INSTITUTO “BERNAL DÍAZ DEL CASTILLO S.C.”

LICENCIATURA EN DERECHO

SEGUNDO CUATRIMESTRE

ANTOLOGÍADerecho Civil II

LIC. ALMA MERCEDES PERAL MARÍN

DOCENTE

ANGEL EMMANUEL CRUZ CORDERO

BERTHA SILVA BRCENAS

EDGAR MORALES JIMENEZ

YALIT VASQUEZ CEDILLO

LAZARO CARRILLO ALVAREZ

ANDRÉS ARZOLA NAVARRETE

AUTORES

30 DE MARZO DE 2015

DERECHO DE POSESIÓN

Concepto.

La posesión consiste en una situación o estado de hecho de la cual derivan

consecuencias jurídicas que, de ordinario, vienen a proteger en mayor o menor

medida esa situación o estado de hecho. Si se emplea la palabra posesión en su

sentido más amplio, puede decirse que posee aquél que de hecho actúa como titular

de un derecho o atributo en el sentido de que, sea o no sea el verdadero titular,

deflacto, goza de las ventajas y soporta los deberes que normalmente corresponde

gozar y soportar al titular del respectivo derecho o atributo. Es natural que semejante

actuación cree la apariencia de que quien la realiza es el verdadero titular del

derecho o atributo de que se trate. Así se comprende el aserto de que "la posesión

es la imagen del derecho".

En ese amplio sentido se habla no sólo de la posesión de las cosas sino de la

posesión de diversos derechos reales, de la posesión de herencia, de la posesión de

estado, de la posesión de créditos, etc. Pero, aun cuando en todas esas situaciones

existen elementos comunes, los mismos son bastante limitados y en cambio son muy

diferentes sus consecuencias jurídicas. Por lo tanto, si se quiere elaborar

una teoría general de la posesión de amplio contenido, es necesario restringir la

noción de posesión. Para ello conviene tomar como punto de partida el caso más

antiguo de protección posesoria, que encierra el núcleo original y fundamental

del concepto: la llamada posesión de cosas, que se da cuando una persona ejerce

un dominio de hecho sobre una cosa, independientemente de que sea el propietario,

o de que no lo sea. Así podemos tomar como punto de partida la idea de que la

posesión es un señorío o dominio de hecho en el entendido de que si se la califica

como una situación o estado de hecho es para destacar que no presupone la

existencia previa de un derecho del poseedor, aun cuando una vez establecida esa

situación o estado de hecho, de ordinario produce consecuencias jurídicas que la

protegen en diversa medida o grado.

Indudablemente, la titularidad de la propiedad y de algunos derechos reales implica

un derecho a la posesión ("ius possidendi"); pero no siempre el titular ejerce

efectivamente esa facultad. En cambio, la posesión no implica la titularidad

del derecho de propiedad ni de ninguno de esos derechos reales ni tan siquiera la

preexistencia de un derecho a poseer; pero, una vez que existe, la posesión confiere

al poseedor una serie de facultades o derechos ("ius possessionis"). En

consecuencia, las esferas de lo petitorio y de lo posesorio son, en principio,

completamente diferentes: ni la sola titularidad acredita posesión ni la sola posesión

acredita titularidad. La titularidad podrá implicar el "ius possidendi"; pero es la

posesión la que confiere el "ius possessionis".

En la mayoría de los casos, quien de hecho ejerce el derecho es precisamente su

titular, de modo que, de ordinario, la condición de titular del derecho y de poseedor

se encuentran reunidas en la misma persona. Pero existen casos en los cuales quien

de hecho ejerce el derecho no es su titular sino otra persona (que puede ser de

buena o mala fe). Es precisamente entonces cuando se manifiesta la autonomía de

la protección posesoria ya que en tal hipótesis es evidente que la tutela jurídica

concedida al poseedor no deriva de su condición de propietario o de titular de algún

otro derecho real sino exclusivamente de la posesión misma.

Las notas características de la posesión son tres:

supone una relación del hombre con las cosas.

es una relación de dominación o poder.

es una dominación de hecho sin prejuzgar si existe para ello una titularidad de

dominio u otro derecho real.

La palabra posesión tiene dos sentidos:

como señorío o poder de hecho,

como poder jurídico (derecho).

La posesión es un señorío de hecho sobre la cosa; que produce efectos jurídicos,

con lo que conlleva un poder jurídico.

Características

* Es un hecho, ya que el poseedor tiene el poder físico que se ejerce sobre la cosa,

poder que está valorado en sí misma, independientemente de que sea o no conforme

a derecho.

* El objeto de la posesión es toda cosa corporal in commercium.

* El poseedor tiene gocé y el disfrute de la cosa, con independencia jurídica y

económica.

* La cuestión de la legitimidad e ilegitimidad es ajena a la esencia misma de la

posesión.

* El poseedor se comporta con la cosa, como propietario de la misma.

* La propiedad implica la posesión, pero ambas pueden existir separadamente; ya

que, hablamos de la propiedad sin posesión cuando la cosa se encuentra en poder

de un tercero, que la retiene con ánimo de dueño. En cambio cuando se habla de

posesión sin propiedad se tiene la cosa sin ánimo de dueño, sin el derecho a su

propiedad.

Clases de posesión

Según la mayoría de la doctrina se puede diferenciar entre:

Posesión regular u ordinaria es aquella que aúna el justo título y la buena fe.

Posesión irregular es aquella donde faltan uno o los dos requisitos anteriores, es

decir, el justo título y la buena fe.

Posesión legal es la estipulada por la ley. Por ejemplo, la del heredero o la

especificada en materia de vivienda de interés social.

Posesión efectiva es la que declara el juez que lleva la sucesión para efectos de una

posesión por parte de uno de los delegatarios de la herencia.

Posesión definitiva es la que se deriva de una sentencia de adjudicación por

el proceso de repartición

Posesión de buena fe la buena fe de la que hablamos en la posesión es calificada y

se probará según las estipulaciones del código de derecho civil.

Posesión presunta es aquella que se tiene por imperio de la ley, con independencia

de la voluntad y el conocimiento del poseedor, pero solo se aplica a la vivienda de

interés social, cuando el arrendatario de un bien inmueble deja de pagar el canon

de arrendamiento por 1 año.

Objeto de la posesión

La posesión es una situación de hecho que genera consecuencias jurídicas, las

cuales recaen sobre derechos reales, únicos susceptibles de posesión; pudiendo

nombrar entre ellos: la propiedad, el usufructo, la servidumbre, uso, entre otros.

Asimismo, no se puede poseer un bien que no sea susceptible de propiedad, según

lo establecido por el código civil, este tipo de posesión no acarrea efecto jurídico

alguno (art. 778 c.c), es decir, aún cuando se trate de derechos reales, no todos las

cosas y derechos reales son susceptibles de posesión, sin que pueda adquirirse la

propiedad de dicha cosa o derecho.

Es una situación de hecho, mas no de derecho como la propiedad, derecho real por

excelencia y consecuencia de la posesión a través de la prescripción.

La posesión requiere o necesita dos elementos para configurarse y ellos son:

el corpus, que es la cosa en si y

el animus rem sibi habendi que es la intención de tener la cosa como propia, de

comportarse como su dueño, es decir la posesión requiere la intención y

la conducta de un dueño. De esta manera distinguimos de la tenencia en la cual el

tenedor reconoce en otro la propiedad de la cosa en su poder.

Efectos de la posesión

1. EFECTOS MEDIATOS Y INMEDIATOS. CONCEPTOS. DIFERENCIAS.

Efectos mediatos son los que se producen por la posesión en concurso con otras

circunstancias.

Efectos inmediatos de la posesión son aquellos que produce la posesión por si sola,

sin necesidad de concurso de otras circunstancias.

Efectos de la posesión con relación a cosas muebles (Art. 2058) "Se adquiere la

propiedad de cosas muebles por su posesión de buena fe, no siendo robadas o

perdidas. La buena fe debe existir al tiempo de la adquisición. El adquirente no es de

buena fe, cuando sabe que la cosa no pertenece al enajenante, o cuando su

ignorancia proviene de culpa grave. Esta disposición no se aplicará a las

universalidades ni a los bienesque deben registrarse por exigencia de la Ley"

Posesión de buena fe y de mala fe

Es una clasificación que sólo la podemos hacer cuando la posesión es injusta. Una

persona posee de buena fe cuando cree que tiene una posesión justa. Posee de

mala fe el poseedor que cree o sabe que su posesión es injusta.

El art. 434 del C.c. dispone que: "La buena fe se presume siempre, y al que afirma la

mala fe de un poseedor corresponde la prueba". Es una distinción basada en la

creencia o ignorancia de una situación de buena fe. El precepto establece una

presunción de que todos tenemos buena fe. Es la mala fe la que hay que probar. El

art.1950 CC hace una regulación positiva de la buena fe. Tiene que ser una posesión

que se haya mantenido siempre así para poder establecer esta distinción.

La buena o mala fe puede cambiar durante la posesión, esto es posible pero para

que jurídicamente eso tenga un valor, tienen que darse actos que patenticen ese

cambio de fe. Interesa analizar la fe de una persona para ver los efectos de esa

posesión, los plazos para usucapir, etc

La posesión se presume siempre de buena fe.

POSESION DE COSAS CORPORALES, POSESION DE COSAS INCORPORALES

la posesión de una situación de hecho que genera la imagen de un derecho, sólo

puede recaer sobre cosas corporales, quedando la posesión de cosas incorporales

con efectos jurídicos distintos a los que surgen de la posesión de cosas corporales,

debido a la necesidad de existencia de un estado de hecho para que surta efecto la

posesión.

Ejemplo, sería el derecho de hipoteca, que a pesar de ser un derecho real no es

posible la existencia de un estado de hecho que se asemeje al ejercicio del derecho

de hipoteca, razón por la cual el derecho de hipoteca no es susceptible de posesión,

entonces se tiene que es un derecho real, pero se trata de una cosa incorporal, la

cual está excluida del ámbito de la posesión.

Los sujetos en la posesión

La posesión como derecho, la puede adquirir cualquier persona física o jurídica ya

que el poseer un derecho es poseer un poder jurídico, y para tenerlo es suficiente

con tener capacidad jurídica para ello.

Si pensamos en la posesión como hecho, la pueden tener las personas jurídicas

(porque la ejercen a través de sus órganos de representación) y las personas físicas,

si bien, deben tener capacidad de entender y querer (si no se tienen estas cualidades

se puede obtener a través de representante legal).

Adquisición y transmisión de la posesión

Para adquirir la posesión hay que reunir los dos elementos de que se compone, tanto

el corpus o corpore y el animus, o sea la detentación material de la cosa y la voluntad

de disponer de ella como dueño, pero para que el corpore se considere cumplido no

es necesario el contacto directo entre el poseedor y el objeto, pues basta que el

objeto se halle a disposición del poseedor, así, el que toma posesión de un fundo no

necesita poner los pies sobre el fundo.

En los primeros tiempos se exigió que ambos elementos corpore et animus, se

hallaran reunidos en una misma persona, pero a partir del siglo III se admitió que

existiendo el animus en el poseedor el elemento material se puede adquirir por un

tercero, por eso un paterfamilias podía hacerse poseedor por medio de la

intervención de una persona colocada bajo su patria potestad, con tal que tuviese

personalmente el animus, ósea la voluntad e adquirir y más tarde se admitió también

que se podía adquirir la posesión por el hecho de la detentación de la cosa por una

persona libre y sui iuris poseyendo el animus y desde entonces se admitió que se

puede adquirir por un tercero el elemento material de la posesión.

De la necesidad de la existencia del animus domini personal en el poseedor resulta

que las personas incapaz de tener una voluntad como eran el infante, el furioso y los

municipios no podían en principio adquirir la posesión de las cosas, pero las

necesidades prácticas obligaron a admitir moderaciones a esta regla. Para los

Municipios el progreso parece que fue más lento, aunque en la época de Justiniano

se admitía que podían adquirir la posesión mediante la tenencia material por parte de

uno de sus esclavos y también por parte de una persona libre.

Modos de adquirir la posesión

Originaria:

Es aquella que se produce por un acto unilateral del quien la adquiere, sin necesidad

de que concurran su voluntad y un poseedor precedente. Es necesario que exista

una conducta que constituya respecto de la cosa el supuesto de hecho posesorio, o

sea, la conjunción del "corpus" o del "animus".

Derivativa

Surge cuando existe un poseedor anterior que interviene a través de la tradición o

entrega de la cosa.

Tradición

Consiste en la entrega de una cosa para trasladar a quien recibe la posesión de la

misma, la cual puede producir algunos efectos jurídicos que pueden confundirla, pero

es necesario que reúna ciertas características para la producción de dichos efectos.

Pérdida de la posesión

La pérdida de la posesión puede ocurrir de tres maneras: por desaparición

simultánea del "animus" y del "corpus", por pérdida del "corpus" sólo o por la pérdida

del "animus" sólo.

Casos típicos de la pérdida de la posesión por desaparición de ambos elementos son

el abandono de la cosa por el poseedor, su enajenación seguida de la tradición de la

cosa y el perecimiento total de la cosa.

Se pierde la posesión por desaparición de sólo el "corpus" cuando la cosa cae en el

dominio público o cuando un tercero se apodera de ella.

Ejemplo de la desaparición de la posesión por pérdida de solo el animus es el caso

del "constitutum possessorium".

DERECHO DE LA PROPIEDAD

Los límites de la propiedad

1. Diferencias entre límites y limitaciones

Antes de continuar con el desarrollo de este punto, es importante que distingamos

entre lo que es un "límite" y una "limitación", ya que sin su previo conocimiento,

podemos incurrir en errores de interpretación.

Al respecto, siguiendo a Albaladejo, diremos que los límites del derecho de

propiedad son "las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del dueño, o

sea el régimen ordinario de restricciones a que está sometido tal poder", lo que nos

indica que es característico de los límites, estar determinados por la Ley.

Con respecto a las limitaciones, que nuestra Legislación conoce como

"restricciones", podemos señalar que ellas "reducen el poder que normalmente tiene

el dueño sobre su bien"; y en esa línea acorde a nuestra legislación, estas

limitaciones (restricciones) se pueden originar por causa de necesidad, utilidad o

interés social y en segundo caso, por la propia voluntad de las partes.

Limitaciones a la propiedad

Como señalamos anteriormente, la limitación reduce el poder que normalmente tiene

el dueño sobre un bien: como dijimos, éstas pueden establecerse por necesidad, por

su utilidad pública o interés social y también por la propia voluntad de las partes.

Así, cuando el Estado dicta una norma que restrinja el derecho de propiedad y su

ejercicio, la cual tampoco debe ser arbitraria, lo que está haciendo es aplicar el IUS

IMPERIUM, lo cual evita que pueda existir un pacto en contrario contra esa norma de

orden público.

De igual manera, para que las restricciones al derecho de propiedad realizada entre

las partes puedan ser oponibles a terceros, debe cumplir con inscribirse en el registro

respectivo, sea bien mueble o inmueble para evitar así cualquier tipo de fraude o

simulación frente a terceros.

Las limitaciones más importantes son:

A. PROHIBICIÓN DE DISPONER

El estudio del artículo 926 del Código Civil nos coloca frente a una figura a través de

la cual, las partes pueden mediante pacto, limitar el derecho a disponer que tiene el

propietario sobre su bien, el cual para poder surtir efecto frente a terceros debe

inscribirse en el registro respectivo.

En la exposición de motivos y comentarios del Código, se señala que esta norma no

tiene antecedentes en la legislación anterior y se dice que está destinada a resolver

el problema de la impunibilidad de terceros de las restricciones de la propiedad

acordadas con pacto.

Si por restricciones se entiende conforme a lo que indica Guillermo Caballeros,

disminución de facultades y derechos debe entenderse entonces que las partes

podrían acordar limitaciones al derecho de propiedad o a su ejercicio, pero creemos

que esta limitación no debe contravenir lo dispuesto por el artículo 882 del Código, ya

que si tuviera que imponerse la limitación ala libertad de enajenar, significaría una

severa limitación del IUS ABUTENDI que es "el principal atributo de la propiedad" lo

cual conllevaría a una desnaturalización de este derecho.

En consecuencia, creemos que por pacto no puede rebasarse la ley, por cuanto el

artículo 882, consagra la libertad de la persona para enajenar. La excepción que

señala este artículo tienen que aflorar en forma nítida de la ley, por razones de

interés social o necesidad pública, pudiendo inferirse entonces que las restricciones

que señala el artículo 926 del Código serán de otra naturaleza.

B. SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA

Gustavo Bacacorzo señala que: "Toda servidumbre es jurídicamente una carga

impuesta a una propiedad predial inmueble, considerando si ésta es civil o

administrativa".

Debemos señalar que la servidumbre administrativa es un gravamen que consiste en

una sujeción parcial de la propiedad a alguna utilización en uso o en beneficio no de

su dueño, pero que a diferencia de la servidumbre civil, se establece en beneficio de

la comunidad.

Es importante señalar que sobre este punto es la Ley General de Aguas (Dec. Ley

17752), la norma que más estrictamente señala la implantación de servidumbres

necesarias para el uso, conservación y preservación de las aguas, considerando que

las propiedades aledañas a la faja marginal de terrenos necesarios para el camino o

para el uso de agua, navegación, tránsito, la pesca u otros servicios se mantendrán

libres en una o ambas márgenes, siendo la autoridad la que fije la zona sujeta a

servidumbre.

En estos casos no hay lugar a indemnización por la servidumbre, pero quienes la

usen quedan obligados a indemnizar los daños que causaren, tanto en las

propiedades sirvientes como en los cauces públicos o en las obras (artículo 79).

Estas servidumbres, así como sus modificaciones y las que se implanten, son

forzosas y se establecen como tal.

C. LIMITACIÓN EN FUNCIÓN A LOS ALQUILERES

Debemos señalar que el D. Ley N° 21938 y su reglamento creaban limitaciones al

derecho que podía tener el propietario para fijar los montos de la merced conductiva

a cobrar por el arrendamiento de un determinado predio.

El Art. 9 del referido Decreto Ley señalaba que el monto máximo por el que podía

alquilarse predios sujetos a su régimen no podía exceder de la cantidad resultante de

la división entre del valor del autovalúo entre 120.

Actualmente con la promulgación del Decreto Legislativo 709 (08-

11-91), los contratos de arrendamientos se regirán exclusivamente por las normas

del Código Civil, el cual no contempla ninguna fórmula especial para el cálculo de la

merced conductiva sino que la deja al libre acuerdo entre las partes, de tal manera

que a partir de la fecha va a ser un contrato tipo regulado por el Código Civil.

D. EL DERECHO DE RETRACTO

El derecho de retracto señalado en el Art. 1549 del Código Civil, a excepción del Inc.

1 derogado por el D. Ley antes citado, también constituye una limitación, puesto que

de configurarse algunas de las hipótesis señaladas en el numeral acotado podrían

algunas de las personas a que se refiere, sustituirse al comprador reembolsando el

valor del precio del bien, gastos notariales y registrales propias de la compra venta;

por lo que algunos tratadistas consideran que el RETRACTO es una forma de

adquirir la propiedad cuando obviamente se declare fundada la demanda.

Apropiación de animales.

En la hay existen de dos tipos, apropiación de animales, por caza y por pesca. Estas

dos actividades son especies de ocupación o apropiación mediante las cuales se

puede adquirir el domino de la fauna silvestre, entendiéndose por tal, el animal o

conjunto de animales que viven naturalmente libres e independientes del hombre,

como los insectos, las fieras y los peces. Si los animales no se encuentran en estado

de libertad, o dependen para su existencia de un ser humano, serán considerados

como domésticos, domesticables o domesticados y no podrán ser objeto de

apropiación u ocupación.

Al respecto y coincidiendo con lo expuesto, Puig Peña nos habla de la ocupación de

semovientes señalando que el Derecho Romano presentó una clasificación de los

animales que ha sido adoptado por las diversas legislaciones en las distintas épocas

y lugares hasta la adopción por parte del derecho positivo vigente con ligeras

variantes, en las que se establece la distinción entre los animales fieros amansados y

domésticos, considerando a los primeros, es decir a los fieros, como aquellos

animales salvajes que son aquellos que viven en libertad y solo pueden ser

atrapados mediante el uso de la fuerza como los osos, pájaros, leones, jabalíes,

venados, etc.; los amansados que son los ya citados y que han sido privados de la

libertado y son aprovechados por el hombre al haberlos adiestrado para trabajos

domésticos, exhibiciones, etc., o simplemente para exhibirlos públicamente en

zoológicos; y los mansos o domésticos que son los que nacen y son criados bajo el

dominio del ser humano como e caballo, las aves de corral, el asno, el perro, etc.

Respecto de los primeros, es decir respecto de los animales fieros es respecto de los

únicos que se puede realizar la ocupación o apropiación ya que los amansados y los

mansos o domésticos carecen del res nullius, es decir tienen un propietario salvo el

caso en que dicho propietario los haya abandonado con el deseo de dejar de ser su

propietario.

Cabe señalar que sobre los animales domesticados puede ejercerse la ocupación o

apropiación solo en el caso de que hayan recobrado su primitiva libertad perdiendo la

consuetudo revertendi pero mientras están en poder y sujeción del dueño a él

pertenecen y no pueden ser objeto de apropiación u ocupación.

El Derecho Positivo Mexicano distingue la apropiación de animales dividiéndola en

apropiación de animales por caza y apropiación de animales por pesca y a ellas nos

referiremos:

• Apropiación de animales por caza.

En forma tácita, el código civil para el Distrito Federal reglamenta en capítulo II del

título cuarto del Libro Segundo, la apropiación de animales fieros, amansados y

domésticos, de la siguiente manera:

Animales fieros. Respecto de estos establece que el derecho de caza y de

apropiarse de los productos de esta depende del lugar en que se realice, es decir en

terrenos públicos o de propiedad particular.

Si es en terrenos públicos deberá sujetarse a las leyes y reglamentos respectivos,

como lo es la ley de caza, tiro y pesa, la Ley Federal de armas de fuego y explosivos,

etc.; y si es en terrenos de propiedad particular, se establece una reglamentación

específica, señalando que en estos terrenos:

1. Cualquier persona puede apropiarse de animales bravíos siempre y cuando

cumpla con lo establecido en la ley y sus reglamentos.

2. La caza solo puede efectuarse con la autorización del propietario del terreno.

3. Los campesinos asalariados y os aparceros gozan del derecho de caza en las

fincas donde trabajan solo con el objeto de satisfacer sus necesidades y las de sus

familias.

4. El cazador se hace dueño del animal que caza por el acto de apoderarse de él.

5. Se considera capturado el animal que ha sido muerto por el cazador durante el

acto venario y también el que está preso en redes.

6. Si la pieza herida muriese en terrenos ajenos al propietario, el propietario de éstos

o quien lo represente deberá entregarlos al cazador o permitir que entre a buscarlas.

7. Si el propietario se niega a entregarlos los animales cazados que procedan de otro

terreno al cazador, deberá pagar el valor de la pieza.

8. Si el cazador se introduce sin permiso a terreno ajeno a recuperar los animales

cazados, los pierde por ese solo hecho.

9. El cazador queda obligado a pagar los daños que ocasionen sus perros de caza

cuando se introduzcan a terreno ajeno sin su voluntad.

10. Está permitido a los labradores destruir en cualquier tiempo los animales bravíos

o cerriles que perjudiquen sus sementeras o plantaciones.

11. También le está permitido a los labradores cazar o destruir las aves domésticas

en los campos en que hubiere tierras sembradas de cereales u otros frutos

pendientes a los que pudieren perjudicar dichas aves.

12. Está prohibido destruir en predios ajenos los nidos, huevos y crías de aves de

cualquier especie.

Animales amansados y domésticos.

Al respecto regula el código civil para el Distrito Federal, los animales que carecen de

marca realizada por su legítimo propietario, señalando al respecto que:

1. Los que se encuentren en las propiedades se pesumen que son del dueño de

estas mientras no se pruebe lo contrario, salvo que el propietario no tenga cría de la

raza a la que los animales pertenezcan.

2. Los que se encuentren en tierras de propiedad particular que exploten en común

varios se presumen del dueño de la cría de la misma especie y de la misma raza en

ellas establecidas mientras no se pruebe lo contrario.

3. Si dos personas o más fueren dueños de la misma raza mientras no haya prueba

de que los animales pertenezca a alguno de ellos, serán copropietarios de los

animales.

4. Cualquier persona puede apoderarse de los enjambres que no hayan sido

encerrados en colmena o que hayan sido abandonados.

5. No se consideran abandonadas las abejas cuando se posan en predio propio del

dueño o este las persigue llevándolas a la vista

• Apropiación de animales por pesca.

Al igual que en los animales por caza, de acuerdo con lo que establece nuestra

legislación, los productos de la pesca se otorgarán a quien se ocupe o apropie de

ellos dependiendo del lugar en que se realice a actividad, es decir si se trata de

aguas públicas o privadas, señalando el Código Civil para el Distrito Federal que si

se trata de aguas del dominio del poder público, que sean de uso común, se regirán

por lo que dispongan las leyes y reglamentos respectivos como lo es la Ley Federal

de Aguas; y si se trata de pesca en aguas particulares, los productos de la misma

pertenecen a los dueños de los Predios en que aquéllas se encuentren.

Régimen legal aplicable a los tesoros

Apropiación de tesoros.

Son variados los conceptos sobre el término tesoro y por ello a ellos nos

referiremos.

• Concepto

Federico Puig, citando al Digesto señala que por tesoro debe entenderse “Vetus

kuaedam depositio pecuniae cuios non exstat memoria, ut iam dominum non

haveat” , lo que significa que por tesoro debía entenderse los bienes o dinero de

cuyo propietario no se tenía memoria y por lo tanto no existía dominio sobre los

mismos.

Este concepto resulta impráctico toda vez que por inexacto ya que no se trata de que

el tesoro no tenga propietario sino que no podía probarse quien lo era.

Por su parte el Código Civil Argentino en su artículo 2551 define al tesoro como “todo

objeto que no tiene dueño conocido, y que está oculto o enterrado en un inmueble,

sea de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se encuentran

en los sepulcros, o en lugares públicos, destinados a las sepulturas de los muertos”.

Por su parte el Código Civil para el Distrito Federal que por tesoro debe entenderse

“el depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legítima

procedencia se ignore. Nunca un tesoro se considera como fruto de una finca.”

• Reglamentación en el Código Civil para el Distrito Federal

Una vez expuesto el concepto de tesoro establecido por la legislación positiva

vigente en el Distrito federal, podemos ahora precisar la forma en que el código civil

reglamenta el hallazgo de tesoros dentro de la circunscripción territorial de esta

entidad federativa.

Al respecto subdivide en hallazgo de tesoros en propiedad particular propia, en

propiedad particular ajena y en propiedad pública y a ello nos referiremos.

Hallazgo de tesoros en propiedad particular.

Al respecto, el código civil establece que “e l tesoro oculto pertenece al que lo

descubre en sitio de su propiedad.” , ello con la salvedad de que el tesoro de que se

trate consista en objetos interesantes para las ciencias o para las artes, en cuyo caso

pertenecerán a la nación quien las pagará en su totalidad al propietario del terreno en

que se ubiquen si este lo hubiere encontrado y si fuera una persona ajena se

distribuirá el precio por pares iguales.

Hallazgo de tesoros en propiedad particular ajena al descubridor.

Se establecen las siguientes reglas:

1. El descubrimiento debe ser casual.

2. Nadie puede en edificio o terreno ajeno, hacer excavación horadación u obra

alguna para buscar un tesoro.

3. El tesoro descubierto en terreno ajeno por obras practicadas sin consentimiento de

su dueño pertenece íntegramente a este.

4. El que sin consentimiento del dueño hiciere en terreno ajeno obras para descubrir

un tesoro, estará obligado en todo caso a pagar los daños y perjuicios, y, además, a

costear la reposición de las cosas a su primer estado y perderá el derecho de

inquilinato si lo viere aunque no hubiere vencido la renta si así lo demandare el

dueño.

5. Si el tesoro se buscare con el consentimiento del propietario del inmueble, se

estará a lo pactado entre ambas partes y si no se hubiere convenido nada, los gastos

y lo descubierto se prorrateará por partes iguales.

6. Si existiere usufructuario y este lo encontró le corresponderá en cincuenta por

ciento del valor del tesoro pero si el no lo descubre no le corresponde nada.

7. En todo caso si el tesoro consiste en objetos interesantes para las ciencias y las

artes, el propietario será la nación quien pague el valor del mismo al propietario o

descubridor según las reglas que se han dejado expuestas

Hallazgo de tesoros en propiedad pública

Cuando el tesoro se encuentre en un bien público, corresponderá un cincuenta por

ciento al descubridor y el restante cincuenta por ciento a la nación. Si se tratare de

objetos interesantes para las ciencias y las artes, el estado cubrirá e cincuenta por

ciento del valor a quien lo descubra.

Derecho de accesión

En general, la accesión es un modo de adquirir la propiedad y un derecho (derecho

de accesión), que se atribuye al propietario del suelo, y le permite hacer suyo todo

aquello que quede unido y acrezca a dicho suelo, ya sea en forma natural o artificial,

bajo el principio superficie solo cedit. En el caso de los bienes muebles el principio

accessorium sequitur principali permite que la inseparabilidad de dos o más bienes

determine la adquisición del resultante en favor del dueño del bien calificable como

principal.

Conceptos

Efectos

Frutos naturales, industriales y civiles

Accesión discreta o de frutos

Según el art. 354 del Código Civil español, cualesquiera tipos de frutos pertenecen al

propietario, por tanto la adquisición discreta o adquisición de frutos es una mera

consecuencia o derivación de la facultad de goce con que cuenta el propietario.

Pese a encontrarse la adquisición discreta regulada en el capítulo del Código Civil

español dedicado a regular el "derecho de accesión", hay que distinguir entre la

accesión propiamente dicha que ha de configurarse como un modo independiente de

adquirir, y la adquisición de frutos denominada clásicamente "accesión discreta".

IACCESIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL

REGLA GENERAL

También llamada accesión inmobiliaria artificial, es aquella forma de accesión

inmobiliaria que resulta por obra del hombre.

Aquí se regulan los conflictos que se originan entre el dueño del suelo, o terreno y el

propietario del edificio, es decir, de lo construido o edificado, sea porque se ha

edificado en terreno ajeno o con materiales ajenos.

Este modo de adquirir el dominio queda reducido, en esencia, a la regla general que

preside esta cuestión y que se basa en el aforismo superficies solo cedit: lo que se

adhiere o incorpora a un predio, como consecuencia del trabajo del hombre,

pertenece al dueño del suelo. Sin embrago, la legislación en este aspecto presenta

algunos matices novedosos.

A este respecto, debe tenerse en cuenta los principios rectores de la unión de

objetos. En efecto, no siempre el suelo resulta ser lo de más valor, muchas veces la

construcción - no sólo "edificación"- requiere de una mayor inversión de capital, por

lo que resulta más importante atribuir el dominio por accesión al constructor. Sobre

eso hay varias hipótesis que resuelve la ley.

ACCESION CIVIL

Accesión

Derecho Civil

En base a lo dispuesto en el artículo 353 del Código Civil, la doctrina suele definir la

accesión como el derecho que corresponde al propietario para hacer suyo lo que la

cosa de que es dueño, produce o se le une o incorpora natural o artificialmente.

De este concepto se derivan dos clases: a) accesión por producción o discreta; b)

accesión por unión o continua; esta última a su vez, puede ser, en función de la cosa,

mobiliaria e inmobiliaria, y también natural e industrial o artificial, según el motivo que

la causa.

La primera categoría, respecto a la cual se afirma que su fundamento es la regla

accesorium sequitur principale, al igual que en la accesión continua no es

considerada, sin embargo, por la doctrina como un verdadero supuesto deaccesión,

puesto que los frutos se adquieren por directa derivación del derecho de propiedad.

Es por ello que su estudio se relega a la parte general del Derecho Civil (V. frutos).

Respecto a la accesión continua, cabe distinguir como ya vimos:

1. Accesión artificial en bienes inmuebles (V. superficies solo cedit).

2. Accesión natural en bienes inmuebles. El Código Civil contiene en sus artículos

366 a 374 varios supuestos:

2.1 Aluvión o acrecentamiento que las heredades confinantes con las riberas de los

ríos reciben por efecto de las aguas paulatinamente (art. 366 C.C.), si bien el artículo

siguiente señala que en el caso en que las heredades fueran confinantes con

estanques o lagunas, sus dueños no adquieren ni pierden el terreno afectado en la

disminución o crecida de las aguas.

2.2 Avulsión o aumento que las heredades ribereñas sufren derivado de la avenida o

fuerza del río. El artículo 368 C.C. establece que en ese caso si la porción de terreno

es conocida, el dueño de la heredad beneficiada no adquiere la propiedad, y

tampoco en el caso de árboles arrancados y transportados por la corriente de las

aguas, salvo que no los reclamase su dueño originario, sin perjuicio de abonar, caso

contrario, los gastos causados.

2.3 Mutación de cauce, supuesto que el C.C. regula en el artículo 370 C.C.,

siguiendo la solución romana, y atribuyendo el cauce nuevo a los propietarios de los

predios ribereños, dividido en su caso por la mitad (art. 372). El cauce será de

dominio público en el caso de los ríos navegables y flotables, principio éste que

parece ser aplicable a los demás cauces, así como a ríos, torrentes y arroyos, de

conformidad con el artículo 407.1 y 2, y sin perjuicio de lo señalado en el artículo 408

C.C.

Por último, en caso de aislamiento de una heredad o de parte de ella, la propiedad

sigue perteneciendo al dueño de la misma, de acuerdo con el artículo 374 C.C.

2.4 Formación de isla. Cuando por efecto de la corriente de los ríos se forma una isla

en los mismos, el C.C. (arts. 371 y 373) establece un criterio intermedio,

distinguiendo entre el supuesto de ríos navegables y flotables, caso en el que pasará

al dominio público, y el supuesto de otras corrientes de agua, caso en el que

pertenecerá a lospropietarios de tierras de las márgenes más cercanas, o por mitad a

ambas márgenes en el caso en que estuviera la isla en el medio. Para el caso en que

la isla se forme en los mares adyacentes a las costas de España, ésta pertenecerá al

Estado (art. 371 C.C. y art. 2 de la Ley de Costas).

3. Accesión en bienes muebles. Es este un supuesto que se produce cuando una

cosa mueble se une o incorpora a otra también mueble, perteneciendo ambas cosas

a distintos propietarios y siendo inseparable la unión (art. 378). En este caso, y si hay

convenio entre los afectados, a él hay que estar. En otro caso, el C.C. resuelve el

problema atribuyendo la nueva cosa al propietario de la principal (art. 375), sin

perjuicio de indemnizar al dueño de la accesoria, y salvo mala fe, determinando el

artículo 376 qué cosa es principal y qué cosa es accesoria. Caso de que no fuese

suficiente ese criterio, el C.C. sigue el del valor y, subsidiariamente, el del volumen

(art. 377), teniendo comoespecialidad el caso de la pintura, escultura, escrito,

impreso, grabado y litografía.

De conformidad con las escuelas clásicas, cabe distinguir los siguientes supuestos

en este tipo de accesión:

a) Adjunción o unión de cosas muebles que no se pueden separar. Sin perjuicio de lo

ya señalado hasta aquí, y si haymala fe (que se especifica en el art. 379) se distingue

el supuesto en que esa mala fe sea del dueño de la cosa accesoria o del de la

principal. En el primer caso, la cosa se atribuye al dueño de la principal,

indemnizando el otro losdaños y perjuicios sufridos. En el segundo caso, el dueño de

la cosa accesoria puede optar entre quedarse con la nueva o pedir el valor de su

cosa, y en ambos casos con la indemnización pertinente, que consistirá en entregar

una cosa de igual especie y valor que la que se pierde, o simplemente su valor,

según tasación pericial (arts. 379 y 380 C.C.).

b) Conmixtión o unión de dos cosas de igual género pertenecientes a distintos

propietarios, que ni se distinguen ni se pueden separar. Si la unión se produjo por

casualidad o por acuerdo, o con buena fe de uno de los dueños, se forma un

condominio, en el que el derecho de cada uno de ellos es proporcional al valor de las

cosas mezcladas o confundidas (art. 381 C.C.). Si se produjo la unión con mala fe, el

causante pierde su cosa e indemniza al dueño de la otra los perjuicios causados (art.

382 C.C.).

c) Especificación o incorporación del trabajo a la materia, resultando una obra de

nueva especie. El Código Civildistingue, como en supuestos anteriores, entre la

buena y la mala fe. En el primer caso, atribuye el resultado al que aporta el trabajo y

salvo el criterio del valor (art. 383.1 y 2 C.C.). En el segundo, o bien pierde el autor el

resultadoproducido sin derecho a indemnización, o bien se queda con él pagando el

valor de la materia y la indemnizaciónpertinente (art. 383.3 C.C.).

Finalizada la breve exposición de la regulación del Código Civil en tema de accesión,

cabe señalar, por último, que en el ordenamiento jurídico español, dos compilaciones

regulan de forma incidental el tema que tratamos, que son la catalana y la navarra,

separando, al menos la segunda de forma más clara, la doctrina de los frutos de la

accesión. Ambas se basan en lo dispuesto en el Código Civil y fundamentan, como

aquél la accesión en el juego social de losprincipios de buena y mala fe unidos con la

función social de la propiedad.

Así mismo en la Compilación aragonesa dos artículos se refieren a la accesión. De

una parte el artículo 38 considera como privativos de los cónyuges las accesiones o

incrementos de los bienes propios, y en el mismo cuerpo legal se señala que

constante a la comunidad continuada ingresarán en el patrimonio común los

incrementos y accesiones de los bienes comunes, sin perjuicio de los reembolsos

que correspondan (art. 63)

Dominio de las aguas

Apropiación de aguas.

El código civil para el Distrito Federal refiere as aguas de utilidad pública y las que

pueden ser aprovechadas directamente por los particulares, de la siguiente manera:

Aguas consideradas de utilidad pública.

Señala el referido ordenamiento que “El dueño del predio en que exista una fuente

natural, o que haya perforado un pozo brotante, hecho obras de captación de aguas

subterráneas o construido aljibe o presas para captar las aguas pluviales, tiene

derecho de disponer de esas aguas; pero si éstas pasan de una finca a otra, su

aprovechamiento se considerará de utilidad pública y quedará sujeto a las

disposiciones especiales que sobre el particular se dicten.”

De esta manera, delimita el estado a los particulares en de ellos mismos, el

apoderamiento de este tipo de aguas, ya que de otra forma podrían presentarse

abuso y actos de comercio indebidos de aquellas personas que por motivos de la

naturaleza se conviertan en los primeros receptores de agua pluvial, subterráneas,

de aljibes o pozos con respecto de otros propietarios, poseedores o usufructuarios

contiguos a quienes pudiera impedir el aprovechamiento de estas aguas.

Aguas consideradas de aprovechamiento particular o privado.

Establece la reglamentación civil para el Distrito Federal, que “El dueño del predio en

que exista una fuente natural, o que haya perforado un pozo brotante, hecho obras

de captación de aguas subterráneas o construido aljibe o presas para captar las

aguas pluviales, tiene derecho de disponer de esas aguas…” , ello con la salvedad

de que dichas aguas no pasen de una finca a otra, ya que en este caso su

aprovechamiento se considerará de utilidad pública y quedará sujeto a las

disposiciones especiales que sobre el particular se dicten, estableciendo además, las

siguientes reglas:

1. Al perforar un pozo o hacer obras de captación de aguas el propietario caerá en un

ilícito si lo hace con el afán de perjudicar a un tercero propietario, poseedor o

usufrutuario sin obtener beneficio alguna para sí mismo

2. El propietario de un predio que sólo con muy costosos trabajos pueda proveerse

del agua que necesite para utilizar convenientemente ese predio, tiene derecho de

exigir de los dueños de los predios vecinos que tengan aguas sobrantes, que le

proporcionen la necesaria, mediante el pago de una indemnización fijada por peritos.

La copropiedad

Existe la copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o

más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas

de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la

cosa en cierta proporción.

Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio

común y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que

cuentan con espacios comunes.

Derecho y obligaciones que surgen de la copropiedad

Derechos

Según la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que constituyen una

Comunidad tienen una serie de derechos:

• Todo propietario puede realizar obras dentro de su piso o local, siempre y

cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, su

configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario,

debiendo dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad.

Es conveniente que esta comunicación se efectúe por escrito y de forma fehaciente

(que quede constancia de su contenido y de su recepción).

• Derecho a participar en las deliberaciones de la Juntas.

• Derecho a votar en las Juntas, a excepción de los propietarios que al iniciarse

la Junta no estuviesen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas y no las

hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente.

• Derecho a solicitar que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema

de interés para la Comunidad, para lo cual deberá dirigir escrito al presidente

relacionando los asuntos sobre los que desea se trate para que se incluyan en el

orden del día de la siguiente Junta.

• Derecho a la impugnación judicial de los acuerdos adoptados si ha salvado su

voto mostrando su disconformidad o no ha asistido.

• Derecho a ocupar los cargos de la Comunidad cuando por rotación o sorteo le

correspondan y a presentarse a la elección si este fuera el sistema de provisión de

dichos cargos.

• Derecho a exigir que se realicen las obras necesarias para la adecuada

conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble cuando los

servicios del edificio no presten un correcto servicio. Estas obras requerirán el voto

favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al

menos, la mayoría de las cuotas de participación.

• Derecho a exigir obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado a

cualquier vecino con independencia de su condición física, psíquica o sensorial, o

para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su

movilidad cuyo importe repercutido no exceda de tres mensualidades ordinarias de

gastos comunes.

Obligaciones

A continuación se detallan las obligaciones que tienen los propietarios

pertenecientes a una Comunidad.

• Cada propietario tiene la obligación de respetar las instalaciones generales de

la Comunidad y sus elementos comunes, ya sean de uso común o privado, y se

encuentren o no dentro de su piso o local.

• Además de las instalaciones generales, están obligados a mantener en buen

estado de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan daños,

el propietario que los haya causado o las personas sobre las que él responda

deberán resarcir el daño.

• El propietario u ocupante de la vivienda o local no puede desarrollar en ella, o

en el resto del inmueble,actividades prohibidas por los Estatutos que resulten

dañosas o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,

insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Cada propietario está obligado a permitir la entrada en su vivienda para:

o La conservación de su propio piso o local.

o Realizar las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los

elementos comunes (tuberías, obras en la fachada, etc.).

o Realizar inspecciones para detectar problemas, tanto en los elementos

comunes como en los privativos.

o Si al llevar a cabo cualquiera de estas acciones se produjera algún daño en la

propiedad, será la Comunidad la encargada de resarcirlo, excepto en aquellos casos

en que la entrada a la vivienda o local haya sido para la conservación del mismo, que

serán costeados por el propietario.

• Cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de

participación, a los gastos generales derivados del mantenimiento y reparación, así

como a las cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se trate

de obras individuales. También debe contribuir al Fondo de Reserva que exista en la

Comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

• Cada propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio

en España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su

recepción. En defecto de esta comunicación, el domicilio para notificaciones será el

piso o local surtiendo plenos efectos las notificaciones entregadas al ocupante de los

mismos.

o Si, intentada la citación no fuera posible practicarla, se expondrá en el tablón

de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general destinado al

efecto. Se incluirá la fecha y motivos de la citación, así como la firma del Secretario

de la Comunidad y el visto bueno del Presidente. Dicha notificación tendrá plenos

efectos jurídicos a los tres días hábiles de su exposición.

• Todo Propietario tiene la obligación de ser Presidente de la Comunidad.

Régimen de propiedad en condominio

Condominio horizontal

La Propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de

normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado

de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen

que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los

propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados

de un terreno o edificio.

La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el

mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad

que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,

estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio

y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y

exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los

bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje

de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el

edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso

y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la

propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es

una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una

entidad sin ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede

haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este

es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir

dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A

principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que

cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias

Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero

luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. En

Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal y, el

último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal también se le

llama condominio y ley de residencia permanente.

Derechos y obligaciones de los condóminos

En el Régimen de Propiedad en Condominio, cada titular disfruta de sus derechos en

calidad de propietario, en los términos previstos en el Código Civil para el Distrito

Federal o el correspondiente en cada entidad federativa. Por tal razón, puede

venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la

unidad de propiedad exclusiva, todos los contratos a los que se refiere el derecho

común, con las limitaciones y modalidades que establecen las Leyes

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio

e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad

exclusiva, por lo que no puede ser enajenable, gravable o embargable

separadamente de la misma unidad.

Cada condómino o en general los habitantes del condominio, están obligados a

cubrir puntualmente las cuotas previstas para gastos y obligaciones comunes. Las

cuotas de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación,

excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. Los

gravámenes del condominio son divisibles entre las diferentes unidades de propiedad

exclusiva que lo conforman, pero cada uno de los condóminos responde sólo por el

gravamen que corresponda a su unidad de propiedad exclusiva y proporcionalmente

respecto de la propiedad común.

Cada condómino, y en general los habitantes del condominio, pueden usar todos los

bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su

naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los

demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones previstas en la Ley; sin

perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda incurrir.

Todos condóminos y habitantes del condominio pueden usar su unidad de propiedad

exclusiva en forma ordenada y tranquila, pero no pueden, en consecuencia,

destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerla servir a otros objetos que los

contenidos expresamente en su escritura constitutiva.

El condómino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso del condominio

convienen entre sí quién debe cumplir determinadas obligaciones ante los demás

condóminos y en qué caso el usuario tendrá la representación del condómino en las

asambleas que se celebren, pero en todo momento el usuario es solidario de las

obligaciones del condómino.

En los condominios verticales, ningún condómino, independientemente de la

ubicación de su unidad de propiedad exclusiva, tiene más derecho que el resto de los

condóminos. Salvo que lo establezca la escritura constitutiva del régimen de

propiedad en condominio, los condóminos de planta baja no pueden hacer obras,

ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los

vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros espacios de tal planta considerados

como comunes, incluidos los destinados a cubos de luz. Asimismo, los condóminos

del último piso no podrán ocupar la azotea ni elevar nuevas construcciones. Las

mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble.

Extinción de la copropiedad

Los derechos de copropiedad se extinguen de modo absoluto cuando estos ya no

tienen la titularidad de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a su

titular y lo adquiere otro, produciéndose en este caso una transmisión, más que una

extinción.

Son nulos los pactos en los que se prohíbe que los copropietarios puedan extinguir la

propiedad.

Además de los modos comunes que producen la extinción de la propiedad, la

coopropiedad se extingue por falta de pluralidad de sujetos; lo que es llamado

consolidación, y por cesar la indivisión material de la cosa es decir la división. La

consolidación tiene lugar por la reunión de una sola persona de las cuotas de todos

los propietarios mientras que la división de la cosa común es en realidad más que

una extinción del condominio, una transformación del derecho de propiedad por

cuotas sobre una cosa, en un derecho de propiedad exclusiva sobre una porción

material de la misma.

Si no hay acuerdo entonces las copropietarios tienen la actio commundi dividundo

(acción de división de la cosa común), mediante cual los copropietarios acuden al

juez para que el juez divida la cosa y adjudique a cada propietario su parte.

Si la cosa no es divisible, el juez puede otorgar la cosa a uno de ellos, y que este

indemnice a los otros en proporción a su cuota.

EL USUFRUCTO

Es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos.

El derecho de propiedad confiere a su titular el uso, disfrute y el dominio de la cosa y

cuando se traspasa el derecho de uso y disfrute de la cosa a un tercero en forma

temporal toma el nombre de usufructo.

Al titular de este nuevo derecho se le designa con el nombre de usufructuario y de

nudo propietario al titular del derecho de dominio.

El usufructuario adquiere la facultad de hacer suyo todo lo que produce el bien con la

obligación de mantener su sustancia.

De las anteriores definiciones podemos extraer los elementos comunes que deben

estar presentes en el usufructo:

Un bien

El propietario de dicho bien

El usufructuario

La voluntad del propietario de ceder al usufructuario el goce, más no la

propiedad del bien.

Bienes sobre los cuales pueden constituirse

Pueden darse en usufructo, los bienes muebles e inmuebles, corporales e

incorporales; las universalidades de hecho y derecho.

Si el usufructo comprende cosas que no pueden usarse sin consumirse el

usufructuario tendrá el derecho de consumirlas, pero está obligado a restituirla, al

terminar el usufructo, en igual genero cantidad y calidad o pagar su valor sino puede

restituirla. Figura jurídica a la que los romanos denominaban “Quasi Usufructo”.

Si el usufructo se constituye sobre capitales impuestos a réditos el usufructuario solo

hace suyos estos y no aquellos.

Formas de constitución del usufructo

El usufructo puede constituirse mediante la voluntad de los individuos, por

prescripción, o por imposición de la ley. El usufructo puede establecerse por contrato

ya sea a título oneroso o gratuito.

Cuando este es constituido a partir de un contrato, puede tratarse de una

enajenación o por retención. En el caso de una enajenación puede tratarse de una

venta, donación o partición en el que el objeto del contrato es el usufructo mismo. En

el caso de retención el objeto del contrato es la nula propiedad.

Para la existencia de un usufructo se necesita que el individuo sea propietario

de la cosa y que tenga capacidad para enajenar.

El usufructo se puede constituir, con un plazo que puede ser hasta fecha

determinada y también puede constituirse bajo una condición suspensiva.

Si se trata de usufructo sobre bienes inmuebles, el contrato debe ser inscrito en el

registro público como en cualquier otro derecho real sobre ese tipo de bienes.

El usufructo puede ser constituido por testamento, con la posibilidad de ser otorgado

a varias personas en forma conjunta o sucesivamente.

El usufructo se constituye por prescripción, cuando existe la creencia de poseer un

derecho para adquirirlo, y la posesión legitima del derecho, creído adquirido, durante

el tiempo fijado por la ley.

Se puede constituir por ley, tratándose de bienes adquiridos por los hijos menores en

los que la administración y la mitad del usufructo corresponden a quienes ejerzan la

patria potestad.

Si el usufructo se constituye sobre capitales impuestos a réditos el usufructuario solo

hace suyos estos y no aquellos.

Límites a la capacidad de los sujetos activos del usufructo

Para la persona física el derecho es vitalicio siempre que el titulo constitutivo no se

exprese lo contrario.

El máximo de duración para las personas morales es de 20 años. Puede

establecerse desde o hasta cierto día puramente y bajo condición.

Entre el propietario y el usufructuario no se forma una comunidad de modo que

ninguno de ellos puede solicitar la partición o la licitación.

DERECHOS, ACCIONES Y EXCEPCIONES PERSONALES, REALES Y

POSESORIAS DEL USUFRUCTUARIO

Puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada, enajenar, arrendar, grabar su

derecho de usufructo, pero todos los contratos que celebre como usufructuario

terminarán con el usufructo.

Gozar del derecho de tanto: percibir todos los frutos sean naturales, industriales o

civiles.

Desde el día en que se constituye el usufructo pertenecerán al usufructuario los

frutos naturales e industriales que estuvieren pendientes al tiempo de comenzar el

usufructo y los pendientes al extinguirse corresponderán al propietario.

El usufructuario puede hacer mejoras útiles y voluntarias, sin embargo no puede

exigir su pago pero conserva el derecho de retirarlas si puede hacerlo sin detrimento

de la cosa dada en usufructo.

En cuanto a las obligaciones y derecho del usufructuario es necesario considerar tres

situaciones:

ANTES DE ENTRAR AL GOCE DE LA COSA. DURANTE EL EJERCICIO DEL

DERECHO Y DESPUÉS DE LA EXTINCIÓN.

Antes de entrar al goce de los bienes está obligado hacer un inventario a sus

expensas de todos los bienes, haciendo tasar o poniendo precio a los bienes y

constar el estado en que se hallen.

Disfrutará de las cosas con moderación y la restituirá al propietario con sus

accesiones al extinguirse el usufructo, no empeoradas ni deterioradas por su

negligencia.

El usufructuario tiene derecho de ejercitar todas las acciones y excepciones reales,

personales o posesorias y de ser considerado como parte de todo litigio.

Podría en consecuencia exigir la entrega del bien si no la ha hecho el nudo

propietario en general ejercitar las acciones que esta disposición señala.

Usufructos especiales

CONCEPTO:

Se da el nombre de usufructos especiales a aquellos gobernados por algunas reglas

específicas, que aclaran como se disfrutan determinadas clases de bienes, cuyo

aprovechamiento, en relación con los derechos de la nuda propiedad suscita dudas o

presenta alguna particularidad con respecto al usufructo-tipo que contempla el código

(casi siempre el de cosas fructíferas en sentido naturalístico). Estos supuestos no

tienen, en general, nada de especiales, y las reglas se limitan a indicar el modo de

disfrute más adecuado en relación con el objeto. En otros casos esa especialidad no

se refiere tanto al disfrute, sino a otros aspectos funcionales, sobre todo a cómo y

qué ha de restituirse a la extinción del usufructo: por ejemplo en el supuesto de

cosas consumibles. Aquí sí puede hablarse con más propiedad de usufructos

especiales, hasta el punto de que algunos les niegan la calificación de usufructo.

USUFRUCTO DE ÁRBOLES O ARBUSTOS:

Se refiere a los árboles y arbustos, fructíferos o no, que no constituyan "monte" y

cuyo rendimiento no consista en su tala o corta por el píe. Su especialidad radica en

el régimen sobre reposición de los árboles muertos, en lo demás este usufructo se

halla sometido al régimen ordinario.

Según el art. 483, el usufructuario de viñas, olivares u otros árboles o arbustos podrá

aprovecharse de los pies muertos, y aún de los tronchados o arrancados por

accidente, con la obligación de reemplazarlos por otros.

La obligación de reemplazarlos por otros es la de una reparación ordinaria, ya que

estas plantaciones forman parte integrante de la finca, y por tanto el gozante no

puede optar entre reponer o no los árboles muertos, sino que forzosamente debe de

hacerlo. A cambio, y como compensación por los gastos, puede aprovecharse de

éstos.

Por el contrario, si a consecuencia de un siniestro o caso extraordinario, hubieran

desaparecido un número considerable de árboles cuya reparación no fuese posible o

en su caso demasiado gravosa, el usufructuario podrá dejarlos a disposición del

propietario y exigir de éste que los retire.

USUFRUCTO DE MONTES:

Primeramente se entiende por monte todo predio rústico cuyo aprovechamiento no

requiere un cultivo agrícola permanente o periódico. Es monte o terreno forestal la

tierra en que vegetan especies arbóreas, arbustivas, de matorral o herbáceas.

La liquidación del usufructo de un bosque conforme al régimen de los frutos civiles

exigirá establecer una proporción entre el tiempo del usufructo y el tiempo total de

desarrollo del árbol, atribuyendo al usufructuario en el momento de la corta, una

participación en la madera conforme a ese coeficiente.

El código civil regula este usufructo en el art. 485:

a) Regla general: el usufructuario de un monte disfrutará todos los aprovechamientos

que pueda éste producir según su naturaleza (entendida ésta según criterio objetivo:

leyes administrativas, costumbre del lugar, técnicas forestales, etc.). Al amparo de

ésta norma podrá el usufructuario cortar los árboles por el píe, no sólo en los casos

de los siguientes párrafos del artículo, sino también cuando la corta pueda justificarse

por tratarse de un aprovechamiento del bosque según su naturaleza.

b) Monte tallar o de maderas de construcción: en este caso podrá el usufructuario

hacer en él las talas o las cortas que solía hacer el dueño y en su defecto las que

dicte la costumbre del lugar. Ajustarse en las cortas a la práctica del constituyente

puede ser injusto si éste disfruta del bosque de modo irracional, devastándolo o

absteniéndose de toda explotación. Tal criterio será aplicable cuando las talas del

constituyente sean ordinarias. Todo ello si no se ha acordado otra cosa en el título

constitutivo del usufructo. La determinación de si un monte es o no de esta clase

deberá resolverse también con criterios objetivos.

c) Viveros: En los viveros de árboles podrá el usufructuario hacer la entresaca

necesaria para que los que queden puedan desarrollarse convenientemente. Este

precepto no menciona el goce más evidente de un vivero, que consiste en

proporcionar plantones para su venta o utilización propia y trasplante definitivo,

facultad que evidentemente tiene el usufructuario. Se atribuye este silencio a que el

precepto no se refiere a los viveros propiamente dichos, sino al bosque joven, recién

poblado, donde el usufructuario no puede arrancar más árboles que los necesarios

para el normal desarrollo del bosque. Más que una facultad, puede convertirse en

deber si el no hacerlo acarrea daños a la finca. En cuanto a los viveros propiamente

dichos, su usufructo se regirá por la norma general del art. 485

USUFRUCTO DE GANADOS:

El goce de un ganado recae sobre un conjunto, con destino económico distinto y

autónomo del de las cabezas individuales que la componen, dotado de vida y que

generalmente se renueva y se reproduce por sí mismo. No ha de confundirse, por

tanto este usufructo con el de una cabeza o varias individualizadas, en este caso

habrá tantos usufructos como cabezas y se les aplicará el régimen del usufructo de

cosas deteriorables. En el derecho vigente al contrario que en el romano, donde se

necesitaba un número concreto de cabezas, el constituir un usufructo de uno u otro

tipo depende de la voluntad, donde será particularmente relevante que el grupo de

animales constituya un conjunto unitario resultante no tanto de la suma de ellos, sino

de su mismo destino económico.

Regula este usufructo el art. 499 que distingue varios supuestos:

a) Perecimiento natural: el usufructuario estará obligado a reemplazar con las crías,

las cabezas que mueran anual y ordinariamente, o falten por la rapacidad de

animales. El usufructuario puede hacer suyos otros frutos de los animales, pero

deberá reponer los animales muertos o inutilizados en la medida en que la

fecundidad del rebaño se lo permita, con el fin de conservar la entidad económica y

funcional del rebaño, respetando no sólo el número de animales, sino también la

calidad.

b) Pérdida sin culpa del usufructuario: si el ganado en que se constituyere el

usufructo pereciese del todo, sin culpa del usufructuario, por efecto de un contagio u

otro acontecimiento no común, el usufructuario cumplirá con entregar al dueño los

despojos que se hubieran salvado. Si el rebaño pereciese en parte, también por

accidente, y sin culpa del usufructuario, continuará el usufructo en la parte que se

conserve. En este caso cesa la obligación de reconstituir el rebaño con las cabezas

nuevamente nacidas: el número originario queda definitivamente reducido a las que

restan después del accidente, y este resto regulará desde entonces la cantidad de

animales a restituir. Cuando los animales perezcan por culpa del usufructuario, éste

tendrá que indemnizar al propietario.

c) Usufructo de ganado estéril: Se considera en cuanto a sus efectos como si se

hubiera constituido sobre cosa fungible. Como no hay crías, tampoco la posibilidad

de reponer reses. Si es posible alguna utilidad antes de la consunción (estiércol,

servir de montura, etc.), queda para el usufructuario, naturalmente.

USUFRUCTO DE MINAS:

Su régimen ha variado mucho en el tiempo debido a la discutida naturaleza (fruto,

producto, o parte integrante de la mina) de los minerales.

El código dedica los arts. 476 y 477 a regular no el usufructo de minas sino el de un

predio en que existan minas cuya concesión ha obtenido el mismo dueño (si la ha

obtenido otro, tanto el dueño como el usufructuario carecerán de derechos sobre

ellas). Tales preceptos además de defectuosos e insuficientes en la época de la

codificación, resultan hoy además anacrónicos y dejan sin regulación el usufructo de

minas (concesiones y explotaciones mineras) propiamente dichas y deben ser

integrados con la legislación de minas y la de aguas. a) Usufructo de predios en que

haya minas: el art. 476 sienta la regla general en esta materia: no corresponden al

usufructuario de un predio en que existen minas los productos de las denunciadas,

concedidas o que se hallen en laboreo al principio del usufructo, a no ser que

expresamente se le concedan en el título constitutivo de éste, o que sea universal. Si

es universal (se extiende a toda la fortuna del enajenante) claro que entrará la mina

como parte de tal fortuna. Si el usufructo se adquirió por usucapión, el contenido del

disfrute dependerá de la posesión habida. En uno u otro caso se requiere la

obtención de la concesión minera, la autorización administrativa.

Podrá, sin embargo, el usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para

reparaciones u obras que estuviese obligado a hacer o que fueran necesarias. De

este precepto cabe deducirse que, excepcionalmente, no recibe en goce tales

facultades, y que no podrá explotar la cantera para vender a terceros.

Establece luego el art. 477 que, no obstante lo anterior, en el usufructo legal podrá el

usufructuario explotar las minas denunciadas, concedidas o en laboreo, existentes en

el predio, haciendo suyas la mitad de las utilidades que resulten, después de rebajar

los gastos, satisfaciendo la otra mitad al propietario. Esto vale para el cónyuge viudo.

Lo de repartir las utilidades, probablemente pueda aplicarse también al usufructo

voluntario que incluya la explotación de la mina, ya que la ratio del precepto sirve

igualmente: reparto de ganancias debido a que el producto de la mina se agota. Esto,

siempre y cuando el título constitutivo no señale la forma de realizar el goce.

Finalmente el art. 478 hace una afirmación obvia: la calidad de usufructuario no priva

del derecho que a todos concede la ley de minas para obtener la concesión de las

que existan en los predios usufructuados.

b) Usufructo de minas (concesión minera): La jurisprudencia anterior al código

entendía que el producto de la mina, al no poder reproducirse, no era fruto, por lo

que no cabía usufructo de aquellas. Opuestamente, actualmente se considera, con

unanimidad, el producto de la mina como fruto, que por tanto debe hacer suyo el

usufructuario.

En cuanto al régimen del usufructo de una concesión minera es el que se deduce de

los arts. 476 y 477, es decir que el beneficiario del gravamen sólo hará suya la mitad

de las utilidades líquidas que resulten.

EN ESPECIAL, USUFRUCTO DE ACCIONES DE SOCIEDADES ANÓNIMAS:

Si las acciones sobre las que recae el usufructo no han sido entregadas, el

usufructuario tendrá derecho a obtener de la sociedad una certificación de la

inscripción de su derecho.

El usufructuario tiene derecho a los dividendos acordados por la sociedad durante el

usufructo, a modo de frutos civiles. Este derecho económico debe comprender sólo

los beneficios propios de la explotación (los ordinarios) y no otros como los

financieros y extraordinarios que parecen corresponder más bien a la sustancia de la

propiedad de las acciones.

Finalizado el usufructo, el usufructuario podrá pedir también al propietario el

incremento de valor experimentado por las acciones que corresponda a los

beneficios propios de la explotación integrados durante el usufructo en las reservas.

Se trata de una especie de complemento de las rentas periódicas y correspondientes

a los beneficios no repartidos durante el usufructo.

Disuelta la sociedad durante el usufructo, el usufructuario podrá pedir del propietario

una parte de la cuota de liquidación equivalente al incremento de valor de las

acciones durante el tiempo del usufructo. El usufructo se extenderá al resto de la

cuota de liquidación, ahora no como usufructo de acciones, sino de capital, sometido

a las reglas ordinarias.

Si las partes no se ponen de acuerdo en la determinación del importe de las

liquidaciones, será fijado a petición de cualquiera de ellas por los auditores de la

sociedad, sin perjuicio de acudir a los tribunales antes o después.

En cuanto a las acciones no liberadas totalmente, el propietario será el obligado

frente a la sociedad a efectuar el pago de los dividendos pasivos y, efectuado el

pago, podrá exigir del usufructuario, hasta el importe de los frutos, el interés legal de

la cantidad invertida. Si no hubiere cumplido esa obligación cinco días antes del

cumplimiento del plazo, podrá hacerlo el usufructuario sin perjuicio de repetir contra

el nudo propietario al terminar el usufructo, o reclamar contra éste los perjuicios que

se deriven si ninguno paga.

El derecho de suscripción preferente corresponde al nudo propietario, pero si este no

lo ejercita o lo enajena, podrá el usufructuario proceder a la venta de los derechos o

a la suscripción de las acciones. Si se enajenan los derechos de suscripción

preferente, el usufructo se extenderá al importe obtenido por la enajenación. En el

caso de suscripción de las acciones se extenderá el usufructo a las que hubiera

podido adquirirse con el valor total de los derechos utilizados en la suscripción (el

propio precepto incluye reglas de cálculo de ese valor. Beneficio derivado del trato a

favor y que tiene un carácter económico). El resto de las acciones suscritas

pertenecerá en plena propiedad a aquél que hubiera desembolsado el importe. El

usufructuario tendrá idénticos derechos en los casos de emisión de obligaciones

convertibles en acciones de la sociedad.

El pago de compensaciones posibles entre usufructuario y propietario, podrá hacerse

en metálico o en acciones de la misma clase que las que hubieran sido objeto de

usufructo.

Derechos y obligaciones del constituyente o nudo propietario

A.- DERECHOS.

a) Derecho a enajenar la nuda propiedad. 776 C.C.

b) Derecho a hipotecar la nuda propiedad. No existe disposición jurídica que respalde

esta facultad, pero esto se origina de interpretar correctamente la norma

anteriormente citada, pues si el legislador autoriza lo más (que en este caso sería la

enajenación de la nuda propiedad), es procedente que autorice lo menos (como sería

hipotecar la nuda propiedad).

c) Derecho a transmitir la nuda propiedad.776 C.C.

d) Derecho a los frutos pendientes al momento de la restitución Art.784 C.C.

e) Derecho a indemnizaciones. 791 C.C.

f) Derecho a cobrar los intereses del dinero invertido en obras mayores necesarias.

Art. 799C.C.

g) Derecho al tesoro. 789C.C.

h) Derecho a pedir la terminación del usufructo. Puede pedirlo cuando el

usufructuario de en arrendamiento el usufructo y exista prohibición expresa del nudo

propietario. 795 C.C.

i) Derecho a proclamar las acciones reales correspondientes. 891C.C.

j) Derecho a la acción personal de restitución. La acción personal de restitución tiene

sobre la acción reivindicatoria la ventaja de que no exige por parte del demandante,

la prueba del derecho de domino; al nudo propietario le basta exhibir el acto que dio

origen al usufructo.

B.- OBLIGACIONES

• a) Expensas extraordinarias mayores 799C.C.

• b) Inexistencia de la obligación de reembolsar las mejoras voluntarias.

802C.C.

• c) Inexistencia de la obligación de reponer un edificio que viene todo a tierra

por vetustez.

Formas de extinción

A.- RELATIVAS A LA CAUSA

a) El usufructo se extingue generalmente por la llegada del día o el evento de la

condición prefijados para su terminación. Art. Art. 807C.C.

B.- POR CAUSAS IMPROPIAS

a) Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido

sobre una cosa que se ha comprado con pacto de retrovendendo, y se verifica la

retroventa. Art. 809 C.C.

b) El usufructo también se extingue "por la resolución de los derechos del

constituyente del usufructo" que se presenta cuando el dominio del constituyente se

resuelve con efecto retroactivo.

c) Se extingue el usufructo, por sentencia judicial.

d) También se extingue, el usufructo por expropiación del predio rústico sobre el que

recaía.-

C.- RELATIVAS AL SUJETO

a) Por la muerte del usufructuario, salvo que se haya constituido por tiempo fijo y a

título oneroso. Art. 809 C.C.

b) Por consolidación del usufructo con la propiedad. Art. 809

Conforme con el principio de que nadie puede tener una servidumbre sobre su propia

cosa, cuando la nuda propiedad y el usufructo se concentran en cabeza de u n a

misma persona, el usufructo se extingue. Así lo dispone, en general, para las

servidumbres. Ahora bien, la concentración de que hablamos, se puede llevar a cabo

de las siguientes maneras: usufructo y nuda propiedad se reúnen en cabeza del

usufructuario; ambos en cabeza del nudo propietario o ambos en cabeza de un

tercero.

c) Por la renuncia del usufructuario. Art. 809

D.- RELATIVAS AL TIEMPO

a) Por prescripción. Art. 809

E.- RELATIVAS AL OBJETO

a) El usufructo se extingue por la destrucción completa de la cosa fructuaria; si sólo

se destruye una parte, subsiste el usufructo en lo restante. Art. Art. 810C.C.

Debemos distinguir entre pérdida o destrucción total y pérdida o destrucción parcial o

deterioro de la cosa sometida al usufructo.

En ambos casos el usufructo se extingue por falta de objeto: pérdida y destrucción

son situaciones que no merecen normas separadas para su reglamentación.

USO Y HABITACIÓN

Con base en el Código Civil Federal Vigente (todos los artículos mencionados se

refieren al Código citado a menos que se indique lo contrario) se hará un breve

análisis de lo que se entiende por derecho de uso y de habitación.

El Código menciona:

• El uso da derecho para percibir de los frutos de una cosa ajena, los que

basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque ésta aumente (Art. 1049).

• La habitación da, a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar

gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de

su familia (Art. 1050).

Para diferenciar estos conceptos se dan los siguientes ejemplos sencillos:

Un arrendador renta a una persona X un departamento por un tiempo determinado

por medio de un contrato oneroso correspondiente, así, X se convierte en portador

del derecho de uso del inmueble.

La concubina del hijo de un titular de una determinada propiedad inmueble, otorga el

derecho de habitación a ella.

Mientras que en el usufructo el portador de tal derecho puede disponer de los frutos

(venderlos, rentarlos, hipotecarlos, etc.) en el derecho de uso estos frutos sólo se

pueden percibir mientras sacien las necesidades del usuario y sus familiares (sus

derechos no podrán ser vendidos, rentados, hipotecados, etc.).

Derechos y obligaciones del usuario y del que tiene el goce de habitación

(Art. 1051) El usuario y el que tiene derecho de habitación en un edificio, no pueden

enajenar, gravar, ni arrendar en todo ni en parte su derecho a otro, ni estos derechos

pueden ser embargados por sus acreedores.

(Art. 1052) Los derechos y obligaciones del usuario y del que tiene el goce de

habitación, se arreglarán por los títulos respectivos y, en su defecto, por las

disposiciones siguientes:

(Art. 1053) Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los

derechos de uso y de habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el

presente capítulo (Haciendo referencia al capítulo cinco del título quinto).

(Art. 1054) El que tiene derecho de uso sobre un ganado, puede aprovecharse de las

crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia.

(Art. 1055) Si el usuario consume todos los frutos de los bienes, o el que tiene

derecho de habitación ocupa todas las piezas de la casa, quedan obligados a todos

los gastos de cultivo, reparaciones y pago de contribuciones, lo mismo que el

usufructuario; pero si el primero sólo consume parte de los frutos, o el segundo sólo

ocupa parte de la casa, no deben contribuir en nada, siempre que al propietario le

quede una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y

cargas.

(Art. 1056) Si los frutos que quedan al propietario no alcanzan a cubrir los gastos y

cargas, la parte que falte será cubierta por el usuario, o por el que tiene derecho a la

habitación.

Efectos jurídicos que produce el uso.

El uso es considerado un derecho real, temporal de carácter intrasmisible y por

naturaleza vitalicio, que nos permite usar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni

substancia, ya que este derecho real se puede distinguir del usufructo por los

siguientes puntos. Es restringido solo para el uso y en algunos casos para percibir

ciertos frutos.

En el carácter de intransferible, en relación al uso y la habitación, no se puede

trasmitir su derecho ya que son personalismos.

Efectos jurídicos que produce la habitación.

Es un derecho temporal, por naturaleza vitalicio y en cuanto al contenido también

intrasmisible que permite al titular usar algún cuarto o espacio de una casa sin alterar

su forma ni substancia, en cambio el uso se extiende como el usufructo tanto a los

bienes muebles como a los inmuebles.

El derecho real de la habitación en realidad es un derecho del uso sobre una casa

para habitar gratuitamente ya que ley no distingue fuera de esta circunstancia

especial.

Uso y habitación El derecho de uso consiste en la facultad de gozar de una parte

limitada de las utilidades y productos de una cosa; ahora, si se refiere a una casa o

apartamento y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación.

Los derechos reales de uso y habitación son más restringidos que el de usufructo y,

se constituyen y pierden de igual manera que el usufructo. Por considerados como

derechos personalísimos, son intransferibles e intransmisibles.

En síntesis Son muchas las situaciones que en determinado momento pueden estar

afectando a un inmueble y por ello resulta imperioso el detallado estudio de los

títulos.

Sin tener a la mano la documentación pertinente, vale decir, el Certificado de

Tradición y las escrituras públicas, especialmente relativa a la constitución del

mencionado derecho en favor de un tercero, resulta aventurado dar un concepto

definitivo, pero, si por ejemplo lo que se constituyó fue un derecho de usufructo

durante toda la vida del beneficiario, tendrá el corresponsal que someterse a esperar

que llegue ese día. Aunque en la carta menciona que los ocupantes hablan de un

derecho de habitación, lo que facilitaría las cosas, no remitieron documentos que así

lo acrediten .

De lo anterior se desprende la necesidad de buscar una asesoría profesional previa a

la celebración de los contratos.

Uso:

Art. 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una

cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos

en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y

goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede

constituirse a favor de persona humana.

Art. 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este

Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

Art. 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la

cosa.

Art. 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los

acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su

familia.

HABITACION:

Art. 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un

inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El

derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Art. 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de

este Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

Art. 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por

causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales

sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

Art. 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside

sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago

de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que

ocupa.

LA SERVIDUMBRE

La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de

otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante;

el que la sufre, predio sirviente.

La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que al dueño del predio

sirviente pueda exigirse la ejecución de un hecho, es necesario que esté

expresamente determinado por la ley, o en el acto en que se constituyó la

servidumbre.

Clases.

Servidumbres continuas .- Aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la

intervención de ningún hecho del hombre.

Servidumbres discontinuas .- Aquellas cuyo uso necesita de algún hecho

actual del hombre.

Servidumbres aparentes .- Las que se anuncian por obras o signos exteriores

dispuestos para su uso y aprovechamiento.

Servidumbres no aparentes .- Las que no presentan signo exterior de su

existencia.

Servidumbres voluntarias .- Traen su origen de la voluntad del hombre.

Servidumbres legales .- Tren su origen por la ley.

Formas de constitución.

Las servidumbres podrán ser establecidas por Ley o por voluntad de las partes.

Cuando la servidumbre es creada por mandato de la ley existen dos supuestos.

Cuando aparece la servidumbre de manera automática ligada con un determinado

supuesto de hecho que la ley contempla y que la ley atribuya a una persona la

posibilidad o facultad de exigir esta constitución.

Cuando se trata de voluntad de los particulares el negocio constitutivo lo formarán los

interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla.

Todo propietario de una finca tiene el derecho de establecer en ella las servidumbres

que tenga por conveniente, y en el modo y forma que prefiera, siempre y cuando no

sea contrario a lo que dicta el derecho.

No existe un requisito de forma para su constitución, por lo que deben constar en

documento público al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación,

transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su

omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden

recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad.

Reglas que norman la situación del dueño del predio dominante.

Corresponde al dueño del predio dominante hacer a su costa todas las obras

necesarias para el uso y conservación de la servidumbre

El mismo, tiene obligación de hacer a su costa las obras que fueren necesarias para

que al dueño del predio sirviente no se le causen, por la servidumbre, más

gravámenes que los consiguientes a ella; y si por su descuido u omisión se causare

otro daño, estará obligado a la indemnización.

Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado en el título constitutivo de la

servidumbre a hacer alguna cosa, o a costear alguna obra, se librará de esta

obligación abandonando su predio al dueño del dominante.

El dueño del predio sirviente, si el lugar primitivamente designado para el uso de la

servidumbre llegase a presentarle graves inconvenientes, podrá ofrecer otro que sea

cómodo al dueño del predio dominante, quien no podrá rehusarlo, si no se perjudica.

Servidumbre legal.

Servidumbre legal es la que existe sin necesidad de convenio ni prescripción, y que

como consecuencia natural de la respectiva posición de los predios, reconoce la ley,

ya en utilidad pública o comunal, ya en beneficio de los particulares.

Servidumbre legal de desagüe y de acueducto.

De desagüe.- Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que

naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales

que se hagan, caigan de los superiores, así como la piedra o tierra que

arrastren en su curso.

De acueducto.- El que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene

derecho de hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de

indemnizar a sus dueños así como a los de los predios inferiores sobre los

que se filtren o caigan las aguas.

Servidumbre legal de paso.

El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas sin salida a la vía

pública, tiene derecho de exigir, para el aprovechamiento de aquélla, paso por las

heredades vecinas, sin que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que

una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen.

Servidumbre voluntaria.

El propietario de una finca o heredad puede establecer en ella cuantas servidumbres

tenga por conveniente, en el modo y forma que mejor le parezca, siempre que no

contravenga las leyes, ni perjudique derechos de tercero.

Sólo pueden constituir servidumbres las personas que tienen derecho de enajenar;

los que no pueden enajenar inmuebles sino con ciertas limitaciones, condiciones o

solemnidades, no pueden, sin ellas, imponer servidumbres sobre los mismos.

Formas de extinción.

Las servidumbres voluntarias se extinguen:

Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios,

dominante y serviente (sic).

Por el no uso.

Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño del predio sirviente a tal

estado que no pueda usarse la servidumbre.

Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del predio dominante.

Cuando constituida en virtud de un derecho revocable se vence el plazo, se

cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner término a

aquél.