1. ¿Qué es un inmueble?

Los inmuebles o también llamados bienes raíces, se le llama a las diferentes construcciones

que cumplen con ciertos requisitos o características de tipo físico, ambiental y de uso, las cuales

podemos mencionar las casas bifamiliares, las unifamiliares y multifamiliar, bodegas, locales,

lotes, oficinas y apartamentos, debido a la oferta y la demanda los inmuebles se convierten en un

negocio, de acuerdo a su uso y la capacidad económica del comprador elige el inmueble de

acuerdo a sus necesidades, los cuales esta incluido la seguridad, el confort y el tipo de uso.

Los inmuebles de acuerdo a su uso, se pueden clasificar en:

- Residencial: los cuales pueden ser de tipo bifamiliar, unifamiliar y multifamiliar (casas,

apartamentos y conjuntos residenciales).

- Comercial: Pueden ser de tipo centros comerciales, individuales o en parques empresariales

(Oficinas, locales, parqueaderos y bodegas).

- Rural y semirural: pueden ser de tipo individuales o conjuntos de propiedad común, (lotes

fincas o condominios campestres).

- Institucional: Pueden ser instituciones educativas, organizaciones turísticas, instituciones

médicas o clubes, (Universidades, colegios, consultorios, hospitales, centros culturales y

recreativos).

2. ¿Qué es el mercado inmobiliario?, cómo se segmenta y sus componentes.

Se le llama mercado inmobiliario a las diferentes acciones o transacciones comerciales que se

presenten con los bienes raíces pertenecientes al sector de la construcción, lo cual se presenta la

oferta y la demanda, el que vende y el comprador.

El mercado inmobiliario comprende la comercialización de bienes inmuebles, y éste sector

está dividido en los siguientes subsectores: vivienda, comercio/servicio, corporativo, áreas de

turismo, entretenimiento y servicios sociales, pero son los primeros tres los que ofrecen mayores

oportunidades, debido a las magnitudes de cada uno de sus mercados.

El Mercado Inmobiliario está sujeto a diferentes factores que influyen en su comportamiento

como lo son los diversos atributos del producto en venta que generan u obligan a la realización

de análisis para determinar su justiprecio (calidad y características); intervienen también en su

comportamiento el área de alcance del mercado, la naturaleza social del inmueble, las reglas

gubernamentales (como La Ley de Política Habitacional) y las reglas físicas naturales.

En el momento en que nos encontramos, donde existe un alto grado de competitiva y cambios

en el mundo de la compra y venta, es necesario estar atentos a las exigencias e intereses del

mercado inmobiliario, ya que es de vital importancia para asegurar el éxito. Es por estas razones

que se deben tener siempre presentes los componentes de este mercado, estar al día con los

diferentes sistemas de información, y hacer uso de técnicas y/o herramientas que conlleven a la

actualización diaria de esta plaza tan versátil.

Segmentación del mercado inmobiliario. Debido a que los compradores son diversos, con

gustos distintos, costumbres distintas y poder económico distinto, el mercado se segmenta de la

siguiente manera para saber qué mercado debe ser atendido:

- Segmentación según ubicación geográfica. Es la división del mercado en unidades

geográficas, como países, ciudades, pueblos, municipios, o barrios. Esta división procede de

las características similares que pueden tener los habitantes de una misma localidad en

relación con sus necesidades, gustos, deseos y hábitos de compra.

- Segmentación según características demográficas. Son las variables que permiten

segmentar o dividir el mercado, según su poder económico, la edad, la ocupación, la

composición familiar y el nivel de estudio, por eso el constructor dirige o se orienta de

acuerdo a las anteriores variables.

- Segmentación según características sicográficas. Esta segmentación da características

propias a los inmuebles para determinados consumidores, por ejemplo canchas deportivas,

unidades campestres.

- Segmentación según características conductuales. Se trata en agrupar a los compradores

según el nivel de conocimiento del producto y el uso que le dan, de acuerdo a sus

necesidades.

Componentes del mercado:

- Los inmuebles. Como ya lo dije los inmuebles o también llamados bienes raíces, se le llama

a las diferentes construcciones que cumplen con ciertos requisitos o características de tipo

físico, ambiental y de uso, las cuales podemos mencionar las casas bifamiliares, las

unifamiliares y multifamiliar, bodegas, locales, lotes, oficinas y apartamentos, debido a la

oferta y la demanda los inmuebles se convierten en un negocio, de acuerdo a su uso y la

capacidad económica del comprador elige el inmueble de acuerdo a sus necesidades, los

cuales está incluido la seguridad, el confort y el tipo de uso.

- Los Oferentes. Los oferentes son todos aquellos que ofertan los bienes raíces; estos pueden

ser: las compañías constructoras y los corredores inmobiliarios, que son personas Naturales,

y las empresas públicas y privadas.

- Los Demandantes. Son los que realizan censos, censos y características con el fin de saber

el tipo de de demanda que puada tener el sector de la construcción.

Tipologías de las empresas inmobiliarias:

- Inmobiliarias grandes. La empresa inmobiliaria grande tiene administrador o

administradores, chocados en la más alta jerarquía, no solo se dedican la mayor parte de su

tiempo a las funciones típicamente administrativas sino que requieren un staff más o menos

grande de personas que lo ayuden a administrar.

Se requiere un grupo muy grande de especialistas por que es imposible que los altos

ejecutivos conozcan con profundidad toda la inmensa cantidad de técnicas e instrumentos

concretos, detallados y cambiantes que cada día surgen sobre producción, finanzas, ventas, etc.

Se impone un mayor grado de descentralización, delegando muchas funciones a jefes y aun a

empleados que serán los únicos capacitados dentro de políticas y normas que se les fijan.

Son indispensables una previsión y planeación realizadas a más largo plazo, y por lo mismo

más técnicas detalladas y formales.

Se convierte en problema vital el desarrollo de ejecutivos que no solo tengan conocimientos

indispensables para ir ocupando los puestos que quedan en la empresa por ascensos, vacantes o

expansiones, sino que reciban un adiestramiento práctico en estos difíciles problemas y

desarrollen en ellos mismos las cualidades necesarias.

Toda empresa inmobiliaria es creada para producir o intermediar bienes y servicios que

tengan que ver con este sector y satisfacer las necesidades de un mercado que tiene diferentes

gustos y están dispuestos a pagar por ello, por eso es necesario que el manejo de los recursos que

actúen en la relación productor-consumidor beneficien a ambas.

La inmobiliaria grande se organiza como sociedad limitada o sociedad anónima, su estructura

organizacional es departamentalizada y su personal es especializado.

- Agencias inmobiliarias medianas. Suele ser una empresa de ritmo en crecimiento.

Presenta problemas de la pequeña y grande empresa y más bien carece de los beneficios que

son sus características en ellos.

Como consecuencia de su crecimiento se ven en la necesidad de ir realizando una mayor

descentralización y consiguientemente delegar.

La alta gerencia comienza a sentir la necesidad de obtener conocimientos técnicos-

administrativos.

Paralelamente comienza a sentir la necesidad de hacer planes muchos más amplios y más

detallados, requiriendo por lo tanto de cierta ayuda técnica para formular y controlar su

ejecución.

La gerencia de este tipo de empresa va sintiendo gradualmente como sus decisiones se van

vinculando cada vez más a problemas de planeación y control, que a cuestiones de realización

inmediata.

Las agencias inmobiliarias medianas se organizan como sociedades limitadas ó como

sociedad en comandita. Es frecuente encontrar sociedades de familia. Por lo general, su planta de

personal está conformada por diez ó más personas. Presentan una estructura organizacional

formal expresada en un organigrama con departamentalización por tipo de servicio.

Normalmente presentan tres departamentos: ventas, arrendamientos y avalúos; aunque

también ofrecen servicios en propiedad horizontal, gerencia de proyectos, permutas y asesoría

inmobiliaria.

- Agencias inmobiliarias pequeñas: El administrador supremo dedica solo parte de su tiempo

en cuestiones administrativas, pues lo absorbe una gran cantidad de problemas técnicos de

producción, finanzas, ventas personal, etc.

No se requiere grandes previsiones o planeaciones.

Son más frecuentes para solucionar los problemas los procedimientos de carácter informal, ya

que la escasa complejidad de dichos problemas suple con ventaja la pobre tecnificación de los

procedimientos y trámites administrativos.

Es mucho más factible una gran centralización y en cierto sentido puede ser más conveniente

por la rapidez y unidad que imprime todos los trámites.

Estas agencias tienen una estructura organizacional en la cual sus decisiones se concentran en

el propietario, que a su vez desarrolla las funciones gerenciales. Él decide sobre aspectos

administrativos, financieros, comerciales, y de recursos humanos; traza políticas y define

estrategias comerciales y financieras. Desde el punto de vista tecnológico, el pequeño gestor

inmobiliario, utiliza sistemas manuales en el manejo de la información y en los procesos

administrativos. La planeación es realizada por el propietario gerente, quien la define

empíricamente, de acuerdo con su experiencia.

3. ¿Cuáles son las funciones de un agente inmobiliario?

1. El agente inmobiliario debe ser integral, esto quiere decir que debe desarrollar todas las

actividades que se involucran en el proceso comercial de la inmobiliaria: (capacitación,

prospección, telemercadeo, captación y cierres).

2. Mantener una disciplina y constancia en el ejercicio de la labor.

3. Cumplir con la medición de captación y producción establecida por la compañía.

4. El agente inmobiliario debe asistir a las diferentes capacitaciones o reuniones programadas

periódicamente con las diferentes entidades como son los bancos, aseguradoras, líderes y

especialistas en el medio etc.

5. Ser veraz y coherente en la información que le transmite al cliente en el momento de presentar

y ofrecer los servicios de la compañía.

6. No ofrecer nada diferente a lo que se encuentra incluido en el portafolio de servicios.

7. Respetar y seguir el conducto regular, solicitar autorización del Director de Oficinas ó de la

Gerencia de Ventas, para realizar cualquier tipo de publicidad en los diferentes medios,

comunicados, propuestas, cotizaciones. Todas las comunicaciones que se quieran enviar a los

clientes deben ser revisadas y aprobadas por la gerencia de ventas.

8. Cumplir las citas con los posibles compradores para mostrar todos los inmuebles.

9. Reportar el resultado de las citas que han sido asignadas por la compañía.

10. Si por alguna razón el agente inmobiliario no puede cumplir una cita debe comunicarle al

cliente y a la oficina para reprogramarla.

11. Diligenciar el formato de inmuebles y hacerlo firmar por las personas que han asistido a la

cita (propietario, cliente y asesor).

12. Si el agente inmobiliario, no responde las llamadas o mensajes enviados por la oficina, para

concretar las citas con los clientes interesados en ver algún inmueble, este será reasignado a otro

agente.

13. Realizar el acompañamiento a los clientes durante todo el proceso de la venta, sin intervenir,

el agente inmobiliario debe ser un simple espectador sin involucrarse en el negocio, el acuerdo

debe ser entre vendedor y comprador.

El acompañamiento se termina en el momento en que se firma la escritura.

14. Analizar la situación jurídica del inmueble.

15. Actuar con transparencia en todas las negociaciones.

16. Buscar la bilateralidad o equidad en todos los convenios, contratos sobre la base de

"ganar/ganar".

17. Promover la investigación y el estudio en el área inmobiliaria.

18. Contribuir en el orden de la gran ciudad con el objeto de resolver la problemática social en

materia inmobiliaria. VI. Buscar la armonía del Hombre con la Naturaleza.

19. Promover la Ética Comercial y el Civismo en los negocios inmobiliarios.

BIBLIOGRAFÍA

SN. (SF). Obtenido de http://datateca.unad.edu.co/contenidos/102806/2014_II/Unidad_1/102806-_Modulo_de_Administracion_Inmobiliaria.pdf

SN. (SF). Obtenido de http://www.arqhys.com/arquitectura/inmuebles-bienes.html.