29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 2

DIFERENCIAS NORMATIVAS DERECHOS REALES DERECHOS DE CRÉDITO • La propiedad se adquiere con el

perfeccionamiento del contrato y no por entrega. Art. 1590,1852,1855,2121 c.c.

• Los contratos sobre inmuebles y derechos reales sometidos a formalidad de escritura pública y el registro. Art. 1125,1576 c.c.

• Los títulos sobre inmuebles y derechos reales, solo producen efecto frente a terceros al inscribirse. Art. 1148 c.c.

• El RGP inscribe, anota y cancela actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales. Art. 1124 c.c.

• La competencia en acciones reales se rige por el lugar donde está el bien.

• Los derechos de crédito tienen libertad de forma Art. 1574.

• No se registran.

• Producen efectos terceros sin necesidad de registro.

• La competencia procesal, se rige por el lugar del domicilio del demandado.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 3

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 4

CLÁSICA • La doctrina clásica sobre la noción del derecho real ve

en él un poder directo e inmediato que se ejerce sobre la cosa y que genera una relación directa con la misma.

• En el derecho de crédito hay una relación entre dos personas en las que una de ellas tiene el poder de exigir a otra la realización de una prestación (dar, hacer o no hacer).

• Se caracteriza por su carácter absoluto y oponibilidad frente a terceros.

• Los derechos reales se pueden hacer valer coactivamente frente a todos.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 5

NEGATORIAS DE LA DISTINCIÓN Partiendo del presupuesto inicial de que todo derecho presupone un correlativo deber, y que no pueden existir relaciones jurídicas nada más que entre personas, se niega toda distinción esencial entre derecho real y derecho de obligación.

Se imponen a los terceros conductas de abstención de esas mismas actividades respecto de aquella cosa, conductas que pueden serles exigidas por el titular del presunto derecho real.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 6

ECLÉCTICAS Distinguen en el derecho real dos aspectos: el interno y

el externo. El primero hace referencia al poder directo e inmediato del hombre con la cosa, mientras que el segundo alude a la obligación pasiva universal por la que los terceros han de abstenerse de toda perturbación de aquella situación jurídica.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 7

• El concepto de derecho real como poder directo e inmediato sobre una cosa, en el sentido de que su titular tiene un señorío sobre ella más o menos limitado, se ha moldeado porque solo en el derecho de propiedad, es fácilmente detectable.

• Por otra parte, existen derechos en los que se da el poder directo e inmediato del titular sobre la cosa que no son oponibles erga omnes, caso del arrendamiento, pero pueden serio si se inscriben en el registro

• Tampoco explica la razón intrínseca, por la que, aun careciendo su titular de todo poder directo e inmediato, su derecho es oponible a terceros.

• Hipoteca • Más útil hablar situaciones jurídicas dotadas de oponibilidad a terceros y

carentes de ella. Su mantenimiento obliga a señalar importantes excepciones en los casos en que se da una oponibilidad erga omnes sin poder directo e inmediato sobre la cosa.

• P.e. arrendamiento inscrito, promesa y opción de compra sobre inmuebles.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 8

Ius ad rem • Situación jurídica en que se encuentra quien tiene un título

que le da derecho para adquirir una cosa determinada, cuando todavía no ha adquirido dicha la cosa mediante la necesaria adquisición de la posesión de la misma.

• La plena eficacia frente a terceros exige la inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando la inscripción no ha podido ser practicada (v. gr., por defectos en los documentos presentados ante el Registro) hay un «derecho real en vías de inscripción», que puede ser provisionalmente protegido mediante un asiento especial Art. 1149 num 5 c.c.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 9

• Es la protección a la esperanza de adquisición de un derecho que todavía no ha quedado perfeccionado por faltar alguno de los elementos que para ello exigen las leyes. Ubica aquí a la compraventa con reserva de dominio y a los acreedores de dominio, quienes han adquirido una cosa cierta y determinada, pagando la contraprestación, sin que les haya sido entregada.

• Art. 1811 2p c.c. Puig Brutau citado por Diez Picazo.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 10

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 11

¿Es posible la existencia de un derecho real que no implique la satisfacción del interés de su titular mediante un señorío directo sobre la cosa, sino mediante la realización de una prestación positiva a cargo de tercero?

¿Qué conducta debe el dueño del predio sirviente observar frente al dueño del predio dominante si no tiene el poder directo sobre el predio sirviente?

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 12

• Es sujeto de una auténtica conducta, de una auténtica prestación de no hacer para que el titular del predio dominante satisfaga su interés.

• En Guatemala, pareciera haber un aspecto del derecho real in faciendo en el artículo 753 c.c. Ya que regula que la servidumbre consiste en un no hacer o tolerar. Para que al dueño del predio sirviente se le exija la ejecución de un hecho, es necesario que lo estipule la ley o el contrato.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 13

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 14

• Las obligaciones propter rem son las que generan a cargo del obligado un auténtico deber de prestación, como cualquier otra relación obligatoria.

• Su particularidad se halla en que el sujeto pasivo de esa obligación se individualiza por su posición jurídica. Es decir, el titular de un derecho real sobre una cosa ajena (dominio o uis in re aliena) tendrá la obligación aunque no haya sido quien lo constituyó. Quien ostente en cada momento esa posición es el obligado a ejecutar la prestación.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 15

P.e. Respecto a servidumbres se permite que el dueño del

predio sirviente se obligue, al constituirse la misma, a costear las obras necesarias para su uso y conservación. La obligación la tendrá como sujeto pasivo quien sea dueño de la finca, así sea diferente de quien lo era al momento en que se constituyó la servidumbre.

Art. 795 c.c.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 16

Esas obligaciones se transmiten o extinguen con la transmisión o extinción de la situación jurídica que le sirve para designar al obligado.

Al extinguirse la servidumbre cesa la obligación para los posteriores adquirentes.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 17

PROPTER REM EN ABSTRACTO Y EN CONCRETO • El copropietario está obligado a contribuir a los gastos de

conservación de la cosa común. Si transmite su cuota en la copropiedad la misma obligación pesa sobre el adquirente

• Pero si antes de la transmisión ya debía una cantidad por gastos de conservación. No puede liberarse de su obligación más que con el consentimiento del acreedor

• Las obligaciones propter rem que imponen un comportamiento de hacer al deudor, puede serle exigido al nuevo titular si el anterior no cumplió cuando fue requerido para ello.

• P.e. cortar las ramas de los árboles sobre el predio vecino

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 18

• La conducta dolosa o culposa es un hecho personal del titular que incumplió con la obligación, que da lugar a una obligación de resarcimiento.

• Por ejemplo, si el propietario del predio sirviente se ha obligado a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre (art. 766 c.c.), el adquirente de ese predio lo estará igualmente. Pero si el transmitente incumplió su obligación y se han derivado daños para el predio dominante, la reparación es de su cargo.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 19

FUENTE DE LA OBLIGACIÓN Las obligaciones propter repm suelen tener su origen en la ley o en la autonomía de la voluntad, cuando aquélla autorice el establecimiento voluntario de tales obligaciones. P.e. Art. 546 y 746 c.c.

En los condominios, sin regulación legal, se constata la existencia de limitaciones en el goce y disposición de los terrenos que no encajan en el marco del derecho real de servidumbre

P. e., obligación de edificar de una determinada manera; limitación del destino de las construcciones,.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 20

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 21

TIP

OS

PROPIEDAD

OTROS DERECHOS REALES

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 22

TIP

OS

Significa el máximo grado de poder sobre una cosa

que se reconoce a su titular

No otorgan el pleno poder sobre un objeto o porque limitan, impiden el libre

ejercicio de la propiedad.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 23

USUFRUCTO, USO, HABITACIÓN, SERVIDUMBRE, SUPERFICIE

HIPOTECA Y GARANTÍAS MOBILIARIAS

PERMITEN LA UTILIZACIÓN PARCIAL O TOTAL DE BIEN AJENO Y ADQUISICIÓN DE

FRUTOS

OTORGAN FACULTAD DE ENAJENAR, MEDIANTE TRÁMITES LEGALES, PARA

OBTENER VALOR

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

DE GOCE DE REALIZACIÓN DE VALOR

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 24

Es oponible a terceros al inscribirse Es oponible frente a terceros, acreedores del

deudor y sucesores, sin inscripción.

Arrendatario tiene poder directo sobre la cosa, extrae frutos sin colaboración del arrendador

Facultad de denegar la restitución de la cosa ajena, hasta que no se paguen los gastos

DERECHOS REALES DISCUTIDOS

ARRENDATICIO DERECHO DE RETENCIÓN

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 25

Es oponible a terceros al inscribirse . Pero no confiere poder inmediato y directo. No derecho

real

Son facultades de adquisición, pero se pueden hacer efectivos contra el propietario y sus

sucesores. No derechos reales.

El titular tiene la opción de adquirir la cosa pagando el precio pactado

Confieren la facultad de adquirir una cosa cuando ha decidido enajenar o cuando la ha

enajenado.

DERECHOS REALES DISCUTIDOS

PROMESA Y OPCIÓN DE TANTEO Y DE RETRAC TO

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 26

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 27

NUMERUS CLAUSUS NUMERUS APERTUS

No hay más derechos reales que los regulados por la ley taxativamente.

Reconoce la fuerza de la autonomía de la voluntad no sólo en el campo de los derechos de obligación, sino también en los reales, pues tiene poder suficiente para crear, con rango de derechos reales, figuras distintas de las tipificadas por la ley.

Art. 5 cprg

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 28

REQUISITOS PARA ELABORACIÓN DE DERECHOS REALES • Que se dé un poder directo e inmediato sobre la cosa.

• Se respete el orden público económico.

• Descripción del objeto gravado

• Requisitos de formalidad

• Que exista causa. O sea, la función económica o económico social para que tenga tutela jurídica. Una legítima utilidad que se trata de obtener y la naturaleza de esta utilidad, en relación con los bienes de que ella constituyan objeto.

29/08/2015 M.Sc. Viviana Vega 29