UNIDAD DIDÁCTICA SERVIDUMBRE. 4 COMUNIDAD · PDF file 4 ‒ 1. UNIDAD DIDÁCTICA....

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UNIDADDIDÁCTICA

4POSESIÓN. USUFRUCTO. SERVIDUMBRE. COMUNIDAD DE BIENES. LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. La posesión

1.1. Concepto 1.2. Clases 1.3. Adquisición, conservación y pérdida de la posesión

1.3.1. Adquisición

1.3.1.1. Capacidad para adquirir la posesión 1.3.1.2. Formas

1.3.2. Conservación 1.3.3. Pérdida

1.4. Protección de la posesión

1.4.1. Interdictos 1.4.2. Acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria 1.4.3. Las presunciones posesorias

2. El usufructo

2.1. Concepto y caracteres 2.2. Clases 2.3. Formas de constitución 2.4. Elementos constitutivos 2.5. Contenido

2.5.1. Derechos del usufructuario 2.5.2. Obligaciones del usufructuario

2.5.2.1. Obligaciones anteriores al usufructo 2.5.2.2. Obligaciones simultáneas al usufructo 2.5.2.3. Obligaciones posteriores

2.5.3. Derechos y obligaciones del nudo propietario

2.6. Extinción

Sumario │

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3. La servidumbre

3.1. Concepto 3.2. Clasificación 3.3. medios constitutivos 3.4. Extinción

4. Referencia a los derechos de uso y habitación

5. Comunidad de bienes

5.1. Concepto y naturaleza jurídica

5.1.1. Comunidad en sentido amplio: concepto, especies y fuentes 5.1.2. Naturaleza jurídica

5.2. Régimen legal

5.2.1. Contenido del condominio

5.2.1.1. Derechos de los comuneros en relación con la cosa común 5.2.1.2. Derechos de los comuneros con relación a su porción o cuota

5.2.2. Extinción de la comunidad. La división de la cosa común

6. La propiedad horizontal

6.1. Naturaleza 6.2. Constitución 6.3. Contenido

6.3.1. Elementos privativos. Derechos y obligaciones de cada propietario sobre los mismos 6.3.2. Elementos comunes. Derechos y deberes de cada propietario sobre los mismos

6.4. Organización 6.5. Extinción de la comunidad 6.6. Régimen de los complejos inmobiliarios privados

CONCEPTOS BÁSICOS A RETENER

ACTIVIDADES DE AUTOCOMPROBACIÓN

│ Sumario


Posesión. Usufructo. Servidumbre. Comunidad de bienes. La propiedad horizontal


1. LA POSESIÓN

1.1. CONCEPTO

Nuestro Código Civil no define la posesión como concepto único, pero en el artículo 430 se refiere a las dos grandes clases de especies posesorias: «Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos».

1.2. CLASES

El Código Civil distingue varias clases de posesión, concretamente las siguientes:

• Posesión natural y posesión civil. «Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfru-te de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos» (art. 430 del CC).

• Posesión en concepto o no de dueño. Dice el artículo 432 del Código Civil que «la pose-sión de bienes y derechos puede tenerse en uno de estos dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos y disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona». La primera es la más típica expresión de la posesión civil, y la se-gunda de la natural.

• Posesión mediata e inmediata. Sin gozar de expresa recepción legislativa, aunque su base positiva puede encontrarse de uno u otro modo en los artículos 431 y 432 del Código Civil, cuando hay una persona que posee a título de tenedor la cosa, reconociendo el dominio en otra persona, existen dos poseedores, ya que el propietario no pierde la posesión de su de-recho de propiedad, aunque no posea materialmente la cosa.

Con mayor abstracción, la posesión inmediata supone la detentación material de la cosa. Parecería, entonces, coincidir exactamente con la posesión natural o tenencia tal y como se ha definido aquí conforme al primer criterio clasificatorio, si no fuera por los casos en que el poseedor inmediato es poseedor civil, esto es, posee con base o creencia, y se comporta (como) ejercitando un derecho real distinto al de dominio.

EJEMPLO 1

Así, el usufructuario sería de ordinario poseedor, a la vez, civil e inmediato; civil por cuanto posee la cosa con base en un derecho real, o si careciera en realidad de ese título, como si existiera; e inmediato, porque frente al (nudo) propietario gozaría de la posesión material de la cosa, siempre, claro está, que no hubiese cedido el uso de la cosa a tercero, por ejemplo, en arrendamiento.

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Correlativamente, la posesión mediata es la de aquel que ha conferido la detentación mate-rial de forma voluntaria a otro. Pero, al igual que ocurre con la falta de identificación entre posesión natural y posesión inmediata, la posesión civil es concepto absolutamente indepen-diente del de poseedor mediato, pues es obvio que el poseedor civil para serlo no requiere haber conferido la detentación material de la cosa a otro.

EJEMPLO 2

El particular que vive en un piso de su propiedad es poseedor civil pero también inmediato.

• Posesión personal o en nombre propio y posesión por otro o en nombre ajeno. El ar-tículo 431 del Código Civil dice que «la posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que las tiene o disfruta o por otra en su nombre».

• Posesión de buena fe y posesión de mala fe. A tenor del artículo 433: «Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalida. Se reputa poseedor de mala fe al que se halle en el caso contrario». En todo caso, la buena fe se presume, iuris tantum, por supuesto, correspondiendo a quien afirme la mala fe su prue-ba (art. 434 del CC). Por tanto, el que alega la mala fe ha de probarla.

• Posesión justa o no viciosa y posesión injusta o viciosa. El Código rechaza la adquisi-ción violenta de la posesión en el artículo 441 y también la posesión por actos clandestinos en el artículo 444, al establecer que «los actos meramente tolerados, y los ejecutados clan-destinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión».

Precisiones

Pero más allá de esto, no debe haber dudas: el poseedor vicioso, como poseedor que es, podrá recurrir en su defensa al interdicto, debiendo prosperar su acción contra el que a su vez eventual-mente lo despoje.

• Posesión exclusiva y coposesión. Posesión exclusiva es la que se ejercita por una sola per-sona y coposesión es la que se produce cuando varias personas tienen la cosa o ejercitan el derecho pro indiviso, como si efectivamente les perteneciera.

• Posesión civilísima. Por último, la posesión ficticia, presunta o «civilísima» que es aquella que se considera adquirida por ministerio de la ley, sin que el adquirente haya realizado acto alguno de aprobación o tenencia corpórea de la cosa, y que tiene su aplicación más impor-tante en el caso de la transmisión hereditaria del artículo 440: «La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse (aceptarse) la herencia».

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Precisiones

La finalidad de la posesión hereditaria no es otra que evitar un vacío en la posesión de los bienes de una herencia desde el momento del fallecimiento del causante hasta el de la aceptación por el heredero; se perfila como lógica consecuencia de la sucesión del heredero en la personalidad jurídico-patrimonial del de cuius. Pero la posesión hereditaria, por más que ficta, es posesión real, con todas las consecuencias propias de la posesión de que se trate (derecho a los frutos, usuca-pión, etc.), si bien supeditada a la aceptación de la herencia, de modo que, si acepta, el heredero gozará de ese mismo estatuto posesorio desde la apertura de la sucesión; mientras que si repu-diada, se entiende que nunca poseyó.

1.3. ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN

1.3.1. Adquisición

1.3.1.1. Capacidad para adquirir la posesión

El artículo 443 del Código Civil dispone que «los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas, pero necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los de-rechos que de la posesión nazcan a su favor».

1.3.1.2. Formas

Establece el artículo 438 del Código Civil que «la posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho».

1.3.2. Conservación

En principio, para conservar la posesión adquirida es suficiente con la sola voluntad (solo animo) del poseedor. La posesión no se conservará, perdiéndose consecuentemente, si el poseedor renuncia a poseer: por ejemplo, haciendo tradición de la cosa no solo con el objeto de transmitirle al accipiens la simple tenencia, sino también por el abandono de la cosa.

Junto a la voluntad contraria del poseedor, la posesión tampoco puede conservarse ante la imposibi-lidad física permanente de ejercer el poder de obrar sobre la cosa; por ejemplo, si el lugar en que la cosa se encuentra viene a ser inaccesible, como cuando cayese en medio del océano y según el valor del bien y las técnicas conocidas resultara impracticable su búsqueda. Por el contrario, en tanto haya esperanza probable de encontrar una cosa perdida, la posesión no ha de entenderse por perdida. El artículo 461 del Código Civil así lo contempla cuando establece que se mantendrá la posesión de las cosas muebles (ob-viamente, ya que las cosas inmuebles de suyo no pueden perderse), en tanto se encuentren en poder del poseedor y «aunque este ignore accidentalmente su paradero».

La imposibilidad de ejercer actos posesorios también se observa ante la obstrucción excluyente, ante hechos impeditivos de terceros, a saber, por mediar desposesión o despojo. Con la particularidad aquí, y

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frente a los casos anteriores, de que el derecho de posesión, el ius possessionis, no se pierde junto con la relación fáctica sobre la cosa, sino que se conserva durante el lapso de un año desde la usurpación con vistas al ejercicio de acciones posesorias.

Ya más propiamente en cuanto a la dinámica conservatoria de la posesión, y dado que la conserva-ción encuentra sus límites en la continuidad volitiva del poseedor y la inexistencia de circunstancias o actos que puedan doblegar su intención, debe dejarse bien sentado que la posesión se conserva no solo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea por medio de quien tenga la cosa «en su lugar» (representantes, servidores), sea a través de un poseedor inmediato.

1.3.3. Pérdida

Lo dicho en torno a la conservación de la posesión facilita enormemente la comprensión de los supuestos en que se pierde, y es que ambas consecuencias se delimitan recíprocamente. En este sentido, pueden clasifi-carse los distintos motivos para la pérdida de la posesión según afecten al objeto que se posee, deriven de la voluntad contraria del poseedor o de la intervención (unilateral, intempestiva si se prefiere) de otra persona.

• Por causas relativas al objeto, la posesión se pierde, por mucho que se quiera mantener, ante un acontecimiento sobreviniente que, como la destrucción, muerte (tratándose de animales) o transformación conlleve la extinción absoluta de la cosa.

• La posesión, en segundo lugar, se pierde por voluntad del poseedor, ya sea de forma unila-teral, a través del abandono que haga del bien, ya de forma bilateral, mediante la tradición que autorice de la cosa no siendo solo con el objeto de transmitir al accipiens la tenencia, una posesión de segundo grado sobre la cosa.

• En tercer y último lugar, por la actuación de otra persona, se pierde la posesión –que no, al menos inmediatamente, el derecho de posesión– cuando esa persona arrebata, adquiere la posesión de la cosa con violencia, clandestinidad o abuso de confianza. Cabe concluir, entonces, que perdiéndose la cosa en su posesión se pierde simultáneamente el derecho de posesión salvo que lo primero se produzca por vía de despojo. Ninguna acción de protec-ción posesoria tendrá el poseedor por la pérdida de su condición si tal situación deriva de su propia voluntad o por circunstancias objetivas que le impidan continuar en ella.

EJEMPLO 3

Si «A» vende una cosa a «B» con aplazamiento del precio, «A» no podría interponer un interdicto contra «B» en caso de impago, pues «A» habría dejado voluntariamente de ser poseedor al hacer tradición de la cosa.

1.4. PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN

La ley protege al que tiene derecho a poseer algo. El artículo 446 del Código Civil establece una regla de gran amplitud: «Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y, si fuere inquie-tado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de proce-dimiento establecen».

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La protección posesoria se confía a medios judiciales (art. 441), y no a la propia autoridad del po-seedor, que nunca podría hacer valer su mejor derecho por medio de la perturbación o el despojo.

Los medios judiciales de defensa posesoria están determinados en la Ley de Enjuiciamiento Civil a través del juicio verbal como procesos de carácter sumario.

1.4.1. Interdictos

La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, suprimió la antigua denominación de «inter-dictos», pero los elementos de protección y tutela posesoria son similares a los existentes en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil. La ley habla de interdicto de retener para referirse a la reclamación tenden-te a hacer cesar aquellos actos que, sin privar de la posesión la perturban; e interdicto de recobrar para referirse a la reclamación tendente a recuperar la posesión de que se nos despojó. En cualquier caso, el poseedor puede, durante el plazo de un año a partir del despojo o perturbación, acudir a los Tribunales para, basándose en el solo hecho de ser poseedor (y sin entrar en la cuestión de si le corresponde o no el derecho a poseer), promover el oportuno procedimiento judicial para que le devuelva la posesión o cese la perturbación.

1.4.2. Acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria

El procedimiento para el ejercicio de acciones reales derivadas de derechos inscritos que impliquen posesión, que regula el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, produce también una protección al poseedor privado de su posesión sobre una cosa inmueble, al efecto de recuperarla, en base al principio de legiti-mación registral que proclama el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

1.4.3. Las presunciones posesorias

La posesión lleva consigo una serie de presunciones (llamadas «presunciones posesorias») para fa-cilitar su prueba. Tales presunciones, que pueden destruirse por la prueba en contrario, son las siguientes:

• Presunción de buena fe a favor de todo poseedor, mientras no se pruebe lo contrario.

• Presunción de la continuidad de la buena fe inicial u originaria, salvo prueba de la mala fe posterior.

• Presunción del disfrute de la posesión en el mismo concepto en que se adquirió: artículo 436 del Código Civil.

• Presunción a favor del poseedor actual que demuestra su posesión en época anterior de haber poseído también durante el tiempo intermedio: artículo 459 del Código Civil.

• Presunción a favor de quien recupera conforme a derecho la posesión indebidamente perdi-da, de que ha disfrutado de ella sin interrupción para todos los efectos que puedan resultar a su favor: artículo 466 del Código Civil.

• Presunción relativa a la extensión de la posesión de bienes inmuebles sobre los muebles y objetos que se hallan dentro de ellos: artículo 449 del Código Civil.

• Presunción en concepto de dueño: «El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo»: artículo 448 del Código Civil.

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La posesión, pues, se protege provisionalmente, y produce una serie de presunciones que favore-cen al poseedor. Ambos efectos vienen a ser el fundamento de un tercer efecto fundamental: la posesión, cuando es en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante los plazos que marca la ley, produce el efecto especial de transformar la posesión en propiedad, por medio de la llamada prescripción adquisitiva o usucapión. Así, cumplidos los requisitos legales, quien comenzó siendo mero poseedor de una cosa deviene propietario de la misma.

Junto a la posibilidad de prescribir la cosa (es decir, de adquirirla por prescripción) que la posesión origina, está la importantísima especialidad de la posesión de los bienes muebles que se contienen en el artículo 464, es decir, la de las llamadas adquisiciones del no titular (a non domino).

2. EL USUFRUCTO

2.1. CONCEPTO Y CARACTERES

El Código Civil en el artículo 467 establece: «El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley auto-ricen otra cosa».

Precisiones

Se trata, por tanto, de un derecho real de disfrute; el usufructuario (es decir, el titular del derecho) puede disfrutar de los bienes de otra persona (derecho real sobre cosa ajena), con las siguientes precisiones:

• Tieneobligacióndeconservarlaformaysustanciadelacosa,esdecir,nopuededestruirlatotalo parcialmente ni alterar el destino económico de la misma.

• Peronoesunaobligaciónqueexistasiempre:elartículo467abrelaposibilidaddequelaleyo el título de constitución del usufructo autoricen al usufructuario a alterar la forma y sustancia de la cosa.

Caracteres:

• Es un derecho real limitado sobre cosa ajena, a diferencia del dominio que comprende todas las utilidades posibles sobre una cosa.

• Sin embargo, en cuanto derecho real limitado, se caracteriza por la amplitud de la facultad de goce (a diferencia de los derechos de uso y habitación y de las servidumbres), pero con las restricciones que implican su carácter temporal y la natural obligación de conservar la forma y sustancia de los bienes a cargo del usufructuario, para cumplir con la correspon-diente restitución a la extinción del derecho.

• Es un derecho real esencialmente temporal. El usufructo ha de ser temporal porque si fuera perpetuo la propiedad no existiría. De otro modo: si el dueño no pudiera en más hacer uso ni disfrutar de lo que le perteneciera, su título no valdría para nada, por no decir que la pro-hibición de alterar la sustancia de la cosa se tornaría inexplicable, si, por ser perpetuo el de-recho, la cosa no tuviera en algún momento que restituirse.

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Y siendo temporal, de constituirse el derecho en favor de una persona física, se entiende naturalmente vitalicio, en la medida de que no se extinguirá hasta el fallecimiento de su ti-tular, a no ser que en el título constitutivo se haya introducido plazo, condición o circuns-tancia por la que hubiera de extinguirse antes.

2.2. CLASES

Pueden distinguirse los usufructos de acuerdo con varios criterios. Así:

• Por razón de las personas, se clasifica el usufructo en simple (atribuido a una sola perso-na) y múltiple (atribuido a varias), subdividiéndose el segundo en simultáneo (o con goce o disfrute de la cosa por todos los titulares a un mismo tiempo) y sucesivo (en el cual los distintos sujetos van entrando en el goce de la cosa, uno en pos del otro).

• Por razón de las cosas objeto del usufructo, la doctrina clasifica el usufructo en propio o nor-mal, que es aquel que recae sobre cosas no consumibles, e impropio o anormal, que recae sobre cosas consumibles; de igual modo, se distingue en total o parcial, según abarque el todo o solo parte de los frutos de la cosa; y en singular o universal, según recaiga sobre cosas o derechos determinados, o sobre la totalidad de un patrimonio.

• Por razón de las facultades que lleva consigo, se habla de un usufructo normal o regular, que es aquel que lleva consigo la obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa (supuesto normal); y del llamado usufructo de disposición, que autoriza al usufructuario a disponer de la cosa objeto del derecho.

• Por su origen, nuestros autores distinguen entre usufructos legales, que son aquellos cons-tituidos por ministerio de la ley (por ejemplo: el usufructo que el CC concede al cónyuge viudo sobre determinados bienes del premuerto); voluntarios, que deben su existencia a la libre voluntad de los particulares, manifestada en un acto jurídico ínter vivos (es decir, un contrato), o bien en un acto de última voluntad (el testamento); y, en fin, son mixtos aque-llos que son adquiridos por prescripción.

2.3. FORMAS DE CONSTITUCIÓN

El usufructo, dice el Código Civil en el artículo 468, se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción. Hay, pues, por razón de la constitución, tres tipos de usufructo:

• Usufructo legal. Es aquel que la ley establece en beneficio de determinadas personas. El Código Civil reconoce el siguiente usufructo legal: el del cónyuge viudo sobre determina-dos bienes del premuerto, que varía según los casos.

• Usufructo voluntario. Según la regulación del Código Civil, puede constituirse el usufructo con la mayor amplitud: en todo o parte de los frutos de la cosa; a favor de una o varias per-sonas, simultánea o sucesivamente desde o hasta cierto día; puramente o bajo condición, etc. El caso más frecuente de constitución voluntaria es por testamento, bien dejando a los here-deros la nuda propiedad y legando a una persona determinada el usufructo, bien dejando a los herederos el usufructo y legando a un tercero la nuda propiedad del bien. También puede

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constituirse voluntariamente por donación, con reserva de la nuda propiedad o del usufructo para el donante; o finalmente, por contrato a título oneroso, si bien esta última forma es muy poco frecuente.

• Usufructo mixto. Es el adquirido por prescripción. El Código reconoce expresamente la posibilidad de adquirir el usufructo por usucapión. Por aplicación de las reglas generales de la prescripción adquisitiva o usucapión, se requerirá el transcurso de 3 o 6 años para la adquisición del usufructo de las cosas muebles, y de 10, 20 o 30 años para adquirir el usu-fructo de las cosas inmuebles.

2.4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS

Son de dos clases:

• Elementos personales. Son términos personales de esta relación jurídica, de un lado, el dueño de la cosa, llamado «nudo propietario», y de otro, el titular del derecho de usufructo sobre la cosa propiedad del primero, llamado «usufructuario».

• Elementos reales. Con esta expresión nos referimos a las cosas que pueden ser objeto del usufructo. Lo pueden ser tanto las cosas como los derechos. En cuanto a las cosas, todas las que están en el comercio de los hombres y sean susceptibles de producir goce o utilidad, sean bienes muebles o inmuebles, pueden ser objeto de este derecho.

Por lo que se refiere a las cosas incorporales o derechos, solo admite el Código la constitu-ción del usufructo sobre aquellos que no sean personalísimos o intransmisibles, ya que estos no pueden ser separados de la persona del titular (por ejemplo: los derechos de la persona-lidad, los derechos de familia…). Podrá recaer el usufructo sobre todos los demás derechos (créditos).

2.5. CONTENIDO

Por tal debe entenderse el conjunto de derechos y obligaciones que surgen del usufructo para las partes que en él intervienen, es decir, para el usufructuario y para el nudo propietario. Dispone el ar-tículo 470 del Código Civil que «los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de este, se observarán las disposi-ciones contenidas en las dos secciones siguientes».

2.5.1. Derechos del usufructuario

Las facultades vinculadas con el goce material de la cosa son:

• La de poseer el bien o bienes usufructuados.

• La de usar las cosas dadas en usufructo, aunque por lógica hayan de deteriorarse por su uso. Dice así el artículo 481 del Código Civil:

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«Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas, empleándolas según su destino, y no estará obligado a restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren; pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubieran sufrido por su dolo o negligencia».

• La de disfrutar o hacer producir los bienes. El usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles que hayan de generar, naturalmente o por su mano y obra, los bienes usufructuados (art. 471 del CC). Por no tener la consideración de fruto, el usufructuario carecerá, en su condición de tal, de derecho sobre el tesoro que pudiera ha-llarse en la finca usufructuada, lo que no excluye que si fuera él quien lo hubiera descubier-to tenga derecho a la mitad del valor en que llegue a cifrarse el tesoro (ex art. 351 del CC).

Los frutos naturales o industriales pendientes al comenzar el usufructo corresponden al usu-fructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario (art. 472 del CC). En cuanto a los frutos civiles, estos se entenderán percibidos día a día, de modo que si el usufructo terminare antes del arrendamiento que los generara, quien hubiera sido su titular –o sus herederos– solo habrían de percibir la parte proporcional de la renta sin derecho sobre los días posteriores a la finalización del usufructo (arts. 473 y 474 del CC).

• La de mejorar los bienes. El usufructuario puede hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tenga por conveniente, con tal que no altere su forma o sustancia, pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar di-chas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes (art. 487 del CC).

• La de aprovechar por otro los bienes, cediéndole su uso, cesión que concluirá al finalizar el usufructo, «salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola» (art. 480 del CC; véase, asimismo, art. 13.2 de la Ley de Arrenda-mientos Urbanos y art. 10 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

Junto a estas facultades vinculadas con el goce material de la cosa, puede, asimismo, el usufruc-tuario disponer, a título oneroso o gratuito, de su derecho, gravarlo con hipoteca, ejercitar las acciones que correspondan en su defensa –así las posesorias, la confesoria (por la que podrá reclamar el recono-cimiento y efectividad del usufructo), la negatoria (frente a quien alegue un derecho limitado sobre la finca en usufructo), la real registral–, etc.

2.5.2. Obligaciones del usufructuario

Tradicionalmente viene la doctrina clasificando tales obligaciones en tres grupos: anteriores, simul-táneas y posteriores al usufructo.

2.5.2.1. Obligaciones anteriores al usufructo

Son dos: formar inventario y prestar fianza.

• Formar inventario. El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado a formar inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los bienes inmuebles. No obstante, se trata de una obligación de la que el usufructuario puede ser dispensado, si de ello no resulta perjuicio para nadie.

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• Prestar fianza. El usufructuario está obligado a prestar fianza, como garantía de que va a cum-plir sus obligaciones. Esta fianza o garantía puede ser de cualquier clase: hipotecaria, pignora-ticia o personal.

Están exceptuados de este deber:

• El vendedor o donante que se hubiese reservado el usufructo de los bienes donados o ven-didos (art. 492 del CC).

• Los padres usufructuarios de los bienes de los hijos y el cónyuge sobreviviente respecto a la cuota legal usufructuaria, a no ser que los padres o el cónyuge contrajeren ulterior matrimonio (art. 492 del CC).

• El usufructuario a quien se dispense de esta obligación, cuando de ello no resultare per-juicio para nadie (art. 493 del CC).

2.5.2.2. Obligaciones simultáneas al usufructo

Durante el tiempo que dura el usufructo, el usufructuario está obligado a conservar las cosas reci-bidas en usufructo, con la diligencia de un buen padre de familia; debe, además, hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas, satisfacer las cargas y contribuciones anuales y las que, durante el usu-fructo, graven los frutos. Asimismo, queda obligado a pagar los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el derecho de usufructo, y a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero de que tenga noticia que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad.

Las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario; en caso de que hubieran sido satisfechas por el usufructuario, este tiene derecho de retención sobre el bien usufructuado hasta que el nudo propietario le abone su importe.

2.5.2.3. Obligaciones posteriores

La principal es devolver al nudo propietario la cosa usufructuada cuando acabe el derecho de usu-fructo. Verificada la entrega, se cancelará la fianza que el usufructuario hubiese constituido. La entrega de los bienes al propietario es, pues, el efecto natural de la terminación del usufructo.

2.5.3. Derechos y obligaciones del nudo propietario

El nudo propietario sigue siendo dueño de la cosa, y conserva las correspondientes facultades dominicales, salvo, naturalmente, la facultad de disfrutar de la misma, ya que el disfrute de la cosa corresponde al usufructuario. Pero puede vender la cosa a otra persona, hipotecar su derecho de nuda propiedad, imponer servidumbres sobre la cosa si esta es inmueble y siempre que no perjudique el derecho del usufructuario; puede también vigilar la actuación del usufructuario, pero sin causarle molestias.

En cuanto a sus obligaciones, en realidad se reducen a la obligación de entregar la cosa al usufruc-tuario al constituirse el derecho (como presupuesto necesario para que el usufructuario entre en el goce de la cosa) y la obligación posterior genérica de no hacer acto alguno que pueda perjudicar el disfrute pacífico de la cosa por parte del titular del usufructo.

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2.6. EXTINCIÓN

El derecho del usufructuario se extingue por las causas siguientes (art. 513):

• Por la muerte del usufructuario.

• Por expirar el plazo por el que se constituyó o cumplirse, en su caso, la condición resoluto-ria impuesta en el título de su constitución.

• Por la reunión del derecho de usufructo y del de nuda propiedad en una misma persona. Es la llamada «consolidación»: cuando el nudo propietario adquiere el derecho de usufructo, o el usufructuario adquiere el derecho de nuda propiedad.

• Por renuncia del usufructuario, en aplicación del principio de que los derechos reales son, en general, renunciables, es decir, que llevan inherente la facultad de abdicar.

• Por la pérdida total de la cosa objeto del derecho, causa común de extinción de todos los derechos reales.

• Por la resolución del derecho del constituyente.

• Y por prescripción, es decir, el usufructuario pierde su derecho por el no uso o no ejercicio del mismo durante treinta o seis años, según se trate de bienes inmuebles o muebles.

3. LA SERVIDUMBRE

3.1. CONCEPTO

La servidumbre es otro derecho real de disfrute, limitativo del dominio.

El concepto legal de la servidumbre lo recoge el Código Civil en el artículo 530, a cuyo tenor: «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente». Y añade el artículo 531: «También pueden establecerse servidumbres en prove-cho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada».

De estos preceptos se deduce el siguiente concepto doctrinal de la servidumbre: «Derechos limita-dos de uso o goce pertenecientes a una persona o a un fundo».

3.2. CLASIFICACIÓN

La clasificación primaria y general de las servidumbres es la que, atendiendo a su sujeto acti-vo (es decir, a la persona a cuyo favor se establece), las divide en dos clases: personales y reales o prediales.

• Personales. Aquellas que se establecen a favor de una persona individualmente determina-da, y no en favor de la que en cada momento resulte propietaria de un inmueble.

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EJEMPLO 4

Aquella por la cual Pedro constituya a favor de Antonio el derecho de poder entrar en su finca a cazar (claro está en temporada).

• Prediales o reales. Las que se establecen a favor de una finca determinada, de tal modo que benefician a la persona o personas que, en cada momento, tengan su propiedad.

EJEMPLO 5

El derecho de acequia, de acueducto, por el cual el agua pueda derivarse de un fundo a otro.

Estas servidumbres reales o prediales admiten, a su vez, varias importantes subclasificaciones. Así:

• Por razón del contenido, se distinguen en positivas y negativas. El artículo 533 dice: «Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa, la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito hacer sin la servidumbre».

EJEMPLO 6

Es servidumbre positiva aquella por la que su titular puede pasar por la finca de su vecino o tomar agua de ella. Es negativa aquella en que el dueño del predio sirviente no puede ejercer la misma profesión o comer-cio que se ejerce en el lugar vecino del titular.

• Por razón del ejercicio, menciona el Código Civil en su artículo 532, las continuas y las discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la interven-ción de ningún hecho del hombre, y discontinuas las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.

EJEMPLO 7

Así, se deben considerar continuas las servidumbres de acueducto, vista y cualquier otra que consista en una abstención a cargo del propietario o poseedor del fundo sirviente.

A su vez, serían discontinuas servidumbres como las de paso o sacar agua del fundo vecino.

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• Por su exteriorización o manifestación hacia el exterior, son las servidumbres aparentes y no aparentes. Aparentes, según el mismo artículo 532, son las que se anuncian y están con-tinuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mis-mas, y no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Precisiones

Hay servidumbres que nunca son aparentes; otras que siempre lo son como la de estribo de presa; y otras que a efectos legales son consideradas siempre aparentes, como la de acueducto.

• Por su origen, se distinguen en legales y voluntarias. Así, dice el artículo 536: «Las servi-dumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquellas se llaman legales y estas voluntarias».

3.3. MEDIOS CONSTITUTIVOS

Más allá de que el artículo 536 del Código Civil disponga que «se establecen por la ley o por la vo-luntad de los propietarios», las servidumbres se constituyen por título voluntario, usucapión, «destino del padre de familia» o sentencia judicial por motivo de necesidad.

3.4. EXTINCIÓN

Los modos o causas que producen la extinción de las servidumbres son enumerados, con carácter general, por el Código Civil en el artículo 546. De acuerdo con este precepto, las servidumbres se ex-tinguen por las causas siguientes:

• Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.

• Por el no uso durante 20 años.

• Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre.

• Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuese temporal o condicional.

• Por la renuncia del dueño del predio dominante.

• Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

4. REFERENCIA A LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

Son los derechos de uso y habitación derechos reales de disfrute sobre cosa ajena, de naturaleza similar al usufructo y la servidumbre. En realidad, constituyen una especie de usufructo reducido a las necesidades del usuario o habitacionista, y su familia.

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El uso, dice el artículo 524 del Código Civil, da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque esta se aumente.

La habitación, añade, da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las pie-zas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Tanto el uso como la habitación se rigen por las disposiciones propias del usufructo (art. 528), lo que muestra la analogía existente entre estos derechos. Cabe apuntar, sin embargo, alguna diferencia de interés, fundamentalmente que, mientras el usufructo es transmisible en regla general, el uso y la habita-ción no pueden transmitirse nunca. Ambos derechos se extinguen, asimismo, por las mismas causas de extinción del usufructo, además de por una causa específica: el abuso grave de la cosa o la habitación.

5. COMUNIDAD DE BIENES

5.1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

A tenor del artículo 392 del Código Civil: «Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas».

Precisiones

Pro indiviso es una locución latina, pero totalmente castellanizada, que puede traducirse por «sin divi-sión», «sin dividir».

Esta fórmula incurre en la inexactitud de suponer que hay propiedad de derechos, siendo así que la propiedad, en su sentido preciso y técnico, no recae más que sobre las cosas corporales. El origen del error está en que confunde el Código dos ideas o conceptos que es preciso diferenciar: el de la co-munidad de bienes y derechos, y el de la copropiedad o condominio. Ambos tienen puntos de coinci-dencia, en cuanto implican manifestaciones del fenómeno de la pluralidad de sujetos o titulares de los derechos subjetivos (cotitularidad). Pero difieren por su diverso ámbito, pues la comunidad constituye el género, y la copropiedad o condominio constituye la especie. La comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos, aunque su objeto más propio sea los de contextura real. La copropiedad –que es un derecho real, y más concretamente, una forma de la propiedad– solo puede recaer sobre cosas especí-ficas y determinadas.

5.1.1. Comunidad en sentido amplio: concepto, especies y fuentes

Existe comunidad en sentido genérico, siempre que un derecho o conjunto de derechos están atri-buidos a una pluralidad de sujetos, correspondiéndoles en común.

Son fuentes legales de la comunidad de bienes:

• El pacto o contrato cuando la comunidad tenga un origen voluntario.

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• Las disposiciones especiales acerca de la comunidad de que se trate. En el Código Civil tienen disposiciones propias, por ejemplo, la propiedad de casas por pisos o locales (art. 396).

• Las disposiciones generales del Código Civil acerca de la comunidad de bienes, que tienen, por ende, un carácter meramente supletorio. Así, dice el segundo párrafo del artículo 392: «A falta de contratos o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescrip-ciones de este Título» (Título III del Libro II).

5.1.2. Naturaleza jurídica

La construcción de la comunidad de bienes en nuestra doctrina y en nuestro Código es, sin duda alguna, la romana, o sea, la de la propiedad dividida según cuotas ideales, frente a la germánica o en mano común.

Son, pues, caracteres de la comunidad de bienes en nuestro Derecho:

• La pluralidad del sujeto.

• La unidad en el objeto (indivisión material).

• La atribución de cuotas (división intelectual), que representan, conforme a la construcción del condominio que domina hoy en la doctrina científica, la proporción en que los copro-pietarios han de gozar de los beneficios de la cosa, sufrir las cargas y obtener una parte material de la misma cuando se divida (o del valor, si es materialmente indivisible).

5.2. RÉGIMEN LEGAL

Pese a la amplísima definición contenida en el artículo 392, que encabeza el Título III del Libro II del Código Civil, los preceptos comprendidos en dicho Título se refieren, en realidad, de manera con-creta al condominio, como lo comprueba la constante alusión que hacen los mismos a la cosa común. Por otra parte, su regulación se basa fundamentalmente, como ya hemos dicho, en los principios roma-nos de la copropiedad por cuotas.

5.2.1. Contenido del condominio

De dos clases son los derechos que corresponden a los comuneros: unos, que hacen relación a la cosa objeto de la comunidad, y otros que se refieren a las porciones o cuotas indivisas. Los primeros les atañen como a tales comuneros. Los segundos les corresponden como propietarios individuales.

5.2.1.1. Derechos de los comuneros en relación con la cosa común

A) Uso de la cosa

Dice el artículo 394: «Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique al interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho».

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Precisiones

Quien haga uso individual del bien o derecho común no puede pretender que los demás comuneros colaboren a los gastos y cargas que ese uso ha provocado.

B) Disfrute y conservación de la cosa común

Con respecto a ellos adopta el Código el criterio de proporcionalidad con las cuotas, estableciendo como principios generales que «el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas», y que «se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo con-trario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad» (art. 393).

Como consecuencia de ello, tienen los condueños los dos siguientes derechos:

• Percibir de los beneficios una parte proporcional a la cuota de cada uno (art. 393).

• Obligar a los demás partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común. Solo puede eximirse de esta obligación (por ser ella de las llamadas propter rem) el que re-nuncia a la parte que le pertenece en el dominio (art. 395).

C) Derechos relativos a la gestión y administración

En el punto relativo a la gestión de la cosa en común, conviene distinguir entre los actos que pode-mos llamar de alteración, física o jurídica, y los de mera administración.

En relación con los actos de la primera clase, el artículo 397 del Código Civil dispone –también in-directamente– la regla de la unanimidad, por cuanto «ninguno de los dueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos». En el concepto de alteración se comprenerían tanto actos materiales como de trascendencia jurídica.

Serían actos de alteración material o física todos aquellos que incidieran sobre la estructura, los ele-mentos configuradores o característicos de la cosa o sus componentes físicos sustanciales. Por su parte, habría alteración jurídica si lo que se pretendiera fuera la enajenación de la propiedad del bien (de la cosa, no así de la cuota-parte de tal o cual condueño), como también la modificación, permanente o tran-sitoria, respecto del régimen de organización y contenido aplicable hasta el momento a la situación de condominio sobre la cosa.

EJEMPLO 8

Por eso el arrendamiento a favor de tercero exige el consentimiento de todos los copropietarios, pues mientras dure no podrán usar de la cosa directamente, si es que no existe norma paccionada previa que establezca la regla de la mayoría como alternativa (siempre conforme al principio de autonomía de vo-luntad que hemos visto como primer principio de los que rigen en la materia).

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Frente a tales actos, para los de mera administración, de gestión ordinaria de la cosa basta el acuer-do de la mayoría, que no existirá sino cuando «esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de intereses que constituyan el objeto de la comunidad» (art. 398 del CC). El precepto añade que si no resultare mayoría, o el acuerdo fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común (que no lo hubieran votado a favor, se entiende), el juez proveerá, a instancia de parte, lo que correspon-da, incluso mediante el nombramiento de un administrador.

EJEMPLO 9

Son actos de mera administración, por ejemplo: la opción entre los distintos cultivos posibles; la aprobación de reparaciones o mejoras, entendiendo por mejoras aquellas obras (gastos) que sin ser necesarias para la conservación de la cosa ni ser tampoco superfluas, suntuarias o de mero recreo hayan de contribuir a optimi-zar el rendimiento, la productividad de la cosa; la contratación de un servicio de vigilancia, o laboralmente a ciertas personas para levantar la cosecha, etc.

D) Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común

La jurisprudencia del Tribunal Supremo admite que pueda cualquiera de los condueños entablar la acción reivindicatoria en beneficio de todos.

E) Derechos relativos a la división de la cosa común

Todo condueño tiene el derecho de pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común (art. 400), o bien el de que si es esta indivisible, se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o se venda (art. 404).

5.2.1.2. Derechos de los comuneros con relación a su porción o cuota

A diferencia de los derechos anteriores, que se rigen por el principio de subordinación o dependen-cia, los del presente grupo se caracterizan por el de autonomía de cada partícipe. Dice el artículo 399 del Código Civil:

«Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y de la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo, en su consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun susti-tuir otro en su aprovechamiento», salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad».

EJEMPLO 10

Si dos personas tienen derecho de habitación sobre una casa, ninguna de ellas podrá ceder el ejercicio de ese derecho a un tercero para que lo ocupe en su lugar (por ejemplo, a título de arrendamiento).

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5.2.2. Extinción de la comunidad. La división de la cosa común

Son causas de extinción las siguientes:

• La pérdida del derecho de propiedad, que puede tener lugar por renuncia de todos los co-muneros, por prescripción y por extinción de la cosa o derecho objeto de la comunidad.

• La consolidación o reunión de las cuotas en un solo propietario, que puede realizarse por venta de las cuotas a uno de los partícipes o a un tercero, por herencia o por ejercicio de la acción de retracto.

• La división de la cosa común. Según el artículo 400, «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

Estamos ante un derecho imprescriptible, refiere expresamente el artículo 1.965 del Código Civil, siendo considerado además irrenunciable, por ser de orden público, como ha establecido en reiteradas ocasiones el Tribunal Supremo (Sentencias de 9 de octubre de 1986 y 20 de abril de 1988, entre otras muy destacadas).

Pero con todo se admite pacto unánime de conservar la cosa indivisa, nunca por un tiempo superior a los 10 años. Este plazo podrá prorrogarse por una nueva convenión (art. 400, párr. 2.º).

Admitida la posibilidad de la indivisión temporal, y siguiendo con el tema genérico acerca de la división, no debe entenderse que la acción de división resulte improcedente si la cosa es materialmente indivisible –o si, de dividirse, quedara gravemente perjudicada en su hasta entonces destino o valor– lo que parece surgir del artículo 401 del Código Civil, al expresar que los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina; en tal caso, lo que corresponderá, matiza el Código unos artículos después, a falta de convenio sobre la adjudicación de la cosa a uno de los hasta en-tonces copropietarios, será la venta pública de la cosa para hacer reparto de lo obtenido entre ellos (art. 404).

Precisiones

A salvo de que se encuentre vigente pacto –siempre transitorio– de indivisión, la acción de división, la actio communi dividundo prosperará sin quedar paralizada por la particular naturaleza o condición del bien objeto. Y es que de un modo u otro la división podrá conseguirse.

Los medios puntuales y posibles para llevar a cabo la división, en el sentido amplio del término o, lo que es igual, la disolución de la comunidad a instancia de cualquiera de los condóminos, son:

• La división material de la cosa, cuando la naturaleza y condiciones de esta lo permitan.

• La adjudicación a uno de los copropietarios, indemnizando este a los demás en relación a sus cuotas.

• La venta pública a tercero, con reparto de lo obtenido entre todos y según sus cuotas, ob-viamente.

Por último, de acuerdo con el artículo 406, «serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia».

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6. LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Define Fernández Martín-Granizo la propiedad horizontal como «una propiedad especial, que cons-tituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento in-dependiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenen-cias y servicios comunes del inmueble».

La propiedad horizontal se regirá por el siguiente orden:

• Por las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 (LPH), el artículo 396 del Código Civil y los artículos 8, apartados 4.º y 5.º, y 107.11 de la Ley Hi-potecaria.

• Las normas emanadas de la autonomía de la voluntad, manifestada en el propio título cons-titutivo, los estatutos y los reglamentos o normas de régimen interior.

• Las normas dispositivas de la LPH, las normas generales del Código Civil sobre comunidad de bienes y las demás fuentes del Derecho.

• La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, pu-blicada en el BOE el 27 de junio de 2013, introduce importantes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal vigente, concretamente en los artículos 2, 3, 9, 10 y 17, y en la disposición adicional, derogándose los artículos 8, 11 y 12.

Esta Ley de Propiedad Horizontal regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios desde el otorgamiento de su título constitutivo o escritura de división horizontal hasta la extinción de la pro-piedad horizontal, desde el nombramiento de los cargos de la comunidad a la convocatoria y celebra-ción de las juntas, o desde las mayorías necesarias para adoptar acuerdos a la manera de contribuir a los gastos comunes. Algunos de estos aspectos han variado notablemente, lo que lleva consigo que se empiece a conocer como nueva Ley de Comunidades al último texto completo y vigente de la Ley de Propiedad Horizontal.

6.1. NATURALEZA

Esta forma especial de propiedad se estructura sobre la base de una propiedad privativa de los pisos o locales del edificio y una copropiedad sobre los elementos comunes.

6.2. CONSTITUCIÓN

La existencia de la propiedad horizontal exige los siguientes requisitos:

• Un edificio dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente cons-truidos o en construcción, que lleven inherentes unos elementos comunes.

• Una pluralidad de propietarios, a quienes pertenezcan los distintos pisos o locales.

• El otorgamiento del título constitutivo.

La LPH dedica al título constitutivo el artículo 5.

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Aunque la ley no impone ninguna forma para su otorgamiento, se utiliza el instrumento público como necesidad derivada de su publicidad mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los extremos que debe contener el título se enumeran en el artículo 5 de la ley.

6.3. CONTENIDO

6.3.1. Elementos privativos. Derechos y obligaciones de cada propietario sobre los mismos

Los elementos privativos son, según el artículo 396, primer inciso, del Código Civil, «los diferen-tes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública» suficientemente delimitado y sus-ceptible de aprovechamiento independiente, incluyendo los elementos arquitectónicos e instalaciones, dentro de aquel espacio que sirva exclusivamente al propietario y los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo aunque se hallen fuera del espacio delimitado [art. 3 a) de la LPH].

Como derechos de cada propietario sobre su piso o local destacamos:

• Propiedad individual «derecho singular y exclusivo de propiedad»; así lo califica el ar-tículo 3 a) de la LPH.

• Facultad de aprovechamiento, sin menoscabar los derechos de los demás.

• Facultad de disposición. Dice el artículo 3, último inciso, de la LPH: «Cada propietario puede libremente disponer de su derecho», por lo tanto, puede no solamente transmitir su propiedad, sino que además podrá establecer sobre ella derechos reales limitativos del do-mino, incluso el de hipoteca. Esta facultad de disposición está sujeta, sin embargo, a limi-taciones establecidas en el artículo 3 de dicha ley.

• Derechos de orden registral e hipotecario.

Las obligaciones vienen determinadas en el artículo 9 de la LPH, y son:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local.

• Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas.

• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y per-mitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actua-ciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a la LPH, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

• Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

A las anteriores obligaciones hay que añadir la prohibición contenida en el artículo 7.2 de la LPH de desarrollar actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, que en caso de persistencia podrá entablarse una acción de cesación y si la sentencia fuese estimatoria se podrá disponer la cesación definitiva de la actividad, la indemnización de daños y perjuicios, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años o la extinción definitiva del de-recho si el infractor no fuese propietario.

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6.3.2. Elementos comunes. Derechos y deberes de cada propietario sobre los mismos

Son elementos comunes, según el artículo 396 del Código Civil, los elementos del edificio necesa-rios para su adecuado uso y disfrute, enumerando a continuación una serie de ellos, no en forma limita-da, sino ad exemplum.

A) Derechos de los propietarios sobre las cosas comunes

• Según declara el artículo 396 del Código Civil, cada propietario es a su vez copropietario de los elementos comunes, no siendo las partes en copropiedad susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativamente de la que son anejo inseparable.

• Facultad de uso y disfrute de los elementos y servicios comunes.

• Facultad de disposición en las condiciones que establece el párrafo segundo del artículo 396.

B) Obligaciones de los propietarios respecto del inmueble en su conjunto

Las más importantes determinadas en el artículo 9 de la LPH son:

• Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás ti-tulares.

• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servi-cios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca, y en su caso para las obras de rehabilitación.

El incumplimiento de las dos anteriores obligaciones podrá exigirse judicialmente, por el procedimiento determinado en el artículo 21 de la LPH.

• Comunicar el domicilio en España a efectos de notificaciones y citaciones.

• Comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Finalmente, el artículo 10 de la LPH regula el régimen relativo a obras de sostenimiento y conser-vación, innovaciones, mejoras o alteraciones en el inmueble.

6.4. ORGANIZACIÓN

La vigente ley admite la posibilidad de dos distintos sistemas, según que el número de propietarios no pase de cuatro o exceda de esta cifra; así podemos distinguir el régimen de las pequeñas comunida-des del régimen ordinario que vendrá determinado por la asamblea o junta de propietarios, presidente, vicepresidente (su existencia es facultativa), secretario y administrador.

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6.5. EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD

Según el artículo 23 de la LPH, el régimen de propiedad horizontal se extingue:

• Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquella, cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

• Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

6.6. RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

Según establece el artículo 24.1 de la LPH, el régimen especial de propiedad establecido en el ar-tículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que estén integra-dos por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales y que participen los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuen-tren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Estos complejos podrán constituirse en una sola comunidad a través de cualquiera de los procedi-mientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5 en cuyo caso quedarán sometidos a los pre-ceptos de la LPH, o bien constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, rigiéndose en este caso por la LPH con algunas especialidades determinadas en el artículo 24.3 respecto a la junta de propietarios y la adopción de acuerdos.

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CONCEPTOS BÁSICOS A RETENER

La posesión se clasifica en función de variadas circunstancias. Los principales criterios legales y doctrinales son los siguientes:

• Posesión natural y posesión civil. «Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfru-te del derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos», tal como establece el artículo 430 del Código Civil.

• Posesión en concepto o no de dueño. Dice el artículo 432 del Código Civil que «la posesión de bienes y derechos puede tenerse en uno de estos dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos y disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona».

• Posesión «personal» y posesión «a través de otro». El artículo 431 del Código Civil dice que «la posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que las tiene o disfruta o por otra en su nombre».

• Posesión de buena o mala fe. Según el artículo 433 del Código Civil, «se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide; se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario».

• Posesión justa o no viciosa y posesión injusta o viciosa. El Código rechaza la adquisición vio-lenta de la posesión en el artículo 441 y también la posesión por actos clandestinos en el ar-tículo 444, al establecer que «los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión».

• Posesión exclusiva y coposesión. Posesión exclusiva es la que se ejercita por una sola per-sona y coposesión es la que se produce cuando varias personas tienen la cosa o ejercitan el derecho pro indiviso, como si efectivamente les perteneciera.

• Posesión civilísima. Es aquella que se considera adquirida por ministerio de la ley, sin que el adquirente haya realizado acto alguno de aprobación o tenencia corpórea de la cosa, y que tiene su aplicación más importante en el caso de la transmisión hereditaria del ar-tículo 440 del CC.

• Adquisición de la posesión. La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por actos propios y formalidades legales establecidos para adquirir tal derecho.

• Modos de perder la posesión. Vienen enumerados en el artículo 460 del Código Civil: el poseedor puede perder su posesión por el abandono de la cosa; por cesión hecha a otro a tí-tulo oneroso o gratuito; por destrución total o parcial de la cosa, o por quedar esta fuera del comercio; por la posesión de otro, aun contra la voluntad del anterior poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.

• Protección de la posesión. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.

• Los medios judiciales de defensa posesoria están determinados en la Ley de Enjuiciamiento Civil a través del juicio verbal como procesos de carácter sumario.

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• Dentro de la protección de la posesión tienen una gran importancia las «presunciones po-sesorias» para facilitar su prueba.

• El usufructo es un derecho real limitado, de goce o disfrute que otorga el más amplio goce posible de la cosa ajena por tiempo limitado, con tal de que dicho goce no implique el de-terioro o destrucción de dicha cosa, cuya propiedad pertenece a otra persona.

• El usufructo se constituye por ley, por voluntad de los particulares manifestada en actos inter vivos o mortis causa y por prescripción. De todo ello se deduce que existen tres gran-des clases de usufructos: los usufructos legales, los voluntarios, y los mixtos que se deben en parte a la voluntad de los particulares y en parte a lo dispuesto en la ley.

• Servidumbre es un derecho real, limitativo de disfrute, que consiste en el gravamen im-puesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama «predio dominante», y el que la sufre «predio sirviente» (servidumbres prediales).

También pueden establecerse servidumbres en favor o provecho de una o más personas o de una comunidad, a quienes no pertenece la cosa gravada (servidumbres personales).

• Por su origen se distinguen también las servidumbres en legales y voluntarias según el ori-gen de su nacimiento sea la ley o la voluntad de los particulares (propietarios).

• El uso y habitación son derechos reales, limitativos de disfrute, si bien no tienen la misma amplitud de disfrute que el usufructo. En el uso el goce de la cosa se limita a los frutos de la cosa ajena que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente y en la habitación dicho goce se limita a ocupar en la casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

• La construcción de la comunidad de bienes en nuestra doctrina y en nuestro Código es, sin duda alguna, la romana, o sea, la de la propiedad dividida según cuotas ideales.

• Los derechos que corresponden a los comuneros son de dos clases: unos, que hacen re-lación a la cosa objeto de la comunidad, y otros que se refieren a las porciones o cuotas indivisas.

• El condominio se extingue por las causas comunes de extinción de la propiedad. Así, por renuncia o abandono de todos los comuneros, por enajenación total de la cosa a tercero, por usucapión contra la comunidad, o por pérdida integral de la cosa.

• Causas específicas de extinción del condominio serían, propiamente, la reunión de todas las cuotas en uno solo de los partícipes, por herencia o por ejercicio de la acción de retracto del artículo 1.522 del Código Civil, y la división de la cosa común.

• La propiedad horizontal puede ser definida como «una propiedad especial, que constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamien-to independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble».

• En el llamado título constitutivo de la propiedad horizontal se describirán los elementos del edificio, tanto comunes como independientes o privativos, fijará la cuota de participación de cada piso o local en el conjunto del inmueble, módulo imprescindible para determinar la participación en las cargas y los beneficios por razón de la comunidad, y, en su caso, se incluirán los estatutos de la comunidad, esto es, las reglas básicas, nunca prohibidas por la ley, en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, etc. Finalmente,

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también puede la comunidad dotarse de normas de régimen interior, o reglamentos inter-nos cuyo contenido versará sobre cuestiones mucho más específicas y cotidianas (horario de recogida de la basura, el de la calefacción central, el tendido de la ropa, el modo de uti-lización del ascensor o de los patios, etc.).

• La vigente ley admite la posibilidad de dos distintos sistemas, según que el número de pro-pietarios no pase de cuatro o exceda de esta cifra; así podemos distinguir el régimen de las pequeñas comunidades del régimen ordinario que vendrá determinado por la Asamblea o Junta de Propietarios, Presidente, Vicepresidente (su existencia es facultativa), Secretario y Administrador.

• El régimen de propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, y por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

ACTIVIDADES DE AUTOCOMPROBACIÓN

A partir del contenido de la presente Unidad didáctica, se propone la realización de las siguientes actividades de autocomprobación por parte del alumno, como ejercicio general de repaso y asimilación de la información básica proporcionada por el texto.

Enunciado 1

Manuel es propietario de una finca que posee desde hace años. En un momento dado, llega Ignacio y lo despoja por la fuerza. Unos días después, Manuel, en lugar de recurrir a la justicia, hace lo mismo que hizo Ignacio con él y lo despoja. ¿Podrá prosperar el interdicto que interponga Ignacio para reco-brar la posesión?

Enunciado 2

En el régimen del condominio, todo condueño tendrá la propiedad plena de su parte y la de los fru-tos y las utilidades que le correspondan, pudiendo en consecuencia enajenarla:

a) Con el consentimiento unánime de los demás condueños.

b) Con el consentimiento por mayoría de los demás condueños.

c) Sin que exista derecho de retracto de los demás condueños.

d) Con efectos limitados a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comu-nidad.

Enunciado 3

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DERECHO CIVIL


El usufructuario:

a) Tiene derecho al interés legal del capital en que se valore el tesoro encontrado en la finca que ocupe.

b) Hace suyos los frutos pendientes de recoger al momento de entrar en la finca.

c) Debe corresponder, a medias con el nudo propietario, al sufragio de las reparaciones ex-traordinarias.

d) Está obligado al pago de los impuestos periódicos que graven el bien usufructuado, pudien-do repetir contra el nudo propietario por la mitad de las cantidades abonadas.

Enunciado 4

Si las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin depender de un hecho actual, constante del hombre, ¿cuál de las que se mencionan lo sería?

a) Una servidumbre de paso, por la cual un vecino puede cruzar a la vía pública por el fundo del vecino.

b) Una servidumbre de no elevar una edificación a más de determinada altura, para no impedir así las luces o vistas de las que disfruta el vecino-titular de la servidumbre.

c) Una servidumbre consistente en poder cazar o pescar en una finca vecina.

d) Una servidumbre por la que se puede sacar agua del pozo del vecino cada vez que se necesite.

Enunciado 5

La cuota de participación de cada copropietario en la propiedad horizontal quedará en un principio establecida en:

a) Los estatutos del edificio o complejo inmobiliario de que se trate.

b) Su reglamento de régimen interior.

c) Su título constitutivo.

d) La escritura pública en cuya virtud se instrumentalice la primera adquisición por un parti-cular de la unidad o local de referencia.

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Solución 1

Sí, pues el fundamento principal de los interdictos consiste en reprimir la justicia por mano propia.

Solución 2:

d) Con efectos limitados a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

Solución 3:

b) Hace suyos los frutos pendientes de recoger al momento de entrar en la finca.

Solución 4:

b) Una servidumbre de no elevar una edificación a más de determinada altura, para no impedir así las luces o vistas de las que disfruta el vecino-titular de la servidumbre.

Solución 5:

c) Su título constitutivo.

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