1. Introducción 1.1 Definición de Cluster · 1 CONSTRUCCIÓN (VIVIENDA) Arq. Jesús Enrique de...

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CONSTRUCCIÓN (VIVIENDA)

Arq. Jesús Enrique de Hoyos Martínez y Arq. Rafael Carmona Vargas

1. Introducción

1.1 Definición de Cluster: la vivienda es una de las necesidades más importantes del ser humano y que constantemente se encuentra demandada por la población. Se define como el espacio concreto donde se desenvuelve la vida de la familia. El concepto vivienda se refiere no solamente al espacio físico o habitable que ocupa, sino también al suelo sobre el que se construye y a la parte proporcional que le corresponde de redes de infraestructura, vialidades y equipamiento.

En la perspectiva económica se presentan dos facetas: la primera, que contribuye a la

mejor distribución de la riqueza, ya que la vivienda es la semilla del ahorro y del

patrimonio familiar, que le garantiza a su poseedor la preservación de su patrimonio

económico en el momento de intercambiarlo o venderlo; la segunda, considera que la

vivienda es un gran motor del desarrollo económico que estimula la actividad productiva

de un importante numero de ramas de actividad económica, incluidos el sector financiero.

En este ultimo sentido, se trata de aprovechar el proceso de producción de vivienda,

como elemento de crecimiento económico de México y como un generador de desarrollo

económico del país, pues para la construcción de vivienda se emplean desde

herramientas de mano, cuando se trata de métodos de construcciones tradicionales,

hasta maquinaria y equipo sofisticado, incluyendo mecanismos que usan piezas

prefabricadas de cualquier tipo de material.

Asimismo, la producción de vivienda involucra de manera marginal a cuatro de los

cinco sectores que componen la industria de la construcción; cabe señalar que no se

abarca la totalidad de los subsectores ya que de forma directa son solo algunos los que

interactúan (Ver Esquema No. 1).

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Esquema 1. Ramas de la Industria de la Construcción y subramas que se relacionan con la vivienda.

La diversidad de esta industria constituye un potencial económico que incluye la

edificación, la remodelación y la reconstrucción de instalaciones diversas, como

inmuebles habitacionales y residenciales, así como obras de urbanización e

infraestructura entre otras.

Durante el año 2000, la industria de la construcción contribuyó con 3.9% del PIB

nacional y ocupó de manera directa a 2.2 millones de personas en el conjunto de

actividades orientadas a la edificación de diversos tipos de obras que utilizan técnicas y

equipos diversos.

Agua, Riego y Saneamiento

VIVIENDA

INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

Otras Construcciones Edificación Transporte

Perforación de Pozos. Sistemas de agua

potable y conducción. Drenaje Urbano.

Montaje e instalación de estructuras metálicas y de

concreto. Cimentaciones especiales. Instalaciones hidráulico-

sanitarias y de gas.

Vivienda unifamiliar. Vivienda

multifamiliar

Obras de urbanización y

vialidades

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La inversión nacional de vivienda representó en ese mismo año, el 26% del PIB

del ramo de la construcción, es decir, casi el 1% del PIB nacional. Adicionalmente,

transmitió efectos multiplicadores sobre 37 ramas de actividad económica (Ver tabla 1) y

contribuyó de manera significativa a la generación de empleo nacional, ya que por cada

vivienda construida se crean alrededor de seis empleos directos e indirectos, y cinco

empleos permanentes.

Tabla 1. Ramas de la actividad económica de la que participa la construcción de vivienda

Rama Descripción Rama Descripción

7 Mineral de hierro 48 Muebles y accesorios

metálicos

8 Minerales metálicos no ferrosos 49 Productos metálicos

estructurales

9 Canteras, Arena, Grava y arcilla 50 Otros productos metálicos

10 Otros minerales no metálicos 51 Maquinaria y equipo no

eléctrico

26 Otras industrias textiles 52 Maquinaria y aparatos

eléctricos

29 Aserraderos e incluso triplay 55 Otros equipos y aparatos

eléctricos

30 Otras industrias de la madera 59 Otras industrias

manufactureras

31 Papel y Cartón 61 Electricidad, gas y agua

33 Refinación de petróleo 62 Comercio

35 Química básica 63 Restaurantes y hoteles

37 Resinas sintéticas y fibras

artificiales

64 Trasportes

39 Jabones, detergentes y cosméticos 65 Comunicaciones

40 Otras industrias químicas 66 Servicios financieros

4

41 Productos de hule 67 Alquiler de inmuebles

42 Artículos de plástico 68 Servicios profesionales

43 Vidrio y sus productos 70 Servicios médicos

44 Cemento 72 Otros servicios

45 Otros productos de minerales no

metálicos

46 Industrias básicas de hierro y acero

47 Industrias básicas de metales no

ferrosos

Fuente: PROVIVAC.

El proceso de generación de vivienda se realiza de la siguiente manera::

Esquema 2. Proceso de Generación de Vivienda

Fuente: ponencia, Arq, Jesús Aguilera

Suelo: Se requiere un suelo con clara vocación habitacional cuya relación densidad-precio permita los diferentes cajones de vivienda.

Crédito: Se requiere dos tipos de crédito: - Corto Plazo o crédito Puente (Banco Primer Piso o SOFOL) - Largo Plazo o crédito individual (FOVI e INFONAVIT)

Trámites y aspectos fiscales: una adecuada relación entre precio, vivienda, permisos, licencias, costo de equipamiento, infraestructura y aportación extra ley. Además de una rápida y expedita tramitación de autorización.

Demanda: Personas “sujetos de crédito” para una rápida comercialización y sustitución.

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Cabe señalar que la parte más activa dentro del cluster de la vivienda es la

correspondiente a construcción, ya que es ahí en donde se realizan las interrelaciones de

carácter económico; el resto de los componentes del cluster tienen que ver con la parte

administrativa y normativa de la vivienda.

Por otro lado, la construcción de vivienda implica la participación de diversos

sectores económicos y sociales que interactúan para atender la demanda creciente de

este bien. Para efectos de este trabajo, en el cluster elaborado respecto a la vivienda se

toman en cuenta los principales elementos que intervienen a lo largo del proceso de

producción. Este proceso está compuesto de cuatro etapas en las cuales se realizan las

diversas interrelaciones entre los elementos que componen el cluster, dichas etapas son::

Tabla 2. Etapas de la Construcción de Vivienda

ETAPA CARACTERISTICAS

ADQUISICIÓN DEL SUELO

Etapa en la que se selecciona y adquiere un predio con el fin de poder desarrollar un programa de vivienda. Para seleccionar un predio se requieren conocimientos en planeación urbana, protección civil, ambiental, financiamiento y propiedad, entre otros. Se requiere contar con el Dictamen Técnico Integral (CEFV).

URBANIZACIÓN Y DIVISIÓN DEL SUELO

Proceso por el cual un predio se acondiciona para el uso urbano, mediante la ejecución de obras relacionadas con la lotificación, la introducción de infraestructura, construcción de vías públicas y equipamiento urbano. Se requiere obtener la autorización de división del suelo (fraccionamiento, subdivisión, condominio o conjunto urbano) que expide el Gobierno Estatal.

EDIFICACIÓN

Suma de acciones mediante las cuales se fabrica o realiza un edificio; es un proceso en el que se realizan no sólo acciones constructivas sino administrativas como son la elaboración de proyectos arquitectónicos, el desarrollo técnico constructivo, el presupuesto, los contratos, las liquidaciones y la supervisión de obra. Se requiere obtener la licencia municipal de construcción.

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ESCRITURACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN

Es la parte final del proceso de producción, donde por medio de “una escritura original, que es un instrumento que el notario asienta en protocolo para hacer constar un acto jurídico autorizado con su firma y sello” se formalizan las operaciones inmobiliarias. Se requiere obtener la Certificación de Vivienda (CEFV).

FUENTE: ponencia, Arq, Jesús Aguilera

También la producción de vivienda se relaciona con diversas áreas que aportan

elementos tanto técnicos como teóricos que buscan agilizar el proceso, dichas áreas son:

• Demografía • Ecología • Urbanismo • Desarrollo social • Planeación Urbana • Sociología • Antropología • Informática • Salud Pública • Financiamiento • Comercialización • Mercadotecnia • Derecho • Arquitectura • Ingeniería • Administración • Fiscalización • Catastro • Política • Inmobiliaria

De las áreas mencionadas anteriormente el urbanismo se considera como un

componente más del cluster, ya que la vivienda es la célula de lo que posteriormente se

convertirá en una ciudad. Es mediante las obras de urbanización y equipamiento como el

urbanismo se liga con la vivienda, las principales obras en ambos campos se mencionan

a continuación:

OBRAS DE URBANIZACIÓN

O Red de Agua Potable O Red de Drenaje Pluvial y Sanitario O Red de Alumbrado Público

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O Red de Energía Eléctrica O Guarniciones y Banquetas O Pavimento en arroyo de calles O Jardinería y Forestación O Sistema de Nomenclatura O Señalamiento Vial O Obras de Infraestructura (vial, de agua, alcantarillado, saneamiento, entre otras).

OBRAS DE EQUIPAMIENTO

O 18 M2. de Donación O 4 M2. (Jardín Vecinal) O 8 M2. (Juegos Infantiles y Zona Deportiva) O 0.003 M2. Const. (Jardín de Niños) O 0.012 M2. Const. (Escuela Primaria) O 0.060 M2. Const. (Unidad Médica) O 0.015 M2. Const. (Local Comercial)

Asimismo, la producción de vivienda genera una serie de beneficios de tipo socio –

económico, entre los cuales se enuncian los más importantes:

ü Cada vivienda construida genera 6 empleos, beneficiando a 26 personas.

ü Favorece el crecimiento ordenado en el ámbito regional y local.

ü Genera inversiones en servicios, equipamiento y otras actividades económicas.

ü Genera ingresos a las familias de la localidad y recursos hacendarios al estado y

municipio. ü Satisface la necesidad habitacional y forma el patrimonio familiar. ü Brinda seguridad y bienestar familiar e integración social.

ü Reactiva a la economía ya que impacta en 37 ramas industriales.

En México, la vivienda continua siendo un problema no resuelto ya que la demanda por

parte de la población aumenta sin poder ser satisfecha por parte del gobierno. Además el

poder adquisitivo de la gente no es igual, lo que obliga a satisfacer esta necesidad de

otras formas, lo que da origen a otras problemáticas como la aparición de asentamientos

irregulares y el crecimiento desorganizado de las ciudades.

La siguiente tabla muestra el número de viviendas existentes en el país:

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Tabla 3. Número de viviendas 1960 – 2000

Fuente: Elaborado con los datos de los censos 1960, 70, 80, 90, 2000< y conteo de 1995. INEGI

De acuerdo con las cifras presentadas en el XII Censo General de Población y

Vivienda, los estados con mayor número de viviendas son: México, Distrito Federal,

Jalisco, Nuevo León, Michoacán, Puebla y Veracruz; los que representan un 53.57% del

total de viviendas en el país mostrándose la desigual distribución de la vivienda; mismas

que son habitadas por un total de 49’546,839 personas. Se estima que en 1990 el rezago

habitacional estaba constituido por 3,491,626 acciones de mejoramiento de vivienda,

necesarias para mantener el inventario, y por 1,175,798 unidades de nuevas viviendas

que sería necesario construir, lo que en total suma 4,667,424 unidades.

Tabla 4. Rezago habitacional por entidad federativa en 1990

REZAGO HABITACIONAL 1990

ENTIDAD FEDERATIVA VIVIENDA NUEVA

MEJORAMIENTO DE VIVIENDA

TOTAL

REPUBLICA MEXICANA

1,175,798

3,491,626

4,667,424

Fuente: SEDESOL

Según datos de la SEDESOL, las necesidades de la vivienda en el periodo 1996 – 2000, son los siguientes:

AÑO

TOTAL DE VIVIENDAS

PARTICULARES

1960 6,409,100

1970 8,285,700

1980 12,074,600

1990 16,035,200

1995 19,399,300

2000 21,513,235

9

Tabla 5 .Necesidades de vivienda por entidad federativa en 1996-2000

NECESIDADES DE VIVIENDA 1996-

2000

ENTIDAD FEDERATIVA VIVIENDA NUEVA

MEJORAMIENTO DE VIVIENDA TOTAL

REPUBLICA MEXICANA AGUASCALIENTES BAJA CALIFORNIA BAJA CALIFORNIA SUR CAMPECHE COAHUILA COLIMA CHIAPAS CHIHUAHUA DISTRITO FEDERAL DURANGO GUANAJUATO GUERRERO HIDALGO JALISCO MEXICO MICHOACAN MORELOS NAYARIT NUEVO LEON OAXACA PUEBLA QUERETARO QUINTANA ROO SAN LUIS POTOSI SINALOA SONORA TABASCO TAMAULIPAS TLAXCALA VERACRUZ YUCATAN ZACATECAS

1,825,737

20,583 107,283

15,414 18,536 39,604

8,746 85,438 76,803 96,168

6,993 60,930 24,069 32,445

121,816 371,908

23,206 32,668

9,207 75,477 44,294 92,459 30,972 43,657 32,332 31,080 46,454 36,475 58,276 20,618

128,155 28,506

5,165

1,852,836

14,615 41,672

7,984 13,152 49,641 10,243 69,402 62,674

198,291 36,475 78,609 67,245 42,114

110,092 205,791

93,646 26,883 20,153 66,450 69,888 88,668 21,137 11,240 44,880 48,437 41,714 31,348 55,972 15,483

146,752 29,879 32,306

3,678,573

35,198 148,955

23,398 31,688 89,245 18,989

154,840 139,477 294,459

43,468 139,539

91,314 74,559

231,908 577,699 116,852

59,551 29,360

141,927 114,182 181,127

52,109 54,897 77,212 79,517 88,168 67,823

114,248 36,101

274,907 58,385 37,471

Fuente: SEDESOL

Comparando ambas tablas, se observa que para el periodo 1996 – 2000 la

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necesidad de vivienda nueva se incrementa para el país< por otro lado las acciones

ejecutadas para el mejoramiento de vivienda provocan su disminución, no obstante el

número de viviendas necesarias sigue significando un problema.

En el caso de la calidad de vivienda, las siguientes gráficas muestran la

distribución en porcentaje en materia de materiales de construcción utilizados en pisos,

paredes y techos:

Gráfica 1. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL PREDOMINANTE EN PISOS, 1990

(porcetaje)

NO ESPECIFICADO

1%

CEMENTO O FIRME

52%

MADERA, MOSAICO U

OTRO RECUBRIMIENTO27%

TIERRA20%

Fuente: INEGI. Estados Unidos Me xicanos. XI Censo General de Población y Vivienda, 1990.

Gráfica 2. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL

PREDOMINANTE EN PAREDES, 1990(porcetaje)

MATERIALES LIGEROS,

NATURALES Y PRECARIOS

30%

MATERIALES SOLIDOS

69%

NO ESPECIFICO

1%

Fuente: INEGI. Estados Unidos Mexicanos. XI Censo General de Población y Vivienda, 1990.

Gráfica3. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL

PREDOMINANTE EN TECHOS, 1990

(porcetaje)

MATERIALES LIGEROS, NATURALES Y PRECARIOS

48%

MATERIALES SOLIDOS51%

NO ESPECIFICO1%

11


Se observa que para este año, existía un equilibrio entre los materiales ligeros y

sólidos, lo que muestra que la calidad de las viviendas en el país no era muy buena,

situación que mejora para el 2000 en cuanto la utilización de los materiales, como se

muestra en las gráficas siguientes:

Gráfica 4. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL PREDOMINANTE EN PISOS, 2000(porcetaje)

MADERA, MOSAICO Y OTROS RECUBRIMIENTOS

20%

TIERRA45%

CEMENTO O FIRME35%

NO ESPECIFICADO0%

Fuente: INEGI. Estados Unidos Mexicanos. XII Censo General de Población y Vivienda, 2000.

Gráfica 5. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL PREDOMINANTE EN

PAREDES, 2000(porcetaje)

NO ESPECIFICADO

1%

MATERIALES LIGEROS, NATURALES Y PRECARIOS

21%



Gráfica 6.VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR

MATERIAL PREDOMINANTE EN TECHOS, 2000(porcetaje)

MATERIALES LIGEROS, NATURALES Y

PRECARIOS36%


NO ESPECIFICO1%


12

En cuanto a servicios básicos, un 84.32% disponen de agua entubada y de

electricidad; en cuanto a drenaje, un 72.22% posee el servicio.

La tenencia de la vivienda en el país representada en las gráficas, muestra que un

78% son viviendas propias tanto en 1990 como en el 2000, así como un 22% son

viviendas no propias, manteniéndose este comportamiento durante esa década.

100

78

15

7

1

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

TOTAL PROPIA RENTADA OTRA SITUACION NO ESPECIFICADO

Gráfica 7. ESTRUCTURA DE LAS VIVIENDAS HABITADAS POR TIPO DE TENENCIA EN EL PAIS, 1990(porcetaJe)


100

78

22

1

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

TOTAL PROPIA NO PROPIA NO ESPECICADO

Gráfica 8. ESTRUCTURA DE LAS VIVIENDAS HABITADAS POR TIPO DE TENENCIA EN EL PAIS, 2000(porcetaJe)


Por otra parte, la adquisición de vivienda va íntimamente ligada al poder adquisitivo de

la población; por lo cual, la vivienda que se adquiere es de tipología distinta. La

13

siguiente gráfica muestra la distribución del ingreso en el país para el año 2000.

14

0% 20% 40% 60% 80% 100%

B. CALIFORNIA

D.F.

N. LEON

Q. ROO

B. CAL. SUR

CHIHUAHUA

QUERETARO

COAHUILA

AGS.

SONORA

TAMS.

JALISCO

COLIMA

SINALOA

TABASCO

DURANGO

MEXICO

CAMPECHE

GUANAJUATO

S.L.P.

MORELOS

NAYARIT

ZACATECAS

YUCATAN

MICHOACAN

VERACRUZ

PUEBLA

HIDALGO

TLAXCALA

GUERRERO

CHIAPAS

OAXACA

Gráfica 9. PORCENTAJE DE SALARIOS A NIVEL NACIONAL

HASTA 3 V.S.M. 3 A 5 V.S.M. > VSM


15

La gráfica muestra la distribución del ingreso por rangos según Veces Salario Mínimo,

lo que indica que un gran porcentaje de la población tiene bajo ingreso y satisface su

necesidad de vivienda por la autoconstrucción de baja calidad o la adquisición mediante

créditos (interés social); siendo una minoría la que puede contar con vivienda de tipología

más alta.

Otro elemento a señalar que influye en la vivienda es la forma en como se distribuye y

concentra la población, ya que juega un papel significativo en la distribución de la

demanda. Para el país, las metrópolis Guadalajara y Monterrey, Zona Metropolitana del

valle de México (Z.M.V.M.) y la Zona Metropolitana del Valle de Toluca (Z.M.V.T.) y sus

municipios más representativos son un claro ejemplo de la forma en que se concentra la

población. (Ver tabla no. 6 )

Tabla 6. Principales Áreas metropolitanas en el país y municipios más representativos

ENTIDAD MUNICIPIOS POB. 2000 POB. 1995 TASA ANUAL Guadalajara 1647720 1633000 0.21 Tlaquepaque 475472 449000 1.35 Tonalá 336109 272000 5.07 Zapopan 1002239 925000 1.89 Suma 3461540 3279000 1.27 JA

LIS

CO

Monterrey 1108499 1088000 0.44 Garza García 126147 121000 0.98 General Escobedo 232961 177000 6.63 Guadalupe 668780 619000 1.82 Juárez 66243 50000 6.79 San Nicolás de los Garza 498540 488000 0.36 Santa Catarina 226573 202000 2.78 Suma 2924743 2745000 1.49

NU

EV

O L

EÓ

N

Acolman 61181 54468 2.75 Atenco 34393 27988 4.93 Atizapán de Zaragoza 467262 427444 2.1 Coacalco 252270 204674 5.01 Cocotitlán 10220 9290 2.25 Coyotepec 35289 30619 3.37 Cuautitlán 75831 57373 6.74 Chalco 222201 175521 5.67 Chiautla 19559 16602 3.9 Chicoloapan 77506 71351 1.95 Chimalhuacan 490245 412014 4.15 Ecatepec 1620303 1457124 2.51 Huehuetoca 38393 32718 3.81 Huixquilucan 193156 168221 3.28

MÉ

XIC

O

Z.M

.V.M

.

Ixtapaluca 293160 187690 10.98

16

Jaltenco 31608 26238 4345 Melchor Ocampo 37724 33455 2.85 Naucalpan 857511 839723 0.49 Nezahualcóyotl 1224924 1233868 -0.17 Nextlalpan 19755 15053 6.56 Nicolás Romero 269393 237064 3.03 La Paz 213045 178538 4.22 San Martín 19689 16881 3.66 Tecámac 172410 148432 3.56 Temamatla 8840 7720 3.22 Teoloyucan 66486 54454 4.78 Teotihuacan 44556 39183 3.05 Tepotzotlán 62247 54419 3.19 Texcoco 203681 173106 3.87 Tezoyuca 18734 16338 3.25 Tlalnepantla 720755 713143 0.25 Tultepec 93364 75996 4.93 Tultitlán 432411 361434 4.28 Zumpango 99781 91642 2.01 Cuautitlán Izcalli 452976 417647 1.92 Valle de Chalco 323113 287073 2.8

Suma 9263972 8354504 2.44 Toluca 665617 564473 3.93 Metepec 194265 178096 2.05 Lerma 99714 81192 4.92 San Mateo Atenco 59601 54089 2.29 Ocoyoacac 49615 43670 3.03 Zinacantepec 121715 105566 3.38

Z.M

.V.T

.

Suma 1190527 1027089 3.51 Fuente: INEGI. Estados Unidos Mexicanos. XII Censo General de Población y Vivienda, 2000.

Un dato significativo dentro del cuadro es el referente a la tasa de crecimiento, donde

se puede observar que los valores más bajos corresponden a los municipios más

significativos, sugiriendo un proceso de consolidación además, de una escasez de suelo

urbanizable; por ello el mercado se sitúa en aquellos municipios que ofrecen suelo para el

desarrollo de la construcción de la vivienda.

1.2 Mapeo neuronal del Cluster Dentro del cluster se encuentran 5 grandes componentes que son:

• Gobierno.

• Financiamiento. • Construcción de Vivienda.

• Urbanismo.

• Trabajo.

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En cada uno de ellos se muestran los elementos más importantes y que cumplen

diversas funciones encaminadas a optimizar el proceso productivo de la vivienda.

Para el nodo Gobierno, se toman en cuenta los tres niveles (federal, estatal y

municipal). La parte normativa es la que se toma en cuenta dentro del cluster ya que es

un factor importante en la agilización del proceso constructivo.

El Financiamiento es el que provee de los recursos económicos necesarios para la

construcción, para el cluster se consideran las diversas instituciones bancarias, públicas y

privadas que otorgan créditos para adquirir y/o construir.

El Urbanismo consiste en las diversas obras que van inherentes a la edificación de

vivienda, tal es el caso de las redes de infraestructura y equipamiento.

El nodo Trabajo corresponde a las actividades productivas que generan satisfactores a

los diferentes actores relacionados con la vivienda.

Por último, la Construcción de Vivienda se convierte en el elemento más complejo

dentro del cluster puesto que, es en donde se efectúan las interrelaciones que

materializan la vivienda.

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CLUSTER DE LA VIVIENDA

FINANCIAMIENTO

CONSTRUCCIONDE VIVIENDA

URBANISMO

TRABAJO

•INFRAESTRUCTURAØRED DE ELECTRICA

ØRED DE DRENAJE

ØRED DE AGUA POTABLE

ØRED DE TRANSPORTE

ØRED DE VIALIDADES

•EQUIPAMIENTOØHOSPITALES

ØESCUELAS

ØRECREATIVO-DEPORTIVO

ØCOMERCIAL

ØCOMUNICACIONESY TRANSPORTES

ØABASTO

•DIVISION DEL SUELO

Ø SUBDIVISION

ØFRACCIONAMIENTOS

ØCONDOMINIOS

ØCONJUNTOS HABITACIONALES

•CORREDORES URBNOS

ØCOMERCIO

PARQUES INDUSTRIALES

•INFONAVIT

•FOVI

•FOVIISSTE

•FONHAPO

•FOVIMI

•BANCARIOS PRIVADOS

•MILITARES

•APOTACIONES DEL GOBIERNO

•AUTOCONSTRUCCION

•INTRENACIONAL

ØOLAVI

•MUNICIPAL

ØPREDIAL, AGUA, DRENAJE

ØLICENCIA DE CONSTRUCCION

ØNUMERO OFICIAL

ØPERMISOS Y LICENCIAS

•ESTATAL


ØUSOS DE SUELO

ØAUTORIZACION DE CONDOMINIOS, FRACCIONAMIENTOS, CONJUNTOS URBANOS, SUBDIVICIONES, ETC.

ØAGUA, DRENAJE

ØIMPACTO AMBIENTAL


ØCFE

ØTELMEX

ØGAS

ØIMSS

ØCAN

ØSALUBRIDAD

§ FEDERAL

ØDESARROLLO URBAO

ØSEDESOL

ØSEMARNAT

GOBIERNO

PROVEEDORES

•CEMEX

•FESTER

•APASCO

•PLASTICOS OMEGA

•AZULMEX

•CACHE

•MAXIGAS

•HERRAMIENTA -MAQUINARIA

•ACEROS

•AGREGADOS-AGLUTINANTES-CEMENTANTES

•TABIQUE-BLOCKS DE CONCRETO -LADRILLO

•INSTALACIONES (PLOMERIA, ELECTRICIDAD)

•COMBUSTIBLES

•HERRERIA

•CARPINTERIA

•ACABADOS (CE PLANOS ARQUITECTONICOS

•RRAJERIA-PINTURA-AZULEJOS-PISOS-VIDRIERIA)

INSUMOS

TIPOLOGIA

•SOCIAL PROGRESIVA

•INTERES SOCIAL

ØUNIFAMILIAR

ØMULTIFAMILIAR

•POPULAR

•MEDIA

•RESIDENCIAL

•RESIDENCIAL CAMPESTRE

MANO DE OBRA

•DIRECTA

Ø ABAÑILES, PLOMEROS, CARPINTEROS, ETC.

•INDIRECTA

Ø ARQUITECTOS, INGENIEROS, CONTADORES, ETC.

PROYECTO EJECUTIVO

•ADECUACION BIOCLIMATICA

•CUANTIFICACION DE OBRA

•PROGRAMA DE OBRA

ØMATERIALES

ØMANO DE OBRA

ØMAQUINARIA

•INSTRUCTIVO PARA CONSTRUIR VIVIENDA

ØPLANOS ARQUITECTONICOS

ØINSTALACIONES

VENTAS

•CORREDORES

•EMPRESAS ASEGURADORAS

•PUBLICISTAS

EMPRESAS

CONSTRUCTORAS

•CONSORCIO ARA

•GEO

•CONSORCIO HOGAR

•FRAMOSA

•COORPORACION VIFAMI

CLUSTER DE LA VIVIENDA

FINANCIAMIENTOFINANCIAMIENTO



URBANISMOURBANISMO

TRABAJOTRABAJO


ØRED DE DRENAJE


ØRED DE TRANSPORTE

ØRED DE VIALIDADES


ØESCUELAS


ØCOMERCIAL


ØABASTO


Ø SUBDIVISION

ØFRACCIONAMIENTOS

ØCONDOMINIOS



ØRED DE DRENAJE


ØRED DE TRANSPORTE

ØRED DE VIALIDADES


ØESCUELAS


ØCOMERCIAL


ØABASTO


Ø SUBDIVISION

ØFRACCIONAMIENTOS

ØCONDOMINIOS



ØCOMERCIO



ØCOMERCIO


•INFONAVIT

•FOVI

•FOVIISSTE

•FONHAPO

•FOVIMI


•MILITARES


•AUTOCONSTRUCCION

•INTRENACIONAL

ØOLAVI

•INFONAVIT

•FOVI

•FOVIISSTE

•FONHAPO

•FOVIMI


•MILITARES


•AUTOCONSTRUCCION

•INTRENACIONAL

ØOLAVI

•MUNICIPAL



ØNUMERO OFICIAL


•ESTATAL


ØUSOS DE SUELO


ØAGUA, DRENAJE

ØIMPACTO AMBIENTAL


ØCFE

ØTELMEX

ØGAS

ØIMSS

ØCAN

ØSALUBRIDAD

§ FEDERAL

ØDESARROLLO URBAO

ØSEDESOL

ØSEMARNAT

•MUNICIPAL



ØNUMERO OFICIAL


•ESTATAL


ØUSOS DE SUELO


ØAGUA, DRENAJE

ØIMPACTO AMBIENTAL


ØCFE

ØTELMEX

ØGAS

ØIMSS

ØCAN

ØSALUBRIDAD

§ FEDERAL

ØDESARROLLO URBAO

ØSEDESOL

ØSEMARNAT


ØCFE

ØTELMEX

ØGAS

ØIMSS

ØCAN

ØSALUBRIDAD

§ FEDERAL

ØDESARROLLO URBAO

ØSEDESOL

ØSEMARNAT

GOBIERNOGOBIERNO

PROVEEDORES

•CEMEX

•FESTER

•APASCO

•PLASTICOS OMEGA

•AZULMEX

•CACHE

•MAXIGAS

PROVEEDORES

•CEMEX

•FESTER

•APASCO

•PLASTICOS OMEGA

•AZULMEX

•CACHE

•MAXIGAS

PROVEEDORES

•CEMEX

•FESTER

•APASCO

•PLASTICOS OMEGA

•AZULMEX

•CACHE

•MAXIGAS


•ACEROS




•COMBUSTIBLES

•HERRERIA

•CARPINTERIA



INSUMOS


•ACEROS




•COMBUSTIBLES

•HERRERIA

•CARPINTERIA



INSUMOS


•ACEROS




•COMBUSTIBLES

•HERRERIA

•CARPINTERIA



INSUMOS

TIPOLOGIA


•INTERES SOCIAL

ØUNIFAMILIAR

ØMULTIFAMILIAR

•POPULAR

•MEDIA

•RESIDENCIAL


TIPOLOGIA


•INTERES SOCIAL

ØUNIFAMILIAR

ØMULTIFAMILIAR

•POPULAR

•MEDIA

•RESIDENCIAL


TIPOLOGIA


•INTERES SOCIAL

ØUNIFAMILIAR

ØMULTIFAMILIAR

•POPULAR

•MEDIA

•RESIDENCIAL


MANO DE OBRA

•DIRECTA


•INDIRECTA


MANO DE OBRA

•DIRECTA


•INDIRECTA


MANO DE OBRA

•DIRECTA


•INDIRECTA


PROYECTO EJECUTIVO



•PROGRAMA DE OBRA

ØMATERIALES

ØMANO DE OBRA

ØMAQUINARIA



ØINSTALACIONES

PROYECTO EJECUTIVO



•PROGRAMA DE OBRA

ØMATERIALES

ØMANO DE OBRA

ØMAQUINARIA



ØINSTALACIONES

PROYECTO EJECUTIVO



•PROGRAMA DE OBRA

ØMATERIALES

ØMANO DE OBRA

ØMAQUINARIA



ØINSTALACIONES

VENTAS

•CORREDORES


•PUBLICISTAS

VENTAS

•CORREDORES


•PUBLICISTAS

VENTAS

•CORREDORES


•PUBLICISTAS

EMPRESAS

CONSTRUCTORAS

•CONSORCIO ARA

•GEO

•CONSORCIO HOGAR

•FRAMOSA


EMPRESAS

CONSTRUCTORAS

•CONSORCIO ARA

•GEO

•CONSORCIO HOGAR

•FRAMOSA


19

1.3 Definición y localización arena competitiva

Una vez analizada la situación de la vivienda en el Estado de México y el resto de la

República, se tiene que la vivienda se convierte en un bien prioritario, por lo que es

necesario tener los elementos suficientes para hacer frente a la creciente demanda. Se

observa que existe un gran número de constructoras que intentan disminuir el rezago

habitacional en el país.

Para el Estado de México, la arena competitiva se compone en una primera instancia

por la distribución de las constructoras de vivienda en el resto del país (ver mapeo

nacional), ya que existen entidades federativas en la República con una alta

concentración de empresas como son Nuevo León, Jalisco, Coahuila, Sonora y el Distrito

Federal, por tal motivo esto obliga a nuestra entidad a ampliar no sólo el número de

constructoras, sino también a abrir mercado iniciando en aquellas entidades con menor

desarrollo en industria de la construcción para posteriormente hacerse presente en el

resto del país.

Otro elemento que significa competencia es lo concerniente a insumos, ya que las

nuevas tecnologías los producen con bajos costos simplificando y agilizando la

producción de vivienda. Por tal motivo se considera necesario implementar dichas

tecnologías en nuestro país lo que significaría evitar salida de capital al realizar

importaciones; el resto del mercado de insumos se cubre con las empresas productoras

del país, trayendo consigo la especialización de la industria productora de insumos.

Los dos elementos mencionados anteriormente son apoyados por otros elementos,

cuya participación se efectúa en distintos momentos de la producción de vivienda. Tal es

el caso del financiamiento y el proyecto ejecutivo. La redefinición del proyecto así como la

búsqueda de mejores opciones de convenios con instituciones de financiamiento por parte

de las empresas constructoras, significarán ventajas sobre el resto por lo cual es vital

desarrollar ambas propuestas.

20

1.4 Mapeo y análisis Internacional A nivel internacional, la producción de vivienda implica la circulación de insumos

empleados en la construcción; debido a que en nuestro país existe rezago tecnológico en

la producción de dichos insumos de tecnología punta; no obstante, dadas las condiciones

naturales de nuestro país y la contribución de la industria de la transformación es posible

obtener la mayoría de los insumos necesarios, solamente aquellos que son producto de

nuevas tecnologías inexistentes en México provienen de otros países.

La exportación de insumos por parte de México se lleva a cabo en el continente

Americano en países específicos.

Mapa 1. Exportación de Insumos

Rangos en miles de pesos

1,000 a 10,000

10,000 a 100,000

100,000 a 1,000,000

1,000,000 a 10,000,000

Clave de Productos deExportacion

1 Acero de refuerzo2 Pinturas3 Cemento Portland Gris4 Cemento Portland Blanco5 Tipos de cobre6 Paneles aislados7 Centros de carga8 Interruptores de seguridad9 Paneles W10 Ladrillos11 Recubrimientos12 PTR13 Perfil tubular14 Polin monten15 Lamina y placa de acero16 Persianas

16

12 ,13 ,14

10,11

9

3 , 4

7 , 8

6

6

6

5

3 , 4

3 , 43 , 4

3 , 43 , 4

3 , 4

21

Los productos exportados son aquellos que no requieren alta tecnología y en los que

existe sobreproducción no afectando el mercado nacional. En lo que se refiere a la

importación, esta se caracteriza por poseer alta tecnología en su elaboración por lo que se

obtienen de los países con un alto grado de desarrollo tecnológico y económico.

Mapa 2. Importación de Insumos

Rangos en miles de pesos

0 a 15,000

15,000 a 30,000

30,000 a 60,000

60,000 a 120,000

Clave de Productos deImportacion

1 Cemento2 Equipo para concreto3 Curacretos4 Maquinaria pesada5 Equipo ligero6 Pisos y azulejos ceramicos7 Sistemas de calefaccion8 Sistemas de aire acondicionado9 Sistema deshumificador10 Plafones

16

12,13,14

10,11

9

3 , 4

7 , 8

6

6

5

3 , 4

3 , 43 , 4

3 , 43 , 4

3 , 4

10

10

1

7 , 8 , 97 , 8 , 9

7 , 8 , 9

7 , 8 , 9

6

4 , 5

4 , 5

4 , 5

22

1.5 Mapeo y análisis Nacional La construcción de vivienda responde a la demanda ejercida por la población. En

México, la distribución de la población es heterogénea debido a factores de tipo natural o

socioeconómico; esto es observable en la densidad de población, donde existe una alta

disparidad en los valores obtenidos. El mapa muestra la alta concentración poblacional en

los estados que conforman el centro de la República y que además, son los de extensión

territorial menor a su vez, las entidades de mayor extensión se encuentran dentro de las

de baja densidad; dicho fenómeno es producto de la importancia económica que tienen

los estados de la región centro del país, por tal motivo es ahí en donde la construcción de

vivienda encuentra su desarrollo, tomando en cuenta el mercado potencial que significan

el resto de los estados de la República.

Mapa 3. Densidad de Población

200 0 200 400 Kilom eter s

Dens idad de Pobla ción0 - 1516 - 1 00101 - 10001001 - 100001000 1 - 20001

23

Otro elemento que se analiza en el país es la distribución del ingreso por entidad

federativa, este factor influye en la capacidad y el tipo de adquisición de vivienda. El

comportamiento en el país es similar ya que en todos los estados el porcentaje mayor

corresponde al rango de 0 a 3 Veces el Salario Mínimo, no obstante los otros dos rangos

poseen ligeras diferencias ya que es en los estados industrializados en donde existe

aumento en el porcentaje de ingreso en los rangos de 3 a 5 y de >5 Veces el Salario

Mínimo.

Mapa 4. Distribución de Salarios en la República

200 0 200 400 Kilo meters

Distribució n d e Salarios3vsm3-5 vsm>5 vs m

De la distribución del salario en el país, depende la asignación de créditos. El Infonavit,

divide al país en cuatro regiones:

- Noreste Pacífico

- Noreste

- Centro

- Sureste

24

Mapa . Distribución de créditos por regiones (INFONAVIT)

REGIONES1234

Distribución de Créditosdiscred

200 0 200 400 K ilo meters

Dicha distribución es desigual, ya que cada región está comprendida por ocho estados

y los porcentajes no son los mismos para cada región; es así que para lo región Noroeste

Pacífico (2) le corresponde un 25.6%, la Centro (3) un 33.3%, la Sureste (4) 13% y la

Noroeste (1) un 28.1%.

Como se mencionó anteriormente, este comportamiento se debe a que el poder

adquisitivo de la población va ligado al desarrollo económico que se presenta en cada

región aunado también, al total de población existente en cada estado.

25

1.6 Mapeo y análisis Estatal En la entidad la necesidad de vivienda va en ascenso debido a que el estado se ha

convertido en un polo de atracción resultado del desarrollo económico. Este crecimiento

demográfico es notorio en dos áreas del estado, las cuales son: los municipios que forman

la Zona Metropolitana del Valle de México y la zona Metropolitana del Valle de Toluca, no

obstante han aparecido nuevos centros concentradores de población, donde han surgido

nuevas áreas industriales por lo tanto, dichos centros demandarán vivienda y los servicios

inherentes.

Mapa 5. Densidad de Población

Mpios.shp

Densedom ex.shp0 - 10001001 - 50005001 - 1000010001 - 1500015001 - 31000

3000 000 0 3000000 6000000 Kilo meters

26

Un elemento ligado es el poder adquisitivo de la población ya que de eso depende el

tipo de vivienda que será más demandada. De acuerdo a la distribución del ingreso dentro

de la entidad, se observa que es en los centros de población en donde se tiene una mejor

condición de ingreso, notándose una disparidad en el resto del estado.

Mapa 6. Distribución del salario en el Estado de México

2000000 0 20000004000000 Kilom eter s

Mpios.s hp

Saledomex.shpno recibe1 vsm1-3 vsm3-5 vsm5-10 vs m

> 10 vsmNE

1.7 Mapeo y análisis Regional / Local

Análisis por regiones que conjuntan localidades, del Estado de México, identificando el

comportamiento en materia de vivienda de la Zona Metropolitana de la Ciudad de Toluca,

Zona Metropolitana del Valle de México y el resto del Estado, dado que la dinámica

habitacional presenta grados diferenciados de desarrollo y de intensidad de trabajo,

tendientes a abatir el déficit de vivienda, con base en la población concentrada.

27

En la región que conforma el Valle de México concentra la mayor cantidad de empresas

productoras y distribuidoras de insumos, constructoras de vivienda, mismo que es posible

identificar a través de los indicadores regionales y de la concentración de actividades.

1.8 Mapeo competitivo de Cluster-Estatal

Como elementos de competitividad a representar en los mapas, se han tomado en

cuenta tres variables: la localización de las constructoras de vivienda en los municipios

del estado, el número de viviendas construidas en cada municipio y la producción de

materiales.

El número de viviendas por municipio se distribuye de forma desigual en el territorio

estatal, ya que está en función de la población total de cada municipio correspondiendo

así, los rangos mayores de viviendas a los municipios con mayor densidad de población y

viceversa.

Mapa 8. Número de viviendas

V i v e d o m e x . s h p 0 - 1 0 0 0 0 1 0 0 0 1 - 5 0 0 0 0 5 0 0 0 1 - 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 - 2 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 1 - 4 0 0 0 0 0

3 0 0 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 6 0 0 0 0 0 0 K i l o m e t e r s

28

Así también, en el Estado de México un elemento que influye en esa distribución

desigual de la vivienda, es la localización de las empresas constructoras del producto en

la entidad. En el mapa se observa que la mayoría de las empresas se encuentran en los

municipios que conforman la Zona Metropolitana de la Ciudad de México; no obstante,

algunas de las empresas más importantes, realizan construcciones en otros municipios

del Estado.

Mapa 9. Distribución de las Empresas Constructoras de Vivienda en el Estado de

México

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Ë

CONSTRUCTORASË 1 Dot = 1

2000 000 0 2000 000 4000 000 Kilo meters

29

1.9 Mapeo competitivo del Cluster – Nacional

Los elementos del cluster que se tomaron en cuenta para cartografiar la

competitividad son los mismos que se usaron en el ámbito estatal

El número de viviendas por estado se distribuye de forma desigual en el país, ya que

está en función tanto de la población total como en el número de empresas constructoras

correspondiendo así, los rangos mayores de viviendas a los estados con mayor densidad

de población y presencia de empresas constructoras, y viceversa.

Mapa 10 . Número de viviendas

200 0 2 00 400 Kilo m et ers

Número de viviendas0 - 300000301000 - 600000601000 - 10000001000001 - 15000001500001 - 3000000

Por lo tanto, se observa en el mapa que los estados que concentran el mayor

número de empresas constructoras de vivienda son: México, Nuevo León, Jalisco y el

Distrito Federal en donde se localizan el mayor número de constructoras dedicadas a la

producción de vivienda, además se ubican las casas matrices que tienen participación

30

no solo en el estado en que están asentados físicamente sino que tienen influencia en

otras entidades.

Mapa10 . Distribución de Constructoras de vivienda en la República

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3 00 0 3 00 6 00 Kilo m et ers

C on s truc tor as en M é x ico# 1 D o t = 1

31

2. POSICION COMPETITIVA Y VISION DEL CLUSTER

2.1 Red de valor del cluster

La red de valor del Cluster de Vivienda se estructura con base en le proceso productivo

de la vivienda, tomando en cuenta la parte conceptual, productiva y venta del producto. Es

así que la Red de Valor se presenta en cinco apartados: Conceptualización, análisis de

mercado; producción de vivienda; los esquemas financieros; mercado, ventas y consumo;

y la consolidación del bien raíz.

Esquema 3. Red de Valor del Cluster de la Vivienda

Fuente: Análisis propio.

32

2.2 Análisis discriminante de nodos Es preciso señalar que la totalidad de nodos que comprenden el cluster cumplen con

funciones determinantes, no obstante algunos de ellos poseen mayor peso específico lo

que significa que su ausencia modificaría de forma radical el funcionamiento del cluster o

bien lo haría inoperante.

La construcción de vivienda puede ser dividida en tres fases: la concepción, la

realización y el consumo, por lo que se observa necesario identificar los nodos de mayor

significado o bien importancia con relación al peso específico en cada etapa.

De los veintiséis nodos que se consideran en la red de valor, cinco son los de mayor

significado en el proceso de conceptualización, fabricación y comercialización de la

vivienda.

2.3 Detección de nodos detonantes

Por lo mencionado en el apartado anterior, los nodos que se han identificado

como detonantes en el cluster de vivienda son los siguientes:

Constructoras de vivienda: Tanto en el país como en el Estado de México, existe

un gran número de empresas dedicadas a la construcción de vivienda representando el

12% dentro de las 100 constructoras más importantes de México, y un 25% de esas

constructoras se encuentran en el Estado de México. Para la entidad esto significa seguir

desarrollándose en el ámbito de la construcción para tener un mayor peso y por ende

más competitivo.

Insumos: Es quizá el nodo más importante dentro de la red de la vivienda puesto

que la existencia de estos permite la materialización del concepto vivienda. El flujo de

insumos es muy intenso en la República ya que cada empresa constructora requiere de

una cantidad específica de materiales para cubrir su demanda; por otra parte las

condiciones naturales de nuestro país es posible que la extracción de las diversas

materias primas necesarias para que la producción de insumos se lleve a cabo en todo el

territorio nacional.

33

A pesar de la gran cantidad de productos de la rama extractiva existentes en el

país, este rubro cuenta con un bajo valor agregado para la industria en los productos que

obtienen; un dato relevante de este rubro radica en el valor de las importaciones de

insumos con relación a las ventas, puesto que solo representa un 4.5%.

Proyecto Ejecutivo: Se concibe como el proceso teórico y técnico previo a la

realización de cualquier proyecto, es decir la parte administrativa de la construcción de

vivienda.

Cada constructor genera su propio proyecto ejecutivo lo que puede significar

ventajas o desventajas ante sus competidores al agilizarse u obstaculizarse el proceso de

construcción. Un componente importante de este nodo es la mano de obra, ya que el

personal ocupado representó un 26.2% en la edificación residencial o de vivienda dentro

de la Industria de la Construcción.

Financiamiento: Para la construcción de vivienda el financiamiento se traduce en

la cantidad de créditos que se otorgan por parte de diversas instituciones para la

adquisición o mejoramiento de la vivienda. Para cada institución, las políticas existentes

significan ventajas o desventajas entre sí, ya que aquella que ofrezca rapidez en la

realización de trámites será la más solicitada por los consumidores.

Bienes Inmobiliarios: Se considera como bien inmobiliario a todos aquellos

bienes que son o forman parte del suelo y que no pueden desprenderse del mismo sin

perder su calidad o cualidad, para el caso de este trabajo nos referimos al objeto de

estudio, es decir, la casa habitación

2.4 Análisis por nodo detonante

Cada nodo detonante funciona y se articula de diferente forma por lo que un

análisis de cada uno nos ayuda a entender mejor atractividad industrial, para establecer

de esta forma su posición en el mercado así como sus ventajas competitivas.

34

2.4.1 Atractividad de la industria CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA

Tanto en el país como en el Estado de México, existe un gran número de

empresas dedicadas a la construcción de vivienda representando el 12% dentro de las

100 constructoras más importantes de México, y un 25% de esas constructoras se

encuentran en el Estado de México. Para la entidad esto significa seguir desarrollándose

en el ámbito de la construcción para tener un mayor peso y por ende ser más

competitivo.

INSUMOS

Los insumos son elementos requeridos para la construcción de la vivienda como

son: los materiales, mano de obra, equipo y maquinaria; Para identificar la atractividad de

la industria de este nodo, se realizará un análisis en base a aquellos materiales más

importantes en la construcción de una vivienda distribuidos en 26 familias, el cual se

efectuara en tres tipos de vivienda: Interés social, casa habitación tipo medio y la

residencial campestre. Los insumos que se tomarán en cuenta son los que representen

más del 0% con respecto al importe total.

Para una casa habitación de interés social solo 11 de las 26 familias de insumos

que se utilizan, representan un 43.77% del importe que se necesita para edificar una

vivienda de estas características; el total de la inversión es de 133,373.32 pesos.

35

1.56

2.67

12.0

1

2.94

7.16

6.03

2.91

5.09

2.08

1.88

9.44

0

2

4

6

8

10

12

14

PO

RC

EN

TA

JE

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PIN

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S

PLO

ME

RIA

MATERIALES

Gráfica 14. Distribución de Insumos por tipo de material de acuerdo al monto que representan.Casa Habitación Tipo Interés Social

PORCENTAJE

Fuente: Explosión de Insumos, Consultoría de Hoyos.

La gráfica indica que 12 familias de las 26 representan el 68.39% de la inversión

que se necesita para construir una casa tipo residencial, siendo que la inversión total para

una vivienda de este tipo es de 578,732.45 pesos.

2.34

9.92

4.66

1.74

1.17 1.

96

35.7

6

1.39

1.27 3.

98

1.5 2

.7

0

5

10

15

20

25

30

35

40

PO

RC

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ICO

PLO

ME

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RE

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BR

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NT

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TA

BIQ

UE

S

MATERIALES

Gráfica 14. Distribución de Insumos por tipo de material de acuerdo al monto que representan.

Casa Habitación Tipo Residencial

Fuente: Explosión de Insumos, Consultoría de Hoyos.

36

Las familias que tienen mayor peso específico en cada una, correspondiendo las

siguientes:

Aglutinantes Agregados Maderas Plomería Tabiques Aceros

Implementar o desarrollar empresas dedicadas a la explotación y producción de

estos insumos, principalmente en aquellos que dadas las características geográficas sea

redituable la implementación de estas actividades económicas.

Un elemento que no se grafica y está considerado dentro de los insumos es el

referente a los salarios, ya que estos significan costos directos y representan en promedio

un 34% dejando así a los materiales un 66% de la inversión total en la edificación de

ambas viviendas.

PROYECTO EJECUTIVO

La atractividad de la industria en un proyecto ejecutivo, es el desarrollo de los

elementos que tiene que tomarse en cuenta en el diseño de espacios habitables

adecuados, con una calidad de edificación.

Estos elementos son:

a) Desarrollo Tecnológico: Los avances en la tecnología en los diversos campos de

la ciencia ha alcanzado también a la construcción, esto se observa en las nuevas

tecnologías que se emplean principalmente en la producción de insumos, que será

necesario tomar en cuenta para el diseño y construcción de una vivienda,

reduciendo a su vez costos y tiempos de edificación con la implementación de

nuevas tecnologías.

37

b) Mano de Obra: En la edificación, el personal ocupado está agrupado en dos: la

mano de obra directa y la indirecta. La mano de obra directa es aquella que lleva a

cabo la construcción del inmueble y la que se considera como no calificada, en

donde será necesario implementar programas de capacitación permanente. La

indirecta es la que realiza la parte administrativa y que se encuentra dentro de la

mano de obra calificada.

Por otro lado la mano de obra empleada en la industria de la construcción, en el

Estado de México representó un 5.17% del total nacional del mismo ramo; para la

entidad, la distribución del personal ocupado se presenta en la gráfica siguiente:

32.3

30.9

10.7

9.4

4

12.7

0 5 10 15 20 25 30 35

Porcentaje

Edificación no residencial

Edificación residencial o de vivienda

Construcción de plantas industriales

Obras viales y para el autotransporte

Obras de urbanización

Resto

Cla

se

s

Gráfica 10. Principales clases constructoras, según el porcentaje de personal ocupado, 1998.

PORCENTAJE

Fuente: Elaboración Propia, Consultoría de Hoyos.

Se observa que la parte correspondiente a la edificación de vivienda ocupa el segundo

lugar lo que significa una fuente importante de empleo para la población existente en la

entidad.

c) Centros de Capacitación: Está íntimamente ligado a la mano de obra, puesto

que este apartado se refiere a que existe una carencia de universidades

38

(privadas o públicas) y escuelas técnicas que formen mano de obra calificada

directa, lo que a su vez generará productos de mayor calidad. Es también

necesario crear profesionales que diseñen nuevas tecnologías en la producción de

insumos de punta para así reducir las importaciones y efectuar más exportaciones;

para el Estado de México es vital desarrollar estos centros dentro de su espacio

territorial ya que esto generará ventajas sobre el resto de las entidades del país.

La siguiente gráfica muestra la distribución de las escuelas de acuerdo al nivel

educativo; dicha gráfica muestra que las instituciones encargadas de formar personal

técnico, representan un bajo porcentaje por lo que resulta necesario para lograr lo

mencionado anteriormente.

Gráfica 11. Distribución de las Escuelas por Nivel EducativoEstado de México

CAPACITACION TRABAJO

2%

SUPERIOR2%MEDIA

SUPERIOR5%

BASICA91%

Fuente: Presidencia de la República. Vicente Fox Quesada. Primer Informe de Gobierno. Anexo Estadístico. México, 2001. FINANCIAMIENTO

Diversas son las instituciones que otorgan créditos para la adquisición y/o

mejoramiento de vivienda INFONAVIT, FOVI (la ahora Sociedad Hipotecaria Federal

(SHF)), FOVISSTE, FONHAPO, entre muchas otras que se establecen en los diferente

estados de la República, por lo que cada una de ellas a su vez posee sus propias

políticas de otorgamiento de créditos lo que puede significar ventajas o desventajas

competitivas sobre las demás.

39

Fuente: CIHAC.

24

09

31

43

36

61

43

28

63

30

92

82

74

77

7 89

53

6

96

74

5

13

60

00

21

61

3

30

72

0 51

66

4

12

00

00

67

20

0

41

55

7

19

15

4

22

25

6

24

98

6

29

52

9

22

53

0

30

53

5

59

32

3

26

28

1

60

00

26

2

51

8

0 58

2

38

62

58

32

3

35

26

13

37

0 28

20

30

52

7

0

39

59

5

47

84 2

04

26

86

10

0

17

06

53

22

83

3

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

450000

TOTAL INFONAVIT FOVI BANCA FOVISSSTE FONHAPO FOVIMI-ISSFAM

FIVIDESU BANOBRAS INST.ESTATALES

OTROSORG.

Gráfica 12. Créditos para vivienda por principales organismos.

1985 1990 1995 1998

40

Se observa entonces que las instituciones que dan más créditos son INFONAVIT, FOVI, y la

Banca presentando un comportamiento creciente en los años señalados en la gráfica; no así el

resto de las instituciones ya que han decrecido en el número de créditos. Sin embargo, la

cantidad de créditos otorgado por estas instituciones es menor para 1998, situación que

significa una limitante para cubrir el rezago habitacional en el país.

Cabe señalar que esta distribución no se efectúa de manera equitativa en todo el país ya

que solamente 5 entidades representan un 22% del total de créditos para 1999 y un 36.3% para

el año 2000, mismos que se distribuyen como se muestra en la gráfica.

100 100

7.5412.7

5.3 8.3 4.82 6.92.93 5.6

1.4 2.80

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

TOTAL D.F. MEXICO JALISCO VERACRUZ PUEBLA

Gráfica 13. Distribución de Créditos para la Vivienda

1999 2000

Fuente: CIHAC.

No debe pasarse por alto que un factor que incide de manera importante en el desarrollo

de los programas de vivienda en México es el ingreso familiar. El 63.2% de la población

ocupada del país percibe hasta 2 salarios mínimos; el 14.6% percibe de 2 a 3 salarios mínimos,

el 10.8% de 3 a 5 salarios mínimos y sólo el 7.9%, más de 5 salarios.

Esto significa que más de la mitad de los trabajadores mexicanos cuentan con

limitaciones económicas para poder acceder a un financiamiento adecuado para la adquisición

de una vivienda. La vivienda social sólo se obtiene con crédito. En este sentido, el Gobierno de

la República considera necesarios los programas de construcción de vivienda que puedan ser

adquiridas con créditos de largo plazo y tasas de interés accesibles para las familias de

menores ingresos.

41

BIENES INMUEBLES

El negocio inmobiliario, al igual que la mayoría de otros de índole distinta, tienen diferentes

resultados en cada país o época en que se analice. En general, los resultados han sido

positivos, por lo que su diferencia en el tiempo y en el espacio, se relaciona con la magnitud de

sus beneficios. Sin embargo, no hay que dejar de reconocer que en algunas ocasiones ha

reportado pérdidas a los inversionistas, por lo que es necesario que exista una buena

planeación, análisis o proyección por parte de los inversionistas y esencialmente apoyarse y

asesorarse por un profesional del ramo.

Normalmente, las diferencias entre los resultados son atribuibles a las decisiones políticas,

jurídicas y económicas del momento, pero habiendo una seguridad jurídica respecto al derecho

de propiedad, el negocio inmobiliario siempre arrojará resultados positivos; De acuerdo con el

Código Civil, son bienes inmuebles:

• El suelo y las construcciones adheridas a él.

• Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse

sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido.

• Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación colocados en edificios,

de tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente.

• Los derechos reales sobre inmuebles, tales como: la propiedad, hipoteca, prenda,

usufructo, servidumbre, uso y habitación.

Una de las fases importantes dentro del negocio de bienes inmuebles, es lo que se refiere a

la promoción del inmueble, en donde se desarrolla la atractividad de la industria misma que

comprende una serie de etapas como:

Inspección. Se lleva a cabo una visita del inmueble con el objetivo de observarlo, tomar nota de

todas y cada una de sus características, de sus ventajas y desventajas, y levantar un inventario

de las mismas.

Valuación: Se toman en cuenta los elementos que determinan su valor: usos permitidos,

ubicación, medidas, edad, premios y castigos, oferta en el mercado y los precios de los últimos

meses.

42

Publicidad: Se debe llevar a cabo haciendo uso de todos los medios posibles.

Requisitos del cliente: Significa atender al posible cliente en cuanto a sus necesidades y

posibilidades.

Negociación: Se refiere a especificar los acuerdos con los posibles clientes dependiendo de las

condiciones del mercado.

La comercialización de los bienes inmuebles dan origen al mercado inmobiliario, desde el

punto de vista económico se puede definir como el conjunto de actividades de compra y venta

de productos inmobiliarios, oferta y demanda; el mercado de demanda puede ser real

(adquisición constante de bienes inmuebles) o potencial (apropiación de un bien inmueble y que

en determinado momento se puede pasar a formar parte de una demanda real).

Desde el punto de vista urbano, este se reconoce como el agente activo que directamente

incide en el marco construido, su importancia no solo radica en como se crea y construye, sino

también como influye en el desarrollo y crecimiento de las ciudades. Dentro de la economía del

mercado inmobiliario intervienen varios aspectos para su correcto funcionamiento como lo es el

capital inmobiliario y las rentas diferenciales.

Capital Inmobiliario: La organización espacial entre oficinas, escuelas, fábricas, comercios,

viviendas y servicios, es un efecto directo de la circulación y acumulación de capital dentro de la

ciudad, este capital es llamado capital inmobiliario. La función del capital inmobiliario es

planificar y equipar el espacio a fin de incrementar la eficiencia de las actividades financieras y

administrativas. El capital inmobiliario y el capital de la industria de la construcción, se

desarrollan y trabajan conjuntamente pero funcionan de diferente forma dentro del mercado

inmobiliario; ya que el primero se enfoca al cambio del bien raíz, y el segundo los produce.

Rentas Diferenciales: Son las que explican el precio de venta y las ganancias del capital

inmobiliario. El término diferencial se debe al hecho de que tales ventajas se distribuyen en

forma diferente al espacio, siendo el producto de otras inversiones hechas por propietarios,

agentes inmobiliarios, constructores y fundamentalmente el estado. Las rentas diferenciales

pueden tener su origen o conformarse a través de la producción de los bienes inmuebles, en su

utilización capitalista y en el consumo final.

43

Al igual que en la construcción, la inversión inmobiliaria requiere de la elaboración de un

proyecto que representa una propuesta concreta de inversión de capital en la planeación y

realización de un producto inmobiliario llámese habitacional, comercial, industrial, servicios,

entre otros; que va a depender de las necesidades de la población, la oferta y la demanda del

producto inmobiliario en el mercado, los costos del productor, el precio de venta y la

competencia.

2.4.2 Posicionamiento - ventajas competitivas

Los datos obtenidos de la Red de Valor, se tomaran en cuenta para realizar el análisis

de la posición y ventajas competitivas de cada nodo detonante.

La producción de vivienda a gran escala se concentra en los grandes consorcios y

constructoras de vivienda, pero las que abaten la demanda a nivel regional principalmente son

las micro y pequeñas empresas, por lo que su nivel de competitividad es limitado.

CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA

Barreras de Entrada: Disponibilidad de suelo • Tiempo de autorización • Falta de

liquidez Barreras de Salida: • Cartera de clientes • Activos

Compradores: • Demanda permanente • Normatividad compleja

para la adquisición de vivienda

• Especificaciones a cumplir establecida por los organismos reguladores de vivienda y los gobiernos locales

Proveedores: • Productores y

distribuidores de insumos

• Desarrollo de sistemas constructivos y materiales para la construcción

Sustitutos: • Autoconstrucción • Empresas no

especializadas • Mano de obra directa e

indirecta no calificada

44

Los productores y distribuidores de insumos establecen estándares de calidad para ser

competitivos en el mercado, por lo que las empresas constructoras buscan abastecerse de

insumos con certificados de calidad para ofrecer un producto final de competitivo a los demás

productos.

PRODUCTORES Y DISTRIBUIDORES DE INSUMOS

Barreras de Entrada: • Certificación de calidad • Concesión de franquicias • Tamaño de mercado Barreras de Salida: • Aceptación en el

mercado de los productos

Compradores: • Empresas constructoras

y desarrolladoras de vivienda

Proveedores: • Proveedores de materia

prima • Maquinaria para mejorar

el procesamiento de la materia prima

Sustitutos: • Productos de

importación de dudosa calidad y procedencia.

• Productos más económicos

45

Contratar los servicios de un profesionista, que realice proyectos ejecutivos confortables

y funcionales, nos brinda la seguridad de que el diseño de los espacios de la vivienda estarán

planteados de acuerdo a las necesidades de cada individuo.

PROYECTO EJECUTIVO

Barreras de Entrada: • Despachos integrados por

personal capcitado, con conocimientos en materiales, tecnologías, sistemas automatizados, que intervienen en la realización del proyecto ejecutivo de vivienda.

Barreras de Salida: No se identifico alguna relevante.

Compradores: • Empresas constructoras • Particulares

Proveedores: • Mano de obra indirecta

calificada • Personal capacitado en el

manejo de los nuevos sistemas automatizados

Sustitutos: • Mano de obra indirecta no

calificada, sin conocimiento de los sistemas automatizados para la realización de proyectos ejecutivos

46

Las empresas constructoras de vivienda trabajan conjuntamente con los corredores

inmobiliarios, siendo el nodo que culmina el proceso de producción de la vivienda, como medio

de venta para ofertarlo a la población demandante, por lo que su ventaja competitiva se

reflejara en la capacidad de inversión, financiamiento y adquisición de un inmueble, con el

apoyo y asesoria de su personal altamente capacitado.

BIENES INMUEBLES

Barreras de Entrada: • Ofrec er viviendas de

calidad • Capacitación del personal

de ventas • Correcta valuación de los

inmuebles • Porcentaje de comisión

por ventas Barreras de Salida: • Mercado de ventas

asegurado

Compradores: • Población demandante de

vivienda con posibilidades económicas o créditos hipotecarios para la adquisición de todo tipo de vivienda ofertada

Proveedores: • Empresas constructoras

de vivienda. • Promotores de vivienda. • Banca e instituciones de

crédito.

Sustitutos: • Corredores inmobiliarios

no calificados • Carecer de personal

capacitado en asesoria en inversiones inmobiliarias

47

2.4.3 Diamante de las cinco fuerzas El diamante de las cinco fuerzas se apoya en su realización en los elementos que intervienen

en el desarrollo actual de los nodos, al tiempo de establecer la estructura del diamante

deseado, lo que nos lleva a determinar las fuerzas y debilidades de cada nodo detonante.

Rivalidad: • Débil diferenciación

de productos. • No se establecen

barreras sólidas de salida. • Costos y utilidades

de la empresas. • No se desarrollan

innovaciones.

Condiciones de la Demanda: • El crecimiento

poblacional natural que tiene el mercado afecta directamente la demanda.

• Vivienda que satisfaga las necesidades del comprador

• Tiempos de construcción y costos de la vivienda

Condiciones de Factores: • Mano de obra

directa e indirecta poco calificada

• Productoras y distribuidoras de insumo establecidas de forma dispersa

• Infraestructura insuficiente

• Baja capacidad administrativa

Empresas Relacionadas y de Apoyo: • Gobierno ,

organismos e instituciones enfocados a la vivienda complejidad y demora en resolución de tramites.

• Grupos de financieros, limitan créditos.

• Corredores de bienes inmuebles, estrategias de venta.

Diamante de las Cinco Fuerzas Constructoras de Vivienda

Actual

48

Rivalidad: • Diferenciación de

productos. • Establecer

barreras sólidas de salida.

• Costos y utilidades de la empresas.

• Innovaciones de

Condiciones de la Demanda: • Se oferta el

mismo porcentaje que demanda la población.

• Vivienda digna y que satisface las necesidades del comprador

• Se aceleran los tiempos de construcción y costos de la vivienda, ofertándose un mayor número de producto en el mercado.


directa calificada • Productoras y

distribuidoras de insumo establecidas cerca

• Infraestructura suficiente y equipamiento existente

• Capacidad administrativa y dirección de negocio.

Empresas Relacionadas y de Apoyo: • Gobierno,

organismos e instituciones enfocados a la vivienda eficientizan y agilizan los tramites correspondientes

• Grupos de financieros, ofrecen alternativas de crédito.

• Corredores de bienes inmuebles, establecen nuevas líneas de venta s con un incremento de las mismas de venta.

Diamante de las Cinco Fuerzas Constructoras de Vivienda

Deseado

49

Rivalidad: • Débil

diferenciación de productos.

• No se establecen barreras sólidas de salida.

• No se cuenta con la certificación de calidad.

• No se desarrollan innovaciones de nuevos productos.

Condiciones de la Demanda:

• Empresas

constructoras que demandan un volúmenes altos de insumos.

• Desarrolladores de Proyectos Ejecutivos.

• Insumos que aceleren los tiempos y mejoren costos de la vivienda

Condiciones de Factores: • Materia prima de

baja calidad. • Abastecedoras de

materia prima establecidas de forma dispersa.

• Baja capacidad administrativa.

• No se cuenta con maquinaria innovadora procesadora de insumos.

Empresas Relacionadas y de Apoyo: • Empresas

constructoras y promotoras de vivienda.

• Grupos de financieros, limitan créditos.

• Proyectos Ejecutivos

Diamante de las Cinco Fuerzas Productores y Distribuidores de Insumos

Actual

50

Rivalidad: • Diferenciación de

productos en el mercado con valor agregado.

• Barreras sólidas de salida establecidas.

• Certificación de calidad

• Productos nuevos y mejorados.

Condiciones de la Demanda: • Establecimiento

de distribuidores para satisfacer la demanda de insumos de las empresas constructoras .

• Desarrolladores de Proyecto Ejecutivo de nuevos productos y sistemas constructivos para vivienda.

• Innovaciones tecnológicas que aceleran la construcción de una vivienda

Condiciones de Factores: • Materia con

estándares de alta calidad competitiva prima Mano de obra directa calificada

• Abastecedoras de materia prima se localizan cerca de las productoras de insumos para su procesamiento.

• Capacidad administrativa y dirección de negocio.

• Maquinaria innovadora que acelera el procesamiento de

Empresas Relacionadas y de Apoyo: • Grupos de

financieros, ofrecen alternativas de crédito para la producción distribución de insumos

• Empresas constructoras y promotoras de vivienda firman convenios con las productoras y distribuidoras de insumos.

• Relación constante Proyecto Ejecutivo-Innovaciones de Insumos

Diamante de las Cinco Fuerzas Productores y Distribuidores de Insumos

Deseado

51

Rivalidad: • Despachos

integrados por personal no capacitado, sin conocimientos en materiales, tecnologías, sistemas automatizados, que intervienen en la realización del proyecto ejecutivo de vivienda.

Condiciones de la

Demanda: • Empresas

constructoras demandan proyectos ejecutivos que satisfagan las necesidades del comprador.

• Particulares, demandan un proyecto ejecutivo que se adecue a sus necesidades particulares.


indirecta no capacitada. • Profesionales no

capacitados en el desarrollo, funcionamiento y manejo de los sistemas automatizados, nuevas tecnologías aplicadas a Proyecto Ejecutivo.

Empresas Relacionadas y de Apoyo: • Gobierno ,

organismos e instituciones enfocados a la normatividad compleja de la vivienda.

• No existe una comunicación constante con las productoras de insumos.

Diamante de las Cinco Fuerzas Proyecto Ejecutivo

Actual

52

Rivalidad: • Despachos

integrados por personal capacitado, con conocimientos en materiales, tecnologías, sistemas automatizados, que intervienen en la realización del proyecto ejecutivo de vivienda.


• Empresas que

cuenten con departamentos desarrolladores de proyectos ejecutivos funcionales y Particulares, contactados con profesionistas calificados y capacitados.


indirecta capacitada. • Profesionales

capacitados en el desarrollo, funcionamiento y manejo de los sistemas automatizados, nuevas tecnologías aplicadas a Proyecto Ejecutivo.

Empresas Relacionadas y de Apoyo: • Simplificar la

normatividad en materia de vivienda po el Gobierno , organismos e instituciones.

• Relación y comunicación constante con la empresa productoras de insumos constructoras, grupos financieros y corredores inmobiliarios.

Diamante de las Cinco Fuerzas Proyecto Ejecutivo

Deseado

53

Rivalidad: • No ofrecen

viviendas de calidad • No se cuenta con

personal capacitado en ventas

• No se aplica una correcta valuación de los inmuebles

• Diferenciación de porcentajes de comisión por ventas


• Población

demandante de vivienda con posibilidades económicas o créditos hipotecarios para la adquisición de todo tipo de vivienda ofertada.

Condiciones de Factores: • Personal no

capacitado en la venta de inmuebles


constructoras de vivienda.

• Grupos financieros

Asociación de grupos de corredores inmobiliarios.

Diamante de las Cinco Fuerzas Bienes Inmuebles

Actual

54

Rivalidad: • Ofrecer viviendas

de calidad • Capacitación del

personal de ventas • Correcta

valuación de los inmuebles

• Porcentaje de comisión por ventas


• Asesoria en

inversión y compra de inmuebles a la población demandante de vivienda con posibilidades económicas o créditos hipotecarios para la adquisición de todo tipo de vivienda ofertada.

Condiciones de Factores: • Personal

capacitado en la venta de inmuebles


constructoras de vivienda.

• Grupos financieros

Asociación de grupos de corredores inmobiliarios.

Diamante de las Cinco Fuerzas Bienes Inmuebles

Deseado

55

2.5 Matriz fundamentos para la acción

NODO ACCIONES

Bien Inmobiliario

Cambios en las formas de administración de los bienes inmuebles.

Proyecto Ejecutivo

Empleo de mano de obra calificada con el fin de realizar proyectos de calidad. Creación de software que agilice la realización de proyectos.

Gobierno Reformación de legislación relacionada con la vivienda, con el propósito de facilitar el proceso constructivo. Agilización de los trámites.

Producción y Distribución de Insumos

Convenios con proveedores para asegurar la calidad de las materias primas y materiales. Agrupación de productores y/o distribuidores para crear empresas más fuertes y competitivas. Creación o implementación de las tecnologías de punta para elaborar productos de calidad y que puedan ser competitivos en el mercado nacional y mundial. Planeación y programación de actividades.

Mano de Obra Capacitación tanto de la mano de obra directa como indirecta. Creación de nuevos organismos académicos que tengan por objetivo la preparación de mano de obra.

Constructoras de Vivienda

Redefinición del proceso constructivo. Ofrecer servicios a los que adquieren vivienda tales como la escrituración, Vínculos con instituciones de financiamiento y bancos con el propósito de hacer más fácil la adquisición de vivienda.

Financiamiento Mejoramiento de los sistemas de crédito.

Ventas Empleo de las más eficientes estrategias de mercado.

56

3. DETENCIÒN DE OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS

3.1 Matriz tridimensional competitividad – cluster

Como elementos base de la competitividad se tiene:

• Por Producto Diferenciado

• Por Costo

Como sub elementos base :

• La Especialización;

• El Tamaño; y

• La Radicación.

Los elementos y sub elementos permiten diferenciar las partes que compiten en el mercado

de la industria de la construcción- vivienda, los cuales se abordan de manera concordante con

las etapas consideradas en la red de valor del clúster, en cinco etapas siguientes:

En la primera etapa figuran actividades como los estudios, proyecto y gestión ante gobierno.

En la segunda, las actividades de producción y distribución de insumos en dos etapas: la

primera, refiere a la Mano de Obra, Materiales, Maquinaria y Equipo; la segunda, la producción

de infraestructura, equipamiento y el financiamiento.

En la tercera, las actividades de las empresas productoras de vivienda que consiste

fundamentalmente en el proceso constructivo y en el ejercicio de gastos administrativos y

financieros.

En la cuarta, las actividades de mercadotecnia y ventas en la que se considera la participación

de corredores de bienes raíces y los publicistas, que representan comisiones de ventas y en

gastos de venta y publicidad.

Finalmente, en la quinta, las actividades relativas a la consolidación del bien raíz en acciones

como gestión para la autorización del crédito para el adquiriente de la vivienda, la contratación

del crédito, y la definición de las formas de pago. Una vez cubiertos los requisitos referidos

57

se procede a la escrituración ante notario público.

Primera etapa.- en esta etapa las actividades preliminares están a cargo de la empresa

constructora promotora de la producción de vivienda

Actividades Preliminares Factor de Competíti- vidad

Característica Estudios Proyectos Gobierno

Por Producto Diferenciado Y

Por Costo *

Especialización Tamaño Radicación

Se estudia el mercado de vivienda con el propósito de determinar las características de la vivienda a construir, se sustentan en el estudio de pre-inversión, que analiza tanto aspectos de mercado, como técnicos, financieros y económicos

Se realiza la planeación, programación y presupuestación. Además de definir el proceso Constructivo. Constituye la base de competir en el mercado.

Constituye la gestión de las autorizaciones de las licencias y permisos. Implica la valorización del suelo a través de la asignación de los usos y destinos del mismo, afectando directamente al valor del suelo.

* Nota: En esta tabla se conjunta el análisis correspondiente a “Por Producto Diferenciado” y “Por Costo” porque en esta etapa no se diferencian.

• Para el año 2000 el INEGI estima que las viviendas en el país ascienden a 21,954,733 y

El estado de México participa con el 13.18 % del total nacional.

• Para el período de 1995-2000 la SEDESOL estima que el déficit en el Estado de México

es de 577,699 vivienda totales, que incluye 371,908 viviendas nuevas y 205,791 de

mejoramiento; que significa el 15.7% del total nacional que es de 3,678,573 viviendas

totales, que incluye 1,825,737 nuevas y 1,852,836 mejoradas.

• Para el período 1995-2000, la producción de viviendas de la entidad fue de 449,947,

incluye las producidas por el sector formal, como por el informal; esto es con base en el

conteo de vivienda que realiza el INEGI; Se identifica que en el período 1993 a 1999 se

autorizaron 68 fraccionamientos y conjuntos urbanos, de los cuales 62 fueron de uso

habitacional, logrando la construcción de 114,340 viviendas nuevas, según la Secretaría

de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del Gobierno del Estado de México, lo cual

indica que aproximadamente, el 25% de la demanda de vivienda es atendida por el

sector formal.

58

• Ara registra al cierre del 2000, actividades en 14 estados, con 43 desarrollos; en 1999 la

reserva territorial ascendió a 11.5 millones de M2, para el 2000 pasa a ser de 18.9

millones de M2, suficientes para la construcción 108,195 viviendas, equivalentes a

118,138 viviendas de interés social aproximadamente. Se registra que en la entidad, Ara

tiene programadas para la entidad 24,554 viviendas, registra ventas de 15,222 viviendas

en el país, de las cuales 11, 607 son a través del sector de vivienda de interés social;

1709 son de tipo medio; 116 residencial; vivienda progresiva 1,790.

• GEO registra al cierre del año 2001 que tiene programadas 25,956 viviendas en la

entidad, y tiene actividades en 19 estados. Registra ventas de 24,103 viviendas en el

país, de las cuales 14,050 son a través del sector de vivienda de interés social; 8,868

son de tipo medio; 1,185 residencial. La producción de viviendas en el 2001 fue de

21,721viviendas nuevas. GEO capitaliza los costos de financiamiento relacionados con

la producción; además, cuenta con el margen bruto líder de la industria, no obstante

producir el 70% más viviendas que su más cercano competidor.

• Otra empresa grande que participan en la producción de viviendas se cuenta a URBI.

• Cabe destacar que existe la Comisión del Estado de México PROVIVAC que integra a

25 empresas.

• Con base en lo referido se puede dar la siguiente semblanza del mercado de vivienda en

el Estado de México: del 100% de vivienda nueva, el mercado formal atiende el 25% y

que empresas como GEO, ARA y URBI atienden poco más de la mitad, quedando el

restante a las demás empresas.

Las empresas grandes, como las referidas, presentan un grado de integración, tanto hacia atrás

como hacia delante, con un mayor grado de especialización que le permite disponer de

estudios, proyectos y gestión ante gobierno, con mejores niveles de eficiencia y eficacia.

Segunda etapa A..- En esta etapa las actividades de producción y distribución de los insumos

son realizadas por los integrantes

59

Producción y Distribución de insumos Factor de Competíti- vidad

Característica

Mano de Obra Materiales Maquinaria y equipo

Especialización

Proveedor que integra todos los materiales necesarios para la construcción de vivienda

El proveedor dispone de todo la maquinaria y equipo para la construcción de vivienda

Tamaño

La mano de obra por su aplicación se clasifica en directa e indirecta. En cuanto a su condición de aptitud en capacitada y en especializada. La especializada proviene de las instituciones educativas y combina la experiencia.

El Proveedor tiene como referencia que el volumen le significa las condiciones de competitividad

Es fuerte la inversión y corre el riesgo de tener la maquinaria y equipo en tiempos muertos.

Por Producto diferenciado

Radicación La mano de obra procurará emplearse en obras cercanas a su lugar de residencia

El proveedor ubicado en la zona tiene ventaja en el ahorro en gastos de transporte

La ubicación en la zona de la obra le beneficia en ahorros de transporte y de supervisión

Nota: La mano de obra presenta aspectos comunes para el caso de especialización y tamaño, por ello se expresa en el cuadro conjuntamente.

Producción y Distribución de insumos Factor de Competíti- vidad

Característica Mano de Obra Materiales Maquinaria y

equipo Especialización

La mano de obra calificada representa eficacia y eficiencia

La eficiencia y eficacia del proveedor disminuye sus costos y podrá ofertar mejor servicio, precio y suministro

Aplicar la maquinaria y equipo más conveniente redunda en beneficios de ahorros.

Por Costo

Tamaño El manejo de personal calificado representa un nivel diferente en costos que el no calificado.

El proveedor procurará ofertar su mejor precio en relación directa al volumen de compra

Suministrar en gran volumen la maquinaria y equipo da la posibilidad de ofertarla a bajo precio

60

Radicación Que la mano de obra sea de la zona disminuye sus gastos y por ende sus demandas de mejoras al salario

Proveer de materiales a obras en la zona le representa la oportunidad de mejorar sus costos.

Ofertarla a bajo precio requiere como condición que sea en la zona, porque reduce gastos.

En el marco nacional, para el año 2000, se tienen 33.7 millones de población ocupada,

de los cuales 2.7 son ocupados en la industria de la construcción que representa el 8% del total.

En el caso de la entidad, Estado de México, la población ocupada es de 4.5 millones, y en la

industria de la construcción 0.4 millones, que significa el 8.1% del total de la entidad.

La población ocupada de la entidad significa el 13.2% del nacional; asimismo, el

ocupado en la industria de la construcción, el 13.6%.

La población tiende a concentrarse en las zonas metropolitanas a las grandes ciudades,

sobretodo, en los municipios circundantes. Para el caso de la entidad, en el período 1995-2000

presenta la siguiente condición dinámica: en los 36 municipios circundantes a la Ciudad de

México (ZMCM) de significar un 71.4% pasa a 70.8%; en los 6 municipios que circundan a

Toluca (ZMCT)de un 8.8% a 9.1%; Finalmente, en el resto del Estado de México (REM), de un

19.9% a un 20.1%.

Para el mismo período, en la entidad el incremento de viviendas fue de 449,947, se

infiere que la producción de viviendas por zonas fue de 318,562 en la ZMCM; de 40,945 en

ZMCT; y 90,439 en REM, lo que nos permite dimensionar la movilidad de la mano de obra en el

mercado de trabajo.

La mano de obra calificada proviene de las instituciones educativas, tanto de las de nivel

superior, como de las de medio superior y que conjugan la experiencia laboral. Es en las zonas

metropolitanas donde se concentran los centros educativos que apoyan al mercado laboral. La

condición de la mano de obra de directa o indirecta refiere a la aplicación de ésta en el proceso

productivo.

61

La dinámica para los materiales y para la maquinaria y equipo que se requiere para la

construcción de la vivienda se concentra de manera similar a la expresada para la mano de

obra.

Segunda etapa B..- En esta etapa las actividades de producción y distribución de los

insumos son realizadas por un segundo grupo de integrantes, siguientes:

Producción y Distribución de Insumos Competíti- vidad

Característica Infraestructura Equipamiento Financiamiento

Especialización

La empresa dispone de información propia de la ciudad. Conoce el efecto de la infraestructura en la plusvalía del suelo.

Eleva la plusvalía de la zona y dimensiona la atracción que se ejerce sobre la población por los servicios que oferta.

Se reconoce la capacidad de gestión del crédito por su ventaja competitiva por producto diferenciado y por especializa- ción.

Tamaño La infraestructura de buen nivel proporciona mejores espectativas de desarrollos habitacionales.

En la medida que sea el servicio que ofrece de mayor cobertura, será mas atractivo para la construcción de viviendas.

La capacidad de gestión del crédito se basa en el producto diferenciado y en su tamaño

Por Producto diferenciado

Radicación La infraestructura crece de manera interrelacionada con el crecimiento de los asentamientos humanos, con ello estimula la construcción de vivienda.

El equipamiento se interrelaciona con los asentamientos humanos y su construcción se da conforme se da la expansión urbana.

El ser local la empresa solicitante tiene como ventaja las relaciones y sus antecedentes.

62

Producción y Distribución de Insumos Factor de Competíti- vidad

Característica Infraestructura Equipamiento Financiamiento

Especialización

La exterior al desarrollo habitacional la realiza el sector público; la interior, la realiza el promotor de la vivienda en obras de aportación obligada.

Al plusvalizar la zona se beneficia el valor de la vivienda en mayor proporción al costo que aplica el constructor de vivienda, compensando la inversión adicional que se hace para diferenciarla.

Tamaño El volumen de la acción de infraestructura y el del desarrollo habitacional, forman parte del costo.

El tamaño del equipamiento es la medida en que se beneficia al valor de las acciones de vivienda que se realicen.

Se otorga en función de la rentabilidad de la empresa, basándose en que competítivi- dad por costo y en su característica, sea por especialización o por su volumen.

Por Costo

Radicación Los beneficios de la infraestructura que construye el sector público deben orientarse para que las empresas locales y con ello propicie la expansión económica de la región.

La incidencia del equipamiento en la plusvalía del suelo debe orientarse para que sean las empresas locales las beneficiadas y con ello se dé el beneficio económico en la zona

El financiamiento para las empresas locales contribuye a fomentar el crecimiento económico de la zona.

El crecimiento de los asentamientos humanos genera necesidades de infraestructura y

equipamiento; en la entidad se tiene la condición de que sólo el 25% de la vivienda se produce

en el sector formal, el resto toma forma de autoconstrucción.

Las deficiencias en infraestructura en gran parte corresponden a la vivienda informal,

ente ellas, la autoconstrucción; en la entidad las deficiencias en la vivienda toman forma de

carencias en agua entubada y es del 6.2%; en energía eléctrica, 1.8%; y en drenaje, 14.5% que

significan, redondeando, 170 mil, 50 mil y 400 mil viviendas, respectivamente.

63

La construcción de vivienda formal genera la obligación de aportar obras en drenaje

pluvial, drenaje sanitario, agua potable, pavimentos, guarniciones y banquetas, terracerías, las

cuales corresponden a infraestructura. En contraparte, la autoconstrucción de vivienda, en gran

parte, se delega la responsabilidad de estas obras al gobierno.

Por lo que respecta a los equipamientos, al constructor de vivienda se le exige aportar

algunos, según el tamaño del desarrollo habitacional que se realice, entre estas se incluyen

Jardín de niños, escuela primaria, locales comerciales, unidad médica, jardín vecinal, zona

deportiva, juegos infantiles y local de usos múltiples. Fuera de este esquema, se identifica que

los equipamientos son construidos fundamentalmente por el gobierno y algunos por el sector

privado. Estos por lo general son establecidos tras realizar estudios para su ubicación y toma

como premisa el asentamiento humano al que va ha servir, una vez construido se convierte en

detonante para incrementar el asentamiento humano y de otros equipamientos e

infraestructura.

Finalmente, el financiamiento más significativo es el bancario que se otorga con base a

la rentabilidad de la empresa constructora; otra fuente de financiamiento es de origen

gubernamental, el cual se orienta con fines de construcción de casas de interés social.

Tercera etapa.- En esta etapa las actividades de producción de vivienda incluyen el

proceso constructivo, los gastos administrativos y financieros:

Empresas Productoras de Vivienda Factor de Competíti- vidad

Característica Proceso Constructivo

Gastos Administrativos

Gastos Financieros

Por Producto Diferenciado

Especialización

Eficiente el movimiento, manejo y almacenaje de los materiales; eficacia en el cumplimiento del proyecto ejecutivo; realiza innovaciones tecnológicas; aplica mayores inversiones

Eficiencia en la aplicación de recursos para las actividades de apoyo al proceso productivo, esto es gracias, a su experiencia y su especialización

Equilibra la proporción entre lo que invierte como capital propio y el prestado en función de su perspectiva de utilidades.

64

Tamaño Se procura el crecer en la por- ción del mercado que se atiende. Para ello procura ser eficiente y eficaz en su proceso constructivo.

El volumen de los gastos administrativos esta en función del tamaño de la empresa y de las obras de construcción de vivienda.

El volumen de la empresa, de las acciones, del capital propio y del nivel de utilidades esperado determina el nivel de crédito que se instrumenta.

Radicación El ser local le permite el tener una mayor permanencia de sus insumos, entre ellos, la mano de obra.

El ser local le permite tener economías en sus gastos administrativos.

El ser local y ejercer el crédito activa la econo- mía local.

Empresas Productoras de Vivienda Factor de Competíti- vidad

Característica Proceso Constructivo

Gastos Administrativos

Gastos Financieros

Especialización

La experiencia le permite eficacia y eficiencia en el proceso constructivo obteniendo ahorros que traducirá a tener bajos costos.

Obtiene ahorros que se traducen un bajo costo

Equilibra la pro- porción entre lo que invierte como capital propio y el prestado en función de su costo bajo que espera.

Por Costo

Tamaño El volumen de obra combinado con bajos costos en proceso constructivo le permite competir en el mercado

El tamaño de la obra le exige ubicar su punto de equilibrio que le maximice la aplicación de sus gastos, entre ellos, los administrativos.

El gasto financiero se eficienta, valorando la participación de los recursos propios y la participación del financiamiento. Esto se determina en el estudio de pre inversión.

65

Radicación Por ser locales debe cuidar de su prestigio, no sólo en cuanto a precio, debe ampliar a calidad y servicio.

El ser local le eficienta la aplicación de sus gastos administrativos.

Al ejercer el crédito por su condición de local reduce algunos costos, que le benefician al costo de la vivienda.

El proceso constructivo se aplica desde el tradicional, hasta el más innovador que aplica

tecnologías de punta; El primero, se fundamenta en la aplicación mano de obra directa de baja

capacitación; materiales, como block, tabique y tabicón; el concreto se elabora en sitio. Por su

parte el segundo, aplica procesos constructivos innovadores aplican material prefabricado,

variaciones en la cimentación y concreto elaborado con apoyo de maquinaria.

En la entidad la construcción de viviendas, con tecnología punta, se viene aplicando por

empresas grandes como Geo, Ara y Urbi, entre otras, las cuales atienden aproximadamente el

15% del mercado, un 10% se atiende con aplicaciones mezcla de tradicional e innovadora y el

restante 75%, corresponde a procesos constructivos tradicionales.

Los gastos administrativos corresponden a las actividades de apoyo; en el caso de

autoconstrucción, las actividades administrativas las realiza el dueño de la construcción, se

estima que este esquema aplica en 3 de cada 4 viviendas que se construyen en la entidad; su

apoyo para definición del proceso constructivo es el albañil y, en ocasiones, algún arquitecto

para fines de planos estructurales y arquitectónicos que le permitan realizar sus gestiones ante

las instancias gubernamentales. Sólo 1 de cada cuatro viviendas se construyen por empresas

constructoras, en las cuales compiten por la aplicación eficiente de los gastos administrativos.

Los gastos financieros reflejan la condición del sector constructor en la dinámica de

desarrollo económico en la entidad; Empresas grandes, como es el caso de Geo, alcanzan

niveles de rentabilidad que le permite capitalizar los costos de financiamiento relacionados con

la producción. Empresas pequeñas requieren del financiamiento y es significativo el impacto en

el costo de la vivienda.

66

Cuarta etapa.- En esta etapa las actividades de mercadotecnia y ventas que incluye la

participación de los corredores de bienes raíces, empresas aseguradoras y publicistas que para

la empresa productora de vivienda representan los gastos adicionales al proceso de construir,

pero necesarias para realizar su producto en utilidades.

Mercadotecnia y Ventas Factor de Competíti- Vidad

Característica Corredores de bienes raíces Publicidad

Especialización

La vivienda con característi- cas singulares y hecha por especialistas es interesante para promover y obtener beneficios.

Cobra por tanto, por lo que no le es relevante las características y por quién fue hecha la vivienda.

Tamaño Vivienda con características singulares y en buen volumen representa mayores beneficios.

Cobra por tanto, no le es significativo el tamaño de lo que promociona.

Por Producto Diferenciado

Radicación Ser de la zona significa prestigio, aunado a un bien diferenciado es interesante promocionar.

Cobra por tanto, le es in- distinto si lo que promociona es local o foráneo.

Mercadotecnia y Ventas Factor de Competíti-vidad

Característica Corredores de bienes raíces Publicidad

Especialización

Promover viviendas que tienen un bajo costo y calidad a un bajo precio le significa prestigio y utilidades

Cobra por tanto, no le interesa el costo ni por quien fue hecha la vivienda.

Tamaño Viviendas en cantidad a bajo costo, por ende a bajo precio, significan grandes beneficios.

Cobra por tanto, no le interesa el volumen de la vivienda que promociona.

Por Costo

Radicación Promover viviendas a bajo costo, por ende a bajo precio le significa prestigio en su zona.

Cobra por tanto, la ubicación de la vivienda que promociona no es factor determinante

En la entidad, durante los últimos 5 años, la producción de viviendas, ha sido de 89,990

viviendas por año, correspondiendo al sector formal un promedio de 22,868 por año; al sector

informal 67,121 por año. Esto significa que 1 de cada cuatro viviendas ingresa al mercado a

través de la instrumentación de la mercadotecnia y sistemas de ventas, que dan ocupación a

corredores de bienes y actividades de publicidad. Existe un potencial de mercado de vivienda

tres veces más grande que el que actualmente opera.

67

Quinta etapa.- En esta etapa las actividades se refieren a la consolidación de las

viviendas construidas incluye las actividades de conseguir crédito para el comprador de

vivienda, los gastos de administración y la escrituración:

Consolidación de la vivienda Factor de Competíti- vidad

Autorización del crédito para el Adquiriente

Contratación del Crédito

Formas de Pago

Por Producto Diferenciado Y Por Costo

Se hace con base al estudio de la solvencia del solicitante del crédito; En todo momento se procura asegurar que se dé cumplimiento a los pagos que se estipulen en los períodos que se autoricen.

El adquiriente contrata el crédito para el pago de una vivienda que se ajustó a su requerimiento en cuanto a producto diferenciado y en costo que incide en el precio; Importa el volumen y las tasas a las que se fija el crédito porque significa la medida de su obligación a pagar

Se estipula en función de la solicitud de crédito que se autorizó y a la solvencia que se analizó en su oportunidad. Por lo general, el pago es en efectivo, a las tasas convenidas y en el período y frecuencia contratada. Una vez cubierto lo referido se pasa a la escrituración ante notario público.

Nota: La presentación de este último cuadro varía con los anteriores en cuanto a la omisión de la columna de “Características” porque la “Especialización” “Tamaño” y “Radicación” son irrelevantes con respecto a los aspectos de “Autorización”, “Contratación” y “Formas de Pago” del crédito.

Esta etapa final, consiste en la consolidación de la vivienda que registra los pasos

mediante los cuales se traslada el dominio de la propiedad, pasando del constructor al

adquiriente. Por lo general, el adquiriente hace uso del crédito, principalmente el bancario; se

aplica el banco a un conjunto de requerimientos para la autorización del crédito con el propósito

de asegurar sus beneficios, que establecerse en el contrato, en el que se fijan tasas y plazos; la

forma de pago se establece, por lo general, es en efectivo. Finalmente, al término del pago se

pasa a la escrituración.

Un aspecto relevante del adquiriente de vivienda es el ser sujeto de crédito, lo cual

presenta el siguiente esquema, según veces salario mínimo (VSM):

68

V.S.M. Tipo de vivienda % en 1995 % en 2000

De 0 a 2 Irregular 63.24 49.41 Más 2 a menos de 3 Social progresivo 15.86 18.78 De 3 hasta 5 Interés social 9.78 14.45 Más de 5 a 10 Popular 5.13 7.60 Más de 10 Residencial 2.99 3.48 No especificado 2.99 6.28

Fuente:

Con base a los datos expuestos en el cuadro, se infiere que la distribución del ingreso

según veces el salario mínimo del año 2000 presenta signos de mejorar, con respecto alo año

de 1995; por ende, mejoran las posibilidades del demandante de vivienda para acceder a

mejores tipos de vivienda, al ser sujetos de crédito.

3.2 Análisis de medidas de eficiencia – impacto

En el mercado de la vivienda de la entidad se ha dimensionado que sólo una de cada

cuatro viviendas se construyen en el sector formal, los cuales operan bajo una estructura tipo,

como la siguiente:

Elementos que integran el esquema financiero de la vivienda son: Ingresos Egresos Concepto % Concepto Enganche del cliente 10% Terreno 12% Crédito bancario 70% Proyecto 2% Sustitución deudor 20% Licencias y trámites 9% Suma 100% Edificación 31% Urbanización 9% Infraestructura 4% Equipamiento urbano 3% Comisiones y gastos de crédito 5% Intereses de crédito 8% Gastos de venta y publicidad 1% Comisiones de venta 3% Gastos de administración 4% Suma 91% Utilidad antes de impuestos 9%

69

El resto de la demanda de vivienda recurre a la autoconstrucción y representa un 75%

de la construcción de vivienda, en la cual se abate el costo. Se estima que en la

autoconstrucción, el costo puede llegar a representar de un 31% a un 50% del costo de una

vivienda construida por el sector formal, según las siguientes circunstancias:

En cuanto al terreno.- Por lo general se procura construir en terreno propio, en caso de ser

necesario adquirirlo se enfrenta a la circunstancia de que la mayoría de los terrenos están en

condición irregular en cuanto a su tenencia y su uso permitido.

En cuanto a proyecto.- Una práctica generalizada, es que se omite la participación del

arquitecto y del ingeniero, la vivienda se diseña sobre la marcha, con la participación de los

propietarios y el maestro albañil; sólo, en ocasiones se recurre a estos profesionistas, cuando

les apremia las autoridades de desarrollo urbano del municipio.

En cuanto a licencias y trámites.- Gran parte de los terrenos están en condición de

irregulares, lo cual significa una intrincada gama de gestiones que requieren de conocimientos y

gastos; Omitiendo la regularización, se tienen fuertes limitantes para realizar los tramites de

licencias y permisos, por lo que se opta por no realizarlos.

La fase de edificación.- En la autoconstrucción de vivienda se tiene un mayor costo que en la

construcción de vivienda que realiza el sector formal, porque se compra material a mayor costo,

problemas con la eficiencia de la mano de obra, problemas en la administración de la obra,

desperdicio de materiales y cambios en proceso constructivo.

En cuanto a urbanización, infraestructura y equipamiento urbano.- En la autoconstrucción

los egresos para estos fines son mínimos, optando por restringirse a la existente en su entorno;

la cual es dotada por el gobierno a fondo perdido cuando no aplica la ley de cooperaciones, y

que en sí constituye una transferencia de impuestos, de los que si pagan a los que no pagan.

Entre los que sí pagan se cuenta a los constructores formales de vivienda.

Respecto al resto de egresos como: comisiones y gastos de crédito, intereses de crédito,

gastos de venta y publicidad, comisiones de venta y gastos de administración, prácticamente,

son nulos para la autoconstrucción de vivienda.

70

Finalmente, la utilidad antes de impuestos y los impuestos, también son nulos para el

que auto construye su vivienda.

Por lo expuesto, la mayoría de los que construyen prefieren omitir tantos gastos,

optando por la autoconstrucción, constituyéndose en la principal competencia que se tiene en

el mercado de la vivienda.

La eficiencia en el mercado de vivienda de la entidad se aborda estableciendo los

siguientes escenarios:

El primero, que abarca la demanda insatisfecha de vivienda y la demanda satisfecha que

es atendida por la autoconstrucción y por el sector formal que construye vivienda. En este

escenario, la eficiencia es mínima porque sigue manteniéndose el déficit de viviendas nuevas,

incluso, se incrementa.

El segundo, que integra la autoconstrucción y la construcción que realiza el sector

formal; donde la primera, presenta la mayor eficiencia ya que maximiza los esfuerzos y

resultados representando un 75% de la población que logra disponer de vivienda.

El tercero, que refiere al sector formal que construye vivienda y que atiende a un 25% de

los demandantes efectivos de vivienda.

Con base a los tres escenarios descritos se establecen las siguientes medidas de eficiencia-

impacto de la vivienda en el Estado de México:

La demanda de vivienda viene acumulando un déficit, aunado a la tendencia a incrementarse la

demanda de vivienda, permite prever que bajo los esquemas actuales de construcción de

vivienda como la autoconstrucción y la construcción formal, lejos de disminuir el déficit, este se

incrementará.

La producción de viviendas, de no modificarse sustancialmente el esquema vigente,

propiciará que continúe el aumento de las viviendas en condición de irregulares.

71

Para el gobierno, el crecimiento de los asentamientos humanos le significan

compromisos de obras y acciones que rebasan con mucho su presupuesto y sus alcances

técnicos. La forma prevaleciente de construir viviendas le genera recaudaciones fiscales

significativas, pero se desaprovecha la oportunidad de que se le incrementen

significativamente.

Para la población, la circunstancia de que sólo algunos tendrán acceso a disponer de

vivienda y el elegir entre la disyuntiva de adquirir una vivienda hecha por el sector formal que

representa el doble del costo de una vivienda auto construida; y opta por auto construirla. Esta

última opción, le significa decidir el actuar dentro de la normatividad o dentro de la

irregularidad, vivir en las condiciones de bienestar que le proporcionen los bienes y servicios

que sus autoridades le proporcionen; y como gran ventaja de que le cuesta su vivienda sólo un

30% o un 50% de una vivienda construida por el sector formal.

Para el productor de vivienda del sector formal, el reto de ampliar su cobertura en el

mercado de la vivienda; también, el reto de conjuntar elementos que le permitan competir

favorablemente entre constructores formales.

3.3 Análisis de optimización de impactos

La eficiencia relaciona esfuerzos y resultados; frecuentemente se confunde con eficacia,

aunque debe destacarse que son muy diferentes. La primera implica aplicar los recursos de tal

manera que le maximicen el logro de objetivos; incluso, se puede ser eficaz, prescindiendo de

la eficiencia.

La construcción de vivienda en la entidad se evalúa tomando como base la existencia de

viviendas y sus características, se relaciona con los ocupantes para conocer el índice de

ocupación y se valora el déficit; También se toma en cuenta la infraestructura con que cuentan.

Estas medidas se instrumentan para sacar conclusiones de los niveles de bienestar social.

Pero, en ninguna forma constituyen factores para evaluar la eficiencia de la actividad de

construcción de vivienda, en todo caso podrían ser medidas de eficacia.

El análisis de optimización de impactos de las medidas de eficiencia-impacto se hace en

referencia a las etapas siguientes:

72

1. Actividades Preliminares como estudios, proyectos y gobierno 2. Producción y distribución de insumos en dos fases:

• Mano de obra, Materiales y Maquinaria y equipo • Infraestructura, equipamiento y financiamiento

3. Empresas productoras de vivienda en cuanto a Proceso constructivo, Gastos administrativos y gastos financieros.

4. Mercadotecnia y ventas en aspectos como los Corredores de bienes raíces y Publicidad 5. Consolidación de la vivienda mediante la Autorización del crédito para el adquiriente de

vivienda, la contratación del crédito y Formas de pago.

Aplicándose sólo al sector formal constructor de vivienda, en lo siguiente:

a. El tiempo que cada una de estas etapas requiere en el proceso de construcción de la vivienda.

b. El costo con que se construye y que redunda en el precio. c. La porción que se atiende de la demanda de vivienda de la entidad. d. La calidad de la vivienda que se produce. e. Incidencia de la actividad de construcción de vivienda en la actividad económica de la

entidad.

DE LAS ACTIVIDADES PRELIMINARES:

En las actividades preliminares como estudios, proyectos y gobierno, son actividades de

apoyo que son base para el inicio de las actividades primarias que implican tiempo, costo, una

cobertura de actividades, calidad y incidencia en la actividad económica de la entidad.

El estudio y proyecto se realizan por cada uno de los constructores cada vez que da

marcha a su iniciativa de realizar un desarrollo habitacional, su optimización será cuando

aproveche las experiencias existentes, se cuente con un procedimiento establecido, accediendo

a un banco de información, tanto de documentos, como en datos y apoyos logísticos y de

maquinas y equipos que bien podrían ser concentrados en la Cámara de la Industria de la

Construcción del Estado de México y como apoyos el PROVIVAC, el apoyo del colegio de

ingenieros, el de arquitectos y institutos de enseñanza como las facultades de ingeniería y

arquitectura.

En cuanto a la gestión gubernamental se optimizará cuando se cuente con un equipo

experto en gestión y que interactúe de manera ágil con las dependencias gubernamentales.

73

La eficiencia para estos tres aspectos son: el estudio, el proyecto y la gestión

gubernamental debe medirse contra tiempo, recursos aplicados y calidad de los resultados.

Empresas como Urbi, Geo y Ara que son las que construyen viviendas en mayor

cantidad y tienen la mayor significación económica en la entidad del Estado de México disponen

de los mejores niveles de optimización de impactos en las actividades preliminares.

El caso de Geo realiza su planeación bajo un esquema macroeconómico, interpretando

las variables en función de su temporalidad y su estacionalidad; por ejemplo, se prevén los

cambios en el gobierno, lo cual incide en su estacionalidad de sus ingresos. También,

instrumenta la eficiencia de costos especialmente en el ramo de edificación, así como en

comisiones de ventas; así mismo, capitaliza los costos de financiamiento relacionados con la

producción, en vez de aplicarlos al CIF, de acuerdo a los estándares internacionales y bajo US

GAAP, no obstante cuenta con el margen bruto líder de la industria.

Geo tiene reconocimientos por sus desarrollos por su diseño, calidad, adecuación al

entrono urbano y tecnología propia, lo cual tiene su base en las actividades preliminares como

es el estudio, proyecto y interacción con las dependencias gubernamentales.

Otro aspecto es la flexibilidad ( Back log) que se ofrece a los adquirientes de vivienda

por parte de INFONAVIT y FOVI de declinar sus compromisos de hipoteca para sustituirla por

otra que le mejore las condiciones de precio en lo cual se han visto favorecidas las empresas

referidas.

DE PRODUCCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LOS INSUMOS:

En su primera fase relativa a mano de obra, materiales, maquinaria y equipo se identifica

a aquellos insumos que son base durante el proceso constructivo; su administración implica

actividades de adquisición, suministro, almacenaje y aplicación. La eficiencia en la

administración de estos insumos redunda en dar cumplimiento cualitativa y cuantitativamente

con el proceso productivo que redunda en economías que significan lograr ventaja competitiva

por bajo costo.

74

El mercado de insumos se ha venido transformando, se puede tipificar que un

constructor obtenía ventaja con base en convenios que se establecían apoyado en su

capacidad de negociación que se veía incrementado, principalmente, por el volumen de sus

actividades. El proveedor de insumos, disponía como ventaja de negociación, a la

desinformación del constructor sobre las mejores opciones para hacer sus compras.

Ahora con las supercarreteras de la información como el Internet, se modifican las

condiciones de negociación, tanto del productor y distribuidor de insumos, como del constructor

de vivienda.

La eficiencia del mercado de insumos debe incrementarse mediante el conocimiento del

mercado instrumentando el Internet, lo cual cambia las reglas de competencia y de negociación.

Además, debe de hacer mejoras en estrategias de distribución que reduzcan costos de

transporte, mejore tiempos de entrega, de almacenaje y calidad del insumo.

En lo que se refiere a la segunda fase, se hace referencia a la infraestructura,

equipamiento y financiamiento; respecto a las dos primeras se tiene la exterior y la interior al

desarrollo habitacional. La exterior, por lo general, la realiza el gobierno, la interior la realiza el

constructor de vivienda. La eficiencia para los objetivos del gobierno y del sector constructor, se

amplia cuando coinciden complementándose con las acciones que realizan; para el primero, se

mejoran las condiciones de gobernabilidad, para el segundo, le redunda en beneficios

económicos.

Finalmente, en lo relativo al financiamiento para el productor de viviendas, se debe de

propiciar el mejoramiento de las tasas que ofrece el banco, fomentando la igualdad entre las

tasas de inflación y las tasas a la que cobra por créditos otorgados. También, se mejorará la

eficiencia con el incremento de la certidumbre del compromiso que constituye el crédito

obtenido.

DE EMPRESAS PRODUCTORAS DE VIVIENDA

Refiere actividades del proceso constructivo, de gastos administrativos y gastos

financieros; se infiere que todo constructor es eficaz, tomando como base que alcanzan su

75

objetivo de construir. En contrapartida, la eficiencia no es una característica común, incluso

aquellos que trabajan procurando ser eficientes tienen retos que enfrentar para incorporarse en

los liderazgos de la producción de la vivienda, tanto en su zona, como en otras.

La aplicación del proceso constructivo, los gastos administrativos y financieros

constituyen la parte gruesa de las erogaciones que se realizan en construir viviendas, implica la

aplicación de un proceso constructivo que se origina desde el proyecto ejecutivo, que plasme la

tendencia al manejo óptimo en cuanto a la aplicación de insumos, de gastos administrativos y

de gastos financieros; Esta etapa constituye la realización del proyecto ejecutivo, implica

actividades operativas que dan cumplimiento a la planeación, programación y presupuestación

que de incurrirse en errores redundan en pérdidas que significan elevación de costos y por

ende menoscabo de la eficiencia.

El retrazo en cualquiera de las actividades tiene un efecto multiplicador; algunas

actividades son controlables por la empresa, algunas no lo son por estar a cargo de instancias

externas; en las internas se requiere un conjunto de acciones puntuales, ágiles y constantes en

el esfuerzo de dar cumplimiento en tiempo y forma a las metas; en las externas se requiere una

coordinación intersectorial que tenga metas en términos de eficiencia que tengan como principio

el abatir tiempos de espera, tiempos muertos.

DE MERCADOTECNIA Y VENTAS

Se incluyen actividades que realizan los corredores de bienes raíces y los agentes de

publicidad, los primeros presentan serias limitantes en su formación para ejercer esta actividad,

incluso sería recomendable el establecimiento de la licencia para su ejercicio que sustente su

capacidad y el establecimiento del registro de la actividad que realizan mediante oficio.

La profesionalización de la profesión de corredores de bienes raíces, representa

beneficios tanto para los constructores de vivienda, como para el adquiriente de vivienda; la

promoción de la vivienda por personal calificado y con el aval de un organismo derivado de la

industria de la construcción de vivienda procuraría para el adquiriente de vivienda un conjunto

de servicios que incluyan aspectos técnicos, financieros y de apoyo en gestión, esto es en

76

un ambiente de profesionalismo y de confianza, con lo cual se procuraría la marginación de

aquellos que no tienen la capacidad y de los deshonestos.

Con respecto a la publicidad se sabe que tiene un fuerte impacto, optimizar su uso

redunda en beneficios, aunque es conveniente instrumentar acciones que redunden en

confianza de lo afirmado en la publicidad, lo cual es susceptible en la medida que la veracidad

de lo publicitado.

Se requiere que la publicidad se constituya en un elemento sólido para la toma de

decisión del adquiriente de vivienda, se considera una opción la certificación de lo publicitado

por parte de un organismo derivado de la industria de la construcción. Así mismo, ahora con las

supercarreteras de la información, como el Internet, se debe de promover como instrumento de

publicidad con propósitos claros, precisos y que tengan como objetivo meter en orden los

servicios que se pretende dar al adquiriente de vivienda.

LA CONSOLIDACIÓN DE LA VIVIENDA

Refiere actividades como la Autorización del crédito para el adquiriente, contratación del

crédito y formas de pago las cuales tienen un alto impacto para el comprador de vivienda,

algunos procuran informarse con gente externa al promotor de vivienda y frecuentemente la

información que reciben no es la apropiada, afectando la decisión de compra; la eficientización

de estas actividades será a través de la profesionalización de los corredores de bienes raíces

que entre sus servicios se cuenten estas actividades. Así informará los aspectos técnicos de la

vivienda y de desarrollo urbano, aspectos sociales, de gestión y financieros.

3.4 Detección de sinergias

Los planes municipales de desarrollo urbano realizados en el año 2001 y por autorizarse

en el 2002, con un horizonte 2000 a 2020 establecen los usos y destinos del suelo en los 124

municipios del Estado de México, entre estos, destaca la programación de zonas de

crecimiento, entre estas, el habitacional. En cada municipio se constituyen los Comités de

Vigilancia del Desarrollo Urbano que entre sus funciones esta la de coordinarse Inter-

institucionalmente con otras instancias de gobierno y con los sectores, social y privado.

77

El conocer el contenido de los planes municipales es derecho de todo ciudadano, entre

ellos, los constructores de vivienda, sobre todo, debe interesarse por la política que para el

municipio se tenga determinada, como son las de impulso del crecimiento poblacional, o en su

defecto, las políticas de frenar el crecimiento poblacional. En el caso de ser la política de

impulso para el crecimiento poblacional, los municipios estarán en la actitud de promover

estímulos y apoyos que pueden ser detonadores de la actividad de construir viviendas.

La promoción de los centros de investigación para participar en el desarrollo de

proyectos y de materiales acordes a sistemas constructivos que apliquen tecnologías

innovadoras, apropiadas y apropiables. Un ejemplo de institución que tendría a su cargo el

realizar estas labores de promoción se cuenta el INFONAVIT con la particularidad de que

oriente su promoción al tipo de vivienda que es objeto de crédito y entre los pequeños

constructores de vivienda.

Solventar la irregularidad que priva en la tenencia de la tierra, la simplificación de

tramites; un costo de construcción competitivo ofertado por empresas constructoras; programas

de coordinación de obras de equipamiento e infraestructura entre el sector gubernamental y el

constructor permitirían optimizar recursos y por ende ofertar mejores precios y elevar los niveles

de bienestar; y finalmente, ampliar los programas de crédito que permitan incorporar a sujetos

que tienen el nivel de ingreso, pero su forma de comprobarlos no cumple las condiciones

vigentes, entre estos se puede considerar a los comerciantes y profesionales independientes,

entre otros.

Las reservas territoriales de suelo para uso habitacional, contenida en los planes

municipales de desarrollo urbano, incluye suelos con tipos de tenencia ejidal y privado, su

promoción requiere de acciones de concertación entre los sectores gubernamental, social y

privado en las que debe de propiciarse la coordinación de la labor de cada uno y, por ende, el

beneficio de cada una de las partes, logrando efectos multiplicadores de sus acciones. Para el

gobierno significa mayor presencia en materia de gobernabilidad y en desarrollo urbano, para el

sector social, el ver mayores beneficios sociales y para el sector constructor de viviendas

menores costos y mayores utilidades.

Para el caso de los propietarios (sector social) del suelo programado para ser de uso

habitacional, se requiere fomentar su participación en los desarrollos habitacionales, bajo

78

figuras jurídicas que aseguren procedimientos justos y equitativos para las partes. En los casos

de suelo de tenencia ejidal se requiere promover su incorporación a programas como el

PROCEDE en la que participan instancias del gobierno y los ejidatarios, existiendo interés

común por la consolidación pronta del tramite se acortaría el tiempo de gestión. El retrazo en las

autorizaciones retraza la aplicación de recursos y por ende representa un costo financiero. La

aplicación de los recursos en forma como se programó significa un detonador de acciones.

El desarrollo de materiales con aplicación especifica para la vivienda a bajo costo debe

ser una línea de acción en la que deben de participar los sectores gubernamental, social y

privado.

3.5 Análisis opinión cámaras y asociaciones empresariales

Miguel Gómez – Mont U.

Presidente de la federación Nacional de Proveedores Industriales de Vivienda AC (Provivac).

Creo que fue un año donde se sembraron muchas cosas. El presidente comenzó a dar

muestras de la voluntad que tiene para cumplir sus promesas de campaña, pues fueron

creados la Comisión Nacional de Fomento a la vivienda, la Sociedad Nacional Hipotecaria, mi

casa.gob.mx, los convenios con Nacional Financiera y con Banobras, y nos dio la certeza de

que la meta de construir 750, 000 casas se va a alcanzar. Ahora la pelota está de nuestro lado,

pues el ya consiguió los fondos y prácticamente ningún sector esta bien como el nuestro

gracias a toda su labor.

Para la entidad del Estado de México se tienen programados 22,000 créditos para su

ejercicio en el año 2002, para el primer trimestre se programan 5,500 y se tiene un avance de

2,849. En otra perspectiva, se identifica que la construcción de viviendas por el sector formal

representa el 25% de las viviendas construidas en el estado de México y que el restante 75%

se realiza por el sector informal, de mantenerse esta proporción y de cumplirse la meta

programada de créditos se alcanzara una producción de viviendas para el año 2002 de 88,000

viviendas nuevas, que significa subsanar un 24% del déficit que para la entidad, se estima por

la SEDESOL, para el período 1995-2000, de 371,908 viviendas nuevas y 205,791 acciones de

mejoramiento.

79

Melesio Gutiérrez Pérez

Presidente de la Cámara Nacional de Empresas de Consultoría (CNEC).

Hacer un balance del año no es fácil porque no fue bueno en términos generales. Sin

embargo, las empresas de ingeniería estamos tratando de sobrevivir y preparándonos para

cuando llegue la demanda de servicios. No nos cabe la menor duda que llegará, aunque no

tenemos la certeza de cuando se darán las condiciones económicas para ello, pero durante

2002 en el área de energía deberá haber inversión. Ya hay un programa importante por parte

de Petróleos Mexicanos (PEMEX) y también de la Comisión Federal de Electricidad (CFE)Ahí

estará la mayor parte del trabajo para este año.

Bajo un esquema macroeconómico interpreta que el impulso, más significativo, por parte de

las inversiones será más significativo para áreas distintas a la construcción de viviendas, se

infiere que las acciones de gobierno en materia de promoción de la vivienda no son de la

dimensión requerida por las empresas de ingeniería como para considerarla como su alternativa

principal de trabajo.

Leandro López Arceo.

Presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC)

Ha sido un año difícil. Lo que pasa en la industria de la construcción es un reflejo directo

de lo que ocurre en el país. Por ello, debemos recalcar lo que no se ha hecho y es muy claro

que necesitamos mas recursos, una reforma fiscal y que en esta se especifique que porcentaje

se va ha invertir en infraestructura. La vivienda es el sector que ha paliado este año de crisis y

el próximo parece que será mejor, pero la vivienda no lo es todo. Es muy bueno que se invierta

en ella, pero debemos darle más impulso a la infraestructura, ya que resulta muy claro que para

hablar de competitividad necesitamos de una de primer nivel y es un hecho que aquí estamos

muy retrasados en este rubro.

Destaca este comentario la necesidad de una reforma fiscal que incremente los recursos

e indica la necesidad de aplicarse en infraestructura para que esta sea de mejor nivel; reconoce

que la vivienda a fungido como un paliativo para los constructores de vivienda.

80

Los comentarios versan sobre la interdependencia del sector de la construcción con las

variables macroeconómicas, sobretodo, se destaca la relevancia de las acciones del gobierno.

Analizando de manera conjunta las opiniones se manifiesta interés por un programa de

crédito para la vivienda, inversiones en los sectores de energía como lo es petróleo y luz;

finalmente, inversiones en infraestructura.

Con base en lo anterior se comprende que la actividad de la construcción, entre ellas la

de la vivienda, se desenvuelve en un ámbito de interdependencia entre los sectores privado,

gubernamental y social. Así mismo, la actividad de construir viviendas se encuentra sumamente

normada y no es de extrañar los frecuentes ajustes. Pese a esto, la dinámica de construcción

de vivienda se sostiene, se alcanzan metas por lo que se puede presumir la existencia de

eficacia; pero en aspectos de eficiencia si presenta aspectos debatibles.

3.6 Oportunidades de negocios

La construcción de vivienda, en términos generales, al igual que otras actividades, se

realiza careciendo de parámetros que permitan cuantificar el costo de oportunidad que permita

ponderar: en términos de eficacia “lo que se hace” y “lo que se esta dejando de hacer”;

también, valorar en términos de eficiencia “el cómo se viene haciendo” y el “cómo se debiera

de hacer”. Estas ponderaciones van para la actividad de los sectores social, privado y gobierno,

se requiere el desarrollo del análisis de costo de oportunidad en sus vertientes de eficacia y de

eficiencia que permita dimensionar las oportunidades de negocios.

El desarrollo del análisis de costo de oportunidad deberá establecer parámetros que

rompan el paradigma de medir lo objetivo, lo palpable y registrarse a través de números, para

abordar lo sustantivo y aun cuando no sea posible su medición, mas que en términos de

ponderación; que permitan dar significación a los costos de oportunidad de “lo que se esta

dejando de hacer” y “el cómo se debiera de hacer”, esto aplicándose a los sectores: social,

privado y gobierno.

La construcción de vivienda en el estado de México a generado un mercado informal

que implica que 3 de 4 viviendas se construyan bajo este esquema. El mercado formal sólo

atiende al 25% del mercado de vivienda.

81

Entre las razones de este limitado campo de acción del productor formal de la vivienda se

ubica las siguientes:

• La excesiva regulación de la actividad productiva, como referencia se tiene que para el

año 1994 para establecer y operar una empresa era necesario el realizar 82 trámites y

cubrir 679 requisitos. Lo que es indicativo de la incidencia gubernamental en la actividad

empresarial, entre estas se incluye la construcción de viviendas.

• La actividad de construir viviendas se estima que en tiempo promedio se requiere de 6 a

22 meses en la etapa de preparación; de 6 a 12 meses en la de ejecución; y 6 meses en

la etapa de consolidación, lo cual integra un período mínimo de 18 meses y un máximo

de 38 meses.

• El constructor formal de viviendas para disponer de casas que oferte para entrega

inmediata en todo momento en que la requiere el adquiriente, significa para la empresa

debe de disponer de un inventario de viviendas que le implica aplicar grandes

cantidades de recursos para un producto que tiene ciclos de lapso que varía de 18 a 38

meses que implican las fases de preparación, ejecución y realización.

• La incidencia de la política gubernamental en el poder adquisitivo de la población y la

instrumentación de programas de crédito afectan la decisión de comprar o de construir

vivienda.

• La construcción de vivienda enfrenta la irregularidad que priva en la tenencia de la tierra,

la limitada planeación y la deficiente operatividad de las instancias gubernamentales que

tienen a su cargo solventar las gestiones en materia de desarrollo urbano.

• El crecimiento del mercado informal de la vivienda que adquiere formas como las

siguientes:

o El ciudadano que emprende la construcción de su vivienda en el marco de la

legalidad y por otra parte, aquellos que la realizan sin dar cumplimiento a la

normatividad.

o Constructores informales que adquieren terrenos, construyen y venden al

margen de la legalidad.

o Las organizaciones sociales que operan al margen de la ley y que instrumentan a

su favor el desorden que priva en materia de desarrollo urbano para realizar

invasiones de tierras que toman forma de asentamientos irregulares. Esto les

propicia beneficios económicos y además de poder político.

82

• Se estima que el costo diferencial entre una vivienda construida por el sector formal y la

realizada por autoconstrucción puede ir del rango de 1 a 3 y en otros casos de 1 a 2.

• Como ventaja para el mercado de vivienda del estado de México se tiene el hecho de

que se estima que en los próximos 20 años concentrará un 40% del crecimiento

poblacional nacional, lo cual le constituirá como el mercado más grande de la nación;

además de los beneficios que otorga el ser vecino con el Distrito Federal.

Con base en lo anterior se desprende como oportunidades de negocios las siguientes:

1. La reducción del costo diferencial entre la vivienda realizada por el sector formal y la

autoconstrucción, permitiría incrementar la participación del sector formal en el mercado

de la vivienda; entre las acciones gubernamentales que inciden se tiene:

• Reformas en la legislación que reduzcan, simplifiquen y agilicen los de trámites

a la actividad de construir vivienda, esto debe hacerse sin perder eficacia y

eficiencia e incluso debe mejorarse sus niveles que a la fecha privan. Reformas

fiscales que permitan hacer una redistribución de los gravámenes entre los que

construyen vivienda, descargando al sector formal y extendiéndolos a los

constructores informales. Entre estas acciones debe de impulsarse la aplicación

de la ley de cooperaciones, programas de regulación de la tenencia de la tierra

que permitan ser sujetos de crédito para la adquisición de vivienda; establecer

mecanismos que permitan el acceso al crédito a aquellos que cumplen en

requisito en cuanto a nivel de ingreso, pero que adolecen de ser regulares o de

formas de comprobación, como es el caso de los comerciantes o de

profesionistas independientes.

• La reducción de los tiempos necesarios para la realización de la vivienda, reduce

el costo financiero y gastos administrativos.

• La coordinación entre la planeación gubernamental y los productores de vivienda

optimiza la aplicación de recursos, de ambas partes, dando como resultado

vivienda con mejores condiciones de disponibilidad de infraestructura y

equipamiento.

2. La reducción del costo diferencial entre la vivienda realizada por el sector formal y la

autoconstrucción; incluye acciones que competen al sector formal que construye

viviendas se tienen las siguientes:

• El desarrollo de tecnología obtenida mediante la coordinación de centros de

investigación y proveedores le permita obtener nuevos productos que se

83

instrumenten como insumos en el desarrollo de la vivienda.

• En lo que se refiere a proyectos; las empresas grandes como Geo, Urbi y Ara cuentan

con infraestructura y experiencia que le permite optimizar recursos en sus proyectos;

para el caso de las empresas medianas y pequeñas conviene su agrupación para

obtener niveles de eficacia y eficiencia comparables con las empresas grandes y con

ello incrementar sus niveles de competitividad.

• Aplicar procesos productivos y desarrollar materiales que le permitan ganar

competitividad en el mercado

4. AUDITORIA DE POLITICAS

4.1 Auditoria de políticas públicas

Las políticas públicas establecen las pautas para facilitar la creación de nuevas

viviendas en los diferentes sectores, por lo que el gobierno, como los diferentes agentes e

instituciones, se proponen metas que se encaminan a abatir la escasez de vivienda.

Por la parte gubernamental; En el primer semestre de 2001 se ejerció el 44.9 %del gasto

total programado, por encima del porcentaje promedio de ejercicio en los años de 1995 a 2000,

que fue de 40.9% lo que implico que los fondos para casa habitación pudieran financiar poco

más de 360,000 créditos durante 2001. 1

Dicha información coincide con lo que la Presidencia de la República presento en el

Programa Sectorial de Vivienda (PSV) 2001-2006, donde estableció que a lo largo de 2002

serán entregados 492,000 créditos –167,000 más que el año anterior- y subsidios por 90,000

millones de pesos (mdp) para reactivar la economía a través de esta rama del sector de la

construcción. Por lo que una de las políticas mas importantes para este gobierno es la de al de

vivienda; teniendo el reto de “asegurar un ritmo de construcción de 750,000 viviendas por año

para el 2006”.2

1 Primer Informe de Gobierno del Presidente Vicente Fox, septiembre de 2001. 2 Revista OBRAS, no.349, año XXXIX, enero de 2002.

84

Para lograr esta meta, a finales de 2001 se estableció la Comisión Nacional de Fomento a la

Vivienda (Conafovi) organismo descentralizado de la Secretaría de Desarrollo Social donde se

plantearan las estrategias de desarrollo; y el Consejo Nacional de la Vivienda (Conavi),

instancia de consulta y asesoría en materia habitacional; y por otro lado la creación de una

pagina web micasa.gob.mx para acceder a información sobre las ultimas noticias de los

organismos gubernamentales de vivienda.

Dentro del PSV se menciona la reevaluación del parque habitacional existente para permitir

rentar o adquirir una vivienda usada; de esta manera, se podrá establecer un mercado

secundario de créditos hipotecarios que permitan la reutilización de recursos ya invertidos en

ese sector.

Al establecer el Fondo de Desarrollo Tecnológico para el Fomento de la Producción y

Financiamiento de Vivienda con el Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (CONACYT) se

busca canalizar recursos a los proyectos de investigación en materia habitacional.

Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) surgen como una alternativa para

desarrollar el sistema financiero mexicano y también son conocidas como "intermediarios

financieros de facultades limitadas", porque su capacidad de captación de pasivo del público

está limitada a la colocación de valores en bolsa y a obtener préstamos de otros bancos. Son

instituciones autorizadas por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) las cuales se

encuentran reglamentadas por el Banco de México y son supervisadas y vigiladas por la

Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Estas instituciones se dedican exclusivamente a

otorgar créditos para sectores o fines específicos para el que están autorizadas, en este caso

estamos hablando de las enfocadas a créditos hipotecarios/inmobiliarios,

El titular del Instituto del Fondo de la Vivienda para los trabajadores (INFONAVIT) Instituto,

Víctor Manuel Borrás Sentién, se ha abocado a firmar acuerdos y convenios para promover el

financiamiento y otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda, como el que se firmo

con las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) del ramo hipotecario, dentro de

85

programa “Apoyo Infonavit”3 , apoyando el programa crediticio de vivienda dirigido a 900 mil

trabajadores con ingresos de entre cuatro y 10 salarios mínimos, para llegar a la meta de

otorgar un total de 220,000 créditos y reducir la cartera vencida en 5%.

Apoyar la producción anual de 50,000 viviendas de interés social y social-progresiva, es la

meta del Estado de México y dentro de su nueva política de vivienda, establece una promoción

de la integración social a partir del desarrollo comunitario, a través de una vivienda digna,

fomentando el mejoramiento y construcción de vivienda, brindando apoyo social a los

demandantes de vivienda de mas bajos ingresos; pasando de ser un Estado ejecutor a un

Estado promotor, que abata las causas y efectos de pobreza, mejorando las condiciones de

vida de la población, que potencie los recursos regionales promoviendo el arraigo.

El Sistema Nacional de Vivienda implica una reorientación de la Política Estatal de Vivienda,

por lo que se crea el Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda (agosto 2000)

para después crearse la Conafovi (julio 2001).

4.2 Auditoria de políticas empresariales

El auditar las políticas que establecen los grupos empresariales involucrados en la

construcción de vivienda, permite darnos cuenta de cómo se preparan para la competitividad y

su crecimiento, dentro del medio de la construcción habitacional.

Políticas Empresariales de las Constructoras de Vivienda

Consorcio Ara se a propuesto crecer con márgenes crecientes de utilidad y niveles

adecuados de liquidez y solvencia, sin incurrir en endeudamientos adicionales, y contar con la

reserva territorial enfocada a satisfacer necesidades futuras de espacios habitacionales, cuenta

con un nivel de apalancamiento real prácticamente nulo.

3 Las empresas que participaran en este importante programa son: Crédito Inmobiliario, Financiamiento Azteca, Fincasa Hipotecaria, General Hipotecaria, Hipotecaria México, Hipotecaria Nacional, Hipotecaria Mexicana, Metrofinanciera, Patrimonio, Terras Hipotecaria, Hipotecaria Vanguardia, Hipotecaria Comercial América, Hipotecaria Crédito y Casa, GMAC Hipotecaria y Operaciones Hipotecarias de México.

86

Concentra sus esfuerzos en la construcción de vivienda de interés social, aunque mantiene

una activa estrategia de expansión en los mercados de vivienda de tipo medio, residencial y

residencial turístico.

El Consorcio ARA, satisface las necesidades del cliente al asumir la responsabilidad de

forma integral en la construcción de viviendas ya que propone el diseño del proyecto, la

construcción y la entrega de la vivienda terminada y legalmente regularizada; Así mismo,

ofrece instrumentos novedosos de apoyo financiero para la adquisición de una vivienda, a

través de ARAhorro, tendiente a fomentar el ahorro de los trabajadores con el propósito de

acumular recursos suficientes para pagar el enganche de un crédito hipotecario.

Para el desarrollo integral de una empresa es necesario contar con recursos humanos

calificados, preparándolos y capacitándolos para atender responsabilidades a nivel gerencial,

política que adopta Urbi Desarrollos Urbanos, empresa que también se especializa vivienda de

interés social, que promueve su producto al norte del país, la zona TLC.

Despertar un interés a nivel internacional, por la industrialización de los procesos a los que

se han llegado para poder construir grandes volúmenes de obra habitacional, como lo hace

Grupo Sadasi con la Universidades Extranjeras (University of Southern California (USC),

abriendo nuevas oportunidades para retroalimentar conceptos y procesos del desarrollo

habitacional, con características industriales.

4.3 Auditoria de políticas comerciales

En una forma de fortalecer la comercialización de materiales para la construcción, sean

establecido convenios y programas que permiten la consolidación de empresas constructoras

productoras de insumos y distribuidores.

Un ejemplo de ello es el proyecto que lleva acabo una de las empresas productoras de

cemento y concreto (CEMEX); la cual pretende conformar la cadena de casas de materiales

mas grande de Latinoamérica, dándole una imagen distintiva teniendo como meta establecer

1,900 puntos de venta. Establecer una calidad en todos los productos que oferte dentro de la

cadena, logrando así la comercialización de sus productos y el reconocimiento del mercado.

Los convenios que se firman entre empresas constructoras y productoras de insumos,

87

establecen un fortalecimiento de los procesos de producción y comercialización, los insumos

que suministran a las constructoras de vivienda, se desarrollan en base a los proyectos y

sistemas de la empresa constructora, capacitando al personal de obra, brindando asesoria

técnica, asegurando de esta forma un porcentaje de ventas de su producto.

4.4 Auditoria de políticas financieras

La creciente demanda de vivienda requiere de una cuantiosa inversión de esquemas

novedosos e imaginativos de financiamiento para poder satisfacerla dentro de un marco de

desarrollo urbano sustentable. A nivel internacional, los mercados de crédito a la vivienda

tienden a ser cada vez mas eficientes; es decir que se reconocen las preferencias de los

demandantes, las ventajas competitivas de los oferentes y, por ende se propicia el equilibrio

entre oferta y demanda.

Dentro de la auditoria de políticas financieras describiremos cuales son las que

corresponden a cada una de los organismos de financiamiento de crédito hipotecario en

México: Infonavit, Fonhapo, Fovi y Fovissste.

CREDITO INFONAVIT

Las dos fuentes principales de financiamiento del Infonavit son las contribuciones

patronales y la recuperación de los créditos otorgados. Existen cinco diferentes tipos de crédito

que ofrece el Infonavit para la adquisición o construcción de vivienda son:

Línea 1: subasta el financiamiento para la construcción de un proyecto de vivienda

determinado. El producto mas barato, dentro de especificaciones, es el que gana la subasta. El

promotor es el que se encarga de conseguir a sus clientes. Este tipo de crédito tiende a

desaparecer y se otorga en lugares donde hay demanda de vivienda por parte de trabajadores,

pero no hay oferta suficiente.

Línea 2:otorga financiamiento a la vivienda terminada ya sea nueva o usada. Existen dos

modalidades

88

a) Paquete: el promotor presenta sus proyectos ante Infonavit para recibir la

aprobación técnica y busca y califica a los compradores potenciales, tomando el

riesgo de la venta.

b) Mercado Abierto una vez obtenida la carta de crédito, el comprador selecciona

la vivienda de su agrado –nueva o usada- en el lugar de su elección.

Línea 3: provee financiamiento para que el trabajador construya su vivienda en terreno

propio.

Línea 4: financiamiento para remodelación y mejoras de la vivienda.

Línea 5: crédito para el pago de adeudos del trabajador contraídos para la adquisición,

construcción o remodelación de la vivienda.

Destino del crédito* Porcentaje del crédito sobre el valor del inmueble

Adquisición de vivienda nueva o usada. 100% sobre el valor del inmueble Construcción de vivienda en terreno propio. 100% sobre el valor del presupuesto de la obra Construcción de vivienda en terreno fideicomitido. 90% sobre el valor del inmueble incluyendo terreno Remodelación y mejoras a la vivienda. 100% sobre el valor del presupuesto de la obra Pago de adeudos contraídos por la adquisición, construcción o remodelación de vivienda.

100% sobre el valor del adeudo.

*Exclusivo para trabajadores que tienen una relación laboral formal en el sector privado. Características Montos a financiar Hasta 180 vsm ($220,795.20*).

La suma total del monto de crédito mas el saldo de la subcuenta de vivienda que podrá recibir un trabajador con salario de hasta 10 vsm es de 210 vsm, ($257,594.40*). Si el trabajador percibe mas de 10 vsm, la suma podrá ser de hasta 220 vsm ($269,860.80*)

Mensualidades Cuota fija, proporcional al crédito; el descuento se realiza vía nomina. Las aportaciones patronales del 5% sobre el salario integrado del trabajador se aplican al crédito.

Intereses § Fijos, de 4 a 9 % anual. § Depende del numero de salarios mínimos que gana el trabajador en el momento

en que se otorga el crédito. § El saldo del crédito esta denominado con el incremento del salario mínimo en el

Distrito Federal. § El interés del 4% 9% anual se cobra sobre el saldo en vsm.

Comisiones y gastos § 5% del crédito para gastos administrativos. § Los impuestos y derechos dependen del valor de la vivienda y de las legislaciones

locales. § Avaluó Plazos Hasta 30 años

*Al 31 de diciembre de 2001.

89

El trabajador acreditado podrá, en cualquier momento, efectuar pagos anticipados a cuenta

del principal durante la vigencia de crédito. Todo pago anticipado se aplicará a reducir el saldo

insoluto del crédito y tendrá efecto a partir del mes siguiente al mes en que se realice.

CREDITO FOVI (Sociedad Hipotecaria Federal, SHF)4

Destino del crédito Porcentaje del crédito sobre el valor del

inmueble Adquisición de vivienda nueva o usada. Hasta el 97% sobre el valor del inmueble en le programa

PROSAVI.2a Hasta el 90% en el programa PROFOVI.2b

Construcción de vivienda nueva o remodelación de vivienda.

Hasta el 65% sobre el valor del inmueble.

Garantías parciales a las instituciones financieras sobre el incumplimiento de los créditos.

Otorgar los financiamientos y las garantías a alas instituciones financieras, para que a su vez otorguen el crédito a los promotores de vivienda y a los adquirientes.

Observaciones.

(1)Recientemente fue creada la Sociedad Hipotecaria Federal que incorpora las funciones del

Fovi.

(2)El crédito Fovi para adquisición de vivienda se divide en dos programas:

a. El programa PROSAVI abarca viviendas con valor de hasta 55,000 UDIS y dirigidas

a familias con ingresos mensuales no mayores que 5.5 veces el salario mínimo e

incluye un subsidio al frente del ingreso del acreditado.

b. El programa PROFIVI abarca viviendas con valor de hasta 156,750 UDIS y en su

otorgamiento ya no se otorga ningún subsidio al frente.

4 En mayo del año 2001 se presenta la iniciativa para transformar al Fovi, dirigido por Manuel Zepeda, en la Sociedad Hipotecaria Federal –el esperado Banco Hipotecario- paso por la Cámara de Diputados, fue aceptada dicha transformación iniciando sus operaciones hasta el 26 de febrero de 2002.

90

Los créditos a los intermediarios se otorga por subasta en las que el objeto subastado son

derechos sobre créditos para vivienda que en su oportunidad, se otorgaran con recursos del

Fovi. Las posturas se presentarán señalando la aportación que cada postor ofrezca realizar al

Fovi.

Características

Montos a financiar Adquisición: Hasta 94,050 UDIS Construcción: Hasta 67,925 UDIS.

Plazos Adquisición: 30 años Construcción: 2 años.

Mensualidades Adquisición: El pago mensual de los créditos quedara determinado por: 1) la amortización y los intereses, a la tasa que resulte de sumar la tasa de fondeo de Fovi, la garantía y el margen que determine el intermediario financiero; 2) la comisión por cobranza y conservación de garantía; 3) seguro de vida y daños y 4) la prima del seguro por la cobertura salarios -UDIS. Construcción: solo hay pagos mensuales de intereses y el capital se liquida conforme se vayan individualizando las viviendas o al vencimiento del plazo.

Intereses Adquisición: 7.1% real anual más el margen que libremente determine el intermediario financiero. Construcción: Tasa que mensualmente dé a conocer Fovi, equivalente a una que refleje las condiciones de mercado a plazo de 24 meses más una sobretasa.

Comisiones y Gastos

§ 0.7% anual de garantía que puede variar de acuerdo con la relación entre el monto del crédito y el valor de la vivienda hasta llegar a un nivel mínimo del 0.2% real anual. § Comisión mensual por cobranza por un monto mínimo de 65 UDIS. § Comisión mensual por conservación de garantía por un monto de 25 UDIS (para el

programa) PROSAVI) Seguro para la cobertura salario-UDIS equivalente al 11% del pago del acreditado.

El acreditado podrá, en cualquier momento, efectuar pagos anticipados a cuenta del principal

durante la vigencia del crédito. Todo pago anticipado se aplicara a reducir el saldo insoluto del

crédito y tendrá efecto a partir del primer día del mes inmediato siguiente al mes en que se

realice.

CREDITO FOVISSSTE

Los organismos de Gobierno del Fovissste aprobaron la operación del programa

Extraordinario de Créditos para Vivienda a los Trabajadores del Estado. El programa contempla

invertir 21,400 millones de pesos para otorgar 100,000 créditos se basa en tres puntos

fundamentales:

91

§ El reconocimiento de que los recursos que administra el Fovissste pertenecen a los

trabajadores.

§ El compromiso de hacer mas transparente la selección de los acreditados.

§ La obligación de formalizar en el 2002 los créditos que se autorizaron el año pasado.

Uno de los retos del programa es superar la insuficiencia de los fondos presupuéstales para

lo cual se diseño un mecanismo de cooperación con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y

con diferentes instituciones financieras, como lo es el caso de las Sociedades Financieras de

Objeto Limitado (SOFOLES).

Destino del crédito* Porcentaje del crédito sobre el valor del inmueble

Adquisición de vivienda cómoda e higiénica, nueva o usada. 90% adquisición de vivienda nueva o usada. Construcción de vivienda en terreno propio. 90% construcción de vivienda en terreno propio sin urbanizar.

85% construcción de vivienda en terreno urbanizado. Ampliación, reparación o mejoramiento de vivienda propia.

30% ampliación, reparación o mejoramiento de vivienda propia.

Pago de enganche para la adquisición de Vivienda de Interés social sin recursos del Fondo.

Hasta 15%, dependiendo de la capacidad de crédito del trabajador.

Pago de gastos de escrituración de vivienda de interés social.

Hasta 15% dependiendo de la capacidad de crédito del trabajador.

Pago de pasivos adquiridos por cualquiera de los conceptos anteriores

90% pago de pasivos adquiridos por los conceptos anteriores

*Exclusivo para trabajadores al servicio del Estado.

Características

Montos a financiar § Hasta $ 418,000.00 La suma total del monto de crédito es de acuerdo con la línea o modalidad y la capacidad del crédito del trabajador derechohabiente, que esta determinada por el nivel salarial.

Mensualidades § No podrán exceder el 30% del sueldo básico del trabajador. § Mediante descuentos quincenales, se realizan vía nomina. § Cuando un trabajador reciba un crédito con cargo a los recursos del fondo de

la vivienda el saldo de la subcuenta de vivienda de su cuenta individual del SAR se aplicara como pago inicial y durante la vigencia del crédito otorgado, las aportaciones del 5% sobre su sueldo básico que realicen las afiliadas, se aplicara a reducir el saldo insoluto a su cargo.

Intereses § La tasa que fije la junta directiva, no menor al 4% anual sobre saldos insolutos.

El saldo de los créditos, con cargo a los recursos del fondo de la vivienda, sé incrementara cada vez que aumente el salario mínimo que rija en la zona económica de DF y en la misma proporción, considerando el nivel del ingreso del trabajador acreditado.

Comisiones y gastos § No cobra comisiones ni gastos administrativos § Pago de impuestos y derechos a cargo del trabajador. § Escrituración e inscripción en el registro publico de la propiedad, por mitad

trabajador e instituto.

Plazos

§ Hasta 30 años o 720 quincenas. De pago efectivo; es el plazo para amortizar los créditos otorgados por el Instituto, con cargo a los recursos del fondo de la vivienda.

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CREDITO FONHAPO

Destino del crédito Porcentaje del crédito sobre el valor del inmueble

Vivienda mejorada: consiste en la rehabilitación y mejoramiento de vivienda social, que permitan mejorar la comodidad, seguridad, bienestar e higiene a las familias, sin incluir obras suntuosas o exteriores que no respondan a necesidades básicas de habitabilidad. Vivienda progresiva: se refiere a la vivienda en su primera fase evolutiva de desarrollo, con opciones claras de crecimiento progresivo de tres áreas, como mínimo 35 m 2 aproximados de construcción, en lotes de superficie mínima de 90 m2 . Vivienda terminada: se refiere a la vivienda con dimensiones y habitaciones que correspondan a fases avanzadas de desarrollo, que preferentemente cuenten con opciones de crecimiento progresivo.

La participación en la inversión total de cada programa que corresponda al Fonhapo, al acreditado o agente operador y a los beneficiarios será autorizada a propuesta de la administración del organismo, por el H. Comité Técnico y de Distribución de Fondos.

Características Montos a financiar Vivienda mejorada:

Hasta 1200 vsmd* Vivienda progresiva: Hasta 1,800 vsmd Vivienda terminada: Hasta 3,500 vsm

Plazos 15 años 30 años 30 años

Mensualidades Con base en capacidad de pago

Intereses § Tasa Variable: igual al incremento del salario mínimo. § Tasa fija: 4% anual sobre salarios insolutos.

Comisiones y gastos § El Fonhapo cargara un 2% sobre las cantidades totales financiadas. El acreditado o el agente operador cargaran 2% sobre las cantidades totales financiadas (incluyendo la comisión del Fonhapo)

*vsmd = veces salarios mínimos diarios

Una vez ejercido el crédito se procede a su recuperación de acuerdo con los términos

pactados. Los acreditados podrán hacer pagos anticipados, los cuales se aplicaran a capital y

reducirán el plazo de amortización.

4.5 Análisis concordancia propuestas sector público

Este análisis se realizara mediante el alcance de las propuestas establecidas por le

sector publico con ayuda de los organismos, instituciones, proveedores de insumos y empresas

constructoras de vivienda, que han logrado llevar acabo a cabo o no, la meta trazada.

93

Una de las políticas establecidas por el gobierno del Presidente Fox, es establecer la

calidad y avances tecnológicos para la construcción de vivienda, aplicando normas y procesos

de certificación; como se presenta a continuación:

§ Las empresas constructoras de vivienda, en un compromiso permanente y como

parte de su planeación estratégica, instrumentan programas de calidad con

estándares internacionales, para obtener la certificación ISO 9002; y para lograrlo

establecen alianzas productivas con sus proveedores con el objeto de normalizar

y estandarizar los productos y que sean parte del proceso con una mayor

eficiencia y eficacia, compartiendo bases de calidad y de diseño.

§ Las empresas productoras de cemento y concreto cuentan con sus propios

Centros Tecnológicos, donde investigan nuevas tecnologías para la elaboración

de un concreto de mayor calidad, y así impulsar la industrialización de la

vivienda.

4.6 Dictámenes y recomendaciones

Las políticas públicas, son parte del desarrollo de políticas empresariales, comerciales y

financieras, logran metas enfocadas al desarrollo de la vivienda, mediante un plan de trabajo.

• El establecer la meta de construir las 750,000 viviendas, favoreció para este año

2002 que el número de créditos hipotecarios a entregar se incrementara, pero dicho

incremento no es todavía suficiente para abatir la escasez de vivienda por lo que se

tendrán que establecer nuevas políticas y acciones para que se pueda llegar a esta

meta.

• La nueva tecnología en materiales para la construcción, implementada por las

empresas productoras y distribuidoras de insumos; ha sido fructífera para su crecimiento

empresarial y económico, pero tendrán que seguir desarrollando nuevas tecnologías

que le permita estar a la vanguardia y seguir siendo competitivas.

94

• Los programas y proyectos de crecimiento, expansión y distribución de insumos para

la construcción, ha permitido a las empresas una optima comercialización de sus

productos, ya que si no venden no existen retribuciones. Por lo que tendrán que pensar

en nuevas estrategias para el reconocimiento nacional de sus productos por la

competencia que representara el ingreso de productos de importación a nuestro país.

• Agilizar los tramites solicitud y de selección de créditos, es una de las políticas

financieras, por parte los organismos que ofrecen créditos hipotecario; por lo que es

necesario acabar con el problema que persiste hasta ahora, facilitando la tramitología de

solicitud y acelerando la selección de créditos, y que esto no frene la meta de entregar

un mayor numero de créditos.

• Por otro lado los créditos de financiamiento hipotecario que se otorgan no serán

suficientes, para la demanda que existe y que seguirá incrementándose, una forma de

abatirla podría ser mediante la difusión de los planes o programas de financiamiento que

ofrecen las empresas constructoras, inmobiliarias o desarrolladoras de vivienda, para

abrir un panorama de nuevas opciones. Los bancos también ofrecen créditos

hipotecarios, la tasa de interés es elevada, y este no puede ser tan accesible para los

sectores de la población que sus ingresos son reducidos.

• Para que estas políticas se lleven acabo tendrán que relacionarse unas con otras, es

así como podrán tenerse mayores beneficios, por ejemplo, si el gobierno destina un

mayor numero de créditos para la obtención de una vivienda (políticas publicas); los

organismos que se encargan de administrar estos recursos tendran que agilizar la

distribución de estos créditos (políticas financieras), para que las empresas

constructoras y productores de insumos puedan desarrollar estas viviendas (políticas

empresariales) , con el fin de establecer vivienda nueva donde se necesite y abatir el

déficit de vivienda (políticas comerciales).

4.7 Validación de empresarios y gobierno estatal

Los especialistas en Vivienda opinan sobre las políticas gubernamentales y las acciones

realizadas en el año de 2001.

95

El Director General de Hipotecaria Su Casita (HSC) José Manuel Agudo Roldán, menciona

que el primer año ha sido positivo para la vivienda y lo más importante fue la formalización de

las condiciones dentro de esta industria; como el acuerdo de que la vivienda es un bien

económico y un detonador de la economía nacional. Su política en esta materia ha sido

acertada por que hoy las instituciones de vivienda son mas fuertes ya que se han replanteado

y, además, cuentan con recursos para impulsar el desarrollo sin que necesariamente se

impacte el gasto público.

Víctor Manuel Borras Setién, Director del Infonavit menciona que la vivienda ha sido un

éxito en este año de gobierno y la buena coordinación que ha existido entre todos los actores

del sector. En la medida en que se trabaje para sumar esfuerzos y multiplicar las ideas

podremos tener resultados similares a los del 2001. Este año se cumplieron las metas, pero

sobre todo fueron creados los organismos necesarios para que esto siga evolucionando y se

tomaron decisiones estratégicas, como la bolsa de vivienda en el Internet, herramienta

fundamental para lograr una mayor autonomía de los derechohabientes en la decisión de

compra.

Por parte de las empresas productoras de insumos para la construcción de viviendas; Es

difícil hacer un balance de este primer año por que el entorno mundial que ha influido

negativamente en los números; sin embargo, ha sido fundamental ver que las palabras de los

distintos sectores ya tiene eco en las autoridades, además de que hay una mayor apertura y

transparencia en cuanto a los proyectos nacionales. Los pendientes por resolver son de

consenso, como la reforma fiscal, que sin duda guiara el margen de maniobra del gobierno para

resolver problemas de infraestructura para ser mas competitivos, explica Gustavo Gastélum

Gómez; Director de Relaciones y Comunicaciones Externas de Grupo Apasco

96

ETAPA 2 PLATAFORMAS PARA EL CRECIMIENTO

5. PLANES DE ACCION PARA DESARROLLAR EL CLUSTER

5.1 Detección de las cadenas de valor por nodo detonante En esta etapa y una vez detectados los nodos que se consideran detonantes dentro del

cluster, se proceden a elaborar las cadenas de valor de cada nodo siguiendo el esquema

propuesto por Porter.

Es así que, las cadenas de valor de cada nodo quedan de la siguiente manera:

A) CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA

97

5.2 Análisis de los eslabones de cada cadena de valor 5.2.1 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Constructoras de Vivienda

Dentro de un mercado altamente competitivo como es el de la construcción de vivienda, una

empresa adquiere ventaja sobre el resto al contar con una buena organización interna, la alta

capacitación del personal ocupado y su infraestructura.

En el diamante, los recursos humanos deben contar con la más alta capacitación ya que en

la industria de la construcción se observa bajo nivel en la mano de obra, es por ello que la

CMIC fomenta cursos de superación técnica con el fin de contrarrestar dicha problemática y

elevar la calidad de mano de obra.

Así también, es necesario relacionarse con los distribuidores con mayor reconocimiento

en el mercado para así generar vivienda de alta calidad. Un ejemplo de distribuidores de

materiales lo constituye la cadena de tiendas de materiales de nombre Construrama, misma

que surge de una iniciativa conjunta entre Cemex y su red de distribuidores contando con

aproximadamente 800 concesionarios que suman, alrededor de 1,900 puntos de venta; esto

tiene como objetivo crear una marca de distribuidores única reconocida en el ámbito nacional,

pero también otorgar el acceso de otros distribuidores. La inversión hecha por esta red de

tiendas al año pasado fue de 25 millones de dólares, esperando realizar una inversión similar

en este año, lo que denota la importancia alcanzada por esta distribuidora; otro objetivo es

garantizar que los materiales cumplan con los estándares de alta calidad (Revista Obras,

2002).

Con esto, se busca implementar y/o mejorar algunas de las actividades realizadas en la

empresa como son: la sistematización del almacenamiento de los insumos, la organización de

la mano de obra, los sistemas de cobro y de crédito.

Posterior a la organización y ejecución de las actividades internas, se procede a aplicar el

sistema constructivo en donde se buscan realizar mejoras en la construcción de la vivienda,

atendiendo diversos campos como el uso de tecnologías de punta, redefinición del proceso

productivo, el empleo de mano de obra capacitada tanto directa como indirecta en donde las

instituciones educativas como las Universidades públicas y privadas; el Conalep por

98

mencionar algunos, juegan un papel importante al formar personal técnico y administrativo

capacitado.

Una vez que el producto ha sido terminado se busca agilizar su colocación en el

mercado, para lo cual es de suma importancia la entrega en tiempo del producto terminado al

departamento que se encargará de promocionarlo y comercializarlo; además es necesario

contar las mejores alternativas de asociación con instituciones de crédito.

La colocación del producto terminado en el mercado dependerá del uso de las mejores

técnicas de mercadeo, esto se logra al contratar los servicios de agencias especialistas y

altamente reconocidas.

En la última parte del diamante se ubican los servicios “plus” que siguen dando valor al

producto por tal motivo, se considera que para una empresa constructora es necesario facilitar

el proceso de adquisición de vivienda por el consumidor, lo que se logra si la empresa lleva a

cabo trámites como la escrituración y la asignación del crédito, aunado a la atención

incondicional a los consumidores.

B) INSUMOS

99

5.2.2 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Productores de Insumos

Como resultado del alto número de empresas constructoras de vivienda, la demanda de

materiales es cada vez mayor. La competencia entre los productores de insumos es equitativa

por lo cual, el diamante expresa las actividades que significarán ventajas.

Una de las vertientes más importantes en la producción de materiales es la aplicación de

nuevas tecnologías, para lo cual es indispensable la capacitación de mano de obra que

desarrolle estas tecnologías teniendo entonces como objetivo, la producción de materiales de

alta calidad que puedan competir en el mercado mundial, además buscando la reducción de

los costos de producción. Es importante también eficientar el proceso de producción de estos

materiales, empezando por la búsqueda de proveedores de materias primas de buena calidad,

asimismo lo es la organización interna de la empresa. En la fase de la transformación de las

materias primas en los productos finales se busca el empleo de mano de obra capacitada que

aplique la tecnología desarrollada para así, obtener productos de alta calidad.

La producción de materiales altamente competitivos va ligada a su rápida colocación en el

mercado, es aquí en donde la cadena de valor de los productores se conjunta con la de los

distribuidores.

Distribuidores de Insumos

100

5.2.3 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Distribuidores de Insumos

Ya que para los productores es vital la comercialización de sus productos a través de

distribuidores reconocidos en el país (p.e. Tiendas Construrama).

La cadena de valor de los distribuidores parte de la existencia de convenios con los

productores, lo que asegura el suministro de materiales de alta calidad, lo que posibilita la

programación y sistematización de la distribución a los distintos compradores (justo a tiempo)

procurando que los compradores sean del mercado formal.

Tanto en la producción como en la distribución de materiales, la parte de mercadotecnia y

ventas consiste en aplicar las mejores técnicas de mercadeo requiriendo los servicios de las

agencias especialistas en el ramo, que buscarán las mejores opciones de comercialización de

los materiales.

Los servicios corresponden simplemente a la atención por parte de los distribuidores y/o

productores hacia los compradores, asegurando así sus clientes y las ventas.

C) PROYECTO EJECUTIVO

101

5.2.4 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor del Proyecto Ejecutivo

Se ha mencionado previamente que el proyecto ejecutivo constituye una de las partes

más débiles dentro del cluster, ya que no existe un completo desarrollo de dicho proyecto.

Existen empresas constructoras que desarrollan sus propios proyectos ejecutivos sin seguir

un modelo preestablecido, lo que en un momento puede significar ventajas sobre sus

competidores ya que el desarrollo de un buen proyecto ejecutivo trae como consecuencia la

agilización de la construcción de vivienda; otra opción que se tiene es que el proyecto no lo

realice la empresa constructora, sino contar con los servicios de pequeños despachos

especializados.

Para ambos casos, se debe buscar que dicho proyecto sea eficiente partiendo de una buena

organización interna y distribución especializada del trabajo, contando con la infraestructura

necesaria tanto humana (mano de obra calificada y el empleo de tecnología de punta en

materia de software), para así ofrecer trabajos de calidad.

Las actividades que se llevan a cabo durante el proyecto ejecutivo son diversas (dibujo,

cálculos, cotizaciones, entre otras), lo que corrobora la necesidad de una organización

departamental especializada encargada de cada una de esas actividades.

Para los pequeños despachos es de vital importancia la vinculación con las empresas

constructoras, esto implica una intensiva campaña de promoción y publicidad, lo cual hace

necesario la contratación de agencias especialistas en el ramo.

Los plus que ofrecen los que realizan el proyecto ejecutivo se basan en el diseño de

software que optimice la realización del proyecto, además debe existir un mantenimiento

constante del equipo utilizado que garantice la entrega de los proyectos en tiempo y forma, así

como la total apertura hacia posibles observaciones por parte del cliente.

102

D)FINANCIAMIENTO.

5.2.5 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Instituciones de Financiamiento

Después de que se ha producido vivienda por parte de las diversas empresas

constructoras, se buscan los medios para hacer llegar el producto a los consumidores. Uno de

estos medios es la adquisición de la vivienda mediante crédito, mismo que es ofrecido por

varias instituciones.

Cada institución de financiamiento, posee sus propias políticas que establecen los requisitos

del solicitante así como el procedimiento a seguir para la obtención de los distintos tipos de

crédito existente. Para ello se deben de realizar actividades previas como: convenios con las

empresas constructoras y bancos, el establecimiento de sistemas de crédito integrales; aunado

con el empleo y la organización de mano de obra especializada.

Una vez que se atienden esas actividades, las instituciones financieras con base en

103

sus sistemas de crédito, destina cierta cantidad de créditos previa evaluación de los solicitantes,

así también se encarga de su tramitación y entrega. Durante estas etapas se debe de contar

con mano de obra capacitada con el fin de agilizar el proceso.

Debido al alto número de estas instituciones la competencia entre ellas se ha incrementado,

lo que hace necesario que cada una establezca mejoras en sus sistemas de crédito con el fin

de ofrecer un mejor servicio a los usuarios. Por otro lado, se requieren implementar estrategias

de mercado incluyendo una fuerte promoción y publicidad del producto (crédito), significando

estos ventajas sobre sus competidores.

E)BIENES INMUEBLES.

5.2.6 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Bienes Inmuebles.

El diamante expresa la estructura que deben presentar las empresas cuyo giro es la

comercialización de bienes inmuebles (terrenos, viviendas, edificios). La realización de esta

actividad hace necesaria la participación de profesionistas especialistas en el ramo tanto

104

en la parte administrativa de la comercialización como en la jurídica.

La actividad inmobiliaria no forma parte del proceso productivo de la vivienda, sino que actúa

una vez que el producto está concluido, en algunos casos provee de los terrenos que serán

destinados a la construcción y en otros, administra viviendas que se encuentran en otras

situaciones (renta, reventa).

El negocio de los bienes raíces va en crecimiento debido a la necesidad existente de

vivienda, por tal motivo los organismos que se dedican a este negocio requieren reestructurar

su organización y forma de administración de los bienes inmuebles. También es importante el

empleo de agencias promotoras y publicistas que se encarguen de formular las estrategias de

mercado que se seguirán con el fin de lograr ventajas sobre sus competidores.

Aunado a esto, los organismos dedicados a los bienes raíces deben asegurar que el bien

inmueble posea valor, esto es mediante la aplicación de servicios plus como la escrituración, el

registro del predio, la situación jurídica y la aseguración del bien inmueble.

5.3 Análisis de las interacciones entre cadenas de valor Los nodos que se consideraron como detonantes, son los más representativos de cada

apartado de la red de valor, por lo que existen relaciones entre ellos. Cada cadena de valor

estructurada con base en estos nodos, presenta puntos que las ligan entre sí. Los actores que

eviten obstáculos y lleven a cabo mejoras en estas relaciones adquirirán ventajas sobre sus

competidores.

Aparentemente dichas interrelaciones se efectúan de manera lineal, es decir de la misma

forma que la red de valor; sin embargo, las actividades correspondientes a los eslabones de

cada cadena de valor originan un comportamiento no necesariamente lineal producto de que las

interrelaciones originan flujos en distintas direcciones. Este comportamiento se presenta en el

siguiente esquema, remarcándose los eslabones que son producen dichas relaciones.

Al ser la vivienda el objeto a estudiar dentro del cluster, el nodo correspondiente a las

constructoras de vivienda se convierte en el punto de convergencia entre las cadenas de

valor de los nodos restantes.

105

Las constructoras de vivienda, reciben por parte de los productores los materiales y

maquinaria necesarios para la edificación de viviendas, asegurándose que tales materiales

posean las cualidades necesarias que permitan la producción de vivienda competitiva. En

ocasiones existen actores mediadores que se encargan de adquirir los materiales y maquinaria

de los productores, para almacenarlos y convertirse en los distribuidores que los harán llegar a

las empresas constructoras.

Dentro de este proceso, las constructoras de vivienda establecen los convenios tanto

con los productores y/o los distribuidores, asegurándose así, que la producción no enfrente

alguna problemática. Para eficientar la relación constructor – proveedor, es necesario que se

reduzcan costos en la producción de materiales, disminuyendo también el costo de la

edificación.

Por otro lado, la aplicación de un correcto proceso constructivo por parte de la empresa

permite, cumplir en tiempo y forma con la entrega del producto. Muchas empresas realizan su

propio proceso constructivo; no obstante, hay constructoras que optan por contar con los

servicios de instancias especializadas, con el fin de elaborar un proyecto ejecutivo que permita

eficientar la producción de la vivienda.

En la mayoría de los casos, la vivienda que se ha construido ya ha sido parcialmente

adquirida, en esta fase actúan todas aquellas instituciones que otorgan créditos a los virtuales

consumidores. Algunas de estas instituciones establecen sistemas de crédito con las

empresas constructoras con el fin de facilitar la adquisición de vivienda.

Una barrera que propicia el mercado informal de vivienda, es que la posibilidad de

adquisición de crédito no se encuentra al alcance de toda la población, es por ello que se

buscan alternativas que permitan por un lado la disminución del mercado informal y por otro,

cumplir con las metas trazadas. La creación de las SOFOLES ha sido la respuesta al problema,

ya que permite ser sujeta a crédito a una parte de la población antes ignorada.

Un elemento vital para la construcción es la adquisición de suelo, siendo este un bien

inmueble lo que lo convierte en un factor limitante o catalizador en la producción de vivienda;

así también, la vivienda se considera como un bien inmobiliario. Por tal motivo, el negocio de

los bienes inmuebles se ubica al principio y al final de la red de valor de la producción de

106

vivienda.

Para todas las cadenas de valor que participan existe un común denominador, este

elemento corresponde a la actividad de mercadotecnia misma que se encarga de establecer las

estrategias de mercado que den a conocer los productos (materiales, viviendas, créditos,

bienes inmuebles). Para cada uno de los nodos es indispensable hacer uso de este tipo de

servicios originando así, mayores beneficios a los que componen la red de valor de la vivienda.

5.4 Detección de proyectos y negocios de valor, economías de escala y sinergias

La construcción de vivienda enfrenta la problemática de los altos índices de

autoconstrucción, la cual genera pérdidas a esta industria; con base en lo anterior se desprende

proyectos y negocios de valor, que buscan una reducción del costo diferencial entre la vivienda

realizada por el sector formal y la autoconstrucción, a partir de iniciativas del gobierno y de las

propias empresas:

1. Gubernamentales:

• Reformas fiscales que permitan hacer una redistribución de los gravámenes

entre los que construyen vivienda, descargando al sector formal y extendiéndolos a los

constructores informales.

• La reducción de los tiempos necesarios para la realización de la vivienda, reduce

el costo financiero y gastos administrativos.

• La coordinación entre la planeación gubernamental y los productores de vivienda

optimiza la aplicación de recursos, de ambas partes, dando como resultado vivienda con

mejores condiciones de disponibilidad de infraestructura y equipamiento.

2. Constructores y Promotores de Vivienda:

• El desarrollo de tecnología obtenida mediante la coordinación de centros de

investigación y proveedores le permita obtener nuevos productos que se

107

instrumenten como insumos en el desarrollo de la vivienda.

• En lo que se refiere a proyectos; las empresas grandes como Geo, Urbi y Ara cuentan

con infraestructura y experiencia que le permite optimizar recursos en sus proyectos;

para el caso de las empresas medianas y pequeñas conviene su agrupación para

obtener niveles de eficacia y eficiencia comparables con las empresas grandes y con

ello incrementar sus niveles de competitividad.

• Aplicar procesos productivos y desarrollar materiales que le permitan ganar

competitividad en el mercado

Esto nos hace notar la importancia de realizar mejoras en la relación Gobierno – Empresas

Constructoras de Vivienda, buscando el beneficio del consumidor. Así también, se debe buscar

incluir de manera más estrecha a los proveedores de los insumos y a las instituciones de

financiamiento.

• La investigación en materiales,

• las innovaciones tecnológicas en maquinaria, y

• la disponibilidad y niveles de capacitación de la mano de obra,

• Las instituciones de nivel superior como son las universidades y tecnológicos realizan

investigaciones que deben ser puestas en medios de información para el conocimiento.

• Empresas constructoras que se propongan reducir costos, ofrecer una mejor calidad y

tiempos de construcción,

• Desarrollo de tecnologías apropiables y apropiadas preferentemente en la

autoconstrucción,

• ampliar cobertura de atención al mercado de vivienda

• centros de investigación y de experimentación.

• aplicación de procesos constructivos innovadores con materiales y maquinaria

• organismos promotores de vivienda

• organismos reguladores de vivienda

• vivienda accesible

• grupos financieros con flexibilidad en programas de crédito hipotecario

• producción de vivienda de bajo costo

108

• participación de grupos productores de vivienda para acaparar el mercado de la

autoconstrucción y construcción irregular

• asesoria en la adquisición e inversión de bienes inmuebles

• integración de programas de administración urbana y bienes inmuebles en los planes de

estudio de las universidades

• formación de vendedores

• estudios de mercado para el desarrollo de vivienda

• Desregulación administrativa

• Proyectos de zonificación secundaria, tendientes a incrementar los efectos

multiplicadores y las economías de escala de la inversión

• Revisión permanente de la normatividad vigente tanto en materia de fraccionamientos

como en materia de construcción.

• Elaboración de materiales con un mayor valor agregado tendiente a sustituir en mayor

medida la importaciones.

• Incrementar la producción y distribución de acero de refuerzo para acaparar todo el

merado nacional

• Fomentar la utilización de pintura nacional que cuenta con la calidad de una pintura de

importación

• Consolidación de empresas productoras de cemento pórtland gris y blanco y concreto

• Desarrollar tecnologías para producir paneles aislados que actualmente se importan

• Fabricación nacional de centros de carga e interruptores de seguridad

• Consolidar el desarrollo de la utilización de panel w nacional

• Producir Ladrillo y recubrimientos en general que se importan

• Incrementar la producción nacional de PTR, Perfil Tubular, placa de acero que se

utilizan en la construcción de una vivienda

• La fabricación de persianas con materiales nacionales igualando a las de calidad

extranjera

5.5 Detección de planes de acción por actores en el cluster

El funcionamiento del cluster depende de que cada uno de sus componentes eficiente

109

la manera en que realiza sus actividades. A pesar de que se han identificado nodos detonantes,

no se resta importancia a los demás componentes por lo que hace es necesario establecer

acciones en dichos elementos. Los planes propuestos se mencionan en la tabla siguiente:

Tabla . Planes de Acción por Actores del Cluster.

NODO ACTOR PLAN

Empresas Constructoras de Vivienda

La distribución desigual de las constructoras en el territorio nacional, el alto número de empresas pequeñas y micro en comparación con las grandes y gigantes hace necesario el holding. Se deben buscar la construcción de vivienda con bajos costos de producción, empleando materiales de alta calidad; lo que origine un producto con las características necesarias para ser competitivo en el mercado nacional e internacional. Adquisición de nuevas reservas territoriales en lugares estratégicos , lo que asegurará la adquisición total de las viviendas construidas.

Productores de Insumos

En la construcción de vivienda existe una fuga de capital por concepto de importaciones de materiales, esto se puede combatir con la aplicación y/o desarrollo de las tecnologías que permitan realizar innovaciones en la construcción de vivienda. Se ha mencionado que el flujo de insumos en el país se lleva a cabo de manera intensa, ya que los productores no se localizan siempre en donde se construye; esto trae como consecuencia gastos (transporte). Por tal motivo, se propone establecer empresas productoras en los lugares considerados como estratégicos, lo que disminuirá los gastos. Dar a conocer productos innovadores, mediante foros itinerantes que promuevan una nueva tecnología de los insumos utilizados en la construcción, buscando un proceso más rápido, eficiente y con materiales de buena calidad.

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

Distribuidores de Insumos

Se plantea la agrupación de productores o de pequeños distribuidores, para formar empresas que satisfagan las necesidades de los constructores.

110

Mano de Obra

La situación actual del personal ocupado presenta deficiencias en su capacitación. Es por ello que se deben buscar los medios que incrementen la calidad de esa mano de obra; estos medios pueden correr a cargo de la misma empresa o por parte de instituciones educativas o gubernamentales.

Ventas

La vivienda como producto final de todo un proceso posee un valor determinado, no obstante se requiere de especialistas que comercialicen el producto, en donde se aplicarán las técnicas de mercadeo eficientes que garanticen la adquisición total de viviendas producidas.

Infraestructura

Las empresa constructora no debe concentrarse en la edificación, es necesario también tomar en cuenta otros aspectos como el emplazamiento y una buena ubicación, lo que facilite la dotación de la infraestructura.

URBANISMO

Equipamiento - Misma idea.

Instituciones Públicas

Se considera importante una reforma a las políticas establecidas por estas instituciones, lo que permitirá hacer más flexible el otorgamiento de créditos.

FINANCIAMIENTO

Instituciones Privadas

La iniciativa de crear las SOFOLES, ha facilitado la adquisición de crédito a aquellos que no les era posible, debido a la normatividad de otras instituciones. Por tal motivo, se deben seguir creando opciones, que permitan a la población adquirir una vivienda, disminuyendo así la construcción de manera informal.

Corredores Urbanos

TRABAJO

Parques Industriales

GOBIERNO Federal

Se requiere una reestructuración de la legislación referente a vivienda, ya que la que rige actualmente presenta limitantes a los actores de la construcción de vivienda. - Creación de un registro de constructoras y promotoras de vivienda, con la aplicación de normas y procesos de certificación que garanticen la producción con calidad.

111

Estatal

La legislación en este nivel, puede irse modificando de forma paralela con la federal, diferenciando aquellos puntos que de acuerdo a las características de cada entidad federativa sean convenientes.

Municipal

La reforma en la normatividad municipal debe regirse con base en lo establecido en la legislación estatal.

5.6 Definición de planes de acción inmediatos

La situación actual de la vivienda, es decir, el no cumplimiento de las metas trazadas por el

Gobierno y por ende, la poca disminución de la demanda de la misma, obedece a los diferentes

obstáculos que el mismo Gobierno crea al mantener políticas obsoletas.

Es por ello que dentro de los planes a efectuarse de forma inmediata se considera la reforma

a la legislación en materia de vivienda (Ley de Vivienda, Ley de Asentamientos Humanos),

desde el nivel federal hasta el municipal. De esta manera, se busca agilizar los distintos trámites

administrativos que deben seguirse durante el proceso de construcción de vivienda.

Otro aspecto a considerar dentro de este apartado es el financiamiento. Es importante

mencionar que tanto las instituciones públicas como privadas, han llevado a cabo

modificaciones en sus políticas de otorgamientos de créditos; no obstante esta actividad sigue

siendo selectiva dejando fuera a un alto número de población, por no cumplir con los requisitos

necesarios.

Esto trae como consecuencia la necesidad de reestructurar los sistemas de crédito para así,

elevar el número de población con posibilidad de contar con un crédito para adquirir vivienda

nueva o mejoramiento; disminuyendo así la autoconstrucción.

5.7 Definición de planes de acción a mediano plazo

Como acciones a realizarse en mediano plazo, se encuentran los propuestos para las

constructoras de vivienda y el urbanismo. Se colocan en este inciso, debido a que es uno

112

de los componentes más complejos en el proceso de construcción de la vivienda, lo que

requiere la aplicación de estos planes de forma simultánea y gradual, en cada una de las fases

que lo comprenden.

Es decir, se debe buscar eficientar la construcción de vivienda altamente competitiva,

mediante la utilización de materiales de alta calidad mismos que deberán ser desarrollados por

la misma empresa; además, es importante elevar el nivel de la mano de obra, todo esto traerá

consigo la reducción de costos en la producción elevando así, las ganancias.

Por último, se considera necesario el holding, con el propósito de elevar el nivel de

competencia obligando así, a que los constructores de vivienda ofrezcan cada vez productos de

mejor calidad y atractivos para el consumidor.

6. RECOMENDACIONES ESPECIFICAS DE POLITICAS

Ante el reto de construir 750,000 viviendas para el año 2006, el gobierno federal se ha

propuesto coordinar los esfuerzos de los distintos actores que intervendrán en esta encomienda

con base en los lineamientos del Programa Sectorial de la Vivienda 2001-2006.

El planteamiento busca consensos e incluir a todos los involucrados, en la construcción, en

el financiamiento, en la creación de reservas territoriales o en la dotación de infraestructura.

6.1 Plan de acción especifico para políticas públicas

En la reestructuración de la legislación concerniente a vivienda, existe la propuesta de

modificación a la Ley Federal de Vivienda (que rige desde 1984) es obsoleta, ya que no

responde a las necesidades actuales en nuestro país. Esta ley vigente (según el Partido

113

Acción Nacional, PAN), ha favorecido el centralismo, pues no existe un incentivo a las

entidades federativas a desarrollar o aplicar una legislación propia, adecuada a las necesidades

de cada estado.

La Ley de Vivienda tendrá que ir de lo general a lo particular, con una solidaridad y el

subsidio entre la federación, los estados y los municipios, para atender las necesidades de cada

uno en sus diferentes niveles gubernamentales, se seguirán creando organismos e instituciones

para vigilar que todas las acciones se desarrollen con eficiencia y transparencia, dando

cumplimiento a las metas en materia de vivienda.

Para tener un control de responsabilidad y seriedad de los constructores y promotores de

vivienda, será necesario que obtengan un registro a nivel nacional; Además de aplicar normas

y procesos de certificación para consolidar el crecimiento del sector con calidad y tecnología.

Una acción importante por realizar es la implementación de programas de capacitación, ya

que actualmente el índice de mano de obra calificada aún es bajo; esto mediante la

implementación de cursos o carreras técnicas en instituciones gubernamentales o privadas,

con horarios adecuados para que el personal pueda tener accesibilidad a esta capacitación.

Las acciones que establece el Estado de México en materia de vivienda son:

• Fomento a la producción,

• Apoyo a promotores privados (función facilitadora)

• Apoyo a organizaciones no gubernamentales

• Apoyo a organismos e instituciones de fomento (Infonavit, Fonhapo, Fovi, etc.)

• Establecer suelo apto para la vivienda

• Contar con reserva territorial

• Fondos de Financiamiento de suelo

• Sociedades de Ahorro

• Promoción del financiamiento para la vivienda (financiamiento y micro-financiamiento)

• Simplificación Administrativa, desgravación y desregulación

114

6.2 Plan de acción especifico para políticas empresariales

Una de las acciones que se establecen a nivel empresarial, es reducir la distribución

desigual de las empresas constructoras y promotoras de vivienda de nivel micro, pequeña,

mediana, macro, grande y gigante que existe en nuestro país y/o que hace necesario el

holding, es decir, conjuntar esfuerzos para que las empresas crezcan y se desarrollen a un

mismo ritmo.

Por otro lado se tiene que establecer la construcción de vivienda con bajos costos de

producción, empleando materiales de alta calidad; que origine un producto con las

características necesarias para ser competitivo en el mercado nacional e internacional; con la

aplicación y/o desarrollo de tecnologías innovadoras para la construcción de vivienda.

6.3 Plan de acción especifico para políticas comerciales

Dar a conocer productos innovadores mediante foros itinerantes que promuevan una nueva

tecnología de los insumos utilizados en la construcción, buscando un proceso más rápido,

eficiente y con materiales de buena calidad; que aceleren la construcción de una vivienda; y

como valor agregado ofrecer asesoria técnica, con el desarrollo de este sistema; aumentará la

cartera de clientes de las empresas.

La alianza entre grandes productores y pequeños distribuidores que satisfagan las

necesidades de los constructores, a sido una buena acción, logrando de esta forma que su

producto llegue hasta las ciudades mas pequeñas, lo cual es una acción que se tendrá que

seguir implementando y de esta forma evitar gastos de transportación cuando no se encuentra

un distribuidor o productor del insumo en el lugar donde se construye.

Por otra parte, en la comercialización de la vivienda se determinan técnicas de mercadeo que

garanticen la venta de las viviendas producidas, para no poner en riesgo nuestra inversión.

115

6.4 Plan de acción especifico para políticas financieras

Se tendrá que seguir reformando y modificando las leyes y esquemas de funcionamiento de

organismos e instituciones que estén encaminados a la creación de vivienda, que permitan

hacer mas ágil y flexible el otorgamiento de créditos.

El Infonavit para desarrollar un mercado eficiente y articulado, establece 14 programas de

acción que se dividen en cuatro ejes estructurales: crecimiento, financiamiento - como

complemento de la capacidad de compra y ahorro de la población - productividad y la

ampliación de suelo con infraestructura y servicios para la vivienda.

El plan de acción correspondiente a las Sofoles es orientar sus recursos a la micro y pequeña

empresa, ya que tienen prohibido conceder préstamos a negocios cuyos fondos sean

superiores a determinadas cantidades, así como facilitar el acceso de financiamientos a un

segmento específico de mercado que de otra manera tendría obstáculos para llevar a cabo sus

proyectos. La incorporación de las sociedades financieras de objeto limitado al sistema

financiero nacional ayuda a reducir el costo financiero de las empresas, así como a solucionar

problemas sectoriales específicos, tales como la escasez de vivienda y a cubrir el nicho de

mercado que representan los créditos al menudeo para el consumo y la mediana y pequeña

empresas que han sido insuficientemente atendidas por el sistema financiero.

6.5 Definición de líneas estratégicas por nodos del cluster

Constructoras de Vivienda; es indispensable que la planeación territorial permita flexibilidad

en densidades y usos del suelo. Por otro lado reducir el tiempo de construcción de una vivienda

a través de tecnología y capacitación de mano de obra, este último rubro implica la certificación

de habilidades y destrezas de los trabajadores de la construcción y con ello alcanzar la

especialización.

Proyecto Ejecutivo; este lo desarrollan muchas veces las empresas productoras de

vivienda, pero existe un gran porcentaje de autoconstrucción, por lo que la estrategia a seguir

dentro de este nodo detonante, desarrollando vivienda a bajos costos de producción empleando

materiales de alta calidad, con un diseño adecuado, y así captar este porcentaje de

116

autoconstrucción, el cual será posible a través de la inversión en el desarrollo en tecnología y

de materiales.

Financiamiento; existen diversos tipos de financiamiento, que a su vez funcionan de

diferente forma, como son las Sociedades de Ahorro (cajas de ahorro) que promueven un

financiamiento o micro financiamiento para la vivienda, que establece el Estado de México

como un Programa Institucional; y las Sofoles que integran de micros y pequeñas empresas,

para otorgar un financiamiento hipotecario, y con ello favorecer la adquisición de vivienda a un

mayor segmento de población.

Bienes Inmobiliarios; La expansión mediante la compra de reservas territoriales por parte

de las empresas constructoras de vivienda, es una de las estrategias que emplean para seguir

creciendo y fortaleciéndose, con la finalidad de dar atención en los diferentes municipios que

conforman la entidad.

Mejorar la capacitación y la capacidad del personal responsable de las ventas con la

finalidad de que se ofrezca a los adquirentes las mejores alternativas tanto técnicas como

financieras y con ello incrementar la confianza en el cliente.

Insumos; las empresas productoras invierten ahora para ganar mañana, para su

crecimiento y expansión que le traerá beneficios competitivos en relación a los productos de

importación que se establezcan en un futuro en nuestro país, así como desarrollar productos

innovadores que permitan una mayor incorporación de valor agregado.

Gubernamental; es necesario establecer organismos que vigilen que las nuevas

propuestas en materia de vivienda se cumplan y se lleven acabo tal cual se plantean. Así como

la redistribución de las obligaciones en los diferentes segmentos de la industria de la

construcción, que implica el desarrollo urbano a través de la infraestructura y los equipamientos.

117

7. ESTUDIOS INTELIGENCIA COMPETITIVA Y POSICIONAMIENTO

El análisis de competitividad de los participantes en la industria de la construcción de

viviendas y del posicionamiento de las mismas es valioso para pronosticar las condiciones

futuras de esta industria, permite valorar las iniciativas probables y de la capacidad para

reaccionar a los cambios que se sucedan. La creación de escenarios y su simulación permite

responder a cuestiones como:

¿ Los proyectos que se promueven por parte de los integrantes del cluster cuentan con una

valoración de su efecto sobre las condiciones futuras de la industria, tomando como referencia

las iniciativas probables y la capacidad para reaccionar a los cambios?

¿ Se valora el efecto y capacidad de respuesta ante los proyectos del cluster y su interacción de

las acciones del Gobierno, de los productores formales de vivienda, de los auto constructores y

de los constructores informales?

¿ Cómo convergen los planes de negocios de los integrantes de la cadena de valor de la

construcción de vivienda, como son los productores y distribuidores de insumos; los

constructores de vivienda; los financiero, comisionistas, publicistas, entre otros?

¿ Quién o quienes están participando en actividades que se identifican como los nodos y que se

constituyen en potenciales detonadores de la industria de construcción de la vivienda.?

¿ Se tiene identificado la posición de la industria de construir viviendas dentro de la industria de

la construcción?

¿ Qué correlación existe entre las tasas de crecimiento (previstas y reales) de la industria de la

construcción y el cluster de la vivienda? ¿ Se tiene previsto, por los participantes del cluster de

vivienda, el disponer de capacidad de respuesta ante los cambios en las tasas de crecimiento

que eviten vacíos en el sector o, en su caso, sobre inversiones que les ocasione perdidas?

118

¿ Existen instrumentos que valoren los efectos de las estrategias que adopten los

participantes de la cadena de valor del cluster de vivienda para que se den repercusiones

favorables en la estructura de la industria de la vivienda? Entre los participantes de la cadena

de valor del cluster se ubican las políticas públicas, empresariales, comerciales y financieras?

La respuesta a estas interrogantes requiere diseñar estrategias para el acopio de datos que al

procesarse conformen información y en la medida que aporte elementos para realizar

pronósticos, pondere las reacciones probables y valore la capacidad de reaccionar ante los

cambios arrojará como resultado un sistema de inteligencia.

Los datos e información puede provenir de distintas fuentes, entre estas se cita las siguientes:

• Publicaciones que analizan la industria de la vivienda y de los participantes en la

cadena de valor

• Estudios de la industria de la vivienda

• Asociaciones profesionales

• Revistas especializadas

• Prensa especializada

• Directorios y datos estadísticos de las empresas

• Documentos de las compañías

• Principales fuentes gubernamentales

• Otras fuentes, como:

o Registros antimonopolio

o Periódicos locales

o Registros fiscales locales

Con frecuencia la información que presenta dificultades su obtención es la relativa a:

• Participantes de la industria de la vivienda

• Las compañías e individuos en negocios conexos de la industria de la vivienda como

son los proveedores, distribuidores, clientes.

• Organizaciones de servicios que tienen contacto con la industria de la vivienda como

son las asociaciones profesionales

• Los observadores de la industria de la vivienda como es la comunidad financiera y

119

las instancias reguladoras de la actividad.

7.1 Análisis de inteligencia sobre los proyectos del cluster En el cluster de la vivienda, los participantes con sus actividades conforman la cadena de valor

que arroja como producto final: la vivienda. Los proyectos que adopten deben tener como base

el diagnóstico y su prospectiva.

En el diagnóstico-prospectiva se interrelaciona las actividades de valor en su funcionamiento

actual y su funcionamiento prospectivo.

En lo referente a producción y distribución de insumos:

• La investigación en materiales, las innovaciones tecnológicas en maquinaria y la

cantidad disponible y niveles de capacitación de la mano de obra, constituyen

información base para establecer proyectos prospectivos.

Las instituciones de nivel superior como son las universidades y tecnológicos realizan

investigaciones que deben ser puestas en medios de información para el conocimiento

de los participantes del cluster; la promoción de acciones de coordinación entre estos

que induzcan la aplicación de innovaciones que constituyan para el constructor formal

de vivienda el reducir costos, el mejor calidad y tiempos de construcción que en conjunto

redunden en una mejor condición para ampliar su cobertura de atención al mercado de

vivienda, en el cual participa atendiendo sólo un 25%; el restante, un 75%, es atendido

por el sector informal, frecuentemente en condiciones de irregularidad con respecto a la

normatividad, condición que evidencia la ausencia y operatividad de un sistema de

inteligencia de competitividad en el cluster de la vivienda.

La producción de insumos como son: los materiales, maquinaria y mano de obra

presenta las siguientes condiciones diagnóstico-prospectiva:

• En materiales se usan los tradicionales que son elaborados en la zona o en el país;

también, viene ampliándose el uso de materiales que constituyen innovaciones y

120

que son elaborados en la zona o en el país; finalmente, los materiales de importación

que combinan innovaciones, diseño y funcionalidad. Los proyectos en producción de

materiales deben combinar la innovación, el diseño y funcionalidad y en ello pueden

contribuir los centros educativos de nivel superior; la aplicación de los recursos debe ser

en función de las perspectivas del comportamiento del mercado de vivienda.

• En maquinaria, se dispone de la producción nacional y de la internacional, el conocer lo

que se ofrece en ambos mercados se facilita ahora con el uso del internet, asimismo, su

adquisición por los tratados comerciales internacionales; esto conlleva a la dependencia

creciente de las actividades productivas del mercado exterior. Las acciones prospectivas

deben instrumentar las investigaciones realizadas en las instituciones de nivel superior,

entre ellas, las de ingeniería mecánica para establecer centros de investigación y de

experimentación.

• En mano de obra tradicionalmente se clasifica en calificada y no calificada; el paradigma

de mano de obra calificada debe de ajustarse al ámbito de competencia, en el que debe

de valuarse en función de que corresponda a los requerimientos para la aplicación de

procesos constructivos innovadores con materiales y maquinaria innovadora, con diseño

y funcionalidad. Las acciones prospectivas deben procurar la valuación de la mano de

obra existente, también la que en el corto y mediano plazo se estima tener; su análisis

para valorar si corresponde a los requerimientos del cluster de vivienda y ,en su caso,

realizar acciones que permitan su ajuste, tanto en cantidad, como en calidad.

En lo referente al sector gubernamental

Se identifica que sus actividades dentro del cluster tienen como objetivo central la promoción de

la vivienda que contribuya a la mejora de los niveles de bienestar de la sociedad y a la vez el

ampliar su base gravable para allegarse recursos fiscales.

En lo referente a la normatividad para la construcción de vivienda se observan cambios, entre

ellos destaca que El código fiscal y el Administrativo vienen a remplazar a la Ley de Hacienda

Estatal y a la Ley de Hacienda Municipal y en algunos aspectos a la Ley de Asentamientos

Humanos; en el análisis de los gravámenes que aplican se observa una disminución en algunos

como es el caso de “por el establecimiento del sistema de agua potable” y “por el

establecimiento del sistema de alcantarillado”. Lo expuesto denota la intencionalidad del sector

gubernamental de incidir favorablemente en la promoción de la vivienda.

121

La regulación de la construcción de vivienda para los constructores formales es suficientemente

explicita, aunque estos representan sólo el 25% del mercado; en contrapartida, para la

regulación del restante 75% se aplican inferencias de la citada normatividad. Esto provoca

vacíos legales que inciden, tanto en los que construyen como en los que aplican la norma,

generando condiciones de irregularidad y de corrupción, respectivamente; los beneficios de

esta condición es para los funcionarios municipales que se traducen en presencia de poder y en

ingresos ilegales a costa de compromisos para el sector gubernamental, principalmente al

municipio, como el de otorgar las obras y servicios a asentamientos humanos no planeados.

Con base en el diagnóstico-prospectiva, el sector gubernamental debe instrumentar acciones

que tengan como propósito el inducir los futuros deseados en materia de vivienda, con

conocimiento de las probables proyectos y capacidad de reaccionar a los cambios por parte de

los integrantes del cluster de vivienda. Para esto se requiere del sistema de inteligencia del

cluster de vivienda que entre sus insumos principales deben ser los escenarios que amplíen la

accesibilidad a la vivienda por un mayor número de pobladores, que disminuya las tendencias

del crecimiento no planeado del asentamiento humano que se traducen en compromisos para

las autoridades municipales, las cuales se han visto rebasados con mucho en su capacidad de

atender estos requerimientos; también, el ajustar la normatividad, tanto para el constructor

formal, para el auto constructor, amplia su base gravable y disminuye la incidencia en la

construcción irregular.

En lo referente al sector financiero

En el financiamiento para la vivienda se venía teniendo la participación del sector

gubernamental y del sector privado; en fechas recientes se observa que el sector

gubernamental cambia su participación, con anterioridad, el sector gubernamental participaba

en el crédito, incidiendo en acciones de respaldo para el adquiriente de vivienda. Ahora, esta

participación se ha visto limitada al otorgamiento de un monto crediticio, sin incidir en

posteriores etapas del proceso de adquisición de la vivienda, dejando a mansalva al adquiriente

de vivienda para verse afectado por manejos financieros inconvenientes, como es el manejo de

tasas de interés, que se disfrazan en un lenguaje técnico-jurídico y que redundan en la fijación

compromisos que se firman sin asesoría ni conocimiento.

Este cambio en la incidencia del sector gubernamental en el financiamiento de la vivienda

122

y la tendencia de los bancos de políticas agiotistas derivan en desconfianza al uso del crédito

para la adquisición de la vivienda, lo cual fortalecerá la tendencia a la auto construcción y a la

construcción irregular. Lo cual contrarrestará los resultados positivos de los proyectos del

constructor formal de vivienda y del sector gubernamental.

El sector financiero privado recibe en condiciones de ventaja para sí, al adquiriente de vivienda

sin aportar al sistema productivo y sin incurrir en riesgos; se asegura un mercado cautivo y que

sus excedentes serán canalizados a una banca que determinará el cause de estos recursos

siendo parte activa de la conducción de la economía.

La inteligencia para los proyectos de sector financiero deben de orientarse a la flexibilización de

la carga financiera para el adquiriente de vivienda, no en el animo de mermar sus ingresos

económicos, sino de incrementarlos mediante la ampliación de la base que recurre al crédito.

Debe ser solidario con el cluster de vivienda, pues en la medida que se amplié la construcción

de vivienda en el esquema formal se generarán beneficios en cascada para los participantes.

En lo que respecta al constructor de vivienda

Se constituye en el detonador del cluster de la vivienda, toma formas como auto construcción,

constructor irregular y constructor formal; la necesidad de inteligencia sobre los proyectos es

diferente para cada uno de los participantes en la construcción de vivienda, lo cual se tipifica de

la forma siguiente:

• El auto constructor realiza su proyecto en un alcance particular, sólo consulta sus

posibilidades técnicas y financieras; no es de su interés el ver por la realización de las

obras de infraestructura y de equipamiento de beneficio común, su interés se limita a las

que le redunden en beneficios. Esperará que le alcance el desarrollo urbano que

promueva el Ayuntamiento; se constituye en factor de presión a su autoridad, para

inducir la realización de las obras que le beneficien, evidentemente con cargo al erario

público.

• El constructor irregular se constituye por aquellos que omiten todo tipo de contribución y

registro, se organiza para la adquisición de terrenos, en los cuales desarrolla la

construcción de viviendas con el objetivo de realizarlas en venta. Incluso, cuentan

123

con su sistema de financiamiento que se establece mediante firma de un contrato en el

que se define un anticipo y pagos conforme se avance en obra. El sistema del

constructor irregular funciona en beneficios para ambas partes: constructor y

adquiriente, dejando al margen al sector público, comisionistas, notarios y al sector

financiero. La contra de este proceso de construcción de vivienda es que se hace acto

de buena fe a la intencionalidad del constructor irregular de vivienda en cuanto al

manejo del recurso económico, a las especificidades técnicas en el proceso constructivo

y a las condiciones de la tenencia de la tierra que resulten; así mismo, se heredan

compromisos de servicios y obras a las autoridades locales.

• El constructor formal de vivienda es parte más normada y representa el cumplimiento de

las expectativas de país que los legisladores desean. Sin embargo, se acepta que el

origen de las leyes son los usos y costumbres y el derecho positivo y por la realidad de

la construcción de vivienda que se vive, se tiene que la normatividad presenta más

correspondencia a un derecho positivo que a los usos y costumbres; esto es porque sólo

1 de cada 4 viviendas se construyen por el sector formal, que son los expertos en hacer

vivienda y que en la lógica debieran ofertar vivienda en las mejores condiciones de

precio, calidad y servicio, lo cual no sucede en la realidad, pues no predomina en el

mercado. El reto para el constructor de vivienda formal, compartido con el sector

gubernamental y el financiero, es el ampliar su cobertura en el mercado en perjuicio de

la participación de la auto construcción y del constructor irregular.

• En la prospectiva del constructor de vivienda deben figurar los proyectos que permitan

ampliar el acceso a un mayor número de adquirientes de vivienda, en la inteligencia de

que hasta ahora su mercado se ha restringido a la población que cuenta con ingresos

altos y relativamente permanentes. También, ocuparse de que el costo que reflejan en la

producción de viviendas redunda en las condiciones que por financiamiento enfrentara

su cliente; también, asumir una actitud solidaria con su cliente en cuanto a las políticas

de crédito del sistema bancario que se traduzcan en instrumentación de acciones que

tiendan a adquiriente de vivienda; finalmente, propugnar por programas de construcción

de viviendas, concertados con el sector gubernamental, que tiendan a ganar mercado en

detrimento de la autoconstrucción y del constructor irregular.

En lo referente a comisiones y publicidad

Estas actividades, por lo general, se vienen realizando por personal que tiene el perfil de

124

vendedores, pero que carece de la calificación necesaria para ofertar un servicio al interesado

en adquirir una vivienda que podría denominarse “asesoría en inversión en bienes inmuebles”

que oriente al candidato a adquirir vivienda en aspectos como:

• Perspectivas de crecimiento urbano de la zona

• Proceso constructivo, diseño y funcionalidad del desarrollo urbano

• Usos y costumbres de la zona

• Condiciones de la venta y perspectivas ante el financiamiento

• Deslinde de compromisos de las partes que inciden en el proceso de adquisición y

adjudicación de la vivienda.

• Perspectivas económicas del país y de la zona que tengan posible incidencia en los

ingresos futuros del candidato a adquirir vivienda.

Se podría argumentar que se da cumplimiento de los aspectos referidos, al dar atención al

candidato a adquirir una vivienda, lo cual sólo evidencia lo limitado de los alcances que se han

establecido. Se requiere revisar los perfiles del personal que realice estas funciones y de igual

manera revisar los alcances que se desean. Estas actividades debieran realizarse por

profesionistas formados en con orientación a la “Administración urbana y de bienes inmuebles”

que por ahora no existe en las universidades e tecnológicos del país, por profesionistas probos

en su honestidad y disposición de servicio y que tengan “agresividad” desde el punto de vista

de la mercadotecnia.

7.2 Análisis de inteligencia sobre los planes de negocios La inteligencia sobre los planes de negocios del cluster de vivienda se aplica dentro de una

visión integral del posicionamiento y perspectivas del cluster dentro de la actividad económica

de la construcción y en general de la economía. Dentro del cluster de valora los impactos, las

posibles reacciones y capacidad de ajuste ante los cambios de lo que constituye la cadena de

valor que involucra las actividades relativas a : actividades preliminares; la producción y

distribución de los insumos; la construcción de la vivienda; la mercadotecnia y ventas y la

consolidación de la vivienda.

El negocio sucede al existir diferencia positiva entre los gastos mas costos con respecto al

volumen de ventas, para ello se requiere tener correspondencia con las expectativas de

crecimiento del cluster, estar posesionado de un buen volumen de segmento del cluster,

125

ser eficiente y eficaz, brindar servicio, precio y calidad.

La ampliación del mercado de vivienda guarda estrecha relación con el crecimiento económico

que afecta al nivel de ingreso de la población, la cual decide comprar vivienda o construir en

función de su disponibilidad de ingreso. Esto constituyen variables exógenas al cluster de

vivienda. Lo que compete a los integrantes del cluster es conservar el volumen del mercado,

procurar la reasignaciones de segmentos, finalmente, instrumentar acciones que procuren que

el mercado se amplié. Otra vertiente, es el cuidar afectaciones al mercado por abusos de

alguno de los integrantes del cluster de vivienda, como es el caso de los bancos privados que

tienen a su cargo el financiamiento de la vivienda, la cual contrarresta la acción de beneficio

social que procura el sector gubernamental y a los esfuerzos de los constructores de vivienda

que se ven restringidos a producir 1 de cada 4 viviendas que se producen en la entidad.

7.3 Definición del posicionamiento de los nodos detonadores Los nodos detonadores de la cadena de valor del cluster de vivienda en el Estado de México

son el conjunto de actividades que competen un tanto a los eslabones subsecuente y

consecuente y que de hacerse mejoras a su funcionamiento redundaría en beneficios para el

cluster.

Los estudios del mercado de vivienda con base a las perspectivas de crecimiento que tienen

considerado en sus planes de desarrollo los municipios, permitiría tener acuerdos entre

constructores de vivienda y las autoridades de los Ayuntamientos que permitan orientar el

crecimiento urbano y tener economías de escala y efectos multiplicadores de la inversión que

redunden en ganar segmentos del mercado.

Los proyectos significan de un 5% a un 10% del costo integrado de la vivienda, esta

erogación no se justifica, desde el punto de vista de que construir vivienda es un quehacer

permanente para los constructores de vivienda, por lo que se debe de tener proyectos prototipo

que estén sistematizados en equipos de cómputo y que sólo requieran ligeros ajustes y algunas

acciones como las pruebas de laboratorio del suelo. La planeación, programación y

presupuestación tenderá a reducir sus tiempos de ejecución pues a la fecha el ciclo

constructor de vivienda se ubica en un rango de 18 a 38 meses, lo cual representa el tener

126

un largo período de inversión que finalmente paga el adquiriente de vivienda vía precio y que

redunda en beneficios para la banca que otorga los créditos.

El gobierno debe revisar la normatividad vigente en materia la construcción de vivienda pues la

vigente cumple las expectativas deseadas en el mercado de vivienda en un 25% que es el

segmento que atiende el constructor formal de vivienda; Así mismo, procurar incentivar que sea

atractiva la opción de recurrir al constructor de vivienda formal porque ofrece precio, servicio y

calidad. Procurar que el que tiene que decidir entre auto construir o adquirir vivienda, elija esta

última opción por serle más conveniente. Se trata de hacer más eficiente y eficaz al sector

formal que construye vivienda y de ningún modo el encarecer la autoconstrucción. En cuanto a

la labor de inspección del cumplimiento de la normatividad, en la auto construcción, y que ante

incumplimientos, en ocasiones, surge la extorsión que favorece los bolsillos de particulares; se

requiere normar de tal manera que los tramites los simplifique el sector gubernamental y no el

servidor público encargado de la inspección. De mantenerse la tramitación actual

caracterizados por ser complicados y onerosos en tiempo y en dinero, persistirá la tendencia a

construir irregularmente. Finalmente, en lo referente al constructor irregular es conveniente una

mayor vigilancia porque constituye un riego de fraude tanto en lo económico, como en el

proceso constructivo, además construir con ventajas de rentabilidad en comparación con los

que dan cumplimiento a la normatividad.

EN PRODUCCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE INSUMOS

La mano de obra ha venido siendo clasificada en calificada y no calificada, tipificación que se

hace, principalmente, tomando como referencia su aplicación en procesos constructivos

tradicionales; para el personal preparado para la aplicación de técnicas de vanguardia se

tipifican como mano de obra especializada, esta en condición de exigir mejores salarios por ser

escasos. El negocio en mano de obra especializada consiste en capacitar un mayor número de

mano de obra para que se le caracterice como especializada, para ello se pueden establecer

acuerdos con instituciones de capacitación para el trabajo, los cuales deben recibir apoyo

gubernamental y privado.

Los materiales que constituyen parte de los insumos en la construcción de viviendas se

pueden agrupar por su origen en nacionales y de importación; en cuanto a proceso constructivo

en: tradicionales y de tecnología innovadora. En cuanto a la producción de materiales

127

para la construcción, los negocios deben orientarse a producir productos que hasta la fecha se

vienen importando y en producir aquellos materiales que correspondan a procesos

constructivos innovadores; para esto se puede apoyarse en instituciones de investigación, entre

ellos las educativas, en los que se realiza la investigación de materiales, diseño de materiales,

incluso investigación sobre procesos constructivos.

En la distribución de los materiales para la construcción de viviendas se tiene la

comercialización de materiales nacionales y de importados; en cuanto a los nacionales, la

competencia se hace en busca de ampliar su segmento, lo cual implica obtener beneficios

mermando los segmentos de otros, lo cual es legítimo y benéfico para el cluster, pues aumenta

la eficiencia y eficacia de todos los que desean permanecer en actividad. En cuanto a productos

importados, los distribuidores de productos nacionales enfrentan la circunstancia de competir

bajo las condiciones del Tratado de Libre Comercio y un peso, que se dice, que esta

sobrevaluado con respecto al dólar. Los negocios en la distribución de materiales para la

construcción de viviendas deben ser con base en ampliar los horizontes, procurando las

sinergias con productos locales que les permita mantener su competitividad con respecto a los

productos importados, porque los importados al desplazar a los nacionales tenderán a modificar

su actual tendencia a aplicar “precio sombra” en contra de los productos nacionales y se

perderá la ventaja que tiene la competencia y que afectará al mercado de la vivienda.

La maquinaria y equipo en la construcción de viviendas se aplica en la preparación del

terreno, excavaciones y en preparar el concreto, acarreo de materiales, acarreo de material de

relleno y para la limpieza de obra. El disponer de la maquinaria y equipo propia implica una

inversión significativa y con frecuencia se cae en tiempos muertos en su uso, lo cual guarda

estrecha relación con el volumen de obra y con el programa de obra, por lo que se recurre al

arrendamiento de maquinaria y equipo. En este aspecto se requiere realizar estudios que

determinen la conveniencia de rentar o de adquirirla. Los negocios en maquinaria y equipo

consiste en optimizar su acopio, su aplicación que minimice costos y que no afecte en retrasos

al programa de obra. Si en los estudios se determina la conveniencia de renta de maquinaria,

entonces establecer mecanismos de gestión y concertación que aprovechen las economías de

escala y las sinergias entre las empresas constructoras con los distribuidores de maquinaria y

equipo. De manera similar se tendrá oportunidad de negocio cuando el estudio determine la

conveniencia de adquirir la maquinaria y equipo.

128

En relación a la infraestructura.- Los desarrollos habitacionales se benefician de la

infraestructura que existente en su entorno, lo cual le genera plusvalía. La coordinación de las

obras y servicios que realiza el sector gubernamental con la construcción de viviendas

provocando sinergias, efectos multiplicadores y economías de escala. El negocio en la

construcción de viviendas, en relación a la infraestructura, consiste en establecer acuerdos

entre el sector gubernamental y los constructores de vivienda que redunden en mutuos

beneficios y por ende a la sociedad.

En relación al equipamiento.- Los equipamientos que están a cargo de los desarrolladores de

conjuntos habitacionales generan plusvalía y elevan los niveles de bienestar; así mismo, le

ahorran al sector gubernamental el invertir en esos equipamientos. La contraparte es que

figuran en el costo de la vivienda que finalmente para el adquiriente de vivienda, el cual hace

uso del crédito que termina pagándose al sistema financiero en aproximadamente tres veces su

valor. Esta condición deriva en un alto costo de oportunidad, desde el punto de vista

económico; esto es porque los adquirientes de vivienda, que por lo general es la población de

mejores niveles de ingreso, terminan siendo deudores del sistema financiero, que significa una

sangría de sus excedentes de ingresos en beneficio del sistema financiero y que bien podrían

ser inyecciones a la economía en general y que podrían derivarse en ahorro o inversión. La

oportunidad de negocio para el sector gubernamental estriba en procurar alternativas para dotar

del equipamiento a los conjuntos habitacionales, de tal manera que permitan reducir los costos

que estos significan y así incrementar la competitividad del constructor de vivienda formal. Hay

que recordar que el actual esquema normativo para el constructor de vivienda formal le ha

permitido tener el 25% del mercado de vivienda y que el restante 75% le viene incrementado

sus compromisos del sector gubernamental, no sólo en equipamiento, sino en infraestructura,

además de provocar la proliferación de asentamientos humanos no planeados. El negocio para

el constructor de vivienda consiste en incrementar su segmento que tiene asignado en el

mercado de vivienda.

En relación al financiamiento.- Proviene tanto del sector gubernamental, como de la banca

privada; los propósitos de cada uno son diferentes. El primero, procura activar la economía,

ampliar la cantidad de población que tiene acceso a la vivienda; el segundo, procura el lucro a

través de otorgar créditos a tasas altas y paga bajas tasas de interés a los clientes de quienes

recibe depósitos.

129

Esta condición perjudica al mercado de vivienda, sobre todo con las experiencias recientes que

sucedieron a partir del “error de diciembre de 1994” en donde se dieron instrumentaciones

como los “UDIS” y que generaron pánico entre los deudores de la banca privada por haber

instrumentado en su adquisición de vivienda los créditos bancarios. La actual estabilidad

inflacionaria, la paridad cambiaria Peso – Dólar, y el discurso político que afirma que la

economía esta por repuntar; pero, desafortunadamente no se procura explicar el porque de

estas condiciones económicas, las cuales son propias de una economía con crecimiento

sustentable.

De no atenderse estas circunstancias financieras, el mercado de vivienda, con el transcurso del

tiempo, acentúa sus repercusiones negativas al mercado de vivienda; estableciéndose las crisis

cíclicas, en donde el sector gubernamental instrumenta políticas que reactiven el mercado, los

productores y distribuidores de insumos y el constructor de vivienda van a la zaga de los

procesos hacia la crisis y los procesos hacia la recuperación, sufriendo las consecuentes

pérdidas.

Se requiere aminorar la magnitud de endeudamiento con la banca privada, al cual se incurre al

adquirir una vivienda, esto podría ser aminorar los costos de la vivienda y con programas de

venta que como resultado el menor compromiso por endeudamiento. Estas acciones

contribuirían a que la población identifique que el constructor de vivienda trabaja en el beneficio

de sus compradores y no como se interpreta es el pasaporte para ser deudor “cautivo” de la

banca. Lo anterior, significa el cuidar el mercado de vivienda, tanto en el corto plazo, como en el

largo plazo; además de que haría factible el ganar segmentos del mercado de vivienda.

Proceso constructivo.- El desarrollo de tecnologías innovadoras, tanto en proyectos,

materiales y mano de obra especializada, acuerdos de desarrollo urbano con los H.

Ayuntamientos y la reducción del ciclo constructivo permitiría centrar la atención del constructor

en la administración del proceso constructivo reduciendo tiempos perdidos e incrementar su

eficiencia y eficacia, y por ende, reducir los gastos financieros y de operación.

Gastos administrativos .- Constituye las actividades de apoyo de las actividades primarias

(proceso constructivo ), también, representa a la mano de obra indirecta.; por lo general, estos

gastos en su mayor proporción, son los fijos, es decir, son gastos que la empresa eroga,

130

independientemente del nivel de obra que realice.

7.4 Definición del posicionamiento del cluster El cluster de vivienda en el Estado de México es parte integrante de la rama económica de la

construcción; Dentro de la industria de la construcción constituye una actividad empresarial con

mayor dinamismo. El resto de las actividades de la construcción que tienen significación son:

las obras que realiza el gobierno del Estado y los municipios.

En lo que compete a la construcción de vivienda, el sector formal atiende sólo un 25%, el resto

lo atiende la auto construcción y la construcción irregular. Al respecto, se puede tener por

hipótesis el hecho de que esta porción del mercado que atiende el constructor formal

corresponde a la población de más altos ingresos; Esta hipótesis puede corroborarse con

técnicas de mercadeo y aplicación de análisis matemático, entre ellos, las variaciones

estacionales, regresión y correlación. Las políticas de ampliación de su segmento del mercado

debe apoyarse en los resultados de la valoración de la hipótesis citada, atendiendo a los niveles

de ingreso de la población a quien van dirigidos los desarrollos habitacionales. El proyecto de

inversión en nuevos desarrollos habitacionales deben ser evaluados incluyendo los aspectos

técnicos, financieros, administrativos y económicos. Este último, frecuentemente se margina,

ocasionando que se opere supeditados a los cambios económicos y sin posibilidades de

realizar cambios o ajustes que podrían significar la permanencia en el mercado, tener un alto

costo de oportunidad, pérdidas significativas, incluso la incapacidad de pagos.

La valuación económica de la actividad de la construcción de la entidad y , por ende, la del

cluster de vivienda versaría sobre las perspectivas de la inflación, perspectivas cambiarias

peso-dólar, perspectivas de niveles de empleo y de ingreso, lo cual permitiría disponer de

información con oportunidad que permita disponer del escenario sobre el que se desarrollarán

los proyecto de inversión y actuar con oportunidad.

7.5 Análisis de inteligencia sobre políticas públicas

En el mercado de vivienda, el sector público ha venido interactuando entre: los productores de

vivienda – instituciones de crédito – adquiriente de vivienda. Incide a través de sus planes

131

de desarrollo, el marco jurídico y su política de financiamiento; este último, se instrumenta a

través de instituciones que promueven programas de apoyo en la gestión de adquirir la

vivienda. El aspecto básico de este apoyo lo constituye el crédito y adicionalmente, se venía

realizando acciones de intermediación en los mecanismos de pago. En ultimas fechas se

observa un cambio en su política, ahora las instituciones se limitan en apoyar para la obtención

del crédito y se mantiene al margen de los compromisos subsecuentes del adquiriente de

vivienda que se estipule en el contrato, formas de pago, variación de las tasas de interés.

Lo anterior, implica que el adquiriente de vivienda queda en manos de las disposiciones de los

constructores de vivienda, de los comisionistas, de los bancos. El proceso de adquisición de

vivienda tiene sus recovecos que no son fáciles de entender por el común de las personas, los

cuales requieren de asesoría que le aclare aspectos técnicos de construcción, financieros,

jurídicos, entre otros, por lo que el adquiriente es campo fértil para el abuso o manejo

discriminatorio.

El sector público abandona la política proteccionista que venía realizando dentro del mercado

de vivienda, limitándose a ser promotor de crédito.

Ahora queda supeditado a los vaivenes de la política de los bancos en cuanto a créditos,

además, a los cambios bruscos que tenga la economía.

Lo anterior se resume en que el sector público promueve el endeudamiento de su población en

aras de adquirir una vivienda. Omitiendo compromisos como: 1) mejorar las condiciones que

permitan incrementar la competitividad del productor formal de vivienda, vía costo o

características de diseño, calidad y servicio; 2) Vigilar y asegurar que las condiciones de

endeudamiento no se vuelvan sangrías para el adquiriente y , en general, para la economía; 3)

Garantizar que las perspectivas de la economía sean acordes a los programas de

endeudamiento que traza con sus programas de promoción de la vivienda a través de la otorgar

créditos; 4) su política de exigir al constructor de vivienda los equipamientos, donaciones,

infraestructura y pago de impuestos y derechos es la idónea para un mercado de vivienda con

mejores niveles de ingresos, de ninguna manera para las condiciones que presenta el mercado

nacional y local; con esta política ha condenado al constructor de vivienda a restringir su

mercado a un segmento mínimo y al adquiriente de vivienda, al endeudamiento.

132

La inteligencia sobre las políticas públicas estriba en conocer hacia donde se conduce al

mercado de la vivienda, conocer la posibilidades de reacción de los integrantes del mercado y

su capacidad de realizar ajustes de respuesta ante los cambios. Esta inteligencia debe

derivarse de estudios macroeconómicos que valore aspectos de crecimiento de la economía en

el corto, mediano y largo plazo, sobre todo por ser la vivienda una actividad que en construcción

implica un período de 18 a 38 meses y en su pago por el adquiriente va hasta 30 años. El

sector público debe conocer escenarios potenciales de importación y exportación de

tecnologías, de materiales, de procesos constructivos; también, tipo de cambio peso – dólar,

tasas de interés, crecimiento esperado de la economía, niveles de empleo y niveles de ingreso,

entre otros. Para esto una herramienta básica son los estudios econométricos del general de la

economía y del sector constructivo.

7.6 Análisis de inteligencia sobre políticas empresariales

Los empresarios integrantes del cluster de vivienda, en los que destacan: los centros de

investigación; los productores y distribuidores de insumos; los constructores de vivienda formal;

los comisionistas y instituciones bancarias en la procuración de sus respectivos objetivos de

lucro han incidido en el mercado de vivienda ubicando al producto- vivienda como un objeto

caro que no le es accesible al mayor número de población. Se explica esta condición porque

sus actividades versan sobre la operación de la oferta y demanda, bajo condiciones de

competitividad en que la vivienda es escasa, tiene un gran déficit acumulado, incluso presenta

signos de creciente demanda; También, con un amplio margen para endeudar a sus clientes,

bajo los auspicios de un sector público.

La inteligencia sobre las políticas empresariales estriba en que decida sobre el futuro mercado

de vivienda que quiere: ¿ Qué decida sí quiere ampliar su segmento de mercado que atiende

como constructor formal, el cual es actualmente de sólo el 25% ? ¿ Qué decida si desea

mantenerse en el mercado de vivienda en las condiciones actuales o incluso sufrir una posible

reducción en su participación?

Se observa una fuerte dependencia de los empresarios constructores con respecto a las

políticas gubernamentales, lo que equivale a que la sinergia de la actividad de la

133

construcción es mínima.

Apremia que el constructor de vivienda formal identifique las entropías que enfrenta a lo largo

de la cadena productiva, sobre todo, la incidencia del recurso crediticio y la política del sector

público en el mercado de vivienda, que valore las tendencias que viene presentando en su

participación en el mercado y mediante modelos formule escenarios futuros que le permitan

prever con anticipación las acciones a realizar para estar acorde a la demanda de vivienda.

7.7 Análisis de inteligencia sobre políticas comerciales

En el cluster de vivienda, las actividades de comercialización que destacan son las que realiza

el productor-distribuidor de insumos y las del comisionista que realiza la venta de las viviendas.

El constructor de vivienda se interrelaciona en ambas actividades, con los primeros como

comprador y con los segundos, cediendo el desarrollo habitacional al comisionistas.

El productor de insumos y materiales centra su interés en realizar volúmenes de venta, para

ello procura disponer de una extensa red de distribuidores; La competitividad se venía

realizando con base en ofrecer precio calidad y servicio a los constructores de vivienda, a la

fecha, las diferencias se han vuelto mínimas, por lo que ahora la competitividad tiende ha

centrarse en procurar el mayor número de distribuidores que le permitan un mayor grado de

ubicuidad para estar lo más cerca posible de donde se construya vivienda. Algunos productores

se han dado cuenta que lo que les puede favorecer en incrementar su segmento de mercado es

el ofertar una “imagen” , como es el caso de “Construrama”, esto se explica porque su curva de

demanda por precio y calidad se considera inelástica; lo que si puede ser un factor

determinante para la decisión de compra sería la imagen y las mejoras en el servicio; lo cual

determina la posible reorientación en las estrategias de competitividad. Otro aspecto que los

productores y distribuidores deben adoptar como estrategia para expandir su segmento de

mercado es el diseño, calidad de otros productos que procuren ganar terreno a la creciente

importación, como es el caso de losetas, principalmente españolas e italianas.

En el caso de los comisionistas, su interés se centra en realizar la venta de viviendas

que más le reditúen beneficios económicos, por lo que optará en discriminar los desarrollos

habitacionales y los tipos de vivienda que no correspondan a este interés. El riesgo esta en

134

que opte por inducir al potencial adquiriente de vivienda hacia tipos de vivienda que no

correspondan a su capacidad de solvencia económica y que no proporcione la suficiente y

necesaria asesoría. Los beneficios que obtiene el comisionista al promocionar viviendas es lo

suficientemente bien remunerado como para que el constructor de vivienda establezca

lineamientos a los que se apegue el comisionista y que conlleven a preservar y promocionar el

mercado de vivienda.

El constructor formal de vivienda es el que realiza la actividad que crea el objeto de

comercialización, que es la vivienda; también es el que arriesga su capital por que debe ser el

promotor de que la comercialización, se oriente a la conservación y expansión del mercado de

vivienda, para ello puede instrumentar su capacidad de negociación, tanto con los productores y

distribuidores de insumos, como con los comisionistas.

La inteligencia en la comercialización interesa tanto productores y distribuidores de

insumos, comisionistas, como a constructores de vivienda, sobre todo a estos últimos, los

cuales tienen una menor rapidez en realizar ajustes ante los cambios en el mercado, por lo que

debe disponer de información sobre las acciones que vienen realizando los primeros y valorar

su incidencia en el mercado de vivienda; también disponer de escenarios de las perspectivas

económicas de la región. Para esto debe de instrumentar toda su capacidad de negociación

posible por ser el más afectado ante los cambios no previstos.

7.8 Análisis de inteligencia sobre políticas financieras

Las ventajas del mercado aparecen cuando opera la competencia y se presentan puntos

de equilibrio entre la oferta y demanda. Ante reacciones y ajustes de los oferentes o de los

demandantes da suceden cambios y ajustes en el mercado.

Al respecto, el mercado de la vivienda tiene la circunstancia de que existe un déficit

acumulado de vivienda, incluso con tendencias constantes de crecimiento. Esta condición se

acepta como una situación normal y que es paralela a la distribución del ingreso; se acepta que

la población que tiene mejor nivel de ingreso es la que tendrá acceso a los desarrollos

habitacionales; también, se acepta que la población de menores ingresos sea la que tendrá que

recurrir a la autoconstrucción y a la construcción irregular.

135

La aceptación de estos paradigmas implica aceptar que se preserve esta condición

dada, no se observa un cambio de actitudes que conlleven a impulsar acciones de cambio por

parte de las instancias gubernamentales, ni de los mismos productores de vivienda, ni mucho

menos de los que participan con sus actividades de índole financiera. La condición actual le es

favorable para los que ya tienen asignado su segmento en la cadena de valor del cluster de

vivienda, los cuales han logrado aspectos como especialización, incremento en sus capitales,

diversificación de sus actividades lo cual les da una ventaja competitiva con respecto a los que

deseen ingresar al mercado de vivienda constituyéndose en barreras para el ingreso de nuevos

competidores.

La política financiera en el cluster de vivienda se ve inmersa en las condiciones de

mercado señaladas, en su determinación tiene el sector gubernamental un papel preponderante

como instancia normativa, reguladora y promotora; para ello instrumenta acciones que toman

forma de organismos de financiamiento de crédito hipotecario como el Infonavit, Fonhapo, Fovi

y Fovissste. En estos organismos se establecen los destinos del crédito y los montos a

financiar, las mensualidades, los intereses y las comisiones y gastos. Como instrumentos que

activen estos organismos se crean programas como es el caso del Programa Extraordinario de

Crédito para Vivienda a los Trabajadores del Estado y cooperación con la Sociedad Hipotecaria

Federal (SHF) y con las instituciones financieras, como las Sociedades Financieras de Objeto

Limitado (SOFOLES).

Los resultados esperados de esta política financiera no representan cambios

estructurales en el mercado de vivienda, sólo significan incrementos en el volumen de crédito

disponible para los adquirientes de vivienda; de ninguna manera vienen a cambiar los

segmentos del mercado asignado que tienen los productores de vivienda como son: los auto

constructores, constructor irregular y el constructor formal de vivienda.

Las políticas de inteligencia financiera son aquellas que induzcan cambios

fundamentales en el mercado de vivienda que tiendan a favorecer la asignación de segmentos

del mercado a favor del incremento de viviendas que eleven el nivel de bienestar de un mayor

número de población, que contribuyan al ordenamiento de los asentamientos humanos y que

impulsen a la economía a través de la creación de empleos, impulso a las actividades

económicas y el fortalecimiento de los sectores productivos, sobre todo, que permitan que el

sector formal constructor de vivienda incremente su segmento de participación en el

136

mercado por ser el que reúne las condiciones de ser especialista y de ser quien en su actividad

presenta un mayor efecto multiplicador de su inversión, en contraparte, contra toda lógica es la

que representa la opción más cara para adquirir vivienda.

Se requiere que este aspecto negativo del constructor formal de vivienda cambie

reduciendo el conjunto de costos que justifica en la producción de vivienda, algunos como el

proyecto, costo del terreno, gastos y comisiones, los cuales pueden tener vicios ocultos de

índole contable; también, revisar la incidencia del sector gubernamental que cobra impuestos

sobre impuestos, para lo cual se propone que cobre impuestos que tomen como base el gravar

el consumo o la producción que puede tomar forma en el Impuesto Sobre la Renta o el

Impuesto al Valor Agregado.

Esto incidiría de manera más efectiva en cambios estructurales en el mercado de

vivienda a favor de incrementos en la demanda de vivienda formal y favorecería la operación

del sistema crediticio sin necesidad de incurrir en programas que se constituyen en paliativos y

que sus beneficios terminan siendo a favor de los encasillados en el mercado.

7.9 Validación empresarios y gobierno estatal

7.10 Plan de acción inmediato y mediano plazo para políticas

Existen planes de acción que se pueden llevar acabo de una forma inmediata, y otros se

plantearan a un mediano plazo, el desarrollo del plan de acción se puede llevar más tiempo, ya

que se busca incluir a todos los actores involucrados que hacen posible la construcción de una

vivienda.

Dentro de los planes de acción inmediato tendremos que:

• Registro de cada uno de los constructores y promotores de vivienda a nivel Nacional,

teniendo así un control de seriedad y responsabilidad.

• Aplicación de Normas y Procesos de Certificación, para obtener niveles de calidad más

altos.

• Programas de capacitación e implementación de cursos o carreras técnicas, para

137

contar con mano de obra calificada.

• Para el Estado de México es necesario atender de forma inmediata el fomento a la

producción de vivienda, promoción del financiamiento para la vivienda, así como la

simplificación administrativa, desgravación y desregulación.

• Dentro de las políticas empresariales, las empresas constructoras emplearán un plan de

acción inmediato en busca de su expansión, crecimiento y desarrollo. Así como

desarrollar vivienda a bajos costos de producción, empleando materiales de alta calidad.

• El plan de acción inmediato para las políticas comerciales, las productoras de insumos,

tendrán que dar a conocer su producto mediante foros que les permita promocionar,

promover y vender. Y a su vez ofrecer asesoria técnica del empleo de sus productos.

• Las SOFOLES son importantes para el desarrollo del plan de acción de las políticas

financieras y es necesario que se integre un mayor número de micro y pequeñas

empresas de un segmento especifico de mercado.

Los planes de acción a mediano plazo serán:

• Por parte de las políticas públicas; La Modificación a la Ley Federal de Vivienda, como

parte de la reestructuración de la legislación de vivienda, que se adecue a las

necesidades de cada Estado.

• Dentro de las políticas empresariales la aplicación y/o desarrollo de tecnologías

innovadoras para la construcción de vivienda llevara un poco de mas tiempo en

emplearse.

• La alianza entre grandes productores y pequeños distribuidores, a tenido éxito, por lo

que es un plan de acción a mediano plazo dentro de las políticas comerciales, que se

tendrá que seguir empleando, para ser mas competitivos a nivel internacional .

• Por lo respecta a las políticas financieras, es necesario reformar y modificar esquemas

de funcionamiento de organismos e instituciones de otorgamiento de créditos

hipotecarios.

7.11 Plan de acción inmediato y mediano plazo para proyectos

En los planes de acción para proyectos también se establecen plazos para estudiar los tiempos

de ejecución, y así identificar los proyectos que son necesarios realizar de forma

138

inmediata y a mediano plazo.

Los planes de acción inmediatos para proyectos serán los siguientes:

• Dentro de los proyectos gubernamentales, el crear organismos promotores y

reguladores de vivienda, para tener una vivienda más accesible, como lo establece el

gobierno del Estado de México.

• Por parte de los organismos encargados a la revisión de la normatividad vigente en

materia de fraccionamientos y construcción, esta revisión tendrá qué realizarse de forma

permanente.

• Un plan de acción inmediato para proyectos, a nivel gubernamental y empresarial, será

establecer proyectos de capacitación de mano de obra, mediante el establecimiento de

instituciones de capacitación, públicas o privadas.

• Incrementar más centros de investigación y experimentación de nuevas tecnologías en

materia de construcción de vivienda, a nivel empresarial.

• Establecer empresas que ofrezcan asesoria en la adquisición e inversión de un bien

inmueble (vivienda), así como un estudio de mercado para el desarrollo de vivienda.

• En los proyectos a nivel financiero, es necesario echar andar grupos financieros con

flexibilidad en programas de crédito hipotecario, como hasta ahora han funcionado las

SOFOLES.

Por otro lado los planes de acción para proyectos a mediano plazo:

• En materia de políticas empresariales, la investigación sobre materiales innovadores con

la utilización de nuevas tecnologías.

• Un proyecto que se puede realizar a mediano plazo dentro de las empresas

constructoras de vivienda, será el reducir costos, ofreciendo una mejor calidad y tiempos

de construcción en una vivienda.

• Los insumos que se ocupan en la construcción de una vivienda, muchas veces son de

origen extranjero, por lo que un plan de acción a mediano plazo, por parte de las

empresas productoras de vivienda será establecer estrategias de producción de los

insumos que se importan, y así impulsar el mercado nacional.

139

7.12 Plan para institucionalizar el cluster a través de revisiones con empresarios líderes

7.13 Análisis y conclusiones ETAPA 3 CONSTRUCCION PARA LA COALICION PARA EL CAMBIO

8 MEDIDAS DE EVALUACIÓN

La evaluación implica asignar un valor, tradicionalmente al aplicarse se miden

cuestiones relativas a la eficacia, quedando al margen las mediciones de eficiencia. Uno de los

problemas centrales para realizar mediciones de eficiencia es la carencia de parámetros que

permitan realizar cotejos sobre el desempeño.

Entre los aspectos mensurables se identifican variables como: el tiempo, el costo,

porción del segmento, calidad, la actividad de construcción de vivienda en el marco de la

actividad económica.

8.1 Estudio de medidas de competitividad por nodo detonante En el cluster de vivienda se identifican los nodos detonantes: el proyecto ejecutivo, el

financiamiento, la actividad de construcción de vivienda y la actividad relativa a los bienes

raíces.

El proyecto ejecutivo

El estudio de mercado, el proyecto ejecutivo y la gestión gubernamental representan

aplicación de tiempo, aplicación de recursos y los resultados son trascendentes durante el ciclo

de construcción y redunda en la aplicación de los recursos.

Las empresas constructoras han acumulado experiencia que les permite elaborar

140

proyectos ejecutivos que tiendan a ser día a día mejores y que optimicen el proceso

constructivo, el programa de obra y el presupuesto; las medidas competitividad surgen al

realizar el análisis comparativo entre los que tienen asignado un segmento del mercado de

vivienda.

El sector formal que construye viviendas compite con los que construyen por auto construcción

y los constructores irregulares; los resultados de la comparación deben interpretarse en

términos de ventajas comparativas para competir por el mercado; también, valorar su

significación comparativa en cuanto a economías de tiempo, en costos y en mejoras en la

calidad de la vivienda que se construye. El resultado de estas comparativas constituyen los

parámetros que indicarán la oportunidad de incrementar el segmento asignado que se tiene en

el mercado de vivienda.

Una aplicación de lo expuesto lo constituye el proyecto ejecutivo y que tiene un costo

significativo dentro del ejercicio de aplicación de recursos que se registra por el constructor

formal de vivienda; contablemente y normativamente se justifica esta aplicación, pero se

considera que tras años de experiencia este costo debiera tender a ser cero, lo cual le reduciría

el precio al que puede ofrecer las viviendas que ofrece en venta y ganaría una ventaja

comparativa con respecto a los demás que constituyen la actividad de construcción de vivienda.

El financiamiento

El uso del crédito se hace tanto para el empresario que realiza la construcción de viviendas,

como por parte del adquiriente. En lo que se refiere al empresario, sabe que su ciclo como

constructor se ubica en un período que va de 18 a 38 meses, durante los cuales el capital se

aplicará; por lo general, se valora el capital necesario y para disponer de éste se conjunta el

capital propio con financiamiento bancario; este financiamiento se reconoce dentro de sus

presupuestos como un gasto por financiamiento que se integra al costo al que se venderá la

vivienda, lo que implica elevación del costo. En lo que corresponde a el adquiriente de vivienda,

también recurre al crédito, lo cual a su vez vuelve a significar una elevación del costo de la

vivienda.

El costo de la vivienda se eleva por el financiamiento, tanto por el que hace uso el constructor

como el adquiriente. Urge que se realicen estudios comparativos con los que realizan

construcción de vivienda como la autoconstrucción y el constructor irregular que permita

141

ubicar la significación del financiamiento; del resultado de este estudio comparativo se podrá

valorar el porque el sector formal que construye vivienda sólo dispone de un segmento del

mercado del orden del 25%.

La instrumentación de medidas que valoren el impacto del financiamiento en la construcción de

viviendas por el sector formal contrastadas con el impacto financiero en el resto de los

constructores de vivienda permitiría establecer escenarios tendientes a ganar segmentos del

mercado.

La construcción de la vivienda

El sector formal que construye vivienda tiene ventaja por sobre los restantes que construyen

vivienda; esta es mayor con respecto al que realiza la autoconstrucción y un tanto menor por

sobre el constructor irregular.

En la autoconstrucción de vivienda se presenta un mayor costo que en la construcción de

vivienda que realiza el sector formal, porque se compra material a mayor costo, se presentan

problemas con la eficiencia de la mano de obra, problemas en la administración de la obra,

desperdicio de materiales y cambios en proceso constructivo. El constructor irregular logra

condiciones mejores que el que autoconstruye, pero sin llegar a la eficiencia que logra el

constructor formal.

El nodo detonante de la construcción de vivienda debe ser el centro de atención para lograr

aprovechar sus ventajas comparativas con respecto a los demás que realizan la

autoconstrucción y ganar segmentos del mercado de vivienda.

Detonar este nodo debe tener en perspectiva un escenario en el cual el constructor formal de

vivienda aproveche su capacidad técnica, su eficiencia en procesos constructivo, la aplicación

de una óptima planeación de obra que redunda en una eficienta programación y

presupuestación; de tal manera que quien desee una vivienda piense en los expertos en

construir que le ofrezcan calidad, servicio y precio.

Bienes raíces

142

La construcción de vivienda guarda una estrecha relación con el suelo, por ello es necesario

analizar como elementos integrantes del suelo los siguientes aspectos: tenencia, ubicación con

respecto a las políticas de desarrollo urbano, dotación de infraestructura y equipamiento y

finalmente, su comercialización como parte de un desarrollo habitacional.

Entre las primeras actividades del constructor formal de vivienda es disponer de un suelo que

no tenga problemas por el tipo de tenencia y que se autorice para el uso habitacional y al que

debe de dotar de equipamiento, Además, de introducir la infraestructura necesaria para el

desarrollo habitacional. Este esquema es el más idóneo para impulsar el adecuado crecimiento

de los asentamientos humanos; el inconveniente es que grava los costos, impacta en los

tiempos necesarios y encarece la vivienda, por lo que le resta competitividad al constructor

formal de vivienda.

A lo anterior, se debe de agregar el costo que implica la promoción de venta de las viviendas

que incluye a los comisionistas y publicistas, que vienen a sumarse al precio de debe pagar el

adquiriente de vivienda.

El mercado de la vivienda es noble, tanto que soporta el conjunto de erogaciones y gastos

referidos, permite que los constructores formales de vivienda obtengas utilidades con las

condiciones de mercado actuales. Esto se explica en parte por el gran déficit de vivienda que

existe y los incrementos constantes en la demanda y los programas gubernamentales que

impulsan el uso del crédito para adquirir una vivienda.

Que la actividad de construcción de vivienda sea lucrativa, no es indicador de que sea eficaz o

de que sea eficiente; más bien, su operación guarda similitudes con lo que se podría interpretar

que el demandante de vivienda se encuentra en un “mercado cautivo” y que en busca de precio

recurre como salida a la autoconstrucción y al constructor irregular. Un indicador de esta

condición es el hecho que el segmento que es atendido por estos últimos representa un 75%

del mercado de vivienda en el Estado de México.

El análisis de el impacto de las erogaciones en comisiones y publicidad con respecto a las

erogación equivalentes que realicen o no los competidores (autoconstrucción y constructor

irregular) permitiría valorar posibilidades para ganar segmentos a favor del constructor

143

formal de vivienda, ofreciendo vivienda en mejores condiciones de precio.

8.2 Estudio de medidas de competitividad para el cluster El cluster de la vivienda es parte de la actividad de la construcción, en conjunto se hallan

insertos en la dinámica de la economía; también se constituye en una de las actividades que

detonan 34 ramas económicas y es una de las actividades que propician altos volúmenes de

empleo directo e indirecto.

Por otra parte, la inserción de la economía mexicana dentro de los tratados de comercio con el

exterior, entre ellos, el que se tiene con los Estados Unidos de Norteamérica y Canada, y los

que se vienen impulsando, dentro del marco de la Globalización, constituyen retos a los que

deben de prepararse los integrantes de las distintas actividades industriosas, entre ellas la de la

construcción de viviendas. También, debe de considerarse la condición de intercambio de la

moneda con respecto a las divisas internacionales, entre ellas, el dólar. Finalmente, otro

aspecto relevante, lo constituye el impulso que se viene dando a la comercialización mediante

franquicias como es el caso de “Construrama”, “Home Mart”, “Construcenter” “Comex”, entre

otros.

La dinámica económica que sucede en el país y en la entidad, tiene sus implicaciones en la

actividad económica al interior del cluster de vivienda, sobre todo, al modificar las condiciones

de competitividad, por ello se requiere el establecimiento de medidas que permitan dimensionar

el alcance de los cambios que se suceden. Las medidas de competitividad para el cluster de

vivienda se derivan del análisis de los cambios en cuanto a la asignación de segmento, sus

tendencias de crecimiento y sus perspectivas. Este estudio debe incorporar el análisis

tendencial de la participación en el mercado de vivienda por factores externos al país y a la

entidad producto de la globalización.

La especificación de las medidas de competitividad para el cluster de vivienda se derivan de

estudios econométricos que permitan la planeación tanto en corto y largo plazo; también,

conocer la competitividad en cuanto a los participantes del cluster de vivienda, en lo que

vendría siendo sus participantes tradicionales; finalmente, se tendría como resultado los

elementos para establecer las medidas en que ha variado el mercado y sus potenciales

tendencias, haciendo énfasis en las condiciones cambiantes de competitividad.

144

9. ESTRATEGIAS GENERICAS PARA EL CLUSTER Las estrategias genéricas para el cluster de vivienda, implica el conjunto de acciones que

permitan alcanzar el escenario futuro que tenga como objetivo principal, mismo que se ubica en

la ampliación del segmento que se atiende por el constructor formal de vivienda a través de

reducir el tiempo necesario en la construcción de vivienda.

Mediante la investigación y desarrollo de nuevas tecnologías tendiente a reducir el costo.

Hacer más accesible la vivienda vía precio, al tiempo de elevar el nivel de bienestar a una

mayor población, reducir las obligaciones del sector publico a la construcción de vivienda para

población de bajos ingresos y garantizar la disponibilidad de los equipamientos y de

infraestructura, y con ello alcanzar la reducción de los asentamientos humanos no planeados

que llevan a cabo los fraccionadores y los constructores al margen de la norma

9.1 Matriz de estrategias genéricas por línea de acción

La matriz de estrategias genéricas por línea de acción se establece mediante la cruza de las

líneas de acción referidas y los participantes en el cluster de vivienda como es el caso de:

Participantes del cluster:

• Sector gubernamental

• Productores y distribuidores de insumos

• Constructor de vivienda

• Comisionistas y publicistas

Líneas de acción:

1. La ampliación del segmento que es atendido por el constructor formal de vivienda

2. Reducción de los tiempos necesarios para el ciclo de construcción de la vivienda

3. Reducción de costos para hacer más accesible la vivienda vía costo,

145

4. Elevar el nivel de bienestar, en cuanto a vivienda, a un mayor número de población

5. Reducir la cantidad de compromisos del sector publico en cuanto a obras y servicios

Matriz de estrategias genéricas por línea de acción para el constructor formal de vivienda

Líneas de acción Participantes Ampliación del

segmento Reducción de

tiempo del ciclo Reducción de

costos Elevar el nivel de bienestar

Reducción de obligaciones

Sector gubernamental

Programa de reasigna-ción de responsabilidad del desarrollo urbano

Programa de modernización de la gestión integral de la construcción

incentivos a la productividad

Desarrollo de la planeación democrática a través de la participación ciudadana

Revisión de la normatividad para favorecer el crecimiento planeado

Productores y distribuidores de insumos

Investigación y desarrollo de productos para el constructor formal de vivienda que impliquen un mayor valor agregado

Apoyo y comercialización de productos que favorecen la reducción de tiempos

Apoyo y fortalecimiento a la asistencia en innovaciones y patentes

Economías de escala en sus inversiones con los desarrollos habitacionales

Reducir carga tributaria de las empresas que desarrollan tecnología y materiales a través de consolidación y desarrollo de centros de investigación

Constructor de viviendas

Programa integral que reduzca tiempo, financiamiento, costos y gastos para ofertar un mejor precio

Programa de modernización del proceso constructivo, desarrollo de tecnologías y especialización de mano de obra (certificación de habilidades y destrezas)

Programa de abatir costos tendiente a lograr precios competitivos y al fortalecimiento de las empresas locales

Ofertar viviendas a precios accesibles a un mayor número de pobladores tendiente a reducir el mercado informal y con ello los beneficios al consumidor

Redistribuir la responsabilidad del desarrollo urbano entre los diferentes actores de la industria de la construcción

Comisionistas y publicistas

Programa de regulación de la comercialización de la vivienda; promover en las familias el ahorro para la vivienda

Programa de confianza en la comercialización que favorezca la pre-venta

Normar para que el comisionista no represente una carga adicional al precio final

Realizar los estudios necesarios para reducir los costos que representa este rubro

Establecer un ambiente de seguridad y confianza con la industria de la vivienda

9.2 Plan estratégico para el desarrollo del cluster

El sector gubernamental como agente normativo del mercado de vivienda incide en la

regulación de los tenencia de la tierra, en la planeación de los usos y destinos del suelo,

146

entre ellos la intensidad y dosificación de los usos del suelo; también en la regulación de los

que participan en el cluster construyendo en sus modalidades, entre ellas, la autoconstrucción,

la construcción al margen de las normas y los constructores formales.

El sector gubernamenta para promover el desarrollo del cluster debe promover la

regulación de la tenencia; revisar a la luz de los costos y gastos, lo que significan los impactos

para los sectores menos favorecidos y en términos de la expansión de la ciudad el impacto de

la dosificación y usos del suelo. Revidar que la normatividad este congruente a las

caracteristicas de la población y opciones de desarrollo y lograr leyes que se apliquen por ser

apegadas a los usos y costumbres y el derecho positivo; complementando con acciones para

sancionar al constructor que no cumple la normatividad y evitar la corrupción de los encargados

de vigilar el cumplimiento de la normatividad. Un segundo nivel de acciones son la

modernización de la gestión integral ; incentivar la productividad; promover la planeación

democrática y apoyar las acciones tendientes a favorecer el crecimiento de los asentamientos

humanos planeados.

La reasignación de responsabilidades del desarrollo urbano es el conjunto de acciones

para modificar hecho de que el constructor formal de vivienda sea el único que promueve la

infraestructura y el equipamiento y en contraparte el autoconstructor y el constructor irregular

hereden a las autoridades, los compromisos de desarrollo de infraestructura y equipamiento.

La modernización de la gestión integral para construir es el conjunto de acciones que

tiendan a reducir los tiempos que retrazan la aplicación de recursos, lo cual significa incurrir en

costos de oportunidad, en costos administrativos, entre otros.

Las economías de escala en las inversiones que realiza en sector gubernamental y el

constructor de vivienda deben de procurar efectos multiplicadores en beneficios mutuos en los

requerimientos de aplicar inversiones en obras y servicios públicos.

El sector gubernamental al incrementar la construcción formal de vivienda propiciara el

aumento de los niveles de asentamientos humanos planeados y en contraparte disminuirá el

asentamiento no planeado que le redunda en demandas sociales de obras y servicios públicos.

Los productores y distribuidores de insumos apoyan las líneas de acción

147

referidas promoviendo la investigación y desarrollo de productos que representen ventajas

comparativas para el constructor formal de vivienda; esto será factible en la medida de que

estos productos se optimicen con las características de las empresas formales.

Contribuirá a la reducción de tiempos del ciclo de construcción de vivienda mediante el

conjunto de acciones de apoyo como son las asesorías, manuales y capacitación; también, con

acciones de comercialización que eficiente y optimice la adquisición, manejo, almacenaje y

aplicación de los materiales que suministra.

Finalmente, contribuye a la reducción de costos mediante acciones de asistencia en la

incorporación de innovaciones en de materiales que sean integrados eficientemente al proceso

constructivo.

Constructor de viviendas.- contribuye a incrementar su segmento de mercado en la

medida que incorpore acciones que reduzcan el tiempo para construir viviendas, en la

actualidad el ciclo se ubica en el rango de tiempo de 18 a 38 meses, lo cual le afecta en incurrir

en gastos financieros y administrativos; así mismo, revalorar los costos, entre ellos, el del

proyecto ejecutivo y gastos de comisiones y publicidad; también, sus acciones deben de tender

a una intensa rotación de capital que le disminuya su necesidad para integrar su capital de

trabajo y instrumente acciones que permitan inferir beneficios al adquiriente de vivienda para

hacer menor uso del financiamiento. Las innovaciones tecnológicas en proceso constructivo y

en materiales, así como la capacitación y especialización de mano de obra permitirá ampliar el

segmento del mercado de vivienda de la entidad, incluso con posibilidades de expandir su

cobertura a otros mercados. El precio competitivo dará impulso a la economía incidiendo en las

40 ramas económicas con las que se relaciona, además de los empleos directos e indirectos

que genera, propiciando los efectos multiplicadores de inversión y del ahorro.

Comisionistas y publicistas.- El capacitarlos para el cumplimiento de su actividad de

manera proba y honesta, sobre todo, que tengan la capacidad de asesorar en los distintos

requerimientos de los adquirientes de vivienda, como son los aspectos financieros que le

permitan al adquiriente establecer el programa de inversión que le convenga más a sus

condiciones de pago y asesorarle en cuestiones de técnicas constructivas, entre otros aspectos;

esto permitirá el regulamiento de la comercialización de la vivienda, a la vez que establecerá las

bases para dar seguridad y confianza en la comercialización de vivienda. Este escenario

148

conlleva la constitución de un programa de calificación y registro de comisionistas; también en

disponer de bases para regular el gasto que implican sus gastos y comisiones, con el propósito

de favorecer al adquiriente de vivienda.

10. PLAN PROMOCION PARA EL CLUSTER (CLUSTERIZACION)

10.1 Resumen de beneficios sociales por el cluster

• La clusterización del cluster de vivienda en el Estado de México redunda en beneficios

sociales como el incrementar la actividad de la economía formal y disminuir las

actividades que corresponden a la economía informal, impactando en incrementos de la

base fiscal, elevando los niveles de bienestar, a través de una vivienda digna, incidiendo

en la proliferación de los asentamientos humanos congruentes con la planeación

urbana, ampliando el acceso a la vivienda de un mayor número de población.

• La elevación de los niveles de empleo formal, al incrementar el segmento de mercado

que corresponde al constructor formal de vivienda en detrimento de la construcción

irregular y la autoconstrucción.

• Incremento de la actividad económica de la entidad, al desarrollar los proyectos de

inversión que redunden en un equilibrio de oferta y demanda del mercado doméstico, de

los productos e insumos del cluster de vivienda.

• Capacitación de mano de obra para que tenga la condición de calificada y/o

especializada, lo cual redunde en su productividad y nivel de ingreso.

• Promoción y difusión de la investigación, tanto en el ámbito educativo como empresarial.

• Establecimiento de condiciones que procuren un ambiente de confianza en las distintas

actividades del cluster, desde la producción y distribución de insumos, la construcción de

vivienda, la comercialización y el financiamiento.

149

10.2 Resumen de impactos de mercados y clientes del cluster

• Redistribución de los segmentos del mercado entre los participantes como son: el

constructor formal, el constructor que no cumple la normatividad y el autoconstructor, en

el cual se procura la ampliación del segmento que corresponde al constructor formal de

vivienda, por ser el que corresponde a los objetivos de la planeación del desarrollo

urbano, contribuir a la base fiscal, el tener personalidad jurídica que pueda responder

garantizando las condiciones de la vivienda y del equipamiento y de la infraestructura.

• Fortalecimiento de la actividad de producción y distribución de productos e insumos en

la entidad .

• Ampliación del mercado de financiamiento, tendiente a incrementar los oferentes

• Investigación y desarrollo de materiales con la participación de centros tecnológicos y

universidades promovido por los constructores, comercializadores y fabricantes de

insumos.

• Desarrollo de nuevas tecnologías y procesos constructivos de vivienda.

• Incremento de la capacitación y desarrollo de mano de obra especializada para el

desarrollo de procesos constructivos innovadores.

• Incremento de la demanda de vivienda al ampliarse el espectro de tipos de vivienda y de

la población que puede accesar en la adquisición de vivienda.

10.3 Resumen de productos detonadores en el cluster

• Impulso a la figura de vivienda en renta en la que se adquiere vivienda, tras

pagar un enganche y realizar pagos que guardan similitud en cantidad con lo que

se paga en una renta de vivienda.

• Ampliación de la cobertura actual de las acciones en vivienda de interés social,

en procuración de ampliaciones del mercado.

• Elaboración en la entidad de materiales con alto valor agregado en albañilería en

acabados e instalaciones

150

• Desarrollo de tecnología para la producción y comercialización de insumos, en

procesos constructivos, en comercialización y financiamiento y en general en

diversos elementos para la construcción

• Sistemas de financiamiento y microfinanciamiento

• Integración de micro y pequeñas empresas a las SOFOLES

10.4 Resumen de empresas lideres en el cluster En cuanto a empresas constructoras dedicadas a la actividad de la construcción a nivel

nacional se identifica a 100 empresas, entre ellas destacan cuatro empresas que tienen como

actividad principal la construcción de vivienda como son: Corporación Geo, Consorcio Ara, Urbi

desarrollos urbanos y Constructora consorcio Hogar que concentran el 24% de la actividad de

la construcción en general. Las dos primeras empresas radican fiscalmente en el DF y la tercera

en Baja California y la cuarta en Jalisco. Lo cual denota el grado de concentración del mercado

de vivienda del país, en unas cuantas empresas.

De las empresas dedicadas a la actividad de la construcción del país sólo destacan cuatro que

se localizan en la entidad y que significan el 2.9% del total, aunque no se identifica que su

actividad principal sea la de construir viviendas. Por lo que se infiere que la actividad de

construir viviendas por empresas locales no es representativa, denotando que este mercado

esta atendido principalmente por las empresas referidas con domicilio fiscal en el DF.

En cuanto a productores y distribuidores de insumos para la construcción en general se

concentra en tres entidades como son el Distrito Federal con un 37%, Nuevo León con un

34.5% y Coahuila con un 9.3% que totalizan un 80.7% del total nacional. El estado de México

participa con un 4.46%; se infiere que esta condición es similar para el caso de la construcción

de vivienda. Cabe aclarar que la participación de la entidad es a través de 23 empresas que

producen artículos para la construcción que corresponde más a terminados y no tanto a lo que

constituye la parte gruesa del proceso de construcción de vivienda. Tanto en constructores de

vivienda, como en productores y distribuidores de insumos se tiene como alternativa para

promocionar el cluster de vivienda, el procurar el apoyo a las empresas locales para ganar

segmentos de mercado que actualmente están a cargo de empresas foráneas.

151

El aspecto Financiero tienen semejanza las políticas que se aplican en el país como en la

entidad, tanto en lo que se refiere a la banca privada, como a los organismos e instituciones

que promueven los créditos hipotecarios como: Infonavit, Sociedad Hipotecaria Federal ( antes

FOVI), Fovissste, SOFOLES y Fonhapo. La clusterización se promoverá a través la

instrumentación de acciones tendientes a incorporar a un mayor número de población al acceso

a crédito y ,en cuanto a empresas, a tener una mejor condición que les permita eliminar las

barreras que le presenta el mercado de vivienda.

Comisionistas y publicidad constituye una de las principales adolescencias del cluster de

vivienda, en los cuales no se tiene un debido control de su participación, capacitación y control

de los servicios que brinda a los adquirientes de vivienda, lo que si se denota es el gravamen

que significan en el proceso de adquirir vivienda. Precisamente se recomienda la

implementación de un sistema que solvente las carencias referidas y que conlleve a mejoras en

los niveles de confianza en el cluster de vivienda.

10.5 Resumen de proveedores fundamentales en el cluster En la actividad de la construcción, en la que se incluye la actividad de construir viviendas, se

identifican las 100 empresas más importantes del país en la comercialización de materiales;

entre los materiales más representativos se tiene al cemento, el acero y recubrimientos y

pintura

En cemento destacan las empresas Apasco, Cruz Azul, Chihuahua y Moctezuma, en ese orden

de importancia, tres tienen su cede en el Distrito Federal, excepto el referente a Chihuahua;

representan el 13.1% del total de las ventas de las 100 empresas más importantes en el país.

Adicionalmente, en el cemento portland la empresa Cemex, con sede en Nuevo León,

representa el 18.9%, totalizando ambos cementos una significación del 32%.

En productos de acero, varilla, alambrón y alambre destacan las empresas Imsa, Hylsamex,

Simec con sedes en Nuevo León, las dos primeras tienen una representatividad del 25.7% , y

en Jalisco, la tercera participa con un 1.6%; otras empresas como Grupo Collado en el

152

Distrito Federal y Constru Mart en Nuevo León participan con un 1.3%; en conjunto significan

con respecto a las 100 empresas comercializadoras referidas, un volumen de ventas de 28.6%

En recubrimientos y pintura destaca la empresa Du Pont asentada su matriz en el Distrito

Federal y representa el 7.4% su volumen de ventas.

En suma, la comercialización de estos tres materiales suma el 68% de las ventas de las 100

empresas mas importantes del país.

La participación de las empresas del Estado de México en la comercialización de materiales

para la industria de la construcción es a través de 23 empresas y su significación asciende al

4.45% de las ventas totales de las 100 empresas y son en productos como: casetón, alambre,

tubería de PVC, resinas de uso general e ingeniería, barras de acero aleado, equipo de

trituración y clasificación, compresores portátiles, PIR perfiles, calentador vanguard, sistemas

lubricación niebla, prefabricación de spools de tuberías, señalamiento vertical, adhesivos

líquidos, tubería de concreto, fibra polipropileno, panel para construcción, domos de acrílico y

aluminio, aluminio anodizado para iluminación, cristal curvo, calentadores y calderas, aditivo

para concreto permeable, muebles para el hogar, inyecciones de concreto.

Lo anterior es indicativo de los incipientes niveles de comercialización de materiales e insumos

para la industria de la construcción con que participa el Estado de México, por ende, se infiere

que en materiales e insumos para la construcción de vivienda la condición es similar.

El plan para promocionar el cluster de vivienda (clusterización) en lo relativo a comercialización

de productos e insumos para la construcción de viviendas requiere un fortalecimiento con

acciones que promuevan el asentamiento en la entidad de unidades de comercialización con

matriz en la entidad y por ende, se abatan costos y disminuyan precios.

10.6 Resumen de infraestructura económica del cluster

El fortalecimiento de las 37 ramas económicas; la existencia de efectos multiplicadores de las

actividades de valor que desarrollan los actores del cluster de vivienda promueven el

crecimiento económico y con ello el incremento en la demanda de vivienda.

153

En la perspectiva económica se presentan dos facetas: la primera, que contribuye a la mejor

distribución de la riqueza, ya que la vivienda es la semilla del ahorro y del patrimonio familiar,

que le garantiza a su poseedor la preservación de su patrimonio económico en el momento de

intercambiarlo o venderlo; la segunda, considera que la vivienda es un gran motor del desarrollo

económico que estimula la actividad productiva de un importante numero de ramas de actividad

económica, incluidos el sector financiero.

Asimismo, la producción de vivienda involucra de manera marginal a cuatro de los cinco

sectores que componen la industria de la construcción; cabe señalar que no se abarca la

totalidad de los subsectores ya que de forma directa son solo algunos los que interactúan.

Es importante recalcar la participación de la industria de la construcción en la economía del

país, ya que durante el año 2000 contribuyó con 3.9% del PIB nacional y ocupó de manera

directa a 2.2 millones de personas. La inversión nacional de vivienda representó en ese mismo

año, el 26% del PIB del ramo de la construcción, es decir, casi el 1% del PIB nacional.

Adicionalmente, transmitió efectos multiplicadores sobre 37 ramas de actividad económica

10.7 Análisis de sinergias, economías de escala y beneficios

En cada municipio se constituyen los Comités de Vigilancia del Desarrollo Urbano que

entre sus funciones esta la de coordinarse Inter- institucionalmente con otras instancias de

gobierno y con los sectores, social y privado. El conocer el contenido de los planes municipales

elaborados durante el 2001) es derecho de todo ciudadano, así como también, de las empresas

constructores de vivienda, sobre todo, debe interesarse por la política que para el municipio se

tenga determinada, como son las de impulso del crecimiento poblacional, o en su defecto, las

políticas de frenar el crecimiento poblacional. En el caso de ser la política de impulso para el

crecimiento poblacional, los municipios estarán en la actitud de promover estímulos y apoyos

que pueden ser detonadores de la actividad de construir viviendas.

La promoción de los centros de investigación para participar en el desarrollo de proyectos y

de materiales aplicando tecnologías innovadoras, apropiadas y apropiables; tales centros

pueden ser impulsados por las instituciones públicas (un ejemplo de institución que

154

tendría a su cargo el realizar estas labores de promoción se cuenta el INFONAVIT con la

particularidad de que oriente su promoción al tipo de vivienda que es objeto de crédito); o por

las propias empresas constructoras.

Solventar la irregularidad que priva en la tenencia de la tierra, la simplificación de trámites;

un costo de construcción competitivo ofertado por empresas constructoras; programas de

coordinación de obras de equipamiento e infraestructura entre el sector gubernamental y el

constructor permitirían, optimizar recursos y por ende ofertar mejores precios y elevar los

niveles de bienestar; y finalmente, ampliar los programas de crédito que permitan incorporar a

sujetos que tienen el nivel de ingreso, pero su forma de comprobarlos no cumple las

condiciones vigentes, entre estos se puede considerar a los comerciantes y profesionales

independientes, por mencionar algunos.

Las reservas territoriales de suelo para uso habitacional, contenida en los planes

municipales de desarrollo urbano, incluye suelos con tipos de tenencia ejidal y privado, su

promoción requiere de acciones de concertación entre los sectores gubernamental, social y

privado en las que debe de propiciarse la coordinación de la labor de cada uno y, por ende, el

beneficio de cada una de las partes, logrando efectos multiplicadores de sus acciones. Para el

gobierno significa mayor presencia en materia de gobernabilidad y en desarrollo urbano, para el

sector social el ver mayores beneficios y para el sector constructor de viviendas menores costos

y mayores utilidades.

Para el caso de los propietarios (sector social) del suelo programado para uso

habitacional, se requiere fomentar su participación en los desarrollos habitacionales, bajo

figuras jurídicas que aseguren procedimientos justos y equitativos para las partes. En los casos

de suelo de tenencia ejidal se requiere promover su incorporación a programas como el

PROCEDE en la que participan instancias del gobierno y los ejidatarios, existiendo interés

común por la consolidación pronta del trámite para así, acortar el tiempo de gestión. Esta

demora en las autorizaciones retrasa la aplicación de recursos y por ende representa un costo

financiero.

La investigación y desarrollo de materiales, la innovación en los procesos constructivos;

la capacitación que califique y especialice a la mano de obra; La calificación, registro y

regulación de comisionistas y publicistas representan un conjunto de acciones que

155

generan sinergias y economías de escala que redundan en beneficios para los integrantes del

cluster, como es el caso de gobierno que tenderá a tener favorecer el asentamiento humano

planeado, el efecto multiplicador de sus inversiones y ampliar su base gravable; para el

productor y distribuidor de insumos ampliará su mercado y sus márgenes de calidad, servicio y

precio; para el productor de vivienda, principalmente el constructor formal, ampliará su

segmento del mercado de vivienda, ofertando mejor precio, seguridad y confianza, mayor

rotación de capital y ampliar sus márgenes de utilidad; finalmente, el comisionista y publicidad

realizarán su actividad en condiciones de ofertar un mejor servicio, confianza y seguridad, sin

representar una carga excesiva en el proceso de adquisición de vivienda.

11. PORTAFOLIO EFICIENTE DE PLANES DE NEGOCIOS

11.1 Análisis de implicaciones y beneficios

156

TIP

O

NÚ

ME

RO

NEGOCIOS CARACTERISTICAS

PR

IOR

IDA

D

BENEFICIOS COSTOS PLAZO OBSERVACIONES

1 PROVEEDORES Y DISTRIBUIDORES DE INSUMOS

1 CENTROS DE INVESTIGACIÓN TECNOLOGICA CENTROS DE INVESTIGACION TECNOLOGCA, PARA PRODUCTOS

INNOVADORES A EMPLEARSE EN LA CONSTRUCCION DE LA VIVIENDA

A VIVIENDA CON MEJORES MATERIALES

CORTO PLAZO

2

CENTROS DE INNOVACION TECNOLOGICA EN MAQUINARIA

REALIZAR INNOVACIONES EN LA MAQUINARIA ,PARA EFICIENTAR EN TIEMPO LA CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA

B CONSTRUCCIÓN MAS RAPIDA DE VIVIENDA PARA ABATIR EL DEFICIT

CORTO PLAZO

3 ACERO INCREMENTAR LA PRODUCCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE ACERO DE

REFUERZO PARA OFERTAR SU PRODUCTO AL MERCADO NACIONAL B

UTILIZAR ACERO DE ORIGEN NACIONAL EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

LARGO PLAZO

4 PINTURAS Y RECUBRIMIENTOS

REDUCIR LA UTILIZACIÓN DE PINTURA DE ORIGEN EXTRANJERO EN LA CONSTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA Y FOMENTAR LA PINTURA QUE SE PRODUCE EN NUESTRO PAIS QUE CUENTA CON LA MISMA CALIDAD

A FORTALECIMIENTO DE ESTE SECTOR INDUSTRIAL NACIONAL DENTRO DE LOS TRABAJOS DE ACABADOS EN LA VIVIENDA

CORTO PLAZO

5 CEMENTO

PROMOCIONAR EL CEMENTO PORTLÁND BLANCO Y GRIS DE ORIGEN MEXICANO, REALIZANDO COMPARACIONES CON LOS PRODUCTOS EXTRANJEROS PARA ESTABLECER ESTANDARES DE CALIDAD

B

FORTALERCER EL CONSUMO DE CEMENTO NACIONAL, PARA QUE SE SIGA RECONOCIENDO A NIVEL MUDIAL COMO UNO DE LOS MEJORES

MEDIANO PLAZO

6 PANELES AISLADOS ESTABLECER NUEVAS TECNOLOGIAS DE ORIGEN NACIONAL PARA

EL DESARROLLO DE PANELES AISLADOS B MAYOR CONFORT EN LA VIVIENDA

MEDIANO PLAZO

7 NUEVAS TECNOLOGIAS

PARA INSTALACIONES

FABRICACION NACIONAL DE CENTROS DE CARGA E INTERRUPTORES DE SEGURIDAD CON LOS MISMOS ESTANDARES DE CALIDAD DE LOS EXTRANJEROS

B MEJOR FUNCIONAMIENTO DE LAS INSTALACIONES DE LA VIVIENDA

MEDIANO PLAZO

8 PANEL W

ALCANZAR LA EXCELENCIA EN CALIDAD DE LOS PANELES DE FABRICACION NACIONAL PARA REDUCIR EL PORCENTAJE DE IMPORTACIONES DE ESTEINSUMO QUE SE UTILIZA EN LA CONSTRUCCIÓN DELA VIVIENDA

A MEJORAR TECNOLOGIAS CONSTRUCTIVAS INTRODUCIDAS EN EL MERCADO DE LA CONSTRUCCION DE VIVIENDA

CORTO PLAZO

9 IMPULSAR EL PTR, PERFIL TUBULAR Y PLACA DE ACERO NACIONAL

INCREMENTAR LA PRODUCCION DE ESTOS INSUMOS PARA CAPTAR TODA LA DEMANDA NACIONAL

B

DAR A CONOCER LOS PRODUCTOS DERIVADOS DEL ACERO QUE SE PRODUCEN EN EL PAIS O ESTADO CON LA CALIDA Y CARACTERISTICAS SIMILARES A LA DE LOS PRODUCTOS EXTRANJEROS

LARGO PLAZO

10 MADERA UTILIZACION DE UN MAYOR PRCENTAJE DE MADERA EN LA

CONSTRUCCION DE COSNSTRUCCIÓN DE VIVIENDA A

DESARROLLAR TECNOLOGIAS ALTERNATIVAS EN LA CONSTRUCCION DE CASAS DE MADERA

MEDIANO PLAZO

11

TECNOLOGIA APROBIABLE Y APROPIADA

12

EMPRESAS QUE SE DEDIQUEN A LA IMPORTACIÓN Y EXPORTACION DE PRODUCTOS EMPRESAS QUE AUXILIEN A LAS EMPRESAS A EXPORTAR E

IMPORTAR PRODUCTOS

A DAR A CONOCER PRODUCTOS MEXICANOS EN EL EXTRANJERO PARA BUSCAR UN CRECIMIENTO EMPRESARIAL

MEDIANO PLAZO

13 TINACOS, CISTERNAS Y FOSAS SEPTICAS

DESARROLLLO DE TINACOS, CISTERNAS Y FOSAS SEPTICAS DE MAERIALES DE ALTA RESISTENCIA, CALIDAD Y DURABILIDAD

B

ESTABLECER NUEVAS MARCAS COMPETITIVAS CON LAAS CARACTERIOSTICAS Y ESTANDARES DE CALIDAD DE LAS EMPRESAS LIDERES EN LA PRODUCCION DE ESTOS INUMOS

MEDIANO PLAZO

14 PRODUCTOS CERAMICOS LOS PRODUCTOS DE CERAMICA NACIONAL NECESITAN UN IMPULSO MAYOR PARA SER UTILIZADOS EN LOS ACABADOS DE LA VIVIENDA

A

DAR ACONOCERA LOS CONSUMIDORES LOS BENEFICIOS DE LAS MARCAS MEXICANAS QUE OFRECEN PRODUCTOS DE CERAMICA NACIONAL DE CALIDAD

CORTO PLAZO

15 MUEBLES DE BAÑO MUEBLES DE BAÑO CON DISEÑOS ESPECIALES PARA LAS

NECESIDADES DE CADA VIVIENDA A

OFRECER MUEBLES DE BAÑO DE CALIDAD PARA LOS DIFERENTE TIPOLOGIA DE VIVINEDA

CORTO PLAZO

16 ALFOMBRAS PRODUCIR UN PRODUCTO NACIONAL QUE PUEDA SATISFACER LAS NECESIDADES DE CALIDAD Y DURABILIDAD DE LAS ALFOMBRAS COMO PARATE DE LOS ACABADOS DE UNA VIVIENDA

B NUEVAS MARCAS DE ALFOMBRA QUE PUEDAN SER COMPETITIVAS CON LAS EMPRESAS LIDERES DEL RAMO

MEDIANO PLAZO

17 PERSIANAS

MEJORAR LA CALIDAD DE LAS PERSIANAS DE ORIGEN NACIONAL B PERSIANAS DE MEJOR CALIDAD, PARA TODO

TIPO DE VIVIENDA LARGO PLAZO

18 PISOS DE CERAMICA FABRICAR PISOS DE CERAMICA PARA LOS DIFERENTES TIPOS DE

VIVIENDA B

CREAR UNA ACCESIBILIDAD A ESTE MATERIAL PARA IMPLEMENTARLO EN LOS ACABADOS DE UNA VIVIENDA

LARGO PLAZO

19 LOSETAS VINILICAS

LOSETAS VIILICAS DE CALIDAD Y PERDURABILIDAD A

CONTINUAR FOMENTANDO LA UTILIZACION ESTE INSUMO EN LOS ACABADOS DE UNA VIVIENDA

MEDIANO PLAZO

20

CONDUCTORES ELECTRICOS

DESARROLLAR NUEVAS TECNOLOGIAS EN CONDUCTORES ELECTRICOS PARA ESTABLECER SU FUNCIONALIDAD

B MEJORAR LAS IINSTALACIONES ELETRICAS PAR ALA VIVIENDA

LARGO PLAZO

21 CALENTADORES

PROMOVER LAS MARCAS NACIONALES

B

AUMENTAR EL VOLUMEN DE VENTAS DE CALENTADORES DE ORIGEN MEXICANO CON CALIDADES SIMILARES A LOS CALENTADORES EXTRANJEROS

MEDIANO PLAZO

157

22 MERCADOTECNIA OFRECER UN VALOR AGREGADO AL PRODUCTO OFERTADO PARA

QUE ESTE SE CONSUMA POR MAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS A INCREMENTO DEL NUMERO DE VENTAS

CORTO PLAZO

2 CONSTRUCCTORAS DE VIVIENDA

1 VIVIENDA ACCESIBLE EMPRESAS CONSTRUCTORAS QUE SE PROPONGAN A REDUCIR COSTOS, SIN QUE LA VIVIENDA PIERDA CALIDAD.

A MAYOR NÚMERO DE POBLACIÓN BENEFICIADA DE BAJOS RECURSOS

CORTO PLAZO

2 CONSTRUIR MÁS VIVIENDA EN MÁS LUGARES AMPLIACION DE COBERTURA DE ATENCIÓN AL MERCADO DE

VIVIENDA, POR PARTE DELAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS

A

MAYOR NÚMERO DE POBLACIÓN BENEFICIADA DEMANDANTE DE VIIENDA EN LAS DIFERENTES LOCALIDADES DE LA ENTIDAD

MEDIANO PLAZO

3 NUEVAS FORMAS DE CONSTRUIR APLICACIÓN DE DE NUEVOS PROCESOS CONSTRUCTIVOS CON

NUEVOS MATERIALES Y MAQUINARIA

A VIVIENDAS DE CALIDAD CON DIFEREENTES SISTEMAS CONSTRUCTIVOS

MEDIANO PLAZO

4 NUEVOS CLIENTES CAPTAR LA ATENCIÓN DEL MERCADO DE LA AUTOCONSTRUCCIÓN Y CONSTRUCCION IRREGULAR

B TRECONOCIMIENTO EMPRESARIAL EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA

MEDIANO PLAZO

5 ARQUITECTURA EN MADERA

DESARROLLAR VIVIENDA CONSTRUIDAS EN MADERA B

BENEFICIOS PRINCIPALMENTE PARA POBLACIONES CON TEMPERATURAS EXTREMAS

LARGO PLAZO

6 ARQUITECTURA

BIOCLIMATICA

DESARROLLAR VIVIENDA UTILIZANDO LOS RECURSOS NATURALES Y EL MEDIO FISICO QUE LO RODEA PARA LOGRAR UN AHORRO DE ENERGIA

B LOGRO DE UN MAYOR AHORRO DE ENERGIA YUN MAYOR CONFORT EN LA VIVIENDA.

LARGO PLAZO

3 FINANCIAMIENTO

1 NUEVOS GRUPOS

FINANCIEROS GRUPOS FINANCIEROS CON FLEXIBILIDAD EN LA OBTENCION DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO,

A OTORGAR UN MAYOR NUMERO DE CREDITOS HIPOTECARIOS A LA POBLACION QUE NECESITA UNA VIVIENDA

CORTO PLAZO

2 SOCIEDADES DE AHORRO

FINANCIAMIENTOS Y MICRO FINANCIAMIENTOS

A

OFRECER BENEFICIOS DE FINANCIAMIENTO ALA POBLACIÓN DE RECURSOS INSUFICIENTES PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA

CORTO PLAZO

3 FINANCIAMIENTO PARA

ADQUIRIR INSUMOS FINANCIAMIENTO PARA LA ADQUISCIÓN DE INSUMOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

B FACILITAR LA ADQUISICIONDE MATERIALES DE UNA VIVIENDA , AL CONSTRUIRLA POR ETAPAS

LARGO PLAZO

4 BIENES INMUEBLES

1 GRUPOS ASESORES

INMOBILIARIOS GRUPOS QUE PERMITAN ASESORAR AL COMPRADOR EN LA ADQUISICIÓN E INVERSION DE BIENES INMUELBLES (VIVIENDA)

A COMPRAR UNA VIVIENDA DE ACUERDO A LAS NECESIDADES Y POSIBILIDADES DE LA POBLACIÓN

CORTO PLAZO

2 FORMACION DE PERSONAL

FORMACION Y CAPACITACIÓN CONTINUA DE VENDEDORES

A INCREMENTAR LAS VENTAS DE VIVIENDA

CORTO PLAZO

3 ESTUDIOS DE MERCADO

ESTUDIOS DE MERCADO PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA A OBTENER PROYECTOS DE INVERSION

INMOBILIARIA FACTIBLES CORTO PLAZO

4 PROYECTOS DE

ZONIFICACIÓN SECUNDARIA

REALIZAR PROYECTOS DE ZONIFICACIÓN SECUNDARIA, TENDIENTES A INCREMENTAR LOS EFECTOS MULTIPLICADORES DE LAS ECONÓMIAS DE ESCALA DE INVERSIÓN

A MEJORAMIENTO DE INFRAESTRUCTURA EQUIPAMIENTO PARA EL EMPLAZAMIENTO DE LOS CONJUNTOS HABITACIONALES

CORTO PLAZO

5 GOBIERNO

1 ORGANISMOS PROMOTORES

DE VIVIENDA

INSTITUCIONES U ORGANISMOS QUE PROMUEVAN LA ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA PARA CUBRIR LAS NECESIDADES DE LA POBLACIÓN

A ALCANZAR METAS EN MATERIA DE VIVIENDA

MEDIANO PLAZO

2

ORGANISMOS REGULADORES DE VIVIENDA INSTITUCIONES U ORGANISMOS QUE REGULEN LA PLANEACIÓN,

ASENTAMEINTO Y CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA A

MEJORAR EL FUNCIONAMIENTO DE LA PLANEACIÓN URBANA

CORTO PLAZO

3

PREPARACIÓN UNIVERSITARIA Y TECNOLOGICA

PREPARACIÓN UNIVERSITARIA Y TECNOLOGICA PARA LA MANO DE OBRA DIRECTA E INDIRECTA QUE INTERVIENE EN LA CONSTRUCCION DE LA VIVIENDA

A OBTENER MANO DE OBRA DIRECTA E INDIRECTA CALIFICADA

CORTO PLAZO

4 NUEVOS PLANES DE ESTUDIO

INTEGRACIÓN DE PROGRAMAS DE ADMINISTRACIÓN URBANA Y BIENES INMUEBLES EN LOS PLANES DE ESTUDIO DE LAS UNIVERSIDADES E INSTITUTOS

A MEJOR PREPARACION Y FORMACION DE PROFESIONISTAS EN MATERIA DE VIVIENDA

MEDIANO PLAZO

5 DESREGULACIÓN ADMINISTRATIVA

LOGRAR SIMPLIFICAR TRAMITES Y REQUISITOS PARA PLANEAR, CONSTRUIR, ESCRITURAR Y OTORGAR CREDITOS HIPOTECARIOS, PERMISOS, LICENCIAS, PERMISOS, DICTAMENES DE FACTIBILIDAD, ETC.

A EFICIENTAR Y SIMPLIFICAR TRAMITES ADMINISTRATIVOS PARA CONSTRUIR VIVIENDA

CORTO PLAZO

6 REVISIÓN PERMANENTE DE NORMATIVIDAD

RELAIZAR UNA REVISIÓN PERMANENTE DE LA NORMATIVIDAD VIGENTE TANATO EN MATERIA DE FRACCIONAMIENTOS COMO EN MATERIA DE CONSTRUCCIÓN, FORMANDO PARTE DE LA DESREGULACIÓN

A NORMATIVIDAD OPTIMA PARA LA TRAMITOLOGIA DE LICENCIAS, PERMISOS, ETC.

CORTO PLAZO

7

CONVENIOS CON CAMARAS, INSTITUCIONES, EMPRESAS, CONSTRUCTORAS Y CONSORCIOS

FIRMA DE ACUERDOS Y CONVENIOS CON LAS DIFERENTES CAMARAS, INSTITUCIONES Y CONSORCIOS CON EL GOBIERNO PARA FACILITAR LAS ACCIONES Y PLANTEAMIENTOS PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA

A AGRUPACION DE TODOS LOS QUE INTERVIENEN EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA, PARA CONJUNTAR ESFUERZOS

MEDIANO PLAZO

1. Introducción 1.1 Definición de Cluster · 1 CONSTRUCCIÓN (VIVIENDA) Arq. Jesús Enrique de...

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