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Proyecto que modifica la Ley General de Bancos y el Códigode Procedimiento Civil para establecer el avalúo comercialde los bienes raíces como mínimo de las subastas yproteger la vivienda única de los deudores que indica pormedio de la prenda pretoria (Boletín Nº 12.917-03)
18 de Diciembre de 2019
Aspectos generales
- Se valoriza el Proyecto dentro de una agenda de trato justo para clientes.
- En términos generales, el mercado del crédito hipotecario ha tenido una evolución positiva en términos deacceso, costos y riesgos acotados.
- Se comparte el problema del endeudamiento sin perjuicio que este tipo de deuda aumenta -en general- elbienestar de las personas (en la medida que cumpla con los estándares de un endeudamiento responsable).
- Dicho lo anterior, se coincide que el proceso de remates no funciona de acuerdo a las mejores prácticas,por lo que requiere perfeccionamientos, reglamentando adecuadamente sus requisitos y condiciones.
- En este sentido, se advierte que los mayores espacios de mejora se deberían centrar en elperfeccionamiento de los mecanismos de remate y las condiciones para el ejercicio de los derechos deldeudor, más que en promover la prenda pretoria como una obligación.
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Comisión para el Mercado Financiero
Mandato Legal
Velar por el correcto funcionamiento, desarrollo y estabilidad del mercado financiero, facilitando la participación de los agentes de mercado y promoviendo el cuidado de
la fe pública, en resguardo de los inversionistas, depositantes y asegurados
SOLVENCIA & ESTABILIDAD FINANCIERA
CONDUCTA DE MERCADO
DESARROLLO DE MERCADO
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Nueva institucionalidad de la Comisión
Supervisor integrado
o A contar del 1° de Junio, la Comisión asumió las funciones y atribuciones de laSuperintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), materializándose laintegración institucional dispuesta por Ley N°21.130 que Moderniza la Legislación Bancaria.
o Por tanto, la Comisión es ahora también el supervisor del mercado bancario, y lecorresponde la supervigilancia de cerca del 72% de los activos financieros de Chile.
Financiamiento hipotecario para la vivienda: Participaciones de mercado por tipo de oferente de crédito(stock de crédito como porcentaje del total)
90,81%
8,12%0,73%
0,34%
Bancos
Compañías de seguros y mutuarias
Cooperativas de ahorro y crédito
Securitizadadoras
En la oferta de financiamiento habitacional participan diversos tipos de entidades
Fuente: IEF 2018, segundo semestre. BCCH
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Stock de crédito Stock de credito / PIB
Fuente: CMF
Evolución de las colocaciones bancarias para la vivienda(miles de millones de pesos, porcentaje)
El mercado hipotecario habitacional se ha expandido de manera significativa durante las ultimas décadas
Tasas de interés asociadas a financiamiento bancario habitacional (tasas anuales reajustables en UF)
Fuente: BCCH y CMF
Las tasas de interés de los créditos para la vivienda se encuentran en un nivel bajo
0,0%
1,0%
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Jan-04 Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18 Jan-19
Tasa mutuos AAMH Tasas mutuos bancarios
La cartera hipotecaria para la vivienda tiene un riesgo acotado y estable
2,95% 2,90% 2,98%
2,33% 2,38% 2,36%
0,00%
0,50%
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1,50%
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3,00%
3,50%
2017 2018 2019
Cartera Cías. Seguros Sistema Bancario
Mora de 90 días o más: créditos hipotecarios para la vivienda
Datos a octubre de cada año
Fuente: CMF
Remate de garantías en créditos hipotecarios bancarios para la vivienda(número de remates)
941 928 980
888
1.055
968
1.075
983
-
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2015.S2 2016.S1 2016.S2 2017.S1 2017.S2 2018.S1 2018.S2 2019.S1
Rem
ates
Fuente: CMF, junio 2019
[Remates por semestre/Total de créditos stock] = 983/1.582.446 = 0,06%
El número de remates se mantiene estable y acotado
Bajo los actuales mecanismos deremate, no existen incentivos para elacreedor de obtener un valor que seacercano al comercial.
El incentivo se centra en el pago de ladeuda, que en la mayoría de los casos esinferior al valor comercial.
Principales contenidos del Proyecto de Ley
I. Mejores condiciones para el ejercicio del derecho de defensa del deudor
II. Perfeccionamiento del mecanismo de remate
III. Aplicación de la Prenda Pretoria
I. Mejores condiciones para el ejercicio del derecho de defensa del deudor
• Es positiva la modificación de los plazos propuestos en el proyecto, en la medida que permitan un adecuadoejercicio de los derechos del deudor.
II. Perfeccionamiento del mecanismo de remate
• La iniciativa apunta en el sentido correcto en cuanto a la necesidad de perfeccionar los actuales mecanismos de remate.
• Los objetivos se orientan a obtener mejores resultados para el deudor, mejorar transparencia y entregar garantías de procesosadecuados.
• Es positivo utilizar como referencia el valor comercial de los inmuebles, ya que protege al deudor, al igual que con lamodificación de los plazos, para lograr una adecuada difusión e interés en el mismo.
• Sin perjuicio de lo anterior, es necesario calibrar los porcentajes considerados para los posteriores remates, a fin de lograr suconclusión.
• El proceso debería permitir que finalmente se pueda ejecutar la garantía en un plazo razonable, en caso contrario se podríaafectar su eficacia en cuanto mitigador de riesgos para efectos de cargos de capital (Basilea III) y provisiones. Lo anterior puedeimpactar en el costo de financiamiento para los deudores.
Para que la garantía hipotecaria sea admisible para efectos de reducir provisiones y cargos por capital, el Comité de Basilea requiere que “seaexigible jurídicamente frente al garante en una jurisdicción donde este posea bienes ejecutables mediante fallo judicial”.
III. Aplicación de la Prenda Pretoria
• Esta obligación conllevaría que bancos y compañías de seguros (mutuarias) realicen actividades que se alejan desus giros principales establecidos por ley, expandiéndose a otros negocios que la ley y normativa tratan de formaexcepcional y transitoria.
• La gestión de bienes en prenda pretoria, además de igualmente requerir que el deudor abandone su inmueble,puede implicar dificultades en cuanto administración de estos bienes:
• Por ejemplo, respecto a la determinación de costos asociados a esa administración (incluidos posibles seguros)• Plazos inciertos para su resultado, al depender -entre otros factores- de las condiciones de mercado que
pueden variar en el tiempo, incluyendo posibles vacancias temporales en períodos de menor demanda
• La obligatoriedad de la prenda pretoria reduce la fortaleza de las garantías hipotecarias, con los consecuentesimpactos en cargos de capital y provisiones por riesgo de crédito.
• El proyecto no distingue entre el stock de operaciones y flujos futuros, teniendo el stock condiciones ya definidasbajo actual marco legal y normativo.
Por ello, es recomendable centrar la iniciativa en las reglas que se proponen para mejorar el ejercicio de losderechos del deudor, la transparencia y publicidad del proceso, así como el perfeccionamiento del mecanismo deremate, orientándose a obtener valores razonables que beneficien al deudor.
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Proyecto que modifica la Ley General de Bancos y el Códigode Procedimiento Civil para establecer el avalúo comercialde los bienes raíces como mínimo de las subastas yproteger la vivienda única de los deudores que indica pormedio de la prenda pretoria (Boletín Nº 12.917-03)
18 de Diciembre de 2019