USUFRUCTO USO Y HABITACIÓN

Formalidades de publicidad del usufructo.

Obligaciones del usufructuarioes un derecho real temporal, por naturaleza vitalicio, para usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia.

Justiniano lo define como “el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas dejando a salvo la sustancia. el usufructo es el derecho de usar y disfrutar mas o de disponer”. El código civil de 1884 lo definía en su artículo 865 como “el derecho de disfrutar de los bienes ajenos sin alteras su forma ni su sustancia” definición que como veremos es incompleta ya que en la actualidad el artículo 980 del código civil lo define como el “derecho real y temporal de disfrutar los bienes ajenos”

Esta última definición resulta mas extensiva al hacer énfasis de que en primer término es un derecho real, no personal y en segundo al determinar que está sujeto a un tiempo determinado. este tiempo determinado no forzosamente hace referencia a una condición expresa de temporalidad pactada entre las partes, sino a la naturaleza intrínseca del usufructo; autores como planiol, por ejemplo dicen que el usufructo es un derecho real de goce sobre un bien que necesariamente se extingue con la muerte, lo cual ha llevado a otros autores a depurar más aún la definición, ya que al mencionar que se trata de un derecho de goce resulta un pleonasmo el establecer que se extingue con la muerte.

De las anteriores definiciones podemos extraer los elementos comunes que deben estar presentes en el usufructo:

Un bien

El propietario de dicho bien

El usufructuario

La voluntad del propietario de ceder al usufructuario el goce, mas no la propiedad del bien.

COSAS SUSCEPTIBLES DE USUFRUCTO

El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes, tanto muebles como inmuebles, corporales e incorporales.

Antonio de Ibarrola” señala que el usufructo puede establecerse sobre toda clase de bienes, muebles, inmuebles, derechos de autor, fundos de comercio, valores mobiliarios, cosas incorpóreas, además de que puede constituirse sobre cosas fructíferas y no fructíferas.

En primera instancia, parecería sin embargo que el usufructo no se puede constituir sobre cosas que se consuman de inmediato, ya que el ius utendi y el ius Abu tendí, tenderían a confundirse, pero desde tiempo de los romanos se estableció que sólo sería imposible establecerlo sin un remedio introducido, de lo cual nació el cuasiusufructo, que en nuestro código civil en su artículo 994, se ve reflejado de la siguiente forma:

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“si el usufructo comprende cosas que no pueden usarse sin consumirse, el usufructuario tendrá derecho a consumirlas, pero está obligado a restituirlas al término del usufructo, en igual género, cantidad y calidad. no siendo posible hacer la restitución, está obligado a pagar su valor si se hubiesen dado estimadas o su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo, si no fueron estimadas”

Esta disposición tiene mayor sentido en los usufructos universales de los que nos ocuparemos mas adelante, pues sería poco factible en la práctica establecer un usufructo sobre bienes como el vino y el trigo de manera individual.

MODOS DE CREAR O CONSTITUIR EL USUFRUCTO

Son 5 las formas constitutivas del usufructo:

El usufructo puede constituirse por ley, por la voluntad del hombre o por prescripción. (artículo 981 del código civil))

En este sentido el usufructo puede establecer por contrato ya se a título oneroso o gratuito.

Cuando se constituye por contrato a su vez, el mismo puede ser por enajenación o por retención. el primer caso puede tratarse de una venta, donación o partición en el que el objeto del contrato es el usufructo mismo. en el segundo el objeto del contrato es la nuda propiedad.

para poder establecer un usufructo se necesita se propietario de la cosa y capacidad para enajenar.

el usufructo se puede constituir, por un plazo que puede ser hasta fecha determinada (ex die, hasta determinado día o in diem, para durar hasta determinada época, por ejemplo, por cinco años). también puede constituirse bajo una condición suspensiva (por ejemplo dono a gloria el usufructo de un inmueble si se casa) o resolutoria (dono a gloria el usufructo, pero su derecho se extinguirá cuando cumpla 30 años, sin haber contraído matrimonio)

“el usufructo es de carácter temporal”, apunta José arce y cervantes, “lleva en si un elemento de caducidad: vitalicio si en el título constitutivo se expresa así o no se dice lo contrario (artículos 986 y 1469 del código civil)

Tratándose de usufructo sobre inmuebles, el contrato se debe inscribir en el registro público como en cualquier otro derecho real sobre ese tipo de bienes.

De igual forma el usufructo se puede constituir por testamento, pudiendo ser incluso para varias personas en forma conjunta o sucesivamente., aclarando el artículo 984 que sólo puede ser a favor de las personas que existan al tiempo de comenzar el derecho del primer usufructuario.

el usufructo se constituye por prescripción, cuando existe la creencia de poseer un derecho para adquirirlo, y la posesión legitima del derecho, creído adquirido, durante el tiempo fijado por la ley.

finalmente el usufructo se puede constituir por ley, como en el caso previsto en el artículo 430 del código civil, tratándose de bienes adquiridos por los hijos menores en los que la administración y la mitad del usufructo corresponde a quienes ejerzan la patria potestad.

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FORMALIDADES DE PUBLICIDAD DEL USUFRUCTO

 el usufructo sobre bienes raíces es un derecho real que debe inscribirse en el registro público de la propiedad, por ser bienes inmuebles, para que sea oponible a terceros, el registro se llevará a cabo de dos maneras:1)-si nace de testamento, los herederos son continuadores del testador, a ellos les afecta el usufructo, aún cuando no esté inscrito, si el favorecido con el usufructo no inscribe su derecho real, no surtirá efectos contra terceros, pero si contra los herederos continuadores de la persona del sucesor.2)-si nace por contrato.-los efectos serán en contra del contratante, del que tiene la nuda propiedad, pero no contra los demás, si no se inscribe en el registro.3)-documentos que pueden inscribirse en el registro público de la propiedad a)-testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos. b)-resoluciones y providencias judiciales auténticas. c)-documentos privados que son válidos por ley siempre que al calce delos mismos haya constancia de que el notario, registrador, corredor público o juez (fedatarios) se cercioraron de la autenticidad de las firmas y la voluntad de las partes, dicha constancia firmada por los fedatarios con el sello impreso. éstas disposiciones están contenidas en el artículo 3005 del código civil federal. los documentos registrables, que no se restringen, no surtirán efectos en perjuicio de tercero, artículo 3007 código civil federal, para que el usufructuario haga valer su acción real como persecutoria de la cosa, en contra de un tercero, debe inscribir su derecho real de usufructo, sino el tercero detentador opondrá la excepción del artículo 3005

MODALIDADES DE LA CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO

El usufructo puede constituirse pura y simplemente; es decir, sin sujetarlo a ninguna condición, carga o término.1)-en forma pura.-es decir sin sujetarlo a ninguna condición, carga o término.2)-a favor de varias personas en forma sucesiva.-es decir que a la muerte de cada usufructuario, en el orden establecido, entrará el siguiente usufructuario, en el goce del derecho.3)-a favor de varias personas simultáneamente y conjuntamente.-todos entran a disfrutar en una parte alícuota, del usufructo, la muerte de uno no acrecentar la porción de los demás, si no se estableció expresamente, la parte alícuota del muerto pasa a favor del dueño

LÍMITES DE LA DURACIÓN DEL USUFRUCTO CONSTITUIDO EN FAVOR DE PERSONAS MORALES.

se fija por nuestra ley un término máximo de duración de 20 años.

Cuando un testador fallece, los bienes del matrimonio suelen seguir en manos del viudo durante toda su vida. Pero, aunque pueda disfrutar libremente de ellos, tendrá una serie de obligaciones -y derechos- que tanto los herederos legítimos como el usufructuario deben conocer.

El reparto de una herencia no sólo provoca conflictos entre los hermanos implicados. Cada vez con más frecuencia, son las discusiones entre hijos y padres viudos las que generan situaciones, en algunos casos,

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increíbles, según describen los juristas: los miembros de distintas generaciones dejan de hablarse por la utilización de unos pocos euros que, en muchas ocasiones, no se sabe realmente a quién pueden pertenecer.

Aunque el modelo familiar está cambiando radicalmente, hasta ahora lo habitual era que una esposa se quedara viuda y asumiera toda o parte de la herencia que tenía con su marido fallecido. Lo «lógico» era que esa madre disfrutara de los bienes del matrimonio (porque posiblemente ella no había trabajado, o lo había hecho pocos años), hasta su propia defunción.

Pero, ¿podría manejar esa persona a su antojo la casa común o las cuentas de ahorro del matrimonio? ¿Perdía sus derechos si, como sucede con cada vez más frecuencia, se casaba en segundas nupcias? En este caso, ¿pueden los hijos reclamar sus bienes legítimos, aun sin que su madre fallezca previamente? Son algunas de las respuestas que intentaremos aclarar en las siguientes líneas.

¿Cuánto le corresponde a cada uno? El usufructo es la figura legal que regula la mayor parte de estas situaciones que se producen tras la muerte de una persona casada. Para matrimonios en primeras nupcias, haya o no haya testamento, si uno de los cónyuges fallece, al otro le corresponde, como mínimo, un tercio de los bienes a repartir (el de mejora); el otro tercio (legítima) sería para los descendientes; y el tercero, de libre disposición.

No ocurre lo mismo en todos los países. Uno de los casos más conocidos ha sido el de Stieg Larsson, el autor de «Millenium», cuyos bienes han pasado a nombre de sus padres, por no haber hecho referencia en el testamento al usufructo para su pareja. Aunque en España la legislación es menos permisiva, los juristas siempre recomiendan hacer un testamento para evitar cualquier problema.

También pueden darse situaciones diferentes. Por ejemplo, si el matrimonio no tenía hijos y sólo viven los padres del cónyuge fallecido, el viudo ve ampliados sus derechos y debe quedarse con la mitad de la herencia, y no sólo un tercio. Y si no hubiera ni ascendientes ni descendientes directos, al cónyuge le corresponde todavía más: como mínimo, dos tercios del total de la herencia. Incluso puede darse el caso de que el viudo se enfrente a los hijos que sean sólo del fallecido: en este caso, podrá exigir su parte del usufructo, a elección de esos hijos, quienes le deben dar dinero o un lote de bienes.

«En todos los casos, este derecho existe con o sin testamento», recuerda Asunción Santos, responsable del departamento civil de Legálitas. «A través del testamento sí se podrán incrementar estas particiones, siempre que se respeten las legítimas», asegura. Lo más recomendable, si se hace testamento, es que el reparto del usufructo figure en este documento. «Si no es así, el viudo podrá ejercitar las acciones correspondientes en defensa de sus derechos», afirman en el equipo jurídico de Datadiar.La opción más utilizada suele ser la de la Cláusula Socini, por la que todos los bienes pasan al cónyuge viudo, hasta que fallezca, momento en el que pasan a los herederos legítimos.

¿La herencia del viudo es para toda la vida? En principio, y salvo casos excepcionales, sí.Muchos herederos acuden a la Justicia preguntándose si es legal que, tras casarse de nuevo, el viudo o la viuda puedan seguir disfrutando de esos bienes que heredó del anterior matrimonio. Aunque no resulte muy

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agradable para los descendientes, la legislación española establece que el usufructo del cónyuge es vitalicio y sólo desaparece cuando esa persona también fallece.

Sin embargo, cuando las relaciones entre viudo e hijos son muy tensas, se puede utilizar la figura legal de la conmutación. Esta fórmula consiste en transformar los bienes que el viudo haya recibido de la herencia en un producto concreto, que debe ser una renta vitalicia, dinero en efectivo o determinados bienes materiales.

Esto es, se le quita al cónyuge la posibilidad de disfrutar para toda la vida de la herencia, a cambio de una «recompensa» por parte de los hijos. Sin embargo, «esta fórmula puede haber sido prohibida en el testamento expresamente por parte del fallecido», recuerda la notario Belén Fernández Blázquez. En ese caso, aunque viudo e hijos quisieran, no podrían utilizarla.

La conmutación «tiene que realizarse de mutuo acuerdo y no se puede imponer al viudo una conmutación parcial», afirma esta notario. El cónyuge debe desprenderse de toda la herencia o quedarse con ella en usufructo de forma vitalicia.El otro caso en el que los herederos legítimos pueden reclamarle a su padre o madre viudos la herencia es por el mal uso de los bienes que esté haciendo el progenitor.

Así lo establece el artículo 520 del Código Civil. «Si el abuso (del usufructuario) infiriese perjuicio al propietario, éste podrá pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagarlo anualmente al usufructuario (cónyuge viudo), después de deducir los gastos establecidos por su administración», concluye este importante artículo. En cualquier caso, los juristas consultados consideran que es una opción compleja y de difícil aplicación, en el caso de que se quiera quitar el bien al usufructuario.

¿Hasta qué punto puede disfrutar de los bienes en vida? En principio, el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos, con la obligación de conservarlos en su integridad.

Esto implica que un viudo puede recibir tanto inmuebles como productos bancarios o joyas, por ejemplo, e incluso «percibir todos los frutos y rentas» que generen, según explican en Datadiar. «Lo que no se puede hacer, en ningún caso es venderlos ni donarlos ni gravarlos», afirman en Datadiar, pues serán ofrecidos a los herederos cuando el cónyuge fallezca. Al mismo tiempo que se benefician de los intereses, deberán asumir la fiscalidad de los productos financieros o inmuebles.

Desde un punto de vista práctico, si un viudo recibe una vivienda, no podrá venderla sin el consentimiento de sus hijos. «Le corresponde su disfrute, no su propiedad», recuerda Belén Fernández. Sin embargo, sí que podría alquilar ese inmueble y beneficiarse del rendimiento que genere esa operación, aun sin el consentimiento de los herederos. Si hablamos de intereses de un depósito o cuenta de ahorro, podrá tomar los intereses que genere.

¿Mantiene sus derechos si se casa con otra persona? En principio, sí. Sin embargo, el Código Civil establece una serie de regulaciones que limitan este derecho, pues las relaciones viudo-hijos no suelen ser, en este tipo de casos, muy fructuosas ni siempre felices.

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Lo que debería hacer el cónyuge viudo antes de contraer un nuevo matrimonio es reservar a favor de los hijos del anterior matrimonio los bienes que haya recibido en usufructo. A esto se denomina jurídicamente «prestar fianza», con la que se intenta asegurar el mantenimiento de esos bienes. Eso sí, si alguna de esas propiedades genera un rendimiento concreto, irá a favor del nuevo matrimonio, tal y como establece el artículo 1.349 del Código Civil.

Si el viudo hubiera enajenado (vendido o donado) algún inmueble, «deberá asegurar su valor a los hijos», asegura la notario Belén Fernández; si se trata de bienes mobiliarios, «estará obligado a indemnizar a los hijos», económicamente, recuerda esta experta jurista. Para poner en práctica estas fianzas, el viudo debería inventariar todos los bienes, hacer constar esta situación en el Registro de la Propiedad, tasar los muebles y asegurar con una hipoteca la devolución de los bienes, la indemnización por los daños ocasionados y la restitución del precio de los bienes vendidos.

Si no realizara estas fianzas, los hijos podrían exigir que los bienes se pongan en manos de un administrador, que se vendan o que se depositen en una entidad financiera.

¿Y si, repentinamente, aparecen bienes desconocidos? El cónyuge viudo tiene la obligación de presentar todos los bienes que pueden constituir la herencia y de realizar el reparto. De hecho, «debe tasar los muebles y describir el estado de las propiedades», afirma la notario Belén Fernández, «salvo que el testamento le exima de realizar esta acción».

En el momento de repartir la herencia, si se omite alguno de los bienes que constituyen la denominada «masa hereditaria» (lo que se va a distribuir), los herederos tendrán el derecho a que se añadan posteriormente esos bienes e incluso a solicitar la invalidez de la partición que se realizó en su momento, considerándola como «incompleta».

Además, el Tribunal Supremo ya dictó una sentencia pionera en este tipo de casos, en la que concedía a los herederos legítimos el derecho a que se les abonaran los frutos o intereses producidos por los bienes que habían sido ocultados maliciosamente por una de las partes de la herencia, «desde el día del fallecimiento» del testador.

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO

Obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo.Obligaciones del nudo propietarioprecisaremos la situación jurídica que guarda el nudo propietario y las obligaciones que por virtuddel usufructo se le imponen.

“el usufructo es el derecho de usar las cosas de otro, y de percibir sus frutos sin alterar la substancia de ellas; porque es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo se destruye, queda necesariamente destruido

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el derecho”definición

1.- por contrato2.- por testamento3.- por acto unilateral4.- por prescripción5.- por ley

el usufructo sobre inmuebles debe inscribirse en el registro público de la propiedad para que sea oponible a tercero.nace por testamento o contrato. otro constituido en favor de varias personas en forma sucesiva o simultánea.

cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas conjuntamente

y si la persona jurídica se extingue antes de este término, el usufructo también se extingue.el usufructuario tiene tres clases de acciones.realespersonalesposesorias

FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO RESPECTO A LA COSA O A SU DERECHO.

el artículo: 1002 dispone: el usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. el usufructuario puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo.arrendamiento.facultad que tiene el usufructuario para arrendar su derecho y la cosa usufructuada, relativo a muebles como inmuebles.enajenación.el usufructuario también puede enajenar su mismo derecho de usufructo.

el usufructo es temporal y generalmente vitalicio, cuando no se fija un plazo, lógicamente el enajenarse se adquiere un derecho también temporal, que se habrá de extinguir cuando termine la vida del usufructuario.

gravamen.�el usufructuario también puede gravar si derecho de usufructo.las formas para gravar el derecho de usufructo consisten en la hipoteca, en la constitución de un nuevo

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usufructo, en la prenda, etc…la hipoteca del usufructo se refiere exclusivamente a los frutos.es un gravamen que termina al extinguirse el usufructo.

tres momentos importantes:obligaciones durante el disfrute.obligaciones a la extinción del usufructo.primer grupo son dos fundamentales: a).-formular un inventario. b).-otorgar fianzalas obligaciones durante el usufructo son consecuencia de la forma como debe el usufructuario usar de la cosa.

de este principio se derivan las siguientes obligaciones durante el usufructo:

1.-conservar la cosa2.-obligación de destinar la cosa al uso convenido, o a falta de convenio.3.-dar noticia al propietario de toda perturbación.4.-responder de las cargas usufructuarias: dos obligaciones principales: l.-restituir la cosa; ii.-responder de los deteriorosel jus abutendi, que corresponde al propietario, no se afecta por virtud del usufructo. por consiguiente, el dueño puede ejecutar los actos de dominio, tales como vender, hipotecar, constituir servidumbres; pero todos estos actos de dominio no pueden perjudicar los derechos del usufructuario; si se ejecuta una venta, el comprador no entrará en posesión de la cosa sino al extinguirse el usufructo y bajo esa condición debe adquirir.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

conservar el bien en su forma y buen estado

entregar una fianza, si así fuera acordado

realizar un inventario antes de utilizar el bien

entregar el bien al término del periodo de usufructo

OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

el nudo propietario debe entregar la cosa al usufructuario, hacer reparaciones convenientes, si el

usufructo es a título oneroso (artículos 1021 y 1022) y a responder de la disminución de la cosa

(artículo 1025). serán sus derechos las correspondientes a las obligaciones del usufructuario.

Deberes anteriores u obligaciones previas al usufructo:

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-obligación de realizar inventario: la finalidad de esta obligación es que a través del inventario se deje constancia de la cosa. Es una forma de saber si las cosas se han conservado tal y como se le dieron al usufructuario. La obligación de prestar fianza pretende garantizar que el usufructuario va a conservar los bienes usufructuados en el estado en el que entregaron.

Forma en que se realiza el inventario: se citará al nudo propietario o a su legítimo representante y se realizará un inventario de los bienes usufructuados haciendo tasar los bienes muebles y describiendo os inmuebles. En ocasiones el inventario lo puede hacer el nudo propietario y el usufructuario mostraría su conformidad.

-obligación de prestar fianza: esta obligación hace referencia a la obligación o compromiso del usufructuario de garantizar el cumplimiento de las obligaciones que tiene respecto a la cosa usufructuada. Para prestar fianza se puede recurrir a un fiador o cualquier otro medio que garantice el cumplimiento de esas obligaciones. Desde que el usufructuario presta fianza tiene derecho a percibir todos los frutos que produzca la cosa. Si el usufructuario se retrasa en la prestación de la fianza, el nudo propietario puede retener los bienes usufructuados en calidad de administrador, entregando el producto líquido que corresponda al usufructuario (artículo 494). Si el usufructuario presta fianza podrá obtener o percibir todos los frutos que le correspondían desde la constitución del usufructo (496). El CC señala una serie de supuestos en el que los usufructuarios están exentos de prestar fianza. Son los casos del artículo 492; están exentos:

el vendedor de un bien que se reserva el uso de la misma

persona que dona un bien y se reserva el uso de la cosa donada

los padres usufructuarios respecto a los bienes de los hijos

el cónyuge supérstite (que sobrevive) respecto a la cuota legal usufructuaria

El CC también recoge supuestos de dispensa de estas obligaciones. El artículo 493 señala que siempre que no se den los supuestos anteriores, si el nudo propietario así lo conviene podrá dispensar al usufructuario de tales obligaciones de prestar fianza y realizar inventario.

Deberes coetáneos

Como el propietario tiene que recuperar el bien, el usufructuario tiene que cuidar la cosa según su forma y sustancia. Esta obligación si bien se configura como obligación del usufructuario también es obligación para el nudo propietario.

-Obligaciones del usufructuario respecto a la conservación de la cosa usufructuada:

diligente conservación de los bienes

reparaciones ordinarias

comunicar al propietario la necesidad de hacer reparaciones extraordinarias

pago de cargas y tributos

comunicar al propietario perturbaciones de terceros a la propiedad

-Cuidado de los bienes: el usufructuario debe conservar las cosas con la diligencia de un buen padre de familia. Si el usufructuario hace un mal uso de la cosa tendrá que devolverla al nudo propietario, el cual se queda con la cosa y éste entrega al usufructuario el producto líquido de la misma deduciendo los

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gastos que le corresponden por la administración. También se establece que en el caso de que el usufructuario haya enajenado o arrendado el bien usufructuado a una tercera persona debe responder de los daños que la persona a la que le enajenó o arrendó el bien haya causado por culpa o negligencia en la cosa usufructuada.

-Reparaciones ordinarias. Los gastos que originen estas reparaciones ordinarios son sufragados por el usufructuario. Las reparaciones ordinarias son los deterioros o desperfectos que proceden del uso natural de las cosas y las reparaciones que exigen estos deterioros son las llamadas reparaciones ordinarias. Dentro de estas reparaciones, se comprenden las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa

-Comunicar al propietario de la necesidad de hacer reparaciones extraordinarias: el artículo 501 dice que estas reparaciones tiene que realizarlas el propietario y el usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.

-Pago de cargas. El usufructuario está obligado a abonar los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo

-Comunicar al propietario cualquier tipo de perturbación o actuación de un tercero que pueda perjudicar o poner en peligro la nuda propiedad. En el caso de que no se comuniquen, si el nudo propietario se ve perjudicado, responde de estos perjuicios el usufructuario. El CC establece obligaciones relativas a la conservación de la cosa usufructuada. Estas obligaciones del nudo propietario son:

obligación de realizar reparaciones extraordinarias

obligación de pagar impuestos o tributos que le competan o sean de su obligación

Derechos y facultades del usufructuario

La posición jurídica del usufructuario es una posición muy amplia, es decir, otorga unos derechos y deberes muy amplios en cuanto a la cosa. Estos derechos y facultades son:

1. pleno goce de la cosa: el articulo 479 dispone que el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del aumento que reciba por accesión de la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor y de todos los beneficios inherentes a la misma. El usufructuario puede disfrutar de la cosa por sí mismo o bien puede arrendarla o enajenar su derecho de usufructo, pero es responsable de los desperfectos o deterioros que sufra la cosa por culpa o negligencia de la persona que la sustituya. Esta facultad no es absoluta sino que si una persona arrienda una cosa, los deterioros que haga el arrendatario responde el usufructuario frente al nudo propietario.

Artículo 498:” el usufructuario que enajenare o diera en arrendamiento su derecho de usufructo, será responsable del menoscabo que sufran los cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya”

El artículo 480 hace referencia a que en el momento en que termina el usufructo también finalizan los contratos que haya podido acordar el usufructuario. No obstante, este artículo establece la excepción de que cuando el arrendamiento sea una finca rústica, aunque finalice el usufructo, el arrendamiento subsiste durante el tiempo que dura el año agrícola. Con relación a los arrendamientos hay que tener en cuanta la normativa especial: la LAR (Ley de arrendamiento rústico) recoge este criterio del artículo 480. la LAU también establece una disposición especial en el artículo 13 concretamente para los arrendamientos urbanos de vivienda se establece un plazo mínimo de 5 años (si se pacta plazo inferior se prorroga hasta 5 años). Este plazo, con relación al usufructo, supone que cuando fallece el usufructuario

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o finaliza el usufructo este plazo del arrendamiento va a subsistir. Con relación a la posibilidad del usufructuario de gravar, los gravámenes desaparecen también con la finalización del usufructo. Aunque el usufructuario puede establecer gravámenes, no puede constituir servidumbres prediales. Dentro de esta facultad de goce hay que hacer referencia a usufructo con facultad de disposición; esta figura no aparece en el CC pero sí existe en la práctica, en la jurisprudencia. En este tipo de usufructo, el usufructuario cuenta con facultades para disponer de los bienes usufructuados.

Ej.: si el usufructo recae sobre distintos bienes, el usufructuario solo puede disponer de bienes concretos, solo puede disponer de bienes mortis causa. La jurisprudencia y la doctrina consideran que se trata de un usufructo pero que tiene la peculiaridad de que se le ha añadido una especial legitimación al usufructuario para disponer del bien del modo que se establece en el título constitutivo del usufructo.

2. Facultad de percibir los frutos. El usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales o civiles que produce el bien usufructuado. De hecho, una vez constituido el usufructo, el usufructuario sustituye al nudo propietario en la percepción de los frutos. El artículo 472 CC dispone que los frutos pendientes al constituirse el usufructo pertenecen al usufructuario y éste no tiene obligación de indemnizar ni pagar equivalente al nudo propietario. Al extinguirse el usufructo los bienes pendientes pertenecen al propietario; pero este está obligado a abonar al usufructuario los gastos de cultivo, etc. con el producto de los frutos pendientes.

3. Facultad del usufructuario de realizar mejoras: el artículo 487 dispone que el usufructuario puede realizar en la cosa usufructuada distintas mejoras, Sena gastos útiles o de lujo siempre y cuando respete la forma y sustancia de la cosa. Los adornos se pueden retirar si no es en detrimento de los bienes; y el propietario no tiene obligación de pagar los gastos

Facultades del nudo propietario

Durante el usufructo, sobre la cosa usufructuada existe dos derechos: el de la nuda propiedad y el del usufructo. El nudo propietario tiene la titularidad del a nuda propiedad. Las facultades son:

- enajenar, hipotecar, es decir, disponer de su derecho de nuda propiedad sin perjudicar la forma y sustancia de al cosa ni perjudicar el derecho de usufructo. Además el nudo propietario puede llevar a cabo obras y mejoras en la cosa siempre que no disminuya el valor de la cosa ni perjudique el derecho de usufructo. Hay una norma que permite al nido propietario hacer nuevas plantaciones en la finca; pero sobre esta facultad se han dado casos en la práctica con relación a subvenciones de la UE y esto ha llevado al nudo propietario a cambiar el cultivo de la finca para obtener dicha subvención.

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FORMAS DE EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

serán las siguientes:

muerte del usufructuario si no es sucesivo

vencimiento del plazo si es a término

cumplimiento de la condición si quedó sujeto a condición resolutoria

por consolidación, esto el la reunión del usufructo y la nuda propiedad en una sola persona

por prescripción extintiva

por renuncia del usufructuario

por pérdida total o parcial de la cosa, perdurando sobre el resto, pero lo expropiado debe sustituirse

por cesación del derecho que lo constituyó

por no dar la fianza el usufructuario a título gratuito siempre que el dueño no lo haya eximido

USO Y HABITACIÓN

caracteres generales. estos derechos reales son también desmembraciones de la propiedad, de menor importancia que el usufructo. en realidad el uso constituye un usufructo parcial o restringido dado que actualmente no se concreta al ejercicio exclusivo de jus iutendi, si no que faculta al usuario para percibir algunos frutos.uso

es un derecho real, temporal, por su naturaleza vitalicia, para usar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia, y de carácter intrasmisible. 

habitación.cuando el uso se refiere solo a las piezas de una casa habitación, toma el nombre de derecho de habitación.es por esencia gratuita, nunca podrá constituirse en forma onerosa.las reglas generales del usufructo se aplican al uso y a la habitación, exceptuando las especiales que hemos establecido por cuanto al carácter intransmisible de estos derechos.

las obligaciones del usuario y del habituarlo son semejantes a las del usufructuario.las obligaciones durante el disfrute del usufructuario, también las son del usuario o del habituarlo pero en forma limitada, es decir la obligación de cuidar, conservar y la de no alterar la forma ni substancia de la cosa le es aplicable así como la de responder de culpa.

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en el uso que es gratuito y en el derecho de habitación que siempre lo es, se responde de culpa levísima.

el juez aplicara según el valor del uso o bien el número de piezas que se ocupen en una finca o habitación, para imponer proporcionalmente la obligación de reparar al propietario, al usuario y al habituarlo.en cuanto a la obligación de responder de las cargas de la cosa, también se aplica el principio de equidad para distribuirlas proporcionalmente. 

la obligación de restituir al extinguirse el uso o el usufructo, la de rendir cuentas y la de responder de daños y perjuicios, son iguales en el uso, en el derecho real de habitación y en el usufructo.las formas de extinción de uso y habitación, son también iguales a las formas de extinción del usufructo.

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SERVIDUMBRES

Las servidumbres son gravámenes sobre predios (Bienes Inmuebles) en beneficios de otros predios, que se hacen necesarios e indispensables para un adecuado desenvolvimiento y comodidad de estos.

Según la definición de nuestro código Civil en el articulo 876, Servidumbre es: "Un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño."

El profesor Eduardo Carrión Aguijaren manifiesta que "en esta definición se nota el afán del legislador de establecer claramente que las únicas servidumbres reconocidas o posibles son las prediales”. Esto obedece al planteamiento del Derecho Francés, quienes después de haber terminado con el Feudalismo, quisieron dejar positividad en la ley nada que pudiese denotar servidumbres personales.

ELEMENTOS DE LA SERVIDUMBRE

Predio Dominante.- Es aquel predio que reporta la utilidad. Aquí la servidumbre se llama Serv. Activa Predio Sirviente.- Es aquel predio que sufre el gravamen. Aquí la servidumbre se llama Serv. Pasiva Gravamen.- Es el vinculo jurídico que se impone sobre uno en beneficio de otro.

Para que existan servidumbres es preciso que se imponga un gravamen sobre un predio en utilidad de otro

CARACTERÍSTICAS DE LA SERVIDUMBRE

Con respecto al predio dominante la servidumbre es un "derecho real". Con respecto a al predio sirviente, la servidumbre es un gravamen real. Son ACCESORIAS del predio a que activa o pasivamente pertenecen. Son INDIVISIBLES; y no pueden, por consiguiente, adquirirse, ejercerse ni perderse por partes. Son PERPETUAS, porque accesorias de un "derecho perpetuo" como el dominio. Lo accesorio sigue la

suerte de lo principal. (Sin embargo el código dispone que la servidumbre se extingue por la llegada del día o el cumplimiento de la condición y por dejarse de gozar diez años)

Las Servidumbres, no pueden ser enajenadas, embargadas ni hipotecadas separadamente del predio que

pertenecen.

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OBJETO DE LA SERVIDUMBRE.

El objeto de la servidumbre son lo predios o fundos, son las casas y heredades. INMUEBLES URBANOS RUSTICOS.

LA SERVIDUMBRE COMO UN DERECHO.

La servidumbre en su aspecto activo es:

Un bien Incorporal. Un Mero Derecho Real, por que se ejerce sobre un predio. Inmueble, porque el objeto sobre que recae es siempre inmueble. Accesorio, porque esta jurídicamente vinculado al predio. El que goza de una servidumbre puede hacer obras indispensables para ejercerla y correrán por cuenta

de este.

SERVIDUMBRES NATURALES.

El punto de partida para la consideración de las servidumbres naturales es la HUBICACION TOPOGRAFICA DE LOS PREDIOS EN RELACION.La ley esto habla de:

Un predio SUPERIOR, aquel que esta situado en mas alto nivel. Un predio INFERIOR, aquel que esta situado en un nivel mas bajo.

"El Art. 889.- El predio inferior, dice este articulo, esta sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior naturalmente, esto es, sin mano del hombre contribuya a ello."

El predio sirviente no puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural. El predio dominante no puede hacer cosa alguna que la agrave. El predio inferior queda sujeto al gravamen de recibir las aguas que descienden naturalmente. Le queda

prohibido encauzar o dirigir el descenso de las mismas aguas.

"Uso de aguas corrientes.- El dueño de una heredad puede hacer uso de las aguas que corren naturalmente por ella, aunque no sean de su dominio privado. El uso de las aguas que corren por entre dos heredades corresponde en común a los ribereños.

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Establece una concesión legal de uso de aguas a favor de predios ribereños. Esta agua cuyo uso se concede son bienes nacionales de uso público. No se extiende el uso de aguas corrientes a las que corren por causes artificiales, construidos a costa

ajena, ya que el uso de esta agua le corresponde al que halla construido legalmente este cauce.

El uso de las aguas de dominio publico establecido a favor de los predios ribereños esta limitado por ciertas restricciones establecidas en al ley,

o Cuando el dueño de la heredad inferior adquiere por prescripción u otro titulo, el derecho de servirse de las mismas aguas.

o Cuando la servidumbre es de carácter administrativo, establecidos a favor de los navegación y de los habitantes de un pueblo vecino.

SERVIDUMBRES LEGALES

Las servidumbres legales son relativas al uso público o la utilidad de los particulares.

Las Servidumbres Legales relativas al uso público son: El uso de riberas, cuando sea necesario para la navegación o flote.

Y las demás determinadas por los reglamentos u ordenanzas respectivos. Aquí se trata especialmente la, Demarcación, Cerramiento, Transito, Medianería, Acueducto, Luz y vista.

DEMARCACION (Art.898).-

Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los limites que los separan de los predios lindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes.

La determinación del alcance territorial o espacial del dominio es de interés reciproco, resultando beneficiados los dos predios.

La acción demarcatoria es real porque se funda en el dominio que es un derecho real.

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La demarcación es una operación contradictoria porque requiere concurso de los propietarios de los predios contiguos.

La demarcación es una operación declarativa, por que no hace sino declarar o confirmar un estado de

cosas preexistentes. La acción demarcatoria debe ser propuesta por todo dueño de un predio. El objeto de de la Demarcación consiste en fijar los limites que separan un predio de otro contiguo. Los linderos deberán hacerse tomando como base los títulos de Dominio que presentan los interesados.

REQUISITOS DE LA DEMARCACIÓN:

1. DOS PREDIOS CONTIGUOS.- El objeto de la demarcación es fijar los límites que separan los predios.2.3. PREDIOS DE DISTINTO DUEÑO.- Si los predios fueran del mismo dueño no tendría lugar realizar un

demarcación.4.5. PREDIOS URBANOS O RUSTICOS.- Es mas común la demarcación de predios rústicos igual que los

urbanos mientras estos no estén edificados, ya que las paredes los delimitan por si mismo.6.7. FALTA DE LINDEROS LEGALMETNE ESTABLECIDOS.- Ya que si existieren linderos estos están

cumpliendo con su objeto y no seria procedente la demarcación,

Los linderos tienen que ser establecidos legalmente para que tengan valides.CERRAMIENTO (Art.900).-

El dueño de un predio tiene derecho a cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios.

El cerramiento puede consistir en:o Paredeso Cercas vivas o muertaso Fosos.

MEDIANERIA (Art. 907).-Es una servidumbre legal en virtud de la cual los dueños de dos predios vecinos que tienen paredes. Fosos o cercas divisorias comunes, están sujetos a las obligaciones reciprocas que van a expresarse.

La facultad para adquirir la Medianería le pretende exclusivamente a uno de los predios contiguos..

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ACUEDUCTO

Esta consiste en la facultad de conducir aguas a través de la heredad sirviente hacia otra heredad de distinto dueño, que la necesite.

La servidumbre de acueducto es legal o forzosa porque se la puede imponer por el mandato de la ley, a pesar de la voluntad contraria del dueño del predio sirviente.

Es servidumbre positiva por que solo se impone al dueño del predio sirviente l obligación de dejar hacer. Ósea de permitir que se conduzcan las aguas hacia o desde el predio dominante.

LUZ Y VISTA

Se denominan luces las aberturas que se hacen en las paredes con el fin de dar luz a un espacio cualquiera, cerrado y techado.

Se denominan vistas las aberturas que se hacen en las paredes de tal modo que sea posible mirar a través de ellas.

La servidumbre legal de luz impone al dueño del predio la prohibición de abrir luces dentro del los tres metros, a menos que las luces tengan las características determinadas en la ley.

SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS.

Cada cual podrá sujetar su predio a las servidumbres que quiera, y adquirirlas sobre los predios vecinos con la voluntad de sus dueños, con tal que no se dañe con ellas al ornato público, n se contravenga a las leyes

Las servidumbres voluntarias se llaman también convencionales porque su establecimiento proviene del acuerdo, expreso o presunto de las partes.

Según el sistema del código, las servidumbres se pueden establecer de tres maneras.

1. odas las servidumbres se pueden establecer por titulo. Solo el propietario puede adquirir para su predio una servidumbre voluntaria.

2. Por Titulo.- Se entenderá por titulo, tanto el instrumento en el cual conste, como la causa jurídica que les de origen.

3. Por Destinación Anterior.- Por destinación anterior se pueden establecer solamente las servidumbres continuas y aparentes.

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4. Prescripción.- Por prescripción se pueden adquirir solamente las servidumbres continuas y aparentes. Las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por titulo, o por prescripción de 5 años, contando como para la adquisición del dominio de los fundos.

La restricción de la adquisición por prescripción a las servidumbres continuas y aparentes impide que puedan resultar servidumbres de la mera tolerancia del dueño,

EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE

Las causas generales de extinción de las servidumbres son las siguientes:

1. La resolución del derecho que las ha constituido,

2. La llegada del día o el cumplimiento de la condición, si se ha establecido de uno de estos modos.

3. La confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos del mismo dueño.

4. La renuncia del dueño del predio dominante,

5. Se extingue las servidumbres por haberse dejado de gozar diez años.

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