TXOSTENA / PONENCIA - Hasiera - Bizkaia.eus · 3.2.4 Rm koefizientea. ... sarbideak, labore mota...

Katastroaren eta Zerbitzuen Zuzendari Nagusiaren 101/2016 Ebazpena, ekainaren 13koa, Ugao-Miraballes udalerrian kokatutako landa- eta hiri-ondasun higiezinen balio-txostenak onesten dituena

Resolución 101/2016, de 13 de junio de la Directora General de Catastro y Servicios por la que se aprueba la ponencia de valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica del municipio de Ugao-Miraballes.

Ondasun Higiezinen gaineko Zergari buruzko 1990eko ekainaren 30eko 9/1989 Foru Arauan ezarritakoarekin bat, katastro-balioak berrikusteko prozedura abiatu zen Partaidetza Organoaren bitartez, eta horren guztiaren emaitza hau izan da: orain indarrean dagoen Bizkaiko Lurralde Historikoko Higiezinen Foru Katastroari buruzko 2016ko maiatzaren 18ko 3/2016 Foru Araua. Bada, prozedura horretan zehar, Ugao-Miraballes udalerrian kokatutako landa- eta hiri-ondasun higiezinen balio-txostenaren proposamena landu zen eta proposamen hori Udalari helarazi zitzaion, nahitaezko txostena eman zezan.

Al amparo de lo dispuesto en la Norma Foral 9/1989, de 30 de junio, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se procedió, a través del Órgano de Participación, al inicio del procedimiento de revisión de los valores catastrales que culmina bajo la vigencia de la Norma Foral 3/2016, de 18 de mayo, del Catastro Inmobiliario Foral del Territorio Histórico de Bizkaia. En el curso de este procedimiento, se elaboró una propuesta de ponencia de valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica del municipio de Ugao-Miraballes, la cual fue entregada al Ayuntamiento para que emitiera el correspondiente informe preceptivo.

Oinarritzat harturik bai Udalari hasieran bidali zitzaion balio-txostenaren proposamena, bai udal horrek landutako nahitaezko txostena (halakorik egin badu) eta aurreko horren ondorioz Katastro eta Balorazio Zerbitzuak landutakoa, Ugao-Miraballes udalerriko balio-txostena egin da.

En base a la propuesta inicial de ponencia de valores remitida al municipio y, en su caso, al informe preceptivo emitido por el Ayuntamiento y el consiguiente informe del Servicio de Catastro y Valoración, se ha elaborado la ponencia de valores del municipio de Ugao-Miraballes.

Azaldutakoa dela bide, honako hau En virtud de lo expuesto,

EBAZTEN DUT: RESUELVO:

Lehenengoa: Onestea Ugao-Miraballes udalerrian kokatutako landa- eta hiri-ondasun higiezinen balio-txostena, ezaugarri bereziko ondasun higiezinena izan ezik, azken horiek egungo katastro-balioak mantenduko dituzte eta.

Primero: Aprobar la ponencia de valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica del municipio de Ugao-Miraballes, excepto los Bienes Inmuebles de Características Especiales (BICES) que mantendrán los valores catastrales actuales.

Bigarrena: Balio-txostena jendaurrean Segundo: Someter dicha ponencia de

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jartzea, Bizkaiko Foru Ogasunaren bulegoetan (Basurtuko Kaputxinoen kalea 4, Bilbo), dagokion udaletxean eta www.bizkaia.eus/katastroarenberrikusketa webean. Hamabost egun balioduneko epean zehar egongo dira jendaurrean, iragarki hau Bizkaiko Aldizkari Ofizialean argitaratu eta biharamunetik aurrera.

valores a exposición pública en las oficinas de la Hacienda Foral de Bizkaia (Camino Capuchinos de Basurto, nº 4, Bilbao), en el Ayuntamiento respectivo y en la página web www.bizkaia.eus/revisioncatastral durante el plazo de quince días naturales contados a partir del siguiente a la publicación en el Boletín Oficial de Bizkaia.

Hirugarrena: Agindua ematea, udal bakoitzean jendaurreko erakusketa noiz irekiko den iragartzeko; horretarako, iragarkiak jarriko dira Bizkaiko Aldizkari Ofizialean zein Bizkaiko Lurralde Historikoan zabalkunde handiena duten egunkarietan.

Tercero: Ordenar la publicación de la apertura de exposición pública en el Ayuntamiento respectivo y mediante anuncios en el Boletín Oficial de Bizkaia y en los diarios de mayor difusión del Territorio Histórico de Bizkaia.

Laugarrena: Ebazpen honek administrazio-bidea amaitzen du, eta beronen aurka berraztertze-errekurtsoa jarri ahal izango da Katastroaren eta Zerbitzuen zuzendari nagusiaren aurrean, edo erreklamazio ekonomiko-administratiboa, Bizkaiko Foru Auzitegi Ekonomiko Administratiboan, jendaurreko erakusketaren epea amaitu eta biharamunetik aurrera. Errekurtso biak ezin dira aldi berean jarri.

Cuarto: Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de reposición ante la Directora General de Catastro y Servicios o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente a aquel en que finalice el período de exposición pública, sin que puedan simultanearse ambos recursos.

Bilbon, 2016ko ekainaren 13an En Bilbao, a 13 de junio de 2016

Katastroaren eta Zerbitzuen zuzendari nagusia

Directora General de Catastro y Servicios

Dña Maite Asensio de la Villa and.

TXOSTENA / PONENCIA

UGAO-MIRABALLES

EDUKIA / CONTENIDO

BALIO TXOSTENA

PONENCIA DE VALORES

ERANSKINAK / ANEXOS

2016ko EKAINA / JUNIO - 2016

UGAO MIRABALLESKO

UDALERRIKO ONDASUN

HIGIEZINEN BALIOEI BURUZKO

TXOSTENA

2016KO EKAINA

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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea

Aurkibidea

BALIO TXOSTENA, BALORAZIO-IRIZPIDEAK ETA BALIODUN GUNEEN ZERRENDA

1. TXOSTEN OROKORRA .................................................................................................................... 3

1.1 BALIO TXOSTENA IDAZTEKO JUSTIFIKAZIOA ............................................................................................ 3

1.2 ARAUDI EREMU ETA ESPARRUA. .......................................................................................................... 5

1.3 ONDASUN HIGIEZINAK ....................................................................................................................... 6

1.3.1 Hiri izaerako ondasun higiezinak ............................................................................................ 7

1.3.2 Landa izaerako ondasun higiezinak ........................................................................................ 8

1.3.3 Ezaugarri bereziak dituzten ondasun higiezinak (EBOH) ........................................................ 8

2. LURZORUA MUGATZEKO IRIZPIDEAK............................................................................................. 9

3. HIRI BALIOZTAPENERAKO IRIZPIDEAK ......................................................................................... 10

3.1 BALIOEN KOORDINAZIOA. MERKATU AZTERLANA .................................................................................. 10

3.1.1 Gune baliodunen mugaketa ................................................................................................. 12

3.2 METODOLOGIA OROKORRA .............................................................................................................. 13

3.2.1 Lurzoruaren balioztapena ..................................................................................................... 14 3.2.1.1 Lurzoruaren eragin balioak......................................................................................................... 15 3.2.1.2 Lurzoruaren koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua ..................................................... 19

3.2.2 Eraikuntzaren balioztapena .................................................................................................. 24 3.2.2.1 Eraikuntzen sailkapena. Kategoriak. ........................................................................................... 24 3.2.2.2 Eraikuntzako koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua ................................................... 31

3.2.3 Lurzoru eta eraikuntzako koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua .......................... 33

3.2.4 Rm koefizientea. Merkatuarekiko erreferentziazko koefiziente modulatzailea, katastro-

balioa kalkulatzeko ............................................................................................................................ 37

4. LANDA BALIOZTAPENEKO IRIZPIDEAK ......................................................................................... 38

4.1 METODOLOGIA OROKORRA .............................................................................................................. 38

4.1.1 Lurzoruaren balioztapena ..................................................................................................... 41 4.1.1.1 Azpipartzelen balioaren koefiziente zuzentzaileak .................................................................... 43

4.1.2 Eraikuntzaren balioztapena .................................................................................................. 47 4.1.2.1 Eraikuntzen sailkapena kategorien arabera. .............................................................................. 49 4.1.2.2 Eraikuntzaren koefiziente zuzentzaileak .................................................................................... 51

5. EBOHEN ZERRENDA ..................................................................................................................... 56

6. GUNE BALIODUNEN ZERRENDA ................................................................................................... 57

7 ERANSKINAK

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1. Txosten orokorra

1.1 Balio txostena idazteko justifikazioa

Katastro balioak ezartzeko beharrezko irizpideak, gune baliodunak, balorazio arau teknikoak,

lurzoruaren mugaketa eta gainerako elementuak balio txostenetan jasotzen dira.

Egun Ugao Miraballesko udalerrian indarrean dauden hiri ondasun higiezinen katastro-balioak

1975eko urriaren 2an Hiri Lurralde Kontribuzioa (HLK) eskuratzeko balio-txostenean

(espediente zenbakia: 66/70) oinarritzen dira. HLK horrek hiri ondasun higiezinek sortzen

zituzten errenta potentzialak zergapetzen zituen.

Landa ondasun higiezinen katastro balioek, egun Bizkaiko udalerri guztietan indarrean

daudenek, 1955. eta 1956. urteetan katastroa ezartzeko lanetan zehar udalerri bakoitzerako

onartu ziren ebaluazio motetan dute bere jatorria. Izan ere, horiek Landa Lurraldearen

Kontribuzioa (LLK) lortzeko ziren. LLK horrek hiri ondasun higiezinek sortzen zituzten errenta

errealak edo potentzialak zergapetzen zituen.

Ondoren, OHZaren 9/89 FA onartu ondoren, landa lursailetarako katastro balioak zehaztu ziren

eta FA onartu zen unean indarrean zeuden likidazio oinarriak %3 kapitalizatu ziren. Horiek

ebaluazio moten %50 ziren.

Merkatuko balioek izan behar dute katastro balioen abiapuntu, baina udalerriaren barruan

sakabanaketa handia dago horien artean, eta, gainera, denboraren poderioz, udalerriko

hirigintza bilakaeraren ondorioz eta higiezinen merkatuak izan duen bilakaera aldakorra dela-

eta, nekazaritza eta baso ustiapenetan sartutako hobekuntzengatik eta gauzatu diren

azpiegituren ondorioz hutsalduta geratu dira. Landa eraikuntzen kasu zehatzean, ezarri zen une

historikoan zergaren kontzeptuarengatik, ez dira inoiz balioetsiak egon.

Udalerri honen hiri ondasun higiezinei buruzko azterlan ekonomikorako oinarria Bizkaiko

Lurralde Historiko osoan egindako merkatu azterlana izan da. Bertan, guztiz koordinatu dira bai

guneko oinarrizko balioak eta eraikuntzaren oinarrizko balioa eskuratzeko metodoa, bai balio

horien bateratzea.

Azterlan hori Bizkaiko Lurralde Historikoko udalerri guztietan gauzatu zen aldi berean. Horietako

batzuetan higiezinen merkatuak ez duenez garrantzi handirik, eskualdeka banatu dira, lagin

kopuruaren, kokapenaren eta higiezinen merkatuaren antzekotasunaren arabera. Azterlana

Bizkaiko Foru Aldundiko Katastro eta Balorazio Zerbitzuan dago dokumentatuta eta eskuragarri.

Landa lursailen azterlan ekonomikorako Bizkaiko Lurralde Historikoan urteetan zehar egindako

salerosketak kontuan hartu dira. Izan ere, horiek parametro objektibo eta neurgarrietan oinarritu

dira, hala nola aldapa, sarbideak, labore mota edo partzelaren aprobetxamendua, etab. Horiek

balioa irabazi edo galdu dute beste aldagai batzuen arabera. Kalifikazio honetako eraikuntzen

katastroaren balioa kalkulatzeko, berritze kostuak zehazten dira.

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Horrenbestez, honako betebehar hauek ditugu:

1. Denbora tarte luzea igaro da, bereziki, zabala landa ondasunen kasuan, balioztapen

kolektibo orokorra egiteko aurreko prozeduraren ondorioz katastro balioak indarrean

sartu zirenetik.

2. Udalerriko higiezinen merkatuaren eta hirigintza errealitatearen bilakaeraren ondorioz,

desfase handia egon da katastro balioen eta merkatuko balioen artean. Gainera,

desfase horrek ez du patroi homogeneo bat jarraitzen udalerrian; alde nabarmenak

antzeman dira udalerriko gune desberdinetarako eskuratutako emaitzen eta erabileren

edo laboreen arabera merkatua erabileren arabera aztertzean eskuratutako emaitzen

artean.

3. Udalerriko hirigintza plangintzan aldaketak eta garapenak egon dira eta horrek aurreko

puntuan adierazitako desfasea areagotu du.

4. Laboreen ohituretan aldaketak, aprobetxamendu berriak sartzea, landa bizia uztea eta

orokorrean Lurralde Historiko guztian zehar gauzatu diren azpiegituren garapena

funtsezkoak izan dira landa lursailetan katastro balioaren eta egiazko balioaren arteko

korrelazio nuluan.

Hori dela eta, aipatutako puntuak jaso eta eguneratuko dituen Balio txosten berria idatzi

beharra dagoela justifikatuta dago.

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1.2 Araudi eremu eta esparrua.

Balio txosten honen eremua udalerriko ondasun higiezin guztietara mugatzen da, ezaugarri

bereziak dituzten ondasun higiezinetara (EBOH) izan ezik, hala baleude.

Txosten hau idazteko orduan kontuan hartu den indarreko araudia honako hau izan da:

3/2016 FORU ARAUA, maiatzaren 18koa, Bizkaiko Lurralde Historikoko Foru

Higiezinen Katastroa.

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1.3 Ondasun higiezinak

Ondasun higiezinak katastroaren ikuspegitik beren izaeraren arabera sailkatzen dira hiri

ondasun higiezin, landa ondasun higiezin eta ezaugarri berezikoetan.

Katastrorako, ondasun higiezintzat jotzen da udalerri batean kokatutako lurzoruaren zati edo

partzela, poligonoa jarraiki mugatuta badago pertsona bat jabe izateagatik edo batzuk jabe

izanda indibisoa suertatzeagatik. Halaber, eremuan dauden eraikuntzak sartzen dira.

Halaber, ondorengoak ondasun higiezinak dira:

Aprobetxamendu independentea izan dezaketen eraikinetako elementuak,

jabetza horizontalaren araubide berezia bete behar badute; baita elementu

pribatibo desberdinek osatutako multzoak ere, egintza unitatean elkarri lotu edo

erosi badira eta, araubidez zehazten diren baldintzetan, trasteleku eta

aparkaleku indibisoak, titularraren erabilera eta gozamen esklusibo eta

iraunkorrari atxikiak badaude.

Ezaugarri bereziak dituzten ondasun higiezinak.

Azaleraren eskubidea edo administrazio emakida duen espazio eremua.

Eraikuntzak hurrengoak dira:

Eraikinak, edozein elementuz eraikiak daudelarik, kokatuak dauden tokiak,

altxatuak dauden lurzoru mota eta duten erabilera, nahiz eta lursaila

eraikuntzaren jabearena ez izan.

Urbanizazio eta hobekuntza obrak, esaterako lur-berdinketak, eta aterpe

gabeko guneak erabiltzeko egiten direnak, horrelakotzat hartzen direla azoka

legez erabiltzeko barrunbeak, zerupeko gordailutegiak, kiroletan jarduteko zelai

edo instalazioak, kaiak, aparkalekuak eta eraikuntzei erantsitako ondoko

guneak.

Presak, ur-jauziak eta urtegiak, oheak eta ontziak barne.

Industria, merkataritza, kirol eta jolas instalazioak; baita nekazaritza,

abeltzaintza, baso eta arrain-hazkuntzarako instalazioak ere, horrelakotzat

hartzen direla kokatzen diren lursailari modu finkoan lotuak dauden elementu

guztiak eta, bereziki, dikeak, gordetegiak, zamatzeko tokiak, kaiak, pantalanak

eta berotegiak, beti ere horien instalaziorako egin beharreko lanek lurzorua eta

iraunkorrean aldatzen badute, makineria eta tresnak baztertuta, agerian

instalazioaren zatia ez denean.

Energia ekoitzi, biltegiratu eta banatzera bideratutako instalazio mota guztiak,

pertsonak komunikatu eta garraiatzeko edozein azpiegitura, ibilgailuak edo

aireontziak, baita fluidoak eta energia gidatu eta garraiatzeko azpiegiturak ere.

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Katastroaren ondorioetarako, inoiz ere ez dira eraikuntzatzat hartuko estalpe edo

aterpe txikiak nekazaritza, abeltzaintza eta basogintzaren ustiapenetan erabiltzen

badira, baldin eta haiek eraikitzeko material arin eta iraungaitzak erabili direnez,

eraikuntzok bakarrik erabil badaitezke lurra hobeto aprobetxatzeko, soroak

babesteko, abereak aldi batez edukitzeko edo loturik dauden jardueran erabiltzen

diren tresna eta lanabesak gordetzeko. Halaber, ez dira eraikuntzatzat hartuko

landa-lurretan egiten diren obra eta hobekuntzak, baldin eta lurron balioaren osagai

banaezinak badira.

1.3.1 Hiri izaerako ondasun higiezinak

Hiri izaerako lurzorutzat jotzen da:

a. Hiri lurzorua

Hirigintzako plangintzak hiriko lurzoru gisa sailkatzen duena.

Hirigintzako plangintzak lurzoru urbanizagarri sektorizatu gisa sailkatzen duena.

Hirigintzako plangintzak lurzoru urbanizagarri ez sektorizatu gisa sailkatzen

duena, dagokion sektorizazio plana onesten den unetik.

Zolatutako bideak edo zintarriztatutako espaloiak dituzten eta, gainera,

estolderiak, ur hornidura, argindarraren hornidura eta argiteria publikoa

dauzkaten lursailak.

Hiri eraikuntzek okupatutako lurzorua.

Izaera berekoak izango dira nekazaritzaren legeriak xedatutakoaren aurka zatitzen

diren lursailak, betiere zatiketarekin nekazaritzaren erabilera indargabetzen bada.

b. Hiri izaerako eraikuntzak, hala nola landa izaerarekin berariaz kalifikatu ez diren

eraikuntza guztiak.

Ezaugarri bereziko ondasun higiezinaren barruan sartuak dauden lurzoruak eta

eraikuntzak salbuesten dira.

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1.3.2 Landa izaerako ondasun higiezinak

Hauexek dira landa izaerako ondasun higiezinak:

a. Hiri lurzoruaren kalifikazioa ez duen lurzorua.

b. Landa izaerako eraikuntzak, besteak beste, nekazaritza, abeltzaintza, arrain-

haztegi eta basogintzarako eraikinak eta instalazioak, landa izaerako lursailetan

kokatuak egonda, jarduera garatzeko beharrezkoak badira.

Hala eta guztiz ere, jardueraren garapenarekin loturaren bat daukaten eraikuntzak,

egoitza- edo turismo-elementuren bat baldin badute, hiri ondasuntzat hartuko dira.

Ezaugarri bereziko ondasun higiezinaren barruan sartuak dauden lurzoruak eta

eraikuntzak salbuesten dira.

1.3.3 Ezaugarri bereziak dituzten ondasun higiezinak (EBOH)

Ezaugarri bereziko ondasun higiezinek erabilera espezializatuko multzo konplexua

osatzen dute eta zein daitezke taldean baliozta edota ezin dezakete karakterizazio

normalizatua izan; lurzoru, eraikin, instalazio eta urbanizaziorako eta hobekuntzarako

obrek eratua, eta horien banakako izaeragatik eta funtzionamendurako lotuta

egoteagatik, ondasun higiezin bakar gisa zenbatzen dira katastroaren ondoreetarako.

Ezaugarri bereziko ondasun higiezintzat jotzen dira, besteak beste, honako taldeetan

sartzen direnak:

Besteak beste, energia, gasa, petrolio findua eta deribatuak ekoitzi, biltegiratu

eta banatzera bideratutakoak, instalazio termikoak, eolikoak eta fotovoltaikoak

barne.

Presak, ur-jauziak eta urtegiak, horien ibilgua edo ontzia barne, ureztaketarako

soilik direnak salbu.

Autopistak, errepideak, ordaintzeko tunelak eta trenbideak.

Aireportuak, merkataritza portuak eta tren geltokiak.

Beste edozein ondasun higiezinen multzo, ezaugarri bereziak kontuan hartuta,

multzo espezializatua eratzen badu ezin delako taldean balioztatu edota ez

duelako karakterizazio normalizaturik.

Higiezin horiek Foruko Higiezinen Katastroan inskribatu eta baloratzeko, ez da

baztertuko instalazioetan dagoen makineria, ez eta fisikoki horien parte dena edo

funtzionalki horiekin lotuta dagoena ere.

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2. Lurzorua mugatzeko irizpideak

Txosten honi lotutako lurzoruaren mugaketa Katastroaren eta Zerbitzuen zuzendari nagusiak

onetsi du, parte hartze organoak (udalerriko, Katastro eta Balorazio Zerbitzuko eta Eudeleko

ordezkariek osatzen dutena) aurkeztutako proposamena dela bide.

Eranskinak dokumentuan balio txostenari lotuta dauden lurzoruen mugaketa modu grafikoan

jaso da.

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3. Hiri balioztapenerako irizpideak

Hiri-ondasun higiezinen katastro-balioa kalkulatzeko, merkatuko balioa hartuko da

erreferentziatzat eta lehengoak ezingo du inola ere balio hori gainditu. Aipatutako balioa

kalkulatzeko, Txosten honetako Arau Teknikoetan jasotakoa beteko da.

Merkatu azterlanen ondoriozko balioa oinarria izango da lurzoru eta eraikuntzaren oinarrizko

balioak zehazteko.

Hiri ondasun higiezinen katastro balioa honakoek osatuko dute: lurzoruaren balioak eta

eraikuntzenak, Y12 garaje eta Y11 trasteleku erabileretan izan ezik. Horiek zuzenean

adieraziko dute beren balioa.

Higiezinaren azken balioa ezingo da izan, inolaz ere, higiezina hartzen duen lursaileko lurzorua

baloratuz gero lortuko litzatekeen balioa baino txikiagoa.

Inguruabar ezberdinak direla bide higiezin batzuk ezin badira baloratu txosten honek oinarritzat

hartu dituen arau teknikoak modu masiboan aplikatuz, higiezin horiek hartzen dituzten lursailek

txostena onartu aurretik zuten katastro balio berari eutsiko diote; nolanahi ere, aurrekontu bidez

urtero eguneratu ahalko dira, harik eta banaka baloratu edo txosten zehatzetan jaso arte.

Txostena berrikusteko beharrezko baldintzak ematen ez direnean eta lurzoruaren oinarrizko

balioak etxebizitza babestuen administrazio-balioen aldaketetara egokitu behar direnean.

Katastro Zerbitzuak balioak zuzenduko ditu, balioak sartzeko, sailkapena kentzeko edo akatsak

zuzentzeko, haren kokalekuaren eta, hala badagokio, mugakideen baldintzak eta inguruabarrak

kontuan hartuta.

Halaber, irizpide bera erabili ahal izango da garatu gabeko lurzoruetan, haien ezarpen-

parametroak eta / edo ezaugarriak indargabetzen dituzten zuzkidura-jarduketen edo aldaketen

xede direnean.

3.1 Balioen koordinazioa. Merkatu azterlana

Udalerri honen azterlan ekonomikorako oinarria Bizkaiko Lurralde Historiko osoan egindako

merkatu azterlana izan da. Bertan, guztiz koordinatu dira bai guneko oinarrizko balioak eta

eraikuntzaren oinarrizko balioa eskuratzeko metodoa, bai balio horien bateratzea. Azterlan hori

Bizkaiko Lurralde Historikoko udalerri guztietan gauzatu zen aldi berean. Horietako batzuetan

higiezinen merkatuak ez duenez garrantzi handirik, eskualdeka banatu dira, lagin kopuruaren,

kokapenaren eta higiezinen merkatuaren antzekotasunaren arabera.

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Ugao Miraballes, zehazki, NERBIOI izeneko eskualdean sartzen da eta honako udalerriek

osatzen dute eskualdea:

005 ARAKALDO

009 ARRANKUDIAGA

011 ARRIGORRIAGA

025 ZEBERIO

065 UGAO

074 ORDUÑA

075 OROZKO

097 ZARATAMO

Lurzoruaren eta eraikuntzaren oinarrizko balioak lortzeko, honako datuak erabili dira:

KOD UDALERRIA

LAGINAK TASAZIOAK

G C G E O G C G E O G

005 ARAKALDO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

009 ARRANKUDIAGA 4 0 0 0 0 3 1 0 7 0 0

011 ARRIGORRIAGA 30 8 28 2 1 97 11 175 13 0 62

025 ZEBERIO 5 0 0 0 0 12 0 7 0 0 5

065 UGAO 17 2 5 3 1 43 6 10 3 0 26

074 ORDUÑA 21 2 1 0 0 22 6 2 35 10 7

075 OROZKO 6 3 1 0 0 31 1 8 3 0 12

097 ZARATAMO 4 0 1 0 0 11 1 3 13 0 4

GUZTIRA 87 15 36 5 2 219 26 205 74 10 116

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3.1.1 Gune baliodunen mugaketa

Bestalde, balorazio masiboak egiteko, egin beharreko lanak era mekaniko eta aise

informatizatzea errazten duen prozedura behar da.

Ildo horri jarraiki, lurzoruaren area ekonomiko homogeneoak definitu dira eta etxebizitza,

industria eta merkataritza erabilerei buruzkoak dira. Nolanahi ere, horiei erabilera bakoitzeko

Lurzoruaren Eraginaren Oinarrizko Balioa atxiki zaie. Lurzoruaren area ekonomiko

homogeneoak oinarritzat hartuko dira gainerako erabileretarako eta modalitateko lurzoruaren

eraginaren oinarrizko balio berezia esleituko zaie.

Lurzoruaren arlo ekonomiko homogeneoek (gune baliodunak deiturikoek) zonalde geografikoak

mugatzen dituzte; hauetan, higiezinen merkatuak, lurzoruari dagokionez, ezaugarri parekideak

agertzen ditu, eta horrek bide ematen du bere portaerak modulatzeko.

Gune baliodun horiek, halaber, beste erabilera batzuetarako erabili ahalko dira, horietako

bakoitzerako lurzoruaren oinarrizko ondore balio espezifikoa egotzita.

Hiri izaerako ondasun higiezinen merkatuko balio probablea eskuratzeko, higiezin

ekoizkinaren balioa eratzean esku hartzen duten faktore guztiak kontuan hartuta, honako

formula hau ezarri da:

V=1,40 *[Vs+Vc]*S

hau da:

V = Hiri izaerako ondasun higiezinen merkatuko balio probablea, eurotan adierazia.

1,40 = Gastu orokorren guztizko kopurua haztatzen duen koefiziente finkoa da, finantzazio,

kudeaketa eta sustapen gastuak barne, baita eraikigarritasuna gauzatzeko beharrezko

higiezinen sustapenerako enpresa etekin normala ere.

Vs = Lurzoruaren balioa, euro /m²-tan

Vc = Eraikuntzaren balioa, euro /m²-tan

S = Objektuaren azalera eraikia, m²-tan

Trastelekuen erabilerari dagokionez, area homogeneoak zehaztu dira eta euro/m²-n adierazita

balioa atxiki zaie.

Halakoetan, merkatuko balio probablea esleitutako baliotik CCC3 eta CCSC3 koefizienteekin

zuzendu ostean zuzenean lortuko da.

Era berean, arlo homogeneoak ezarriko dira garajearen erabilerarako, eta eurotan adierazitako

balioa esleituko zaie.

Halakoetan, merkatuko balio probablea esleitutako baliotik CCC3, CCSC4 eta CCSC6

koefizienteekin zuzendu ostean zuzenean lortuko da.

13


Mugatutako gune baliodunek horietan zehaztutako balioen aplikazio eremuak ordezkatuko

dituzte.

3.2 Metodologia orokorra

Dagozkion zona baliodunak definitu ostean, hiri ondasun higiezinei dagozkien merkatuko balio

probablea lortuko da hurrengo moduan:

V=1,40*[(ZOB*CCS)+(VBC*CMCUC*CCC)]*CCSC*S

hau da:


ZOB = Guneko oinarrizko balioa, euro /m²-tan.

VBC = Eraikuntzaren oinarrizko balioa, euro /m²-tan.

CCS = Lurzoruaren koefiziente zuzentzaileak.

CCC = Eraikuntzaren koefiziente zuzentzaileak.

CCCS = Eraikuntza eta lurzoruaren koefiziente zuzentzaileak.

CMCUC= Eraikuntzaren koefiziente modulatzailea, erabileren eta kategorien arabera

S = Objektuaren azalera eraikia, m²-tan.

Higiezinen merkatuko balio probablea kalkulatu baino lehen gutxiago eraikiak dauden partzelak

direnean, atal honetan xedatutako metodo orokorraren arabera lortutako lurzoruaren balioa (Vs)

eta higiezinari egotzitako lurzoruaren balioa alderatuko dira.

Merkatuko balio probablea kalkulatzeko, lurzoruaren balio gisa aurreko paragrafoan aipatutako

bi balioetatik handiena kontuan hartuko da.

Xede horrez, gutxiegi eraikitako partzelak izango dira indarreko hirigintza plangintzak

baimendutako eraikuntzaren muga lortzen ez duten guztiak.

Orube eta lurzoru hutsen balioa, edo, hala badagokio, horiek banatzen diren azalera partzial

bakoitza, honako formula aplikatuta kalkulatuko da:

V = ZOB * E * CCL * S

hau da:


ZOB = Guneko oinarrizko balioa, euro /m²-tan.

E = Eraikigarritasuna, eraiki daitezkeen m² / m² lurzoruan adierazita.

CCL = Orube eta lurzoru hutsen balioaren koefiziente zuzentzaileak.

S = Baloratu beharreko azalera, m²-tan

14


Aplikatutako eraikigarritasuna, lehentasun ordenan, honakoa izango da:

- Indarreko plangintzak zehaztutakoa.

- Plangintzako gune homogeneoan dagoen batez bestekoa, jakinez gero.

Aurrekorik ezean:

- Hiri lurzoruetarako: 0,25 m²/ m²

- Lurzoru urbanizagarri edo antzekoetarako: 0,10 m²/ m²

Hiri izaerako ondasun higiezinen katastro balioa honela lortuko da:

VC= Rm* V

hau da:

VC = Hiri izaerako ondasun higiezinen katastro balioa, eurotan adierazia.

Rm = Merkatuarekiko erreferentziazko koefiziente modulatzailea katastro baliorako.


3.2.1 Lurzoruaren balioztapena

Eraikitako lurzorua eragin-balioaren arabera balioetsiko da, Y12 garajeetarako eta Y11

trastelekuetarako izan ezik. Horiek balio unitarioei jarraiki kalkulatuko dira.

Orube eta lurzoru hutsen balioa unitate balioaren arabera kalkulatuko da, bai indarreko

plangintzaren zehaztapenen arabera, bai zehaztutako lurzoruaren arlo ekonomiko

homogeneoei jarraiki eta orubeak edo lurzoru hutsak banatzen diren azalera partzialen balioen

batura izango da.

Faseka (S.1.2.) exekutatutako orubeen balio indibidualizatua kalkulatzeko, hondar-partzelaren

proportzioa hartuko da kontuan.

Xede horrez, orube eta lurzoru hutsak hurrengo erabilera eta motatan sailkatuko dira:

S.1.1. Orube eta lurzoru hutsak

S.1.2. Aprobetxatzeke

S.2.1. Eraikuntza finkatuez inguratutako orube eta lurzoru hutsak, herri-bideetara zuzeneko sarbiderik gabe

S.3.1. Orube eta lurzoru hutsak, eraikitze-aprobetxamendua agortua dutenak

S.4.1 Lurzoru hutsak garatzeke

15


3.2.1.1 Lurzoruaren eragin balioak

Balioztapen-metodologia zehazteko, erabilera desberdin bakoitzerako Zonaren Oinarrizko

Balioa hurrengo moduan definitzen da: balioztatzen ari den produktu higiezinaren metro karratu

eraikiko lurzoruaren eragin-balioa, zona homogeneo bakoitzean hondar-metodoa erabiliz

lortuta. Xede horrez, produktu higiezinaren balioari eraikuntzaren zenbatekoa, produkzio

kostuak eta sustapenaren irabaziak kenduko zaizkio. ZOB sigla izango ditu. Balio hori finka

bakoitzari aplikatu behar zaizkion balioak kalkulatzeko erabiliko da eta euro/m²-n adieraziko da.

Lurzoruaren oinarrizko eragin balioak (ZOB), egoitzaren, industriaren eta merkataritzaren

erabilerei buruzkoak, hain zuzen ere, lurzoruaren area ekonomiko homogeneoei atxikitakoak,

erreferentzia bezala erabiliko dira gainerako erabilerei dagokienez lurzoruaren oinarrizko balioa

kalkulatzeko. Ildo horri jarraiki, hurrengo taulak kontuan hartuta, dagozkien CRU eta CRZ

koefizienteak aplikatuko zaizkie:

16


CRU koefizientea. Erabilera Arautzeko Koefizientea.

ERABILERA MOTA MODALITATEA

Erreferentziazko

ZOB

CRU

koefizientea

V. EGOITZA

V.1 HIRI IZAERAKO ETXEBIZITZA KOLEKTIBOAK

V.1.1 ERAIKUNTZA IREKIAN

Etxebizitza

1,00

V.1.2 ETXADI ITXIAN

V.2 HIRI IZAERAKO FAMILIA BAKARREKO ETXEBIZITZAK

V.2.1 ERAIKUNTZA ISOLATUAN

V.2.2 ETXADIAN EDO ATXIKITA

V.3 LANDA IZAERAKO ETXEBIZITZAK

V.3.1 ETXEBIZITZA-ERABILERA ESKLUSIBOA

V.3.2 BINAKAKO ETXEBIZITZA EDO ATXIKIA

V.4 ETXEBIZITZAKO BESTE BATZUK

V.4.1 AURREFABRIKATUTAKO ETXEBIZITZAK, BUNGALOWAK Etxebizitza 0,80

V.4.2 GAINERAKO ETXEBIZITZAK

D. KIROLAK

D.1 ESTALIAK

D.1.1 BALIO ANITZEKO KIROLAK Bulegoak/Merkatar

itza 0,70 D.1.2 GAINERAKO KIROLAK

D.1.3 KIROL ERABILERAK BABESTEKO ZERBITZUAK

D.2 ESTALI GABEAK

D.2.1 HAINBAT KIROL

Etxebizitza 0,01 D.2.2 IGERILEKUAK

D.2.3 KANPINAK

D.2.4 GOLF-ZELAIAK

E. IKUSKIZUNAK ETA JOLASAK

E.1 ERAIKIN ESKLUSIBOAN

E.1.1 ESTADIOAK ZEZEN PLAZAK Bulegoa / Merkataritza

0,70

E.1.2 BELODROMOAK - HIPODROMOAK - AUDITORIOAK

E.1.3 AISIALDI ETA JOLASETARAKO ZENTROAK

Merkataritza 0,90

E.1.4 ZINEMAK - JAI ARETOAK - DISKOTEKAK

E.1.5 ANTZOKIAK

E.2 ERAIKIN EZ ESKLUSIBOAN E.2.1 JAI ARETOAK - DISKOTEKAK - ZINEMAK - ANTZOKIAK

E.2.2 AISIALDI ETA JOLASETARAKO ZENTROAK

T. TURISMOA - AISIA ETA

OSTALARITZA

T.1 EGOITZAREKIN T.1.1 HOTELAK - APARTAHOTELAK

Bulegoa 1,00

T.1.2 GAINERAKO OSTATUAK

T.2 EGOITZARIK GABE ERAIKIN ESKLUSIBOAN

T.2.1 JATETXEAK

Merkataritza 0.90 T.2.2 TABERNAK - KAFETEGIAK – ELKARTE GASTRONOMIKOAK

T.2.3 KASINOAK GIZARTE KLUBAK BINGOAK

T.2.4 ERAKUSKETAK - BILTZARRAK Bulegoak/Merkatar

itza 0.70

B. OSASUNA ETA ONGINTZA

B.1 SANITARIOAK OHEEKIN B.1.1 ERIETXEAK - KLINIKAK

Bulegoa / Merkataritza

0,70

B.1.2 OSPITALEAK

B.2 HAINBAT SANITARIO B.2.1 ANBULATORIOAK - LABORATEGIAK

B.2.2 BAINUETXEAK

B.3 ONGINTZA EDOTA LAGUNTZA

B.3.1 EGOITZAREKIN

B.3.2 EGOITZARIK GABE

K. KULTURALAK

K.1 EGOITZAREKIN K.1.1 BARNETEGIAK – UNIBERTSITATEKO EGOITZAK


0,70 K.1.2 IKASTETXE NAGUSIAK

K.2 EGOITZARIK GABE K.2.1 IRAKASKUNTZA ETA ZERBITZUAK

K.2.2 LIBURUTEGIAK – MUSEOAK - ARTE-ZENTROAK

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Erreferentziazko

ZOB

CRU

koefizientea

R. ERLIJIOSOAK

R.1 ERAIKIN ESKLUSIBOAN R.1.1 KOMENTUAK - MINTEGIAK - PARROKIA EGOITZAK


0,70 R.1.2 KULTU ZENTROAK

R.2 HAINBAT R.2.1 BESTELAKOAK ERAIKIN EZ ESKLUSIBOAN

R.2.2 HILERRIAK

P. PUBLIKOAK - BITXIAK

P.1 HISTORIKOAK - ARTISTIKOAK

P.1.1 MONUMENTUAK


0,70

P.1.2 BERTAKO TIPIKOAK EDO OHIKOAK

P.2 IZAERA OFIZIALEKOAK P.2.1 ADMINISTRAZIOKOAK ETA ESANGURATSUAK

P.2.2 ZERBITZU PUBLIKOAK

P.3 IZAERA BEREZIKOAK P.3.1 PRESONDEGIAK - MILITARRAK - POLIZIA ETXEAK

I. INDUSTRIALA

I.1 SOLAIRU BAT

I.1.1 BILTEGIAK

Industria 1,00

I.1.2 LANTEGIAK

I.1.3 TAILERRAK

I.1.4 ERAIKINA. GARAJEAK ETA APARKALEKUAK

I.2 HAINBAT SOLAIRU

I.2.1 BILTEGIAK

I.2.2 LANTEGIAK

I.2.3 TAILERRAK

I.2.4 APARKALEKUEN ETA GARAJEEN ERAIKINA

I.3 GARRAIO ZERBITZU PRIBATUAK

I.3.1 GARRAIO ETA ZERBITZU GUNEEN ERAIKINAK Industria 1,00

I.3.3 NASA ESTALIAK - GELTOKIEN ERANSKINAK

I.4 ERAIKIN BEREZIAK I.4.1 GAS BILTEGIAK Industria

0,50

I.4.2 SOLIDO ETA LIKIDOEN SILOAK- BILTEGIAK

I.5 HAINBAT ERABILERA I.5.1 HIRUGARREN SEKTOREA Bulegoa 1,00

I.6 ERANSKINAK I.6.1 INDUSTRIA ERABILERAK BABESTEKO ZERBITZUAK Industria 1,00

C. MERKATARITZA

C.1 ERAIKIN ESKLUSIBOAN

C.1.1 SOLAIRU BATEAN

Merkataritza 0,90 C.1.2 HAINBAT SOLAIRUTAN

C.1.3 MERKATUAK

C.1.4 HIPERMERKATUAK ETA SUPERMERKATUAK

C.2 ERAIKIN EZ ESKLUSIBOAN

C.2.1 MERKATARITZAKO LOKALAK

Merkataritza 0,80

C.2.2 MERKATARITZA GALERIAK

C.2.3 MERKATUAK - POSTUAK

C.2.4 HIPERMERKATUAK ETA SUPERMERKATUAK

Y. BESTE ERABILERA

BATZUK

Y.1 HIRI IZAERAKO ETXEBIZITZEN ERANSKINAK

Y.1.1 TRASTELEKUAK Trastelekua

Y.1.2 GARAJEAK Garajea

Y.1.3 BANATU GABEKO SOTOAK Etxebizitza 0,40

Y.1.4 LORATEGIAK - ESPAZIO LIBREAK Etxebizitza 0,01

Y.2 BIDEAK, BARNE URBANIZAZIOA ETA AZPIEGITURAK

Y.2.1 GUNE URBANIZATUAK - MARKESINAK Etxebizitza

0,02

Y.2.2 SARRERAK - BIDEAK

Y.2.3 ZERBITZUETAKO SAREAK ETA EKIPOAK Industria 0,70

Y.3 LANDA IZAERAKO ETXEBIZITZEN ERANSKINAK

Y.3.1 BESTE ERABILERA BATZUETAKO ERAIKINA EDOTA LOKALA

Etxebizitza 0,40

Y.4 EKIPAMENDU ETA HORNIDUREN ERANSKINAK

Y.4.1 GARAJEAK ETA TRASTELEKUAK SOLAIRUAN EDOTA LOKALA


0,50

18



Erreferentziazko

ZOB

CRU

koefizientea

Y.4.2 BABES ZERBITZUAK

0,70

Y.4.3 INSTALAZIOEN ERAKIN EDOTA LOKALA - BILTEGIAK

O. BULEGOAK O.1 ERAIKIN ESKLUSIBOAN

O.1.1 BULEGO ANITZAK

Bulegoa 1,00

O.1.2 BANAKAKO BULEGOAK

O.1.3 BANKUAK ETA ASEGURUAK

O.2 ERAIKIN EZ ESKLUSIBOAN

O.2.1 ETXEBIZITZADUN ERAIKINEAN

O.2.2 INDUSTRIADUN ERAIKINEAN

O.2.3 BANKUAK ETA ASEGURUAK

CRU koefizientea-Orubeak: Erabilera Arautzeko Koefizientea

ERABILERA MOTA/MODALITATEA PLANGINTZAREN ERABILERA Erreferentziazko ZOB CRU koefizientea

S. ORUBEAK

S.1.1 S.2.1 S.3.1

EGOITZAZKOA Etxebizitza 0,90

MERKATARITZA Merkataritza 0,90

INDUSTRIA Industria 0,90

HIRUGARREN SEKTOREKOA Bulegoa 0,85

SISTEMA OROKORRAK ETA

EKIPAMENDUAK Bulegoak/Merkataritza 0,65

GARAJEA (ESKLUSIBOKI

SESTRAREN AZPIAN) Etxebizitza 0,40

S.4.1

EGOITZAZKOA Etxebizitza 0,85

MERKATARITZA Merkataritza 0,85


HIRUGARREN SEKTOREKOA Bulegoa 0,80

A eta B taulan, erreferentziazko bi ZOB balio adierazten direnean, txikiena hartuko da.

CRZ koefizientea: Gunea Arautzeko Koefizientea

Kokapen faktorea, V3 landa eraikinei, V4 bereziei eta Y3 eranskinei, baita garatu gabeko hiri

lurzoruari eta urbanizagarri sektorizatuari (S41) ere aplikatzen zaiena.

Erreferentziazko ZOBri aplika ahal zaizkion koefizienteak, udalerri honetan, hauek dira:

APLIKAZIO EREMUA

V3, V4 eta Y3 eraikinak lurzoru ez-urbanizagarrian 0,80

V3, V4 eta Y3 eraikinak hiri lurzoru/urbanizagarri sektorizatuan 0,90

S41 lurzorua urbanizagarri sektorizatuan

S41 lurzorua hiri lurzoruan 1,00

19


3.2.1.2 Lurzoruaren koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua

1. Lurzoru eraikiaren balioaren koefiziente zuzentzaileak

- CCS1 koefizientea: igogailua

Igogailurik ez duten eraikinetan kokaturik dauden hiri etxebizitza kolektiboei (V.1) aplikatuko

zaie, honako taula honen arabera:

Solairua

Koefizientea

< 2 1,000

2 0,950

3 0,900

4 0,800

5 0,750

6 0,700

- CCS2 koefizientea: barneko etxebizitza

Hiriko eraikin itxietako talde etxebizitzei aplikatuko zaie, hain zuzen ere argi bao guztiak

lurzatiko (ez etxadiko) patioetara begira edukitzeagatik barrukotzat jotzen direnei, taula honen

arabera:

Solairua

Koefizientea

< 3 0,800

3 0,825

4 0,850

5 0,875

> 5 0,900

- CCS3 koefizientea: azpiko etxebizitzak

Koefiziente hau etxebizitzaren erabilera bereziaren eta kokatuta dagoen solairuaren arabera

aplikatzen da.

V.1 erabilera. Hiri etxebizitza kolektiboei aplikatuko zaie, honako taula honen arabera:

Solairua

Koefizientea

< BS 0,840

BS 0,880

1 0,920

>1 1,000

20


I.2 erabilera. Solairu batzuetako eraikinetan kokatuta dauden industria lokalei

aplikatuko zaie, honako taula honi atxikiz.

Solairua

Koefizientea

< BS 0,800

BS 1,200

1 1,000

> 1 0,800

M, I, T, I.5, O, K, E, P, K, Y.4 erabilerak: merkataritza, ikuskizun eta jolas, turismo,

industria I.5 (hainbat erabilera), ongintza, osasun, kultura, erlijio, eraikin publiko berezi,

kirol eta beste erabilera batzuetarako ondasun higiezinei aplikatuko zaie, ekipamendu

eta horniduren eranskinak direnean (Y.4). Taula honetan azaltzen diren balioak izango

ditu:

Solairua Koefizientea

Sotoa 0,500

Erdisotoa 0,800

Beheko solairua 1,000

Solairuartea 0,600

Lehen solairua

0,700

Bigarren solairua

0,650

Hirugarrenetik bosgarrenera arteko solairuak 0,550

Bosgarrenetik gorako solairua 0,500

Behegaina 0,600

Y.3. erabilera. Landa izaerako etxebizitza eranskinei aplikatuko zaie eta taula honetan

azaltzen diren balioak izango ditu:


Sotoa 0,600

Erdisotoa 0,700

Beheko solairua 1,000

Lehen solairua

0,700

Lehenengo solairutik gora

0,500

21


- CCS4 koefizientea: barneko lokalaren koefizientea

Ondokoei aplikatuko zaie: merkataritza erabilerako ondasun higiezinak (C), kaletik sarbiderik ez

dutenak: Balio hauek izango ditu:

Lokala Koefizientea

Sarbidea beste ondasun higiezin batetik 0,750

Sarbidea eraikineko atarian zehar 0,800

Sarbidea merkataritza galeriatik edota merkatuetatik

0,900

- CCS5 koefizientea: ertzeko koefizientea

Kale batera baino gehiagotara ematen duten merkataritza erabilerarako ondasun higiezinei

aplikatuko zaie. 1,100 balioa izango du.

- CCS6 koefizientea: lokalaren altueraren koefizientea

Koefiziente hau merkataritza erabilerako ondasun higiezinei (C) aplikatuko zaie altuera

askearen arabera (altuera hau zorutik sabairainokoa da, forjatuen artean neurtuta, apaingarriak

kontuan hartu gabe).

Altuera Koefizientea

Gehienez 2,25 m 0,700

2,25 m eta 3,00 m artean 0,850

3,00 m eta 5,00 m artean 1,000

5,00 m baino gehiago 1,100

- CCS7 koefizientea: sestrarekiko kokapen koefizientea

Koefiziente hau merkataritza erabilerako ondasun higiezinei aplikatuko zaie kaleko sestraren

eta lokalaren behealdearen artean dagoen distantziaren arabera (behealdearen altuera

beheren dagoen tokian neurtuko da).

Altuera Koefizientea

< - 1,00 m 0,850

- 1,00 m eta 1,00 m artean 1,000

> 1,00 m 0,850

Atal honetako bi koefiziente edo gehiago elkartzen direnean, koefizientea ez da inoiz 0,500etik

beherakoa izango, eraikin esklusiboetako merkataritzarako (C.1) izan ezin. Halakoetan,

gutxienekoa 0,400 da.

22


2. Orube eta lurzoru hutsen balioaren koefiziente zuzentzaileak

Honako koefiziente zuzentzaile hauek aplikatu beharko dira:

a. Koefiziente baztertzaileak: Aurretiazko baldintzak betetzen dituztenen artean,

honako koefizienteetatik baxuena aplikatuko da soilik.

- CCL1 - Barruko lurzatia

Eraikuntza finkatuz inguraturik dauden eta bide publikoetatik sarbide zuzena ez duten

orube eta lurzoru hutsei aplikatuko zaie (S.2.1)

Honako koefiziente hau aplikatuko da: CCL1 = 0,500

Orubearen edo lurzoru hutsen azalera osoari aplikatuko zaio.

- CCL2 - Sestrapeko aprobetxamendua

Sestrapeko eraikuntza aprobetxamendua baino ez duten orube eta lurzoru hutsei

aplikatuko zaie (S.1.1 eta S.2.1).

Honako koefiziente hau aplikatuko da: CCL2 = 0,500.

Aurretiazko baldintza betetzen duten azalera partzialetan aplikatuko da.

- CCL3 - Aprobetxamendu agortua

Eraikuntza aprobetxamendu agortua duten orube eta lurzoru hutsei aplikatuko zaie (S.3.1).

Honako koefiziente hau aplikatuko da: CCL3 = 0,020.

Aurretiazko baldintza betetzen duten azalera partzialetan aplikatuko da.

b. Koefiziente ez baztertzaileak: Hurrengo koefiziente hauek aplikatuko dira:

- CCL5 – Azalera guztia

Azalera osoaren arabera aplikatuko zaie orube eta lurzoru hutsei (S.1.1., S.2.1., S.3.1.,

S.4.1.).

Hurrengo koefiziente hauek aplikatuko dira:

Azalera Koefizientea

200 m² arte 1,000

200 m² eta 1.000 m² bitartean 0,900

1.000 m² eta 10.000 m² bitartean 0,800

10.000 m² eta 30.000 m² bitartean 0,750

30.000 m² eta 75.000 m² bitartean 0,700

75.000 m²-tik gora 0,650


23


- CCL6 - Bide publikoetarako aurrealdeak

Orube eta lurzoru hutsei aplikatuko zaie, bide publikoetarako aurrealdeen arabera

aprobetxamendua agortu ez badute (S.1.1).


Bide publikoetarako aurrealde kopurua

Koefizientea

Bi aurrealde baino gehiago 1,150

Bi aurrealde 1,100

Bi aurrealde baino gutxiago 1,000


- CCL7 - Aprobetxamendu pribatizagarria

Indarreko plangintzari jarraiki bete behar dituzten aprobetxamendu lagapenen arabera

aplikatuko zaie lurzoru hutsei (S.4.1).

Honako koefiziente hau aplikatuko da: CCL7 = aprobetxamendu pribatizagarriaren

ehunekoa 0,85.

Azalera partzialei aplikatuko zaie, beren ehunekoen arabera.

- CCL10 – Lurzorua garatu gabe

Garatzearen zain dauden lurzoru hutsei (bai hiri lurzoruari, bai lurzoru urbanizagarriari,

garatu gabe badago) aplikatuko zaie, indarreko plangintzak atxiki dien aprobetxamendu

edo eraikigarritasunaren arabera (S.4.1.).


Aprobetxamendua/Eraikigarritasuna Egoitzazkoa Industria/Tertziarioa/Merkataritza

+1,30 m²/m² 0,65 0,75

+0,80 m²/m² eta 1,30 m²/m² bitartean 0,60 0,70



0,30 m²/m² arte 0,45 0,55

24


3.2.2 Eraikuntzaren balioztapena

Eraikuntzak baloratzeko birjarpen metodoa erabiliko da: oraingo kostua kalkulatuko da,

erabilera, mota, modalitate eta kategoriagatik esleitzen diren koefizienteak hartuko dira kontuan,

eta hala dagokionean, koefiziente zuzentzaileen bitartez merkatura egokitzeko aurrez ikusi

diren antzinatasun eta gainerako inguruabarren arabera baztertuko da.

Egungo kostua kalkulatzeko batuketa hau egin behar da: burutzapen kostua, kontratako

mozkinak barne, gehi lanbide ordainsariak eta eraikuntza kargatzen duten tributuen

zenbatekoa.

Egindako merkatu azterlanetan oinarrituz, Eraikuntzaren Oinarrizko Balioa zehazten da; txosten

honetarako zehaztutakoa 700 €/m² da.

Eraikuntzaren Oinarrizko balioa (VBC) hartuko da abiapuntutzat, euro/m²-tan definitua,

erabilera, mota, modalitate eta kategoriagatik esleitzen den koefizientea (CMCUC) aplikatuko

zaio, jarraian jasotako taulari dagokionez, eta eraikuntza mota bakoitzerako euro/m²-tan

adierazitako balioa egongo da.

Eraikuntzaren balioa ateratzeko, honako eragiketa egingo da: eraikitako azalera bider unitateko

balioa eta bider aplikatu beharreko eraikuntza balioaren koefiziente zuzentzaileak.

Eraikitako azalera hau da: eraikuntza baten perimetroko parametroen kanpo-lerroaren barruan

sartuta dagoen azalera, eta, hala badagokio, mehelinen ardatzen barruan sartutakoa, baina

argi-patioen azalera kenduta.

Balkoiak, terrazak, ataripeak eta gainerako elementu analogoak, estalita daudenean, beren

azaleraren ehuneko 50ean konputatuko dira, salbu eta beren lau orientazioetatik hirutan itxita

daudenean, orduan 100eko 100ean konputatuko baitira.

Ez dira eraikitako azaleratzat hartuko 1,50 metro altueratik beherako guneak.

3.2.2.1 Eraikuntzen sailkapena. Kategoriak.

Balorazio automatizatuak egitea ahalbidetze aldera, eraikuntzen balioaren taula markoaren

arabera sailkatuko dira eraikuntzak.

Eraikuntzaren kategoria erabilera nagusiaren arabera kalkulatuko da. Eraikuntza ezaugarri

bereziak dituzten eraikinen kasuan, Katastro eta Balorazio Zerbitzuko teknikariek banan-banan

ezarriko dituzte kategoriak.

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ERABILERA, MOTA, MODALITATE ETA KATEGORIEN TAULA MARKOA: CMCUC

KOEFIZIENTEAK

ERABILERA MOTA MODALITATEA KATEGORIAK

1 2 3 4 5 6 7

V. EGOITZA

V.1 Hiri izaerako etxebizitza kolektiboak

V.1.1 Eraikuntza irekian 1,45 1,30 1,15 1,05 0,95 0,80 0,70

V.1.2 etxadi itxian 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,75 0,65

V.2 Familia bakarrerako etxebizitzak hirian

V.2.1 Eraikuntza isolatuan 1,80 1,50 1,25 1,05 0,95 0,75 0,65

V.2.2 Etxadian edo atxikia 1,75 1,45 1,20 1,00 0,90 0,70 0,60

V.3 Landa izaerako etxebizitzak

V.3.1 Etxebizitza erabilera esklusiboa 1,65 1,40 1,20 1,00 0,85 0,65 0,40

V.3.2 Binakako etxebizitza edo atxikia 1,60 1,35 1,15 0,95 0,80 0,60 0,35

V.4 Beste etxebizitza batzuk V.4.1 Aurrefabrikatutako etxebizitzak, bungalowak 1,35 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,30

V.4.2 Gainerako etxebizitzak 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,40 0,25

I. INDUSTRIALA

I.1 Solairu bat

I.1.1 Biltegiak 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,25

I.1.2 Lantegiak 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30

I.1.3 Tailerrak 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30

I.1.4 Aparkalekuen eta garajeen eraikina 0,45 0,42 0,38 0,35 0,30 0,25 0,20

I.2 Hainbat solairu

I.2.1 Biltegiak 0,40 0,37 0,33 0,30 0,27 0,24 0,20

I.2.2 Lantegiak 0,45 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,25

I.2.3 Tailerrak 0,45 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,25

I.2.4 Aparkalekuen eta garajeen eraikina 0,50 0,48 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25

I.3 Garraio zerbitzu pribatuak I.3.1 Garraio eta zerbitzu guneen eraikinak 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

I.3.3 Nasa estaliak - geltokien eranskinak 0,45 0,42 0,38 0,35 0,30 0,25 0,20

I.4 Eraikin bereziak I.4.1 Gas biltegiak 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25

I.4.2 Solido eta likidoen siloak- biltegiak 0,35 0,30 0,25 0,20 0,18 0,15 0,12

I.5 Hainbat erabilera I.5.1 Hirugarren sektorea 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

I.6 Eranskinak I.6.1 Industria erabilerak babesteko zerbitzuak 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,40 0,25

O. BULEGOAK

O.1 Eraikin esklusiboan

O.1.1 Bulego anitzak 1,75 1,55 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80

O.1.2 Banakako bulegoak 1,90 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90

O.1.3 Bankuak eta aseguruak 2,10 1,85 1,60 1,35 1,20 1,05 0,90

O.2 Eraikin ez esklusiboan

O.2.1 Etxebizitzadun eraikinean 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,75 0,65

O.2.2 Industriadun eraikinean 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30

O.2.3 Bankuak eta aseguruak 1,90 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90

C. MERKATARITZA


C.1.1 Solairu batean 2,15 1,85 1,55 1,35 1,15 0,85 0,55

C.1.2 Hainbat solairutan 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

C.1.3 Merkatuak 1,80 1,60 1,40 1,15 0,90 0,70 0,45

C.1.4 Hipermerkatuak eta supermerkatuak 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40

O.2 Eraikin ez esklusiboan

C.2.1 Merkataritzako lokalak 1,35 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

C.2.2 Merkataritza galeriak 1,50 1,30 1,20 1,10 1,00 0,85 0,70

C.2.3 Merkatuak - postuak 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

C.2.4 Hipermerkatuak eta supermerkatuak 1,35 1,20 1,05 0,85 0,65 0,45 0,30

B. OSASUNA ETA ONGINTZA

B.1 Sanitarioak oheekin B.1.1 Erietxeak - klinikak 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

B.1.2 Ospitaleak 2,60 2,25 1,90 1,60 1,40 1,15 0,85

B.2 Hainbat sanitario B.2.1 Anbulatorioak - laborategiak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

B.2.2 Bainuetxeak 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60

B.3 Ongintza edota laguntza B.3.1 Egoitzarekin 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

B.3.2 Egoitzarik gabe 1,65 1,40 1,20 1,00 0,85 0,65 0,40

D. KIROLAK

D.1 Estaliak

D.1.1 Balio anitzeko kirolak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

D.1.2 Gainerako kirolak 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

D.1.3 Kirol erabilerak babesteko zerbitzuak 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40

D.2 Estali gabeak

D.2.1 Hainbat kirol 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,15 0,10

D.2.2 Igerilekuak 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,25

D.2.3 Kanpinak 0,15 0,13 0,11 0,08 0,06 0,04 0,02

D.2.4 Golf-zelaiak 0,040 0,035 0,027 0,020 0,015 0,010 0,005

E. IKUSKIZUNAK ETA OLGETA


E.1.1 Estadioak - Zezen plazak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

E.1.2 Belodromoak - Hipodromoak - Auditorioak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

E.1.3 Aisialdi eta jolasetarako zentroak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

E.1.4 Zinemak - Jai aretoak - Diskotekak 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60

E.1.5 Antzokiak 2,50 2,15 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

O.2 Eraikin ez esklusiboan E.2.1 Jai aretoak, Diskotekak, Zinemak, -Antzokiak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

E.2.2 Aisialdi eta jolasetarako zentroak 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40

K. KULTURALAK

K.1 Egoitzarekin K.1.1 Unibertsitateko egoitza eta barnetegiak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

K.1.2 Ikastetxe nagusiak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

K.2 Egoitzarik gabe K.2.1 Irakaskuntza eta zerbitzuak 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45

K.2.2 Liburutegiak – Museoak - Arte-zentroak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

P. PUBLIKOAK - BITXIAK

P.1 Historikoak - Artistikoak P.1.1 Monumentuak 2,50 2,15 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

P.1.2 Tipikoak edo ohikoak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

P.2 Izaera ofizialekoak P.2.1 Administraziokoak eta esanguratsuak 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60

P.2.2 Zerbitzu publikoak 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45

P.3 Izaera berezikoak P.3.1 Presondegiak - Militarrak - Polizia etxeak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

R. ERLIJIOSOAK

O.1 Eraikin esklusiboan R.1.1 Komentuak, Mintegiak, Parrokia egoitzak 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45

R.1.2 Kultu zentroak 2,75 2,40 2,05 1,70 1,45 1,20 0,90

R.2 Hainbat R.2.1 Bestelakoak eraikin ez esklusiboan 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

R.2.2 Hilerriak 0,26 0,22 0,17 0,13 0,09 0,06 0,03

T. TURISMOA - AISIA ETA OSTALARITZA

T.1 Egoitzarekin T.1.1 Hotelak - Apartahotelak 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

T.1.2 Gainerako ostatuak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

T.2 Egoitzarik gabe Eraikin esklusibo batean

T.2.1 Jatetxeak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

T.2.2 Tabernak - Kafetegiak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

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ERABILERA MOTA MODALITATEA KATEGORIAK

1 2 3 4 5 6 7 T.2.3 Kasinoak, Gizarte klubak, Bingoak 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

T.2.4 Erakusketak - Biltzarrak 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60

Y. BESTE ERABILERA BATZUK

Y.1 Hiri izaerako etxebizitzen eranskinak

Y.1.1 Trastelekuak 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20

Y.1.2 Garajeak 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20

Y.1.3 Banatu gabeko sotoak 0,65 0,55 0,45 0,40 0,30 0,25 0,15

Y.1.4 Lorategiak - Espazio libreak 0,14 0,12 0,10 0,07 0,06 0,04 0,02

Y.2 Bideak, barne urbanizazioa eta azpiegiturak

Y.2.1 Gune urbanizatuak - Markesinak 0,22 0,17 0,13 0,09 0,07 0,05 0,03

Y.2.2 Sarrerak - Bideak 0,26 0,22 0,17 0,13 0,09 0,06 0,03

Y.2.3 Zerbitzuetako sareak eta ekipoak 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,25 0,20

Y.3 Landa izaerako etxebizitzen eranskinak

Y.3.1 Beste erabilera batzuetako eraikina edota lokala

0,65 0,55 0,45 0,40 0,30 0,25 0,15

Y.4 Ekipamendu eta horniduren eranskinak

Y.4.1 Garajeak eta trastelekuak solairuan edota lokala

0,70 0,60 0,50 0,45 0,35 0,30 0,25

Y.4.2 Babes zerbitzuak 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40

Y.4.3 Instalazioen erakin edota lokala - Biltegiak 0,90 0,75 0,65 0,50 0,45 0,35 0,25

Oharra: CMCUC koefizienteen taularen haritik:

1. Taulan, egoitza erabilerari dagozkien koefizienteetan sartutzat jotzen da obra

osagarrien zati proportzionala, hala nola, itxiturak, barruko lorategiak, barruko

urbanizazio obrak, jolasguneak, etab.; aitzitik, ez daude sartuta igerilekuen, tenis edo

bestelako kiroletarako zelaien kostuak, edo beste edonolako instalazio berezienak.

2. Egoitzadun turismo erabilerari dagozkien koefizienteetan, igerileku, mini-golf, kirol eta

abarreko instalazioen kostuaren zati proportzionala barruan dagoela ulertzen da, baina

ez dira sartzen beste erabilera batzuetarako (adibidez, merkataritza galeriak,

diskotekak, eta abar) eraikuntza erantsiak.

3. Aurreko atalean ezarritakoa gorabehera, instalazio osagarri horiek eraikuntza

nagusiaren azaleraren aldean garrantzi handikoak direnean, bereizita baloratuko dira.

4. Etxebizitzei erantsitako lorategi eta espazio libreen koefizienteetan (Y.1.4), lursaila

aipatu xedera egokitzeko beharrezko azpiegitura obren kostua aurreikusten da lorategi

publiko nahiz pribatuetan.

5. Halaber, kanpinetan eta golf-zelaietan, eraikuntzen baturak gehi horien instalazioek

okupatzen duten lur zatiak osatuko dute balioa.

6. Eraikin baten tipifikazioan, zenbait lokalen erabilera eraikuntza tipologiarekin bat ez

datorrenean (esate baterako, etxebizitzetan kokatutako bulegoak, etxebizitzetan

kokatutako dendak, etab.), aipatutako lokalei beren eraikuntza tipologiaren arabera

dagokien balioa aplikatuko zaie.

7. Eraikuntzen balioaren koefizienteen taulan ezarritako tipologien barruan sartzen diren

eraikuntza guztiei kategoria zehatz bat ematen zaie katastroko datu-basean, Arau

Teknikoetan ezartzen diren aldagai ezberdinen arabera.

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1. ETXEBIZITZA ETA BULEGOAK

Etxebizitzen eta bulegoen kategoriak lortzeko, erabilera nagusi hori duten eta katastroko datu-

basean bilduta dauden eraikin guztien azterketa eta analisi zabala egiten da.

Ondoren adierazten dira oinarri gisa erabili diren elementuak eta beren puntuazioa:

Etxebizitzak, bulegoa Puntuak

Atezaina Automatikoa 1

Bideo atezaina, fisikoa 2

Berokuntza Badauka 2

Bainugela kopurua

Bainugela bat 1

Bi bainugela 2

Hiru bainugela edo gehiago 3

Itxiera

Zarpiatuak eta emokadurak 1

Bistako adreilua eta kalitate ertaineko lauza txikia

2

Bistako adreilua eta goi kalitateko lauza txikia 3

Harria eta errezel-horma 4

Kanpoko arotzeria

Egurra eta burdina 1

Gineako egurra eta kolore gabeko aluminioa 2

PVC, aluminio anodizatua edo lakatua 3

Ataria

Irekitasun txikia edo ertaina 1

Irekitasun handia 2

Zorua: terrazo edo antzekoa 1

Zorua: marmola, granitoa edo antzekoa 2

Igogailua

Etxebizitza kopurua / Igogailu kopurua

- 15 arte 3

- 16 eta 25 artean 2

- 25etik gora 1

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Ondoko taula hauetan zehazten da dagokion erabilera eta motaren arabera gertatzen den

eraikuntza kategoria:

Erabilera Mota Puntuak Eraikuntza kategoria

E

B

B

B

1

1

2

3

< 5 7

5-8 6

9-11 5

12-14 4

15-18 3

19-20 2

>20 1

E 2

< 5 7

5-6 6

7-8 5

9-10 4

11-13 3

14-16 2

>16 1

E

E

3

4

<3 7

3-5 6

6-8 5

9-11 4

12-14 3

15-17 2

>17 1

2. ERAIKUNTZA INDUSTRIALAK

Industrien kategoriak lortzeko, erabilera nagusi hori duten eta katastroko datu-basean bilduta

dauden eraikin guztien azterketa eta analisia egiten da, etxebizitzetarako eta bulegoetarako

garatu denaren antzera.

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Industria Puntuak

Eraikuntza Itxia 1

Zolata Hormigoia 1

Beste mota bat 2

Altuera librea < 7 metro 1

≥ 7 metro 2

Egitura Metalikoa, hormigoia 1

Kanpoko itxitura

Zarpiatua, blokea, bestelako bukatu sinplea

1

Kalitate oneko blokea, txapa lakatua 2

Zertxa argia <11 metro 1

≥ 11 metro 2

Forjatuetako argia < 7 metro 1

≥ 7 metro 2

Garabi zubia < 8 T 1

≥ 8 T 2

Igogailuak

< 1.001 kg 1

≥ 1.001 kg 2

Ibilgailuentzako sarbidea solairuetara 3


eraikuntza kategoria

Erabilera

Klasea Puntuak Eraikuntza kategoria

I

I

1

2

< 7 7

7 6

8-9 5

10 4

11 3

12 2

>12 1

I

I

I

3

5

6

<4 7

4 6

5 5

6-7 4

8-9 3

10 2

>10 1

30


Eraikuntza berezien eraikuntza berezitasunak kontuan hartuta (I.4 erabilera/mota), bere

bolumenaren arabera ezin bada kategoria zehaztu, banan-banan zehaztuko da

3. IKUSKIZUN ETA JOLAS, TURISMO, AISIALDI ETA OSTALARITZA, ONGINTZA ETA

OSASUN, KULTURA, ERLIJIO, PUBLIKO BEREZI, ERAIKIN ESKLUSIBOKO

MERKATARITZA ETA KIROLERAKO ERABILIKO DIREN ERAIKUNTZAK

Gainerako erabileren kategoriak eskuratzeko (J, T, O, KU, R, P, M.1, K), aipatutako erabilera

nagusiren bat duten eraikuntza guztien azterlan eta analisia hartuko da abiapuntutzat, aurreko

arauetan garatutakoaren antzekoa, eta, hori guztia Katastroko datu-basean azaltzen diren

eraikin-fitxetan jasoko da.


Beste erabilera batzuk Puntuak

Itxiturak

Zarpiatuak eta emokadurak

1

Bistako adreilua eta kalitate ertaineko lauza txikia

2

Bistako adreilua eta goi kalitateko lauza txikia

3

Harria eta errezel-horma

4

Kanpoko arotzeria

Egurra eta burdina 1

Gineako egurra eta kolore gabeko aluminioa

2

PVC, aluminio anodizatua edo lakatua

3

Igogailua Badauka 2

Berokuntza Badauka 2

Aire girotua Badauka 2

Instalazioak

Ertainak 1

Onak 2

Bereziak 3

Turismoa

Hotela 2

Ostatua 1

Motela 1

Pentsioa 1

Apartamentuak 1

Apartahotela 2

Bungalowak 1

Izarrak

1 1

2 2

3 3

4 4

31


Beste erabilera batzuk Puntuak

5 5

Eraik. nabarmena Bai 2

Eraik. historia Bai 2

Monumentu babestua Bai 2


eraikuntza kategoria:

Erabilera mota Puntuak Eraikuntza kategoria

K O J

T.2 KU E P

M.1

<3 7

3-4 6

5-6 5

7-9 4

10-12 3

13-15 2

>15 1

T.1

<4 7

4-6 6

7-10 5

11-13 4

14-17 3

18-22 2

>22 1

3.2.2.2 Eraikuntzako koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua

Ondokoak dira, hala behar denean, aplikatu beharreko koefiziente zuzentzaileak:

- CCC1 koefizientea: Eraikuntzaren antzinatasuna

Eraikuntzari ezarritako balio oinarria zuzentzeko eraikuntzaren antzinatasunaren araberako

haztapen koefizientea aplikatuko da, eta haztapenerako eraikinaren erabilera nagusia eta

eraikuntzaren kalitatea hartuko dira kontuan. Koefizientea kalkulatzeko ondoko taula erabiliko

da, eta beraren oinarri matematikoa adierazpen hau da:

D =[1 - 1,5 *d/(u*c*100)]t

hau da:

d = 1- (t - 35)/350

u: eraikinaren erabilera nagusia; formula horretan ondoko balioak hartzen ditu:

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-1. erabilera. Egoitza (E), bulegoak (B), kultura (K), erlijioa (E), eraikin publiko bereziak

(P) eta beste erabilera batzuk (Y): 1,000.

-2. erabilera. Industria (I), merkataritza (M), ikuskizun eta jolasak (I), turismoa, aisia eta

ostalaritza (T), ongintza eta osasuna (O) eta kirolak (K): 0,900.

c: eraikuntza kalitatea koefiziente taulako kategorien arabera; formula horretan, ondoko balioak

hartzen ditu:

- 1. eta 2. kategoriak: 1,200.

- 3., 4. eta 5. kategoriak: 1,100.

- 6. eta 7. kategoriak 1,000.

t: eraiki, berreraiki edo erabat birgaitu denetik igarotako urteak.

Aurreko definizioen arabera CCC1 koefizienteak ondoko taulako balioak izan ditzake:

t CCC1

Urte osoak

Egoitza, bulegoak, kultura, erlijioa,

eraikin publikoak eta bereziak, eta beste

erabilera batzuk

Industria, merkataritza, ikuskizun eta

jolasak, turismoa-aisia eta ostalaritza, ongintza, osasuna

eta kirolak

Kategoriak Kategoriak

1- 2 3- 4- 5 6 - 7 1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7

0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

5-9 0,93 0,93 0,92 0,93 0,92 0,91

10-14 0,87 0,86 0,85 0,86 0,85 0,84

15-19 0,82 0,80 0,79 0,80 0,78 0,77

20-24 0,77 0,75 0,73 0,75 0,73 0,70

25-29 0,72 0,70 0,68 0,70 0,68 0,65

30-34 0,68 0,66 0,63 0,65 0,63 0,60

35-39 0,64 0,62 0,59 0,61 0,59 0,56

40-44 0,61 0,58 0,55 0,58 0,55 0,52

45-49 0,58 0,55 0,52 0,54 0,51 0,48

50-54 0,55 0,52 0,49 0,51 0,48 0,45

55-59 0,52 0,49 0,46 0,48 0,45 0,42

60 edo gehiago 0,50 0,47 0,43 0,46 0,43 0,39

Antzinatasuna eraikina eraiki, berreraiki edo guztiz birgaitu zenetik balorazioa egin arte

igarotako urteen kopuru bidez adieraziko da.

33


- CCC3 koefizientea: kontserbazio egoera

Eraikinei kontserbazio egoeraren arabera aplikatuko zaie, hurrengo taularen arabera:

Kontserbazio egoera CCC3

Ohikoa; duten antzinatasuna izanda ere, konponketa garrantzitsurik behar ez duten eraikuntzak 1,00

Arrunta; huts iraunkorrak dituzte, baina eraikinen bizigarritasunerako eta egonkortasunerako ohiko baldintzak ez dituzte arriskuan jartzen

0,85

Urria; nahiko konponketa garrantzitsuak behar dituzten eraikinak dira, eta ohiko bizigarritasun eta egonkortasun baldintzak arriskuan jartzen dituzte. Antolamenduz kanpoko eraikuntzak 0,50

Aurri egoera; argi dago eraikin horietan ezin dela bizi, edo eraikin horien aurri egoera legez aitortu da 0,00

3.2.3 Lurzoru eta eraikuntzako koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua

Ondasun higiezinen ezaugarri batzuek, berezkoak zein kanpokoak, era bereko eragina dute

lurzoru eta eraikuntzetan; beraz, hauen gainean ezartzeko koefiziente zuzentzaileak baten zein

besteen balioei aplikatu behar zaizkie.

Ondokoak dira, hala behar denean, aplikatu beharreko koefiziente zuzentzaileak:

- CCSC2 koefizientea: azalera gehiago edo gutxiago

E erabilera: Eraikitako azalera 60 m² baino txikiagoa edo 200 m² baino handiagoa duten

egoitza erabilerako ondasun higiezinei aplikatuko zaie, taula honen arabera:


< 38 m² 1,400

≥ 38 m²< 40 m² 1,350

≥ 40 m²< 42 m² 1,300

≥ 42 m²< 44 m² 1,250

≥ 44 m²< 46 m² 1,200

≥ 46 m²< 48 m² 1,150

≥ 48 m²< 51 m² 1,100

≥ 51 m²< 60 m² 1,050

≥ 60 m²< 201 m² 1,000

≥ 201 m²< 241 m² 0,950

≥ 241 m²< 256 m² 0,900

≥ 256 m²< 271 m² 0,850

≥ 271 m²< 281 m² 0,800

≥ 281 m²< 291 m² 0,750

>290 m² 0,700

34


B erabilera: Eraikitako azalera 50 m² baino txikiagoa edo 200 m² baino handiagoa duten

bulegoei aplikatuko zaie taula honen arabera


< 50 m² 1,100

≥ 50 m² ≤ 200 m² 1,000

> 200 m² 0,900

I,T erabilerak: Industria erabilerarako diren ondasun higiezinei eta turismo, aisialdi eta

ostalaritzarako ondasun higiezinei aplikatuko zaie, baldin eta horien azalera eraikia 500 m²-tik

beherakoa edo 1000 m²-tik gorakoa bada, taula honen arabera:


< 150 m² 1,300

≥ 150 m² < 301 m² 1,200

≥ 301 m² < 501 m² 1,100

≥ 501 m² < 1.001 m² 1,000

≥ 1.001 m² < 2.001

m² 0,900

≥ 2.001 m² < 3.001

m² 0,800

≥ 3.001 m² < 5.001

m² 0,700

> 5.001 m² 0,600

M.2, I.2 erabilera: Esklusiboa ez den eraikinetan dauden merkataritza erabilerako ondasun

higiezinei eta eraikin ez esklusiboko ikuskizun eta jolasetarako ondasun higiezinei aplikatuko

zaie, hain zuzen ere. eraikitako azalera 50 m² baino txikiagoa edo 100 m² baino handiagoa

dutenei, taula honen arabera:


< 25 m² 1,250

≥ 25 m² < 31 m² 1,200

≥ 31 m² < 36 m² 1,150

≥ 36 m² < 41 m² 1,100

≥ 41 m² < 51 m² 1,050

≥ 51 m² < 101 m² 1,000

≥ 101 m² < 121 m² 0,950

≥ 121 m² < 141 m² 0,900

≥ 141 m² < 161 m² 0,850

≥ 161 m² < 201 m² 0,800

≥ 201 m² < 251 m² 0,750

> 251 m² 0,700

35


Y.3 erabilera: Landa izaerako etxebizitzen eranskinei aplikatuko zaie, baldin eta horien azalera

eraikia 50 m²-koa edo handiagoa bada, taula honen arabera:


< 50 m² 1,000

≥ 50 m² ≤ 100 m² 0,850

> 100 m² 0,700

M.1, K, I1, O, KU, E, P, Y.4 erabilerak: Eraikin esklusiboko merkataritza, kirol, eraikin

esklusiboko ikuskizun eta jolas, ongintza eta osasun, kultura, erlijio eta erabilera publiko

berezietarako diren eraikinei nahiz beste erabilera batzuei aplikatuko zaie, ekipamendu eta

horniduren eranskinak direnean eta azalera eraikia 300 m²-koa edo altuagoa denean, taula

honen arabera:


< 300 m² 1,000

≥ 300 m² < 1.001 m² 0,900

≥ 1.001 m² < 3.001 m² 0,800

≥ 3.001 m² < 5.001 m² 0,700

> 5.001 m² 0,600

-CCSC3 koefizientea: trastelekuak

Trastelekuei soilik aplikatuko zaie, taula honen arabera:


< 4 m² 1,300

≥ 4 m² < 5 m² 1,200

≥ 5 m² < 6 m² 1,100

≥ 6 m² < 7 m² 1,000

≥ 7 m² < 8 m² 0,900

≥ 8 m² < 9 m² 0,850

≥ 9 m² < 10 m² 0,800

≥ 10 m² < 11 m² 0,750

≥ 11 m² 0,700

36


- CCSC4 koefizientea: garajeak

Hiri etxebizitzei erantsiak dauden garajeei soilik aplikatuko zaie (Y.1.2), irizpide honen arabera:

a) Garajeen eredu-azalera 13 metro koadrokoa dela aintzat hartuta (neurketan ez dira

zenbatuko ibilgailuentzako bideak, itxiera hormak etab.), aplikazio taula honako hau

izango da:


< 9 m² 0,500

≥ 9 m²a < 11 m² 0,750

≥ 11 m²a < 21 m² 1,000

≥ 21 m²a < 30 m² 1,500

≥ 30 m² C= [S/13]

Hauexek izanik:

C = zatiduraren zati osoa

S = partzelaren azalera

b) Kalkuluan ibilgailuentzako bideak, itxiera hormak etab. zenbatuz gero, lur zatiaren

eredu azalera 25 m² izango da; hona aplikazio taula:


< 15 m² 0,500

≥ 15 m²a < 25 m² 0,750

≥ 25 m²a < 35 m² 1,000

≥ 35 m²a < 50 m² 1,500

≥ 50 m² C= [S/25]

Hauexek izanik:

C = zatiduraren zati osoa

S = lokalaren azalera

Banakako balioztapenetan, garaje saila itxita badago, gainera, 1,100 koefizientea aplikatuko da

kasu guztietan.

- CCSC5 koefizientea: azaleraren eta fatxadaren arteko erlazioa

Eraikin ez esklusiboko merkataritza erabilerako ondasun higiezinetan (C.2) soilik aplikatuko da

eta lokalaren eskuragarritasuna haztatutako da fatxadaren luzera handiagoarekin edo

txikiagoarekin, azalerari dagokionez.

37


Gehieneko balioa 1,150 eta gutxieneko balioa 0,800 izango dira eta honako formula

matematikoaren bidez eskuratuko da emaitza:

CCSC5=1,150 + 0,01*(5 – R)

Bertan:

- R: azalera edo azaleren batura (m²), lotutako hainbat lokal baldin badira, zati lokalaren edo

lokalen fatxaden luzera (m) guztien batura.

- CCSC6 koefizientea: Garajeen solairua

Hiri etxebizitzei erantsiak dauden garajeei soilik aplikatuko zaie (Y.1.2), irizpide honen arabera:


-2 0,950

-3 0,900

-4 0,850

≤ -5 0,800

3.2.4 Rm koefizientea. Merkatuarekiko erreferentziazko koefiziente modulatzailea, katastro-balioa kalkulatzeko

Hiri izaerako ondasun higiezinen katastro balioa merkatuko balio probablea zuzendu ondoren

lortutakoa izango da; horretarako, Foru Agindu bidez onartuko den Rm merkatuarekiko

erreferentziazko koefiziente modulatzailea aplikatuko da.

Txosten honetarako Rm= 0,5 balioa ezarri da.

38


4. Landa balioztapeneko irizpideak

Zergari betira, landa-ondasun higiezinen katastro-balioa kalkulatzeko, merkatuko balioa hartuko

da erreferentziatzat eta lehengoak ezingo du inola ere balio hori gainditu.

Bai lursailak, bai eraikuntzak kontuan hartuta, landako ondasun higiezinen merkatuak garrantzi

gutxi duenez, Bizkaiko Foru Aldundiko Katastro eta Balorazio Zerbitzuari dagozkion higiezinen

balioztapen teknikariek erreferentziazko balioak alderaketa azterketa edota analisia eta

frogatutako analisi estatistikoak erabiliz zehaztuko dituzte.

Landa ondasun zehatzari dagokionez, Merkatuan Balio Probablea (MBP) Arau Tekniko hauek

aplikatzetik ateratakoa da.

Landa ondasun higiezinen Merkatuko Balio Probablea (MBP) Katastro Balioa (KB) lortzeko

erabiliko da eta, horretarako, merkatuari aipamena egiten dion koefiziente modulatzailea

aplikatuko da.

4.1 Metodologia orokorra

Landa ondasun higiezinen Merkatuko Balio Probablea (VPM) ondorengoek osatuko dute:

Landa Lursailaren Merkatuko Balio Probableak (VPT) eta Landa Eraikuntzaren Merkatutako

Balio Probableak (VPC). Lehenengoa lursailaren balioa izango da, bere kokagunean dagoen

produkzio gaitasun baliokidearen arabera. Bigarrena, berriz, kokagunearen kostuari jarraiki

zehaztuko da.

VPM = VPT + VPC

Landa lurzoruan kokatutako eraikuntzek hiri izaera dutenean, beren balioa, horiek hartutako

lursailaren balioa barne, ponentzia honetako hiri ondasun higiezinen Balioztapen Arau

Teknikoen arabera kalkulatuko da.

Landa izaerako ondasun higiezinen katastro balioa (VC) merkatuko balio probablea (VPM)

zuzendu ondoren lortutakoa izango da; horretarako, Rm merkatuarekiko erreferentziazko

koefiziente modulatzailea aplikatuko da, ondoren deskribatzen den moduan:

VC= VPM x Rm

hau da:

VC: Landa izaerako higiezinaren katastro balioa, eurotan adierazita.

VPM: Landa izaerako higiezinaren merkatuko balio probablea, eurotan adierazita.

Rm: Katastro baliorako merkatuarekiko erreferentziazko koefiziente modulatzailea.

Landa izaerako lursailak balioztatzeko arau teknikoen aplikazio eremua hurrengo labore

motetarako izango da:

39


Kodea Labore mota Egiazko laborea

C LANA

BARATZE LABOREA

LANERAKO BARATZEA

BASO LANDAREEN HAZTEGIA

LORATEGIA

J OTALURRA LARREA

EU EUKALIPTOAK KOSTALDEKO EUKALIPTOAK BARNEKO EUKALIPTOAK

F FRUTA-ZUHAITZAK

KIWIA

SAGARRONDOAK

UDAREONDOAK

FRUITU TXIKIA

FRUTA ZUHAITZAK

INTXAURRONDOAK

I PRODUKZIORIK GABEKOAK

LURZORU HARRITSUAK

UREZ BETETZEN DEN LURZORUA

ZONA URBANIZATUA

LANDA ERAIKUNTZA

ZOR ERREPIDEA

UR XAFLA

LURZORU OKUPATUA

NE NEGUTEGIA NEGUTEGIA

S SASTRAKADIA OTADI SASTRAKADIA

HZM HOSTOZABALEN MENDIA

HARITZ GORRIA

IDI BIHOTZ ARBOLA

HAZKUNTZA ERTAINEKO HOSTOZABALAK PAGADIA

URKIDIA

HARIZTIA

ARTADIA

GAZTAINAK

HAZKUNTZA MOTELEKO HOSTOZABALAK

HALTZADIA

IBAIERTZEKO BASOA

SASIAKAZIA

HURRONDOA

GEREZIONDOA

40


Kodea Labore mota Egiazko laborea

EM EGUR MENDIA

INTSINIS PINUA

ITSAS PINUA

LAWSON ALTZIFREA

LARIZIO PINUA

PINU BASATIA

DOUGLAS IZEIA

HAZKUNTZA ERTAINEKO KONIFEROA

MAKALDIA

ALERTZEA

KONIFEROEN ETA HOSTOZABALEN NAHASTEA

BE BELARDIA BELARDIA

MA MAHASTIA MAHASTIA

“Hiri eraikuntzako labore ez-emankorra” duten azpipartzelak ponentzia honetako hiri ondasun

higiezinen Balioztapen Arau Teknikoekin balioetsiko dira

Landa izaerako lursailen balioa kalkulatzeko metodologia alderaketa eta sintesiarena da.

Kalkuluak katastroaren datuetan oinarrituta egiten dira.

Egiazko labore mota azpipartzelaren berezko ezaugarria da, beraz, kalkulu unitatea

azpipartzela da edo, hori izan ezean, partzela bera. Azpipartzela bakoitza balioztatzen denean,

partzelaren balioa partzelak dituen azpipartzela guztien balioen batura izango da.

Bizkaiko Lurralde Historikoan egiazko labore mota bakoitzaren balio ezin hobetik abiatuta eta

analisi geografikoaren bidez balioa zuzentzen da. Balio ezin hobea erabilerako lursailaren

baldintzarik onenetan ematen da. Aztertu diren aldagaien arabera, balio ezin hobeak

produktibitate ezaugarriengatik eta kokapenarengatik gutxietsiz doaz. Bestalde, zona

antropizatuetara hurbil gelditzeagatik balioa gehi daiteke, Bizkaiko higiezinen merkatuak izan

dezakeen eraginaren ondorioz.

Labore bakoitzaren balio ezin hobea eta hirigunetik edo gune urbanizagarritik hurbil egotearen

ondoriozko balioztatze balioa alderaketa azterlanak eta analisi estatistiko frogatuak erabiliz

zehaztu dira. Horiek Katastro eta Balorazio Zerbitzuko balioztapen teknikariek burutu dituzte,

urteetan zehar Bizkaiko Lurralde Historikoan egin diren transakzioetan oinarrituta eta landa

izaerako azpipartzela bakoitzari aplikatzeko balioa kalkulatzen denean erabiliko dira.

Laborearen balio ezin hobea egiazko labore mota bakoitzerako produktibitatearen eta

kokapenaren baldintza ezin hobeetan balioa da. Balioztatze balioa, berriz, hiri lurzoruarekiko

edo urbanizagarriarekiko hurbil egoteagatik landa lursailen gaindizko prezioaren balioa da.

41


4.1.1 Lurzoruaren balioztapena

Partzela bakoitzari dagokionez, Lursailaren Merkatuko Balio Probablea (VPT) azpipartzela

bakoitzaren Lursailaren Merkatuko Balio Probablearen (VPTS) batura da.

Azpipartzela bakoitzaren Merkatutako Balio Probablea (VPTS) honako formula aplikatuz

kalkulatuko da:

VPTS = {VOPT-CULTIVO x CP x CL + VAPRECIO x CC} x SS

hau da:

VPTS = Landa izaerako azpipartzelaren merkatuko balio probablea, eurotan adierazita.

VOPT-CULTIVO = Egiazko labore mota bakoitzerako lursailaren balio ezin hobea, euro/m²-tan

adierazita.

CP = Produktibitatearen koefizientea.

CL = Kokapenaren koefizientea.

VAPRECIO = Hiri lurzoru edo urbanizagarriarekiko hurbil egoteagatik balioztapenaren balio finkoa,

euro/m²-tan adierazita.

CC = Hurbiltasunaren koefizientea.

SS = Balioztatzeke dagoen azpipartzelaren azalera, m²-tan adierazita

168_2014 Foru Araua aplikatzeko laboreen balio optimoaren zerrenda:

Kodea Benetako laborea Laborearen balio optimoa (€/m²)

2 ORTUA/HUERTA DE LABOR 6,9

3 ZUHAITZ MINTEGIA/VIVERO PLANTA FORESTAL 4,6

8 MAKALDIA/CHOPERA 2,3

10 BEROTEGIA/INVERNADERO 23

11 INVERNADERO PLANTAS ORNAMENTALES 23

13 MAHASTIA/VIÑEDO 4,6

14 KIWIAK/KIWI 5,75

15 SAGARRONDOAK/MANZANOS 3,45

16 MADARIONDOAK/PERALES 3,45

17 FRUITU TXIKIAK/PEQUEÑOS FRUTOS 4,6

18 FRUTA ARBOLAK/FRUTALES 3,45

21 INTXAURRONDOAK/NOGALES 2,52

25 GEREZIONDOAK/CEREZOS 3,45

30 BELARDIA/PRADERA 3,45

32 LARREA/PASTIZAL 1,95

42


Kodea Benetako laborea Laborearen balio optimoa (€/m²)

34 OTADIA/ARGOMAL 1,1

37 SASTRAKADIA/MATORRAL 1,1

38 RADIATA PINUA/PINO RADIATA 0,69

39 ITSAS PINUA/PINO MARITIMO 0,57

40 LAWSON ALTZIFREA/CIPRES DE LAWSON 0,57

41 LARIZIO PINUA/PINO LARICIO 0,57

42 PINU GORRIA/PINO SILVESTRE 0,57

43 DOUGLAS IZEIA/ABETO DOUGLAS 0,57

44 HARITZ AMERIKARRAK/ROBLE AMERICANO 0,46

45 TULIPARBOLA BASOA/TULIPERO 0,46

47 HAZKUNDE ERT.KONIF./CONIFERA CREC. MED. 0,57

48 HAZK.ERT.HOSTOZ./FRONDOSAS CREC.MED. 0,46

49 KOSTALDEKO EUKAL./EUCALIPTAR COSTA 0,69

50 BARNEALDEKO EUKAL./EUCALIPTAR INTERIOR 0,57

51 PAGADIA/HAYEDO 0,46

52 URKIDIA/ABEDULAR 0,34

53 HARIZTIA/ROBLEDAL 0,46

54 ARTADIA/ENCINAR 0,34

55 GAZTANADIA/CASTAÑAR 0,34

56 HAZK.GELD.HOSTOZ./FRONDOSAS CREC.LENTO 0,34

57 HALTZADIA/ALISEDA 0,34

61 ERREKA ERTZEKO BASOA/BOSQUES DE RIBERA 0,34

62 HAITZAK/SUELO ROCOSO 0,23

63 LUR URPERAGAIA/SUELO ANEGABLE 0,23

73 LORATEGIA/JARDIN 9,2

74 GUNE URBANIZATUA/ZONA URBANIZADA 9,2

76 ZORTASUN BIDEA/CAMINO DE SERVIDUMBRE 2,8

83 LARITZA/ALERCE 0,57

88 KONIFERA-HOSTOZABAL/CONIFERA-FRONDOSA 0,46

90 NEKAZAL ERAIKINA/EDIFICACIÓN RÚSTICA 17,24

91 ARKAZIAK/FALSA ACACIA 0,46

92 UR-LAMINA/LÁMINA AGUA 0,35

93 LUR-OKUPATUA/SUELO OCUPADO 0,35

VAPRECIO

43


Udalerri guztiak 4 €/m²

4.1.1.1 Azpipartzelen balioaren koefiziente zuzentzaileak

Koefizienteak koefiziente bakoitzerako aplikagarriak diren baldintzak betetzen dituzten azalera

partzialei aplikatuko zaizkie. Aldagai bakoitzak eragindako azalera analisi geografikoz neurtuko

da.

Koefizienteak ez dira baztertzaileak, beraz, eragina aldi berean suertatzen da horien balioak

biderkatuz.

1. Lursailari atxikitako faktoreak

A. Produktibitatearen koefizientea (CP)

Lursailari atxikitako faktoreak eta produktibitatea murrizten dutenak. Aztertutako aldagai

bakoitzerako balio galeraren arabera koefizienteak zehaztu dira. Laborearen produkzioarekiko

egokitzapena zuzentzen dute.

CP = CPALTITUD x CPPENDIENTE

CPALTITUD: Produktibitatearen koefizientea altitudearengatik

CPPENDIENTE: Produktibitatearen koefizientea aldaparengatik

a. CPALTITUD: Produktibitatearen koefizientea altitudearengatik

CPALTITUD

Altitudea itsas mailaren gainean (m)

Labore mota

Negutegia, Mahastia Laborea, otalurra, eukaliptoak, fruta-zuhaitzak, produkziorik

gabeak, sastrakadia, hostozabaleko mendia, egun

mendia, belardia

< 400 m

1 1

≥ < 400 m

0,8 1

Balioa gutxitzean lursailak duen aldaparen eragina neurri berean gertatzen da basoko laboreen

kasuan eta modu desberdinean nekazaritzako laboreei eta larreei dagokienez.

Basoko laboreetarako baso landaketetan makineria erabiltzeko araudian zehazten diren aldapa

tarteak kontuan hartu dira.

44


Nekazaritzako laboreen eta larreen kasuan, nekazaritzarako makineriaren erabilera mugatzen

duten aldapa tarteak eta abeltzaintzarako aprobetxamendua mugatzen duten aldapak batu dira.

Balioztatzen ari den landa azpipartzelaren azalera zehatzari aplikatuko zaio, labore moten eta

aldaparen arabera.

b. CPPENDIENTE: Produktibitatearen koefizientea aldaparengatik

CPPENDIENTE

Aldapa (%)

Labore mota

Eukaliptoak, Sastrakadia, hostozabalen mendia, egur

mendia

Laborea, fruta-zuhaitzak, otalurra, larrea, produkziorik

gabea

Negutegia, mahastia

≤15 1 1 1

>15 - ≤30 1 0,7 1

>30 - ≤50 0,70 0,4 1

>50 0,60 0,4 1

2. Lursailarekiko kanpotiko faktoreak

Faktore hauek ez diote zuzenean lursailaren produktibitateari eragiten; kokapenarengatik eta

irisgarritasunarengatik lursailen balioari eragiten dioten faktoreak dira.

A. Kokapenaren koefizientea (CL)

CL= CLVIAS x CLVIVIENDAS x CLMUNICIPIO

CLVIAS: Ibilgailuetarako bidearekiko distantziaren koefizientea

CLVIVIENDAS: Etxebizitzekiko distantziaren koefizientea

CLMUNICIPIO: Udalerriaren arabera balio-galeraren koefizientea.

a. CLVIAS: Ibilgailuetarako bidearekiko distantziaren koefizientea

Edozein ustiapenera ibilgailuz irits badaiteke, balioa gehituko du, bertan egiten diren lanak

errazten baititu, aprobetxamendua bukatuko dutenen aldetik prezio hobea lortzen baita eta

merkatura hobe irtengo delako.

Nolanahi ere, ibilgailuetarako bidea urtearen edozein garaitan errepideko ibilgailuak ibiltzeko

modukoa izango da eta ez da etenik egongo. Baldintza horiek betetzen dituzten Bizkaiko bide

nagusien mapa egin da.

CLVIAS

45


Distantzia bide nagusira (m)

Labore mota

Negutegia, mahastia Laborea, otalurra, eukaliptoak, fruta-zuhaitzak, produkziorik gabeak,

sastrakadia, hostozabaleko mendia, egur mendia, larrea

< 100 m 1 1

≥ -100 m 0,7 1

b. CLVIVIENDAS = Etxebizitzekiko distantziaren koefizientea

Lurzoru ez-urbanizagarrian etxebizitzetatik hurbil dagoen lursaila urrunago dagoena baino

gehiago balioztatzen da, ustiatzeko eta kokapenari erreparatuta erosoagoa baita.

CLVIVIENDAS

Distantzia etxebizitzetara (m)

Labore mota

Negutegia, mahastia Laborea, otalurra, eukaliptoak, fruta-zuhaitzak, produkziorik gabeak,

sastrakadia, hostozabaleko mendia, egur mendia, larrea

< 50 m 1 1

≥ 50 m 0,8 1

c. CLMUNICIPIO: Udalerriaren arabera balio-galeraren koefizientea.

Kokatuak dauden udalerriari dagokion katalogazioaren arabera lursailei aplikatuko zaie.

CLMUNICIPIO

Eukaliptoak, Sastrakadia, Hostozabalen Mendia, Egur

Mendia, Negutegia, Mahastia

Laborea, fruta-zuhaitzak, otalurra, larrea, produkziorik

gabea

1 0,8

B. Hurbiltasunaren koefizientea (CC)

Koefiziente honek hiri-lurzoruetara edo urbanizagarrietara hurbil egoteagatik lursailen balioak

duen gaindizko prezioa modulatzen du.

CC= CCURBANA x CCPENDIENTE x CCMUNICIPIO

CCURBANA: Hirigunera duen distantziarengatik garestiagoa izateari dagokion zuzenketa.

CCPENDIENTE: Lursailaren aldaparengatik prezio gehiago izatearen zuzenketa.

46


CCMUNICIPIO: Udalerriaren arabera hiri-lurzorura edo urbanizagarrira hurbil egoteagatik

garestiagoa izatearen zuzenketa.

Bizkaiko higiezinen merkatuan hiri lurzoruaren balioari dagokionez aldaketa nabarmenak daude

udalerriaren arabera eta, aldi berean, desberdintasun horiek labore mota guztietan eragiten

dute.

Lursaila hiri lurzorutik edo urbanizagarritik hurbil badago, balio gehiago du udalerri bakoitzeko

higiezinen merkatuaren eraginez eta lursail horietan eragina aldaparekin bat aldatzen da.

a. CCURBANA: Hirigunera duen distantziarengatik garestiagoa izateari dagokion

zuzenketa.

Edozein udalerritan lursailaren prezioaren banaketa hiri-lurzoruarekiko edo urbanizagarriarekiko

distantziaren araberakoa da, bai ezaugarri hobea dutelako, bai zerbitzuen hornidura onagoa

delako.

Hiri lurzoru edo urbanizagarriarekiko distantzia plangintzaren arabera (m)

CC:

Labore mota guztiak

< 50 m 1

≥ 50 m 0

b. CC: Lursailaren aldaparengatik prezio gehiago izatearen zuzenketa

Aldaparen arabera aplikatuko zaie lursailei.

CCPENDIENTE

Aldapa (%) Labore mota guztiak

≤ 30 1

>30 - ≤ 50 0,70

>50 0,60

c. CCMUNICIPIO: Udalerriaren arabera hiri-lurzorura edo urbanizagarrira hurbil

egoteagatik garestiagoa izatearen zuzenketa

Kokatuak dauden udalerriari dagokion katalogazioaren arabera lursailei aplikatuko zaie.

CCMUNICIPIO

0,8

47


4.1.2 Eraikuntzaren balioztapena

Landa izaerako eraikuntzak balioztatzeko honako modalitateetan banatzen dira:

A10. Industria pabiloien antzeko eraikuntza-tipologiak dituzten horiek.

A20. Bulegoak eta zerbitzu guneak (aldagelak, kontrola, erakusketa, merkataritza,

etab.), A10 izenekoen bolumenetan sar daitezke edo espazio erantsiak ala eraikin

osagarriak izan daitezke A10 izenekoen eraikuntza-ezaugarri berdinekin. Eraikuntza

ezaugarriengatik egoitza tipologiekin pareka daitezkeen eraikinak ere sartzen dira.

A30. A10ekoen eraikinak edo gelak (eranskinetan solairuartean), instalazioak, biltegiak,

araztegiak, ponpak, elektrizitatea, etab. hartzeko. Halaber, eraikin independente

txikiagoak eratzen dituzte, ustiapen zaharretan animaliak gordetzeko eraikinak eta

bordak barne.

A40. Gordetegiak, siloak, putzuak eta urmaelak, arrain haztegiak eta haztegiak (estali

gabe).

A50. Negutegiak eta itzaltegiak.

Aurreko koadroan tipifikatu gabe dagoen erabilera agertzen denean, ezaugarrien arabera

erabilera egokienari parekatuko zaio.

Hurrengo eraikuntza balioak definitzen dira:

Kontrataren Gauzatze Kostua (CEC): Metro karratuko balio unitarioa da eta eraikuntza baten

ordez berria egiteko beharrezko inbertsioen batura da. Eraikuntza balioa kalkulatzeko,

Kontratarengatik Gauzatze Kostuak ematen dituen eraikuntza ezaugarrien arabera balioztapen

analitikoa egiten da. Eraikuntza desberdinak aztertuko dira eta balio unitarioa lortzeko oinarri

bezala erabiltzen direnekin alderatuko dira, horiek antzeko ezaugarriak badituzte. Kontrataren

kostuan eraikitzailearen irabaziak eta gastu orokorrak, ordainsari profesionalak eta eraikuntzan

ordaindu behar diren zergak sartzen dira.

Egungo Berritze Balioa (VRA): Dagoen eraikina ordezkatzeko egungo kostua zehaztean

datza. Horri adinarengatik eta kontserbazio egoerarengatik balio gutxitzeak kendu beharko

zaizkio, beraz, gauzatzeko kostuaren balioari (CEC) ondorengoak kendu ostean lortuko da:

sustatzailearen administrazio gastuak, eraikuntzaren balio-galtze fisikoa eta funtzionala

balioztapenaren datan, egoeraren eta antzinatasunaren arabera. Hala, balio garbia edo egungo

balioa izango da.

Landa izaerako eraikuntzak balioztatzeko berritze kostuei buruzko metodoa erabiliko da, hortaz,

landa izaerako Eraikuntzen Merkatu Balio Probablea (VPC) Egungo Berritze Balioa (VRA)

izango da:

VPC = VRA

48


Egungo Berritze Balioa hurrengo formularen bitartez lortuko da:

VRA= CEC x KP x CA x SUP

Hau da:

VRA: Egungo Berritze Balioa (euroak).

CEC: Kontrataren Gauzatze Kostua: gauzatze materiala gehi gastu orokorrak eta

eraikitzailearen irabazia, proiektu eta obra zuzendaritzarengatik ordainsari teknikoak, lizentzia,

eraikuntza tasa eta barruko partzela moldatzeko kostua (euro/m²).

KP: Sustatzailearen administrazio gastuak.

CA: Nekazaritza eta abeltzaintzarako eraikuntzen koefiziente zuzentzaileak.

SUP: Azalera eraikia. Itxiturarik gabeko eraikuntzen kasuan, perimetro bezala egituraren

kanpoko lerrotik garatzen dena izango da (m²).

Kontrataren Gauzatze Kostua (CEC)

Kontrataren Gauzatze Kostua (CEC) lortzeko, euro/m²-tan eraikuntzaren oinarrizko balioari

(VBC), alderaketa azterlanen eta analisi frogatuen arabera higiezinen balioztapen teknikariek

definitutakoari, nekazaritza eta abeltzaintzako erabilera eta motaren kategoria koefizientea

(CCUCA) aplikatuko zaio, eraikuntzaren mota/erabilera/kategoriari jarraiki honako taularekin

bat:

CEC= VBC x CCUCA

CCUCA

Erabilera Mota Kategoria

1 2 3 4

A. Nekazaritza, abeltzaintza eta

basogintza

A.10. Nekazaritza, abeltzaintza edota basogintzako eraikuntza.

0,70 0,50 0,35 0,20

A.20. Bulegoak, aldagelak eta zerbitzuak 1,20 0,90 0,60 0,40

A.30. Biltegiak, instalazio erantsiak, etab. 0,45 0,35 0,25 0,15

A.40. Siloak, gordetegiak eta putzuak 0,70 0,50 0,35 0,20

A.50. Negutegiak eta itzaltegiak 0,40 0,30 0,20 0,10

Aurreko koadroan tipifikatu gabe dagoen erabilera agertzen denean, ezaugarrien arabera

erabilera egokienari parekatuko zaio.

49


Lau eraikuntza kategoria definitzen dira eraikin modalitate bakoitzerako:

1. Oso ona.

2. Ona.

3. Normala.

4. Baxua.

Bere urbanizazioarekin partzela moldatzeko obrak kostuetan kontuan hartuko dira,

zenbatekoarengatik jarduera nagusia garatzeko ohikoa gainditzen dutenean izan ezik.

Sustapen gastuak (KP)

Balioa modulatzen duen koefizientea da. Bertan sustatzailearen administrazio eta kudeaketa

gastuak eta arrisku prima sartuko dira.

Erabilera/mota A10 A20 A30 A40 A50

KP 1,15 1,15 1,10 1,05 1,10

4.1.2.1 Eraikuntzen sailkapena kategorien arabera.

Kategorien araberako eraikuntzen sailkapen honetan dimentsioak, egitura tipologiak, erabilitako

materialak eta eraikuntza elementuak, baita oinarrizko instalazioak ere kontuan hartuko dira.

Lau eraikuntza kategoria definitzen dira eraikin modalitate bakoitzerako:

E/K/M Kategoria Tipifikazioa

A10

1. Oso ona Egitura: Bereziak metalikoak eta hormigoia. Egur ijeztuz aurrefabrikatua.

Itxiera: Harrizko fabrikak eta bukatu bereziak, zenbait orri. Hormigoizko xafla aurrefabrikatua.

Zolata: Zolata zolatuarekin.

Oinarrizko instalazioak: Indarrekoak, argiak, su itzalgailuak, ur hotz sanitarioa.

Atariaren edo zertxaren zabalera: >10 m

Baoa edo forjaketaren argia: >10 m

2. Ona Egitura: Aurrefabrikatuak eta bertan, hormigoia edo metalikoak.

Itxiera: Bistako adreiluaren fabrika edo bloke bereziak, hormigoizko xafla aurrefabrikatua,

panel xafla sandwicha.

Zolata: Zolata tratatuarekin, aurrez fabrikatutako xaflen lurzoruak


Atariaren edo zertxaren zabalera: >10 m

Baoa edo forjaketaren argia: >10 m

3. Normala Egitura: Hormigoizko edo metalezko aurrefabrikatuak.

Itxiera: Adreilu fabrika edo bloke xumea, xafla bukatu bereziekin.

Zolata: Zolatu gabeko zolata.

Oinarrizko instalazioak: Oinarrizko instalaziorik gabe.

Atariaren edo zertxaren zabalera: <10 m

Baoa edo forjaketaren argia: <10 m

50



4. Baxua Egitura: Zama hormak, egurra edota metalikoa eta estalki arinak.

Itxiera: Xafla xumea eta fabrika arruntak.

Zolata: Zolatarik gabe.


Atariaren edo zertxaren zabalera: <10 m

Baoa edo forjaketaren argia: <10 m

A20

1. Oso ona Itxiera: Harrizko fabrikak eta bukatu bereziak, zenbait orri. Hormigoizko xafla aurrefabrikatua.

Arotzeria: PVC eta aluminioa zubi termikoarekin.

Zerbitzuak: Zenbait komun edota bainugela.


Oinarrizko instalazioak: Indarrekoak, argiak, su itzalgailuak, ur bero sanitarioa eta klimatizazioa.

2. Ona Itxiera: Bistako adreiluaren fabrika edo bloke bereziak.

Zolata: Zolata tratatuarekin.

Arotzeria: PVC eta aluminioa zubi termikoarekin.

Zerbitzuak: Komuna edota bainugela.

Oinarrizko instalazioak: Indarrekoak, argiak, su itzalgailuak, ur bero sanitarioa eta berogailua.

3. Normala Itxiera: Adreiluaren fabrika edo bloke xume zarpiatuak, panel xafla sandwicha.


Arotzeria: Gineako egurra eta aluminioa zubi termikorik gabe.

Zerbitzuak: Komun bat.


4. Baxua Itxiera: Xafla eta fabrika arruntak.

Zolata: Hormigoizko zolatarik gabe.

Arotzeria: Egurra eta burdina.

Zerbitzuak: Komunik gabe.


A30

1. Oso ona Itxiera: Zenbait orriko bukatu berezien fabrikak. Harlangaitz horma ilaratua

Estalkia: Teila forjaketa edo zertxaren gainean.


Oinarrizko instalazioak: Instalazio batzuekin.

2. Ona Itxiera: Bistako adreiluen fabrika edo bloke bereziak ala kareharrizko harlangaitza.

Estalkia: Teila forjaketa edo zertxaren gainean. Panel xafla sandwicha.

Zolata: Zolata tratatuarekin.

Oinarrizko instalazioak: Instalazio batzuekin.

3. Normala Itxiera: Adreiluaren fabrika edo bloke xume zarpiatuak, panel xafla sandwicha, ohiko

harlangaitza.

Estalkia: Teila panelaren edo oholtzen gainean. Xaflak bukatu bereziekin.


4. Baxua Itxiera: Xafla eta fabrika arruntak.

Estalkia: Xafla xumea.

Zolata: Zolatarik gabe.

51



A40

1. Oso ona Hormigoizko siloak

2. Ona Fabrika eta poliesterreko siloak.

Hormigoizko gordetegiak.

3. Normala Altzairu galvanizatuzko xaflen siloak.

Fabrika eta poliesterreko gordetegiak.

4. Baxua Altzairuzko xaflen siloak edo urmaelak.

A50

1. Oso ona Egur ijeztuaren egitura, polikarbonato edo beirazko itxiturak, aireztapen zenital automatizatuarekin.

2. Ona Egitura galvanizatua, hormigoi armatuzko inguratze hormaren gainean eta beirazko edo polikarbonatozko itxiturak, aireztapen zenital mekanikoarekin.

3. Normala Egitura galvanizatua, lur berdinketa ertainarekin, polikarbonatozko itxiturekin, aireztapen

zenitalarekin.

4. Baxua Altzairuzko bastidoreak eta plastikozko edota polikarbonatozko itxiturak.

Kategoria horiek ezin hobeki tipifikatzea zaila denez, gutxi gorabeherako arauak eskaintzen dira

eta oinarrizko ezaugarriak deskribatzea dute helburu, esleitutako kategoria eraikuntzaren

egiazko gastuarekin bat etortzeko. Beraz, ez dira deskribatutako ezaugarri guztiak bete behar.

Jarduera mota bakoitzerako instalazio bereziak atal honetan baztertuak daude, CA4

koefizientean ebaluatzen baitira.

4.1.2.2 Eraikuntzaren koefiziente zuzentzaileak

VRA (Egungo Berritze Balioa) lortzeko koefiziente zuzentzaile aplikagarriak ondorengoak dira:

1. CA1. Itxituraren koefizientea

Nekazaritza, abeltzaintza edota basogintzako eraikin guztiei aplikatuko zaie, tipologiak ebaluatu

eta itxitura guztiak edo horien zati bat ez dutenei (gordailuei barne) balioa jaisteko, honakoekin

bat:

Itxitura maila CA1 koefizientea

Guztizko itxitura 1,00

Itxitura partziala 0,80

Itxiturarik gabe 0,60

52


2. CA2. Azaleraren koefizientea

A10/A50 erabilera/motei aplikatuko zaie, erabilera/motaren arabera guztiz eraikitako azalerari

jarraiki eraikuntzaren kostua haztatzeko.

Azalera CA2 koefizientea - Erabilera/Mota

A10 A50

<200 1,15 1,10

≥200 - <900 1,00 1,00

≥900 0,80 0,90

3. CA3. Solairuen koefizientea

A10 erabilera/motei aplikatuko zaie, eraikuntzaren kostua haztatzeko, zenbait solairu dituzten

eraikinetan. Hala, industria gainkargetarako egokiak diren forjaketengatik eraikuntza prozesua

garestiagoa dela kontuan hartzen da. Halaber, egitura eta zimendua gaindiz dimentsionatu

behar da.

Eraikin bereko elementu guztiei aplikatuko zaie, eraikinak solairu oso bat baino gehiago badu,

solairuarteei (E) izan ezik.

CA3 koefizientea Koefizientea

1,20

4. CA4. Instalazioen koefizientea

A10/A30/A50 erabilera/motei aplikatuko zaie.

Nekazaritza, abeltzaintza edota basogintzako ustiapenen helburuak produkzioaren

hobekuntzarekin zerikusia duela eta, horretarako, geroz eta bitarteko sofistikatuagoak erabiltzen

direla kontuan hartuta, instalazio berezi horiek ezartzea garestiagoa da eta, xede horrez, bere

kategoriaren arabera horiek ebaluatzen dituen koefiziente hau erabili da.

Instalazio bereziak dira egindako hobekuntzak, ingurumen kontrolerako neurriekin eta

ustiapenaren azpiegiturekin zerikusia duten eremuetan balio handiagoa dutelako. Besteak

beste, isolamenduaren sistemak, klimatizazioaren instalazioak (aireztapena, hozte instalazioak,

berokuntza), segurtasuna, instalazio agroenergetikoak, elikadura sistemak, kaiolak eta

estabulazioak, esnea jaisteko robota, automatizazio sistemak, arazteko ekipoak, ureztapen

instalazioak, fertiirrigazioa, ihinztatzea eta lainoztapena, pantaila termikoak eta itzala

ematekoak eta upelategiak (harrera sistema, hautespena, ponpak, prentsa, gordetegiak,

iragazpena, botiletan sartzea, kontrola eta laborategia).

53


Kategoria 1 2 3 4

CA4 koefizientea 1,40 1,30 1,20 1,10

Ez da koefiziente hau aplikatzen instalazioak indarraren oinarrizko azpiegiturekin, argiekin, su

itzalgailuekin, ur hotz sanitarioarekin bat datozenean.

5. CA5. Antzinatasun/zaharkitzapenaren koefizientea

Nekazaritza, abeltzaintza eta basogintzako eraikuntza guztiei aplikatzen zaie.

Berritze balio gordina adinarengatik balioa jaisteari buruzko koefizientea aplikatuz zuzenduko

da. Nolanahi ere, zaharkitzapenari erreparatuz, eraikuntza ezaugarriak eta bizi erabilgarria

kontuan hartuko ditu, produkzio prozesuetan eragiten baitute funtzionaltasuna galtzen dutenean

eta fisikoki hondatzen direnean. Horiengatik prozesuek gaitasuna galtzen dutelako balioa

jaisten da.

CA5 – Antzinatasuna eta zaharkitzapena

D Urte Osoak

Nekazaritza eta abeltzaintzako eraikinak

Kategoriak

1-2 3-4

0-4 1,00 1,00

5-9 0,93 0,90

10-14 0,86 0,83

15-19 0,78 0,73

20-24 0,70 0,66

25-29 0,63 0,59

30-34 0,57 0,52

35-39 0,51 0,46

40-44 0,46 0,41

45-49 0,42 0,37

50 edo gehiago 0,37 0,32

Koefiziente hori aplikatzeko, orokorrean, kasu bakoitzean eraiki, berreraiki edota osorik birgaitu

zirenetik igaro diren urte osoak kontuan hartuko dira.

Birgaitze osotzat jotzen da obra planta berrian egiteak suposatzen duen zenbateko

ekonomikotik abiatuta, %75 gainditzen duten obrak egitea eta, ondorioz, lehenengo bizi

egoeraren baliokidea denera iristea.

Berrikuntza obren kasuan, aurreko paragrafoan definitutakoari jarraiki, zenbateko ekonomikoak

%75 gainditzen ez duenean, honako irizpideak aplikatuko dira:

54


Berrikuntzak koefiziente baten bitartez jasoko dira eta berrikuntza mailaren (Gr) arabera, obra

berriarekiko obren kostuaren erlazioa kuantifikatuko du. Gainera, kalkulatzeko kontuan hartu

behar den antzinatasuna zuzenduko du, honako berrikuntza mailekin:

Berrikuntza maila Gr

1 - Oinarrizko berrikuntza

Berrikuntza honetan Kontrataren Eraikuntza Kostua %25ean gainditzen da, %40ra iritsi gabe.

CCCaren %25era iristen ez diren berrikuntza obrak kontserbazio obrak izango dira eta kasu horretan antzinatasunaren koefizientea eraikinaren eraikuntza urtearekin bat etorriko da.

0,25

2 - Berrikuntza ertaina

Berrikuntzan kostua CCCaren %40 eta %60 bitartean kokatzen da.

0,50

3 - Erabateko berrikuntza

Berrikuntzan kostua CCCaren %60 eta %75 bitartean kokatzen da.

0,75

Beraz, kalkulatzeko antzinatasunaren data (Fac) aurrez ikusten da eta hurrengo

adierazpenaren bitartez lortuko da:

Fac =Fa + (Fr-Fa) x Gr

Hau da:

Fac: Kalkulatzeko antzinatasunaren data.

Fa: Eraikuntzaren antzinatasunaren data.

Fr: Berrikuntzaren data

Gr: Berrikuntza maila.

6. CA6 koefizientea: kontserbazio maila

Nekazaritza, abeltzaintza edota basogintzako eraikuntza guztiei aplikatzen zaie, eraikuntzan

sortutako urritasunek oinarrizko elementuei (itxiturak, estalkia eta egitura) eragin behar

dizkietela kontuan hartuta. Horiek ez dira sortuko mantentze-lanak ez izateagatik. Zehazteko

teknikari eskudunaren irizpidea kontuan hartuko da.

55


Egoeraren arabera, hurrengo murrizte koefizienteak definitzen dira:

Kontserbazio egoera CA6

1 - Normala Eraikinaren itxura orokorra normala denean, pitzadura eta kalte garrantzitsuak ez dituenean. 1,00

2 - Erdipurdikoa

Bizigarritasunaren edo erabileraren baldintza normalak arriskuan jarri gabe, urritasun nabarmenak hautematen direnean fatxaden estalduretan, arotzerian, teilatu hegalak egoera txarrean, etab. Pitzadura eta kalte puntualak agertzen dira elementu garrantzitsuetan edo egiturazkoetan: pitzadura txikiak karga hormetan edota fatxadan, estalkia kurbatua, etab.

0,85

3 - Urria

Bizigarritasun, erabilera eta egonkortasunaren baldintzak arriskuan jartzen dira eta funtsezko edo egiturazko elementuetan urritasunak orokortuak daude. Gainera, bigarren mailako elementuetan narriadura nabarmena da (aurri egoera hasten). Kasu honetan arrailak agertzen dira mugimenduengatik, egitura akatsengatik, gauzatze okerrengatik, eta abarrengatik patologien ondorioz. Hala, arrailak azpimarragarriak dira. Eraikina berritzeko obrak garestiak dira eta teknikari eskudunek parte hartu behar dute.

0,50

4 - Aurria Araubidez aitortutako aurria edo lehen ikusian hautematen dena. Eraikina ezin daiteke berreskura eta bakarrik berreraikitzea dagokio.

0,00

56


5. EBOHen zerrenda

Ezaugarri Bereziak dituzten Ondasun Higizinen zerrenda udalerrian eta balio txosten honen

barruan ez daudenak:

- Linea Renfe

- Autopista A68

Eranskinak dokumentuan haien mugaketa modu grafikoan jaso da.

57


6. Gune baliodunen zerrenda

Aurreko ataletan zehaztu den bezala, udalerriaren barruan gune baliodunak mugatu dira eta

horietan zehaztutako balioen aplikazio eremuak adierazten dituzte, EGOITZA, TRASTELEKU,

GARAJE, BULEGO, INDUSTRIA eta MERKATARITZAKO erabilerei dagokienez. Guneoi

lurzoruaren oinarrizko eragin balio bat egotziko zaie erabilera bereizi bakoitzeko. Egoitza,

trasteleku, garaje, bulego eta industriako erabileretarako egindako zonifikazioek lurzatiak eta

eraikinak dituzte barnealdean. Hala ere, merkataritzako zonifikazioak, bere konplexutasuna dela

eta, elementuak ditu lurzati eta eraikinez gain, hau da, eraikin batzuk merkataritza balorazioko

gune batean baino gehiagotan daude.

Eranskinak dokumentuan zerrendak eta dokumentazio grafikoa hiri katastrorako egoitza,

trasteleku, garaje, bulego, industria eta merkataritzaren erabileretarako lurzoruen mugatzeko

eta gune balioduen mugaketa grafikoki irudikatua dago. Halaber, landa katastrorako

produktibitatearen koefizienteei (altitudea eta aldapa), kokagunearen koefizienteei (bideak eta

etxebizitzak) eta hurbiltasun koefizienteei (hirikoa eta aldapa) buruzko landa lurreko

koefizienteen geruzak agertzen dira.

1

Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia

PONENCIA DE VALORES DE LOS

BIENES INMUEBLES DEL MUNICIPIO

DE UGAO-MIRABALLES

JUNIO - 2016

2


Índice

PONENCIA VALORES: MEMORIA, CRITERIOS DE VALORACIÓN Y LISTADOS DE ZONAS DE

VALOR

1. MEMORIA GENERAL ...................................................................................................................... 3

1.1 JUSTIFICACIÓN DE LA REDACCIÓN DE LA PONENCIA DE VALORES ................................................................ 3

1.2 ÁMBITO Y MARCO NORMATIVO. .......................................................................................................... 5

1.3 BIENES INMUEBLES ........................................................................................................................... 6

1.3.1 Bienes inmuebles de naturaleza urbana ................................................................................. 7

1.3.2 Bienes Inmuebles de naturaleza rústica ................................................................................. 8

1.3.3 Bienes Inmuebles de Características Especiales (BICES) ......................................................... 8

2. CRITERIOS PARA LA DELIMITACIÓN DE SUELO SUJETO .................................................................. 9

3. CRITERIOS DE VALORACIÓN URBANA .......................................................................................... 10

3.1 COORDINACIÓN DE VALORES. ESTUDIO DE MERCADO ........................................................................... 10

3.1.1 Delimitación de zonas de valor ............................................................................................. 11

3.2 METODOLOGÍA GENERAL ................................................................................................................. 13

3.2.1 Valoración del suelo .............................................................................................................. 14 3.2.1.1 Valores de repercusión de suelo ................................................................................................ 15 3.2.1.2 Coeficientes correctores del suelo y su campo de aplicación .................................................... 19

3.2.2 Valoración de la construcción ............................................................................................... 24 3.2.2.1 Clasificación de las construcciones. Categorías. ......................................................................... 24 3.2.2.2 Coeficientes correctores de la construcción y su campo de aplicación...................................... 32

3.2.3 Coeficientes correctores del suelo y de la construcción y su campo de aplicación ............... 33

3.2.4 Coeficiente Rm. Coeficiente modulador de referencia con el mercado para el cálculo del

valor catastral .................................................................................................................................... 37

4. CRITERIOS DE VALORACIÓN RÚSTICA .......................................................................................... 38

4.1 METODOLOGÍA GENERAL ................................................................................................................. 38

4.1.1 Valoración del suelo .............................................................................................................. 41 4.1.1.1 Coeficientes correctores del valor de las subparcelas ................................................................ 43

4.1.2 Valoración de la construcción ............................................................................................... 47 4.1.2.1 Clasificación de las construcciones en categorías ...................................................................... 49 4.1.2.2 Coeficientes correctores de la construcción .............................................................................. 51

5. LISTADO DE BICES ........................................................................................................................ 55

6. LISTADO DE ZONAS DE VALOR ..................................................................................................... 56

7 ANEXOS

3


1. Memoria general

1.1 Justificación de la redacción de la Ponencia de Valores

Las ponencias de valores recogen los criterios, zonas de valor, normas técnicas de valoración,

delimitación del suelo y demás elementos precisos para llevar a cabo la fijación de los valores

catastrales.

Los valores catastrales de los Bienes Inmuebles de naturaleza urbana actualmente en vigor del

Municipio de Ugao-Miraballes tienen su origen en la Ponencia de Valores aprobada el 2 de

octubre de 1975, expediente n° 66/70, para la obtención de la Contribución Territorial Urbana

(C.T.U.). Dicha C.T.U. gravaba las rentas potenciales que generaban los bienes inmuebles de

naturaleza urbana.

Los valores catastrales de los Bienes Inmuebles de naturaleza rústica actualmente en vigor

para todos los municipios de Bizkaia tienen su origen en los Tipos Evaluatorios aprobados para

cada municipio durante las labores de implantación catastral en los años 1955 y 1956, para la

obtención de la Contribución Territorial Rústica (C.T.R.). Dicha C.T.R. gravaba las rentas reales

o potenciales que generaban los bienes inmuebles de naturaleza rústica.

Posteriormente, tras la aprobación de la Norma Foral 9/89 del IBI se determinaron los valores

catastrales para los terrenos rústicos capitalizando al 3 % las Bases Liquidables vigentes en el

momento de la aprobación de la Norma Foral, las cuales eran el 50% de los Tipos Evaluatorios.

Los valores catastrales deben de tener como referencia los valores del mercado, pero existe

una gran dispersión de los mismos dentro del propio Municipio, y además han quedado

desvirtuados por el paso del tiempo, por la evolución urbanística del Municipio, como

consecuencia de la desigual evolución del mercado inmobiliario, por las mejoras incorporadas a

las explotaciones agrícolas y forestales y por las diversas infraestructuras ejecutadas. En el

caso concreto de las construcciones de naturaleza rústica, por la propia consideración del

impuesto en el momento histórico de su implantación, nunca han estado valoradas.

Para el estudio económico de los bienes inmuebles de naturaleza urbana de este Municipio se

ha partido del Estudio de Mercado realizado en todo el Territorio Histórico de Bizkaia, en el que

se ha coordinado totalmente tanto el método de obtención de los valores básicos de zona y el

valor básico de construcción como la unificación de dichos valores.

Dicho estudio se realizó en todos los Municipios del Territorio Histórico de Bizkaia a la vez.

Dado que en alguno de ellos el mercado inmobiliario es de escasa entidad, se han agrupado

por Comarcas en función del número de muestras, de su localización y similitud de mercado

inmobiliario. Este estudio está documentado y disponible en el Servicio de Catastro y

Valoración de la Diputación Foral de Bizkaia.

4


Para el estudio económico de los terrenos de naturaleza rústica se han tomado como base las

transacciones que se han realizado a lo largo de los años en el Territorio Histórico de Bizkaia,

las cuales se han fundamentado en parámetros objetivos y medibles tales como pendiente,

existencia de accesos, tipo de cultivo o aprovechamiento al que se dedica la parcela, etc., los

cuales se han apreciado o depreciado en función de otras variables. Para el cálculo del valor

catastral de las construcciones de esta calificación se determinan los costes de reposición.

Por tanto tenemos que,

1. Ha transcurrido un largo periodo de tiempo, especialmente dilatado en el caso de los

bienes de naturaleza rústica, desde la entrada en vigor de los valores catastrales

derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general.

2. La evolución del mercado inmobiliario y de la realidad urbanística en el municipio han

tenido como consecuencia un gran desfase entre los valores catastrales y los valores

de mercado. Además, dicho desfase no sigue un patrón homogéneo en el municipio

observándose fuertes diferencias entre los resultados obtenidos para distintas zonas

del municipio y entre los resultados obtenidos analizando el mercado por usos o

cultivos en su caso.

3. Se han producido modificaciones y desarrollos del planeamiento urbanístico del

Municipio que han contribuido al desfase indicado en el punto anterior.

4. Los cambios en los hábitos de cultivo, la introducción de nuevos aprovechamientos, el

abandono de la vida rural y el desarrollo de diversas infraestructuras que se desarrollan

en todo el Territorio Histórico en general, han sido fundamentales en la nula correlación

entre el valor catastral y el valor real de los terrenos rústicos

Todo ello nos lleva a justificar totalmente la redacción de una nueva Ponencia de Valores

que recoja y actualice los puntos referidos.

5


1.2 Ámbito y marco normativo.

El ámbito de esta Ponencia de Valor se circunscribe a la totalidad de los bienes inmuebles del

municipio excepto los Bienes Inmuebles de características especiales (BICEs) si los hubiera.

La normativa vigente que se ha tenido en cuenta para redactar esta ponencia ha sido la

siguiente:

NORMA FORAL 3/2016, de 18 de mayo, del Catastro Inmobiliario Foral del Territorio

Histórico de Bizkaia.

6


1.3 Bienes Inmuebles

Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente, según su naturaleza, en bienes inmuebles

urbanos, rústicos y de características especiales.

A efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo

enclavada en un término municipal y delimitada poligonalmente por razón de su pertenencia a

una persona en propiedad o a varias pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas

en dicho ámbito.

Tendrán también la consideración de bien inmueble:

Los diferentes elementos de los edificios que sean susceptibles de

aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad

horizontal, así como el conjunto constituido por diferentes elementos privativos

mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en las condiciones

que reglamentariamente se determinen, los trasteros y plazas de

estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y

permanente de un o una titular.

Los bienes inmuebles de características especiales.

El ámbito espacial de un derecho de superficie y el de una concesión

administrativa.

Tendrán la consideración de construcciones:

Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los

lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido

levantados y el uso a que se destinen, aun cuando el terreno en el que se

hallen situados no pertenezca al dueño o dueña de la construcción.

Las obras de urbanización y de mejora, como las explanaciones y las que se

realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales

los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e

instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y

los espacios anejos a las construcciones.

Las presas, saltos de agua y embalses, incluidos su lecho o vaso.

Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas y de recreo; así como

las instalaciones agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas, considerándose

como tales a todos los elementos que estén unidos de manera fija al terreno

sobre el que se emplazan y en particular los diques, tanques, cargaderos,

muelles, pantalanes e invernaderos, siempre que las obras necesarias para su

instalación supongan una alteración permanente del suelo, con exclusión de la

maquinaria y el utillaje cuando de manera inequívoca no forme parte de la

propia instalación.

7


Todo tipo de instalaciones destinadas a la producción, almacenamiento o

distribución de energía, cualesquiera infraestructuras destinadas a la

comunicación y al transporte de personas, vehículos o aeronaves, así como las

infraestructuras de conducción y transporte de fluidos y energía.

En ningún caso tendrán la consideración de construcciones a efectos catastrales,

los tinglados o cobertizos de pequeña entidad utilizados en explotaciones

agrícolas, ganaderas o forestales que, por el carácter ligero y poco duradero de los

materiales empleados en su construcción, sólo sirvan para usos tales como el

mayor aprovechamiento de la tierra, la protección de cultivos, albergue temporal de

ganados en despoblado o guarda de aperos e instrumentos propios de la actividad

a la que sirven y están afectos. Igualmente, no tendrán la consideración de

construcciones las obras y mejoras realizadas en terrenos de naturaleza rústica,

siempre que constituyan elementos que formen parte indisociable de estos.

1.3.1 Bienes inmuebles de naturaleza urbana

Se entiende por bien inmueble de naturaleza urbana:

a. El suelo urbano

El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano.

El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbanizable

sectorizado.

El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbanizable no

sectorizado, desde el momento en que se apruebe el correspondiente plan de

sectorización.

Los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y

cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía

eléctrica y alumbrado público.

El suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana.

Tendrán la misma consideración los terrenos que se fraccionen en contra de lo

dispuesto en la legislación agraria siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso

agrario.

b. Las construcciones de naturaleza urbana, entendiendo como tales todas las

construcciones no calificadas expresamente como de naturaleza rústica.

Se exceptúan los suelos y construcciones integrados en un bien inmueble de

características especiales.

8


1.3.2 Bienes Inmuebles de naturaleza rústica

Tendrá la consideración de bien inmueble de naturaleza rústica:

a. El suelo que no tenga la calificación de suelo urbano.

b. Las construcciones de naturaleza rústica, entendiendo por tales los edificios

e instalaciones de carácter agrario, ganadero, piscícola o forestal, que situados

en los terrenos de naturaleza rústica, constituyan parte integrante del desarrollo

de dichas actividades.

Aquellas construcciones que aun teniendo alguna vinculación con el desarrollo de la

actividad, tuvieran algún elemento con uso residencial o de turismo, serán

consideradas como bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Se exceptúan los suelos y construcciones integrados en un bien inmueble de

características especiales.

1.3.3 Bienes Inmuebles de Características Especiales (BICES)

Los bienes inmuebles de características especiales constituyen un conjunto complejo

de uso especializado, no susceptible de valoración colectiva y/o caracterización

normalizada, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y

mejora que, por su carácter unitario y por estar ligados de forma definitiva para su

funcionamiento, se configuran a efectos catastrales como un único bien inmueble.

Se considerarán bienes inmuebles de características especiales, entre otros, los

comprendidos en los siguientes grupos:

Los destinados a la producción, almacenamiento y distribución de, entre otros,

energía, gas, refinado de petróleo y derivados, incluidas las instalaciones

térmicas, eólicas y fotovoltaicas.

Las presas, saltos de agua y embalses, incluido su lecho o vaso, excepto las

destinadas exclusivamente al riego.

Las carreteras y túneles de peaje y vías de ferrocarril.

Los aeropuertos, puertos comerciales y estaciones de ferrocarril.

Cualquier otro conjunto de bienes inmuebles que, atendiendo a sus

características específicas, constituya un conjunto especializado que no sea

susceptible de valoración colectiva y/o caracterización normalizada.

A efectos de la inscripción de estos inmuebles en el Catastro Inmobiliario Foral y de su

valoración, no se excluirá la maquinaria integrada en las instalaciones, ni aquella que

forme parte físicamente de las mismas o que esté vinculada funcionalmente a ellas.

9


2. Criterios para la delimitación de suelo sujeto

La delimitación del suelo sujeto a la presente ponencia ha sido aprobada por la Directora

General de Catastro y Servicios, en virtud de la propuesta presentada por el Órgano de

participación, formado por representantes del municipio, del Servicio de Catastro y Valoración y

de Eudel.

En el documento Anexos se recoge de manera gráfica la delimitación del suelo sujeto a

Ponencia de valores.

10


3. Criterios de valoración urbana

Para el cálculo del Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se tomará

como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder el de éste. Dicho

cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las Normas Técnicas de esta Ponencia.

El valor obtenido de los estudios de mercado realizados servirá de base para determinar los

valores básicos del suelo y de la construcción.

El Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, estará integrado por el valor

del suelo y el de las construcciones, excepto en los usos de garaje Y12 y trastero Y11 que

expresarán directamente su valor.

En ningún caso el valor final del inmueble podrá ser inferior al valor que se obtendría si se

valorara únicamente el suelo de la parcela sobre la que se encuentra ubicado.

Aquellas parcelas que contengan Bienes Inmuebles que por diversas circunstancias no puedan

ser valorados mediante la aplicación masiva de las Normas Técnicas en las que se apoya esta

ponencia, conservarán el valor catastral que tuvieren antes de la aprobación de la misma, sin

perjuicio de las actualizaciones anuales vía presupuesto, hasta que sean valoradas

individualizadamente o incluidas en ponencias específicas.

En tanto no concurran las condiciones necesarias para la revisión de la Ponencia y cuando sea

necesario adaptar los Valores Básicos de Suelo a las variaciones en los Valores

Administrativos de las viviendas protegidas. Se procederá, por el Servicio de Catastro, a la

corrección de los mismos, tanto para su incorporación, descalificación o subsanación de

errores, atendiendo a las condiciones y circunstancias de la zona de su ubicación y en su caso

de las colindantes.

Así mismo, este criterio, podrá hacerse extensible a los suelos sin desarrollar, cuando estos

ámbitos sean objeto de actuaciones dotacionales o modificaciones que desvirtúen

puntualmente sus parámetros y/o características de implantación.

3.1 Coordinación de valores. Estudio de Mercado

Para el estudio económico de este Municipio se ha partido del Estudio de Mercado realizado en

todo el Territorio Histórico de Bizkaia en el que se ha coordinado totalmente tanto el método de

obtención de los valores básicos de zona y el valor básico de construcción como la unificación

de dichos valores. Dicho estudio se realizó en todos los Municipios del Territorio Histórico de

Bizkaia a la vez. Dado que en alguno de ellos el mercado inmobiliario es de escasa entidad, se

han agrupado por Comarcas en función del número de muestras, de su localización y similitud

de mercado inmobiliario.

11


Concretamente Ugao-Miraballes forma parte de la Comarca denominada NERBIOI y que está

integrada por los siguientes Municipios:

005 ARAKALDO

009 ARRANKUDIAGA

011 ARRIGORRIAGA

025 ZEBERIO

065 UGAO

074 ORDUÑA

075 OROZKO

097 ZARATAMO

Para la obtención de los valores básicos de suelo y de construcción se han manejado los

siguientes datos:

COD MUNICIPIO

MUESTRAS TASACIONES

V C G I O V C G I O T

005 ARAKALDO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

009 ARRANKUDIAGA 4 0 0 0 0 3 1 0 7 0 0

011 ARRIGORRIAGA 30 8 28 2 1 97 11 175 13 0 62

025 ZEBERIO 5 0 0 0 0 12 0 7 0 0 5

065 UGAO 17 2 5 3 1 43 6 10 3 0 26

074 ORDUÑA 21 2 1 0 0 22 6 2 35 10 7

075 OROZKO 6 3 1 0 0 31 1 8 3 0 12

097 ZARATAMO 4 0 1 0 0 11 1 3 13 0 4

TOTAL 87 15 36 5 2 219 26 205 74 10 116

3.1.1 Delimitación de zonas de valor

La realización de valoraciones masivas precisa de un procedimiento que facilite los trabajos a

realizar, de una forma mecánica y fácilmente informatizable.

En este sentido han sido definidas unas áreas económicas homogéneas del suelo, referidas a

los usos residencial, industrial y comercial, a las que se han asignado un Valor Básico de

Repercusión de Suelo por cada uso diferenciado. Estas áreas económicas homogéneas del

suelo servirán de base para el resto de los usos a los que se les asignará un valor básico de

repercusión del suelo específico para cada modalidad.

12


Estas áreas económicas homogéneas del suelo, denominadas zonas de valor, delimitan zonas

geográficas en las que el mercado inmobiliario, en su componente suelo, tiene unas

características similares que permiten obtener una modulación de su comportamiento.

Las zonas de valor podrán servir, asimismo, para otros usos asignándoles un Valor Básico de

Repercusión de Suelo específico para cada uno de ellos.

Para la obtención del Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza

urbana, considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto

inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

V=1,40 *[Vs+Vc]*S

En la que:

V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en

euros.

1,40 = Coeficiente fijo que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de

financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de

promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Vs = Valor del suelo, en euros /m².

Vc = Valor de la construcción, en euros /m².

S = Superficie construida del objeto, en m².

En cuanto al uso trastero, se han establecido unas áreas homogéneas con la asignación de un

valor expresado en euros/ m²

En este caso, el valor probable de mercado se obtendrá directamente del valor asignado

corregido por los coeficientes CCC3 y CCSC3

Asimismo se designarán unas áreas homogéneas referidas al uso garaje, a las cuales se les

asignará un valor expresado en euros.

En este caso, el valor probable de mercado se obtendrá directamente del valor asignado

corregido por los coeficientes CCC3, CCSC4 y CCSC6.

Las zonas de valor delimitadas representan los ámbitos de aplicación de los valores en ellas

determinados.

13


3.2 Metodología general

Una vez definidas las zonas de valor que correspondan, se obtendrá el valor probable de

mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana del siguiente modo:

V=1,40*[(VBS*CCS)+(VBC*CMCUC*CCC)]*CCSC*S

En la que:


euros.

VBS = Valor básico de zona, en euros /m².

VBC = Valor básico de la construcción, en euros /m².

CCS = Coeficientes correctores del suelo.

CCC = Coeficientes correctores de la construcción.

CCCS = Coeficientes correctores del suelo y de la construcción.

CMCUC= Coeficiente Modulador de la construcción según usos y categorías

S = Superficie construida del objeto, en m².

Cuando se trate de parcelas subedificadas previamente al cálculo del valor probable de

mercado del inmueble de que se trate, se compararán el valor del suelo (Vs) obtenido según el

método general establecido en el presente apartado y el valor del suelo imputado al inmueble.

El cálculo del valor probable de mercado se realizará teniendo en cuenta como valor del suelo

el mayor de los dos valores referidos en el párrafo anterior.

A estos efectos, se consideran parcelas subedificadas todas aquellas parcelas que no alcancen

el límite de edificación permitido por el planeamiento urbanístico vigente.

El valor de los solares y suelos vacantes o, en su caso, cada una de las superficies parciales

en que se subdividan, se calculará aplicando la siguiente expresión:

V = VBS * E * CCL * S

En la que:


euros.

VBS = Valor básico de zona, en euros /m².

E = Edificabilidad, expresado en m² susceptibles de construcción/ m² de suelo

CCL = Coeficientes correctores del valor de los solares y suelos vacantes.

S = Superficie a valorar, expresada en m²

14


La edificabilidad aplicada será, en orden de prevalencia, la siguiente:

- La definida por el planeamiento vigente.

- La media existente en el área homogénea de planeamiento si fuera conocida.

En defecto de las anteriores:

- Para suelos urbanos: 0,25 m²/ m²

- Para suelos urbanizables ó asimilados: 0,10 m²/ m²

El Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se obtendrá del siguiente

modo:

VC= Rm* V

En la que:

VC= Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana expresado en euros.

Rm = Coeficiente modulador de referencia al mercado para el valor catastral


euros

3.2.1 Valoración del suelo

El suelo edificado se valorará por el valor de repercusión, salvo para garajes Y12 y trasteros

Y11, que se calcularán por sus valores unitarios.

El valor de los solares y suelos vacantes se calculará por su valor unitario, tanto en función de

las determinaciones del planeamiento vigente, como de las áreas económicas homogéneas de

suelo definidas, y será la suma de los valores de las superficies parciales en que se subdividan

dichos solares o suelos vacantes. En el cálculo individualizado del valor de los solares

ejecutados por fases (S.1.2.), se tendrá en cuenta la proporción de la parcela residual.

A estos efectos, los solares y suelos vacantes se clasifican en los usos y clases siguientes:

S.1.1. Solares y suelos vacantes

S.1.2. Con aprovechamiento pendiente

S.2.1. Solares y suelos vacantes rodeados por edificación consolidada que no tengan acceso directo a vías públicas

S.3.1. Solares y suelos vacantes cuyo aprovechamiento edificatorio está agotado

S.4.1 Suelos vacantes pendientes de desarrollo

15


3.2.1.1 Valores de repercusión de suelo

A los efectos de metodología de valoración, se define el Valor Básico de Zona, para cada uso

diferenciado, como el valor de repercusión del suelo por metro cuadrado construido del

producto inmobiliario objeto de valoración, obtenido mediante el método residual en cada zona

homogénea. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario, VBS. Dicho valor es el

que servirá para el cálculo de los valores aplicables a cada finca y vendrá expresado en

euros/m².

Los valores básicos de repercusión de suelo (VBS) referidos a los usos residencial, industria y

comercio, asignados a las áreas económicas homogéneas del suelo servirán de referencia para

el cálculo del valor básico del suelo para el resto de los usos, aplicando los coeficientes CRU y

CRZ que les correspondan en las siguientes tablas:

Coeficiente CRU: Coeficiente Regulador de Uso.

USO CLASE MODALIDAD

VBS de

Referencia

Coeficiente

CRU

V. RESIDENCIAL

V.1 VIVIENDAS COLECTIVAS DE CARÁCTER URBANO

V.1.1. EN EDIFICACION ABIERTA

Vivienda 1,00

V.1.2 EN MANZANA CERRADA

V.2 VIVIENDAS UNIFAMILIARES CON CARÁCTER URBANO

V.2.1. EN EDIFICACION AISLADA

V.2.2 EN MANZANA O ADOSADA

V.3 VIVIENDAS DE CARÁCTER RURAL

V.3.1 USO EXCLUSIVO VIVIENDA

V.3.2 VIVIENDA PAREADA O ADOSADA

V.4 OTRAS DE VIVIENDAS

V.4.1 VIVIENDAS PREFABRICADAS, BUNGALOWS Vivienda 0,80

V.4.2 RESTO VIVIENDAS

D. DEPORTES

D.1 CUBIERTOS

D.1.1 DEPORTES POLIVALENTES

Oficinas/Comercio 0,70 D.1.2 RESTO DEPORTES

D.1.3 SERVICIOS DE APOYO A USOS DEPORTIVOS

D.2 DESCUBIERTOS

D.2.1 DEPORTES VARIOS

Vivienda 0,01 D.2.2 PISCINAS

D.2.3 CAMPINGS

D.2.4 CAMPOS DE GOLF

E. ESPECTACULO

S Y RECREATIVOS

E.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO

E.1.1 ESTADIOS - PLAZAS DE TOROS Oficina / Comercio 0,70

E.1.2 VELODROMOS – HIPODROMOS - AUDITORIOS

E.1.3 CENTROS DE OCIO Y RECREATIVOS

Comercio 0,90

E.1.4 CINES - SALAS DE FIESTAS - DISCOTECAS

E.1.5 TEATROS

E.2 EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO

E.2.1 SALAS DE FIESTAS – DISCOTECAS – CINES - TEATROS

E.2.2 CENTROS DE OCIO Y RECREATIVOS

T. TURISMO - OCIO Y

HOSTELERIA

T.1 CON RESIDENCIA T.1.1 HOTELES - APARTHOTELES

Oficina 1,00

T.1.2 RESTO HOSPEDAJE

T.2 SIN RESIDENCIA T.2.1 RESTAURANTES Comercio 0.90

16


USO CLASE MODALIDAD

VBS de

Referencia

Coeficiente

CRU

EN EDIFICIO EXCLUSIVO

T.2.2 BARES - CAFETERIAS – SOCIEDADES GASTRONOMICAS

T.2.3 CASINOS - CLUBS SOCIALES - BINGOS

T.2.4 EXPOSICIONES – CONGRESOS Oficina/Comercio 0.70

B. SANIDAD Y BENEFICIENCIA

B.1 SANITARIOS CON CAMAS B.1.1 SANATORIOS - CLINICAS

Oficina / Comercio 0,70

B.1.2 HOSPITALES

B.2 SANITARIOS VARIOS B.2.1 AMBULATORIOS - LABORATORIOS

B.2.2 BALNEARIOS - CASAS DE BAÑOS

B.3 BENEFICIENCIA Y/O

ASISTENCIA

B.3.1 CON RESIDENCIA

B.3.2 SIN RESIDENCIA

K. CULTURALES

K.1 CON RESIDENCIA K.1.1 INTERNADOS – RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS

Oficina / Comercio 0,70 K.1.2 COLEGIOS MAYORES

K.2 SIN RESIDENCIA K.2.1 ENSEÑANZA Y SERVICIOS

K.2.2 BIBLIOTECAS - MUSEOS - CENTROS DE ARTE

R. RELIGIOSOS

R.1 EN EDIF, EXCLUSIVO

R.1.1 CONVENTOS - SEMINARIOS - CENTROS PARROQUIALES

Oficina / Comercio 0,70 R.1.2 CENTROS DE CULTO

R.2 VARIOS R.2.1 OTROS EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO

R.2.2 CEMENTERIOS

P. PUBLICOS - SINGULARES

P.1 HISTORICO - ARTISTICOS P.1.1 MONUMENTALES

Oficina / Comercio 0,70

P.1.2 AMBIENTALES Ó TIPICOS

P.2 DE CARÁCTER OFICIAL P.2.1 ADMINISTRATIVOS y REPRESENTATIVOS

P.2.2 SERVICIOS PUBLICOS

P.3 DE CARÁCTER ESPECIAL P.3.1 PENITENCIARIOS – MILITARES – CENTROS POLICIALES

I. INDUSTRIAL

I.1 UNA PLANTA

I.1.1 ALMACENES

Industria 1,00

I.1.2 FABRICAS

I.1.3 TALLERES

I.1.4 EDIFICIO. GARAJES Y APARCAMIENTOS

I.2 VARIAS PLANTAS

I.2.1 ALMACENES

I.2.2 FABRICAS

I.2.3 TALLERES

I.2.4 EDIFICIO GARAJES Y APARCAMIENTOS

I.3 SERVICIOS DE TRANSPORTE PRIVADOS

I.3.1 EDIFICIOS DE LAS ESTACIONES DE SERVICIO Y TRANSPORTES Industria 1,00

I.3.3 ANDENES CUBIERTOS - ANEXOS DE LAS ESTACIONES

I.4 EDIFICIOS SINGULARES I.4.1 DEPOSITOS DE GASES

Industria 0,50

I.4.2 SILOS- DEPOSITOS DE SÓLIDOS Y LIQUIDOS

I.5 VARIOS USOS I.5.1 TERCIARIO Oficina 1,00

I.6 ANEXOS I.6.1 SERVICIOS DE APOYO A USOS INDUSTRIALES Industria 1,00

C. COMERCIAL C.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO

C.1.1 EN UNA PLANTA

Comercio 0,90 C.1.2 EN VARIAS PLANTAS

C.1.3 MERCADOS

C.1.4 HIPERMECADOS Y SUPERMECADOS

17


USO CLASE MODALIDAD

VBS de

Referencia

Coeficiente

CRU

C.2 EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO

C.2.1 LOCALES COMERCIALES

Comercio 0,80

C.2.2 GALERIAS COMERCIALES

C.2.3 MERCADOS - PUESTOS

C.2.4 HIPERMECADOS Y SUPERMECADOS

Y. OTROS USOS

Y.1 ANEXOS A VIVIENDAS DE CARÁCTER URBANO

Y.1.1 TRASTEROS Trastero

Y.1.2 GARAJES Garaje

Y.1.3 SOTANOS SIN DISTRIBUIR Vivienda 0,40

Y.1.4 JARDINES -ESPACIOS LIBRES Vivienda 0,01

Y.2 VIALES, URBANIZACION INTERIOR E INFRAESTRUCTURAS

Y.2.1 ZONAS URBANIZADAS - MARQUESINAS Vivienda 0,02

Y.2.2 ACCESOS – VIALES

Y.2.3 REDES Y EQUIPOS DE SERVICIOS Industria 0,70

Y.3 ANEXOS A VIVIENDA DE CARACTER RURAL

Y.3.1 EDIFICIO Y/O LOCAL OTROS USOS Vivienda 0,40

Y.4 ANEXOS A EQUIPAMIENTOS Y DOTACIONES

Y.4.1 GARAJES Y TRASTEROS EN PLANTA Y/O LOCAL

Oficina / Comercio

0,50

Y.4.2 SERVICIOS DE APOYO 0,70

Y.4.3 EDIFICIO Y/O LOCAL INSTALACIONES -ALMACENES

O. OFICINAS O.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO

O.1.1 OFICINAS MULTIPLES

Oficina 1,00

O.1.2 OFICINAS UNITARIAS

O.1.3 BANCA Y SEGUROS

O.2 EN EDIFICIO NO

EXCLUSIVO

O.2.1 EN EDIFICIO CON VIVIENDAS

O.2.2 EN EDIFICIO CON INDUSTRIAS

O.2.3 BANCA Y SEGUROS

18


Coeficiente CRU-Solares: Coeficiente Regulador de Uso

USO CLASE/MODALIDAD USO DE PLANEAMIENTO VBS de referencia Coeficiente CRU

S. SOLARES

S.1.1 S.2.1 S.3.1

RESIDENCIAL Vivienda 0,90

COMERCIO Comercio 0,90


TERCIARIO Oficina 0,85

SISTEMAS GENERALES Y

EQUIPAMIENTOS Oficina/Comercio 0,65

GARAJE (EXCLUSIVO BAJO

RASANTE) Vivienda 0,40

S.4.1

RESIDENCIAL Vivienda 0,85

COMERCIO Comercio 0,85


TERCIARIO Oficina 0,80

En la tabla A y B, cuando se indican dos valores VBS de Referencia, se toma el menor.

Coeficiente CRZ: Coeficiente Regulador de Zona

Factor de localización, de aplicación a edificaciones de carácter rural V3, especiales V4 y

anexos Y3 y al suelo urbano sin desarrollar y urbanizable sectorizado, tipificado como S41.

Los coeficientes aplicables al VBS de referencia, para este municipio, son:

AMBITO DE APLICACIÓN

Construcciones V3, V4, Y3 en no urbanizable 0,80

Construcciones V3, V4, Y3 en urbano/urbanizable- sectorizado 0,90

Suelo S41 en urbanizable-sectorizado

Suelo S41 en urbano 1,00

19


3.2.1.2 Coeficientes correctores del suelo y su campo de aplicación

1. Coeficientes correctores del valor del suelo edificado

- Coeficiente CCS1: Ascensor

Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano (V.1), ubicadas en edificios que

no posean ascensor, de acuerdo con la siguiente tabla:

Planta Coeficiente

< 2 1,000

2 0,950

3 0,900

4 0,800

5 0,750

6 0,700

- Coeficiente CCS2: Vivienda interior

Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano en edificación cerrada

consideradas como interiores por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de

manzana), de acuerdo a la siguiente tabla:

Planta Coeficiente

< 3 0,800

3 0,825

4 0,850

5 0,875

> 5 0,900

- Coeficiente CCS3: Pisos bajos

Este coeficiente se aplica en función del uso característico y de la planta en la que se sitúe el

elemento.

Uso V.1 Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano, de acuerdo

con la siguiente tabla:

Planta Coeficiente

< PB 0,840

PB 0,880

1 0,920

>1 1,000

Uso I.2 Se aplicará a aquellos locales industriales situados en edificaciones con varias

plantas, de acuerdo con la siguiente tabla:

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Planta Coeficiente

< PB 0,800

PB 1,200

1 1,000

> 1 0,800

Usos C, E, T, I.5, B, K, R, P, D, Y.4: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso

comercio, espectáculos y recreativos, turismo, industria I.5 (varios usos), beneficencia,

sanidad, culturales, religiosos, edificios públicos-singulares, deportivos y a otros usos

cuando se trate de anexos a equipamientos y dotaciones (Y.4.) Tendrá los valores que

se indican en la siguiente tabla:

Planta Coeficiente

Sótano 0,500

Semisótano 0,800

Planta baja 1,000

Entreplanta 0,600

Planta primera

0,700

Planta segunda

0,650

Planta tercera a quinta 0,550

Planta superior a quinta 0,500

Entresuelo 0,600

Uso Y.3. Se aplicará a los anexos de viviendas de carácter rural y tendrá los valores

que se indican en la siguiente tabla:

Planta Coeficiente

Sótano 0,600

Semisótano 0,700

Planta baja 1,000

Planta primera

0,700

Superior a planta primera

0,500

21


- Coeficiente CCS4: Coeficiente de local interior

Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio (C) que no tengan acceso desde la calle.

Tendrá los siguientes valores:

Local Coeficiente

Acceso por otro bien inmueble 0,750

Acceso por el portal del edificio 0,800

Acceso por galería comercial y/o mercados 0,900

- Coeficiente CCS5: Coeficiente de esquina

Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio que den a más de una calle. Su valor será

de 1,100.

- Coeficiente CCS6: Coeficiente de altura del local

Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio (C) en función de la altura libre de los

mismos, medida entre el suelo y techo (entre forjados) sin tener en cuenta los elementos

decorativos.

Altura Coeficiente

Hasta 2,25 m 0,700

Superior a 2,25 m hasta 3,00 m 0,850

Superior a 3,00 m hasta 5,00 m 1,000

Superior a 5,00 m 1,100

- Coeficiente CCS7: Coeficiente de situación respecto a rasante

Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio en función de la diferencia de nivel

existente entre la rasante de la calle y la parte inferior del local, tomada en el punto en que sea

menor la misma.

Altura Coeficiente

< - 1,00 m 0,850

- 1,00 m a 1,00 m 1,000

> 1,00 m 0,850

Cuando concurran dos o más coeficientes, de los considerados en este apartado, el coeficiente

resultante nunca será inferior a 0,500, excepto para comercio en edificio exclusivo (C.1) en

cuyo caso el mínimo se fija en 0,400

22


2. Coeficientes correctores del valor de los solares y suelos vacantes

Serán de aplicación los siguientes coeficientes correctores:

a. Coeficientes excluyentes: Se aplicará exclusivamente el menor, entre los que

cumplan las condiciones previas, de los siguientes coeficientes:

- CCL1 - Parcela interior

Se aplicará a los solares y suelos vacantes que estando rodeados por edificación

consolidada no tengan acceso directo a vías públicas (S.2.1)

Se aplicará el coeficiente CCL1 = 0,500

La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante

- CCL2 – Aprovechamiento bajo rasante

Se aplicará a los solares y suelos vacantes cuyo aprovechamiento edificatorio sea

exclusivamente bajo rasante (S.1.1 y S.2:1)


La aplicación se realizará a las superficies parciales que cumplan la condición previa.

- CCL3 – Aprovechamiento agotado

Se aplicará a los solares y suelos vacantes cuyo aprovechamiento edificatorio esté

agotado (S.3.1)


La aplicación se realizará a las superficies parciales que cumplan la condición previa.

b. Coeficientes no excluyentes: Se aplicarán los siguientes coeficientes:

- CCL5 – Superficie total

Se aplicará a los solares y suelos vacantes en función de la superficie total (S.1.1., S.2.1.,

S.3.1., S.4.1.)

Se aplicarán los coeficientes:

Superficie Coeficiente

Hasta 200 m² 1,000

Superior 200 m² y hasta 1.000 m² 0,900

Más de 1.000 m² y hasta 10.000 m² 0,800

Más de 10.000 m² y hasta 30.000 m² 0,750

Más de 30.000 m² y hasta 75.000 m² 0,700

Más de 75.000 m² 0,650

La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante

23


- CCL6 – Frentes a vías públicas

Se aplicará a los solares y suelos vacantes, que no hayan agotado su aprovechamiento,

en función del número de frentes a vías públicas (S.1.1)


Nº de frentes a vías públicas Coeficiente

Más de dos frentes 1,150

Dos frentes 1,100

Menos de dos frentes 1,000

La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante.

- CCL7 – Aprovechamiento privatizable

Se aplicará a los suelos vacantes en función de las cesiones de aprovechamiento a que se

encuentren obligados por el planeamiento vigente (S.4.1)

Se aplicará el coeficiente CCL7 = porcentaje de aprovechamiento privatizable 0,85

La aplicación se realizará a las superficies parciales según sus respectivos porcentajes.

- CCL10 – Suelo sin desarrollar

Se aplicará a suelos vacantes pendientes de desarrollo (tanto a suelo urbano como al

suelo urbanizable que esté sin desarrollar), en función del aprovechamiento o

edificabilidad que tengan asignado por el planeamiento vigente (S.4.1.)


Aprovechamiento/Edificabilidad Residencial Industrial/Terciario/Comercio

+1,30 m²/m² 0,65 0,75

+0,80 m²/m² hasta 1,30 m²/m² 0,60 0,70

+0,50 m²/m² hasta 0,80 m²/m² 0,55 0,65

+0,30 m²/m² hasta 0,50 m²/m² 0,50 0,60

Hasta 0,30 m²/m² 0,45 0,55

24


3.2.2 Valoración de la construcción

Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual,

teniendo en cuenta los coeficientes que se asignan por el uso, clase, modalidad y categoría,

depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad y demás circunstancias

contempladas en los coeficientes correctores para su adecuación al mercado.

Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los

beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la

construcción.

A partir de los estudios de mercado realizados se determina el Valor Básico de la Construcción,

que para la presente ponencia se fija en 700 €/m²

Definido el valor básico de construcción (VBC), en euros/m², se le aplicará el coeficiente que se

asigna por el uso, clase, modalidad y categoría (CMCUC) que corresponda del cuadro recogido

a continuación, resultando un valor unitario en euros/m² para cada tipo de construcción.

El valor de la construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el valor

unitario y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones que le fueran de

aplicación.

Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los

paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías,

deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se

computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus

orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.

No se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros

3.2.2.1 Clasificación de las construcciones. Categorías.

Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones automatizadas, las construcciones se

clasificarán de acuerdo con el cuadro marco del valor de las construcciones.

La categoría de la construcción se calculará según su uso predominante. En el caso de

edificios de características constructivas especiales, los técnicos del Servicio de Catastro y

Valoración establecerán las categorías individualizadamente.

25


CUADRO MARCO DE USOS, CLASES, MODALIDADES Y CATEGORÍAS: COEFICIENTES

CMCUC

USO CLASE MODALIDAD CATEGORIAS

1 2 3 4 5 6 7

V. RESIDENCIAL

V.1 Viviendas colectivas de carácter urbano

V.1.1 En edificación abierta 1,45 1,30 1,15 1,05 0,95 0,80 0,70

V.1.2 En manzana cerrada 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,75 0,65

V.2 Viviendas unifamiliares con carácter urbano

V.2.1 En edificación aislada 1,80 1,50 1,25 1,05 0,95 0,75 0,65

V.2.2 En manzana o adosada 1,75 1,45 1,20 1,00 0,90 0,70 0,60

V.3 Viviendas de carácter rural V.3.1 Uso exclusivo vivienda 1,65 1,40 1,20 1,00 0,85 0,65 0,40

V.3.2 Vivienda pareada o adosada 1,60 1,35 1,15 0,95 0,80 0,60 0,35

V.4 Otras viviendas V.4.1 Viviendas prefabricadas, bungalows 1,35 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,30

V.4.2 Resto viviendas 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,40 0,25

I. INDUSTRIAL

I.1 Una planta

I.1.1 Almacenes 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,25

I.1.2 Fabricas 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30

I.1.3 Talleres 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30

I.1.4 Edificio garajes y aparcamientos 0,45 0,42 0,38 0,35 0,30 0,25 0,20

I.2 Varias plantas

I.2.1 Almacenes 0,40 0,37 0,33 0,30 0,27 0,24 0,20

I.2.2 Fabricas 0,45 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,25

I.2.3 Talleres 0,45 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,25

I.2.4 Edificio garajes y aparcamientos 0,50 0,48 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25

I.3 Servicios de transporte privados

I.3.1 Edificios de las estaciones de servicios y transportes

1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

I.3.3 Andenes cubiertos – Anexos de las estaciones 0,45 0,42 0,38 0,35 0,30 0,25 0,20

I.4 Edificios singulares I.4.1 Depósitos de gases 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25

I.4.2 Silos- Depósitos de sólidos y líquidos 0,35 0,30 0,25 0,20 0,18 0,15 0,12

I.5 Varios usos I.5.1 Terciario 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

I.6 Anexos I.6.1 Servicios de apoyo a usos industriales 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,40 0,25

O. OFICINAS

O.1 En edificio exclusivo

O.1.1 Oficinas múltiples 1,75 1,55 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80

O.1.2 Oficinas unitarias 1,90 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90

O.1.3 Banca y seguros 2,10 1,85 1,60 1,35 1,20 1,05 0,90

O.2 En edificio no exclusivo

O.2.1 En edificio con viviendas 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,75 0,65

O.2.2 En edificio con industrias 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30

O.2.3 Banca y seguros 1,90 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90

C. COMERCIAL

C.1 En edificio exclusivo

C.1.1 En una planta 2,15 1,85 1,55 1,35 1,15 0,85 0,55

C.1.2 En varias plantas 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

C.1.3 Mercados 1,80 1,60 1,40 1,15 0,90 0,70 0,45

C.1.4 Hipermercados y supermercados 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40

C.2 En edificio no exclusivo

C.2.1 Locales comerciales 1,35 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

C.2.2 Galerías comerciales 1,50 1,30 1,20 1,10 1,00 0,85 0,70

C.2.3 Mercados - puestos 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

C.2.4 Hipermercados y supermercados 1,35 1,20 1,05 0,85 0,65 0,45 0,30

B. SANIDAD Y BENEFICENCIA

B.1 Sanitarios con camas B.1.1 Sanatorios - clínicas 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

B.1.2 Hospitales 2,60 2,25 1,90 1,60 1,40 1,15 0,85

B.2 Sanitarios varios B.2.1 Ambulatorios - Laboratorios 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

B.2.2 Balnearios - Casas de baños 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60

B.3 Beneficencia y/o asistencia

B.3.1 Con residencia 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

B.3.2 Sin residencia 1,65 1,40 1,20 1,00 0,85 0,65 0,40

D. DEPORTES

D.1 Cubiertos

D.1.1 Deportes polivalentes 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

D.1.2 Resto deportes 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

D.1.3 Servicios de apoyo a usos deportivos 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40

D.2 Descubiertos

D.2.1 Deportes varios 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,15 0,10

D.2.2 Piscinas 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,25

D.2.3 Campings 0,15 0,13 0,11 0,08 0,06 0,04 0,02

D.2.4 Campos de golf 0,040 0,035 0,027 0,020 0,015 0,010 0,005

E. ESPECTACULOS Y RECREATIVOS

E.1 En edificio exclusivo

E.1.1 Estadios - Plazas de toros 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

E.1.2 Velódromos - Hipódromos - Auditorios 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

E.1.3 Centros de ocio y recreativos 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

E.1.4 Cines - Salas de fiestas - Discotecas 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60

E.1.5 Teatros 2,50 2,15 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

E.2 En edificio no exclusivo E.2.1 Salas de fiestas, Discotecas, Cines, Teatros 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

E.2.2 Centros de ocio y recreativos 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40

K. CULTURALES

K.1 Con residencia K.1.1 Internados – Residencias universitarias 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

K.1.2 Colegios mayores 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

K.2 Sin residencia K.2.1 Enseñanza y servicios 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45

K.2.2 Bibliotecas - Museos - Centros de arte 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

P. PUBLICOS - SINGULARES

P.1 Histórico - Artísticos P.1.1 Monumentales 2,50 2,15 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

P.1.2 Ambientales ó típicos 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

P.2 De carácter oficial P.2.1 Administrativos y representativos 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60

P.2.2 Servicios públicos 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45

P.3 De carácter especial P.3.1 Penitenciarios – Militares – Centros policiales 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

R. RELIGIOSOS

R.1 En edificio exclusivo R.1.1 Conventos, Seminarios, Centros parroquiales 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45

R.1.2 Centros de culto 2,75 2,40 2,05 1,70 1,45 1,20 0,90

R.2 Varios R.2.1 Otros en edificio no exclusivo 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35

R.2.2 Cementerios 0,26 0,22 0,17 0,13 0,09 0,06 0,03

T. TURISMO - OCIO Y HOSTELERIA

T.1 Con residencia T.1.1 Hoteles - Aparthoteles 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

T.1.2 Resto hospedaje 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

T.2 Sin residencia en edificio exclusivo

T.2.1 Restaurantes 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60

T.2.2 Bares - Cafeterías 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50

26


USO CLASE MODALIDAD CATEGORIAS

1 2 3 4 5 6 7

T.2.3 Casinos - Clubs sociales - Bingos 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70

T.2.4 Exposiciones – Congresos 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60

Y. OTROS USOS

Y.1 Anexos a viviendas de carácter urbano

Y.1.1 Trasteros 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20

Y.1.2 Garajes 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20

Y.1.3 Sótanos sin distribuir 0,65 0,55 0,45 0,40 0,30 0,25 0,15

Y.1.4 Jardines -Espacios libres 0,14 0,12 0,10 0,07 0,06 0,04 0,02

Y.2 Viales, urbanización interior e infraestructuras

Y.2.1 Zonas urbanizadas - Marquesinas 0,22 0,17 0,13 0,09 0,07 0,05 0,03

Y.2.2 Accesos – Viales 0,26 0,22 0,17 0,13 0,09 0,06 0,03

Y.2.3 Redes y equipos de servicios 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,25 0,20

Y.3 Anexos a vivienda de carácter rural

Y.3.1 Edificio y/o local otros usos 0,65 0,55 0,45 0,40 0,30 0,25 0,15

Y.4 Anexos a equipamientos y dotaciones

Y.4.1 Garajes y trasteros en planta y/o local 0,70 0,60 0,50 0,45 0,35 0,30 0,25

Y.4.2 Servicios de apoyo 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40

Y.4.3 Edificio y/o local instalaciones -Almacenes 0,90 0,75 0,65 0,50 0,45 0,35 0,25

Notas: En relación con el cuadro de coeficientes CMCUC:

1. En los coeficientes del cuadro correspondientes al uso residencial se considera incluida

la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jardinería interior,

obras de urbanización interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de las

piscinas, campos de tenis, o de otros deportes, o cualquier otro tipo de instalaciones

especiales.

2. En los coeficientes del cuadro correspondientes al uso de turismo con residencia, se

considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-

golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros

usos como galerías comerciales, discotecas, etc.

3. No obstante lo establecido en el apartado anterior, cuando la importancia de dichas

instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación

principal, se valorarán aparte.

4. En los coeficientes del cuadro correspondientes a jardines y espacios libres anexos a

viviendas (Y.1.4) se contempla el coste de las obras de infraestructura necesarias para

la adecuación del terreno al destino indicado en jardines, tanto públicos como privados.

5. Asimismo en los Campings y los Campos de golf, su valor estará constituido por la

suma de las edificaciones más el de la parcela ocupada por las instalaciones propias

de los mismos.

6. Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están

destinados no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas

en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el

valor que corresponda a su tipología constructiva.

7. Todas las edificaciones incluidas dentro de las tipologías establecidas en el cuadro de

coeficientes del valor de las construcciones, se encuentran categorizadas en la Base

de Datos de Catastro en función de diferentes variables que se regulan en las Normas

Técnicas.

27


1. VIVIENDA Y OFICINAS

Para la obtención de las categorías de viviendas y de oficinas, se parte de un estudio y análisis

exhaustivo de todas las edificaciones cuyo uso predominante sea el referido y se encuentre

recogido dentro de la Base de Datos de Catastro.

Los elementos que han servido de base, con su puntuación correspondiente, son los

siguientes:

Viviendas, oficina Puntos

Portero Automático 1

Vídeo-portero, físico 2

Calefacción Tiene 2

Número de baños

Un baño 1

Dos baños 2

Tres o más de tres baños 3

Cerramiento

Enfoscados y revocos 1

Caravista y plaqueta de calidad media 2

Caravista y plaqueta de alta calidad 3

Piedra y muro cortina 4

Carpintería exterior

Madera y hierro 1

Madera de Guinea y aluminio s/color 2

PVC, aluminio anodizado o lacado 3

Portal

Amplitud poca o media 1

Amplitud grande 2

Suelo de terrazo o similar 1

Suelo de mármol, granito o similar 2

Ascensor

Número viviendas/ Número ascensores.

- Hasta 15 3

- De 16 a 25 2

- Más de 25 1

28


La categoría de construcción resultante, en función del uso y la clase correspondiente, se

detalla en los siguientes cuadros:

Uso Clase Puntos Categoría de construcción

V

O

O

O

1

1

2

3

< 5 7

5-8 6

9-11 5

12-14 4

15-18 3

19-20 2

>20 1

V 2

< 5 7

5-6 6

7-8 5

9-10 4

11-13 3

14-16 2

>16 1

V

V

3

4

<3 7

3-5 6

6-8 5

9-11 4

12-14 3

15-17 2

>17 1

2. CONSTRUCCIONES INDUSTRIALES

Para la obtención de las categorías industriales se parte de un estudio y análisis, análogo al

desarrollado para viviendas y oficinas, de todas las edificaciones cuyo uso predominante sea el

referido y que se encuentre recogido dentro de la Base de Datos de Catastro.

29



siguientes:

Industria Puntos

Edificación Cerrada 1

Solera Hormigón 1

Otro tipo 2

Altura libre < 7 metros 1

≥ 7 metros 2

Estructura Metálica, hormigón 1

Cerramiento exterior Raseo, bloque, otros acabados sencillos 1

Bloque de buena calidad, chapa lacada 2

Luz de cercha < 11 metros 1

≥ 11 metros 2

Luz de forjados < 7 metros 1

≥ 7 metros 2

Grúa puente < 8 Tn 1

≥ 8 Tn 2

Elevadores

< 1.001 Kg. 1

≥ 1.001 Kg. 2

Acceso rodado a plantas 3




I

I

1

2

< 7 7

7 6

8-9 5

10 4

11 3

12 2

>12 1

I

I

I

3

5

6

<4 7

4 6

5 5

6-7 4

8-9 3

10 2

>10 1

30


Teniendo en cuenta las peculiaridades constructivas de las edificaciones singulares (uso/clase

I.4), en tanto no se pueda determinar su categoría en función de su volumen, se determinará

individualizadamente.

3. CONSTRUCCIONES CON USO ESPECTÁCULOS Y RECREATIVOS, TURISMO-OCIO Y

HOSTELERÍA, BENEFICIENCIA Y SANIDAD, CULTURALES, RELIGIOSOS,

PÚBLICOS-SINGULARES, COMERCIO EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y DEPORTE

Para la obtención de las categorías del resto de usos (E, T, B, K, R, P, C.1, D) se parte de un

estudio y análisis, análogo al desarrollado en los apartados anteriores, de todas las

edificaciones cuyo uso predominante sea el de referencia, recogiéndose, todo ello, en las

fichas de edificio que figura en la Base de Datos de Catastro.


siguientes:

Otros usos Puntos

Cerramientos

Enfoscados y revocos 1

Caravista y plaqueta de calidad media

2

Caravista y plaqueta de alta calidad

3

Piedra y muro cortina 4

Carpintería exterior

Madera y hierro 1

Madera de Guinea y aluminio s/color

2

PVC, aluminio anodizado o lacado

3

Ascensor Tiene 2

Calefacción Tiene 2

Aire acondicionado Tiene 2

Instalaciones

Medias 1

Buenas 2

Especiales 3

Turismo

Hotel 2

Hostal 1

Motel 1

Pensión 1

Apartamentos 1

Apartahotel 2

Bungalows 1

Estrellas

1 1

2 2

3 3

4 4

5 5

31


Otros usos Puntos

Edif. Singular Si 2

Edif. Histórico Si 2

Monumento Protegido Si 2




D B E

T.2 K R P

C.1

<3 7

3-4 6

5-6 5

7-9 4

10-12 3

13-15 2

>15 1

T.1

<4 7

4-6 6

7-10 5

11-13 4

14-17 3

18-22 2

>22 1

32


3.2.2.2 Coeficientes correctores de la construcción y su campo de aplicación

Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son los siguientes:

- Coeficiente CCC1: Antigüedad de la construcción

El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la

construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva.

Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo

fundamento matemático es la siguiente expresión:

D =[1 - 1,5 *d/(u*c*100)]t

en la que:

d = 1- (t - 35)/350.

u : uso predominante del edificio; adopta en la fórmula los siguientes valores:

-Uso 1º. Residencial (V), oficinas (O), culturales (K), religiosos (R), edificios públicos-

singulares (P) y otros usos (Y): 1,000.

-Uso 2º. Industrial (I), comercio (C), espectáculos y recreativos (E), turismo-ocio y

hostelería (T), beneficencia y sanidad (B) y deportes (D): 0,900.

c : calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes; adopta en la fórmula los

siguientes valores:

- Categorías 1 y 2: 1,200.

- Categorías 3, 4 y 5: 1,100.

- Categorías 6 y 7: 1,000.

t : años transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral.

En función de estas definiciones, el coeficiente CCC1 adopta los valores incluidos en la

siguiente tabla:

t CCC1

Años completos

Residencial, Oficinas, Culturales, Religiosos, Edificios Públicos-Singulares

y Otros Usos

Industrial, Comercio, Espectáculos y

Recreativos, Turismo-Ocio y

Hostelería, Beneficencia,

Sanidad y Deportes

Categorías Categorías

1- 2 3- 4- 5 6 - 7 1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7

0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

5-9 0,93 0,93 0,92 0,93 0,92 0,91

33


t CCC1

10-14 0,87 0,86 0,85 0,86 0,85 0,84

15-19 0,82 0,80 0,79 0,80 0,78 0,77

20-24 0,77 0,75 0,73 0,75 0,73 0,70

25-29 0,72 0,70 0,68 0,70 0,68 0,65

30-34 0,68 0,66 0,63 0,65 0,63 0,60

35-39 0,64 0,62 0,59 0,61 0,59 0,56

40-44 0,61 0,58 0,55 0,58 0,55 0,52

45-49 0,58 0,55 0,52 0,54 0,51 0,48

50-54 0,55 0,52 0,49 0,51 0,48 0,45

55-59 0,52 0,49 0,46 0,48 0,45 0,42

60 o más 0,50 0,47 0,43 0,46 0,43 0,39

El período de antigüedad se expresará en años transcurridos desde el año de construcción,

reconstrucción o rehabilitación integral del edificio, hasta el año en que se produzca la

valoración.

- Coeficiente CCC3: Estado de conservación

Se aplicará a los edificios en función de su estado de conservación, según la tabla siguiente:

Estado de conservación CCC3

Normal, construcciones que a pesar de su edad, no necesitan reparaciones importantes 1,00

Regular, construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad

0,85

Deficiente, construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. Construcciones fuera de ordenación 0,50

Ruinoso, construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina 0,00

3.2.3 Coeficientes correctores del suelo y de la construcción y su campo de aplicación

Determinadas características intrínsecas y extrínsecas de los bienes inmuebles afectan de

igual forma al suelo y a las construcciones, por lo que los coeficientes correctores que hacen

referencia a las mismas deben ser aplicados a los valores de uno y de otras.

Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son los siguientes:

34


- Coeficiente CCSC2: Superficie superior o inferior

Uso V: Se aplicará a aquellos bienes inmuebles de uso residencial cuya superficie construida

sea inferior a 60 m² o superior a 200 m², de acuerdo con la siguiente tabla:


< 38 m² 1,400

≥ 38 m²< 40 m² 1,350

≥ 40 m²< 42 m² 1,300

≥ 42 m²< 44 m² 1,250

≥ 44 m²< 46 m² 1,200

≥ 46 m²< 48 m² 1,150

≥ 48 m²< 51 m² 1,100

≥ 51 m²< 60 m² 1,050

≥ 60 m²< 201m² 1,000

≥ 201 m²< 241 m² 0,950

≥ 241 m²< 256 m² 0,900

≥ 256 m²< 271 m² 0,850

≥ 271 m²< 281 m² 0,800

≥ 281 m²< 291 m² 0,750

>290 m² 0,700

Uso O: Se aplicará a aquellas oficinas cuya superficie construida sea inferior a 50 m² o superior

a 200 m², de acuerdo con la siguiente tabla:


< 50 m² 1,100

≥ 50 m² ≤ 200m² 1,000

> 200 m² 0,900

Usos I, T: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso industrial, así como a bienes inmuebles

de uso turismo-ocio y hostelería, cuya superficie construida sea inferior a 500 m² o superior a

1000 m², de acuerdo con la siguiente tabla:


< 150 m² 1,300

≥ 150 m² < 301 m² 1,200

≥ 301 m² < 501 m² 1,100

≥ 501 m² < 1001 m² 1,000

≥ 1001 m² < 2001 m² 0,900

≥ 2001 m² < 3001 m² 0,800

≥ 3001 m² < 5001 m² 0,700

> 5001 m² 0,600

35


Uso C.2, E.2: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio en edificio no exclusivo, así

como para los de espectáculos y recreativos en edificio no exclusivo, cuya superficie construida

sea inferior a 50 m² o superior a 100 m², de acuerdo con la siguiente tabla

Superficie Coeficiente.

< 25 m² 1,250

≥ 25 m² < 31 m² 1,200

≥ 31 m² < 36 m² 1,150

≥ 36 m² < 41 m² 1,100

≥ 41 m² < 51 m² 1,050

≥ 51 m² < 101m² 1,000

≥ 101 m² < 121 m² 0,950

≥ 121 m² < 141 m² 0,900

≥ 141 m² < 161 m² 0,850

≥ 161 m² < 201 m² 0,800

≥ 201 m² < 251 m² 0,750

> 251 m² 0,700

Uso Y.3: Se aplicará a los anexos a viviendas de carácter rural cuya superficie construida sea

igual o superior a 50 m², de acuerdo con la siguiente tabla:


< 50 m² 1,000

≥ 50 m² ≤ 100 m² 0,850

> 100 m² 0,700

Usos C.1, D, E1, B, K, R, P, Y.4: Se aplicará a los edificios con uso comercio en edificio

exclusivo, deportivo, de espectáculos y recreativos en edificio exclusivo, beneficencia y

sanidad, culturales, religiosos y públicos-singulares, así como a otros usos cuando se trate de

anexos a equipamientos y dotaciones, cuya superficie construida sea igual o superior a 300 m²,

según la siguiente tabla:


< 300 m² 1,000

≥ 300 m² < 1.001 m² 0,900

≥ 1.001 m² < 3.001 m² 0,800

≥ 3.001 m² < 5.001 m² 0,700

> 5.001 m² 0,600

36


-Coeficiente CCSC3: Trastero

Se aplicará exclusivamente a los trasteros, de acuerdo con la siguiente tabla:


< 4 m² 1,300

≥ 4 m² < 5 m² 1,200

≥ 5 m² < 6 m² 1,100

≥ 6 m² < 7 m² 1,000

≥ 7 m² < 8 m² 0,900

≥ 8 m² < 9 m² 0,850

≥ 9 m² < 10 m² 0,800

≥ 10 m² < 11 m² 0,750

≥ 11 m² 0,700

- Coeficiente CCSC4: Garajes

Se aplicará exclusivamente a los garajes anexos a viviendas de carácter urbano (Y.1.2), de

acuerdo con el siguiente criterio:

a) Considerando que la superficie de parcela tipo es de 13 metros cuadrados (sin tener

en cuenta al considerar la misma los caminos de rodadura, muros de cierre, etc.), el

cuadro de aplicación será:


< 9 m² 0,500

≥ 9 m²a < 11m² 0,750

≥ 11 m²a < 21 m² 1,000

≥ 21 m²a < 30 m² 1,500

≥ 30 m² C= [S/13]

Siendo:

C = parte entera del cociente.

S = superficie de la parcela

b) Considerando en el cálculo de la superficie los caminos de rodadura, muros de cierre,

etc., la parcela tipo sería de 25 m² y el cuadro de aplicación será:


< 15 m² 0,500

≥ 15 m²a < 25 m² 0,750

≥ 25 m²a < 35 m² 1,000

≥ 35 m²a < 50 m² 1,500

≥ 50 m² C= [S/25]

37


Siendo:

C = parte entera del cociente.

S = superficie del local

En las valoraciones individualizadas, cuando se trate de parcelas de garaje cerradas se le

aplicará además un coeficiente de 1,100 en todos los casos.

- Coeficiente CCSC5: Relación entre superficie y fachada

Será de aplicación solamente en los bienes inmuebles de uso comercio en edificio no exclusivo

(C.2) y ponderará la disponibilidad del local con una mayor o menor longitud de la fachada en

relación a su superficie.

Tendrá como valor máximo 1,150 y como valor mínimo 0,800 y se obtendrá de acuerdo con la

siguiente expresión matemática:

CCSC5=1,150 + 0,01*(5 – R)

Donde:

- R es el resultado de dividir la superficie o la suma de superficies (m²), en caso de tratarse de

varios locales unidos, entre la suma de todas las longitudes de las fachadas del local o locales

(m).

- Coeficiente CCSC6: Planta de garaje

Se aplicará exclusivamente a los garajes anexos a viviendas de carácter urbano (Y.1.2.) de

acuerdo con el siguiente criterio:

Planta Coeficiente

-2 0,950

-3 0,900

-4 0,850

≤ -5 0,800

3.2.4 Coeficiente Rm. Coeficiente modulador de referencia con el mercado para el cálculo del valor catastral

El Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana será el resultante de la

corrección del Valor Probable de Mercado, mediante la aplicación de un coeficiente modulador

de referencia con el mercado Rm, cuyo valor será aprobado mediante Orden Foral.

Para la presente ponencia se ha establecido un valor Rm= 0,5.

38


4. Criterios de valoración rústica

Para el cálculo del Valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza rústica se

tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste.

Dada la escasa entidad de mercado existente en cuanto a bienes inmuebles rústicos, tanto en

cuanto a los terrenos como en cuanto a las construcciones de tal naturaleza, las y los

técnicos de valoración inmobiliaria del Servicio de Catastro y Valoración de la Diputación

Foral de Bizkaia establecerán los valores de referencia mediante los estudios comparativos

y/o analíticos y análisis estadísticos contrastados.

El Valor Probable de Mercado (VPM) de un determinado bien de naturaleza rústica será el que

resulte de la aplicación de las presentes Normas Técnicas.

El Valor Probable de Mercado (VPM) de los bienes inmuebles de naturaleza rústica servirá

para la obtención del Valor Catastral (VC) mediante la aplicación del coeficiente modulador de

referencia al mercado.

4.1 Metodología general

El Valor Probable de Mercado de los bienes inmuebles de naturaleza rústica (VPM), estará

integrado por el Valor Probable de Mercado del Terreno de naturaleza rústica (VPT),

determinado por el valor del terreno en función de su actitud productiva equivalente en la zona

de su emplazamiento y el Valor Probable de Mercado de la Construcción de naturaleza rústica

(VPC), en su caso, determinado por los costes de reemplazamiento.

VPM = VPT + VPC

Cuando las construcciones ubicadas en suelos de naturaleza rústica tengan naturaleza urbana,

su valor, incluido el valor del terreno ocupado por las mismas, se calculará en base a las

Normas Técnicas de Valoración de los bienes inmuebles de Naturaleza Urbana de esta

ponencia.

El Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza rústica (VC) será el resultante de

la corrección del Valor Probable de Mercado (VPM), mediante la aplicación de un coeficiente

modulador de referencia al mercado (Rm), tal y como se describe a continuación:

VC= VPM x Rm

39


En la que:

VC: Valor catastral de un inmueble de naturaleza rústica, expresado en euros.

VPM: Valor probable de mercado de un inmueble de naturaleza rústica, expresado en euros.

Rm: Coeficiente modulador de referencia al mercado.

El ámbito de aplicación de las Normas Técnicas para la valoración de los terrenos de

naturaleza rústica será para las siguientes Clases de Cultivo:

Código Clase de cultivo Cultivo real

C LABOR

CULTIVO HORTICOLA

HUERTA DE LABOR

VIVERO DE PLANTA FORESTAL

JARDÍN

E ERIAL PASTIZAL

EU EUCALIPTAR EUCALIPTAR COSTERO EUCALIPTAR DE INTERIOR

F FRUTAL

KIWI

MANZANOS

PERALES

PEQUEÑOS FRUTOS

FRUTALES

NOGALES

I IMPRODUCTIVO

SUELO ROCOSO

SUELO ANEGABLE

ZONA URBANIZADA

EDIFICACION RÚSTICA

CAMINO DE SERVIDUMBRE

LAMINA DE AGUA

SUELO OCUPADO

IN INVERNADERO INVERNADERO

M MATORRAL ARGOMAL MATORRAL

MF MONTE FRONDOSO

ROBLE AMERICANO

TULIPERO

FRONDOSAS DE CRECIMIENTO MEDIO HAYEDO

ABEDULAR

ROBLEDAL

ENCINAR

CASTAÑAR

FRONDOSAS DE CRECIMIENTO LENTO

ALISEDA

BOSQUE DE RIBERA

FALSA ACACIA

AVELLANOS

CEREZOS

40


Código Clase de cultivo Cultivo real

MM MONTE MADERABLE

PINO RADIATA

PINO MARITIMO

CIPRES DE LAWSON

PINO LARICIO

PINO SILVESTRE

ABETO DOUGLAS

CONIFERAS DE CRECIMIENTO MEDIO

CHOPERA

ALERCE

MEZCLA DE CONIFERAS CON FRONDOSAS

PD PRADERA PRADERA

VI VIÑEDO VIÑEDO

Las subparcelas con cultivo “improductivo de edificación urbana” se valoraran con las Normas

Técnicas de Valoración de los bienes inmuebles de Naturaleza Urbana de esta ponencia.

La metodología empleada para el cálculo del valor de los terrenos de naturaleza rústica, es la

de comparación y síntesis.

Los cálculos se realizan en base a los datos catastrales.

La clase de cultivo real es una característica propia de la subparcela por lo que la unidad de

cálculo es la subparcela o, en su defecto, la parcela. Realizada la valoración para cada

subparcela, el valor de una parcela será la suma del valor de todas las subparcelas que

engloban dicha parcela.

Se parte de un valor óptimo de cada clase de cultivo real en el Territorio Histórico de Bizkaia y

mediante análisis geográficos se corrige ese valor. Este valor óptimo se da en las mejores

condiciones del terreno para el uso que tiene. En función de las variables que se han

estudiado, estos valores óptimos se van depreciando por las características de productividad y

localización y, por otra parte, por cercanía a zonas antropizadas se pueden ver incrementados,

derivados de la afección del mercado inmobiliario de Bizkaia.

El valor óptimo de cada cultivo y el valor de aprecio por cercanía a zona urbana o urbanizable

se han determinado mediante estudios comparativos y análisis estadísticos contrastados

realizados por los/las técnicos/as de Valoración del Servicio de Catastro y Valoración, cogiendo

como base las transacciones que se han ido realizando a lo largo de los años en el Territorio

Histórico de Bizkaia y servirán para el cálculo de los valores aplicables a cada subparcela de

naturaleza rústica.

41


El Valor óptimo de cultivo, es el valor para cada clase de cultivo real en las mejores

condiciones de productividad y localización y el Valor de aprecio es el valor del sobreprecio de

los terrenos de naturaleza rústica por la cercanía al suelo urbano o urbanizable.

4.1.1 Valoración del suelo

El Valor Probable de Mercado del Terreno (VPT) de cada parcela es la suma del Valor

Probable de Mercado del Terreno de cada subparcela (VPTS).

El Valor Probable de Mercado de cada subparcela (VPTS) se calculará aplicando la siguiente

fórmula:

VPTS = {VOPT-CULTIVO x CP x CL + VAPRECIO x CC} x SS

En la que:

VPTS = Valor Probable de Mercado de las subparcelas de naturaleza rústica, expresado en

euros.

VOPT-CULTIVO = Valor óptimo de terreno para cada clase de cultivo real, expresado en euro/m².

CP = Coeficiente de Productividad.

CL = Coeficiente de Localización.

VAPRECIO = Valor fijo de aprecio por cercanía a suelo urbano o urbanizable, expresado en

euro/m².

CC = Coeficiente de Cercanía.

SS = Superficie de la subparcela a valorar, expresada en m².

Listado de valores óptimos para aplicar el Decreto Foral 168_2014:

Código Clase de cultivo real Valor óptimo de cultivo (€/m²)

2 ORTUA/HUERTA DE LABOR 6,9

3 ZUHAITZ MINTEGIA/VIVERO PLANTA FORESTAL 4,6

8 MAKALDIA/CHOPERA 2,3

10 BEROTEGIA/INVERNADERO 23

11 INVERNADERO PLANTAS ORNAMENTALES 23

13 MAHASTIA/VIÑEDO 4,6

14 KIWIAK/KIWI 5,75

15 SAGARRONDOAK/MANZANOS 3,45

16 MADARIONDOAK/PERALES 3,45

17 FRUITU TXIKIAK/PEQUEÑOS FRUTOS 4,6

18 FRUTA ARBOLAK/FRUTALES 3,45

42


Código Clase de cultivo real Valor óptimo de cultivo (€/m²)

21 INTXAURRONDOAK/NOGALES 2,52

25 GEREZIONDOAK/CEREZOS 3,45

30 BELARDIA/PRADERA 3,45

32 LARREA/PASTIZAL 1,95

34 OTADIA/ARGOMAL 1,1

37 SASTRAKADIA/MATORRAL 1,1

38 RADIATA PINUA/PINO RADIATA 0,69

39 ITSAS PINUA/PINO MARITIMO 0,57

40 LAWSON ALTZIFREA/CIPRES DE LAWSON 0,57

41 LARIZIO PINUA/PINO LARICIO 0,57

42 PINU GORRIA/PINO SILVESTRE 0,57

43 DOUGLAS IZEIA/ABETO DOUGLAS 0,57

44 HARITZ AMERIKARRAK/ROBLE AMERICANO 0,46

45 TULIPARBOLA BASOA/TULIPERO 0,46

47 HAZKUNDE ERT.KONIF./CONIFERA CREC. MED. 0,57

48 HAZK.ERT.HOSTOZ./FRONDOSAS CREC.MED. 0,46

49 KOSTALDEKO EUKAL./EUCALIPTAR COSTA 0,69

50 BARNEALDEKO EUKAL./EUCALIPTAR INTERIOR 0,57

51 PAGADIA/HAYEDO 0,46

52 URKIDIA/ABEDULAR 0,34

53 HARIZTIA/ROBLEDAL 0,46

54 ARTADIA/ENCINAR 0,34

55 GAZTANADIA/CASTAÑAR 0,34

56 HAZK.GELD.HOSTOZ./FRONDOSAS CREC.LENTO 0,34

57 HALTZADIA/ALISEDA 0,34

61 ERREKA ERTZEKO BASOA/BOSQUES DE RIBERA 0,34

62 HAITZAK/SUELO ROCOSO 0,23

63 LUR URPERAGAIA/SUELO ANEGABLE 0,23

73 LORATEGIA/JARDIN 9,2

74 GUNE URBANIZATUA/ZONA URBANIZADA 9,2

76 ZORTASUN BIDEA/CAMINO DE SERVIDUMBRE 2,8

83 LARITZA/ALERCE 0,57

88 KONIFERA-HOSTOZABAL/CONIFERA-FRONDOSA 0,46

90 NEKAZAL ERAIKINA/EDIFICACIÓN RÚSTICA 17,24

91 ARKAZIAK/FALSA ACACIA 0,46

92 UR-LAMINA/LÁMINA AGUA 0,35

93 LUR-OKUPATUA/SUELO OCUPADO 0,35

43


VAPRECIO

Todos los municipios 4 €/m²

4.1.1.1 Coeficientes correctores del valor de las subparcelas

La aplicación de los coeficientes se realizará a las superficies parciales que cumplan las

condiciones aplicables para cada coeficiente. La medición de la superficie afectada por cada

variable se hace por análisis geográfico.

Los coeficientes no tienen carácter excluyente, por lo que su afección se produce de manera

simultánea a través del producto de sus valores.

1. Factores intrínsecos del terreno

A. Coeficiente de productividad (CP)

Son factores intrínsecos al terreno que minoran su productividad. Se han establecido

coeficientes en función de la depreciación de cada una de las variables analizadas. Corrigen la

adecuación a la producción del cultivo.

CP = CPALTITUD x CPPENDIENTE

CPALTITUD: Coeficiente de productividad por altitud

CPPENDIENTE: Coeficiente de productividad por pendiente

a. CPALTITUD: Coeficiente de productividad por altitud

CPALTITUD

Altitud sobre el nivel del mar (m)

Clase de cultivo

Invernadero, Viñedo Labor, Erial, Eucaliptar, Frutal, Improductivo, Matorral, Monte Frondoso, Monte Maderable,

Pradera

< 400m 1 1

≥ 400m 0.8 1

Se ha estimado que la influencia de la pendiente del terreno en la minoración de su valor se

produce en la misma medida por una parte para los cultivos forestales y por otra diferente para

los cultivos agrícolas y de pastos.

Para los cultivos forestales se han considerado los rangos de pendientes que se establecen en

la normativa de utilización de maquinaria en las repoblaciones forestales.

Para los cultivos agrícolas y pastos se ha realizado un compendio entre los rangos de

pendientes que limitan el uso de la maquinaria agrícola y las pendientes que limitan el

aprovechamiento ganadero.

44


Se aplicará a la superficie concreta de la subparcela rústica a valorar, en función de las Clases

de Cultivo y pendiente.

b. CPPENDIENTE: Coeficiente de productividad por pendiente

CPPENDIENTE

Pendiente (%)

Clase de cultivo

Eucaliptar, Matorral, Monte Frondoso, Monte Maderable

Labor, Frutal, Erial, Pradera, Improductivo

Invernadero, Viñedo

≤15 1 1 1

>15 - ≤30 1 0,7 1

>30 - ≤50 0,70 0,4 1

>50 0,60 0,4 1

2. Factores extrínsecos al terreno

Estos factores no afectan directamente a la productividad del terreno sino que son factores que

afectan al valor de los terrenos por su localización y accesibilidad.

A. Coeficiente de localización (CL)

CL= CLVIAS x CLVIVIENDAS x CLMUNICIPIO

CLVIAS: Coeficiente de distancia a vía rodada

CLVIVIENDAS: Coeficiente de distancia a viviendas

CLMUNICIPIO: Coeficiente de minoración según municipio

a. CLVIAS: Coeficiente de distancia a vía rodada

El acceso con vehículo a cualquier explotación incrementa su valor, por facilitar las labores que

se deben desempeñar en ella, por obtener un mejor precio de los rematantes que van a realizar

su aprovechamiento y por tener mejor salida al mercado.

En todo caso la vía rodada debe ser transitable en vehículos de carretera y en cualquier época

del año, no presentando interrupciones. Se ha elaborado un mapa de las principales vías de

Bizkaia que cumplen estos requisitos.

CLVIAS

Distancia a vía principal (m)

Clase de cultivo

Invernadero, Viñedo Labor, Erial, Eucaliptar, Frutal, Improductivo, Matorral, Monte

Frondoso, Monte Maderable, Pradera

< 100m 1 1

≥ 100m 0,7 1

45


b. CLVIVIENDAS = Coeficiente de distancia a viviendas

El terreno próximo a las viviendas en suelo no urbanizable es más valorado que el que se

encuentra más alejado de ellas, por la comodidad en su explotación y su ubicación.

CLVIVIENDAS

Distancia a vivienda (m)

Clase de cultivo

Invernadero, Viñedo Labor, Erial, Eucaliptar, Frutal, Improductivo, Matorral, Monte

Frondoso, Monte Maderable, Pradera

< 50m 1 1

≥ 50m 0,8 1

c. CLMUNICIPIO: Coeficiente de minoración según municipio

Se aplicará a los terrenos en función de la catalogación del municipio en el que se ubican.

CLMUNICIPIO

Eucaliptar, Matorral,Monte Frondoso, Monte Maderable,

Invernadero, Viñedo.

Labor, Frutal, Erial, Pradera, Improductivo

1 0,8

B. Coeficiente de cercanía (CC)

Este coeficiente tiene por objeto modular el sobreprecio del valor de los terrenos por su

proximidad a suelos urbanos o urbanizables.

CC= CCURBANA x CCPENDIENTE x CCMUNICIPIO

CCURBANA: Corrección del aprecio por la distancia a zona urbana.

CCPENDIENTE: Corrección del aprecio por la pendiente del terreno.

CCMUNICIPIO: Corrección del aprecio por la proximidad a suelo urbano o urbanizable por

municipio.

En el mercado inmobiliario de Bizkaia se evidencian variaciones sustanciales en el valor del

suelo urbano en función del municipio, diferencia que incide del mismo modo en todas las

clases de cultivo.

Si el terreno es cercano a un suelo urbano o urbanizable, el valor del mismo se ve

incrementado por influencia del mercado inmobiliario de cada municipio y en esos terrenos la

afección varía en función de la pendiente.

46


a. CCURBANA: Corrección del aprecio por la distancia a zona urbana.

La distribución del precio del terreno en cualquier municipio se ve afectada por la distancia a la

que se encuentra del suelo urbano o urbanizable, bien sea por unas mejores características y/o

por su mejor dotación de servicios

Distancia a suelo urbano o urbanizable según el planeamiento (m)

CCURBANA

Todas las clases de cultivo

< 50m 1

≥ 50m 0

b. CCPENDIENTE: Corrección del aprecio por la pendiente del terreno

Se aplicará a los terrenos en función de la pendiente.

CCPENDIENTE

Pendiente (%) Todas las clases de cultivo

≤ 30 1

>30 - ≤ 50 0,70

>50 0,60

c. CCMUNICIPIO: Corrección del aprecio por la proximidad a suelo urbano o

urbanizable por municipio

Se aplicará a los terrenos en función de la catalogación del municipio en el que se ubican.

CCMUNICIPIO

0,8

47


4.1.2 Valoración de la construcción

Las construcciones de naturaleza rústica, a efectos de su valoración, se dividen en las

siguientes modalidades:

A10. Aquellas con tipologías constructivas similares a las de pabellones industriales.

A20. Oficinas y zonas de servicio (vestuarios, control, exposición, comercial, etc.),

pueden formar parte del volumen de los A10 o constituir espacios anexos o incluso

edificios auxiliares con las mismas características constructivas de los A10.

Incluyéndose los edificios que por sus características constructivas puedan ser

asimilados a las tipologías residenciales.

A30. Edificios o habitáculos de los A10 (en anexos o entreplanta), para albergar

instalaciones, almacenes, o locales de depuración, bombas, electricidad, etc. También

están conformadas por edificios independientes de menor dimensión, incluyéndose

entre estos los de guarda de animales de antiguas explotaciones o bordas.

A40. Depósitos, silos, balsas y estanques, piscifactorías y viveros (sin cubrición).

A50. Invernaderos y umbráculos.

Cuando exista un uso no tipificado en el cuadro anterior, se asimilará al uso más adecuado en

función de sus características.

Se definen los siguientes valores de construcción:

Coste de Ejecución de Contrata (CEC): Es el valor unitario por metro cuadrado, deducido de

las suma de inversiones necesarias para reemplazar una construcción por otra nueva. Para

calcular el valor de la construcción se efectúa una valoración analítica en función de las

características constructivas que arroje el Coste de Ejecución por Contrata. Supone un estudio

de las distintas construcciones, de modo que sean comparables con las que sirven de base

para la obtención del valor unitario a aplicar a las de características análogas. El coste de

contrata incluye los gastos generales y beneficios del constructor, los honorarios profesionales

y los impuestos que graven la construcción.

Valor de Reposición Actual (VRA): Consiste en determinar el coste actual de

reemplazamiento del edificio existente, detrayendo del mismo el conjunto de depreciaciones

por edad y estado de conservación, por lo que es el resultado de deducir del valor del coste de

ejecución (CEC) con gastos de administración del promotor, la depreciación física y funcional

de la construcción en la fecha de la valoración, en función de su estado y antigüedad,

obteniéndose el valor neto o actual.

Para valorar las construcciones de naturaleza rústica se utilizará el método de costes de

reposición, por lo que el Valor Probable de Mercado de las Construcciones de naturaleza

rústica (VPC) será el Valor de Reposición Actual (VRA):

VPC = VRA

48


El Valor de Reposición actual se obtendrá según la siguiente fórmula:

VRA= CEC x KP x CA x SUP

Dónde:

VRA: Valor de Reposición Actual (euros).

CEC: Coste de Ejecución de Contrata, incluye la ejecución material más los gastos generales y

beneficio del constructor, honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra, licencia, tasa de

la construcción y el coste de acondicionamiento de la parcela interior (euro/m²).

KP: Gastos de administración del promotor.

CA: Coeficientes correctores de las construcciones agropecuarias.

SUP: Superficie construida. En caso de edificaciones sin cerramientos, se tomará como

perímetro el que se desarrolla por la línea exterior de la estructura (m²)

Coste de ejecución de Contrata (CEC)

Para la obtención del Coste de ejecución de contrata (CEC), al Valor Básico de construcción en

euro/m² (VBC) definido por las y los técnicos de valoración inmobiliaria en función de los

estudios comparativos y análisis contrastados, se aplicará el Coeficiente de Categoría Uso y

Clase Agropecuarias (CCUCA) en función de cada clase/uso/categoría de construcción, según

la siguiente tabla:

CEC= VBC x CCUCA

CCUCA

Uso Clase Categoría

1 2 3 4

A. Agropecuario y forestal

A.10. Edificación agropecuaria y/o forestal. 0,70 0,50 0,35 0,20

A.20. Oficinas, vestuarios y servicios. 1,20 0,90 0,60 0,40

A.30. Almacenes, instalaciones anexas, etc. 0,45 0,35 0,25 0,15

A.40. Silos, depósitos y balsas 0,70 0,50 0,35 0,20

A.50. Invernaderos y umbráculos 0,40 0,30 0,20 0,10

Cuando exista un uso no tipificado en el cuadro anterior, se asimilará el uso más adecuado en

función de sus características.

Se definen cuatro categorías constructivas para cada una de las modalidades de edificación:

1. Muy buena.

2. Buena.

3. Normal.

4. Baja.

49


Las obras de acondicionamiento de la parcela con su urbanización, se tendrán en cuenta en

dicho coste, salvo que por su cuantía, excedan de lo normal para el desarrollo de la actividad

principal.

Gastos de promoción (KP)

Coeficiente modulador del valor que incluye los gastos de administración y gestión del promotor

y prima de riesgo.

Uso/clase A10 A20 A30 A40 A50

KP 1,15 1,15 1,10 1,05 1,10

4.1.2.1 Clasificación de las construcciones en categorías

En esta clasificación de las construcciones en categorías se tendrán en cuenta sus

dimensiones, las tipologías estructurales, los materiales utilizados y los elementos

constructivos, y las instalaciones básicas.

Se definen cuatro categorías constructivas para cada una de las modalidades de edificación:

U/C/M Categoría Tipificación

A10

1. Muy buena Estructura: Especiales metálicas y hormigón. Prefabricadas de madera laminadas.

Cerramiento: Fábricas de piedra y de acabados especiales varias hojas. Placas de hormigón prefabricado.

Solera: Con solera pavimentada.

Instalaciones básicas: De fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua fría sanitaria.

Anchura de pórtico o cercha: >10 m.

Vano o luz de forjado: >10 m.

2. Buena Estructura: Prefabricadas e in situ de hormigón o metálicas.

Cerramiento: Fábrica de ladrillo caravista o bloques especiales, placa de hormigón

prefabricado, chapa panel sándwich.

Solera: Con solera tratada, suelos de placas prefabricadas.


Anchura de pórtico o cercha: >10 m.

Vano o luz de forjado: >10 m.

3. Normal Estructura: Prefabricadas de hormigón o metálicas.

Cerramiento: Fábrica de ladrillo o bloque sencillo, chapa con acabados especiales.

Solera: Con solera sin pavimentar.

Instalaciones básicas: Con carencia de instalaciones básicas.

Anchura de pórtico o cercha: <10 m.

Vano o luz de forjado: <10 m.

4. Baja Estructura: De muros de carga, madera y/o metálica y cubiertas ligeras.

Cerramiento: De chapa sencilla y fábricas ordinarias.

Solera: Sin solera.


Anchura de pórtico o cercha: <10 m.

Vano o luz de forjado: <10 m.

50



A20

1. Muy buena Cerramiento: Fábricas de piedra y de acabados especiales varias hojas. Placas de hormigón prefabricado.

Carpintería: PVC y aluminio con puente térmico.

Servicios: Varios aseos y/o baños.


Instalaciones básicas: De fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua caliente sanitaria y climatización.

2. Buena Cerramiento: Fábrica de ladrillo caravista o bloques especiales.

Solera: Con solera tratada.

Carpintería: PVC y aluminio con puente térmico.

Servicios: Un aseo y/o baño.

Instalaciones básicas: De fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua caliente sanitaria y calefacción.

3. Normal Cerramiento: Fábrica de ladrillo o bloque sencillo enfoscados, chapa panel sándwich.


Carpintería: Madera de guinea y aluminio sin puente térmico.

Servicios: Un aseo.


4. Baja Cerramiento: De chapa y fábricas ordinarias.

Solera: Sin solera de hormigón.

Carpintería: Madera y hierro.

Servicios: Sin aseo.


A30

1. Muy buena Cerramiento: Fábricas de acabados especiales de varias hojas. Mampostería concertada.

Cubierta: Teja sobre forjado o cercha.


Instalaciones básicas: Con alguna instalación.

2. Buena Cerramiento: Fábrica de ladrillo caravista o bloques especiales o de mampostería careada.

Cubierta: Teja sobre forjado o cercha. Chapa panel sándwich.

Solera: Con solera tratada.

Instalaciones básicas: Con alguna instalación.

3. Normal Cerramiento: Fábrica de ladrillo o bloque sencillo enfoscados, chapa panel sándwich,

mampostería ordinaria.

Cubierta: Teja sobre panel o entablado. Chapas con acabados especiales.


4. Baja Cerramiento: De chapa y fábricas ordinarias.

Cubierta: De chapa sencilla.

Solera: Sin solera.

A40

1. Muy buena Silos de hormigón.

2. Buena Silos de fábrica y poliéster.

Depósitos de Hormigón.

3. Normal Silos de chapa de acero galvanizado.

Depósitos de fábrica y poliéster.

4. Baja Silos o balsas de chapa de acero.

A50

1. Muy buena Estructura madera laminada, cierres policarbonato o vidrio, con ventilación cenital automatizada.

2. Buena Estructura galvanizada, sobre muro perimetral de hormigón armado y cierres de vidrio o policarbonato, con ventilación cenital mecánica.

3. Normal Estructura galvanizada, con explanación mediana, con cierres de policarbonato, con

ventilación cenital.

51



4. Baja Bastidores de acero y cierres de plástico y/o de policarbonato.

Dada la dificultad existente en tipificar perfectamente estas categorías, se establecen estas

normas orientativas que tienen por objeto describir las características tipo, para que la

categoría asignada corresponda al coste real de la construcción. Por lo que no es necesario

cumplir la totalidad de las características descritas.

Las instalaciones especiales necesarias para cada tipo de actividad, se excluyen de este

apartado, dado que se evalúan en el coeficiente CA4.

4.1.2.2 Coeficientes correctores de la construcción

Los coeficientes correctores aplicables para la obtención del VRA (Valor de Reposición Actual),

serán los siguientes:

1. CA1. Coeficiente de Cerramiento

Aplicable a todas las edificaciones agropecuarias y/o forestales, para evaluar sus tipologías y

depreciar aquellas que carezcan de todos o parte de sus cerramientos (incluso en depósitos),

según lo siguiente:

Grado de cerramiento Coeficiente CA1

Cerramiento total 1,00

Cerramiento parcial 0,80

Sin cerramientos 0,60

2. CA2. Coeficiente de superficie

Se aplicará a los uso/clase A10/A50, para ponderar el coste de construcción en función de la

superficie total construida por uso/clase.

Superficie Coeficiente CA2 - Uso/Clase

A10 A50

<200 1,15 1,10

≥200 - <900 1,00 1,00

≥900 0,80 0,90

52


3. CA3. Coeficiente de Plantas

Se aplicará a los uso/clase A10, para ponderar el coste de construcción, en las edificaciones

con varias plantas para tener en cuenta el mayor coste del proceso constructivo por la

presencia de forjados aptos para sobrecargas industriales y su influencia en el

sobredimensionamiento de la estructura y la cimentación.

Será de aplicación a todos los elementos de un mismo edificio con más de una planta

completa, excepto a las entreplantas (E)

Coeficiente CA3 Coeficiente

1,20

4. CA4. Coeficiente Instalaciones

Se aplicará a los uso/clase A10/A30/A50.

Teniendo en cuenta que el fin de las explotaciones agropecuarias y/o forestales está

relacionado con la mejora de la producción empleando una utilización de medios cada vez más

sofisticados, para tener en cuenta que la implantación de estas instalaciones especiales

conlleva un mayor coste, se incluye un coeficiente que evalúa los mismos en función de su

categoría.

Se consideran instalaciones especiales, las mejoras realizadas por su mayor valor en los

ámbitos relacionados con las medidas de control ambiental y las infraestructuras de la

explotación. Entre otras, los sistemas de aislamiento, instalaciones de climatización

(ventilación, refrigeración, calefacción), seguridad, instalaciones agroenergéticas, sistemas de

alimentación, jaulas y estabulaciones, robot de ordeño, sistemas de automatización, equipos de

depuración, instalaciones de riego, fertirrigación, aspersión y nebulización, pantallas térmicas y

de sombreo, y de bodegas (sistemas de recepción, selección, bombas, prensa, depósitos,

filtración, embotellamiento, control y laboratorio)

Categoría 1 2 3 4

Coeficiente CA4 1,40 1,30 1,20 1,10

No se aplica este coeficiente cuando las instalaciones correspondan a las infraestructuras

básicas de fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua fría sanitaria.

5. CA5. Coeficiente de antigüedad/obsolescencia

Aplicable a todas las edificaciones agropecuarias y/o forestales.

El valor de reposición bruto, se corregirá aplicando un coeficiente de depreciación por edad que

tiene en cuenta las características constructivas y su vida útil, relacionada con la obsolescencia

que influye en los procesos productivos por perdida de funcionalidad y deterioro físico, que

conllevan una caída de valor asociada a la pérdida de capacidad en dicho proceso

53


CA5 - Antigüedad y obsolescencia

T Años completos

Edificaciones agropecuarias

Categorías

1-2 3-4

0-4 1,00 1,00

5-9 0,93 0,90

10-14 0,86 0,83

15-19 0,78 0,73

20-24 0,70 0,66

25-29 0,63 0,59

30-34 0,57 0,52

35-39 0,51 0,46

40-44 0,46 0,41

45-49 0,42 0,37

50 o más 0,37 0,32

A los efectos de aplicación de este coeficiente, con carácter general se considera, en cada

caso, los años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción y/o rehabilitación

integral.

Se entiende por rehabilitación integral, las obras cuya cuantía económica supere el 75% de la

cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, alcanzando una situación

equivalente a su primer estado de vida.

En el caso de obras de reforma, cuando la cuantía económica no supere el 75% definido en el

párrafo anterior, se estará a los siguientes criterios:

Las reformas existentes se recogen a través de un coeficiente, que en función del grado de

reforma (Gr), cuantifica la relación entre el coste de las obras respecto de la obra nueva y

corrige la antigüedad a considerar a efectos de cálculo, con los siguientes grados de reforma:

Grado de reforma Gr

1 - Reforma básica

Es aquella reforma cuyo coste supera el 25% del Coste de Construcción de Contrata (CCC), sin llegar a superar el 40%.

Las obras de reforma que no alcancen el 25% del CCC, se consideran obras de conservación, en cuyo caso el coeficiente de antigüedad coincidirá con el correspondiente al año de construcción del edificio

0,25

2 - Reforma media Es aquella reforma cuyo coste está comprendido entre el 40% y el 60% del CCC.

0,50

3 - Reforma total Es aquella reforma cuyo valor está comprendido entre el 60% y el 75% del CCC.

0,75

54


Por tanto, se contempla una fecha de antigüedad a efectos de cálculo (Fac), que se obtiene de

la siguiente expresión:

Fac =Fa + (Fr-Fa) x Gr

Dónde:

Fac: Fecha de antigüedad a efectos de cálculo.

Fa: Fecha de antigüedad de la construcción.

Fr: Fecha de reforma.

Gr: Grado de reforma.

6. CA6. Coeficiente Grado de Conservación

Aplicable a todas las edificaciones agropecuarias y/o forestales, teniendo en cuenta que las

deficiencias generadas en las construcciones, deben afectar a elementos sustanciales

(cerramientos, cubierta y estructura), sin que sean derivadas de la falta de mantenimiento. Su

determinación podrá ser estimada según criterio de Facultativo competente.

En función de su estado se establecen los coeficientes reductores siguientes:

Estado de conservación CA6

1 - Normal Cuando el aspecto general del edificio es normal, no presenta fisuras o desperfectos de entidad apreciable. 1,00

2 - Regular

Sin comprometer las normales condiciones de habitabilidad o uso, se observan deficiencias de carácter apreciable en revestimientos de fachadas, carpinterías, aleros en mal estado, etc. aparición de fisuras y deterioros puntuales en elementos sustanciales o estructurales (pequeñas fisuras en muros de carga y/o fachada, cubierta flectada, etc.,).

0,85

3 - Deficiente

Se comprometen las condiciones de habitabilidad, uso y estabilidad, observándose deficiencias generalizadas en elementos sustanciales o estructurales y degradación acusada en elementos secundarios (ruina incipiente), En este estado aparecen grietas derivadas de patologías por movimientos, fallos estructurales, defectos de ejecución, etc. que producen grietas ostensibles. Las obras para la reposición del edificio son de elevada cuantía y han de realizarse con intervención de técnicos competentes.

0,50

4 - Ruina Ruina declarada reglamentariamente o apreciable a simple vista. El edificio es irrecuperable y solamente procede su reconstrucción.

0,00

55


5. Listado de BICEs

Listado de bienes Inmuebles de Características Especiales, incluidos en el municipio y que no

se encuentran incluidos en el ámbito de la presente ponencia:

- Linea Renfe

- Autopista A68

En el documento Anexos se recoge de manera gráfica su delimitación.

56


6. Listado de zonas de valor

Tal y como se ha definido en los apartados anteriores se han delimitado dentro del Término

Municipal zonas de valor, que representan los ámbitos de aplicación de los valores en ellas

determinados, referidas a los usos VIVIENDA, TRASTERO, GARAJE, OFICINA, INDUSTRIAL

y COMERCIO a las que se han asignado un Valor Básico de Repercusión de Suelo por cada

uso diferenciado. Las zonificaciones así realizadas para los usos vivienda, trastero, garaje,

oficina e industrial contienen en su interior parcelas y edificios sin embargo la zonificación

comercial dada su complejidad además de parcelas y edificios contiene también elementos, es

decir que hay edificios que se encuentran en más de una zona de valoración comercial.

En el documento Anexos se encuentran los listados y documentación gráfica donde aparecen

representadas gráficamente las zonas de valor referidas a los usos vivienda, trastero, garaje,

oficina, industrial y comercio urbano y las capas de coeficientes rústicos referidas a los

coeficientes de productividad (altitud y pendiente), coeficientes de localización (vías y

viviendas) y coeficientes de cercanía (urbano y pendiente) para el catastro rústico.

ERANSKINAK / ANEXOS

2016ko EKAINA / JUNIO - 2016

Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak


Indizea / Índice

Edukia / Contenido LOTUTA DAUDEN LURZORUAREN MUGAKETA / DELIMITACIÓN DEL SUELO SUJETO

ZONA-SALNEURRI ZERRENDA / LISTADO VALORES-ZONA

ERAIKUNTZAK-ZONAN ZERRENDA / LISTADO EDIFICIOS-ZONA

ZONA-ZENBAKI FINKO ZERRENDA / LISTADO Nº FIJO-ZONA

GUNE BALIODUNAK / ZONAS DE VALOR

LANDA LURREKO KOEFIZIENTEEN GERUZAK / CAPAS DE COEFICIENTES RÚSTICOS

EBOH / BICE’S



Lotuta dauden lurzoruaren mugaketa / Delimitación del suelo sujeto

1

3

77

16

2 1

4

6

5 5

3

1

7

7

9

11

3

8

9

10

75

13

14

14A

13A

16

10B

10C

10D

11

1620

18

11A

9B

9A

20A

13B

10 10A

1

1A

10C

10D

10E

10F

10G

13C

3I

3J

1

10H

10I

2

34

7

8

5

6

9

75

5B

5A

5C

7A

4

2

1

3(2)

3(3)

999

3

11

2

9

7

1

11B

11C

11D

4

10

8

1

4

5

2

6

10 8

4

2

3

4

5

6

8

10

12

6A

9

7

11

27

24

22

20

A

29

A

26

31

2A2B

2

3A

998

59

61

67

65

1B

36

69 2

63

5

10

21

1923

8

71

1214

79

11

1

63

A

1

5

3

3

57

911

71A

71B

71C

7

3

63B

63C

1

2

24A

25A

23B

23A

6A

8D

6B

6C

15

14

13

12

11

8

10

9

7

6

5

4

3

2

1

2

4

615

A

15B

6E

6F

6H

1

3

3

3A

22

22A

24

12

16 14

16A

18

20

20A

5

7

9

6

4

8

10

10A

20B

24

A

12A

28

26

2

12E

2A

3

12

2

1

2

12A

12C

12D

22

22A

3B

3C

3

3D

3E

13A

13C

13B

13E

13D

1314

12A

12

10B

22C

22B

22A

22

20

18B18A

18

16

11

12D

12C

12B

12B

13F

13G

3G

36A

36B

79A

79

2

2A

1

3

3A

2

2A

4

2B

4A

1A

1

2A

2

2C3

5

27

27A

27B

4

26C

26B

26A

26D

8A

8

5B

1B

1

1G

26E

1B

1

1C

1A

999

14

6

5A

7

4A

57A

79

1113

2

11A

24

26

28

32

34

36

38

16

1

22

24

26

28

30

20

18

2

1412

57

911

1

1B

1A

55

53

51

45

10

5

7

8

9

1

35

19

23

33

25

21

49

24

8

1

6

3

1

1A

14

2A2

4

5

32

34

2

3

21

23

2A

1BIS

47

1A

2

39

43

1

3

1

11

40

19

17

3A

3B

3C

3D

1

6

6B

6A

4A4B

2

3

4

7

5

22

7A

11

8

CL/ JOSE

M B

AR

AN

DIA

RA

N

PS/ EL JA

RO

AV/ S

ABIN

O A

RA

NA G

OIRI

BO/ ITURRIGORRIALDE

BO/ IT

URRIGORRIA

LDE

CL/ GOIKIRI

CL/ GOIK

IRI

BO/ LUPARDO

BO/ LUPARDO

BO/ LUPARDO

PG/ POLIGONO INDUSTRIAL USILA CALLE 2

PG/ P

OLIG

ONO I

NDUSTRIA

L U

SIL

A C

ALLE 1

BO/ BERECHA

BO/ BERECHA

GP/ SAN LORENZO

CL/ S

AN B

ART

OL

OM

ECL/ S

AN B

ART

OL

OM

E

BO/ ONDATEGUI

BO/ ONDATEGUI

CL/ S

AN B

ART

OL

OM

E

CL/ BID

E Z

AH

AR

CL/ BID

E Z

AH

AR

CL/ BIDE ZAHARRAREN ETXARTEA

BO/ UDIARRAGA

BO/ UDIARRAGA

GP/ VIC

TOR C

HA

VA

RRI

Y S

ALA

ZA

R

CL/ A

RT

AN

DA

BO/ ITURRIGORRIALDE

BO/ BERECHA

CL/ A

RA

NA Y LUP

AR

DO

CL/ A

RANA Y LUPA

RDO

BO/ ITURRIGORRIALDE

BO/ ITURRIGORRIALDE

BO/ ITURRIGORRIALDE

BO/ BERECHA

CL/ BARRENA

BO/ USIL

A

BO/ USIL

A

BO/ USILA

BO/ U

SILA

CL/ ARANA Y

LUPARDO

CL/ U

DIA

RRAGA

AV/ S

ABI

NO ARA

NA G

OIRI

CL/ A

RA

NA Y L

UPARDO

BO/ UDIARRAGA

BO/ UDIARRAGA

BO/ ASTIBI

BO/ A

RANDI

A

BO/ ARANDIA

BO/ URQUEMENDI

BO/ ASTIBI

BO/ ELOSU

BO/ ELOSU

BO/ ONDATEGUI

BO/ ASTIBI

BO/ URQUEMENDI

CL/ ELKARTASUNA

CL/ BARREN

A

CL/ BARRENA

CL/ U

DIA

RR

AG

A

CL/ LANDAKO

CL/ U

DIA

RRA

GA

CL/ T

OR

RE DE U

GA

OCL/ T

OR

RE DE U

GA

O

CL/ T

ORRE D

E U

GA

O

CL/ PARTICULAR DE TORRE DE UGAO

PZ/ TRES CANOS

CL/ U

DIA

RR

AG

A

PZ/ GERNIKA

CL/ KONSEJUBASO

CL/ LARRETAMENDI

BO/ MARQUIO

BO/ MARQUIO

BO/ MARQUIO

BO/ MARQUIO

001

003

002

004

FR1

DIS

DIS

R01

79

AU2

37

R01

36

CMN

AU2

35

39

32

AU2

70

CMN

4083

41

69

31

77

28

66

30

67

29

R02

C03

21

23

64 74

25

75

84

20

78 76

63

18

CMN

26

19

17

85

22

12

13

14

11

73

72

71

10

16

9

6

5

7

8

80

3

4

81

82

1

2

114

118

115

R01

AU2

99

98

117

169

116

94

90

86

9291

170

95

87

89

154

156

88

155

153

157

147

AU1

171

174

173

54

85

84

CMN

AU2

172

83148

AU2

R01

55

CMN

22

CMN

143

R01

DIS

82

159

81

75

76

80

149

79

27 176

77

29

177

25

158178

2624

33

7843 53

72

28160

161

51

5674

7358

57

7059

150

71

162

6869

140

CMN

163

60

66

61

45 67 165

164

168

46

52

166

167

47

62

151

R01

CMN

63

144

64

65

48

49145 146

C03

61

62

63

64

6566

67

111

68

60

69

7170

72

54

8

5557

74

73

58

107

56

53

52

51

750

6

49

101

79

59

959

113 CMN

97

12

10

96

102

115

764

119

14

1318

7717

7816

1519

26

942098

103

21105 106

80

47

93

3

12623 2245

7525

82

127

43

46

8144

41

24

87

29

4083

42 28

118

92

48

84

30

2

88

2789

85

91

32 1

CMN

12090

37

38

86

39

31

117

36

33

99

125

34

100

108

112

35

121

122ARR

CMN

109

ARR

115

114

110

123

124

151

C02

27

158

28

76

77

39

25

75

156

130129

155

26

43

15032

42

35

40

3841

125

34

36

47

48

49

165

145

24

CMN

166

154

146

50

157

53

45

63

14754

51

CMN

55

60

140

37

61 123

135

128

144163

46

64

57169

65121

136

CMN

122

70

66

124

FR1C01

15256

C01

CMN

67

164

74

168

73

138

80

CMN

126

141

142

131120

23

143

134

81

CMN

118

16722

1

8385

C01

CMN

82

21

119

133

132

84

87

7

19

2

34

5

96

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a a

ELOSU AUZOA

ZEBERIO A

MIR

ABALLE

S

UDIARRAGA AUZOA

ASTIBI AUZOA

ASTIBI AUZOA

UDIARRAGA AUZOA

UDIARRAGA AUZOA

UDIARRAGA AUZOA

URKEMENDI AUZOA

ERMITA DE SAN JUAN

MARKIO AUZOA

MARKIO AUZOA

GOIKIRI

DELIMITACIÓN DE SUELO SUJETO AL IMPUESTO

LOTUTA DAUDEN LURZORUEN MUGAKETA.

Udalerria / Municipio

Se entiende por suelo de naturaleza urbana:

- El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano.

- El suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana.

Hiri izaerako lurzorutzat jotzen da:

- Hirigintza-plangintzan lurzoru urbanizagarri sektorizatugabe gisa

- Hiri-eraikuntzek okupatutako lurzorua.

sectorizado.

- El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbanizable

- El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbanizable

plan de sectorización.

no sectorizado, desde el momento en que se apruebe el correspondiente

agua, suministro de energía elØctrica y alumbrado pœblico.

LEGENDA: LEYENDA:

onetsitako eta argitaratutako hirigintza araudia, Bizkaiko Foru

ONDASUN HIGIEZINEN GAINEKO ZERGARI

SOBRE BIENES INMUEBLES.

- Los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o encintado

de aceras y cuenten ademÆs con alcantarillado, suministro de

Se entiende por suelo de naturaleza rœstica:

- El suelo que no tenga la calificación de suelo urbano.

- Se exceptœan de lo dispuesto en el apartado anterior

los suelos y construcciones integrados en un bien inmueble

de características especiales.

- Hirigintza-plangintzan hiri-lurzoru gisa sailkatutako lurzorua.

- Hirigintza-plangintzan lurzoru urbanizagarri sektorizatu gisa

sailkatutako lurzorua.

sailkatutako lurzorua, sektorizatze-plana onartzen den unetik aurrera.

- Hauek dituzten lurrak: bide zolatuak edo espaloi-zintarriak, eta,

argiteria publikoa.

Landa izaerako lurzorutzat jotzen da:

- Hiri-ondasunen kalifikaziorik ez duten lurzoruak.

- Aurreko atalean adierazi denetik salbuetsita daude ezaugarri

berezidun ondasun higiezin baten integratuta dauden lurzoruak

eta eraikuntzak.

Argitalpen-Data / Fecha de Publicación DICIEMBRE-2015

- suelo clasificado por el planeamiento urbanístico

- suelo clasificado por el planeamiento urbanísticocomo urbano y urbanizable sectorizado.

- Hirigintzako plangintzaren arabera hiri lurzorueta lurzoru sektorizatu moduan sailkatu den lurzorua.

- Hirigintzako plangintzaren arabera lurzoruurbanizaezin moduan sailkatu den lurzorua. como no urbanizable.

Balio Txostena / Ponencia de valores

505040.73

4783550.6

3

510627.30

510627.30505040.73

4783550.6

3

4778258.0

9

4778258.0

9

gainera, estolderia, urhornidura, energia elektrikoaren hornidura eta

Para realizar la presente delimitación del suelo se ha tenido

en cuenta la normativa urbanística vigente, aprobada, publicada

antes del 31 de diciembre de 2015.

y puesta en conocimiento del Servicio de Catastro y Valoración

abenduaren 31ean baino lehen jakinarazitakoa.

Aldundiaren Katastro eta Balorazio Zerbitzuari 2015eko

Kasu honetan, lurzorua mugatzeko aintzat hartu da udalherriak

UGAO-MIRABALLES



Zona-salneurri zerrenda / Listado valores-zona

00101 USILA 840,95 238,02 15.557,20 440,20

00102 ARANA 787,89 314,70 14.584,88 571,49

BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALOR

00103

UGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES

ITURRIGORRIALDE

Zona/Zona

749,78

ZONA-SALNEURRI ZERRENDA/LISTADO VALORES ZONA

254,57

Izena/Nombre

14.584,88

Bizitegi/Vivienda

477,07

Bulego/Ofiicina

00201

ORRI/PAG. 1

EL JARO 749,78 305,11 14.584,88 520,88

00301 SAN BARTOLOME 954,98 349,51 14.584,88

Garaje/Garaje

451,20

Trasteleku/Trastero

00401 TORRE DE UGAO 799,06 328,79 14.584,88 414,21

00501 UDIARRAGA 869,81 349,51 14.584,88 345,77

00502 UDIARRAGA VPO 282,00 339,05 13.579,79 345,77

00601 VICTOR CHAVARRI 983,98 385,90 14.584,88 451,20

00701 RESTO UGAO 439,87 133,26 9.723,25 339,28

00801 GOIKIRI VPO 282,00 221,10 10.695,58 355,24

00100 USILA

BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALOR

Industria/Industria

UGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES

129,17

Zona/Zona

00200


SAN BARTOLOME

Izena/Nombre

Industria/Industria

Erabilera/Uso

114,16

Balio/Valor

00300

ORRI/PAG. 1

PRADERA Industria/Industria 114,16

00400 CASCO Industria/Industria 114,16

00500 RESTO UGAO Industria/Industria 53,00

00600 RESTO UGAO II Industria/Industria 53,00

BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES

Zona/Zona


Izena/Nombre Erabilera/Uso Balio/Valor

ORRI/PAG. 1

00001 VICTOR CHAVARRI Merkataritza/Comercio 230,33

00002 BARRENA Merkataritza/Comercio 435,18

00003 UDIARRAGA Merkataritza/Comercio 476,37

00004 TORRE UGAO Merkataritza/Comercio 698,02

00005 KONSEJUBASO Merkataritza/Comercio 355,10

00006 SABINO ARANA Merkataritza/Comercio 308,80

00007 RESTO URBANO Merkataritza/Comercio 206,43

00008 RESTO URBANO I Merkataritza/Comercio 135,76

00011 RESTO URBANO IV Merkataritza/Comercio 135,76

00020 RESTO MUNICIPIO Merkataritza/Comercio 52,00



Eraikuntzak-zonan zerrenda / Listado edificios-zona


Kod./Cod

ERAIKUNTZAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO EDIFICIOS-ZONA

Kalea/Calle

ORRI/PAG. 1

00001 CL ARANA Y LUPARDO 00101

(*) Etxebizitza zonak erreferentzia bezala balio dezake bulego, garaje eta trastelekuoie. Las Zonas de Vivienda sirven de referencia a las de Oficina, Garaje y Tratero.

00300 00007

005A,005A02,005A03,005A04,005A05,005B,001,

002,003,005,007,009

00001 CL ARANA Y LUPARDO 00102 00300 00007

006A,006B,006C,008D

00001 CL ARANA Y LUPARDO 00701 00500

ETZE_Z/Z_VIV(*) IND_Z/Z_IND

00007

010A,010

Z_COM/MERK_Z


010B,012A,012B,012C,012D,013A,013B,013C,

013D,013E,013F,013G,018A,018B,022A,022B,

022C,011,012,013,014,016,018,020,022

00002

Zenbakiak/Numeros

BO ARANDIA 00401 00400 00007

007

00002 BO ARANDIA 00701 00400 00007

003A,003B,003D

00002 BO ARANDIA 00701 00400 00008

005B,008A,008

00002 BO ARANDIA 00701 00400 00011

006

00003 BO ASTIBI 00701 00600 00008

002A,002B,003A,004A,001,002,003,004

00005 BO BERECHA 00701 00500 00020

001,002,003

00006 BO ELOSU 00701 00600 00008

001A,001B,002A,002C,001,002,003,004,005,

00008 BO ITURRIGORRIALDE 00101 00300 00007

001,001002,001003,001005,001006,001007,

001008,001009,001010


012E,002


009A,009B,010C,011A,004,005,005003,006,

007,008,009,010,011,011002,016,016002,016003,

018,020


010A


003B,003C,003D,003E,003G,012A,012B,012C,

012D,022A,003,012,022

00011 BO MARQUIO 00701 00500 00020

004A,004B,006A,006B,007A,002,003,003002,


Kod./Cod


Kalea/Calle

ORRI/PAG. 2

004,005,006,007,008,008002,011,022,022002,

00012


BO ONDATEGUI 00701 00400 00008

999

00012 BO ONDATEGUI 00701 00500 00008

001A,001C,002A,002B,003A,001,002,014,998,

00013 CL SAN BARTOLOME


00201 00400

Z_COM/MERK_Z

00006

016

00013 CL SAN BARTOLOME 00301 00200 00007

019,021,022,023,024,026,027

00013

Zenbakiak/Numeros

CL SAN BARTOLOME 00301 00400 00006

001B,003,005,007,008,009,010,011,012,014,

00013 CL SAN BARTOLOME 00701 00200 00007

031,031002,031003,031004,031005,031006,

031007,031008,031009,031010,031011,031013,

031014

00014 BO UDIARRAGA 00701 00600 00008

023A,023B,024A,025A,026A,026B,026C,026D,

026E,027A,027B,027

00015 BO URQUEMENDI 00701 00400 00008

001B

00015 BO URQUEMENDI 00701 00500 00008

001G,002A,001,002

00016 BO USILA 00101 00100 00007

003A,022A,024A,003,004,012,012002,012003,

014,016,016002,018,020,022,024,026,028,

00016 BO USILA 00101 00500 00007

006,008,010

00016 BO USILA 00701 00500 00020

002

00017 GP VICTOR CHAVARRI Y SALAZAR 00601 00400 00001

015A,015B,001,002,003,004,005,006,007,008,

009,010,011,012,013,014,015

00024 GP SAN LORENZO 00103 00500 00007

002,003,004,005,006,007,008,009,010,011,

012,013,014,014002,016

00024 GP SAN LORENZO 00701 00500 00007

013B,001

00025 PZ TRES CANOS 00501 00400 00003


Kod./Cod


Kalea/Calle

ORRI/PAG. 3

001

00026 CL ELKARTASUNA


00401 00400 00004

002

00026 CL ELKARTASUNA 00501 00400 00004

002A

00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400


002,004,006,008,016

Z_COM/MERK_Z

00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400 00001

018,020

00027 CL TORRE DE UGAO 00401

Zenbakiak/Numeros

00400 00002

001,003

00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400 00003

005,010

00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400 00004

007,009,011,012,013,014,022,024

00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400 00005

019,021,023,026,028,030,032,034,036,036002,

036003

00028 CL BARRENA 00401 00400

005

00028 CL BARRENA 00401 00400 00001

007,009,011

00028 CL BARRENA 00401 00400 00002

001A,001,003

00029 CL PARTICULAR DE TORRE DE UGAO 00401 00400 00001

001,002

00030 CL UDIARRAGA 00101 00300 00007

036A,036B

00030 CL UDIARRAGA 00201 00400 00006

075,077

00030 CL UDIARRAGA 00301 00400 00006

065,067,069,071

00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00001

001A,001B,001BIS,001,003,005

00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00002

002,004,006,007,008,009,011,014,017,019,

021,023

00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00003

033,035

00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00004

038

00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00005


Kod./Cod


Kalea/Calle

ORRI/PAG. 4

063A,040,063

00030 CL UDIARRAGA


00501 00400 00003

057A,024,026,028,032,034,036,043,045,045002,

047,049,051,051002,053,055,059,061

00030 CL UDIARRAGA 00502 00400 00002

025

00030 CL UDIARRAGA 00502


00400 00003

Z_COM/MERK_Z

039

00030 CL UDIARRAGA 00701 00400 00007

079A,079

00031 CL BIDE ZAHAR

Zenbakiak/Numeros

00301 00400 00006

001,003,005,007,009,011

00032 CL BIDE ZAHARRAREN ETXARTEA 00301 00400 00006

001,003,005,007

00034 PZ GERNIKA 00401 00400 00001

001A

00034 PZ GERNIKA 00401 00400 00003

001

00035 BO LUPARDO 00701 00500 00008

001,002,003,003002,003003,004,004002,999,

00037 CL LANDAKO 00401 00400 00003

001A,002A,002,004

00037 CL LANDAKO 00502 00400 00003

001

00038 PS EL JARO 00201 00400 00006

001,002,003,004,005,006,007,008,009,010,

00040 AV SABINO ARANA GOIRI 00201 00400 00006

001,003,005,007,009,011

00043 CL KONSEJUBASO 00401 00400 00005

002

00044 CL LARRETAMENDI 00401 00400

001

00046 CL GOIKIRI 00801 00500 00007

001,002,003,004,005,006,007,008

00047 PG POLIGONO INDUSTRIAL USILA CALLE 1 00101 00100 00007

001,002,004,005,007,008,009,009002,010,

011

00048 PG POLIGONO INDUSTRIAL USILA CALLE 2 00101 00100 00007

001,002,004

00049 CL ARTANDA 00102 00300 00007


Kod./Cod


Kalea/Calle

ORRI/PAG. 5

001,003

00050 BO DIMUTIO-ETXEBARRI


00701 00500 00020

001

ETZE_Z/Z_VIV(*) IND_Z/Z_IND Z_COM/MERK_ZZenbakiak/Numeros


Kod./Cod

ORUBEAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO SOLARES-ZONA

Kalea/Calle

ORRI/PAG. 1

00001 CL ARANA Y LUPARDO 00101


00300 00007

005C,006F,007A


005C,007A


IND_Z/Z_INDETZE_Z/Z_VIV(*)

005C,007A

00001

Z_COM/MERK_Z

CL ARANA Y LUPARDO 00101 00400 00008

005C,007A

00001 CL ARANA Y LUPARDO 00102 00300

Zenbakiak/Numeros

00007

006E,006F,006H


010F,010I


010C,010D,010E,010F,010G,010H,010I

00002 BO ARANDIA 00401 00400 00007

004A

00002 BO ARANDIA 00701 00400 00007

003C

00002 BO ARANDIA 00701 00400 00011

005A


002A


010B,010D,020A


020A


020A


020A


003I,003J

00013 CL SAN BARTOLOME 00301 00200 00007

020A,029A

00013 CL SAN BARTOLOME 00301 00400 00006

002

00016 BO USILA 00101 00100 00007

011B,011C,011D,012A,016A,020A,020B

00024 GP SAN LORENZO 00103 00500 00007

006A,013A,014A

00024 GP SAN LORENZO 00701 00500 00007

001A,013C


Kod./Cod

ORUBEAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO SOLARES-ZONA

Kalea/Calle

ORRI/PAG. 2

00028 CL BARRENA 00401


00400 00002

002

00030 CL UDIARRAGA 00301 00400 00005

063C

00030 CL UDIARRAGA 00301 00400 00006

IND_Z/Z_INDETZE_Z/Z_VIV(*)

063C,071A,071B,071C

00030

Z_COM/MERK_Z

CL UDIARRAGA 00401 00400 00005

063B,063C

00030 CL UDIARRAGA 00401 00400

Zenbakiak/Numeros

00006

063C

00030 CL UDIARRAGA 00701 00400 00007

079A



Zona-zenbaki finko zerrenda / Listado nº fijo-zona


NºFijo/Zenb.Fink

ZONA-ZENBAKI FINKO ZERRENDA/LISTADO NºFIJO-ZONA

Z_COM/MERK_Z

ORRI/PAG. 1

K9312870U 00001 K9312871F 00001

NºFijo/Zenb.Fink

N0296878K 00005

Z_COM/MERK_Z

N0296879S 00005

N0296880Q 00004 N0296881B 00005 N0296882J 00004

NºFijo/Zenb.Fink

N0296883R 00004

NºFijo/Zenb.FinkZ_COM/MERK_Z

N9356791M 00001

Z_COM/MERK_Z

N9356794N 00001 N9356797X 00001 N9356799H 00001

N9356802T 00002 N9356805U 00001 N9356807N 00001 N9356809G 00002

N9356810E 00002 U4133318N 00001 U4133406E 00003 U4133408U 00002

U4133411L 00002 U4133521U 00001 U4133524V 00004 U4133526X 00001

U4133527W 00004 U4209460X 00001 U4309449Q 00002 U4309450X 00001

U4309451W 00002 U4309457B 00001 U4309458J 00002 U4309459R 00002

U4309461A 00001 U4405985C 00001 U4405986K 00002 U4405987S 00002

U4405988D 00002 U4707452J 00001 U4807276F 00002 U4807949N 00004

U4908746V 00001 U4908747G 00001 U4908749W 00002 U4908750U 00002



Gune baliodunak / Zonas de valor

Gune Baliodunak - Zonas de Valor

Bizitegi, Garaje, Trasteleku eta Bulego - Vivienda, Garaje, Trastero y Oficina

Bilbeak - Tramas

Eraikina - Edificio

Lurzorua - Solar

Partzela - Parcela

Legenda - Leyenda


Industria - Industria

Bilbeak - Tramas

Eraikina - Edificio

Lurzorua - Solar

Partzela - Parcela

Legenda - Leyenda


Merkataritza - Comercio

Bilbeak - Tramas

Eraikina - Edificio

Lurzorua - Solar

Partzela - Parcela

Legenda - Leyenda



Landa lurreko koefizienteen geruzak / Capas de coeficientes rústicos

Produktibitate Koefizientea - Coeficientes de Productividad: Cp Malda - Cp Pendiente Cultivo: Laborea, fruta-arbolak, lur elkorra, belardia, landu gabeko lurra - Labor, Frutal, Erial, Pradera, Improductivo

> 30 % (0.4)

> 15 % - <= 30 % (0.7)

<= 15 % (1)

Landa-partzela - Parcela Rustica

Legenda - Leyenda

Produktibitate Koefizientea - Coeficientes de Productividad: Cp Malda - Cp PendienteLaborantza - Cultivo: Eukaliptoak, sastrakadia, hostozabalen mendia, baso zurgaia - Eucaliptar, Matorral, Monte Frondoso, Monte Maderable

> 50 % (0.6)

> 30 % - <= 50 % (0.7)

<= 30 % (1)


Legenda - Leyenda

Hurbiltasun Koefizientea - Coeficientes de Cercanía: Cc Malda - Cc Pendiente

> 50 % (0.6)

> 30 % - <= 50 % (0.7)

<= 30 % (1)


Legenda - Leyenda

Hurbiltasun Koefizientea - Coeficientes de Cercanía: Cc Hirigunea - Cc Urbano

>= 50 m (0)

< 50 m (1)


Legenda - Leyenda

Kokaleku Koefizientea - Coeficientes de Localización: Cl Etxebizitzak - Viviendas

>= 50 m (0.8)

< 50 m (1)


Legenda - Leyenda

Kokaleku Koefizientea - Coeficientes de Localización: Cl Bideak - Cl Vías

>= 100 m (0.7)

< 100 m (1)


Legenda - Leyenda

Produktibitate Koefizientea - Coeficientes de Productividad: Cp Altitudea - Cp Altitud

>= 400 m (0.8)

< 400 m (1)


Legenda - Leyenda



EBOH / BICE’s

TXOSTENA / PONENCIA - Hasiera - Bizkaia.eus · 3.2.4 Rm koefizientea. ... sarbideak, labore mota...

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