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XLI JORNADA NOTARIAL BONAERENSE

TANDIL, Provincia de BUENOS AIRES

2 al 5 de octubre de 2019

TIULO DE TRABAJO: “GARANTIAS REALES Y TOKENIZACION DE INMUEBLES .-“

COORDINADORES: Notarios Walter Schmidt y Gustavo Fabián Rullansky.

AUTORA DEL TRABAJO: Notaria Mariana Patricia MELCHIORI.-

CATEGORIA DE TRABAJO: Trabajo individual

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SUMARIO: I) Ponencia.- II) Fundamento de la Ponencia. A) Garantías Reales. B) La

tokenización inmobiliaria.- III) Bibliografía.-

I) PONENCIAS:

.Se propicia que se modifique nuevamente el artículo 2210 del Código Civil y

Comercial de la Nación, estableciéndose que los efectos del registro de la hipoteca

se conserve por el término de veinte años. Todo plazo que exceda a lo previsto por

el C C y C N, lo será para gravámenes hipotecarios a favor de los organismos que

cuenten con regímenes de caducidad diferente o que requieran dicha necesidad

por las características de préstamos creados por ley especial.

En los países con alto índice de inflación como el nuestro, las obligaciones de

valor deben ser una herramienta utilizada de manera prudente y no intentando

incluir en ellas típicas obligaciones dinerarias con el propósito de eludir a la

prohibición de indexar. La ley 27271 que crea préstamos UVIS y genera

obligaciones de valor, debe ser revisada y corregida en un futuro, para obtener un

equilibrio en la ecuación económica entre los tomadores de créditos y las entidades

financieras , y lograr la equivalencia de las prestaciones.

La tokenización es una herramienta comercial que otorga agilidad y liquidez al

mercado inmobiliario. En los países con legislación de base de notariado latino la

transparencia , la inmutabilidad , la no corrupción y la no duplicación de los datos,

que otorga la tecnología blockchain, ya las realizan las autoridades. La seguridad

jurídica de las relaciones generadas por este tipo de contratos surge con la

intervención notarial desde el inicio y en todo su proceso.

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II) FUNDAMENTO DE LAS PONENCIAS:

A) GARANTIAS REALES:

Introducción:

Las Garantías Reales son derechos reales que se constituyen en seguridad de

créditos. Los mismos responden, entre otras cosas, a las siguientes características

que cabe recordar: Establecen entre el sujeto y el objeto una relación directa e

inmediata. Atribuyen a su titular las facultades de persecución y preferencia.

Otorgan la posibilidad de realizar los bienes, esto es ejecutarlos y así, percibir el

crédito sobre el producido de los mismos. Como soy una profesional que transité el

Código Civil de Vélez Sarsfield y ejerzo con el nuevo ordenamiento jurídico, me

gusta recordar los artículos en donde se encuentran los institutos regulados a partir

del mes de agosto del año 2015. Los Derechos Reales están enumerados en el

artículo 1887 del Código Civil y Comercial de la Nación (C C y C N lo llamaré en este

trabajo).-

Para el tratamiento de los Derechos Reales de Garantías vemos que hay

disposiciones comunes a todos ellos. (Libro IV, Título XII, Capítulo 1 ,arts 2184 a

2204 ).- Parte de normas genéricas y luego regula las particulares de cada figura

(hipoteca, anticresis, prenda). A partir del artículo 2205 (Título XIII) se regula a la

Hipoteca, que vendría a ser la estrella o figura principal de las garantías reales. Ella

recae sobre uno o más inmuebles que continúan en poder del constituyente y otorga

al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y

preferencia para cobrar sobre su producido. Lo cual no es poco. Pero con la nueva

metodología y sistematización del C C y C N vemos tratada a la hipoteca solo en

unos siete artículos, ya que la mayoría de sus principales connotaciones están en

las disposiciones comunes.-

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El principio de Especialidad:

Volviendo a las disposiciones comunes, allí quedaron los principios de la hipoteca.

Es así como el ordenamiento, plasma los principios de Convencionalidad (Art.

2185); Accesoriedad ( Art. 2186) ; Especialidad en Cuanto al Objeto ( Art. 2188) ;

Especialidad en Cuanto al Crédito Art 2189); y el de Indivisibilidad ( Art. 2191).

Todos ellos ya estaban consagrados en el Código de Vélez Sarsfield, con la

innovación en cuanto al principio de especialidad en cuanto al crédito. Además de

que la especialidad puede recaer sobre un crédito determinado , ahora se permite

también la posibilidad de garantizar créditos indeterminados (las que antes eran

llamadas y cuestionadas “hipotecas abiertas”). El crédito entonces puede estar

individualizado desde sus orígenes o puede nacer posteriormente. Si esto último

ocurre se debe tener un monto máximo pre establecido y estipulado y que las

mismas no se constituyan por un plazo no mayor a diez años. ( art. 2189). La

especialidad consiste en la fijación de la afectación de la garantía, limitando la

responsabilidad que el constituyente asume, fijando el monto garantizado.

En su redacción originaria el artículo 2189 receptó la tesis que entendía que la

especialidad en cuanto al crédito se cumplía con la fijación del monto estimado en

dinero, quedando cumplida con la expresión del monto máximo individualizado

desde el origen. O podía nacer posteriormente. Pero en todos los casos el

gravamen constituía el máximo de la garantía real por todo concepto. Cualquier

suma que excedía, ya sea por capital, intereses o costas, multas , etcétera, era un

crédito quirografario. Se presentaba un debate doctrinario acerca de si el límite

máximo lo era para los créditos determinados e indeterminados, o en cambio el

monto máximo y plazo se refería solo a los indeterminados.

Ahora bien, este artículo fue intervenido posteriormente por la ley 27271 de “Sistema

para el Fomento de la Inversión en Vivienda”, la que luego trataré . Con la sanción

de la ley se modificó el artículo 2189 y las discrepancias fueron superadas. La

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reforma determina la aplicación de dos regímenes diferentes ya sea que se trate de

derechos reales que garanticen créditos en los que todos sus elementos (objeto,

sujetos y causa) se encuentren debidamente individualizados (créditos

determinados) ; ó que su causa nazca con posterioridad (créditos indeterminados).

Para estos últimos es necesario determinar el monto máximo de responsabilidad

hipotecaria y fijar un plazo de duración no mayor a diez años.

También quedó clara la duda en cuanto a los créditos determinados desde su

origen, en los que el capital, intereses compensatorios, punitorios y demás

obligaciones que están garantizadas surgen del instrumento constitutivo. En tal

caso, bastará con la liquidación matemática para saber cuál es el monto garantizado

con el derecho real, aun cuando no coincida con el gravamen. La garantía se

extiende también a los daños y costas posteriores que surgen del incumplimiento.

Sintetizando, las garantías reales pueden recaer sobre créditos determinados e

indeterminados, y en este último caso necesariamente deben constituirse como

garantías de máximo.

Leyes que fomentan el ahorro, préstamo e inversión:

A lo largo de las décadas pasadas, tanto en el siglo XX como en este siglo XXI, en

nuestro país se han promulgado leyes para incentivar la inversión en el mercado de

la construcción, el acceso a la vivienda, el ahorro y el préstamo entre otros

propósitos. Son herramientas para reactivar los créditos derivados en algunos casos

a concretar proyectos y negocios inmobiliarios de gran escala , como así también

la adquisición de viviendas en cuotas satisfaciendo el acceso a la vivienda digna

familiar, uno de los derechos consagrados en la Constitución Nacional.

En este último supuesto, la cuestión habitacional y la problemática de la vivienda

puede resolverse dentro de las leyes de mercado, en un aspecto. O bien el Estado

busca satisfacer la necesidad de priorizar y promover proyectos que conlleven tales

fines.

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La LEY 27271 es una especie de dichas leyes. La más contemporánea. La última.

Entró en vigencia el 15 de septiembre de 2016 y se podría decir que ya ha quedado

casi en un noventa por ciento en desuetudo. Aunque sus efectos se verán reflejados

aún a lo largo de un par de décadas hacia el futuro. Pero, hoy por hoy, a casi tres

años de su sanción, esta ley cuyo título es “Sistema de Ahorro para el Fomento de

la Inversión en Vivienda”, sin la corrección de los índices inflacionarios en alza y el

valor del dólar estadounidense en alza, y mantenimiento de las tasas , hace que la

sobrevivencia de este tipo de crédito sea cada vez más inviable. Fueron una

novedad en el 2016 ya que el acreedor tiene su capital a salvo y actualizado. Pero

debido a los tres indicadores arriba detallados, no aseguran al deudor a mantener el

pago mensual de la obligación asumida.

El plazo de Caducidad de Inscripción en las Hipotecas:

El plazo que regía en el artículo 2210 original del C C y C N de la inscripción era de

veinte años. De manera igual lo establecía el Código de Vélez Sarsfield. Este plazo

de inscripción de la garantía no significa la extinción de la hipoteca. Significa la

caducidad del asiento registral. No es lo mismo el plazo de vigencia de la hipoteca

como derecho real, que no ha sido extinguido por no haberse cumplido con la

obligación principal que garantiza, que el plazo de vigencia de la inscripción en el

registro de la propiedad inmueble. Como ya lo sabemos, la deuda que sirve de

causa puede haber sido cumplida, y la hipoteca por su carácter de accesoriedad

pudo haber sido extinguida. Y por el contrario, puede ocurrir que dicha obligación no

fue satisfecha, pero por el transcurso del tiempo caduca el asiento registral y cae la

garantía real.

La ley 27271 de “Sistema para el Fomento de la Inversión en Vivienda”, modificó

dicho artículo extendiéndolo a treinta y cinco años. Necesidad requerida para las

características de los préstamos UVIS de dicha ley, pero no tanto para las hipotecas

que garantizan obligaciones dinerarias o demás obligaciones aseguradas por un

monto cierto determinado o indeterminado, lo que llevó a distintas situaciones. Así

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las hipotecas caducas al 15 de septiembre de 2016, deben considerarse que el

plazo de inscripción es de veinte años. Pero las hipotecas vigentes al 16 de

septiembre de 2016, aunque hayan sido constituidas con anterioridad, deben

considerarse que el plazo de inscripción es de treinta y cinco años. Esta solución es

la que tomó el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires a

través de la DTR 17/ 2016. Considerando que el plazo de caducidad de la

inscripción de la hipoteca debe entenderse como una consecuencia no agotada en

el tiempo, de conformidad a las prescripciones legales que emanan del artículo 7°

del Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto a la eficacia temporal de las

leyes en relación a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas

existentes. Y que, el nuevo plazo establecido para la inscripción de las hipotecas

debe aplicarse a tales efectos, afectando todas aquellas relaciones jurídicas que se

encuentren vigentes en su registración al 15 de septiembre de 2016, con excepción

de los gravámenes hipotecarios a favor de los organismos que cuenten con

regímenes de caducidad diferentes; es que se establece que los efectos del registro

de las hipotecas vigentes al 15 de septiembre de 2016 se conservan por el término

de 35 años, según lo prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de

la Nación y las inscripciones hipotecarias que hubieren caducado con anterioridad al

15 de septiembre de 2016, se considerarán sin efecto alguno.

Esta postura también la han adoptado los Registros de la Propiedad Inmueble de la

Ciudad de Buenos Aires (DTR 20/2016) ; de la Provincia de Córdoba (Res. Gral N° 6

del 10/11/16) y de la Provincia de Misiones (DTR N° 11/17 del 24/11/16)

En cambio, en una segunda postura, que entiende que el nuevo plazo de caducidad

de 35 años se aplica a las hipotecas que se registren a partir de la entrada en

vigencia de la ley 27.271, se agruparon el Registro de la Propiedad Inmueble de la

Provincia de Mendoza (Disposición Técnico Registral Conjunta Nº 1 del 20/2/2017),

el Registro de la Provincia de San Luis (Disposición Técnico Registral Nº 1 del 9 de

noviembre de 2016), el Registro de la Provincia de Río Negro (Disposición Técnico

Registral Nº 1/17 del 15 de agosto de 2017), el Registro de la Provincia de Santa Fe

(Disposición Técnico Registral Conjunta Nº 10 del 28 de septiembre de 2016) y el

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Registro de la Provincia de Chaco (Disposición Técnico Registral Nº7/2016 del 16 de

octubre de 2016).

La CNCiv. Sala L 26/07/2019 autos “G.J-C c/ Registro de la Propiedad Inmueble s/

recurso directo a Cámara, dispuso , entre otras cosas que las cuestiones de derecho

transitorio relativas a plazos de caducidad deben resolverse de la siguiente manera:

si el nuevo plazo es más extenso, se aplica el anterior, y si es más breve, se aplica

este último (contado desde el día de la entrada en vigencia), salvo que aquello

importe ampliar el plazo anterior, por lo cual, dado que el plazo de caducidad de 35

años que prevé la ley 27.271 es más extenso que el de 20 años que fijaba el art.

3151 del cód. civil, cabe concluir que las hipotecas constituidas con anterioridad a

dicha ley, cuyo plazo de caducidad no se encontraba cumplido al día de su entrada

en vigencia, caducarán a los 20 años. En el caso se trataba de una hipoteca que ,

por haberse cumplido el 4 de septiembre de 2017 el plazo de inscripción de 20 años

que preveían los artículos 3151 y 3197 del Código Civil, de declare la inscripción de

la hipoteca. Lo que resolvió el Tribunal fue arbitrar las medidas necesarias para

inscribir la cancelación de la hipoteca por la caducidad. Llegó a esta solución

entendiendo la aplicación de la directiva del artículo 2537 del C C y C N. El mismo

prevé que "Los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia

de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se requiere

mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra

el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia,

excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo

contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley

anterior".

Es decir que, las cuestiones de derecho transitorio relativas a prescripción y

también a plazos de caducidad, quedan regidas de la siguiente manera: 1. Regla

general: Si el plazo se modifica por la nueva ley, rige el establecido por la ley

anterior. 2. Excepción: Si la nueva ley fija un plazo más breve, impera este último,

contado desde la entrada en vigencia de la nueva norma. 3. Excepción de la

excepción: Rige la ley anterior, aunque la nueva ley consagre un plazo más breve,

cuando el plazo primigenio vence antes de que finalice el nuevo plazo, contado la

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vigencia de la nueva ley. En definitiva, siempre tendrá vigencia el plazo más corto

que resulte de la siguiente combinación.

La Solución de extender el plazo de caducidad de la inscripción de la hipoteca a 35

años por la citada ley 27271 , resulta concordante con el específico sistema de

ahorro que ésta instauró para facilitar el acceso a la vivienda mediante créditos de

una duración mayor a 20 años, de modo que aplicarlo a las deudas hipotecarias

constituidas con anterioridad y que tuvieron un régimen distinto parece una solución

jurídica disvaliosa que conspira contra los fines que la propia ley especial persigue,

pues genera inseguridad jurídica y desalienta las inversiones que tanto se procuran

captar. Hubiese sido conveniente que ese plazo sea específico como ley especial

que establece un plazo distinto al del C C y C N y no que modifique la caducidad de

la inscripción de las hipotecas en general.

Obligaciones de Valor:

El C C y C N normó a las Obligaciones de Valor en el artículo 772. Las partes

pueden pactar a obligarse a entregar el valor de algo abstracto. El monto resultante

de la cuantificación debe referirse al valor real al momento que corresponda, ya sea

que surja de la ley o puede establecerse por las partes.

Las Obligaciones de Valor, son una categoría jurídica distinta a las Obligaciones

Dinerarias. En estas últimas el deudor cumple con la obligación si paga la cantidad

de dinero debida. En cambio, en las de valor , se cumple con la obligación si se

paga la suma de dinero representativa de la utilidad o valor abstracto a los que tiene

derecho el acreedor. Algo un poco más complicado de entender. Sobre todo para el

deudor. Este tipo de obligaciones serán valiosas o disvaliosas según el margen del

río en el cual estemos parados. Desde el punto de vista del acreedor es conveniente

ya que resguarda su crédito frente a la depreciación monetaria. Desde el punto de

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vista del deudor el problema redunda en cuándo y cómo cuantificar la obligación de

valor en dinero.

Ahora bien, una vez que el valor de estas obligaciones es cuantificado en dinero, se

le aplican las disposiciones de las obligaciones dinerarias.

En las Obligaciones Dinerarias rige el principio nominalista, según el cual la

obligación pecuniaria se extingue de conformidad con su importe nominal. A

diferencia de las Obligaciones Dinerarias, las de Valor se encuentran excluidas de la

prohibición de indexar. La ley 23928 todavía vigente, se refiere únicamente a las

obligaciones de dar sumas de dinero.

Hay quienes entienden que: a) no es lo mismo pactar la cantidad de dinero que se

actualiza de acuerdo a la evolución del índice de precios de un bien (esto sería una

obligación de dar moneda indexada a través de una cláusula de estabilización o

indexación que está prohibido para las obligaciones dinerarias) ; y b) otra cosa es

pactar que el precio será directamente el valor de determinado bien al momento que

corresponda evaluarse la duda (esto sería una obligación de valor en las cuales no

rige la prohibición de indexar).-

Para algunos las obligaciones de las UVI de la ley 27271 son obligaciones de valor.

No implican una cantidad de dinero que se actualiza de acuerdo al índice del costo

de la construcción, sino que se trata de un valor abstracto que siempre se

corresponderá con la milésima parte del valor del metro cuadrado, y cuya expresión

en dinero variará en función de las mutaciones que tenga el índice del costo de la

construcción. A su vez dicha ley expresamente permitió excluir la prohibición de

indexar a este tipo ce créditos.

Por mi parte considero que las categorías de las obligaciones de valor deben ser

una herramienta que debe ser utilizada de manera prudente. Sobre todo en países

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con alto índice inflacionario como lo es Argentina. Y como se concluyó en las XXV

Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 2015, no pueden ser empleadas las

obligaciones de valor como mecanismo para burlar normas de orden público en

fraude a la ley, lo que ocurre cuando se intentan incluir en ellas típicas obligaciones

dinerarias a fin de eludir la prohibición de indexar.

B) LA TOKENIZACION INMOBILIARIA:

Introducción:

Hace más de dos décadas que ejerzo mi profesión como escribana. Soy una

profesional del derecho a cargo de una función pública. En mi calidad de tal, soy la

autora de instrumentos públicos en los cuales se formalizan contratos o actos

jurídicos que hacen plena fe de su contenido. Dicho instrumento matríz extendido en

mi protocolo es una escritura pública. Mi protocolo lo voy formando con folios

habilitados para el uso de mi registro que voy numerando correlativamente cada año

calendario. Todo esto en soporte papel.

El soporte papel fue el medio por excelencia utilizado para contener la expresión

escrita que tuvo lugar para los instrumentos públicos o privados a lo largo de los

siglos . Ahora bien, hace un par de décadas la tecnología encontró otros medios por

los cuales la expresión escrita pudo hacerse constar en otro soporte. La tecnología

digital logró un cambio impactante que modificó las formas de actuar en la vida de

las personas llegando a hacerlo en las formas de contener los documentos y los

instrumentos mutando del papel a lo digital. Es así que la expresión escrita puede

contenerse en este nuevo soporte. No en un papel. No en el elemento tangible y

palpable que ocupa un lugar en el espacio. No ya en un folio que guardo en

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carpetas que se acumulan en sobres, ficheros, estantes o archivos. Ahora la

expresión escrita puede estar contenida en un soporte digital que visualizo en una

pantalla de un ordenador. Ya no tomo un libro y lo abro y busco la página deseada.

Ahora utilizo un hardware , un aparato, y gracias a un software , un programa,

puedo acceder al documento digital que es el soporte nuevo, no papel, que me

permite acceder a una nueva forma de contener la expresión escrita.

Todo cambia.

Hasta ahora, en Argentina no hay protocolo notarial digital, dado que el mismo se

sigue formando con folios habilitados en soportes papel. Pero esta inexistencia de

protocolo digital no impide la expedición de copias o testimonios digitales de actos

que hayan sido autorizados en la matríz y el escribano da fe sobre la concordancia

entre la escritura matríz y su testimonio. El C C y C N establece que el protocolo se

forma con los folios habilitados y delega en cada una de las provincias reglamentar

las características de la expedición de los mismos. Las escrituras pueden ser

manuscritas o mecanografiadas o por medios electrónicos siempre que la redacción

resulte estampada en el soporte que cada reglamentación local exija. De esta

manera el escribano pueda elaborar una copia digitalmente fiel. Los escribanos de

la Provincia de Buenos Aires, hace aproximadamente dos años ya que poseemos

firma digital. Y a su vez, poseemos una plataforma que nuestro Colegio nos brinda

para expedir copias y testimonios digitales y no en soporte papel.

Ya tenemos incorporados los elementos de documentos digitales . También la firma

digital, que se diferencia de firma electrónica . Un documento digital es reconocido

como instrumento cuando estuviera firmado digitalmente o electrónicamente. La

diferencia entre uno y otra firma se basa en la carga de la prueba. En la primera, la

firma digital se presume que el firmante es el autor del documento . En la firma

electrónica corresponde a quien invoca la firma electrónica probar la pertenencia de

la misma a la persona en caso de que ella la desconoce. La firma electrónica sería

el género y la digital la especie. A su vez, los documentos digitales firmados

digitalmente, son reconocidos como instrumentos privados. Mientras que los

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instrumentos digitales firmados electrónicamente, son reconocidos como

instrumentos particulares no firmados.

Si bien la firma digital equivale a una firma ológrafa, es riesgoso creer que la misma

otorga seguridad jurídica por sí misma. Con la presencia de un notario en la

formación del negocio se controla la prestación del consentimiento sin vicios. Es

cierto que con la validación de las claves asimétricas la firma digital es segura. Pero

esto no significa, per se, que la persona que estampó su firma digital lo haya hecho

de manera libre, voluntaria y con pleno discernimiento. O que por el mero hecho de

firmar digitalmente se garantice la identidad de la persona que firma. La afirmación

del conocimiento y la justificación de la identidad por parte del escribano no son

reemplazadas utilizando esta herramienta de prueba de autoría de declaración de

voluntad.-

El origen del dinero:

En un principio, el sistema económico que regía era el trueque. En el mismo se

operaba mediante el intercambio de mercaderías. Luego, como el sistema era muy

pesado y mover los objetos era bastante complejo, los mismos comenzaron a

intercambiarse por metales como el oro, la plata, el bronce, etcétera. Los metales

no se deterioraban con el correr del tiempo y se podían transportar de manera más

sencilla y a su vez podían dividirse y fraccionarse.

Esto conllevó al origen de las monedas fabricadas con aleaciones de los distintos

metales y se les colocó un sello para garantizar el peso y legalidad de las mismas.

De las monedas como medios de pago se pasó a los billetes. Los mismos

implicaban certificados nominales que acreditaban la posesión de los metales

preciosos. Fueron progresivamente circulando, sin la necesidad de que las

personas retiren las monedas que los respaldaban. Se originó el movimiento del

papel moneda. Las personas no tenían que entregar sus monedas de oro

directamente a quienes le habían vendido un bien . Solo entregaban una carta a un

orfebre, quienes eran los que en general se encargaban de guardarlas en sus

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cajas de seguridad y ofrecían un servicio de protección y guardias de los metales.

Así surgieron los Bancos. Y en sus inicios el papel moneda tenía un respaldo

tangible en el metal.

Avanzando en la historia llegamos al surgimiento del Estado y con ellos los

Bancos Centrales de los mismos. El Banco central de un estado es la autoridad

gubernamental que emite el papel moneda y donde la ley reconoce solo un tipo de

dinero, lo que conlleva a que los compradores y vendedores deben utilizar el

mismo como medio de pago. Como papel moneda de curso legal.

Las criptomonedas y la Tecnología Blockchain:

Diez años atrás, aproximadamente, un programador anónimo, que se dio a

conocer por un seudónimo (“Satoshi Nakamoto”), creó un programa software en

base a la tecnología de red Blockchain. Esta tecnología se utilizó para dar

nacimiento a la primera moneda digital llamada Bitcoin. Fue la primer criptomoneda

o moneda digital.

Las criptomonedas no son dinero de curso legal. No es dinero que tengo en un

Banco y lo utilizo a través de una tarjeta de crédito o tarjeta de débito o realizo

transferncias . Eso es una manera de hacer transacciones electrónicas bancarias

en base a dinero físico con billetes de curso legal que tengo en una cuenta

depositado.

Las monedas virtuales son representación digital de valor que pueden ser

transferidas e intercambiadas. Funcionan como una unidad de almacenamiento.

Una de sus características fundamentales es que no tienen curso legal en ninguna

jurisdicción. No representan bienes o acciones que alguien debe entregar o

cumplir. No representan derechos por sí decirlo. En principio, el titular de una

moneda virtual, solo tiene la posibilidad de transmitirla. No puede hacer más que

eso el portador de una criptomoneda. Ahora bien, en la práctica se pueden

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intercambiar por bienes y servicios, o por monedas de curso legal. El valor de cada

criptomoneda surge de las reglas de la oferta y la demanda.

Ejemplos de monedas virturales son la criptomoneda Bitcoin ,fue la primera;

también posteriormente surgió Ethereum; y hace poco surgió Libra, que fue

lanzada por la red social Facebook y está prevista para que empiece a funcionar

en el 2020.

Estamos frente a un fenómeno en el cual vemos el avance sobre las finanzas de

monedas gestionadas por empresas privadas que actúan supranacionalmente por

sobre los Estados. Tecnologías creadas en un principio para la descentralización,

pero finalmente lo que se está observando es que lo que se logra es la

centralización en manos de unos pocos.

Con la primera moneda virtual o criptomoneda, la Bitcoin, surgió la tecnología

blockchain. No es sencillo definir a la tecnología blockchain. Es una cadena de

bloques, que permite distribuir el control sobre la información en miles de nodos

que se validan mutuamente. Esto se podría traducir de la siguiente manera: es

una base de datos pública, descentralizada, que se almacenan en una cantidad

diseminada de puntos o nodos. Cada uno de estos puntos está compuesto por un

hardware y un software aportado por distintas personas que participan en el

sistema.

La base de datos de esta cadena de bloques se va formando con diversos

paquetes de datos, los cuales se generan cada diez minutos aproximadamente.

Los bloques en cuestión se encadenan entre sí. Cada bloque incluye el hash (o

resumen del documento digital) del bloque anterior, lo que aparentemente otorga

una gran seguridad al sistema, ya que si alguien quisiera modificar una operación

que está almacenada en un bloque generado con anterioridad, no solo tendría que

modificar dicho bloque sino también todos los que se fueron generando con

posterioridad. Cada bloque que se agrega a la cadena es agregado por uno de los

nodos, que en cada caso es especialmente seleccionado por el sistema y haciendo

muy difícil que un mismo nodo pueda agregar nuevos bloques consecutivos,

protegiendo la neutralidad de la red y previniendo que cualquier individuo obtenga

el poder de afectar el funcionamiento del sistema.

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Supuestamente, la red bolckchain es segura en términos informáticos y

aparentemente garantiza la fiabilidad de la información y la transparencia de la

misma. Permitiría distribuir el control sobre la información en miles de nodos que

se validan mutuamente en una suerte de “tecno-democracia perfecta” o “lotería

competitiva”, como algunos las han llamado. Cada vez que se realiza un

movimiento o transacción, debe ser validado por un porcentaje de los nodos para

quedar registrada de una manera inmodificable.

Ahora bien, esta tecnología se ha encontrado falible. Primero y principal puede

ocurrir que se ingrese un dato erróneo, con o sin intención. Y a su vez se ha

demostrado en el caso de las Bitcoin, por dar un ejemplo, que unas pocas

empresas controlan más de la mitad de los nodos, lo que les da poder sobre todas

las demás desvirtuando la idea básica del sistema.

No solo un puñado de empresas controlan el sistema, sino que también ese

puñado de empresas está controlado por una concentración de participantes que

no logran hacer tan transparente e imparcial la interacción y se incurre en una

concentración de poder

Esta tecnología disruptiva, como una tecnología que conduce a la

descentralización perfecta ha arrojado a lo largo de esta década pocos resultados

concretos y las sopechas de que es solo otra burbuja para atraer inversiones.

.La tokenización inmobiliaria:

La tokenización es la transacción a través de la tecnología de blockchain de

“tokens”.

Los tokens son unidades digitales que representan un valor o un derecho. El token

es un nuevo término que se utiliza para una unidad de valor emitida por una

entidad por lo general privada pero también pueden ser públicas. Esta unidad de

valor es creada por una organización para gobernar su modelo de negocio. Los

usuarios pueden interactuar con ellos.

La característica que las hace más funcionales es su divisibilidad. Con la token

economía se podría dividir lo que ahora es indivisible, por ejemplo las propiedades.

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Facilitaría la comercialización y la inversión inmobiliaria. Se puede tokenizar un

porcentaje de un inmueble. Con la tokenización se busca la inversión. No se

adquiere un derecho de propiedad. Lo que el token da derecho depende del

contrato al que está vinculado. Normalmente es una participación en los dividendos

pero no da derecho a una parte de la propiedad del inmueble. Se consigue una

inmediata liquidez al mercado inmobiliario.

Es un proceso similar a la titulización hipotecaria que realizan los bancos, cuando

venden las hipotecas empaquetadas a terceros, que a su vez las colocan entre

inversores. Esta práctica legal pero mal intencionada , fue la que provocó la crisis

del año 2008 en las hipotecas de los Estados Unidos.

¿Es la tecnología blockchain transparente y confiable? Todo depende de la

intención. ¿Es la tokenización inmobiliaria una herramienta transparente y confiable

y de alto potencial que brinda seguridad en las inversiones? Aún estas respuestas

no las tenemos. Lo cierto es que han surgido últimamente varias plataformas de

tokenización con muchas empresas dispuestas a tratar de recaudar fondos para

los proyectos y emprendimientos.

Además de la propiedad de fraccionamiento, los que promocionan esta clase de

comercialización, entre otras ventajas, destacan la reducción del trabajo

administrativo, la reducción de costes para la empresas emisoras y la venta las 24

horas del día y los siete días de la semana. Y la característica fundamental de la

cadena de bloques es la de permitir la transferencia de valores digitales entre

pares, sobre la base de seguridad e inmutabilidad de dicha transacción.

Ahora bien, con estas transferencias se hacen activos digitales o criptomonedas o

derechos digitales, pero no en activos reales. En los derechos reales, la

transferencia y la propiedad de los títulos están regulados por la ley.

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En nuestro país, el derecho de dominio se transfiere exclusivamente de acuerdo

con las disposiciones legales argentinas y no de acuerdo a los smart contract, a los

cuales un token está vinculado.

La tecnología del blockchain no cambia la forma de adquirir el dominio o la

propiedad. El dominio se adquiere con título y modo suficiente. En caso de

inmuebles, la compraventa, que es título suficiente para adquirir el dominio, debe

formalizarse por escritura pública y para su oponibilidad frente a terceros se

inscriben dichos documentos en un registro.

Los tokens no son partes indivisas de dominio sobre inmuebles.

En los supuestos de crowdfunding inmobiliarios, que serían una especie de

mecanismo cuyo objeto es recaudar fondos masivamente para llevar adelante un

emprendimiento, son los intermediarios los que adquieren los inmuebles y a través

de la tokenización se captan los fondos que le dan liquidez a esos proyectos. Que

quede en claro que aun en estos modelos , el dueño del token no es quien posee

los derechos de dominio sobre los inmuebles.

En tales casos se pierde el propósito original de la cadena de bloques, que busca

la racionalización de los intermediarios a través de esa tecnología descentralizada.

Cuando estamos frente a sistemas legales confiables, como los países que poseen

un sistema de notariado latino y registros de la propiedad , la confianza,

transparencia y la inmutabilidad , la no corrupción de los datos y la no duplicación

que otorga esta tecnología de cadenas de bloques, ya las realizan estas

autoridades y la cadena de bloques es redundante.

Conclusión:

Las nuevas tecnologías digitales, son las herramientas y los medios que el

notariado de tipo latino puede nutrirse para continuar otorgando su buena fe y

seguridad a los actos jurídicos que necesitan de su intervención. Como

profesionales del derecho a cargo de una función pública, seguiremos

acompañando las evoluciones tecnológicas de la mano del marco regulatorio que se

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merecen y comprometiendo nuestro aporte para que los nuevos modelos de

negocios prosperen. Siempre basados en los principios generales del derecho y

con el objetivo de que con los mejores recursos se puedan lograr los mejores fines.

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III) BIBLIOGRAFIA:

1.- Código Civil y Comercial Comentado , Anotado y Concordado. Eduardo

Gabriel Clusellas. Editorial Astrea . FEN editora notarial. Buenos Aires .

2.- Urbaneja, Marcelo Eduardo. La caducidad de la inscripción de la hipoteca

de la ley y la inseguridad jurídica.- El Derecho (282)- (18/03/2019, nro 14591)

3.- Alterini, Jorge Horacio, Alterini Ignacio Ezequiel. Ahorro , crédito de valor e

hiporeca. Primeras reformas del Código Civil y Comercial. La ley. 3/10/2016,

1 – LA LEY 2016 – E, 1109.

4.- Mora, Santiago J. La tecnología blockchain. Contratos inteligentes, ofertas

de monedas y demás casos de uso. LA LEY 01/04/2019,1

5.- Schmidt Walter César, Cosola Sebastián Justo. Coexistencia de dos

mundos: el impacto del mundo digital en el ordenamiento jurídico. Trabajo

Presentado en las XXXIII Jornada Notarial Argentina San Carlos de Bariloche

20-22 de septiembre de 2018.

2019-08-29T09:37:48-0300Mariana Patricia Melchiori