tinsa perspectivas sector inmobiliario 2014

Situación actual del Mercado Inmobiliario

y Perspectivas.

Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing

Situación Actual del Mercado Inmobiliario y Perspectivas2

Tinsa Research

MERCADO RESIDENCIAL



Análisis del Balance de Vivienda de Obra Nueva

El análisis trata de estimar el balance actual y la evolución a medio plazo del mercado de vivienda, a través de factores sociodemográficos y económicos.

En el proceso de cálculo estimamos el número de viviendas necesarias para alojar a los hogares residentes (viviendas principales) y el número de viviendas secundarias (en poder tanto de españoles como de extranjeros) en cada año.

La diferencia en el número de viviendas entre dos años consecutivos determina la necesidad de nueva vivienda en ese período.

Arrancamos el análisis en 1996, año de salida de la anterior crisis.


Situación Actual del Mercado Inmobiliario y Perspectivas

Principales factores a tener en cuenta

Crecimiento histórico del número de hogares:

Aumento de la población en edad de formar hogar, de forma endógena (la propia pirámide

de población) y exógena (saldo migratorio positivo).

Cambios en las formas de convivencia, sobre todo en lo referente a hogares unipersonales

y monoparentales.

Mejora de la esperanza y calidad de vida.

Incremento histórico de la vivienda secundaria, con dos tipos de

mercado, interno y externo.

Al tercer trimestre las compras de extranjeros no residentes son un 33.8%

superiores a las de 2012.

Cambios en la estructura de la pirámide de población: disminuyen los

hogares jóvenes y se incrementan los de mayor edad.

4



Demanda de nueva vivienda

5

Necesidad de nueva vivienda

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

Secundaria PrincipalFuente: Tinsa, elaboración propia

La necesidad de vivienda ha disminuido considerablemente durante la

crisis. El suelo se alcanzará este año, en torno a las 100.000 unidades.

Se prevé una cantidad similar para 2015.

Necesidad de vivienda nueva en España



Demanda y oferta de vivienda nueva

Oferta y demanda se acomodan a partir de 2010, rectificando la tendencia

hacia un hipotético suelo.

Las previsiones prolongan el drenaje de la sobreoferta iniciado tibiamente

en 2011.

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Viv

iend

as

Necesidad de nueva vivienda Oferta de vivienda nueva

Necesidad de vivienda nueva en España y oferta de vivienda nueva



Balance acumulado

La evolución acumulada conduce, a principios de 2014, a un excedente de 400.000 inmuebles.

En el horizonte de las previsiones (1 de enero de 2016) la bolsa se habría reducido hasta las 300.000 unidades, siempre que las condiciones económicas, de creación de empleo y de evolución del crédito se cumplan.

7

Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda Exceso (+) o Déficit (-). Previsión

-200.000

-100.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Fuente: elaboración propia

Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva



El drenaje de los excedentes

8

Teniendo en cuenta las estimaciones a tres años realizadas para oferta y demanda, y descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo, la vivienda vacante descendería hasta los 195.000 inmuebles a principios de 2016.

De mantenerse desde entonces un suelo de demanda de 100.000 unidades, en consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería a lo largo del segundo semestre de 2017.


Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda Exceso (+) o Déficit (-)

-200.000

-100.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Vivienda vacante Inversión a largo plazo

SAREB

Pequeños inversores

Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva



Escenario de salida y cambio de ciclo

9

Producción: El inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy tarde, durante el segundo semestre de 2015.

Hasta ese momento, fin ajuste: 35.000 viv. Iniciadas - 50.000 terminadas

Demanda: La necesidad de nueva vivienda se situará, para 2014 y 2015, en 100.000 unidades cada año.

Balance: Unas 300.000 viviendas desocupadas a finales de 2015.

Se reducen hasta las 195.000 vacantes, es decir, que están en el mercado para vender o alquilar a corto plazo (-50.000 inversión a largo, -54.500 SAREB)

Manteniéndose la demanda, el excedente puede desaparecer en 2017.



La mejor analogía, nuestra propia historia

10

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

Necesidad de nueva vivienda Oferta de vivienda nueva

1970 a 1975 Fase final de los Planes de Estabilización de 1959. Cambio estructural:- Entrada en organismos internacionales- Crecimiento económico- Migraciones campo – ciudad- Migraciones al extranjero- Inversión exterior- Turismo incipiente- Compras a plazos

1975 Crisis del petróleo en España:- Hiperinflación (47%)- Fuerte déficit comercial- Deuda exterior- Retorno emigrantes- Paro estructural

1986 Entrada de España en la UE

1993 Arranca el camino hacia el Euro: - Convergencia nominal de indicadores- Descenso de tipos - Alargamiento del horizonte temporal

de la financiación

2002 Entrada del Euro

2008 El estallido de la burbuja financiera: Lehman Brothers

2010 Primeros pasos hacia la corrección de los excedentes

1977 Pactos de la Moncloa:- Contención salarial- Política monetaria restrictiva- Devaluación de la peseta- Contratación temporal- Flexibilización del despido- Políticas urbanísticas

descentralizadoras- Vivienda pública

1982 Devaluación de la pesetaContinúa el fuerte aumento del paro

1992 y 1993 Recesión tras los fastos:- Consecuencias primera guerra de Irak- 3 devaluaciones sucesivas- Paro (24%)- Déficit superior al 7%- Incremento deuda pública

1997 y 1998 Sentencia sobre competencia en materia de suelo de las administraciones locales y liberalización mercado de suelo

2007 Inicio de la crisis en la economía real

¿Una burbuja de hogares?

2001 Atentados Torres Gemelas




IMIEMERCADOS

LOCALES



-7,6%

-11,8%

-11,0%

-7,6%

-3,1%

-9,3%

-8,4%

-11,5%

-13,1%

-8,5%

-12,3%

-4,6%

-8,9%

-5,8%

-3,5%

-2,3%

-4,9%

-14,0% -12,0% -10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0% 0,0%

Galicia

Principado de Asturias

Cantabria

La Rioja

C. Foral de Navarra

Castilla y León

Aragón

Cataluña

Comunidad de Madrid

Comunitat Valenciana

Castilla-La Mancha

Extremadura

Andalucía

Región de Murcia

Islas Canarias

Illes Baleares

**Ceuta

*Melilla

12

Variación del precio por CC.AA.

Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible

Variaciones Interanuales 4T 2013:

Mayores descensos: Comunidad de Madrid, un 13,1%, seguida de Castilla-La Mancha, un 12,3%, y Asturias, donde se ha reducido un 11,8%.

Menores descensos: islas Baleares, tan sólo un 2,3%, seguida por Navarra, con un 3,1%, y las Islas Canarias, con un 3,5%.



Variación del precio por CC.AA.

Variaciones desde máximos:

Mayores descensos: primera en alcanzar el 50%, Castilla-La Mancha 50,2%, seguida de Cataluña, 49,1% y Aragón, 46,7%.

Menores descensos: Melilla con un 13.2%, Extremadura un 26,9%, Asturias 28,9%, Galicia 30,1% y Baleares con el 30,4%.


-30,1%

-28,9%

-37,8%

-43,2%

-37,2%

-35,9%

-46,7%

-49,1%

-45,4%

-43,9%

-50,2%

-26,9%

-40,1%

-38,7%

-34,7%

-30,4%

-13,2%

-60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0%

Galicia

Principado de Asturias

Cantabria

La Rioja

C. Foral de Navarra

Castilla y León

Aragón

Cataluña

Comunidad de Madrid

Comunitat Valenciana

Castilla-La Mancha

Extremadura

Andalucía

Región de Murcia

Islas Canarias

Illes Baleares

**Ceuta

*Melilla



Variación del precio por provincias

Variaciones Interanuales 4T 2013:

Mayores descensos: Ciudad Real 17,9%, seguida de Girona con un 15,1%, y Castellón, con una bajada del 14,5%.

Incrementos: Cáceres, en la que se produce una leve subida del +1,9%,

Menores descensos: Cuenca, 0,4%, Baleares 2,3%, Lleida 2,7% y Santa Cruz de Tenerife con un 2,8%.


-8,3%-3,1%

-9,2%

-11,9%-2,3%

-11,2%-4,0%

1,9%-7,0%

-14,5%-17,9%

-7,2%-3,3%

-0,4%-15,1%

-4,9%-14,0%

-9,7%-6,2%

-8,9%-11,1%

-2,7%-7,6%

-13,1%-7,8%

-5,8%-3,1%

-12,0%-11,8%

-14,4%-5,2%

-9,3%-11,1%

-2,8%-11,0%

-3,3%-11,5%

-9,9%-3,2%

-13,8%-10,0%

-8,5%-11,0%

-8,7%

-4,9%

-20,0% -15,0% -10,0% -5,0% 0,0% 5,0%

AlbaceteAlicanteAlmería**ÁvilaBadajozBalearesBarcelonaBurgosCáceresCádizCastellónCiudad RealCórdobaCoruña (A)*CuencaGironaGranadaGuadalajaraHuelvaHuescaJaénLeónLleidaLa Rioja**LugoMadridMálagaMurciaNavarra*OrenseAsturias*PalenciaLas PalmasPontevedraSalamancaSanta Cruz de TenerifeCantabriaSegoviaSevilla**SoriaTarragona*TeruelToledoValenciaValladolid*ZamoraZaragoza**Ceuta*Melilla



Variación del precio por provincias

Variaciones desde máximos:

Mayores descensos: en primer lugar Toledo con un 53%, seguido por Guadalajara 52% y Barcelona 50,6%.

Menores descensos: Melilla con un 13.2%, Orense el 20,3%, Cáceres un 20,9%, Zamora el 22,4% y Teruel con el 25,4%.


-38,6%-40,2%

-46,5%

-32,8%-30,4%

-50,6%-32,2%

-20,9%-38,8%

-45,1%-40,3%

-37,2%-30,1%

-41,1%-49,1%

-33,2%-52,0%

-43,8%-41,5%

-30,2%-28,8%

-37,1%-43,2%

-45,4%-47,1%

-38,7%-37,2%

-20,3%-28,9%

-33,5%-38,6%

-29,7%-31,0%-31,1%

-37,8%-34,0%

-38,8%

-48,7%-25,4%

-53,0%-46,0%

-37,8%-22,4%

-49,1%

-13,2%

-60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0%

AlbaceteAlicanteAlmería**ÁvilaBadajozBalearesBarcelonaBurgosCáceresCádizCastellónCiudad RealCórdobaCoruña (A)*CuencaGironaGranadaGuadalajaraHuelvaHuescaJaénLeónLleidaLa Rioja**LugoMadridMálagaMurciaNavarra*OrenseAsturias*PalenciaLas PalmasPontevedraSalamancaSanta Cruz de TenerifeCantabriaSegoviaSevilla**SoriaTarragona*TeruelToledoValenciaValladolid*ZamoraZaragoza**Ceuta*Melilla



Variación del precio en la Comunidad de Madrid

Variacion interanual 4T

2013

Variación desde

máximos

Fecha valor máximo

Variacion interanual 4T

2013

Variación desde

máximos

Fecha valor máximo

Alcalá de Henares -6,6% -50,6% 2T 2007 Meco -15,4% -54,1% 2T 2007

Alcobendas * -20,3% -44,7% 3T 2007 Mejorada del Campo * -11,0% -45,3% 2T 2007

Alcorcón -8,8% -48,9% 2T 2007 Móstoles -10,9% -50,2% 2T 2007

Algete * 0,1% -43,0% 2T 2007 Paracuellos de Jarama * -0,6% -37,1% 4T 2007

Alpedrete * -9,6% -40,7% 1T 2007 Parla -9,5% -58,6% 1T 2007

Aranjuez * -7,1% -46,6% 1T 2007 Pinto * -5,9% -43,4% 2T 2007

Arganda del Rey * -9,2% -45,6% 2T 2007 Pozuelo de Alarcón * -14,9% -38,3% 4T 2007

Arroyomolinos * -1,5% -45,2% 3T 2007 Rivas-Vaciamadrid * -9,6% -38,5% 1T 2007

Boadilla del Monte * -9,4% -40,8% 3T 2007 Rozas de Madrid (Las) -13,0% -41,5% 2T 2007

Ciempozuelos * -14,7% -49,6% 2T 2007 San Agustín del Guadalix * -14,4% -46,5% 3T 2007

Collado Villalba * -10,0% -50,6% 4T 2007 San Fernando de Henares * -5,0% -42,4% 2T 2007

Colmenar Viejo * -1,9% -42,1% 2T 2007 San Martín de la Vega * -10,4% -50,4% 2T 2007

Coslada -18,5% -54,4% 2T 2007 San Sebastián de los Reyes -13,1% -44,8% 2T 2008

Escorial (El) * -8,0% -39,5% 1T 2007 Torrejón de Ardoz -7,3% -55,0% 3T 2007

Fuenlabrada -21,5% -51,5% 2T 2007 Torrelodones * -18,7% -45,6% 3T 2006

Galapagar * -12,2% -41,7% 2T 2007 Tres Cantos * -9,9% -39,5% 2T 2007

Getafe * -14,8% -52,4% 3T 2007 Valdemorillo * -3,4% -42,7% 4T 2007

Guadarrama * -10,0% -43,7% 4T 2006 Valdemoro -7,9% -47,8% 2T 2007

Humanes de Madrid * -27,0% -53,6% 3T 2007 Velilla de San Antonio * -0,5% -47,2% 4T 2007

Leganés -10,8% -53,0% 2T 2007 Villalbilla * -8,4% -36,4% 2T 2007

Majadahonda * -14,6% -41,4% 3T 2007 Villanueva de la Cañada * -4,0% -42,9% 1T 2008

Madrid -14,2% -48,3% 3T 2007 Villaviciosa de Odón * -7,8% -40,3% 1T 2007

Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional.



VillaverdeButarque

SanCristobal

SanAndrés

Latina

Cuatro Vientos

Las Aguilas

Carabanchel Usera

Puente de Vallecas

Numancia

EntrevíasAbrantes

PortazgoPuertaBonitaVista

Alegre

Buenavista

San Blas - Canillejas

San PascualQuintana

Concepción

Hortaleza

Retiro

CiudadLinealCentro

Gaztambide

Peña Grande

Ciudad Universitaria

Fuentelarreina

Aravaca

Valdemarín

Hispanoamérica

NuevaEspaña

Castilla

Salamanca

17

Variación del precio en Madrid capital

Descenso del 60%o superior desde máximos

Descenso inferior al 40%desde máximos

Descenso inferior al 30% desde máximos

Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa.



MERCADO DE INVERSIÓN



Los mercados españoles de inmuebles de usos terciarios comienzan a despertar el interés de inversores internacionales.

La actividad se mantiene en niveles reducidos, por el momento, y registra una acusada polarización a favor de las localizaciones y productos de mayor calidad.

La producción de oferta primaria se halla paralizada en la práctica desde años atrás (2.008), y los volúmenes anteriores a la crisis resultan impensables; por lo que, llegado el momento, el incremento de la demanda podría ocasionar movimientos violentos en los precios.

La secuencia del cambio de ciclo en los mercados españoles de inmuebles de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de 2.014 y 2.015.

19

Consideraciones generales



La mejora de la actividad económica en 2.015 y 2.016 debería estimular la demanda de espacios de trabajo; la recuperación de la confianza se asociaría al incremento del consumo; éste, al de la demanda de espacios comerciales y de almacenamiento, incidiendo favorablemente sobre el nivel de precios tras años de retrocesos, comenzando por las áreas e inmuebles de mayor calidad intrínseca.

A medio plazo, la promoción de inmuebles terciarios de obra nueva se reanudará, bajo pedido “llave en mano” o en régimen abierto, para abastecer las solicitudes de una demanda que habría absorbido buena parte de la oferta de calidad.

En mercados polarizados, según se ha descrito, el recorrido de los activos menos favorecidos resulta más incierto en cuanto a horizonte temporal e intensidad de la recuperación, ya que resultan relegados por inversores domésticos e internacionales frente a opciones de primera línea en tanto se mantengan las incertidumbres en los sectores terciarios.

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Consideraciones generales



Las rentas actuales de oficinas empiezan a resultar atractivas; el ajuste continúa, si bien con intensidad cada vez menor, y se intuye que la estabilización de precios se producirá en cuestión de trimestres; deberíamos asistir además a un incremento del número de transacciones

La desocupación se incrementa ligeramente en Madrid, situándose en el entorno del 13-14%.

Aumenta la polarización: zona prime versus resto.

Continúa la aplicación de incentivos a las rentas, aumentando la distancia entre renta facial y efectiva.

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Oficinas

Diferencia renta facial y efectiva en Oficinas Madrid CBD

Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD



Las rentas de los mejores tramos sobre las ubicaciones comerciales de primera línea han registrado las primeras señales de crecimiento.

La caída en la cifra de ventas se mantendrá, en 2014 aunque con tendencia a la estabilización lo que necesitará ajustes en las rentas para relajar la tasa de esfuerzo de los comerciantes.

Existen nuevos requerimientos por parte de los retailers en las características de los locales comerciales que buscan.

Existe cierta carencia de este nuevo tipo de local, más amplio, en algunas localizaciones, como Madrid.

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Retail

¿Cuál será la tendencia para la tasa de esfuerzo?




Las rentas en el sector industrial empiezan a ser atractivas para los inversores.

La situación del mercado industrial logístico sigue siendo difícil, con alta disponibilidad de naves a pesar de que el parque logístico se mantiene prácticamente invariable.

La demanda de naves sigue motivada por la racionalización del espacio y por la reducción de costes aprovechando la disponibilidad de rentas más bajas.

Los incentivos se mantienen vigentes.

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Industrial - Logística

Diferencia entre renta facial y efectivaActivos logísticos prime en Madrid




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