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>Para aprender, practicar.

>Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

INFORME TINSA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE INVERSIÓN HOTELERA

Taller de trabajo es una metodología

de trabajo en la que se integran la

teoría y la práctica.

Se caracteriza por la investigación, el

aprendizaje por descubrimiento y el

trabajo en equipo que, en su aspecto

externo, se distingue por el acopio

(en forma sistematizada) de material

especializado acorde con el tema

tratado teniendo como fin la

elaboración de un producto tangible.

Un taller es también una sesión de

entrenamiento. Se enfatiza en la

solución de problemas, capacitación,

y requiere la participación de los

asistentes.

14 de febrero de 2019

Turismo inmobiliario y gestión hotelera

Las plazas hoteleras medias por año estimadas han aumentado su crecimiento durante los tres últimos años, acercándose en el conjunto del país al millón y medio de unidades.

Baleares y Canarias copan, cada una, alrededor de un 15 % del total. En la

península, las provincias de Madrid y Barcelona suman más de un 16 %, seguidas de Málaga y Alicante, con un 5 %, respectivamente. Durante los diez últimos años la provincia de Barcelona ha experimentado el mayor incremento

acumulado de plazas (más de un 45 %), seguida por Las Palmas (38 %). En fechas más recientes, hasta nueve provincias han registrado aumentos

superiores al 6 % en el periodo 2015-2018. Ingresos por habitación disponible (RevPAR) por CCAA (Media de 2018). En euros Respecto al ingreso por habitación disponible (RevPAR), el estancamiento experimentado en el último

año llega a arrojar variaciones anuales negativas en algunos meses de 2018, a pesar de cierto repunte al final del año. En los tres últimos años, comunidades

como Extremadura, País Vasco y Aragón han registrado las mayores variaciones positivas.

Las tasaciones realizadas por Tinsa de hoteles de tres, cuatro y cinco estrellas en España desde el año 2005 hasta la actualidad (el análisis de cinco estrellas se

ciñe a los cinco últimos años) aportan información sobre el valor por habitación de los inmuebles hoteleros en nuestro país, entendiendo como tal la valoración del activo a partir de ingresos y gastos de la explotación, dividido por el número

de habitaciones. Igualmente, las valoraciones realizadas en este período muestran información sobre la inversión por habitación en las distintas

https://www.inmoley.com/CURSOS-LIBRERIA/TURISMO-GESTION-HOTELERA-HOTELES.html



categorías de hoteles. Por inversión se entiende el coste bruto de reposición (costes de contrata más honorarios y gastos), descontando el valor del suelo,

dividido por el número de habitaciones.

Se deduce de este modo una mayor sensibilidad al ciclo económico en los hoteles de cinco estrellas; de igual modo que las categorías más exclusivas son susceptibles de sufrir un mayor ajuste en periodos de contracción económica

(menor capacidad de gasto y traslación de parte de la demanda a opciones más accesibles), la mejora de la coyuntura económica afecta en mayor medida y de

manera positiva a estos hoteles. La dinámica general observada, tanto en valor como en inversión por habitación,

es una caída significativa en los hoteles de tres y cuatro estrellas desde comienzos de la presente década, evolucionando de manera paralela. El

incremento de valor en los últimos meses es más notorio en los de cinco estrellas, especialmente en los hoteles de playa. Se deduce de este modo una

mayor sensibilidad al ciclo económico en los hoteles de cinco estrellas; de igual modo que las categorías más exclusivas son susceptibles de sufrir un mayor ajuste en periodos de contracción económica (menor capacidad de gasto y

traslación de parte de la demanda a opciones más accesibles), la mejora de la coyuntura económica afecta en mayor medida y de manera positiva a estos

hoteles. La dinámica general observada, tanto en valor como en inversión por habitación,

es una caída significativa en los hoteles de tres y cuatro estrellas desde comienzos de la presente década, evolucionando de manera paralela. El

incremento de valor en los últimos meses es más notorio en los de cinco estrellas, especialmente en los hoteles de playa.

De media, el valor nacional por habitación superaba a finales de 2018 los 170.000 € en hoteles de cinco estrellas. En hoteles de cuatro estrellas, la caída

acumulada desde máximos de la década pasada hasta los 128.000 €/habitación de 2018 consiste en un 28 %. En tres estrellas, la reducción del 33 % desde 2008 deja un valor en 2018 de algo más de 83.000 €/habitación.

El incremento de valor en cinco estrellas desde 2014 supera el 18 % (19 % en

cuatro estrellas y 9 % en tres estrellas). Sí es notablemente mayor el incremento interanual de 2018 en los de cinco estrellas, alcanzando un 10 %; en cuatro estrellas no llega al 4 % y se redujo en más de un 6 % en los de tres estrellas.

Respecto a la inversión por habitación nacional general, la evolución es en gran

medida análoga a la comentada respecto al valor, aunque las cifras permanecen estancadas en los tres últimos años en mínimos de los últimos tiempos. Se alcanza algo más de 93.000 €/habitación en hoteles de cinco estrellas; el

descenso para hoteles de cuatro estrellas alcanza un 27 % (más de 76.000 €/habitación en 2018) y un 17 % en hoteles de tres estrellas (cerca de 59.000

€/habitación en el último año).



Dado el incremento de valores en los tres últimos años, especialmente en hoteles de cinco estrellas, y el comentado estancamiento de la inversión por habitación,

la proporción del coste sobre el valor se ha visto paulatinamente reducida en los últimos ejercicios, tras un periodo de aumento y también de convergencia entre

las distintas categorías de estrellas. De esta forma, en hoteles de cinco estrellas la inversión media por habitación

representa en 2018 menos del 55 % del valor por habitación, aumentando hasta un 60 % y un 70 % en hoteles de cuatro y tres estrellas, respectivamente. En

cada una de las tres categorías y en algún momento del periodo analizado, dicho porcentaje superó el 70 %. Así, la evolución de tarifas medias y de la ocupación ha hecho crecer la valoración de los inmuebles por encima de lo que lo ha hecho

el coste de reposición, aumentando así la rentabilidad de la inversión.

En cuanto a la evolución de cifras en hoteles urbanos y de playa para el conjunto de España, las principales diferencias consisten en una tendencia más estable

durante el periodo de recesión de los hoteles de cuatro y tres estrellas en playa, en tanto que los urbanos muestran una reducción de valor por habitación continua a lo largo de la anterior crisis económica para, posteriormente,

emprender una paulatina recuperación.

Por otro lado, los hoteles de cinco estrellas en playa muestran una recuperación reciente más notoria. En 2018, el valor medio por habitación en hoteles urbanos de tres, cuatro y cinco estrellas fue, respectivamente, 82.000 €/habitación,

128.000 €/habitación y 166.000 €/habitación. Por su parte, los valores correspondientes para hoteles de playa fueron 87.000 €/habitación (3*),

131.000 €/habitación (4*) y 211.000 €/habitación (5*). Los resultados de inversión por habitación son muy semejantes a los de valor,

aunque algo más discretos en los aumentos recientes, a excepción de los hoteles de playa de cinco estrellas, donde sí aumentó sustancialmente en 2018.

CLAVES Los hoteles de 5*, más sensibles a los ciclos económicos que otras categorías, se

revalorizaron un 10% en 2018 de media en España, frente al 4% que lo hicieron los de 4* y la reducción de 7% que experimentaron los de 3*, según refleja el informe Mercado hotelero 2019 presentado hoy por Tinsa. Pese a la previsible

ralentización de la actividad turística y el crecimiento económico durante 2019, Tinsa estima que los activos hoteleros seguirán revalorizándose moderadamente

este año, hasta un 5% de media en el caso de los establecimientos de 5* y alrededor de un 2% en los de 4* y 3*.

Tinsa, grupo líder en valoración, asesoramiento y Smart Data inmobiliario en Europa y Latinoamérica, ha presentado su informe Mercado hotelero 2019, en el

que analiza el comportamiento del sector turístico y la evolución del valor de los activos hoteleros en España. El estudio incluye datos exclusivos sobre valor e



inversión por habitación obtenidos a partir de las más 6.000 valoraciones de hoteles realizadas por Tinsa en los últimos años, y aporta información

segmentada por áreas geográficas y categorías hoteleras.

El análisis del valor por habitación (valor medio de un activo a partir de ingresos y gastos de la explotación del negocio, dividido por el número de habitaciones) sitúa en 171.625 €/habitación el valor de los establecimientos de 5* en 2018 en

España, un 33% más que el de los hoteles de 4* (128.604 €/habitación) y el doble que los 83.217 €/habitación que registraron de media los establecimientos

de 3* el año pasado. Por áreas geográficas, los hoteles de 5* en la costa mediterránea son los que

han registrado un mejor comportamiento en 2018 (+22% interanual, hasta 184.574 €/habitación), seguidos de los establecimientos de esta misma categoría

en las islas (+19% anual, hasta 190.232 €/habitación) y de los activos de 4* en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas (+4%, hasta 129.284

€/habitación). “La mejor evolución reciente de la máxima categoría en el litoral peninsular e

insular se explica porque en esos mercados la diferencia de calidad entre los establecimientos de playa de cuatro estrellas y los de cinco es más acusada. Y

son precisamente los establecimientos exclusivos los que reflejan más directamente la coyuntura económica del sector, tanto al alza como a la baja”, apunta el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil.

Por el contrario, entre las ubicaciones y categorías donde el valor de los

establecimientos más se ha resentido en el último año, según las valoraciones de Tinsa, destacan los hoteles de 4* en el área que el informe denomina Resto Peninsular, que se depreciaron un 14% anual en 2018, así como los

establecimientos de 3* en las islas (-10% anual), y los de 3* en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas, que redujeron un 9% su valor medio en el

último año. Los hoteles de playa registran en 2018 a nivel nacional y para todas las

categorías un valor por habitación superior al de los establecimientos urbanos. En los hoteles de 5*, la diferencia alcanza un 27% (211.000 €/habitación frente

a 166.000 €/habitación en los urbanos). En los 4*, el valor medio (131.000 €/habitación) es un 2,3% superior al de los urbanos, mientras que en la categoría de 3*, la diferencia vuelve a ampliarse hasta un 6%, desde los 82.000

€/habitación de valor medio de los hoteles urbanos hasta 87.000 €/habitación de los de playa.

Respeto a los hoteles urbanos, la recuperación en Madrid y Barcelona ha sido consistente en las categorías de 3* y 4*. Los hoteles de cuatro estrellas en

Barcelona mantienen un valor por habitación en los tres últimos años cercano a 300.000 €, un 66% superior a los de Madrid (180.000 €). Tradicionalmente, el

valor medio en Barcelona ha superado con creces el de los establecimientos de la capital, algo que la moratoria hotelera en la Ciudad Condal ha podido acentuar.



En ambas ciudades, los valores son claramente superiores a la media nacional de establecimientos urbanos, que está en torno a 128.000 euros para la categoría

de 4*.

LA HUELLA DE LA CRISIS

La crisis económica afectó de manera notable a los activos hoteleros, especialmente los de carácter urbano. Los establecimientos de 3* y 4* han

sufrido una importante depreciación en los últimos diez años, que se concreta en una caída del valor por habitación de un 33% en el caso de los 3* y del 22% en los de 4*. Éste fue el segmento que mejor aguantó la crisis, al beneficiarse de un

desplazamiento de la demanda de 5* hacia una categoría más asequible.

Si se analiza la evolución de los hoteles desde los inicios de la recuperación económica y turística a partir de 2014, se observa que son los hoteles de 4* y 5* los que muestran un mejor comportamiento de valor, con un incremento del

valor medio por habitación del 19% y el 18%, respectivamente. En los hoteles de 3*, la recuperación de valor en los últimos cuatro años ha sido más moderada:

un 9%.

INVERSIÓN

Otro indicador económico analizado en Mercado hotelero 2019 a partir de la actividad de valoración de establecimientos hoteleros realizada por Tinsa es la inversión necesaria para construir un hotel. Este indicador mide el coste de

ejecución material por habitación, incluyendo honorarios y gastos, y descontando el valor del suelo.

El informe refleja que las cifras de inversión permanecen estancadas en todas las categorías en mínimos de los últimos tiempos. La inversión en los hoteles de 5*

se situó en 2018 en algo más de 93.000 €/habitación, que supone un 22% más que la inversión media en los de 4* (más de 76.000 €/habitación) y casi un 58%

más que en los de 3* (cerca de 59.000 €/habitación). En los establecimientos de máxima categoría, la inversión media por habitación

representó en 2018 menos del 55% del valor por habitación, una proporción que aumenta hasta un 60% y un 70% en los hoteles de 4* y 3*, respectivamente.

Durante la pasada década, la proporción entre valor e inversión superó en algún momento en todas las categorías el 70%.

“La evolución de tarifas medias y de la ocupación ha hecho crecer la valoración de los inmuebles por encima de lo que lo ha hecho el coste de reposición,

aumentando así la rentabilidad de la inversión”, apunta el director del Servicio de Estudios de Tinsa.



PREVISIONES El informe pone de manifiesto que la moderación del crecimiento económico y de

la afluencia turística invita a pensar que no se producirán incrementos significativos de la tarifa media diaria (ADR), que en 2018 se situó en España en 86,9 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Canarias fue la

Comunidad Autónoma con el ADR más elevado: casi 98 euros.

Pese a ello, Tinsa prevé que el valor por habitación mejorará en 2019 hasta un 5% en los hoteles de 5* y algo más moderadamente, alrededor de un 2%, en las categorías de 3* y 4*. “La diferenciación y especialización de la oferta será clave

en los próximos tiempos para competir interna y externamente, así como para maximizar la rentabilidad de unos activos que continúan lejos de valores

máximos de la década pasada”, afirma Rafael Gil. Respecto a la inversión por habitación, en todas las categorías se esperan cifras

muy similares a las precedentes, anotando en el mejor de los casos discretas variaciones positivas. Las zonas litorales y destinos turísticos consolidados, como

es el caso de Madrid, tendrán un mayor recorrido al alza de valor que ubicaciones con menor actividad turística.

Las transacciones de inversión hotelera, que en los últimos años han marcado cifras de récord, volverán a ser numerosas y la inversión en mejoras de

establecimientos existentes será una estrategia frecuente, favorecida por el descenso de la ratio entre coste y valor de la actividad en los últimos años.

MERCADOHOTELERO2019

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Mercado Hotelero Febrero 2019researchresearchresearchresearch

Notas metodológicas

1. Coyuntura económica

2. Coyuntura turística y hotelera

Viajeros

Ocupación

Plazas hoteleras

Tarifa media (ADR) e ingreso por habitación (RevPAR)

3. Valor e inversión por habitación hotelera

Evolución nacional

Evolución por áreas geográficas

4. Perspectivas 2019

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Valoraciones de establecimientos hoteleros realizadas por Tinsa (2000-2018)

Índice

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La elaboración de este informe ha contado con la utilización de fuentes estadísticas públicas, así como información derivada de la actividad de valoración de activos hoteleros realizada por Tinsa.

1 · Coyuntura económicaLas fuentes utilizadas para el análisis de la coyuntura económica española y europea son:

Contabilidad Nacional Trimestral del INE: principales agregados de demanda y oferta del PIB.

Encuesta de Población Activa del INE: evolución del mercado de trabajo (tasa de desempleo).

Indicador del Índice de Precios de Consumo del INE: evolución de IPC.

Banco de España: variables económicas y financieras.

Panel de Previsiones de la Economía Española de Funcas.

Índices de Confianza del Consumidor del CIS.

Eurostat: evolución del PIB de países europeos.

2 · Coyuntura turística hoteleraEl análisis de coyuntura turística hotelera se apoya en fuentes estadísticas como:

Eurostat: evolución del número de viajeros foráneos por país receptor en Europa.

Encuesta de Ocupación Hotelera del INE: datos de viajeros, pernoctaciones, ocupación, gasto medio por viajero y estimación de plazas hoteleras.

Indicadores de Rentabilidad del Sector Hotelero del INE: Tarifa media (ADR) e ingreso por habitación (RevPAR)

3 · Valor e inversión en inmuebles hotelerosLa información relativa al valor y coste asociados a los activos hoteleros en España se apoya en la actividad de valoración inmobiliaria realizada por Tinsa. Se han analizado los siguientes conceptos:

Valor por habitación: valor de actualización de la actividad del inmueble (valoración a partir de ingresos y gastos de la explotación), dividido por el número de habitaciones.

Inversión por habitación: coste bruto de reposición (coste de contrata más honorarios y gastos), descontando el valor del suelo, dividido por el número de habitaciones.

Notas metodológicas

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Con el objetivo de realizar un análisis más detallado, la información disponible se ha segmentado en diferentes categorías de activos, tipologías y ubicaciones geográficas:

Diferenciación por categoría de hoteles: tres, cuatro y cinco estrellas (el análisis de cinco estrellas comprende el periodo 2014-2018 con motivo de muestras anteriores no significativas).

Diferenciación por tipología de hoteles: urbanos y de playa.

Diferenciación geográfica: se han considerado cuatro grandes grupos geográficos para la obtención de muestras de tamaño significativo. Como en la media general nacional, en las agrupaciones que contengan hoteles urbanos y de playa, la muestra de cada tipología pondera el valor medio final.

· Capitales, grandes ciudades y áreas urbanas (hoteles urbanos).

· Costa mediterránea (hoteles urbanos y de playa).

· Territorios insulares (hoteles urbanos y de playa).

· Resto peninsular (hoteles urbanos).

COYUNTURAECONÓMICA1

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La economía española encadena cinco años de crecimiento económico, en los cuales se ha reducido sustancialmente el desempleo y se ha recuperado terreno en los principales agregados de demanda y oferta del PIB.

Si bien creciendo aún a tasas considerables y por encima de la media europea, durante 2018 el incremento interanual se ha visto reducido, bajando del 3 % (media en los tres primeros trimestres de 2,6 %). Similar evolución ha mostrado uno de los principales motores económicos del país en los últimos tiempos, el consumo de los hogares, anticipando además el indicador de confianza del consumidor una continuidad en la ralentización de dicho agregado de demanda en los meses venideros.

Otros indicadores han acentuado su crecimiento; es el caso de la formación bruta de capital fijo y, entre los tres principales agregados de oferta, la construcción (con un avance anual medio cercano al 7 %). Tras la pérdida de peso relativo en el pasado periodo de recesión, la construcción vuelve a constituirse como uno de los pilares económicos del país, no obstante con cifras absolutas muy alejadas de máximos de la pasada década.

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Servicios

Comercios,transportey hostelería

PIB

Fuente INE

Gráfico 1Evolución de agregados macroeconómicos

Se prevé una moderación delcrecimiento económico en

España, en un contexto de desaceleración internacional.

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2009

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% Empleo

% PIB

En el mercado laboral, la mejoría en los últimos años ha sido notable: de cifras muy cercanas al 27 % de paro nacional (comienzos de 2013) se ha reducido hasta quedar por debajo del 15 % en el final de 2018. Este logro no queda exento de desequilibrios producto de la intensa crisis anterior: persistencia de alta tasa de temporalidad en los nuevos contratos, de elevado desempleo en los estratos más jóvenes de población y aumento salarial medio muy discreto.

Asimismo, en un contexto de tipos de interés históricamente bajos y de intensa deprecia-ción de activos –tales como los inmobiliarios– durante la crisis, la tasa de ahorro de los hoga-res ha evolucionado de manera inversa a la mejoría antes citada del consumo. Por su parte, el crecimiento del IPC ha mostrado una senda constante en los dos últimos años entre cifras no muy alejadas del 2 %, tras fuertes fluctuaciones desde el inicio de la crisis económica.

Fuente INE

Gráfico 2Peso relativo del sector servicios en los indicadores de producción y empleo de la economía.

Las previsiones de la mayoría de organismos estiman una moderación en el crecimiento económico español durante 2019, extensible a la práctica totalidad de agregados e indi-cadores (demanda, oferta, mercado laboral…). A los factores internos, socio-económicos y políticos, cabe añadir la desaceleración económica internacional, así como elementos de incertidumbre global (concreción del Brexit, tensiones comerciales internacionales, etc.). Así, existe consenso en cifrar el aumento anual del PIB español en este año alrededor del 2 %, con tendencia aún positiva, pero más discreta en lo concerniente a consumo, inversión, sectores productivos y mercado de trabajo.

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VARI

ACIÓ

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Fuente Eurostat

Gráfico 3Evolución europea del PIB

2COYUNTURA TURÍSTICA Y HOTELERA

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Gráfico 4Evolución anual del número de viajeros foráneos por país receptor (2005-2017)

Durante el anterior ciclo económico de crisis, pocos sectores productivos ofrecían datos alen-tadores: el consumo interno se desplomaba lastrado por el incremento del desempleo y los recortes salariales de la población ocupada; la construcción corregía de manera drástica la burbuja generada durante la década anterior… Sólo el mejor comportamiento de las expor-taciones frente a la notable caída de importaciones conseguía aportar un saldo comercial positivo. A esto cabe sumar, tanto en dicho periodo de profunda crisis como en los posterio-res años de paulatina recuperación, un sector turístico que ha consolidado aún más su peso en el conjunto de la economía española, encadenando sucesivos años de máximos históricos en visitantes extranjeros.

A comienzos de la presente década, la convulsión política en países africanos de la cuenca mediterránea («Primavera árabe») favoreció un desplazamiento turístico, resultando espe-cialmente favorecida España. Con una capacidad de oferta significativa, un gran volumen de esa demanda recaló en destinos españoles, con características únicas en Europa en cuanto a «sol y playa» y precios competitivos.

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ALEMANIA GRECIA ESPAÑA FRANCIA ITALIA PORTUGAL

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Fuente Eurostat

La tendencia de fuerte crecimiento turístico así comenzada no se agotó en este hecho co-yuntural: además de prolongarse hasta el presente el riesgo en países árabes tras cambios de régimen y la intensificación de acciones terroristas, la percepción aún mayor de España como destino seguro y económico se ha consolidado. A esto se añadió, con la mejoría económica desde el año 2014, la recuperación del turismo nacional.

Desde 2010 la aportación del turismo al PIB ha pasado del 10,2 % hasta un 11,7 % (dato co-rrespondiente a 2017, último disponible), creciendo igualmente el porcentaje del empleo de las ramas turísticas sobre el empleo total (alrededor de un 13 %).

Varios de los destinos turísticos principales españoles han visto aumentar el número de viajeros más de un 30 % durante la última década.


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Viajeros

Más del 30% Más del 20% Más del 6%

Entre el 20% y el 30% Entre el 15% y el 20% Entre el 4% y el 6%

Entre el 10% y el20% Entre el 10% y el 15% Entre el 2% y el 4%

Descenso Descenso Descenso

Entre el 0% y el 10% Entre el 0% y el 10% Entre el 0% y el 2%

El número total de viajeros en España (Encuesta de Ocupación Hotelera del INE), considerando tanto residentes como no residentes en el país, ha seguido una tendencia fuertemente creciente desde 2013-2014, ralentizándose en los últimos tiempos el ritmo, si bien ya superando en 2017 y 2018 los 100 millones de viajeros totales.

Comunidades con mayor afluencia de viajeros foráneos (Baleares, Canarias, Ca-taluña, Madrid, etc.) resultaron menos afectadas por la caída de la demanda turística interna durante la crisis, mostrando una evolución de crecimiento más constante. Buena parte del resto del país sí acusó en mayor medida los efectos de la recesión económica y, comenzada la recuperación, mostraron ritmos de crecimiento más notorios.

Provincias como Ciudad Real, Cuenca, Huelva o Palencia registran, al término de 2018, cifras totales de viajeros inferiores a las de diez años atrás, en tanto que la variación negativa en los tres últimos años se limita a Coruña, León, Lugo y La Rioja. Durante el último año es más larga la lista de ellas (quince provincias) que han visto aminoradas sus cifras. En términos agregados regionales, el descenso anual se limita a Canarias, Castilla y León, Galicia y La Rioja.

Varios de los más reseñables destinos turísticos del país han aumentado el número de viajeros totales por encima de un 30 % en la última década: es el caso de Baleares, Barcelona, Madrid, Las Palmas o Sevilla. Entre las provincias que muestran una mayor mejoría en los últimos tres años encontramos a Valencia y Zaragoza, siendo Extremadura y Cantabria las autonomías que han crecido durante 2018 más de un 5 %. La evolución de las pernoctaciones, con una correlación directa respecto a las cifras de viajeros, deja un total nacional superior a 340 millones en cada uno de los dos últimos años, 2017 y 2018.

Variación últimos 10 años Variación últimos 3 años Variación último añoMedia Nacional 26,8% Media Nacional 12,9% Media Nacional 1,4%Fuente INE Fuente INE Fuente INE


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Galicia

Primcipado de Asturias

Castilla y León

Castilla - La Mancha

Islas Baleares

Islas Canarias

Extremadura

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Andalucía

Regin de Murcia

CantabriaPaís Vasco

ComunidadForal de Navarra

Aragón

ComunidadValenciana

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Ocupación El porcentaje medio anual de ocupación hotelera en España ha seguido una senda aná-loga a la evolución de viajeros y pernoctaciones –aunque más atenuada– de crecimiento desde las mismas fechas y posterior estabilización en los dos últimos años. Canarias, Ba-leares, la Comunidad Valenciana, Madrid, Cataluña, País Vasco y Andalucía registran las mayores tasas de ocupación, todas ellas por encima del 50 %, mostrando no obstante en su mayoría estancamiento durante 2018 o incluso retroceso. En cambio, comunidades interiores como Castilla - La Mancha y Extremadura, en los últimos puestos de la lista y con cifras inferiores al 40 %, no han detenido su gradual mejoría del último lustro.

ANDALUCÍA

EXTREMADURA

BALEARES, ISLAS

MURCIA, REGIÓN DE

CASTILLA - LA MANCHA

RIOJA, LA

ARAGÓN

GALICIA

CANARIAS, ISLAS

NAVARRA, C. FORAL DE

CASTILLA Y LEÓN

VALENCIA

ASTURIAS, PRINCIPADO DE

MADRID, COMUNIDAD DE

CANTABRIA

PAÍS VASCO

CATALUÑA

NACIONAL

Más del 60%

Entre el 50% y el 60%

Entre el 40% y el 50%

Menos del 40%

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Evolución de la tasa de ocupación

Tasa de ocupación


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Plazas hoteleras Las plazas hoteleras medias por año estimadas han aumen-tado su crecimiento durante los tres últimos años, acercán-dose en el conjunto del país al millón y medio de unidades. Baleares y Canarias copan, cada una, alrededor de un 15 % del total. En la península, las provincias de Madrid y Barce-lona suman más de un 16 %, seguidas de Málaga y Alicante, con un 5 %, respectivamente.

Variación últimos 10 años Variación últimos 3 años Variación último año

Más del 15% Más del 6% Más del 3%

Entre el 5% y el 15% Entre el 3% y el 6% Entre el 1,5% y el 3%

Entre el 0% y el 5% Entre el 0% y el 3% Entre el 0% y el 1,5%

Descenso superior al 5% Descenso superior al 3% Descenso superior al 2%

Descenso entre el 5% y el 0% Descenso entre el 3% y el 0% Descenso entre el 2% y el 0%

Durante los diez últimos años la provincia de Barcelona ha experimentado el mayor incremento acumulado de plazas (más de un 45 %), seguida por Las Palmas (38 %). En fechas más recientes, hasta nueve provincias han registrado au-mentos superiores al 6 % en el periodo 2015-2018.

Media Nacional 11,5% Media Nacional 3,8% Media Nacional 1,1%Fuente INE Fuente INE Fuente INE


www.tinsa.es| 15 |

Tarifa media (ADR) e ingreso por habitación (RevPAR)

La tarifa media diaria (ADR) en España ha moderado su crecimiento durante los últimos tres años. Baleares y Canarias muestran la apreciación acumulada más intensa durante los últimos diez años, con un 45 % y 31 %, respectivamente. La Comunidad Valenciana, en el último lustro, roza un 27 % de encarecimiento.

Respecto al ingreso por habitación disponible (RevPAR), el estancamiento experimentado en el último año llega a arrojar variaciones anuales negativas en algunos meses de 2018, a pesar de cierto repunte al final del año. En los tres últimos años, comunidades como Extremadura, País Vasco y Aragón han registrado las mayores variaciones positivas.

82,6

87,6

56,6

92,0

60,2

54,5

65,3

57,357,0 94,8

72,8

97,9

59,2

57,0

86,7

69,268,5

63,6

65,6

Media Nacional 86,9 €

Tarifa media diaria (ADR) por CCAA (Media de 2018). En euros

Fuente INE Fuente INE

81,4

53,0

49,4

44,143,9

66,0

64,6

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63,026,7

26,2

24,5

24,0

23,620,2

34,0

32,5

34,8

34,7

Media Nacional 57,4 €

Ingresos por habitación disponible (RevPAR) por CCAA (Media de 2018). En euros

3 VALOR E INVERSIÓN POR HABITACIÓNHOTELERA

www.tinsa.es| 17 |


Las tasaciones realizadas por Tinsa de hoteles de tres, cuatro y cinco estrellas en España desde el año 2005 hasta la actualidad (el análisis de cinco estrellas se ciñe a los cinco últimos años) aportan información sobre el valor por habitación de los inmuebles hoteleros en nuestro país, entendiendo como tal la valoración del activo a partir de ingresos y gastos de la explotación, dividido por el número de habitaciones. Igualmente, las valoraciones realizadas en este período muestran información sobre la inversión por habitación en las distintas categorías de hoteles. Por inversión se entiende el coste bruto de reposición (costes de contrata más honorarios y gastos), descontando el valor del suelo, dividido por el número de habitaciones.

Se deduce de este modo una mayor sensibilidad al ciclo económico en los hoteles de cinco estrellas; de igual modo que las categorías más exclusivas son susceptibles de sufrir un mayor ajuste en periodos de contracción económica (menor capacidad de gasto y traslación de parte de la demanda a opciones más accesibles), la mejora de la coyuntura económica afecta en mayor medida y de manera positiva a estos hoteles.

La dinámica general observada, tanto en valor como en inversión por habitación, es una caída significativa en los hoteles de tres y cuatro estrellas desde comienzos de la presente década, evolucionando de manera paralela. El incremento de valor en los últimos meses es más notorio en los de cinco estrellas, especialmente en los hoteles de playa.

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Gráfico 5Media nacional (España). Valor e inversión por habitación y categoría

Fuente Tinsa

Evolución nacional

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De media, el valor nacional por habitación superaba a finales de 2018 los 170.000 € en hoteles de cinco estrellas. En hoteles de cuatro estrellas, la caída acumulada desde máximos de la década pasada hasta los 128.000 €/habitación de 2018 consiste en un 28 %. En tres estrellas, la reducción del 33 % desde 2008 deja un valor en 2018 de algo más de 83.000 €/habitación.

El incremento de valor en cinco estrellas desde 2014 supera el 18 % (19 % en cuatro estrellas y 9 % en tres estrellas). Sí es notablemente mayor el incremento interanual de 2018 en los de cinco estrellas, alcanzando un 10 %; en cuatro estrellas no llega al 4 % y se redujo en más de un 6 % en los de tres estrellas.

Respecto a la inversión por habitación nacional general, la evolución es en gran medida análoga a la comentada respecto al valor, aunque las cifras permanecen estancadas en los tres últimos años en mínimos de los últimos tiempos. Se alcanza algo más de 93.000 €/habitación en hoteles de cinco estrellas; el descenso para hoteles de cuatro estrellas alcanza un 27 % (más de 76.000 €/habitación en 2018) y un 17 % en hoteles de tres estrellas (cerca de 59.000 €/habitación en el último año).

Dado el incremento de valores en los tres últimos años, especialmente en hoteles de cinco estrellas, y el comentado estancamiento de la inversión por habitación, la proporción del coste sobre el valor se ha visto paulatinamente reducida en los últimos ejercicios, tras un periodo de aumento y también de convergencia entre las distintas categorías de estrellas.

De esta forma, en hoteles de cinco estrellas la inversión media por habitación representa en 2018 menos del 55 % del valor por habitación, aumentando hasta un 60 % y un 70 % en hoteles de cuatro y tres estrellas, respectivamente. En cada una de las tres categorías y en algún momento del periodo analizado, dicho porcentaje superó el 70 %. Así, la evolución de tarifas medias y de la ocupación ha hecho crecer la valoración de los inmuebles por encima de lo que lo ha hecho el coste de reposición, aumentando así la rentabilidad de la inversión.

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ValorInversión

Gráfico 6Hoteles urbanos. Valor e inversión por habitación y categoría.

Fuente Tinsa

www.tinsa.es| 19 |


En cuanto a la evolución de cifras en hoteles urbanos y de playa para el conjunto de España, las principales diferencias consisten en una tendencia más estable durante el periodo de recesión de los hoteles de cuatro y tres estrellas en playa, en tanto que los urbanos muestran una reducción de valor por habitación continua a lo largo de la ante-rior crisis económica para, posteriormente, emprender una paulatina recuperación.

Por otro lado, los hoteles de cinco estrellas en playa muestran una recuperación reciente más notoria. En 2018, el valor medio por ha-bitación en hoteles urbanos de tres, cuatro y cinco estrellas fue, res-pectivamente, 82.000 €/habitación, 128.000 €/habitación y 166.000 €/habitación. Por su parte, los valores correspondientes para hoteles de playa fueron 87.000 €/habitación (3*), 131.000 €/habitación (4*) y 211.000 €/habitación (5*).

Los resultados de inversión por habitación son muy semejantes a los de valor, aunque algo más discretos en los aumentos recientes, a ex-cepción de los hoteles de playa de cinco estrellas, donde sí aumentó sustancialmente en 2018.

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100.000

150.000

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250.000

EURO

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ABI

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2018

ValorInversión

Gráfico 7Hoteles de playa. Valor e inversión por habitación y categoría.

Fuente Tinsa

La inversión media por habitación muestra

estancamiento tras la reducción desde comienzos

de la década.

www.tinsa.es| 20 |


Fuente Tinsa

MEDIANACIONAL

CAPITALES,GRANDES CIUDADESY ÁREAS URBANAS

COSTAMEDITERRÁNEA*

TERRITORIOSINSULARES*

RESTOPENINSULAR

VALOR/HABITACIÓN

***** 171.625 164.001 184.574 190.232 N.D.

**** 128.604 129.284 127.571 127.612 108.418

*** 83.217 85.622 83.133 84.149 77.133

INVERSIÓN/HABITACIÓN

***** 93.252 81.737 103.399 109.716 N.D.

**** 76.847 75.330 78.297 77.847 96.862

*** 58.575 55.526 58.353 54.191 67.960

(*) Hoteles urbanos y de playa

Gráfico 8Valor e inversión por habitación, categoría y zona (2018). En euros

Evolución por áreas geográficasTanto en los territorios insulares como en la costa mediterránea, el aumento de valor e inversión por habitación en hoteles de cinco estrellas es más notorio que en las áreas geográficas con exclusividad de hoteles urbanos; parte de esta evolución positiva reciente podría explicarse por la mayor diferenciación de calidad en la oferta de cinco estrellas respecto a cuatro estrellas en hoteles de playa, afectando marginalmente en mayor medida la coyuntura económi-ca y del sector a los establecimientos más exclusivos. Por lo que respecta a hoteles de tres y cuatro estrellas, la evolución es pareja y análoga a la media nacional: mucho más estable y menos sensible al ciclo.

La evolución de cifras de valor e inversión por habitación en las ciudades de Madrid y Barcelona permiten deducir una recuperación consistente en los ho-teles de tres y cuatro estrellas, hasta el punto que los hoteles de cuatro es-trellas en Barcelona rondan un valor por habitación en los tres últimos años cercano a 300.000 €, mientras que se sitúan en torno a 180.000 € en el caso de Madrid para la misma categoría y periodo (la mayor muestra de hoteles de cuatro estrellas en ambas ciudades permite obtener una media significativa). Tradicionalmente, el valor medio en Barcelona ha superado con creces el de la capital, algo que la moratoria hotelera en la Ciudad Condal ha podido acen-tuar. Sin embargo, Barcelona es susceptible de ser más sensible a eventuales amenazas (incidencia de la propia normativa hotelera, incertidumbre política, etc.), mientras que en Madrid se prevé un escenario más seguro y estable.

Igualmente, son los hoteles de cuatro estrellas los que muestran una tenden-cia más constante en valor medio por habitación en la Costa del Sol, uno de los destinos turísticos principales del litoral mediterráneo, si bien las excelentes cifras de ocupación y facturación de los últimos tiempos han favorecido nue-vos proyectos en ciernes de hoteles de cinco estrellas.

Los valores medios de inmuebles hoteleros de acuerdo a la base de datos de tasaciones de Tinsa para los cuatro grupos geográficos correspondientes son los siguientes:

El incremento reciente de valor en hoteles de cinco estrellas es mayor en áreas del litoral, tanto mediterráneo peninsular como en los archipiélagos.

N. D. No disponible

www.tinsa.es| 21 |


VALOR / HABITACIÓN INVERSIÓN / HABITACIÓN

***** **** *** ***** **** ***

MEDIASNACIONALES

10 AÑOS N.D. -22% -33% N.D. -22% -17%

3 AÑOS 1% 13% 4% -20% 1% -2%

1 AÑO 10% 4% -7% -2% -7% -7%

CAPITALES, GRANDES CIUDADES Y ÁREAS URBANAS

10 AÑOS N.D. -21% -41% N.D. -20% -26%

3 AÑOS -12% 12% -5% -35% 3% -9%

1 AÑO -2% 4% -9% -18% -5% -1%

COSTA MEDITERRÁNEA*

10 AÑOS N.D. -21% -32% N.D. -23% -16%

3 AÑOS 10% 15% 8% -13% 1% 0%

1 AÑO 22% 2% -7% 9% -8% -7%

TERRITORIOS INSULARES*

10 AÑOS N.D. -20% -24% N.D. -23% -14%

3 AÑOS 19% 15% 14% -1% 1% 0%

1 AÑO 19% 3% -10% 12% -8% -11%

RESTO PENINSULAR

10 AÑOS N.D. -42% -31% N.D -29% -6%

3 AÑOS N.D. -13% 16% N.D. -11% 5

1 AÑO N.D. -14% 1% N.D. -13% -9%

Fuente Tinsa(*) Hoteles urbanos y de playa

N. D. No disponible

Gráfico 9Evolución del valor e inversión por habitación

4 PERSPECTIVAS2019

www.tinsa.es| 23 |


Tras años de crecimiento exponencial del sector turístico en España se comienza a per-cibir cierta ralentización. Las variaciones anuales de las principales variables, tales como viajeros, ocupación, rendimiento financiero por establecimiento o empleo en el sector tienden a estancarse, habiendo registrado anteriormente en muchos casos incrementos de dos dígitos.

Las crisis políticas en países del norte de África y Oriente Medio, unidas a la mejoría económica de buena parte de Europa, primero, y la propia recuperación económica de España desde 2014, después, han favorecido la consolidación de España como destino turístico de primer orden, asociado en buena medida a oferta de sol y playa además de precios competitivos.

Todos esos factores ya han comenzado a perder buena parte de su impulso, en tanto que algunos destinos mediterráneos vuelven a ganar peso (caso reciente de Turquía, tras mejora de la percepción de seguridad y devaluación de la lira), el crecimiento económico en Europa acusa tensiones (a la ralentización de la actividad se suman incertidumbres políticas, como el acuerdo del Brexit) y, en España, se recortan las expectativas macroeco-nómicas relativas a PIB, consumo y creación de empleo.

No obstante, las cifras del sector turístico y hotelero continúan siendo ciertamente positi-vas. El gran desempeño del sector en la última década comenzó a trasladarse al valor de unos activos que, como ha sucedido con la totalidad del inmobiliario en España, sufrieron un considerable descenso.

En un mercado turístico tan marcadamente estacional como el español y diferenciado (turismo litoral y de grandes ciudades), el comportamiento ha sido muy heterogéneo. Es de prever que dicha evolución dispar continúe en los próximos tiempos, en los que se hará necesario un cambio de estrategia ante una demanda menos exuberante. La com-petitividad vía reducción de precios no parece poder tener mucho recorrido, menos aún si se pretende avanzar en un modelo de mayor gasto per cápita por extranjero (algo que ha repuntado tímidamente en 2018) y de oferta diversificada y de mayor valor añadido.

Si a los cambios de paradigma desde la demanda se añaden otros desde el lado de la oferta, como son los apartamentos turísticos y nuevas formas de alquiler vacacional en el centro de las principales ciudades y en destinos costeros, se antoja apropiado avanzar en mejoras continuas, inversión e implementación de tecnología.

Con elevada probabilidad, en 2019 se consolidará la senda de desaceleración en el turis-mo español en particular, así como de la economía en general. Será necesario abordar el cambio desde una demanda masiva y de discretos ingresos medios a otra más diversifica-da (también en cuanto a la procedencia geográfica, reduciendo el peso de la tradicional europea respecto a turistas de mayor gasto per cápita –China, Rusia…–).

La diferenciación y especialización de la oferta será clave en los próximos tiempos para competir interna (quizá los destinos tradicionales cedan el testigo de mayores crecimien-tos pasados a nuevos enclaves) y externamente, así como para maximizar la rentabilidad de unos activos que continúan lejos de valores máximos de la década pasada.

La evolución de cifras de valor e inversión por habitación seguirá en 2019, previsiblemen-te, la senda reciente de moderado crecimiento. No obstante, la ralentización de estadís-ticas del sector turístico y tasas de ocupación estancadas, unidas a tarifas que, aunque competitivas, acaso no tengan mucho recorrido al alza en un contexto de crecimiento económico más discreto, no invitan a pensar en un movimiento sustancial al alza de valo-res a corto plazo, y esto a pesar de permanecer en niveles históricamente bajos.

Las cifras actuales del sector turístico son muy positivas, si bien se observa una moderación en el crecimiento de la demanda que continuará durante 2019.

www.tinsa.es| 24 |


Aun en un periodo de moderación tras años de crecimiento, las transacciones de in-versión hotelera (que en los últimos años ha marcado cifras de récord) volverán a ser numerosas y la inversión en mejoras de establecimientos existentes será una estrategia frecuente, favorecida por la decreciente ratio entre coste y valor de la actividad, tras su incremento en el periodo de contracción económica.

De media, estimamos que en España el valor por habitación podría aumentar en hoteles de tres y cuatro estrellas hasta un 2 %, mientras que en hoteles de cinco estrellas el creci-miento sería algo mayor, en torno a un 4 % o 5 %. Respecto a la inversión por habitación, en todas las categorías se esperan cifras muy similares a las precedentes, anotando en el mejor de los casos discretas variaciones positivas. Dentro de estos parámetros generales, las zonas litorales y destinos turísticos consolidados (como es el caso de Madrid) tendrían un mayor recorrido al alza de valor que ubicaciones con menor actividad turística.

En cualquier caso, el sector turístico seguirá siendo con toda seguridad un motor prin-cipal de la economía española, con el aporte al PIB y creación neta de empleo que con-lleva, así como con la dependencia que inevitablemente genera. Como en el contexto económico general, diversificación, inversión, innovación y adecuación a realidades en constante cambio serán imprescindibles.

Autoría del informe:

> Departamento de Estudios de Mercado de Tinsa

> Tinsa Digital

> Área Técnica de Tinsa

Contacto: [email protected]

El incremento de valor por habitación en España

será discreto durante 2019 en hoteles de tres y cuatro

estrellas, pudiendo alcanzar cifras cercanas al 5 % en los

de cinco estrellas; la inversión media por habitación se

mantendrá estable.

www.tinsa.es| 25 |


[email protected]é Echegaray, 9

Parque empresarial28232-Las Rozas (MADRID)

(+34) 91 336 43 36



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¿QUÉ APRENDERÁ? ______________________________________________22

PARTE PRIMERA. _________________________________________________24

Un hotel paso a paso. __________________________________________________ 24

Capítulo 1. Primer paso: Licencias para la apertura de un hotel. ___________24

1. La licencia de obra y la de apertura exigibles junto a la autorización de funcionamiento. ____________________________________________________ 25

2. La licencia de apertura. Aspectos medioambientales y de actividades molestas. __ 27 a. Consideraciones para su concesión __________________________________________ 27 a.1. Incidencia de normativa medioambiental ___________________________________ 27 a.2. Incidencia de normativa de policía _________________________________________ 28

3. La licencia de obras de la construcción hotelera. Competencia y procedimiento. __ 30 a. Como acto autorizante. ___________________________________________________ 31 b. La construcción hotelera como acto sujeto a licencia ____________________________ 32 c. Competencia para la concesión _____________________________________________ 33 d. Procedimiento __________________________________________________________ 33 d.1. Particularidades _______________________________________________________ 34 d.2. Caducidad ___________________________________________________________ 36 d.3. Eficacia ______________________________________________________________ 37

4. La licencia de primera ocupación del establecimiento hotelero. _______________ 37

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________39

Cambio de uso de la parcela de terciario comercial a terciario general hotelero. ____ 39

MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA ________________________________ 42 1. Antecedentes. __________________________________________________________ 42 2. Promotor. _____________________________________________________________ 43 3. Objeto. _______________________________________________________________ 43 4. Estructura de la propiedad. ________________________________________________ 43 5. Situación y ámbito de innovación. __________________________________________ 44 6. Justificación de la innovación (conveniencia, oportunidad y legitimación). ____________ 44

MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA ________________________________ 56 1. Antecedentes. __________________________________________________________ 56 2. Promotor. _____________________________________________________________ 57 3. Objeto. _______________________________________________________________ 57 4. Justificación de los requerimientos. _________________________________________ 57 4.1. Medidas compensatorias por el aumento de población. _________________________ 57 4.2. Establecimiento de edificabilidad para vivienda de protección oficial. ______________ 59 4.3. Establecimiento de la edificabilidad del solar. ________________________________ 60


Transformación hotelera en residencial. ___________________________________ 61 Modificación del Plan General de Ordenación Urbana con el fin de cambiar el uso hotelero por el de residencial. Establecimiento de prima de aprovechamiento para uso hotelero alternativo al

residencial indiferenciado con condiciones como el límite de edificabilidad. _____________ 61


Cambio de uso de la parcela de terciario comercial a terciario general hotelero. ____ 64 Lo habitual es el derecho de superficie para construir un hotel en suelo ajeno, pero también se utiliza el arrendamiento de suelo para uso terciario. ______________________________ 64

Índice



Capítulo 2. Segundo paso: La autorización administrativa del hotel, desde la

perspectiva estatal y autonómica. Solicitudes (documentación soporte,

planos, etc.), autorizaciones provisionales, definitivas, recursos. La relación

entre el expediente turístico y el expediente municipal de apertura. ________65

1. Regulación estatal __________________________________________________ 65

2. Regulación autonómica ______________________________________________ 69


¿Qué es la Inspección técnica turística? El ejemplo de Canarias. ________________ 73

1. Deber de presentación de los informes técnicos turísticos. __________________ 73

2. Los informes deberán siempre suscribirse por técnico facultativo competente o

entidad competente. ________________________________________________ 73

3. Contenido y alcance de los informes técnicos turísticos._____________________ 74


El turismo inmobiliario estratégico en Canarias. _____________________________ 76 Turismo inmobiliario y gestión hotelera y urbanismo de Canarias. Ventajas de la declaración de

inversión extranjera en una promoción inmobiliaria turística. Tramitación preferente de

Inversiones Estratégicas para Canarias _________________________________________ 76


Declaración de interés turístico para los proyectos de modernización hotelera. El caso de Murcia._____________________________________________________ 80 Modificación de la Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia por la Ley 10/2018, de 9 de noviembre, de Aceleración de la Transformación del Modelo Económico Regional

para la Generación de Empleo Estable de Calidad. ________________________________ 80

1. Proyectos de interés turístico _________________________________________ 80 Declaración de interés turístico para los proyectos de modernización hotelera. ________ 80

2. Disposición adicional primera Incentivo de edificabilidad para la renovación hotelera. __________________________________________________________ 81

Mayor edificabilidad para facilitar la renovación, modernización, ampliación o sustitución de los

alojamientos existentes. __________________________________________________ 81

Capítulo 3. Tercer paso: ¿Cómo explotar el hotel? Explotación propia. Gestión

por una empresa. Franquicia. Comercialización de hoteles independientes.

Diferencias básicas entre el contrato de franquicia, de arrendamiento, de

gestión y de dirección o “management”. ______________________________84

1. Introducción. _________________________________________________84

a) Entre el propietario y la empresa patrimonialista. _________________________ 84

b) Aproximación general al contrato de gestión y al contrato de alquiler hotelero. __ 85

2. Explotación propia. ____________________________________________86

3. Arrendamiento ________________________________________________86

4. Gestión por una empresa. _______________________________________88

5. Franquicias __________________________________________________90


Diferencias entre una gestión hotelera individual y mediante franquicia hotelera. __ 94




La inversión inmobiliaria en hoteles. ______________________________________ 96

1. Inversión patrimonialista en hoteles. ___________________________________ 96

2. La gestión de la cartera hotelera (property management o portfolio management). _____________________________________________________ 96

3. El gestor hotelero. __________________________________________________ 97

4. La franquicia hotelera. _______________________________________________ 98


Ventajas e inconvenientes de invertir en hoteles. ____________________________ 99

1. Ventajas. _________________________________________________________ 99

2. Inconvenientes. ___________________________________________________ 100

3. El promotor patrimonialista (compra un suelo, promueve un hotel y contrata un operador, reservándose la propiedad). _________________________________ 101

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 102

Las ventajas de la inversión patrimonialista en hoteles. ______________________ 102


Inversión inmobiliaria en el sector hotelero. Estudio de los hoteles como activo de inversión. ________________________________________________________ 104

1. La relación entre el operador del operador hotelero con el propietario. ________ 104

2. El inversor inmobiliario en hoteles. ____________________________________ 105 a. Riesgo. ______________________________________________________________ 105 b. Gestión inmobiliaria de hoteles. Property & facilty management. __________________ 106 c. Explotación hotelera. Gestión de un hotel. ___________________________________ 106 d. Franquicia hotelera. ____________________________________________________ 107

3. Ventajas e inconvenientes de la propiedad hotelera. ______________________ 108

4. Gestión hotelera. Relación entre inmobiliaria patrimonialista y gestor hotelero. _ 111 La variable de beneficios en la retribución es el GOP, gross operating profit. ___________ 111 Plazos y revisiones conforme a inflación o variables de mercado. ___________________ 111 Aval bancario ____________________________________________________________ 111 El caso del hotel “llave en mano”. ____________________________________________ 111 La cláusula de rescisión. ___________________________________________________ 112


La retribución variable en el contrato de gestión hotelera. ____________________ 113


Valoraciones críticas de las diferentes formas de explotación hotelera. __________ 114

1. Ventajas de alquilar un hotel en lugar de adquirirlo en propiedad. ____________ 114

2. El contrato de gestión hotelero. _______________________________________ 115

3. La franquicia hotelera. ______________________________________________ 115


Reciprocidad entre en inversor patrimonialista hotelero y el gestor hotelero. _____ 117

1. El contrato de explotación hotelera (alquiler). ___________________________ 117

2. El contrato de gestión hotelera. _______________________________________ 118

3. El riesgo de la explotación hotelera ____________________________________ 118



TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 119

Examen comparativo de las diferentes formas de gestión hotelera. _____________ 119

1. Contrato de franquicia. _____________________________________________ 119 Estandarización de las relaciones con los hoteles que pertenecen a la red de franquicias.120 Cesión del derecho de explotación de un negocio hotelero y sometimiento a los manuales y estrategias que le ha facilitado el franquiciador. _______________________________ 120 La licencia de marca y la transmisión del know how. ___________________________ 120 Cláusula de cifra estimada obligatoria de ventas o de ingresos. ___________________ 120 Cláusula para la fijación de precios de venta de habitaciones. Homogenización de la red hotelera franquiciada. ___________________________________________________ 121

2. Contrato de arrendamiento. __________________________________________ 121 a. Contrato de arrendamiento de establecimiento hotelero. ________________________ 121

Modalidades de precio pactado ____________________________________________ 121 -Precio fijo anual, revisable cada año de acuerdo con una determinada condición -

habitualmente el índice de precios-. ________________________________________ 121 -Porcentaje sobre la producción que oscila alrededor del 5 por 100. _______________ 121 -Porcentaje sobre el "cash-f1ow" generado. Sobre el 15 por 100. _________________ 121 -Cualquiera de las dos últimas opciones complementadas con una cantidad fija. _____ 121

b. Arrendamiento de empresa hotelera. _______________________________________ 121 Diferencias entre el arrendamiento de inmueble hotelero y el arrendamiento de empresa

hotelera. _____________________________________________________________ 122 Lo que se arrienda es un negocio hotelero en funcionamiento. ___________________ 122 El arrendamiento de empresa en los casos de lease back inmobiliario hotelero. ______ 122 Obligaciones de saneamiento del arrendador por cambios que afecten al funcionamiento de la empresa hotelera. ______________________________________________________ 122 El pacto de retransmisión al finalizar el contrato de arrendamiento de empresa hotelera.123

3. Contrato de gestión ________________________________________________ 123 Condiciones contractuales ________________________________________________ 123 -Período de vigencia mínimo de un año. _____________________________________ 123 -Supervisión de la propiedad en cuestiones relativas a la conservación general del hotel.123 -Precio de gestión con las mismas modalidades que acabamos de ver en el contrato de arrendamiento. ________________________________________________________ 123 Arrendamiento de servicios hoteleros especiales. ______________________________ 123 Un requisito exclusivo de los contratos de gestión hotelera: el otorgamiento del poder de

representación. ________________________________________________________ 124 El presupuesto y los datos económicos-financieros necesarios para su elaboración. ___ 124 Cesión de uso de la marca (no licencia de marca) _____________________________ 124

4. Contrato de dirección o "management" _________________________________ 125


Todas las modalidades de gestión de hoteles: propiedad, franquicia, afiliación,

alquiler, etc. ______________________________________________________ 126

1. La gestión hotelera por la propiedad. __________________________________ 127

2. El contrato de afiliación hotelera ______________________________________ 127

3. El contrato de franquicia ____________________________________________ 128

4. El arrendamiento del hotel como arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda. _________________________________________________________ 129

5. El arrendamiento del hotel como arrendamiento de industria. _______________ 130

6. El contrato de gestión o management hotelero. __________________________ 132


¿Qué hay que negociar en un contrato de franquicia hotelera? ________________ 135



1. Duración del contrato de franquicia hotelera. ____________________________ 135

2. Asistencia técnica hotelera. __________________________________________ 135

3. Comisión de marca. ________________________________________________ 135

4. Comisión de marketing. _____________________________________________ 136

5. Comisiones de reservas. ____________________________________________ 136


¿Qué es el asset light hotelero? _________________________________________ 137

1. Alquiler mixto y franquicias de grandes cadenas hoteleras internacionales. ____ 137

2. ¿La práctica de asset light es una práctica común entre las cadenas hoteleras? _ 138

3. ¿Por qué adoptan los hoteles la estrategia de la asset light? ________________ 138

4. ¿Qué es un modelo de negocio de asset light hotelero? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas? _____________________________________________________ 139 Ventajas _______________________________________________________________ 139 Desventajas_____________________________________________________________ 139


Hoteles en propiedad: porcentaje sobre los ingresos (basic fee) y sobre el beneficio de explotación (incentivo). Nuevas fórmulas mixtas de riesgo. ______________ 143

1. Lo importante es el poder de marca hotelera. Los gestores con marca operan en nombre del propietario, a su cuenta y riesgo. ____________________________ 143

2. Sale & lease back hotelero: vender la propiedad pero quedarse con la gestión. __ 144

3. Hay dos opciones: contratos de alquiler con un variable sobre los beneficios o

contratos de gestión con un mínimo de la inversión, garantizado y avalado. ____ 144


¿Cómo calcular la rentabilidad del lease back hotelero? ______________________ 146 Valor inmuebles = Renta anual/Rentabilidad exigida _____________________________ 146


Del arrendamiento hotelero con opción de compra al lease back inmobiliario. ____ 147


Rentabilidad de hoteles en régimen de concesión. Concesión hotelera. __________ 153


Mejor ceder la gestión hotelera a un experto. ______________________________ 157


Precauciones en la externalización de servicios hoteleros. ____________________ 162


Régimen de remuneración en los diferentes sistemas de explotación hotelera. ____ 164

1. Cuantía variable en función de la exploración hotelera y CAPEX. _____________ 164

2. Arrendamiento de empresa: renta fija y variable. _________________________ 164

3. Franquicia: canon de entrada más porcentaje de ingresos hoteleros. _________ 165

4. Gestión hotelera: porcentaje del beneficio bruto de explotación (GOP). _______ 165




La duración de los contratos hoteleros se está reduciendo. ___________________ 166


Causas especiales de resolución de los contratos hoteleros. __________________ 167

1. Caída de rentabilidad. ______________________________________________ 167

2. La quiebra de una de las partes. ______________________________________ 167

3. Cláusulas indemnizatorias. __________________________________________ 168


La responsabilidad extracontractual en los contratos hoteleros. _______________ 169

1. ¿Responsabilidad extracontractual del titular del hotel o del explotador? ______ 169

2. Responsabilidad extracontractual en el contrato de gestión hotelera. _________ 169

3. Responsabilidad extracontractual en el contrato de arrendamiento de empresa hotelera. _________________________________________________________ 169

4. Responsabilidad extracontractual en la franquicia hotelera. ________________ 170

5. Responsabilidad extracontractual hotelera frente a consumidores. ___________ 170


El seguro del lucro cesante por si fracasa el negocio hotelero. Expectativa de ganancia en base a ocupación hotelera prevista.__________________________ 171


Principales modelos de gestión hotelera en cifras. Situación española. __________ 172

1. Contratos de alquiler hotelero. _______________________________________ 172

3. Contratos de gestión hotelera (management). ___________________________ 173

4. Contratos de franquicia hotelera. _____________________________________ 173

CHECK-LIST __________________________________________________ 187

1. ¿Propietario independiente o afiliado a una cadena? Ventajas e inconvenientes. 187

2. Modelos de gestión hotelera. _________________________________________ 187 - Gestión y explotación propia. _____________________________________________ 187 - Gestión del propietario. __________________________________________________ 187 - Gestión propia y afiliación hotelera. ________________________________________ 187 - Gestión propia y franquicia. ______________________________________________ 187 - Explotación por operador hotelero. _________________________________________ 187 - Arrendamiento ________________________________________________________ 187 4. Tendencia del alquiler a la gestión hotelera. ¿Arrendamiento o gestión hotelera? _____ 187 5. Ventajas y desventajas para el propietario y el operador hotelero _________________ 187 6. Flexibilización de los modelos de gestión: la tendencia a compartir riesgos entre hoteleros y propietarios _____________________________________________________________ 187 7. La influencia de la entrada de los operadores internacionales en el mercado hotelero español 187

PARTE SEGUNDA. _______________________________________________ 188

Viabilidad económica de un proyecto hotelero. Plan de negocio de un hotel. ______ 188

Capítulo 4. Viabilidad económica de un proyecto hotelero. ______________ 188

1. ¿Qué es la planificación estratégica en la inversión hotelera? ¿Qué son los estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios y hoteleros? Inversión o venta. 188

2. Gestión de suelo y puesta en valor de patrimonios inmobiliarios en proyectos hoteleros. ________________________________________________________ 189



a. Construcción de hoteles. _________________________________________________ 189 b. Venta de hoteles. ______________________________________________________ 190

Capítulo 5. Plan de negocio de una inversión hotelera. _________________ 191

1. Estudio de Mercado ________________________________________________ 191

2. Plan de Negocio y “Master Plan”. _____________________________________ 193 a. Análisis de la Oportunidad. _______________________________________________ 194

- Estudio de mercado: ___________________________________________________ 194 • Tamaño y necesidades de las particiones __________________________________ 194 • Tendencias futuras ___________________________________________________ 194 - Análisis de la competencia ______________________________________________ 195 • Ubicación de los competidores __________________________________________ 195 - Análisis de otras instalaciones complementarias _____________________________ 195

b. Plan de Negocio y Unidades de Negocio. _____________________________________ 195 - Valoración de los costes iniciales. _________________________________________ 195 - Visión empresarial. ____________________________________________________ 195

c. Fase de desarrollo del negocio hotelero. _____________________________________ 196 - Rentabilidad _________________________________________________________ 196 • Unidades de Negocio en las que participarán socios inversores. _________________ 196

3. Planificación de objetivos (“Master Plan hotelero”). _______________________ 196 a. Programa y planificación. ________________________________________________ 196 b. Urbanismo y estudio de detalle. ___________________________________________ 197 c. Financiación e inversores. ________________________________________________ 197 d. Edificación y exploración hotelera. _________________________________________ 198


Plan de negocio hotelero. _____________________________________________ 199

1. Diagnóstico del proyecto hotelero. ____________________________________ 199

2. Análisis del macroentorno (PESTEG) ___________________________________ 199 Entorno político y legal ________________________________________________ 199 Entorno económico ___________________________________________________ 199 Entorno social-cultural y demográfico ____________________________________ 199 Entorno tecnológico __________________________________________________ 199 Entorno ecológico y medioambiental (contaminación del aire, contaminación acústica).199 Entorno global. Demanda potencial de alojamiento. _________________________ 199 Matriz de Evaluación de los Factores Externos (EFE) _________________________ 199

3. Oportunidades y amenazas para el proyecto hotelero. _____________________ 199 Oportunidades _________________________________________________________ 199 Amenazas ____________________________________________________________ 199

4. Análisis del microentorno ___________________________________________ 200 Identificación, evolución y características de la industria hotelera. ______________ 200 Tasa de ocupación.___________________________________________________ 200 Evaluación de la situación de la industria hotelera ___________________________ 200 Amenazas de nuevos competidores y competidores existentes _________________ 200 Poder de negociación de los clientes _____________________________________ 200 Poder de negociación de los proveedores _________________________________ 200 Disponibilidad de hospedaje sustitutorio para clientes insatisfechos. ____________ 200 Evaluación global de la industria hotelera. _________________________________ 200

5. Evaluación interna _________________________________________________ 200 a. Identificación de los factores clave del éxito __________________________________ 200 b. Perfil competitivo ______________________________________________________ 200 c. Matriz de Evaluación de los Factores Internos _________________________________ 201

Fortalezas ____________________________________________________________ 201 Debilidades ___________________________________________________________ 201




Estudios de mercado hotelero. _________________________________________ 202

1. Objetivos ________________________________________________________ 202 a. Objetivo general _______________________________________________________ 202 b. Objetivos específicos ____________________________________________________ 202

2. Metodología ______________________________________________________ 202 a. Análisis de fuentes secundarias____________________________________________ 203

El mercado turístico. ____________________________________________________ 203 Turismo interno ________________________________________________________ 203 Turismo receptor _______________________________________________________ 203 El sector hotelero local __________________________________________________ 203

b. Análisis de fuentes primarias _____________________________________________ 203 Entrevistas a expertos __________________________________________________ 203 Investigación cualitativa a empresas de la zona. ______________________________ 203 Selección de mercados (Mercado potencial. Mercado disponible. Mercado meta)______ 203

3. Estimación de la demanda ___________________________________________ 203 Incremento de la oferta del mercado disponible _______________________________ 203 Proyección de la oferta, demanda y ocupación promedio del mercado disponible _____ 203 Proyección de la demanda del proyecto hotelero ______________________________ 203 Ocupabilidad estimada __________________________________________________ 203

4. Conclusiones _____________________________________________________ 203


Planeamiento estratégico hotelero. ______________________________________ 204

1. Visión de un hotel. _________________________________________________ 204

2. Valores de un hotel. Servicio al cliente. _________________________________ 204

3. Objetivos estratégicos ______________________________________________ 204 a. Objetivos de rentabilidad ________________________________________________ 204 b. Objetivos de crecimiento _________________________________________________ 205 c. Objetivos de fidelidad y satisfacción del cliente. _______________________________ 205 d. Objetivos de gestión y laborales. __________________________________________ 205

3. Estrategias del proyecto hotelero. _____________________________________ 205 Fortalezas. ______________________________________________________________ 205 Debilidades _____________________________________________________________ 205 Soluciones para garantizar el éxito del proyecto hotelero. _________________________ 206


Análisis de la posición competitiva de un hotel mediante la matriz de Posición Estratégica y Evaluación de la Acción (PEYEA) ___________________________ 207

1. Matriz de Posición Estratégica y Evaluación de la Acción (PEYEA) del proyecto

hotelero. _________________________________________________________ 207 Fuerza financiera, ventaja competitiva, estabilidad del entorno y la fuerza de la industria hotelera. 207

2. Matriz Interna-Externa del proyecto hotelero. ___________________________ 209

3. Matriz de la Estrategia Principal del proyecto hotelero. ____________________ 210

4. Estrategia competitiva del proyecto hotelero. ____________________________ 210

5. Estrategia de crecimiento del proyecto hotelero. _________________________ 210

6. Alineamiento de estrategias con los objetivos estratégicos _________________ 210


Plan estratégico y análisis FODA de planes funcionales de Marketing, Operaciones, Recursos Humanos y Financiero. ______________________________________ 211



1. Plan de Marketing hotelero. __________________________________________ 211 a. Descripción del servicio hotelero. __________________________________________ 211 b. Objetivos del Plan de Marketing ___________________________________________ 211

Objetivos cuantitativos __________________________________________________ 211 Objetivos cualitativos ___________________________________________________ 211

c. Estrategia de marketing _________________________________________________ 212 1. Estrategia de segmentación ____________________________________________ 212 2. Estrategia de posicionamiento. __________________________________________ 212 3. Estrategias de interacción de marketing. __________________________________ 212 Servicios hoteleros _____________________________________________________ 212 Conocer el medio por el que ha elegido el hotel. ______________________________ 213 Precio _______________________________________________________________ 213 Estrategias promocionales. _______________________________________________ 213 Publicidad ____________________________________________________________ 213 Presupuesto de Marketing ________________________________________________ 214

2. Plan de Operaciones para el funcionamiento del hotel. Objetivos y estrategia de Operaciones. _____________________________________________________ 214 a. Objetivos generales del Plan de Operaciones _________________________________ 214 b. Objetivos específicos ____________________________________________________ 214 c. Estrategias de Operaciones _______________________________________________ 215 d. Diseño del servicio. Diseño y calidad de los procesos. __________________________ 215 e. Calidad. Gestión de Calidad ISO 9001 ______________________________________ 215 f. Diseño de las instalaciones. Control de calidad de todos los servicios del hotel. _______ 216

3. Estructura organizativa y Plan de Recursos Humanos______________________ 216 a. Estructura organizativa __________________________________________________ 216

1 Objetivos de personal _________________________________________________ 216 2. Requerimientos de personal ____________________________________________ 217 Área de habitaciones ____________________________________________________ 217 Área de alimentos y bebidas ______________________________________________ 217 Área de servicios y mantenimiento _________________________________________ 217 Área de ventas y marketing ______________________________________________ 217 Área de administración y recursos humanos __________________________________ 218 Área de informática y telecomunicaciones ___________________________________ 218 3. Perfiles de personal ___________________________________________________ 218

b. Estrategia de administración de recursos humanos ____________________________ 218 c. Presupuesto del Plan de RR.HH. ___________________________________________ 219

4. Plan Financiero del proyecto hotelero. _________________________________ 219 a. Presupuestos y análisis del punto de equilibrio ________________________________ 219 b. Estados financieros y flujo de caja _________________________________________ 219 c. Flujo de caja financiero y económico ________________________________________ 219 d. Estructura de financiación ________________________________________________ 220 e. Análisis de sensibilidad y simulación financiera ________________________________ 220 f. Planes de contingencia ___________________________________________________ 220


Métodos de valoración de un hotel (niveles de ocupación, segmento de mercado, expectativas, etc.). _________________________________________________ 221


Caso real. Subasta judicial de un hotel en funcionamiento como unidad productiva. 224

1. Cuatro estrellas que cuenta con contrato en vigor de gestión hotelera. ________ 224

2. Contingencias laborales y administrativas por ruido (contaminación acústica). _ 224

PARTE TERCERA _______________________________________________ 232

Rentabilidad hotelera. Rendimiento financiero de un hotel en plena actividad. ____ 232



Capítulo 6. ¿Cómo medimos la rentabilidad financiera de un hotel? _______ 232

1. ¿Cuál es el precio adecuado de una habitación de hotel? Revenue Management (RM). ___________________________________________________________ 232 a. Datos clave del Benchmarking y gestión hotelera. _____________________________ 232

- RevPAR= Ingresos Habitación/Habitaciones Disponibles _______________________ 232 - TRevPAR= Ingresos del Negocio/Habitaciones Disponibles _____________________ 232 - RevPAG= Ingresos Habitación/Clientes Disponibles ___________________________ 232 - TRevPAG= Ingresos del Negocio/Clientes Disponibles _________________________ 232 - NRevPAR= Ingresos Habitación Netos/Habitaciones Disponibles _________________ 232 - NRevPAG= Ingresos Habitación Netos/Clientes Disponibles _____________________ 232 - GOPPAR= Beneficio de la Explotación/Habitaciones Disponibles _________________ 232 - ADR= Ingresos Habitación/Habitaciones Ocupadas ___________________________ 232

b. Datos adicionales Márgenes y costes. _______________________________________ 233 El margen de contribución _______________________________________________ 233 Coste directo fijo _______________________________________________________ 233 Coste indirecto fijo del hotel ______________________________________________ 233 Margen de contribución __________________________________________________ 233 Porcentaje de ocupación _________________________________________________ 233 Unidades disponibles y tarifas. ____________________________________________ 233

2. Ingreso por habitación disponible (Revenue Per Available Room – RevPAR). ___ 233 a. RevPAR, un método para valorar el rendimiento financiero de un hotel. ____________ 233 b. Las dos formas de calcular el RevPAR. ______________________________________ 234 c. ¿Es rentable alquilar una habitación de hotel por debajo del RevPAR? ______________ 234


Revenue Management hotelero. ________________________________________ 236

1. Los orígenes. Marriott International fue la primera compañía hotelera en adoptar

prácticas de gestión de ingresos. ______________________________________ 236

2. La segmentación en el negocio hotelero.________________________________ 236 3. Anticiparse al futuro hotelero. _____________________________________________ 237

4. Fijación de precios por habitación. La clave del negocio hotelero. ____________ 237 Mejor tarifa disponible / Best Available Rate (BAR) ______________________________ 237 Fijación de precios dinámicos / Dynamic Pricing _________________________________ 237 Fijación de precios abiertos / Open pricing _____________________________________ 237

5. La distribución por canales de venta y estrategia de revenue management (gestión de ingresos). ______________________________________________ 238


Revenue Management y el indicador RevPAR para hoteles. ___________________ 249

1. El Revenue Management hotelero. ____________________________________ 249

2. ¿Qué es el RevPAR hotelero? _________________________________________ 249

3. ¿Cómo calcular el RevPAR hotelero? ___________________________________ 250


¿Cómo incrementar el RevPar hotelero (ingreso por habitación de hotel disponible)?252

1. Tarifas o de segmentaciones de mercado. _______________________________ 252

2. Benchmarking de la industria hotelera. _________________________________ 252

3. Suplementos adicionales. ___________________________________________ 252

4. Introducir nuevos niveles de tipos de habitación _________________________ 253

5. Aumentar las tarifas en distintos segmentos de mercado. __________________ 253




Caso práctico y ejemplo de cálculo del RevPAR hotelero. _____________________ 254


Caso práctico de RevPAR de un hotel. ____________________________________ 256


Solamente el RevPAR no es suficiente para conocer el rendimiento de un hotel. ___ 258

1. El TRevPAR (beneficio total por habitación disponible -Total Revenue per Available Room, TRevPAR). __________________________________________ 258

2. ARPAR (beneficio ajustable por habitación disponible (Adjusted Revenue Per Available Room, ARPAR). ____________________________________________ 258


Métodos de cálculo de las técnicas del Revenue Management hotelero. __________ 260

1. REVPAR _________________________________________________________ 260

2. TREVPAR ________________________________________________________ 261

3. GOPPAR _________________________________________________________ 261

4. REVPAG _________________________________________________________ 261

5. TREVPAG ________________________________________________________ 262

6. GOPPAG _________________________________________________________ 262

7. REVPASH ________________________________________________________ 262

8. REVPAM _________________________________________________________ 262


El Revenue Management y Yield Management en la Gestión hotelera. ___________ 263

1. ¿Qué es el revenue management hotelero? ______________________________ 263

2. El Yield Management hotelero, herramienta de gestión hotelera para intentar

comercializar el máximo de habitaciones posibles. ________________________ 264 a. Canales de distribución de un hotel ________________________________________ 265 b. Tarificación en tiempo real _______________________________________________ 265

3. El revenue manager ________________________________________________ 265


La Gestión hotelera y la garantía del beneficio. GOP (Gross Operating Profit). ____ 267

1. Fórmulas de gestión, franquicia o híbridas. ______________________________ 267

2. En los contratos de alquiler, es el operador el que asume el riesgo; en los de gestión, no. ______________________________________________________ 267

3. Solución: mínimo garantizado: si el hotel no consigue un GOP (Gross Operating Profit) estipulado. _________________________________________________ 268


Contabilidad de Costes en hoteles. ______________________________________ 269

1. El método del coste completo (full costing) _____________________________ 269 a. Concepto del método del coste completo por secciones. ________________________ 270 b. Ventajas e inconvenientes. _______________________________________________ 270

2. El método del coste variable (direct costing). “Uniform System Of Accounts For



the Lodging Industry” (U.S.A.L.I.) _____________________________________ 271 a. Concepto del del sistema U.S.A.L.I. ________________________________________ 272 b. Ventajas e inconvenientes del U.S.A.L.I. ____________________________________ 275

3. ¿Es aplicable la técnica contable de hospitales (Sistema de grupos de diagnóstico relacionado G.R.D.)? _______________________________________________ 276 a. Concepto del sistema G.R.D. ______________________________________________ 276 b. Aplicación al producto de restauración de los hoteles. __________________________ 277 c. Ventajas e inconvenientes de la aplicación. __________________________________ 278

4. Sistema de costes basado en las actividades al sector hotelero (activity based costing A.B.C.) ____________________________________________________ 279


La adopción de un Sistema de Gestión de calidad en la actividad de Hoteles. _____ 280


Indicadores estadísticos del Revenue Management e indicadores de rentabilidad del sector hotelero. ___________________________________________________ 284 Encuesta de Ocupación Hotelera _____________________________________________ 284 Índice de Precios Hoteleros (IPH) ____________________________________________ 284 La estacionalidad a través de los indicadores en el RevPAR y ADR (Grado de ocupación) _ 284


Esquemas del Revenue management como sistema de mejora de la gestión comercial hotelera._________________________________________________ 290 Oferta y demanda hotelera. ________________________________________________ 290 Curva de demanda hotelera. _____________________________________________ 290 Número de habitaciones del hotel. ___________________________________________ 290 Elasticidad de la demanda y efecto en los precios por habitación. ___________________ 290 Marketing estratégico hotelero y creación de demanda. ___________________________ 290 Distribución de producto hotelero. ___________________________________________ 290 Definición y segmentación del producto hotelero. ________________________________ 290 Estrategias overbooking hotelero. ____________________________________________ 290 Automatización de la información de un hotel. __________________________________ 290

PARTE CUARTA. _______________________________________________ 330

La gestión hotelera. El contrato de gestión hotelera. ________________________ 330

Capítulo 7. La profesionalización del sector: del propietario gestor a la

empresa de gestión hotelera. ____________________________________ 330

1. El contrato de gestión hotelera en el sistema de estructuración de los hoteles. __ 330

2. La naturaleza del contrato de gestión hotelera. __________________________ 332 a. Cuando Conrad Hilton inventó el contrato de gestión hotelera. ___________________ 332 b. El contrato de gestión hotelera es un contrato atípico. __________________________ 333

El contrato de gestión hotelera se caracteriza por sus cláusulas relativas a su duración, la ‘performance’ del hotel, financiación, los honorarios de gestión, las restricciones a la libre transmisibilidad del hotel, el “key money”, las obligaciones de no injerencia por el titular del hotel, el ‘compliance’, la reserva de FF&E, etc. ________________________________ 333

3. Clases de contratos de gestión hotelera. ________________________________ 336 a. En base a la retribución. _________________________________________________ 336

Contrato de gestión hotelera con resultado mínimo garantizado. __________________ 336 Contrato de gestión condicionado a que el propietario sólo recibirá beneficios en caso de que el hotel alcance un mínimo de resultados. _____________________________________ 337 Categorías en base a costes. _____________________________________________ 337 Cuota fija en base a ingresos brutos del hotel. _____________________________ 337 Cuota variable en función del flujo de caja final por la gestión hotelera. Variable en función

del operador y del activo. ________________________________________________ 337



Gastos reembolsables por el uso de los sistemas del operador. ________________ 337 b. Contrato mixto de contrato de arrendamiento hotelero y gestión. _________________ 337

4. Plazo del contrato de gestión hotelera. _________________________________ 337

5. El propietario del hotel. Obligaciones. __________________________________ 339

6. El gestor hotelero. Obligaciones. ______________________________________ 341

7. Supuestos de incumplimiento del propietario o del gestor hotelero. __________ 348


Los contratos de gestión hotelera. El contrato de gestión o management hotelero. _ 351


Formas de explotación de los establecimientos de alojamiento turístico: el contrato

de gestión hotelera. ________________________________________________ 354


El precontrato y negociación de la gestión hotelera. _________________________ 357

1. La formalización del contrato, ________________________________________ 357

2. Responsabilidades, derechos y obligaciones derivadas de los contratos de gestión hotelera. _________________________________________________________ 358


Claves para controlar riesgos en el contrato de gestión hotelera. ______________ 360

1. Reestructuración de los préstamos de un hotel con contratos de explotación. Plan de negocio. _______________________________________________________ 360

2. Distribución de los riesgos entre operador y propietario. ___________________ 360 a. Márgenes de gestión (bottom-line) _________________________________________ 361 b. Incentive management fee. ______________________________________________ 361 c. Owners priority ________________________________________________________ 361 d. Convenant de Loan to Value (LTV) _________________________________________ 361 e. Cláusula de nondisturbance. ______________________________________________ 361


Claves para controlar riesgos en el contrato de arrendamiento hotelero. _________ 363

1. Impago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento hotelero. ________ 363

2. Abandono de la gestión del activo por parte del operador y responsabilidad del propietario. Owners priority. _________________________________________ 364

3. Renta mínima garantizada más un porcentaje de renta variable. _____________ 364


¿Quién corre con el riesgo en el contrato de gestión hotelera? _________________ 365


Las notificaciones de desperfectos en la gestión hotelera y su examen por expertos independientes. El caso de la Toja. ____________________________________ 367


¿Cómo debe actuar el gestor hotelero frente a las reclamaciones abusivas de turistas británicos? ________________________________________________ 371

1. Los touroperadores (TTOO) se eximen de toda responsabilidad. _____________ 371

2. Precauciones del gestor hotelero en caso de reclamaciones. ________________ 371




¿Privatizar la gestión hotelera de monumentos históricos? ___________________ 374

CHECK-LIST __________________________________________________ 378 ¿Qué es un contrato de gestión o management hotelero? _________________________ 378 Claves de la negociación de los contratos de gestión hotelera ______________________ 378 Desarrolle las ventajas de contrato de gestión hotelera. __________________________ 378 Indique las obligaciones del gestor hotelero. ___________________________________ 378 Descripción de las precauciones y tipos de remuneración en porcentajes del contrato de gestión hotelera. _______________________________________________________________ 378 Redacte una cláusula de protección al propietario que decidiera ceder el establecimiento a terceros en management o arrendamiento y análisis de los posibles derechos de su estor hotelero. _______________________________________________________________ 378 ¿Cuál es el importe del fondo que se suele calcular según el número de habitaciones o fijando una

cantidad fija por habitación? ________________________________________________ 378 ¿Cuáles son las remuneración usuales es una retribución mixta por la gestión de un hotel? 378 ¿Cómo dejar indemne al gestor de las consecuencias perjudiciales que la gestión le pueda haber ocasionado? _____________________________________________________________ 378 Responsabilidades, derechos y obligaciones derivadas de los contratos de gestión hotelera. Posición del propietario y el operador. ________________________________________ 378 Cláusulas entre propietarios y operadores _____________________________________ 378 ¿Qué información debe ser objeto de intercambio antes de la formalización del contrato? 378 Responsabilidades precontractuales de propietario y operador ______________________ 378 Garantías de flexibilidad para posibles cambios de operador o renegociación de condiciones378 Garantías en caso de resolución del contrato con causa y sin causa. Supuestos de extinción del contrato. _______________________________________________________________ 379 El precio y fórmulas para su cálculo. Base de cálculo: beneficio o cifra de negocio ______ 379 Cláusulas de remuneración del gestor. Tarifa Base (Management Fee). Tarifa de Incentivos (Incentive Fee). Tarifa de Servicios de Grupo (Group Services Fee).Tarifa de Resolución

anticipada (Termination Fee).Tarifa de Servicios de pre-apertura (Pre-opening Fee) _____ 379 Estimación de gastos varios (marketing, reservas, gastos del gestor, fondo para FF&E, etc.)379 Delimitación en caso de incumplimientos del presupuesto. ________________________ 379 Límites presupuestarios: parámetros de actuación de la cadena hotelera _____________ 379

FORMULARIO. ________________________________________________ 380

Modelo de Contrato de gestión hotelera. __________________________________ 380 Modelo 1 _______________________________________________________________ 380 PRIMERA.– Objeto del contrato: la gestión del hotel. ______________________________ 380 SEGUNDA.– Descripción de las actividades: Administración y dirección del hotel. ________ 382 TERCERA.– Objetivos de la gestión (económica, comercial, productiva, etc). ____________ 382 CUARTA.– Duración y extinción. ______________________________________________ 383 QUINTA.– Retribución a la gestora (porcentaje de facturación). ______________________ 383 SEXTA.– Responsabilidad de la Gestora y rendición de cuentas. _____________________ 384 Modelo 2 _______________________________________________________________ 385


Caso real de pliego de cláusulas particulares del contrato de arrendamiento de industria del hotel _________________________________________________ 389

Pliego de Cláusulas Particulares de Contrato de Arrendamiento ___________________ 390 Índice _______________________________________________________________ 390 Capítulo I: disposiciones generales _________________________________________ 390 Antecedentes _________________________________________________________ 390 Consideraciones generales _______________________________________________ 390 Inmueble objeto del contrato de arrendamiento _______________________________ 390 Objeto _______________________________________________________________ 390 Legislación aplicable y naturaleza del contrato ________________________________ 390 Legislación aplicable ____________________________________________________ 390 Naturaleza del contrato __________________________________________________ 390



Régimen jurídico del contrato _____________________________________________ 390 Jurisdicción competente _________________________________________________ 390 Órgano de contratación plazo y duración del arrendamiento plan de transición ______ 390 Capítulo II: Procedimiento y forma de adjudicación del contrato __________________ 390 Procedimiento y forma de adjudicación del contrato documentación disponible para los candidatos documentación contractual y cláusula general de contradicción licitadores _ 390 Capacidad y solvencia de las empresas _____________________________________ 390 Clases de licitadores y forma de presentación de las ofertas _____________________ 390 Lugar, plazo y requisitos de presentación de las propuestas _____________________ 390 Lugar y plazo de presentación de las proposiciones ____________________________ 390 Requisitos de la documentación ___________________________________________ 390 Constitución de garantías contenido de las proposiciones _______________________ 390 Sobre a: documentación general __________________________________________ 390 Sobre b: propuesta técnica _______________________________________________ 390 Sobre c: propuesta económica ____________________________________________ 390 Valoración de las proposiciones ___________________________________________ 390 Oferta técnica _________________________________________________________ 390 Oferta económica ______________________________________________________ 390 Recepción de documentación valoración de las ofertas _________________________ 390 Pliego de cláusulas particulares del contrato de arrendamiento del hotel ____________ 390 Adjudicación, formalización y publicidad del contrato ___________________________ 390 clasificación de las ofertas, adjudicación del contrato y notificación de la adjudicación formalización del contrato abono de anuncios de licitación devolución de documentación presentada por los licitadores _____________________________________________ 390 Capítulo III: Ejecución del contrato ________________________________________ 390 Licencias, autorizaciones y tributos inicio del arrendamiento subrogación de personal y bienes adscritos al hotel _______________________________________________________ 390 Subrogación de personal _________________________________________________ 390 Bienes adscritos al hotel _________________________________________________ 390 Obligación esencial del contrato ___________________________________________ 390 Fondo de reposición ____________________________________________________ 390 Obras de conservación, reparación y mantenimiento inspección general de la explotación control de la gestión comisión de seguimiento del contrato______________________ 390 Capítulo IV: derechos y obligaciones de las partes _____________________________ 390 Derechos _____________________________________________________________ 390 Obligaciones __________________________________________________________ 390 Derechos de la arrendataria ______________________________________________ 390 Obligaciones de la arrendataria ____________________________________________ 390 Obligaciones de la arrendataria ____________________________________________ 390 Mantenimiento de la categoría del hotel _____________________________________ 390 Mantenimiento de la marca comercial de explotación del hotel ___________________ 390 Riesgo y ventura seguros ________________________________________________ 391 Capítulo V: régimen económico del contrato _________________________________ 391 Precio o renta del arrendamiento __________________________________________ 391 Sistema de pagos por la arrendataria _______________________________________ 391 Revisión de la renta ____________________________________________________ 391 Intereses de demora ____________________________________________________ 391 Capítulo VI ___________________________________________________________ 391 Subarriendo y cesión del contrato __________________________________________ 391 Subarriendo del hotel ___________________________________________________ 391 Cesión del contrato por la arrendataria ______________________________________ 391 Venta del hotel por la arrendadora _________________________________________ 391 Pliego de cláusulas particulares del contrato de arrendamiento del hotel ____________ 391 Capítulo VII Extinción del contrato _________________________________________ 391 Causas de extinción ____________________________________________________ 391 Cumplimiento del contrato _______________________________________________ 391 Verificación del cumplimiento _____________________________________________ 391 Modificación de la plantilla _______________________________________________ 391 Intervención previa _____________________________________________________ 391 Resolución del contrato __________________________________________________ 391



Causas de resolución____________________________________________________ 391 Efectos de la resolución__________________________________________________ 391 Reversión del hotel _____________________________________________________ 391 Anexo I- Relación contratos centro de negocios y galería comercial ________________ 391 Anexo II- Modelo de constitución de garantía _________________________________ 391 Anexo III- Declaración responsable de no estar incurso en prohibición de contratar ___ 391 Anexo IV- Compromiso de subrogación _____________________________________ 391 Anexo V- Relación de personal y características básicas del personal en cuyas relaciones

laborales deberá subrogarse la arrendataria __________________________________ 391 Anexo VI- Memoria económica ____________________________________________ 391 Anexo VII- Modelo oferta económica _______________________________________ 391


Caso real. Formulario de contratación por procedimiento abierto de la prestación de

servicios para gestión y comercialización del hotel. _______________________ 451

Objeto gestión y comercialización del establecimiento hostelero. ______________ 451

Órgano de contratación _______________________________________________ 452

Procedimiento de adjudicación _________________________________________ 452

Duración del contrato. ________________________________________________ 452

Tipo de licitación o canon. _____________________________________________ 452

Garantías de la contratación y obligaciones del contratista. ___________________ 453

Capacidad para contratar ______________________________________________ 453

Presentación y contenido de las proposiciones _____________________________ 453

Criterios de valoración de las ofertas. ____________________________________ 456

Apertura de ofertas y calificación de las proposiciones _______________________ 457

Toma de decisión y requerimiento de documentación ________________________ 458

Adjudicación y formalización del contrato y notificación a los licitadores. ________ 459

Devolución de documentación a los licitadores. ____________________________ 459

Derechos y obligaciones específicas del contratista. _________________________ 459

Derechos y obligaciones ______________________________________________ 462

Causas de resolución de la concesión. ____________________________________ 463

Sucesión del contratista ______________________________________________ 463

Responsabilidad y seguros ____________________________________________ 464

Subcontratacion. ____________________________________________________ 464

Desalojo y entrega a la sociedad al fin del contrato. _________________________ 465

Gastos a cargo del adjudicatario ________________________________________ 465

Jurisdicción competente. ______________________________________________ 465

Declaración responsable de tener capacidad para contratar ___________________ 465


Caso real. Contrato de constitución de un Derecho de superficie sobre un hotel. Pliego de condiciones administrativas __________________________________ 467

1. Disposiciones generales _______________________________________________ 468 1.1. Régimen jurídico ___________________________________________________ 468 1.2. Perfil del contratante. _______________________________________________ 468 1.3. Objeto ___________________________________________________________ 468 1.4. Duración _________________________________________________________ 468



1.5. Presupuesto de la inversión de rehabilitación _____________________________ 468 1.6. Limitación en cuanto a la disposición del inmueble _________________________ 468 1.6.1. Transmisión _____________________________________________________ 468 1.6.2. Gravamen hipotecario _____________________________________________ 468 2. Forma de adjudicación: preparación de ofertas, adjudicación y garantías. ________ 468 2.1. Procedimiento, forma y criterios objetivos de adjudicación ___________________ 468 2.2. Lugar y plazo de presentación de las propuestas __________________________ 468 2.3. Forma de presentación de las propuestas ________________________________ 468 2.4. Reunión informativa previa y consultas de los licitadores ____________________ 468 2.5. Constitución de garantía provisional ____________________________________ 468 2.6. Adjudicación provisional _____________________________________________ 468 2.7. Actuaciones previas a la formalización del contrato ________________________ 468 2.7.1. Obligaciones tributarias ____________________________________________ 468 2.7.2. Obligaciones con la seguridad social ___________________________________ 468 2.7.3. Garantía definitiva. ________________________________________________ 468 2.7.4. Escritura de formalización de la unión temporal de empresarios _____________ 468 2.7.5. Abono de los anuncios de licitación. ___________________________________ 468 2.7.6. Pólizas de seguros ________________________________________________ 468 2.7.7. Otra documentación. ______________________________________________ 468 2.8. Adjudicación definitiva del contrato. ____________________________________ 468 2.9. Formalización del contrato ____________________________________________ 468 3. Ejecución del contrato. ________________________________________________ 468 3.1. Condiciones generales y especiales de realización del contrato ________________ 468 3.1.1. Condiciones generales de realización del contrato. _______________________ 468 3.1.1.1. Licencias, autorizaciones y tributos __________________________________ 468 3.1.1.2. Inicio del contrato _______________________________________________ 468 3.2. Redacción del proyecto o proyectos de construcción ________________________ 468 3.3. Ejecución de las obras _______________________________________________ 468 3.3.1. Dirección de las obras por el concesionario _____________________________ 468 3.3.2. Libro de órdenes y asistencias _______________________________________ 468 3.3.3. Dirección facultativa. ______________________________________________ 468 3.3.4. Comunicación de la conclusión de las obras nuevas o de mejora _____________ 468 3.3.5. Indemnización de daños y perjuicios __________________________________ 468 3.3.6. Obras de conservación y reparación ___________________________________ 468 3.4. Inspección general de la explotación ____________________________________ 468 4. Derechos y obligaciones de las partes ____________________________________ 468 4.1. Derechos de la administración _________________________________________ 468 4.2. Derechos del superficiario ____________________________________________ 468 4.3. Obligaciones del superficiario _________________________________________ 468 4.4. Mantenimiento de la categoría de hotel __________________________________ 468 4.5. Riesgo y ventura. ___________________________________________________ 468 4.6. Otras obligaciones del adjudicatario ____________________________________ 468 4.7. Deber de colaboración. ______________________________________________ 468 5. Régimen económico del contrato ________________________________________ 468 5.1. Presupuesto de la inversión de rehabilitación. _____________________________ 468 5.2. Precio a satisfacer __________________________________________________ 468 5.3. Otros gastos a cuenta del concesionario. ________________________________ 468 5.4. Pagos por el adjudicatario. ___________________________________________ 469 5.5. Actualización del importe de los precios _________________________________ 469 5.6. Regularización por gratuidades ________________________________________ 469 5.7. Infracciones y penalidades por incumplimiento de obligaciones contractuales. ____ 469 5.7.1. Penalidades por vulneración de las obligaciones del Adjudicatario ____________ 469 5.7.2. Graduación de las infracciones _______________________________________ 469 5.7.3. Penalidades ______________________________________________________ 469 5.7.4. Graduación de las penalidades. ______________________________________ 469 5.7.5. Instrucción del expediente y del procedimiento __________________________ 469 5.7.6. Inicio del procedimiento de imposición de penalidades ____________________ 469 5.7.7. Reconocimiento de responsabilidad o pago voluntario _____________________ 469 5.7.8. Ejecución de las penalidades económicas al adjudicatario __________________ 469 5.7.9. Actualización de las penalidades ______________________________________ 469



6. Cesión y modificación del contrato _______________________________________ 469 6.1. Cesión del contrato _________________________________________________ 469 6.2. Modificación del contrato _____________________________________________ 469 7. Conclusión y extinción del contrato ______________________________________ 469 7.1. Causas de extinción _________________________________________________ 469 7.2. Extinción _________________________________________________________ 469 7.2.1. Verificación del cumplimiento. _______________________________________ 469 7.2.2. Intervención del funcionamiento por la administración con carácter previo a la

finalización del plazo de la concesión. _______________________________________ 469 7.3. Resolución del contrato. _____________________________________________ 469 7.3.1. Causas de resolución ______________________________________________ 469 7.3.2. Efectos de la resolución ____________________________________________ 469 7.3.3. Reversión del inmueble. ____________________________________________ 469 8.1. Prerrogativas. _____________________________________________________ 469 8.2. Jurisdicción competente. _____________________________________________ 469 Anexos ______________________________________________________________ 469


Caso real. Pliego de cláusulas administrativas para la constitución del derecho de superficie sobre solar patrimonial y contrato privado para la ejecución y gestión de un hotel de cuatro estrellas y ejecución de estacionamiento

subterráneo. ______________________________________________________ 541 Objeto contrato privado, constitución derecho de superficie ejecución de obra y prestación de servicios hoteleros ________________________________________________________ 542 Plazo __________________________________________________________________ 542 Entidad contratante _______________________________________________________ 542 Derecho de superficie Derechos y obligaciones del adjudicatario. (Ejecutar, a su cargo, las obras de acondicionamiento del solar y la construcción del Hotel, de conformidad con los anteproyectos

elaborados previamente a la adjudicación del contrato, y los proyectos finalmente aprobados por el órgano de contratación en el periodo que se determina) ________________________ 542 Relaciones del adjudicatario del derecho de superficie con terceros (Transmisión/cesión. Explotación. Gravamen hipotecario.) _________________________________________ 542 Régimen económico existencia de crédito adecuado y suficiente (Presupuesto base de licitación. Valor estimado del contrato. Precio. Cálculo del riesgo operacional. Cálculo del ciclo de la vida. Cálculo del canon concesional anticipado. Ingresos estimados periodo de concesión derecho de

superficie. Canon. Valor estimado del contrato. Cálculo volumen anual de negocio)._____ 542 Anteproyecto, programa funcional o operativo y plan de negocio ____________________ 542 Anteproyecto del hotel propuesto y del edificio del aparcamiento del subsuelo. _________ 542 Programa Funcional. ______________________________________________________ 542 Subcontratación y cesión del contrato_________________________________________ 542 Sucesión del contratista. ___________________________________________________ 542 Redacción del proyecto y ejecución de las obras_________________________________ 542 Riesgo y ventura _________________________________________________________ 542 Fianza provisional y definitiva _______________________________________________ 542 Resolución del contrato, extinción. Cesión, subcontratación y sucesión. ______________ 542

CHECK-LIST __________________________________________________ 625

Analice y mejore el modelo adjunto de contrato de gestión hotelera ____________ 625

1. Concepto, función económica y regulación aplicable. ______________________ 625

2. Sujetos: el titular del hotel gestionado y la cadena hotelera_________________ 625

3. Obligaciones de las partes ___________________________________________ 625

4. Duración del contrato: plazo inicial y prórrogas __________________________ 625

5. Extinción del contrato: transcurso del plazo, desistimiento, renuncia y resolución por incumplimiento ________________________________________________ 625

Capítulo 8. 'Condo-hoteles'. ______________________________________ 626



Régimen legal de los condohoteles: el condominio o coparticipación en los

establecimientos de alojamiento turístico. ______________________________ 626

Andalucía __________________________________________________________ 627

Baleares. __________________________________________________________ 629

Canarias ___________________________________________________________ 630

Cataluña. __________________________________________________________ 631 a. La gestión unitaria del establecimiento turístico y el principio de unidad de explotación. 632 b. Preservar el uso turístico. ________________________________________________ 633 c. Sanciones compartidas en el condominio hotelero. _____________________________ 633 d. Defensa del tercero y del consumidor y usuario. ______________________________ 633

Murcia ____________________________________________________________ 634


La figura de condohotel (hoteles en régimen de propiedad horizontal o figuras similares) en Murcia. _______________________________________________ 634 Modificación de la Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia por la Ley 10/2018, de 9 de noviembre, de Aceleración de la Transformación del Modelo Económico Regional para la Generación de Empleo Estable de Calidad. _______________________________ 634 Condohotel _____________________________________________________________ 634 Hoteles en régimen de propiedad horizontal o figuras similares _____________________ 634

Comunidad Valenciana ________________________________________________ 636


'Condo-hoteles'. Financiarse vendiendo habitaciones. _______________________ 637


'Condohotel'. Todo lo que debe regular el contrato de “condohotel”. ____________ 640

1. Derechos y obligaciones de los nuevos propietarios en régimen de condohotel. _ 640

2. Zonas comunes no vinculadas a la gestora. ______________________________ 641

3. Falta de mantenimiento de la gestora y problema de los vicios ocultos. _______ 641

4. Duración del contrato de gestión explotación hotelera en el condohotel. _______ 641

5. ¿Cuándo se puede rescindir el contrato de explotación en el condohotel? ______ 642

6. Due diligence o precauciones antes de reconvertir un hotel en “condohotel” ___ 642


'Condohotel'. ¿Qué contrato firmar? Los problemas del vacío legal. _____________ 644


Precauciones en la cesión del condohotel o arrendamiento del condohotel a la gestora hotelera? __________________________________________________ 647

1. El cesionario debe tener todas las licencias hoteleras. _____________________ 647

2. Renta mixta en función de la rentabilidad de la explotación del condohotel. ____ 648

3. “Hoja de privilegios” del condohotel. __________________________________ 648

4. Derechos del consumidor y contrato de adhesión a favor del gestor hotelero. ___ 648

5. Titulo de constitución y estatutos a favor del gestor hotelero. _______________ 649

6. Precauciones estatutarias para que la finalización del arrendamiento no perjudique a la explotación hotelera. ___________________________________ 649




Esquemas de Condohotel. Gestión por medio de propiedad horizontal y fiscalidad

del Condohotel. ___________________________________________________ 651

CHECK-LIST __________________________________________________ 674

1. ¿Qué es la compraventa de una unidad condohotel? _______________________ 674

2. Ventajas del Condohotel. ____________________________________________ 674

3. ¿Qué ventajas ofrece el condohotel a una gestora hotelera? ________________ 674

4. ¿Qué es la cesión del condohotel o arrendamiento del condohotel a la gestora

hotelera? ________________________________________________________ 675

5. ¿Se puede vender un condohotel sobre plano? ___________________________ 675

6. ¿Cuáles son las ventajas de rentabilidad y fiscalidad para los propietarios de un

condohotel? ______________________________________________________ 675

7. ¿Cuáles son las ventajas de rentabilidad y fiscalidad para los propietarios de un condohotel? ______________________________________________________ 676

PARTE QUINTA. _______________________________________________ 677

El futuro: arquitectura hotelera y planeamiento urbanístico a favor del turismo de calidad. __________________________________________________________ 677

Capítulo 9. Situación actual del planeamiento turístico respecto a hoteles.

Planeamiento urbano y productos turísticos. Concepción urbanística del

negocio hotelero. ______________________________________________ 677

Capítulo 10. Arquitectura y turismo hotelero. ________________________ 686


El desarrollo turístico hotelero entorno a puertos deportivos y campos de golf. ___ 694


El desarrollo urbanísticos para hoteles. Supuesto en Costa Brava. Las dificultades en la revisión de los diferentes planeamientos locales. _____________________ 699


Caso práctico en base a la ordenación territorial en el Plan Insular de Tenerife.

Calidad y menor densidad. ___________________________________________ 706

ANEXO 1 ____________________________________________________ 730

Datos prácticos para iniciar una actividad hotelera de turismo rural, turismo de actividades deportivas en zonas rurales y turismo cultural (zonas de Patrimonio histórico). ________________________________________________________ 730

ANEXO 2 ____________________________________________________ 751

Planes de dinamización turística. Casos reales en Canarias y Galicia. ___________ 751



¿QUÉ APRENDERÁ?

La organización de un hotel y las posibles estructuraciones.

Licencias para la apertura de un hotel.

Modos de gestionar un hotel. Diferencias entre el contrato de franquicia, de arrendamiento, de gestión y de dirección o

"management".

Diferencias entre una gestión hotelera individual y mediante

franquicia hotelera.

La inversión inmobiliaria en hoteles.

Gestión inmobiliaria de hoteles. Property & facilty management.

Viabilidad económica de un proyecto hotelero. Plan de negocio de

un hotel.

Plan de negocio de una inversión hotelera.

Métodos de valoración de un hotel (niveles de ocupación,

segmento de mercado, expectativas, etc.).

Rentabilidad hotelera. Rendimiento financiero de un hotel en plena

actividad.

Revenue Management hotelero.

Contabilidad de Costes en hoteles.

La adopción de un Sistema de Gestión de calidad en la actividad de

Hoteles.

La gestión hotelera. El contrato de gestión hotelera.



Claves para controlar riesgos en el contrato de gestión hotelera.

Régimen legal de los condohoteles: el condominio o coparticipación en los establecimientos de alojamiento turístico.

Arquitectura y turismo hotelero.



PARTE PRIMERA.

Un hotel paso a paso.

Capítulo 1. Primer paso: Licencias para la apertura de un hotel.

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