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CURSO/GUÍA PRÁCTICA

URBANISMO

DE

GALICIA

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? ________________________________________________________ 24

PARTE PRIMERA. ___________________________________________________________ 25

Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ___________________________________ 25

Capítulo 1. Principios de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Lei do solo. _______________________________________ 25

1. El plan básico municipal. ______________________________________________________ 26

2. Legalización de edificaciones existentes.__________________________________________ 26

3. Protección del suelo rústico. ___________________________________________________ 26

4. Simplificación administrativa. Un único REGLAMENTO de planeamiento, gestión y disciplina urbanística. ___________________________________________________________________ 27

5. Reparto de competencias entre Comunidad autónoma y ayuntamientos. _______________ 28 a. Aprobación directa del PGOM por municipio de más de 50.000 habitantes. _____________________ 28 b. Mancomunidades de ayuntamientos. ____________________________________________________ 28

Ley 2/2017, de 8 de febrero, de medidas fiscales, administrativas y de ordenación y la modificación de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ________________ 30

Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ___________________________________ 30

TALLER DE TRABAJO ________________________________________________________ 31

La Ley 3/2016, de 1 de marzo, de medidas en materia de proyectos públicos de urgencia o de excepcional interés. ____________________________________________________________ 31


El Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento único de regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos.____________________ 36

Entidades de certificación de conformidad municipal. _________________________________ 36 Entidades de certificación de conformidad municipal __________________________________________ 36

Capítulo 2. Estructura de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. _________ 38

1. Régimen urbanístico del suelo __________________________________________________ 38 a. Suelo urbano. _______________________________________________________________________ 39 b. Suelo urbanizable. ___________________________________________________________________ 39 c. Suelo rústico. ________________________________________________________________________ 40

2. Planeamiento urbanístico. _____________________________________________________ 43 a. Evaluación ambiental _________________________________________________________________ 44 b. Aprobación directa del PGOM por municipio de más de 50.000 habitantes. _____________________ 44 c. El plan básico autonómico y los planes básicos municipales. __________________________________ 44 d. Planes parciales, los planes especiales, estudios de detalle y catálogos. _________________________ 45

3. Normas de aplicación directa relativas a la adaptación al medio ambiente. ______________ 45

4. La gestión urbanística y los sistemas de actuación. _________________________________ 46

Índice



5. Equidistribución. Aprovechamiento tipo. _________________________________________ 46

6. Patrimonios públicos del suelo. _________________________________________________ 46

7. Edificación forzosa y deber de conservación. ______________________________________ 46

8. Las parcelaciones urbanísticas. _________________________________________________ 47

9. Disciplina urbanística. _________________________________________________________ 47

10. Los convenios urbanísticos. ___________________________________________________ 47

11. Plataforma Urbanística Digital de la Comunidad Autónoma. _________________________ 47

12. Régimen transitorio y derogatorio. _____________________________________________ 48


Aplicación del régimen transitorio a los municipios con planeamiento no adaptado y a los municipios sin planeamiento. ____________________________________________________ 49

1. Derogación general. __________________________________________________________ 49

2. Planeamiento no adaptado a la ley anterior. ______________________________________ 49

3. Municipios sin planeamiento general. Régimen de licencias. _________________________ 50

4. Explotaciones e instalaciones de apoyo a la actividad agropecuaria y forestal existentes ubicadas en suelo rústico. _______________________________________________________________ 51

5. Viviendas y asentamientos. ____________________________________________________ 51


La renuncia a regular el derecho de superficie en Galicia. ______________________________ 53

Capítulo 3. Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. _______________________________ 54

1. Un reglamento que desarrolla, complementa e integra la Ley del suelo de Galicia (lei do solo).54

2. Estructura del Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ___________________________________ 55

a. Regulación de los órganos autonómicos con competencias urbanísticas. ________________________ 64 b. Medioambiente: frena crecimientos urbanísticos desproporcionados. _________________________ 64 c. Tipología del suelo. Núcleos rurales. _____________________________________________________ 65 c. Instrumentos de ordenación urbanística. _________________________________________________ 66 d. Registro de Planeamiento Urbanístico de Galicia. __________________________________________ 67 e. Junta de Compensación. _______________________________________________________________ 67 f. Órdenes de ejecución en materia de disciplina urbanística. ___________________________________ 67 g. Licencias urbanísticas. ________________________________________________________________ 68 h. Registro Municipal de Solares. __________________________________________________________ 68 i. Ruina urbanística. ____________________________________________________________________ 68 j. Infracciones y sanciones urbanísticas. ____________________________________________________ 69 k. Seguridad jurídica (amnistía urbanística) y rehabilitaciones. __________________________________ 69

Capítulo 4. Ordenación del territorio. __________________________________________ 70

1. Ley 10/1995, de 23 de noviembre, de Ordenación del Territorio de Galicia. _____________ 70 a. Instrumentos de ordenación. ___________________________________________________________ 70



Directrices de ordenación del territorio. _____________________________________________ 71 Planes territoriales integrados. _____________________________________________________ 71 Programas coordinados de actuación. _______________________________________________ 71 Planes y proyectos sectoriales de incidencia supramunicipal. ____________________________ 71 Planes de ordenación del medio físico. ______________________________________________ 71

b. Contenido de la ordenación del territorio. ________________________________________________ 72 c. Instrumentos de ordenación del territorio. ________________________________________________ 73 d. Contenido de las directrices. ___________________________________________________________ 74

2. Decreto 19/2011 de 10 de de 10 de febrero por el que se aprueban definitivamente las directrices de ordenación del territorio. _____________________________________________________ 75

3. Litoral _____________________________________________________________________ 76

Decreto 20/2011, de 10 de febrero de la Comunidad Autónoma de Galicia, por el que se aprueba definitivamente el Plan de Ordenación del Litoral de Galicia. ___________________________ 76

4. Vivienda. ___________________________________________________________________ 77 Ley 8/2012, de 29 de junio de 2012, de Vivienda de Galicia. ____________________________________ 77 Decreto 29/2010, de 4 de marzo, por el que se aprueban las Normas de Habitabilidad de Galicia ______ 77 Real Decreto-Ley 19/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio y determinados servicios77 Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo ________________ 77

Capítulo 5. Instrumentos de ordenación del territorio. ____________________________ 78

1. Instrumentos de ordenación del territorio ________________________________________ 78

2. Directrices de Ordenación del Territorio de Galicia. Decreto 19/2011, de 10 de febrero, por el que se aprueban definitivamente las directrices de ordenación del territorio. _________________ 78

3. Planes territoriales integrados __________________________________________________ 82

4. Programas coordinados de actuación. ____________________________________________ 83

5. Planes y proyectos sectoriales. _________________________________________________ 85

6. Planes de ordenación del medio físico ___________________________________________ 86

TALLER DE TRABAJO. _______________________________________________________ 88

Ordenación del territorio. _______________________________________________________ 88

1. Ley 10/1995, de 23 de noviembre, de ordenación del territorio de Galicia. ______________ 88

2. Instrumentos de planeamiento. Instrumentos de ordenación del territorio______________ 88 Directrices de ordenación del territorio (DOT) _____________________________________________ 88 Planes territoriales integrados ____________________________________________________________ 88 Plan de Ordenación del Litoral __________________________________________________________ 89 Programas coordinados de actuación ______________________________________________________ 89 Planes y proyectos sectoriales ___________________________________________________________ 89 Planes de ordenación del medio físico ___________________________________________________ 89


Plan de Ordenación del Litoral de Galicia POL. Decreto 20/2011, de 10 de febrero, por el que se aprueba definitivamente el Plan de Ordenación del Litoral de Galicia. ____________________ 90

PARTE SEGUNDA __________________________________________________________ 138

Planeamiento urbanístico y tipología del suelo. _____________________________________ 138



Capítulo 6. Planeamiento urbanístico. ________________________________________ 138

1. Evaluación ambiental estratégica de los instrumentos de planeamiento urbanístico. _____ 138

2. Plan básico autonómico. _____________________________________________________ 139

3. Plan general de ordenación municipal. __________________________________________ 142

4. Planes básicos municipales. ___________________________________________________ 144

5. Planes parciales. ____________________________________________________________ 147

6. Planes especiales. ___________________________________________________________ 150

7. Estudios de detalle. _________________________________________________________ 154

8. Los catálogos. ______________________________________________________________ 156

TALLER DE TRABAJO _______________________________________________________ 158

Decreto 83/2018, de 26 de julio, por el que se aprueba el Plan básico autonómico de Galicia 158


Ley 2/2017, de 8 de febrero, de medidas fiscales, administrativas y de ordenación y la modificación de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ______________________________ 285

1. La solución del urbanismo de Galicia a la declaración de nulidad del planeamiento urbanístico.285

2. Reforma de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ____________________ 286 Disposición transitoria segunda Adaptación del planeamiento _________________________________ 286

3. Medidas provisionales de ordenación urbanística en la Ley 2/2017, de 8 de febrero, de medidas fiscales, administrativas y de ordenación. __________________________________________ 286

Ámbito de aplicación. __________________________________________________________________ 286 Mantenimiento de la seguridad jurídica. ___________________________________________________ 287 Protección del patrimonio cultural. _______________________________________________________ 287 Procedimiento de aprobación del instrumento de planificación. _______________________________ 288 Iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento de planificación urbanística que sustituye al instrumento anulado. Plazos para su tramitación y aprobación. ________________________________ 288 Estudio de la situación derivada de la anulación del instrumento de ordenación en cada ámbito que se pretenda ordenar provisionalmente. ______________________________________________________ 288 Contenido del estudio. _________________________________________________________________ 289 Contenido y vigencia de la ordenación provisional. __________________________________________ 289 Ordenación provisional en suelo clasificado como urbano y de núcleo rural en el instrumento anulado. 290 Ordenación provisional en ámbitos sujetos a desarrollo urbanístico. ____________________________ 290 Tramitación para la aprobación de la ordenación provisional. __________________________________ 291


Documento ambiental estratégico conforme a la Ley 2/2016 de 10 de febrero, del Suelo de Galicia (art 75). _______________________________________________________________ 292

1. Introducción. _______________________________________________________________________ 292 2. Motivación de la aplicación del procedimiento de evaluación ambiental estratégica simplificada. __ 292 3. Objetivos de la planificación. __________________________________________________________ 292 4. Alcance y contenido del plan propuesto y sus alternativas. __________________________________ 292 5. Desarrollo previsible del plan o programa. _______________________________________________ 292 6. Motivación de la aplicación del procedimiento de evaluación ambiental estratégica simplificada. 292 7. Caracterización ambiental del territorio. _________________________________________________ 292



8. Resumen de los motivos de la selección de las alternativas contempladas. ________________ 292 9. Identificación de los efectos ambientales. _______________________________________________ 292 10. Evaluación de los efectos ambientales. _________________________________________________ 292 11. Efectos sobre los planes sectoriales y territoriales concurrentes. ____________________________ 292 12. Medidas para prevenir, reducir y corregir efectos adversos. ________________________________ 292


Agilización burocrática y rebaja de plazos en la tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística. __________________________________________________________________ 359

1. Rebaja de plazos en la tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística. ______ 359

2. Procedimiento de control ambiental. ___________________________________________ 360

3. Planes básicos municipales. ___________________________________________________ 360

4. Transparencia y publicidad en el proceso del elaboración del planeamiento urbanístico. __ 361


Procedimiento para el Registro de Planeamiento Urbanístico de Galicia _________________ 362 ORDEN de 10 de marzo de 2017 por la que se establecen los modelos normalizados de solicitudes para la inscripción, modificación y certificación de datos en el Registro de Planeamiento Urbanístico de Galicia, previstas en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ______________________________________________ 362


Caso real de Proyecto de Ejecución de determinaciones correspondientes a un PERI. Plan especial de protección e rehabilitación _____________________________________________________ 366

• Memoria. • Estado actual y ámbito de la actuación. • Objetivos y prioridades de la actuación. • Justificación y descripción de la solución adoptada. • Cumplimiento de la normativa urbanística. • Estudio técnico. • Movimientos de tierras. • Red de comunicaciones. • Estudio económico. • Plan de control de calidad. • Estudio geotécnico. • Pliego de condiciones. ______________________________________ 366

Capítulo 7. Tipología del suelo. Clasificación y categorización del suelo. _____________ 409

1. Clasificación del suelo. _______________________________________________________ 409

2. Suelo urbano. ______________________________________________________________ 409 Suelo urbano consolidado ____________________________________________________________ 410 Suelo urbano no consolidado _________________________________________________________ 410

3. Solares. ___________________________________________________________________ 410

4. Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado. __________________________ 410

5. Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado.________________________ 411

6. Aprovechamiento urbanístico en el suelo urbano. _________________________________ 412

7. Suelo de núcleo rural ________________________________________________________ 413

8. Suelo urbanizable ___________________________________________________________ 415


El suelo rústico en la Ley 2/2016, de 10 de febrero del Suelo de Galicia. _________________ 417

1. Concepto de suelo rustico. ____________________________________________________ 417



2. Facultades y deberes de los propietarios en suelo rústico. __________________________ 418


Proceso de legalización de viviendas vinculadas a explotaciones agrícolas y régimen de las autorizaciones autonómicas en suelo rustico. ______________________________________ 422

1. Autorizaciones en suelo rustico. _______________________________________________ 422

2. Procedimiento regularizador. _________________________________________________ 422 a. Presentación de anteproyecto técnico al ayuntamiento. ____________________________________ 422 b. Exposición pública municipal del expediente. _____________________________________________ 423 c. Informes o autorizaciones sectoriales preceptivos. ________________________________________ 423 d. Elevación de expediente a órgano urbanístico competente. _________________________________ 423 e. Resolución de expediente por el órgano urbanístico competente. ____________________________ 424

3. Condiciones de edificación conforme al régimen de autorización. ____________________ 424


Régimen de las viviendas tradicionales. ___________________________________________ 428

PARTE TERCERA. __________________________________________________________ 429

Ejecución del planeamiento. ____________________________________________________ 429

Capítulo 8. Parcelaciones urbanísticas. ________________________________________ 429

1. Queda prohibida en suelo rústico la realización de parcelaciones urbanísticas. División y segregación de fincas en suelo rústico. ____________________________________________ 429

2. Régimen de parcelaciones y divisiones de terrenos. _______________________________ 430


Parcelaciones en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ______________________________________ 431

Parcelaciones urbanísticas ______________________________________________________________ 431 División y segregación de fincas en suelo rústico ____________________________________________ 431 Régimen de parcelaciones y divisiones de terrenos __________________________________________ 432


Caso práctico de parcelación en Galicia. ___________________________________________ 433

Capítulo 9. Reparcelación urbanística. ________________________________________ 435

1. Sistema de cooperación. _____________________________________________________ 435

2. Reglas generales para la equidistribución. _______________________________________ 435


La reparcelación remitida a la equidistribucion en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. __________ 438

1. La reparcelación remitida a la equidistribucion en el Reglamento. ____________________ 438

2. Objeto de la equidistribución. _________________________________________________ 438

3. Formulación del proyecto de equidistribución. ___________________________________ 439



4. Sujetos de los expedientes de equidistribución. ___________________________________ 439 a. Acreditación de titularidad y superficie. _________________________________________________ 440 b. Bienes de dominio público. ___________________________________________________________ 440

5. Contenido del proyecto de equidistribución. _____________________________________ 441 a. Memoria. __________________________________________________________________________ 441 b. Parcelas. __________________________________________________________________________ 442 c. Valoraciones. _______________________________________________________________________ 443 d. Parcelas de resultado de carácter patrimonial ____________________________________________ 443 e. Cuenta de liquidación provisional ______________________________________________________ 446 f. Planos ____________________________________________________________________________ 446 g. Documentación complementaria. ______________________________________________________ 446

6. Criterios del proyecto de equidistribución. _______________________________________ 447

7. Excepción de terrenos edificados de acuerdo con el planeamiento. ___________________ 448

8. Excesos y defectos de adjudicación. ____________________________________________ 448

9. Derechos de realojo y retorno. ________________________________________________ 449

10. Procedimiento de aprobación ________________________________________________ 449

11. Inscripción registral del proyecto de equidistribución. _____________________________ 451

12. Efectos de la aprobación del instrumento de equidistribución. ______________________ 452

13. Liquidación definitiva de la equidistribución. ____________________________________ 454

TALLER DE TRABAJO. ______________________________________________________ 456

Formularios específicos de equidistribución y reparcelación en Galicia. __________________ 456

Resolución/acuerdo de aprobación de propuesta de equidistribución formalizada por los propietarios afectados _________________________________________________________ 456

Resolución por la que se somete a información pública propuesta de equidistribución formalizada por los propietarios afectados ___________________________________________________ 457

Resolución/acuerdo por la que aprueba procedimiento de delimitación de zonas de normalización de fincas ____________________________________________________________________ 457

Resolución de alcaldía por la que se da audiencia a los interesados en procedimiento de delimitacion de zonas de normalización de fincas ___________________________________ 458

Solicitud de particular referente al inicio de procedimiento de delimitación de zonas de normalización de fincas ________________________________________________________ 458

Acuerdo de aprobación definitiva de reparcelación voluntaria _________________________ 458

Acuerdo de aprobación definitiva de reparcelación voluntaria _________________________ 459

Resolución que ordena la información pública en reparcelación voluntaria _______________ 459

Alegaciones a la aprobación inicial de un instrumento de gestión urbanística _____________ 460

Acuerdo de aprobación inicial de un reajuste en la delimitación de polígonos de actuación urbanística en Galicia. _________________________________________________________ 460

Acuerdo de aprobación definitiva de un reajuste en la delimitación de polígonos de actuación urbanística en Galicia. _________________________________________________________ 461



Acuerdo de aprobación inicial de un instrumento de equidistribución en Galicia. __________ 461

Acuerdo de aprobación definitiva de un instrumento de equidistribución en Galicia. _______ 462

Acuerdo de aprobación inicial de un proyecto de urbanización en Galicia. _______________ 462

Acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de urbanización en Galicia. ____________ 463

Capítulo 10. Juntas de compensación urbanística. _______________________________ 464

1. Constitución de la junta de compensación. _______________________________________ 464

2. Incorporación de propietarios a la junta de compensación. _________________________ 465

3. Proyecto de compensación. ___________________________________________________ 466

4. Junta de compensación y transmisión de terrenos. ________________________________ 466

5. Responsabilidad de la junta de compensación y obligaciones de sus miembros _________ 466

6. Sustitución del sistema de compensación. _______________________________________ 467


La junta de compensación en el urbanismo gallego. _________________________________ 468

1. Naturaleza administrativa. ____________________________________________________ 468

2. Composición._______________________________________________________________ 469 a. Propietarios ________________________________________________________________________ 469 b. Único propietario ___________________________________________________________________ 469 c. Comunidad pro indiviso ______________________________________________________________ 470

3. Constitución _______________________________________________________________ 470

4. Estatutos __________________________________________________________________ 471 Nombre, domicilio, objeto y fines. _____________________________________________________ 471 Órgano urbanístico bajo cuya tutela se actúe. ____________________________________________ 472 Duración. _________________________________________________________________________ 472 Requisitos para la incorporación a la junta de los propietarios. ______________________________ 473 Órganos de gobierno y administración __________________________________________________ 473 Asamblea general ___________________________________________________________________ 473 Consejo rector _____________________________________________________________________ 474 Presidente_________________________________________________________________________ 474 Secretario _________________________________________________________________________ 475 Derechos y obligaciones de los miembros de la Junta. _____________________________________ 475 Medios económicos y reglas para la exacción de aportaciones. ______________________________ 475 Aportaciones de terrenos y derechos ___________________________________________________ 476 Cuotas ____________________________________________________________________________ 476 Aportaciones de las empresas urbanizadoras _____________________________________________ 476 Recursos contra los acuerdos de la Junta ________________________________________________ 476 Normas sobre disolución y liquidación. __________________________________________________ 476 Aprobación. _______________________________________________________________________ 477


La juntas de compensación en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ___________________ 478

Proyecto de estatutos y de bases de actuación _____________________________________________ 478 Iniciativa y superficie exigida ____________________________________________________________ 478



Contenido de los estatutos _____________________________________________________________ 479 Contenido de las bases de actuación ______________________________________________________ 480 Aprobación inicial e información pública ___________________________________________________ 481 Aprobación definitiva __________________________________________________________________ 481 Modelo general municipal de estatutos y de bases de actuación _______________________________ 482 Junta de compensación ________________________________________________________________ 482 Naturaleza y constitución _______________________________________________________________ 482 Habilitación a la junta de compensación para la expropiación u ocupación de parcelas _____________ 483 Ocupación de parcelas _________________________________________________________________ 483 Proyecto de compensación _____________________________________________________________ 484 Junta de compensación y transmisión de terrenos ___________________________________________ 484 Financiación de las obras de urbanización _________________________________________________ 485 Responsabilidad de la junta de compensación y obligaciones de sus miembros ___________________ 485 Adopción e impugnación de los acuerdos de la junta de compensación __________________________ 486 Sustitución del sistema de compensación __________________________________________________ 486 Disolución y liquidación ________________________________________________________________ 486


Las bases de actuación en el urbanismo gallego. ____________________________________ 488

1. Concepto. _________________________________________________________________ 488

2. Contenido. _________________________________________________________________ 488

3. Aprobación ________________________________________________________________ 489


El proyecto de compensación. ___________________________________________________ 490

1. Definición. _________________________________________________________________ 490

2. Efectos jurídicos. ____________________________________________________________ 491

3. Efectos fiscales _____________________________________________________________ 492 a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados __________________ 492 b. Impuesto sobre el Valor Añadido_______________________________________________________ 493

4. Responsabilidad de la junta de compensación. ___________________________________ 493


¿Cómo se ejecutan las obras de urbanización? ______________________________________ 495

1. La ejecución de las obras de urbanización. _______________________________________ 495

2. Cesión de terrenos. __________________________________________________________ 496 a. Terrenos de cesión obligatoria. ________________________________________________________ 496 b. Cesión de obras de urbanización instalaciones y dotaciones. ________________________________ 496

3. Régimen financiero. _________________________________________________________ 497


La sustitución del sistema de compensación. _______________________________________ 498

Capítulo 11. Sistema de expropiación._________________________________________ 499

1. Sistema de expropiación. _____________________________________________________ 499

2. Sistema de concierto ________________________________________________________ 504




Convenios urbanísticos de expropiación en Galicia. __________________________________ 507

Capítulo 12. La limitada aproximación “SIENDO VOLUNTARIA” al agente urbanizador gallego. ________________________________________________________________________ 509

PARTE CUARTA ___________________________________________________________ 512

Convenios urbanísticos en Galicia. ________________________________________________ 512

Capítulo 13. Convenios urbanísticos. __________________________________________ 512

1. Objeto y naturaleza de los convenios urbanísticos. ________________________________ 512

2. Convenios urbanísticos de planeamiento. ________________________________________ 512

3. Convenios urbanísticos para la ejecución del planeamiento. _________________________ 512

4. Procedimiento. _____________________________________________________________ 513


Convenios urbanísticos. ________________________________________________________ 514

1. Convenios urbanísticos de planeamiento. ________________________________________ 514

2. Convenios de planeamiento expresamente regulados. _____________________________ 514

3. Convenios de planeamiento no regulados expresamente. ___________________________ 515

4. Convenios urbanísticos de ejecución. ___________________________________________ 516

5. Convenios urbanísticos de expropiación. ________________________________________ 517

6. Convenios urbanísticos entre administraciones públicas. ___________________________ 518


Aprobación de convenios urbanísticos. ____________________________________________ 523

PARTE QUINTA ___________________________________________________________ 525

Deber de conservación y ruina. __________________________________________________ 525

Capítulo 14. Deber de uso, conservación y rehabilitación. _________________________ 525

1. El deber de conservación._____________________________________________________ 525

2. Las órdenes de ejecución. ____________________________________________________ 526

3. Registro de Solares. _________________________________________________________ 526

4. Venta forzosa ______________________________________________________________ 527


Informe de Evaluación de Edificios (IEE) en Galicia. __________________________________ 528

1. Remisión a la ley estatal y Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ___________ 528

2. Plazos existen para la realización del IEE. ________________________________________ 528

3. ¿Cómo se realiza el IEE? ______________________________________________________ 529



4. El incumplimiento de la IEE. ___________________________________________________ 529

5. Resolución de 19 de mayo de 2017 por la que se convocan para el año 2017 las subvenciones del Programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios del Plan estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016. ___________________________________________________________ 529


Regulación del régimen de edificación forzosa y del deber de conservación. ______________ 536

1. El deber de edificar, rehabilitar y conservar. ______________________________________ 536

2. Ejecución forzosa o subsidiaria por el ayuntamiento. ______________________________ 536 a. Registro de solares. __________________________________________________________________ 536 b. Órdenes de ejecución municipales. _____________________________________________________ 537


El agente edificador de Galicia. __________________________________________________ 543

Capítulo 15. Las entidades de conservación en Galicia. ___________________________ 545

1. Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público. _________ 546

2. Inscripción en el registro administrativo. ________________________________________ 546

3. Las cuotas de conservación. ___________________________________________________ 546


Las Entidades urbanísticas colaboradoras en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ________ 551

Entidades urbanísticas colaboradoras _____________________________________________ 551

Naturaleza y personalidad jurídica _______________________________________________ 552

Constitución _________________________________________________________________ 552

La transmisión de la titularidad. Subrogación. ______________________________________ 553

Responsabilidades de las entidades y obligaciones de sus miembros. ___________________ 553

Adopción e impugnación de acuerdos _____________________________________________ 554

Disolución y liquidación ________________________________________________________ 554

Capítulo 16. La ruina urbanística. ____________________________________________ 555

Declaración de ruina. __________________________________________________________ 555


Formularios específicos para la ruina en Galicia. ____________________________________ 559

Adopción de medidas de seguridad por urgencia y peligro en la demora de la declaración de ruina en Galicia ____________________________________________________________________ 559

Resolución por la que se requiere al interesado para la legalización de obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a ella, en Galicia. _________________________________________________ 560

Resolución por la que se repercuten al interesado los costes generados por ejecución subsidiaria de



una orden de ejecución, en Galicia. _______________________________________________ 560

Resolución de alcaldía por la que se procede a la imposición de multa coercitiva por incumplimiento de orden de ejecución en Galicia. ________________________________________________ 561

Resolución final de expediente de declaración de ruina en Galicia. _____________________ 563

Resolución de adopción de medidas cautelares en supuestos de ruina física inminente en Galicia.564


Formulario de declaración de ruina (en gallego). ____________________________________ 565

PARTE SEXTA _____________________________________________________________ 567

Licencias urbanísticas. _________________________________________________________ 567

Capítulo 17. Licencias urbanísticas. ___________________________________________ 567

1. Actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo sujetos a licencia. _________________ 567

2. Licencias urbanísticas y comunicaciones previas __________________________________ 568

3. Procedimiento de otorgamiento de licencias. _____________________________________ 568

4. Caducidad de las licencias. ____________________________________________________ 569

5. Procedimiento para la tramitación de las comunicaciones previas. ___________________ 570


Las licencias urbanísticas en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. _________ 571

Licencias urbanísticas y comunicaciones previas. ____________________________________ 571

Procedimiento de otorgamiento de licencias. _______________________________________ 572

Prelación de licencias y otros títulos administrativos. ________________________________ 572

Caducidad de las licencias. ______________________________________________________ 573

Procedimiento para la tramitación de las comunicaciones previas. _____________________ 573

Actos promovidos por las administraciones públicas. ________________________________ 574


Las licencias urbanísticas en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ___________________ 587

Definición y objeto __________________________________________________________________ 587 Régimen jurídico aplicable al otorgamiento de licencias ____________________________________ 588 Actos sujetos a licencia ______________________________________________________________ 588 Procedimiento para el otorgamiento de licencias _________________________________________ 589 Competencia y determinaciones generales ______________________________________________ 589 Solicitud __________________________________________________________________________ 589 Tramitación del procedimiento ________________________________________________________ 591 Supuestos específicos _______________________________________________________________ 591 Prelación de licencias y otros títulos administrativos _______________________________________ 592 Resolución ________________________________________________________________________ 593 Licencias por fases o parciales _________________________________________________________ 594 Caducidad de las licencias ____________________________________________________________ 594




Licencias de primera ocupación parcial. Primera Ocupación Parcial de Edificios en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia. ______________________________________________________________________ 596


Formulario de comunicación previa de actos del suelo o del subsuelo (en gallego). ________ 599

PARTE SÉPTIMA __________________________________________________________ 603

Disciplina urbanística y sanciones. ________________________________________________ 603

Capítulo 18. Inspección urbanística y régimen sancionador. _______________________ 603

1. Inspección urbanística. _______________________________________________________ 603

2. Obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución. ___________________________ 603

3. Obras terminadas sin título habilitante __________________________________________ 604

4. Suspensión y revisión de licencias. _____________________________________________ 605

5. Protección de la legalidad en el suelo rústico. ____________________________________ 605

6. Infracciones y sanciones. _____________________________________________________ 605


La disciplina urbanística en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Lei do solo. __________________________________________ 607

1. Regulación del régimen de edificación forzosa. ___________________________________ 607

2. Deber de conservación. ______________________________________________________ 607

3. Órdenes de ejecución. Ejecución forzosa o subsidiaria. _____________________________ 607

4. Inclusión del inmueble en el Registro de Solares. __________________________________ 608


La disciplina urbanística en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. ______________________________ 609

Protección de la legalidad urbanística _____________________________________________________ 609 Colaboración de las administraciones con la inspección urbanística _____________________________ 609 La inspección urbanística es la actividad que los órganos administrativos ________________________ 610 Planes de inspección ___________________________________________________________________ 611 Facultades del personal adscrito a la inspección urbanística ___________________________________ 611 Actas de inspección ___________________________________________________________________ 612 Protección de la legalidad urbanística _____________________________________________________ 613 Medidas a adoptar ____________________________________________________________________ 613 Obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución ______________________________________ 614 Obras terminadas sin título habilitante ____________________________________________________ 614 Actuaciones previas ___________________________________________________________________ 614 Procedimiento de reposición de la legalidad urbanística ______________________________________ 615 Iniciación del procedimiento de reposición de la legalidad urbanística ___________________________ 615 Suspensión provisional de obras en curso de ejecución _______________________________________ 615 Solicitud de informes, período de prueba y audiencia a la persona interesada ____________________ 616



Fin del procedimiento __________________________________________________________________ 616 Ejecutividad de las órdenes de reposición __________________________________________________ 617 Ejecutividad y ejecución voluntaria _______________________________________________________ 618 Ejecución forzosa _____________________________________________________________________ 618 Suspensión y revisión de títulos administrativos habilitantes __________________________________ 618 Suspensión y revisión de licencias ________________________________________________________ 618 Protección de la legalidad en zonas verdes, espacios libres, viarios, dotaciones y equipamientos públicos619 Protección de la legalidad en el suelo rústico _______________________________________________ 619 Infracciones y sanciones ________________________________________________________________ 620 Definición de las infracciones urbanísticas _________________________________________________ 620 Tipificación de las infracciones urbanísticas ________________________________________________ 620 Plazos de prescripción _________________________________________________________________ 621 Personas responsables _________________________________________________________________ 621 Reglas para determinar la cuantía de las sanciones __________________________________________ 622 Circunstancias agravantes y atenuantes de la responsabilidad _________________________________ 623 Sanciones accesorias __________________________________________________________________ 624


Las edificaciones fuera de ordenación. ____________________________________________ 625


Procedimiento sancionador y reposición de la legalidad antes de la conclusión del expediente sancionador. _________________________________________________________________ 626


La inspección urbanística. ______________________________________________________ 627


Expedientes urbanísticos de Disciplina urbanística de Galicia. _________________________ 629 Expediente Sancionador en materia de infracción urbanística _________________________________ 629 Expediente Sancionador en materia de infracción urbanística (Procedimiento simplificado) _________ 629 Declaración de situación legal de ruina urbanística __________________________________________ 629 Protección de la legalidad urbanística de obras o usos en curso de ejecución. Legalización de obras o usos compatibles __________________________________________________________________________ 629 Protección de la legalidad urbanística en obras en curso de ejecución sin licencia (obras no legalizables)629 Protección de la legalidad urbanística de obras terminadas legalizables. Legalización de obras o usos compatibles __________________________________________________________________________ 629 Protección de la legalidad urbanística en obras terminadas ejecutadas sin licencia (obras no legalizables)629


Formularios específicos del régimen sancionador urbanístico gallego. ___________________ 630

Escrito de alegaciones por el que se pone de manifiesto la prescripción de la acción de restauración en Galicia. ___________________________________________________________________ 630

Resolución por la que se otorga audiencia al interesado antes de dictar orden de ejecución de obras. ____________________________________________________________________________ 631

Recurso de reposición frente a resolución que impone multa coercitiva. _________________ 631

Recurso de reposición frente a resolución sancionadora por vulneración del principio de proporcionalidad. _____________________________________________________________ 632

Recurso de reposición frente a resolución sancionadora por vulneración del principio de tipicidad.



____________________________________________________________________________ 633

Resolución de alcaldía por la que se desestima recurso de reposición interpuesto frente a resolución sancionadora. ________________________________________________________________ 633

Resolución por la que se ordenan medidas de carácter provisional, en Galicia. ____________ 634

Resolución por la que se declara la caducidad del expediente sancionador en Galicia. ______ 634

Escrito de alegaciones a la propuesta de resolución. _________________________________ 635

Escrito por el que el interesado recusa al instructor o al secretario designado para la tramitación del procedimiento sancionador. ____________________________________________________ 636

Resolución de alcaldía por la que se acuerda la realización de actuaciones previas al procedimiento sancionador en Galicia. ________________________________________________________ 636

Propuesta de resolución en Galicia. _______________________________________________ 637

Resolución de inicio de expediente sancionador en Galicia. ___________________________ 639

PARTE OCTAVA ___________________________________________________________ 641

Formularios. _________________________________________________________________ 641

A. REPARCELACIÓN FORZOSA _______________________________________________ 642

1. El porqué del procedimiento de reparcelación Forzosa _____________________________ 642

2. El procedimiento de reparcelación Forzosa _______________________________________ 646 a. Providencia de alcaldía _______________________________________________________________ 646 b. Informe de secretaría ________________________________________________________________ 646 c. Providencia de alcaldía _______________________________________________________________ 651 d. Publicaciones. ______________________________________________________________________ 652 e. Notificaciones y certificaciones. ________________________________________________________ 653 f. Providencias. _______________________________________________________________________ 654 g. Resolución. ________________________________________________________________________ 655 h. Publicaciones. ______________________________________________________________________ 656 i. Informes Técnicos. ___________________________________________________________________ 660

MODELOS ADICIONALES DE REPARCELACIÓN. __________________________________ 670

1. Providencia de iniciación del expediente de reparcelación por imperativo legal. ________ 670 a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 670 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 672 c. Modelo 3. _________________________________________________________________________ 673 d. Modelo 4. _________________________________________________________________________ 675

2. Redacción de oficio del Proyecto de Reparcelación. ________________________________ 677

3. Notificación a los interesados. _________________________________________________ 679

4. Anuncio. __________________________________________________________________ 681

5. Identificación de propietarios titulares de las fincas afectadas por la relimitación. _______ 682

6. Oficio para la identificación de propietarios y fincas afectadas _______________________ 684

7. Incoación a iniciativa privada (100% de propietarios afectados). _____________________ 685

8. Incoación a iniciativa privada: Edicto ____________________________________________ 686



9. Solicitud de certificación registral de titularidad y cargas de las fincas incluidas en la unidad reparcelable _________________________________________________________________ 687

a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 687 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 689 c. Modelo 3. _________________________________________________________________________ 690 d. Modelo 4. _________________________________________________________________________ 691

10. Notificación a los propietarios de la iniciación de la reparcelación ___________________ 692 a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 692 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 694

11. Instancia de los propietarios afectados presentando el proyecto de reparcelación ______ 695

12. Acuerdo municipal aprobando realizar de oficio el Proyecto de Reparcelación _________ 696 Preliminar: normas para la redacción del proyecto de reparcelación ____________________________ 696 a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 704 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 705

13. Proyecto de Reparcelación ___________________________________________________ 706 Modelo 1 ____________________________________________________________________________ 706 Modelo 2. ___________________________________________________________________________ 721

14. Proyecto de reparcelación urbanística por mutuo acuerdo _________________________ 728

15. Proyecto de reparcelación simplemente económica. ______________________________ 737

16. Expediente de normalización de fincas _________________________________________ 738

17. Apertura del trámite de información pública ____________________________________ 746 a. Modelo 1 __________________________________________________________________________ 746 b. Modelo 2 __________________________________________________________________________ 746

18. Certificación del resultado del trámite de información publica ______________________ 747

19. Decreto de la alcaldía proponiendo la redacción del proyecto de reparcelación por la administración municipal _______________________________________________________ 748

a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 748 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 749

20. Acuerdo del ayuntamiento sobre la redacción de oficio del proyecto de reparcelación por la administración _______________________________________________________________ 750

21. Acuerdo aprobación inicial del proyecto de reparcelación. _________________________ 752 a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 752 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 753

22. Anuncio de aprobación inicial. ________________________________________________ 754

23. Notificación personal del acuerdo de aprobación inicial a los interesados _____________ 755

24. Certificación del resultado del trámite de información pública ______________________ 757

25. Tramitación de las alegaciones. _______________________________________________ 758

26. Informes -técnico y jurídico- sobre las alegaciones. _______________________________ 760 a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 760 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 762

27. Providencia de la Alcaldía sobre trámite de audiencia a los interesados a la vista del informe técnico sobre las alegaciones. ___________________________________________________ 765



28. Notificación a los afectados por la propuesta de rectificación del proyecto de reparcelación766 a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 766 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 768

29. Requerimiento a los propietarios para formalizar la reparcelación y transmitan al Ayuntamiento los terrenos de cesión obligatoria ________________________________________________ 769

30. Certificación del trámite de audiencia a la rectificación del proyecto de reparcelación ___ 770

31. Acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación ____________________ 771 a. Modelo 1 __________________________________________________________________________ 771 b. Modelo 2 __________________________________________________________________________ 773 c. Modelo 3 __________________________________________________________________________ 775 d. Modelo 4 _________________________________________________________________________ 776

32. Anuncio de la aprobación definitiva. ___________________________________________ 777 a. Anuncio de publicación ______________________________________________________________ 777 b. Notificación a los interesados _________________________________________________________ 779

33. Notificación a los interesados del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación ________________________________________________________________ 780

34. Diligencias de notificación y publicación. Aprobación definitiva _____________________ 782

35. Requerimiento a propietario para la efectividad de las cesiones previstas en Proyecto de Reparcelación ________________________________________________________________ 783

36. Solicitud de propietario para aplazamiento (o fraccionamiento) de los gastos de urbanización784

37. Escritura o documento administrativo de formalización de la reparcelación ___________ 785 a. Formalización mediante escritura pública ________________________________________________ 785 b. Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad _____________________________________ 785 c. Protocolización mediante acta notarial __________________________________________________ 789 d. Solicitud de inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad _____________________ 790

38. Escritura de reparcelación voluntaria y delimitación de la unidad de actuación discontinua, segregación y cesión gratuita ____________________________________________________ 791

39. Documento administrativo de formalización de la reparcelación ____________________ 794

40. Protocolización del documento administrativo de aprobación de la reparcelación ______ 796

41. Solicitud de inscripción en el Registro de la Propiedad ____________________________ 797

42. Procedimiento abreviado: instancia solicitando la reparcelación voluntaria continua. ___ 798

43. Procedimiento abreviado: instancia solicitando la reparcelación voluntaria y discontinua 800

44. Aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, (incluidos el Proyecto de Reparcelación y el Proyecto de Urbanización) . _____________________________________________________ 803

45. Aprobación de iniciativa para el desarrollo por el Sistema de Compensación y reparcelación, previos a la Junta de Compensación. ______________________________________________ 805

B. PROYECTO DE COMPENSACIÓN. ___________________________________________ 809

1. Expediente administrativo del proyecto de compensación __________________________ 809 a. Trámite de elaboración y presentación del proyecto de compensación. ________________________ 809 b. Escrito del propietario único __________________________________________________________ 811 c. Actuación municipal _________________________________________________________________ 811



d. Acuerdo de aprobación inicial del proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación. ____________________________________________________________________________________ 813 e. Información pública y notificación a los propietarios. ______________________________________ 813 f. Adhesión a la Junta de Compensación. __________________________________________________ 814 g. Acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación. _______________________________________________________________________ 814 h. Modelo de expediente requiriendo Proyecto de Estatutos y de Bases de Actuación de la Junta_____ 816 i. Comparecencia ante el ayuntamiento para acceder a elaborar los Proyectos de Estatutos y de Bases de Actuación de la Junta de Compensación ___________________________________________________ 816 j. Informe técnico _____________________________________________________________________ 817 k. Informe jurídico ____________________________________________________________________ 817 l. Aprobación inicial. ___________________________________________________________________ 818 m. Información pública y audiencia de los propietarios ______________________________________ 819 n. Aprobación definitiva ________________________________________________________________ 820 ñ. Supuestos especiales. ________________________________________________________________ 821

2. Proyecto de Compensación. ___________________________________________________ 822 a. Formulario de Proyecto de compensación _______________________________________________ 822

I.- BASES LEGALES _____________________________________________________________ 822

II.-PLANEAMIENTO QUE SE EJECUTA ______________________________________________ 822

III. DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS APORTADAS. CARGAS E INDEMNIZACIONES _____________ 823

IV. DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE PROPIETARIOS EXTERIORES AL POLÍGONO . __________ 826

V.- DERECHOS DE LA ADMINISTRACIÓN ACTUANTE __________________________________ 826

VI.- VALORACIONES DEL TECHO EDIFICABLE A EFECTOS DE INDEMNIZACIONES POR DIFERENCIAS EN LAS ADJUDICACIONES __________________________________________________________ 826

VII.- VALORACIÓN DE LOS BIENES AFECTADOS ______________________________________ 826

VIII.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN _______________________________________________ 827

IX.- FINCAS NUEVAS O RESULTANTES Y ADJUDICACIÓN _______________________________ 827

X.- PARCELAS DE CESIÓN OBLIGATORIA ___________________________________________ 829

XI.- PARCELAS QUE SE RESERVA LA JUNTA _________________________________________ 829

XII.- COMPENSACIONES EN METÁLICO ____________________________________________ 829

XIII.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL ______________________________________ 830

XIV.- DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA DE QUE CONSTA EL PRESENTE PROYECTO DE COMPENSACIÓN ______________________________________________________________ 830

b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 830

Valoración de construcciones, edificaciones y otros derechos __________________________ 838

Extinción de derechos reales y cargas incompatibles con el planeamiento respecto a los propietarios no adjudicatarios de suelo ______________________________________________________ 838

Parcelas resultantes ___________________________________________________________ 838

Gastos de urbanización. Estimación del coste. ______________________________________ 842

Cuenta de liquidación provisional ________________________________________________ 842 c. Precauciones. para la redacción del proyecto de compensación _____________________________ 842



I.- BASES LEGALES _____________________________________________________________ 842

II.- PLANEAMIENTO QUE SE EJECUTA _____________________________________________ 843

III. DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS APORTADAS, CARGAS E INDEMNIZACIONES _____________ 843

IV.- DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE PROPIETARIOS EXTERIORES AL POLÍGONO __________ 845

V.- DERECHOS DE LA ADMINISTRACIÓN ACTUANTE __________________________________ 845

VI.- VALORACIONES DEL TECHO EDIFICABLE A EFECTOS DE INDEMNIZACIONES POR DIFERENCIAS EN LAS ADJUDICACIONES __________________________________________________________ 845

VII.- VALORACIÓN DE LOS BIENES AFECTADOS ______________________________________ 846

VIII.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN _______________________________________________ 846

IX.- FINCAS NUEVAS O RESULTANTES Y ADJUDICACIÓN _______________________________ 846

X.- PARCELAS DE CESIÓN OBLIGATORIA AL AYUNTAMIENTO __________________________ 847

XI.- PARCELAS QUE SE RESERVA LA JUNTA _________________________________________ 847

XII.- COMPENSACIONES EN METÁLICO ____________________________________________ 848

XIII.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL ______________________________________ 848 d. Documentación complementaria de que debe constar el proyecto de compensación ____________ 849

COMENTARIOS PRÁCTICOS. _____________________________________________________ 849

JURISPRUDENCIA PRÁCTICA. ____________________________________________________ 850

3. Certificado acreditativo de la aprobación de un proyecto de compensación. ____________ 850

4. Escritura notarial de protocolización de un proyecto de compensación ________________ 851

5. Estatutos de la junta de compensación. _________________________________________ 851 a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 851 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 878

Título I. Nombre, domicilio, objeto y fines _________________________________________ 878

Título II. De los junteros, incorporación, patrimonio, derechos y deberes ________________ 880

Título III. De los Órganos de Gobierno _____________________________________________ 884

6. Bases de actuación de una junta de compensación (de polígono o unidad de actuación). _ 890 a. Modelo 1. _________________________________________________________________________ 890 b. Modelo 2. _________________________________________________________________________ 897 c. Modelo 3 (con urbanizador). __________________________________________________________ 901

7. La inscripción registral de la junta. _____________________________________________ 904 a. Solicitud al registro de la propiedad instando a la práctica de la nota marginal de inicio del proyecto de compensación ________________________________________________________________________ 904 b. Aprobación por el Ayuntamiento de la constitución de la Junta de Compensación. ______________ 904 c. Solicitud del Presidente de la Junta de Compensación al Registro de la Propiedad de extensión de nota marginal de afección de los terrenos al Sistema de Compensación. _____________________________ 905

8. Instancia solicitando la incorporación por adhesión a la junta de compensación _________ 905

9. Carta de pago y entrega de posesión de indemnización sustitutoria a titulares de derechos incompatibles con el planeamiento _______________________________________________ 906



10. Acta de libramiento y recepción de las obras de urbanización ______________________ 907

ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN. ________________ 909

A) Formulación del proyecto de compensación. _____________________________________ 909

B) Sometimiento del proyecto de compensación a la audiencia de todos los afectados. _____ 911

C) Aprobación por la Junta de Compensación del Proyecto de Compensación. ____________ 911

D) Remisión del Proyecto de Compensación al Ayuntamiento para su aprobación definitiva. 912

E) Informe de los servicios técnicos municipales. ____________________________________ 912

F) Aprobación definitiva por el Ayuntamiento del Proyecto de Compensación- ____________ 912

I) Inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación. _____________ 913 EXPONE ___________________________________________________________________________ 914

C. ENTIDAD DE CONSERVACIÓN. _____________________________________________ 915

1. Estatutos de la Entidad de Conservación _________________________________________ 915

2. Decreto de incoación de expediente para creación de la entidad _____________________ 925

3. Informe jurídico sobre los estatutos presentados. _________________________________ 927

5. Información pública: Anuncio. _________________________________________________ 931

6. Certificación del secretario ____________________________________________________ 932

7. Aprobación definitiva de los estatutos de la entidad (sin alegaciones) _________________ 933

8. Aprobación definitiva de los estatutos de la entidad (con alegaciones) ________________ 934

9. Notificaciones a interesados. __________________________________________________ 936

10. Anuncio público. ___________________________________________________________ 936

11. La asamblea constituyente ___________________________________________________ 937

12. Adhesión a la entidad _______________________________________________________ 937

13. Acta de constitución ________________________________________________________ 938

14. Escritura de constitución. ____________________________________________________ 938

14. Ratificación de la constitución de la entidad _____________________________________ 941

15. Acuerdo de disolución de la entidad ___________________________________________ 941

16. Ratificación mediante decreto del Alcalde-Presidente _____________________________ 942

17. Requerimiento de las cesiones obligatorias _____________________________________ 943

D. LA ASOCIACIÓN DE COOPERACIÓN URBANÍSTICA _____________________________ 944

1. Instancia de constitución de asociación administrativa de cooperación. _______________ 944

2. Modelo de Estatutos de Asociación Administrativa de propietarios __________________ 947

3. Dictamen jurídico. __________________________________________________________ 955

4. Aprobación inicial. __________________________________________________________ 957

5. Anuncios. __________________________________________________________________ 958



6. Aprobación definitiva. _______________________________________________________ 959

7. Requisitos administrativos. ___________________________________________________ 960

E. EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS. __________________________________________ 961

1. Escrito requiriendo para la emisión de la hoja de aprecio ___________________________ 961

2. Descripción del bien expropiado _______________________________________________ 961

3. Descripción de un edificio expropiado___________________________________________ 961

4. Escrito del expropiado exponiendo su valoración__________________________________ 962

5. No aceptación de la hoja de aprecio del expropiado _______________________________ 963

6. Hoja de aprecio de la administración ___________________________________________ 963

7. Escrito del expropiado no aceptando la hoja de aprecio de la administración. __________ 964

8. Requerimiento para llegar al común acuerdo _____________________________________ 965

9. Propuesta de adquisición _____________________________________________________ 966

10. Diligencia de no aceptación de la propuesta _____________________________________ 967

11. Modelo de convenio ________________________________________________________ 967

FORMULARIOS EN CASO DE LIBERACIÓN DE EXPROPIACIONES. ____________________ 969

F. CONVENIOS URBANÍSTICOS. ______________________________________________ 973

1. Escrito de solicitud de particular proponiendo un convenio urbanístico a la administración. 973

2. Modelo básico de convenio aceptando la modificación puntual del PGOU. _____________ 974

3. Convenio para recalificación como finca urbana mediante modificación puntual del PGOU. 978

4. Convenio urbanístico para recalificación a urbano mediante cesión de terreno para dotación mediante modificación puntual del PGOU. _________________________________________ 980

5. Convenio urbanístico para aumento de altura de edificio mediante modificación puntual del PGOU con compensación dineraria. ______________________________________________ 982

6. Convenio urbanístico para ocupación de terrenos para realizar obras de urbanización____ 983

7. Convenio urbanístico para modificación puntual del PGOU a efectos de obras y edificabilidad, mediante cesión de terrenos. ___________________________________________________ 985

8. Convenio urbanístico para urbanización, construcción y mantenimiento de aparcamiento público. ____________________________________________________________________________ 987

9. Convenio urbanístico para recalificación de una finca parcialmente urbana. ____________ 990

10. Convenio urbanístico para inclusión de terrenos en suelo urbano mediante revisión del PGOU. ____________________________________________________________________________ 992

11. Convenio urbanístico para desarrollar unidad de actuación ________________________ 994

12. Convenio urbanístico para ampliación de una gran superficie /centro comercial _______ 999

13. Convenio urbanístico para la construcción de VPO. ______________________________ 1000

14. Convenio urbanístico entre el Ministerio de Fomento y Consejería de obras públicas y urbanismo



para la delimitación de un área de rehabilitación prioritaria __________________________ 1003

15. Convenio urbanístico para la inclusión de un terreno en suelo urbano, mediante la modificación puntual del PGOU ____________________________________________________________ 1004

16. Convenio urbanístico para la cesión de un terreno destinado a la construcción de un polideportivo, mediante la modificación puntual del PGOU __________________________ 1006

17. Convenio urbanístico entre el ayuntamiento y una empresa para la ejecución del planeamiento por el sistema de expropiación. _________________________________________________ 1007

18. Convenio urbanístico para la ocupación de terrenos para ejecutar obras de urbanización.1011

19. Convenio Urbanístico de Gestión y Ejecución del Planeamiento. ___________________ 1012

G. PROCEDIMIENTO DE TRAMITACIÓN DE CONVENIOS __________________________ 1014

1. Providencia de alcaldía ______________________________________________________ 1014

2. Informe de secretaría _______________________________________________________ 1015

3. Textos preliminares y diligencias. _____________________________________________ 1016

4. Publicidad.________________________________________________________________ 1018

5. Alegaciones. ______________________________________________________________ 1020

6. Informes técnicos. _________________________________________________________ 1021

7. Textos finales de convenios. Modelo. __________________________________________ 1023

8. Diligencias finales. _________________________________________________________ 1025

9. Informes y dictámenes. _____________________________________________________ 1026

10. Acuerdo plenario. _________________________________________________________ 1028



¿QUÉ APRENDERÁ?

La Ley 2/2016, del suelo de Galicia y su Reglamento (Decreto 143/2016, de 22 de

septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del

suelo de Galicia).

Ley 10/1995, de 23 de noviembre, de Ordenación del Territorio de Galicia. Instrumentos

de ordenación. Directrices de ordenación del territorio. Planes territoriales integrados.

Clases de suelo. Suelo urbano. Suelo urbanizable. Suelo de núcleo rural. Suelo rústico.

Los planes generales

El planeamiento de desarrollo en la Ley 2/2016

La gestión del planeamiento. Reglas generales de equidistribución. Áreas de reparto.

Aprovechamiento tipo. Polígonos de ejecución. Ejecución del planeamiento.

Parcelaciones urbanísticas. Reparcelación urbanística.

Actuaciones asistemáticas. Estudios de detalle.

La junta de compensación en el urbanismo gallego.

Convenios urbanísticos en Galicia. Convenios urbanísticos de expropiación en Galicia.

El agente urbanizador gallego.

Las licencias urbanísticas en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

Caducidad de licencias. Revisión y nulidad de licencias. Acción pública.

El deber de conservación y ruina. Regulación del régimen de edificación forzosa y del

deber de conservación. Ordenes de ejecución. Fuera de ordenación. Informe de

Evaluación de Edificios (IEE) en Galicia.

La disciplina urbanística en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia 2/2016,

de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Lei do solo.

La inspección urbanística en Galicia.



PARTE PRIMERA.

Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

Capítulo 1. Principios de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Lei do solo.

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