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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"CRITERIOS Y FACTORES CLAVE QUE INCIDEN EN EL VALOR Y CONDICIONAN LA FACTIBILIDAD DE INVERSION EN CRÉDITOS PUENTE, PARA UN DESARROLLO HABITACIONAL

DE VIVIENDA MEDIA RESIDENCIAL; CASO: LOS ALTOS RESIDENCIAL EN HERMOSILLO, SONORA."

T E S I S QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

" ARQ. SANDRA LUZ GUERRERO MARTÍNEZ".

ASESOR:

v M. en V.l.l. ENRIQUE GUTIÉRREZ LÓPEZ.

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003.

HERMOSILLO SONORA MÉXICO MARZO DE 2010

Agradecimientos:

A Dios, principalmente; por las grandes bendiciones que de Él recibo y me

permiten seguir adelante.

A mi Asesor de tesis, Ing. Enrique Gutiérrez López; por su tiempo y

conocimientos que con generosidad compartió.

A Lie. Ma. de los Ángeles Toruga León, coordinadora de Maestrías CMIC; por

su incondicional apoyo, a través de todo este recorrido para llegar a la meta.

A mis maestros y compañeros de estudio por todo lo que aprendí de ellos; así

como de cada una de las personas que han sido parte importante en este

proyecto.

IV

Dedicatoria:

A mi esposo e hijos:

Francisco

Agustín

Mariana

Que son mi motivación y mi fuerza y sin su amor, paciencia, sacrificio y apoyo no

hubiera logrado realizar esta meta.

A mis padres y hermanos:

Que con su amor incondicional, siempre han sido fuente de inspiración para tratar

de superarme.

A toda mi familia en general, ya que con su cariño y apoyo han sido una fuente

importante para salir adelante.

V

ITC

ABSTRACT.

This study is an analysis and review of the regulations and methodology used in

feasibility studies by 3 financial institutions for bridge loans authorizations.

Study starts from a request issued by residential housing developer, which

discusses the following: required documentation, feasibility study of the project

and obtain the return time of investment, through cash flow, internal rate of

return, present value techniques.

Finally, it aims to identify factors which are crucial to the viability and security of

the project.

This work will be presented in 4 chapters structured as follows:

chapter I, concerning the general theoretical framework, including criteria and

introduction to the topic, description, definitions, concepts and methodologies in

the valuation, and the context where the project is developed. Chapter 2

presents an analysis of the problem, establishing a comparative table with the

criteria used in some institutions for approval of bridge loans, characteristics, as

well as the facts of a case study of a feasibility study for a housing development,

Chapter 3 Concerning the diagnosis through documentation review budgets,

costs and base budget, market feasibility study, appraisal result residual fees,

VPN, etc., Chapter 4 includes interpretations, views and comparative table and

finally, which shows an analysis of the results and the conclusions and

recommendations.

Arq. Sandra Luz Guerrero Martinez

Páaina No. 1

Clll¡|> iic

Resumen de la investigación

El presente trabajo es un análisis y revisión de la normatividad y metodología

aplicada en estudios de factibilidad en 3 instituciones financieras para

autorización de créditos puente, desarrollando el caso para un proyecto de

Fraccionamiento de Viviendas tipo Residencial , analizando lo siguiente: Si la

documentación requerida actualmente en relación al proyecto a ejecutar resulta

lo más adecuado para garantizar el fmanciamiento ;si la ejecución de este

proyecto es viable, y a través de la elaboración del estudio y dictamen de

factibilidad, tendremos un estimado del tiempo en que se recuperaría la

inversión, por medio de flujos de efectivo, tasa interna de retorno, valor

presente. Finalmente se pretende identificar factores que sean determinantes

para la viabilidad y garantía del proyecto.

El trabajo se presenta en 4 capítulos estructurados de la siguiente manera :

capítulo I, referente al Marco teórico y generalidades, comprende criterios e

introducción al tema; descripción , definiciones; conceptos y metodologías en

la valuación, y el contexto donde se desarrolla el proyecto; el capítulo 2

muestra un análisis de la problemática, estableciéndose una tabla comparativa

con los criterios utilizados en algunas instituciones para la autorización de

créditos puente, características, etc.; así como el planteamiento de un caso

práctico de un Estudio de factibilidad para un desarrollo habitacional; el

capítulo 3 Referente al diagnóstico a través de la revisión de documentación

presupuestos, costos y presupuesto base, estudios de mercado Estudio de

factibilidad; resultado de avalúo residual; tasas, VPN, etc., el capítulo 4,

comprende interpretaciones, dictamen y cuadro valuatorio y por último

presentaré un análisis de los resultados, conclusiones y recomendaciones

finales.

Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez

Pácjina No. 2

^ J í l l i l ITC

ÍNDICE Introducción 5 Planteamiento del problema 6 Objetivo General de la Tesis 6 Objetivos Particulares 7 Hipótesis: 7 Tipo de investigación: 8 Capitulo 1. Marco Teórico y Generalidades de la Evaluación de Proyectos 9 1.1. Evaluación de proyectos 9 1.1.1. Proyecto e Identificación de Proyectos: 9 1.1.1.1. Evaluación Financiera de Proyectos: 12 1.2. Decisiones de Inversión y Decisiones de Financiamiento 13 1.3. Definiciones y Conceptos Básicos: 14 1.4. Créditos puente: 16 1.4.1. Normatividad y Legislación de los Créditos Puente: 19 1.5. Metodologías aplicables (Criterios para Determinar la Factibilidad Proyecto) 21 Introducción 21 1.5.1. Estudios de Mercado: 22 Procedimiento de muestreo y determinación del tamaño de la muestra 23 1.5.2. Método Residual, Estático y Dinámico: 26 1.5.3. Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI) 29 1.5.4. Método del Valor Presente: 30 Interpretación del VPN: 32 1.5.6. Método de la Tasa Interna de Rendimiento TIR: 33 1.5.7. Criterio de decisión Relación Beneficio - Costo (B/C) 36 Criterio de decisión 36 1.6. Entorno de la Inversión en Sonora 37 1.7. Antecedentes del Contexto de la Vivienda en Hermosillo 39 Localización del proyecto: 39 Infraestructura del desarrollo a analizar: 43 Capitulo 2. Análisis de la problemática 45 2.1. Introducción: 45 2.1.1. Análisis comparativo de los criterios utilizados para aprobación de créditos en algunas instituciones financieras 45 2.1.1. 1.Cuadro comparativo: 50 Capitulo 3. Diagnóstico 51 3.1. Identificación del problema: 51 3.1.1. Costos y Presupuesto base (Ver Anexos) 53 3.1.1.1. Memoria descriptiva: 54 Capitulo 4. Propuesta de solución, determinación de la Factibilidad del proyecto. Caso Práctico 63 4.1. Avalúo Residual Dinámico: 63 4.2. Flujo de efectivo VPN, resultado residual, tasa interna de rendimiento 65


Página No. 3

CI

4.3. Interpretaciones VPN; TIR 66 4.4. Cuadro valuatorio 67 Conclusiones y recomendaciones finales 68 Cuadro de resultados 68 Análisis de resultados 68 Conclusiones y Recomendaciones Finales 69 Bibliografía 71 Anexos y Apéndices: 72


Página No. 4

Introducción.

En la toma de decisiones para la realización de un proyecto en general,

en la cuales va de por medio una inversión, el precio de arriesgarse a

ejecutarlo sin antes realizar un estudio para ver la factibilidad de su realización,

puede representar un alto costo financiero. Este tipo de estudios se basan en

una serie de metodologías, normatividad y criterios que consideran algunos

aspectos tales como los costos, el valor de la inversión en el tiempo, el tiempo

de recuperación de la inversión y que finalmente nos dan una perspectiva muy

clara sobre la posibilidad de llevar a cabo dicha inversión.

Esto en cuanto a la decisión del inversionista, pero una vez que se tiene la

aprobación de un proyecto y se ha determinado que es factible su ejecución, la

mayoría de las veces se recurre a financiar dicha inversión a través de

diferentes formas de crédito que ofrecen algunas instituciones financieras, las

cuales llevan a cabo una serie de procesos y estudios que garanticen el

financiamiento. Las instituciones financieras cuentan con una normatividad

para analizar si el cliente y proyecto representan una garantía, por ello

consideran los estudios de Factibilidad como elementos de decisión y

administración de los diferentes tipos de crédito, se requiere que estos mismos

sean elaborados por equipo calificado que cuente con las directrices que se

apeguen a las prácticas de la valuación, así como observando la normatividad

establecida por las distintas autoridades que normen el servicio.

Dentro de los esquemas de financiamiento existentes, el crédito puente, que

es una forma de financiamiento de mediano y largo plazo, diseñado para

financiar la construcción, representa una opción muy utilizada por el

inversionista y aplicable para proyectos de viviendas en serie o

Fraccionamientos.

Para una institución Financiera donde se manejan esquemas para

créditos puente, es importante contar dentro de sus procesos de

financiamiento, con el servicio de estudios de factibilidad y supervisión de obra

que ofrezcan de manera transparente y confiable los procedimientos y


Páaina No. 5

metodologías que permitan promover esos servicios con alto nivel de calidad,

ética y confiabilidad.

Se requiere que estos mismos sean elaborados por equipo calificado que

cuente con las directrices que se apeguen a las prácticas de la valuación, así

como observando la normatividad establecida por las distintas autoridades que

regulan el servicio. De esta manera se reduce o elimina el riesgo de pérdidas

financieras, lo que reflejaría un alto grado de seguridad en que el monto de lo

invertido será recuperado.

El presente trabajo analiza algunos de los criterios y metodologías utilizadas

en 3 instituciones de crédito, comprobará su efectividad o las posibles mejoras

o aportaciones que pueda tener, y a través de un caso específico se pretende

identificar de ser posible los factores que determinan o inciden y afectan el

valor del proyecto y la factibilidad para llevarlo a cabo, así como establecer la

importancia del Estudio de Factibilidad como elemento para la toma de

decisiones.

Planteamiento del problema

Existe en ocasiones una aplicación inadecuada de los criterios y normatividad

vigente, como: el incumplimiento dentro de algunos aspectos importantes del

proceso de revisión de documentación para el otorgamiento de créditos, la

vigencia en la aprobación de proyectos por parte de las instituciones de

gobierno involucradas, así como el no identificar claramente los factores que

afectan o determinan el valor de un proyecto específico, representan un

problema grave para las instituciones financieras y en general para el

inversionista, ya que de ello depende la garantía de la inversión.

Objetivo General de la Tesis

Conocer los criterios utilizados en la Normatividad que rigen los créditos

puente en las Instituciones Financieras, así como la Factibilidad de Inversión

para un desarrollo habitacional en la ciudad de Hermosillo, Sonora; lo que


<Íl¡Í¡& "C

permitirá determinar si los procedimientos empleados actualmente para

aprobación de este tipo de créditos son realmente eficientes, y si existen

factores clave que influyen en ello y condicionan su valor dentro del mercado.

Objetivos Particulares

Para determinar si es conveniente la normatividad y metodología aplicable

actualmente (Estudios de Factibilidad) para autorización de créditos puente,

específicamente en referencia al desarrollo de un fraccionamiento de vivienda

tipo residencial; analizaremos lo siguiente:

• Revisar y determinar si la documentación requerida actualmente para

solicitud de créditos puente en relación al proyecto a ejecutar es viable y

representa garantía en la inversión.

• Determinar la factibilidad de desarrollo del Proyecto; analizando la

conveniencia de realizarlo, a través del análisis de la inversión planeada, el

giro de negocio, generar un estimado del tiempo en que se recuperaría la

inversión, a través de flujos de efectivo tasa interna de retorno, valor

presente, avalúo residual.

Para el desarrollo de este ejercicio se revisará la normatividad que rige este

proceso actualmente con la finalidad de establecer su vigencia, si los procesos

se desarrollan de acuerdo a la misma y presentar las posibles opciones en

caso de mejora.

Hipótesis:

Al revisar los procesos y Metodologías sobre evaluación de proyectos y

estudios de factibilidad de Inversión, que rigen actualmente en algunas

instituciones Financieras así como identificar los factores que son

determinantes para su factibilidad es posible:

• Al revisar la metodología que rige actualmente en algunas Instituciones

financieras, comprobar su efectividad o en un momento dado mejorar

algunos aspectos o criterios para su mayor efectividad y transparencia


Páaina No. 7

para proyectos de inversión por medio de financiamiento o créditos

puente.

• Determinar si los criterios utilizados actualmente para los Estudios de

Factibilidad, representan una garantía de crédito.

• Obtener los factores que afectan o benefician la factibilidad de inversión

o rentabilidad del proyecto en solicitud.

• Identificar Factores que inciden en el valor de la inversión.

Tipo de investigación:

Por lo anterior es posible establecer que el tipo de Tesis que se propone tendrá

las siguientes características:

La investigación, se desarrollará como tipo Descriptiva y Correlacional.

Descriptiva por que nos basaremos en la integración de la información

recolectada para establecer nuestro planteamiento de Hipótesis. Es decir en

base a procesos de metodología para Estudios de Inversión en un determinado

proyecto, medimos la factibilidad de la inversión misma.

Correlacional por que existen 2 o más variables en este caso por que

estamos analizando la relación existente entre 2 procesos conocidos: la

Factibilidad de que un proyecto de Inversión resulte rentable, su relación con el

momento óptimo para invertir y el valor comercial en la zona.

Tipo experimental ya que al definirse este tipo de diseño de investigación

como la manipulación de variables independientes para observar sus efectos es

decir se basa en la comprobación por medio de la experimentación al realizar

un caso practico.

Metodología para valuación de Empresas. El área dentro de la cual se

desarrolla el presente trabajo, enfocado principalmente a las metodologías y

procesos valuatorios, como línea de investigación.


Página No. 8

€<

Capitulo 1. Marco Teórico y Generalidades de la Evaluación de Proyectos

1.1. Evaluación de proyectos.

La planeación formal con sus características modernas fue introducida por

primera vez en algunas empresas comerciales a mediados de 1950,

denominándose en ese entonces como sistemas de planeación a largo plazo; y

desde entonces, la planeación se ha ido perfeccionando al grado que en la

actualidad un número cada vez mayor de empresas del sector privado y público

está siguiendo este ejemplo.

La planeación es un proceso que estructura y ordena información, variables e

indicadores involucrados en un proceso de toma de decisiones.

La planeación estratégica proporciona guía, dirección y límites para las

operaciones cuando el problema más importante es el cómo usar

eficientemente aquellos recursos que son cada vez más escasos para producir

bienes y servicios, lo cual es una de las preocupaciones principales de la

dirección de cualquier proyecto.

La planeación es una función ejecutiva a cualquier nivel de un proyecto, y para

poderla llevar a cabo es necesario que se determine la estructura del proyecto y

se promueva el desarrollo de la filosofía del mismo con las creencias, valores,

actitudes y lineamientos que señalan "cómo se hacen las cosas en este

proyecto".

1.1.1. Proyecto e Identificación de Proyectos:

Por lo general entendemos como proyecto, una acción a realizar, mediante un

plan o programa de trabajo, o la conclusión de obras físicas; la definición

económica de proyecto, abarca un concepto más amplio, en este caso se hace

referencia a un proyecto, cuando existe una "acción o decisión que genere

beneficios y costos en diferentes momentos".


Página No. 9

<s Otra definición: "Una propuesta de acción que implica la utilización de un

conjunto determinado de recursos para el logro de ciertos resultados

esperados".

Debido a que un proyecto implica costos y beneficios conviene llevar a cabo un

análisis de sus posibles resultados, para determinar si conviene o no destinar

recursos a su ejecución.

Proyectos Sociales y Proyectos Privados.

En los proyectos sociales, corresponde analizar e identificar a las autoridades

de una comunidad, siendo importante que se establezcan mecanismos para la

identificación de ellos, si no, es muy probable que estos surjan por los intereses

de determinadas personas o grupos que presionaran para llevarlos a cabo; en

el caso de la iniciativa privada, se deberá considerar la oferta y demanda

existente respecto a un proyecto determinado, en ambos casos la necesidad

que impera en una determinada población.

Analizar las propuestas de desembolso de capital, no es una operación sin

costo, se pueden obtener beneficios, pero los análisis si tienen un costo. Para

ciertos tipos de proyectos se requiere un análisis relativamente detallado.

Todo proyecto, sea una obra física, un plan de acción o un programa de trabajo,

tiene un ciclo de vida que se compone de cuatro etapas:

• Generación de Preinversión.

• Ejecución o inversión

• Operación

• Abandono o muerte del proyecto.

Debido a que rara vez un problema tiene una sola solución lo común es que

existan diferentes alternativas, por lo que podemos aprovechar las

oportunidades que dieron origen al proyecto.


Página No. 10

Dentro de la fase en que aun no se destinan recursos al proyecto, es cuando se

debe tomar la decisión de ejecutarlo, postergarlo o abandonarlo, para ello se

elaboran los estudios de Evaluación de proyectos que va a permitir visualizar si

conviene desarrollarlo o no, el nivel de estos estudios, dependerá del avance de

los mismos y del presupuesto que se tenga considerado, así la etapa de

preinversión se puede dividir en cuatro niveles:

a) Generación de la idea del proyecto.

b) Estudio del proyecto a nivel perfil.

c) Estudio del proyecto a nivel prefactibilidad.

d) Estudio a nivel de factibilidad.

En cada uno de estos niveles la información que se requiere en cuanto a

exactitud para realizar los proyectos es mayor conforme se avanza de nivel.

Se extenderá el tema de la inversión privada para adentrarnos al tema en si.De

manera general se puede concluir que existen dos tipos de evaluación privada:

La primera es la evaluación económica; en la que se supone que el dueño o su

promotor tiene el 100% del capital necesario, para financiarlo y que todas las

operaciones son de riguroso contado, es decir la evaluación económica busca

determinar si el proyecto es o no conveniente en su totalidad, independiente

mente de cómo se financie y del momento en que se paguen las compras o las

ventas. En este caso los beneficios se determinan a partir de los bienes o

servicios que produce el proyecto y proporcionan beneficio a los intereses del

dueño.

En este tipo de evaluación casi siempre recae la decisión final por ello es

importante que los métodos utilizados sean lo mas transparente posible y se

analizan por lo regular los que consideran el valor a través del tiempo.

El flujo de caja que se genera se conoce como flujo privado del proyecto.

Anq. Sandra Luz Guerrero Martínez

Página No. 11

El segundo tipo de evaluación privada se conoce como Evaluación Financiera1,

que a diferencia de la económica distingue el capital del dueño del proyecto, del

capital prestado. En ella se considera a los préstamos como un ingreso, y a sus

intereses y pagos como costos financieros. El flujo de la evaluación financiera,

no es más que el flujo de los accionistas del proyecto, este tipo de evaluación

tiene como propósitos:

• Determinar la rentabilidad del capital del dueño del proyecto, invertido en

el mismo.

• Determinar la capacidad financiera del proyecto.

1.1.1.1. Evaluación Financiera de Proyectos:

El desarrollo de diversos métodos de análisis de inversión, para algunos

autores no representa más que la determinación momento óptimo de la

inversión, así como el rendimiento obtenido de una determinada inversión, de

ahí la importancia o relevancia de considerar el valor del dinero a través del

tiempo al analizar mediante flujos de efectivo los rendimientos esperados.

Un buen análisis financiero debe detectar la fuerza y los puntos débiles de un

negocio, en particular en el proceso de evaluación de la rentabilidad de

proyectos de inversión que, al margen de su clasificación, se caracterizan por la

aplicación de flujos financieros en el transcurso del tiempo, como se menciona

anteriormente.

El flujo de caja del proyecto puro es aquel que resulta de las operaciones del

mismo para los dueños del proyecto, que pueden ser los accionistas, los

banqueros o quienes financien su ejecución. Es decir, se incluyen todos los

costos y beneficios privados que provoca el proyecto, independientemente del

esquema de financiamiento que se tenga. Generalmente este enfoque se aplica

a proyectos productivos, industriales y comerciales.

1Apuntes para evaluación social de proyectos. Banco Nacional de Obras y servicio públicos S.N.C. Centro

de Estudios para la preparación y Evaluación Socioeconómica de proyectos-Primera Edición 1999.CEPEP


Página No. 12

<j

Este análisis también se conoce como análisis financiero de ¡a inversión y debe

considerar la totalidad de los recursos requeridos o generados después del

pago de impuestos, tanto en el periodo de inversión como en el de operación.

Los beneficios en el flujo del proyecto son todos los ingresos que provengan de

las ventas del o los bienes o servicios producidos por el proyecto, de la venta de

residuos y de activos durante la operación. Los costos del proyecto son los

egresos y se incluyen los que provengan de la fabricación, administración y

ventas. En el flujo del proyecto que se elabora para medir su rentabilidad se

incluyen dos beneficios que no constituyen ingresos disponibles sino hasta que

el proyecto concluye: el valor de desecho y la recuperación del capital de

trabajo.

Este estudio permite saber si el proyecto generará riqueza o no, por lo que no

se incluyen el pago por intereses, la amortización del crédito como flujos

negativos, ni el otorgamiento de crédito como flujo positivo. Debido a que este

análisis corresponde a una evaluación privada, deben incluirse todos los

impuestos que se tienen que pagar (IVA, impuesto a las utilidades, etc.) como

flujos negativos, y todos los subsidios que se vayan a recibir, como flujos

positivos.

Dentro de la evaluación, la depreciación debe incluirse sólo para calcular las

utilidades sujetas a impuestos y no como flujo negativo del proyecto, ya que en

realidad no constituye una salida de recursos del proyecto, en realidad, la

depreciación se incluye en la forma del diferencial entre los costos de inversión

y el valor de rescate de los activos.

1.2. Decisiones de Inversión y Decisiones de Financiamiento.

Los beneficios que en el largo plazo una empresa puede lograr, dependen en

gran medida en que los siguientes problemas son resueltos:


Página No. 13

1. Selección de fuentes de financiamiento adecuadas.

2. Racionamiento del capital obtenido entre las diferentes propuestas de

inversión disponibles".

Las dos decisiones anteriores deben manejarse en forma separada, la

selección de propuestas de inversión debe basarse en los méritos financieros

de cada propuesta, independientemente de la fuente o costo de la fuente con

que se financia cada propuesta.

El problema de seleccionar la fuente de financiamiento adecuada debe ser

resuelto independientemente de la utilización que se le den a los fondos

obtenidos, y se debe basar en los méritos de cada fuente, es decir la fuente

seleccionada debe ser aquella de menor costo y la que represente el menor

riesgo para la empresa.

El procedimiento lógico para la selección de propuestas, debe ser basado en la

medición de los méritos financieros de cada propuesta de acuerdo a una base

de comparación tal como: Tasa interna de rendimiento; valor presente, período

de recuperación, retorno sobre la inversión etc., después de justificar la

propuesta (TIR>TREMA) ó un VPN > 0 y además un período de recuperación

aceptable, se debe seleccionar la fuente de financiamiento más adecuada

(menor costo y menor riesgo), aún si esto no es posible la propuesta puede ser

aceptada si da los valores anteriores, puesto que el rendimiento esperado es

mayor al costo de las diferentes fuentes de financiamiento utilizadas.

1.3. Definiciones y Conceptos Básicos:

• Estudio de factibilidad: es el análisis y evaluación del proyecto ejecutivo

completo para determinar su viabilidad técnico-financiera; considerando

cierta información oficial.

• Crédito puente: Es un crédito de medio plazo que los Intermediarios

Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación

de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de

grupos de vivienda.


Página No. 14

• Mercado: Es el sistema en que se intercambian bienes y servicios entre

compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio.

• Avalúo: Opinión o estimación de valor. Es el estudio formal del valor

comercial de un bien, con apego a las disposiciones técnicas y legales

correspondientes.

• Interés simple e Interés Compuesto: relación entre el interés y el

tiempo, lo que conduce al concepto del valor del dinero a través del

tiempo, premisa importante y determinante para este tipo de análisis de

inversiones. La diferencia fundamental entre interés simple e interés

compuesto radica en el hecho de que cuando se utiliza el interés

compuesto, los intereses a su vez generan intereses, mientras que

cuando se utiliza el interés simple, los intereses son función únicamente

del principal, el número de períodos y la tasa de interés.

• Proyecto de Inversión: Una acción a realizar, mediante un plan o

programa de trabajo, o la conclusión de obras físicas; la definición

económica de proyecto, abarca un concepto más amplio, en este caso se

hace referencia a un proyecto, cuando existe una "acción o decisión que

genere beneficios y costos en diferentes momentos".

• Tasa de Interés: Es la que cobra una institución de crédito por los

préstamos que otorga.

• Rentabilidad: La rentabilidad es la obtención de beneficios o ganancias

provenientes de una inversión o actividad económica.

• Precio: Económicamente representa la cantidad de dinero que el

productor de un bien o servicio pretende o espera recibir por su

enajenación, es decir, por su cesión a un consumidor, pero en términos

contables expresa la cuantía monetaria que un oferente recibe de un

demandante por dicha cesión.

• Valor: Concepto económico que se refiere a la cuantía monetaria de

enajenación de bienes, derechos y servicios disponibles en el mercado,

entre quienes los ofrecen y adquieren en una fecha dada.


Página No. 15

• Desarrollo Habitacional: Se considera como tal a el crecimiento o

realización planeada de un conjunto de viviendas integradas con todos los

servicios necesarios que lo hagan habitable para el ser humano.

• Garantía: Asegurar y proteger contra algún riesgo o necesidad.

• Criterio: Norma, regla o pauta para conocer la verdad o la falsedad de

una cosa. Juicio para discernir, clasificar o relacionar una cosa; capacidad

o facultad que se tiene para comprender algo o formar una opinión.

• Factores clave: Elementos que determinan o tienen acción directa sobre

un suceso.

• Normatividad: La normatividad es un conjunto de criterios o fórmulas,

con las que se rige la conducta humana. Pueden ser éstas de carácter

voluntario, (del orden moral) o pueden ser obligatorias (del orden jurídico).

• Costo de Capital: Es la tasa de interés que los inversionistas tanto

acreedores como propietarios desean les sea pagada para incrementar

sus inversiones en la empresa.

1.4. Créditos puente:

Específicamente el crédito Hipotecario Puente es un fmanciamiento de mediano

plazo diseñado especialmente para el desarrollador, para financiar la

construcción e individualización de sus conjuntos habitacionales de interés

social(Sociedad Hipotecaria Federal, Infonavit vivienda económica, Infonavit

línea II, además vivienda Media Residencial y Plus, así mismo el crédito puente

es otorgado para el financiamiento de otro tipo de Desarrollos de carácter

publico o privado, tales como hospitales, edificio de condominio, hoteles, etc.

Las Instituciones financieras establecen una serie de requisitos que avalen

principalmente la capacidad Técnico-Financiera del proyecto Ejecutivo a

desarrollar, siendo esto el estudio de factibilidad.

Es importante mencionar que existe un organismo que regula y respalda estas

operaciones y se basa en el principio de proporcionar apoyo para el desarrollo

de la vivienda; la Sociedad Hipotecaria Federal, (SHF) es una institución

Aro. Sandra Luz Guerrero Martínez

Página No. 16

financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, creada en el año 2001, con el

fin como se menciona anteriormente de propiciar el acceso a la vivienda de

calidad a muchos que la demandan, y establece las condiciones para que se

destinen recursos públicos y privados a la oferta de créditos hipotecarios.

Mediante el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la

construcción y adquisición de viviendas preferentemente de interés social y

medio, incluyendo para fraccionamientos de tipo Residencial.

En la actualidad SHF no otorga los recursos directamente para la construcción

de vivienda. Lo que hace es garantizar el pago oportuno a los acreedores de los

Intermediarios Financieros respecto de los créditos destinados al fmanciamiento

para la construcción de viviendas en caso de incumplimiento por parte del

promotor.

Por lo anterior, el trámite, evaluación, otorgamiento y contratación de un crédito

puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero registrado

ante SHF.

Para iniciar el trámite para la obtención de un crédito puente con algún

Intermediario Financiero, se debe de cumplir con algunos requisitos básicos, los

cuales constan de los documentos inherentes a la empresa y al propio proyecto

a desarrollar, siendo los principales2:

• Carpeta legal. Deberá contener todos los documentos legales de la

empresa, tales como: actas, poderes, identificaciones, etc., así como los

documentos legales de proyecto: Título de Propiedad, Régimen de

Propiedad en Condominio, autorizaciones de fraccionamiento y

construcción, pago del predial, etc.

• Carpeta técnica. Deberá de tener los planos arquitectónicos, de

lotificación, estructurales, de ubicación, licencias, permisos, factibilidades

de agua potable, energía eléctrica, presupuestos, programas de obra,

etc.

Marco jurídico: Reglas de carácter legal que establecen la metodología para valuación de inmuebles

objeto de créditos garantizados a a vivienda, circular 1462 CNBV.


Pácjina No. 17

Documentación minima más relevante de acuerdo a la normatividad actual que

rige algunas instituciones, que deberá entregar el solicitante del crédito:

• Estudio de Factibilidad.

• Memoria descriptiva del proyecto

• Plano Arquitectónico del proyecto (plantas, fachadas y cortes).

• Titulo de propiedad del terreno donde se desarrollara el proyecto

totalmente pagado, el cual deberá estar libre de gravamen y al corriente

en sus contribuciones.

• Especificaciones de la vivienda(metros cuadrados de construcción, y

terreno, acabados y accesorios)

• Sembrado y notificación.

• Ubicación del desarrollo en el plano de la ciudad.

• Licencia de uso de suelo y servicio(agua, drenaje y electrificación)

• Programa de obra y comercialización.

• Carpeta financiera. Que contiene la información financiera histórica de la

empresa solicitante del crédito, así como los flujos de efectivo del

proyecto y sus premisas de elaboración en base a un estudio de

mercado.

Estos requisitos podrán variar de acuerdo con el Intermediario Financiero con el

que se esté tramitando el crédito. (Ver Requisitos de otros bancos)

Las condiciones financieras de los créditos en cuanto a tasa de interés y

comisiones, varían de acuerdo a cada Intermediario.

Una vez que se tiene el total de la documentación solicitada al desarrollador, y a

sido revisada la institución financiera llegara a una conclusión dando como

resultado un Dictamen Técnico; un avalúo tipo y un cuadro valuatorio

proyectado que validen la viabilidad del proyecto.

Después de autorizado el crédito puente por parte del Intermediario Financiero,

este turnará el proyecto para su registro en SHF y obtención de la garantía de

pago oportuno.


Página No. 18

Una vez formalizado el crédito puente generalmente se otorga un anticipo por

parte del Intermediario para iniciar el proyecto.

Las demás ministraciones se dan conforme al avance de obra.

Los créditos individuales con los cuales se liquidará el crédito puente se pueden

canalizar a través de este Intermediario Financiero u otro elegido por el

adqui rente.

La supervisión Técnica para los avances de obra una vez autorizado el proyecto

regularmente corre a cargo de la misma institución con su propio equipo

técnico, en algunas ocasiones se contrata un equipo externo para estos

procedimientos, mas adelante se analizara cual podría resultar mas

conveniente.

En este proceso se verifica lo siguiente:

Calidad de los materiales según especificaciones proporcionadas por el

constructor.

Calidad de la ejecución de los sistemas constructivos empleados de acuerdo a

las normas según planos autorizados.

Tiempos de ejecución de acuerdo a los programas previamente autorizados.

Levantamiento Topográfico.

Solicitud de pruebas de laboratorio.

Con esta información se emite el reporte de avance de obra, el estado

financiero para la aprobación del suministro de recursos.

1.4.1. Normatividad y Legislación de los Créditos Puente:

Dentro de las Entidades financieras existe el manual de políticas y

procedimientos de servicios valuatorios, que representa el documento

institucional que se basan en la legislación de la comisión Nacional Bancaria y

de valores, con ello se busca brindar a los clientes asistencia ética, profesional

en lo que a servicios valuatorios se refiere, así como ser una herramienta de

apoyo para los trámites de avalúos y otros servicios valuatorios tales como:

Créditos Hipotecarios y Reestructuras, crédito a negocios,, garantías,


Páaina No. 19

adjudicación de bienes, avalúos para empleados para fines internos de la

institución y público en general; y en cuanto a Financiamiento inmobiliario

donde entran los estudios de Factibilidad y supervisiones de obra, que sirven

de apoyo para el área de Financiamiento inmobiliario para toma de decisiones

crediticias sobre proyectos de inversión a constructores.

Marco Jurídico: En apego a las disposiciones emitidas por los diferentes

organismos reguladores en materia de valuación los cuales se enlistan:

Ley de las Instituciones de crédito (Diario Oficial de 18 de Julio de 1990).

Articulo 46: Referente a las operaciones que podrán realizar las Instituciones de

Crédito.

Articulo 48, Las tasas de interés, comisiones premios, descuentos u otros

conceptos análogos, montos plazos y demás características de las operaciones

activas, pasivas y de servicios.

Articulo 77, Referente a la prestación de servicios.

Articulo 133, Referente a la inspección, mediante visitas, que tendrán por

objetivo revisar, verificar comprobar y evaluar recursos, obligaciones y

patrimonio.

Articulo 134, Cuidar que las instituciones cumplan con las disposiciones de

esta ley en cuanto a vigilancia.

Articulo 135. Obligaciones de las instituciones de crédito y las sociedades

sujetas a inspección.

Ley del Banco de México.

Regulación de actividades de bancos e intermediarios: Artículo 26.

Ley de la comisión Nacional Bancaria y de Valores (Diario Oficial de la

Federación 28 de Abril de 1995).

Articulo 2, La comisión tendrá por objetivo supervisar y regular en le ámbito de

su competencia, a las entidades financieras a fin de procurar su estabilidad y

correcto funcionamiento.

Articulo 4; corresponde a la comisión.


Página No. 20

^ ^ ^ ^ ^ i tc

Fracción I.-Realizar la supervisión de la s Entidades, así como de las personas

físicas y demás personas morales cuando realicen actividades previstas en las

leyes relativas al sistema financiero.

En relación a la legislación referente a los créditos puente mencionamos en el

capitulo 1.4. las siguientes reglamentaciones:

Existe un organismo que regula y respalda estas operaciones y se basa en el

principio de proporcionar apoyo para el desarrollo de la vivienda; la Sociedad

Hipotecaria Federal,(SHF) es una institución financiera perteneciente a la Banca

de Desarrollo, creada en el año 2001, con el fin como se menciona

anteriormente de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a muchos que la

demandan, y establece las condiciones para que se destinen recursos públicos

y privados a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de

créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de viviendas

preferentemente de interés social y medio, incluyendo para fraccionamientos de

tipo Residencial.

La SHF es un organismo regulador que también se encarga de la supervisión

de los trabajos valuatorios y regulación de los mercados de valores

garantizando los valores de los bienes valuados.

Por lo anterior, el trámite, evaluación, otorgamiento y contratación de un crédito

puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero registrado

ante SHF.

1.5. Metodologías aplicables (Criterios para Determinar la

Factibilidad Proyecto).

Introducción.

En este tema conoceremos algunos de los criterios utilizados para la

evaluación de Proyectos y que aplicaremos en el ejercicio a realizar.

Se dará una descripción de cada uno de ellos; en que consiste, las variables

consideradas para su aplicación y formulas.


Página No. 21

ITC

1.5.1. Estudios de Mercado:

El objetivo de la realización de estos estudios para la evaluación de Proyectos

es importante por que nos permite principalmente conocer las necesidades que

se tienen sobre un determinado producto, el estudio de mercado se puede

considerar como la primera parte del estudio y podemos enumerar de la

siguiente manera los objetivos principales a alcanzar:

• Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha.

• Determinar la cantidad de bienes o servicios de una unidad de

producción que la comunidad estaría dispuesta a adquirir.

• Conocer los medios utilizados para hacer llegar estos bienes o servicios.

• El estudio de mercado se propone dar al inversionista una ¡dea del

riesgo que su producto corre de ser o no aceptado en el mercado.

Estructura del análisis de Mercado:

Análisis de la

Oferta

Análisis de

Mercado

Análisis de la

Demanda

Análisis de

los Precios

I Conclusiones del

Análisis de mercado

Análisis de la

Comercialización

Fig. 3.1. Estructura del análisis del mercado.


Página No. 22

€§

Para realizar una investigación de mercado deben seguirse los siguientes

pasos:

1. Definición del Problema.

2. Necesidades y fuentes de información: se pueden dividir en Primarias y

Secundarias.

Primarias: Consisten básicamente en información de campo a base de

encuestas.

Secundarias: Toda la información recopilada en base a información escrita

existente.

3. Diseño de la recopilación y tratamiento estadístico de los datos, es decir

diseñar la forma de las encuestas y la manera de obtener la información

escrita.

4. Procesamiento y análisis de los datos.

5. Informe.

Procedimiento de muestreo y determinación del tamaño de la

muestra:

Existen dos tipos generales de muestreo, el probabilístico y el no probabilístico,

en el primero cada uno de los elementos de la muestra tiene la misma

probabilidad de ser entrevistado y en el no probabilístico la posibilidad no es

igual para todos los elementos del espacio maestral.

Un estudio de mercado siempre está enfocado a investigar ciertas

características, no es una encuesta general sobre cierto producto, más bien es

una serie de preguntas enfocadas a obtener ciertos datos de ese producto.

Para calcular el tamaño de la muestra se deben tomar en cuenta alguna de sus

propiedades y el error máximo que se permitirá en los resultados, para el

cálculo de n (tamaño de la muestra) se puede emplear la siguiente fórmula:

n = Z 2a 2 /E 2


Página No. 23

Donde:

n: Tamaño de la muestra.

Z: Nivel de confianza deseado, el cual acepta que sea del 95% en la

mayoría de las investigaciones, su valor se obtiene de la tabla de

probabilidades de una distribución normal.(ver figura 7.0)

a Desviación estándar, que puede calcularse por criterio, por referencia a

otros estudios o mediante una prueba piloto.

E: Error, o diferencia máxima permitido entre la media muestra y la media

de la población que se está dispuesto a aceptar en el nivel de confianza fijado.

La mayor dificultad al determinar el tamaño de la muestra necesaria para

estimar la media de la población consiste en calcular la desviación estándar de

la población; después de todo, si tuviéramos un conocimiento completo sobre la

población, no habría necesidad de realizar una investigación sobre sus

parámetros estadísticos. Si no podemos confiar en los trabajos anteriores, para

calcular la desviación estándar de la población, las alternativas incluyen el juicio

o el empleo de estudios exploratorios con muestras pequeñas para conocer su

valor.

Si lo preferimos, podemos abordar este mismo tipo de problema desde el punto

de vista del "error permisible relativo" en vez del "error absoluto". En este caso

la desviación estándar "<j" y el error permisible "E" se expresan en función de su

porcentaje de la media verdadera de la población connotada como "a". La

ecuación más apropiada en este caso se parece a la que acabamos de

presentar y será:

n = Z2(a/ j i )2 / (E/fx)2 ,

o bien:

n = Z2v2/e2,


Página No. 24

<I¡¡1& »c

Donde:

n: Tamaño de la muestra.

Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal

que producirá el nivel deseado de confianza.

a Desviación estándar de la población (conocida o estimada a partir de

estudios anteriores).

(j,: Media de la población.

v: Coeficiente de variación.

E: Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la

población que estamos dispuestos a aceptar en el nivel de confianza que

hemos indicado.

e: Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media

poblacional.

El valor que corresponde a la variable aleatoria "Z" se determinará de acuerdo

con el grado de confianza que convenga aplicar al caso, a través del siguiente

despeje:

Z2 = ne2 /v2 ,

Nivel de confianza {%) 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

Valor aplicable de "z" 1.645 1.695 1.75 1.81 1.88 1.96 2.055 2.17 2.33 2.575

Fig. 3.2. Relación del nivel de confianza y del parámetro "Z"


Página No. 25

1.5.2. Método Residual, Estático y Dinámico:

El método Residual nos muestra que es posible encontrar el valor de un

elemento dentro de su contexto integral determinando su valor de uso o cambio

del conjunto considerando los costos propios del mismo. Si se desconoce el

valor de cambio de un elemento perteneciente a un conjunto entendido como

unidad económicamente divisible, éste puede determinarse a través de la

reducción del valor de cambio o de uso asociado con dicha unidad, hecha con

los costos netos de reposición de los componentes restantes de la misma.

"Al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos referimos al

correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo riesgo, sea

éste valor de uso o valor de cambio".

Este método es empleado principalmente para estimar el valor de los predios de

bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unión

de un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales,

elementos accesorios y obras complementarias, y a todos éstos, menos al

terreno, se les puede establecer un costo neto de reposición específico; aunque

también puede ser utilizado en la valuación de derechos o de otro tipo de

bienes.

"Pragmáticamente, el método consiste en establecer, antes de todo, el valor de

uso o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el

bien que quiere valuarse es parte; por separado se determinarán los costos

netos de reposición de los demás componentes y se adicionarán; y

posteriormente, esta suma será restada del valor de la unidad económicamente

divisible, con lo cual se estará estableciendo el "valor residual" que le

corresponderá al bien que se valúa."

El valor de cambio proviene de la indagación que se efectúe en el mercado

propio de los bienes similares o idénticos al que pertenezca la unidad

económicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes

similares se incluirá el proceso de homologación respectivo; por su parte, el


Página No. 26

valor de uso se determinará mediante la capitalización de los beneficios que la

mencionada unidad genere realmente. (Capitalización de rentas).

Es decir utilizaremos mercadeo, que generalmente aplicaremos la

Homologación y capitalización de rentas.

Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio

recibirá el nombre de "residual estático", pero cuando se aplique con el valor

de uso se llamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente

que la metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en

el tiempo, y cuando sí se haga será "dinámica", por tanto puede decirse que, al

contrario del residual estático, el dinámico aplica una visión financiera.

Al decir que la perspectiva estática de la metodología considerará que el terreno

ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir que, al

valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagación de mercado

correspondiente, se restarán los costos de reposición nuevo de las

edificaciones o construcciones, de las instalaciones especiales, de los

elementos accesorios y de las obras complementarias que deberían existir para

dar lugar a la unidad económicamente divisible terminada en estado nuevo

como se ha dicho, además de las comisiones y utilidades derivadas de la

percepción equivalente al valor de cambio referido, así como también los gastos

inherentes de los costos que reciben el nombre de "indirectos". Esto puede

expresarse de la siguiente manera:

V.C.xterreno = V .C . — C.R.N.c,ie,ea,oc— C. y U. — I.

o bien:

V.C.xterreno = V .U . — C.R.N.c,ie,ea,oc- C. y U. - I.

donde:

V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar.

V .C: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible.


Página No. 27

V.U.: Valor de uso de la unidad económicamente divisible.

C.R.N.c,¡e,ea,oc: Costos de reposición nuevo de las construcciones, instalaciones

especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble.

C. y U. Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o de uso.

I. Indirectos de los costos de reposición nuevo.

Por su parte, la forma dinámica del método residual es un procedimiento

análogo al seguido en el análisis de un negocio en marcha de tipo inmobiliario,

en el que se establecerá que el valor del predio es igual al valor presente neto

de los flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a través de la tasa de

productividad o tasa de interés que seleccione el tomador de decisiones

(valuador). Para ello se tomará en cuenta que el terreno será complementado

paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones

especiales, por los elementos accesorios y por las obras complementarias,

incurriendo así en erogaciones al paso del tiempo que corresponderán a los

costos de reposición nuevo de estos elementos y, por supuesto, también a sus

indirectos; así mismo y paralelamente, se fijarán como ingresos o beneficios

periódicos las cantidades que se establezcan equivalentemente al valor de

cambio o de uso, según considere el estudio, de la unidad económicamente

divisible, menos las comisiones y utilidades que procedan de estas

percepciones.

Sobre la forma dinámica, resta decir que la formulación de los flujos de efectivo

neto se hará a partir de la diferencia que se aplique en instantes determinados

al paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las comisiones y

utilidades de éstos, menos los costos de reposición nuevo de los complementos

del terreno, menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede definirse con

las expresiones siguientes:

n

V.C.xterreno= I ( 1+T .P . ) - j ( V . C . j - C.R.N.j(c,ie,ea )oc)- C . y U . j - l.j) j=1

o bien: n


Página No. 28

V.C.xterreno= I ( 1+T .P . ) - j ( V . U . j - C.R.N.j(c,ie,ea,oc)- C . y U . J - I.j) j=l

donde:

V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar. T.P. Tasa de productividad o de interés de deflactación de los flujos de efectivo neto. V.C.J: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en el j-ésimo instante. V.U.J: Valor de uso de la unidad económicamente divisible en el j-ésimo instante. C.R.N.j(c,ie,ea,oc): Costos de reposición nuevo de las construcciones,

instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del

inmueble en el j-ésimo instante.

C. y U.j Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o de uso

aplicables en el j-ésimo instante.

I.j Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes al j-ésimo

instante.

n: Total de periodos analizados en el método.

Es importante la tasa de interés de deflactación que sea elegida, pues si los

flujos de efectivo neto se formulan en términos de unidades monetarias

constantes de la fecha en que se valúa, lo cual es lo recomendable, la tasa de

interés o de productividad que deberá aplicarse será de tipo "real"; si por el

contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes,

entonces se deflactarán con tasas de productividad o de interés de tipo

"nominal".

1.5.3. Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI)

Se refiere a el momento óptimo para la entrada en operación de un proyecto

cuyos beneficios son crecientes en el tiempo es el primer año en que la TRI es

igual o mayor que el costo de capital(tasa social de descuento ó trema). Habrá

que considerar únicamente el Flujo de Efectivo Neto del primer año en que éste


Página No. 29

sea positivo, determinándose esta tasa a través del cociente que resulte de

dividir dicho Flujo de Efectivo Neto positivo entre la sumatoria del valor presente

de cada uno de los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) del proyecto,

esto es:

n

TRIi = Bk (l+i)-k/ [Co + S Ct (l+iXl t=i

1.5.4. Método del Valor Presente:

El método del valor presente es uno de los criterios económicos mas

ampliamente utilizados en lo proyectos de inversión. Este consiste en

determinar la equivalencia en el tiempo cero de los flujos de efectivo futuros que

genera un proyecto y comparar esta equivalencia con el desembolso inicial

Cuando esta equivalencia es mayor que el desembolso inicial, entonces es

recomendable, que el proyecto sea aceptado.

Para entender su conceptualización, y también posteriormente el de Tasa

Interna de Retomo, consideremos el siguiente esquema mostrado en la figura

3.3, que recibe el nombre de Diagrama de Flujo de Efectivo, en el cual se

representan, como su nombre lo indica, los flujos de efectivo para una inversión.

F f

a 1 2 3 n

p

Fig. 3.3. Diagrama de flujo de efectivo.


Página No. 30

C111& iic

La formula utilizada para evaluar el valor presente es la siguiente:

n

VNP = So + I St

t=1 (1 + 0*

Donde:

Vpn= valor presente neto

S= Inversión inicial.

St= Flujo de efectivo neto del periodo t

n= Numero de periodos de vida del proyecto

i= Tasa de recuperación mínima atractiva.

En otras palabras lo podemos explicar como la determinación u obtención de

los flujos netos de efectivo y actualizarlos en un tiempo determinado a través de

una tasa de interés, restándole la inversión inicial, lo cual quedaría así: Fig. 3.4.

VPN = - P + FENj + FEN2 + FEN2

(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)2

Fig. 3.4. Diagrama de Flujo de Efectivo.

Se considerará que la inversión es rentable si el Valor Presente Neto (VPN)

tiene un valor positivo, y en caso contrario será no rentable; por lo que se

deduce entonces que el resultado que se obtiene refleja si el proyecto será

capaz de generar utilidades o pérdidas respectivamente.


Página No. 31

Como conclusiones respecto a este método podemos observar:

1. Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicación de

la teoría del interés.

2. Determina si la operación es aceptable o no solo al aplicar lo

siguiente: si VPN> ó = 0 es positiva en cambio si VPN< 0 .

3. Tiene solución única por cada tasa de interés que se aplique.

4. Su valor depende de la tasa aplicada.

Para calcular el VPN se utiliza el costo de capital o la Tasa Mínima aceptable de

rendimiento TMAR O TREMA (tasa de recuperación mínima aceptable.)

Interpretación del VPN:

El VPN es positivo sólo si el monto de inversión es menor a la equivalencia en

el periodo inicial del valor total de los flujos netos futuros del proyecto. Cuando

se está analizando un proyecto individual, el criterio de decisión aplicable al

VAN indica que es rentable si el valor presente del flujo de beneficios es mayor

que el valor presente del flujo de costos. En otras palabras, es conveniente

realizar un proyecto si el VPN es positivo.

VPN> 0, Se acepta el proyecto

VPN = 0, Se mantiene el valor de la riqueza (el proyecto cubre todos los costos

de oportunidad)

VPN < 0, Se rechaza el proyecto

Cuando se tienen varias inversiones independientes el criterio de decisión es

realizar aquellas cuyo VPN es mayor que cero y rechazar las que tengan un

VPN menor a cero.

Cuando se tienen dos o más proyectos con VPN positivo, pero sólo puede

hacerse uno de ellos, se trata de inversiones mutuamente excluyentes, en cuyo

caso se recomienda hacer el que tenga el VPN más alto.


Pánina Nln 3?

C l l l l > ITC

El VPN de un proyecto tiene diversas interpretaciones, entre las cuales

destacan:

El valor presente es la cantidad máxima que podría pagar un inversionista por la

oportunidad de realizar la inversión sin perjudicar su posición financiera.

El VPN representa la variación en la riqueza o bienestar del dueño del proyecto.

Cuando el VPN es positivo, representa la utilidad del proyecto en el momento

de la inversión. Esta utilidad no es reconocida para efectos contables.

Es el monto que el promotor podría pagar en exceso por el proyecto (margen de

error en los cálculos de las inversiones) y recuperar su inversión a la tasa

deseada.

Cuando el VPN calculado a la tasa del crédito es negativo, representa el monto

del proyecto que no puede ser financiado con crédito.

1.5.6. Método de la Tasa Interna de Rendimiento TIR:

Se ha definido a un proyecto como la fuente de costos y beneficios durante un

periodo de tiempo. Generalmente se debe desembolsar cierta cantidad en el

presente para tener derecho al flujo de beneficios netos futuros, los que,

idealmente, redituarán en un cierto porcentaje por sobre el monto de la

inversión inicial. Esta tasa es un indicador de rentabilidad ampliamente utilizado.

Técnicamente se define como aquella tasa de descuento que hace que el VPN

sea igual a cero. En la figura 3.5 se puede observar que si se gráfica el VPN

como una función de r, la TIR corresponde al punto en donde la curva

intercepta al eje horizontal.


Página No. 33

Figura 3.5. Relación entre VPN y TIR

Con este método es necesario calcular la tasa de interés, (i) que satisface la

ecuación (fig. 3.5.) y compararla con la tasa de recuperación mínima atractiva

(TREMA).Cuando " i " sea mayor que TREMA, conviene que el proyecto sea

emprendido.

La fórmula para calcular la TIR es:

VPN =-lo + V - A z í L =0 t í (i+Ti;?)'

en donde:

lo = inversión en el periodo cero

Bt = beneficios totales en el periodo t

Ct = costos totales en el periodo t

TIR = tasa interna de rendimiento

n = periodos de vida útil

r =Tasa de recuperación mínima aceptable. (TREMA)

La TIR se calcula de la siguiente manera: después de obtener el VPN con

determinada tasa de descuento, se prueban diferentes valores de r en la

ecuación hasta que el VPN sea igual a cero. También se pueden encontrar, por

prueba y error, los valores de "r" para los cuales el VPN es positivo y muy

pequeño, o negativo y muy cercano a cero, e interpolar linealmente entre ellos

para obtener la TIR. Existen programas para computadora que entre sus


Página No. 34

ire

funciones financieras incluyen el cálculo de la TIR, requiriendo únicamente el

flujo del proyecto.

Cuando los flujos del proyecto cambian de signo sólo una vez, es decir, hay uno

o varios flujos de efectivo negativos seguidos de flujos netos positivos como se

ilustra en la figura 3.6 a, existe una única TIR. Cuando existen varios cambios

de signo en los flujos netos del proyecto, como se ilustra en la figura 3.6 b,

aparece el fenómeno de las múltiples TIR. Esto se debe a que

matemáticamente el cálculo de la TIR equivale a obtener la raíz de una

ecuación de grado "n". Así, puede suceder que para una misma inversión no

exista una sola TIR, sólo haya una TIR positiva en el dominio de los números

reales, o que se presente más de una TIR positiva, tantas como cambios de

signos se presenten en los flujos. La ecuación de grado "n" puede obtenerse de

la siguiente forma:

VPN = FCNn + FCN, l + TIR - + . .+ -

FCN„ (l + IJRy

( a ) ( b )

Figura 3.6 Múltiple TIR

Algunas definiciones3:

• Es la tasa que iguala la suma de los flujos descontados a la inversión

inicial.

• Esta definida como la tasa de interés que reduce a cero el valor

presente, el valor futuro, o el valor anual equivalente de una serie de

ingreso y egresos.


Página No. 35

• La tasa promedio por periodo (generalmente anual) que se obtiene

debido al proyecto.

TIR= I I1-E1 -li=0

npnnf-

1.5.7. Criterio de decisión Relación Beneficio - Costo (B/C)

Para un proyecto individual, el criterio de decisión es realizarlo si la TIR es

mayor que el costo de oportunidad de los recursos con que se ejecutó la

inversión; si es más baja, se recomienda no hacerlo. En caso en que la TIR sea

igual a la tasa de descuento utilizada, significa que el inversionista estaría

indiferente entre ejecutar o no el proyecto.

Criterio de decisión:

TIR > r Se acepta el proyecto

TIR = r Indiferente entre hacer o no el proyecto

TIR < r Se rechaza el proyecto

Cuando se están evaluando dos o más inversiones independientes, y sus flujos

se comportan de manera "normal", es decir, con un sólo cambio de signo, es

conveniente aceptar aquellas inversiones con TIR > r.

Criterio de decisión

Resumiendo, este criterio consiste en calcular el valor presente de los

beneficios del proyecto y dividirlo entre el valor presente de los costos,

utilizando el costo de oportunidad de los fondos como la tasa de descuento

relevante. Debido a que para que un proyecto sea rentable, los beneficios

deben ser mayores a los costos en valor presente, se puede concluir que

aquellos proyectos con una relación B/C mayor a 1 deben ser aceptados. Este

criterio también es conocido como "índice de valor presente".

Análisis y Evaluación de proyectos de inversión. Raul Coss Bu.


Página No. 36

Bajo este criterio, un proyecto individual se acepta si su relación beneficio-costo

es mayor a 1. Si se trata de varios proyectos, el criterio es aceptar aquellos con

mayor razón beneficio-costo, siempre que ésta sea mayor a 1.

1.6. Entorno de la Inversión en Sonora

Desarrollo Económico

Agricultura

Esta actividad se desarrolla principalmente en la Costa de Hermosillo, mediante

el uso de riego por bombeo; sistema que actualmente enfrenta limitantes para

los cultivos que demandan un mayor volumen de agua, particularmente el trigo,

que ha sido el cultivo predominante.

Industria

Esta actividad ha tenido un desarrollo importante, a partir de la década de los

ochenta principalmente por las inversiones en la industria automotriz aunado al

desarrollo experimentado por la industria maquiladora, siendo estas las ramas

que absorben el mayor número de personas. Dentro de las actividades que

abarca la industria sobresalen la automotriz, alimenticia, eléctrica, textil y

cementera.

En Hermosillo se localizan 12 parques industriales que cuentan con 111

empresas manufactureras. Se localizan también aquí 27 de las 50 principales

empresas del Estado de acuerdo al número de empleados registrados.

Comercio y Servicios

Existen en el municipio 6,813 establecimientos de carácter comercial y de

servicios; de los cuales 2,394 corresponden a giros comerciales y el resto 4,419

a servicios. Entre los giros comerciales se encuentran abarrotes, zapaterías,

mueblerías, papelerías, farmacias, expendios de cerveza, etc.

En los últimos años se han instalado importantes centros comerciales de origen

nacional y extranjero.


Página No. 37

Referente a los servicios con que cuenta el municipio, existe un importante

número de restaurantes, hoteles, prestadores de servicios profesionales y

técnicos, educativos, investigación, de asistencia social, esparcimiento,

culturales, recreativos y deportivos; así como los relacionados con las

actividades agrícola, ganadera, de la construcción, transporte y sector

construcción, transporte y sector financieros, entre otros.

Razones de inversión en Sonora4:

1)

2}

3)

4)

5)

6)

7)

disponibilidad de mano de obra

Edad promedio: 23 años. 39 Universidades, e Institutos Tecnológicos 31 escuelas técnicas.

Ubicación:

Frontera con Arizona (Uno de los estados de mayor crecimiento en EU), Frontera con California (La primera economía de EU). Acceso Natural a! Océano Pacifico. Corredor Industrial Estratégico.

Infraestructura de Nivel Mundial:

4 aeropuertos internacionales. 190 aeródromos, 1 puerto de altura. 6 puertos fronterizos con EU.

Vinculación con centros de investigación de alto nivel:

8 centros de investigación tecnológica. Más de 248 proyectos anuales.

Dinámico ambiente de negocios:

$870 millones de dólares invertidos en el 2000 $2000 millones de dólares de inversión al sector automotriz en el 2005. $5,495 millones de dólares en exportaciones.

Crecimiento de la industria de proveeduría:

2 exposiciones anuales de insumes. 2 exposiciones anuales de comercio. 4 programas de desarroiio de proveedores. 3 programas de modernización tecnológica.

Liderazgo Nacional en sectores productivos:

Proyecto automotriz más grande en Latinoamérica #1 en producción de Oro, Cobre, Wolastonita, Grafito Molibdeno. #1 en producción de trigo, algodón, sandia, uva, y espárragos #1 en exportación de carne de puerco a Asia. #1 en pesca a nivel nacional.

Fuentes: SEC (sub. Secretaria de coordinación y polftica educativa) Empleosonora.com.mx

Árq. Sandra Luz Guerrero Martínez

Página No. 38

<IÍI1& «C

1.7. Antecedentes del Contexto de la Vivienda en Hermosillo.

Localización del proyecto:

El Estado de Sonora se localiza al noroeste del país, limita al norte con los

Estados Unidos de América, al sur con el estado Sinaloa, al este con el Estado

Chihuahua y al oeste con el estado de Baja California Norte. La capital del

Estado es la ciudad de Hermosillo, en la cual se centra el proyecto objeto del

presente estudio; Hermosillo se encuentra en el centro del estado, esta

ubicación le permite tener fácil acceso a la frontera con Estados Unidos, a sólo

276 Km , de su frontera y a 574 Km. de Phoenix, Az. y 382 Km. de Tucson, Az

Se comunica hacia la cuenca del pacífico a través del Puerto de Guaymas y a

sus estados vecinos de: Sinaloa, Chihuahua y Baja California.

Cuenta con una población de 625,000 habitantes (INEGI).

Figura 2.1 localización del proyecto

Arq Sandra Luz Guerrero Martínez

Página No. 39

Posee una superficie 14,880.2 kilómetros cuadrados que significa 8.02 por

ciento del total estatal; y una densidad de población de 41.0 habitantes por

kilómetro cuadrado.

Hermosillo en datos:

Tasa de crecimiento demográfico anual: 2.9 %

Población con más de un salario mínimo: 262,640

Instituciones Bancarias: 55(21 son matrices)

Casas de bolsa: 7

Casas de Cambio: 12

Empresas Industriales Manufactureras: 1700

Establecimientos Comerciales: 4800

Desarrollo y Crecimiento Urbano en la Ciudad.

La ciudad de aproximadamente un millón de habitantes, presenta actualmente

una etapa de desarrollo, crecimiento y globalización. El desarrollo de la vivienda

en el Estado y principalmente en Hermosillo, a tenido un incremento

verdaderamente importante, se han desarrollado Fraccionamientos para todos

los niveles sociales y presupuestos: económico, medio y Residencial. Gran

parte de esta demanda de desarrollo surge a partir del año 2005 en

consecuencia de la instalación de la planta Ford Motor Company, en el año

2003, lo que trajo un incremento en la población laboral y por ello una mayor

demanda de vivienda.

Las inversiones en Hermosillo con motivo de la ampliación de la planta Ford,

son significativas pues en esta ciudad se establecen ya las plantas que

fabricarán partes y componentes para la armadora automotriz. Se construye un

nuevo parque industrial. Vialidades, desarrollo de una cadena de proveedores


Página No. 40

de servicio, construcción, apoyos logísticos. Al mismo tiempo, la ciudad recibe

inversiones del Gobierno federal a fin de hacer más eficientes las vías de

comunicación urbanas y construir los bulevares y puentes de acceso y paso

específicos para abasto y servicio de los parques.

Hermosillo también es destino de inversiones de manera importante en el

desarrollo inmobiliario habitacional. El crecimiento de la ciudad responde ahora

a un plan de desarrollo que ha permitido un mejor orden en la construcción de

vivienda que en todos los puntos cardinales se define en colonias y casas de

todos los tipos y precios. La construcción se beneficia en la obra industrial, en

las vialidades y en vivienda generando importante derrama y empleo.

Este desarrollo abarca cientos de Fraccionamientos nuevos en la ciudad

distribuidos principalmente en los 2 polos de mayor concentración de la

población y situados estratégicamente en el sector norte de la ciudad a lo largo

de avenidas principales y al oriente sobre la avenida Colosio, la cual también

representa un crecimiento comercial importante, los 2 polos restantes Sur y

Este; presentan, aunque en menor proporción un incremento en el desarrollo de

vivienda.

Según el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Hermosillo (PMDUH) 2000-

2003 las Reservas Territoriales son: "Las áreas futuras que ocupará la ciudad

en el corto y mediano plazo, las que se clasifican en habitacionales e

industriales". Se describe la clasificación de reservas para uso habitacional y

reservas para uso industrial además de identificar las áreas de reserva

"condicionadas". No se encuentran datos en relación a la reserva territorial con

que cuenta el municipio. Este último, es un grave problema para los solicitantes

de tierra de uso habitacional y también para los estudiosos del tema que se

interesan en conocer la cifra para efectos de análisis. El PMDUH señala como

área crecimiento en corto plazo, señala que la demarcación de reservas está

condicionada por la factibilidad de dotación de agua potable y que las áreas que

tienen muchas probabilidades de urbanización son:


Página No. 41

^ ^ ^ & ITC

1) La periferia rural-urbana del oriente de la ciudad.

2) El bulevar Progreso al Norte de la ciudad.

3) Los suelos colindantes al Parque Industrial en el sureste de la ciudad.

4) Los cerros del Bachoco al Nororiente de la ciudad.

Aunque Existe la voluntad de evitar en lo posible los asentamientos humanos

irregulares, debido al crecimiento de la población que ha emigrado a esta

capital en busca de oportunidades, este se sigue dando en la periferia de la

misma. Muy recientemente, a principios del 2002, se registraron varios

desalojos en diferentes invasiones, de un amplio sector del Boulevard Progreso

al norte de la ciudad. Luego de cinco años de posesión de las 350 familias

ubicadas irregularmente en una superficie de 8.5 hectáreas, el Gobierno

Municipal medió entre éstos y la Unión de Propietarios de Predios Invadidos

para llegar al acuerdo de la compra-venta y posteriormente proceder a la

regularización. Es importante mencionar que existe la apertura de más de 500

hectáreas en este lugar para usos comerciales, industriales y de servicios,

viviendas y vialidades secundarias con una inversión de 50 millones de pesos

aportados por el Ayuntamiento, Gobierno del Estado y desarrolladoras

inmobiliarios. Actualmente se habla de la existencia de 30 invasiones, las

cuales están en su mayoría, en el norte de la ciudad.

El espacio físico que ocupa la mancha urbana de 13,991.607 has. ha

concentrado los diversos giros de la actividad económica, agropecuaria,

industrial y comercial. También es un importante centro de servicios regionales,

con influencia en todo el estado y la región noroeste del país. Destaca así la

localización de empresas financieras, de comunicaciones y del sector público,

convirtiendo a la ciudad en polo de desarrollo económico del noroeste.


Página No. 42

Infraestructura del desarrollo a analizar:

Se analizará un terreno y proyecto a ubicar en una zona considerada, por su

ubicación dentro de la ciudad como Residencial o Residencial plus de acuerdo

a las normas de SHF; y se encuentra al norte de la ciudad, muy cerca de zona

Comercial y Hotelera.

Mas adelante se presenta las generalidades del objeto de estudio en cuanto a

su entorno y consideraciones necesarias de análisis, ya que la zona es

considerada altamente rentable, como parte importante del desarrollo de este

ejercicio es necesario comprobar si realmente resulta así; y que factores son

determinantes o influyen positiva o negativamente para la realizar tal inversión,

así como que factores si fuera el caso determinan su valor.

Lomas del Country: Es un Desarrollo Habitacional ubicado al noreste de la

ciudad de Hermosillo, que contempla una superficie de 52,741 m2, donde se

desarrollará el fraccionamiento dentro del cual se tiene destinado a la

edificación de 129 viviendas clasificadas en tres modelos; el resto a

equipamiento urbano, avenidas, áreas verdes y jardines, Casa Club y vialidades

interiores.

Características de la zona: La zona representa por su ubicación gran plusvalía,

ya que se encuentra situada cerca de vialidades importantes que comunican a

toda la ciudad y con acceso a centros comerciales, bancos restaurantes, zona

hotelera; escuelas. Al noroeste de la ciudad

Vialidades Internas:

Está proyectado para manejarse vialidades para movimiento interno de

vehículos y una avenida para acceso principal.

Espacios: Avenidas peatonales con árboles, Casa club; Gimnasio y Palapa;

Áreas verde; Fuentes y jardines; Edificio de Administración; edificio de servicio

y Edificio de mantenimiento; barda perimetral y caseta de vigilancia.


Página No. 43

I fC

Lotificación: Se disponen de lotes de carácter comercial con una superficie de

696.41 m2; lotes tipo para vivienda de 220.00 m2 hasta 330.00 m2

Con las siguientes medidas y cohndancias-

Al norte: En línea quebrada 125,377;49,959;109,660 y 60.860 m con propiedad

particular y avenida Veracruz.

Al sur: En línea quebrada 23 520 y 265.347 m con propiedad particular.

Al Este. En línea quebrada 21.150; 1.382; 11.205 y 115.832,metros con

fraccionamiento lomas pitic.

Al Oeste: En 191 424 m con propiedad particular.

Instalaciones:

Se contará con los siguientes servicios Cisterna, drenaje y alcantarillado

Sanitario; red de agua potable; electrificación y Alumbrado


Página No. 44

<s Capitulo 2. Análisis de la problemática

2.1. Introducción:

Actualmente es común la utilización de créditos puente para el fmanciamiento

de desarrollos habitacionales enfocados a los diferentes tipos de vivienda ;

dado que este sector representa un buen mercado para el inversionista en

general, se ha propiciado una gran oferta de desarrollos en la Ciudad, aunado a

que también existe una gran demanda, Según estudios recientes esta demanda

ha ido a la baja ya que la sobreoferta y la actual crisis económica tiene detenido

este importante sector de la economía; lo que representa para el sector

financiero una grave amenaza sobre la garantía de pago de lo financiado; por

ello se deben reforzar las medidas existentes en la autorización de los créditos.

2.1.1. Análisis comparativo de los criterios utilizados para aprobación de créditos en algunas instituciones financieras.

Esquema Financiamiento 1(Banamex):

Financiamiento para construcción de vivienda, hasta por el 70% del valor de

venta del proyecto en vivienda económica y 65% en media y residencial. Límite

máximo hasta USD $20MM por cliente.

Plazo del Crédito: hasta 24 meses en vivienda económica y hasta 36 en media

y residencial. Garantía Hipotecaria en primer lugar, sobre el terreno del

proyecto, el cual deberá ser aportado por el desarrollador. El paquete integral

incluye el Crédito Puente así como líneas de crédito complementarias de

Prepuente, Anticipo y Liquidación.

Forma de disposición:

Ventaja Competitiva: Respuesta ágil y oportuna sobre la viabilidad crediticia del

Cliente y del Proyecto. Reducir hasta en un 50% el costo de financiamiento de

sus proyectos.


Página No. 45

<3

Requisitos:

Desarrolladores de vivienda económica, media y residencial.

Experiencia mínima de Sanos, en el sector, plaza y proyecto de escala

semejante.

Evaluación crediticia de la empresa y dictamen de factibilidad técnica.

Probada capacidad de comercialización de sus productos.

Esquema Financiamiento 2(Scotiabank):

El Crédito Puente de este banco está enfocado a proyectos de vivienda media

y residencial

El financiamiento es otorgado a proyectos ubicados en la Ciudad de México,

Guadalajara y Monterrey

Se realiza una evaluación técnica y financiera de cada proyecto para determinar

monto, plazo, comisiones y condiciones de cada crédito

Plazo de hasta 24 meses para proyectos horizontales y 30 meses para

verticales

Fondeo limitado de sobre costo pre-aprobado

Experiencia exitosa en proyectos similares al que se busca financiar.

Requisitos

Los inmuebles deben de cubrir los siguientes requisitos:

El terreno deberá estar bien ubicado y contar con el uso de suelo

correspondiente para vivienda. Las zonas conurbanas al terreno objeto del

desarrollo se deben encontrar en proceso de densificación con proyectos

similares y comparables. Deben existir servicios de infraestructura a pie de lote

o en una zona cercana al terreno objeto del desarrollo. Las construcciones

deberán tener una vida útil remanente de 30 años como mínimo. En términos

generales no se aceptan construcciones de madera, adobe o materiales que no

garanticen la durabilidad; Licencias permisos vigentes o en proceso de trámite


Páaina No. 46

^SÍII& «c

Restricciones Inmuebles:

• Si el inmueble se encuentra mal ubicado

• Si existe algún problema de riesgo ambiental o que estén catalogados como

reserva territorial

• Sin uso de suelo correcto y/o adecuado

• Con carencia de servicios

• No considerados en el Plan de Desarrollo Urbano correspondiente

• Proyectos en los que el inmueble sobre el cual se realizará el desarrollo, se

haya adquirido mediante:

• Regularizaciones de la Tenencia de la Tierra efectuadas por CORETT,

CODEUR, FIDEUR y por la Dirección General de Regularización Territorial

(DGRT)

• Prescripción Positiva, In matriculación Administrativa, Comodato,

• Adjudicaciones dudosas (juicios llevados en rebeldía, sucesiones

testamentarias o in testamentarias)

• Donaciones (salvo que se cuente con el vo.bo. del Área Jurídica)

• Inmuebles sobre los que pese usufructo vitalicio, a menos que el

usufructuario lo transmita a quien tiene la nuda propiedad o renuncie a él a

favor de quien tiene la nuda propiedad.

Esquema de Financiamiento 3: HSBC

Esquema de financiamiento:

• Monto a financiar de acuerdo a las necesidades de cada proyecto. Con el

objetivo de reducir el riesgo proyecto, típicamente se financia hasta el

65% de la inversión total para el segmento de vivienda y para otros

proyectos ajenos al segmento vivienda que se encuentren en etapa de

operación o en marcha. Para los casos de etapa de construcción de otro


Página No. 47

ITC

tipo de proyectos ajenos al segmento de vivienda, se apoya hasta un

máximo del 50% del valor total de inversión.

• Crédito en pesos o en moneda extranjera.

• Tasa de financiamiento competitiva (fija o variable).

• Opción de anticipo hasta el 20% de la línea autorizada.

• Ministraciones por avance de obra o avance financiero.

• Los pagos de capital se podrán adecuar a la generación de flujos de

efectivo de cada proyecto.

• Pagos de intereses mensuales o diferente periodicidad (por definir en la

revisión de cada caso).

• Estructuras de garantías establecidas caso por caso.

Proyectos objeto de financiamiento:

Vivienda de interés social, media, residencial y residencial plus.

Edificios de oficinas.

Centros comerciales.

Bodegas, parques y naves industriales.

Proyectos turísticos.

Reserva Territorial.

Proyectos de uso mixto.

Línea de crédito para desarrolladores con probada solidez financiera

mediante estados financieros.

Requisitos de Contratación:

Para revisar y en su caso otorgar previabilidad y continuar con el proceso

completo de autorización sobre cualquier solicitud de financiamiento

inmobiliario, se requiere la siguiente información:

• Solicitud de crédito: Para el caso de proyectos de vivienda, aplicará el

formato preestablecido para tales efectos, el cual se puede obtener con

algún ejecutivo de Financiamiento y Servicios Inmobiliarios. Ahora bien,


Página No. 48

para el caso de otro tipo de proyecto, la solicitud del financiamiento se

deberá de presentar en papel membretado de la empresa solicitante, en

el cual se especifique monto, destino, plazo, gracia, garantías y/o avales

y, en su caso información adicional que se considere necesaria.

• Curriculum de las empresas participantes (promotor, constructor,

comercializador, operador) y/o socios con experiencia en desarrollo de

proyectos inmobiliarios.

• Memoria descriptiva del proyecto.

• Estudio de mercado específico.

• Escritura de la sociedad y título de propiedad del predio donde se

desarrollará el proyecto.

• Flujo de efectivo histórico (en su caso) y proyectado, en el cual se

incluyan los supuestos detallados respecto a: ingresos; precios;

absorciones; ocupaciones y tarifas (para proyectos hoteleros); así como

egresos de inversión; operativos; capital invertido, avances de obra,

ministraciones del financiamiento programadas e índices de cobertura de

intereses, de deuda y rentabilidad.

• Carta de autorización de investigación crediticia del futuro acreditado y

principales socios (hasta personas físicas).

• Contrato de arrendamiento, operación y/o comercialización (según sea el

caso).

• En caso de no contar con contratos de arrendamientos, integrar relación

de arrendatarios para propuestas de segmentos comerciales, industriales

o de edificio de oficinas en renta.

• Presupuesto de inversión total desglosado por partidas y conceptos

generales, conteniendo cuadro de orígenes y aplicaciones de recursos.

Apoyan cualquier tipo de construcción: Se apoya a desarrolladores de vivienda,

hoteles, oficinas, centros comerciales, naves industriales y proyectos mixtos.

Cuál es el plazo máximo de financiamiento: Puede ser máximo de 10 años, sin

embargo se analiza sobre la base de caso por caso.


Pánina Nln 4Q

<s ITC

2.1.1.1 .Cuadro comparat ivo:

M l fípcdeOtaaFimí yísancsr Psiodo Mtim

CreditoPuerte m, m y ¡ill iida tcomcay36

pHimÉiiide3años,e(ielsectof,

2a y pipío de escal

i i fníePÉiÉ ^ i i í de fio Especifica,

n ieraa lmfe los puntos p se

iatapafllasíipÉiies2y3.

taÉmeÉyRestaÉI,

i M p a i É d .

24 mese!

proyectos

« ta les y3G

p V e f c l

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taÉÉcreioentaatmpiÉM

Í E S las de vebEd del proyecto,EÉ(los

f m m de la empresa solcitsite.y

E É É S Técnicos y (fe C I É C É I deINoEspet

o a realzar y É n l a

UnaÉ de im^mm'mm r Guadalajara. servicios ispfloite

ClÜoPlKÉ

fa(feÉÉaéssrál, media,

restacial y residemi

p l u s í f a É ofeinasCeiite

CnefAlftÉps,Paii|]es|la

m lÉshte j ' ipáK

TuÉcosJIessvaTeÉiJal

GaraiaÉcrAaibaseaciipÉacÉ

«casos

Fncieras de la empresa sÉiiíe,y

EÉfe Twos y de « t o n

do a realizar y dooimentací

Mwá É EffiÉras,TMO|oyecto,y

seraciostaonite.

"Estos se describen con amplitud en el capitulo 3, referente a información requerida.


Página No. 50

Capitulo 3.Diagnóstico.

3.1. Identificación del problema:

A través del análisis y revisión de la documentación solicitada, se detectó como

afectan algunas omisiones al verificar la documentación para iniciar los

procedimientos en la evaluación del proyecto y aprobación del mismo, otro

elemento que se considera importante es la vigencia por parte de las instancias

reguladoras de proyecto ; llevar a cabo la supervisión de obra a través de las

dependencias involucradas y por último la aplicación de las diferentes

metodologías para el análisis de este proyecto específicamente; iniciamos con

la revisión de la documentación solicitada :

Documentación requerida:

Analizando los esquemas que presenta la sociedad Hipotecaria Nacional para

el otorgamiento de créditos puente para vivienda residencial y media podemos

resumir en una guía para la aprobación del producto, la siguiente

documentación. (Ver anexos)

a) Documentación minima que entrega el solicitante al promotor del negocio.

1. Solicitud de crédito (No. De registro SHF o Infonavit, según sea el caso.

2. Curriculum vitae de la empresa o de sus socios.

3. Memoria descriptiva del proyecto.

4. Proyecto de Comercialización.

5. Estudio de mercado

6. Título de propiedad del terreno donde se desarrollara el proyecto, el cual

deberá estar libre e gravamen y al corriente en sus contribuciones.

7. Flujo de efectivo proyectado por la vigencia de construcción y venta, el

cual deberá incluir los flujos que correspondan al desarrollador, costo

financiero del crédito puente.


Página No. 51

b) Documentación Técnica minima:

1. Licencia de uso de suelo y factibilidad de servicios

2. Licencia de construcción vigente

3. autorización de fraccionamiento(en su caso)

4. Autorización o permiso de ventas(en su caso)

5. Régimen de propiedad en condominio

6. Constancia e alineamiento y numero oficial proyecto

URBANIZACIÓN:

1. Plano de localización

2. Plano de lotificación y sembrado

3. Presupuesto de obra(por partidas y conceptos con precios unitarios

4. Especificaciones de la construcción

5. Programa de obra firmado por responsable

6. Reporte de pruebas de laboratorio de comparación de plataformas para

cimentación y vialidades.

EDIFICACIÓN:

1. Estudio de mecánica de suelo

2. Memoria de calculo estructural

3. Plano Arquitectónico de conjunto

4. planos arquitectónicos tipo

5. presupuesto de obra

6. Especificaciones de construcción

7. Programa de obra firmado por responsable

8. Reportes de pruebas de laboratorio de comparación, de plataformas

para cimentación y vialidades.

Notas: En forma paralela el promotor del negocio deberá solicitar buró de

crédito y proveedores.

Se espera el dictamen de viabilidad del proyecto del área asignada para ello.


Página No. 52

ITC

3.1.1. Costos y Presupuesto base (Ver Anexos).

A partir de estos datos iniciamos nuestro estudio de Factibilidad, en base a un

formato realizado con la normatividad que rige a las Instituciones por parte de

Sociedad hipotecaria Federal, y que vendría siendo una memoria descriptiva,

para la captura y check list de la información por parte de personal responsable

que avale dichos documentos.


Páaina No. 53

ITC

3.1.1.1. Memoria descriptiva:

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD MEMORIA DESCRIPTIVA

DATOS GENERALES D E L PROYECTO

No de solicitud

Destmo del Crédito

Plaza

Nombre del Acreditado

Nombre del Proyecto

Ubicación

Municipio

Estado

No de Viviendas

Tipo de Viviendas

Crédito Puente solicitado

Previabihdad Fin Inm HSBC

Chekhst Fin Iran HSBC

Descripción del Proyecto

009-001

Proyecto Residencial Habitacional

Hermosillo, S onora

Inmobiliaria " Habita" S A de C V

Burgos Pitic

Av Veracruz,Hermosino,Sonora

Hermosillo, Sonora

Sonora

129 Viviendas Residencial

Residencial

$48,700,000 00 M N

No se recibió previabihdad para el proyecto por el segmento de negocio

No se recibió para el proyecto por el segmento de negocio

Desarrollo para 129 Viviendas Tipo Residencial

BASE INFORMATIVA DEL TERRENO D E L PROYECTO DE DESARROLL

¡.1 Ubicación

Mhgonal de los Linderos

'laño Catastral o Deslinde

Configuración Topográfica fotografia Aerea

síúmero Oficial del Predio

Presentada

X

No Presentada

X

X

Comentarios de la información

Descrita en escrituras sin cuadro constructivo

Para verificar linderos y etapa del proyecto

N o se requiere por estar en zona urbana

No se requiere por estar en zona urbana

Copia certificada

2.2 Base Legal del Terreno

No Esentura del Terreno

Volumen

Fecha de la escritura

No Notaría y Ubicación

Notario

Motivo de la Esentura

Régimen del predio

Propietario

Superficie del Predio

Partida inscripción RPP

Sección

Fecha de Inscripción

Clave Catastral predio

Fecha de Estado del recibo

Superficie Catastral

839

16 de Junio de 1993

# 80,Herraosillo sSonora,México

Lie Rene Ramírez Buentello

Contrato de Compraventa

Copropiedad

Water Hussong Shuelke

Juan David Hussong Shuelke

5-20-98 hectáreas

Comentarios de la información

Se entrego copia con sello de copia autorizada

26

La escritura indica que según deslinde el predio tiene

una superficie de 46,615 269 m

5146597

Civil

24 Enero del 2006

ZP-100-015

5 Enero del 2006

46,303 48 m2

Copia simple del recibo H Ayuntamiento Ensenada


Página No. 54

ITC

MEMOK1A n E S e W F t l V A

4.4 Vías de Acceso al proyecto

Nombre de la Vía

Blvd Feo Ensebio Kmo

Tipo

Pnmana

Sentidos

Dos

Carriles

No.

4

Transito

P M L

Transito

Tipo de pavimento

Concreto asfáltico

Distancia

al predio

100 m

Foto

No.

P transito (P) pesado, (M) Medio, (L) Ligero

Normas de vialidad

T IPO

Pnmana

Secundana

Local

Cerrada

Andador o pasaje

SeccMin

37mts

28mts

17mts

12mts

2mts

Sentidos

Dos

uno o dos

Dos

Dos

4.5 Contaminación en la Zona

No existe contaminación en la zona

Existe contaminación en la zona

Alta ( )

Regular ( )

Baja ( )

Tipo de Contaminación

Humos ( ) Producida por

Gases ( )

Ruidos ( )

Mal olor ( )

Coméntanos Ninguno

Fotografía No

( X )

( )

Basura

Canales de aguas negras

Establos

Industria

Vehículos automotores


Página No 55

mmmsm-mmmnwA

5 CARACTERÍSTICAS D E L P R E D I O

5 1 Ubicación del Predio

„ MM m mam mm-

mmmmf

5 2 Descripción del Predio

Topografía

Terreno Plano

Poca Pendiente

Mucha Pendiente

Lomerío

Otros

Total

m2

52,142 25

52,142 25

Foto No Comentarios

Suelo

*Basurero

Agrícola

•Arcilloso

*Arenoso

Tepetate

*Roca

•Pantanoso

•Cavernas

Montañoso

Otros

Total

m2

52,142 27

52,142 27

Foto No Comentarios

Deposito residual donde la roca madre es Granito

* O . J - — l,*— 1 _ +™U„„ A « , a - . * « ^ - r t „ t » ™ ! , . ^ - — — 1 — * Se recomienda emplear losa con trabes de cimentación, también podra utilizarse zapata corrida de 0 60 de ancho y desplantada a 0 60 de profundidad, la superficie del terreno debe tener la pendiente nmecesana para evitar la acumulación de agua sobre la superficie


Página No 56

^ ^ ^ ^ ^ ITC

MMOiMáUKSeSIKHVA

Instalaciones Especiales

Pía De Bombeo p/drenaje

Pta. De Bombeo p/riego

Pta De Bombeo p/agua potable

Acueducto

Gasoductos

Canales

Drenaje

Bordos

Líneas de alta tensión

Alumbrado

Líneas de baja tensión

Calles

Brechas

Tanques de agua

Represas

Arroyos

Urbanización y/ó invasiones

Otros

Ubicación en el Predio

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N'aplica

N/aphca

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

N/aplica

Foto No.


Página No. 57

ITC

ESTCJPIO »« FACTIBILlBAtt

DICTAMEN DE FACTIBILIDAD DE SERVICIOS DEL PROYECTO

6.1 Agua Potable

Organismo Operador que emite la factibiiidad

No. Oficio

Fecha de factibilidad

Abastecimiento en Lts/seg para el desarrollo

Otorgó factibilidad

Opinión del O. Operador del servicio al Desarrollo

Conclusiones

AGUAHH DE HERMOSILLO

DG-0143/06

03 de Febrero del 2006

No se determino Se estima de 4 5 1 s con dotación de 350 lt/Hab /día

SI C.P. Enrique Alfonso Martínez P.,Dlr.Gral. de AGUAHH DE Hillo. Se Detemuno como compromiso para el Organismo Operador,que como parte de las Instalaciones internas de cTvmenda, incluir un deposito o Tmaco con capacidad de

1,000 00 Itmedldor de 1/2" de diámetro, válvula check También dtgar instalada

Necesidad de ampliación de obras de cabeza No aplica

Distancia de conexión obras de cabeza al desarrollo No se especifica

Costo de obras de cabeza al desarrollo

Tiempo de ejecución de las Obras de cabeza

Fuentes alternas para abastecimiento

Tipo de infraestructura e instalaciones

Costo infraestructura de abastecimiento

Presentar croquis conexión de obras de cabeza

al desarrollo ó de la red colindante al predio

Foto No Punto de conexión de red ó

infraestructura actual municipal.

El O.Operador no requirió Inversiones para Obras de cabeza.

No aplica

No aplica

Derechos de Conexión Agua Potable y Alcantardlado

Anexo No 1

6.2 Drenaje Sanitario

Organismo Operador que emite la factibilidad

No Oficio

Fecha de factibilidad

Otorgó factibilidad

Conclusiones

AGUAHH DE HERMOSILLO

03 de Febrero del 2006

03 de Febrero dd 2006

Si C.P. Enrique Alfonso Martinez P.,Dir.Gral. de AGUAHH DE Hillo.

Opinión del O. Operador del servicio al Desarrollo Desacrga de Aguas Pluviales independientemente de la descaiga sanitaria

Necesidad ampliación de infraestructura de drenaje No aplica

Distancia conexión del desarrollo a la infraestructura No aplica

Costo obras desarrollo a iniraestnictura Municipal No aplica

Tiempo de ejecución de infraestructura No aplica

Presentar croquis conexión del desarrollo a la No aplica

infraestructura municipal ó de la red colindante al predio

Foto No Punto de conexión de red ó No aplica

infraestructura actual municipal

Tipo de Tratamiento alternativo No aplica

Costo de planta de tratamiento en el desarrollo No se especifica.

Costo del equipamiento y bombeo No se especifica.

Costo infraestructura de abastecimiento No aplica


Página No. 58

ISTUMO DE FACTIBHJDA» MmmmA^wmmrrwA

63 Energía Eléctrica Conclusioneí.

Organismo Operador que emite la factibilidad CFE Division Distabnaon Noroeste-Zona Hennosillo

No Oficio P1201/2005

Fecha de factibihdad 01 DE AGOSTO 2005

Otorgo factlbllldad Dictamino que existe factibUidad

Opinion del O Operador del servicio al Desarrollo Presentar sobcitud con datos básicos para la elaboración del Proyecto

de la red de Distribución

Acorde al Procedimiento para la Construcción de Obras para

terceros


Página No. 59

ITC

DICTAMEN DK DESARROLLO URBANO

7.1 Licencia de Uso de Suelo

Dependencia que emite Dictamen ó licencia

No. Oficio

Fecha de Dictamen o Licencia

Otorgó Dictamen ó Licencia de Uso de Suelo

Factibilidad de Uso de Suelo

No. Oficio

Fecha de factibilidad de Uso de Suelo

Uso de Suelo autorizado

Coeficiente Ocupación de Suelo autorizado

Coeficiente Uso de Suelo autorizado

Conclusiones

Dirección General de Desarrollo Urbano y Obras Publicas

DUYOP/JQA/4195/2005

01 DE AGOSTO DEL 2005

Ratificación

Se ratifico la Licencia de Uso de suelo ,ya que el el Desarrollo ya

contaba con el Totorgada mediante oficio MASO/2781/93

dictamen de uso de suelo.

MASO/2 781/93

AÑO 2003 SEGÚN OFICIO CITADO

Habilacional

COS=0 65

CUS=1 30

7.2 Licencia Ambiental

Dependencia que emite licencia

No. Oficio

Fecha de Licencia

Otorgó Licencia ambiental

Conclusiones

Secretana de Desarrollo Urbano y Ecología

No

Es un requerimiento |iara obtener la Licencia de Uso de suelo.

7.3 Licencia de Construcción


No. Oficio

Fecha de Licencia

Otorgó Licencia

Conclusiones


DUYOP/JQA/4277/2006

29 DE AGOSTO 2006

SI DIRECTOR GENERAL DE DESARROLLO URBANO

No. Oficio de solicitud de Licencia de Construcción No se hace referencia a la fecha solo a la solicitud presentada

Fecha de Solicitud de Licencia de Construcción Ago-06

7.4 Licencia del Fraccionamiento


No Oficio

Fecha de Licencia

Otorgó Licencia

Fecha de publicación en gaceta oficial

Conclusiones

Dirección General de Desarrollo Ultiano y Obras Publicas

DACU E/ER A/0812/2006

Sin Presentar

SI

JUEVES 28 DE SEPTIEMBRE DEL 2006

7.5 Régimen de propiedad en Condominio

Dependencia que autoriza régimen

Fecha de Publicación del Régimen

Conclusiones


Sm Presentar


Página No. 60

ITC

ISTüBIO DE FACTiSiURAD

DICTAMEN DEL PROYECTO EJECUTIVO DEL DESARROLLO URBANO

8 1 Planos Generales del proyecto Conclusiones

Plano de locahzacion Completo

Plano de lotifícacion del predio Completo

Plano de Sembrado de Edificios o viviendas Parcial

8 2 Planos de Urbanización del proyecto Conclusiones

Planos de la red agua potable del desarrollo presentado

Planos de la red de atarjeas del desarrollo presentado

Planos de electrificación y alumbrado del desarrollo presentado

Planos de Instalaciones de Gas presentado

Planos de Inst A Acondicionado presentado

Planos de Instalaciones Especiales presentado

Presupuesto desglozado por conceptos Completo

8 3 Planos de Edificación del proyecto

Planos Arqitectomcos de los inmuebles

Planos Estucturales

Planos de Instalaciones

Memoria estructural

Memona de Mecánica de Suelos

Presupuesto desglozado por conceptos

Conclusiones

Completos sm autonzacton de D Obras Municipal

Completos sm autonzaaon de D Obras Municipal

Completos sm autorización de D Obras Municipal

Proyectos laboratorio y Supervision ,S C

Proyectos Jaboratono y Supervision S C

Completo Elaborado por Construplan S A de C V

Una vez que se tiene la Documentación debidamente revisada, partiendo desde

la recepción, check list, elaboración de avalúo captura de datos en el formato;

podemos emitir un un diagnóstico el cual sería que si califica o no el proyecto

para solicitar un crédito puente, dando paso a la siguiente propuesta de

solución.


Página No. 61

3.2. Análisis del panorama a través del Desarrollo de un caso específico:

A continuación se plantea un ejercicio para determinar la factibilidad de un

proyecto Especifico: "Vivienda tipo residencial plus"; se presentan los datos

relativos al proyecto, mismos que se obtuvieron a través de una investigación

con los propios inversionistas y con los representantes de la Institución que

financiará el desarrollo; los requerimientos para el proyecto, presupuestos de

obra, costos por estudios, permisos entre otros, es información proporcionada

por el desarrollador.

Se espera contar con un panorama que nos indique claramente, la factibilidad

de invertir o no en el proyecto; y cuales son los factores que influyen positiva o

negativamente para su realización.

Se desea invertir en el desarrollo de un Fraccionamiento de 129 viviendas tipo

Residencial plus en la Ciudad de Hermosillo Sonora; donde el costo total del

proyecto es de $323,805,429.00 inversión inicial requerida es de:

$ 48, 700,000.00 mismos que se pretenden obtener a partir del financiamiento

solicitado, en un período de pago a 24 meses, de acuerdo al flujo de efectivo

programado para la venta de las viviendas y presentado por los inversionistas,

además se presenta un plan estructurado para los gastos de inversión y costos

del proyecto y costos de edificación así como de la infraestructura necesaria en

la ejecución y desarrollo del mismo.

Bajo este panorama las preguntas a responder serían:

• La factibilidad de la realización de la inversión.

• Elementos que soportan la inversión.

• Identificación de los factores que son determinantes en la realización de

este proyecto y otros en su tipo.


Página No. 62

ITC

Capitulo 4. Propuesta de solución, determinación de la Factibilidad del proyecto. Caso Práctico

4.1. Avalúo Residual Dinámico:

El estudio se desarrolla en formato elaborado de acuerdo a la normatividad y

criterio de valuación de SHF adaptado a las condiciones del proyecto a analizar.

Este procedimiento es muy completo y nos permite determinar de manera

general los valores que reflejan la plusvalía de la zona a que corresponde el

proyecto, así como las interpretaciones de flujos de efectivo VPN, Tasa interna

de rendimiento, valores residuales Estático y Dinámico del terreno y de esta

manera emitir un juicio respecto a la factibilidad de ejecución del proyecto.

Determinación de plusvalía y de valor de tierra por metodología residual estática y dinámica Superficie del terreno objeto de valuación 52,142.12 nt* Superficie de cada vivienda por construir 293 27 m1

Número de niveles de cada vivienda 2 Número de viviendas en cada nivel del módulo 1 Número de niveles de cada módulo 2 Cajones o lugares de estacionamiento por cada vivienda 2 Porcentaje de la superficie de cada vivienda destinado a escaleras, cubos y áreas comunes 10 00% Superficie de escaleras, cubos de elvadores y áreas comunes de cada módulo 29 33 m2

Superficie de desplante de cada módulo 146 64 m2

Superficie de construcción de cada módulo 293 27 m2

Número de viviendas en cada módulo 129 Superficie de calles, andadores, banquetas y jardines por vivienda 234 62 m2/vivienda Superficie de calles andadores, banquetas, jardines y estacionamientos por vivienda 234 62 m2/vivienda Numero de módulos que pueden construirse 1 Número de viviendas que se pueden construir en todo el terreno 129 Area libre y permeable del fraccionamiento 58 00% Costo directo unitario de construcción de cada módulo $5,500 00 lm2

120 $208 075 065 00 Costo directo unitario de construcción de infraestructura (agua, drenaje, electrificación, etc) $350 00 /m2

Costo directo umtano de construcción de pavimentos, banquetas, jardines y estacionamientos $259 00 /m2

Costo de Reposición Nuevo de pavimentos, banquetas y jardines por módulo $18,431,667 58 Inversión por módulo (viviendas, infraestructura, pavimentos, banquetas, jardines y estacionamientos) $226,506,732 58 No de fases constructivas del fraccionamiento 1 No de módulos a construir por fase 1 00 No de viviendas a construir por fase 129 Los gastos de instalación del proyecto serian Estudios y proyectos, Permisos y Derechos de Coi $5,506,884 00

Asesona legal.ISR.Gastos de venta y publicidad $17,344,550 00 Admon Central, de Obra , Control Calidad $5,347,900 00


Página No. 63

1*5llll& nc

Se plantes construir los m&iulos en 1 fases, que se mtegrarian con los siguientes costos' Primer mes Segundo mes Tercer mes Cuarto mes quinto mes Sexto mes Séptimo mes Octavo Mes Noveno mes Décimo mes Décimo primero me Décimo Segundo tr Décimo tercero me Décimo cuarto mes Décimo quinto mes Dedmo sexto mes Deamo séptimo mt Décimo octavo mes Dedmo noveno me Vigésimo mes Vigésimo primer mi Vigésimo segundo Vigésimo tercer me Vigésimo cuarto

Inversión permanente por módulo (costo directo) Costo directo de cada vivienda, sin considerar la compra del terreno Superficie vendible de terreno Superficie vendible de construcción Precio unitario del terreno en la venta (Valor de mercado de zonas similares ya urbanizadas) Precio del terreno Porcentaje de indirectos, financiamiento y utilidad en la construcción del fraccionamiento Precio de la edificación y sus obras complementarias de cada vivienda Precio de venta por vivienda Gastos de comercialización y venta Utilidad del promotor sobre las ventas

0 58% 3.50% 2 30% 2 50% 2.40% 2.90% 4.90% 6 00% 2 90% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5,00% 5.00% 5.00% 5 00% 5.00% 5.00% 3.90% 3 90% 4.21%

100.00%

Se estima que las viviendas que se construirían en cada fase se podnan vender de la siguiente manera: Primer mes Segundo mes Tercer mes Cuarto mes quinto mes Sexto mes Séptimo mes Octavo Mes Noveno mes Dectmo mes Décimo primero mes Décimo Segundo mes Décimo tercera mes Décimo cuarto mes [Décimo quinto mes Décimo sexto mes Deamo séptimo mes Décimo octavo mes Décimo noveno mes Vigésimo mes Vigésimo primer mes Vigésimo segundo mes Vigésimo tercer mes Vigésimo cuarto

$1,336,389 72 $7,927,735.64 $5,209,654.85 $5,662,668.31 $5,436,161.58 $6,568,695.24 $11,098,829.90 $13,590,403.95 $6,568,695.24 $11,325,336 63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336 63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $8,833,762 57 $8,833,762.57 $9,535,933.44

$226,506,732.58 iií>4,4éS.éS

250.37 m2

293.27 m2

tó.láO.OO/m2

$538,295.50 25 00%

$2,413,432 17 $2,750,000.00

5 00% 10.00%

0 0 0 0 0 6 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 5

129


Página No. 64

Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 28) Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 91) Tasa inflacionaria efectiva en lo que va Meses transcurridos en el afto

del ano

Tasa pasiva efectiva anual de inversión financiera Tasa mflacionana efectiva del aflo Tasa de crecimiento real anual Factor por pnma de nesgo Costo de capital anual para valuación Costo de capital mensual para valuación Valor residual estático del terreno Valor residual dinámico del terreno Valor unitario por residual estático Valor umtano por residual estático de la superficie vendible Valor unrtano por residual dinámico Valor unitario por residual dinámico de la superficie vendible Diferencia del valor unitario residual estático respecto del dinámico Plusvalía de la operación, tomando en consideración el valor dinámico de tierra Tasa Interna de Retomo del Proyecto sin considerar la compra del terreno

Mes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

SUMATORIA

4 48% 4 59% 3 37%

1 4 67% 3 57% 1 06%

2 2 16% 0 18%

$41,734,360 55 $39,620 166 38

$¿0Ó.4Ó /m4

Í1,905. ri/m* $75955 /ni

am.ifint ¿.34^ 18.84% 5 57%

- Flujos de efectivo aplicados en la metodología residual Ingresos

$16,500,000 00 $16,500,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $13,750,000 00

$354,750,000 00

Costos

$24,187,823 72 $9 909,669 55 $6,512,068 56 $7,078,335 39 $6,795,201 98 $8,210,869 06

$13,873,537 37 $16,988,004 94 $8,210,869 06

$14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156 670 79 $14,156,670 79 $14,156,67079 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $11.042.203 21 $11,042,203 21 $11,919,916 80

$305,650,752 29

VP Ingresos

$0 00 $0 00 $0 00 $0 00 $0 00

$16,324,751 87 $16,295 725 35 $18,977,875 51 $18,944,131 55 $18,910,447 60 $18,876,823 53 $18,843 259 25 $18,809,754 65 $18 776,309 62 $18,742,924 06 $18,709,597 87 $18,676 330 93 $18,643,123 14 $18,609,974 39 $18,576,884 59 $18,543,853 62 $18,510.881 38 $18,477,967 77 $13,175,080 49

$0 00 $345,425,697 18

VP Costos

$24,144,81612 $9,874,460 74 $6,477,393 58 $7,028,126 45 $6,735,004 76 $8,123,660 61

$13,701 779 07 $16,747,856 78 $8,080 404 34

$13,906,960 05 $13,882,232 53 $13,857,548 97 $13 832,909 31 $13,808,313 45 $13,783,761 33 $13,759,252 86 $13,734 787 97 $13,710,366 58 $13,685,988 61 $13,661,653 99 $13,637,362 64 $10,618,229 29 $10,599,349 36 $11,421,517 33

$0 00 $298 813,736 73

Flujo

-$24,187,823 72 -$9,909,669 55 -$6,512,068 56 -$7,078,335 39 -$6,795 201 98 $8,289,130 94 $2,626,462 63 $2,261,995 06

$11,039,130 94 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5 093,329 21 $5,093,329 21 $5 093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $8,207,796 79 $8,207,796 79 $1,830,083 20

$0 00 $49,099,247 71

* Acumulado

-$24,144,816 12 -$34,019,276 86 -$40,496,670 45 -$47 524,796 90 -$54,259,801 66 -$46,058,710 40 -$43,464,764 11 -$41,234,745 38 -$30,371,018 17 -$25,367,530 63 -$20,372,939 63 -$15,387,229 35 -$10 410,384 01 -$5 442,387 83

-$483,225 09 $4,467,119 91 $9 408,662 87

$14,341,419 43 $19,265,405 20 $24,180,635 80 $29,087,126 78 $36,979,778 87 $44,858,397 29 $46,611,960 45

Posteriormente se realiza una interpretación de los resultados que arroja el

presente estudio:

4.2. Flujo de efectivo VPN, resultado residual, tasa interna de

rendimiento.

Los flujos de efectivo que resultan en el desarrollo del presente trabajo reflejan

una tendencia positiva en cuanto al esquema de egresos-ingresos, lo que

significa que la operación es rentable. La Tasa Interna de rendimiento es de

5.34 % considerándose como la máxima tasa que se puede aplicar para los


Página No. 65

flujos de efectivo y también es mayor al costo de capital mensual para

valuación, por lo tanto nos indica la rentabilidad del proyecto a ejecutar.

La plusvalía de la zona analizada refleja una tendencia positiva, ya que

tomando en cuenta el valor de la tierra da un porcentaje de 18.84 % sobre el

costo de compra del terreno y la venta del mismo reflejando la relación beneficio

costo de la operación.

4.3. Interpretaciones VPN; TIR.

Es importante la interpretación de este indicador financiero, ya que es el que

mide los flujos de los futuros ingresos y egresos que tendrá un proyecto, para

determinar si luego de descontar la inversión inicial, queda alguna ganancia.

VPN= BNA- INVERSION

DONDE:

BNA=Beneficio neto actualizado

l= Inversión

VPN= 345, 425,697.18-298, 813,736.73 = 49, 099,247.71

POR LO TANTO SE CUMPLE:

VPN es positivo si VPN= ó > 0

Cuando el VPN es positivo, representa la utilidad del proyecto en el momento

de la inversión. Esta utilidad no es reconocida para efectos contables.

TIR =5.57 > 2.16

En donde la tasa interna de rendimiento es mayor al costo de capital anual para

valuación.


Página No. 66

ITC

Representa además la tasa máxima que se podría aplicar en este caso, y

fortalece la confianza para la ejecución del proyecto.

En general se puede interpretar como positivo ya que de acuerdo a los criterios

de interpretación de cada procedimiento la operación es totalmente factible a

realizar.

4.4. Cuadro valuatorio.

(Ver Anexos).


Página No. 67

Conclusiones y recomendaciones finales.

Cuadro de resultados

Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 28) 4.48% Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 91) 4.59% Tasa inflacionaria efectiva en lo que va del año 3.37% Meses transcurridos en el año 1 Tasa pasiva efectiva anual de inversión financiera 4.67% Tasa inflacionaria efectiva del año 3.57% Tasa de crecimiento real anual 1.06% Factor por prima de riesgo 2 Costo de capital anual para valuación 2.16% Costo de capitel mensual para valuación 0.18% Valor residual estático del terreno $41,734,360.55 Valor residual dinámico del terreno $39,620,166.38

Valor unitario por residual estático

Valor unitario por residual estático de la superficie vendible

Valor unitario por residual dinámico

Valor unitario por residual dinámico de la superficie vendible

Diferencia del valor unitario residual estático respecto del dinámico

Plusvalía de la operación, tomando en consideración ei valor dinámico d

Tasa Interna de Retomo del Proyecto sin considerar la compra del terreno

$800.40 /m*

$1,905.71 lm2

$759.85 lm2

$1,809.17 lm2

5.34%

18.84%

5.57%

Relación Beneficio - Costo=VALOR PRESENTE DE INGRESOSA/ALOR

PRESENTE DE COSTOS= 1.5599

ES > 1 Por lo tanto es rentable.

Análisis de resultados

En general se puede considerar como una inversión totalmente factible a

realizar ya que los resultados que nos arrojan los diferentes criterios utilizados

para su evaluación cumplen con holgura en los valores permitidos en cuanto a

factibilidad; en referencia a los resultados y de acuerdo a los criterios de

interpretación de cada procedimiento la operación es totalmente factible a

realizar.

Los esquemas presentados de las 3 Instituciones bancarias, presentan

deficiencias en cuanto a la verificación de los datos de los Proyectos a


Página No. 68

Desarrollar, por ejemplo, se realiza un Estudio basado en Documentación

aprobada por las instituciones Municipales, pero por la anticipación con que se

realiza previa al desarrollo del proyecto, este presenta variación hasta en el

concepto, mismas que detienen el proceso aún cuando este ya ha sido

aprobado, la mayoría de las veces en el proyecto continúan haciéndose las

adaptaciones, y esto disminuye las posibilidades de que la operación sea

exitosa y puede representar perdidas y retrasos para la Institución Bancaria.

Conclusiones y Recomendaciones Finales.

Al Conocer y aplicar los criterios utilizados en la Normatividad que rigen ios

créditos puente en las Instituciones Financieras, se determina que los

procedimientos empleados actualmente son eficientes, pero necesitan llevarse

a cabo en tiempo y forma, y desarrollar mecanismos que permitan comprobar

de una manera mas eficaz la veracidad de la información solicitada y sobre

todo la actualización y vigencia del proyecto a realizar.

Muchos errores se generan por que se trabaja sobre esquemas pre-aprobados

con mucha anticipación lo que provoca que en ocasiones, cuando ya se va a

realizar la operación, las condiciones del proyecto evaluado son muy distintas

al proyecto original, por ejemplo se cuenta con proyectos aprobados por parte

de Desarrollo Urbano, hasta con 3 años de antelación y las Instituciones

trabajan sobre números muy concretos. Un factor importante es la inflación y

las condiciones económicas de inestabilidad que perjudican cualquier

programa o presupuesto realizado.

La tasa a utilizar es determinante ya que afecta directamente el resultado del

flujo de efectivo y puede afectar positiva o negativamente un mismo estudio.

Un indicador también importante para la determinación de la factibilidad de la

inversión, lo es la tasa interna de retorno, cuando esta es positiva nos indica


Página No. 69

que se puede seguir adelante con el proyecto ya que nos muestra el

porcentaje o tasa de interés que se gana sobre los saldos no recuperados de

una inversión.

Los siguientes factores son importantes ya que afectan indistintamente y de

manera directa cualquier proyecto que se desea realizar:

La inflación

Como es de esperarse los factores de estabilidad de la situación económica

que se viva en el país son determinantes incluso para simplemente pensar en

invertir, y posteriormente el análisis de los movimientos en las tasas de

interés, ya que estas representan y reflejan la estabilidad de la moneda,

cuando las tasas que se manejan son muy bajas influyen negativamente en la

rentabilidad del proyecto a ejecutar ya que alteran algunos factores de

rendimiento tornándolos negativos.

Plusvalía:

Este factor es analizado a través de la comparación entre el costo de compra

del terreno y el precio de venta del mismo, el porcentaje obtenido muestra el

panorama de aceptación que puede presentar el proyecto a realizar;

representa un punto de referencia con alto valor para considerar.

Se recomienda realizar los estudios apegados estrictamente a la normatividad

que los rige y a la de las áreas especializadas en la instituciones, en algunos

casos estos estudios los elaboran externamente, lo cual aumenta el riesgo, así

como los costos ya que la información debe ser manejada con criterios muy

estrictos de confidencialidad y ética profesional.

Lo anterior en cuanto a normatividad y criterios, pero concluyendo con los

resultados obtenidos en el estudio de factibilidad, el proyecto resulta viable ya

que los parámetros que arroja el resultado reflejan: valores positivos y con

amplio margen de ingresos en el valor a los períodos con que se trabajó, ya

que se realizó un flujo a 2 años, que es el tiempo que regularmente se maneja

en estos créditos y se comprobó que la inversión es perfectamente redituable.


Página No. 70

Bibliografía

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Sámano, José Elíseo; Costos y evaluación de proyectos Ocampo

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Página No. 71

ITC

Anexos y Apéndices:


Página No. 72

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ASUNTO; AUTORHACiÓN MRA MOVIMIENTO DE TERRAS.

Hermssiio, Sonora s 2S ú& Agesto ctei 2006-

COMPLEJO RESIDEMCSM. DEL NOROESTE, SA. BE C,¥. C 1 y O A & ,-

ATm C, MO. PEDRO SARCIA GASTELUM imECTOR RESPONSABLE DE tiBRA

ô- este conducto y an respuesta a su escrito pressreads en esta "¡neccién. íiie&ante el cus? soficita aiáorización para r.ietar rabsjas se Tmnm-enzc de tierras y oonstracción de tes casas motíeJo en &i predio ubicado zn €f Frgceíor.gmieoto Lorpgs def Couotfy de esta C&dad al respecto Is informamos que 4é acuerdo a ios tnollvos fo r Usted expuestos en el esc-fto de íft-fers^Cta. esta Dirección consfoera procedente atáorfear Joscnados rabfefos.

En «f «tteniíWo de que deberé remftimos te docymeniacMSn tanto -ecnics somo fe§as que pars te autorización definitiva m requiere en confe-miaad con ío dispuesto por loa Míeufes 1, 3» 32, 33, ¿1 y 42 oel *5«gl»rieníc se Consbxicctón para ei Múmc^fe de Hermosllo

Sfn nüs pw&i fflwiento, qmúo de üsísd,

ATENTAMENTE B. PiRECTOR GENERAL E DES^ÍROLLO OSAMO

Y OBRAS I

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C. ING. JVOnWd QÜINTAKA AMAYA r i 'F; ,¡f A

v -i ¡y^c p "í» CAS

C O p Arcft-vo JQAÍ 'RGWÛ*

ERECCIÓN GENERAL DE DESARROLLO URBANO Y OBRAS PUBLICAS

Ooblemo Munltfpal

Hermosilo. Sonora a 12 de Dície-rnbre reí 2006. OFKIO No. DAGUE/ERA/0812/2006

ASUNTO: FACTIBIUDAO DE CONSTRUCCIÓN.

"3GC8- AMO DE LA NO VIOLENCIA HACÍA LAS WU JERES"

COMPLEJO RESIDENCIAL OEL NOROESTE, S.A. DE C.V. C 1 U D A D -

AT'N: C. IMG. DANTE SOLIS SANTAMARÍA fíEPRESENTANTE LE6AL

Por sste conducto v en respuesta a su escrto presertiado en esta Dirección, mediante el cual solicita factibHidad por oarte del H. Ayuntarcüento de HemwsiUo para otorgar el aermiso de constracción al proyecto de ,21 casas habitación, las cuates se llevarán a cabe en ei fraccionamiento Lernas de! Country*, ubicado al Orienie í e esta Ciudad, af respecto !e ¡"ÍD'mimos lo siguiente:

Desoués ce un análisis ai oreyecto mencionacSo aniericrme*iíe esta Dirección no tiene inconveniente en esrteoder la presente Constareis, s emore y cuando se cjbra -a normatMdad que p&m tal efecto establece ef f ••ograma %ltiniclpal de Desarrollo Urbano para ia Ciudad de Hermosffie Señora; ei Reglamente de Construcción para el Municipio de Hermosillo y e'ectua." el pago de derechos para otorgar la Licencia de Construcción.

Sm más pore! momento, quedo de Usted.

A T E N T A M E N T É - -EL DIRECTOR DE ADMINISTRACIÓN, CONTROL ORftftNO

Y ECOLOGÍA

C. ARQ. ÉRNEámRUiZ ARMENIA

C.c.p. Archivo. Folio No. 271905 JERA/RGfWlgu*

DiRECCiON GENERAL DE DESARROLLO % ÜRBKHO Y OBRAS POBLICSS ^^ ^^^ ^

HESMíáuO Gobierno MumupdJ

OIRECCION DB MJMmiBTSMCIÓM XJBSKÜh

OFICIO SO. DOTOP/JQA/41S5/2005,

ASUNTO: EX. aOE SE IMDICA, FECHA: Agosto CI d e l 2C05.

"2005: MMO m LA WXMEZ cm mscñPMcmm*f

cammjo assiDBNciM» DEL NORTE, SA CB C^*.

Z. ISC-. DAXI£ J A V I D SOLTS SANTAMARÍA. P R E S E X T A ' . -

En respuesta a sa escrxto presentado sr.-e esta r-recc;cr General, raedicsiite el cual solicita Ratificación dm Itxownex® ám Oso ds Suelo, para el Desarrollo "Surges Pitic* e"1 «" i-raciic -on ana supcrzice aproxxmaaa de 55,00-2,2 ~Í2 -.jucaat BSZTS la Calle BugeurJ3_l*a entre las ca-Ies Caries, "z^ =33 y Jazr-n Je la Montaña, al oriente cta esta Ciuaaa, le t r rranos lo s^g^-ente,

le acjerac a los i sos y linean: entos que ~arca el . Prograiaa Mumcira- ae Desarrollo üroa-o pira la C_ , 5a^ e

^/ Feracstllo, Sonora, est» predio &e localiza en una .cna denae tí_ use perratido es Pabi nacional, con una densia<aa u «orlacren ae hesta 43 viviendas por hectázeas, cen „n Coeficxerte ae ^cipacion ael Saelo ce 0.65 v un Coeficiente de utilización ae.. Ci,e-,o de 1. 3C.

Abj. jisro, le informamos ~ue este Des'r ol'o, ya cuenta cor Licenc_a de uso de Suelo otorgarir "neaza^te ,_ _a No. MASO/2781/93 , motivo per el cua^ es-a Dirección General ^ . s - ^ e í a tsctinle su ratificación.

Por otra parte deberá considerar las Onras oe Ttoanización necesarias para ligar el fraccionairtientc a» resto ae la C tunad y/o .a participación proporcional en .as Ceras ae redora en la vialidad o pluvial que se requiera en 9_ ¿ec or.

lo arter_or lo hacemos de S'a conocnr-ierto yara -" s fines que "uzgie pertinentes,

M. T E St T A M E M T S EL ^ lRBCT0^3ESEp\^ J0E DESARROLLO

ÜRBAN0 Y OBSA^Í-UBLICAS

J C. ING. JO^WT21f2| QUINTJttia. AMASA.

C. c . o . -Ar t m v o

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OiñEQCIÜH Qmmp-A OB. D€8A&ftOU3 URBANO Y OBRAS oüStfCAS

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>,-"r^ i ^hSSt'JSái. Zcm HBtmosfílo

COMPLEJO RESIDENCIAL DSL NOROESTE, S.A. DS C .V. , C e n t e n a r i o St;r Num. 94 , C i u d a d »

Í-LANEACKK 30í\^ i.II C P I ^ I J ÍÍL i : ? . _ J . EXPZDIE\*rS: r "

"8 DE CULI. LEL : :

• a t e i c i c " 3uirc s / r * de f echa 27 ae jw^^ j 1 •* C-Za, l a f a c r i c r - i c a a dr s e r v i c i e c e s • s ^ ' i - c Dará "ce r re ic 2 balizado s e b r e l a

^ „ 0 £ J., C a l ^ e - a / J a r - -. " " a r a c a c e l a c e s~r c e

i IL"1"-/ acna»" *:cs .",: s**i-c j e e ne r aba

L -oZ ' 'e zcr^z r . ,r de _a Icr.taña c - e ^c ^ _ « ec , ^-a'

s - Fr ccxonasiicr nc BÜR30S PITIC " . :ctD xe . . r r c r i r ancs c a e ¡=5 i C i . - L Q X !"> ! P «= . * 1 Í: ~ •" v : v i u

. ec~r_ca a l t e r r e n o a n ee s mencor .c

Q í i f í ^^ r t n ^ í s ^ P 1 0 f - l ^¿a / i ^ - * " ^ .G-»;-,_*» u e ^ s r a prest ir is- i" s^ s o^ -C iâd de a s t e s r e í , r a « i ' a e l n r c i e c t c ae l a r e a ce a i s -»- 1 c D'

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% as 3 c o r e J .£S dwCttacic c ^ c ^ f - c a s / de a - c l i a c i c r . cr. : .ufcs_rss r - a _ ^ ' 3 q^c

-.o^^c =_ ^ e a l a r c - i o c e l a Ley d e - S e r v i c - ?Jsb, c ae S i . - r a i s r_c.a, € - -a*"^'_c. d- e p o r t a c o í a s , e r s i r : c— ~0. ^

»s £ - e c „ c z " r ae -.as c e r e s esps"- ~ C E ^ , a " : r - " _C£w^cr ce l a s e x i s r s r . z ' s , s e rfe-v-erct ^ f e c - ' f * o r . a l s s cene -ct a d q u i r i r ^n de p r e d i o s , _a con - i - _ - _o r J ê n c c r e s , l a e l a b o r a c i c i de e&i^d_Oí.j de "arpac":». x i e r - t a » , e -de a e r e a r e s p a r a l a c c r e n c i c n a e p e r m s o s o e - p ge Ce c e r e s . o s en i r r u e c l e s de t e r c e r o s , s * r r . p c r t e d e f e r s s e r OwC-erdc ^ u c x - c i t a n t e .

n r .acer a t e n c i c ^ SvJ s o - . c ^ t t a , cêdsXT^s c_a-iCuier a^da o a c a r a _ . " a l r e ¿ r

ING./RAMIRj 'MTKJFaAJD

Jefe Dep to . kl&n^á^&i Zona M r a r o s i l l p t r ; , ^nr

Cs/te "£*" r#f3a? Pie, FIÍCG Ofícmas Federates y Estatales C.P, 83240 Herrpos.ilo Soiora Teí. B22-2S9-0S~QB Fs4 622.2S3-0S~ie

f^QtJFlHH! H^MfÛ

Ki»«S«B! ,«S!?»~iS^r

•aae- AA? OF W «3 moL&m mm tA MUST

Olds Ho Q6-0M3/06

C 1 N C OMNTrc DAVW» SOOS SAWTÂKA 02«BCTCHt 31 «OYSCfOS a s ü p i i » MesscNaiaN. IHB. mswofisrif, S A DE CV. t i l ; M6-2Mti PRCSSKTE.

»m t w i n e s a su e so» ás * » 0? <fe « * ^ e tie 2005, a través M oat ssWte la rwtsró * les prefectos ewutrms » ra m nsd tte agm p ^ t e y ^wteriftstto a n t e * del tSesarrtsíte hajütacáona! dwwi^ssdo mlamm M CsiiBfry, ub ia» ai CWerts de fe Ci«dadt oor b Call? StânWfe entre Cste Carte K, C ltefa y J a m * de ta Monafie, d o n * esa i»-¿rasa aromueve te cúftánjeióri de i 30 w««tós tíe lioo resscfereBL

.« fe^JOto a te rSDfrr» que mm "#«2 r w » t e tos proyecte y «a tíocuírtertaaén «trejaefe ^ J B Orcpwsar» Ops»Qc>r na (Sesammado Q«e ta au i s r ^^R es ppseseegJigt, ^ íps esetó la iftírsgSEructeB ^Rír¿Jl£3 y a i tena 3rs»a«3 « i Sos mismos cumpa caí as «speriffcaaones de cons¿ueei6n « ? « « ,

E ^ »itor»zaaón téems no csxi^nye un ooraprseniss par parte efe % ja ae -ferrocsi-te * aimmâr tes sevioeis, ni msoréa » c»fl«én a m ínfraesínríiita sjdstisiav SÍ y * » m> e ^ conven» de pago por tos d^W^s #e anexan áe la ^ 6 8 a rtsarrafer en el ftacoonafraerte, {sor o caaJ se «aancede una vigencia se doce ( tai êses cantados a parar de ;a eiataradon de este escU»

Qy§ «gyn tarifas p icadas en e§ Btáetín « ^ ctó Gcsfei» ctt! esíatte dt Si3«»3 fteép Sspecal Nc. 12 TCJO» CL¿f^l m fed» ^ S T I S 33 de Otdembre de 2íXK, dtóeá catoir el ptgt} pw 3a^dws »« csnewon p rs 130 visSe«fes se iápo reSfitoiaí, te oriodso íte: •

^ ú n * sellóse íte ios sipteitts CTmtx:

A»iA IMKTIkCKilCML ( IMMii iolal) AS*» pmtík: 130.K42x350xl,30La,S, * 31,115 12J/l.p.s,

Afcsifeiifeíe*, 32,338.47 m? x 2,S5 S/n?* Suoervislík! de CSUn; (15 % m sgta txxsble y ateamarriíactoj

A B U potable: 0^201 up* .» 31115.12 ¡fiíLp.s. ajpefviaón de Obrs; (15 % de agya * y atearttantíado

a t

m;im ffefwA» Madcftal.)

ssâs •

i . $ tmt7um

Con el fin de eátólecar prán^fes y fcnwmtentos mmm B la partáapsáte de ks t teaTti»te«£ de vwends en «sí Municipio de Ham^to» cr. ai estudio, proyecejóft, iwersicn, adnirastraaón y ^« icSy * la Wfaestrjrtí;^ hafát,«k3 Que í«ya * «spenrsa pe^? ae&ate y fotures desarrotos de vvteids * scswdó lo sfcjuierte; que para los «Sfasrfiesí t p s * wwewias se ¿probé er> a se» del Comrtá T fe te ; ttef Rdrioomoo ^ H ^ C J ^ según sets Numero ÂHPROVI csfeljrsfe el cía 31 de E'-ere- tM 2006, tos vaterK s^üsentea;

^ , CCS>-IFÍU9 Ito** f*:. 2

SWtl, Litis Eternas y Avenida liniversltiad * Col. universitaria * Ttíéfer.e 288 SU OC»He'tr.astllo. Seno», MéXíts

HEiMÜSlliO

Cf do No. Elfr«Í43/«

Que para- Fraadwsmierts Industria! y Usuarios Comereates, Imluansies y * Servidos* se aprotó m vabroe 42,120 tíDI's por'cKta Itero por segundo: ¡feha ap<rtadsn se apilcare a la p rsws «a» o mota» m desarrote estes

Que para cada tor» domcsfiafta se aprot» qye eí cáeiarrrfteilor c frsoacnadcr sumsmjtmrs e ipstaara ei írucroDecMo'- y u a de HsrmtKlo a través de te ISrecoén Qsmeraaí mssalsra el mactoríeatcor, o x e'to «! tíesarroiteaor o Irwxionadcr * cofftpwwÉe a pagsr «I agua u&izsda » coostmcsép aájemás de s! agía que <»i*a»iice tí maaomeatáor ia cud a desastar» saé a w u m regisado p»r fas tonas cjue a !a faena * ts fectofadóñ i»§ar contrato con si Orgsntsmo f^wade»* cuya tfl-feusneís ps^ra e- desamáteítoF c frac30fed« s ai Oígsrusn» Operador en sass a la tsrffe csmeñSai, rtduárai o efe servidos estaaeaoa en te Ley numeío 201, de ingresa y prestpi^íQ de ,i^§re»s del Aroftemieííto da Muftós*) de Ksmeô» &»>ÍW, pars d ^ e d o fias! * 2308

De aaweo E to sntenor deteá O Í W Í ia aocrtatíón por de srrfraesírucaira hidráyltcs f . cares oe cs!»2s se aeyede a *a tarts de CSÍCÍÉJ s fu te te

V M a n d » 1 1 p e l l M M e M M « U 0 r i r f M d K X 1,207 UM 's • I S ^ n C U M U m ' s

«or to i|U€ aebe»-! cubrir e! pago per ia aoortadóf» {XX tnfraestsríchíra hidráuíka an obras as soea la «ntxiaci se: 256,918.00 UOFS (Swv: Gante deawfttít y «ate «¡I , «6v«it í««» tfte punte ©Ero « r e «nWrtes d« iRvsrawta), ioesaye el impoetB al vater agnsgadp wgéite al día de pago.

Car» compromiso ds su empresa para ton «se Opsusma Operador, se hace efe su cr*: ¡rnór-t» ace oeterá indur awo parte de ias tnst»'>atíone$ rtemas de ada wvisnda, tr. áa?»*} o tíraca can capee tow -guai o mavor a 1,300 sjtros, pwíísdor de ¥a' ae ífiámtíro, wlwia ch«*, m se tor* ton^fcf* de agya wtsSe,:? ca l éeaerá consar caí M)e'ie ds pofejfe» atitoftatfa i w á u p r * las Gst»dones. Tamhfc ^tejara »fiáM«a «ra fecargs de aguas piuvfe*» iícS€p»!ÍÍES»ae*ner*e * sa descarp sanfew, can dér^tro m t w » * 10C físr («n y cor. ,iesagte superfldsf a wsf de rasapos de tes este.

Conádafar Que, oe stuaô y a fe wBnlwidatí «Aifrtatte tomada erire tos »dos de ía Carama NacSonsi de te Indurtría de DesarroBo v Prawx^n de Vivonda, la irsteiacfe de SÛJ^SS ahorradores de agw eo afis una oe las v vieritías, así nisso dé atender lo efebteSdo en «i artiato 79 * * te L€y Mam»»t> 104, de Agís? Poerte y A'caitarifiadc Stiratañc.

5r rafc^-^

c i p , * Cara«« t t íp,- OfrasMft d» ittgenwiH e c,;,- D W Í » » ~ «Jifa.

'» / C C B , - ^ « s í t e csyf»a«

ees.» Cerendi íe Pw sactes as P*«cdCíña««5f>Bs. Coneaas y U Í M C S M S

Sl^d. Lyis Enemas y Avenida Ur.iverstdaa * Col. Uniwrst tam * Taléfone 2SS *C ttfi • snncsífíe Sonora^ M»xicc

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¥-«"e 'ex-as. n e a f » ""afefates mano de obra eowpov

fte~3m e n a

ECVIO^ C t * ,8<«c < i pcPd nsf iacoi* ^ cste'na «»matera, tipo 8

" t i " * -e r* ae -a'enai producto ce excavador hasta K

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v.g.cm,'' •'i- *;"o sn csjra cen tsase oe cemento pulido y "mtim

orna l e 4 con -"-ar-o > contramarco de angdk» de ferro *8Ei3

•JS corv&c acaba JC pytafo ixcavaraon ctmtjra (iesamtea T

-;E 3 Rsq sfre <-«cf « f v cte Meôr a de 4&4£feifi0 om a base *

Qo-tctsto t^-i-il ' 3 r'-'2 hejno en obra cor oase de eemerto

oa le j - c a "^na se 4 con ma t» y corAramarco dvs angwo

as'crro oaoeeo^crewaeatwdoBii'íio Excavación ornb'a

desoí ' í& 'a , fcawsao

TRABAJC S PREUMWARES

C!STg8*J

pôd * t . * siafcuia p * ^ Oisterta s"-rat«ia< tJ fasta 2 n

-*• o oíjnc. iid<j oejando el msteiaJ |)fo<Suc*o ote exraiacBrs e

- r Saoa c;» a zaris Equipo j mano oe oCra

c j c a ^ c s a f oU. na iia*a osteTfa e»? natenaJ 'C' hasta 2 r»

c¡e i«i*_P3 a * ^«ía'-tfc si ma*era« (íaJucto de excavación a

un laoo oe a san a Hq JIBO V mano de dm

~A¥A-A£>Eí«'» p ar r ta da s r â do 5 cm de PSOSSO"' oaâ aserter astena

Ma ta tes ma o as oca

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de a da—e-e"!?- / o «•xcartc»» nciuve nano * oora eqt.<po v>ar<'<j*n.'S' a

C S "^ 5 ?^* Sti-w-stro loíocaaon de astema tipo inioplas de 2 S5001

M'aMrAes ' Tiaio de ocra

í feÊhiC f e «f ^ i e sAeTa ccr niatenal proawslo de excavaron en

»pa* - i ^ e n a 3C% coefor separando patertai guesc

uí*r<pec a-a ^ ^ 38»iatrs v con ia humedaocn aoecuada

TOTAL CISTE^NÍ

A tó CíWENTAtlON

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f - ^ ¿t-í ser ado x~ a " "»* 15x30-4 reforzado cotí 2 « r #?

Vrrado oeacto vitrado Inciuye 'rasiaoes y anclajes

^ T ' Déme,o- C3 3C 1 i . íQx;tí C T "<» concreto fc= H » kgfcT^

n a 3'¿ a-r-ade c o ' afrnsx tSx30-4 reforaEto con 2 var

iS i i r -sce soódc voraoo

^ C:„^ÊS Arcvjfe de eas'it'os a tosa de ameTaoor» iicniye aobteces

«ras gpss, e madres %*ateiaK>s ¡ v e de etaa y *oafi te

Volurnenes ae «diticBOcxi

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Pedis: Daraaon

-seesant. tara su correcta efecwfé"

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'JQO «ge ^ vm S * " v-srmm coi -iar #4 © " ó c r en ambos

senteos en "ee-s infero»- Amaio, ooSado, v oraco mátenles

/ -naic 4 c«rg ineiuve'fasiapes oertes y dotoeees

Z"" Zaoataastiaáa'fpcraüfi* ?art 2ÍM) 2 ) m de «sncralo fc= PZA

~S0 K3 c ~ ; + r ^ 3'4 «forzad» cor var #4 g i s etn en ambos

sentidos PT 'ecne mfSTO' Airriaoo colado, wbrado matenafes

>r -nano de oora -{•'uya traüapes cortes y doísteces,

2 3 Saw a ais iaoa tipo Z-3 de 1 0x1 «xO 20 -n de concrf*o PZ^ p oa2QC -<s cnS *"M 3 4 arr-ada con *sr #4 @ ". 5 e n «"•

sir-jcisst- ¿os r-mado «¿aoo wJyaciü irsterates y maio

j e otra

"-íúsntra Zaoa-'íi ser fra» Z-4 * 3 SCxO 8a<0 08 m de conorsfo fc= 2 » PZA

<(i v~2'—i %- reíerzaoo con is #3 @15 cm c ambos

sertdose-techo ••'e'ef Amatto cesaoo vibrado matenale5

y mans ¡» J:-a nc'-ve conss traslapes /dobleces

/-4-íiciero Za'ja.a oc "Q©* Z-4 08 t <Xk1 00x0 08 <n de concreto fe» PZA

2 3 rg ;—2 í-sa ' i i ' '«rocíaao con var #3 @15 cw en amtew»

«eníirit^ * \ lec^c «ferio? ftrmado, colaoo v.ferat» matens'-es

ma"-- ae 8 „-*c t ye coces, traslapes ¥ despertiews

Zaoat» 'te r w n :-5 * ! Wx1 20x3 08 ¡n de ognpieto f c -

^00 fe; *"• t ' -a 3 '«' reforzado con var #3 @15 cm en « « A

sentíaos e saem nfeno' Armado coiatfo, «¡brado materiales

> -Taro ae jora *f «uve cortes r^gâpes / aespwáiwos

^SVPfcS Rster» ce cepas oo-*1 BíStenal prsxíucts da la exwvacion

c»)T>atc«ac3 co" tote- ra sf 30% proeior aoiaonanoo agua

aiSÁ-OCSOaOO" «-osa se a ^ f a c s n de 12 em de espesor cte concreto f c=2O0

kg/c^: 'Pk- 3^4' amnadd cw; malla e*eotfosoldada 6x8-6 6

j vyeofc -J ^cíuiát, .Tuuye cimbra metálica a aase de poír

TDr-'ei-i»»? 5 C^bM tescrr t rd <«7"aao, viD<aclo y curado

- «•"iü-ac t ' ' jane* âteriaJís v mano ciéowa acabado

,^pF",!<Cv'A SüT.nstro.'cctocar'üncfec-r.fafMPERNOVAaelSaBde V

" • ^m, a1* : 30ia-*e ae muros oen'»^tretes Msfenates y mant-

oc oots

Ci-A~C_~, PS Citarla pa*a 'egactj'a ae o'an'a jajá bajaioo ¿ ane> mve de V2

* J 3 ~ I >J3G Raâtto 3v ifista'aoo" laraufca er cimeitacion a bese de

*ube"3 de 1 PVC c!e ' 2 inc ia^ cortes coneeoíones y ptazas

sspecaes -"atería' w ¡naro efe obra

^ST-ÊC RartwB-í ae instaiA„j.i í-tect-ita en csnentacKín a ease de

i hx r vod i -vio de 2 de acusrao a diseño Incfyvc

-oí ca. a'j 5 ^cts,, esortss malertat y mano de obra Para certrt Ge

\.S Í JAN- f?ama«o de- nsíaas or sansíara en orentacion a base de sshía

<0C

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ftMOSíUARIA GOCi. h.>,. OE C •*<

Bammimaa: ' í - r c ^-mremo"i,cs vrCS' H>' 0» J-Jtí

Concurso te.

Obrx FRAOC CNAteiEMO' .OS ALTOS

«gar, VCR A C t'Z '1 JAZMÍN

JiMiad «ERVC, tLC SO\'Of?A

Pf?ESli»UESTO DE 0S8A

Voltownes Ai edificación

€srus

F«€ba: Duración-

FfBObra.

rr îîEz: 'jber H a# '• x'O ssttena de S" 4" y Z de scuerao a diseño,

-chRe ce iss., jesoemiaos piezas especiales materiales

t«soo) ¡xfc en regadera y ma»» de obra

* H "GAS tmm «o í a rsia«c,©p «fe gas en cimentación a base de

íO*-!!? ae 'cb-fe Í>5Í> 1" a© VZ" «íe dámetro matice

espuciaies sntapysaoo con oartucto oe 1 2" para evita''

cor>íac;e v ^s acero « ÍSIUBKO, materiales / mano de obra

ftW MUROS > CASTILLOS PLANTA BAJA

V Jft C SPB- fAros s- ante oa;a a base ae Sadnito de baño recocido de

?<* Ase? - • ju-ttea* -or- morte» cemen*o-arer>a "' 3 l mrts "v)

mayo' a * ? m-n f-lateiwes f»,8r'c cifr oora equioo y iodo (o

•mcesa'-iQ »aw su correcta e ecu-ior

VuRCS^B- «vlj'ss» de t ir«< 'iV Je 3" en piarla bajs incluye anefajess d

s rereac o v « r e p s o Maier>ates y mano rfe oera

Vu RCS^S- Casillo i sx Kl s^ caita baja cíe 15X1S em síe toncrefo fc=230

íyonZ tp\ 3'A* l ecího en obra, armaao cws armsx 15x15-4

acabaoc s emp ->? yye a^c-ate a omeníaowr» y eweptso

O'fnb Ü de-t, i^ - lo^éa abraoo

„ ROSOS- Sas J - pt «2 e ciaita oaja de 15X20 om ao conemto rc=2SX,

AC, i.tT<_ *-*- S J p*ct5o e i osra anraao con armex 15x15-4

acabado Gctam, irUuye cenbra, desarrfjra, colad-o, vibra*

Vv-riOof-J- Cas;.Bat»pt K3sr p»Tteoapcte10xiQ emite concreto fc=20O

kg/ero" t-ê 3<4 <-ac"o en obra, airnado con armex *Gxt0-3

acao»'je e r r -> '-c*u19 amora, descimfwa, armado coSado

vmratc

VJRGSPB- CotunraC ir» pí8"ta bâ ae 30x30 ctl «íe concreto fc= 20C

<3»"«? *— 3 4' ir&cho m oota armada con 8 «f # 4 ,8 es

*"• § i c cr. er y - y » extrswos y g 20 cm en el centro,

acaDadocc-on mcu&crwra oascimws amado edade

.aratíc

. 'KROS^B Coiuine 0 . en rtanta taja ae 20x30 cm de eonereta fc= a »

<S'C'»>2' m-t %*!' 'IBSIO en «twa armada con 8 var # 4 Sesi

tó # *0 - ' sn probos, extremos y @ 20 cm sn el centm

acafaacsj cocían, inc.-ê cimora aes.simbfa, armíKto, coiaoo

'«ROSPB- Co'un'ra C e"- oianta oaa * '• 5x30 cm efe concreto fc= 200

«tgcrr-' ÍÍ» '1'4* hscro en orna 8T">aca con 6 va' #45 6 así

sí.1 @15"*- acaoaac romcjti -<claye cimbra etescitnbra

artpado -wl-(So vfonao scsh&So oomur

SV'üHC/SPfc- Caaereae efranwnto de i ox20 cm de concreto fe=200

1*9 cr"2' v 4 3)4* techo e" abra armada con «rwx 15JC2C-4

aeaoaclo ojnun Glnraa. etesetmora a*mado colado vibrado

S C S 0i «osa oara e catea de 15 errs De espesor f cZQCBeg cm2

'"Ciuye a m s » ccruar #3 @20cn- en amtx» senttíos

=- ttaje a FTCOS a -bra aesoTbra v preparación para

•ec&r tía-afiaes i,"1 piaoas. de 2"]<2"¡í3W en cada 3 escaii3«8

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i t\IM08)UAR»A(S0ClSí DEC.V,

Zúnmrsa AJc

Obra

.«jar;

Jjuttad-

PFSSUPUESTO DE D B R M

f W C O ' "NAMIEN-Q "LOS ALTOS"

PRA^GiCNAMirN'O u.OS AL TOS

Valuuíenes de edifícacKsn

E'brus

Fecha:

Imc» Obra

Fsn Obra

r -gjgasL =¡p=:

i'icwye to.- Jíís de 5

\STrtlD-0002 Ra" afeo c., instaaoion i drsriícs en muros efe piante bap a

ease de t j «-<a ae CPs/C ae 1 < «f n e w * ranuraao y resane

de t r os «rtes, coiscao"«s v mezas eapeetaies, matena1 v

^S^HLEO- Rdtna eo o.- trisíatacícr. deernoa en muros de plarta tsajs a

sase de tubera acMucio de 1 /Z 3^ * y 1" de acuedo a

1 seô te jve '8n-*aoc de ««res, resane con mertera

oeê-vc-a «na 1-5 cajasocíagonaes> chaLioas registros»

aecescris soês dsciecss resertíss "natenai y mana de obra

MSTSftN- âma eo d natawsem «¡a-itera «n muros de Diantd baja a

•s-rse »*u i-«'- r ce i^tfG s»>ff8i8 de 4' v 2" efe aouercío «

QíSe k: >siGrjtí0co-ías dssp^îcios, piezas e^36C)ais&

siuraao r^sa-»? «-atenates y mano de £ * «

KS'rGA3 Hi)-rtsiec-s insíalac«on * gas en srturos de pianta ba;a a tase

de ft*jt»"a " aooB two "u" de 1 '2* de demetro me uye

rnaterrass TOTC ¡fe otea corteai desjieriaictos, pisíass

gfrfectí,-»» »%•»»"-» sai*» cor; pobauetcae1^ para «war

'«"aeso oc < acero as 'etuerzc «purado resanes

~axer,8fe© msrm ás obra

^PDÍPB- cofjaac ae -reo os- oamá v enjarre

hachj eri at ra de i 5 cm tte a^cl-o según «itseíte

arqii&sc*«j x M«IBI ¡a es mano ae oirá, eqwoo v toao lo

iscesaro cira &u wrecte eiecuuor ¡.opgrtud mesada &oí)re e

acaeac-,

MÜRCS Y JUSTILLOS PLANTA SAJA

¡m LOSA D£ i MTREPISO

.034-3 ' ^ssa perm a de era'ssxso «te concreto fc-2Q0 kg/om2 tm<s 3/4'

a- rpcia t o" -wwa e-«círos«iada 6x6.^ 0/10 en capa de

compreso" de S ,r»¡ o lateralis sobre casetón de D0i«st:reno ae

3.{a cfens.£»i de ni>iS0x16 cm, nervaduras v Srates de acueroo

a ensero emb-'a dsscimn?® armado, teimtnadD para rsafotr piso

seramBO o a'njiac» os Taaers, coíado v curaos

Anótese oe « s i los r tofUTmas a tosa de entrepiso inoiu'/e

doWeoes, r * i 8oes f «-Tanes. Materiales, mar» de mm v iodo

o Tscesano s-ars sb «srreeta eêcocór

Pfeosraow a s i p a » de ductos de are acondicionado v fopa

sucia de os ta aha "e 60x60 en Cmara y desseif ibra

CH6.PCJii-BA Charnte uai- pgocsra de planta alta oajartefo 2 cm <sf nael de

DiKs v-'M-n, aeiorif*8 0soce»amt» Cimbra y descifrfcira

,%ST-Sím)Cij& Sarmíeo de «nsalaocr htofai&ca m kma de ertrepisoa tosa

ae Uiünm ú%. Z^VC de 1 2 pciiiye cortes, comcmmm y

; «zas esoe- Mies ^ « n e s , mstena» y mano <se oíra

NS'f'SHN Parnaso ae "síalaoonsamtaraenerttreMsoatwsede

i berta ae ? »'S « n ¡ana de 4 y 2 de acuerdo a dissefto inch>/e

oeapo- * cfttdera cortes desplataos, piezas espectaie?

Tafenaies y âno de oora

\ ' í5_ t .EC Pamaeoae "Staaaon eléctrica en .osa de entrepiso a base de

^•Lr'^wS

..DSA-C3

D{iraei«K

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•foMOSHJARJAGOC! S í DECV

Deoenaencia, ^HAZCI A A vl t K f 0 "i OS ALTOS

Ooncuisc Ho

Obra " ^ A C C C M M £^ ~ 0 "LOS ALTOS"

. uáad - E ^ t C S L O caf.ORA

PRESUPUESTO DE OBS <

VolumeRes d# « i i f icacior

BBñ.'i

f-acha.

imcto Otea

Flf iQbra

CcMftqo J

"tSS13^

=iC5

*uhe»i* coi ducto as I ? 3(4' y •>" ae acuerdo a d i«f lo nr w e

^•as —'acofa es ohawtsas regislros y accasorsos co(t«s

Job sees ^sos-es ma^naíynanodeo&a

N S~GA o 3as«) -fe «re ta ac« - o* ga* en oss de entrepiso a a Base de

aber e «to 0f>''- v _" de •' r ae diarrwro ¡ncftfte

"a'sflaies - H P O <• s-a cí"?es desperowos pieza»

especttes e icdT a d o rcn poMuc*» ae 1 2" x>am eirtla

coniBcta c t " a w o d* ' ^ L S T O mate'-ales y mano de o í »

>/aí3f¡a es TOPO »C c&ra equsso / hwramBîa

tOSADEeNTREPlSO

A06 ESTRUCT JRft ( = ^ ^ 1 * ALTA

Mb»C SPA fc'jtos ^ i c arta a c á base efe tedrtl'o de barro '•(scoacto <Je

""xi4iC?8 c - ¡un «sô so" -icr*8ro cemento-a'eía í á runte r

mavoi a *S "«p o » e acar eo ae maíenal y arKtamiaies

< POS13*1- Muro Je *Z ztr m «fepewir a ba&e ae oar«f rfV de 3" ocluye

anc-«%e»s wos 'ssaceerirepeoyasoteadeacueraaa

jsero "Ja* sr ales narcdeota i hsrarnienta y equipo

Casts c ítoc <* e"> ¿ arta *tet cié 15X15 « n de concrelo fc=230

fg-crnZ t â 3 4 iieono 8" otara armado con annex 15x15-*

C Tiara ae««tbrí» ^jiacc û-aco nduye acarreo de materwi

j a r e a n a e aoaSsdcro— -

Oasti» * -o *C en cai ta **a tte 5x2C CP^ ae concrete fe=200

^«c-s r^s 3 - " "echo i » ooâ armado con anneí 15x15-4

¿caiacto ca> '«s.r «nÂ-acmora (tefttmbra eoiade rtb*B<to

acarreo de a-e>-as \ arcta-rsa e

ivitRO£~A Cast'lo toe <3 er Cania afta de •> 2K1C cm de concreto fdCOO líg,cm»i i-a 3 4" - « b o en o t e ar rodo e tn armex lOxÔ-"

a r ^ b a * I>-UP - r ' f Hesar-o-p amado cotedo v&racr

V J ^CSP" Oe-arn erfr n f e w er cnlsnas cte "SxIS cm coicreío f csÔf»

•Wc-iC K a 3 apraao COP armex ' 5x20-4 Cimbra artnaoo

.ímníxs m» •"bm -cuyscor'as dcsWeces y írasiap«s

J^ROSPA I Í 9 ~ B T e»-'' oe'.-w i * oe *5x20 cm de concreto fc^SOO

t3C"n2trra 3 * a-.saao con armex 15x20-4 Ctnbra coiaoo

¡ Jc:7^>u-i,C^4 "arrate- "e rsi? ac»- tarauaca «n muros oe planta ate d

arise de t je* r B tfí» o*1 / C ce 1 '2* .ne-^í» ranurado de rr u o s ,

-ssa-Hí csr? Hsewo oe^^to-arena 1 5 ccwtes conecc«nes /

w ezas e»«= tales maienaí» nano cte obra

*" STSAiS Rarr*»} "e naaacor aa i 'a ia en muros de oianfa am a

osse ae t j iy f a de ::iVC santería de 4 / Z ae acde'sto a

n sero -o^. /e rar jrado de "»iu"08 / resane co" mor'er'.

seíre-íio areí ; - -ates oesperaieros p isas especiales

—atera S $ Í -sarc ^ ^ o ' a

\S~£>.EC Ranaeode "fctóiN. J" eléctrica er nuros «te planta ata a

-rniv _v t i i t a pw C B * » Ele 1*2 3 J C V 1" ae acuerdo a

Í & Ü U nc» «(«"Turado cte muros resane con Tiortero

í»men o-a's a ^ satas oofagor>afes chaltápas rscfistros y

acíesorws ones cot eess rescues tratepal y mano ffc otrs

O«raeton

ELBRUS

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Oependenca ^HK^ rtArft^ Fu L.OS A1TCS

Concmsr Ho

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ga<- JERikCRJZ-* JAZ^\

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ORESuPOESTO OE O B R H

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v ROSo^

h. bei» p« ducto as I 7 3 4 y •»" ae acuerdo a cl!«flo 'nr «ve

'-así*, -r- ? 113 es shauoa* reostros v acceso' os coffes

Job,ec=-> «scrtMi -ría*»1» y ianoJeoo.a

J's '"Sii& aac^ ffe >a ra'scwr OÍ» ga* en «sa dfe « f rspsc d a Base <Je

amt e ue e y m " e 1¡Z ae *amstro nrfuye

""aê'al^s -Tar-i d« t s-a c i t es desperowot» pieza-

espe^cts 3-ickifT*s3etoet»f»Miietocte1 2" oarae*d

coTaaa a " ac»-^ de "• ' i e-zo matera »>s y nsan-j de Ob's

/a„r¡a t s -nvo - s otra «JOBO / neframte^ta

ESTRUCT JRA PLAVTA ALTA

V J as ^T C 3-*a s 3 s base Se i&dnPo de barro recocido de

"x^ 4KÍ S c loTêado j o r " v r t r o ceniento a'ena 1 J junte -

•navoi a * 3 -a p c t >« acar eo de material y anmn ajes

M Í ' . , * „ f - as aibSesor a base de pCTet vV de T-Pcfuye

dto-ajeaa « o s ' O M ce entrepiso \ azotea de acueroo a

i s e i o felaes •narcdeotai >jsrarater!ta y equipo

C«st „ . ,>., <* e-> o «rta aâ de •• 5X f 5 cm de conorelo f 0=233

i'g.c—S râ 3 4 »„qo e obra armado con anmej' 15x15-*

" " b r a cte'cimrm» calado foraoo induyedcarrsottematt >3

aroan * aw«Mric con

«t.RC "•* Sasrnc*->o*C:''»np-rfa V a cte "SxX cm «concreto f c » » "

-< {?n? «-a a ¿" nscô e^ ooâ armado con amiex 15x15-4

icatedoc»-«_"- «nslmacmora tismmbm cdadc rtb'ado

.carreo <?v. «r<»ai \ ar-oa-ma e

Mv SO??^ Cast ,o tac <3 er ciaría ata de 10>.1 C c-n de urcretc fc-300 iig,c'Tt'**,™3 34* ~cht, e i T ^ s ar T>8i4o COP a msx 10x10-3

arcm-* - ^ <, s ^ t - a desar-bsg amado cotaao nmoc

' - 'QSPr- Ce™am «-w n eno s r e'-ts*»ascie * SCO err concreto fcsfOO

\ 8 . o - " "-a J 3 l « tocor anrex15x20-4 Cimbra armado

"owoc os^ nb"a -•ca¥ecs' ias doMeces v i'asispes

'-^RCSPA Ce-ar-> e»*-oe ne «);»•* 5x20 e n de eoicreô f0=200

•cg^-^^tr-o"»-* a iaao con armex 15x20-4 Cimbra colado

}'-'-' L ' 34 Karate;} sa w r s sc •>- h rirausoa * r truras <ts planta afta a

sasecetuc iñuteOt rfCtíe 1/"?" rwjê rsnuracfo de rr dros

esa'1© con lobero ce-te"*» arepa 1 5 cartea coneeaones /

„ ezas esss a es nasenal«, mano * otsra

S~5^H ^siraieo "e «aaiaco" saraana er» muroi. de manta d a a

"zse de tii& r a de ^V C saniana de 4 ¥ 2" 0e a o i e » * a

a SfePo -oiv -"e "^r «ratio de •niros « «sane con motíer^

tsrenes 3re 12 P «r tes despeîctos ptezas especate«s

-aJera «s v - ap< *e ê <*

•.s-TEtEC Ra'ra ©c ds -%> t t e i ^ eteclnca e-» nu'os <te plarta ata a

„ . <»« i s< j * Í 3 p d & - v « c i é i s 3 ( « y 1 " a e a o ü e r * a

dsí>ns ^c e ««v«do de Tturos resane con "norwro

«men o-o^ a £ sajas «íagonafe» chalupas registros y

aesesorvs o-es íc i te-^s resortes TatePctfymanoaeotre

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MMOSHJAR» SCW S ft OE C V

Seoendeficia C^C^ NAW E M O " L O S A_TOS

Soncurss No

Obra P 'ACCCNAMJEirs - J S A l l O * -

4»udad >• r ^ M C - . . 0 SOMOR-*

PRESUPUESTO DE OBR,-

VoíufW«ies de «difcactón

Elbrus

Fecha

fnscio GbM

Fin Obra

MSTQAS- paso es " iaiacié i de gas en m u t » de planta afta a b * » *

j sera o» oo e t ^ . J * i 2 ae aametro ¡ncluve

•nat« '«•-i fTia-Ki ce otra cortes dasoerO'C*» p-azss

abpe&aws * sanisádo ton potoucto "le 2 para enter

5on*acV ce r> samo ae ' 8 f jewo m#ena!es y «nano de owa

ESTRÜCT JRA PiAMTA ALTA

AOfí LOSA DE AZOTEA

OSA-aa .osa tie az 4ea de 1 e «?? de espesor total con sjs*ema de

«guata c ? vimáa < asfttsFi ae Dote&tír8rio oe alts

densicsa <"y» itaous w apo/o!> CQnfonr9 a aireño cajaae

ocnr") »»'-<- « 4 v~ Je oorwsfo ' cÔO kg/aT2

oes&T'Dfa arnecs solado obrado y curaao aoat»ao

^ n £ "t L Pretfes oe _ t cr> o'Oíret: o e r ayotea 8 bas« de ladnlto de

tsar i ' e j j M O * "' 'í14!^ , en mnteaao con monerc

oe-ie-ic =" "a i 5 casillos * 15x1 S cr» »<e confreto * c - 20C

-na 3 * " a nados co" 3™^cx ^ 5x15-^ andados a ¡osa induje

onsfiartete a > Cx! v o í ae pedaoera de tedrilto Matertaies

T a - t as ofc a ^ woo lo nec^sano para su eorreeta ejwuaon

OSA Damsr'íss ar azwes a oase de ooncralo t ^ * 00 Scgícm? I t ra

3 3" a «-ad •• cor oefía de pdieshrw» aípawJKic en espssor

Ofv «a e. a " en

"^S^-CS ^'soaTc o- D»>-a p^sj i t Justoi. de are acordworsao

as p'a •< * «t jt á*» 6Cx6C e n Ctmtoa v «tesamo'a

OS£,^)A g3se ! » „ - t *18 saeítai de 23x20x3 e n %Teaa ton

cr» P"T dí" a «otea oo~ perímetro acnafianade C ntm

tesserae •"aferaissvmano<teobra

\ S * & A v "XS Batadss de Jgua rfu»»} 8 base de tubera de PVC sanfeno de

4 e w so®•erade P N C e f e f o * Ttaterales nene

de obf- ac-esc s ysâs esoeeafes v todo » recesarle oára

^ o" •se*» jccjaor

VSôAS âr'-ateo ae r>staao*o- de gas fc" aze'ea / orafeies a s base de

JDS a de c e s tpo " ^ de 1 2 efe diámetro ¡nciuye

â'e'aies v >o da obra cores desperaiaos ptezas

'specta ss inca nsaáo con potóücto <te "T para evdar

coHaci^ » . ace o de efi»ras rraterB%s y mano de otea

•••-f S-'E-sC mamáis" -e - s aiac on sfeehca en losa de azotea a bass-e de

4Der a oo i3 jefe de" " 3/4 y r de ar erdo a efeef»» Induye

-a iasoc^cTses 'Jv^pas rpgi^w-w ¥ aooesonos cortes

e* 6&-is r .sytas Jâtsr ai > -rano de owa

LOSA DE AZOTE*

APLANADOS E3C!£R«OR£S

»*3*3f«ad3 ""afeado er aante oaja hasta ertreptso a ptoroo y

egia aotre '™urcs co" "teKla cerie->to arsna cernida 1 5

nciyyc -la*' a'es " ano de «ya üsquipo / rerramienla

Sv."» nia*'a < dpi cae J~ oe asar te de otûrasf» espwado

"O*0iicK»er> "Hjrosde teriaca incluye adhesivos espectaies

A87

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Oaracion

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OsoenderKia "rWCCt/MAVirYTC »C3 ALTOS Elbrus

Concurso ô Feci» Buracwn

jugar ¿cPrt^3 ¿ a^Z^X IWCIOOÍJM

fíctad HERVC UO ^ ? ' 0R«- FmObra PRESUPUESTO DE OBRH

fissa Cocitgo X

oais 8 . t a •& j a s sor • e r p e - a ' u a en acabado extentr (aplapacto)

,5 j rtivSfc ô te ráA t cetfadcs ?,i ¡xarts al*8 g rtomo y regia aoore muros M? ^TOa^ c « £« 1 p "16

oor mezcc -e-íií»" » eoa oeîüa 1 S «nctuye materiales

rrsrc "e 2 «-ÍU»!» v nerranr tenia

-"" 1-5 ^ Ao^pax aôa-tol so en •nuros Je panta baja con mezcla «2 i48~§ i f * 5 26"*"

"ema>-»i s »'»« t f ITO I ye Tiate ate» rano <fe otra eqaipo

-"'_'""' 5=,» Ao>anaeo a atado '¡so sn maros de plants ada con mezcla M2 * 70 25 38 91 * PS^ ^á

csmenca' - a " ^ ifs-ave ""stefidfesi Ttanodeobw equifp

v reta-i er F

BCX3,-15 Boc_f a K» «pia-sseto ÔTastaiüomsbaseder 8¿ca M of ft ^ -83 s* 5 r

cen e- s-sr^ a 1 - et planta baja y planta ato a reqla

psoTiPac» v n -/mam ,nc uye ntafenates ~«no de obra y

^b^fu. rsrlaao dfisrfas a esnto txneado rte 5 mrr en exterior <* M 3"* 65 á T ' 7 l ^ t ;

pioô regí •»»nwe -• sase ae mortaro oemer>to-«reRa 1 E

iiate c s s -aôjeoo-a hs"aií-«nta ajuipo

VOLíT Fo ' ô - f - o-r*r¿»<re*K]K6OcmyT0fduraBer>Dasamente> lote ZOO CCDOO ¡TOjti

- e -iezv,s v •sner^í-aí^Ta ^ 5 y rootau-a ep capfei tte

j) e s ffe-w «!£SircnJc ' tK, í4íes*)esi»s mal'a de $30iiester

r'eacío í r u n a ao ra te r ta tesv- reno (te obra

' O ^ Vo S t -nrare ôcunjcordenoiciwaswefabocafes*' W ?S¿n §3 26 2 ^ 93

•v cs'i e-o "¡spana» e~ caoáei oe '•o «r ift*» indgye

ad§W!&«rs l a lad- ôiiesís i, i eaao y terminado naertalss

•na- "e 'a *íeacías'S!íí2cmmoefetoV5

•O " * siinristv» SQWvcm* as nouJuras» E*ef»>r)cd(ias> cié M * J Í 60

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r-mif. oe oc es»e' jyn'oaco v ternnado matenefes y nano de

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DO! esti «to ¿xpapd c <*" •r«t»fe,5 ¡rci jê adhes vos

""at'a ao p"> 'siz featto \ 'enrmado «natenaies y mano ci»

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' . .DVC-A Su-ífi^'ís.caocaconílenjoldíJ'asorefabnoacSasde fc* 1400 d0 38 30""2K

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Tana a« 30 «ler w eado»tectninacio materales y mano de

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o «si reí o >.j¡»«.*iso0 en prASes njuye adte&tvos

nía a ae joi ¡«s»- 11 rfeaao / 'mmvmúo nratsfraies ¥ maro es

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MO-D-fí 'S-b Sor»» T stro \ ootocacon íie molduras prefabricaoas de ¥ 90 9

soíiesl -e-o i xpansMo er pretiles tpduve adhesvos

~=jite oe asi -atsr juiícado y feiTO '"ado 'naíetate y nano oe

iOJD-tK S-rid., ^ a c sc»-0= nwidU-BS orsfao'ioatias de M 600 "S^ 6 ^ 3 4

poi estrs o oaaeno c ¿r orefetet ,ríof ye adnesti»»

•âladbps -sê IUPWBJO jr'ernsnado naierialí»; y mano de

NMOaiUAR'ASOCi.S.* OECV.

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jgar- VLRACR X v JAZMÍN

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PRESUPUESTO OE OSSiA

Volúmenes de eAüeaciort

Fecha:

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S' i fn fs " - coiocaciO^ ce motaj-as orefebncadas de

pOiesP'sn eMBrs ,e ij en preb-es Incluye adteswos

ma'm * o. wss~ j jrfieafe y ferrrinado "wteriates y mano de

os-a Vo jeto M7 s-" adteiS'

Swuf» sír& / 50-ecac*r * i tóou'aa prefaSjncada^ cte

o o t e is-v -"warvuto e^ orates nauyeaahesnos

valla aa ccesíer j tr íeado y iprm,nado matwates v mano efe

obra «fiodc a íkBC1

Poilíitíc de a-co sen punto iwswtto sn cochera y puerta

o- ropa, «gun *seño arqurtectenico acabado

""eteaSQ V leriaes» ^nans de obra eqwpo

/ 'oao _ p^ 'ssé ' * Ja-a su coracta ewcucwn

APiJWáB IS EXTERIORES

«» iA fcAf»S ¡STERSORES PLANTA BAJA

=ruete oíd -astat ca sara nsíateicsór hidraufica y de gas en

p«r*a a1» oania oaja a "'Kg, CÍP2 dorarte 24 ñoras para

deteciar % as Equipo, mano de OÍJTS V todo » necesario para

m coF-eca <9¡6C jO«f

Pruew '•KJ 3#a* rs, pare rstalaosofi sanfana cargando is

* jbeti-s de» ?«» alfa ,' tea Airarte 24 no'»» oara defecia

•bgas ZÜU it- "~B'K tís obr? y 's<io to necasano oara « .

Aplanaao e» yeso sjSdo en mures de parta iM¡a incluye

•"atañáis —ano ds o o ^ eaupo y «erramienta

JO I Qíssc;^;re a piorno y regia

Apferaac » ,<ssc pj'ido e^ o e ^ da planta teja tirando

Ttueutrafe « ««fenioies ipeiuye materiales manoaeowa

êtal «few ,aado eq^üoíi *»6f a r iens

-aise paro c: de ««se en piante eaia de SJ cm ae altara a

sase se iay aieta ae "erra potada J twfai despiegaao ser»

"30 cen as arado Je 3 c r ¡ » espescf acabado ep yeso

ni* tía tch e psrtt^do r-ateftaies, acarreos iraslapes,

•Mtes " s v s f a a ^ s aopa+ena mano ce obra, eqjipo y

BoquiiíS as * en so*, pefi Meado * S mm en muro »

pmia OB a a y e » pu 'oo a plomo •/ reg)a con saô toteade

ae 5 - m Tatanate*! * mar» de obra Perts bata ¥ afea

oertt ooicaca de 5 r - 1 er muro olafon y cielo de /eso p i * » a

ptoro < reg.a >nate»»ies v maô ae obra Piante baja v ate

APLANADCS *TgR10f?ES PLAfITA BAJA

APLAMADCS WTERJORES PtAMTA ALTA

¿esnaoo ce veso puteo en nuras de o^nta aKa incluye

mateíates, uj-oiieo&rs squpoy lêrrameraai

--cndescjaare a P'jno / regiá

A0la',!j«i a« ? 8 ÍO en o * » de danta arta tirando muestras y

e»srtones ^ U y s Teta desoíegado, nBtertaies,

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Ouracton.

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TESIS - infonavit.janium.net · Memoria descriptiva: 54 Capitulo 4. Propuesta de solución,...

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