Estudio de factibilidad para la implementación de un conjunto habitacional privado San Camilo

i

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR

SEDE SANTO DOMINGO

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES

Disertación de Grado previa a la obtención del Título de Ingeniera Comercial

AUTORA: Diana Carolina Simbaña Brito

DIRECTOR: Dr. Guillermo Fabián Falconí Aguirre

SANTO DOMINGO – ECUADOR

2013

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN

CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA

QUININDÉ KM 15

ii

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR

SEDE SANTO DOMINGO

APROBACIÓN DISERTACIÓN DE GRADO

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN CONJUNTO

HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA QUININDÉ KM 15

AUTORA: Diana Carolina Simbaña Brito

TRIBUNAL

Dr. Guillermo Fabián Falconí Aguirre

Miembro del Tribunal de Grado

Ing. Patricio Chimbo Auquilla


Ing. Edwin Rubén Toro López


Santo Domingo, Junio, 2013

iii

DEDICATORIA

En el mundo la mayoría de seres humanos buscan la felicidad, sin embargo en el transcurso

de mi vida no la he buscado sino la he vivido a plenitud; mas hoy siento una gran alegría al

culminar este proyecto el cual se lo dedico;

A mi hijo por ser la razón de mi existencia, mi fortaleza y motor que me impulsa a superarme

y a concretar mis objetivos por más difíciles que se presenten.

A mi madre por haberme inculcado en el camino del bien y ser mi ejemplo a seguir, ya que

gracias a su arduo trabajo, sacrificio y empuje he podido llegar hacer una profesional, te

agradezco madre por todos los días de dedicación y por creer en mí.

A mis hermanos por brindarme su apoyo sincero e incondicional sea cual fuese el motivo.

A mi esposo que me ha apoyado y demás familiares ya que todos han dado un granito de

arena para culminar este proyecto.

Y por último y no por eso menos importante a Dios quien me inspira, guía y bendice día a día

Diana Carolina

iv

AGRADECIMIENTO

Agradezco ante todo a Dios que nos ilumina y nos guía nuestro camino y ha permitido que

este proyecto llegue a su terminación.

A todos los profesionales, profesores, compañeros y amistades, que me ayudaron en el

transcurso del proyecto con mis inquietudes, los que intervinieron de alguna forma muchas

gracias.

Diana Carolina

v

RESUMEN EJECUTIVO

En Santo Domingo, con el crecimiento constante de sus habitantes se ha producido un déficit

habitacional del cual se origina la idea de crear un Conjunto Habitacional, y de acuerdo a las

opiniones de nuestros clientes se edificó nuestro proyecto.

La presente investigación propone la creación de un Conjunto Habitacional, un lugar donde

vivir con seguridad, comodidad, es nuestra preferencia con estilos modernos de nuestras

casas en lotes de 1000m².

De acuerdo a los datos obtenidos en nuestro estudio es factible aplicar este proyecto ya que

hemos conseguidos resultados positivos y a más de eso existe una demanda insatisfecha

latente en la ciudad, por lo que se convierte en un negocio muy atractivo para todo tipo de

inversionista.

ABSTRACT

In Santo Domingo, with the permanent growth of its inhabitants, a housing deficit has

exploded, from which originates the idea of creating a Residential Compound and, according

to our clients’ opinions, the project was built.

The current research suggests the creation of a Residential Compound, a place where

people can live with safety, comfort, preferably with modern styles of houses in plots of

1000m²

According to the data obtained in our study, it is feasible to apply this project since we have

obtained positive results and, beyond that, there is an unsatisfied demand latent in the city,

so it becomes a very attractive business for any type of investor.

vi

ÍNDICE GENERAL

Aprobación Disertación de Grado…… .................................................................................... ii

Dedicatoria… ......................................................................................................................... iii

Agradecimiento ..................................................................................................................... iv

Resumen……. ........................................................................................................................ v

Índice de contenidos .............................................................................................................. vi

Lista de tablas ....................................................................................................................... xi

Lista de gráficas .................................................................................................................. xiii

Lista de cuadros .................................................................................................................. xiv

Lista de figuras ..................................................................................................................... xv

Lista de anexos ................................................................................................................... xvi

Introducción ..........................................................................................................................17

I. MARCO TEÓRICO ...................................................................................................19

1.1 ADMINISTRACIÓN .........................................................................................................19

1.1.1 El proceso administrativo .............................................................................................19

1.1.1.1 Planificación .............................................................................................................20

1.1.1.2 Organización ............................................................................................................20

1.1.1.3 Dirección...................................................................................................................20

1.1.1.4 Control ......................................................................................................................21

1.2 PROYECTOS .................................................................................................................21

1.2.1 El estudio del mercado ................................................................................................22

1.2.1.1 Objetivo del estudio de mercado ...............................................................................22

1.2.1.2 Investigación de mercados .......................................................................................22

1.2.1.3 Demanda ..................................................................................................................23

1.2.1.4 Oferta .......................................................................................................................25

1.2.1.5 Producto ...................................................................................................................25

1.2.1.6 Precio .......................................................................................................................25

1.2.1.7 Canales de distribución .............................................................................................26

1.2.1.8 Promoción ................................................................................................................26

1.2.1.9 Conclusiones del estudio de mercado ......................................................................26

1.2.2 Estudio técnico ............................................................................................................27

1.2.2.1 Tamaño ....................................................................................................................27

1.2.2.2 Localización ..............................................................................................................27

vii

1.2.2.3 Ingeniería del proyecto ............................................................................................. 27

1.2.3 Estudio organizacional y legal ..................................................................................... 28

1.2.3.1 Estudio organizacional .............................................................................................. 28

1.2.3.2 Estudio legal ............................................................................................................. 28

1.2.4 Estudio del impacto ambiental ..................................................................................... 29

1.2.5 Estudio financiero ........................................................................................................ 29

1.2.5.1 Inversión inicial: fija y diferida ................................................................................... 30

1.2.5.1.1 Depreciaciones y amortizaciones .......................................................................... 30

1.2.5.2 Capital de trabajo...................................................................................................... 30

1.2.5.3 Presupuesto de ingresos .......................................................................................... 31

1.2.5.4 Presupuestos de los costos y gastos ........................................................................ 31

1.2.5.4.1 Costos ................................................................................................................... 31

1.2.5.5 Punto de equilibrio .................................................................................................... 32

1.2.5.6 Estados financieros .................................................................................................. 32

1.2.5.7 Análisis financiero ..................................................................................................... 33

1.2.5.8 Tasa mínima aceptada de rendimiento (TMAR) ........................................................ 34

1.2.5.9 Valor actual neto (VAN) ............................................................................................ 34

1.2.5.10 Tasa interna de retorno (TIR).................................................................................. 35

1.2.5.11 Relación costo / beneficio ....................................................................................... 35

1.2.5.12 Periodos de recuperación de la inversión (PRI) ...................................................... 36

1.2.5.13 Análisis de sensibilidad ........................................................................................... 36

1.3 PROYECTOS INMOBILIARIOS ..................................................................................... 36

1.3.1 Inmobiliaria .................................................................................................................. 36

1.3.2 Conjuntos residenciales ............................................................................................... 37

1.3.3 Área comunal .............................................................................................................. 38

1.3.3.1 Clasificación de los espacios comunales .................................................................. 38

II METODOLOGÍA ................................................................................................................ 40

2.1 MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN .......................................................................... 40

2.2 TIPOS DE INVESTIGACIÓN .......................................................................................... 40

2.2.1 Investigación descriptiva ............................................................................................. 40

2.2.2 Investigación bibliográfica ............................................................................................ 41

2.2.3 Investigación aplicada ................................................................................................. 41

2.2.4 Investigación de campo ............................................................................................... 41

2.2.5 Investigación explicativa .............................................................................................. 41

2.3 POBLACIÓN .................................................................................................................. 42

2.4 MUESTRA ...................................................................................................................... 42

2.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS ..................................................................................... 42

2.5.1 Selección de la metodología ........................................................................................ 43

viii

2.5.2 Aplicación de la metodología ....................................................................................... 43

2.5.2.1 Método inductivo – deductivo ................................................................................... 43

2.5.2.2 Método analítico- sintético ........................................................................................ 43

2.5.2.3 Histórico-lógico ......................................................................................................... 43

2.5.2.4 Método sistémico ...................................................................................................... 44

2.5.2.5 Método recolección de información .......................................................................... 44

2.5.3 Técnicas ...................................................................................................................... 44

2.5.3.1 La encuesta .............................................................................................................. 44

2.5.3.2 La observación ......................................................................................................... 45

2.5.4 Instrumentos ................................................................................................................ 45

2.5.4.1 Cuestionario ............................................................................................................. 45

2.5.4.2 Fichas de observación .............................................................................................. 45

III PROPUESTA: ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN

CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA QUININDÉ

KM 15……………. ................................................................................................................ 46

3.1 MARCO DE REFERENCIA ............................................................................................ 46

3.1.1 Antecedentes y planteamiento del problema ............................................................... 46

3.1.2 Justificación del proyecto ............................................................................................. 47

3.1.3 Objetivos del proyecto ................................................................................................. 47

3.1.3.1 Objetivo general ....................................................................................................... 47

3.1.3.2 Objetivos específicos ................................................................................................ 47

3.1.4. Descripción del proyecto ........................................................................................... 48

3.2. DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO ........................................................................ 48

3.2.1 Visión propuesta .......................................................................................................... 48

3.2.2 Misión propuesta ......................................................................................................... 49

3.2.3 Valores corporativos ................................................................................................... .49

3.2.4 Análisis FODA ............................................................................................................. 50

3.2.5 Matriz EFE ................................................................................................................... 51

3.2.6 Matriz EFI .................................................................................................................... 52

3.3 ESTUDIO DE MERCADO .............................................................................................. 54

3.3.1 Objetivos de la investigación de mercado .................................................................... 54

3.3.2 Mercado objetivo ......................................................................................................... 55

3.3.3 Diseño del plan de investigación de mercado .............................................................. 55

3.3.4 Desarrollo de la investigación de campo ...................................................................... 55

3.3.5 Demanda ..................................................................................................................... 69

3.3.5.1 Proyección de la demanda ....................................................................................... 71

3.3.6 Oferta .......................................................................................................................... 73

3.3.6.1 Proyección de la oferta ............................................................................................. 73

ix

3.3.7 Demanda insatisfecha ................................................................................................. 75

3.3.8 Oferta del proyecto ...................................................................................................... 75

3.3.9 Marketing mix .............................................................................................................. 76

3.3.9.1 Producto ................................................................................................................... 76

3.3.9.2 Precio ....................................................................................................................... 84

3.3.9.2.1 Ventas estimadas .................................................................................................. 84

3.3.9.2.2 Sensibilidad ........................................................................................................... 87

3.3.9.2.3 Competencia ......................................................................................................... 87

3.3.9.2.4 Costos variables .................................................................................................... 89

3.3.9.3 Plaza ........................................................................................................................ 90

3.3.9.4 Promoción ................................................................................................................ 91

3.3.9.5 Cliente ...................................................................................................................... 96

3.4 ESTUDIO TÉCNICO....................................................................................................... 97

3.4.1 Tamaño ....................................................................................................................... 97

3.4.1.1 Capacidad instalada ................................................................................................. 97

3.4.2 Localización ................................................................................................................. 98

3.4.3 Ingeniería del proyecto .............................................................................................. 101

3.5. ORGANIZACIÓN Y ASPECTOS LEGALES ................................................................ 103

3.5.1 Estudio organizacional ............................................................................................... 103

3.5.1.1 Descripción de funciones ........................................................................................ 103

3.5.2 Estudio legal .............................................................................................................. 112

3.5.2.1 Marco legal ............................................................................................................. 112

3.5.2.2 Requisitos para crear la compañía ........................................................................ 112

3.5.2.3 Institución financiera .............................................................................................. 114

3.5.2.4 Asesoría legal ......................................................................................................... 114

3.5.2.5 Notaria .................................................................................................................... 114

3.5.2.6 Registro Mercantil ................................................................................................... 115

3.5.2.7 Servicio de Rentas Internas (SRI) ........................................................................... 115

3.5.2.8 Cuerpo de Bomberos .............................................................................................. 116

3.5.2.9 Gobierno Municipal ................................................................................................. 116

3.5.2.10 Intendencia de Gobierno y Policía ....................................................................... 120

3.5.2.11 Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) ................................................. 121

3.6 ESTUDIO DEL IMPACTO AMBIENTAL ....................................................................... 121

3.6.1 Aspecto físico ........................................................................................................... 121

3.6.2 Marco legal ambiental ................................................................................................ 122

3.6.3 Análisis ...................................................................................................................... 123

3.6.4 Métodos de conservación .......................................................................................... 125

3.6.5 Conclusiones del estudio del impacto ambiental ........................................................ 127

x

3.7 ESTUDIO FINANCIERO ............................................................................................... 128

3.7.1 Inversión total ............................................................................................................ 128

3.7.2 Depreciación y amortización ...................................................................................... 130

3.7.3 Capital de trabajo ...................................................................................................... 131

3.7.4 Ingresos ..................................................................................................................... 132

3.7.5 Costos ....................................................................................................................... 133

3.7.6 Gastos ....................................................................................................................... 135

3.7.7 Punto de equilibrio ..................................................................................................... 140

3.7.8 Estados financieros ................................................................................................... 141

3.7.9 Análisis financiero ...................................................................................................... 143

3.7.10 Tasa mínima aceptada de rendimiento (TMAR) ....................................................... 146

3.7.11 Flujo de caja ........................................................................................................... 146

3.7.12 Valor actual neto (VAN) ........................................................................................... 147

3.7.13 Tasa interna de retorno (TIR) .................................................................................. 148

3.7.14 Relación costo/beneficio .......................................................................................... 149

3.7.15 Periodos de recuperación de la inversión (PRI) ....................................................... 149

3.7.16 Análisis de sensibilidad ............................................................................................ 150

CONCLUSIONES ............................................................................................................... 156

RECOMENDACIONES ...................................................................................................... 157

FUENTES DE CONSULTA ................................................................................................ 158

ANEXOS……….. ................................................................................................................ 160

xi

LISTA DE TABLAS

Tabla N° 1 Requerimientos unidad de Planificación ........................................................... 39

Tabla N° 2 Pregunta 1. Estado civil ..................................................................................... 56

Tabla N° 3 Pregunta 2. Miembros por familia ..................................................................... 57

Tabla N° 4 Pregunta 3. ¿Tiene vivienda propia? ................................................................. 58

Tabla N° 5 Pregunta 4. ¿Viviría en un conjunto habitacional? ............................................. 59

Tabla N° 6 Pregunta 5. ¿Compraría una casa en un conjunto habitacional? ....................... 59

Tabla N° 7 Pregunta 6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno? ....................... 60

Tabla N° 8 Pregunta 7. De los siguientes sectores señale ¿Cuál sería el lugar ideal para un

conjunto habitacional? .......................................................................................................... 61

Tabla N° 9 Pregunta 8. ¿De qué material desearía que esté construida su vivienda?. ........ 62

Tabla N° 10 Pregunta 9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea su vivienda? ....................... 63

Tabla N° 11 Pregunta 10. ¿Cuántas habitaciones preferiría que disponga su casa? ........... 64

Tabla N° 12 Pregunta 11. ¿Dé cuántos metros cuadrados sería la construcción ideal para su

residencia? … ..................................................................................................................... 65

Tabla N°13 Pregunta 12. ¿Cuánto pagaría por una casa con más de 140m² de construcción,

en un conjunto habitacional? . .............................................................................................. 66

Tabla N° 14 Pregunta 13.Motivos para vivir en un conjunto habitacional . .......................... 67

Tabla N° 15 Pregunta 14. Servicios complementarios. ........................................................ 68

Tabla N° 16 Demanda proyectada (Periodo 2013-2017) ..................................................... 72

Tabla N° 17 Proyección de la oferta (Periodo 2013-2017) ................................................... 74

Tabla N° 18 Demanda insatisfecha proyectada (Preriodo 2013-2017) ................................ 75

Tabla N° 19 Oferta del proyecto .......................................................................................... 76

Tabla N° 20 Proyección ventas en unidades ....................................................................... 84

Tabla N° 21 Cálculo del precio de venta por casa ............................................................... 85

Tabla N° 22 Ventas estimadas ............................................................................................ 86

Tabla N° 23 Competencia.................................................................................................... 88

Tabla N° 24 Matriz de perfil competitivo .............................................................................. 89

Tabla N° 25 Costos variables unitarios por casa ................................................................. 89

Tabla N° 26 Método cualitativo por puntos .......................................................................... 99

Tabla N° 27 Inversión Total ............................................................................................... 129

Tabla N° 28 Financiamiento del proyecto .......................................................................... 129

Tabla N° 29 Depreciación ................................................................................................. 130

xii

Tabla N° 30 Gastos diferidos ............................................................................................. 130

Tabla N° 31 Capital de trabajo ........................................................................................... 131

Tabla N° 32 Ingresos ......................................................................................................... 132

Tabla N° 33 Costos ........................................................................................................... 133

Tabla N° 34 Gastos generales ........................................................................................... 135

Tabla N° 35 Gastos administrativos ................................................................................... 135

Tabla N° 36 Gastos de personal ........................................................................................ 135

Tabla N° 37 Rol de pagos (Periodo 2013-2017) ................................................................ 136

Tabla N° 38 Honorarios profesionales ............................................................................... 137

Tabla N° 39 Servicios básicos .......................................................................................... 137

Tabla N° 40 Materiales de aseo......................................................................................... 137

Tabla N° 41 Gastos de venta ............................................................................................. 138

Tabla N° 42 Gasto interés ................................................................................................. 138

Tabla N° 43 Tabla de amortización ................................................................................... 139

Tabla N° 44 Punto de equilibrio ......................................................................................... 140

Tabla N° 45 Balance general ............................................................................................. 141

Tabla N° 46 Estado de resultados .................................................................................... 142

Tabla N° 47 Índices de liquidez ......................................................................................... 144

Tabla N° 48 Indice de apalacamiento ............................................................................... 144

Tabla N° 49 Indice de rentabilidad ..................................................................................... 145

Tabla N° 50 Flujo de efectivo actualizado ......................................................................... 147

Tabla N° 51 Cálculo del flujo de efectivo actualizado y VAN ............................................. 148

Tabla N° 52 Cálculo del periodo de recuperación de la inversión ...................................... 150

Tabla N° 53 Cálculo de los años, meses y días PRI .......................................................... 150

Tabla N° 54 Flujo de efectivo escenario optimista ............................................................. 151

Tabla N° 55 Cálculo del VAN escenario optimista ............................................................. 152

Tabla N° 56 Cálculo del PRI escenario optimista ............................................................... 153

Tabla N° 57 Flujo de efectivo escenario pesimista ............................................................ 153

Tabla N° 58 Cálculo del VAN escenario pesimista ............................................................ 154

Tabla N° 59 Cálculo del PRI escenario pesimista .............................................................. 155

Tabla N° 60 Resultados de los escenarios evaluados ....................................................... 155

xiii

LISTA DE GRÁFICAS

Gráfica N° 1 Pregunta 1. Estado Civil ................................................................................... 57

Gráfica N° 2 Pregunta 2. Miembros por familia ..................................................................... 57

Gráfica N° 3 Pregunta 3. Vivienda propia ............................................................................. 58

Gráfica N° 4 Pregunta 4. Viviría en un conjunto habitacional ................................................ 59

Gráfica N° 5 Pregunta 5. Compraría una casa en conjunto habitacional............................... 60

Gráfica N° 6 Pregunta 6. Gusta casa con amplio terreno ..................................................... 60

Gráfica N° 7 Pregunta 7. Lugar ideal conjunto habitacional .................................................. 61

Gráfica N° 8 Pregunta 8. Material deseado para construir una vivienda ............................... 62

Gráfica N° 9 Pregunta 9 Preferencia pisos vivienda ............................................................. 63

Gráfica N° 10 Pregunta 10. Habitaciones por vivienda ......................................................... 64

Gráfica N° 11 Pregunta 11. Metros cuadrados de construcción vivienda .............................. 65

Gráfica N° 12 Pregunta 12. Valor vivienda por metros de construcción. ............................... 66

Gráfica N° 13 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional .......................... 67

Gráfica N° 14 Pregunta 14. Servicios complementarios ....................................................... 68

Gráfica N° 15 Demanda proyectada ..................................................................................... 72

Gráfica N° 16 Oferta proyectada........................................................................................... 74

Gráfica N° 17 Demanda insatisfecha proyectada ................................................................. 75

xiv

LISTA DE CUADROS

Cuadro N° 1 La demanda se clasifican en: .......................................................................... 23

Cuadro N° 2 Expresión matemática para determinar la cantidad demandada .................... 24

Cuadro N° 3 Fórmula de las variables de la demanda ......................................................... 25

Cuadro N° 4 Estudio organizacional .................................................................................... 28

Cuadro N° 5 Permisos para el funcionamiento de una empresa ......................................... 29

Cuadro N° 6 Fórmula del punto de equilibrio ....................................................................... 32

Cuadro N° 7 Fórmula del TMAR .......................................................................................... 34

Cuadro N° 8 Valor actual neto (VAN) .................................................................................. 35

Cuadro N° 9 Fórmula del costo/beneficio ............................................................................ 36

Cuadro N°10 Parámetros de la muestra ............................................................................... 42

Cuadro N°11 Selección de la metodología ........................................................................... 43

Cuadro N°12 Análisis FODA ................................................................................................. 50

Cuadro N°13 Matriz EFE ...................................................................................................... 51

Cuadro N°14 Matriz EFI ....................................................................................................... 52

Cuadro N°15 Matriz FODA ................................................................................................... 53

Cuadro N°16 Cálculo del tamaño de la muestra ................................................................... 56

Cuadro N°17 Resumen de las encuestas ............................................................................. 69

Cuadro N°18 Número de hogares por tenencia de vivienda ................................................. 70

Cuadro N°19 Número de casas arrendadas Santo Domingo ................................................ 70

Cuadro N°20 Total población ................................................................................................ 71

Cuadro N°21 Fórmula proyección demanda ........................................................................ 71

Cuadro N°22 Capacidad de construcción ............................................................................. 73

Cuadro N°23 Fórmula para obtener la oferta proyectada ..................................................... 73

Cuadro N°24 Metros de construcción de cada casa ............................................................. 84

Cuadro N°25 Medios de comunicación ................................................................................. 91

Cuadro N°26 Características rótulo ...................................................................................... 93

Cuadro N°27 Características página web ............................................................................. 93

Cuadro N°28 Características trípticos ................................................................................... 96

Cuadro N°29 Proyección de construcción de viviendas ....................................................... 98

Cuadro N°30 Localización .................................................................................................... 98

Cuadro N°31 Cálculo TMAR ............................................................................................... 146

xv

LISTA DE FIGURAS

Figura N° 1 El proceso administrativo .................................................................................. 19

Figura N° 2 Funciones principales de la dirección ............................................................... 21

Figura N° 3 Casa 1. Modelo “Isabela“ .................................................................................. 77

Figura N° 4 Casa 2. Modelo “Rafaela“ ................................................................................. 78

Figura N° 5 Casa 2. Planta alta modelo “Rafaela“ ............................................................... 79

Figura N° 6 Casa 3. Modelo “Albana“ .................................................................................. 80

Figura N° 7 Casa 3. Planta alta modelo “Albana“ ................................................................ 81

Figura N° 8 Casa 4. Modelo “Casandra “ ............................................................................. 82

Figura N° 9 Casa 4. Planta alta modelo “Casandra “ ........................................................... 83

Figura N° 10 Canal de distribución ...................................................................................... 91

Figura N° 11 Anuncio en la prensa ...................................................................................... 92

Figura N° 12 Rótulo ............................................................................................................. 93

Figura N° 13 Página web Conjunto San Camilo .................................................................. 94

Figura N° 14 Tríptico ........................................................................................................... 95

Figura N° 15 Mapa político de la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas .................. 98

Figura N° 16 Plano Conjunto Habitacional “San Camilo” .................................................. 100

Figura N° 17 Contratación de la constructora .................................................................... 101

Figura N° 18 Venta de las viviendas .................................................................................. 102

Figura N° 19 Formato manual de funciones ...................................................................... 103

Figura N° 20 Introducción manual de funciones ................................................................ 104

Figura N° 21 Estructura orgánica....................................................................................... 105

Figura N° 22 Organigrama estructural ............................................................................... 106

Figura N° 23 Manual de funciones: Administrador ............................................................ 107

Figura N° 24 Manual de funciones: Contador .................................................................... 109

Figura N° 25 Manual de funciones: Auxiliar Contable ........................................................ 110

Figura N° 26 Manual de funciones: Vendedora ................................................................. 111

xvi

LISTA DE ANEXOS

Anexo N° 1 Preguntas que derivan la Misión ..................................................................... 160

Anexo N° 2 Preguntas que derivan la Visión ..................................................................... 161

Anexo N° 3 Encuesta ........................................................................................................ 162

Anexo N° 4 Costos variables por casa............................................................................... 163

Anexo N° 5 Proforma de Diario la Hora ............................................................................ 167

Anexo N° 6 Proforma Radio Zaracay ................................................................................. 168

Anexo N° 7 Proforma Radio Majestad ............................................................................... 169

Anexo N° 8 Proforma de Zaracay tv .................................................................................. 170

Anexo N° 9 Proforma para realizar rótulo y trípticos ......................................................... 171

Anexo N° 10 Proformas de los equipos y muebles de oficina ........................................... 172

Anexo N° 11 Minuta de constitución de la compañía ......................................................... 175

Anexo N° 12 Tasa de crecimiento de la demanda y oferta ................................................ 183

Anexo N° 13 Tasa pasiva (ip) ............................................................................................ 184

Anexo N° 14 Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario optimista ..................... 185

Anexo N° 15 Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario pesimista ...................... 186

17

INTRODUCCIÓN

Un proyecto es el estudio minucioso de un problema latente en la sociedad, con el objetivo

de satisfacer esa necesidad mediante la creación de un bien o servicio.

La razón de implementar un negocio es fundamental porque satisface necesidades

humanas, crea fuentes de trabajo, aporta al crecimiento económico de una empresa y de la

ciudad donde se asienta, existe la posibilidad de mejorar un bien o servicio, aprovecha

ventajas comparativas; se obtienen ganancias financieras; así como también cabe reconocer

que como futuros profesionales permite el desarrollo en el campo empresarial, logrando ser

independientes y administradores de negocios exitosos.

Para empezar con el estudio se establece el marco teórico que en base a estas definiciones

se va a desarrollar nuestro proyecto, luego la metodología que se va a utilizar.

El presente proyecto busca encontrar si es factible la creación de un conjunto habitacional

privado en Santo Domingo, para lo cual hemos recopilado información tanto en fuentes

primarias como en secundarias donde se partió creando un direccionamiento estratégico,

luego para emplearlas en cinco estudios que son:

El Estudio de Mercado consistió en conocer cuáles serán nuestros clientes potenciales,

competidores y proveedores de servicios, además de identificar; productos, precios, costos y

análisis de la oferta y demanda evaluando la factibilidad del proyecto.

Mediante el Estudio Técnico se pudo determinar la ubicación, el tamaño y la optimización de

los recursos disponibles para la ejecución del proyecto.

Con el Estudio Organizacional y Legal, se normaron las actividades administrativas y

funcionales del proyecto mediante el diseño del organigrama y de las funciones del talento

humano relacionadas a la administración del conjunto habitacional.

En el Estudio Ambiental se identificaron los impactos ambientales durante la ejecución del

proyecto, ya sean positivos y/o negativos para tomar las medidas adecuadas que ayuden a

controlar estos efectos.

18

La finalidad del Estudio Financiero fue determinar los costos e ingresos estimados en los

estudios antes mencionados, que incurrirán en la factibilidad financiera y en la ejecución del

proyecto, para determinar la rentabilidad y viabilidad del mismo.

Después de desarrollar cada uno de los estudios y con los datos obtenidos podemos concluir

que es factible crear el Conjunto Habitacional Privado “San Camilo”.

19

I

MARCO TEÓRICO

1.1 ADMINISTRACIÓN

"Constituye la manera de utilizar los diversos recursos organizacionales (humanos,

materiales, financieros, informáticos, tecnológicos para alcanzar objetivos y lograr un

excelente desempeño)”1

1.1.1 El proceso administrativo

“Desde finales del siglo XIX se ha definido la administración en términos de cuatro

funciones específicas de los gerentes.”2

Figura N° 1 El proceso administrativo

Fuente: STONER James3 Elaborado por: Diana Simbaña

Los procesos administrativos ayudan a alcanzar los objetivos de una empresa,

mediante una administración que planifica, organiza, dirige y controla, que conlleva a

determinar el direccionamiento estratégico y todos los aspectos relevantes de las

actividades empresariales, enmarcadas en su misión, visión, valores, políticas.

1 STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 07.

2 Ibidem, Pág. 51.

3 Ibidem, Pág. 52.

Planeación

Organización

Dirección

Control

20

1.1.1.1 Planificación

“Proceso de establecer metas y elegir los medios para alcanzar dichas metas”4.

La planificación es el primer paso para alcanzar los objetivos, no se puede conocer

qué es lo que se quiere lograr o a donde se pretende llegar, sin antes saber cuáles

son las estrategias y con qué recursos se debe contar para alcanzar los objetivos

propuestos.

Está basada en los resultados de una adecuada estructura de la organización, la

misma que debe encaminarse a la armonización de los recursos existentes.

1.1.1.2 Organización

“Es la función administrativa relacionada con la distribución, asignación de tareas, la

distribución y recursos necesarios a los equipos o los departamentos.”5

La organización simplifica el trabajo, porque permite llevar a cabo las actividades en

forma organizada, de tal manera que busca que cada persona en su puesto de

trabajo desempeñe sus funciones previamente diseñadas y estructuradas

1.1.1.3 Dirección

"Proceso para dirigir e influir en las actividades de los miembros de un grupo o una

organización entera, con respecto a una tarea”6

La dirección conduce a ejecutar el proceso administrativo, a tomar decisiones

oportunas y relevantes, direccionado de la mejor manera los recursos de la

empresa.

Se encarga de comunicar las tareas e influenciar y motivar a las personas que

ejecuten las tareas esenciales.

4STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 290

5CHIAVENATO Idalberto, Administración de los Nuevos Tiempos, Editorial Mc Graw-Hill, año 2002, Pág. 17

6 STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 13

21

f

Fuente: CHIAVENATO Idalberto8

Elaborado por: Diana Simbaña

1.1.1.4 Control

“Es la función administrativa relacionada con el monitoreo de las actividades para

mantener la organización en el camino correcto, de modo que se puedan conseguir

los objetivos y emprender los ajustes necesarios para corregir los desvíos”9.

Se relaciona una situación del presente cotejándola con una del pasado a fin de

establecer si ha evolucionado o no, es decir confronta los resultados del presente

con los del pasado a fin de establecer si se ha cumplido o no con los objetivos y las

metas.

1.2 PROYECTOS

“Es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema

tendente a resolver, entre muchas, una necesidad humana.”10

El objetivo es solucionar una necesidad humana latente mediante la creación de un

bien o servicios.

Pero primero se debe establecer si es factible crear un nuevo producto por lo cual se

debe desarrollar cinco estudios que son el estudio de mercado, estudio técnico,

estudio organizacional, estudio legal y el estudio financiero con los resultados

obtenidos podemos decidir si es viable o no aplicar el proyecto.

8 CHIAVENATO Idalberto, Administración de los Nuevos Tiempos, Editorial Mc Graw-Hill, año 2002, Pág. 18

9 Ibidem

10 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 2

Dirección

Toma de decisones

Motivación

Comunicación

Liderazgo

Figura N° 2

Funciones principales de la dirección

22

1.2.1 El estudio del mercado

“Con este nombre se denomina la primera parte de la investigación formal del estudio.

Consta básicamente de la determinación y cuantificación de la demanda y la oferta, el

análisis de los precios y el estudio de la comercialización”12

.

El estudio del mercado, es uno de los más relevantes análisis que debe realizar el

investigador, por ser la base sólida para proporcionar datos básicos referentes a

oferta, demanda, producto, precio, costos y competencia, que ayudarán a tomar

decisiones favorables apoyadas en información real; que permiten conocer la

situación actual del mercado para determinar la viabilidad del proyecto.

1.2.1.1 Objetivo de estudio de mercado

“Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la

posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos

existentes en el mercado”13

“Cuantificar el monto de la inversión inicial para poder incluirlo en el flujo de

caja”14

Los objetivos ligados con: la oferta, demanda, clientes, productos, servicios y

proveedores, todos los actores primordiales involucrados en el desarrollo del

proyecto, además de los cálculos referentes a precios, costos y gastos.

1.2.1.2 Investigación de Mercados

“Es la función que vincula una compañía con su mercado mediante la recolección de

información con la que se identifica y definen las oportunidades y los problemas que

trae dicho mercado.”15

La investigación de mercados puede ser de dos tipos:

12BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 7

13Ibidem, Pág. 14

14SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta

Edición, 2008, Pág. 68

15HAIR, Joseph, BUSH, Robert, ORTINAU, David, Investigación de Mercado, Mc GRAW - HILL, Segunda

Edición, 2004, México, Pág. 4.

23

Investigación cuantitativa

Investigación cualitativa

1.2.1.3 Demanda

“Es la cantidad de productos (bienes y servicios) que los consumidores están

dispuestos a adquirir a un precio determinado con la finalidad de satisfacer una

necesidad específica.”16

Cuadro N° 1 La demanda se clasifican en:

Clasificación Significado

De acuerdo a las

necesidades.

Demanda de bienes socialmente necesarios: Son los que la sociedad

requiere para su desarrollo y crecimiento, por ejemplo alimentación,

vestido, entre otros.

Demanda de bienes no necesarios: Se refieren a los de consumo

suntuario como perfumes y ropa fina

De acuerdo a la

temporalidad.

Demanda continúa: Es la que permanece por largos periodos de

tiempo.

Demanda cíclica o estacional: Se produce en épocas del año, por

ejemplo la ropa de playa, paraguas para tiempos de lluvia, entre

otros.

De acuerdo con el

destino de los

productos.

Demanda final: Son los adquiridos directamente por el consumidor

para su aprovechamiento.

Demanda intermedia: Se refiere a las materias primas que

intervendrán en procesos industriales para convertirse en bienes

finales.

Demanda para exportación: Son los requeridos por compradores del

mercado internacional.

De acuerdo con la

estructura del

mercado.

Sustitución de importaciones: Se refiere cuando con productos

nacionales suplen a los importados.

Demanda insatisfecha o potencial: Es la cantidad de demandantes

que no han cubierto aún sus necesidades respecto a un producto o

servicio.

Fuente: MORALES, Arturo17 Elaborado por: Diana Simbaña

El principal propósito que se persigue con el análisis de la demanda es determinar y

medir cuales son las fuerzas que afectan los requerimientos del mercado con

respecto a un bien o servicio.

16 MORALES, Arturo, MORALES, José Antonio, Proyectos de inversión evaluación y formulación, Mc GRAW

– HILL, Primera Edición, 2009, Pág. 55.

17 Ibidem, Pág. 56

24

Se debe considerar los siguientes elementos para el análisis de la demanda:

“Del precio del bien o servicio en cuestión.

El precio de los bienes sustitutos.

Ingreso de los consumidores.

Gustos y preferencias”18

“La cantidad demandada de un producto o servicio depende del precio que se le

asigne, del precio de los bienes sustitutos o complementarios y de las preferencias

del consumidor”19

Si la demanda es mayor a la oferta el resultado es una demanda insatisfecha, que

es un importante indicador para introducir nuevos productos o servicios.

Cuadro N° 2 Expresión matemática para determinar la cantidad demandada

Donde Expresión

Qx= Cantidad demandada del producto x

a= Representa el Ceteris Paribus variable que permanece constante

-b= Representa la relación inversa Precio-demanda y es la intensidad

de cómo varía la cantidad demandada ante la variación del precio

Fuente: CANELOS, Ramiro20 Elaborado por: Diana Simbaña

Como en todo proyecto de inversión es necesario conocer los gustos, preferencias,

características de la demanda y la población económicamente activa, para visualizar

nuestro mercado objetivo, y determinar políticas de precio acorde al poder

adquisitivo, relacionando el costo beneficio.

18HERNÁNDEZ, Abraham, Formulación y Evaluación de proyectos de Inversión, Thomson, Cuarta Edición,

2001, Pág. 49. 19SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta

Edición, 2008, Pág. 44. 20 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición,

2003, Pág. 52, 53.

25

Cuadro N° 3 Fórmula de las variables de la demanda

Donde Fórmula

P = Producto/Servicio.

PS= Productos Sustitutos.

Y= Ingresos.

GP= Gustos/preferencia

N= Número de consumidores

E= Expectativas

Fuente: BACA Gabriel21


La proyección de la demanda puede resultar complicada en su determinación por

los factores que incluye su fórmula; pero se considera como el elemento primordial,

porque permite visualizar el comportamiento y crecimiento de la demanda.

1.2.1.4 La Oferta.

“Es el número de unidades de un determinado bien o servicio que los vendedores

están dispuestos a ofrecer a determinados precios”22

Es la cantidad de bienes o servicios que los oferentes están dispuestos a vender.

1.2.1.5 Producto.

“El producto es la oferta de una empresa para satisfacer necesidades.”23

El producto es un bien o servicio que satisface una necesidad existente en el

mercado, dependiendo de la percepción del cliente este puede ser aceptado o

rechazado.

1.2.1.6 Precio

“Es la cantidad monetaria a la que los productores están dispuestos a vender y los

consumidores a comprar un bien o servicio, cuando la oferta y demanda están en

equilibrio”24

.

21 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 47.

22SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta

Edición, 2008, Pág. 55.

23 McCARTHY, E. Jerome, PERREAULT, William Jr., Marketing UnEnfoque Global ,McGRAW - HILL,

2001, México, Pág. 243. 24 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW-HILL, Quinta Edición, 2006, Pág.53

26

Se considera que precio es el valor monetario que está relacionado con el costo y

utilidad que tanto la empresa esta dispuestas a obtener y los consumidores a

pagar.

1.2.1.7 Canales de distribución

“Un canal de distribución es la ruta que toma un producto para pasar del productor a

los consumidores finales, deteniéndose en varios puntos de esa trayectoria25

Existen algunos tipos de canales de distribución que son los siguientes:

Productores – consumidores.

Productores – minoristas – consumidores.

Productores – mayoristas – minoristas - consumidores.

Productores – agentes - mayoristas – minoristas - consumidores.

1.2.1.8 Promoción

Arturo Morales, en su obra Proyectos de inversión, evaluación y formulación

manifiesta: “La promoción de venta es una actividad, material o ambas cosas que

actúan como estímulos directo brindando al producto una valor adicional o

incremento para los revendedores, vendedores o consumidores”.

La promoción es un estímulo brindado al producto, lo que buscan las empresas es

atraer más clientes o introducir un nuevo producto, dar a conocer las mejoras del

producto, aumentar los consumidores y otros.

1.2.1.9 Conclusiones del estudio de mercado

Debe referirse a los aspectos positivos, negativos, riesgos y trabas encontrados a lo

largo de la investigación. Aquí se recomienda continuar con el estudio o si lo mejor

es detenerse por falta de mercado, esta es la base para continuar con las siguientes

etapas del proyecto.

25 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 59.

27

1.2.2 Estudio técnico

“Esta etapa comprende aquellas actividades en que se define las características de

los activos fijos (en este caso equipo, maquinaria, instalaciones, terrenos, edificios,

etc.) que son necesarios para llevar a cabo el proceso de producción de determinado

bien o servicio.”26

Determina la ubicación de proyecto, accesibilidad de servicios básicos, capacidad

instalada y tamaño.

1.2.2.1 Tamaño

“El tamaño óptimo de un proyecto es su capacidad instalada, y se expresa en

unidades de producción por año. Se considera óptimo cuando opera con los

menores costos totales o la máxima rentabilidad económica.”27

Es el tamaño deseable donde se opera con los menores costos y se obtiene mayor

utilidad.

1.2.2.2 Localización

“La localización óptima de una proyecto es la que contribuye en mayor medida a

que se logre la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital u obtener el costo unitario

mínimo.” 28

Es la ubicación geográfica más rentable en donde se pondrá en marcha la ejecución

de un proyecto.

1.2.2.3 Ingeniería del proyecto

Arturo Morales, en su obra Proyectos de inversión, evaluación y formulación

manifiesta: “Proceso de producción, sistema de producción, descripción de los

procesos, maquinarias y equipos utilizados, distribución de la maquinaria,

26 MORALES, Arturo, MORALES, José Antonio, Proyectos de inversión evaluación y formulación, McGRAW

– HILL, Primera Edición, 2009, Pág. 84.

27 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 92.

28 Ibidem, Pág. 107

28

requerimiento de mano de obra, materiales, insumos y servicios, estimación de las

necesidades de terreno y edificaciones, tecnología de procesos”.

En esta parte del estudio no serán considerados todos los elementos que se

relacionan a la ingeniería en el presente proyecto, al tratarse de una constructora de

un conjunto habitacional y no de un proceso de transformación de materia prima.

1.2.3 Estudio Organizacional y Legal

1.2.3.1 Estudio Organizacional

Toda empresa debe contar con una estructura organizacional correcta,

estableciendo su direccionamiento estratégico en seis pilares fundamentales que a

continuación se los detallan:

Cuadro N° 4 Estudio Organizacional

Clasificación Significado

Misión Es la razón de ser de una empresa.

Visión Es el sueño supremo de una compañía, todos los esfuerzos de la empresa

están encaminados hacia su consecución.

Valores

corporativos

Son los elementos de la cultura empresarial que la diferencian de las

demás.

Políticas Directrices en las cuales se basa el desenvolvimiento de una empresa.

Estructura

organizacional

Se refiere a la forma en que se dividen, agrupan y coordinan las actividades

de la organización y a las relaciones entre sus diversos departamentos.

Manual de

funciones

Son documentos que sirven como medios de comunicación y coordinación,

registrando ordenada y sistemáticamente información e instrucciones para

que los colaboradores se desempeñen de la mejor manera posible.

Fuente: BACA, Gabriel29


1.2.3.2 Estudio Legal

Este estudio comprende, el diseño de aspectos legales, los mismos que son

fundamentales para constituir jurídicamente una empresa, para la constitución de la

compañía luego de un análisis de las características del proyecto se considera, que

la más apropiada es la compañía limitada.


29

Para su adecuado funcionamiento es necesarios obtener los permisos que se

visualizan a continuación.

Cuadro N° 5 Permisos para el funcionamiento de una

empresa

Permisos

Superintendencia de Compañías.

Notaria.

Registro Mercantil.

Servicio de Rentas Internas.

Cuerpo de Bomberos.

Gobierno Municipal.

Intendencia de Gobierno y Policía.

Cámara de Comercio de Santo Domingo.

Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

1.2.4 Estudio del Impacto ambiental

“Es el efecto provocado en los ecosistemas, que afecta su funcionamiento y la

interacción de los seres vivos con su medio ambiente”.30

El estudio del impacto ambiental busca garantizar y preservar el medio ambiente, en

el presente proyecto se debe tener mucho cuidado al momento de realizar la

construcción del proyecto inmobiliario y en el tratamiento que se le dará a los

espacios verdes.

1.2.5 Estudio Financiero

Consiste en elaborar información financiera que proporcione datos acerca de la cantidad de inversión, ingresos, gastos, utilidad de la operación del proyecto de inversión, nivel de inventarios requeridos, capital de trabajo, depreciaciones, amortizaciones, sueldos etc., a fin de identificar con precisión el monto de inversión y

los flujos de efectivo que producirá el proyecto.31

30 MORALES, Arturo, MORALES, José A., Proyectos de Inversión Evaluación y Formulación, Mc GRAW –

HILL, Primera Edición, 2009, México, Pág. 136.

31 Ibidem, Pág. 164.

30

1.2.5.1 Inversión inicial: fija y diferida

“Comprende la adquisición de todos los activos fijos o tangibles y diferidos o

intangibles necesarios para iniciar las operaciones de la empresa, con excepción del

capital del trabajo.”32

La inversión inicial es aquel valor monetario que es el punto de partida para la

puesta en marcha de las operaciones de una empresa. Esta inversión por lo general

está financiada con una combinación de recursos propios y de endeudamiento

bancario, cuyo destino es la adquisición de activos fijos y diferidos, así como la

constitución del capital de trabajo que permitirá en la ejecución del proyecto

desarrollar las primeras actividades al inicio de las operaciones de una empresa.

1.2.5.1.1 Depreciaciones y amortizaciones.

El primero solo se aplica al activo fijo, ya que con el uso de estos bienes valen

menos, es decir se deprecian, en cambio la amortización solo se aplica a los

activos diferidos o intangibles, por ejemplo si se ha comprado una marca

comercial, esta con el paso del tiempo no baja no se deprecia, amortización

significa el cargo anual que se hace para recuperar la inversión.

1.2.5.2 Capital de trabajo.

Baca considera que el Capital de Trabajo: “Está representado por el capital adicional

(distinto de la inversión en activo fijo y diferido) con que hay que contar para que

empiece a funcionar una empresa; esto hay que financiar la primera producción

antes de recibir ingresos, entonces debe comprarse materia prima, pagar mano de

obra que la transforme, otorgar crédito en las primeras ventas y contar con cierta

cantidad en efectivo para sufragar los gastos diarios de la empresa.

Capital de trabajo= activo circulante pasivo circulante

Como activo circulante tenemos: Valores e inversiones (caja y bancos), inventarios,

cuentas por cobrar.

32 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 173

31

1.2.5.3 Presupuesto de ingresos.

“Todo el cálculo del presupuesto de ingresos tendrá como base fundamental, la

cantidad o volumen de ventas proyectado a lo largo de la vida útil del proyecto y el

precio de ventas establecido para el mismo periodo”33

Es la proyección de las ventas estimadas en uno o más periodos de tiempos

establecidos.

1.2.5.4 Presupuestos de los costos y gastos.

“El establecimiento del presupuesto de costos dentro de un proyecto se basa

fundamentalmente en el programa de producción y ventas fijado por la empresa.”34

1.2.5.4.1 Costos

“Es el valor de adquisición o de producción correspondiente a una cosa o servicio.

Tiene la característica de ser recuperable, puesto que si lo trasladamos el

concepto a la compra de materias primas, mano de obra y otros desembolsos que

se lo suman al producto terminado se los puede recuperar.”35

Costos fijos.

“Son aquellos que permanecen constantes e invariables frente a cualquier

volumen de producción, incluso una producción igual a cero.”36

Costos variables.

“Son aquellos que varían en forma proporcional al volumen de producción.

Costos totales.

“Es la suma de los costos fijos y los variables: CT = CF + CV.”37

33 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 102

34 Ibidem, Pág. 95

35 NARANJO, Marcelo, NARANJO, Joselito, Contabilidad de costos, bancaria y Gubernamental, Mc GRAW -

HILL, Cuarta Edición, 2005, Pág. 15.

36 SARMIENTO, Rubén, Contabilidad General, Editorial Voluntad, Séptima Edición 2002

37 LANDEAU, Andrés M., Contabilidad Administrativa II ,http://www.monografias.com/ trabajos7, 2000

32

Costo de Oportunidad

“Son aquellos ingresos a los cuales se renuncia como consecuencia de una

decisión.”38

Los costos son una erogación de dinero, que es considerada como una inversión,

debido a que los mismos son recuperables, son desembolsos en efectivo cuando se

los compra de contado o se cancelan cuentas pendientes de pago, de cualquier

forma al venderse el producto terminado se recupera la inversión realizada en los

mismos, e incluso se obtiene una ganancia.

1.2.5.5 Punto de equilibrio

Permite conocer cuál es el volumen de unidades que se deben producir y vender a

fin de que los ingresos generados con este, alcancen a cubrir los costos y gastos

totales sin que se genere ni ganancia ni pérdida alguna.

Su cálculo se lo realiza dividiendo el costo fijo para el margen de contribución, si

este valor es demasiado elevado existirá un apalancamiento operativo que es un

parámetro de riesgo para toda empresa.

Cuadro N° 6 Fórmula del punto de equilibrio

Donde Fórmula

PE = Punto de equilibrio

CF = Costo fijo

CV = Costos variables

PV = Precio de ventas

Fuente: BACA, Gabriel39


1.2.5.6 Estados financieros.

Para la evaluación financiera es necesario el empleo de:

Balance General Inicial.

“Es un cuadro organizado de valores que muestra la situación financiera de la

empresa u organización al inicio de las actividades operacionales.”40

38 BURBANO, Antonio J., Costos y Presupuestos, Alfa omega Ediciones Uniandes, Segunda, 2006, Pág. 20.

39 BACA, Gabriel; Evaluación de Proyectos, Mc GRAW – Hill, Quinta edición, 2006, Pág. 181.

𝑃𝑒 𝐶𝐹

𝑀𝐶

33

Se muestran las inversiones que realiza y las fuentes de financiamiento que

emplea una entidad económica”41

Estado de resultados.

“Este es un estado financiero dinámico, ya que la información que proporciona

corresponde a un periodo determinado. De los ingresos se deducen los costos y

los gastos, con lo cual finalmente, se obtienen las utilidades o pérdidas, así

como el monto de los impuestos y repartos sobre utilidades.”42.

Con la información obtenida se puede calcular índices de rentabilidad que

permitan determinar los retornos en función a las ventas, costos y capital.

Estado de Flujos de Efectivo.

“Se considera la suma de la utilidad neta más las amortizaciones y

depreciaciones del ejercicio.”43

Nos permite conocer el saldo de la cuenta de caja y los equivalentes de efectivo

como la cuenta bancos y la de inversiones temporales, si cuenta o no con

liquidez absoluta en un momento determinado, estableciendo superávit o déficit

de efectivo, para tomar las decisiones más acertadas para cubrirlo.

1.2.5.7 Análisis Financiero

Es aquél que a través de la utilización de índices financieros permite conocer la

situación de una empresa en un momento determinado, en términos referentes a su

solvencia, liquidez, endeudamiento, actividad, rentabilidad, entre otros.

Índices Financieros.

“Los índices financieros se utilizan para ponderar y evaluar el desempeño operativo

de la empresa”44

40 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 105





44 BLOCK, Stanley B, HIRT, Geoffrey A, Fundamentos de gerencia financiera, Décima Edición, 2004, Pág. 53

Activo= pasivo + capital

34

A continuación se puntualiza los índices financieros más relevantes, para el

presente estudio:

Índices de tesorería

Solvencia, liquidez, prueba ácida, capital de trabajo neto, días capital de

trabajo neto, solidez.

Índices de endeudamiento.

Pasivo vs Activo, Patrimonio vs Activo, Pasivo vs Patrimonio.

Índices de rentabilidad.

Margen Operacional, Margen Neto, ROE (Patrimonio), ROA (Activos).

1.2.5.8 Tasa Mínima Aceptada de Rendimiento (TMAR).

Es la mínima tasa de retorno que todas las inversiones de una empresa particular

deben alcanzar”45

Cuadro N° 7 Fórmula del TMAR

Fórmula Donde

i = Tasa de inflación

f = Premio al riesgo

Fuente: DEUSTO46


1.2.5.9 Valor Actual Neto (VAN)

Es la ganancia extraordinaria a la fecha de hoy que existe después de haber

recuperado la inversión inicial.

“Significa traer a valores de hoy los flujos futuros y se calculan sacando la diferencia

entre todos los ingresos y los egresos o en su defecto el flujo neto de caja,

expresado en moneda actual a través de una tasa de descuento especifica.”47

45 DEUSTO, Finanzas para directivos, Edición Ilustrada, 2004, Pág. 199.

46 Ibidem 47 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 122

35

Cuadro N° 8 Valor actual neto (VAN)

Donde Fórmula

FNP= Flujos netos de efectivos

TMAR= Tasa mínima aceptable de rendimiento

Fuente: BACA, Gabriel.48


Analizando la ecuación se determina que el Valor Actual Neto es la sumatoria de

todos los flujos que consideran a la TMAR como la tasa a considerar en estos

cálculos menos la inversión inicial.

1.2.5.10 Tasa Interna de Retorno (TIR)

“Se define operacionalmente como la tasa que mide la rentabilidad del proyecto,

evalúa el proyecto en función de una única tasa de rendimiento por periodo con la

cual la totalidad de beneficios actualizados son exactamente iguales a los costos

expresados en moneda actual.”49

“Esta es la tasa de descuento a la que el valor presente neto de una inversión

arroja un resultado de cero.” 50

1.2.5.11 Relación Costo / Beneficio

“Se define como la relación entre el valor actual neto de los beneficios (VAN benef)

y el VAN de los costos”51

“Este indicador mide la cantidad de los flujos netos de efectivo que se obtienen

después de recuperar la tasa de interés exigida en el proyecto de inversión.”52

La relación costo beneficio es un parámetro de evaluación que compara el costo

incurrido en relación a la utilidades alcanzadas.


49 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición,

2003, Pág. 154, 155.


51 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición,

2003, Pág. 163



Fórmula: TIR = VAN = 0

36

Cuadro N° 9 Fórmula del costo/beneficio

Fuente: CANELOS, Ramiro53


1.2.5.12 Periodos de Recuperación de la Inversión (PRI)

“El plazo de recuperación nos indica el tiempo que ha de transcurrir para poder

recuperar el capital invertido en el proyecto, constituyendo una medida de liquidez

de un proyecto de inversión”54

El Periodo de recuperación de la inversión o también denominado en inglés como

PAYBACK, permite determinar el tiempo en el cual se recupera la inversión.

1.2.5.13 Análisis de Sensibilidad

Es un término financiero, muy utilizado en el mundo de la empresa a la hora de

tomar decisiones de inversión, que consiste en calcular los nuevos flujos de caja y

el VAN, al cambiar una variable55

.

El análisis de sensibilidad consiste básicamente en realizar la evaluación financiera

en tres escenarios: optimista, probable y pesimista.

1.3 PROYECTOS INMOBILIARIOS

1.3.1 Inmobiliaria

“Es una empresa dedicada a la comercialización de inmuebles, estas funcionan como

intermediarias entre el propietario y el cliente, cobrando una comisión por dicha

intermediación”56

53 Ibidem

54 RODRIGUEZ, Alfonso, Matemática de las operaciones financieras, Ediciones Universitat Barcelona, 2007,

Pág. 68.

55 http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_de_sensibilidad, 10/08/2011

56 http://es.wikipedia.org/wiki/inmobiliaria, 25/09/2011

Donde Fórmula

FNP= Flujos netos de efectivos

TMAR= Tasa mínima aceptable de rendimiento

http://es.wikipedia.org/wiki/VAN

http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_de_sensibilidad

http://es.wikipedia.org/wiki/inmobiliaria

37

Se la puede definir también como la empresa o sociedad que se dedica a construir,

alquilar, vender y administrar conjuntos habitacionales o cualquier tipo de vivienda.

Las comisiones están establecidas por la Ley, pero el mercado de la vivienda no se

rige a las mismas, sino por el contrario son establecidas por las condiciones de la

oferta y demanda del mercado donde opera la Inmobiliaria.

Las operaciones más comunes de este tipo de empresa son entre otras:

Análisis del estado legal de la propiedad y del titular del inmueble antes de ser

comercializado.

Promoción y publicidad de las propiedades ofertadas en los pertinentes medios

de comunicación.

Pedidos de informes de dominio en el registro de la propiedad.

Venta y alquiler de propiedades.

1.3.2 Conjunto Residenciales

Es un grupo de viviendas concebidas dentro de un concepto integral, generalmente

aprobado por un organismo gubernamental, como un único proyecto o programa, casi

siempre dentro del programa del formato de propiedad horizontal.

Dentro de los más comunes conjuntos de viviendas tenemos los siguientes:

Conjunto habitacional: agrupamiento de viviendas, equipamiento, vialidad, áreas

verdes con límites administrativo establecidos.

Copropiedad o condominio: es la construcción de un conjunto de viviendas, que

se caracteriza por su condición de doble tipo de propiedad. En ella coexisten

bienes que son de todos y bienes que son de cada copropietario.

La mayoría de condominios corresponden a edificios cuyos departamentos están

construidos sobre un terreno de dominio común, además existen condominios en

los cuales coexisten terrenos de propiedad común y terrenos de propiedad

exclusiva que se los denomina como condominios de extensión.

38

1.3.3 Área comunal

“Corresponde al área total de espacios verdes o recreativos y de equipamiento

destinados para el uso de la comunidad”57

De acuerdo al Código Municipal de Urbanismo y Construcción el Art 128. En toda

división de suelo se deberá exigir obligatoriamente a los propietarios de las

urbanizaciones, parcelaciones, lotizaciones, divisiones o cualquier forma de

fraccionamiento que corresponda autorizar en las zonas urbanas o de expansión

urbana, un porcentaje equivalente al 10%, del área útil a urbanizarse y de la

superficie total del terreno, que serán destinadas para áreas comunales; dichas áreas

deben tener una dimensión mínima de 30 metros con frente a una calle y con una

pendiente no mayor al 20%, y la relación máxima frente-fondo será 1 a 3.

Todo fraccionamiento mayor a 10 lotes, deberá disponer de áreas para equipamiento

comunal.

1.3.3.1 Clasificación de los espacios comunales

“Los espacios generales de uso comunal se clasifican en espacios construidos para

equipamiento comunitario, áreas recreativas, retiros frontales, áreas de circulación

vehicular y peatonal y se sujetara a las siguientes a las siguientes disposiciones:

a) Espacios construidos: Los grupos B, C, D y E tendrán una unidad habitacional

mínima de 35 m² para portero o conserje, o en su defecto, facilidades para

servicios de guardianía externa.

El grupo A hasta 10 unidades de comercio, y hasta 10 unidades de oficinas, no

requerirán de sala comunal de copropietarios.

Los grupos B y C, tendrán una sala comunal de copropietarios, con un área que

será calculada conforme a las normas del Código Municipal que, en ningún

caso, será menor a 20 m². Para los grupos D y E, la sala comunal será igual a

1 m² por unidad de vivienda, comercios u oficinas, con un máximo de 400 m².

El grupo E tendrá una guardería de acuerdo a las disposiciones del Libro III del

57 Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato. Glosario Anexo. Pág 174

39

Código Municipal, tomando como mínimo 1 m² por departamento, con un

máximo de 400 m².

b) Áreas recreativas: las edificaciones de vivienda de los grupos A, B y C,

tendrán un área recreativa mínima de 15 m² por unidad de vivienda. Las

edificaciones de vivienda de los grupos D y E tendrán un área recreativa de 10

m² por unidad de vivienda, con un mínimo de 300 m². Estas áreas deberán ser

concentradas y de uso general. ”58

Tabla N° 1 Requerimientos unidad de planificación

Grupo

Vivienda

Comercio Oficina

Unidades m² Unidades m²

A De 5 a 10 10 a 20 500 a 1000 20 a 40 1000 a 2000

B De 11 a 20 21 a 40 1050 a 2000 41 a 80 2050 a 4000

C De 21 a 40 41 a 80 2050 a 4000 81 a 160 4050 a 8000

D De 41 a 70 81 a 140 4050 a 7000 161 a 280 8050 a 14000

E ˃71 ˃141 ˃7050 ˃281 ˃14050

Fuente: Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato Elaborado por: Diana Simbaña

58 Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato. Pág. 39

40

II

METODOLOGÍA

2.1 MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN

La investigación se desarrolló bajo la óptica del paradigma cuali-cuantitativa, existiendo

equilibrio en el uso de ambas modalidades. La modalidad cuantitativa, para contestar

preguntas de investigación probar los resultados establecidos previamente, y confiar en

la mediación numérica el conteo y frecuentemente el uso de estadísticas y datos

financieros para establecer con exactitud patrones de comportamiento en una

población.

También se utilizó la investigación cualitativa debido a que los datos que se recojan de

las encuestas serán analizados mediante las opiniones de la población, de cómo

consideran la implementación de un nuevo conjunto habitacional en la ciudad de Santo

Domingo, ya que es necesario caracterizar los resultados encontrados para interpretar

adecuadamente la información; además por el uso de métodos teóricos que responden

la idea planteada a defender.

2.2 TIPOS DE INVESTIGACIÓN

Para lograr una correcta recolecta de información y poder investigar a fondo las causas

por la cual existe una necesidad insatisfecha para el conjunto habitacional, y qué

debemos hacer para resolverla, se utilizó los siguientes tipos de investigación.

2.2.1 Investigación descriptiva

Consiste en procurar determinar cuál es la situación, ver lo que hay y describir la

situación prevaleciente en el momento de realizarse el estudio, es así que este tipo

de investigación se aplicó en el presente trabajo, durante el periodo de análisis

preliminar del proyecto de inversión, donde se evidenció que existe una limitada

oferta de conjuntos habitacionales en relación a una demanda creciente.

41

2.2.2 Investigación bibliográfica

Se caracterizó por utilizar material importante, bibliográfico, documentos legales e

inclusive material filmado o grabado, este se lo puede encontrar en sitios tales como

bibliotecas, archivos o centros de documentación.

De esta forma esta investigación ayudó a fundamentar científicamente el proyecto

brindando la oportunidad de poder analizar a través de libros y otro tipo de

documentos las diferentes variables del objeto estudiado.

2.2.3 Investigación aplicada

Es una actividad que tiene por finalidad obtener resultados inmediatos, la búsqueda y

consolidación del saber, y la aplicación de los conocimientos previamente adquiridos

en la vida universitaria, para el enriquecimiento del conjunto cultural y científico, es la

solución de teorías.

En el presente trabajo, se desarrolló la propuesta encaminada a la creación del

conjunto habitacional, lo cual mejoró la oferta y disminuyó la demanda insatisfecha en

cuanto a disponer con una vivienda propia.

2.2.4 Investigación de campo

Esta investigación se centra en hacer el estudio donde el fenómeno se produce de

una manera natural, de esta forma busca conseguir el ambiente lo más real posible.

En el presente trabajo se aplicó la investigación de campo, porque esta se realizó

donde ocurrieron los hechos y fenómenos, el campo de acción y objeto de estudio,

el proyecto a realizarse es en la ciudad de Santo Domingo, las encuestas fueron

direccionadas a empleados públicos y privados, así como a profesionales

independientes entre otros.

2.2.5 Investigación explicativa

Esta investigación intenta dar cuenta de un aspecto basado en la realidad, explicando

su significatividad en base a una teoría referencial, a la luz de leyes o

42

generalizaciones que dan cuenta sobre hechos o fenómenos que se producen en

determinadas condiciones.

En este proyecto se aplicó en el planteamiento del problema, al indicar las causas y

efectos por las cuales se da una limitada oferta de conjuntos habitacionales en la

ciudad de Santo Domingo.

2.3 POBLACIÓN

Es la totalidad de todos los elementos que se van a estudiar y que expresen

características comunes, para la realización de este proyecto se escogió las personas

que no poseen vivienda que arriendan, viven con un familiar o pagan anticresis de la

ciudad de Santo Domingo,

2.4 MUESTRA

Constituye una parte representativa de la población, en el presente caso se aplicó

técnicas de muestreo con población finita, la tabla siguiente detalla lo citado.

Cuadro N° 10 Parámetros de la Muestra

Fórmula

Donde

N = Población

n = Muestra

e = Porcentaje admisible de error

= 5% = 0.05


Utilizamos la fórmula con población finita porque se conoce a que población va dirigido

en este caso es la sumatoria de las personas que arriendan y anticresis.

2.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS.

Los métodos, técnicas e instrumentos utilizados se los detalla en la siguiente tabla.

43

2.5.1 Selección de la metodología

Cuadro N° 11 Selección de la metodología

Métodos Técnicas Instrumentos

Analítico –sintético

Propias de la

información

Fichas y documentos

electrónicos

Observación

Sistemático

Inductivo- deductivo

Histórico-lógico

Recolección de información Encuesta


2.5.2 Aplicación de la metodología.

Mediante la aplicación de la metodología se determinaron las particularidades del

objeto estudiado, aplicando métodos fundamentales para su comprensión y posterior

desarrollo de la investigación.

2.5.2.1 Método inductivo – deductivo

En el presente proyecto se utilizó el método inductivo cuando se eligió el proceso de

clasificación de la información proveniente de los datos estadísticos, mientras que el

deductivo se lo empleo por buscar el camino del todo a las partes donde se lo

empleo en el desarrollo del marco teórico que va de lo general a lo particular.

2.5.2.2 Método analítico- sintético

Permite analizar y sintetizar, los problemas existentes en el campo donde se realiza

la investigación, en el presente trabajo se utilizó el método analítico sintético, ya que

mediante el análisis, examinamos la información producto de la investigación de

campo y sintetizamos de una manera clara y concisa.

2.5.2.3 Histórico-lógico

Hace referencia al conocimiento de las distintas etapas de estudio en sucesión

cronológica para conocer su evolución y desarrollo del objeto de investigación.

44

Para realizar nuestra investigación es necesario conocer la historia y evolución de

los conjuntos habitacionales en Santo Domingo, se analiza la trayectoria para tomar

las decisiones más oportunas y lógicas

2.5.2.4 Método sistémico

Está dirigido a modelar el objeto mediante la determinación de sus componentes,

así como las relaciones entre ellos, esas relaciones determinan por un lado la

estructura del objeto y por otro su dinámica.

Se utilizó el método sistémico en la elaboración del proyecto ya que desarrollo con

un orden lógico el cual está conformado por las diferentes partes de un todo que

conforman el Proyecto.

2.5.2.5 Método recolección de información.

Este método permitió recoger toda la información posible de las opiniones de la

población a través de la encuesta y observación.

2.5.3 Técnicas

Las técnicas de recolección de información que se utilizaron fueron, la encuesta y la

observación, con ellas se recopiló toda la información posible de la población para así

poder determinar las necesidades y expectativas de los posibles clientes.

2.5.3.1 La encuesta

Su propósito fundamental es la obtención de información de las personas

encuestadas mediante el uso de cuestionarios diseñados en forma previa, es una

técnica de la investigación de campo, que permite recopilar, tabular y analizar la

información que comprueban la existencia del problema que fue planteado.

En el presente trabajo se utilizó la encuesta para determinar los gustos y

preferencias de las personas que desean adquirir una vivienda en un conjunto

habitacional.

45

2.5.3.2 La observación

Es una percepción ilustrada de un hecho, es el elemento fundamental de todo

proceso investigativo; en ella se apoya el investigador para obtener el mayor

número de datos, es una técnica que consiste en observar atentamente el

fenómeno, hecho o caso, tomar información registrada para su posterior análisis.

Es una de las técnicas que más se utilizó, ya que coadyuvo al almacenamiento de

una gran cantidad de información necesaria para el proyecto, desarrollada en la

investigación de campo.

2.5.4 Instrumentos

Los instrumentos a utilizarse fueron el cuestionario en el desarrollo de las encuestas y

las fichas de observación en la investigación de campo, en el primero se redactaron

inquietudes en base de preguntas y en el segundo guiones que permitieron recopilar

la información necesaria y pertinente.

2.5.4.1 Cuestionario.

Es un formato redactado en forma de interrogatorio en donde se obtiene información

acerca de las variables que se van a estudiar, en el proyecto se utilizó el

cuestionario para obtener información de la población acerca de sus gustos y

preferencias referentes a la adquisición de un conjunto habitacional.

2.5.4.2 Fichas de observación

Se usa especialmente para iniciar el proceso de observación, pueden acompañar a

una entrevista para reforzar la información y puede ir acompañada de una ficha de

registro para especificar lugar, fecha o datos que el investigador considere

importantes

46

III

PROPUESTA: ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN

DE UN CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO “SAN CAMILO”, SITUADO

EN LA VÍA QUININDÉ KM 15.

3.1 MARCO DE REFERENCIA

Para empezar con esta etapa del proyecto se va a aplicar la metodología del Prof.

Moisés Robles de la Universidad del ISTMO donde se va a desarrollar cada aspecto de

acuerdo a esta guía.

3.1.1 Antecedes y planteamiento del problema

Desde hace varios años hasta la actualidad Santo Domingo ha tenido un déficit

habitacional lo cual algunas empresas ya sean privadas como gubernamentales han

aprovechado para ofertar conjuntos habitacionales.

Este análisis se puede considerar erróneo no por la estructura de la demanda sino

por el origen del problema, remontándonos 20 años hacia atrás del tiempo vemos que

Santo Domingo fue un ciudad con un crecimiento constante con lo cual estuvo en la

mira de los migrantes internos y extranjeros por lo que su crecimiento poblacional

cada vez fue más grande que su crecimiento en infraestructura analizándolo de esta

manera Santo Domingo tenía 35.000 habitantes y en la actualidad ya llega a los

450.000 habitantes, de esta población 350.000 viven en la ciudad y el resto viven en

su parroquias y recintos.

Se la considera una de las ciudades más prosperas y de mayor crecimiento

poblacional del país. Hay que destacar que esta ciudad es auto suficiente ya que vive

del comercio formal e informal, mayorista, minorista de las empresas agroindustriales,

agricultura y tener la feria ganadera más grande del país.

A más de esto Santo Domingo fue categorizada como Provincia, por lo cual se han

creado nuevas instituciones públicas como privadas. Todos estos aspectos han

hecho a Santo Domingo tenga un punto en el mapa económico del país.

47

La planificación del crecimiento de la ciudad hecha hace 20 años no tuvo el

seguimiento adecuado ni la estructura real, por lo que dio origen al cooperativismo, al

tráfico de las tierras a los minis proyectos urbanísticos que existen en la ciudad los

cuales coatisaron a la ciudad.

3.1.2 Justificación del proyecto

De acuerdo a los datos del censo de población y vivienda realizado por INEC, nos da

a conocer que existen 23.197 personas en Santo Domingo que arriendan una

vivienda por lo que sí existe la necesidad de una empresa que satisfaga el mercado.

A demás de brindar una vivienda a una familia, reinicia el aparato productivo

generando fuentes de trabajo, aportando al crecimiento económico del país.

Por estos motivos se realizó el Estudio de Factibilidad que nos permita ver la

viabilidad de la implementación del Conjunto habitacional “San Camilo”

3.1.3 Objetivos del proyecto

3.1.3.1 Objetivo general

Establecer la factibilidad para la implementación del conjunto habitacional “San

Camilo” ubicado en el km 15 Vía Quinindé.

3.1.3.2 Objetivos específicos

Determinar la demanda insatisfecha de viviendas en Santo Domingo.

Identificar la localización y el tamaño óptimo del conjunto.

Organizar al área administrativa del conjunto habitacional.

Evaluar económica y financieramente el proyecto.

Determinar si es viable el proyecto.

48

3.1.4 Descripción del proyecto

En esta parte del proyecto se va a realizar los siguientes estudios para establecer si

es viable o no la implementación del Conjunto Habitacional San Camilo:

Se desarrolla el direccionamiento estratégico que es el pilar para disponer de una

organización correcta, estableciendo la misión, visión y valor de la empresa.

Estudio de mercado, aquí se desarrolló el marketing mix, además de calcular la

demanda y oferta, culminando con la estimación de la demanda insatisfecha.

Estudio técnico, aquí se estableció la localización y el tamaño óptimo, su

capacidad instalada para el conjunto “San Camilo”.

Estudio Organizacional, en este estudio se definió la estructura organizativa que

se adapte a los requerimientos de su posterior operación, conocer estas

estructuras es fundamental para definir las necesidades del personal calificado.

El estudio legal, aquí se determina la viabilidad del proyecto a la luz de las normas

que lo rigen en cuanto a localización de productos, subproductos y patentes,

además se eligió que tipo de empresa se va a crear la cual se decidió que la más

conveniente es la de compañía limitada y se investigó los requisitos que se debe

cumplir para formarla.

Estudio financiero, se utilizó etapas del análisis de viabilidad, los objetivos de esta

etapa son ordenar y sistematizar la información de carácter monetario, se

elaboraron los cuadros analíticos y datos adicionales para la evaluación del

proyecto y se evaluó los antecedentes para determinar así su rentabilidad.

3.2 DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO

3.2.1 Visión propuesta.

Ser el mejor conjunto habitacional en el ámbito local y provincial, caracterizándose

siempre por una excelencia en el servicio, comercializando viviendas garantizadas

por un innovador diseño constructivo y con una valorización asegurada a largo plazo,

mediante el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran magnitud, que permitan la

49

consolidación de zonas de desarrollo en la ciudad, permitiendo que muchos estratos

socio económicos que demanden soluciones de vivienda satisfagan plenamente sus

necesidades y expectativas.

3.2.2 Misión propuesta.

Somos líderes en la comercialización de inmuebles que poseen una excelente calidad

de acabados y cuya construcción se desarrolla mediante modernos métodos

industrializados, que permiten una agilidad en el desarrollo de obras, conservando y

mejorando las especificaciones técnicas con referencia a sistemas tradicionales; todo

esto con el fin de satisfacer las necesidades de solución de vivienda de nuestros

clientes, con una gama de servicios y de asesoría inmobiliaria complementaria, que

permitan en una forma oportuna, ágil y transparente la adquisición de un sueño

ineludible para toda persona.

Las preguntas que derivan la Visión y Misión la podemos observar en los anexos N° 1

y N° 2.

3.2.3 Valores corporativos.

Honestidad

Proceder con honradez e integridad en nuestras actividades diarias, buscando

ganarnos la confianza y respeto de nuestros clientes.

Cumplimiento

Se refleja en la puntualidad de la entregar de las viviendas a nuestros clientes

cumpliendo con las características de calidad establecidos en la empresa.

Responsabilidad

Estamos comprometidos tanto con nuestros clientes, proveedores en dar un

mejor servicio y calidad en nuestras casas.

Innovadores

Diseñando modelos modernos y ecológicos en nuestras casas y servicios

adicionales

50

3.2.4 Análisis FODA.

Se utiliza para identificar y analizar las fortalezas y debilidades de la empresa, así

como las oportunidades y amenazas, obtenidas del ambiente externo

Cuadro N°12 Análisis FODA

AM

BIE

NT

E I

NT

ER

NO

FORTALEZAS OPORTUNIDADES

AM

BIE

NT

E E

XT

ER

NO

1. Viviendas construidas con

materiales y acabados de alta calidad, aplicando innovadores diseños que la distinguen de la competencia.

2. El conjunto habitacional se encuentra en una excelente ubicación, que permite flexibilidad de diseño en cuanto a la implantación de unidades de vivienda.

3. La mayoría de proyectos no ofrecen la construcción de grandes viviendas asentadas en un amplio terreno.

4. Servicios e infraestructura complementaria acordes a las necesidades y expectativas de los clientes.

1 Déficit habitacional en la ciudad y provincia.

2 Incremento de créditos hipotecarios

provenientes de los sectores público y privado.

3 La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida, su costo.

4 La competencia en su mayoría son empresas pequeñas más sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo para la inversión.

5 Incremento constante de clientes potenciales debido a la constante generación de nuevas fuentes de empleo especialmente en el sector público.

AM

BIE

NT

E I

NT

ER

NO

DEBILIDADES AMENAZAS

1. No dispone con una casa modelo

para promocionar su producto.

2. Poca trayectoria en relación a la comercialización de soluciones habitacionales.

3. Falta de financiamiento propio de

los clientes.

4. Limitada promoción y publicidad del conjunto habitacional.

1. Incremento de las empresas dedicadas a la

misma actividad, ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales.

2. Las remesas de dinero que han llegado provenientes desde el exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad.

3. Difícil acceso crediticio al sector financiero debido a la imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia proyectos constructivos.

4. Constante elevación de los materiales y acabados para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.

5. Desconfianza por la situación política del país, las anunciadas reformas a leyes, entre ellas las que van a regular y controlar en mayor forma al sistema financiero, conllevan a una incertidumbre en el sector de la construcción.

AM

BIE

NT

E E

XT

ER

NO


51

3.2.5 Matriz EFE

Permite a los estrategas resumir y evaluar información económica, social, cultural,

demográfica, ambiental, política, gubernamental, jurídica, tecnológica y competitiva.

Se asigna un peso relativo a cada factor de 0.0 a 1.0 de acuerdo a la importancia, la

suma de todos los pesos debe ser de 1.0 y se asigna una calificación de 1 a 4 a cada

uno de los factores Las calificaciones se basan en la eficacia de las estrategias de la

empresa y se los multiplica.

El total ponderado más alto que puede obtener la organización es 4.0 y el total

ponderado más bajo posible es 1.0. El valor del promedio ponderado es 2.5. Un

promedio ponderado de 4.0 indica que la organización está respondiendo de manera

excelente a las oportunidades y amenazas existentes en el mercado. Un promedio

ponderado de 1.0 indica que las estrategias de la empresa no están capitalizando las

oportunidades ni evitando las amenazas externas.

Cuadro N° 13 Matriz EFE


OPORTUNIDADES VALOR CLASIFICACIÓNVALOR

PONDERADO

1.- Déficit habitacional en la ciudad y provincia 0,15 4 0,6

2.-Incremento de créditos hipotecarios provenientes de los

sectores público y privado.0,10 3 0,3

3.-

La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar

un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida,

su costo.

0,10 3 0,3

4.-

La competencia en su mayoría son empresas pequeñas más

sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo

para la inversión.

0,08 3 0,24

5.-

Incremento constante de clientes potenciales debido a la

constante generación de nuevas fuentes de empleo

especialmente en el sector público.

0,12 4 0,48

AMENAZAS VALOR CLASIFICACIÓN VALOR

PONDERADO

1.-Incremento de las empresas dedicadas a la misma actividad,

ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales.0,10 3 0,3

2.-Las remesas de dinero que han llegado provenientes desde el

exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad. 0,05 2 0,1

3.-

Difícil acceso crediticio al sector financiero debido a la

imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia

proyectos constructivos.

0,15 1 0,15

4.-Constante elevación de los precios de materiales y acabados

para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.0,10 3 0,3

5.-

Desconfianza por la situación política del país, las anunciadas

reformas a leyes, entre ellas las que van a regular y controlar en

mayor forma al sistema financiero, conllevan a una incertidumbre

en el sector de la construcción.

0,05 2 0,1

TOTAL 1,00 2,87

FACTORES EXTERNOS CLAVES

52

El resultado alcanzado en esta matriz es de 2,87, lo que nos indica que la empresa

está aprovechando las oportunidades como son el déficit habitacional, el incremento

de los clientes potenciales y disminuyendo los posibles efectos negativos de las

amenazas como el incremento de la competencia y la elevación de los precios de los

materiales de construcción, con este resultado le permite al conjunto habitacional San

Camilo ubicarse en una situación privilegiada frente a los factores externos, debido a

que alcanzo una ponderación mayor al promedio ponderado.

3.2.6 Matriz EFI

Se la utiliza para formular estrategias resume y evalúa las fuerzas y debilidades más

importantes dentro de las áreas funcionales de un negocio y además ofrece una base

para identificar y evaluar las relaciones entre dichas áreas.

Cuadro N° 14 Matriz EFI


En función a la calificación obtenida en la matriz EFI que es de: 2.62, se concluye

que la empresa se encuentra en una posición estratégica interna, la cual está

aprovechando las fortalezas que son que el conjunto habitacional construye con

FORTALEZAS VALOR CLASIFICACIÓNVALOR

PONDERADO

1.-

Viviendas construidas con materiales y acabados de alta

calidad, aplicando innovadores diseños que la distinguen

de la competencia.

0,18 4 0,72

2.-

El conjunto habitacional se encuentra en una excelente

ubicación, que permite flexibilidad de diseño en cuanto a

la implantación de unidades de vivienda.

0,10 3 0,3

3.-La mayoría de proyectos no ofrecen la construcción de

grandes viviendas asentadas en un amplio terreno.0,17 4 0,68

4.-Servicios e infraestructura complementaria acordes a las

necesidades y expectativas de los clientes.0,10 3 0,3

DEBILIDADES VALOR CALIFICACIÓNVALOR

PONDERADO

1.-No dispone con una casa modelo para promocionar su

producto.0,10 2 0,2

2.-Poca trayectoria en relación a la comercialización de

soluciones habitacionales. 0,15 1 0,15

3.- Falta de financiamiento propio direccionado a los clientes. 0,13 1 0,13

4.-Limitada promoción y publicidad del conjunto

habitacional.0,07 2 0,14

TOTAL 1,00 2,62

FACTORES INTERNOS CLAVES

53

materiales y acabados de alta calidad y otra fortaleza que tiene mayor peso es la

que otros proyectos no ofrecen un amplio terreno para la construcción de las

viviendas y minimizando las debilidades una de las importantes es que el conjunto

tiene poca trayectoria en relación a la comercialización de soluciones habitacionales

y la falta de financiamiento propio del cliente, indicando que el conjunto habitacional

San Camilo tiene una sólida posición frente a sus factores internos, que debe ser

aprovechado al máximo.

Cuadro N°15 Matriz FODA

FORTALEZAS DEBILIDADES

F1. Viviendas construidas con materiales y acabados de alta calidad, aplicando innovadores diseños que la distinguen de la competencia.

F2. El conjunto habitacional se

encuentra en una excelente ubicación, que permite flexibilidad de diseño en cuanto a la implantación de unidades de vivienda.

F3. La mayoría de proyectos

no ofrecen la construcción de grandes viviendas asentadas en un amplio terreno.

F4. Servicios e infraestructura

complementaria acordes a las necesidades y expectativas de los clientes.

D1. No dispone con una casa modelo para promocionar su producto.

D2 Poca trayectoria en relación

a la comercialización de soluciones habitacionales.

D3. Falta de financiamiento

propio de los clientes. D4. Limitada promoción y

publicidad del conjunto habitacional.

OPORTUNIDADES ESTRATEGIA FO ESTRATEGIA DO

O1. Déficit habitacional en la ciudad y provincia.

O2. Incremento de créditos

hipotecarios provenientes de los sectores público y privado.

O3. La gran competitividad que

se ha generado obliga a presentar un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida, su costo.

O4. La competencia en su

mayoría son empresas pequeñas más sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo para la inversión.

Ofrecer viviendas de diferentes modelos y precios. Dar a conocer nuestras viviendas, promocionando en tv, prensa. Mejorar nuestros acabados, y agregar servicios adicionales. Ofrecer viviendas acordes a los gustos y preferencias de los clientes.

Construir una casa de cada modelo para dar a conocer como son nuestras viviendas. Promocionar en tv, radio, prensa, con la ayuda de volantes, trípticos. Informar a los clientes que pueden acceder a un crédito para comprar una vivienda.

54

O5. Incremento constante de clientes potenciales debido a la constante generación de nuevas fuentes de empleo especialmente en el sector público.

AMENAZAS ESTRATEGIA FA ESTRATÉGIA DA

A1. Incremento de las empresas dedicadas a la misma actividad, ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales.

A2. Las remesas de dinero

que han llegado provenientes desde el exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad.

A3. Difícil acceso crediticio al

sector financiero debido a la imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia proyectos constructivos.

A4. Constante elevación de

los materiales y acabados para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.

A5. Desconfianza por la

situación política del país, las anunciadas reformas a leyes, entre ellas las que van a regular y controlar en mayor forma al sistema financiero, conllevan a una incertidumbre en el sector de la construcción.

Innovar nuestros estilos de casa y accesorios para que nos prefieran. Ofrecer descuentos en algunas temporadas festivas, cuando sea una venta al contado

Fortalecer nuestro departamento de ventas.


3.3 ESTUDIO DE MERCADO

El estudio de mercado, es uno de los más importantes y complejos análisis que

debemos realizar. Más que centrar la atención sobre el consumidor y la cantidad del

producto que éste demandará, se tendrán que analizar los mercados, proveedores,

competidores y distribuidores.

3.3.1 Objetivos de la investigación de mercado

Suministrarnos información real del mercado de cliente, demanda, oferta,

competencia.

55

Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado.

3.3.2 Mercado Objetivo

Nuestro mercado objetivo son las personas que no poseen vivienda propia es decir,

arriendan o viven con un familiar.

3.3.3 Diseño del plan de investigación de mercado

Para conocer la información real de los gustos y preferencias de la población de

Santo Domingo. Se realizó la investigación de la siguiente manera:

1. Se determina si existe una necesidad insatisfecha.

2. Se calcula el tamaño de la muestra.

3. Se elaboró el cuestionario de las encuesta.

4. Se realizó las encuestas a la población de Santo Domingo.

5. Se tabuló las encuestas realizadas.

6. Se presentó los resultados conseguidos con su respectiva interpretación y

análisis.

3.3.4 Desarrollo de la investigación de mercado

1. En Santo Domingo existe déficit habitacional, donde se esclarece que existe una

necesidad de adquirir una vivienda, para lo cual el conjunto habitacional “San

Camilo” quiere cubrir estas soluciones habitacionales

2. Calculo del tamaño de la muestra,

Para este caso se aplicó técnicas de muestreo con población infinita, porque

conocemos a la población que se va a dirigir nuestro proyecto es decir son las

personas que carecen de vivienda en este caso las personas que arriendan y la

de anticresis. El valor obtenido de la población lo podemos observar en el Cuadro

N° 20, pág. 71.

56

Cuadro N° 16 Cálculo del tamaño de la muestra

Fórmula

Donde

Ejecución de fórmula

N = Población

n = Muestra

e = Porcentaje

admisible de error

= 5% = 0.05

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Luego de aplicada la fórmula sobre la población se obtiene que la muestra a

tomar para realizar la investigación en la ciudad de Santo Domingo sea de 366

personas, segmentada en función de su capacidad económica y status social.

3. Se elaboró el cuestionario de las encuesta.

El cuestionario está compuesto por 14 preguntas las cuales están diseñadas para

definir los gustos y preferencias de las personas. El formato de la encuesta las

podemos observar en el anexo N° 3, pág. 162.

4. Tabulación y presentación de los resultados de la investigación de campo

En esta parte del proyecto se va presentar los resultados de la investigación

efectuada, con su pregunta, los datos representados en cuadros y gráficos con

su interpretación y análisis para tener un mejor entendimiento.

1. ¿Estado civil?

Tabla N° 2

Pregunta 1. Estado civil

Estado Civil # Encuestados %

Soltero 60 16.39%

Casado 250 68.31%

Viudo 7 1.91%

Divorciado 16 4.37%

Unión Libre 33 9.02%

TOTAL 366 100.00%


57

Gráfica N° 1 Pregunta 1. Estado civil


Interpretación

El estado civil de los encuestados es el siguiente, 16,39% son solteros, el

68,31% son casados, el 1,91% son viudos, el 4,37% son divorciados y el

9,02% son de unión libre.

Análisis

La gran mayoría de los encuestados están casados lo que indica que la

encuesta en su mayor parte se basara en este conglomerado de personas.

2. ¿De cuántos miembros está compuesta su familia?

Tabla N° 3 Pregunta 2. Miembros por familia

Dos 22 6.01%

Tres 206 56.28%

Cuatro 86 23.50%

Más de cuatro 52 14.21%

TOTAL 366 100.00%

Fuente: La Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Gráfica N° 2 Pregunta 2. Miembros por familia


16,39%

68,31%

1,91% 4,37% 9,02%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

SOLTERO CASADO VIUDO DIVORCIADO UNION LIBRE

6,01%

56,28%

23,50%

14,21%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

DOS TRES CUATRO MAS DE CUATRO

58

Interpretación

De acuerdo a nuestra investigación nos indica que los miembros de una

familia están compuestos de la siguiente manera: el 6,01% por dos miembros,

el 56,28% por tres personas, 23,50% por cuatro personas y el 14,21% más

de cuatro personas.

Análisis

Las familias están conformadas de acuerdo a la investigación realizada

entre tres y cuatro personas, alcanzando el 80%, casi el 14% de los

encuestados tienen una familia con más de cuatro personas.

3. ¿Tiene vivienda propia?

Tabla N° 4

Pregunta 3. ¿Tiene vivienda propia?

Si 85 23.22%

No 281 76.78%

TOTAL 366 100.00%


Gráfica N° 3 Pregunta 3. Vivienda propia

Fuente: Investigación realizada


Interpretación

Los que poseen vivienda propia es el 23%, y los que no tienen casa es el

77%.

Análisis

Una gran parte de personas no dispone de vivienda propia, lo que se

convierte en una base para que el Conjunto Habitacional San Camilo

disminuya el déficit habitacional de la ciudad y de la provincia.

SI 23%

NO 77%

59

4. ¿Le gustaría vivir en un conjunto habitacional?

Tabla N° 5 Pregunta 4. ¿Viviría en un conjunto habitacional?

Si 304 83.06%

No 62 16.94%

TOTAL 366 100.00%


Gráfica N° 4 Pregunta 4. Viviría en un conjunto habitacional


Interpretación

El 83% de los encuestados le gustaría vivir en un conjunto habitacional,

mientras que el 17% no le gustaría vivir.

Análisis

De acuerdo a la investigación, una amplia mayoría le gustaría vivir en un

conjunto habitacional, lo que representa el 83%.

5. ¿Usted compraría una casa en un conjunto habitacional?

Tabla N° 6 Pregunta 5. ¿Compraría una casa en un

conjunto habitacional?

Si 304 83.06%

No 62 16.94%

TOTAL 366 100.00%


SI 83%

NO 17%

60

Gráfica N° 5 Pregunta 5. Compraría una casa en un

conjunto habitacional



Interpretación

El 83% de los encuestados comprarían una casa en un conjunto habitacional,

mientras que el 17% no compraría.

Análisis

Nuevamente el mismo número de encuestados estarían dispuestos a comprar

una casa en el conjunto habitacional.

Desde ahora solo se toman en cuenta las encuestas de las 304 personas que les

agradarían comprar una vivienda en un conjunto habitacional.

6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno?

Tabla N° 7

Pregunta 6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno?

Si 250 82,24%

No 54 17,76%

TOTAL 304 100,00%


Gráfica N° 6 Pregunta 6. Gusta casa con amplio terreno


SI 83%

NO 17%

SI 82%

NO 18%

61

Interpretación

El 82% de los encuestados les gustaría que su casa este construida bajo un

terreno amplio, mientras el 18% no les gustaría que tenga un amplio terreno.

Análisis

En función a los datos proporcionados por las encuestas se obtienen como

resultado que a los potenciales compradores les agradaría que su casa tenga

un amplio terreno.

7. ¿De los siguientes sectores señale: cuál sería el lugar ideal para un

conjunto habitacional?

Tabla N° 8 Pregunta 7. De los siguientes sectores señale:

¿Cuál sería el lugar ideal para un Conjunto Habitacional?

Vía Quevedo 34 11,18%

Vía Chone 50 16,45%

Vía Quinindé 182 59,87%

Vía La Lorena 16 5,26%

Vía Quito 22 7,24%

TOTAL 304 100,00%


Gráfica N° 7 Pregunta 7. Lugar ideal conjunto habitacional


3

Interpretación

A los encuestados se les pregunto cuál sería el lugar ideal para construir un

conjunto habitacional donde respondieron el 11,18% les gustaría la Vía

11,18% 16,45%

59,87%

5,26% 7,24%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

VIA QUEVEDO VIA CHONE VIA QUININDE VIA LA LORENA VIA QUITO

62

Quevedo, el 16,45% la Vía Chone, el 59,87% la Vía Quinindé, el 5,26% la Vía

la Lorena y el 7,24% la Vía Quito.

Análisis

El sector preferente en el cual les gustaría vivir a los encuestados seria en la

vía Quinindé con aproximadamente el 60%.

8. ¿De qué material desearía que esté construida su vivienda?

Tabla N° 9 Pregunta 8. ¿De qué material desearía que esté

construida su vivienda?

Bloque 292 31,00%

Ladrillo 12 1,27%

Mármol 38 4,03%

Cerámica 296 31,42%

Acabados de lujo 304 32,27%

TOTAL RESPUESTAS 942 100,00%


Gráfica N° 8

Pregunta 8. Material deseado para construir una vivienda


Interpretación

Los materiales que desearían que se utilicen en la construcción de la casas

fueron, el 31% de las personas eligieron el bloque, el 1,27% de los

encuestados eligieron el ladrillo, 4,03% personas prefirieron el mármol,

31,42% optaron por la cerámica, y el 100% eligieron que tenga acabados de

lujo.

31,00%

1,27% 4,03%

31,42% 32%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

BLOQUE LADRILLO MÁRMOL CÉRAMICA ACABADOSDE LUJO

63

Análisis

De los materiales preferentes para la construcción de una vivienda se

imponen acabados de lujo, bloque, cerámica, entre otros.

9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea su vivienda?

Tabla N° 10 Pregunta 9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea

su vivienda?

Planta baja 94 30,92%

Dos pisos 187 61,51%

Tres pisos 23 7,57%

TOTAL 304 100,00%


Gráfica N° 9 Pregunta 9. Preferencia pisos vivienda



Interpretación.

Los encuestados prefieren que los pisos de la casa sean de una planta el

30,92%, de dos pisos 61,51% y el 7,57% prefieren de tres pisos.

Análisis

Un grupo considerable de persona preferiría que su vivienda sea de dos pisos

seguida por la opción de una sola planta.

30,92%

61,51%

7,57%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

PLANTA BAJA DOS PISOS TRES PISOS

64

10. ¿Cuántas habitaciones preferiría que disponga su casa?

Tabla N° 11 Pregunta 10. ¿Cuántas habitaciones preferiría

que disponga su casa?

2 Habitaciones 0 0,00%



Más de 4 habitaciones 24 7,90 %

TOTAL 304 100,00%


Gráfica N° 10 Pregunta 10. Habitaciones por vivienda

Fuente: Investigación realizado Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación

La habitaciones que desearían tener serían de dos habitaciones ningún

encuestado opto, de tres habitaciones el 65,79%, de cuatro habitaciones el

26,31% y más de cuatro habitaciones el 7,90%

Análisis

Una amplia mayoría estima conveniente que su vivienda disponga de al

menos tres habitaciones, cabe señalar que casi el 30% preferiría que posea

cuatro habitaciones.

Para nuestro proyecto se va a construir dos tipos de modelo de casa con tres

habitaciones, un modelo con cuatro habitaciones y por ultimo un modelo de

casa con cinco habitaciones.

0,00%

65,79%

26,31%

7,90%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

2HABITACIONES

3HABITACIONES

4HABITACIONES

MÁS DE 4HABITACIONES

65

11. De los siguientes parámetros indique de cuántos metros cuadrados

sería la construcción ideal para su residencia

Tabla N° 12 Pregunta 11.¿Dé cuántos metros cuadrados sería la

construcción ideal para su residencia?

>120 ≤ 140 174 57,24%

>140 ≤160 68 22,37%

>160 ≤240 53 17,43%

> 240 9 2,96%

TOTAL 304 100,00%


Gráfica N° 11 Pregunta 11. Metros cuadrados de

construcción vivienda


Interpretación

De acuerdo a nuestros encuestados la dimensión de construcción ideal para

su vivienda es el 57,24% desearía que sea de 120 a 140 m², el 22,37% opta

que se mayor de 140 a 160m², el 17,43% prefiere que se mayor de 160 a

240m² y el 2,96% que sea mayor a 240m²

Análisis

Los datos proporcionados señalan que de acuerdo al criterio de una gran

parte de los encuestados estiman que el número ideal de de

construcción está entre 120 a 140 .

57,24%

22,37% 17,43%

2,96%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

>120 ≤ 140 >140 ≤160 >160 ≤240 > 240

66

12. Considerando una casa con más de 140 de construcción y acabados

de primera, con un terreno de 1000 y ubicada en un conjunto

habitacional. ¿usted estaría dispuesto a adquirirla?

Tabla N° 13 Pregunta 12. ¿Cuánto pagaría por una casa con más de

140 de construcción, en un conjunto habitacional?

$80.000 a $100.000 164 53,95%

$100.001 a $120.000 87 28,62%

$120.001 a $140.000 38 12,50%

Mayor a 140.000 15 4,93%

TOTAL 304 100,00%


Gráfica N° 12 Pregunta 12. Valor vivienda por metros de construcción


Interpretación.

Por una casa el 53,95% de los encuestados pagaría de 80.000 a 100.000

dólares, el 28,62% entre 100.001 dólares a 120.000 dólares, el 12,50%

entre 120.001 a 140.000 dólares y el 4,93% gastaría más de 140.000

dólares.

Análisis

Considerando que el valor de una vivienda está en función a los metros

cuadrados de construcción aproximadamente el 54% estiman adquirir una

vivienda en un rango de 80 a 100 mil dólares luego se encuentra con un

rango entre 100 y 120 mil dólares.

53,95%

28,62%

12,50%

4,93%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

$80.000 a$100.000

$100.001 a$120.000

$120.001 a$140.000

Mayor a140.000

67

13. De las siguientes opciones señale: ¿Cuáles le impulsarían para vivir

en un conjunto habitacional?

Tabla N° 14 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional

Comodidad 290 19,40%

Seguridad 304 20,33%

Servicios complementarios 192 12,84%

Alejados de la ciudad 260 17,39%

Casa y terreno amplio 294 19,67%

Otros 155 10,37%

TOTAL RESPUESTAS 1495 100%


Gráfica N° 13 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional


Interpretación.

Los motivos que les impulsarían para vivir en un conjunto habitacional a

nuestros encuestados es el 19,40% de ellos prefieren la comodidad, el

20,33% la seguridad, el 12,84% optan por los servicios complementarios, el

17,39% por que se encuentra alejado de la ciudad, el 19,67% por que las

casas y terrenos son amplio y el 10,37% por otros motivos.

Análisis

Los factores que impulsan a los encuestados para vivir en un conjunto

habitacional en orden de preferencia son seguridad, casa y terrenos amplios,

comodidad y alejamiento de la ciudad.

19,40% 20,33%

12,84%

17,39%

19,67%

10,37%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

COMODIDAD SEGURIDAD SERV.COMPLEMENTARIOS

ALEJADOS DE LACIUDAD

CASA Y TERRENOAMPLIO

OTROS

68

14. ¿Qué servicios complementarios preferiría que existan en el conjunto

habitacional?

Tabla N° 15 Pregunta 14. Servicios complementarios

Canchas deportivas 168 55,26%

Salón de eventos 218 71,71%

Seguridad permanente 304 100%

Juegos infantiles 288 94,74%

Áreas verdes y recreacional 296 97,37%

Otros 87 28,62%

TOTAL PERSONA ENCUESTADAS 304 100%


Gráfica N° 14 Pregunta 14. Servicios complementarios


Interpretación.

Los servicios complementarios que les impulsaría para comprar una casa en

un conjunto habitacional según a nuestros encuestados fue 55,26% de las

personas eligieron que exista canchas deportivas, el 71,71% optaron por

salón de eventos, el 100% de los encuestados prefirieron que exista

seguridad permanente, el 94,74% prefirieron que tenga juegos infantiles, el

97,37% que tenga áreas verdes y recreacionales y el 28,62% otros servicios.

Análisis

Los datos obtenidos por las encuestas señalan que los servicios

complementarios preferentes son: seguridad permanente, áreas verdes y

recreacionales, juegos infantiles y salón de eventos.

55,26%

71,71%

100% 94,74% 97,37%

28,62%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

120,00%

Canchasdeportivas

Salón deeventos

Seguridadpermanente

Juegosinfantiles

Áreasverdes

Otros

69

Análisis global del Estudio de Mercado

De acuerdo a nuestra investigación podemos concluir que es factible crear un

conjunto habitacional en Santo Domingo, porque existe una necesidad latente de

soluciones habitacionales a más de eso nos indica los gustos y preferencias de la

población las cuales las hemos utilizado para diseñar el Conjunto Habitacional San

Camilo.

En el siguiente cuadro se resume los datos extraídos de las encuestas para

desarrollar nuestro proyecto.

Cuadro N° 17 Resumen de las encuestas

CONCEPTO PORCENTAJE

No posee vivienda propia 76,78%

Le gustaría vivir en un conjunto habitacional 83,06%

Le agradaría que su casa tenga un amplio terreno 82,24

La vía Quinindé sería el lugar ideal para vivir 59,87%

La vivienda sea de dos pisos 61,51%

Que tenga tres habitaciones 65,79%

Desde los 140m” sería la construcción ideal 57,42%

Hasta $ 100.000 pagaría por una casa 53,95%

El motivo para vivir en un conjunto habitacional sería la

seguridad y comodidad

20%

Que tenga Áreas verdes y recreacionales 97,37%


3.3.5 Demanda

Es la cantidad de productos (bienes y servicios) que los consumidores están

dispuestos ha adquirir a un precio determinado con la finalidad de satisfacer una

necesidad específica.

Los siguientes cuadros muestran la información concerniente a la identificación de los

potenciales demandantes de las soluciones habitacionales ofrecidas por el Conjunto

San Camilo.

70

Cuadro N° 18 Número de hogares por tenencia de vivienda

Fuente: Censo de Población y vivienda (CPV) 2010 Elaborado por: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC)

Podemos concluir estableciendo que existen en la ciudad de Santo Domingo 23.197

arrendatarios, a continuación se desglosa el detalle en función al valor del

arrendamiento que es de carácter mensual.

Para el cálculo de la demanda se considera las bases de datos proporcionadas por el

INEC y el Gobierno Municipal, en función a los hogares que arriendan una vivienda

en la ciudad de Santo Domingo, pero con un valor mayor a los $ 250,00 mensuales.

Cuadro N° 19 Números de casas arrendadas Santo Domingo

Categoría Totales <=150 % >150 y <=250 % >250 y <=350 % >350 %

Arrendadas 23,197 13,023 56.14% 5,962 25.70% 3,368 14.52% 844 3.64%

Fuente: Censo de Población y Vivienda (CPV) 2010

Elaborado por: Gobierno Municipal de Santo Domingo

De acuerdo a los estudios se deben considerar únicamente como clientes potenciales

aquellos que cancelan un valor superior a los $250,00 mensuales por concepto de

arriendo

Con la información anterior podemos establecer que la base de la población para

realizar la investigación está compuesta por las personas que arriendan una vivienda

con un canon mensual superior a los $ 250,00, sumando a este conglomerado a las

que cancelan tipo anticresis.

Propia y

totalmente

pagada

% propiaPropia y la

está pagando% pagando

Propia

(regalada,

donada,

heredada o

por

posesión)

% regalada

Prestada o

cedida (no

pagada)

% prestada Por servicios % servicios Arrendada Anticresis % anticresis Total

SANTO

DOMINGO29.556 37,2% 5.605 7,0% 6.430 8,1% 11.540 14,5% 3.042 3,8% 23.197 29,2% 165 0,2% 79.535

NÚMERO DE HOGARES POR TENENCIA DE LA VIVIENDA - CANTON: SANTO DOMINGO DE LOS COLORADOS

Cantón

TENENCIA DE LA VIVIENDA

% arrendada

71

Cuadro N° 20 Total población

Ingresos Número de Personas

>250 y <=350 3.368

>350 844

Anticresis 165

Total Universo 4.377

Fuente: Gobierno Municipal de Santo Domingo Elaborado por: Diana Simbaña

Lo cual se obtiene 4377 personas que tienen la necesidad de adquirir una vivienda,

comprende nuestro total universo con este resultado nos sirve para encontrar nuestra

tamaño de muestra para aplicar las encuestas.

3.3.5.1 Proyección de la Demanda.

Para el cálculo de la demanda potencial nos basamos en la fórmula crecimiento de

las viviendas:

Cuadro N° 21 Fórmula proyección demanda

Donde Fórmula

Pn = Periodo al que se proyecta

Po = Población año base 4.377

r = Tasa de crecimiento de la demanda 8,4%

n = Número de periodos 3,4,5,6 y 7

Fuente: Gobierno Municipal de Santo Domingo Elaborado por: Diana Simbaña

La población año base es el total universo es decir es la sumatoria de las persona

que arriendan una casa y los que cancelan tipo anticresis.

La tasa de crecimiento de la demanda es proporcionada por el Ilustre Municipio de

Santo Domingo, en base al crecimiento de la población que arrienda inmuebles.

Como podemos observar en el anexo N° 12, pág. 183.

En el número de periodos empezamos a elevarle al cubo porque nuestro proyecto

está programado que sea desde el 2013 al 2017 y la información dada de la

demanda es del 2010.

72

Cálculos proyección de la demanda periodo: 2013-2017

= 5575

= 6044

= 6551

= 7102

= 7698

Tabla N° 16 Demanda Proyectada (Periodo 2013-2017)

Para la Compra de Viviendas (En número de personas)

Años Demanda Proyectada

2013 5.575

2014 6.044

2015 6.551

2016 7.102

2017 7.698


Gráfica N° 15 Demanda Proyectada


0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

2013 2014 2015 2016 2017

Compra Viviendas (En número de personas)

𝑃𝑛 𝑃𝑜 𝑟 𝑛

73

3.3.6 Oferta

Es la cantidad de productos o servicios que las personas o empresas están

dispuestas a vender.

El cálculo de la oferta habitacional, se fundamenta en la base de datos proporcionada

por el Gobierno Municipal de Santo Domingo de acuerdo al detalle de la siguiente

tabla:

Cuadro N° 22

Capacidad de Construcción

Competencia N° Casas

Capacidad de Ofertas

Habitacionales

Sto. Dgo. Anual

Conjuntos Habitacionales, Urb. Y otros 944 944

Proyectos Municipio 135 135

Otros 120 120

1.199

Fuente: Unidad de Planificación Gobierno Municipal Sto. Dgo. Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.6.1 Proyección de la Oferta

La oferta se proyecta con la misma fórmula:

Cuadro N° 23 Fórmula para obtener la oferta proyectada

Donde Fórmula

Pn = Periodo al que se proyecta

Po = Población año base 1.199

r = Tasa de crecimiento de la oferta 3,7%

n = Número de periodos 3,4,5,6 y 7

Fuente: Unidad de Planificación Gobierno Municipal Sto. Dgo. Elaborado por: Diana Simbaña

La población año base el total de las ofertas habitacionales registrada y aprobadas

por el Municipio de Santo Domingo.

74

La tasa de crecimiento de la oferta es proporcionada por el Ilustre Municipio de

Santo Domingo, en base al crecimiento de los proyectos de soluciones

habitacionales aprobadas por dicho organismo. La podemos observar en el anexo

N° 12, pág. 183.

Cálculos proyección de la demanda periodo: 2013-2017

= 1337

= 1387

= 1438

= 1491

= 1546

Tabla N° 17

Proyección de la Oferta (Periodo 2013-2017)

Años Oferta Proyectada

2013 1.337

2014 1.387

2015 1.438

2016 1.491

2017 1.546


Gráfica N° 16

Oferta Proyectada


1.200

1.300

1.400

1.500

1.600

2013 2014 2015 2016 2017

Compra de Viviendas (En número de personas)

𝑃𝑛 𝑃𝑜 𝑟 𝑛

75

3.3.7 Demanda Insatisfecha

La demanda insatisfecha se produce cuando la demanda es mayor a la oferta, en el

presente estudio si existe demanda insatisfecha tal cual la podemos observar en el

siguiente cuadro.

Tabla N° 18 Demanda Insatisfecha Proyectada (Periodo 2013-2017)

Año Demanda Oferta Demanda

Insatisfecha

2013 5.575 1.337 4.238

2014 6.044 1.387 4.657

2015 6.551 1.438 5.113

2016 7.102 1.491 5.611

2017 7.698 1.546 6.152


Gráfica N° 17 Demanda Insatisfecha Proyectada


3.3.8 Oferta del proyecto

Es la cantidad de la demanda insatisfecha que va hacer absorbida por el proyecto.

En el siguiente cuadro está calculado para los 5 años que está planeado el proyecto,

podemos observar que en el año 2013 el conjunto va atender con 22 viviendas que

representa el 0,52% de la demanda insatisfecha, en el año 2014 el 0,47%, en el 2015

con el 0,20%, en el 2016 con el 0,18% y para el año 2017 con el 0,16%.

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2013 2014 2015 2016 2017

Demanda Insatisfecha Proyectada Viviendas (En número de personas)

76

Tabla N° 19 Oferta del proyecto

Año Demanda Oferta Demanda

Insatisfecha

N°

Casas

Oferta

Proyecto

2013 5.575 1.337 4.238 22 0.52%

2014 6.044 1.387 4.657 22 0.47%

2015 6.551 1.438 5.113 10 0.20%

2016 7.102 1.491 5.611 10 0.18%

2017 7.698 1.546 6.152 10 0.16%


3.3.9 Marketing mix

3.3.9.1 Producto

En la ciudad de Santo Domingo como en todas las ciudades del Ecuador existe

déficit habitacional, por lo que el presente proyecto se focaliza a cubrir esta

necesidad inherente.

Las casas serán construidas por la “Constructora S y S”, sobre terrenos de 1.000m²,

en cuatro tipos de viviendas de acuerdo a las necesidades de nuestros potenciales

clientes. Los acabados serán de primera calidad por lo que se estima que el costo

de construcción dependerá del tipo de casa, en referencia a la superficie de

construcción.

El segmento al cual nos enfocamos tal como se indicó en el cálculo de la población

de la muestra es dirigido a los hogares que en la actualidad están arrendando una

vivienda por un valor superior a los $ 250, 00 mensuales.

El Conjunto habitacional San Camilo contará para el esparcimiento y seguridad de

sus habitantes con los siguientes servicios complementarios:

Sala de eventos

Canchas deportivas múltiples

Juegos Infantiles

77

Seguridad privada las 24 horas

Amplias zonas verdes y cabaña para reuniones

Mantenimiento de las instalaciones y obras del complejo.

CARÁCTERÍSTICAS

Área de Construcción: 160

Planta: 1

PLANO INTERIOR PLANO ARQUITECTÓNICO

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

Tiene:

3Dormitorios

2Baños

Sala

Comedor

Baño Social

Cocina

Dormitorio y baño de servicio

Lavandería

Figura N° 3

Casa 1: Modelo “Isabela”

78

Figura N° 4 Casa 2: Modelo “Rafaela”

CARACTERÍSTICAS


Plantas: 2

PLANTA BAJA



Tiene:

4Dormitorios

4Baños

Estudio

Sala

2 Salas estar

Comedor

Baño Social

Cocina


Lavandería

79

Figura N° 5 Casa 2: Planta alta modelo “Rafaela”

PLANTA ALTA



80

Figura N° 6 Casa 3: Modelo “Albana”

CARACTERÍSTICAS


Plantas: 2

PLANTA BAJA



Tiene:

5Dormitorios

3Baños

1 Vestidor

Sala

Comedor

Baño Social

Cocina


Lavandería

81

Figura N° 7 Casa 3. Planta alta modelo “Albana”

PLANTA ALTA



82

Figura N° 8 Casa 4: Modelo “Casandra”

CARACTERÍSTICAS

Área de Construcción: 149,70

Plantas: 2

PLANTA BAJA



Tiene:

3Dormitorios

2Baños

1 Vestidor

Sala

Comedor

Baño Social

Cocina


Lavandería

83

Figura N° 9 Casa 4. Planta alta modelo “Casandra”

PLANTA ALTA



84

Disponemos de cuatro diferentes modelos de casas en el siguiente se detallan su dimensión.

Cuadro N° 24 Metros de construcción de cada casa

Modelo de casa Plantas Construcción

Casa Isabela Un piso 160m²

Casa Rafaela Dos pisos 270m²

Casa Albana Dos pisos 310m²

Casa Casandra Dos pisos 149,70m²


3.3.9.2 Precio

Los precios de las viviendas varían dependiendo de las necesidades del cliente,

existiendo para tal efecto 4 modelos, a continuación se detallan los precios y los

ingresos que generan las ventas.

3.3.9.2.1 Ventas Estimadas

Las ventas se van a desarrollar en el periodo comprendido entre el año 2013 y

2017, se detallan a continuación el número de unidades habitacionales a

venderse en cada uno de los años de vida del proyecto.

Tabla N° 20 Proyección ventas en unidades

Años 2013 2014 2015 2016 2017 Total

Tipos de

Viviendas

N°

Casas

N°

Casas

N°

Casas

N°

Casas

N°

Casas

N°

Casas

Casa 1 8 8 3 3 3 25

Casa 2 3 3 2 2 2 12

Casa 3 3 3 2 2 2 12

Casa 4 8 8 3 3 10 25

22 22 10 10 10 74


85

De acuerdo a la distribución del plano que se lo puede observar en la figura N° 16,

se plantea construir 74 soluciones habitacionales en terrenos de 1.000 , sobre

las 14 hectáreas del Conjunto Habitacional San Camilo.

La construcción de las casas estará a cargo de una empresa especializada en

dicha área, siendo sus materiales preponderantes: el bloque, cerámica y acabados

de lujo en todos sus modelos.

A continuación se detallan los precios proyectados durante la vida útil del proyecto.

Tabla N° 21

Cálculo del precio de venta por casa

Tipo de

casa

m2

Construcción

Costo por

casa

Costos

prorrateados

construcción

de obras por

vivienda

Costo

total

30% de

Ganancia

Valor de la

vivienda

Valor del

terreno

Precio de venta

por vivienda

(Incluye

terreno)

Casa 1 160,00 51.431,56$ 8.153,13$ 59.584,70$ 17.875,41$ 77.460,10$ 25.000,00$ 102.460,10$

Casa 2 270,00 81.296,60$ 8.153,13$ 89.449,73$ 26.834,92$ 116.284,64$ 25.000,00$ 141.284,64$

Casa 3 310,00 93.139,37$ 8.153,13$ 101.292,50$ 30.387,75$ 131.680,25$ 25.000,00$ 156.680,25$

Casa 4 149,70 48.171,20$ 8.153,13$ 56.324,33$ 16.897,30$ 73.221,63$ 25.000,00$ 98.221,63$

Tipo de

casa

m2

Construcción

Costo por

casa

Costos

prorrateados

construcción

de obras por

vivienda

Costo

total

30% de

Ganancia

Valor de la

vivienda

Valor del

terreno

Precio de venta

por vivienda

(Incluye

terreno)

Casa 1 160,00 56.574,72$ 8.153,13$ 64.727,85$ 19.418,36$ 84.146,21$ 25.000,00$ 109.146,21$

Casa 2 270,00 89.426,26$ 8.153,13$ 97.579,39$ 29.273,82$ 126.853,20$ 25.000,00$ 151.853,20$

Casa 3 310,00 102.453,30$ 8.153,13$ 110.606,43$ 33.181,93$ 143.788,36$ 25.000,00$ 168.788,36$

Casa 4 149,70 52.988,32$ 8.153,13$ 61.141,45$ 18.342,44$ 79.483,89$ 25.000,00$ 104.483,89$

Tipo de

casa

m2

Construcción

Costo por

casa

Costos

prorrateados

construcción

de obras por

vivienda

Costo

total

30% de

Ganancia

Valor de la

vivienda

Valor del

terreno

Precio de venta

por vivienda

(Incluye

terreno)

Casa 1 160,00 62.232,19$ 8.153,13$ 70.385,32$ 21.115,60$ 91.500,92$ 25.000,00$ 116.500,92$

Casa 2 270,00 98.368,88$ 8.153,13$ 106.522,01$ 31.956,60$ 138.478,62$ 25.000,00$ 163.478,62$

Casa 3 310,00 112.698,63$ 8.153,13$ 120.851,76$ 36.255,53$ 157.107,29$ 25.000,00$ 182.107,29$

Casa 4 149,70 58.287,15$ 8.153,13$ 66.440,28$ 19.932,09$ 86.372,37$ 25.000,00$ 111.372,37$

Tipo de

casa

m2

Construcción

Costo por

casa

Costos

prorrateados

construcción

de obras por

vivienda

Costo

total

30% de

Ganancia

Valor de la

vivienda

Valor del

terreno

Precio de venta

por vivienda

(Incluye

terreno)

Casa 1 160,00 68.455,41$ 8.153,13$ 76.608,54$ 22.982,56$ 99.591,11$ 25.000,00$ 124.591,11$

Casa 2 270,00 108.205,77$ 8.153,13$ 116.358,90$ 34.907,67$ 151.266,57$ 25.000,00$ 176.266,57$

Casa 3 310,00 123.968,50$ 8.153,13$ 132.121,63$ 39.636,49$ 171.758,12$ 25.000,00$ 196.758,12$

Casa 4 149,70 64.115,87$ 8.153,13$ 72.269,00$ 21.680,70$ 93.949,70$ 25.000,00$ 118.949,70$

Tipo de

casa

m2

Construcción

Costo por

casa

Costos

prorrateados

construcción

de obras por

vivienda

Costo

total

30% de

Ganancia

Valor de la

vivienda

Valor del

terreno

Precio de venta

por vivienda

(Incluye

terreno)

Casa 1 160,00 75.300,95$ 8.153,13$ 83.454,08$ 25.036,23$ 108.490,31$ 25.000,00$ 133.490,31$

Casa 2 270,00 119.026,35$ 8.153,13$ 127.179,48$ 38.153,84$ 165.333,32$ 25.000,00$ 190.333,32$

Casa 3 310,00 136.365,35$ 8.153,13$ 144.518,48$ 43.355,54$ 187.874,02$ 25.000,00$ 212.874,02$

Casa 4 149,70 70.527,45$ 8.153,13$ 78.680,59$ 23.604,18$ 102.284,76$ 25.000,00$ 127.284,76$

Año: 2017

Periodo: 2013 - 2017

Proyección ventas por casa

Año: 2013

Año: 2014

Año: 2015

Año: 2016

"SAN

CAMILO"

Conjunto Habitacional Privado


86

El precio de venta de cada una de las viviendas es calculado sobre el costo total

de la misma, más el 30% de margen de ganancia, para determinar el precio final

de la casa que incluye el terreno de 1.000 se le debe sumar el valor de este

último que es de $ 25.000, este monto se mantiene para todos los modelos de las

viviendas ofertadas por el Conjunto Habitacional San Camilo.

Tabla N° 22

Ventas estimadas

Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos Lotes y Casas

Casa 1 8 25.000,00$ 77.460,10$ 102.460,10$ 819.680,83$

Casa 2 3 25.000,00$ 116.284,64$ 141.284,64$ 423.853,93$

Casa 3 3 25.000,00$ 131.680,25$ 156.680,25$ 470.040,74$

Casa 4 8 25.000,00$ 73.221,63$ 98.221,63$ 785.773,05$

Totales 22 2.499.348,55$

Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos

Casa 1 8 25.000,00$ 84.146,21$ 109.146,21$ 873.169,66$

Casa 2 3 25.000,00$ 126.853,20$ 151.853,20$ 455.559,61$

Casa 3 3 25.000,00$ 143.788,36$ 168.788,36$ 506.365,09$

Casa 4 8 25.000,00$ 79.483,89$ 104.483,89$ 835.871,09$

Totales 22 2.670.965,45$


Casa 1 3 25.000,00$ 91.500,92$ 116.500,92$ 349.502,76$

Casa 2 2 25.000,00$ 138.478,62$ 163.478,62$ 326.957,23$

Casa 3 2 25.000,00$ 157.107,29$ 182.107,29$ 364.214,59$

Casa 4 3 25.000,00$ 86.372,37$ 111.372,37$ 334.117,11$

Totales 10 1.374.791,69$


Casa 1 3 25.000,00$ 99.591,11$ 124.591,11$ 373.773,32$

Casa 2 2 25.000,00$ 151.266,57$ 176.266,57$ 352.533,14$

Casa 3 2 25.000,00$ 171.758,12$ 196.758,12$ 393.516,23$

Casa 4 3 25.000,00$ 93.949,70$ 118.949,70$ 356.849,10$

Totales 10 1.476.671,78$


Casa 1 3 25.000,00$ 108.490,31$ 133.490,31$ 400.470,93$

Casa 2 2 25.000,00$ 165.333,32$ 190.333,32$ 380.666,64$

Casa 3 2 25.000,00$ 187.874,02$ 212.874,02$ 425.748,04$

Casa 4 3 25.000,00$ 102.284,76$ 127.284,76$ 381.854,28$

Totales 10 1.588.739,89$

Año: 2017

Año: 2013

Año: 2014

Año: 2015

Año: 2016

Conjunto Habitacional San Camilo

Ingresos por ventas

Periodo: 2013 - 2017

" "SAN

CAMILO"



87

3.3.9.2.2 Sensibilidad

La plusvalía en Santo Domingo es muy alta y se ha ido incrementando aún más a

raíz de la provincialización y las obras que ha impulsado el Gobierno Municipal en

el campo de obras de alcantarillado y pavimentación, con lo que los terrenos han

ido ganando enorme plusvalía y por tal razón se incrementa los precios de los

terrenos y casas por los valores agregados que se citan.

Los potenciales clientes siempre serán sensibles a la variación de los precios, es

decir si sube el precio de una vivienda la demanda experimentaría una

disminución, lo opuesto sucedería al bajar el precio, pero se debe considerar que

la plusvalía está en constante crecimiento por lo que siempre adquirir una

vivienda y más aún asentada en un terreno de 1000 será indiscutiblemente

una excelente inversión.

Considerando todos estos antecedentes y en función al estudio de la demanda se

puede considerar que los clientes potenciales del Conjunto Habitacional San

Camilo; estarían en un rango de personas que cancelan como arriendo entre los

$250,00 mensuales hasta el valor de sus ingresos lo permita, menos de $250,00

nuestros clientes considerarían que es de mala calidad.

En relación a los costos estos sufrirán un incremento del 10% anual, de acuerdo a

lo establecido por la constructora que basa su decisión en el incremento de los

materiales de construcción, el precio de venta siempre y en cada uno de los

modelos de las viviendas será de un margen del 30% del costo total de las

mismas.

3.3.9.2.3 Competencia

La competencia directa del conjunto habitacional San Camilo son todas aquellas

soluciones habitacionales de características parecidas a las viviendas del

conjunto habitacional.

Los principales competidores del proyecto habitacional del estudio se detallan

a continuación en el siguiente cuadro:

88

Tabla N° 23 Competencia

Conjunto Habitacional 'Palma Real”

Dir.: Av. De los colonos Sec.5ta etapa los Rosales

Casas Metros de construcción Precio

Isabela 155m2 (10x15.50) 2 plantas

$108.500

Española 132m2 (7x15.50) 2 plantas

$92.800

Fernandina 97m2 (7x15.50) 2 plantas

$68.000

Conjunto habitacional Ciudad Universitaria

Dir.: Vía Chone Km 2 ½

Casas Metros de construcción Precio

Tipo A 1 planta 105 m2 $35.000

Tipo B 2 planta 150 m2 $79.500

Urbanización Plaza Asturias

Dir.: Av. La Lorena y Av. América

Lotes Tamaño Precio

Dentro de la urbanización

183-235 m2 $75.000

Av. La Lorena 300 m2 $100.000

Av. América 200 m2 $90.000

Conjunto Habitacional Cerrado San Marino

Dir.: Los Rosales 5ta Etapa

Casas Tamaño Precio

Tipo A 2 plantas $100.000

Tipo B 2 plantas $86.000

Conjunto Residencial Privado Sol Gardens

Dir.: Vía Chone Km 3

Casa Metros de construcción Precio

1 178 m2 2 plantas $86.800


89

Tabla N° 24 Matriz de perfil competitivo


De acuerdo a los resultados de esta matriz el Conjunto Habitacional San Camilo se

encuentra en una excelente posición en relación a los demás conjuntos con

similares características.

3.3.9.2.4 Costos variables

Tabla N° 25

Costos variables unitarios por casa

Item Descripción CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4

1 Limpieza natural del terreno 110,00$ 82,50$ 93,50$ 42,64$

2 Replanteo 272,00$ 204,00$ 231,20$ 105,40$

3 Excavación de cimientos y plintos 319,77$ 319,77$ 482,11$ 271,45$

4 Cimientos deHormigón Ciclopeo 734,77$ 734,77$ 793,74$ 452,46$

Totales 1.436,54$ 1.341,04$ 1.600,55$ 871,95$


1 Bloque semi pesado de 10 cm. 1.982,35$ 3.628,67$ 3.819,65$ 2.229,90$

2 Plintos 1.906,20$ 2.679,15$ 3.340,76$ 1.270,80$

3 Columnas incluye encofrado 1.583,13$ 4.153,38$ 5.129,33$ 1.571,95$

4 Cadenas inferiores 1.538,15$ 2.302,36$ 2.663,42$ 793,36$

5 Contrapiso (incluye empedrado) 2.756,33$ 3.149,49$ 3.335,50$ 1.098,30$

6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) 6.890,00$ 6.972,68$ 7.390,90$ 2.919,64$

7 Losa de entrepiso(Nv.+6,14) -$ 7.069,14$ 7.312,01$ 3.057,44$

8 Losa Tapagradas 346,50$ 928,62$ 1.126,13$ 623,70$

9 Acero de Refuerzo 9.374,62$ 15.821,33$ 18.671,80$ 10.393,95$

10 En Gradas 358,69$ 722,60$ 1.001,19$ 522,36$

Totales 26.735,95$ 47.427,41$ 53.790,67$ 24.481,40$

Costo Variable por tipo de casa

VARIOS

MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN

FACTORES IM PORTANTES PARA EL

ÉXITO VALOR CALIFICACIÓN

VALOR

PONDERADO CALIFICACIÓN

VALOR


VALOR


VALOR

PONDERADO

1.-Reconocimiento y prestigio del

conjunto habitacional 0.10 4 0.4 3 0.3 3 0.3 4 0.4

2.- Calidad de las viviendas0.20 4 0.8 4 0.8 4 0.8 4 0.8

3.-Extensión del terreno donde se

asienta la vivienda 0.15 4 0.6 2 0.3 2 0.3 2 0.3

4.-Ubicación del proyecto habitacional

0.10 4 0.4 3 0.3 4 0.4 3 0.3

5.-Servicios e infraestructura

complementaria 0.10 4 0.4 2 0.2 2 0.2 3 0.3

6.-Facilidad de servicios básicos y

otros adicionales 0.10 3 0.3 4 0.4 4 0.4 3 0.3

7.-Promoción y publicidad del conjunto

habitacional 0.10 3 0.3 2 0.2 2 0.2 2 0.2

8.-Experiencia en la construcción y

comercialización de viviendas 0.15 2 0.3 3 0.45 3 0.45 3 0.45

TOTAL 1.00 3.5 2.95 3.05 3.05

MATRIZ DEL PERFIL COMPETITIVO

San Camilo Palma Real Ciudad Universitaria San Marino

90


1 Enlucido Horizontal 1.632,40$ 2.188,90$ 2.411,50$ 1.261,40$

2 Enlucidos Verticales 3.749,70$ 2.887,70$ 4.180,70$ 3.361,80$

3 Masillado de Pisos 859,01$ 1.739,10$ 1.865,58$ 1.001,30$

4 Zocalós de: cerámica de paredes 1.500,05$ 2.526,40$ 2.810,62$ 473,70$

5 Embaldosados de Cerámica en pisos 2.753,43$ 5.550,60$ 6.265,45$ 2.859,40$

Totales 10.494,59$ 14.892,70$ 17.533,85$ 8.957,60$


1 Ventanas de : Aluminio 3.463,20$ 7.192,80$ 8.125,20$ 4.845,15$

2 Puertas de exteriores 751,95$ 501,30$ 501,30$ 250,65$

3 Puertas inte, de : paneladas de mad, 575,00$ 1.035,00$ 1.380,00$ 460,00$

4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 300,00$ 200,00$ 300,00$ 200,00$

Totales 5.090,15$ 8.929,10$ 10.306,50$ 5.755,80$


1 Closets para dormitorios 948,16$ 948,16$ 948,16$ 888,90$

2 Muebles para Cocina 438,52$ 711,12$ 711,12$ 1.339,28$

3 Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², 88,06$ 142,80$ 142,80$ 102,34$

4 Revestimiento de mesón 46,62$ 69,93$ 85,47$ 66,82$

Totales 1.521,36$ 1.872,01$ 1.887,55$ 2.397,34$


1 Inst. Desagues de aguas serv.◙3" 98,80$ 222,30$ 271,70$ 123,50$

2 Tuberia de P.V.C. ◙ de 3" 94,43$ 229,33$ 256,31$ 168,63$

3 Inst. Desagues de aguas serv.◙4" 18,52$ 46,30$ 55,56$ 18,52$

4 Canalización exterior pvc. 110 mm 346,55$ 681,15$ 764,80$ 382,40$

5 Bajantes de Aguas l luvias ◙4" 358,50$ 561,65$ 645,30$ 599,89$

6 Cajas de revisión incluyen tapa 542,40$ 759,36$ 759,36$ 433,92$

Totales 1.459,20$ 2.500,09$ 2.753,03$ 1.726,86$


1 Agua Potable 237,25$ 292,00$ 292,00$ 146,00$

2 Mezcladoras 46,28$ 46,28$ 46,28$ 46,28$

3 Agua caliente : calefón 36,50$ 36,50$ 36,50$ 36,50$

Totales 320,03$ 374,78$ 374,78$ 228,78$


1 Iluminación 923,36$ 1.241,76$ 1.337,28$ 700,48$

2 Tomacorrientes 677,75$ 650,64$ 759,08$ 515,09$

3 Teléfono y Tv. 162,33$ 92,76$ 92,76$ 69,57$

4 Tablero de Dsitribución 50,09$ 100,18$ 100,18$ 100,18$

3 Especiales 53,56$ 53,56$ 53,56$ 53,56$

Totales 1.867,09$ 2.138,90$ 2.342,86$ 1.438,88$


1 Inodoros de tanque bajo 250,26$ 333,68$ 333,68$ 250,26$

2 Lavabos 182,44$ 182,44$ 182,44$ 182,44$

3 Lavaplatos conacal 89,45$ 89,45$ 89,45$ 178,90$

4 Pintura para exteriores e interiores 1.984,50$ 1.215,00$ 1.944,00$ 1.701,00$

Totales 2.506,65$ 1.820,57$ 2.549,57$ 2.312,60$

Gran Total 51.431,56$ 81.296,60$ 93.139,37$ 48.171,20$

PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo)

CARPINTERÍA METAL - MADERA

MUEBLES EMPOTRADOS

INSTALACIONES SANITARIAS

INSTALACIONES HIDRAÚLICAS

INSTALACIONES ELÉCTRICAS

REVESTIMIENTOS


3.3.9.3 Plaza

El número de viviendas en la ciudad de Santo Domingo de acuerdo al último censo

de población y vivienda es: 79.535; de acuerdo a estudios del Gobierno Municipal

91

del Cantón la tasa de crecimiento es de un 8,4%, es importante recalcar que el

mercado de la construcción de viviendas tiene un crecimiento significativo ya que

existen proyectos privados y municipales en este orden, dando un gran impulso a

dicho mercado.

En el presente proyecto no se contará con canales de distribución intermediarios ya

que la venta de los productos es directamente entre productor y consumidor final.

Figura N° 10 Canal de distribución

Fabricante Usuario final Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.9.4 Promoción

Para dar a conocer las diferentes casas, con sus modelos y servicio adicionales

que tiene el conjunto habitacional vamos a publicitar en los siguientes medios de

comunicación:

Radio

Televisión

Prensa

Internet, con la creación de una página web

Cuadro N° 25 Medios de Comunicación

Táctica Medio N. Cuñas Fechas Costo Responsable

Publicitar en la

prensa local.

Vamos a publicitar

dos anuncios

mensualmente

Diario

La Hora

Una Publicación semanal

(8cm x 8cm)

Jul-13

a

Jul-14

26,88

+ IVA

Administrador

92

Ofrece casas construidas en terrenos de 1000 m²

Con todos los servicios básicos

Sala de eventos

Diversas canchas deportivas

Juegos Infantiles

Seguridad privada las 24 horas

Amplias zonas verdes

Cabaña para reuniones

Modernas casas y con gran ubicación en la Vía Quinindé km 15 ---------------------------------------------------------------------------------------------

Contáctenos: 022763-530/0984568763

www.conjuntosancamilosd.ec

Publicitar en las

principales radios

de la ciudad.

Radio

Zaracay

Majesta

d FM

2 Cuñas diarias de 30 seg.

Lun. Miér. Y Viernes

durante el mes

80 cuñas al mes (4 diarias)

Jul-13

Oct.- 13

Ene.-14

Abr. -14

384,00

+ IVA

150,00

+ IVA

Administrador

Publicitar en un

canal de televisión

Zaracay

Tv

1 Paquete Spots de 30

segundos

Lunes

1 Spot Pa comenzar el día

09H:30

1 Spot 1100% deportivo

20H30

Miércoles y viernes

1 Spot Pa comenzar el día

09H:30

1 Spot Zona 39 15H30

Jul-13

Nov- 13

Mar.-14

1080,00

+ IVA

Administrador


Se puede visualizar las proformas de estos tipos de publicidad en los anexos N° 5,

6,7 y 8

Figura N° 11 Anuncio en la prensa


Tenemos cuatro tipos de

casas

93

Ubicar un rótulo adecuado que identifique al Conjunto Habitacional San Camilo.

Cuadro N° 26 Características Rótulo

Características Colores Proveedor Fecha Costo Responsable

Largo: 4 metros.

Ancho:1,20

metros

Azul

Amarillo

Blanco

PUBLISERI

Julio

2013

750,00 +

IVA

Administrador


Figura N° 12 Rótulo


Desarrollar una página web de la empresa.

Cuadro N° 27 Características Página Web

Proveedor Características de la página Web Fechas Costo

AQUAPREMIUM

Guayaquil

Ecuador

- Desarrollo de 2 a 9 páginas de tipo informativa

- Desarrollo de una página dinámica - Desarrollo de una página transaccional - Hosting Linux 2 GB, dominio propio, cuentas

de correo ilimitada (1 año renovable) - 1 banner flash informativo/comercial sin

interacción de programación. - Configuración de Web mail y correo cliente

Outlook con servidor de correo electrónico - Configuración de herramienta para control de

estadísticas. - Diseño de 3 plantillas E-mailing para envío

de publicidad masiva mediante correo electrónico.

- Desarrollo de sitio móvil o intranet de acuerdo a la elección

- Actualización de contenido gratuito hasta 10 MB durante el primer año.

- Soporte técnico 1 año.

Ago.

a

Sept.

2013

$ 800,00

+ IVA

94

EXCELENTEWEB

Quito

Ecuador

- Diseño gráfico - Desarrollo Web - Páginas que sean necesarias de acuerdo a

los contenidos, sin límite. - Subida de contenidos como: fotos, videos,

entre otros. - Animación flash necesaria. - Base de datos: MySQL - Administrador de contenidos, permite

actualizaciones o modificaciones de contenidos.

- Formulario para contactos. - Buscador. - Encuestas y medición de base de datos. - Relacionador con redes sociales. - Programación Metatax (buscadores).

$ 950,00

+ IVA


Figura N° 13 Página Web Conjunto San Camilo


95

Promocionar las casas a través de trípticos Figura N° 14

Tríptico


96

Cuadro N° 28 Característica Trípticos

Características Colores Proveedor Fechas Costo Responsable

1000 trípticos

en A4, dos

caras incluye

diseño

Full Color

PUBLISERI

Julio 2012

Nov. 2012

Mar.2013

750,00

+ IVA

Administrador


La proforma de realizar el rótulo del Conjunto” San Camilo” y los trípticos podemos

observarla en el anexo N° 9, pág. 171

3.3.9.5 Cliente

Las características de los potenciales clientes del conjunto habitacional San Camilo

se determinaron en función a las encuestas que se efectúo a 366 personas.

La principal información de los potenciales clientes, recolectada a través de las

encuestas se resume a continuación:

Nuestro segmento de mercado principalmente se encuentra entre las personas

casadas que arriendan una vivienda con un valor igual o superior a los $

250,00.

Los miembros de las familias preponderantemente son de 3 miembros,

seguidos por las compuestas por 4 personas, alcanzando entre los dos rangos

más del 80% de los encuestados.

La mayor parte de los potenciales clientes del conjunto habitacional San Camilo

no disponen de vivienda propia y estarían dispuestos a adquirir una vivienda en

un conjunto habitacional que tenga un amplio terreno circundante.

La mayoría de clientes, considera que su vivienda debería estar ubicada en la

Vía a Quinindé y consideran que los materiales de su casa sean principalmente

entre otros: acabados de lujo, bloques, cerámica.

Los rangos de son muy diversos, pero el preferente es: >120 ≤140

seguido por el de: >140 ≤ 160 .

97

Los clientes estiman como preferencia que su vivienda sea de dos plantas, pero

un grupo muy considerable de los mismos prefieren una casa amplia, pero de

una planta.

Las habitaciones que se imponen es como mínimo 3, pero también establecen

la necesidad de 4 habitaciones el 27% de los encuestados, tal como lo

podemos observar en la tabulación de resultados en la pregunta N° 10.

De aquí se derivan los precios que estarían dispuestos a cancelar los

potenciales compradores de las viviendas que dependiendo de los de

construcción estarían en rangos descritos en la tabulación de resultados en la

pregunta N° 12.

Los principales motivos para que un cliente se decida para vivir en un conjunto

habitacional son principalmente en orden de prioridad: la seguridad, casa y

terreno amplio y alejamiento de la ciudad, las otras opciones se las puede

visualizar en la tabulación de resultados en la pregunta N° 13.

Los servicios complementarios más citados por los encuestados son entre

otros: seguridad permanente, áreas verdes y recreacionales, juegos infantiles,

salón de eventos y canchas deportivas.

Se concluye que el conjunto habitacional Privado San Camilo cubre una amplia

mayoría de las necesidades y expectativas de sus potenciales clientes.

3.4 ESTUDIO TÉCNICO

3.4.1 Tamaño

Para la construcción del Conjunto habitacional se utilizarán 14 hectáreas, en el cual

se construirán 74 soluciones habitacionales asentadas en terrenos de 1000 , con

servicios adicionales ya descritos en el producto.

3.4.1.1 Capacidad instalada

La capacidad instalada del conjunto habitacional San Camilo es de 74 casas las

mismas que serán construidas en función de la necesidad del mercado:

98

Cuadro N° 29 Proyección de construcción de viviendas

2013 2014 2015 2016 2017

22 viviendas 22 viviendas 10 viviendas 10 viviendas 10 viviendas


3.4.2 Localización

El estudio de la localización tiene como objetivo primordial seleccionar la ubicación

más idónea para el proyecto, lo que significa, que frente a otras alternativas posibles,

la escogida produzca el mayor nivel de beneficios para los usuarios y la sociedad, con

el menor costo social dentro de un marco de factores determinantes o condicionantes.

Macro localización

El conjunto habitacional privado “San Camilo”, estará ubicado en Santo Domingo,

provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas. Esta provincia se encuentra

ubicada en la parte noroccidente de la cordillera de los Andes, su capital es Santo

Domingo.

Cuadro N° 30 Localización

País: Ecuador

Provincia: Santo Domingo de los Tsáchilas

Cantón: Santo Domingo


Figura N° 15 Mapa político de la Provincia de Santo Domingo de los

Tsáchilas

Fuente: Gobierno Provincia Elaborado por: Diana Simbaña

99

Micro localización

El Conjunto Habitacional Privado San Camilo, se lo construirá en la Vía Quinindé

km 15.

Se obtuvo esta localización, a través de las encuestas realizadas a la población.

Podemos ver los resultados en la pregunta 7

Además existen otros factores que determina el lugar como podemos visualizar

en la siguiente cuadro:

Tabla N° 26 Método cualitativo por puntos

Factor

Relevante

Peso OPCIÓN 1 OPCIÓN 2

Califica. Califica. Calific. Califica.

Asignado 0-10 Ponderada 0-10 Ponderada

Propiedad de

Terrenos 0,50 10 5 5 2,5

Cercanía de la

demanda 0,10 7 0,7 8 0,8

Cercanía de

centros

educativos

0,05 7 0,35 7 0,35

Tamaño 0,20 10 2 7 1,4

Competencia 0,10 7 0,7 7 0,7

Vías de acceso

y medios de

transporte

0,05 8 0,4 8 0,4

1,00

9,15

6,15


En la siguiente figura se puede observar cómo están divididos los 74 terrenos del

área total, es decir de las 14 hectáreas.

100

Figura N° 16 Plano Conjunto Habitacional San Camilo


101

3.4.3 Ingeniería del proyecto

Los procedimientos considerados se los visualizan en el flujograma que se describe a

continuación:

Figura N° 17 Contratación de la constructora

Fuente: Investigación de campo


Para la contratación de una constructora primero los administradores se reúnen y

realizan la convocatoria, revisan los documentos recibidos de las empresas

constructoras si no cumplen sus expectativas se devuelven los documentos, y si es

que cumplen se actualiza la información, se reúnen los socios para escoger la mejor

alternativa, se comunica al ganador firman el contrato, comienzan las operaciones,

102

supervisan la obra, la condición es si viendo el trabajo realizado no está como lo

planificado se realizan las correcciones necesarias y si es que no hay ningún error se

reciben la viviendas terminadas.

Figura N° 18 Venta de las viviendas


Ya tenemos el cliente que va a comprar la casa se empieza el proceso con la

atención al cliente el vendedor proporciona toda la información con los pasos para

adquirir una vivienda a crédito, el vendedor firma la constancia de presentación de

solicitud, el administrador verifica la solicitud, se envía la documentación al banco o al

IESS a fin de que aprueben el crédito, reciben la acreditación por parte de la

institución financiera en la cuenta de la empresa, se informa la fecha de entrega de la

vivienda al cliente y finalmente se le entrega la casa al comprador, después de firmar

la respectiva documentación.

103

3.5 ORGANIZACIÓN Y ASPECTOS LEGALES

3.5.1 Estudio organizacional.

Se considera la planeación e implementación de una estructura organizacional para la

empresa, aquí se definen los procesos, los cargos, las funciones y se determina los

requerimientos de infraestructura del personal.

3.5.1.1 Descripción de funciones

La descripción de las actividades de cada uno de los puestos de trabajo

relacionados al Conjunto Habitacional San Camilo se las visualiza a continuación en

un adecuado manual de funciones.

Figura N° 19 Formato manual de funciones

CONJUNTO HABITACIONAL

SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES

Página: 1 De: 9

Sustituye a:

Presentación

MANUAL DE FUNCIONES

Elaborado:

Diana Simbaña

Revisado:

Autorizado:


"SAN

CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

104

Figura N° 20 Introducción manual de funciones


SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES Página: 2 De: 9

Sustituye a:

Introducción:

Los manuales de funciones, son considerados como elementos vitales para la

adecuada comunicación, coordinación, dirección y evaluación administrativa,

debido a que facilitan al interior de cada área la interacción e interrelación de las

distintas unidades administrativas, a través del flujo de información, permitiendo a la

vez que cualquier usuario interno y externo conozca cuales son las funciones de los

colaboradores de la institución y comprenda fácilmente las operaciones, trámites y

servicios que realizan en el Conjunto Habitacional San Camilo.

Éste manual será una guía fundamental para que el talento humano que labora en

el conjunto conozca claramente cuáles son sus funciones, tareas y

responsabilidades en su puesto de esa manera se evitará el desperdicio de tiempo

y por ende de otros recursos, así como también la delegación de varias tareas a la

vez destinadas a una sola persona.

El manual está conformado por partes esenciales a considerarse tales como:

identificación, introducción, niveles, organigrama, funciones y descripción de

actividades, que se desarrollarán en el Conjunto Habitacional San Camilo.

Elaborado:

Diana Simbaña

Revisado:

Autorizado:


"SAN


105

Figura N° 21 Estructura Orgánica


SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES

Página: 3 De: 9

Sustituye a:

Estructura orgánica

NIVELES DE LA ESTRUCTURA ORGÁNICA

La Estructura Orgánica del Conjunto Habitacional, para el cumplimiento de sus

funciones, estará compuesta de los siguientes niveles:

Nivel Directivo: Constituye el máximo nivel jerárquico de la Empresa, es el

encargado de orientar, planificar, ejecutar, organizar y dirigir.

Nivel Asesor: Es el responsable de la aplicación de la política definida por el

nivel directivo, formula y ejecuta los planes y programas, aconseja, informa,

recomienda y sugiere.

Nivel Auxiliar: Comprende las funciones que implican el ejercicio de

actividades de apoyo y complementarias de las tareas propias de los niveles

superiores o de labores que se caracterizan por el predominio de actividades

manuales.

Nivel Operativo: Es el responsable de la ejecución de los planes, programas y

actividades en el campo de especialidad de las áreas que la conforman.

Elaborado:

Diana Simbaña

Revisado:

Autorizado:


"SAN


106

Figura N° 22 Organigrama Estructural


SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES

Página: 4 De: 9

Sustituye a:

Organigrama estructural

Elaborado:

Diana Simbaña

Revisado:

Autorizado:


Administrador

Socios

Auxiliar contable Vendedor

Contador

"SAN


107

Figura N° 23 Manual de funciones: Administrador


SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES

Página: 5 De: 9

Sustituye a:

Descripción del Puesto:

Nombre del puesto:

Administrador Nivel:

Directivo

Jefe (s) inmediato (s):

Asamblea de Socios

Subordinado (s) inmediato (s):

Auxiliar Contables, Servicios Generales.

Propósito del Puesto

Administrar eficientemente los recursos humanos, financieros y materiales asignados, así como proporcionar los servicios generales de apoyo, de acuerdo a las funciones y responsabilidades encomendadas.

Perfil:

Edad: De 30 a 35 años.

Sexo: Indistinto.

Estado civil: Casado.

Estudios profesionales en Administración o carreras afines.

Experiencia en las actividades del puesto de por lo menos 3 años.

Actitudes:

Alto sentido de responsabilidad y honorabilidad.

Capacidad de organización.

Capacidad para coordinar grupos de trabajo.

Actitudes positivas en las relaciones interpersonales.

Estabilidad y control emocional.

Acostumbrado a trabajar bajo presión y por objetivos.

Capacidad de toma de decisiones.

Liderazgo.

Elaborado:

Diana Simbaña

Revisado:

Autorizado:

"SAN


108


SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES

Página: 6 De: 9

Sustituye a:

Funciones:

Responsabilizarse ante los socios de la planeación, organización, dirección y control de los servicios administrativos, sugiriendo las medidas necesarias para mejorar su funcionamiento.

Optimizar los recursos humanos, financieros y materiales, por medio de la

aplicación de las técnicas administrativas adecuadas a las circunstancias y a las

necesidades de la dependencia.

Organizar, sistematizar, elaborar e implementar procedimientos y sistemas de

trabajo que redunden en el óptimo aprovechamiento de los recursos humanos,

financieros y recursos del conjunto.

Atender los lineamientos e instructivos de operación, establecidos por la

asamblea de socios; y cumplir con las disposiciones contenidas en los

reglamentos y estatutos de la institución.

Supervisar y efectuar el análisis de los diferentes estados financieros.

Planear, vigilar y evaluar las funciones, los planes y los programas de trabajo de las diferentes áreas a su cargo.

Representar legalmente.

Aprobación de presupuestos e inversiones.

Emisión de circulares para el personal en general.

Autorizar convenios a nombre de la empresa.

Control y aprobación de inversiones de la empresa.

Selección de personal.

Autorizar órdenes de compra.

Capacidad de análisis y de síntesis.

Elaborado:

Diana Simbaña

Revisado:

Autorizado:


"SAN


109

Figura N° 24 Manual de funciones: Contador


SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES

Página: 7 De: 9

Sustituye a:


Nombre del puesto:

Contador Nivel:

Asesor


Administrador Subordinado (s) inmediato (s):

Auxiliar contable


Cumplir y hacer cumplir los PCGA, NAGA y demás disposiciones de la LRTI

Perfil:


Sexo: Indistinto.

Estado civil: Casado.

Estudios profesionales en Contabilidad, auditoria y finanzas (CPA).

Experiencia profesional de al menos 3 años en las actividades del puesto.

Funciones:

Supervisar la contabilización de las operaciones financieras.

Ejercer el control previo y participar en avalúos, bajas y remates.

Participar en la elaboración del proyecto de presupuesto.

Liquidar el impuesto a la renta de todos los empleados y de la institución.

Elaborar las planillas de aporte al IESS.

Preparar estados e informes financieros y necesidades presupuestarias.

Elaborado:

Diana Simbaña

Revisado:

Autorizado:


"SAN


110

Figura N° 25 Manual de funciones: Auxiliar Contable


SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES

Página: 8 De: 9

Sustituye a:


Nombre del puesto:

Auxiliar Contable Nivel:

Operativo


Contador / Administrador Subordinado (s) inmediato (s):


Cumplir y hacer cumplir los PCGA, NAGA y demás disposiciones de la LRTI, así como las funciones y responsabilidades que le sean asignadas por el Contador y Administrador.

Perfil:


Sexo: Femenino.

Estado civil: Indistinto.

Estudios profesionales en Contabilidad, auditoria y finanzas (CPA).

Experiencia profesional de al menos 1 año en las actividades del puesto.

Funciones:

Elaborar y mantener actualizados los inventarios de los bienes muebles e

inmuebles del conjunto habitacional.

Llevar los registros de entrada original mayores auxiliares, mayor general.

Revisar y contabilizar el movimiento de caja chica y conciliaciones bancarias.

Mantener existencias suficientes de materiales, equipos, llevando registro de su

uso.

Elaborar los anexos transaccionales.

Elaborar roles de pago, liquidación de impuesto a la renta, preparar planillas

para aportes al IESS.

Llenar formularios y realizar consultas en el SRI.

Elaborado: Diana S Revisado: Autorizado:


"SAN


111

Figura N° 26 Manual de funciones: Vendedora


SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

MANUAL DE FUNCIONES

Página: 9 De: 9

Sustituye a:


Nombre del puesto:

Vendedora

Nivel:

Operativo


Administrador Subordinado (s) inmediato (s):


Promocionar al conjunto habitacional y realizar ventas de las viviendas del mismo. Estar siempre dispuesta a servir con excelencia. Es paciente, prudente y responsable con su trabajo.

Perfil:


Sexo: Femenino.

Estado civil: Indistinto.

Estudios profesionales en Administración o carreras afines.

Experiencia profesional de al menos 3 años en las actividades del puesto.

Funciones:

Atender cordialmente a los potenciales clientes del conjunto habitacional.

Informar oportunamente al Administrador los asuntos especiales que lo

ameriten.

Monitorear los anuncios y pautas que promocionaran el conjunto habitacional,

en los diversos medios de comunicación.

Fomentar al conjunto habitacional a través de la difusión del mismo a través de

trípticos y otros instrumentos.

Establecer planes de venta.

Aplicar estrategias y técnicas para cerrar futuras ventas.

Solventar oportuna y eficazmente inquietudes y objeciones de los cliente.

Coordinar sus actividades con el Administrador

Elaborado: Diana Revisado: Autorizado:


"SAN


112

3.5.2 Estudio legal

Este estudio comprende el planteamiento de aspectos legales, organizacionales,

administrativos, funcionales, entre otros; los cuales son indispensables para la

constitución jurídica de una empresa, siendo el pilar sólido que diferencia a los

negocios creados empíricamente sin bases reglamentarias, que en algunos casos

llegan al fracaso empresarial, al no existir directrices claras para su funcionamiento.

Además, dentro de este estudio, es necesario conocer las instituciones que controlan

y regulan las operaciones de esta clase de actividad económica, con el objetivo de

que este proyecto cumplan con los parámetros establecidos en la ley y obtenga los

permisos de funcionamiento correspondientes.

3.5.2.1 Marco Legal.

De acuerdo a la Ley de Compañías en el Art. 2 existen cinco tipos de sociedades de

comercio, para la constitución de la misma, luego de un exhaustivo análisis de las

características del proyecto se estima que el tipo de compañía que se formará es la

compañía de responsabilidad limitada.

La compañía se formará con dos socios y con una capital de $ 400,00. Para su legal

funcionamiento es necesario obtener los permisos correspondientes que se detallan

a continuación:

3.5.2.2 Requisitos para crear la Compañía

Aprobación del nombre o razón social de la empresa, en la Superintendencia de

Compañías.

Apertura de la cuenta de integración de capital, en cualquier banco de la ciudad

(para Compañía Limitada monto mínimo de $ 400,00 reembolsables).

Presentación de 3 escrituras de constitución con oficio firmado por un abogado

en la Superintendencia de Compañías, debe adjuntar copia de cédula y

certificado de votación del abogado.

Elevar a escritura pública la constitución de la empresa, en cualquier notaria.

113

Nota: La Superintendencia de Compañías en el transcurso de 72 horas como

máximo puede responder así:

Oficio: Cuando hay algún error en la escritura.

Resolución: Para continuar con el proceso de Constitución.

Debe publicar en el periódico de amplia circulación en el domicilio de la empresa

por un solo día (se recomienda comprar tres ejemplares de extracto: 1 para el

registro mercantil, otro para la Superintendencia de Compañías y otro para la

Empresa).

Debe sentar razón de la Resolución de Constitución en la escritura, en la misma

notaria donde obtuvo las escrituras.

Debe inscribir las escrituras en el Registro Mercantil, para ello debe presentar: 3

escrituras.

Debe presentar en la Superintendencia de Compañías:

Escritura con la respectiva resolución de la Superintendencia de compañías,

inscrita en el registro mercantil.

Periódico en el cual se publicó el extracto (1 ejemplar).

Nombramientos originales de representante legal y administrador.

Inscripción en el Registro Mercantil.

Copia Simple de planilla de pago de agua, luz o teléfono.

Cumplimiento de obligaciones y existencia legal.

Copias legibles de cédula de ciudadanía o pasaporte del Representante Legal y

Administrador.

La Superintendencia de Compañías después de verificar que todo este correcto

le entrega al usuario:

114

Datos generales.

Nómina de socios.

Oficio al Banco (para retirar los fondos de la cuenta de Integración de Capital).

3.5.2.3 Institución Financiera

Para la apertura de la cuenta de integración de capital se requiere:

Reserva del Nombre o Razón Social de la empresa, en la Superintendencia de

Compañías.

Carta de solicitud de apertura de la cuenta dirigida al Banco.

Aporte para la apertura de la cuenta de $ 400,00.

Copia de la minuta firmada por el abogado.

Acta del listado de los socios y sus aportaciones.

Copia de la cédula a colores de los socios.

3.5.2.4 Asesoría Legal

Creación de Minuta. La minuta la podemos observar en el anexo N° 11, pág. 175.


Compañías.

Copias de las cédulas y certificados de votación del representante legal y socios.

Pago por servicios profesionales de $ 420,00.

3.5.2.5 Notaría

Elevación de la escritura de constitución de la empresa.

115

Minuta firmada por el Abogado y archivo magnético.


Compañías.

Certificado de la apertura de la cuenta de Integración en el Banco.

Copias a colores de las cédulas de los socios.

Costo del trámite $ 210,50.

3.5.2.6 Registro Mercantil

Inscripción de las escrituras de constitución y nombramientos del representante

legal.

Tres originales de las escrituras de constitución con la respectiva resolución de

la Superintendencia de Compañías publicada en la prensa.

Cinco originales del nombramiento del representante legal.

Copias de la cédula y certificado de votación del representante legal.

Listado de socios emitidos por la Superintendencia de compañías.

Inscripción $ 44,80.

El tiempo estimado para la ejecución de los trámites es de 15 días.

3.5.2.7 Servicio de Rentas Internas.

Registro Único de Contribuyentes.

Formulario 01 A y 01 B llenos y firmados por el Representante Legal.

Original y copia de la Escritura de Constitución inscrita en el Registro Mercantil.

116

Original y copia del nombramiento del Representante Legal inscrito en el

Registro Mercantil.

Original y copia a colores de la cédula del Representante Legal.

Originales y copias de las hojas de datos generales otorgadas por la

Superintendencia de Compañías.

Copia de la planilla de cualquier servicio básico actualizada de donde va a

realizarse la actividad económica.

Tiempo del trámite: Un día.

3.5.2.8 Cuerpo de Bomberos

Permiso de Funcionamiento

Copia del RUC.

Copia de la cédula del representante legal.

Llevar extintor de 10 libras.

Nota: El Cuerpo de Bomberos entrega un código con el cual se solicita al Municipio

el ingreso de datos.

El pago se lo incluye en la Patente Municipal. Tiempo del trámite: Un día.

3.5.2.9 Gobierno Municipal

Patente.

Formulario de Patentes ($ 3,00 dólares).

Copia de cédula y certificado de votación del representante legal.

Copia del nombramiento del representante legal.

117

Copia del RUC actualizado.

Copia del RUC o licencia del Contador.

Copia del permiso del Cuerpo de Bomberos actualizada.

Original y copia del Balance de Situación Inicial (con cuanto inicia la empresa)

firmado por el contador y representante legal.

Copia de Escritura de Constitución de la personería jurídica.

Cancelación para la inspección $ 4,50 (solo se realiza jueves y viernes)

Cancelación para obtención de la patente $ 33,00.

Tiempo del trámite: Cuatro días.

Requisitos para la aprobación de Conjuntos habitacionales.

El procedimiento para obtener el informe de aprobación favorable para un Conjunto

Habitacional, contempla dos instancias:

a) Informe básico (informe previo).

b) Presentación del proyecto para su aprobación.

a) Informe básico (informe previo)

Para el otorgamiento del informe básico, el interesado, presentará en la Dirección

de Control Urbano, la siguiente documentación:

Solicitud dirigida al Director de Control Urbano, con la firma del o de todos los

propietarios del predio o su representación legal y del arquitecto proyectista,

detallando la solicitud y las características generales del proyecto.

Gráfico o Plano de ubicación del predio en el que conste: la ubicación del

sistema vial circundante, la ubicación de ríos, quebradas, líneas de

transmisión de energía eléctrica, poliducto, etc.

118

Línea de fábrica.

Copia del comprobante de pago del impuesto predial del año en curso y de las

escrituras del predio debidamente registrada.

Informes de Factibilidad de: EPMAPA, CNEL, que establezcan la posibilidad

de dotación de los servicios.

En el caso de dotación del servicio de agua potable por autoabastecimiento, el

informe establecerá la densidad máxima a servirse con el caudal adjudicado y

en el caso de alcantarillado establecerá el sistema de redes, la existencia de

ríos y quebradas y su tratamiento final.

b) Presentación del proyecto para su aprobación

Informe previo despacho.

Formulario de aprobación de planos Tres en Uno.

Línea de fábrica y copia de las escrituras del predio debidamente registrada.

Cumplir con los requisitos para aprobación de planos según el Art. 163, Art.

170, Art. 171, Art. 172, Art. 438, Capítulo Cuarto. EDIFICIOS PARA

HABITACIÓN (calculo densidad Art. 449 literal i, cuadro N° 4); del Código

Municipal de Urbanismo vigente.

Proyectos: eléctrico, agua potable, alcantarillado aprobados por las empresas

respectivas.

Planos de perfiles de rasantes de vías internas.

Implantación o zonificación del equipamiento comunitario y áreas

recreacionales basadas en las ordenanzas de construcciones, especificando

su uso y diseño.

Certificado de gravámenes actualizado del terreno, otorgado por el Registro

de la Propiedad.

Informe del Cuerpo de Bomberos y memoria descriptiva del proyecto.

119

Copia del comprobante de pago del impuesto predial del año en curso.

Copia del proyecto urbanístico aprobado (en los casos que corresponda).

Cuadro de áreas conteniendo: número de viviendas, comercios u oficinas, etc.,

número de estacionamiento, áreas comunales, espacios verdes, área total del

predio a urbanizarse, área útil de lotes, área de calles.

Diseño de áreas comunales y de los espacios verdes.

La documentación gráfica deberá cumplir con el instructivo para la

presentación de planos a aprobarse en la Dirección de Control Urbano.

La planificación de un conjunto habitacional de carácter privado debe ser

presentada con todas las consideraciones para la aprobación de la

Declaratoria de Propiedad Horizontal, cuyo trámite se realizará posteriormente

a la aprobación de los planos arquitectónicos y estructurales.

Superficie máxima de los lotes 25.000 .

Requisitos para que los Conjuntos habitacionales sean declarados en

propiedad horizontal:

Solicitud dirigida al Director de Planificación con los respectivos timbres

municipales.

En el que se hará constar la naturaleza y finalidad de la edificación: Conjunto de

vivienda, centro comercial, conjunto mixto, etc. Firmada por él o los propietarios

o su procurador común.

Informe de Regulación Urbano (línea de fábrica).

Escrituras públicas debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Características generales y propuesta esquemática del Proyecto.

Cuadro de áreas incorporando al plano, conteniendo el número de viviendas,

comercio u oficinas con sus respectivas áreas, dimensiones y cuadro de

120

alícuotas correspondientes, etc.; número de estacionamientos, áreas

comunales, pasajes, etc.

Informe de Factibilidad de servicios de agua potable, alcantarillado y energía,

cuando se trate de predios urbanos.

Informe previo de la Dirección de Planificación.

Informe de Cuerpo de Bomberos.

Deberá presentar proyectos eléctricos, de agua potable y alcantarillado

aprobados por las empresas respectivas.

Graficación exacta de los linderos, dimensiones y área del predio, especificando

colindantes; en concordancia con las escrituras que fueron presentadas.

Planos de perfiles de rasantes y diseño de áreas comunales, recreativas y otras.

Memoria descriptiva del proyecto; y,

Reglamento de Copropiedad.

3.5.2.10 Intendencia de Gobierno y Policía

Permiso de Gobierno y Policía.

Oficio dirigido al Intendente.

Copia de la cédula del representante legal

Copia de la patente municipal.

Copia del RUC.

Permiso de funcionamiento del Cuerpo de Bomberos.

Tiempo del trámite: Tres días.

121

3.5.2.11 Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS)

Copia de la escritura de constitución

Copia del RUC.

Copia de la cédula y certificado de votación del Representante Legal.

Copia del contrato del empleado.

Planilla del servicio básico. Tiempo del trámite: dos días.

3.6 ESTUDIO DEL IMPACTO AMBIENTAL

El Estudio Ambiental está basado en el implemento de medidas preventivas y

correctivas emanadas por la Empresa Municipal de Agua Potable y Alcantarillado

(EMAPA), para procurar no contaminar el medio ambiente y preservarlo para futuras

generaciones.

3.6.1 Aspecto físico

Clima

El clima de la localidad es tropical húmedo, con una temperatura ambiental

promedio de 25 grados centígrados, con temperaturas máximas absolutas que no

pasan de los 30 grados.

La humedad promedio se establece entre 70 y 90%, siendo la humedad relativa

media de 85%, con una nubosidad de 6/8.

Las lluvias están concentradas en un periodo comprendido entre diciembre y

abril, con volúmenes de lluvias promedio de 350mm por año. La temporada seca

se ubica entre julio y octubre.

Topografía

La topografía general del sector es llana, con pendientes bajas; en lo largo de su

lindero existen pendientes pronunciadas.

122

Flora

Son terrenos que no se encuentran cultivados por lo que no existe vegetación.

Fauna

El sitio de implementación del proyecto se refiere a un área intervenida por el

hombre, razón por la cual existen pocas especies animales, como son aves,

roedores y animales caseros.

Población

La población estimada es de 300 habitantes, de los cuales todos serán

beneficiados con la instalación de los sistemas de alcantarillado y distribución de

agua potable.

Aspecto económico

La actividad predominante es: la agricultura, ganadería, comercio, servidores

públicos y privados, entre otras, teniendo ingresos a los $ 800 USD.

3.6.2 Marco legal ambiental

Para definir el marco de referencia de la calidad ambiental que deberá mantener el

proyecto en relación al alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable, se ha

considerado el cuerpo legal vigente que tiene aplicación para el proyecto, dentro de

su área de influencia. Entre las leyes y reglamentos considerados tenemos:

El numeral 2 del artículo No. 19 de la Constitución Política del Ecuador, establece

que es parte de los derechos de la persona. “El derecho de vivir en un medio

ambiente libre de contaminación. Es deber del Estado velar para que éste

derecho no sea afectado y tutelar la conservación de la naturaleza. La Ley

establecerá las restricciones al ejercicio de determinados derechos o libertades

para proteger al Medio Ambiente”

Como se puede observar, es de responsabilidad del Estado, el precautelar el medio

ambiente, como el entorno en el cual viven los ciudadanos, orientando y regulando el

123

ejercicio de las actividades particulares y comunales, con la finalidad de que no se

deteriore el medio o al menos se atenúe las incidencias que pudieran ocurrir.

La ley de Prevención y Control de la Contaminación Ambiental y su reglamento,

dicta normas para la prevención y control de la contaminación.

3.6.3 Análisis

Para garantizar la buena calidad de la construcción de las soluciones habitacionales,

así como de las obras de alcantarillado sanitario y pluvial se ha considerado que

durante su ejecución se tomen en cuenta los siguientes aspectos que pueden

producir impactos positivos y negativos.

Impactos positivos

Se conoce que toda obra de infraestructura sanitaria origina grandes cambios en

beneficio de los usuarios, generando impactos positivos, entre los más

importantes están:

Reducción de los índices de morbilidad y mortalidad infantil a causa de la

reducción de las enfermedades de origen hídrico.

Mejoramiento del estado nutricional infantil, conducente a su vez, al descenso

de la mortalidad infantil.

Incremento del nivel general de salud de la población.

Satisfacción y comodidad por la provisión del sistema de distribución de agua.

Reducción de gastos por tratamiento médico a causa de la curación de

enfermedades de origen hídrico.

Aumento del tiempo disponible para actividades productivas y posibilidad de

emprender nuevas actividades económicas.

Estímulo al desarrollo de la fuerza local de trabajo al crearse puestos

temporales de trabajo durante la construcción de la obra.

124

Estímulo al desarrollo local al disponer de un servicio vital para la comunidad.

Revalorización de las propiedades servidas por el sistema de agua potable.

Identificación de los principales sectores beneficiados con el proyecto.

Mejoramiento de la estética de la ciudad al eliminar desechos orgánicos, mal

olor y plagas.

Disminución de la migración de la población, debido a que encuentran en su

ciudad mejores posibilidades de acrecentar su economía.

Impactos negativos

La construcción y la presencia de este tipo de obras generan impactos negativos,

que pueden ser mitigados, entre los más relevantes se tiene:

Impactos negativos generales

La no existencia de un plan de manejo urbano con indicadores

medioambientales, puede producir impacto si no se regula el uso del suelo y el

indiscriminado crecimiento de la ciudad.

Demora en la ejecución de los diseños y de la obra.

Desinformación de los planes y programas que ejecuta el gobierno seccional.

Impactos negativos en la ejecución

Contaminación de la zona de trabajo, debido a la presencia de polvo.

Impacto producido por ruido y vibraciones.

Peligro de accidentes, debido a que se deberá realizar excavaciones para

canalizar las tuberías.

Daño específico al sistema ecológico por extracción de material al realizar

excavaciones y las obras en general.

125

Provisión de espacio para bodegas, hospedaje, talleres, maquinarias, entre

otros, en caso de no existir esta situación puede dar lugar a retrasos en la

obra.

Provisión de almacenamiento temporal adecuado para la tierra de excavación

y de los materiales de desecho arrojados por la construcción del conjunto

habitacional.

Posibles paralizaciones involuntarias de los trabajos de construcción por

diversas causas (falta de financiamiento, demora de fiscalización, pago tardío

de planillas, entre otros).

Riesgos laborales pertinentes a la técnica de construcción.

Interrupción accidental de otros servicios como electricidad y teléfono.

Impactos negativos en el funcionamiento

Falta de recursos para mantener en óptimo funcionamiento al sistema de

alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable del proyecto, acarreando

problemas de salud.

Falta de limpieza en las unidades de bombeo por parte de la empresa

prestadora de los servicios.

Falta de programas de capacitación para el personal a cargo de la operación y

del mantenimiento.

Personal no capacitado para tareas de operación y mantenimiento.

Falta de equipos alternativos y repuestos para la operación y mantenimiento

del sistema.

3.6.4 Métodos de conservación

Con el propósito de contrarrestar los aspectos que dan origen a la presencia de

impactos negativos antes, durante y después de la construcción del conjunto

habitacional San Camilo se plantea las siguientes medidas de conservación.

126

Generales

Elaborar planes y cronogramas de ejecución reales y acordes con la

disponibilidad económica del gobierno seccional.

Visitas constantes a la comunidad por parte de la institución promotora a fin de

conocer el sentir de los moradores con respecto a la construcción.

Promoción de la construcción del conjunto habitacional y del sistema de

alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable, mediante propagandas alusivas

a la ejecución de la obra, resaltando las unidades a construir, financiamiento y

costo del proyecto.

Concienciar a la población sobre la importancia de construir el sistema de

distribución de agua potable en la localidad.

Ejecución

Para evitar la contaminación por la presencia de polvo, se deberá cubrir la

tierra que sale de las excavaciones con plástico o lona que evite que se

esparza y exista pérdida en la cantidad de la misma, debido a su reutilización

para llenar las tuberías, además se deberá rehumedecer las zonas aledañas a

las excavaciones.

Con relación a los riesgos laborales por presencia de polvo, caída de objetos,

ruido, vibración, entre otros, se deberá proporcionar a los trabajadores el

equipo y herramientas suficientes, para evitar que estos factores afecten su

salud física y mental, durante el desarrollo de sus actividades.

Contar con un adecuado equipamiento para emergencias médicas por

accidentes menores.

En invierno se deberá proteger el suelo para evitar arrastre de solidos por

presencia de lluvias. No se deben realizar excavaciones innecesarias.

Para evitar accidentes en la zona de trabajo, se deberá ubicar sistemas de

protección alrededor de las excavaciones y de otras obras que ameriten con

pingos y cintas de protección, dotando de letreros visibles y señales luminosas

que advierten sobre el peligro inherente de transitar por allí.

127

Para evitar riesgos laborales relacionados con la construcción, se deberá

proveer de un sistema adecuado para mantener la estabilidad de los taludes

durante el proceso de construcción.

En la fase de análisis previa a la construcción, se ubicarán los sitios de

bodegaje, hospedaje, talleres, otros, para evitar retraso en la construcción.

De la misma manera se designará un sitio de almacenamiento de la tierra de

excavación, maquinaria, equipos y materiales de desecho de la construcción,

con un buen sistema de protección para su posterior reutilización.

Con la ayuda de los moradores se buscarán rentar servicios de alimentación,

higiene y de limpieza para el personal en horas de trabajo.

Se puede evitar la interrupción accidental de servicios de energía eléctrica y

telefonía, con la colaboración de personal del gobierno municipal que guie al

jefe de obra sobre los sitios por donde exista riesgo de ruptura de los

servicios.

Operación y mantenimiento

Anualmente se hará realizará un adecuado mantenimiento a las obras de

infraestructura y al sistema de alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable.

Para la buena eficiencia de la operación y mantenimiento, se deberá proveer

de los equipos necesarios para esta tarea.

3.6.5 Conclusiones del estudio del impacto ambiental

El impacto negativo de mayor importancia es el no contar con un plan urbano,

cuya responsabilidad es del municipio que es el organismo encargado de velar

por el adecuado crecimiento y desarrollo local, por lo que deberá definir las etapas

de crecimiento considerando los siguientes criterios: a) Definición y

aprovechamiento adecuado del suelo, considerando protección del suelo,

vivienda, turismo, comercio y pesca. b) Delimitación de las áreas para provisión

de los servicios.

Desde la concepción de los estudios se han evitado muchos problemas que

originarían impactos negativos, de ahí que las pocas medidas de conservación

128

son relativamente bajas en costo en comparación con los de la inversión total del

proyecto, así como los enormes beneficios en términos de salud de los

potenciales usuarios del Conjunto Habitacional San Camilo.

Otro impacto negativo de alta repercusión es el mantenimiento y adecuada

operación del sistema es el no pago de la tarifa, ya que esto impediría que el

sistema sea sustentable y que permita elevar el nivel de vida de los usuarios.

El operador del servicio EMAPA, debe crear conciencia a los usuarios, sobre la

necesidad de cumplir con el pago oportuno de las tarifas, a través de una

promoción educativa que respalde la adecuada provisión del servicio.

El resto de impactos negativos planteados no representan un problema de alto

riesgo, pueden ser superados en su totalidad si existe una adecuada fiscalización

a la ejecución de la obra acompañada de una promoción satisfactoria de la

misma.

Considerando la conservación de los recursos naturales, estéticos y desarrollo

del sistema en estudio, los impactos positivos prevalecen sobre los negativos, ya

que, al dotar a una localidad de un sistema de saneamiento, como lo es el

alcantarillado sanitario, pluvial y de agua potable, se está preservando la salud y

residencia de los pobladores del conjunto habitacional y de sus alrededores.

3.7 ESTUDIO FINANCIERO

Con este estudio se pretende determinar cuál es el monto de los recursos

económicos necesarios para la realización del proyecto, cuál será su costo total, así

como otra serie de indicadores que servirán como base para la parte final y definitiva

del proyecto, que es la evaluación económica

3.7.1 Inversión total

La inversión total que se necesita para la creación del Conjunto habitacional privado

“San Camilo” es de $1.350.000.00 USD, donde se incluye los gastos de constitución,

el valor del terreno, de los muebles y equipos de oficina que se necesita para el

funcionamiento en la oficina y el capital de trabajo que se requiere para poner en

marcha el negocio.

129

Tabla N° 27 Inversión Total

AÑO 0Activos Fijos CANT

Terrenos 1 731.410,00$

Estación de trabajo gerencia 1 364,80$

Sil lón Gerencia 1 259,20$

Escritorios 3 705,60$

Sil las fi jas grafity 8 384,00$

Sil las giratorias 3 282,24$

Archivadores 4 gabetas 2 399,36$

Archivadores áreos 3 426,24$

Mesa de centro con vidrio 1 72,00$

Equipo de cómputo Estación 3 1.632,96$

Telefax Panasonic inalámbrico 1 141,12$

Teléfono Panasonic inalámbrico 2 63,36$

Laptop HP 1072 2 1.176,96$

Proyector Epson 510 y pantalla 1 685,44$

Librero metálico 1 320,00$

Total Activos Fijos 738.323,28$

Diferidos

Gastos de constitución 800,00$

Total Diferidos 800,00$

Total Activos fijos más diferidos 739.123,28$

Capital de Trabajo 610.876,72$

TOTAL INVERSIÓN INICIAL 1.350.000,00$


Inversiones Activos Fijos

Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



La inversión se financia de la siguiente manera:

Tabla N° 28 Financiamiento del proyecto

Accionista 1 525.000,00$ 38,89%

Accionista 2 525.000,00$ 38,89%

Crédito Banco del Austro 300.000,00$ 22,22%

Totales 1.350.000,00$ 100,00%

Financiamiento

Accionistas


Estructura del financiamiento

"SAN

CAMILO"




130

El Conjunto Habitacional San Camilo va ser financiado por dos accionistas que van

aportar $1.050.000.00 USD que representa el 77,78% del capital y el restante va

hacer financiado con un crédito bancario de $ 300.000,00 que representa el 22,22%.

3.7.2 Depreciación y amortización

Tabla N° 29 Depreciaciones

ACTIVOS FIJOS Cant.Valor

UnitarioValor Total

Tiempo de

Vida Util

Valor

residual

Valor Anual

deprecación

Estación de trabajo gerencia 1 364,80$ 364,80$ 10 36,48$ 32,83$

Sil lón Gerencia 1 259,20$ 259,20$ 10 25,92$ 23,33$

Escritorios 3 235,20$ 705,60$ 10 70,56$ 63,50$

Sil las fi jas grafity 8 48,00$ 384,00$ 10 38,40$ 34,56$

Sil las giratorias 3 94,08$ 282,24$ 10 28,22$ 25,40$

Archivadores 4 gabetas 2 199,68$ 399,36$ 10 39,94$ 35,94$

Archivadores áreos 3 142,08$ 426,24$ 10 42,62$ 38,36$

Mesa de centro con vidrio 1 72,00$ 72,00$ 10 7,20$ 6,48$

Equipo de cómputo Estación 3 544,32$ 1.632,96$ 3 163,30$ 489,89$

Telefax Panasonic inalámbrico 1 141,12$ 141,12$ 3 14,11$ 42,34$

Teléfono Panasonic inalámbrico 2 31,68$ 63,36$ 3 6,34$ 19,01$

Laptop HP 1072 2 588,48$ 1.176,96$ 3 117,70$ 353,09$

Proyector Epson 510 y pantalla 1 685,44$ 685,44$ 5 68,54$ 123,38$

Librero metálico 1 320,00$ 320,00$ 10 32,00$ 28,80$

Totales 6.913,28$ 691,33$ 1.316,91$

AÑO 1


Depreciaciones

Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



Tabla N° 30 Gastos Diferidos

Valor No. Años AmortizaciónConstitución y minuta 420,00$ 5 84,00$

Otros trámites legales 380,00$ 5 76,00$

Totales 800,00$


Gastos diferidos

Periodo: 2013-2017

"SAN

CAMILO"




Los gastos diferidos están considerados como gastos de amortización y así se

encuentran reflejados en los balances generales.

131

3.7.3 Capital de trabajo

Tabla N° 31 Capital de Trabajo

2013 2014 2015 2016 2017

Capital de Trabajo 542.891,20$ 296.746,76$ 1.102.952,24$ 957.699,45$ 815.819,75$

Días de Capital de Trabajo 110 56 389 315 250

Total Capital de Trabajo 542.891,20$ 296.746,76$ 1.102.952,24$ 957.699,45$ 815.819,75$


Periodo: 2013 - 2017

Capital de trabajo"SAN

CAMILO"



El capital de trabajo se lo obtiene:

2013 2014 2015 2016 2017

_ Activo Circulante 2.586.185,18 2.484.103,35 2.253.989,87 2.192.307,31 2.142.967,40

Pasivo Circulante 262.718,58 277.054,06 129.491,18 140.119,79 151.462,61

Gastos 1.780.575,40 1.910.302,54 1.021.546,45 1.094.488,07 1.175.685,04

Capital de Trabajo 542.891,20 296.746,76 1.102.952,24 957.699,45 815,819,75

Los días del capital de trabajo:

2013 2014 2015 2016 2017

542.891,20 296.746,76 1.102.952,24 957.699,45 815.819,75

1.780.575,40/360 1.910.302,53/360 1.021.546,45/360 1.094.488,07/360 1.175.685,04/360

=110 =56 =389 =315 =250

El capital de trabajo podrá durar en relación a los costos y gastos incurridos más de

un año, esto es explicable debido a que la empresa se capitaliza con las utilidades.

Activo circulante - Pasivo circulante - Gastos

Capital de Trabajo

Costos Medios /360

132

3.7.4 Ingresos

Los ingresos provienen de la comercialización de los cuatro tipos de viviendas del

conjunto habitacional, dependiendo de la superficie de cada casa se establece el

precio de venta que incluye una ganancia del 30% sobre el costo de cada vivienda

más los $ 25.000 que cuesta cada terreno de 1.000 , como lo podemos observar a

continuación.

Tabla N° 32 Ingresos

Tipos de Viviendas No. Casas Precio Lote Precio Casa Precio Total Ingresos Lotes y Casas

Casa 1 8 25.000,00$ 77.460,10$ 102.460,10$ 819.680,83$

Casa 2 3 25.000,00$ 116.284,64$ 141.284,64$ 423.853,93$

Casa 3 3 25.000,00$ 131.680,25$ 156.680,25$ 470.040,74$

Casa 4 8 25.000,00$ 73.221,63$ 98.221,63$ 785.773,05$

Totales 22 2.499.348,55$


Casa 1 8 25.000,00$ 84.146,21$ 109.146,21$ 873.169,66$

Casa 2 3 25.000,00$ 126.853,20$ 151.853,20$ 455.559,61$

Casa 3 3 25.000,00$ 143.788,36$ 168.788,36$ 506.365,09$

Casa 4 8 25.000,00$ 79.483,89$ 104.483,89$ 835.871,09$

Totales 22 2.670.965,45$


Casa 1 3 25.000,00$ 91.500,92$ 116.500,92$ 349.502,76$

Casa 2 2 25.000,00$ 138.478,62$ 163.478,62$ 326.957,23$

Casa 3 2 25.000,00$ 157.107,29$ 182.107,29$ 364.214,59$

Casa 4 3 25.000,00$ 86.372,37$ 111.372,37$ 334.117,11$

Totales 10 1.374.791,69$


Casa 1 3 25.000,00$ 99.591,11$ 124.591,11$ 373.773,32$

Casa 2 2 25.000,00$ 151.266,57$ 176.266,57$ 352.533,14$

Casa 3 2 25.000,00$ 171.758,12$ 196.758,12$ 393.516,23$

Casa 4 3 25.000,00$ 93.949,70$ 118.949,70$ 356.849,10$

Totales 10 1.476.671,78$


Casa 1 3 25.000,00$ 108.490,31$ 133.490,31$ 400.470,93$

Casa 2 2 25.000,00$ 165.333,32$ 190.333,32$ 380.666,64$

Casa 3 2 25.000,00$ 187.874,02$ 212.874,02$ 425.748,04$

Casa 4 3 25.000,00$ 102.284,76$ 127.284,76$ 381.854,28$

Totales 10 1.588.739,89$

Año: 2017

Año: 2013

Año: 2014

Año: 2015

Año: 2016


Ingresos por ventas

Periodo: 2013 - 2017

" "SAN

CAMILO"


Fuente: Investigación realizado


133

3.7

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5

Fuente

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Dia

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imbaña

135

3.7.6 Gastos

Tabla N° 34 Gastos generales

2013 2014 2015 2016 2017

Gastos Administrativos 20.919,60$ 24.151,12$ 26.492,97$ 29.066,08$ 31.893,46$

Gastos de Ventas 3.054,00$ 3.176,16$ 3.303,21$ 3.435,33$ 3.572,75$

Gastos Financieros 32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$

Total Gastos 56.042,07$ 53.683,84$ 49.748,21$ 45.272,31$ 40.185,17$


Gastos generales

Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



Los Gastos Generales es la sumatoria de los gastos administrativos, gastos de venta

y los gastos financieros ya calculados anteriormente.

Tabla N° 35

Gastos administrativos

2013 2014 2015 2016 2017

Gastos de Personal 15.623,60$ 18.395,96$ 20.235,56$ 22.259,11$ 24.485,02$

Honorarios profesionales 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$

Servicios Básicos 1.044,00$ 1.086,80$ 1.131,36$ 1.177,75$ 1.226,04$

Materiales de aseo 130,00$ 135,33$ 140,88$ 146,65$ 152,67$

Total Gastos 20.997,60$ 24.238,09$ 26.589,80$ 29.173,71$ 32.012,95$


Gastos administrativos

Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



Los Gastos Administrativos se los considero todos los necesarios para el funcionamiento del Conjunto.

Tabla N° 36 Gastos de personal

2013 2014 2015 2016 2017

Administrador 5.439,00$ 5.982,90$ 6.581,19$ 7.239,31$ 7.963,24$

Asist. Contable 3.263,40$ 3.589,74$ 3.948,71$ 4.343,59$ 4.777,94$

Vendedor 3.263,40$ 3.589,74$ 3.948,71$ 4.343,59$ 4.777,94$

13mo Cuarto Sueldo 1.100,00$ 1.210,00$ 1.331,00$ 1.464,10$ 1.610,51$

14mo Cuarto Sueldo 954,00$ 1.049,40$ 1.154,34$ 1.269,77$ 1.396,75$

Aporte Patronal 1.603,80$ 1.764,18$ 1.940,60$ 2.134,66$ 2.348,12$

Fondos de Reserva -$ 1.210,00$ 1.331,00$ 1.464,10$ 1.610,51$

Total Gastos 15.623,60$ 18.395,96$ 20.235,56$ 22.259,11$ 24.485,02$


Gastos de personal

Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



Se detalla el Gasto Personal anualmente con su sueldo y sus beneficios sociales.

136

Tabla N° 37 Rol de pagos (Periodo: 2013-2017)

Aporte Indiv. Aporte Patr.

9,35% 12,15%

Administrador 1 500,00$ 46,75$ 60,75$ 500,00$ 318,00$ 5.439,00$ 729,00$ 6.986,00$

Asist. Contable 1 300,00$ 28,05$ 36,45$ 300,00$ 318,00$ 3.263,40$ 437,40$ 4.318,80$

Vendedor 1 300,00$ 28,05$ 36,45$ 300,00$ 318,00$ 3.263,40$ 437,40$ 4.318,80$

1.100,00$ 102,85$ 133,65$ 1.100,00$ 954,00$ 11.965,80$ 1.603,80$ 15.623,60$

% incremento 10%


9,35% 12,15%

Administrador 1 550,00$ 51,43$ 66,83$ 550,00$ 349,80$ 550,00$ 5.982,90$ 801,90$ 8.234,60$

Asist. Contable 1 330,00$ 30,86$ 40,10$ 330,00$ 349,80$ 330,00$ 3.589,74$ 481,14$ 5.080,68$

Vendedor 1 330,00$ 30,86$ 40,10$ 330,00$ 349,80$ 330,00$ 3.589,74$ 481,14$ 5.080,68$

1.210,00$ 113,14$ 147,02$ 1.210,00$ 1.049,40$ 1.210,00$ 13.162,38$ 1.764,18$ 18.395,96$


9,35% 12,15%

Administrador 1 605,00$ 56,57$ 73,51$ 605,00$ 384,78$ 605,00$ 6.581,19$ 882,09$ 9.058,06$

Asist. Contable 1 363,00$ 33,94$ 44,10$ 363,00$ 384,78$ 363,00$ 3.948,71$ 529,25$ 5.588,75$

Vendedor 1 363,00$ 33,94$ 44,10$ 363,00$ 384,78$ 363,00$ 3.948,71$ 529,25$ 5.588,75$

1.331,00$ 124,45$ 161,72$ 1.331,00$ 1.154,34$ 1.331,00$ 14.478,62$ 1.940,60$ 20.235,56$


9,35% 12,15%

Administrador 1 665,50$ 62,22$ 80,86$ 665,50$ 423,26$ 665,50$ 7.239,31$ 970,30$ 9.963,87$

Asist. Contable 1 399,30$ 37,33$ 48,51$ 399,30$ 423,26$ 399,30$ 4.343,59$ 582,18$ 6.147,62$

Vendedor 1 399,30$ 37,33$ 48,51$ 399,30$ 423,26$ 399,30$ 4.343,59$ 582,18$ 6.147,62$

1.464,10$ 136,89$ 177,89$ 1.464,10$ 1.269,77$ 1.464,10$ 15.926,48$ 2.134,66$ 22.259,11$


9,35% 12,15%

Administrador 1 732,05$ 68,45$ 88,94$ 732,05$ 465,58$ 732,05$ 7.963,24$ 1.067,33$ 10.960,25$

Asist. Contable 1 439,23$ 41,07$ 53,37$ 439,23$ 465,58$ 439,23$ 4.777,94$ 640,40$ 6.762,39$

Vendedor 1 439,23$ 41,07$ 53,37$ 439,23$ 465,58$ 439,23$ 4.777,94$ 640,40$ 6.762,39$

1.610,51$ 150,58$ 195,68$ 1.610,51$ 1.396,75$ 1.610,51$ 17.519,13$ 2.348,12$ 24.485,02$

Sueldos

Anuales Netos

CargoNo.

Personas Sueldo 13 RO 14 TO

Fondos de

reserva

Sueldos

Anuales Netos

CargoNo.


Fondos de

reserva

CargoNo.


Cargo

CargoNo.

Personas Sueldo 13 RO

Año: 2014

Sueldos

Anuales Netos

Fondos de

reserva

No.


14 TO

Aporte

Patronal Anual

Aporte

Patronal Anual

Año: 2016

Año: 2017

Sueldos

Anuales Netos

Fondos de

reserva

Sueldos

Anuales Netos

Año: 2015

Aporte

Patronal Anual

Aporte

Patronal Anual

Total Nomina

Empleados

Anual

Total Nomina

Empleados Anual

Total Nomina

Empleados Anual

Total Nomina

Empleados Anual

Total Nomina

Empleados Anual


Rol de pagos

Periodo: 2013 - 2017

Año: 2013

Aporte

Patronal Anual

"SAN

CAMILO"



Los sueldos se incrementarán en un 10 % cada año en relación al porcentaje

histórico del crecimiento del sueldo básico unificado. Se detalla los sueldos y los

beneficios sociales de las tres personas que laborarán en el Conjunto.

137

Tabla N° 38 Honorarios Profesionales

2013 2014 2015 2016 2017

Contador 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$

Total Gastos 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$


Gastos honorarios profesionales

Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



Se va a contratar los servicios de un contador que empiezan su pago con $4.200,

incrementándose en un 10% cada año.

Tabla N° 39 Servicios Básicos

$ 144,00 $ 149,90 $ 156,05 $ 162,45 $ 169,11

$ 300,00 $ 312,30 $ 325,10 $ 338,43 $ 352,31

$ 600,00 $ 624,60 $ 650,21 $ 676,87 $ 704,62

1.044,00$ 1.086,80$ 1.131,36$ 1.177,75$ 1.226,04$

Telefono

Total Servicios Básicos

Agua

Luz


Servicios Básicos

Periodo: 2013 - 2017

Rubro 2013 2014 2015 2016 2017

"SAN

CAMILO"



Tabla N° 40 Materiales de Aseo

2013 2014 2015 2016 2017


Total Gastos 130,00$ 135,33$ 140,88$ 146,65$ 152,67$


Gastos materiales de aseo

Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



Los servicios básicos y los materiales de aseo son gastos necesarios pero de bajas

cuantías como se puede notar, que se incrementarán en un 4,10% de inflación

proyectada.

138

Tabla N° 41 Gastos de Ventas

Medio No. Veces Valor Unit Valor Total

Radio Zaracay 12 192,00 2.304,00

1000 tripticos 3 190,00 570,00

4000 hojas volantes 1 180,00 180,00

3.054,00


Radio Zaracay 12 199,87 2.398,46

1000 tripticos 3 197,79 593,37

4000 hojas volantes 1 187,38 187,38

3.179,21


Radio Zaracay 12 208,07 2.496,80

1000 tripticos 3 205,90 617,70

4000 hojas volantes 1 195,06 195,06

3.309,56


Radio Zaracay 12 216,60 2.599,17

1000 tripticos 3 214,34 643,02

4000 hojas volantes 1 203,06 203,06

3.445,25


Radio Zaracay 12 225,48 2.705,74

1000 tripticos 3 223,13 669,39

4000 hojas volantes 1 211,39 211,39

3.586,51


Gastos de Publicidad

Periodo: 2013-2017

2.013

2.014

2.015

Total

2.016

2.017

Total

Total

Total

Total

"SAN

CAMILO"



Para dar a conocer nuestro conjunto se va a utilizar trípticos y hojas volantes hay que

recalcar que para determinar el costo de los años siguiente se aplicó una tasa de

inflación del 4,10% del costo original.

Tabla N° 42 Gastos Interés

32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$

32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$

2016 2017

Total Gasto interés

Gasto interés


Gasto Interés

Periodo: 2013-2017

Rubro 2013 2014 2015

"SAN

CAMILO"



139

Para financiar la inversión se va adquirir un préstamo al Banco del Austro de

$300.000, con una tasa de interés del 11,50%, para 5 años en el siguiente cuadro

podemos observar lo que se debe cancelar anualmente por los 5 años

Tabla N° 43

Tabla de amortización

Fuente: Banco del Austro Elaborado por: Diana Simbaña

En la tabla de amortización nos detalla todo lo referente al pago que se debe realizar

al banco es decir, la tasa de interés, cuotas mensuales a pagar y como va disminuyen

nuestro saldo a pagar.

300,000.00 -300000 1211.5 0.96% mensual $ 6,597.78

5 60 meses

Periodo Dividendo Interés Amotización Saldo K

300,000.00

1 $ 6,597.78 $ 2,875.00 $ 3,722.78 $ 296,277.22

2 $ 6,597.78 $ 2,839.32 $ 3,758.46 $ 292,518.76

3 $ 6,597.78 $ 2,803.30 $ 3,794.48 $ 288,724.28

4 $ 6,597.78 $ 2,766.94 $ 3,830.84 $ 284,893.44

5 $ 6,597.78 $ 2,730.23 $ 3,867.55 $ 281,025.89

6 $ 6,597.78 $ 2,693.16 $ 3,904.62 $ 277,121.27

7 $ 6,597.78 $ 2,655.75 $ 3,942.04 $ 273,179.23

8 $ 6,597.78 $ 2,617.97 $ 3,979.81 $ 269,199.42

9 $ 6,597.78 $ 2,579.83 $ 4,017.95 $ 265,181.46

10 $ 6,597.78 $ 2,541.32 $ 4,056.46 $ 261,125.00

11 $ 6,597.78 $ 2,502.45 $ 4,095.33 $ 257,029.67 Interés año 1 Capital año 1 Saldo capital

12 $ 6,597.78 $ 2,463.20 $ 4,134.58 $ 252,895.09 AÑO 1 $ 32,068.47 $ 47,104.91 $ 252,895.09

13 $ 6,597.78 $ 2,423.58 $ 4,174.20 $ 248,720.88

14 $ 6,597.78 $ 2,383.58 $ 4,214.21 $ 244,506.68

15 $ 6,597.78 $ 2,343.19 $ 4,254.59 $ 240,252.08

16 $ 6,597.78 $ 2,302.42 $ 4,295.37 $ 235,956.72

17 $ 6,597.78 $ 2,261.25 $ 4,336.53 $ 231,620.19

18 $ 6,597.78 $ 2,219.69 $ 4,378.09 $ 227,242.10

19 $ 6,597.78 $ 2,177.74 $ 4,420.05 $ 222,822.05

20 $ 6,597.78 $ 2,135.38 $ 4,462.40 $ 218,359.65

21 $ 6,597.78 $ 2,092.61 $ 4,505.17 $ 213,854.48

22 $ 6,597.78 $ 2,049.44 $ 4,548.34 $ 209,306.14


24 $ 6,597.78 $ 1,961.84 $ 4,635.94 $ 200,078.27 AÑO 2 $ 26,356.56 $ 52,816.82 $ 200,078.27

25 $ 6,597.78 $ 1,917.42 $ 4,680.37 $ 195,397.90

26 $ 6,597.78 $ 1,872.56 $ 4,725.22 $ 190,672.68

27 $ 6,597.78 $ 1,827.28 $ 4,770.50 $ 185,902.18

28 $ 6,597.78 $ 1,781.56 $ 4,816.22 $ 181,085.96

29 $ 6,597.78 $ 1,735.41 $ 4,862.38 $ 176,223.59

30 $ 6,597.78 $ 1,688.81 $ 4,908.97 $ 171,314.61

31 $ 6,597.78 $ 1,641.77 $ 4,956.02 $ 166,358.60

32 $ 6,597.78 $ 1,594.27 $ 5,003.51 $ 161,355.08

33 $ 6,597.78 $ 1,546.32 $ 5,051.46 $ 156,303.62

34 $ 6,597.78 $ 1,497.91 $ 5,099.87 $ 151,203.75


36 $ 6,597.78 $ 1,399.69 $ 5,198.09 $ 140,856.91 AÑO 3 $ 19,952.03 $ 59,221.35 $ 140,856.91

37 $ 6,597.78 $ 1,349.88 $ 5,247.90 $ 135,609.01

38 $ 6,597.78 $ 1,299.59 $ 5,298.20 $ 130,310.81

39 $ 6,597.78 $ 1,248.81 $ 5,348.97 $ 124,961.84

40 $ 6,597.78 $ 1,197.55 $ 5,400.23 $ 119,561.61

41 $ 6,597.78 $ 1,145.80 $ 5,451.98 $ 114,109.63

42 $ 6,597.78 $ 1,093.55 $ 5,504.23 $ 108,605.40

43 $ 6,597.78 $ 1,040.80 $ 5,556.98 $ 103,048.42

44 $ 6,597.78 $ 987.55 $ 5,610.23 $ 97,438.18

45 $ 6,597.78 $ 933.78 $ 5,664.00 $ 91,774.18

46 $ 6,597.78 $ 879.50 $ 5,718.28 $ 86,055.90

47 $ 6,597.78 $ 824.70 $ 5,773.08 $ 80,282.82 Interés año 4 Capital año 4 Saldo capital

48 $ 6,597.78 $ 769.38 $ 5,828.41 $ 74,454.42 AÑO 4 $ 12,770.89 $ 66,402.50 $ 74,454.42

49 $ 6,597.78 $ 713.52 $ 5,884.26 $ 68,570.16

50 $ 6,597.78 $ 657.13 $ 5,940.65 $ 62,629.51

51 $ 6,597.78 $ 600.20 $ 5,997.58 $ 56,631.92

52 $ 6,597.78 $ 542.72 $ 6,055.06 $ 50,576.86

53 $ 6,597.78 $ 484.69 $ 6,113.09 $ 44,463.78

54 $ 6,597.78 $ 426.11 $ 6,171.67 $ 38,292.10

55 $ 6,597.78 $ 366.97 $ 6,230.82 $ 32,061.29

56 $ 6,597.78 $ 307.25 $ 6,290.53 $ 25,770.76

57 $ 6,597.78 $ 246.97 $ 6,350.81 $ 19,419.95

58 $ 6,597.78 $ 186.11 $ 6,411.67 $ 13,008.27


60 $ 6,597.78 $ 62.63 $ 6,535.15 $ 0.00 AÑO 5 $ 4,718.97 $ 74,454.42 $ 0.00

$ 395,866.93 $ 95,866.93 $ 300,000.00

Cuota mensualCapital PrestadoTasa de interés

Plazo

No. De Cuotas por año

140

3.7.7. Punto de equilibrio

Tabla N° 44 Punto de Equilibrio

AÑO 2013 Precio Venta Costo variableMargen

Contribución% Part. Ventas

Margen de

cont.

Ponderado

Unidades

vendidas Pto. de

Equilibrio

Precio de Venta Casa 1 77.460,10 69.468,61 7.991,49 32,80% 2.620,87 1,63




100% 11.556,52 4,98

Costos Fijos Totales 57.596,98

Punto de equilibrio 5



Margen de

cont.

Ponderado

Unidades

vendidas Pto. de

Equilibrio





100% 13.487,99 4,10





Margen de

cont.

Ponderado

Unidades

vendidas Pto. de

Equilibrio





100% 17.533,21 2,93





Margen de

cont.

Ponderado

Unidades

vendidas Pto. de

Equilibrio





100% 20.069,06 2,28





Margen de

cont.

Ponderado

Unidades

vendidas Pto. de

Equilibrio





100% 22.860,31 1,78




Punto de equilibrio

Año: 2013

"SAN

CAMILO"



De acuerdo al cálculo del punto de equilibrio multiproducto, se establece que para el

primer año de vida del proyecto es necesario vender un mínimo de 5 casas, para

cubrir con todos los costos y gastos incurridos, este número conforme se desarrolla el

proyecto va disminuyendo hasta alcanzar las dos viviendas para igualar los costos y

gastos con los ingresos generados.

141

3.7.8 Estados Financieros

Tabla N° 45 Balance General

2.013 2.014 2.015 2.016 2.017ACTIVOS

ACTIVOS CORRIENTES 2.586.185,18$ 2.484.103,35$ 2.253.989,87$ 2.192.307,31$ 2.142.967,40$

DISPONIBLE 1.286.185,18$ 1.734.103,35$ 1.753.989,87$ 1.942.307,31$ 2.142.967,40$

Caja Bancos 1.286.185,18$ 1.734.103,35$ 1.753.989,87$ 1.942.307,31$ 2.142.967,40$

INVENTARIO DE TERRENOS 1.300.000,00$ 750.000,00$ 500.000,00$ 250.000,00$ -$

Lotes de Terreno 1.300.000,00$ 750.000,00$ 500.000,00$ 250.000,00$ -$

ACTIVOS FIJOS 5.596,37$ 4.279,46$ 2.962,55$ 2.426,59$ 2.137,38$

DEPRECIABLES 5.596,37$ 4.279,46$ 2.962,55$ 2.426,59$ 2.137,38$

Estación de trabajo gerencia 364,80$ 364,80$ 364,80$ 364,80$ 364,80$

Depreciación Acum. Estación de trabajo gerencia 32,83$ 65,66$ 98,50$ 131,33$ 164,16$

Si l lón Gerencia 259,20$ 259,20$ 259,20$ 259,20$ 259,20$

Depreciación Acum. Sil lón de Gerencia 23,33$ 46,66$ 69,98$ 93,31$ 116,64$

Escritorios 705,60$ 705,60$ 705,60$ 705,60$ 705,60$

Depreciación Acum. Escritorios 63,50$ 127,01$ 190,51$ 254,02$ 317,52$

Si l las fi jas grafity 384,00$ 384,00$ 384,00$ 384,00$ 384,00$

Depreciación Acum. Sil las grafity 34,56$ 69,12$ 103,68$ 138,24$ 172,80$

Si l las giratorias 282,24$ 282,24$ 282,24$ 282,24$ 282,24$

Depreciación Acum. Sil las giratorias 25,40$ 50,80$ 76,20$ 101,61$ 127,01$

Archivadores 4 gabetas 399,36$ 399,36$ 399,36$ 399,36$ 399,36$

Depreciación Acum. Archivadores 4 gavetas 35,94$ 71,88$ 107,83$ 143,77$ 179,71$

Archivadores áreos 426,24$ 426,24$ 426,24$ 426,24$ 426,24$

Depreciación Acum. Archivadores áreos 38,36$ 76,72$ 115,08$ 153,45$ 191,81$

Mesa de centro con vidrio 72,00$ 72,00$ 72,00$ 72,00$ 72,00$

Depreciación Acum. Mesa de centro con vidrio 6,48$ 12,96$ 19,44$ 25,92$ 32,40$

Equipo de cómputo Estación 1.632,96$ 1.632,96$ 1.632,96$ 163,30$ 163,30$

Depreciación Acum. Equipo de computo Estación 489,89$ 979,78$ 1.469,66$ -$ -$

Telefax Panasonic inalámbrico 141,12$ 141,12$ 141,12$ 14,11$ 14,11$

Depreciación Acum. Telefax Panasonic inalámbrico 42,34$ 84,67$ 127,01$ -$ -$

Teléfono Panasonic inalámbrico 63,36$ 63,36$ 63,36$ 6,34$ 6,34$

Depreciación Acum. Teléfóno Panasonic inalámbrico 19,01$ 38,02$ 57,02$ -$ -$

Laptop HP 1072 1.176,96$ 1.176,96$ 1.176,96$ 117,70$ 117,70$

Depreciación Acum. Laptop HP 1072 353,09$ 706,18$ 1.059,26$ -$ -$

Proyector Epson 510 y pantalla 685,44$ 685,44$ 685,44$ 68,54$ 68,54$

Depreciación Acum. Proyector Epson 510 y pantalla 123,38$ 246,76$ 370,14$ -$ -$

Librero metálico 320,00$ 320,00$ 320,00$ 320,00$ 320,00$

Depreciación Acum. Librero metálico 28,80$ 57,60$ 86,40$ 115,20$ 144,00$

ACTIVOS DIFERIDOS 640,00$ 480,00$ 320,00$ 160,00$ -$

Gastos de constitución 800,00$ 800,00$ 800,00$ 800,00$ 800,00$

Amortización Acum. Gastos de Constitución 160,00$ 320,00$ 480,00$ 640,00$ 800,00$

TOTAL ACTIVOS 2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$

PASIVOS

PASIVOS CORRIENTES 262.718,58$ 277.054,06$ 129.491,18$ 140.119,79$ 151.462,61$

Aporte Patronal por pagar 133,65$ 147,02$ 161,72$ 177,89$ 195,68$

13 RO por pagar 91,67$ 100,83$ 110,92$ 122,01$ 134,21$

14 TO por pagar 795,00$ 874,50$ 961,95$ 1.058,15$ 1.163,96$

Fondos Reserva por pagar 1.056,00$ 100,83$ 110,92$ 122,01$ 134,21$

Servicios Básicos por pagar 87,00$ 90,57$ 94,28$ 98,15$ 102,17$

Participación trabajadores por pagar 107.815,97$ 114.099,44$ 52.986,79$ 57.327,56$ 61.958,23$

Impuesto a la renta por pagar 152.739,29$ 161.640,87$ 75.064,61$ 81.214,04$ 87.774,16$

PASIVOS A LARGO PLAZO 252.895,09$ 200.078,27$ 140.856,91$ 74.454,42$ 0,00$

Préstamo bancario 252.895,09$ 200.078,27$ 140.856,91$ 74.454,42$ 0,00$

TOTAL PASIVOS 515.613,67$ 477.132,32$ 270.348,09$ 214.574,21$ 151.462,61$

PATRIMONIO

Capital Social 1.618.590,00$ 1.526.807,88$ 1.761.730,49$ 1.736.677,57$ 1.730.319,69$

Util idad Neta 458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$

TOTAL PATRIMONIO 2.076.807,88$ 2.011.730,49$ 1.986.924,33$ 1.980.319,69$ 1.993.642,16$

TOTAL PASIVO + PATRIMONIO 2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$


Balance de Situación Financiera

Periodo: 2.013 - 2.017

"SAN

CAMILO"




142

Tabla N° 46 Estado de Resultados

2.013 2.014 2.015 2.016 2.017

Ventas de Viviendas

Casa 1 819.680,83$ 873.169,66$ 349.502,76$ 373.773,32$ 400.470,93$

Casa 2 423.853,93$ 455.559,61$ 326.957,23$ 352.533,14$ 380.666,64$

Casa 3 470.040,74$ 506.365,09$ 364.214,59$ 393.516,23$ 425.748,04$

Casa 4 785.773,05$ 835.871,09$ 334.117,11$ 356.849,10$ 381.854,28$

Total de Ingresos 2.499.348,55$ 2.670.965,45$ 1.374.791,69$ 1.476.671,78$ 1.588.739,89$

Costos de Construcción Viviendas Obras y Mant.

Calle adoquinada 2.685,56$ 2.712,42$ 2.739,54$ 2.766,94$ 2.794,61$

Bordillos y Aceras 883,25$ 892,08$ 901,00$ 910,01$ 919,11$

Alcantaril lado 1.216,08$ 1.228,24$ 1.240,52$ 1.252,93$ 1.265,46$

Baños de las Inst. Conjunto 133,30$ 134,63$ 135,98$ 137,34$ 138,71$

Cabaña del complejo 210,31$ 212,41$ 214,53$ 216,68$ 218,85$

Garitas de Seguridad 86,82$ 87,69$ 88,56$ 89,45$ 90,34$

Sala de reuniones y eventos 818,01$ 826,19$ 834,45$ 842,79$ 851,22$

Casa 1 555.748,92$ 596.894,17$ 240.807,73$ 259.477,39$ 280.014,01$

Casa 2 298.000,94$ 322.389,92$ 232.811,86$ 252.485,64$ 274.126,79$

Casa 3 333.529,25$ 361.471,06$ 261.471,37$ 284.011,09$ 308.804,79$

Casa 4 529.666,00$ 568.202,96$ 228.972,61$ 246.458,75$ 265.693,51$

Total Construcción de Viviendas Obras y Mant. 1.722.978,42$ 1.855.051,75$ 970.218,15$ 1.048.649,00$ 1.134.917,40$

Utilidad Bruta en Ventas 776.370,13$ 815.913,70$ 404.573,54$ 428.022,78$ 453.822,49$

Gastos de personal

Administrador 5.439,00$ 5.982,90$ 6.581,19$ 7.239,31$ 7.963,24$

Asist. Contable 3.263,40$ 3.589,74$ 3.948,71$ 4.343,59$ 4.777,94$

Vendedor 3.263,40$ 3.589,74$ 3.948,71$ 4.343,59$ 4.777,94$

13mo Cuarto Sueldo 1.100,00$ 1.210,00$ 1.331,00$ 1.464,10$ 1.610,51$

14mo Cuarto Sueldo 954,00$ 1.049,40$ 1.154,34$ 1.269,77$ 1.396,75$

Aporte Patronal 1.603,80$ 1.764,18$ 1.940,60$ 2.134,66$ 2.348,12$

Fondos de Reserva -$ 1.210,00$ 1.331,00$ 1.464,10$ 1.610,51$

Total Gastos de personal 15.623,60$ 18.395,96$ 20.235,56$ 22.259,11$ 24.485,02$

Honorarios profesionales

Contador 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$

Total Honorarios profesionales 4.200,00$ 4.620,00$ 5.082,00$ 5.590,20$ 6.149,22$

Gastos servicios básicos

Agua 144,00$ 149,90$ 156,05$ 162,45$ 169,11$

Luz 300,00$ 312,30$ 325,10$ 338,43$ 352,31$

Telefono 600,00$ 624,60$ 650,21$ 676,87$ 704,62$

Total Gastos servicios básicos 1.044,00$ 1.086,80$ 1.131,36$ 1.177,75$ 1.226,04$

Gastos materiales de aseo


Total Gastos materiales de aseo 130,00$ 135,33$ 140,88$ 146,65$ 152,67$

Depreciaciones

Estación de trabajo gerencia 32,83$ 32,83$ 32,83$ 32,83$ 32,83$

Si l lón Gerencia 23,33$ 23,33$ 23,33$ 23,33$ 23,33$

Escritorios 63,50$ 63,50$ 63,50$ 63,50$ 63,50$

Si l las fi jas grafity 34,56$ 34,56$ 34,56$ 34,56$ 34,56$

Si l las giratorias 25,40$ 25,40$ 25,40$ 25,40$ 25,40$

Archivadores 4 gabetas 35,94$ 35,94$ 35,94$ 35,94$ 35,94$

Archivadores áreos 38,36$ 38,36$ 38,36$ 38,36$ 38,36$

Mesa de centro con vidrio 6,48$ 6,48$ 6,48$ 6,48$ 6,48$

Equipo de cómputo Estación 489,89$ 489,89$ 489,89$ -$ -$

Telefax Panasonic inalámbrico 42,34$ 42,34$ 42,34$ -$ -$

Teléfono Panasonic inalámbrico 19,01$ 19,01$ 19,01$ -$ -$

Laptop HP 1072 353,09$ 353,09$ 353,09$ -$ -$

Estado de Resultados


Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"


143

Proyector Epson 510 y pantalla 123,38$ 123,38$ 123,38$ -$ -$

Librero metálico 28,80$ 28,80$ 28,80$ 28,80$ 28,80$

Total Gastos Depreciación 1.316,91$ 1.316,91$ 1.316,91$ 289,21$ 289,21$

Amortizaciones

Gastos de constitución 160,00$ 160,00$ 160,00$ 160,00$ 160,00$

Total Gastos Amortización 160,00$ 160,00$ 160,00$ 160,00$ 160,00$

Gastos de publicidad

Radio Zaracay 2.304,00$ 2.398,46$ 2.496,80$ 2.599,17$ 2.705,74$

1000 tripticos 570,00$ 593,37$ 617,70$ 643,02$ 669,39$

4000 hojas volantes 180,00$ 187,38$ 195,06$ 203,06$ 211,39$

Total Gastos de publicidad 3.054,00$ 3.179,21$ 3.309,56$ 3.445,25$ 3.586,51$

Total Gastos Administrativos y de Ventas 25.528,51$ 28.894,22$ 31.376,27$ 33.068,18$ 36.048,67$

Utilidad antes de Intereses e impuestos 750.841,62$ 787.019,48$ 373.197,27$ 394.954,60$ 417.773,83$

Gastos financieros

Gastos interés 32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$

Total Gastos financieros 32.068,47$ 26.356,56$ 19.952,03$ 12.770,89$ 4.718,97$

Utilidad antes de PTU e I.R. 718.773,15$ 760.662,92$ 353.245,24$ 382.183,71$ 413.054,86$

15% Participación de Trabajadores 107.815,97$ 114.099,44$ 52.986,79$ 57.327,56$ 61.958,23$

Utilidad antes de Imp.Renta 610.957,18$ 646.563,48$ 300.258,45$ 324.856,16$ 351.096,63$

25% Impuesto a la Renta 152.739,29$ 161.640,87$ 75.064,61$ 81.214,04$ 87.774,16$

Utilidad Neta 458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$ Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

En el estado de resultados detallamos todos los ingresos, costos, gastos del periodo

para establecer si existe utilidad de las cual deducimos el 15% de utilidad de los

trabajadores y el 25% del impuesto a la renta para obtener la utilidad neta.

3.7.9 Análisis financiero

Observamos que la razón corriente tiene un importante crecimiento, esto es

explicable, porque la misma se dedica a la construcción y venta de viviendas.

La empresa es líquida, ya que por decisión de sus socios se decide ir capitalizando

las utilidades, también sigue una tendencia creciente, como el índice anterior.

Al no existir exigible, debido a que las IFIS, conceden el préstamo para la adquisición

de la vivienda este índice es igual al de liquidez.

La organización es muy sólida, en cada uno de los periodos contables, siguiendo una

tendencia creciente, corroborado esto por el pago del préstamo bancario,

incrementando la solidez cada año.

144

Tabla N° 47 Índices de Liquidez

2013 2014 2015 2016 2017

2.586.185,18$ 2.484.103,35$ 2.253.989,87$ 2.192.307,31$ 2.142.967,40$

262.718,58$ 277.054,06$ 129.491,18$ 140.119,79$ 151.462,61$

9,84$ 8,97$ 17,41$ 15,65$ 14,15$

2.586.185,18-1.300.000,00 2.484.103,35-750.000,00 2.253.989,87-500.000,00 2.192.307,31-250.000,00 2.142.967,40

262.718,58 277.054,06 129.491,18 140.119,79 151.462,61

4,90$ 6,26$ 13,55$ 13,86$ 14,15$

1.286.185,18$ 1.734.103,35$ 1.753.989,87$ 1.942.307,31$ 2.142.967,40$

262.718,58$ 277.054,06$ 129.491,18$ 140.119,79$ 151.462,61$

4,90$ 6,26$ 13,55$ 13,86$ 14,15$

2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$

515.613,67$ 477.132,32$ 270.348,09$ 214.574,21$ 151.462,61$

5,03$ 5,22$ 8,35$ 10,23$ 14,16$

Razón Corriente =

Liquidez =

Razones de Liquidez

Razón Corriente =

Activo Corriente

Pas ivo Corriente

Liquidez =

Activo Corriente - Inventarios

Pas ivo Corriente

Prueba Acida =

Solidez =

Activo Total

Pas ivo Total

Caja + Bancos

Pas ivo CorrientePrueba Acida =

Solidez =


Tabla N° 48 Índices de Apalancamiento

2013 2014 2015 2016 2017

515.613,67$ 477.132,32$ 270.348,09$ 214.574,21$ 151.462,61$

2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$

19,89% 19,17% 11,98% 9,78% 7,06%

2.076.807,88$ 2.011.730,49$ 1.986.924,33$ 1.980.319,69$ 1.993.642,16$

2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$

80,11% 80,83% 88,02% 90,22% 92,94%

515.613,67$ 477.132,32$ 270.348,09$ 214.574,21$ 151.462,61$

2.076.807,88$ 2.011.730,49$ 1.986.924,33$ 1.980.319,69$ 1.993.642,16$

24,83% 23,72% 13,61% 10,84% 7,60%Pasivo frente al

Patrimonio =

Pasivo Total

Patrimonio

Activo Total

Razones de Apalancamiento

Pasivo frente al

Activo =

Pasivo Total

Activo Total

Patrimonio frente

al Activo =

PatrimonioPatrimonio frente

al Activo =

Pasivo frente al

Patrimonio =

Pasivo frente al

Activo =


145

Análisis:

El activo está siendo financiado vía endeudamiento en porcentajes moderados,

conforme se va cancelando el préstamo, menor será el financiamiento del activo vía

endeudamiento.

Tomando como referencia el índice de apalancamiento, observamos que el

financiamiento del activo vía patrimonio, se incrementa año a año, hasta alcanzar un

92,94%.

El comprometimiento del patrimonio en relación a los acreedores, en el primer año es

del 24,83%, cayendo hasta el 7,60% en el último año del proyecto.

Tabla N° 49 Índices de Rentabilidad

2013 2014 2015 2016 2017

776.370,13$ 815.913,70$ 404.573,54$ 428.022,78$ 453.822,49$

2.499.348,55$ 2.670.965,45$ 1.374.791,69$ 1.476.671,78$ 1.588.739,89$

31,06% 30,55% 29,43% 28,99% 28,56%

718.773,15$ 760.662,92$ 353.245,24$ 382.183,71$ 413.054,86$

2.499.348,55$ 2.670.965,45$ 1.374.791,69$ 1.476.671,78$ 1.588.739,89$

28,76% 28,48% 25,69% 25,88% 26,00%

458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$

2.499.348,55$ 2.670.965,45$ 1.374.791,69$ 1.476.671,78$ 1.588.739,89$

18,33% 18,16% 16,38% 16,50% 16,57%

458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$

2.592.421,55$ 2.488.862,82$ 2.257.272,42$ 2.194.893,90$ 2.145.104,77$

17,68% 19,48% 9,98% 11,10% 12,28%

458.217,88$ 484.922,61$ 225.193,84$ 243.642,12$ 263.322,47$

2.076.807,88$ 2.011.730,49$ 1.986.924,33$ 1.980.319,69$ 1.993.642,16$

22,06% 24,10% 11,33% 12,30% 13,21%

Margen

Operacional Sobre

Ventas =

Margen Neto

Sobre Ventas =

Margen Neto Sobre

Activo Total =

Margen Neto

Sobre Patrimonio =

Margen Bruto

Sobre Ventas =

Utilidad Bruta en Ventas

Ventas Totales

Margen

Operacional Sobre

Ventas =

Utilidad Operacional

Ventas Totales

Margen Bruto

Sobre Ventas =

Margen Neto Sobre

Activo Total =

Utilidad Neta

Activo Total

Margen Neto

Sobre Patrimonio =

Utilidad Neta

Patrimonio

Margen Neto

Sobre Ventas =

Razones de Rentabilidad

Utilidad Neta

Ventas Totales


146

Análisis:

El margen bruto de ganancia es superior al 28%, para todos los años de vida del

proyecto.

El margen operacional supera en todos los periodos el 25%.

El margen neto es muy atractivo, debido en que en todos los años supera el 16%,

haciéndolo muy atractivo al proyecto del conjunto habitacional.

El índice del margen neto sobre los activos alcanza su techo en el segundo año del

proyecto con un 19,48%, y el valor más bajo esta en el tercer año, debido a que el

número de casas a la venta empiezan a reducirse.

El índice del margen sobre el patrimonio alcanza su valor máximo en el segundo año

con un 24,10%, empezando un decrecimiento debido a que los ingresos tienden a

disminuir desde el tercer año, porque el número de viviendas para la venta también

disminuye.

3.7.10 Tasa mínima aceptada de rendimiento TMAR

Cuadro N° 31 Cálculo TMAR

4

Fórmula Donde

TMAR = i+f+if

TMAR =0.041+0.115+(0.041*0.115)

TMAR =16%

i = Inflación

f= Premio riesgo

i = 4.10%

f = 11.5%


La TMAR solo se la cálculo para establecer su valor pero en el proyecto no se aplicó

esta tasa en el siguiente paso se establece la tasa utilizada.

3.7.11 Flujo de Caja

Es un estado financiero donde se anotan los entradas y salidas de efectivo en un

determinado periodo, se lo utiliza para conocer la cantidad de efectivo que se

necesita para operar un negocio.

147

Tasa= (% de deuda)(tasa del prestamos)+(% capital propio) (tasa pasiva)

Tabla N° 50 Flujo de efectivo actualizado

AÑOS AÑO 0 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017

Activos fi jos -738.323,28

Diferidos -800,00

Capital de Trabajo -610.876,72

INVERSIONES -1.350.000,00

Ventas 2.499.348,55 2.670.965,45 1.374.791,69 1.476.671,78 1.588.739,89

SALIDAS

Costos de Construcción 1.722.978,42 1.855.051,75 970.218,15 1.048.649,00 1.134.917,40

Gastos Operacionales 24.051,60 27.417,31 29.899,36 32.618,97 35.599,46

Gastos financieros 32.068,47 26.356,56 19.952,03 12.770,89 4.718,97

TOTAL EGRESOS 1.779.098,49 1.908.825,63 1.020.069,54 1.094.038,86 1.175.235,83

FLUJO OPERATIVO 720.250,06 762.139,83 354.722,14 382.632,92 413.504,07

Depreciaciones y amortizaciones 1.476,91 1.476,91 1.476,91 449,21 449,21

Utilidad antes PTU e IR 718.773,15 760.662,92 353.245,24 382.183,71 413.054,86

15% PTU 107.815,97 114.099,44 52.986,79 57.327,56 61.958,23

Utilidad antes Imp. Renta 610.957,18 646.563,48 300.258,45 324.856,16 351.096,63

Impuesto a la Renta 146.629,72 148.709,60 66.056,86 68.219,79 70.219,33

UTILIDAD NETA 464.327,45 497.853,88 234.201,59 256.636,36 280.877,30

+ Depreciaciones y amortizaciones 1.476,91 1.476,91 1.476,91 449,21 449,21

+ Gastos Financieros 32.068,47 26.356,56 19.952,03 12.770,89 4.718,97

Valor Residual 691,33

Recuperación de CT 610.876,72

FLUJO NETO -1.350.000,00 497.872,84 525.687,35 255.630,53 269.856,46 897.613,53

FLUJO NETO ACTUALIZADO -1.350.000,00 469.337,14 467.154,47 214.147,10 213.107,52 668.223,64

Flujo de caja


Periodo 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



3.7.12 Valor actual neto (VAN)

El Valor Actual Neto es la ganancia extraordinaria que existe después de haber

recuperado la inversión inicial.

La inversión realizada para el proyecto de inversión es factible financieramente,

debido a que los flujos durante los cincos años son positivos el VAN resultante es de

$ 681.969,87

La cantidad obtenida del VAN se la cálculo de la siguiente fórmula:

Tasa= (22,22% * 11,50%) + (77,78% * 4,53)

Tasa= 6,08%

148

AÑOS FACTOR FLUJOS FLUJO ACTUAL. FLUJO ACUM.

0 1,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00

2013 0,94 497.872,84 469.337,14 -880.662,86

2014 0,89 525.687,35 467.154,47 -413.508,39

2015 0,84 255.630,53 214.147,10 -199.361,29

2016 0,79 269.856,46 213.107,52 13.746,23

2017 0,74 897.613,53 668.223,64 681.969,87 VAN

Tabla N° 51 Cálculo del flujo actualizado y VAN


En función a este resultado el proyecto es factible, debido a que el VAN que es los

flujos de cada uno de los periodos son traídos a valor presente siendo su resultado

mayor a 1.

3.7.13 Tasa interna de retorno (TIR)

La tasa Interna de Retorno es la rentabilidad que genera la inversión del proyecto.

El proyecto de inversión es factible financieramente, debido a que la tasa interna de

retorno es del 15,20 % superior a la tasa de descuento estimada para este proyecto

que fue del 6,08 %, así como también es mayor a la tasa pasiva referencial del Banco

Central que es del 4,10%. Esto significa que el proyecto genera gran rentabilidad su

comprobación en la siguiente fórmula:

TIR= VAN = Ø

Factor de actualización =

Año 0

2013

2014

2015

2016

2017

1

1/(1+0.068)1

1/(1+0.068)2

1/(1+0.068)3

1/(1+0.068)4

1/(1+0.068)5

1

0,94

0,89

0,84

0,79

0,74

VAN=∑FNP1(1+TIR)-1+∑FNP2(1+TIR)

-2+∑FNP3(1+TIR)

-3+∑FNP4(1+TIR)

-4+∑FNP5(1+TIR)

-5- ∑FNN(1+TIR)

0

0= 469.337,14(1+TIR)-1

+467.154,47(1+TIR)-2

+214.147,10(1+TIR)-3

+213.107,52(1+TIR)-4

+668.223,64(1+TIR)-5

-.350.000,00(1+TIR)0

149

Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente

Significa que el retorno de la inversión alcanza un 15.20%, lo que en función a la tasa

pasiva referencia del Banco Central es muy superior, el proyecto es factible.

3.7.14 Relación Costo / Beneficio.

La relación costo beneficio es un parámetro de medición que compara el costo

incurrido en relación de las ganancias obtenidas. Su fórmula es la siguiente:

469.337,14+467.154,47+214.147,10+213.107,52+668.223,64 2.031.969,87

1.350.000,00 1.350.000,00

Indica que por cada dólar invertido este generará $ 1,51, lo que demuestra que el

proyecto es factible.

3.7.15 Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI)

RODRIGUEZ, Alfonso establece que el PRI es: “El plazo de recuperación nos indica

el tiempo que ha de transcurrir para poder recuperar el capital invertido en el

proyecto, constituyendo una medida de liquidez de un proyecto de inversión”.

El PRI significa en cuanto tiempo se va a recuperar la inversión realizada en el

presente proyecto, su resultado es que será en: 3 años, 11 meses y 7 días. En los

siguientes cuadros se detalla los resultados obtenidos.

TIR = 15,20%

B/C= ∑FNP(1+TDSCTO) -n

∑FNP(1+TDSCTO) -n

B/C= $ 1,51

B/C =

150

Tabla N° 52 Cálculo del Periodo de Recuperación de la Inversión

AñoFlujo

Actualizado

Flujo

Acumulado

0 -1.350.000,00 -1.350.000,00

2013 469.337,14 -880.662,86

2014 467.154,47 -413.508,39

2015 214.147,10 -199.361,29

2016 213.107,52 13.746,23 PRI

2017 668.223,64 681.969,87 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Al ir acumulando los FNE se tiene que, hasta el periodo 4, su sumatoria es de

469.337,14+467.154,47+214.147,10+213.107,52=1.363.746,76, valor mayor al monto

de la inversión inicial, $1.350.000 Quiere esto decir que el periodo de recuperación

se encuentra entre los periodos 3 y 4.

Para determinarlo con mayor exactitud se sigue el siguiente proceso:

Se toma el periodo anterior a la recuperación total año 2015.

Se calcula el costo no recuperado: $1.350.000 – 1.150,638,71 = 199.361,29

se suman los periodos 1,2, y 3 que es $1,150,638,71 y la inversión inicial es:

$1.350.000.

Se Divide el costo no recuperado (199.361,29 ) entre el FNE del año siguiente

(4), 199.361,29 ÷ 213.107,52 = 0.935496269.

Se suma al periodo anterior al de la recuperación total (3) el valor calculado en

el paso anterior (0.93) nos da 3,93 periodos.

Tabla N° 53

Cálculo de los años, meses y días PRI

Años Meses Días

3 12 X 0,93

3 11,22

3 11 30*0,22

3 11 6,78


3.7.16 Análisis de sensibilidad

Para considerar el análisis de sensibilidad se debe realizar la evaluación financiera en

tres escenarios: probable (ya realizado), optimista, y pesimista.

151

Escenario optimista

En el escenario optimista se consideró la variación de los siguientes factores:

Incremento de los ingresos en un 10%

Disminución de la tasa de interés del préstamo al 10%

Una tasa de descuento del 4%

Tabla N° 54 Flujo de efectivo escenario optimista

AÑOS AÑO 0 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017


Obras 0,00



Ventas 2.499.348,55 2.670.965,45 1.374.791,69 1.476.671,78 1.588.739,89

SALIDAS

Costos de Construcción 1.722.978,42 1.855.051,75 970.218,15 1.048.649,00 1.134.917,40



TOTAL EGRESOS 1.774.838,94 1.905.180,51 1.017.197,71 1.092.127,25 1.174.503,81

FLUJO OPERATIVO 974.444,46 1.032.881,49 495.073,15 532.211,71 573.110,07


Utilidad antes PTU e IR 972.967,55 1.031.404,58 493.596,24 531.762,50 572.660,86

15% PTU 145.945,13 154.710,69 74.039,44 79.764,38 85.899,13



UTILIDAD NETA 628.537,04 675.054,30 327.254,31 357.078,52 389.409,39





FLUJO NETO -1.350.000,00 657.822,87 699.242,65 345.811,41 368.387,01 1.005.413,60



Flujo de caja

Periodo 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"




Año 0

2013

2014

2015

2016

2017

1

1/(1+0.04)1

1/(1+0.04)2

1/(1+0.04)3

1/(1+0.04)4

1/-(1+0.04)5

1

0,96

0,92

0,89

0,85

0,82

152

Tabla N° 55 Cálculo del VAN escenario optimista

Años Factor Flujos Flujo Actualizado Flujo Acumulado

0 1,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00

2013 0,96 657.822,87 632.521,99 -717.478,01

2014 0,92 699.242,65 646.489,14 -70.988,87

2015 0,89 345.811,41 307.425,09 236.436,22

2016 0,85 368.387,01 314.898,76 551.334,98

2017 0,82 1.005.413,60 826.376,69 1.377.711,67 VAN Fuente: Investigación realizada


Cálculo de la TIR

TIR= VAN = Ø

Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente:

Relación Beneficio Costo

632.521,99+646.489,14+307.425,09+314.898,76+826.376,69 2.727.711,67

1.350.000,00 1.350.000,00


proyecto es factible.


-2+∑FNP3(1+TIR)

-3+∑FNP4(1+TIR)

-4+∑FNP5(1+TIR)

-5- ∑FNN(1+TIR)

0

TIR = 29.67%


∑FNP(1+TDSCTO) -n

B/C = $ 2,02

B/C =

0= 632.521,99(1+TIR)-1

+646.489,14(1+TIR)-2

+307.425,09(1+TIR)-3

+314898,76(1+TIR)-4

+826.376,69(1+TIR)-5

-1.350.000,00(1+TIR)0

153

Periodo de recuperación

Tabla N° 56 Cálculo del PRI escenario optimista

Años Flujo ActualizadoFlujo Acumulado

0 -1.350.000,00 -1.350.000,00

2013 631.509,96 -718.490,04

2014 643.303,24 -75.186,80

2015 304.314,04 229.127,24 PRI

2016 309.445,09 538.572,33

2017 804.330,88 1.342.903,21 Fuente: Investigación realizada


El PRI significa en cuanto tiempo se va a recuperar la inversión realizada en el caso

de este escenario será en: 2 años, 2 meses y 23 días.

Escenario pesimista

En el escenario pesimista se consideró la variación de los siguientes factores:

Incremento de la tasa de interés del préstamo al 15%.

Tasa de descuento del 7%.

Incremento de los costos en un 10 %.

Tabla N° 57

Flujo de efectivo escenario pesimista

AÑOS AÑO 0 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017


Obras 0,00



Ventas 2.499.348,55 2.670.965,45 1.374.791,69 1.476.671,78 1.588.739,89

SALIDAS

Costos de Construcción 1.895.276,26 2.040.556,93 1.067.239,96 1.153.513,90 1.248.409,14



TOTAL EGRESOS 1.961.413,84 2.103.058,10 1.124.095,46 1.203.654,71 1.290.579,53

FLUJO OPERATIVO 537.934,72 567.907,35 250.696,23 273.017,08 298.160,37


Utilidad antes PTU e IR 536.457,81 566.430,44 249.219,32 272.567,87 297.711,16

15% PTU 80.468,67 84.964,57 37.382,90 40.885,18 44.656,67



UTILIDAD NETA 346.551,74 370.728,72 165.232,41 183.029,32 202.443,59





FLUJO NETO -1.350.000,00 390.114,63 407.289,50 193.665,45 201.000,37 821.031,77



Flujo de caja

Periodo 2013 - 2017

"SAN

CAMILO"



154

Tabla N° 58 Cálculo del VAN escenario pesimista

Años Factor Flujos Flujo Actualizado Flujo Acumulado

0 1,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00

2013 0,93 390.114,63 364.593,11 -985.406,89

2014 0,87 407.289,50 355.742,42 -629.664,47

2015 0,82 193.665,45 158.088,70 -471.575,77

2016 0,76 201.000,37 153.342,22 -318.233,55

2017 0,71 821.031,77 585.384,31 267.150,76 VAN


Cálculo de la TIR

TIR= VAN = Ø

Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente:

Cálculo Relación Beneficio Costo

364.593,11+355.742,42+158.088,70+153.342,22+585.384,31 1.617.150,76

1.350.000,00 1.350.000,00


Año 0

2013

2014

2015

2016

2017

1

1/(1+0.07)1

1/(1+0.07)2

1/(1+0.07)3

1/(1+0.07)4

1/(1+0.07*)5

1

0,93

0,86

0,79

0,72

0,65

TIR = 6,06%


∑FNP(1+TDSCTO) -n

B/C = $ 1.20


-2+∑FNP3(1+TIR)

-3+∑FNP4(1+TIR)

-4+∑FNP5(1+TIR)

-5- ∑FNN(1+TIR)

0

B/C =

0=364.593,11(1+TIR)-1+355.742,42(1+TIR)-2+158.088,70(1+TIR)-3+153.342,22(1+TIR)-4+585.384,31(1+TIR)-5-1.350.000,(1+TIR)-1

155


proyecto es factible

Cálculo de Periodo de recuperación

Tabla N° 59 Cálculo del PRI escenario pesimista

AñoFlujo

Actualizado

Flujo

Acumulado

0 -1.350.000,00 -1.350.000,00

2013 364.593,11 -985.406,89

2014 355.742,42 -629.664,47

2015 158.088,70 -471.575,77

2016 153.342,22 -318.233,55

2017 585.384,31 267.150,76 PRI Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Se va a recuperar la inversión realizada en: 4 años, 6 meses y 15 días.

A continuación se resumen los resultados alcanzados por todos los escenarios que

han sido evaluados:

Tabla N° 60 Resultados de los escenarios evaluados

Factores Escenario Optimista Escenario Probable Escenario Pesimista

Tasa de Descuento 4,00% 6,08% 7,00%

VAN $1.377.711,67 $681.969,87 $267.150,76

TIR 29,67% 15,20% 6,06%

B/C 2,02 1,51 1,20

PRI 2 años, 2 meses, 23 días 3 años, 11 meses, 7 días 4 años, 6 meses, 15 días Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Podemos observar que en los tres casos el VAN es positivo, además existe una TIR

que arroja resultados muy halagadores a pesar de su descenso en el escenario

pesimista, la relación beneficio costo en cualquier caso es mayor a uno, por último el

periodo de recuperación de la inversión se encuentra dentro de la vida útil del

proyecto independientemente del escenario.

Por todos los antecedentes ya descritos se concluye estableciendo que el proyecto

en su análisis de sensibilidad sigue proporcionando resultados financieros muy

importantes en relación a su factibilidad, lo que lo convierte en una inversión muy

atractiva para todo inversionista.

156

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES

Ha quedado evidenciado en función a la información recopilada que existe una gran

demanda insatisfecha en referencia a soluciones habitacionales en la ciudad de

Santo Domingo, así como también la opinión mayoritaria de los encuestados de estar

dispuestos a adquirir una vivienda en un conjunto habitacional, fortaleciendo la

factibilidad del presente proyecto.

De acuerdo a las encuestas realizadas se concluye que el conjunto habitacional

privado San Camilo cubre una amplia mayoría de las necesidades y expectativas de

sus potenciales clientes.

Para lograr un posicionamiento en el mercado inmobiliario es fundamental ofrecer

viviendas con materiales de calidad y con servicios diferenciados, las estrategias

planteadas sobre promoción y publicidad encaminarán a posicionar la imagen del

proyecto en los potenciales clientes, y a la vez permitir que los mismos visualicen y

perciban que el conjunto habitacional San Camilo es la mejor opción para adquirir una

vivienda que es el sueño de toda familia.

La implementación del proyecto requiere una inversión total de $ 1.350.000 USD,

destinados al financiamiento de los activos, y al Capital de Trabajo inicial para que la

empresa encargada inicie la construcción de las obras del conjunto, la inversión se

financia: el 77,78% corresponde a las aportaciones de los socios y el saldo será

financiado con el préstamo realizado al Banco del Austro, por la accesibilidad a

préstamos corporativos y las bajas tasas de interés en relación con otras entidades

bancarias.

En función a la evaluación de la información financiera se concluye que el proyecto es

factible ya que arroja los siguientes resultados: VAN = 681.969,87, TIR = 15,20%, B/C

= 1,51 y PRI = 4to año, por lo que se convierte en un negocio muy atractivo para todo

tipo de inversionista, en base a los índices financieros se observa que el conjunto

habitacional maneja óptimas razones de solvencia y liquidez, así como niveles bajos

157

de endeudamiento y aceptables cuotas de rentabilidad en todo el periodo de vida útil

del proyecto.

De acuerdo a nuestro estudio técnico se concluye que el Conjunto Habitacional

Privado San Camilo va a construir 74 viviendas asentadas en terrenos de 1000m², la

localización optima es en la vía Quinindé km 15.

RECOMENDACIONES

Se debe considerar los gustos y preferencias al momento de lanzar algún producto o

servicios por lo cual se debe realizar un estudio de mercado para esclarecer si existe

o una necesidad latente y si será aceptado esta nueva opción.

Debido a la demanda insatisfecha existente en el mercado y la gran acogida que

tiene un conjunto habitacional, es necesaria la implementación del proyecto de

inversión “San Camilo” para satisfacer esta necesidad vital de tener una casa propia.

El conjunto habitacional San Camilo deberá continuar innovando estrategias para

mantener su posicionamiento y preferencia en el mercado de la vivienda, ofreciendo

soluciones habitacionales que satisfagan las necesidades y expectativas de los

clientes.

Analizando el financiamiento del proyecto se sugiere optimizar al máximo el cuidado

de los activos fijos, ya que estos son financiados preponderantemente por los

accionistas con el 77,78%, por lo tanto tienen el mayor riesgo en la inversión, a su vez

estos bienes tangibles son los que generan a través de la comercialización de las

viviendas los ingresos y ganancias del proyecto habitacional.

En función a los estudios inherentes del presente proyecto que demostraron la

factibilidad económica y financiera del mismo, se recomienda su implementación ya

que además tendrá un impacto favorable mejorando los niveles de los índices socio

económicos de la ciudad de Santo Domingo y de la provincia en general.

158

FUENTES DE CONSULTA

BIBLIOGRAFÍAS

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2006.

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CHIAVENATO, Idalberto. Administración en los nuevos tiempos. 1ra. Edición. Editado

por Mc Graw Hill. Mc Graw Hill, 2004.

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2006, Pág, 97. Diccionario de Economía Financiera. Medellin, 2006.

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http://es.wikipedia.org/wiki/inmobiliaria. (último acceso: 25 de Septiembre de 2011).

http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_de_sensibilidad

http://es.wikipedia.org/wiki/inmobiliaria

160

ANEXOS

ANEXO N° 1. Preguntas claves que derivan la Misión

•Somos lideres en la comercialización de inmuebles que poseen una excelente calidad de acabados.

¿Quiénes somos?

•Mediante modernos métodos industrializados, permitiendo la agilidad en el desarrollo de obras, conservando y mejorando las especificaciones técnicas.

¿Cómo?

•Una gama de servicios y de asesoría inmobiliaria. ¿Qué productos ofrezco?

•Para satisfacer las necesidades de

soluciones de vivienda. ¿Para qué lo hacemos?

161

ANEXO N° 2. Preguntas claves que derivan la Visión

•Caracterizarnos siempre por una excelencias en el servicio, comercializando viviendas garantizadas por un innovador diseño constructivo y con una valorización asegurada a largo plazo.

¿Cúal es la imagen deseada?

•Ser el mejor conjunto habitacional en el ámbito local y provincial.

¿Cómo seremos en el futuro?

•Permitir que muchos estratos socio económicos que demanden soluciones de vivienda satisfagan plenamente sus necesidades y expectativas.

¿Qué haremos en el futuro?

162

ANEXO N° 3. Encuesta

163

ANEXO N° 4. Costos variables por casa

Item Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total No. Casas P. Total Casas

1 Limpieza natural del terreno m². 200 0,55$ 110,00$ 25 2.750,00$

2 Replanteo m². 200 1,36$ 272,00$ 25 6.800,00$

3 Excavación de cimientos y plintos m³. 49,5 6,46$ 319,77$ 25 7.994,25$

4 Cimientos deHormigón Ciclopeo m³. 7,6 96,68$ 734,77$ 25 18.369,20$

1.436,54$ 25 35.913,45$


1 Bloque semi pesado de 10 cm. m². 205 9,67$ 1.982,35$ 25 49.558,75$

2 Plintos m³. 14,55 131,01$ 1.906,20$ 25 47.654,89$

3 Columnas incluye encofrado m³. 8,5 186,25$ 1.583,13$ 25 39.578,13$

4 Cadenas inferiores m³. 9,5 161,91$ 1.538,15$ 25 38.453,63$

5 Contrapiso (incluye empedrado) m²,. 163 16,91$ 2.756,33$ 25 68.908,25$

6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) m². 200 34,45$ 6.890,00$ 25 172.250,00$

7 Losa de entrepiso(Nv.+6,14) m². 0 34,45$ -$ 25 -$

8 Losa Tapagradas m². 10 34,65$ 346,50$ 25 8.662,50$

9 Acero de Refuerzo Kg. 5786,8 1,62$ 9.374,62$ 25 234.365,40$

10 En Gradas m³. 2,06 174,12$ 358,69$ 25 8.967,18$

26.735,95$ 25 668.398,72$


1 Enlucido Horizontal m². 220 7,42$ 1.632,40$ 25 40.810,00$

2 Enlucidos Verticales m². 435 8,62$ 3.749,70$ 25 93.742,50$

3 Masillado de Pisos m². 163 5,27$ 859,01$ 25 21.475,25$

4 Zocalós de: cerámica de paredes ml. 95 15,79$ 1.500,05$ 25 37.501,25$

5 Embaldosados de Cerámica en pisos m². 163,70 16,82$ 2.753,43$ 25 68.835,85$

10.494,59$ 25 262.364,85$


1 Ventanas de : Aluminio m². 52 66,60$ 3.463,20$ 25 86.580,00$

2 Puertas de exteriores m². 3 250,65$ 751,95$ 25 18.798,75$

3 Puertas inte, de : paneladas de mad, m². 5 115,00$ 575,00$ 25 14.375,00$

4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 m². 3 100,00$ 300,00$ 25 7.500,00$

5.090,15$ 25 127.253,75$


1 Closets para dormitorios m.l. 8 118,52$ 948,16$ 25 23.704,00$

2 Muebles para Cocina m.l. 4 118,52$ 438,52$ 25 10.963,10$

3 Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², m². 4 23,80$ 88,06$ 25 2.201,50$

4 Revestimiento de mesón m². 3 15,54$ 46,62$ 25 1.165,50$

1.521,36$ 25 38.034,10$


1 Inst. Desagues de aguas serv. 3" Pto. 8 12,35$ 98,80$ 25 2.470,00$

2 Tuberia de P.V.C. de 3" Pto. 7 13,49$ 94,43$ 25 2.360,75$

3 Inst. Desagues de aguas serv.4" m.l. 4 4,63$ 18,52$ 25 463,00$

4 Canalización exterior pvc. 110 mm m.l. 29 11,95$ 346,55$ 25 8.663,75$

5 Bajantes de Aguas l luvias 4" m.l. 30 11,95$ 358,50$ 25 8.962,50$

6 Cajas de revisión incluyen tapa Un. 10 54,24$ 542,40$ 25 13.560,00$

1.459,20$ 25 36.480,00$


1 Agua Potable Pto. 13 18,25$ 237,25$ 25 5.931,25$

2 Mezcladoras Pto. 2 23,14$ 46,28$ 25 1.157,00$

3 Agua caliente : calefón Pto. 2 18,25$ 36,50$ 25 912,50$

320,03$ 25 8.000,75$


1 Iluminación Pto. 29 31,84$ 923,36$ 25 23.084,00$

2 Tomacorrientes Pto. 25 27,11$ 677,75$ 25 16.943,75$

3 Teléfono y Tv. Pto. 7 23,19$ 162,33$ 25 4.058,25$

4 Tablero de Dsitribución Pto. 1 50,09$ 50,09$ 25 1.252,25$

3 Especiales Pto. 2 26,78$ 53,56$ 25 1.339,00$

1.867,09$ 25 46.677,25$


1 Inodoros de tanque bajo Un. 3 83,42$ 250,26$ 25 6.256,50$

2 Lavabos Un. 4 45,61$ 182,44$ 25 4.561,00$

3 Lavaplatos conacal Un. 1 89,45$ 89,45$ 25 2.236,25$

4 Pintura para exteriores e interiores m². 490 4,05$ 1.984,50$ 25 49.612,50$

2.506,65$ 25 62.666,25$

Valor Total

Son : Cincuenta y un mil cuatroscientos treinta y uno con 56/ctvs. Dólar

Valor Total:



Valor Total:

REVESTIMIENTOS

PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -1-

1.285.789,12$

MUEBLES EMPOTRADOS

Valor Total:


Valor Total:


Valor Total:


Valor Total:


Valor Total:

51.431,56$

Valor Total:

CONCEPTO

Valor Total:

164


1 Limpieza natural del terreno m². 150 0,55$ 82,50$ 12 990,00$

2 Replanteo m². 150 1,36$ 204,00$ 12 2.448,00$



1.341,04$ 12 16.092,46$


1 Bloque semi pesado de 10 cm. m². 375,25 9,67$ 3.628,67$ 12 43.544,01$

2 Plintos m³. 20,45 131,01$ 2.679,15$ 12 32.149,85$



5 Contrapiso (incluye empedrado) m². 186,25 16,91$ 3.149,49$ 12 37.793,85$

6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) m². 202,4 34,45$ 6.972,68$ 12 83.672,16$


8 Losa Tapagradas m². 26,8 34,65$ 928,62$ 12 11.143,44$


10 En Gradas m³. 4,15 174,12$ 722,60$ 12 8.671,18$

47.427,41$ 12 569.128,89$




3 Masillado de Pisos m². 330 5,27$ 1.739,10$ 12 20.869,20$


5 Embaldosados de Cerámica en pisos m². 330 16,82$ 5.550,60$ 12 66.607,20$

14.892,70$ 12 178.712,40$




3 Puertas inte, de : paneladas de mad, m². 9 115,00$ 1.035,00$ 12 12.420,00$

4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 m². 2 100,00$ 200,00$ 12 2.400,00$

8.929,10$ 12 107.149,20$





4 Revestimiento de mesón m². 5 15,54$ 69,93$ 12 839,16$

1.872,01$ 12 22.464,12$


1 Inst. Desagues de aguas serv.3" Pto. 18 12,35$ 222,30$ 12 2.667,60$






2.500,09$ 12 30.001,08$


1 Agua Potable Pto. 16 18,25$ 292,00$ 12 3.504,00$

2 Mezcladoras Pto. 2 23,14$ 46,28$ 12 555,36$


374,78$ 12 4.497,36$


1 Iluminación Pto. 39 31,84$ 1.241,76$ 12 14.901,12$


3 Teléfono y Tv. Pto. 4 23,19$ 92,76$ 12 1.113,12$


3 Especiales Pto. 2 26,78$ 53,56$ 12 642,72$

2.138,90$ 12 25.666,80$



2 Lavabos Un. 4 45,61$ 182,44$ 12 2.189,28$


4 Pintura para exteriores e interiores m², 300 4,05$ 1.215,00$ 12 14.580,00$

1.820,57$ 12 21.846,84$

Valor Total

Son : ochenta y un mil doscientos noventa y seis con 60/ctvs. Dólar

Valor Total:

CARPINTERIA METAL - MADERA

MAPOSTERIA Y HORMIGON

Valor Total:

REVESTIMIENTOS


975.559,15$

MUEBLES EMPOTRADOS

Valor Total:


Valor Total:


Valor Total:


Valor Total:


Valor Total:

81.296,60$

Valor Total:

CONCEPTO

Valor Total:

165


1 Limpieza natural del terreno m². 170 0,55$ 93,50$ 12 1.122,00$

2 Replanteo m². 170 1,36$ 231,20$ 12 2.774,40$



1.600,55$ 12 19.206,63$



2 Plintos m³. 25,5 131,01$ 3.340,76$ 12 40.089,06$






8 Losa Tapagradas m². 32,5 34,65$ 1.126,13$ 12 13.513,50$


10 En Gradas m³. 5,75 174,12$ 1.001,19$ 12 12.014,28$

53.790,67$ 12 645.488,08$






5 Embaldosados de Cerámica en pisos m². 372,50 16,82$ 6.265,45$ 12 75.185,40$

17.533,85$ 12 210.406,20$




3 Puertas inte, de : paneladas de mad, m². 12 115,00$ 1.380,00$ 12 16.560,00$

4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 m². 3 100,00$ 300,00$ 12 3.600,00$

10.306,50$ 12 123.678,00$





4 Revestimiento de mesón m². 5,50 15,54$ 85,47$ 12 1.025,64$

1.887,55$ 12 22.650,60$








2.753,03$ 12 33.036,36$


1 Agua Potable Pto. 16 18,25$ 292,00$ 12 3.504,00$

2 Mezcladoras Pto. 2 23,14$ 46,28$ 12 555,36$


374,78$ 12 4.497,36$


1 Iluminación Pto. 42 31,84$ 1.337,28$ 12 16.047,36$


3 Teléfono y Tv. Pto. 4 23,19$ 92,76$ 12 1.113,12$


3 Especiales Pto. 2 26,78$ 53,56$ 12 642,72$

2.342,86$ 12 28.114,32$



2 Lavabos Un. 4 45,61$ 182,44$ 12 2.189,28$


4 Pintura para exteriores e interiores m². 480 4,05$ 1.944,00$ 12 23.328,00$

2.549,57$ 12 30.594,84$

Valor Total 93.139,37$ 1.117.672,39$

Son : noventa y tres mil ciento treinta y nueve con 37/ctvs. Dólar

Valor Total:

Valor Total:

CONCEPTO

Valor Total:

Valor Total:



Valor Total:

REVESTIMIENTOS


Valor Total:


Valor Total:



MUEBLES EMPOTRADOS

Valor Total:


Valor Total:

166


1 Limpieza natural del terreno m². 77,52 0,55$ 42,64$ 25 1.065,90$

2 Replanteo m². 77,50 1,36$ 105,40$ 25 2.635,00$



871,95$ 25 21.798,69$



2 Plintos m³. 9,7 131,01$ 1.270,80$ 25 31.769,93$


4 Cadenas inferiores m³. 4,9 161,91$ 793,36$ 25 19.833,98$


6 Losa de entrepiso(Nv.+3,26) m². 84,75 34,45$ 2.919,64$ 25 72.990,94$ 7 Losa de entrepiso(Nv.+6,14) m². 88,75 34,45$ 3.057,44$ 25 76.435,94$

8 Losa Tapagradas m². 18 34,65$ 623,70$ 25 15.592,50$


10 En Gradas m³. 3 174,12$ 522,36$ 25 13.059,00$

24.481,40$ 25 612.035,00$





4 Zocalós de: cerámica de paredes ml. 30 15,79$ 473,70$ 25 11.842,50$

5 Embaldosados de Cerámica en pisos m². 170 16,82$ 2.859,40$ 25 71.485,00$

8.957,60$ 25 223.940,00$


1 Ventanas de : Aluminio m². 72,75 66,60$ 4.845,15$ 25 121.128,75$


3 Puertas inte, de : paneladas de mad, m². 4 115,00$ 460,00$ 25 11.500,00$

4 Otros : Baño 0,70 x 2,10 m². 2 100,00$ 200,00$ 25 5.000,00$

5.755,80$ 25 143.895,00$


1 Closets para dormitorios m.l. 7,50 118,52 888,90 25 22.222,50

2 Muebles para Cocina m.l. 11,30 118,52 1.339,28 25 33.481,90

3 Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², m², 4,30 23,80 102,34 25 2.558,50

4 Revestimiento de mesón m², 4,30 15,54 66,82 25 1.670,55

2.397,34 25 59.933,45



2 Tuberia de P.V.C. de 3" Pto. 12,50 13,49$ 168,63$ 25 4.215,63$

3 Inst. Desagues de aguas serv. 4" m.l. 4 4,63$ 18,52$ 25 463,00$


5 Bajantes de Aguas l luvias 4" m.l. 50,20 11,95$ 599,89$ 25 14.997,25$


1.726,86 25 43.171,38


1 Agua Potable Pto. 8 18,25$ 146,00$ 25 3.650,00$

2 Mezcladoras Pto. 2 23,14$ 46,28$ 25 1.157,00$


228,78$ 25 5.719,50$


1 Iluminación Pto. 22 31,84$ 700,48$ 25 17.512,00$


3 Teléfono y Tv. Pto. 3 23,19$ 69,57$ 25 1.739,25$


3 Especiales Pto. 2 26,78$ 53,56$ 25 1.339,00$

1.438,88$ 25 35.972,00$



2 Lavabos Un. 4 45,61$ 182,44$ 25 4.561,00$


4 Pintura para exteriores e interiores m², 420 4,05$ 1.701,00$ 25 42.525,00$

2.312,60 25 57.815,00$

Valor Total 48.171,20$ 1.204.280,01$

Son : cuarenta y ocho mil ciento setenta y un con 20/ctvs. Dólar

Valor Total:

Valor Total:

CONCEPTO

Valor Total:

Valor Total:



Valor Total:

REVESTIMIENTOS


Valor Total:


Valor Total:



MUEBLES EMPOTRADOS

Valor Total:


Valor Total:

167

ANEXO N° 5. Proforma de Diario la Hora

168

ANEXO N° 6. Proforma Radio Zaracay

169

ANEXO N° 7. Proforma Radio Majestad

170

ANEXO N° 8. Proforma de Zaracay Tv.

171

ANEXO N° 9. Proforma para realizar rótulo y trípticos.

172

ANEXO N° 10. Proformas de los equipos y muebles de oficina

175

ANEXO N° 11. Minuta de la constitución de Compañía

SEÑOR NOTARIO:

En el Registro de escrituras públicas a su cargo, sírvase incorporar una de constitución de

COMPAÑÍA DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, contenida en las siguientes cláusulas:

PRIMERA.- COMPARECIENTES.- Comparecen para la celebración de la presente escritura,

las siguientes personas naturales, todas por sus propios derechos, de nacionalidad

ecuatoriana, mayores de edad, domiciliadas y residentes en esta ciudad de Santo Domingo

de los Colorados: CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO, de estado civil soltero y DIANA

CAROLINA SIMBAÑA BRITO, de estado civil soltera todos por sus propios y personales

derechos.

SEGUNDA.- VOLUNTAD DE CONSTITUIR LA COMPAÑÍA.- Los comparecientes, señores:

CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO y DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO,

convienen en constituir, como en efecto constituyen, la compañía de responsabilidad limitada

denominada “CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO CIA. LTDA.”, la

misma que se regirá por las Leyes del Ecuador y conforme a los pactos y condiciones que se

establecen en las cláusulas que constan a continuación:

TERCERA.- ESTATUTOS DE LA COMPAÑÍA.- CAPITULO PRIMERO: DE LA COMPAÑÍA,

DENOMINACION, OBJETO, DURACION, NACIONALIDAD Y DOMICILIO Artículo Primero.-

Denominación.- La compañía girará bajo la denominación de “CONJUNTO

HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO CIA. LTDA.”, y se regirá por las leyes de la

República del Ecuador especialmente por la de Compañías y por las normas de los

presentes Estatutos. Artículo Segundo.- Objeto Social.- La Compañía se dedicará a la

planificación, diseños arquitectónicos y estructurales, supervisión, dirección técnica,

asesoramiento y construcción directa en lo relacionado con las ramas profesionales de la

ingeniería y la arquitectura; a la fabricación y elaboración de materiales que se utilizan para

la construcción, incluyendo sus derivados o acabados; importar, exportar, distribuir y

comercializar maquinarias, equipos, accesorios, repuestos y materiales necesarios para la

construcción; a la compra venta de bienes raíces, tanto urbanos como rurales; participar e

intervenir en licitaciones con personas jurídicas o naturales, públicas o privadas en las

actividades antes mencionadas; y/o asociarse con empresas nacionales o extranjeras, que

tengan afinidad al objeto social de la compañía que se constituye. Para el cumplimiento de

su objeto social, la compañía podrá realizar toda clase de actos y contratos sean estos

civiles, industriales y mercantiles permitidos por la ley y relacionados con sus actividades.

176

Artículo Tercero.-Plazo.- La compañía tendrá un plazo de cincuenta años, contados a partir

de la fecha de inscripción de la escritura de constitución en el Registro Mercantil. Este plazo

podrá ser prorrogado o disminuido, en virtud de resolución adoptada por la Junta General de

Socios. Artículo Cuarto.- Domicilio.- El domicilio principal de la compañía es en este Cantón

de Santo Domingo, Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas y, por resolución de la junta

general de accionistas, podrá establecer sucursales, agencias, oficinas, representaciones y o

establecimientos en cualquier lugar del Ecuador o del exterior, conforme a la Ley. CAPITULO

SEGUNDO: DEL CAPITAL Y DE LAS PARTICIPACIONES. Artículo Quinto.- Capital.- La

compañía tendrá un capital social de CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS

UNIDOS, dividido en CUATROCIENTAS participaciones de UN dólar cada una, numeradas

del cero uno al cuatrocientos. Artículo Sexto.- Naturaleza de las participaciones; su

transmisión y cesión.- Las participaciones son iguales, acumulativas e indivisibles; pueden

transmitirse por herencia, y cederse, de preferencia a los mismos socios, previo

consentimiento unánime del capital social, expresado en Junta General. Artículo Séptimo.-

Certificados de Aportación.- La compañía entregará a cada socio un certificado de

aportación, en el que constará, necesariamente, su carácter de no negociable y el número de

participaciones que por su aporte le corresponda. Dichos certificados serán firmados por el

Presidente y el Gerente de la compañía. CAPITULO TERCERO: DE LOS DERECHOS Y

OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS. Artículo Octavo.- Fuentes de derechos y

obligaciones.- Los socios tendrán los derechos y obligaciones que se establecen en el

parágrafo cuarto de la Sección Quinta de la Ley de Compañías, y los que señalan

expresamente en estos estatutos. CAPITULO CUARTO. DE LA FORMACION DE LA

VOLUNTAD. SOCIAL, Y DE LA DIRECCION Y ADMINISTRACION. Artículo Noveno.- De la

formación de la voluntad social.- La voluntad social se formará mediante resoluciones de

la Junta General de Socios o decisiones del Gerente por sí solo, o del Gerente y el

Presidente conjuntamente, según lo previsto en los presentes Estatutos. Esta voluntad se

manifestará ante terceros por medio de actuaciones sea del Gerente de la compañía, por sí

solo, o bien del Gerente y del Presidente conjuntamente, según lo que disponen los

presentes estatutos. Ello, sin perjuicio de lo previsto por el artículo doce de la Ley de

Compañías. Artículo Décimo.- Dirección y administración.- La Compañía será dirigida y

gobernada por la Junta General de Socios, y administrada por el Gerente, el Presidente, y el

Vicepresidente de la compañía. Artículo Décimo Primero.- De la Junta General de Socios.-

La Junta General de Socios, constituida por los socios reunidos de acuerdo con la Ley y los

Estatutos, es el órgano supremo de la Compañía, y tiene poderes para resolver todos los

asuntos relacionados con los negocios sociales, y tomar, dentro de los límites establecidos

por la Ley y los Estatutos Sociales, cualquier decisión que creyere conveniente para la buena

marcha de la compañía. Sus atribuciones específicas son las siguientes: a) Designar y

remover al Presidente, al Vicepresidente y al Gerente de la compañía; b) Aprobar las

177

cuentas y los balances que presentare el Gerente; c) Resolver acerca del destino de las

utilidades y formación de reservas, de acuerdo con la Ley; d) Consentir en la cesión de las

participaciones, así como en la admisión de nuevos socios, conforme a la Ley; e) Resolver el

aumento o disminución del capital, la prórroga del contrato social o cualquier reforma a los

Estatutos Sociales; e) Acordar la disolución anticipada de la compañía; f) Decidir el

arrendamiento, establecimiento de gravámenes o restricciones de dominio o la enajenación

de inmuebles de la compañía; g) Acordar la exclusión de uno o varios socios, de

conformidad con las causales previstas en el Ley; h) Adoptar los Reglamentos Internos de la

compañía, y reformarlos; i) Disponer que se inicien las acciones en contra de los

administradores a las que hubiere lugar; j) Aprobar al presupuesto anual de la compañía; k)

Interpretar, en forma obligatoria para los socios, los Estatutos y Reglamentos de la

compañía; l) Autorizar la celebración de actos y contratos de cuantía superior a cien mil

dólares; la contratación de personal con sueldo superior a diez mil dólares; y, m) Ejercer las

demás atribuciones establecidas para la Junta General de Socios en la Ley y en los

presentes Estatutos. Artículo Décimo Segundo.- Clases de juntas y convocatorias.- UNO.-

Clases de juntas.- Las reuniones de la Junta General serán Ordinarias y Extraordinarias. Las

Ordinarias se efectuarán por lo menos una vez al año, dentro de los tres meses posteriores a

la finalización del ejercicio económico de la Compañía, y conocerán el balance anual, los

informes que presente el Presidente, el Gerente, y el Comisario de la compañía, la formación

del fondo de reserva, la distribución de utilidades, y cualquier otro asunto puntualizado en la

convocatoria. Las Extraordinarias se reunirán en cualquier época del año y tratarán sobre los

asuntos previstos en la convocatoria, o convenidos por todos los socios, si fueren

universales. Las Juntas Generales Universales serán aquellas integradas por los

representantes de la totalidad del capital social, reunidos, sin necesidad de previa

convocatoria, sea en la sede social o en cualquier lugar, dentro del territorio nacional, para

tratar los asuntos que los representantes de la totalidad del capital social acordaren por

unanimidad. En este caso, todos los asistentes deberán suscribir el acta de la Junta, bajo

sanción de nulidad. Cualquiera de los socios podrá oponerse a la discusión de los asuntos

sobre los cuales no se considerare suficientemente informado. DOS.- Asuntos que pueden

tratar las juntas.- Tanto en las Juntas Ordinarias como en las Extraordinarias, sólo podrán

tratarse los asuntos puntualizados en las convocatorias. En las Juntas Universales

únicamente se tratará de los asuntos cuyo examen y resolución se hubieren acordado por

unanimidad de los presentes de todo el capital social. TRES.- Convocatorias.- Las juntas

generales son ordinarias y extraordinarias y se reunirán en el domicilio principal de la

compañía, previa convocatoria del administrador o del gerente. Las ordinarias se reunirán

por lo menos una vez al año, dentro de los tres meses posteriores a la finalización del

ejercicio económico de la compañía; las extraordinarias, en cualquier época en que fueron

convocadas. En las juntas generales sólo podrán tratarse los asuntos puntualizados en la

178

convocatoria, bajo pena de nulidad. Las juntas generales serán convocadas por la prensa en

uno de los periódicos de mayor circulación en el domicilio principal de la compañía, con ocho

días de anticipación, por lo menos, al fijado para la reunión, o por los medios previstos en el

contrato. Artículo Décimo Tercero.- Derecho de Información.- UNO.- Todo socio tiene

derecho a obtener de la Junta General copia de los informes de los asuntos relacionados con

los puntos objeto de la convocatoria o de la reunión. Si alguno de los socios declare que no

está suficientemente informado, podrá pedir que la reunión se difiera por tres días. Si la

proposición fuere apoyada por un número de socios que represente la cuarta parte del

capital social concurrente a la Junta, ésta quedará diferida. Si se pidiere plazo más largo,

decidirá la mayoría que represente por lo menos la mitad del capital social concurrente; pero

el diferimiento no podrá, inclusive en este caso, ser superior a quince días. El derecho que

se establece en los dos párrafos precedentes no podrá ejercer sino una sola vez sobre el

mismo asunto. No se diferirá la reunión cuando hubiere sido convocada por el Comisario en

forma urgente. Artículo Décimo Cuarto.- Presidente y Secretario de Junta.- UNO.-

Dirección de las Sesiones.- Las sesiones de la Junta serán presididas por el Presidente de la

compañía, o, en su ausencia, por el Vicepresidente. El Gerente actuará como Secretario.

DOS.- Reemplazo del Presidente Titular.- En caso de ausencia del Presidente, lo

reemplazará el Vicepresidente. TRES.-En el evento de ausencia, impedimento o falta de

Gerente, actuará como Secretario de la Junta la persona que ésta designe en la reunión

respectiva. CUATRO.- Presidencia y Secretaría especiales.- A pedido de los socios que

representen más del diez por ciento del capital social concurrente, la Junta podrá, por

mayoría, resolver que quienes desempeñen la presidencia y la secretaría de una reunión

sean Personas diferentes del Presidente o del Gerente de la Compañía. Artículo Décimo

Quinto.- Representación de los socios en las juntas.- A las Juntas Generales concurrirán

los socios personalmente por medio de representante, en cuyo caso la representación se

conferirá por escrito y con carácter especial para cada junta, a no ser que el representante

ostente Poder General, legalmente conferido. Artículo Décimo Sexto.- Quórum y

votaciones.- UNO.- Quórum de instalación.- La Junta general se considerará legalmente

instalada en primera convocatoria, cuando los concurrentes a ella representen más del

sesenta por ciento del capital social. En segunda convocatoria, se reunirá con el número de

socios que asistan. Este particular deberá expresarse en la convocatoria. DOS.- Votos.- Para

efectos de votación, por cada participación de UN DOLAR, el socio tendrá derecho a un voto.

TRES.- Quórum decisorio.- Las resoluciones se tomarán por una mayoría del cincuenta y

uno por ciento de los votos del capital social concurrente. Esa mayoría se formará con al

menos cincuenta por ciento de las participaciones que formen el capital social concurrente

con capacidad para votar sobre los puntos que la Junta conozca y resuelva. Los votos en

blanco y las abstenciones se sumarán a la mayoría. CUATRO.- Abstención obligatoria.- Los

socios o los representantes de ellos deberán abstenerse de votar cuando se discuta sobre la

179

responsabilidad frente a la compañía del socio a quien correspondieren los votos, o se

analicen negocios entre él y la compañía. CINCO.- Obligatoriedad de las resoluciones de la

Junta.- Las resoluciones de la Junta son obligatorias para todos los socios, inclusive para los

no asistentes o los que votaren en contra, sin perjuicio de la acción que tienen éstos para

impugnar ante la Corte Superior de Justicia las resoluciones de la Junta, en los términos de

los artículos 142, 249 y 250 de la Ley de Compañías. Artículo Décimo Séptimo.- Actas y

expedientes de juntas.- UNO.- Actas.- Después de celebrada una Junta General, deberá

extenderse un acta de deliberaciones y acuerdos, que llevará las firmas del Presidente y

Secretario de la Junta. DOS.- Forma del acta.- Las actas deberán llevarse a máquina o por

sistemas de computación, y constarán en hojas debidamente foliadas y escritas al anverso y

reverso, sin que se dejen espacios intermedios ni de otro tipo. TRES.- Expedientes.- Se

formará, además, un expediente de cada Junta, que contendrá la copia del acta y los

documentos que justifiquen que las convocatorias han sido hechas en la forma señalada en

la Ley y en los Estatutos. Se incorporarán también a dicho expediente todos aquellos

documentos que hubieren sido conocidos por la Junta. Artículo Décimo Octavo.- De la

representación legal de la compañía.- UNO.- La representación legal, judicial y

extrajudicial, de la compañía la ejercerá el Gerente, por sí solo o en unión con el Presidente,

en la forma prevista en los presentes Estatutos. DOS.- Actuaciones del Gerente por sí solo.-

El Gerente podrá actuar por sí solo en representación de la compañía, para la celebración de

actos y contratos de una cuantía que no exceda de cinco mil dólares, y para la contratación

de personal con remuneraciones que no superen el equivalente a un sueldo básico unificado.

TRES.- Actuaciones conjuntas con el Presidente.- Para la celebración de actos o contratos

de cuantía superior a treinta mil dólares y que no rebase los cincuenta mil dólares, así como

para la contratación del personal con remuneración mensual superior a tres mil dólares, se

requerirá en la actuación conjunta del Gerente y el Presidente, o de quienes lo reemplacen,

según los estatutos. CUATRO.- Casos de Autorización previa.- Además de la actuación

conjunta establecida en el acápite anterior, para la celebración de actos y contratos de

cuantía superior a cien mil dólares, para la contratación de personal con sueldo superior a

diez mil dólares o para la celebración de actos o contratos que entrañen enajenación de

bienes inmuebles de la compañía, establecimiento de gravámenes o restricciones de dominio

sobre ellos, o su arrendamiento, o supongan reformas a los Estatutos, se necesitará

constancia escrita de la Autorización de la Junta General de Socios. CINCO.- Todo lo

anteriormente dispuesto se aplicará sin perjuicio de lo ordenado en el artículo doce de la Ley

de Compañías. Artículo Décimo Noveno.- Del Presidente y sus Atribuciones.- UNO.- La

Compañía tendrá un Presidente, elegido por la Junta General, de entre los socios, para un

periodo de tres años, y podrá ser reelegido por periodos iguales. Atribuciones del

Presidente.- Son sus atribuciones: a) Representar legal, judicial y extrajudicial a la compañía

por sí solo o en Unión con el Presidente; b) Súper vigilar la buena marcha de la compañía, el

180

cumplimiento de la Ley y de los Estatutos; c) Convocar a Junta General de Socios; d)

Presidir la Junta General de Socios, de acuerdo con el artículo décimo cuarto, numeral uno

de los presentes estatutos; e) Intervenir, junto con el Gerente, en la celebración de actos o

contratos de cuantía superior a treinta mil dólares, o en la contratación de personal con

remuneración mensual superior al equivalente a tres mil dólares; f) Actuar, conjuntamente

con el Gerente, en las escrituras públicas de reformas de Estatutos Sociales, de adquisición,

enajenación de inmuebles o establecimientos de gravámenes sobre ellos; y, en los contratos

de arriendo de dichos bienes de la compañía, g) Ejercer las demás atribuciones que se le

confieren en los presentes Estatutos y en la Ley de Compañías. Artículo Vigésimo.- Del

Vicepresidente y sus funciones.- UNO.- La compañía tendrá un Vicepresidente, elegido

por la Junta General, de entre los socios, para un periodo de tres años y que podrá ser

reelegido, por periodos iguales. DOS.- Atribuciones del Vicepresidente.- Es atribución del

Vicepresidente subrogar al Presidente en caso de falta, ausencia o impedimento de éste.

Artículo Vigésimo Primero.- Del Gerente y sus funciones.- UNO.- La Junta General elegirá

para el periodo de tres años al Gerente de la compañía, de entre los socios o fuera de ellos.

El funcionario podrá ser reelegido por periodos iguales. DOS.- Son sus atribuciones: a)

Representar a la compañía y actuar a nombre de ella en la celebración de actos y contratos,

en los términos de estos Estatutos; b) Organizar las oficinas de la compañía y supervigilar

las labores del personal de ella; c) Nombrar y remover al personal de la compañía; fijar sus

remuneraciones, de conformidad con el presupuesto de la empresa; y, y hacer en el orden

laboral todo cuanto fuere menester; d) Dirigir el movimiento económico – financiero de la

compañía, administrar sus bienes y pertenencias, y manejar la caja y cartera de valores; e)

Abrir cuentas bancarias, girar contra ellas, emitir pagarés y letras de cambio, aceptar estas

últimas, dentro de las limitaciones de cuantía previstas por los Estatutos; f) Presentar a la

Junta General de Socios un informe anual y el balance que refleje la situación económica de

la compañía; la cuenta de pérdidas y ganancias y la propuesta de distribución de utilidades;

g) Cuidar, bajo su responsabilidad, que la compañía lleve sus libros sociales y contables y

que mantenga su correspondencia y archivo de acuerdo con la Ley; h) Suscribir los

certificados de aportación; i) Actuar como Secretario de la Junta General y suscribir las actas

de ella; j) Constituír apoderado o procurador para aquellos actos que le facultan la Ley y el

presente Estatuto; k) Ejercer las demás atribuciones contempladas en la Ley de Compañía y

en los presentes Estatutos. Artículo Vigésimo Segundo.- Subrogación.- UNO.- Cuando

faltare el Presidente, lo subrogará el Vicepresidente. En caso de falta, ausencia o

imposibilidad del Gerente, lo reemplazará el Presidente. Todo lo indicado hasta que la Junta

General de Socios adopte las decisiones pertinentes. DOS.- Prórroga de funciones.- Los

funcionarios de la compañía continuarán en el ejercicio de sus funciones hasta cuando

fueren reemplazados, no obstante que los periodos para los que fueron nombrados hubieren

expirado. En caso de remoción, el funcionario cesará automáticamente desde que tal hecho

181

ocurra. En caso de renuncia, se aplicará lo previsto en el artículo 133 de la Ley de

Compañías. CAPITULO QUINTO.- DE LA FISCALIZACION, EJERCICIO. ECONOMICO

Y LIQUIDACION. Artículo Vigésimo Tercero.- Fiscalización.- La Junta

General nombrará anualmente a un Comisario, para el estudio, examen y análisis del

movimiento operativo y del estado financiero de la compañía, así como de la gestión del

Presidente y del Gerente. El Comisario ejercerá las funciones establecidas en el parágrafo

noveno, sección sexta de la Ley de Compañías, y tendrá un suplente. Artículo Vigésimo

Cuarto.- Ejercicio económico.- El ejercicio económico de la compañía correrá desde el

primero de enero hasta el treinta y uno de diciembre de cada año. Artículo Vigésimo Quinto.-

Disolución y liquidación.- La compañía se disolverá por cualquiera de las causas

establecidas en los artículos 361 y 365 de la Sección Décima Segunda, parágrafo 2, de la

Ley de Compañías. Para efectos de la disolución y liquidación, se estará a lo que dispone

Ley de Compañías. En el caso de liquidación actuarán como liquidador el Gerente y su

suplente será el Presidente, salvo que la Junta General decida que actúe otra persona, caso

en el que designará liquidador principal y suplente. Artículo Vigésimo Sexto.- Normas

Complementarias.- En lo no previsto por los presentes Estatutos se estará a lo dispuesto en

la Ley de Compañías y su reglamento; y sus eventuales reformas se entenderán

incorporadas a este contrato.

CUARTA.- INTEGRACION Y PAGO DEL CAPITAL.- UNO.- Suscripción.- El capital de la

compañía es de cuatrocientos dólares de los Estados Unidos y está íntegramente suscrito en

la siguiente forma:

NOMBRES Y APELLIDOS DEL SOCIO

CAPITAL

SUSCRITO

NUMERO DE

PARTICIPACIONES

DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO $ 200 $ 200

CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO $ 200 $ 200

TOTAL $ 400 $ 400

UNO.- Pago del Capital.- De este valor suscrito, los socios suscriptores han pagado a esta

fecha la totalidad del capital suscrito; es decir, CUATROCIENTOS DÓLARES de los Estados

Unidos, mediante depósito en efectivo en la cuenta de integración de capital de la compañía

abierta en el Banco Bolivariano Sucursal Santo Domingo, cuyo comprobante se acompaña.

El capital pagado de la compañía queda distribuido de la siguiente forma:

182

NOMBRES Y APELLIDOS DEL SOCIO CAPITAL

SUSCRITO

CAPITAL

PAGADO

CAPITAL POR

PAGARSE

DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO $ 200 $ 200 000

CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO $ 200 $ 200 000

TOTALES $ 400 400 000

QUINTA.- NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES.- Para los periodos señalados

en los artículos décimo noveno, vigésimo y vigésimo primero del estatuto,

se designa como Presidente de la compañía a la señorita DIANA CAROLINA

SIMBAÑA BRITO, como Vicepresidente de la compañía al señor CARLOS ALBERTO

ASTUDILLO BRITO y como Gerente de la misma al señor BLADIMIR AMÍLCAR

ACOSTA BRITO, respectivamente. DISPOSICIÓN TRANSITORIA.- Los contratantes

acuerdan autorizar al Presidente de la Compañía señorita DIANA CAROLINA SIMBAÑA

BRITO y al abogado JULIÁN RODOLFO SANTILLÁN ANDRADE, para que, conjunta

o separadamente, realicen todos los trámites concernientes a la aprobación, publicación del

extracto e inscripción y más diligencias que requiere el perfeccionamiento del presente

contrato.

Usted, señor Notario, se servirá agregar las demás cláusulas de estilo necesarias para la

perfecta validez de esta escritura.

183

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184

ANEXO N° 13. Tasa Pasiva (ip)

185

ANEXO N° 14. Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario optimista


300,000.00 -300000 1210 0.83% mensual $ 6,374.11

5 60 meses


300,000.00

1 $ 6,374.11 $ 2,500.00 $ 3,874.11 $ 296,125.89

2 $ 6,374.11 $ 2,467.72 $ 3,906.40 $ 292,219.49

3 $ 6,374.11 $ 2,435.16 $ 3,938.95 $ 288,280.54

4 $ 6,374.11 $ 2,402.34 $ 3,971.78 $ 284,308.76

5 $ 6,374.11 $ 2,369.24 $ 4,004.87 $ 280,303.89

6 $ 6,374.11 $ 2,335.87 $ 4,038.25 $ 276,265.64

7 $ 6,374.11 $ 2,302.21 $ 4,071.90 $ 272,193.74

8 $ 6,374.11 $ 2,268.28 $ 4,105.83 $ 268,087.91

9 $ 6,374.11 $ 2,234.07 $ 4,140.05 $ 263,947.86

10 $ 6,374.11 $ 2,199.57 $ 4,174.55 $ 259,773.31


12 $ 6,374.11 $ 2,129.70 $ 4,244.41 $ 251,319.56 AÑO 1 $ 27,808.93 $ 48,680.44 $ 251,319.56

13 $ 6,374.11 $ 2,094.33 $ 4,279.78 $ 247,039.78

14 $ 6,374.11 $ 2,058.66 $ 4,315.45 $ 242,724.33

15 $ 6,374.11 $ 2,022.70 $ 4,351.41 $ 238,372.92

16 $ 6,374.11 $ 1,986.44 $ 4,387.67 $ 233,985.25

17 $ 6,374.11 $ 1,949.88 $ 4,424.24 $ 229,561.01

18 $ 6,374.11 $ 1,913.01 $ 4,461.10 $ 225,099.91

19 $ 6,374.11 $ 1,875.83 $ 4,498.28 $ 220,601.63

20 $ 6,374.11 $ 1,838.35 $ 4,535.77 $ 216,065.86

21 $ 6,374.11 $ 1,800.55 $ 4,573.56 $ 211,492.30

22 $ 6,374.11 $ 1,762.44 $ 4,611.68 $ 206,880.62


24 $ 6,374.11 $ 1,685.25 $ 4,688.86 $ 197,541.65 AÑO 2 $ 22,711.45 $ 53,777.91 $ 197,541.65

25 $ 6,374.11 $ 1,646.18 $ 4,727.93 $ 192,813.72

26 $ 6,374.11 $ 1,606.78 $ 4,767.33 $ 188,046.39

27 $ 6,374.11 $ 1,567.05 $ 4,807.06 $ 183,239.32

28 $ 6,374.11 $ 1,526.99 $ 4,847.12 $ 178,392.21

29 $ 6,374.11 $ 1,486.60 $ 4,887.51 $ 173,504.69

30 $ 6,374.11 $ 1,445.87 $ 4,928.24 $ 168,576.45

31 $ 6,374.11 $ 1,404.80 $ 4,969.31 $ 163,607.14

32 $ 6,374.11 $ 1,363.39 $ 5,010.72 $ 158,596.42

33 $ 6,374.11 $ 1,321.64 $ 5,052.48 $ 153,543.95

34 $ 6,374.11 $ 1,279.53 $ 5,094.58 $ 148,449.37


36 $ 6,374.11 $ 1,194.27 $ 5,179.84 $ 138,132.49 AÑO 3 $ 17,080.20 $ 59,409.16 $ 138,132.49

37 $ 6,374.11 $ 1,151.10 $ 5,223.01 $ 132,909.48

38 $ 6,374.11 $ 1,107.58 $ 5,266.53 $ 127,642.94

39 $ 6,374.11 $ 1,063.69 $ 5,310.42 $ 122,332.52

40 $ 6,374.11 $ 1,019.44 $ 5,354.68 $ 116,977.84

41 $ 6,374.11 $ 974.82 $ 5,399.30 $ 111,578.55

42 $ 6,374.11 $ 929.82 $ 5,444.29 $ 106,134.25

43 $ 6,374.11 $ 884.45 $ 5,489.66 $ 100,644.59

44 $ 6,374.11 $ 838.70 $ 5,535.41 $ 95,109.18

45 $ 6,374.11 $ 792.58 $ 5,581.54 $ 89,527.65

46 $ 6,374.11 $ 746.06 $ 5,628.05 $ 83,899.60


48 $ 6,374.11 $ 651.87 $ 5,722.24 $ 72,502.41 AÑO 4 $ 10,859.28 $ 65,630.08 $ 72,502.41

49 $ 6,374.11 $ 604.19 $ 5,769.93 $ 66,732.48

50 $ 6,374.11 $ 556.10 $ 5,818.01 $ 60,914.47

51 $ 6,374.11 $ 507.62 $ 5,866.49 $ 55,047.98

52 $ 6,374.11 $ 458.73 $ 5,915.38 $ 49,132.60

53 $ 6,374.11 $ 409.44 $ 5,964.68 $ 43,167.92

54 $ 6,374.11 $ 359.73 $ 6,014.38 $ 37,153.54

55 $ 6,374.11 $ 309.61 $ 6,064.50 $ 31,089.04

56 $ 6,374.11 $ 259.08 $ 6,115.04 $ 24,974.00

57 $ 6,374.11 $ 208.12 $ 6,166.00 $ 18,808.01

58 $ 6,374.11 $ 156.73 $ 6,217.38 $ 12,590.63


60 $ 6,374.11 $ 52.68 $ 6,321.43 $ -0.00 AÑO 5 $ 3,986.95 $ 72,502.41 $ -0.00

$ 382,446.80 $ 82,446.80 $ 300,000.00

Plazo

Tabla de amortización Banco del Austro

Capital Prestado No. De Cuotas por añoTasa de interés Cuota mensual

186

ANEXO N° 15. Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario pesimista


300,000.00 -300000 12

15 1.25% mensual $ 7,136.985 60 meses


300,000.00

1 $ 7,136.98 $ 3,750.00 $ 3,386.98 $ 296,613.02

2 $ 7,136.98 $ 3,707.66 $ 3,429.32 $ 293,183.70

3 $ 7,136.98 $ 3,664.80 $ 3,472.18 $ 289,711.52

4 $ 7,136.98 $ 3,621.39 $ 3,515.59 $ 286,195.94

5 $ 7,136.98 $ 3,577.45 $ 3,559.53 $ 282,636.41

6 $ 7,136.98 $ 3,532.96 $ 3,604.02 $ 279,032.38

7 $ 7,136.98 $ 3,487.90 $ 3,649.07 $ 275,383.31

8 $ 7,136.98 $ 3,442.29 $ 3,694.69 $ 271,688.62

9 $ 7,136.98 $ 3,396.11 $ 3,740.87 $ 267,947.75

10 $ 7,136.98 $ 3,349.35 $ 3,787.63 $ 264,160.12


12 $ 7,136.98 $ 3,254.06 $ 3,882.91 $ 256,442.23 AÑO 1 $ 42,085.97 $ 43,557.77 $ 256,442.23

13 $ 7,136.98 $ 3,205.53 $ 3,931.45 $ 252,510.77

14 $ 7,136.98 $ 3,156.38 $ 3,980.59 $ 248,530.18

15 $ 7,136.98 $ 3,106.63 $ 4,030.35 $ 244,499.83

16 $ 7,136.98 $ 3,056.25 $ 4,080.73 $ 240,419.10

17 $ 7,136.98 $ 3,005.24 $ 4,131.74 $ 236,287.36

18 $ 7,136.98 $ 2,953.59 $ 4,183.39 $ 232,103.97

19 $ 7,136.98 $ 2,901.30 $ 4,235.68 $ 227,868.29

20 $ 7,136.98 $ 2,848.35 $ 4,288.63 $ 223,579.66

21 $ 7,136.98 $ 2,794.75 $ 4,342.23 $ 219,237.43

22 $ 7,136.98 $ 2,740.47 $ 4,396.51 $ 214,840.92


24 $ 7,136.98 $ 2,629.87 $ 4,507.11 $ 205,882.34 AÑO 2 $ 35,083.86 $ 50,559.88 $ 205,882.34

25 $ 7,136.98 $ 2,573.53 $ 4,563.45 $ 201,318.89

26 $ 7,136.98 $ 2,516.49 $ 4,620.49 $ 196,698.40

27 $ 7,136.98 $ 2,458.73 $ 4,678.25 $ 192,020.15

28 $ 7,136.98 $ 2,400.25 $ 4,736.73 $ 187,283.42

29 $ 7,136.98 $ 2,341.04 $ 4,795.94 $ 182,487.49

30 $ 7,136.98 $ 2,281.09 $ 4,855.89 $ 177,631.60

31 $ 7,136.98 $ 2,220.40 $ 4,916.58 $ 172,715.02

32 $ 7,136.98 $ 2,158.94 $ 4,978.04 $ 167,736.98

33 $ 7,136.98 $ 2,096.71 $ 5,040.27 $ 162,696.71

34 $ 7,136.98 $ 2,033.71 $ 5,103.27 $ 157,593.44


36 $ 7,136.98 $ 1,905.33 $ 5,231.65 $ 147,194.73 AÑO 3 $ 26,956.14 $ 58,687.61 $ 147,194.73

37 $ 7,136.98 $ 1,839.93 $ 5,297.04 $ 141,897.68

38 $ 7,136.98 $ 1,773.72 $ 5,363.26 $ 136,534.43

39 $ 7,136.98 $ 1,706.68 $ 5,430.30 $ 131,104.13

40 $ 7,136.98 $ 1,638.80 $ 5,498.18 $ 125,605.95

41 $ 7,136.98 $ 1,570.07 $ 5,566.90 $ 120,039.05

42 $ 7,136.98 $ 1,500.49 $ 5,636.49 $ 114,402.55

43 $ 7,136.98 $ 1,430.03 $ 5,706.95 $ 108,695.61

44 $ 7,136.98 $ 1,358.70 $ 5,778.28 $ 102,917.32

45 $ 7,136.98 $ 1,286.47 $ 5,850.51 $ 97,066.81

46 $ 7,136.98 $ 1,213.34 $ 5,923.64 $ 91,143.17


48 $ 7,136.98 $ 1,064.32 $ 6,072.66 $ 79,072.82 AÑO 4 $ 17,521.84 $ 68,121.91 $ 79,072.82

49 $ 7,136.98 $ 988.41 $ 6,148.57 $ 72,924.25

50 $ 7,136.98 $ 911.55 $ 6,225.43 $ 66,698.82

51 $ 7,136.98 $ 833.74 $ 6,303.24 $ 60,395.58

52 $ 7,136.98 $ 754.94 $ 6,382.03 $ 54,013.54

53 $ 7,136.98 $ 675.17 $ 6,461.81 $ 47,551.73

54 $ 7,136.98 $ 594.40 $ 6,542.58 $ 41,009.15

55 $ 7,136.98 $ 512.61 $ 6,624.36 $ 34,384.79

56 $ 7,136.98 $ 429.81 $ 6,707.17 $ 27,677.62

57 $ 7,136.98 $ 345.97 $ 6,791.01 $ 20,886.61

58 $ 7,136.98 $ 261.08 $ 6,875.90 $ 14,010.71


60 $ 7,136.98 $ 88.11 $ 7,048.87 $ -0.00 AÑO 5 $ 6,570.93 $ 79,072.82 $ -0.00

$ 428,218.74 $ 128,218.74 $ 300,000.00

Plazo

Tabla de amortización Banco del Austro

Capital Prestado No. De Cuotas por año

Tasa de interés Cuota mensual

Estudio de factibilidad para la implementación de un conjunto habitacional privado San Camilo

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