Tesis de Maestr ía presentada por: Ing. Raúl F. Guijarro G. Arq. Jos é R. Quishpe N.

MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

Tesis de Maestría presentada por:Ing. Raúl F. Guijarro G.Arq. José R. Quishpe N.

Dirigida por:Ing. Roberto Unda, MBA

Departamento de Ciencias de la Tierra y la ConstrucciónEscuela Politécnica del Ejército, 2012

_____________ESQUEMA DE LA INTERVENCIÓN

1. Plan de Proyecto y Justificación2. Análisis de la Situación de la Industria de la Construcción3. Estudio de Mercado4. Descripción del Proyecto5. Etapa Económica6. Análisis Financiero7. Gestión Empresarial8. Conclusiones y Recomendaciones


1. PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN


_________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN

En el país la necesidad de tener una casa propia ha ido creciendo durante los últimos años debido al fenómeno migratorio y/o crecimiento poblacional.

Los sectores público y privado se han visto en la necesidad de crear nuevas oportunidades para la adquisición de vivienda propia.

En el Ecuador se considera a la inversión en el área inmobiliaria, una de las más seguras y rentables.


_________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN

OBJETIVO GENERAL•Presentar el Modelo de Factibilidad Económica y Financiera del Proyecto de Vivienda “Conjunto Residencial Villa Nova”.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS•Establecer cuáles son las condiciones económicas en la actualidad de los involucrados.• Encontrar el segmento de mercado ideal para el desarrollo del proyecto en la zona urbana especificada. • Investigar si los requerimientos del mercado objetivo están de acuerdo a las especificaciones del proyecto.• Plantear a la empresa el proyecto con un margen de rentabilidad que justifique la inversión.


_________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓNJUSTIFICACIÓNLa ubicación propuesta para el Proyecto Conjunto Residencial Villa Nova en Calderón a la entrada a Llano Grande resulta atractiva y si además mencionamos la preferencia que actualmente existe de casas por departamentos lo hace un proyecto definidamente atractivo.


0%

50%

100%

2003 2005 2011

23,20%47,36%

18,58%

76,80%56,64%

81,42%

Oferta de Viviendas en Quito%

Departamentos Casas

2. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN


ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL ECUADOR

Los resultados del crecimiento de la demanda y de la oferta de vivienda en el Ecuador reflejan el impulso que ha venido teniendo el sector a partir del cambio de siglo y la dolarización.

Se puede considerar que el ciclo de desarrollo de la construcción tuvo un importante despegue a partir del año 2000, consolidándose durante los años posteriores.



En el país se ha implementado una serie de estrategias públicas direccionadas al sector, que en su gran mayoría, han respondido a intereses políticos de los gobernantes, por lo que muchas de ellas han carecido de análisis técnicos o de consideraciones de lo demandado por la sociedad y las ciudades dentro de su estructura.

El desarrollo de vivienda social ha proliferado hacia la periferia de las ciudades, sin embargo se ha visto eclipsado por la falta de infraestructura y servicios.



LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN QUITOResulta interesante comparar las variables de la oferta disponible de vivienda, por ejemplo, el número de proyectos en desarrollo en la ciudad ha pasado de 209 en el año 1997, 403 durante el 2011; lo que implica una ampliación de la oferta inmobiliaria de aproximadamente del 200% en 14 años.



El crecimiento urbano en Quito ha demandado una gran inversión en infraestructura vial y desarrollo urbanístico ocasionando el aumento de la plusvalía en Quito y sus alrededores. El precio promedio del m2 demuestra un alza, sin embargo, este crecimiento no ha alcanzado a comunidades cercanas, donde el valor del suelo aun se conserva muy atractivo para inversionistas, conservando precios que oscilan entre USD 40 a USD 45 / m2.


3. ESTUDIO DE MERCADO


______________________ESTUDIO DE MERCADOEs necesario contar con una efectiva estrategia comercial, de ventas y promocional, que comprende desde la misma idea del proyecto, la selección de la ubicación, la identificación del segmento objetivo, el diseño, funcionalidad y características que debe tener respecto a la competencia. Sobre el 60% de los potenciales clientes, perciben que las condiciones económicas actuales son propicias para la compra de vivienda.


______________________ESTUDIO DE MERCADO

En relación al lugar de preferencia para la compra de vivienda se aprecia que los estratos medios y altos, prefieren los proyectos desarrollados en el norte de la ciudad, a pesar de que en esta zona los costos de construcción son más elevados y existe mayor plusvalía.


PROYECTOS CON VENTAS MAYORES A 2 UNIDADES MES CASAS EN EL VALLE DE CALDERÓN

Área Prom. Área Prom. Número Número Valor Valor Absorción

No. Nombre del Proyecto Ubicación Construcción Terreno Unidades Unidades m2 Total Mes

Totales Disponibles Promedio

1 Villas Mediterráneo Calle Punín y Vía Marianitas 72 60 23 1 500,00 36.000,00 2,40

2 Divento San Alfonso y San Ca¡milo 105 70 16 1 538,00 56.500,00 2,50

3 Pedregales (etapa 2) Mercurio y Unión 84 60 76 9 571,00 48.000,00 3,50

4 La Finca (etapa 2) Carlos Calles y Unión 86 60 45 13 494,00 42.500,00 2,80

5 Balcones del Paraíso Atahualpa sector Calderón 90 60 58 1 483,00 43.500,00 2,00

6 Jardines de Calderón 3 Mercurio y Atahualpa 72 50 130 55 458,00 33.000,00 4,16

7Balcones de Morán

Plaza Cacha y Carlos Mantilla 120 80 36 15 630,00 75.600,00 2,66

8 San Fermín etapa 3 Sector Albornoz 101 70 20 3 512,00 47.000,00 2,00

9 C. R. San Pablo Sector Albornoz 81 70 33 4 565,00 45.800,00 2,66

10 La Pradera Sector Albornoz 80 70 25 5 506,00 40.500,00 2,55

11 Llano Dorado 23 Abril y 25 Noviembre 111 80 92 64 492,00 54.950,00 2,33

12 Villa Victoria Lonidas Proaño / Carapungo 65 60 55 1 504,00 33.052,00 2,70 AÑO

FUENTE: ANÁLISIS PROYECTO SECTOR LLANO CHICO VALLE DE CALDERÓN, POR LA EMPRESA MARKETWATCH INTELIGENCIA DE MERCADO, MAYO 2010

Valor Promedio 521,08 46.366,83 2,69 2.010

En función de los valores promedio del mercado

Valor Adoptado 700,00 3,50 2.012


VILLA NOVA DIVENTOBALCONES DE MORAN PLAZA

C. R. SAN PABLO LLANO DORADO

FORTALEZAS FORTALEZAS FORTALEZAS FORTALEZAS FORTALEZAS

Ubicación Ubicación

Exclusividad Diseño AcabadosNúmero de viviendas

Diseño y acabados de

primera

Está en construcción




Trayectoria empresarial de

calidadSeguridad en la

inversiónOPORTUNIDADES OPORTUNIDADES OPORTUNIDADES OPORTUNIDADES OPORTUNIDADES

Inversión con alta Plusvalía

Compra en planos a menor costo por

m2

Compra en planos a menor costo por

m2

Precio por metro cuadrado

Precio por metro cuadrado

Satisfacción de necesidades

básicasCompra en planos a menor costo por

m2Acabados de

primeraDEBILIDADES DEBILIDADES DEBILIDADES DEBILIDADES DEBILIDADES

No está construidoAcabados de

menor calidadAcabados de



menor calidadNo Guardia de

seguridadNo Guardia de

seguridad

Primer proyecto Primer proyecto

Costo condominio no es frecuente

Número de viviendas

Número de viviendas

No Guardia de seguridad

No Guardia de seguridad

No oficinas de venta




AMENAZAS AMENAZAS AMENAZAS AMENAZAS AMENAZAS

Promociones de otros proyectos

Mucho tiempo en venta

No nivel gerencialOtros Proyectos en

el mismo sectorNo nivel gerencial

ANÁLISIS FODA DEL PROYECTO Y SU COMPETENCIA


4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO


_______________DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

UBICACIÓN Provincia: PichinchaCantón: QuitoParroquia: CalderónLocalización: Entrada a Llano Grande, en la intersección de las calles 25 de Noviembre y 23 de Abril.


_______________DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

Características de la Zona

El sector tiene todos los servicios básicos, como: luz eléctrica, agua potable, alcantarillado, telefonía y televisión por cable. Además existe transporte público. Se diseño la urbanización y las casas en un terreno de 11.339, 76 m2.

ÍTEM DESCRIPCIÓN CANTIDADÁREA

PROM. (M2)M2 TOTALES

Casa 2 pisos3 dormitorios en dos plantas, sala, comedor, cocina, 2 y 1/2 baños.

65 84,47 m2 5.490,55 m2

Casa 3 pisos3 dormitorios en dos plantas, sala,

comedor, cocina, sala de estar, terraza, 3 y 1/2 baños.

19 111,50 m2 2.118,50 m2

Parqueaderos Casas

Cada casa dispondrá de 1 parqueadero

84 12 m2 1.008 m2

ParqueaderosVisitas

Las casas contaran con parqueaderos para visitantes

10 12 m2 120 m2

ParqueaderosVehículos menores

Las casas tendrán parqueaderos para vehículos menores.

2 11,86 m2 23,72 m2

Áreas Recreativas Comunales

Espaciosas áreas verdes, para la recreación y esparcimiento de la

familia.2 555,44 m2 1110,88 m2

Seguridad Incluye servicio de Guardianía 2 4,55 m2 9,10 m2

Casa ComunalCasa comunal para reuniones con

baño y bodega1 84,28 m2 84,28 m2


5. ETAPA ECONÓMICA


____________________ETAPA ECONÓMICA•Inversión Inicial

Estudios Preliminares Bienes Inmuebles (Terreno donde se va a construir el conjunto residencial)

•Costos Directos Urbanización del ConjuntoCostos de Construcción

•Costos IndirectosGastos Administrativos y TécnicosGastos de Ventas Gastos de Publicidad Gastos JurídicosGastos Financieros ( Intereses )

•Capital de Trabajo•Punto de EquilibrioMODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

____________________ETAPA ECONÓMICACOSTOS


____________________ETAPA ECONÓMICAPara calcular el punto de equilibrio del Proyecto, debemos hacer un análisis de las relaciones entre los costos fijos, costos variables y los beneficios que presenta el proyecto. Q = F / (P-V) , donde:P = Precio de Venta por Casa = ( $ 63.425,00 )V = Costos Variables por unidad = ( $ 26.113,65)F = Costos Fijos Totales = ( $ 832.304,19)Q = Punto de Equilibrio (casas a vender) P = (65u*84,5m2*700 $/m2+ 19u*111,5 m2*700 $/m2) = $ 63.425,00 84u V = (65u*$ 24,779,07 + 19u*$ 30.679,31) = $ 26.113,65 84uF = Costos Urbanización + Costos Indirectos F = $ 476.401,98 + $ 355.902,19 = $ 832.304,19Q = 832.304,19 / ( 63.425,00 – 26.113,65) Q = 22 casas que equivale al 26% del total de viviendas del conjunto residencial.

Es decir que con la venta de 22 casas se recupera el capital de trabajoMODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

6. ANÁLISIS FINANCIERO


____________________ANÁLISIS FINANCIEROSe determino el flujo de caja del proyecto y con este se calculo los indicadores financieros económicos como el Período de Recuperación (Plazo en que la Inversión original se recupera con las Utilidades futuras), Valor Actual Neto (VAN: Permite calcular el valor presente de un determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión) y la Tasa Interna de Retorno (TIR: tasa de interés que hace que todos los flujos del proyecto arrojen un VAN = 0).

VAN = - P + FNC1+ FNC2+…………+ FNCn

(1+r)1 (1+r)2 (1+r)n

P = Inversión Inicial (Año 0)FNCi = Flujos netos de caja anuales

r = Tasa de descuenton = años


____________________ANÁLISIS FINANCIERO

TASA DE DESCUENTO Los proyectos inmobiliarios tienen un rendimiento esperado de acuerdo a sus características y factores relacionados directamente con el tipo de proyecto, riesgos asumidos y la situación economía del país.

La tasa mínima de descuento esperada por los inversionistas de este proyecto es del 21% anual, con tasas de descuento menores los inversionistas no estarían dispuestos a llevar a cabo el proyecto.


____________________ANÁLISIS FINANCIEROFLUJO DE CAJA CON RECURSOS PROPIOS (Anexo 6)


PERIODO ANUAL

0 -533,179.92 VAN 103,783.40 > 0

1 -233,956.11 TIR 30.64% >21%

2 1215664.88

FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO (Anexo 7)

PERIODO ANUAL

0 -533,179.92 VAN 66,353.37 > 0

1 -267,170.90 TIR 27.11% >21%

2 1,201,053.49

____________________ANÁLISIS FINANCIEROFLUJO DE CAJA SENSIBILIZADO AL PRECIO DE VENTA (Anexo 8)


PERIODO ANUAL

0 -533,179.92 VAN 19,768.93 > 0

1 -274,375.64 TIR 22.84% >21%

2 1,141,566.94

FLUJO DE CAJA SENSIBILIZADO AL COSTO DIRECTO (Anexo 9)

PERIODO ANUAL

0 -533,179.92 VAN 19,818.11 > 0

1 -280,285.70 TIR 22.84% >21%

2 1,148,790.11

7. GESTIÓN EMPRESARIAL


____________________GESTIÓN EMPRESARIAL

El proyecto se regirá a los siguientes programas de gestión:

- Gestión de Riesgos- Gestión de Comunicación- Gestión de Recursos Tecnológicos- Gestión de Control de la Calidad, Cantidad, Costo y Cronograma- Gestión Logística- Acta del Proyecto- Estructura detallada de Trabajo- Gestión de Recursos Humanos- Entregables Finales


8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES


__________________________CONCLUSIONES

El análisis financiero (flujo de caja) con recursos propios y con financiamiento determinó la viabilidad del proyecto. Los resultados con una tasa de descuento mínima esperada por los inversionistas del 21%, son:- Periodo de Recuperación: 24 meses- El VAN obtenido con capital propio es de USD 103.783,40 > 0, el proyecto es rentable (Anexo 6).- El TIR obtenido con capital propio es del 30,64% > 21%, el proyecto es rentable (Anexo 6).- El VAN obtenido con apalancamiento es de USD 66.353,37 > 0, el proyecto es rentable (Anexo 7).- El TIR obtenido con apalancamiento es del 27,11% > 21%, el proyecto es rentable (Anexo 7).


__________________________CONCLUSIONES

El proyecto es sensible a los precios de venta y puede ser rentable hasta una reducción de precios aproximada del -1.76%. Por lo que se deberá tener mayor control en los precios de venta (Anexo 8).

En cuanto a los materiales, mano de obra, equipo y herramientas necesarias para la ejecución del proyecto deben ser controlados para evitar un incremento en los costos directos ya que pueden elevarse máximo hasta aproximadamente un 2,61% para que el proyecto siga siendo rentable. (Anexo 9).

El empresario moderno debe atender breve y eficazmente los cambios macroeconómicos que sucedan ya que podrían afectar positiva o negativamente al proyecto.


__________________________CONCLUSIONES

La zona donde se encuentra el proyecto “Villa Nova” cuenta todos los servicios como son agua, luz, teléfono, etc., así como con centros comerciales, supermercados, bancos, farmacias, colegios, universidades, etc.

Próximo al Conjunto “Villa Nova” está proyectado la construcción de una nueva vía de ingreso al nuevo Aeropuerto de la ciudad de Quito, por lo que la zona elevará su plusvalía.

La diferencia que tendrá el Conjunto “Villa Nova” con su competencia está en su diseño arquitectónico, sus acabados interiores, las áreas verdes y recreativas que se encuentran dentro del proyecto, será el único conjunto de estas características en la zona donde se desarrollará el proyecto.


______________________RECOMENDACIONES

Con los índices económicos - financieros obtenidos en el presente estudio de factibilidad, se demuestra que el proyecto resulta viable y atractivo para los inversionistas ya que presenta un margen de utilidad aceptable. En consecuencia recomendamos proceder con la ejecución del proyecto de Vivienda “Conjunto Residencial Villa Nova”.

Ejecutar el proyecto según el cronograma establecido, lo cual permitirá utilizar de mejor manera los recursos y los fondos requeridos.

Se debe contar con una fuerza de ventas efectiva para tener éxito con el cronograma de ventas propuesto (Anexo 5).


____________________FIN DE LA EXPOSICIÓN

GRACIASMODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

Tesis de Maestr ía presentada por: Ing. Raúl F. Guijarro G. Arq. Jos é R. Quishpe N.

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