TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES DEL...

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TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES DEL NORTE DE

LA CIUDAD DE BOGOTÁ

LUIS FELIPE MANTILLA VARGAS

CÓDIGO: 20171117036

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS

BOGOTA D.C.

2018

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TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES DEL NORTE DE

LA CIUDAD DE BOGOTÁ

LUIS FELIPE MANTILLA VARGAS

20171117036

TÉSIS DE ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

DIRECTOR - EDWIN ROBERT PÉREZ CARVAJAL.

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA.

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS

Bogotá D.C., Colombia.

Julio de 2018

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TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN. ............................................................................................... 8

2. OBJETIVOS. .................................................................................................... 10

2.1 OBJETIVO GENERAL. ......................................................................................................... 10

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS. .................................................................................................. 10

3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. ....................................................................... 11

3.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.................................................................................... 11

3.2 JUSTIFICACIÓN. ................................................................................................................ 11

4. MARCO TEÓRICO ........................................................................................... 12

4.1 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS. .............................................................................................. 12

4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS. ........................................................................... 12

4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS. ....................................................................................................... 12

4.3.1. Método de comparación o de mercado. ........................................................................ 12

4.3.2. Método de capitalización de rentas o ingresos. ............................................................. 12

4.3.3. Método de costo de reposición. ..................................................................................... 12

4.3.4. Método residual. ............................................................................................................ 13

4.4. LOCALES COMERCIALES......................................................................................................... 13

4.5. RENTA DE ARRENDAMIENTO. ............................................................................................... 13

4.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN. .................................................................................................... 13

4.7. VALOR COMERCIAL. .............................................................................................................. 13

4.8. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. ...................................................... 13

5. MARCO LEGAL PARA COLOMBIA. ................................................................ 14

5.1. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989. ............................................................................................... 14

5.2. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997. ........................................................................................ 14

5.3. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998 ............................................................................. 14

5.4. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004 ................................................................................ 14

5.5. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008. ............................................................. 15

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5.6. LEY 1673 DE 2013. ................................................................................................................. 15

5.7. DECRETO 79 DEL 27 DDE FEBRERO DE 2015. ........................................................................ 15

5.8. DECRETO 132 DEL 29 DE MARZO DE 2017. ........................................................................... 15

5.9. NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES. ........................................................................................ 15

6. MARCO NORMATIVO INTERNACIONAL ........................................................ 16

6.1. IVS– INTERNATIONAL VALUATION STANDARTS. ................................................................... 16

6.2. IVSC – INTERNATIONAL ASSETS VALUATION STANDARD COMMITTEE. ................................ 16

6.3 NIIF – NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA. .................................... 16

6.4 EVS – ESTANDAR DE VALORACIÓN EUROPEA. ....................................................................... 16

6.4.1. Métodos. ........................................................................................................................ 16

6.5 TEGoVA - THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS. ........................................... 16

6.5.1. Coherencia de los enfoques de valoración transeuropea y la regulación de valoración

en Alemania ............................................................................................................................. 17

6.5.2. Legislación relevante y requisitos regulatorios .............................................................. 17

6.5.3. El mercado de propiedad residencial. ............................................................................ 18

6.5.4. El mercado de propiedad comercial. .............................................................................. 18

6.5.5. Otros mercados inmobiliarios ........................................................................................ 19

6.5.6. Principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración. ............................. 19

6.5.7. Metodología de valoración, métodos aplicados para el cálculo del valor de mercado. . 20

6.6 ORDEN ECO. ........................................................................................................................... 20

6.6.1. Métodos ......................................................................................................................... 21

6.7. ORDENANZA SOBRE LOS PRINCIPIOS PARA DETERMINAR EL VALOR DE MERCADO DE LA

TIERRA (ORDENANZA DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA PROPIEDAD - IMMOWERTV) /

MAYO 2010/ CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN / GOBIERNO FEDERAL DE ALEMANIA ....................... 21

6.7.1 Método del valor de comparación, determinación del valor de la tierra. ....................... 22

6.7.2 Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV. ............................. 22

6.7.3 Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 - 23

ImmoWertV. ............................................................................................................................ 22

6.8. CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑA ¿ES MOMENTO DE INVERTIR?......................... 24

6.9. DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN LOCALES DE

CENTROS COMERCIALES Y CORREDORES EN EL SECTOR DEL POBLADO EN MEDELLÍN, TRABAJO

DE GRADO. ............................................................................................................................... 25

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6.10. ECONOMÍAS DE ESCALA EN LA INDUSTRIA DE CENTROS COMERCIALES, TESIS DE

MAESTRÍA EN CIENCIAS. ........................................................................................................... 26

6.11. INTERNALIDADES PARA CENTROS COMERCIALES. ................................................... 27

7. METODOLOGIA DEL PROYECTO. ................................................................. 28

7.1 ETAPA 1- OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN TEÓRICA Y EN CAMPO. ......................................... 29

7.2 ETAPA 2 - INVESTIGACIÓN ECONÓMICA. ............................................................................... 31

7.2.1 Centro Comercial Santafé. ............................................................................................... 31

7.2.2 Centro Comercial San Andresito Norte. .......................................................................... 34

7.2.3 Centro Comercial Panamá. .............................................................................................. 36

7.2.4 Centro Comercial Bulevar Niza. ....................................................................................... 39

7.3 ETAPA 3 – CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN. .......................................... 42

7.3.1. Resultados Centro Comercial Santafé ................................................................................ 42

7.3.2. Resultados Centro Comercial San Andresito Norte ............................................................ 43

7.3.3. Resultados Centro Comercial Panamá ............................................................................... 45

7.3.4. Resultados Centro Comercial Bulevar Niza ........................................................................ 46

7.3.5. Relaciones espaciales para los Centros comerciales. ......................................................... 48

8. CONCLUSIONES. ....................................................................................................................... 49

9. BIBLIOGRAFÍA. ................................................................................................ 50

10.ANEXOS .......................................................................................................... 51

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Índice de Ilustraciones.

Ilustración 1. Diagrama Metodología .................................................................... 28

Ilustración 2 - Ubicación de zona de proyecto. Bogotá – Colombia - Fuente:

Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe – mapasbogota.gov.co ........................... 30

Ilustración 3 - Ilustración 3. Ubicación Localidad Suba y Usaquén ....................... 30

Ilustración 4 - Ubicación UPZ 17 San José de Bavaria - Fuente: Sinupot SDP –

mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 32

Ilustración 5 - UPZ – San José de Bavaria – CC Santafé - Fuente: Google Earth-

Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co .................................................. 32

Ilustración 6 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP –


Ilustración 7 - UPZ – Paseo de los Libertadores – CC San Andresito Norte -

Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co ............... 35

Ilustración 8 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP –


Ilustración 9 - Paseo de los Libertadores – CC Panamá - Fuente: Google Earth-

Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co .................................................. 37

Ilustración 10 - Ubicación UPZ 24 Niza - Fuente: Sinupot SDP –


Ilustración 11 - UPZ – Niza – CC Bulevar Niza - Fuente: Google Earth-Image

2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co ............................................................. 40

Ilustración 12 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad y

colegios y universidades - Fuente: ArcGIS - Insights - ESRI ................................ 48

Ilustración 13 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad y -

Fuente: ArcGIS - Insights - ESRI .......................................................................... 48

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Índice de Tablas.

Tabla 1 - Proyectos Destacados. ............................................................................ 9

Tabla 2 - Proyectos Destacados. ............................................................................ 9

Tabla 3 - Comparativo de Normas Internacionales. .............................................. 23

Tabla 4 - Marco Normativo para Colombia. .......................................................... 23

Tabla 5 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Santafé ..................... 33

Tabla 6 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Santafé ................ 33

Tabla 7 - Análisis Estadístico Centro Comercial Santafé ...................................... 33

Tabla 8 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial San Andresito Norte .. 35

Tabla 9 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial San Andresito Norte

............................................................................................................................. 36

Tabla 10 - Análisis Estadístico Centro Comercial San Andresito Norte ................. 36

Tabla 11 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Panamá .................. 38

Tabla 12 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Panamá ............. 38

Tabla 13 - Análisis Estadístico Centro Comercial Panamá ................................... 39

Tabla 14 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Bulevar Niza ............ 41

Tabla 15 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Bulevar Niza ...... 41

Tabla 16 - Análisis Estadístico Centro Comercial Bulevar Niza ............................ 41

Tabla 17- Análisis Resultados Centro Comercial Santafé ..................................... 42

Tabla 18- Rentabilidad Mensual Centro Comercial Santafé .................................. 42

Tabla 19 - Análisis Resultados Centro Comercial San Andresito Norte ................ 43

Tabla 20 Rentabilidad Mensual Centro Comercial San Andresito Norte ............... 44

Tabla 21 - Análisis Resultados Centro Comercial Panamá ................................... 45

Tabla 22 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá ................................ 45

Tabla 23 - Análisis Resultados Centro Comercial Bulevar Niza ............................ 46

Tabla 24 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá ................................ 47

CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.

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CAPITULO 1.

1. INTRODUCCIÓN.

El crecimiento de la construcción de centros comerciales en la ciudad de Bogotá,

registra los mayores proyectos, en donde los inversionistas movilizan sus

aperturas de nuevos locales, incluso la remodelación y modernización, cómo el

Centro Comercial Salitre Plaza y Metrópolis, en general los centros comerciales

juegan un papel crucial en la renovación de los centros urbanos, generando un

impacto positivo en el mejoramiento del sector, en la seguridad, el bienestar y

satisfacción de la comunidad a la que atiende (AceColombia, 2014).

Para establecer parámetros de los centros comerciales en Colombia, un centro

comercial se considera pequeño si posee entre 5.000 y 20.000 m2 y se considera

grande si posee más de 20.000 m2, los de menor tamaño no se clasificaban como

centros comerciales, pero recientemente se está imponiendo la tendencia de los

desarrollos de centros comerciales “mini” o “small”.

Bogotá, incluyendo las ciudades pequeñas de la zona de influencia alcanza un

número aproximado de 85 centros comerciales.

El mercado inmobiliario de los centros comerciales por ser tan dinámico y viable,

necesita de técnicas valuatorias que permitan observar su comportamiento, la

propuesta es emplear el método de capitalización de rentas o ingresos, para los

centros comerciales objeto de estudio, por lo tanto es de suma importancia la

obtención de las ofertas y la información complementaria que deberá soportar el

análisis para obtener las tasas de rentabilidad (Autoría, Julio - 2018).

Entre los principales proyectos que entraron al mercado durante 2016 están: el

Centro Comercial Plaza Central y Parque La Colina, para el 2017, se encuentra el

centro comercial EL EDEN con 320.000 mts2 de área total, con una inversión de

un billón de pesos aproximadamente (AceColombia, 2014).


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Tabla 1 - Proyectos Destacados.

Fuente: Acecolombia

Tabla 2 - Proyectos Destacados.

Fuente: Acecolombia


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2. OBJETIVOS.

2.1 OBJETIVO GENERAL.

El objetivo del proyecto es estimar las tasas de rentabilidad en los centros

comerciales de la zona norte de Bogotá e identificar diferencias de rentabilidad

entre centros comerciales pertenecientes a diferente UPZ.

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS.

Obtener información acerca de ofertas de arriendo y venta de locales en los

centros comerciales Santafé, San Andresito Norte, Panamá y Bulevar Niza,

los cuales componen el proyecto objeto de estudio.

Identificar las características de los diferentes inmuebles ofertados teniendo

en cuenta la localización dentro del centro comercial e identificar diferencias

al momento de obtener la tasa de rentabilidad.

Precisar las diferentes variables que puedan incidir en el cálculo de las

tasas de rentabilidad.

Realizar los cálculos estadísticos de los datos obtenidos, para su

estandarización y validación.

Aplicar la normatividad vigente para la aplicabilidad del método valuatorio a

emplear.


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3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.

3.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.

Para Bogotá la oferta de metros cuadrados disponibles en centros comerciales

crecerá un 20% para el 2017, en donde se plantea que hay una sobreoferta, estas

dinámicas involucran la realización de estudios y análisis para determinar el

comportamiento del sector inmobiliario comercial, en donde el mercado requiere

que las metodologías valuatorias, logren definir la rentabilidad de los centros

comerciales objeto de interés.

Estos incrementos en la oferta de locales comerciales, están determinados por las

preferencias de una población que requiere mejores precios y mayor cercanía de

estos espacios a sus a lugares de residencia, lo que genera nuevas inversiones

por parte de los empresarios y constructores para los inmuebles de tipo local, lo

cual permite a estos empresarios obtener los resultados de su inversión con mayor

eficiencia que al mismo tiempo logran movilizar y atraer grandes cantidades de

posibles clientes, lo cual se ve reflejado en los diferentes estudios que demuestran

el aumento en las visitas realizadas a los centros comerciales y la cantidad de

ocupación de sus estacionamientos.

Estas inversiones involucran la realización de estudios y análisis para determinar

el comportamiento de este sector inmobiliario, en la actualidad se cuenta con las

metodologías valuatorias reglamentadas mediante la resolución 620 de 2008, para

lograr determinar la viabilidad de nuevas inversiones en materia de locales

comerciales (Autoría P. , 2018.)

3.2 JUSTIFICACIÓN.

El análisis de las tasas de rentabilidad, refleja el mercado frente a los locales

comerciales en centros comerciales para un específico sector de la ciudad y de

acuerdo a la dinámica inmobiliaria del sector comercial, está en estimar las tasas

de rentabilidad a partir de normas o metodologías establecidas para el territorio

Colombiano, que permiten estimar una tasa de rentabilidad confiable y ajustado a

la realidad, a partir de los métodos de valoración empleados por organizaciones

valuatorias del orden nacional.

A partir de la medición del rendimiento de la inversión, se puede evaluar en

relación con el desempeño de indicadores para locales comerciales permitirán

establecer el rendimiento de la inversión con el rendimiento estimado para el

sector comercial (Autoría P. , 2018.).


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4. MARCO TEÓRICO

4.1 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS.

Según la Resolución 070 de 2011, estos son espacios geográficos con

características similares en cuanto a vía, servicios públicos, topografía, norma de

uso del suelo, uso actual del suelo, áreas homogéneas de tierra, tipificación de las

construcciones y/o edificaciones, u otras variables que permitan diferenciar estas

áreas de las adyacentes.

4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS.

El IGAC como máxima autoridad catastral expidió en 2011 la Resolución 070, por

la cual se reglamenta técnicamente la formación, actualización y conservación

catastral, según esta, "se entiende por zonas homogéneas Geoeconómicas, a los

espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con

valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del

mercado inmobiliario” (IGAC, Resolución 70 - Reglamentación de la Formación,

Conservación y Actualización Catastral, 2011).

4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS.

Según la resolución 620 del 2008, se utilizaran las siguientes metodologías para la

realización de los avalúos catastrales urbanos:

4.3.1. Método de comparación o de mercado.

Según (IGAC) “A partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de

bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, busca establecer el

valor comercial del bien, las ofertas serán clasificadas, analizadas e interpretadas

para llegar a la estimación del valor comercial”.

4.3.2. Método de capitalización de rentas o ingresos.

Según (IGAC) “A partir del estudio de las rentas o ingresos que se puedan obtener

del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables, trayendo a valor presente

la suma de los probables ingresos o rentas generadas del bien objeto de avalúo,

con una tasa de capitalización o interés, busca establecer el valor comercial de un

bien.”

4.3.3. Método de costo de reposición.

Según (IGAC) "A partir de estimar el costo total de la construcción a precios de

hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación

acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al


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terreno, busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo" (IGAC,

Procedimiento para Avaluos, 2008).

4.3.4. Método residual.

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el

terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de

construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad

con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las

ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto

constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se

evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender

lo proyectado (IGAC, Procedimiento para Avaluos, 2008).

4.4. LOCALES COMERCIALES.

Aunque no están reglamentados por locales comerciales, se entiende como

aquellos establecimientos de comercio y es el lugar físico en el cual el comerciante

tiene sus artículos o el conjunto de bienes que conforman el establecimiento de

comercio donde se atiende a clientes de manera presencial, ya sea para vender

productos o para la prestación de un servicio (www.sipersociedades.gov.co, 2017).

4.5. RENTA DE ARRENDAMIENTO.

Es el precio mensual del arrendamiento, el cual es fijado por las partes en moneda

legal, sin embargo, para locales comerciales no hay una regulación que indique el

tope máximo de reajuste anual de la renta (Comercio, 1971).

4.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN.

Es la realización hallada entre el canon de arrendamiento y el valor comercial de

las propiedades con características similares al bien objeto de avalúo (IGAC,

Procedimiento para Avaluos, 2008).

4.7. VALOR COMERCIAL.

Es el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el

comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las

condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien (Comercio, 1971).

4.8. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS.

La Resolución 620 de 2008 en el artículo 2, lo define como una técnica valuatoria

que pretende establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas (canos

de arrendamiento) o ingresos del mismo y de una tasa de capitalización, que


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permite traer a valor presente la suma de las probables rentas generadas en la

vida remanente del bien (IGAC, Procedimiento para Avaluos, 2008).

Esta técnica valuatoria parte de la relación matemática entre la renta neta en un

periodo determinado y la tasa de capitalización de la renta, así:

i = R/P

Donde, i = Tasa de capitalización

R = Valor total de la renta

P = Valor total de la venta

5. MARCO LEGAL PARA COLOMBIA.

En Colombia la planificación de los usos del suelo urbano se adoptó legalmente en

1979, a través de la Ley 9 de ese año (Código Sanitario), ampliada en 1986 al

promulgarse el Decreto 1333 (Código de Régimen Municipal) y mejorada tres años

después mediante la Ley 9 de 1989 (Ley de Reforma Urbana), que constituyó la

base de la actual Ley 388 de 1997 reguladora de la ordenación del territorio

municipal y distrital.

5.1. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989.

“Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y

expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”.

5.2. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997.

“Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras

disposiciones”.

5.3. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998.

“Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el

artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77,

80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de

1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.

5.4. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004.

“Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos

Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de Ordenamiento

Territorial-POT.”


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5.5. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008.

“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro

del marco de la Ley 388 de 1997.

5.6. LEY 1673 DE 2013.

Ley del Avaluador, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan

otras disposiciones.

5.7. DECRETO 79 DEL 27 DDE FEBRERO DE 2015.

Procedimiento para el estudio y aprobación de los Planes de Implantación y

Planes de Regularización y Manejo, el objetivo es armonizar el proyecto

arquitectónico puntual en donde se debe tener en cuenta el espacio público, la red

vial intermedia y las condiciones de accesibilidad.

5.8. DECRETO 132 DEL 29 DE MARZO DE 2017.

Complementa y modifica el Decreto 79 de 2015, Plan de Implantación instrumento

para la aprobación y reglamentación de nuevas superficies comerciales o

dotacionales de escala metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos

urbanísticos negativos en las zonas de influencia.

5.9. NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES.

NTSS 01: Bases para la determinación del valor de mercado. Explica los criterios

generales a la definición de valor de marcado y a su aplicación en la evaluación de

bienes.

NTS M 01: Norma Técnica Sectorial que estipula los procedimientos y

metodologías para la realización de avalúos de bienes inmuebles a valor de

mercado.

Procedimientos y metodologías para la realización de avalúos: Contenido de

informe de valuación de bienes inmuebles urbanos. Establece la información

mínima que debe contener el informe de valuación para bienes inmuebles

urbanos.

NTS M 03: Norma Técnica Sectorial para la valuación de derechos de

arrendamiento.

NTS C 03: Requisitos del valuador de derechos de arrendamiento.

NTS M 06: Norma Técnica Sectorial para la valuación de bienes inmuebles.

NTS G 03: Tipos de bienes. Establece una clasificación de los bienes de acuerdo

con su tipo, determina las características que los diferencian a unos de otros y se

aplica a los diferentes tipos de valuaciones.


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6. MARCO NORMATIVO INTERNACIONAL

El objeto de la elaboración de estas normas es la publicación y promover su

aceptación mundial.

6.1. IVS– INTERNATIONAL VALUATION STANDARTS.

Estas normas de valoración se empezaron a desarrollar a partir de los códigos de

ética profesional, que surgieron en distintos países como iniciativas propias por

parte de diversos organismos nacionales, a partir de la globalización de los

mercados internacionales puso de manifiesto la necesidad de aunar estas normas

en una normativa internacionalmente aceptada.

6.2. IVSC – INTERNATIONAL ASSETS VALUATION STANDARD COMMITTEE.

El objetivo que persigue es promover y publicar su aceptación a nivel mundial, y la

adecuación de las distintas normativas de cada país y sus aplicaciones.

6.3 NIIF – NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA.

La necesidad en los informes de valoración de obtener medidas comparables

entre activos, ha provocado el interés en estas normas.

6.4 EVS – ESTANDAR DE VALORACIÓN EUROPEA.

Proporciona a los inversores, la industria financiera, los tasadores y sus clientes,

un punto de referencia común que se puede aplicar de forma coherente,

independientemente de la ubicación de un activo inmobiliario considerando que la

armonización de las normas de valoración permiten establecer bases de

valoración reconocidas, informado la preparación y publicación de una valoración,

también debe respetar la necesidad del cliente, legislación nacional y costumbres.

Las diferencias habituales, particularmente son con respecto a la valoración

metodológica, que puede resultar de los requisitos de la ley o regulación

(Standards, Abril 2010).

6.4.1. Métodos.

Métodos de comparación de venta.

Método de actualización de rentas.

Método del costo.

6.5 TEGoVA - THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS.

Asociación que surge según la legislación Belga, como una asociación

internacional sin ánimo de lucro, participa de forma regular en diversos trabajos

del IVSC, su objetivo principal es la publicación de las normas europeas de

valoración, esta se conoce como la guía azul.


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Estas normas buscan la integración de la normativa legal europea y las

disposiciones que provienen de ella, en relación con el campo de las valoraciones

y de las tasaciones de bienes inmuebles, instalaciones, empresas, etc.

6.5.1. Coherencia de los enfoques de valoración transeuropea y la regulación de valoración en Alemania. Uno de los principios rectores de TEGoVA es promover la coherencia de las definiciones estándar de valor y enfoques de la valoración transeuropea. La publicación de la Valoración Europea Standards (EVS) proporciona al estado, los inversores, la industria financiera, los tasadores y sus clientes, un punto de referencia común que se puede aplicar de forma coherente, independientemente de la ubicación de un activo inmobiliario considerando que la armonización de las normas de valoración permiten establecer bases de valoración reconocidas informado, la preparación y publicación de una valoración también debe respetar la necesidad del cliente, legislación nacional y costumbres. Las diferencias habituales, particularmente son con respecto a la valoración metodológica, y puede resultar de los requisitos de la ley o regulación (Standards, Abril 2010). Este Capítulo de País ilustra las diferencias que existen actualmente en Europa. El texto que sigue ha sido proporcionado por las Asociaciones Miembros de TEGoVA (TMA) para delinear legislación práctica y específica.

Alemania - Organismos profesionales representados en TEGoVA:

BUNDDER ÖFFENTLICH BESTELLTEN VERMESSUNGSINGENIEURE eV (BDVI), Asociación alemana de topógrafos nombrados públicamente.

BUNDESVERBAND ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SOWIE QUALIFIZIERTER -SACHVERSTÄNDIGER (BVS), Asociación de expertos calificados y certificados públicamente.

IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND DER IMMOBILIENBERATER, MAKLER, VERWALTER, y SACHVERSTÄNDIGEN eV (IVD), Asociación alemana de profesionales inmobiliarios.

VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN eV (vdp), Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes.

VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN eV (vdp), Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes.

6.5.2. Legislación relevante y requisitos regulatorios. Alemania proporciona regulaciones sustanciales para los mercados de tierras y propiedades código de construcción federal (BauGB), estas regulaciones incluyen la ley de planificación, los principios de la ley general de urbanismo, las normas de


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renovación urbana y regeneración, así la definición legal del valor de mercado y disposiciones adicionales que se aplican al cálculo del valor de mercado, así como los métodos de valoración están contenidos en la ley federal alemana decreto de valoración. La profesión de valoración alemana se caracteriza por dos tipos de expertos inmobiliarios. El primer grupo está compuesto por "öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige" (tasadores públicos y jurados). Están gobernados por cámaras públicas (Cámaras de Comercio, Cámaras de Ingenieros). El segundo y más reciente grupo de expertos en bienes raíces consiste en 'Certificado Valuadores‟, se rigen por organismos de certificación que son designados y supervisados por un organismo de acreditación, este régimen sigue la normativa europea DIN EN ISO / IEC 17024. La propiedad en Alemania está garantizada por un registro de título en la corte local (Standards, Abril 2010).

6.5.3. El mercado de propiedad residencial.

El mercado de propiedades residenciales se puede dividir en edificios nuevos y propiedades residenciales existentes por propietarios y alquiler, viviendas alquiladas, condominios y tierra vacante para la vivienda. En áreas urbanas, predominan los edificios residenciales de varios pisos; en las zonas rurales, las casas unifamiliares separadas son comunes, en muchas ciudades, el mercado de la vivienda está impulsado por la oferta, solo unas pocas aglomeraciones urbanas en los estados federales occidentales se caracterizan por un mercado impulsado por la demanda más fuerte.

6.5.4. El mercado de propiedad comercial.

El mercado de propiedad comercial se caracteriza por un número significativo de participantes. En los últimos años, el mercado se hizo cada vez más internacional y el enfoque de los bienes inmuebles comerciales siguió cada vez más los Principios económicos, los arrendatarios y dueños de la propiedad inmobiliaria en muchos casos ya no son lo mismo, los segmentos más importantes del mercado de propiedad comercial en Alemania son oficinas, venta al por menor, hotel y cada vez más propiedades logísticas. El mercado de oficinas se concentra en oficinas grandes y coherentes en diferentes ciudades por todo el país, mientras tanto, la mayoría de los inmuebles de oficinas son inversionistas. Los centros históricos de oficinas son Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Colonia, Munich y Stuttgart además de muchas


19

otras ciudades más pequeñas. En general, hubo alrededor de 12,5 millones de arrendatarios de oficinas en 2006, lo que corresponde al 32% del total Población trabajadora, el mercado minorista de arrendatarios de los centros urbanos se caracteriza cada vez más por una acumulación de cadenas de tiendas internacionales, los centros comerciales se encuentran cada vez más en el centro de ciudades medianas y grandes, los municipios más pequeños a menudo se vuelven más y más poco atractivo para ir de compras. Los supermercados se encuentran con frecuencia en el tráfico lugares favorables fuera de la ciudad-núcleo y situado en edificios unifamiliares. El mercado logístico de bienes raíces se beneficia de la fuerte industria orientada a la exportación y la situación central en Europa y la CEE de Alemania. La logística inmobiliaria se concentra en ubicaciones centrales, con tráfico favorable, en distancias cercanas al mar y al interior de los puertos, en las redes de autopistas y estaciones de ferrocarril, así como a corta distancia de Plantas de producción. De gran importancia para los servicios logísticos son los pueblos de mercancías (Standards, Abril 2010).

6.5.5. Otros mercados inmobiliarios

Una parte cada vez mayor del mercado inmobiliario se caracteriza por la creación de vehículos para desarrollar y mantener instalaciones para la infraestructura pública. De importancia son las alianzas público privadas. Esta cooperación a menudo ayuda a lograr grandes proyectos inmobiliarios, en Alemania, la infraestructura técnica es casi exclusivamente operada y financiada por instituciones públicas. Solo unas pocas instalaciones de infraestructura técnica son de propiedad y mantenimiento privados.

6.5.6. Principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración.

Los principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración en Alemania son: - Bancos (para fines de préstamo) - Fondos inmobiliarios (valoración para fines de transacción y revalorización periódica) - Inversores inmobiliarios (privados e institucionales, nacionales e internacionales) - Auditores / contadores (valoración para fines contables, etc.) - Tribunales para ventas de ejecuciones hipotecarias. Los principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración en Alemania son: - Bancos (para fines de préstamo) - Fondos inmobiliarios (valoración para fines de transacción y revalorización periódica) - Inversores inmobiliarios (privados e institucionales, nacionales e internacionales) - Auditores / contadores (valoración para fines contables, etc.) - Tribunales para ventas de ejecuciones hipotecarias, autoridades públicas para fines impositivos y de gestión


20

de la tierra, ej., transferencia de capital impuesto, impuesto a la tierra - Usuarios de bienes raíces (Standards, Abril 2010).

6.5.7. Metodología de valoración, métodos aplicados para el cálculo del valor

de mercado.

Los métodos de valoración "principales" están regulados en el decreto de valoración federal alemán (Immobilien wertermittlungs verordnung - ImmoWertV) y, por lo tanto, se definen como métodos regulatorios, esta regulación, sin embargo, no es exhaustiva, pero permite otros métodos, procedimientos y / o evaluaciones que también encuentran aceptación general en el mercado habitual de bienes raíces sistema. En su mayoría, esos otros métodos consisten en métodos modificados o similares y evaluaciones para cálculos basados en los siguientes tres estándares o regulaciones métodos. Los métodos reglamentarios son:

Método Comparativo - Vergleichswertverfahren, art. 15-16 ImmoWertV.

Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV. Enfoque general de ingresos - "Allgemeines Ertragswertverfahren". Enfoque de ingresos simplificado - "Vereinfachtese”.

Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 - 23 ImmoWertV.

Métodos no regulatorios, estos métodos se aplican a valoraciones de propósito especial (es decir, propiedades administradas, decisiones de inversión, respectivamente, propiedades en desarrollo o tierras no desarrolladas). Método de flujo de efectivo descontado (DCF), Tasa de descuento y Tasa de capitalización. Método de Inversión.

Métodos aplicados para el cálculo de valores de no mercado: valor de préstamo hipotecario (Beleihungswert). Método de ingreso: - Ingresos netos sostenibles de alquiler. Tasa de capitalización mínima: debe reflejar el mercado a largo plazo de su desarrollo.Costo amortizado Reconstrucción: - Con el fin de tener en cuenta las posibles reducciones posibles en la construcción sostenible.

6.6 ORDEN ECO.

La orden ECO/805/2003, del 27 de marzo, trata sobre las normas de valoración de

bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,

cuyo objeto es potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones con el fin


21

de proteger los intereses de terceros, ya sea como inversionistas o como

asegurados (Bances, 2016).

6.6.1. Métodos

Método de comparación

Método de actualización de rentas

Método del costo

Método residual

6.7. ORDENANZA SOBRE LOS PRINCIPIOS PARA DETERMINAR EL VALOR DE MERCADO DE LA TIERRA (ORDENANZA DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA PROPIEDAD - IMMOWERTV) / MAYO 2010/ CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN / GOBIERNO FEDERAL DE ALEMANIA.

Art -1 Alcance

Al determinar los valores de mercado (valores de mercado) de la tierra, sus

componentes y accesorios, y al derivar los datos necesarios para la valoración,

incluidos los valores de la tierra, se aplicará el presente Reglamento.

(2) Las siguientes disposiciones se aplicarán mutatis mutandis a los derechos

equivalentes a los bienes inmuebles, sus derechos y los de los bienes inmuebles,

así como a los objetos de valoración para los que no existe mercado. En estos

casos, el valor puede determinarse sobre la base de modelos conformes con el

mercado, teniendo particularmente en cuenta las ventajas y desventajas

económicas.

Tabla de contenido no oficial

Art 2 Fundamentos de Valoración

La valoración se basará en las relaciones de valor general en el mercado

inmobiliario en la fecha de valoración (§ 3) y la condición de la propiedad en la

fecha de la evaluación de la calidad (§ 4). Los desarrollos futuros, como otros usos

previsibles (§ 4 (3) (1)) deben tenerse en cuenta si pueden esperarse con

suficiente certeza sobre la base de hechos concretos. En estos casos, también se

debe tener en cuenta la duración probable hasta la ocurrencia de los requisitos

legales y fácticos para la viabilidad de una construcción u otro uso de una

propiedad (período de espera) (Standards, Abril 2010).


22

6.7.1 Método del valor de comparación, determinación del valor de la tierra. - Vergleichswertverfahren, art. 15-16 ImmoWertV.

Determinación del valor comparativo: En el método del valor comparativo, el valor

comparativo se determina a partir de un número suficiente de precios de

comparación. Para la derivación de los precios de referencia, se utilizarán

losprecios de compra de dichos terrenos, que tienen características de propiedad

suficientemente consistentes con la propiedad a valorar. Si no hay suficientes

precios comparables en el área en la que se encuentra el sitio, también se pueden

usar los precios de comparación de otras áreas comparables. Los cambios en las

relaciones de valores generales en el mercado inmobiliario o las desviaciones de

las características de propiedad individual generalmente se deben considerar

sobre la base de series de índices o coeficientes de conversión.

En el caso de la tierra desarrollada, se pueden usar factores comparativos

apropiados además de los precios de referencia o en lugar de los mismos para

determinar el valor comparativo. El valor comparativo se obtiene multiplicando el

ingreso anual o la otra unidad de referencia de la propiedad a ser valorada por el

factor de comparación. Los factores comparativos son apropiados si las

características de las propiedades subyacentes son lo suficientemente idénticas a

las de la propiedad que va a valorarse (Standards, Abril 2010).

6.7.2 Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV.

En el método de capitalización de ingresos, el valor del ingreso se determina sobre

la base de los ingresos disponibles en el mercado. En la medida en que

previsiblemente la situación de ganancias está sujeta a cambios significativos o se

desvía materialmente del ingreso alcanzable en el mercado, el valor del ingreso

también puede determinarse sobre la base de ingresos periódicamente diferentes.

El método del valor de la renta se utiliza para calcular el valor del ingreso sobre la

base de los ingresos disponibles comercialmente.

6.7.3 Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 -

23 ImmoWertV.

El valor del activo tangible de la propiedad se determina a partir del valor tangible

del edificio utilizable y otros equipos, así como del valor de la tierra (art 16); las

relaciones de valor general en el mercado inmobiliario deben tenerse en cuenta,

en particular, mediante la aplicación de factores de valor de los materiales art 14

(2) (1)).


23

(2) El valor de los activos físicos (excluidas las instalaciones externas) se

determinará sobre la base del costo de producción (art 22), teniendo en cuenta la

reducción de edad (art 23).

(3) El valor tangible de las instalaciones estructurales al aire libre y otras

instalaciones, a menos que estén incluidas en el valor de la tierra, se determinará

en función de las tasas empíricas o los costos normales de producción. Las

secciones 22 y 23 se aplican en consecuencia.

Tabla 3 - Comparativo de Normas Internacionales.

Fuente: Elaboración Propia

Tabla 4 - Marco Normativo para Colombia.


NTS M 06 Valuación de bienes inmuebles

NTS S 01

Bases para la determinación del

valor de mercado

NTS M 01

Procedimientos y metodologías

para la realización de avalúos

NTS M 03

Valuación de derechos de

arrendamiento.

RESOL 620/2008 - IGAC PROCEDIMIENTO PARA AVALÚOS

LEY 1673 DE 2013 LEY AVALUADOR

NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES

LEY 388 18/07/1997

DEC 1420 24/07/1998

DEC 190 DEL 22/06/2004

DESARROLLO MUNICIPAL

ORDENAMIENTO TERRITORIAL

NORMAS PARA AVALÚOS

ADOPCION DEL POT

MARCO LEGAL

NORMA DESCRIPCIÓN

LEY 9 DEL 11/01/1989


24

6.8. CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑA ¿ES MOMENTO DE

INVERTIR?

Los precios suben y vemos una compresión de rentabilidades pero por otro lado,

hay un crecimiento estable de ventas, lo que produce una subida de rentas.

En general, los inversores ven en España un crecimiento económico a corto y

medio plazo muy por encima de la media europea para los próximos años y está

como país de preferencia para muchos inversores institucionales extranjeros.

Según Manzano, es precisamente” este apetito inversor, unido al acceso a

financiación que existe y a un volumen de liquidez muy elevado, lo que está

acelerando la compresión de yields y el incremento de precios sobre las

expectativas que había hace un par de años”. Por otra parte, Stephen Newman,

Presidente de Aguirre Newman, considera que no todos los inversores están

interesados en este sector debido a su complejidad en cuanto a la gestión

intensiva que requiere cada propiedad (Newman, 2017).

La gran duda de este mercado es si, en los próximos años, habrá suficientes

activos de calidad para la demanda que existe. Cladera de Codina considera que

este es uno de los mayores problemas, casar el tipo de producto con las

necesidades de capital. En este sentido, Arenere apunta que, “hoy por hoy, no

existe un mercado activo de operadores con deseos de vender activos de calidad.

De cualquier manera, la presión de inversores exteriores con recursos y deseos de

invertir pueden forzar operaciones”.

Los centros comerciales tienen mucho peso dentro del mercado inmobiliario y,

para nosotros, son de gran importancia. Por ejemplo, en la compañía hay más de

45 profesionales que se dedican exclusivamente al sector retail y centros

comerciales.

Las rentabilidades que se buscan en este sector durante los últimos años han

generado un ajuste de la rentabilidad, no es un mercado totalmente transparente

en cuanto a alquileres o NOI y, por tanto, no es fácil hacer reflexiones sobre los

yields de cada operación. En este sentido, también es muy diferente al mercado

de oficinas, que por cada zona o segmento se sabe más o menos el alquiler de

cada edificio (Newman, 2017).

En los centros comerciales, cada uno es un mundo y su NOI dependerá de

muchos factores, especialmente de cómo venden los operadores en cada uno de

ellos, a pesar de esto, estimamos unos yields para centros comerciales prime de


25

entre 4,25% hasta 5,25%, para centros más secundarios estos yields empiezan

con un 6% y pueden llegar hasta el 7% e incluso el 8%. No obstante, estos yields

podrían verse afectados por la próxima política monetaria de EE.UU. y el BCE. En

high street hay cierta sensación de que los yields han tocado fondo y podrían

incluso subir ligeramente en los próximos meses.

De lo anterior se concluye que los alquileres para los locales dentro de los centros

comerciales son muy variables y están relacionados directamente con las ventas

de cada tienda, y en general el consumo ha aumentado, por lo tanto los alquileres

están subiendo continuamente, No obstante, en ubicaciones secundarias no se

notan incrementos en la demanda o en los precios (Newman, 2017).

GLOSARIO

YIELDS, rendimientos, Fruto o utilidad de una cosa en relación con lo que cuesta,

con lo que gasta, con lo que en ello se ha invertido.

RETAIL, El detal o venta al detalle es un sector económico que engloba a las

empresas especializadas en la comercialización masiva de productos o servicios

uniformes a grandes cantidades de clientes.

NOI, Ingreso Operativo Neto, es el resultado neto de explotación (NOI) es un

cálculo utilizado para analizar las inversiones inmobiliarias que generan ingresos.

El ingreso neto de operación equivale a todos los ingresos de la propiedad menos

todos los gastos de operación razonablemente necesarios.

6.9. DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

EN LOCALES DE CENTROS COMERCIALES Y CORREDORES EN EL

SECTOR DEL POBLADO EN MEDELLÍN, TRABAJO DE GRADO.

Las actividades inmobiliarias constituyen una de las ramas más influyentes del

Producto Interno Bruto (PIB) colombiano, aportando con el crecimiento de este en

un 5,8% en 2016; este se explica por el aumento de edificaciones en vivienda y en

el desarrollo de proyectos de tipo comercial y empresarial. Dentro de las

construcciones generadas encontramos los locales comerciales, los cuales se han

convertido en una de las opciones más viables a la hora de invertir, ya que desde


26

2014 a la fecha el espacio rentable de locales creció un 28% y actualmente

existen en el país 10.8 m2 de centro comercial por cada 100 habitantes.1

Al ser este un mercado tan dinámico y viable, necesita de metodologías y

procedimientos que permitan observar su comportamiento. En este orden de ideas

las técnicas valuatorias brindan una respuesta factible para explicar las conductas

presentadas, uno de los métodos empleados es el de capitalización de rentas o

ingresos; el cual pretende estimar el valor comercial de un bien a partir de

información del canon de arrendamiento y de una tasa de capitalización.

Sin embargo, la determinación de la tasa de capitalización no cuenta con una

estandarización o metodología (ver la Resolución 620 de 2008) adecuada que

permita evaluar con efectividad el dinamismo de este sector, dado que no es clara

y funcional cuando no se posee información sólida del mercado. Por ende, el

presente proyecto pretende determinar una tasa de capitalización, que explique la

viabilidad de inversión en los locales de centros comerciales y corredores del

sector El Poblado en Medellín, mediante un modelo econométrico o por

normatividad (Ramirez, 2017).

6.10. ECONOMÍAS DE ESCALA EN LA INDUSTRIA DE CENTROS

COMERCIALES, TESIS DE MAESTRÍA EN CIENCIAS.

Al igual que para otros sectores de la industria de bienes raíces, se detectan las

economías a escala para centros comerciales por si hay reducciones de costos

promedio resultantes de tamaño cada vez mayor, que pueden ser medidos por

capitalización de mercado o ser proxy con área física, ya que algunos

investigadores creen que la relación entre el área y el valor de un centro comercial

es generalmente directamente proporcional al arrendamiento al por menor, que

requieren una renta excedente que es igual a una parte de la diferencia entre la

venta al por menor de las ventas de las tiendas y las ventas de umbral y añadir

este alquiler a las rentas de base, están diseñados de manera diferente de los

contratos de arrendamiento de viviendas y de oficinas, y el éxito financiero de un

centro comercial está ligado a la capacidad de los minoristas para aumentar la

productividad de las ventas. Un centro comercial depende en gran medida del

aumento para producir un flujo de ingresos de alquiler en continuo crecimiento, por

lo que los propietarios de centros comerciales pueden beneficiarse de las

1 Economía y Negocios. (30 de junio de 2015). Al 2018, cada 20 días se inagurará un centro comercial en el país. El Tiempo.


27

economías a escala, a partir de diferentes fuentes que no sean las más comunes,

tales como costes.

Para obtener una comprensión global de las economías de escala en la industria

de centros comerciales, se presentan las economías a escala tanto para los

propietarios y los inquilinos al por menor. De acuerdo a literaturas de centros

comerciales, las economías a escala pueden ser probadas en el dominio de un

corredor, el área de mercado compartida por los centros comerciales competitivos

o compañías de bienes raíces que sostienen una cartera de centros comerciales, y

a través de las fronteras de los centros comerciales y tiendas minoristas (Wang,

Abril 2005).

6.11. INTERNALIDADES PARA CENTROS COMERCIALES.

Las economías a escala internas pueden ocurrir tanto para un solo centro

comercial y de una propiedad empresa propietaria de una serie de centros

comerciales. Las posibles fuentes principales de internalidades son la reducción

de costos, lo que significa la gestión de la calidad y el tamaño del centro comercial

juegan un papel importante en el proceso de lograr internalidades. Como Sirman y

Guidry (1993) demuestran, ir de compras a la zona central, la antigüedad de los

inquilinos de anclaje y el aumentar los atractivos de los centros comerciales y el

aumento de las rentas. Para los centros comerciales, significa que tienen que lidiar

con los impuestos de propiedad, contrato de arrendamiento, la contabilidad y la

administración, la administración de inquilinos, la planificación a largo plazo de la

propiedad, el presupuesto anual y previsión en curso, la cuenta de explotación

mensual, la notificación oportuna a los propietarios y socios, el cobro de cuentas

por cobrar, nóminas y todas las otras preocupaciones de los fondos de gestión, así

como maximizar el valor de los activos (Wang, Abril 2005).

CAPITULO 2. METODOLOGIA.

28

CAPITULO 2.

7. METODOLOGIA DEL PROYECTO.

Para el presente trabajo de grado: “Tasas de rentabilidad para centros

comerciales del norte de la ciudad de Bogotá” se establecieron tres etapas:

Ilustración 1. Diagrama Metodología



29

ETAPA 1: Obtención de información teórica y en campo.

Actividad 1: Identificación de la zona de objeto de estudio, observar la

normatividad de los centros comerciales objeto de estudio.

Actividad 2: Identificación de los tipos de inmuebles de interés.

Actividad 3: Definición de Variables

ETAPA 2: Investigación Económica.

Actividad 1: Construcción y depuración de las ofertas obtenidas en campo.

Actividad 2: Análisis estadístico de las variables.

ETAPA 3: Cálculos y procesamiento de la información

Actividad 1: Análisis de los resultados

Actividad 2: Conclusiones.

7.1 ETAPA 1- OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN TEÓRICA Y EN CAMPO.

Actividad 1: Identificación de la zona de objeto de estudio, observar la

normatividad de los centros comerciales objeto de estudio.

Actividad 2: Identificación de los tipos de inmuebles de interés.

CENTRO COMERCIAL SANTAFÉ: UPZ 17 - SAN JOSE DE BAVARIA.

CENTRO COMERCIAL SAN ANDRESITO NORTE: UPZ 01 - PASEO LOS

LIBERTADORES

CENTRO COMERCIAL PANAMA: UPZ 01 - PASEO DE LOS

LIBERTADORES

CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA: UPZ 24 - NIZA


30

.

Ilustración 2 - Ubicación de zona de proyecto. Bogotá – Colombia - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe – mapasbogota.gov.co

Ilustración 3 - Ilustración 3. Ubicación Localidad Suba y Usaquén

Localidad Suba y Usaquén - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co

Actividad 3: Definición de Variables, para la determinación de las tasas de

rentabilidad en los centros comerciales del sector, se realizó un análisis para cada

centro comercial, de acuerdo a las características de los locales en cada centro

comercial y se tomaron ofertas de venta y arriendo en visita técnica y ofertas

publicadas en página web www.fincaraiz.com.


31

7.2 ETAPA 2 - INVESTIGACIÓN ECONÓMICA.

Actividad 1: Construcción y depuración de las ofertas obtenidas en campo.

7.2.1 Centro Comercial Santafé.

El Centro Comercial Santafé se inauguró el 13 de mayo de 2006, con 392 locales

correspondientes a la primera etapa; a finales del mismo año, se inauguró la

segunda fase con 87 locales. “Al finalizar esta tercera etapa, Santafé cuenta con

244.000 mt2, 77.588 mt2 de estos son comerciales. Hay 572 locales, 110 oficinas

y con la inauguración de un nuevo edificio, bautizado Plaza Brasil, el Centro

Comercial Santafé en Bogotá se convirtió en el más grande de Colombia, el nuevo

espacio que contiene un área de 21.857 metros cuadrados, suma al menos 45

locales para marcas nacionales e internacionales y un centro empresarial con 110

nuevas oficinas para multinacionales.

La ampliación también se convierte en una oportunidad de generación de empleo,

en total Santafé generará desde ahora unos 4.500 empleos directos, el año

pasado el centro comercial tuvo más de 20 millones de visitas.

Bogotá fue uno de los epicentros del crecimiento de los centros comerciales, dado que los 20 más importantes de la ciudad registraron ingresos cercanos a los $276.000 millones, según un estudio realizado por la firma Mall & Retail.

El centro comercial Santafé, en Bogotá, ocupó el primer lugar en términos de

ingresos con $33.418 millones el año pasado, lo que representa un crecimiento del

18,3% con respecto 2014.

Este comportamiento responde a la puesta en marcha de la tercera etapa de la

denominada „Plaza Brasil‟, la cual se compone de 109 locales y un área de 21.857

metros cuadrados.

El “Modelo de Referenciación Competitiva de Centros Comerciales 2015” además explica que el Santafé terminó el año con una ocupación del 98% mientras que el tráfico de visitantes durante el año tuvo un crecimiento del 5,7%(portafolio – 2014).


32

Ilustración 4 - Ubicación UPZ 17 San José de Bavaria - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co

Ilustración 5 - UPZ – San José de Bavaria – CC Santafé - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co


33

Actividad 2 – Análisis Estadístico de las Variables

Tabla 5 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Santafé


Tabla 6 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Santafé


Tabla 7 - Análisis Estadístico Centro Comercial Santafé


No OFERTA VENTA PRECIO DE RENTA PRECIO DE VENTA AREA M2 UBICACIÓN VETUSTEZ

1 Local 1 11.500.000,00$ 2.365.000.000,00$ 44 LC 3 - 113 11

2 Local 2 16.248.000,00$ 3.950.000.000,00$ 73 LC 1 - 178, 1 - 179 11

3 Local 3 11.440.000,00$ 2.450.000.000,00$ 53,5 LC 1 - 177 11

4 Local 4 12.500.000,00$ 2.600.000.000,00$ 43 LC 1 - 144 11

5 Local 5 18.200.000,00$ 4.175.000.000,00$ 119,2 LC 2-155, 2-156, 2-157 11

6 Local 6 39.000.000,00$ 10.500.000.000,00$ 242 LC 3-167, 3-168 11

7 Local 7 35.000.000,00$ 9.500.000.000,00$ 179 LC 2-178. LC 2-179 11

8 Local 8 17.000.000,00$ 4.850.000.000,00$ 91,8 LC 2 - 142, 2-143 11

9 Local 9 14.800.000,00$ 3.500.000.000,00$ 57,9 LC 1-131 11

10 Local 10 19.000.000,00$ 4.175.000.000,00$ 112,8 LC 1-207 11

11 Local 11 12.500.000,00$ 2.500.000.000,00$ 43 LC 3-78 11

No Oferta

FACTOR DE

NEGOCIACIÒN VALOR NEGOCIADO

VALOR M2 SOBRE

ÁREA PRIVADA

INGRESO BRUTO

POTENCIAL ANNUAL

TASA DE

CAPITALIZACIÓN

MENSUAL COMPROBACIÓN

FACTOR POR

POSICIÓN * PISO

1 4,24% 2.264.631.645,79$ 51.468.901$ 138.000.000$ 0,51% 6,09% 3

2 4,24% 3.782.365.750,89$ 51.813.229$ 194.976.000$ 0,43% 5,15% 1

3 4,24% 2.346.024.326,50$ 43.850.922$ 137.280.000$ 0,49% 5,85% 1

4 4,24% 2.489.658.468,94$ 57.899.034$ 150.000.000$ 0,50% 6,02% 1

5 4,24% 3.997.816.964,55$ 33.538.733$ 218.400.000$ 0,46% 5,46% 2

6 4,24% 10.054.389.970,72$ 41.547.066$ 468.000.000$ 0,39% 4,65% 3

7 4,24% 9.096.829.021,13$ 50.820.274$ 420.000.000$ 0,38% 4,62% 2

8 4,24% 4.644.170.605,53$ 50.590.094$ 204.000.000$ 0,37% 4,39% 2

9 14,00% 3.010.000.000,00$ 51.986.183$ 177.600.000$ 0,49% 5,90% 1

10 7,00% 3.882.750.000,00$ 34.421.543$ 228.000.000$ 0,49% 5,87% 1

11 12,50% 2.187.500.000,00$ 50.872.093$ 150.000.000$ 0,57% 6,86% 3

PROMEDIO 0,46%

DESVIACIÓN 0,06%

COEF VAR 13,7%

LIMITE INFERIOR 0,40%

LIMITE SUPERIOR 0,52%

0,46%

0,46%

0,04%TASA EFECTIVA MENSUAL

TASA NOMINAL

TASA EFECTIVA ANUAL

0,48%

0,40%

0,49%

LOCALES EN PISO 1

LOCALES EN PISO 2

LOCALES EN PISO 3


34

7.2.2 Centro Comercial San Andresito Norte.

En diciembre de 1993 se inauguró el centro comercial San Andresito del Norte,

ubicado en la esquina noroccidental de la calle 195 con Autopista Norte, el centro

de comercio dispone de 450 locales, en los que se pueden conseguir las

mercancías típicas de un San Andresito.

Una de las principales ventajas de este centro comercial es que dispone de un

parqueadero de 6.000 metros cuadrados para visitantes en el momento de su

inauguración, con lo cual, según los constructores, se evitarán las congestiones

vehiculares que se presentan en los San Andresito del centro, se vendieron

locales desde dos y hasta cien metros cuadrados, a un costo de nueve millones de

pesos en adelante (Tiempo, 1994).

Ilustración 6 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co


35

Ilustración 7 - UPZ – Paseo de los Libertadores – CC San Andresito Norte - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co

Tabla 8 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial San Andresito Norte



1 Local 1 600,000.00$ 50,000,000.00$ 8 W8 - W9 23

2 Local 2 800,000.00$ 80,000,000.00$ 4 23

3 Local 3 390,000.00$ 30,000,000.00$ 6 T - 23 23

4 Local 4 400,000.00$ 35,000,000.00$ 4 S - 10 23

5 Local 5 800,000.00$ 95,000,000.00$ 8 T - 95 23

6 Local 6 450,000.00$ 35,000,000.00$ 4 LC 1-6 23

7 Local 7 750,000.00$ 80,000,000.00$ 4 LC S-11 23

8 Local 8 800,000.00$ 90,000,000.00$ 4 LC B- 11 23

9 Local 9 400,000.00$ 45,000,000.00$ 4 LC 1-9 23

10 Local 10 800,000.00$ 80,000,000.00$ 8 LC 1-10 23

11 Local 11 800,000.00$ 80,000,000.00$ 4 LC 1-11 23

12 Local 12 650,000.00$ 65,000,000.00$ 4 LC V- 10 - REST 23

13 Local 13 1,000,000.00$ 90,000,000.00$ 8 LC V- 07 - REST 23

14 Local 14 800,000.00$ 58,000,000.00$ 8 LC 1- 14 23

15 Local 15 500,000.00$ 50,000,000.00$ 4 LC S- 20 23

16 Local 16 500,000.00$ 35,000,000.00$ 4 LC T- 7 23

17 Local 17 800,000.00$ 80,000,000.00$ 6 LC C-8 23

18 Local 18 900,000.00$ 60,000,000.00$ 8 LC V-15 23


36

Tabla 9 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial San Andresito Norte


Tabla 10 - Análisis Estadístico Centro Comercial San Andresito Norte


7.2.3 Centro Comercial Panamá.

En diciembre de 1999 se inauguró el centro comercial Panamá, ubicado en la

esquina noroccidental de la calle 182 con Autopista Norte, el centro comercial

dispone de 600 locales con toda la diversidad comercial, área de comidas y

parqueaderos.

Se ubica en el extremo norte de la ciudad de la localidad de Usaquén, en donde

se presenta un aumento en el uso de comercio en corredor comercial, para el

sector de ubicación del centro comercial Panamá, se encuentra en aumento la

vivienda en propiedad horizontal, colegios y universidades con proyectos en

desarrollo como el Plan Parcial Torca.

No OFERTA

FACTOR DE


VALOR M2 SOBRE

ÁREA PRIVADA

INGRESO BRUTO

POTENCIAL

ANNUAL

TASA DE

CAPITALIZACIÓN


FACTOR

RECOMENDADO

1 10,00% 45.000.000,00$ 5.625.000$ 7.200.000$ 1,33% 16,00% 1

2 10,00% 72.000.000,00$ 18.000.000$ 9.600.000$ 1,11% 13,33% 0

3 10,00% 27.000.000,00$ 4.500.000$ 4.680.000$ 1,44% 17,33% 1

4 10,00% 31.500.000,00$ 7.875.000$ 4.800.000$ 1,27% 15,24% 1

5 10,00% 85.500.000,00$ 10.687.500$ 9.600.000$ 0,94% 11,23% 0

6 10,00% 31.500.000,00$ 7.875.000$ 5.400.000$ 1,43% 17,14% 1

7 10,00% 72.000.000,00$ 18.000.000$ 9.000.000$ 1,04% 12,50% 0

8 10,00% 81.000.000,00$ 20.250.000$ 9.600.000$ 0,99% 11,85% 0

9 14,00% 38.700.000,00$ 9.675.000$ 4.800.000$ 1,03% 12,40% 1

10 7,00% 74.400.000,00$ 9.300.000$ 9.600.000$ 1,08% 12,90% 1

11 12,50% 70.000.000,00$ 17.500.000$ 9.600.000$ 1,14% 13,71% 0

12 10,00% 58.500.000,00$ 14.625.000$ 7.800.000$ 1,11% 13,33% 2

13 10,00% 81.000.000,00$ 10.125.000$ 12.000.000$ 1,23% 14,81% 2

14 10,00% 52.200.000,00$ 6.525.000$ 9.600.000$ 1,53% 18,39% 1

15 10,00% 45.000.000,00$ 11.250.000$ 6.000.000$ 1,11% 13,33% 0

16 10,00% 31.500.000,00$ 7.875.000$ 6.000.000$ 1,59% 19,05% 1

17 10,00% 72.000.000,00$ 12.000.000$ 9.600.000$ 1,11% 13,33% 0

18 10,00% 54.000.000,00$ 6.750.000$ 10.800.000$ 1,67% 20,00% 1

PROMEDIO 1.23%

DESVIACIÓN 0.22%

COEF VAR 17.8%

LIMITE INFERIOR 1.01%

LIMITE SUPERIOR 1.45%

1.23%

1.24%

0.10%

TASA NOMINAL

TASA EFECTIVA ANUAL

TASA EFECTIVA MENSUAL

1.06%

1.37%

1.17%

LOCALES EN POSICIÓN 1 - SIMILAR

LOCALES EN POSICIÓN 2 - DIFERENTE

LOCALES EN POSICIÓN 0 - IGUAL


37

Ilustración 8 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co

Ilustración 9 - Paseo de los Libertadores – CC Panamá - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co


38

Tabla 11 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Panamá


Tabla 12 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Panamá



1 Local 1 850,000.00$ 100,000,000.00$ 13 18

2 Local 2 1,000,000.00$ 100,000,000.00$ 12.5 108C 18

3 Local 3 900,000.00$ 85,000,000.00$ 12.5 151C - 152C 18

4 Local 4 400,000.00$ 75,000,000.00$ 9 117C 18

5 Local 5 370,000.00$ 35,000,000.00$ 6 218D 18

6 Local 6 1,000,000.00$ 90,000,000.00$ 9 145A - 146A 18

7 Local 7 800,000.00$ 35,000,000.00$ 4 166D 18

8 Local 8 1,000,000.00$ 103,000,000.00$ 12.5 RESTAURANTE 18

9 Local 9 950,000.00$ 70,000,000.00$ 13 3025 OF 18

10 Local 10 900,000.00$ 60,000,000.00$ 14 3011 OF 18

11 Local 11 600,000.00$ 45,000,000.00$ 6 3035 OF 18

12 Local 12 600,000.00$ 60,000,000.00$ 6 122 A 18

13 Local 13 600,000.00$ 43,000,000.00$ 7 104 B 18

14 Local 14 800,000.00$ 100,000,000.00$ 13 134 D 18

15 Local 15 800,000.00$ 50,000,000.00$ 13 277D - 278D 18

16 Local 16 500,000.00$ 55,000,000.00$ 6.25 134 A 18

17 Local 17 430,000.00$ 50,000,000.00$ 6.25 104 D 18

No OFERTA

FACTOR DE


VALOR M2 SOBRE

ÁREA PRIVADA

INGRESO BRUTO

POTENCIAL

ANNUAL

TASA DE

CAPITALIZACIÓN


FACTOR POR

POSICIÓN *

PISO

1 10.00% 90,000,000.00$ 6,923,077$ 10,200,000$ 0.94% 11.33% 1

2 10.00% 90,000,000.00$ 7,200,000$ 12,000,000$ 1.11% 13.33% 1

3 10.00% 76,500,000.00$ 6,120,000$ 10,800,000$ 1.18% 14.12% 1

4 10.00% 67,500,000.00$ 7,500,000$ 4,800,000$ 0.59% 7.11% 1

5 10.00% 31,500,000.00$ 5,250,000$ 4,440,000$ 1.17% 14.10% 2

6 10.00% 81,000,000.00$ 9,000,000$ 12,000,000$ 1.23% 14.81% 1

7 10.00% 31,500,000.00$ 7,875,000$ 9,600,000$ 2.54% 30.48% 1

8 10.00% 92,700,000.00$ 7,416,000$ 12,000,000$ 1.08% 12.94% 2

9 10.00% 63,000,000.00$ 4,846,154$ 11,400,000$ 1.51% 18.10% 3

10 10.00% 54,000,000.00$ 3,857,143$ 10,800,000$ 1.67% 20.00% 3

11 10.00% 40,500,000.00$ 6,750,000$ 7,200,000$ 1.48% 17.78% 3

12 10.00% 54,000,000.00$ 9,000,000$ 7,200,000$ 1.11% 13.33% 1

13 10.00% 38,700,000.00$ 5,528,571$ 7,200,000$ 1.55% 18.60% 1

14 10.00% 90,000,000.00$ 6,923,077$ 9,600,000$ 0.89% 10.67% 1

15 10.00% 45,000,000.00$ 3,461,538$ 9,600,000$ 1.78% 21.33% 2

16 10.00% 49,500,000.00$ 7,920,000$ 6,000,000$ 1.01% 12.12% 1

17 10.00% 45,000,000.00$ 7,200,000$ 5,160,000$ 0.96% 11.47% 1


39

Tabla 13 - Análisis Estadístico Centro Comercial Panamá


7.2.4 Centro Comercial Bulevar Niza.

En medio de la creciente competencia que se ha generado en los últimos años en

el sector de centros comerciales, Bulevar -uno de los establecimientos más

tradicionales de la ciudad-, se renovó mejorando su infraestructura y su oferta de

productos y servicios.

El plan emprendido por el centro comercial le ha permitido registrar un

incremento de 14% en el tráfico de visitantes en el presente año y vincular 24

marcas nuevas. Para el 2017 la meta de Bulevar Centro Comercial es aumentar

el indicador de tráfico, tener un mix de marcas ideal para vecinos y visitantes e

incrementar los ingresos operacionales que al año alcanza un promedio

de $12.000 millones.

Las cifras se sitúan actualmente en $230.000 millones y la proyección a tres años

es alcanzar los $500.000 millones, Así las cosas, el centro comercial que

celebrará 28 años de existencia el próximo martes 15 de noviembre-, está listo

para seguir compitiendo y atendiendo las necesidades de los visitantes

(Dinero.com 2016).

PROMEDIO 1.23%

DESVIACIÓN 0.28%

COEF VAR 22.6%


LÍMITE SUPERIOR 1.51%

1.23%

1.24%

0.10%

TASA NOMINAL

TASA EFECTIVA ANUAL


1.11%

1.34%

1.55%

LOCALES EN PISO 1

LOCALES EN PISO 2

LOCALES EN PISO 3

https://www.dinero.com/noticias/centros-comerciales/306

https://www.dinero.com/noticias/centros-comerciales/306


40

Ilustración 10 - Ubicación UPZ 24 Niza - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co

Ilustración 11 - UPZ – Niza – CC Bulevar Niza - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co


41

Tabla 14 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Bulevar Niza


Tabla 15 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Bulevar Niza


Tabla 16 - Análisis Estadístico Centro Comercial Bulevar Niza



1 Local 1 9,000,000.00$ 1,750,000,000.00$ 156 LC 1101 29

2 Local 2 3,940,000.00$ 525,000,000.00$ 20 LC 106 29

3 Local 3 8,500,000.00$ 1,400,000,000.00$ 80 LC 1 - DOMO 29

4 Local 4 7,500,000.00$ 1,100,000,000.00$ 49.11 LC 1 ? 29

5 Local 5 2,500,000.00$ 420,000,000.00$ 35 LC 1-107 29

6 Local 6 10,000,000.00$ 995,000,000.00$ 114 LC 1-6 29

7 Local 7 6,500,000.00$ 820,000,000.00$ 80 LC 2-115 29

8 Local 8 7,000,000.00$ 890,000,000.00$ 73 LC 2-8 29

9 Local 9 7,000,000.00$ 995,000,000.00$ 73.1 LC 2-120 29

10 Local 10 7,000,000.00$ 995,000,000.00$ 73.1 LC 2-105 29

11 Local 11 2,700,000.00$ 290,000,000.00$ 19 LC 2-43 29

12 Local 12 4,000,000.00$ 950,000,000.00$ 83 LC 2-12 29

13 Local 13 12,600,000.00$ 1,950,000,000.00$ 70.3 LC 2-204 29

14 Local 14 2,700,000.00$ 530,000,000.00$ 19 LC 3-1 29

15 Local 15 7,095,000.00$ 1,500,000,000.00$ 67 LC 318 29

16 Local 16 1,500,000.00$ 319,000,000.00$ 25 LC 323 29

17 Local 17 1,700,000.00$ 220,000,000.00$ 28 LC 322 29

18 Local 18 2,000,000.00$ 399,900,000.00$ 35 LC 3-2 29

No OFERTA

FACTOR DE


VALOR M2 SOBRE

ÁREA PRIVADA

INGRESO BRUTO

POTENCIAL ANUAL

TASA DE

CAPITALIZACIÓN

MENSUAL COMPROBACION

FACTOR POR

POSICIÓN * PISO

1 10.00% 1,575,000,000.00$ 10,096,154$ 108,000,000$ 0.57% 6.86% 1

2 10.00% 472,500,000.00$ 23,625,000$ 47,280,000$ 0.83% 10.01% 1

3 10.00% 1,260,000,000.00$ 15,750,000$ 102,000,000$ 0.67% 8.10% 1

4 10.00% 990,000,000.00$ 20,158,827$ 90,000,000$ 0.76% 9.09% 1

5 10.00% 378,000,000.00$ 10,800,000$ 30,000,000$ 0.66% 7.94% 1

6 10.00% 895,500,000.00$ 7,855,263$ 120,000,000$ 1.12% 13.40% 1

7 10.00% 738,000,000.00$ 9,225,000$ 78,000,000$ 0.88% 10.57% 2

8 10.00% 801,000,000.00$ 10,972,603$ 84,000,000$ 0.87% 10.49% 2

9 14.00% 855,700,000.00$ 11,705,882$ 84,000,000$ 0.82% 9.82% 2

10 7.00% 925,350,000.00$ 12,658,687$ 84,000,000$ 0.76% 9.08% 2

11 12.50% 253,750,000.00$ 13,355,263$ 32,400,000$ 1.06% 12.77% 2

12 10.00% 855,000,000.00$ 10,301,205$ 48,000,000$ 0.47% 5.61% 2

13 10.00% 1,755,000,000.00$ 24,964,438$ 151,200,000$ 0.72% 8.62% 2

14 10.00% 477,000,000.00$ 25,105,263$ 32,400,000$ 0.57% 6.79% 3

15 10.00% 1,350,000,000.00$ 20,149,254$ 85,140,000$ 0.53% 6.31% 3

16 10.00% 287,100,000.00$ 11,484,000$ 18,000,000$ 0.52% 6.27% 3

17 10.00% 198,000,000.00$ 7,071,429$ 20,400,000$ 0.86% 10.30% 3

18 10.00% 359,910,000.00$ 10,283,143$ 24,000,000$ 0.56% 6.67% 3

PROMEDIO 0.73%

DESVIACIÓN 0.002$

COEF VAR 26.82%



0.73%

0.74%

0.06%TASA EFECTIVA MENSUAL

TASA NOMINAL

TASA EFECTIVA ANUAL


42

7.3 ETAPA 3 – CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN.

7.3.1. Resultados Centro Comercial Santafé

Tabla 17- Análisis Resultados Centro Comercial Santafé


Tabla 18- Rentabilidad Mensual Centro Comercial Santafé


TASA DE

CAPITALIZACIÓN

MENSUAL

FACTOR POR

POSICIÓN *

PISO

0.43% 1

0.49% 1

0.50% 1

0.49% 1

0.49% 1

0.46% 2

0.38% 2

0.37% 2

0.51% 3

0.39% 3

0.57% 3

0.00%

0.20%

0.40%

0.60%

1 1 1 1 1 2 2 2 3 3 3

Ren

tab

ilid

ad M

ensu

al

Ubicación de Local en Piso

CC SANTAFÉ

Tasa deRentabilidad

0.00%

0.10%

0.20%

0.30%

0.40%

0.50%

0.60%

1 2 3Re

nta

bili

dad

Men

sual

Número de Piso Centro Comercial

CC SANTAFÉ

Tasa deRentabilidadMensual

0.48%

0.40%

0.49%

0.46%

LOCALES EN PISO 1

LOCALES EN PISO 2

LOCALES EN PISO 3

RENTABILIDAD CC SANTAFÉ


43

Para el centro comercial Santafé, con un total aproximado de 500 locales y de

acuerdo a visita técnica se obtuvieron 11 ofertas de venta y arriendo en locales

con áreas de 44 m2 y el local con área más grande de 119 m2, distribuidos en tres

pisos y ubicado en un sector estrato 5, encontrando que para los locales en primer

piso, se obtuvo una rentabilidad del 0.48 % y para el segundo piso una

rentabilidad del 0.40%, en donde se determinó que el factor de rentabilidad mayor

obedece al valor presentado en las rentas de los locales que oscilan entre los dos

mil millones de pesos, por lo tanto y aunque comparativamente se refleje menor

valor de rentabilidad frente a los otros centros comerciales objeto de estudio, los

márgenes de ganancia son muy superiores a lo reflejado en el estudio, para el

tercer piso se presenta una tasa de rentabilidad del 0.49 %, siendo esta superior a

la presentada en el análisis de los otros dos pisos, con mayor presencia de locales

para comidas en renta, con ofertas de venta con valores comparativamente

menores a los presentados en el piso 1 y 2, finalmente se obtuvo una rentabilidad

mensual para el centro comercial del 0.46% (Autoría, Julio - 2018).

7.3.2. Resultados Centro Comercial San Andresito Norte

Tabla 19 - Análisis Resultados Centro Comercial San Andresito Norte


TASA DE

CAPITALIZACIÓN

MENSUAL

FACTOR

RECOMENDADO

1.11% 0

0.94% 0

1.04% 0

0.99% 0

1.14% 0

1.11% 0

1.11% 0

1.33% 1

1.44% 1

1.27% 1

1.43% 1

1.03% 1

1.08% 1

1.53% 1

1.59% 1

1.67% 1

1.11% 2

1.23% 2

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2

Ren

tab

ilid

ad M

ensu

al

Factor Recomendado en Centro Comercial

CC SAN ANDRESITO NORTE

Tasa de Rentabilidad


44

Tabla 20 Rentabilidad Mensual Centro Comercial San Andresito Norte


Para el centro comercial San Andresito Norte, con un total aproximado de 450

locales con áreas de 4, 6 y 8 m2, distribuidos en una sola bodega comercial de un

piso, acondicionada para desarrollar la actividad comercial y de acuerdo al análisis

de las tasas de rentabilidad, se distribuyó en tres zonas, asignando un factor 1

recomendada para la mejor posición que corresponde a la parte que da con frente

a la autopista con mejor acceso y más tráfico de visitantes, en donde se obtuvo

una rentabilidad del 1.37 %, el factor 2 se asignó al sector ubicado entre la mitad

y el fondo de la bodega con una rentabilidad del 1.17% y un factor 0 asignado al

área de comidas con una rentabilidad del 1.06 %, con un valor total de rentabilidad

mensual para el centro comercial del 1.20% (Autoría, Julio - 2018).

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%R

enta

bili

dad

Men

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Factor Recomendado

CC SAN ANDRESITO NORTE


1.06%

1.37%

1.17%

1.20%

LOCALES EN POSICIÓN 0



RENTABILIDAD CC SAN ANDRESITO NORTE


45

7.3.3. Resultados Centro Comercial Panamá

Tabla 21 - Análisis Resultados Centro Comercial Panamá


Tabla 22 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá


TASA DE

CAPITALIZACIÓN

MENSUAL

FACTOR POR

POSICIÓN *

PISO

0.94% 1

1.11% 1

1.18% 1

0.89% 1

1.23% 1

1.33% 1

1.11% 1

1.55% 1

0.89% 1

1.01% 1

0.96% 1

1.17% 2

1.08% 2

1.78% 2

1.51% 3

1.67% 3

1.48% 3

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 3 3 3

% R

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bili

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CC PANAMÁ


0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

1 2 3

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Número de Piso en Centro Comercial

CC PANAMÁ


1.11%

1.34%

1.55%

1.34%

LOCALES EN PISO 1

LOCALES EN PISO 2

LOCALES EN PISO 3

RENTABILIDAD CC PANAMÁ


46

En el centro comercial Panamá, con un total aproximado de 600 locales con áreas

entre 4 m2 y 13 m2 para los locales más grandes, distribuidos en tres pisos en

donde el piso 1 es completamente comercial, segundo piso con locales de

comidas y de oficinas y en el tercer piso se encuentran únicamente oficinas,

ubicado en un sector estrato 3, donde se encontró que para los locales en primer

piso presenta una rentabilidad del 1.11 % y para el segundo piso una rentabilidad

del 1.34%, y en el tercer piso una rentabilidad del 1.55 %, las diferencias se

presenta con respecto al tercer piso que son netamente oficinas y de menor valor

en la oferta de venta, pero con mayor valor de renta comparativamente con los

locales comerciales en primer y segundo piso (Autoría, Julio - 2018).

7.3.4. Resultados Centro Comercial Bulevar Niza

Tabla 23 - Análisis Resultados Centro Comercial Bulevar Niza


TASA DE

CAPITALIZACIÓN

MENSUAL

FACTOR POR

POSICIÓN *

PISO

0.57% 1

0.83% 1

0.67% 1

0.76% 1

0.66% 1

1.12% 1

0.88% 2

0.87% 2

0.82% 2

0.76% 2

0.91% 2

0.70% 2

0.72% 2

0.57% 3

0.53% 3

0.52% 3

0.76% 3

0.56% 3

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

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% R

enta

bili

dad

Men

sual


CC BULEVAR NIZA



47

Tabla 24 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá


Para el centro comercial Bulevar Niza, con un total aproximado de 260 locales con

áreas de 25 m2 y el local más grande de acuerdo a las ofertas obtenidas de 156

m2, distribuidos en tres pisos y ubicado en un sector estrato 5, se encontró que

para los locales en primer piso, se obtuvo una rentabilidad del 0.77 % y para el

segundo piso una rentabilidad del 0.81%, y se determinó que el factor de

rentabilidad mayor obedece al menor valor de oferta que presentan los locales en

venta en el segundo piso, para el tercer piso se presenta una tasa de rentabilidad

del 0.59 %, siendo esta inferior a la presentada en el análisis de los otros dos

pisos, con mayor presencia de locales para comidas en renta, con ofertas de venta

con valores comparativamente menores a los presentados en el piso 1 y 2,

finalmente se obtuvo una rentabilidad anual para locales comerciales del 9.0 %, y

como centro comercial del 14 % cifra dada por análisis en artículo de dinero.com

(Autoría, Julio - 2018).

0.00%

0.50%

1.00%

1 2 3

Ren

tab

ilid

ad M

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al

Número de Piso en Centro Comercial

CC BULEVAR NIZA

Tasa Rentabilidad

0.77%

0.81%

0.59%

0.72%

LOCALES EN PISO 1

LOCALES EN PISO 2

LOCALES EN PISO 3

RENTABILIDAD CC BULEVAR NIZA


48

7.3.5. Relaciones espaciales para los Centros comerciales.

Ilustración 12 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad, colegios y universidades - Fuente: Autoria -ArcGIS - Insights - ESRI

Ilustración 13 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad - mapa de calor - Fuente: Autoria - ArcGIS - Insights - ESRI

49

8. CONCLUSIONES.

Se realizó una estimación del valor de rentabilidad a partir del estudio de once (11)

inmuebles para el centro comercial Santafé, dieciocho (18) ofertas para el centro

comercial San Andresito y el centro comercial Bulevar Niza y diecisiete (17)

ofertas para el centro comercial Panamá, con diferentes características de área,

estrato, acabados constructivos y ubicación en piso dentro de cada uno de los

centros comerciales, y aplicando el Método de Renta, se obtuvieron las tasas de

rentabilidad para cada local y en conjunto para cada centro comercial. Los

resultados encontrados dan cuenta que bajo el Método de Renta, presentan

correspondencia con lo descrito en artículos especializados de economía y

avalúos.

Producto del estudio se determinó que el factor de rentabilidad menor, obedece al

valor presentado para los centros comerciales Bulevar Niza y Santafé que se

encuentran localizados en un estrato 5, sus valores de venta de locales oscilan

entre los dos mil millones de pesos y los diez mil millones de pesos, por lo tanto y

aunque comparativamente se refleje menor valor de rentabilidad los márgenes de

ganancia son muy superiores, los cuales se ven reflejados en los valores de renta

de un local comercial en el centro comercial Santafé puede estar alrededor de los

treinta millones de pesos.

Comparativamente con los centros comerciales San Andresito y Panamá que se

encuentran ubicados en un estrato 3, presentan valores de rentabilidad muy

similares, de 1.20% y 1.34% respectivamente, con valores de renta los cuales

pueden estar alrededor de un millón de pesos para los locales grandes y de

seiscientos mil pesos para los locales pequeños, producto de valores,

disponibilidad de locales y áreas coincidentes.

Se evidenció que al realizar estudios de mercado en centros comerciales se

requiere de acceso a información clasificada por parte del centro comercial, y por

parte de quien requiere el estudio, para garantizar que la información resultante

cumpla con los diferentes factores que componen el centro comercial, en lo que

tiene que ver con precio, flujo de clientes, ubicación y características constructivas,

que aportan al valor de un local comercial y definen que tan rentable puede ser.

50

9. BIBLIOGRAFÍA.

Patrimonio estrategias Inmobiliarias/Informe del Mercado Inmobiliario Comercial

2015 www.pei.com.co

Determinación de las tasas de capitalización de rentas en Locales de Centros

Comerciales y Corredores en el sector del Poblado de Medellín/ Karina

Ramírez/Universidad Distrital Francisco José de Caldas – 2017.

AceColombia: Asociación de Centros Comerciales de Colombia. (2014)/

Panorama de la Inversión en Centro Comerciales/2014.

Centros comerciales ¿es momento de invertir?, Noticias de Aguirre Newman,

Capital Corporate edición 10/01/2017, pág. 41 – 43.

Manual de procedimientos, Instrucciones para la valoración de locales comerciales

en planta baja. UVE Valoraciones [email protected], Madrid – España.

Economías de escala en la industria de centros comerciales, Tesis de maestría en

ciencias, Qiong Wang, Departamento de Infraestructura, División de Edificación y

Economía Inmobiliaria, Royal Institute of Technology, Estocolmo. Abril 2005.

Valoraciones Inmobiliarias, Análisis comparativo de las normativas de valoración

inmobiliarias: Españolas (Orden ECO 805/2003), Europeas (EVS) e

Internacionales (IVS)/María Fernández Bances 10122/Escuela Técnica Superior

de Arquitectura de Madrid, Otoño 2015/2016.

EVS - Valoración Europea Standards/Capítulo País/ Alemania (Abril de 2010),

Página 29.Ordenanza sobre los principios para determinar el valor de mercado de

la tierra (Ordenanza de determinación del valor de la propiedad - ImmoWertV) /

mayo 2010/ Código de Construcción / Gobierno Federal de Alemania.

Portafolio.com /Negocios / Empresas, Centro comercial se convierte en el más

grande de Colombia, 25 de Abril de 2014.

El Tiempo .com / Redacción El Tiempo / San Andresito al Norte / 22 de Enero

1994.

Diferencia entre establecimiento comercial y local comercial / Superintendencia de

sociedades. gov.co / Normatividad / Conceptos Jurídicos / Abril 18 de 2017

51

10. ANEXOS

No

OF

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00.0

0$

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LC

2-1

229

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Local 13

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29

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53

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0$

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LOCALES EN PISO 2

LOCALES EN PISO 3

TASA NOMINAL

TASA EFECTIVA ANUAL


55

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43

LC

3-7

811

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$

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3$

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$

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0$

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$

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$

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$

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3

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57

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0.46%

0.46%

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0.49%

TASA NOMINAL

TASA EFECTIVA ANUAL

ANALISIS ESTADISTICO CC SANTAFE


LOCALES EN PISO 1

LOCALES EN PISO 2

LOCALES EN PISO 3

58

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TASA DE RENTABILIDAD CC SAN ANDRESITO

NORTE

ANÁLISIS ESTADISITCO CC SAN ANDRESITO NORTE

LOCALES EN POSICIÓN 1 - SIMILAR

LOCALES EN POSICIÓN 2 - DIFERENTE

TASA NOMINAL

TASA EFECTIVA ANUAL


LOCALES EN POSICIÓN 0 - IGUAL

TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES DEL...

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