UPC-GESTION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

39EDIFICO DE USO MIXTO

UNIVERSIDAD DE CIENCIAS APLICADAS

GESTION DE PROYECTOS INMOBILIARIOSTRABAJO APLICATIVO FINALEDIFICIO DE USO MIXTO

NEOHABITATVEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS

DESARROLLADO PARA EL SECTOR EJECUTIVO EN EL DISTRITO DE SAN ISIDRO

AUTORES:

Enero 2009INDICERESUMEN EJECUTIVOINTRODUCCINCAPITULO I: GENERALIDADES

1.1 TEMA1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA1.3 OBJETIVOSa. Objetivo General

b. Objetivos Especficos

1.4 ALCANCES Y LIMITACIONES

1.5 BASE CONCEPTUAL1.6 ANTECEDENTES DEL TEMACAPITULO II: ESTRATEGIA DEL NEGOCIO

2.1 MISION2.2 OBJETIVOS

2.3 PROPUESTA DE SERVICIOS

2.4 ESTRATEGIA

2.5 ORGANIGRAMA

2.6 ASPECTO LEGALCAPITULO III: ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO

3.1 ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO

3.2 ANALISIS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

3.3 LA DEMANDA

3.4 NICHO OBJETIVO

3.5 LA OFERTA

3.6 ANALISIS DE LA COMPETENCIA

CAPITULO IV: DEL PRODUCTO

4.1 EL PRODUCTO

4.2 ANALISIS FODA

4.3 BARRERAS DE ENTRADA

CAPITULO V: EL PROYECTO5.1 UBICACION

5.2 PARAMETROS URBANISTICOS

5.3 IMPACTO URBANO

5.4 MEMORIA DESCRIPTIVA

5.5 PROGRAMACION ARQUITECTONICA

5.6 PRIMERA IMAGEN

CAPITULO VI: PLAN DE MARKETING6.1 SEMENTACION DEL MERCADO

6.2 ESTRATEGIA DE MARKETING

6.3 DEFINICION DE PRECIOS

6.4 PLAN DE PROMOCION Y MEDIOS

CAPITULO VII: ANALISIS ECONOMICO FINANCIERO

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONESBIBLIOGRAFIA

ANEXOSINTRODUCCIN

La consolidacin cada vez ms efectiva de un mercado mundial y la diversificacin de la economa en numerosas actividades productivas y prestadoras de servicio da cuenta del complejo proceso de especializacin, diversificacin y diferenciacin de productos y servicios, protagonizada por agentes econmicos tremendamente activos en el mbito internacional.

La coyuntura econmica actual a la que se encuentran expuestas las economas desarrolladas, afectadas por la recesin, puede constituir un escenario favorable para las economas de los pases en desarrollo, las cuales eventualmente estarn expuestas a un impacto menor de la crisis mundial.

As mismo, el crecimiento de los niveles de precios de la materia prima, as como de las fuentes primarias de energa, ha hecho que los inversionistas a nivel mundial presten mayor atencin a las economas de los pases en desarrollo como alternativa.

El sector turismo en Amrica durante los primeros cuatro meses del aos 2008 present un crecimiento del 5.6% con respecto al ao anterior lo que hace prever un aumento significativo del turismo en la regin, que supera los registros observados en los ltimos dos aos.

El turismo representa un sector con grandes potenciales en el pas, motivado por sus atractivos tursticos y recientemente por la posibilidad de hacer inversiones.En los ltimos cinco aos el nmero de visitantes de origen internacional ha mostrado una tendencia de crecimientos sostenida, que al 2008 representa un crecimiento promedio del 10 %. Durante el 2007, el turismo de recreacin represent la primera razn de visitas de extranjeros al Per, sin embargo el turismo de negocios es un nicho de mercado con buenas perspectivas en las principales ciudades del pas, siendo el que ha generado mayores inversiones durante los ltimos aos. Igualmente el turismo nacional presenta mayor dinamismo motivado al crecimiento econmico que ha experimentado el pas, lo cual ha impulsado la capacidad de consumo del peruano.

Sin embargo el sector se encuentra poco desarrollado, lo que promete ser una alternativa de inversin interesante.

El presente estudio busca como parte de la estrategia de Marketing del Proyecto en desarrollo analizar el sector ejecutivo, permitiendo visualizar el potencial del mercado, as como los agentes econmicos presentes en el mercado.

El detalle de la informacin contenida en este estudio permitir, contar con un invaluable insumo de informacin necesario para el desarrollo del proyecto de inversin propuesto como recurso para los inversionistas extranjeros, haciendo un aporte para el desarrollo de nuestra economa con el planteamiento de un establecimiento de Uso Mixto para el desarrollo de actividades complementarias para el ejecutivo, como, el capitalista extranjero que busca invertir en nuestro pas.RESUMEN EJECUTIVONOMBRE DEL PROYECTO:Edificio de Uso Mixto en el distrito de San Isidro.

NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS

LOCALIZACIN:Centro Empresarial-comercial en la Urb. La Victoria, distrito de San Isidro, Departamento de Lima

OBJETIVO:Mediante una propuesta inmobiliaria de Uso mixto, donde se combina hotel boutique, centro de convenciones, estadas temporales, oficinas, restaurantes, locales Comerciales, gimnasio y spa; brindar la satisfaccin a las diferentes necesidades del sector empresarial que tiene como centro de actividades el distrito de San Isidro.

DESCRIPCIN:El presente trabajo nace de las necesidades que ha despertado actualmente en nuestro pas, la situacin de los negocios y la visin a futuro en el desarrollo de inversiones.

Se Desarrolla el primer proyecto en Per de este tipo, en una ubicacin privilegiada para la edificacin que se transformar en un icono urbano y un referente para un mercado Premiun.

Con un planteamiento arquitectnico de vanguardia se diferencia por su amplitud y exclusividad haciendo de este un desarrollo inmobiliario innovador.

CAPITULO I

GENERALIDADES1.1 TEMA

El tema elegido para el desarrollo de la presente tesis es un Proyecto de Uso Mixto denominado as debido a que alberga diversos ambientes destinados al desarrollo de actividades y funciones complementarias, en este caso, integran el universo de los negocios, alojamiento y entretenimiento.Deseando contribuir con las proyecciones que tiene el pas como generador de inversiones y negocios; e ir en la vanguardia del sector inmobiliario, se presenta el proyecto inmobiliario: NEOHABITAT; el cual trata de un conjunto arquitectnico mixto, donde combina un hotel boutique, centro de convenciones, estadas temporales, oficinas, restaurantes, tiendas, Gimnasio y spa; con niveles de stano para estacionamientos.

En Amrica Latina en general se vienen desarrollando proyectos que brindan confort al ejecutivo de hoy y plantean las caractersticas afines a la propuesta.

Es por ello que, para el desarrollo del presente proyecto hemos recopilado informacin de otros conceptos inmobiliarios similares ejecutados o en ejecucin en Latinoamrica como es el caso de Chile, Argentina y Mxico

Es obvio que existen algunas dificultades como el tiempo para poder profundizar la propuesta, es por ello que en nuestro planteamiento de anlisis del mercado y el flujo financiero nos enfocaremos en un sector del proyecto, el cual est comprendido por el Hotel Boutique, trmino acotado para hacer referencia a las caractersticas y cualidades por los servicios de exclusividad que brinda, los cuales se basan principalmente en la atencin ms que personalizada del hospedado, el ejecutivo de hoy.

Para dicho enfoque y como parte del ejercicio del presente trabajo, se propone al Hilton Hoteles, cadena hotelera lder en el mbito mundial con ms de 2,900 hoteles y 480 mil habitaciones en 76 pases, prxima a incursionar en el mercado hotelero peruano. Finalmente, estamos convencidos que con el proyecto inmobiliario NEOHABITAT, planteamos una idea innovadora de vivir, trabajar y disfrutar con los servicios complementarios necesarios en un solo lugar.1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El presente trabajo nace de las necesidades que ha despertado actualmente en nuestro pas, la situacin de los negocios y la visin a futuro en el desarrollo de inversiones.

Desde el 2001, el Per ha venido presentado un constante crecimiento econmico, permitindole obtener protagonismo en el panorama internacional, lo que a su vez ha dinamizado los procesos de fusiones y adquisiciones en el mercado local. En este sentido, para el periodo en referencia (2007-2008), destaca, no solo el ser considerados ltimamente por la comunidad mundial como sede y pas anfitrin en las ltimas cumbres como ALC-UE (Cumbre de Jefes de Estado y de Gobierno de Amrica Latina, el Caribe y la Unin Europea) y APEC (Foro de Cooperacin Econmica Asia Pacfico); nos dan una idea que el crecimiento de las inversiones pronostican un panorama alentador. El hecho tambin de estar siendo calificados como el pas con la cuarta economa ms atractiva para la inversin en infraestructura en Amrica Latina, dado que muestra condiciones favorables de estabilidad econmica, acceso a la informacin y desarrollo de mercados financieros.

El Per, junto con Brasil, Chile y Colombia ocupan los primeros lugares segn el Foro Econmico Mundial, en su ndice de Referencia para la Atraccin de la Inversin Privada en Infraestructura en Amrica Latina.

Nuestro Pas ha dado grandes progresos en la mejora de su entorno econmico gracias a la inversin privada en infraestructura, ocupando el tercer lugar en el subndice de Factores Especficos de la Inversin en Infraestructura, superando incluso a Chile, en la buena disposicin del gobierno para promover la inversin privada en infraestructura.

Es por ello que deseando contribuir con las proyecciones que tiene el pas como generador de inversiones y negocios; e ir en la vanguardia del sector inmobiliario, se presenta el proyecto inmobiliario: NEOHABITAT; el cual trata de un conjunto arquitectnico mixto, donde combina un hotel boutique, centro de convenciones, estadas temporales, oficinas, restaurantes, tiendas, gimnasio y spa; con niveles de stano para estacionamientos.

El conjunto arquitectnico que se plantea est dirigido al sector socioeconmico (nicho objetivo) comprendido por inversionistas y ejecutivos de altos cargos nacionales o extranjeros cuyos centros de trabajo y oportunidades de negocios se encuentran en la capital.

Determinando emplazar el Complejo Financiero en el distrito de San Isidro por ser, distrito reconocido como el Centro Financiero de la capital.Incorporando infraestructura de servicios complementarios para el desarrollo de las actividades que son el motor de la economa del pas.1.3 OBJETIVOSa. OBJETIVO GENERALComo gestor de proyectos se plantea un propuesta inmobiliaria mixta denominada NEOHABITAT: Ven, disfruta, experimenta una nueva forma de vivir y hacer negocios, donde se combina hotel boutique, centro de convenciones, estadas temporales, oficinas, restaurantes, tiendas, gimnasio y spa; con niveles de stano para estacionamientos; que brindarn satisfaccin a las diferentes necesidades del sector empresarial, que tiene como centro de actividades el distrito de San Isidro.

b. OBJETIVOS ESPECFICOS Anlisis de la demanda del mercado que comprende el enfoque de la propuesta; para identificar la mejor ubicacin del proyecto y nicho objetivo al cual estar dirigido, determinando sus necesidades insatisfechas y por consecuencia el tipo de producto a desarrollar.

Desarrollar un producto inmobiliario orientado a satisfacer la demanda de lugares de alojamiento transitorio, comercio, oficinas y estancias temporales integrados con servicios complementarios dirigidos al desarrollo del sector empresarial.

Elaborar un anlisis de viabilidad esquemtica de una parte de la propuesta, el cual abarcar el rea del hotel boutique, proponiendo un planeamiento de desarrollo econmico financiero con el cual se determine los flujos de egresos e ingresos que brinden los mejores resultados para el proyecto y de esta manera cumplir con las expectativas de negocio.

Elaborar una estrategia de marketing basada en la innovacin para captar al nicho objetivo identificado, determinando el sistema de colocacin y planeamiento de ventas y/o transacciones comerciales con los cuales se formularn los procedimientos legales (posibles contratos) que sern utilizados en las operaciones del proyecto.1.4 ALCANCES Y LIMITACIONESA continuacin se indica en forma textual- los alcances y limitaciones de conformidad a lo expuesto en el presente plan de trabajo que fue oportunamente aprobado.

La normatividad vigente de la ubicacin escogida hace una limitante en las caractersticas arquitectnicas del proyecto y de igual manera requiera, por la misma necesidad del planteamiento, nuevas condiciones de zonificacin. Se incluir como parte del estudio, la ubicacin especfica del terreno en el cual se propondr el proyecto inmobiliario.

Se nombrarn de forma sinttica las mejoras del entorno urbano que generar la propuesta.

Se crear un nuevo concepto de residencias, las cuales para el desarrollo del proyecto hemos denominado Estadas temporales para evitar incompatibilidad de usos por la normatividad.

Se desarrollar un anlisis del mercado hoteles de la zona en forma esquemtica con sus respectivos cuadros de anlisis, cabe recalcar que el estudio solo se enmarcar en el distrito de San Isidro.

La carencia de referentes inmobiliarios con iguales caractersticas en el Pas, hacen complicado desarrollar con certeza y rapidez el proyecto.

Se presentar de forma esquemtica la estructura de la empresa gestora del proyecto inmobiliario para definir la matriz del negocio en la cual se basar.

Se requiere un alto capital y de un fuerte grupo de inversionistas para el logro del proyecto planteado.

El proyecto inmobiliario se desarrollar a nivel de primera imagen, presentando de forma esquemtica el ordenamiento arquitectnico propuesto.

El sector relevante a desarrollar con respecto a la viabilidad financiera ser el Hotel boutique, cuyos flujos de egresos e ingresos demostrarn la rentabilidad del negocio.

Para el presente ejercicio se nombrarn y explicarn los contratos legales a utilizar para las actividades que se realicen en la propuesta.

1.5 BASE CONCEPTUAL

Los edificios de uso mixto fueron el gnero incomodo del Movimiento moderno en Arquitectura; lo ambiguo no era del agrado de los maestros modernos; era preferible que un edificio tuviera carcter de hotel y otro de oficinas. Fue Robert Venturi en la dcada de los setenta del siglo pasado, quien promovi el doble significado en arquitectura, lo uno y lo otro:

Actualmente la tendencia de los edificios de uso mixto est imponindose por sus cualidades de seguridad y mezcla de funciones y servicios en un solo lugar, entre sus ventajas est la seguridad para las inversiones y desarrolladores inmobiliarios, bajo una expresin arquitectnica ms compleja, as como una responsabilidad urbana y ecolgica con la creacin de nuevos centros en la ciudad.

Finalmente el desarrollo de los mercados inmobiliarios es el que ha expandido y ha puesto en boga el gnero de los edificios de usos mixtos. Hay usos que crean sinergias importantes, hay otros que seran incompatibles, pero los factores determinantes son los usos permitidos del suelo, las preferencias del consumidor y el retorno de la inversin para los desarrolladores inmobiliarios

Los arquitectos hoy en da ya no tienen dificultades para abordar el mltiple carcter de una edificacin. Los centros comerciales sin tiendas anclas, tienden a mezclar el comercio con el entretenimiento para hacerlos viables; del mismo modo, por la sobreoferta de edificios de oficinas es necesario combinarlos con centro comercial, con hotel o con residencia, para que la mezcla afortunada se encargue del xito del complejo; la expresin arquitectnica ya no tiene que mostrar ntidamente la funcin, sino la comunicacin comercial que el usuario deber percibir. El concepto de Hotel Boutique tambin se ha incorporado ltimamente a emprendimientos de usos mixtos en donde se integran con otros usos como de oficinas, residencias y locales comerciales.

El creador de este concepto, Ian Schrager, abri su primer establecimiento en Nueva York, un hotel que se erigi como smbolo de la distincin y del servicio personalizado. Varias dcadas despus, este modelo se encuentra en expansin en Europa, Amrica y especialmente Asia. Desde su nacimiento, el concepto de Hotel Boutique ha ido evolucionando, experimentando nuevas tendencias y expandindose por la planta hotelera mundial para llegar, en la actualidad, a convertirse en una de las opciones con mejores perspectivas.

Los denominados Hoteles Boutique , estn siendo cada vez ms populares en nuestro medio, fue popularizado en Norteamrica y el Reino Unido para describir Hoteles ntimos, usualmente lujosos y muy particulares en su gnero, estos empiezan a aparecer dbilmente en los aos 80s y en ciudades principales como Londres, Nueva York y San Francisco.

La palabra de origen francs boutique fue aplicada originalmente como sinnimo para un establecimiento comercial pequeo focalizado en comercializar artculos ligados a la moda. El trmino nos remite a conceptos tales como: una mayor personalizacin, ms individualidad y escala reducida.

Precisamente estos conceptos son los que aplicados a la hotelera dieron nacimiento a una gama muy particular de emprendimientos: los hoteles boutique; generalmente han sido siempre propiedades nicas operadas por individuos o compaas livianas. El crecimiento de este tipo particular de hotelera ha sido explosivo, en su desarrollo con un nmero de habitaciones que por lo general no excede las 150, incorpora conceptos como el diseo, personalizacin, sofisticacin, arte, mayor individualidad, su staff brinda servicios 24 horas al da, 7 das a la semana, cuentan con Restaurant y la mayor parte de ellos tienen bares y lounges que tambin son abiertos al pblico en general; adems de espacios destinados a piscina, sauna, gimnasios y relax. Adoptando un cuidadoso diseo en su resolucin formal y en su mobiliario, sumado a los artculos y servicios tecnolgicos como pantallas de LCD, DVDs en las habitaciones y wi-fi en todo el establecimiento.

El segmento que genera la fuente principal de ingresos de estos hoteles son los viajeros corporativos, quienes dan gran importancia a la privacidad, los servicios, la atencin y el lujo. Este segmento de mercado es de gran poder adquisitivo, no estacional, muy elstico y repetitivo.El xito de esta clase de hoteles ha incitado a compaas hoteleras multinacionales, cadenas y franquicias a robar el trmino y/o tratar de amoldar sus propias marcas y acaparar una cuota del mercado.(3)La modalidad boutique se presenta como un nicho interesante para abordar el negocio de alojamiento ya que por su escala reducida demanda una inversin inmobiliaria y de equipamiento menor. Dependiendo de la localizacin y cantidad de habitaciones es posible desarrollar este tipo de emprendimiento con una baja inversin con relacin a aquellas que hay que desembolsar para encarar una inversin hotelera tradicional de mayor escala con el mismo tipo de calidad de servicios.

La afluencia de turistas y visitantes corporativos extranjeros fruto de precios relativos convenientes a partir de la devaluacin es el gran aliado para este tipo de desarrollos. El viento a favor que motiva el aumento en su nmero no aparece tan favorable hacia futuro en el corto y mediano plazo en virtud del menor ingreso de visitantes que se espera fruto de la actual crisis internacional, lo que tambin llevar a limitar sus valores de oferta, sobre todo en aquellos que no se esmeren cuidadamente en la calidad de sus servicios y en el diseo y comodidad de sus instalaciones.

1.6 ANTECEDENTES DEL TEMA Hotel Boutique en el Mundo

En Europa: Destacan los pequeos operadores, con marcas como Sorat Hotels, Inside Premium Hotels y Malmaison Hotels en primera fila, aunque tambin grandes cadenas como NH, Sol Meli o Starwood tienen ya establecimientos de este tipo. Del mismo modo, en Espaa algunas de las cadenas ms representativas, como Derby, Barcel, Hesperia, Silken o AC, han apostado por este concepto. Adems de pequeos establecimientos independientes como Omm, Eme, Casa Imperial, Rocamador, Orfila, LOdissea de LEmpord, Mas de Torrent, Torre del Remei, Casa Bosc. En el ao 2000, Gianni Versace Spa inaugur su primer hotel en la Cosa de Oro australiana como prolongacin del lujo de las pasarelas y las boutiques ms exclusivas. Armani, Bulgari, Christian Lacroix y Chanel son algunas de las marcas que tambin cuentan con su divisin hotelera con establecimientos en los destinos ms exclusivos del mundo. En America Latina: Desde el 2000 los llamados hoteles boutique se multiplicaron en Argentina, especialmente en Palermo, donde ya se cuenta ms de una docena de este tipo de establecimientos. The Best Boutique Hotels (The BBH), es la primera red de este tipo de establecimientos surgida en Argentina y que aglutina a varios de ellos no unidos a una misma cadena clasifican en dos tipos, dependiendo de si se hallan en el campo o la ciudad. A su vez, cada tipologa est estructurada en tres categoras: Magnificient, Refined y Classic. Una alianza similar la constituye Hoteles Boutique de Mxico, marca especializada en este segmento.Todas ellas son muestras de un turismo exclusivo y cada vez ms importante, porque la tendencia de mercado indica que se mantendr el auge de este segmento.

Mxico:

El primer edificio de usos mixtos de la modernidad en Mxico fue el Edificio Ermita, proyectado por el talentoso Juan Segura para la Fundacin Mier y Pesado en 1930, en el que mezcl, con acierto, las funciones de cine -el Hipdromo-, comercios en planta baja y habitacin en los pisos altos. Los departamentos de este edificio son verdaderas joyas de las que sus ocupantes no quisieran desprenderse en la actualidad. Era un edificio adelantado a su tiempo; Jos Villagrn, Padre del Movimiento Moderno en Mxico, no supo como clasificar la tendencia innovadora de Segura, y slo la denomin individualista. Mezcl Cine y comercio con departamentos.

EDIFICIO ERMITA

Argentina:

La Estacin El Tigre-Ramal Mitre En la Zona Norte de Buenos Aires Gamma Delta presenta viviendas, oficinas y Locales Comerciales con un diseo conceptual, destacados servicios, excelente ubicacin con un planteamiento de vanguardia presentado por su amplitud y claridad, haciendo de este un desarrollo inmobiliario distinto e innovadora en la zona.

ESTACION EL TIGRE

Chile:

Isidora 3000,es el primer proyecto en el pas que combina un centro de eventos y negocios, hotel. Restaurantes y oficinas, diseado por la firma internacional Handel Architects de USA, el diseador TonyChi y el paisajista brasileo Gilberto Elkis, actualmente de encuentra en proceso de construccin.

ISIDORA 3000

Per:

A continuacin se indican los principales Hoteles Boutique y de Lujo en el Pas, ya que la oferta de Hoteles Boutique todava es reducida, pero se empieza a ver un inters por desarrollarlos en zonas remotas nicas, lo que an no se ven son hoteles boutique urbanos.

Luxuri Properties:

Hotel Casa Cartagena.(Cusco).

Inkaterra:

Inkaterra Machu Picchu (Aguas Calientes), La Casona Inkaterra (Cusco), Inkaterra Reserva Amaznica (Tambopata).

Andean Experience:

La Villas del Urubamba (Cusco) y el Tilikaka en Puno.

LAS VILLAS DEL URUBAMBA Casa Andina:

Private Collection Lima (Miraflores), Private Collection Arequipa ( Centro de Arequipa), Private Collection Lago Titicaca 1( Frente al Lago Titicaca, Puno), Private Collection Suasi Island( Isla de Suasi, Puno), Private Collection Cusco ( Centro de Cusco), Private Collection Valle Sagrado( Valle Sagrado),

PRIVATE COLLECTION LIMA (MIRAFLORES) Orient Express:

Hotel Monasterio (Cusco), Las Casitas (Arequipa). Mountain Lodges of Per:

Viaq (Yauyos), Camino Inca (Anta, Cusco), Wayra (Cusco), Colpa (Cusco), Lucma (Cusco)

Aqua Hotel Resort Spa

Aranwa Hotel and Wellness (Urubamba, Cusco)

Todos diferenciados por la calidad de servicio personalizado y por la experiencia que se le brinda al visitante en trminos de locacin, arquitectura, servicio y tamao.

Entre los denominados Hoteles Boutique en la ciudad de Lima tenemos: Boutique Hotel Len de Oro, en Miraflores y el Country club que amold su nombre al termino.

As mismo , hay iniciativas por invertir como Andean Experience, quien viene trabajando un hotel en Barranco que probablemente est listo en el 2009, Gastn Acurio tiene un proyecto para desarrollar el primer hotel boutique en Trujillo, as mismo, Hoteles Libertador est haciendo una apuesta enorme en este segmento, con la apertura del Hotel de Lujo Westin Libertador en el corazn de San Isidro orientado a un pblico corporativo adinerado y por los proyectos de Hoteles Boutique de los Luxury Collection que abrir en Cuzco y en el Valle del Urubamba, as como el Hotel Paracas en Ica.

HOTEL LEON DE ORO

HOTEL COUNTRY CLUB

CAPITULO II

ESTRATEGIA DEL NEGOCIO

La organizacin ha contemplado constituir una compaa especifica que se dedica a desarrollar y promover el proyecto de Uso Mixto denominado Neo Hbitat en lel que se integre una variada oferta de servicios comerciales, oficinas, hoteleros y de residencias temporales para ejecutivos. Por tal motivo se constituye para tal fin la inmobiliaria NEO HABITAT SAC.

Nuestro enfoque estratgico est dirigido a resaltar la innovacin en dicha oferta y ser pioneros en servicios inmobiliarios de alta calidad.

2.1 MISIONSer una empresa innovadora en su propuesta inmobiliaria que promueva con eficiencia y calidad con el fin de generar valor al cliente, respetando el medio ambiente y buscando el beneficio de nuestra comunidad.

Para este fin, convocamos a los especialistas ms talentosos para el diseo de nuestros proyectos, empleamos los elementos ptimos para su edificacin y damos el mejor servicio a nuestros clientes a travs de un equipo de profesionales especializado y receptivo a sus requerimientos.

2.2 OBJETIVOS Satisfacer la demanda de alojamiento hotelero al turista de lujo, ofrecer una propuesta innovadora de oficinas y residencias temporales para las grandes corporaciones locales e internacionales integrando toda esta oferta con un acogedor ambiente comercial y de centro de convenciones.

Proponemos una alternativa distinta e innovadora de desarrollo inmobiliario mixto, concepto todo en uno.

Buscamos marcar la pauta y ser generadores de hitos arquitectnicos en la ciudad, mejorando los parmetros estticos de la misma y elevando su calidad.

Tener un Staff capacitado y en constante actualizacin para estar a la vanguardia del mercado.

2.3 PROPUESTA DE SERVICIOS:

Planteamos una oferta mixta de servicios en los que se incluye:

Alquiler de oficinas dirigidas a corporaciones nacionales y extranjeras con caractersticas amplias y acogedoras.

Oferta de residencias temporales para ejecutivos y personal de las corporaciones que se sientan confortables y disfruten de un lugar acogedor.

Ofrecer en concesin de franquicia el manejo y gestin de un hotel de lujo cinco estrellas con un amplio y agradable centro de convenciones.

Dar en arrendamiento una oferta de locales comerciales para ofrecer a todo pblico y nuestros clientes en general un lugar de shopping center donde realizar sus compras, ofreciendo un lugar de ocio para los empleados de oficinas y residentes.

En resumen buscamos ofrecer un servicio que cuente con todas las facilidades en un solo lugar.2.4 ESTRATEGIA:

Planteamos una estrategia de innovacin permitiendo de esta manera lograr un posicionamiento en un pblico sumamente exigente, al cual le ofrecemos una oferta de valor nica en el mercado. Somos una compaa promotora de desarrollo inmobiliario que apuesta por un pblico selecto que requiere de diversos servicios habitacionales, comerciales, de oficinas y hotel en un solo lugar. La idea es procurar generar trfico y alcanzar una afluencia importante en los distintos locales comerciales. A travs de las residencias temporales, oficinas en alquiler y hotel, estaramos asegurando una afluencia de pblico para los locales comerciales y restaurantes. Se generara un crculo virtuoso de comercio, ocio y trabajo que redundara en beneficio de todos.

El mensaje que queremos ofrecer a nuestros clientes se resume en Ven, disfruta, experimenta una nueva forma de vivir y hacer negocios todo esto a travs de cinco sentidos que todo ser humano experimenta hoy en da en pleno siglo 21:

Vivir, Gozar, Trabajar, Comprar y Sentirse Bien

2.5 ORGANIGRAMA DE LA PROMOTORA INMOBILIARIA

El objetivo de la estructura organizacional consiste en la gestin y administracin y ventas del proyecto (durante la etapa de construccin) por las cinco Divisiones mencionadas, as como la gestin de los alquileres de oficinas, residencia temporales, concesin en franquicia del Hotel y alquileres de los locales del centro comercial. Esta estructura funcionar para la administracin de otros proyectos de la misma caracterstica al del estudio presentado.2.6 ASPECTO LEGAL

Debido a que cada tipo de negocio generar una operacin contractual distinta con los clientes, hemos considerado conveniente describir y detallar algunas caractersticas de los contratos legales que se originaran en este negocio.

1. Contrato de arrendamiento de oficinas:

En este tipo de negocio de arrendamiento de oficinas, la compaa promotora busca generar ingresos a travs del alquiler de oficinas Premium a corporaciones y empresas y que a su vez, puedan disfrutar de las ventajas de otros servicios complementarios para los ejecutivos y visitantes.

A travs de esta modalidad se define que la Arrendadora ser la empresa inmobiliaria Neo Habitat y los Arrendatarios sern aquellas empresas y corporaciones que requieran arrendar las oficinas disponibles. Segn el estudio de mercado realizado hemos contemplado un alquiler por m2 de aproximadamente US$25m2. El periodo de arrendamiento debe ser como mnimo de un ao renovable.

A continuacin presentamos las bondades que ofrecern las oficinas:

Hotel y Centro de Convenciones:

Disponible para necesidades corporativas

Sala de proyecciones y sala de reuniones independientes.

Acceso directo exclusivo.

Servicios complementarios:

Acceso a la zona de Gimnasio y Spa.

Variedad gastronmica con delivery y catering

Bancos, Casas de cambio, Lavado de autos, licoreras exclusivas, etc.

Rampa de abastecimiento y de servicios, con acceso independiente para carga y descarga.

Acceso a la rampa de estacionamientos a travs de una calle privada.

Entrada exclusiva de servicio para el personal con check de seguridad

2. Contrato de leasing de Estadas temporales:

Segn nuestra propuesta de negocios, las residencias temporales deben ser vendidas por medio de un leasing con el nico fin de brindar una estada temporal a los ejecutivos y/o familiares del mismo que han sido trasladados de su ciudad de origen al Per con el propsito de desempear funciones propias de las empresas que los contrataron. La ventaja para la corporacin es ofrecer al residente un lugar con todas las comodidades y mantenerlo augusto durante el tiempo que dure su estada.

A travs de esta modalidad se contempla que la a la empresa que venda a travs del leasing ser la empresa inmobiliaria Neo Hbitat y la arrendataria ser la compaa o corporacin que est interesada en adquirir la vivienda para los ejecutivos y familiares que se trasladen al pas. El periodo de leasing debe ser de 5 aos con la opcin de compra en el 6to ao. El precio por unidad inmobiliaria ser de US$300000

Las Estadas Temporales contarn con acceso directo contarn con ascensor de servicio independiente, Lavandera y planchado y tendrn acceso al rea de recreacin de la edificacin pudiendo hacer uso de:

Piscina con vista panormica, Solrium, vestidores, baos y saunas, terraza Bar, as mismo contarn con una saln de reuniones.

3. Contrato de concesin de franquicia de Hotel:

Para este tipo de negocio se ha evaluado la posibilidad de conceder una franquicia para la administracin y gestin del hotel. El objetivo es que la promotora slo se dedique a asociarse con un franquiciado experto en el manejo y gestin de hoteles de primera categora. En este caso se contempla slo la concesin para hoteles cinco estrellas. As mismo se incluye dentro de esta propuesta la administracin del Centro de Convenciones del Hotel y Centro Comercial.

De acuerdo al estudio de mercado hemos contemplado efectuar un contrato de concesin por ao, renovables y con potestad de ajuste en el precio segn las condiciones del mercado.

A continuacin adjuntamos posibles vistas de las habitaciones del hotel:

Complementado con Gimnasio y Spa

4. Contrato de arrendamiento de locales comerciales (Shopping Center)Para el negocio de los locales comerciales del Shopping Center, la promotora est contemplando realizar un contrato de arrendamiento de los locales entre la promotora y los locatarios. En este caso, se incluir un plazo de alquiler de 2 aos renovables cada ao y se considerar un alquiler de US250 por m2.A continuacin mostramos posibles imgenes de los servicios del Shopping Center

CAPITULO III

ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO3.1 ANLISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO

El mercado inmobiliario para el sector financiero est basado en proyectos de emplazamiento para las actividades que desarrollan en la jornada laboral y de servicios complementarios, entre estas edificaciones tenemos:

Edificios de Oficinas, salas de reuniones, locales de convenciones de reuniones, lugares para la estada a corto y mediano plazo de los ejecutivos que vienen a realizar negocios en el pas y lugares de ocio, relax y entretenimiento, locales de reunin social, gimnasios, tiendas que ofrezcan productos exclusivos dirigidos a este sector, entre otros servicios como bancos, casas de cambio, entre otros.En la actualidad el rubro oficinas, tiene una demanda histrica (que se calcula en 60.000 m por ao) sin atender por la nula construccin de edificios comerciales desde el ao 2000, se suma el crecimiento de la economa peruana, que atrae a empresas extranjeras y fortalece a las nacionales, las que demandan nuevos espacios.

Es importante explicar que la oferta de oficinas se diferencia entre venta y alquiler. Adems se divide, con ciertas variaciones, en cinco estratos: A+, A, B+, B Antiguo y -B. De este grupo, la situacin ms crtica se presenta en la oferta de oficinas para las grandes corporaciones.

Al segundo cuatrimestre del ao 2008 se estim que solo haba en el mercado 40.000 m disponibles para alquiler. De estos solo 15.000 m eran A+. Pero si tenemos en cuenta que la gran empresa demanda oficinas de ms de 1.000 m.

Aunque con todos estos elementos de juicio podramos estar hablando de un nuevo 'boom' en la construccin, es pertinente preguntarse si es viable en medio de la crisis financiera mundial.

Actualmente buena parte de la oferta por entregarse en los prximos dos aos ya est siendo colocada incluso en planos, siendo los distritos preferidos son Miraflores, San Isidro y actualmente Surco por la escasez de reas idneas, creando un polo importante en este distrito.

Profundizaremos en el Hotel como servicio complementario al sector para continuar con el estudio.a. TURISMO - PANORAMA MUNDIAL

Durante el periodo 2004-2007 el turismo mundial goz de un crecimiento sostenido, con un promedio anual de 7%, muy por encima del promedio del 4%, dentro de una economa cada vez ms globalizada y dinmica

Sin embargo el 2008 se presentaron tasas de crecimiento menores (3,7%), debido a la incidencia de la crisis en la economa de Estados Unidos y el alza del precio del petrleo, que elev las tarifas del transporte areo y redujo el nivel de conexin con los principales pases emisores a nivel de mundial como Alemania, Estados Unidos, Francia, Reino Unido y China, lo cual incidi negativamente sobre el flujo de turistas internacionales.

A pesar de que se presentaron tasas de crecimiento menores la actividad econmica en mercados decisivos como Alemania, Japn y USA, no ha mermado drsticamente el flujo de turistas esperados. Las economas de Estados Unidos, la zona Euro y Japn segn Prom Per, mantendrn un crecimiento moderado, sin embargo la economa mundial ser impulsada por el dinamismo de pases emergentes como China e India, favoreciendo el mayor arribo de estos turistas.

El escenario del turismo internacional para el corto y mediano plazo se vislumbra de la siguiente manera:

Viajes a destinos ms cercanos se vern favorecidos

Disminucin del tiempo promedio de estancia y gasto.

El precio se convierte en un factor clave, por lo que los destinos con mejor relacin

calidad-precio y cambio de divisas favorable tendrn mayor ventaja.

En el largo plazo el crecimiento del turismo continuar debido al desarrollo de las economas emergentes, esperndose ms de 1.600 millones de turistas en el 2020.

FFuente: Organizacin Mundial del Turismo (OMT) Elaboracin: IEDEP - CCL

b. Turismo Nacional

El mejor posicionamiento de la imagen turstica en el mbito internacional ha favorecido el mayor arribo de turistas extranjeros los cuales no solo ven al Per como un destino turstico sino tambin como un buen lugar para hacer negocios; aunado a ello la mejora en la capacidad adquisitiva de la poblacin.

En los ltimos aos la economa peruana ha emprendido un ciclo de recuperacin expresada en cifras de crecimiento positivas e impulsadas por las importaciones y el consumo interno. Para el 2009 la Comisin Econmica para Amrica Latina y el Caribe (Cepal) proyecta que la economa peruana crecer cinco por ciento, tasa menor al siete por ciento proyectado, pero con lo que el pas liderar el crecimiento regional.

La organizacin de las cumbres internacionales APEC y ALC-UE, han servido para atraer inversiones de pases asiticos y europeos, que permitirn un mayor desarrollo del turismo de negocios. As mismo la crisis financiera de Estados Unidos ha empujado tanto a inversionistas como a consumidores conscientes de las limitaciones de su dinero en su pas hacia terrenos ms favorables en Amrica Latina, entre los que se encuentra el Per.

En la actualidad el turismo constituye una de las actividades con mayor avance y futuro en la economa peruana, pues representa ingresos netos importantes. El turismo tuvo un impacto directo en el PBI de 2.7%. As mismo, la actividad turstica gener alrededor de 863 mil puestos de trabajo durante el 2007. Es decir 1 de cada 15 puestos de trabajo proviene del sector turismo.

CONTRIBUCIN DEL TURISMO EN EL PBI EMPLEO GENERADO

(%) (MILES DE PUESTOS DE TRABAJO)

Fuente: WORLD TRAVEL & TOURISM COUNCIL 2008

Elaboracin: IEDEP CCLLos esfuerzos por impulsar el crecimiento de la industria turstica, la segunda generadora de divisas en el pas, antecedindole el sector minera, han generado el despegue de la inversin hotelera. En Lima y otras ciudades del Per la inversin hotelera ascendi a 100 millones de dlares en el 2007 y se espera que durante el 2008 y 2009 supere los 500 millones de dlares.

Fuente: INEI- BCRP Elaboracin: IEDEP CCL

Entre los aos 2001 y 2007, el ingreso de turistas a nuestro pas creci a un ritmo del 14% anual. El pas ha sido visitado por ms de 1.8millones de turistas el ao 2007, casi el doble que la cifra registrada hace tan solo 9 aos. El ingreso de divisas el 2008 por el turismo ascendera a 2.700 millones de dlares, cifra superior en ms de 20% a la registrada el ao pasado de 2.222 millones. Cada turista extranjero dejo en el Per $1,200 dlares en promedio como ingreso de divisas.

Fuente: Ministerio del Interior Direccin General de Inmigraciones

Elaboracin: IEDEP- CCLEl ser uno de los pases con una de las tasas ms bajas de inflacin en el Amrica Latinoamericano favorece la llegada de capitales extranjeros en vista de generar negocios.

c. Conclusiones y Proyecciones

El turismo en el Per ha evolucionado en estrecha relacin con el grado de estabilidad econmica, poltica y social y con la imagen proyectada por el pas hacia el exterior.

En los ltimos cinco aos, este sector ha estado creciendo en promedio 10%, y en algunos aos por encima de esa marca.

Como consecuencia de la crisis financiera internacional, para el ao 2009 se espera un crecimiento del turismo del 8% a 10%. Pese a esta reduccin, el crecimiento del turismo en el pas se encuentra por encima del crecimiento promedio internacional, que flucta actualmente entre 4% y 5%.

La cumbre del ALC-UE y del APEC (ambos eventos organizados en nuestro pas), y los Tratados de Libre Comercio (TLC) contribuyeron a promocionar la imagen y recursos del pas internacionalmente. Gracias a los acuerdos y negociaciones que se realizaron durante el foro, las proyecciones de inversiones en el sector hotelero para los prximos 5 aos se modificaron al alza, hasta los US$ 5 mil millones.

De acuerdo a la consultora internacional HBS, en el Per hay posibilidad de inversin en el sector hotelero por US$ 1,500 Millones en los prximos dos a tres aos.

Per rene las condiciones para invertir en el sector hotelero, las inversiones en el sector hotelero son a largo plazo, por lo que el inversionista requiere confianza y para ello se deben dar las mximas facilidades, para evitar trabas burocrticas provenientes de las diferentes instituciones.

Con el fin de disminuir el dao que pueda causar la reduccin en el flujo de turistas provenientes de los pases que estn siendo afectados por la crisis financiera internacional, como Estados Unidos y Europa; el Ministerio de Turismo ha sealando que las polticas de atraccin de turistas extranjeros se orientarn a nuevos mercados como:

El mercado latinoamericano porque significa un menor costo de viaje y existen

mayores frecuencias de vuelos.

Otros pases, como es Japn u otros pases de Asia lo cuales no han resultado tan afectado por la crisis. El turismo interno en Per

La tendencia al crecimiento se mantendr debido a dos factores claves: Las personas de los pases desarrollados y emergentes estn viajando ms en general y a las buenas condiciones sociopolticas en las que se encuentra el pas estn generando un buen clima para la inversin.3.2 ANLISIS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

3.2.1 LA DEMANDA

Los demandantes se pueden dividir en dos grandes rubros; la demanda externa, compuesta por extranjeros que visita el Per y la demanda interna, compuesta por aquellos que vistan regiones del pas distintas a las propias. Esta demanda a su vez se moviliza por distinto motivos: vacaciones, negocios y visita a familiares.

a. DEMANDA INTERNA

La conforman los turistas residentes en el pas, cuyo principal motivo de viaje es el turismo vacacional con 58%, seguido por la visita a familiares y amigos con 34%. Debido a la baja incidencia del turismo de negocios en este rubro, no se tomar en cuenta para el estudio de la demanda del proyecto. b. DEMANDA EXTERNA La demanda externa esta constituida por el turista extranjero que viene de pases vecinos de Europa y Norte America. Segn el Perfil del turista extranjero 2007 (Promper), la principal fuente de turistas para el Per es Sudamrica, con 45% de participantes, seguida por Norteamrica con 24 % y Europa con 23%. Es decir 55% de las mismas corresponden a visitantes no sudamericanos, lo cual representa una oportunidad, ya que existe la posibilidad de incrementar el nmero de visitantes de pases vecinos de la regin.

El pas de origen con mas llegadas de turistas es Chile con 26.10 %, seguido por Estados Unidos con el 19.5% de participacin. Estas cifras implican que alrededor del 45% de visitas al Per corresponden al turismo de dos pases, por lo que existe un espacio muy amplio para la diversificacin del sector. Los principales turistas europeos que visitan el Per provienen de Reino Unido (3.5%), Espaa (3.2%) y Francia (3.1%). Los pases europeos y casi todos los asiticos aun no se encuentran entre los principales turistas del pas y constituyen por lo tanto mercados potenciales de inters, especialmente por su capacidad de gasto.

El Per fue visitado mayormente por motivo de vacaciones, recreacin u ocio (59%), debido al gran inters por conocer la ciudadela de Machu Picchu en el Cusco. En segunda instancia, se resalt como principal motivo de viaje a los negocios (17%), mencionado por cerca de la quinta parte de turistas extranjeros. Por otro lado, un porcentaje significativo de turistas visit el Per para visitar familiares y amigos (14%).

3.2.2 NICHO OBJETIVO-VIAJERO DE NEGOCIOS/PROFESIONALES.

Concepto del viajero de negocios.- El viajero de negocios segn Prom-Per es aquel cuyas actividades se desempean fuera de su entorno habitual debido a causas vinculadas con su ocupacin o actividad econmica, en este caso actividades financieras y profesionales.

Este nicho objetivo, que representa al sector empresarial o corporativo, ha sido considerado por los siguientes motivos:

Los viajes negocios representan el segundo motivo de visita al pas, lo cual esta reflejado en la inversin extranjera que se viene dando en el pas.

El turismo corporativo (viajeros de negocios) constituye adems un nicho potencial, debido a los logros obtenidos en las cumbres internacionales como las de la Unin Europea, Amrica Latina y El Caribe (ALC-UE) y del Asia-Pacfico (APEC), as como los tratados como el TLC con Estados Unidos, que atraern a ms viajeros ligados al sector corporativo.

Segn informes de Promper el ao 2008, el turismo corporativo llego a 28%, es decir 9% mas que el ao 2007.

Los viajeros que conforman este nicho requieren satisfacer un conjunto de necesidades distintas al del turista vacacional, en lo que se refiere a: servicios, tecnologa y recreacin.

El turista corporativo est en posibilidad de pagar por un servicio que satisfaga sus necesidades. a. CARACTERSTICAS DEL NICHO OBJETIVO

Sociodemografa: Este tipo de turista, segn datos oficiales de Prom-Per, es en un 78%, hombre, con edades que fluctan entre 25 a 44 aos de edad (54%), con estudios universitarios (41%), la ocupacion que desempea es la de profesional ejectivo (46%), mas de la mitad de ellos forman parte de una pareja (66%). No obstante, entre los turistas que vinieron para asistir a convenciones o congresos, el segmento de personas mayores de 44 aos es un importante grupo de inters (49%).

Ingreso familiar y Nivel de Gastos.- El 54% reporta un ingreso familiar anual entre US$ 40,000 y US$ 79,999 dlares. En tanto que, un 32% report un ingreso superior a US$ 80,000 dlares. El gasto per cpita promedio diario del viajero de negocios en el Per es de US$ 155, monto superior al presentado por los viajeros que visitan nuestro pas por otros motivos. De otro lado, los viajeros de negocios manifiestan haber gastado US$ 984 en todo su viaje (excluyendo transporte internacional). Se alojan mayoritariamente en hoteles de 4 a 5 estrellas y a pesar de su corta estada es capaz de tener un gasto elevado a cambio de buena ubicacin y instalaciones modernas y seguridad. Consumiendo en restaurantes de 5 tenedores, realizando actividades de entretenimiento, etc. Es por ello, que para este ao muchas cadenas hoteleras de nivel mundial estn invirtiendo en remodelacin o construccin de hoteles que cumplan con altos estndares de calidad, para as satisfacer a esta nueva clase de turista que est surgiendo en el pas. Cabe indicar que en el segmento de negocios es notorio es uso de departamentos rentados.

Pas de procedencia: Generalmente son americanos (22%) que vienen por motivos de negocios seguido por Chile (16%) y Brasil (8%). Hbitos de consumo: Frecuencia de viajes y fuentes de informacin: El 65% de los turistas de negocios ha visitado el pas en ms de una oportunidad. Respecto al medio donde se busca informacin para los viajes de vacaciones, recreacin u ocio, encontramos que, (77%) de turistas suele recurrir para ello al Internet. Otros medios consultados de manera importante fueron tambin: los familiares y/o amigos y las agencias de viajes.Uso de medios; la mayor parte de los turistas extranjeros (78%) revel tener el hbito de leer revistas, especialmente de negocios, poltica y econmica.

Actividades realizadas: El turismo urbano es la actividad que mas practicaron los turistas de negocios (83%), seguido del turismo cultural (48%), adema de las compras de artesanas y actividades de diversin como ir discotecas y/o pubs.

Por otro lado segn estudios arrojados por Prom Peru, el nivel de satisfaccin de los turistas extranjeros luego de visitar el Per sigue siendo significativamente alto. Un 97% se sinti totalmente satisfecho (55%) o satisfecho (42%) con su experiencia en el Per.

Duracin del pernocte: Varia entre una y siete noches (76% del total). El periodo promedio de permanencia en los hoteles presenta una ligera mejora en los dos ltimos aos debido al incremento promedio de estada en los hoteles cinco estrellas.

Propsito del viaje; parte de los viajeros de negocios ingresan al pas con la finalidad de explorar oportunidades de negocios; vienen a conocer el mercado (10%) o buscar socio (6%), pero la mayor parte acude conociendo al cliente, sea su objetivo solo presentar alguna propuesta (44%) visitar al cliente (7%) o concretar la propuesta de antemano entablada (30%), situacin que revela que nuestro pas ha despertado el inters en el extranjero como fuente de inversin y como lugar de transacciones comerciales.

Caractersticas del viaje; Los turistas que vienen al Per por negocios tienden a realizar su viaje sin contar con los servicios de una agencia de viajes (70%) y es planificado en un lapso menor a un mes (58%), tiempo que se alarga cuando el viaje se hace por medio de una agencia, teniendo que programarlo hasta con 4 meses.

En su mayora los viajeros de negocios realizan su viaje sin compaa alguna, en tanto que los que viajan en grupo resaltan que generalmente lo hacen con 4 personas, principalmente sus colegas o amigos /familiares.

Ciudades mas visitadas; En general Lima es la ciudad ms visitada por los viajeros de negocios (92%), puesto que la capital abarca la mayora de negocio en el pas. Otras ciudad que obtienen buenos niveles de visita por parte de esta clase de turista aunque muy por debajo que el de Lima son Cuzco, Tacna y Arequipa.

b. CONCLUSIONESSegn los datos obtenidos, Lima es la ciudad con ms incidencia de viajes de negocios, congresos y conferencias, ya que en esta se concentran la mayor variedad de negocios. El mercado est constituido en su gran mayora por ejecutivos extranjeros varones de entre 25 a 44 aos, que viajan frecuentemente al pas en cualquier poca del ao.

Los ejecutivos buscan hoteles que tengan servicios que apoyen su trabajo en la ciudad y que adems brinde servicios para motivar la relajacin y el deporte.

Se preocupan menos en los precios en comparacin al los turistas vacacionales y gastan ms que stos ya que sus desplazamientos estn asociados con los negocios o son cubiertos por las empresas para las cuales trabajan, adems de contar con un mayores ingresos. Sus gastos los deciden principalmente en funcin al tiempo de que disponen segn su programa de viaje profesional.

El tiempo de permanencia en los hoteles 5 estrellas presenta un ligero incremento, lo cual permite al viajero de negocios disfrutar ms su estada y divertirse en las diversas actividades que ofrece la ciudad de Lima.

La visita de los turistas de negocios tiene un efecto multiplicador debido a que por el alto grado de satisfaccin que demuestran luego de visitar el pas (97%), es probable que retornen luego con sus familias.

Los viajeros de negocios son un segmento interesante para el sector turismo, por el incremento de la demanda, as como tambin por las compras y actividades de diversin y esparcimiento que realizar. Este viajero cuenta con poco de tiempo libre por lo que busca participar en actividades de esparcimiento que no impliquen demasiados esfuerzos o riesgos. Tales actividades suelen originarse generalmente en los hoteles, pues los turistas encuentran all informacin y variedad de ofertas. El segmento de corporativo que busca una atencin ms personalizada y flexible a sus requerimientos.

3.2.3 LA OFERTA

a. LA OFERTA HOTELERA

El alojamiento representa uno de los principales gastos del turista de negocios o corporativo, el cual se hospeda generalmente en hoteles de 4 o 5 estrellas.

Segn informacin del Ministerio de Comercio Exterior y Turismo, durante los ltimos 10 aos los establecimientos de hospedaje en nuestro pas se han incrementado a razn e 14% anual, destacndose el crecimiento y mejora de los Hoteles de 4 y 5 estrellas, existiendo actualmente 26 hoteles en todo el Per cinco estrellas, 18 de ellos ubicados en Lima, la mitad de ellos en el distrito de San Isidro.

As mismo el ndice de ocupacin ha ido incrementndose sostenidamente, alcanzado una tasa del 80% en el ao 2008. El tiempo de permanencia promedio tambin se ha ampli de 1.3 das en el ao 2004 a 2.26 das en el 2007. Esta tendencia se explica por el aumento en la afluencia de turistas debido al crecimiento econmico y a la mayor inversin extranjera registrada en el pas, lo que ha generado adems la demanda de congresos y conferencias.

Por otro lado, el paulatino desarrollo y posicionamiento de nuestra gastronoma viene generando la apertura de importantes y atractivos restaurantes que ofrecen la diversidad de nuestra cocina. Sin embargo, y pese a todos estos esfuerzos, actualmente la oferta turstica del pas se considera insuficiente en cantidad y calidad.

A pesar que se vienen ejecutando proyectos de inversin en hoteles de primera categora, estos resultar aun insuficiente. Segn el director gerente de Sonesta Hotel El Olivar, Carlos Reyes, Lima cuenta con unas aproximadamente 3,000 habitaciones, pero falta unas 800 a mil habitaciones para mantener la creciente demanda de los prximos aos .ENERO-DICIEMBRE2007:INDICES MENSUALES DE OCUPABILIDAD DE ESTABLECIMIENTOS DE HOSPEDAJE COLECTIVO

Dpto: LIMA Categoria:5 ESTRELLASClase:TODAS CONSOLIDADAS

MesesEneFebMarAbrMayJunJulAgoSepOctNovDic

OFERTA

Nmero de establecimiento202020202018181618171717

Nmero de habitaciones249424942494249424962350234221272299231323132313

Nmero de plazas-cama445344534453445344554161416637364053417041504170

INDICADORES

TNOH en el mes(%)57.5469.4275.4569.4967.8867.1772.1074.5578.9875.2082.9355.37

Lmite mnimo57.5469.4275.4569.4967.8867.1772.1074.5578.9875.2082.9355.37

Lmite mximo57.5469.4275.4569.4967.8867.1772.1074.5578.9875.2082.9355.37

TNOC en el mes(%)43.1151.6256.0752.7850.7549.9155.5756.5957.2253.0760.6040.14

Lmite mnimo43.1151.6256.0752.7850.7549.9155.5756.5957.2253.0760.6040.14

Lmite mximo43.1151.6256.0752.7850.7549.9155.5756.5957.2253.0760.6040.14

Promedio de permanencia(das)1.982.062.062.082.072.052.082.092.212.012.162.04

Lmite mnimo1.982.062.062.082.072.052.082.092.212.012.162.04

Lmite mximo1.982.062.062.082.072.052.082.092.212.012.162.04

Nacionales(das)1.611.471.611.561.551.601.741.731.681.661.731.44

Extranjeros(das)2.052.202.162.182.182.142.162.172.312.072.242.22

Total de arribos en el mes301233124737513338993393830442344423132031494340853492425494

Lmite mnimo301233124737513338993393830442344423132031494340853492425494

Lmite mximo301233124737513338993393830442344423132031494340853492425494

Nacionales477761216758535759775514602757294988511456785945

Extranjeros253462512630755285422796124928284152559126506289712924619549

Total pernoctaciones mes595096435777405705127009062308717626554669577686037544751891

Lmite mnimo595096435777405705127009062308717626554669577686037544751891

Lmite mximo595096435777405705127009062308717626554669577686037544751891

Nacionales76719017108638345925088481047799388392849898498588

Extranjeros518385534066542621676084053460612855560861185601056559843303

Total empleo en el mes288928852922284328532616233423122508264826812681

Lmite mnimo288928852922284328532616233423122508264826812681

Lmite mximo288928852922284328532616233423122508264826812681

COBERTURA DE INFORMANTE

En N de establecimientos(%)100.00100.00100.00100.00100.00100.0088.89100.00100.00100.00100.00100.00

En N de Habitaciones(%)100.00100.00100.00100.00100.00100.0090.82100.00100.00100.00100.00100.00

b. LA OFERTA HOTELERA EN EL DISTRITO DE SAN ISIDRO

La Oferta hotelera orientada al mercado corporativo se ha desarrollado principalmente en el distrito de San Isidro, basada en inversiones realizadas por empresas extranjeras alentadas por las expectativas favorables del sector turismo receptivo, registrndose el ingresos de cadenas hoteleras internacionales como: Swissotel, Los Delfines, Melia, Radisson entre otras, las cuales adems de poseer respaldo financiero cuentan con la ventaja del Know How en gestin y organizacin del negocio, orientndose principalmente al sector de mayor poder adquisitivo. A continuacin presentamos la ubicacin de los hoteles analizados en el distrito de San Isidro.

sidro:

LEYENDA

Swissotel

Delfines Hotel y Casino

Meli Lima

Radisson Hotel & Suites

Suites del Bosque

Plaza del Bosque Apart Hotel

Sonesta Posada del Inca

Country Club Lima

Sofitel Royal Park

Westin Tower Libertador

3.2.4 ANALISIS DE LA COMPETENCIA

(ver cuadro anexo)

De acuerdo a la informacin obtenida, en el distrito de San Isidro existen nueve hoteles cinco estrellas, adems se encuentra en etapa de construccin el Westin Hotel que tendr 311 habitaciones distribuidas en 30 pisos. La capacidad instalada total es de 1,409 habitaciones, es decir casi el 50% de la capacidad instalada de los hoteles 5 estrellas de toda Lima se encuentra en el distrito de San Isidro.

El porcentaje de ocupacin promedio es de 73% mientras que el numero promedio de habitaciones es de 122. Todos presentan una arquitectura moderna a excepcin de Country Club que explota su imagen de Monumentos Histrico. La mayora de hoteles se ubica dentro de la zona financiera y residenciales exclusivas.

Con respecto a los precios de habitaciones, la tarifa promedio el ao 2008 por habitacin fue de US $ 357.80, por habitacin simple el promedio fue de US $ 290.89. Existe una marcada diferencia de precios del los hoteles Meli y Radisson con respecto al resto; en el caso de Radisson sus representantes han manifestado en diversos medios, que han iniciado su actividad proponiendo tarifas competitivas. El Meli, por encontrarse fuera del centro financiero compite a nivel de precios. Todos los hoteles promocionan el uso de tarjetas de crdito, principal medio de pago de turista de negocios o de lujo.

El principal usuario de esta categora de hotel es el corporativo esto se evidencia en el escaso tiempo de permanencia (el promedio en el 2007 fue de 2.26 das), por ello los hoteles de la competencia dirigen sus servicios a este tipo de usurario sin embargo a pesar de que todos ofrecen atencin y servicios de calidad, no toman en cuenta las necesidades particulares de cada husped y carecen de un estilo propio.

Segn ndices de ocupabilidad publicado por Mincetur, la utilizacin de la capacidad instalada, se incrementa ligeramente los meses de Marzo, Septiembre, Octubre, y Noviembre pero en trminos generales esta se mantiene constante durante el ao, debido a que el viajero corporativo se moviliza segn sus requerimientos de negocios o eventos. Cerca del 80% de los turistas de negocios proceden del extranjero, los cuales, provienen principalmente de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Espaa, Estados Unidos, Japn y Mxico.

Los viajeros de negocios no son sensibles a cambio de tarifa ya que vemos que la tasa de ocupacin esta determinada por el precio de la habitacin sino por la cercana al centro financiero y/o zonas residenciales exclusivas.

CAPITULO IVDEL PRODUCTO

4.1 EL PRODUCTO

El conjunto arquitectnico que se plantea est dirigido al sector socioeconmico (nicho objetivo) comprendido por inversionistas y ejecutivos de altos cargos nacionales o extranjeros cuyos centros de trabajo y oportunidades de negocios se encuentran en la capital, partiendo de la falta de infraestructura adecuada y concentrada para albergar actividades afines al ejecutivo. El Edificio de Uso Mixto contar en su desarrollo con ambientes destinados paraOficinas, Hotel, Centro de Convenciones, Ambientes para Areas de Esparcimiento compuestas por Bares, Piscina, Terraza, Restaurantes y Tiendas Especializadas, as{i mismo se complementara con ares de servicio.

El hotel proyectado debe tener unas caractersticas innovadoras y ofrecer servicios por encima de los estndares establecidos.

Con respecto a los precios el Hotel Boutique debe buscar la posicionar sus servicios a travs de un alto valor cobrando tarifas por encima del sus principales competidores.

Debe tenerse en cuenta la buena localizacin es decir, debe estar cerca de la zona financiera y comercial, donde se encuentra el mayor flujo de negocios. Es necesario que este cuente adems con habitaciones diseadas con todas las comodidades requeridas por el ejecutivo como: mini bar, radio, tv, discado directo nacional e internacional. Habitaciones para minusvlidos, servicios de correo de voz, habitacin para no fumadores.

Los hoteles debe contar servicios dedicados a la relajacin, deporte y diversin del ejecutivo como: Spa, dotado con gimnasio, baos turco, sauna, jacuzzi, aerbicos y masajes.El hotel debe contar con servicio especializado en la organizacin de eventos sociales o empresariales por medio de salones.

Adems de los servicios descritos debe contar con: Bar, Saln de belleza, Servicio de arrendamiento de carros, Cafetera, Bar, Servicios Mdicos, Restaurante, Servicios de habitacin 24 horas, Fotocopiadoras, Servicio de Secretaria, Instalaciones para conferencia, tiendas especializadas y servicio de lavandera.

Es necesario adems que cuente con lo siguiente servicios para que las necesidades de lo cliente de negocio sea satisfechas. 4.2 ANALISIS FODA

El siguiente anlisis busca ver os beneficios de e planteamiento de el proyecto en desarrollo.FORTALEZAS La concentracin de actividades complementarias, que permitir que desarrollen paralelamente evitando que alguno de los productos planteados tienda a quebrar.

Primer planteamiento de Edificio de Uso Mixto que concentre actividades laborales con actividades de ocio.OPORTUNIDADES

Turismo en etapa de crecimiento: Como ya se ha mencionado el inters de la poblacin mundial por viajar seguir incrementndose y abarcar cada vez grupos ms amplios.

El mejoramiento de la imagen general del Per, no solo como pas turstico sino como centro de inversiones que ha puesto al pas en la mira de los capitales extranjeros.

DEBILIDADES ingresos en el plazo estimado.AMENAZAS

Podra afectar seriamente la buenas perspectivas del sector en el deterioro de la seguridad interna, problemas polticos y sociales.

La competencia: Actualmente existen muchos inversionistas extranjeros y nacionales con deseos de ingresar al sector hotelero trayendo nuevas propuestas, la mayor oferta de oficinas para el sector y el actual desarrollo de polos empresariales en otros distritos menos saturados como Santiago de Surco. La desaceleracin de la economa. La crisis mundial a afecto a los principales emisores de viajeros, es decri Estados Unidos y Europa originando una desaceleracin econmica que crea incertidumbre.

4.3 BARRERAS DE ENTRADA

Las limitantes para el desarrollo de un proyecto de este tipo como competencia en el mercado inmobiliario se basan en:

La baja disponibilidad de terrenos, debido al desordenado crecimiento de Lima y la carencia de Tipos de Uso

La rpida desaceleracin del crecimiento del turismo internacional, ya que la organizacin Mundial de Turismo de las Naciones Unidas (OMT) confirma la a partir del 2008. Y como consecuencia se fijan como las principales causas, la fluctuacin de los precios del petrleo a inicios de este periodo, adems se suman, la situacin econmica y la prdida de confianza de los consumidores, en la ltima poca. Previendo el crecimiento global en el 2008 aproximadamente en 2%, pero la cifra fue inferior debido a la inflacin y la recesin que redujeron al mnimo los presupuestos destinados a viajes y turismo.(4) A pesar de ello el pblico objetivo para este proyecto es el viajero de negocios, por lo que este punto no es de incidencia en el proyecto.

Por ser la primera edificacin en su tipo, y tener el mercado limitado por la actual ejecucin de obras de diversas edificaciones que contempla el conjunto independientemente. El alto monto de inversin para el desarrollo de un proyecto de este carcter. Desarrollar un plan de difusin que garantice el flujo de visitantes.CAPITULO VEL PROYECTO

5.1 UBICACINSituada en la parte Noroeste del Distrito de San Isidro, Su acceso se da Por las Avenidas Paseo de la Repblica y por la Av. Repblica de Panam.

PLANO DE VIAS DE ACCESIBILIDADEl terreno se encuentra en el centro de desarrollo de negocios ejecutivo y Cerca a la zona de oficinas existente en el distrito de San Isidro, Bancos Oficinas comerciales entre otros establecimientos de tipo comercial.

Con frente a la Av. Paseo de la Repblica cuadra 30, en la Mz. 43 A lotes 1 al 8 y el 12 de la Urb. Victoria, San Isidro, se cuenta con un terreno de 10548.82m2 cuyos linderos y medidas perimtricas son:

PLANO DE UBICACION

Por el Norte con : La Ca. San Cristbal con 70.30ml

Por el Nor Oeste: La Av. Paseo de la Repblica con 158.50ml

Por el Este: La Av. Repblica de Panam, con 83.30 ml

Por el Sur: La Ca. Miguel Gernimo Seminario con 265.10ml.

Vista del Terreno desde la Ca. Miguel Gernimo Seminario5.2 PARAMETROS URBANISTICOSSegn el plan urbano que orienta la racional distribucin de las actividades urbanas en el territorio, el predio esta en uno de los centros dinamizadores de lima metropolitano definido as por ser un lugar estratgico de la ciudad a consolidar y/o promover, donde se concentran o pueden concentrarse actividades urbanas: productivas, comerciales, de servicios, institucionales, culturales y/o recreacionales de nivel metropolitano, interdistrital y distrital, con el propsito de estructurar orgnicamente la ciudad a travs de un tejido urbano que propicie una creciente autonoma de las reas que la conforman.

Cuya zonificacin de los usos del suelo establece limitaciones y/o modalidades de uso de la propiedad privada de acuerdo con el bien comn y el inters social.

Se encuentra normada por Lima Metropolitana y el distrito de San Isidro en la la ordenanza 950 MML, el D.A 018-2007 MSI y el RNE.

NTE: MML EXPOSICION DEL REAJUSTE INTEGRAL DE LA ZONIFICACION GENERAL DE LOS USOSDEL SUELO DE LIMA METROPOLITANA SEGN ORDENANZA N 620 MML

PLANO DE ZONIFICACIONA continuacin se detallan los parmetros del terreno: Zonificacin :

CM (Comercio Metropolitano)

Sector 4-C

Uso Permisible:

Comercial Exclusivo.

Uso Compatible:

Ninguno

Densidad Neta:

No exigible

rea Libre mnima:

No exigible

rea lote normativo: 600m2

Frente Lote normativo: 25ml

Retiros:

- Frontal

Av. Paseo de la Repblica : 5ml

Av. Repblica de Panam: 5ml

Ca. San Cristbal :

3ml

Ca. Miguel Gernimo Seminario :3ml

Altura Permisible:

Av. Paseo de la Repblica : 124ml

Av. Repblica de Panam:

95ml

Ca. San Cristbal :

23ml

Ca. Miguel Gernimo Seminario :28ml

Alineamiento de Fachada:

Av. Repblica de Panam:

13.15 ml

Ca. San Cristbal :

8.00ml

Ca. Miguel Gernimo Seminario : 10.90ml

Estacionamientos:

La dotacin de Plazas de Estacionamiento se exige de acuerdo a la actividad a desarrollarse:

Oficinas: 1 c/ 40m2

Hotel: 1c/10 habitaciones

Bar del Hotel: 1 c/ 30% del total de habitaciones

Restaurante: 1 c/15m2 de A. Techada

Centro de Convenciones 1 c/4.5 butacas

Residencias (Estadas Temporales) 1c/und

Gym y Spa: 1c/ 6m2

Tiendas: 1c/20m25.3 IMPACTO URBANO.

Con el desarrollo de una Torre hacia la Av. Paseo de la Repblica, se busca hacer de la edificacin un hito Urbano que se articule a la ciudad, debido a la importancia que tendr para la promocin y desarrollo del sector financiero para el distrito y a la importancia de la misma edificacin, desarrollando una edificacin en altura ya que la transformacin del tejido urbano y la tendencia actual as lo establecen debido al aumento de la densidad.

El impacto fsico de esta edificacin generar beneficios para los usuarios sin por ello significar un problema para el entorno, con el diseo se busca evitar generar un impacto negativo y dar un valor agregado al contexto generando Plusvala en la zona.

Ya que las ordenanzas no delimitan la densidad poblacional, mas si la altura de las edificaciones se disear con las condiciones requeridas para evitar la saturacin irracional de equipamiento e infraestructura, evitando cualquier tipo de impacto ambiental, en el paisaje urbano, acstico y generacin de residuos al momento de la edificacin y durante el uso de la misma.

El Complejo tendr como parte del planteamiento del mismo reas internas de circulacin vehicular y peatonal permitiendo al transente consumir el espacio interior y evitando el impacto vial que podr generar congestin innecesaria del trnsito vehicular.

Se integrar al perfil Urbano debido a que en la zona existen edificaciones de altura y se incluir en el diseo del proyecto reas verdes y espacios libres para mejorar el microclima urbano.5.4 MEMORIA DESCRIPTIVA

El complejo de Uso Mixto ofrecer productos diferenciados, los mismos que se emplazarn en la edificacin por el tipo de actividad a desarrollarse en cada uno, desarrollado en tres edificios de 18, 8, 12 y 2 pisos hacia las calles locales, con accesos vehiculares y peatonales hacia las 4 calles circundantes para facilitar la circulacin vehicular y peatonal, contando con una calle privada para acceso a residencias, hotel boutique, oficinas, centro de convenciones, Rampa de acceso a los estacionamientos, tendr accesos y ascensores independientes para cada producto. Las Oficinas, dirigidas al sector A1, desarrolladas en 15 niveles hacia la Av. Paseo de la Repblica, en los que se distribuirn 30 oficinas de planta libre, dos por piso cada una de ellas equipada con rea de servicios higinicos, deposito y Kitchenett; con posibilidad de integrarse y volverse un solo ambiente en caso de requerirse con 2 salones complementarios uno de proyeccin y otro de reuniones, cuenta con acceso a la zona de Gimnasio, desde el lobby de distribucin.

Centro de Convenciones, con capacidad para 1000 personas, destinado a conferencias, eventos, congresos.

El Hotel boutique distribuido en 13 niveles, dirigido al sector empresarial de inversionistas extranjeros principalmente que vienen por cortas temporadas y requieren servicios de tipo A1, contar con 96 habitaciones 61 simples y dobles con reas de 40 y 50m2 respectivamente, y 35 Suites de Lujo de 90 m2.

As mismo con reas complementarias como restaurante, Terraza panormica con piscina y lounge bar, en alrededor de 1200m2, ambientes a los que tendrn acceso los usuarios de las diferentes reas del complejo.

Gym y Spa, que ofrece ambientes para el desarrollo de actividades como sauna, aerbicos, baos turcos, Jacuzzi y zona de masajes a parte del rea de servicios. Restaurantes Gourmet, se consideran 3 ambientes destinados a este fin para promocionar la gastronoma de nuestro pas, equipados con servicios higinicos, ambientes de cocina, depsitos y vestidores para empleados. El rea comercial se plantea como rea complementaria de actividades vinculadas a los usuarios del hotel que buscan productos de calidad sin requerir salir del lugar donde se encuentran alojados ahorrando tiempo con 25 tiendas especializadas de 40m2 cada una, cuenta con un rea complementaria de servicios de depsitos, servicios higinicos, vinculados a travs de un boulevard peatonal.

La zona de alojamiento temporal dirigida a empresas que requieran obtener un ambiente para la estada en temporadas de su personal desatacado de comitivas extranjeras, con 35 ambientes de 100m2 destinados a la venta, se agrupan en una torre de 6 niveles y cuentan con acceso independiente desde de el lobby.

Estacionamientos, 1721 plazas de 13.50m2 cada uno distribuidos en tres stanos, contarn con una rampa que permita una optima circulacin.

Area de Servicios, con acceso de servicio desde la Ca. San Cristbal, con una zona de vigilancia por la rampa de carga y descarga, abastece el edificio a travs de una entrada independiente desde donde se distribuye sin perturbar el optimo desarrollo de las actividades en el edificio no molestar a las zona de residencias.5.5 PROGRAMACION ARQUITECTONICA

A continuacin se indican las reas totales y subtotales del Conjunto por Actividad a desarrollarse, sin entrar a detalle, ya que para el fin del presente es irrelevante hacer un anlisis a ese nivel.

EDIFICIO DE USO MIXTO

AMBIENTESAREA TOTAL

OFICINAS

12,675.00

HOTEL BOUTIQUE

8604.00

CENTRO DE CONVENCIONES

4000.00

ESTADIAS TEMPORALES

900.00

GIMNASIO Y SPA

1400.00

RESTAURANTES GOURMET

1950.00

ESTACIONAMIETNOS

31358.65

AREA TECHADA TOTAL (m2)60887.65

AREA DE TERRENO (m2)10548.82

5.6 PRIMERA IMAGEN VOLUMETRIA

Del anlisis realizado se concluye que la tendencia urbana determina que la tendencia del desarrollo de este tipo de edificaciones es de manera vertical por lo que en el planteamiento se esbozan 3 volmenes verticales situados sobre un volumen general integrador horizontal para no perder la escala del peatn y no generar mayor impacto visual que el existente en la zona por la magnitud de sus edificaciones.

CAPTULO VI

PLAN DE MARKETING

6.1 SEGMENTACIN DEL MERCADO - PERFIL DEL CLIENTE

De acuerdo a lo desarrollado en los captulos anteriores se defini que el perfil del cliente al cual ser dirigido el proyecto es Viajero de negocios o ejecutivos. Tal nicho, podr utilizar las distintas instalaciones del proyecto en general oficinas, hotel, centro de convenciones, tiendas o locales comerciales y residencia o estadas temporales para ello presentamos un pequeo resumen sobre las caractersticas del perfil del cliente:

Alto poder adquisitivo Ejecutivos, con estadas no estables

Necesidad de cierre de negocios, para lo cual ser necesario el uso de centro de convenciones, sala de reuniones, restaurantes, bares entre otros.

Tiempo restringido para movilizacin, para lo cual se necesita tener todos los servicios bsicos en un solo lugar WHAT EVER, WHERE EVER

Las caractersticas presentadas permitir garantizar la afluencia del pblico de inters y la utilizacin de los servicios complementarios ofrecidos.

Finalmente, identificamos como potenciales clientes al pblico objetivo del mercado local y extranjero.

6.2 ESTRATEGIA DE MARKETING

A travs de la estrategia de marketing como proceso por el cual nos permite concentrarnos en nuestros recursos y en las oportunidades encontradas en el mercado con las cuales podremos lograr una ventaja competitiva sostenible.

Nuestra estrategia de marketing propone integrar los objetivos, las polticas y las tcticas en un conjunto coherente para nuestro proyecto.

Es por ello que hemos considerado como punto de partida para nuestra estrategia a la diferenciacin a travs de la innovacin.

El proyecto plantea la diferenciacin puesto que no existe un referente en el pas. Si bien es cierto que existen conceptos con caractersticas similares, no se presenta el producto final que ofrece NEOHABITAT. Durante nuestro anlisis se encontr ejemplos como el Centro Empresarial Real, el cual presenta los servicios de oficinas, hotel y centro comercial pero los mismos carecen de integracin disminuyendo las posibilidades de mantener un ncleo de actividades complementarias.

Proponemos a NEOHABITAT bajo el concepto de la innovacin, la cual es el resultado del anlisis efectuado en el presente trabajo.

6.3 DEFINICIN DE PRECIOS

Para definir nuestra poltica de precios hemos considerado los actuales del mercado. Dentro de cada servicio que brindar el complejo se han considerado altos niveles de calidad puesto que NEOHABITAT est dirigido a un pblico selecto.

De esta manera tenemos el siguiente cuadro resumen que nos permitir tener una idea general del rango de precios para nuestro planteamiento:

SERVICIOSRANGO DE PRECIOS (US $/M2)

OFICINAS

$/ m2 DE ALQUILER.1825

LOCALES COMERCIALES

ALQUILER $/ m2150250

HOTEL

$/ NOCHE200400

Por lo expuesto anteriormente, consideramos que los precios del mercado estaran acorde al producto y al pblico objetivo al cual se dirige.

Sin embargo, en lo que respecta a las estadas temporales se consider el nivel de acabados del producto pensando que los departamentos se entregarn totalmente equipados y tendrn la posibilidad de utilizar los servicios del hotel. Puesto que no existe un producto similar se ha considerado un precio por metro cuadrado de US $ 3,000.00.

Debido a la complejidad del proyecto NEOHABITAT, para el desarrollo del estudio de mercado solo se ha considerado el hotel. (Ver Captulo 3)

6.4 PLAN DE PROMOCIN Y MEDIOS:

Para la fomentacin y promocin del proyecto se utilizarn los siguientes canales de promocin y medios:

Prom Per: puesto que dicha entidad se dedica a fomentar el turismo del pas, facilitar la llegada del pblico objetivo identificado.

Participacin en eventos del sector empresarial y turstico para la difusin y captacin de potenciales clientes.

Colocar publicidad en los medios especializados para el sector donde se ubica o desempea el pblico objetivo tales como: Semana Econmica, The Economist, Latin Finance, entre otros.

Convocar a las grandes empresas del medio a travs de eventos, cocktails, conferencias, con el objetivo de concretar presentaciones personalizadas a grandes corporaciones.

Elaboracin de kits de presentacin que contengan material publicitario: brochures, DVD, entre otros.

Stand de presentacin en centros empresariales y centros de convenciones.

Pagina Web de difusin.

Paneles publicitarios para identificacin del producto.CAPTULO 7:

ANLISIS ECONMICO FINANCIERO

Haciendo uso de los estudios previos presentados, nos centraremos en el desarrollo del anlisis econmico financiero, nicamente para una parte del proyecto, el hotel boutique.

De esta manera el presente capitulo presenta resultados sobre la rentabilidad, utilidades y financiamiento posible para el desarrollo del hotel; para poder obtener resultados de flujos tanto econmico y financiero se han utilizado supuestos y escenarios conservadores que procederemos a explicar para luego continuar con la presentacin de los resultados.

Se ha iniciado el planteamiento considerando una distribucin de la primera planta del hotel, donde se albergar el hall de ingreso al hotel, sala de reuniones, restaurante, comedor, bar, con un rea aproximada de 1,700.00m2. a partir del segundo nivel del edificio hasta el nivel trece (12 niveles) se distribuyen las habitaciones haciendo un total de 96 (08 habitaciones por planta).

Dentro de la distribucin se plante habitaciones simples, dobles y suites con 40, 50 y 90m2 respectivamente.

Para efectos de anlisis se ha considerado nicamente habitaciones con un rea de 45m2. A continuacin presentamos un breve resumen de reas:

RESUMEN DE AREAS

rea Terreno515.00 m

Total rea Techada6,415.00 m

Total rea Arrendable4,320.00 m

Total rea construida8,269.00 m

rea Habitaciones4,320.00 m

rea Estacionamiento180.00 m

rea comn (circulacin)1,854.00 m

Si bien el rea destinada para los estacionamientos es mnima, segn reglamento solo sern necesarios 10 espacios, para efectos del ejercicio slo se estn considerando dichos espacios para poder determinar el rea mnima para estacionamientos e incluir dicho costo de inversin al proyecto.

El proyecto general cumple con todos los requerimientos de espacios para estacionamiento.

Seguidamente, se consideraron los siguientes supuestos:

La tipo de cambio utilizado fue de S/. 3.10 por US $ 1.00

Se ha considerado un porcentaje del 30% como aporte.

La TEA utilizada es del 10% y la comisin de desembolso es del 1.00%

Para el posible financiamiento a utilizar se ha considerado un periodo de gracia y siete aos para el repago del mismo. Por la forma y concepcin del proyecto se ha considerado un financiamiento con la modalidad de leasing.

Dentro de los ingresos de alquiler se ha considerado una tasa de ocupancia del 60%, dicha tasa es bastante conservadora puesto que en el mercado dicha tasa oscila entre el 70% y 75%.

Para continuar con el escenario conservador, se procedi a considerar que los ingresos se mantendran constantes, es decir que no existira un crecimiento luego de cierta cantidad de aos de operacin. Sin embargo, dicha posibilidad se plantea en la plantilla realizada.

En relacin al alquiler de las habitaciones por noche; de acuerdo al estudio de mercado realizado, el promedio de alquiler es de aproximadamente US $ 350.00 por noche, empero como el proyecto es nuevo y depende del pblico objetivo identificado se ha disminuido la tarifa a US $ 250.00 por noche lo cual se considerara como precio promedio para el ejercicio desarrollado.

Uno de los egresos considerados es el pago de la franquicia del hotel, el cual se ha formulado en base a los ingresos por alquiler del hotel; de esta forma el porcentaje es de 5.00% sobre los ingresos mensuales.

Como parte de los gastos de publicidad del hotel, si bien planteamos los mayores gastos sobre los dos primeros aos de operacin, se ha planteado una cuota mensual de US $ 15,000.00 para dicho rubro, a lo largo de los veinte aos del flujo realizado. Como gasto de inversin para la construccin, se tomaron en cuenta los rubros de terreno, gastos referentes al mismo, gastos de construccin, gastos de desarrollo del proyecto, gastos municipales, gastos de conexin de servicios.

Dentro de los gastos operativos y administrativos se ha considerado gastos de planillas sueldos bsicos fijos- gastos de oficinas, gastos de servicios, entre otros. Los gastos e ingresos variables (recargo al consumo) no han sido considerados para el ejercicio, por lo cual el nico ingreso es la venta de habitaciones del hotel.Luego de mencionar los supuestos utilizados para el desarrollo del ejercicio procederemos a mostrar los cuadros de la plantilla trabajada.

CUADRO DE COSTOS DE INVERSINCOSTOS DE INVERSION - CONSTRUCCION

COSTO DEL TERRENO $795,675.00

GASTOS EN EL TERRENO$22,015.00

COSTO DE CONSTRUCCION$7,955,322.00

COSTO CONEXIN DE SERVICIOS$115,036.00

COSTOS DESARROLLO DE PROYECTO$167,281.87

COSTOS MUNICIPALES$200,000.00

TOTAL INVERSIN$9,255,329.87

TOTAL IGV DE INVERSIN$1,208,565.87

COSTOS FIJOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS

PeriodoAo 1Ao 2Ao 3Ao 4Ao 5Ao 18Ao19Ao 20

Planilla608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00

Costos fijos89,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.00

IGV17,043.0017,043.0017,043.0017,043.0017,043.0017,043.0017,043.0017,043.0017,043.0017,043.00

CUADROS DE CLCULO DE FINANCIAMIENTOParmetros Para flujo Financiamiento

Monto Total Inversin10,463,895.74

Aporte %3,139,168.72

Monto Requerido7,324,727.02

TEA10%

Periodo de Gracia1.00

Periodo de Repago7.00

12345678910

7,324,727.02

Amotizacin-1,044,072.07-1,044,072.07-1,044,072.07-1,044,072.07-1,044,072.07-1,044,072.07-1,044,072.07

Intereses-730,850.45-730,850.45-626,443.24-522,036.04-417,628.83-313,221.62-208,814.41-104,407.21

Escudo Fiscal219,255.14219,255.14187,932.97156,610.81125,288.6593,966.4962,644.3231,322.16

CUADRO DE INGRESOS POR VENTA DE HABITACIN

Primera OpcinSin Crecimiento% de crecimiento

Segunda Opcin Con Crecimiento cada ao, a partir del cuarto ao de operacin4%

Total de cuartos 96.00

tasa de ocupacin60.00%

Total de cuartos disponibles57

Tarifa por noche Ao 1250.00

Ingreso Semestral2,565,000.00

Ingreso Anual5,130,000.00

1.00

AO1.0020.00

Tasa de Ocupacin0.6060.00%

Cuartos Disponibles5858

Ingreso por Alojamiento anual5,130,000.005,130,000.00

Luego de ver algunos de los cuadros ms importantes para la determinacin de los flujos, como son el mdulo de egresos, ingresos, financiamiento procederemos a mostrar los resultados obtenidos en los flujos econmico y financiero.FLUJOS ECONOMICOS

Mdulo de IngresosSumatoria AritmticaAo 0Ao 1Ao 2Ao 3Ao 4Ao 5Ao 6Ao 7Ao 8Ao 9Ao 10

INGRESOS:-19,494,000.000.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.00

Ingresos x Alojamiento5,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.00

IGV DE INGRESOS19,494,000.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00

Mdulo de IngresosSumatoria AritmticaAo 11Ao 12Ao 13Ao 14Ao 15Ao 16Ao 17Ao 18Ao 19Ao 20

INGRESOS:-19,494,000.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.006,104,700.00

Ingresos x Alojamiento5,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.005,130,000.00

IGV DE INGRESOS19,494,000.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00974,700.00

Mdulo de InversinSumatoria AritmticaAo 0

INVERSIN:-10,463,895.74-10,463,895.74

COSTO DE L TERRENO-795,675.00

GASTOS EN EL TERRENO-22,015.00-22,015.00

COSTO DE CONSTRUCCION-7,955,322.00-7,955,322.00

COSTO CONEXIN DE SERVICIOS-115,036.00-115,036.00

COSTOS DESARROLLO DE PROYECTO-167,281.87-167,281.87

COSTOS MUNICIPALES-200,000.00-200,000.00

IGV DE INVERSIN-1,208,565.87-1,208,565.87

Mdulo de Egresos OperativosSumatoria AritmticaAo 0Ao 1Ao 2Ao 3Ao 4Ao 5Ao 6Ao 7Ao 8Ao 9Ao 10

EGRESOS:50,571,660.322,697,645.322,620,695.322,620,695.322,620,695.322,567,829.322,567,829.322,567,829.322,567,829.322,567,829.322,567,829.32

Planilla-12,160,800.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00

Costos fijos-1,794,000.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.00

Luz -3,870,967.74193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39

Agua-2,322,580.65116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03

Telfono-1,935,483.8796,774.1996,774.1996,774.1996,774.1996,774.1996,774.1996,774.1996,774.1996,774.1996,774.19

Arbitrios Municipales-74,687.743,734.393,734.393,734.393,734.393,734.393,734.393,734.393,734.393,734.393,734.39

Publicidad del Hotel-1,443,600.00180,000.00180,000.00180,000.00180,000.00120,600.00120,600.00120,600.00120,600.00120,600.00120,600.00

Pago Concesin-5,130,000.00256,500.00256,500.00256,500.00256,500.00256,500.00256,500.00256,500.00256,500.00256,500.00256,500.00

IR DEL PROYECTO-21,224,396.321,101,976.321,025,026.321,025,026.321,025,026.321,042,846.321,042,846.321,042,846.321,042,846.321,042,846.321,042,846.32

IGV DE EGRESOS OPERATIVOS615,144.0051,243.0051,243.0051,243.0051,243.0039,957.0039,957.0039,957.0039,957.0039,957.0039,957.00

Mdulo de Egresos OperativosSumatoria AritmticaAo 11Ao 12Ao 13Ao 14Ao 15Ao 16Ao 17Ao 18Ao 19Ao 20

EGRESOS:50,571,660.322,460,495.322,460,495.322,460,495.322,460,495.322,460,495.322,460,495.322,460,495.322,460,495.322,460,495.322,460,495.32

Planilla-12,160,800.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00608,040.00

Costos fijos-1,794,000.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.0089,700.00

Luz -3,870,967.74193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39193,548.39

Agua-2,322,580.65116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03116,129.03

Telfo