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SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO & REGISTRO La guarda de la fe pública

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SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

OFICINA DE REGISTRO DE I.P.DE CHOCONTA

RESOLUCION: 009 4 13-- I Z-2014

Por la cual se decide una actuación administrativa del folio de matrícula inmobiliaria 154-7077 EXP.154-AA-2014-1

EL REGISTRADOR SECCIONAL DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE CHOCONTA

En uso de sus facultades legales y en especial de las conferidas por los Artículos 59 de la Ley 1579 de 2012, 42, 43 de la ley 1437 de 2011, y

CONSIDERANDO

ANTECEDENTES

1-Que esta oficina de registro, mediante nota devolutiva de 28 de noviembre de 2012, se abstuvo de registrar la escritura pública No. 191 de 09 de Septiembre de 2012, de la Notaría Unica de Manta, turno 2012-2302, al argumentar que "hay diferencias de área entre registro y catastro favor aclarar según instrucción administrativa no11 de 20 05 2010 de Superintendencia de notariado y registro " diferencia de áreas entre registro sección área y linderos predio 154-7077 y las citadas en la misma escritura. Para lo cual requirió su aclaración previa conforme a la instrucción administrativa conjunta 11 IGAG de 20 de mayo de 2010.

2- En dicho acto escritura! se incorporó la compraventa celebrada entre los señores ELIAS BARACALDO PIÑEROS, quien actuó como vendedor, y CAMILO ANDRES BARACALDO CARDENAS, en calidad de comprador, " La cuota de dominio y posesión equivalente al 50%" vinculados en el predio denominado "LOTE LOS ALCAZAREZ", con matrícula inmobiliaria Nro. 154-7077, ubicado en la vereda Bermejal del Municipio de Manta, departamento de Cundinamarca. Que según el título antecedente por el cual adquirió el vendedor, esto es la escritura 207 del 22 de noviembre de 1993 de la Notaría Unica de Manta, el 50% versa sobre 3 Hectáreas 2.500 Mts 2.

3- Frente a dicha nota devolutiva, el comprador, señor CAMILO ANDRES BARACALDO CARDENAS, interpuso los recursos de reposición y apelación (en subsidio), siendo denegado el primero por el funcionario de turno de esta dependencia, quien mantuvo su postura inicial.

4- Con relación a la segunda instancia Expediente DR-084-2013 el Director de Registro de la Superintendencia de Notariado y Registro mediante Resolución motivada No. 0274 de 14 01 2014 resolvió inhibirse en cuanto a conocer el recurso de apelación solicitado con motivo del rechazo de inscripción de la

Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Chocontá - Cundinamarca Dirección. Calle 6 No.5-26

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Escritura 191 de 19 Septiembre de 2012 Notaria Única de Manta, radicada bajo el turno 2012-2302.

5- La dirección de Registro sostiene, que antes que devolver al público, era preciso mediante actuación administrativa, definir la real situación jurídica del predio. Ya que, al estudiar los antecedentes registrales se observa, que existe diferencia de área presentada entre la cabida que denota el predio 154-7077. Así mismo, que es preciso restituir el turno 2012-2302.Con fundamento en lo anterior y mediante Auto de114 de mayo de 2014, se inició actuación administrativa tendiente a establecer la real situación jurídica del folio de matrícula inmobiliaria 154-7077, comunicándose dicha decisión, a los siguientes terceros determinados, ELIAS BARACALDO PIÑEROS, ELIAS BARACALDO ALDANA, y CAMILO ANDRES BARACALDO CARDENAS. a los indeterminados y a quienes no fue posible darla a conocer se les comunicó con la publicación en Diario Oficial No.49.282 en su edición del 22 Septiembre de 2014 y en la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro, según constancia del Grupo de Divulgación, el 16 Septiembre 2014, de conformidad con el artículo 37 de la ley 1437 de 2011.

INTERVENCION DE TERCEROS

En curso la actuación administrativa, por escrito radicado en esta ORIPCHO de fecha 31 de julio de 2014 el comprador Doctor CAMILO ANDRES BARACALDO CARDENAS en esencia manifestó: que en acatamiento de la Resolución 0274 de 14 enero de 2014 de director de Registro SNR, se emitió el Auto de 15 de Mayo de 2014 y estando oportunamente notificados y comunicados del inicio de la actuación, reitera solicitud del registro de la Escritura pública de compraventa y aporta documentos para que obren como prueba documental. 1- Adjunta Certificación Especial IGAG 4756819. "3ha. 2.500m2". 2- Copia simple de Certificación no.3463114 IGAG área total "32.500m2." 3- Copia simple de las facturas o cuentas de cobro impuesto predial del inmueble, área en hectáreas" área hectáreas 3+ área hectáreas 2.500".

Solicita que los siguientes hechos se tengan en cuenta dentro de la actuación administrativa.

1- La escritura solicitada recoge el área que certifica el IGAG. Es la realidad física del inmueble.

2- Existe plena concordancia entre la escritura pública No. 191 de 09 09 2012 Notaria Única de Manta y la certificación catastral IGAG y títulos antecedentes de más de 20 años, el registro solicitado resulta procedente.


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Con fundamento en lo anterior, considera legalmente procedente el registro de la escritura y solicita que esta autoridad registra) Oficina actualice en la Sección "Descripción: cabida y Linderos". En relación con el área del inmueble, sin traslado de carga al particular que de buena fe y bajo el principio de confianza legítima el interesado se atiene a la certificación catastral del área y a los títulos antecedentes históricamente inscritos, sin reparo en los últimos veinte (20) años.

PRUEBAS

Conforman el acervo probatorio, asientos Registrales de antiguo sistema correspondientes Libro Primero de las Escritura 200 de 12 -04 1954 Notaria Única de Manta. Escritura 194 de 01 05 1967 Notaria Única de Manta, la impresión simple del folio 154-7077, Escritura 52 de 06-06-1980 Notaria Única de Manta. Escritura 207 de 22-11-1993 Notaria Única de Manta, Escritura 191 de 09 09 2012 Notaria Única de Manta. Memorial de fecha 31 de Julio de 2014 suscrito por el Doctor Camilo Andres Baracaldo Cárdenas, certificado catastral IGAG no.00045058 de 06-03-2013. Certificado IGAG no.00168372 de 27 08 2010, Factura de cobro Impuesto Predial Unificado Municipio de Manta no. 201304532de 05 05 2013.

CONSIDERACIONES

Procede la oficina de registro a finiquitar la presente actuación, con base en la situación jurídica que refleja el folio, las pruebas recaudadas y los argumentos del tercero determinado que intervino en la actuación, decidiendo de fondo, conforme a los principios administrativos que deben regir las actuaciones administrativas, al observar que no se ha violado el debido proceso.

PROBLEMA JURÍDICO: Se trata de determinar el área que reporta el folio de matrícula inmobiliaria, con ocasión del registro de la escritura 207 del 22 de noviembre de 1993 otorgada en la Notaria Única de Manta, y por ende establecer su situación jurídica.

Verificado en el sistema de folio magnético, se observa que en DESCRIPCION CABIDA Y LINDEROS, este identifica un inmueble denominado LOS ALCAZARES, "LOTE DE TERRENO CON EXTENSIÓN DE DOS HECTÁREAS O SEA VEINTE MIL METROS CUADRADOS Y ALINDERADOS ASÍ. POR EL PIE, DESDE UN MOJÓN CLAVADO A LA ORILLA DE UNA ZANJA, SIGUE TODA ESTA A ENCONTRAR LA QUEBRADA DENOMINADA "LA CHIQUITA", SEPARA TERRENOS DE TEÓDULO AYALA Y LA ZANJA DE POR MEDIO; POR UN COSTADO SUBE POR LA ORILLA DE LA QUEBRADA A ENCONTRAR UN ÁRBOL GUAMO A LA ORILLA DE UN CAMINO, LINDA CON TERRENOS QUE FUERON DE RAIMUNDO GUTIERREZ HOY DE SUS


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HEREDEROS Y LA QUEBRADA DE POR MEDIO; POR LA CABECERA VUELVE POR LA CERCA DE PIEDRA Y CARRERA DE MATAS Y EL CAMINO DE POR MEDIO A ENCONTRAR EL EXTREMO DE UNA CERCA DE PIEDRA, LINDA CON TERRENOS QUE FUERON DE ABEL MENDEZ HOY DE PROPIEDAD DE LOS DONANTES Y DE RAIMUNDO GUTIERREZ HOY DE SUS HEREDEROS DE JUAN MORENO Y HELIODONA CARDENAS Y EL CAMINO DE POR MEDIO; POR EL OTRO COSTADO BAJA POR CERCA DE PIEDRA A ENCONTRAR OTRA CERCA DE PIEDRA, VUELVE POR CERCA A ENCONTRAR OTRA CERCA DE PIEDRA, BAJA POR ESTA EN LÍNEA RECTA A ENCONTRAR EL PRIMER LINDERO PUNTO DE PARTIDA Y ENCIERRA, LINDA CON TERRENOS QUE FUERON DE HEREDEROS DE RAMÓN ALDANA HOY DE PROPIEDAD DE NICOLAS GUTIERREZ Y TERESA LEÓN HOY DE PROPIEDAD DE EFRAIN MENDEZ.

En la tradición a los libros primero hasta la anotación 3, los actos de disposición se ciñen rigurosamente a la cabida y linderos que reporta el folio. Y fungen como propietarios en común y proindiviso, ROSA ELENA BARACALDO DE MALAVER y ELIAS BARACALDO ALDANA.

En la anotación 6, figura inscrito acto de COMPRAVENTA DERECHOS DE CUOTA, contenida en la escritura 207 del 22-11-1993 de la Notaria Única de Manta, donde la comunera señora ROSA ELENA BARACALDO DE MALAVER, dice que "Este Inmueble y tiene una extensión superficiaria de 3Ha. 2.500m2." Manifestación que no se tuvo en cuenta, para actualizar el área en el folio de matrícula inmobiliaria, como quiera que dicho acto jurídico, por ser de disposición, se debe surtir por parte de la totalidad de los propietarios; y en este caso no concurrió como otorgante el señor ELIAS BARACALDO ALDANA; por lo tanto se tiene como no escrita.

Si la señora ROSA ELENA BARACALDO DE MALAVER, hubiera estipulado de forma expresa, en aquella oportunidad, que actualizaba el área, dicha escritura sería legalmente inadmisible y por ende devuelta al público sin registrar; dado que no se daban los presupuestos legales para dicha actualización, como es la comparecencia del otro propietario del inmueble y la protocolización del soporte catastral.

Sobre el soporte catastral, así lo disponía la Instrucción Administrativa 16 de 2007 que preceptuaba:

"En tratándose de documentos que conlleven una modificación de área y linderos, siempre y cuando no sea producto de un error cometido al citarse el



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área en la escritura pública registrada o por registrar; el Registrador debe asegurarse que el título a inscribir sea una escritura de actualización de área y linderos, efectuada con fundamento en una decisión administrativa del Instituto Geográfico Agustín Codazzi o de la Oficina de Catastro, según sea el caso, la cual debe estar debidamente protocolizada en la respectiva escritura.

Las normas que a continuación se transcriben son los pilares jurídicos sobre los que se fundamenta la precitada exigencia.

Artículo 13 del Decreto 3496 de 1983, dispone: "La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico de catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físico, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario"

"...EI proceso de actualización termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados..." Artículo 1° de la Resolución 2555 de 1988, expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, señala que: "El Catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica". Artículo 5° del Decreto 1711 de 1984, establece, que si el certificado catastral contiene los linderos del inmueble, los bienes objeto de transferencia, constitución o limitación del dominio se identificarán en la escritura en la forma señalada en aquel. En caso de que los linderos descritos en la escritura no coincidan con los del certificado catastral, el registrador públicos no la inscribirá". Así las cosas, el camino para que se reflejen registralmente los cambios físicos de un predio, es el otorgamiento de una escritura pública por medio de la cual se actualice el área y/ o los linderos del mismo, con fundamento en el acto administrativo expedido por la entidad competente, el cual debe estar debidamente protocolizado en el título que se radica en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Conforme, a la resolución número 1695 de 2001, los códigos regístrales adoptados para la inscripción de estos actos 902. "ACTUALIZACION DE AREA" y 903 "ACTUALIZACION DE LINDEROS".



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Así las cosas, es evidente que el folio exhibe en la actualidad su verdadera situación jurídica; dado que la inscripción de la escritura 207, tantas veces citada, no mutó, no actualizó el área de 20.000 Mts 2 a 32.500 Mts 2, como quiere hacer valer el señor Camilo Andrés Baracaldo Cárdenas.

Ahora bien, si el predio en terreno, mide los 32.500 M2 y no 20.000 Mts2 como consta en el folio de matrícula inmobiliaria, le corresponde a los titulares de dominio dilucidar bajo el principio registral de rogación "los asientos en el registro se practican a solicitud de parte interesada, del notario, por orden de autoridad judicial o administrativa y dicha circunstancia conforme al procedimiento regulado en la normatividad vigente, ello es la Instrucción Administrativa conjunta No 01 y 11 de 2010 del IGAC y la SNR.

Haremos a continuación una breve descripción de la problemática referida al crecimiento injustificado de áreas, así como una explicación del estudio y desarrollo de la solución jurídica — Instrucción Administrativa Conjunta No 01 y 11 de 2010 del IGAC y la SNR.

Uno de los retos del Gobierno Nacional ha sido siempre la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias como parte del engranaje económico que implica la distribución de la propiedad de tierras y vivienda entre los colombianos.

Como un bastión de la seguridad jurídica, se encuentra la garantía de la veracidad de la información y la correspondencia entre los datos de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos con los datos consignados en los Catastros Descentralizados y en las Direcciones Territoriales del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, de tal forma, que se garantice la existencia tanto jurídica como física del predio y que no haya lugar a apropiaciones indebidas de terrenos de propiedad privada y mucho menos de la nación.

Dentro del desarrollo que implica lo anteriormente mencionado, al interior del proyecto de interrelación registro — catastro fue realizado un análisis de los procedimientos que llevaban a cabo tanto los Catastros como las Oficinas de Registro y que estaban dando lugar a crecimientos de áreas injustificados en unos casos y en otros se estaban presentando superposiciones de predios, entre otras inconsistencias, encontrando en síntesis la siguiente mecánica:

1- Las autoridades catastrales estaban asumiendo en la mayoría de los casos, como ciertos, aquellos planos presentados por los usuarios para actualizar la información física del predio, teniendo como resultado


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variaciones en la forma, ubicación y área de los predios o se efectuaban variaciones de los datos consignados en las bases de datos catastrales mediante procedimientos internos sin tener en cuenta los títulos inscritos en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos.

2. Efectuadas las variaciones de los datos correspondientes al área, forma o ubicación del predio en catastro y haciendo uso de resoluciones o certificados de las autoridades catastrales correspondientes, las personas interesadas otorgaban las llamadas escrituras de actualización de área y linderos con el fin de inscribirlas en el registro de instrumentos públicos, para obtener la variación de los mencionados datos en los folios de matrícula inmobiliaria.

3. Por una conceptualización inapropiada de aquello que constituye el catastro y sus certificaciones, fue asumido tanto en el nivel central de la Superintendencia de Notariado y Registro como en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos a manera de un procedimiento estándar, el hecho de que siempre que se presentara protocolizado el certificado catastral o la resolución catastral en una escritura pública nombrada de "actualización de área y linderos", era factible variar los datos consignados en los folios de matrícula inmobiliaria.

Estos procedimientos descritos de manera sintética, causaron inconsistencias y atentaron contra la seguridad jurídica que debe prevalecer en las transacciones inmobiliarias, por lo que fue necesario fortalecer los procedimientos jurídicos del catastro para actualizar sus bases de datos y/o corregir las áreas que tienen consignadas en las cédulas catastrales e igualmente hacer claridad que para el registro de instrumentos públicos sólo es susceptible la variación del área, siempre y cuando el caso lo permita, cuando el error se encuentre en el título de dominio y el interesado acuda al procedimiento establecido en los Art. 48 al 50 del Decreto 2148 de 1983, otorgando la escritura de corrección correspondiente, donde si el error no aparece de manifiesto en el título antecedente, deben suscribirla todos los otorgantes de dicho título primigenio. Como producto del estudio de la problemática que realizaron la Oficina Jurídica del IGAC, la mesa asesora de Registradores de Instrumentos Públicos y la Superintendencia Delegada para Registro, fue expedida la Instrucción Administrativa Conjunta No. 01 del IGAC y 11 de la Superintendencia de Notariado y Registro del 20 de mayo de 2010, la cual se explica sintéticamente de la siguiente manera:

Bases Jurídicas:


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Catastro — Artículo 18 de la Resolución No. 2555 de 1988 del IGAC que preceptúa "La inscripción en el catastro no constituye título de dominio, ni sanea los vicios que tenga una titulación o una posesión" Registro —Artículo 49 del Decreto 2148 de 1983, el cual posibilita el otorgamiento de escrituras aclaratorias para la corrección de errores en la descripción de los inmuebles. El error en los linderos que no configure cambio en el objeto del contrato, se aclarará únicamente con fundamento en los comprobantes allegados a la escritura en que se cometió el error y en los títulos antecedentes que aparezca el error de manifiesto. Si el error no apareciere de manifiesto, la escritura de aclaración deberá suscribirse por todos los otorgantes de la que se corrige.

Reglas Generales:

1- Registro: En la etapa de calificación, debe tenerse certeza que el inmueble escrito en el título a inscribir, corresponde en su área y linderos al que identifica el folio de matrícula inmobiliaria.

2- Catastro, Notarios y Registro: No aplica actualización de linderos cuando implique variación del área, cambio en la forma del predio o su desplazamiento.

3- Registro: Cuando en una escritura pública contentiva de un título traslaticio se intente cambiar los linderos o el área con los consignados en el folio de matrícula inmobiliaria.

4- Catastro: No puede corregir los datos consignados en las cédulas catastrales, sino es como consecuencia de los procedimientos de la Instrucción Administrativa Conjunta No. 01 del IGAC y 11 de la Superintendencia de Notariado y Registro.

5- Catastro: Cuando los linderos sean confusos o inexistentes, o no exista acuerdo entre propietarios colindantes, la autoridad catastral no podrá dirimir por vía administrativa dicha situación y expedir resoluciones sobre área y/o linderos para posibilitar el otorgamiento de escrituras públicas. Procedimientos:

1- Precisión de linderos técnicamente por Catastro: En este evento, la autoridad catastral debe verificarlos y no podrá variar el área ni haber desplazamientos ni cambio de forma del predio, respecto de lo consignado en los títulos inscritos en el registro de instrumentos públicos.



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1.1- Linderos Confusos o Inexistentes Físicamente: (Ver último párrafo del numeral 2.1.2 de la Instrucción Administrativa Conjunta No.01 del IGAC y 11 de la SNR). En este caso, la autoridad catastral correspondiente, previa verificación en campo y revisión de los títulos registrados, expedirá la resolución catastral individual que servirá de base para la expedición del certificado catastral a presentar para el trámite notarial y registral. Esta hipótesis se aplica cuando se cambia la manera de describir con elementos naturales a puntos topográficos. Son los casos de linderos contenidos en los títulos de dominio registrados ante las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, confusos en cuanto a longitud, hitos o mojones, o linderos inexistentes físicamente , indeterminados, o con unidades de medidas antiguas o costumbristas que imposibilitan su conversión al sistema métrico decimal, o se trata de linderos claros en los títulos registrados pero ya imposibles de verificar físicamente por el transcurso del tiempo, o por modificaciones en terreno, o por otros factores que impiden determinarlos claramente.

A. Existiendo acuerdo entre colindantes: Exclusivamente en el evento de tratarse de propietarios, cuando lleguen a un acuerdo como colindantes interesados (incluida la Nación o el municipio si el predio colindante es un baldío o un ejido), firmaran un acta que contenga lo acordado y previa autenticación de firma y contenido, se verificara por el catastro, y si no afecta o beneficia a un tercero firmante, se expedirá la resolución catastral individual que solo tiene efectos catastrales y no puede ser tenida en cuenta por notarios y registradores, para escrituras de aclaración o corrección, lo que se hará constar en la misma resolución.

B. Cuando no exista acuerdo entre colindantes, corresponderá por los interesados acudir al proceso de deslinde y amojonamiento.

C. Cuando se trate de poseedores, exista acuerdo o no, en la resolución que se expida por Catastro, deberá indicar clara y expresamente que no sirve para otorgar escrituras públicas para corregir áreas o linderos, por cuanto el poder dispositivo sobre el inmueble corresponde únicamente a quien ostente el derecho de dominio.

2- Procedimiento para corrección de áreas: (Catastro, Notarios y Registro)

Se efectúa este procedimiento cuando en los títulos de dominio inscritos en el registro de instrumentos públicos, se cuenta con linderos claros y verificables en terreno, pero el área comprendida dentro de estos está mal calculada.



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2.1- La autoridad catastral en ocasión de la mencionada situación, debe revisar los documentos catastrales, verificar en el campo lo expuesto en los títulos registrados y si encuentra que está mal calculada el área, la corrige en los documentos catastrales, mantendrá los linderos de que tratan los títulos de propiedad inscritos en el registro público inmobiliario y expedirá la resolución catastral individual que servirá de base para la emisión del certificado catastral que se debe presentar para la elaboración de las escrituras públicas de corrección.

Cuando los interesados acudan al pronunciamiento judicial a través de sentencia definitiva, producto del proceso de deslinde y amojonamiento establecido en los artículos 460 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base en esta sentencia podrán adelantar los trámites registrales y notariales correspondientes, para luego surtir el trámite ante la autoridad catastral. (Por imprecisión en la redacción del punto 2.1.2 párrafo aro de la Instrucción Administrativa Conjunta No. 01 del IGAC y 11 de la SNR se escribió: "...podrán adelantar los tramites de notaría y registro...", siendo lo correcto indicar primero el registro y posteriormente la protocolización en la notaría."

Si el propietario solicita a catastro una modificación de la información catastral, que conlleve cambiar la identificación física del inmueble, que implique su tamaño o ubicación, debe acreditar el título de dominio debidamente inscrito en el registro de instrumentos públicos. La información debe verificarse en campo por la autoridad catastral, iniciando actuación administrativa con las debidas formalidades del Código Contencioso Administrativo, citando a todos los interesados, practicando las pruebas pertinentes y decidiendo mediante resolución motivada. En caso de que la decisión los notarios y registradores deben atender que se cumpla para la autorización y registro de la escritura pública, con lo preceptuado en el artículo 49 del decreto 2148 de 1983 inserto y exigir el certificado catastral correspondiente.

"*Art. 49.*- Cuando se trate del otorgamiento de escritura aclaratoria para corrección de errores en la nomenclatura, denominación o descripción de un inmueble, en la cita de su cédula o registro catastral, en la de sus títulos antecedentes y de sus inscripciones en el registro, o en los nombres o apellidos de los otorgantes, podrá suscribirla el actual titular del derecho presentando los documentos con los cuales acredite tal calidad y el notario dejará constancia de ellos en la escritura. El error en los linderos que no configure cambio en el objeto el contrato, se aclarará únicamente con base en los comprobantes

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antecedentes en que apareciere él de manifiesto, mediante escritura que allegados a la escritura en que se cometió el error y en los títulos podrá ser suscrita por el actual titular del derecho. Si el error no apareciere de manifiesto, la escritura de aclaración debe ser suscrita por todos los otorgantes de la que se corrige."

2.2- Registro: De acuerdo al principio de legalidad ejercido por la función calificadora, aunque se haya seguido el procedimiento establecido en la Instrucción Administrativa Conjunta No.01 del IGAC y 11 de la Superintendencia de Notariado y Registro, se encuentren incongruencias en la cabida y linderos citados en la escritura de corrección, con los consignados en la matricula inmobiliaria, que lleven a concluir que se está cambiando el inmueble sin respaldo en los títulos inscritos, se deberá rechazar su inscripción con fundamento en los artículos 5, 52 y 82 del Decreto Ley 1250 de 1970 y en el numeral 5.2 de la Instrucción Administrativa Conjunta No.01 del IGAC y 11 de la Superintendencia de Notariado y Registro. (Negrillas y subrayas nuestras)

3- División, segregación, englobe o desenglobe, propiedad horizontal o condominios en catastro: De conformidad con los artículos 6° y 49 del Decreto Ley 1250 de 1970, a cada predio corresponde un folio de matrícula inmobiliaria, por lo que no es viable y resulta incorrecto, realizar lo que popularmente se conoce como "englobes físicos" o cualquiera de las figuras mencionadas, si no existe un título de dominio debidamente registrado en un folio de matrícula inmobiliaria que lo sustente.

Por último, no sobra recordar que la Instrucción Administrativa Conjunta No 01 del IGAC y 11 de la Superintendencia de Notariado y Registro, revocó la Instrucción Administrativa No. 03 del 16 de mayo de 2007.

Vistas las anteriores consideraciones lógico es concluir que, tanto linderos como cabida o área pueden actualizarse, pero en circunstancias muy diferentes a las que aduce el memorialista.

Así por ejemplo, es factible actualizar linderos, en tres casos puntuales:

1. Cuando son linderos claros y verificables, y lo que se pretende es precisarlos de una manera técnica, caso en el cual el área debe permanecer inamovible. En este evento, previa visita de campo y revisión de los títulos registrados, se expedirá la resolución catastral individual, con base en la cual se expide el certificado catastral a protocolizar con la respectiva escritura pública.



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2. Cuando los linderos son confusos o inexistentes físicamente: constan en títulos de dominio debidamente registrados, pero son confusos en cuanto a longitud, hitos o mojones, o no existen físicamente, o están dados de manera rústica no convencional como cuando se describen mediante nombre de elementos naturales (un árbol, una piedra, un río, cuchilla, etc.), que no permiten su conversión al sistema métrico decimal, o cuando han desaparecido por el transcurso del tiempo, modificaciones en el terreno y otros factores que impidan su clara determinación.

3. Finalmente, cuando se trata de establecer linderos colindantes entre poseedores o entre propietarios y poseedores, para lo cual se suscribirá un acta entre los interesados que contenga el acuerdo, todo lo cual será verificado por Catastro y expedirá la resolución catastral individual. En caso de no acuerdo entre colindantes o cuando alguno no compareciere, se adelantará proceso de deslinde y amojonamiento.

Hay que tener en cuenta que, en los puntos 2 y 3 la resolución catastral que se expida, con o sin acuerdo, no servirá para el otorgamiento de escrituras o actos administrativos de aclaración y/o corrección de áreas y/o linderos, toda vez que el poder dispositivo sobre el inmueble corresponde únicamente a quien ostente el derecho de dominio o propiedad.

Veamos ahora el caso contemplado en la instrucción administrativa conjunta 01 y 011 del 20 de mayo de 2010, respecto de las escrituras de aclaración para la corrección de la cabida de un predio.

Señala la instrucción que la corrección en Catastro, es factible, cuando se trata de áreas mal calculadas, cuyos linderos son correctos, caso en el cual la autoridad catastral deberá revisar los documentos y verificar mediante visita de campo, lo que dicen los títulos registrados, corrigiendo los documentos catastrales pero manteniendo los linderos de que tratan esos títulos, procederá entonces a proferir la resolución catastral individual, con fundamento en la cual se expedirá el certificado catastral a protocolizar con la escritura pública de corrección.

Sin embargo, si la modificación catastral implica un cambio ostensible de la identificación física del inmueble, como cuando se incrementa su cabida, cambia de forma o de ubicación, el interesado debe acreditar el título de dominio debidamente inscrito en el registro de instrumentos públicos, como requisito "sine qua non", y solo en este evento procederá Catastro a verificar mediante visita de campo dicha información, iniciando actuación administrativa que decidirá mediante resolución individual motivada, que sirva de antecedente para el otorgamiento de la escritura pública de corrección.



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RESOLUCION N° 009 de_ I3-12 DE 2014


No obstante lo anterior, y pese a que todo pareciera indicar que sí procede la actualización de área, es la misma Instrucción Administrativa Conjunta 01 y 011 de 20 de mayo de 2010, parte final la que establece un límite en los trámites de aclaración y corrección de linderos y/o áreas cuando preceptúa: "En ejercicio de la función calificadora registral y siguiendo el principio de legalidad, aunque en la escritura de actualización y/o aclaración por corrección de cabida y/o linderos esté inserto el certificado catastral mencionado, si se encuentran incongruencias entre la cabida y linderos allí citados y los consignados en la matrícula inmobiliaria o en los antecedentes que se encuentren en la oficina de registro, que conlleven a concluir que se está cambiando el inmueble sin respaldo en títulos inscritos, el registrador deberá rechazar la inscripción..."

Al respecto es preciso indicar, que en registro en el momento del estudio de la tradición, debe existir certeza que el inmueble descrito en el registro corresponde a su área en este caso Dos hectáreas conforme título de adquisición Escritura 52 de fecha 06-06-1980 Notaria única de Manta, el predio se transfiere con dos hectáreas no 3 hectáreas 2.500m2. Ya que las certificaciones de catastro o recibos de tesorería no dan propiedad, solo el acto de tradición.

Una vez definida la situación jurídica del folio de matrícula inmobiliaria 174-7077, en el sentido de establecer que el predio cuenta con un área de 2 Hectáreas o sea veinte mil metros cuadrados, como se expuso anteriormente, es necesario restituir el turno de documento 2012-2302, tal como lo ordenó la Dirección de Registro en la Resolución 0274 del 14 de enero de 2014, para adoptar la decisión que legalmente corresponde.

Con respecto a las peticiones que esgrime el tercero determinado, señor CAMILO ANDRES BARACALDO CARDENAS, en su escrito radicado el 31 de julio de 2014, se le remite a lo expuesto en proveído, de lo cual se infiere la improcedencia de las mismas.

En mérito de lo expuesto, este Despacho,

RESUELVE

PRIMERO: Declarar, conforme al acervo documental, que el folio de matrícula inmobiliaria 174-7077, exhibe un área de DOS HECTAREAS O SEAN VEINTE MIL METROS CUADRADOS, y que la inscripción de la escritura 207 del 22 de noviembre de 1993 de la Notaría única de Manta, no reúne los requisitos para actualizar la cabida, de conformidad con la parte considerativa de esta providencia.



SN SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO 8. REGISTRO La guarda de la fe pública


RESOLUCION N° noR & 13- UDE 2014


SEGUNDO: Restituir el turno de radicación 2012-2302, conforme a lo expresado en esta providencia, al cual se le dará trámite cuando el presente acto administrativo se encuentre en firme y ejecutoriado.

TERCERO: Negar las peticiones del señor CAMILO ANDRES BARACALDO CARDENAS, en su escrito radicado el 31 de julio de 2014, de conformidad con la parte considerativa de esta providencia.

CUARTO: Notificar personalmente esta resolución a CAMILO ANDRES BARACALDO CARDENAS, ELIAS BARACALDO ALDANA y ELIAS BARACALDO PIÑEROS, de no ser posible la notificación personal, esta se surtirá por aviso, en la forma prevista en los artículos 67 y 69 de la ley 1437 de 2011 (Código de Procedimiento Administrativo de Contencioso Administrativo,) y como quiera que la decisión aquí adoptada puede afectar en forma directa e inmediata a terceros indeterminados que no han intervenido en esta actuación, y a determinados de quienes se desconozca su domicilio, la parte resolutiva de este acto deberá publicarse en la página electrónica de la entidad y en el Diario Oficial. (Artículo 73 ibídem)

QUINTO: Contra el presente proveído procede el Recurso de Reposición ante la Registrador de Instrumentos Públicos Seccional Chocontá, y /o el de Apelación ante la Dirección de Registro de la Superintendencia de Notariado y Registro, que deberán interponerse por escrito en la diligencia de notificación personal, o dentro de los 10 días siguientes a ella, o a la notificación por aviso, o al vencimiento del término de publicación, según el caso.(Art. 76 Ibídem)

SEXTO : Esta resolución rige a partir de la fecha de su expedición.

DT1 2[114 Dada en Chocontá — Cundinamarca. A los 1 3 7,

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE

4121 D EL L 6S GARCIA DAZA Registrador Seccional I.P. de Chocontá.



SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO PROSPERIDAD & REGISTRO … · citadas en la misma escritura. Para lo...

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