SUBARRENDAMIENTO

DEFINICIÓN

“Es el acuerdo bilateral, oneroso, traslativo de uso o goce, por medio del cual el subarrendador concede, con el consentimiento de su arrendador, el uso o goce temporal de una cosa, a otra llamada subarrendatario, a cambio de una cantidad llamada renta”. (LÓPEZ LÓPEZ, 2005).

Articulo 1692º.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

En el subarrendamiento, el contrato principal originario subsiste en todas y cada una de sus partes, por lo que subsisten las obligaciones del arrendatario.

ELEMENTOS DEL CONTRATO.

a) Elementos personales:

Los elementos personales que intervienen son el arrendador, el arrendatario y el subarrendatario.

b) Elementos reales:

En cuanto al bien objeto del subarriendo es el bien arrendado o parte de él, o parte de los distintos usos o aprovechamientos que la misma pueda proporcionar, siempre que no se vulneren las limitaciones a que está sometida en su disfrute, en virtud del contrato de arrendamiento previo.

El precio o renta del subarriendo puede ser, distinto, igual o inferior o superior al del arriendo.

c) Elementos formales:

Al ser el arrendamiento un contrato consensual no requiere formalidad para su formación, pude establecerse en forma verbal o escrita, en el caso del subarrendamiento, este requiere que el arrendador originario exprese su asentimiento por escrito.

Razón por la que no puede existir el subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador.

El subarrendamiento va contra la naturaleza del contrato de arrendamiento porque hace pasar la cosa arrendada a manos de una persona diferente de aquella con quien el arrendador ha tratado de inspirarle confianza, confianza que impera en el contrato de arrendamiento.

Debe declararse terminado un contrato de arrendamiento si el arrendatario subarrienda sin tener facultad para hacerlo, porque el contrato de arrendamiento se celebra en consideración a las personas contratantes y no es dable a una de las partes sustituir en su lugar a otra persona sin el consentimiento de la contraparte.

CARACTERÍSTICAS.

a) Es un contrato nominado.- Por su nombre es un contrato nominado, recibe el nombre de subarrendamiento incluso desde antes que el contrato de arrendamiento se llamara tal.

b) Es un contrato típico en cuanto a su regulación es expresa en nuestra legislación.

c) Es un contrato simple.- por cuanto da lugar a una sola relación jurídica, que consiste en la obligación del arrendatario de ceder el uso del bien arrendado a favor del subarrendatario; y la obligación de este de pagar al arrendatario la renta correspondiente.

d) Es un contrato derivado.- Debido a que requiere de la existencia de un contrato principal que le imprime sus características propias, otorgándole así su misma naturaleza jurídica.

e) Es un contrato consensual.- Es decir, la ley no exige ninguna formalidad para su formación.

f) Es un contrato temporal.- este contrato tiene una duración temporal, la cual podría ser determinada, determinable o de duración indeterminada.

g) Es un contrato fundamentalmente constitutivo.- En él se generan las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.

h) Es un contrato colectivo.- Debido a que no solamente obliga a las partes que lo celebran, sino también al arrendador, quien a pesar de no ser parte del contrato, y por haber autorizado por escrito su celebración, queda obligado a respetar la existencia y duración del subarrendamiento mientras dure la existencia del plazo del contrato principal.

i) Es un contrato bilateral.- es un contrato sinalagmático o de prestaciones recíprocas, a través del cual ambas partes se obligan.

j) Es un contrato celebrado a título oneroso.- Pues el arrendatario se obliga a entregar el bien para que el subarrendatario lo use, este último se obliga a pagar una renta a favor del primero.

k) Es un contrato conmutativo.- Ya que la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas, conocidas, pero no hay impedimento para que revista la modalidad aleatoria.

l) Es un contrato obligatorio.

NATURALEZA DEL SUBARRENDAMIENTO

“El subarrendamiento es un arrendamiento, es decir, una operación de la misma naturaleza que la convención y principal celebrada entre el arrendador y el primitivo arrendatario”. (Boulanger, 1996)

“El subarrendamiento es una figura de subcontrato o contrato derivado, y este supone el nacimiento de un contrato de contenido igual (contrato hijo) al de otro contrato ya constituido (contrato padre o contrato base). Ahora bien, el subarrendamiento consiste en un arrendamiento (por sí mismo), en el cual el arrendatario se hace arrendador” (MESSINEO, 1996)

OBLIGACIÓN SOLIDARIA DE LAS PARTES

La ley establece responsabilidad solidaria ante el incumplimiento de alguna de las obligaciones del contrato de arrendamiento, ya sea que el mencionado incumplimiento obedezca a causa imputable al arrendatario o al subarrendatario, o a ambos. Esta obligación de carácter solidaria se da incluso ante la presencia de pluralidad de arrendatarios o subarrendatarios.

Articulo 1693º.- Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

EXTINCIÓN DE LOS SUBARRENDAMIENTOS

Conforme a lo establecido nuestro Código civil:

Articulo 1694º.- A la conclusión del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente.

Los plazos de este contrato no podrán exceder a los del propio contrato de arrendamiento. Resultaría teóricamente imposible que el arrendamiento como contrato principal, tuviera un plazo menor que el contrato de subarrendamiento que es un contrato derivado.

SUBSISTENCIA DEL ARRENDAMIENTO

Una de las formas de extinción de las obligaciones, es la consolidación o también llamada confusión.

CABANELLAS, define a la confusión de derechos como la situación jurídica planteada por la reunión simultánea en una persona de las cualidades del acreedor y deudor en el mismo negocio jurídico.

Para reunir en una sola persona las calidades de deudor y acreedor, es preciso establecer que ambas calidades deben estar referidas a una misma obligación. El Código Civil establece:

Articulo 1695º.- El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador.

En este caso el subarrendamiento subsiste, pero no conserva su condición de contrato derivado, dado que el contrato principal del cual derivaba ya no existe, ahora el mismo tendrá el carácter de principal.

Quien tuvo la condición de arrendador o arrendatario, y en cuya persona se consolido el contrato de arrendamiento, tendrá ahora la condición de arrendador; y, el subarrendatario pasará a tener la condición arrendatario.

CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Articulo 1696º.- La cesión del arrendamiento constituye la trasmisión de los derechos y obligaciones del

arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual.

Es aquella figura por la que el cedente (arrendatario) transmite a la otra parte, cesionario, el conjunto de derechos y obligaciones que integran la posición jurídica del arrendatario, en cuya posición queda subrogado el cesionario.(NATERA HIDALGO, 2007)

En este sentido si el arrendatario desea ceder su posición contractual a un tercero, requiere para ello del asentimiento del arrendador, en la medida, que una vez que surta efectos la cesión de posición contractual, el arrendador tendría como parte en el contrato al tercero cesionario y ya no al arrendatario.

 Diferencias entre subarrendamiento y cesión de arrendamiento

 El subarrendamiento implica un nuevo contrato de arrendamiento y las relaciones que se produzcan son las propias del contrato de arrendamiento, en cambio, la cesión significa el traspaso que el arrendatario hace de sus derechos y obligaciones a un tercero con todas las acciones que le son anexas.

 Al ser el subarrendamiento un nuevo contrato de arrendamiento hay que acudir a éste para conocer los derechos y obligaciones del subarriendo y su extensión, intensidad y modalidad de uso en cuanto al bien arrendado. En cambio, en la cesión hay que acudir al arrendamiento originario, que vinculaba al cedente y que debe respetar íntegramente el arrendador y el cesionario, salvo variaciones que por pacto o por ley puedan producirse.

 En el subarriendo junto al arrendatario aparece un nuevo sujeto: el subarrendatario, es decir, se produce una superposición de sujetos. En la cesión, se produce la sustitución del cedente arrendatario por el cesionario, nuevo arrendatario, dándose por tanto una exclusión de sujetos.

 En el subarriendo, el subarrendatario puede exigir que el bien se sea entregado en buen estado mientras que en la cesión, el cesionario, no solo puede exigirlo sino que está obligado a recibirla en el estado en que se encontraba en el momento de la cesión.