Revista Diciembre 2013

ACTIVIDAD INMOBILIARIAEntrevista Ec. Gabriel Oddone

Diciembre 2013

Relevamiento del precio de la tierra

Entrevista A.S. Cristina Fynn

ACTIVIDAD RURAL

VIVIENDA SOCIAL

Dic-2013www.situacioninmobiliaria.com 3

Hay un dicho popular que dice así “LO QUE NO TE MATA TE FORTALECE “, vaya si es cierto. Hace un año atrás tuvimos la mala fortuna de que nos hackearan nuestro portal de internet “SITUACION INMOBI-LIARIA” y con tanta mala suerte por no decir otra cosa, que quien o quienes hicieron esto se ocuparon

de destruirlo totalmente. Arduo trabajo tuvimos de armar y recopilar toda la información para poder volver a subir hoy nuestro sitio a internet.

Pero como dice el dicho, no nos mato, sino que nos fortaleció de tal manera que logramos un mejor producto del que teníamos, mejoramos la calidad de la presentación, diseñamos una página mucho más limpia y con mejor definición, incorporamos un índice temático, cubrimos eventos de forma periodística relacionados con el sector, estamos en Twitter, Facebook, incorporamos nuevos indicadores del sector, creamos un personaje VALORITO, subimos todas las publicaciones en papel de nuestra Revista, y seguimos mejorando día a día la calidad de la información.

Estamos terminando de armar la calculadora de precios, para que nuestros usuarios mediante la digitaliza-ción de determinados datos solicitados puedan tener una aproximación del valor de su inmueble.

En otro orden podemos decir que al día de hoy nos visitan mensualmente más de 2500 personas, todas ellas permaneciendo a en portal por más de 5 minutos.

Pero esto no es solamente lo que nos FORTALECE, lo más importante es el compromiso del equipo de tra-bajo, que desde el primer día se remango las mangas y se puso a trabajar para desarrollar este producto, solamente pensando en todos aquellos seguidores que tenía nuestro sitio antes de ser agredido de la mane-ra que lo hicieron. Equipo integrado por gente joven, con ganas de hacer las cosas bien, todos estudiantes o ya recibidos de carreras como ing. en sistemas, economía, diseño y arquitectura.

Esto es lo que verdaderamente nos FORTALECE día a día, nuestra gente. Los que tienen con VALORA y SI-TUACION INMOBILIARIA, un compromiso realmente de seriedad, dedicación, orgullo de lo que hacen todos los días, que piensan en grande pero con un corazón humilde, los que tiene valores.

Gracias también a los avisadores que confiaron en este re lanzamiento, BBVA, FERRERE, ARROZA & MUÑOZ, INM. FOTI, PATAGONIA, GAP CONSULTORES, a todos ellos el sincero agradecimiento, por el apoyo ofrecido y por creer en nosotros y por sobre todas las cosas compartir nuestros mismos valores. █

Hugo C. Cersósimo

EDITORIAL


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Informe Permisos de Construcción

Informe Crédito Hipotecario

Entrevista Ec. Gabriel Oddone

Informe Mercado Inmobiliario

Precio de la tierra - Informe DIEA

Entrevista Gerardo Zambrano

Ley de Suelos - Informe KPMG

Negocio vivienda social ¿Hasta cuándo?

Entrevisa A.S. Cristina Fynn

Cifras

Director Responsable: Hugo C. CersósimoRedactores: Mauricio Echevarría, Alfonso VianaEntrevistadores: Valentina Esponda, Mauricio Echevarría, Antonio RucheyDiseño Editorial: DUO Design / Santiago Durán

Rincón 477 - Of. 5032916 3686 - 2916 6259

Las opiniones vertidas en los artículos son de responsabilidad exclusiva de los auotres y no necesariamente compartida por la dirección. Queda prohibida la reproducción total o parcial del contenido de esta edi-ción, sin el permiso expreso de su Dirección.

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Actividad Inmobiliaria

Actividad Rural

Vivienda Social

Cifras

Staff

ÍNDICE

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Dic-2013 www.situacioninmobiliaria.com6

El sector de la construcción en Uruguay es uno de los princi-pales generadores de empleo, con más de 70.000 puestos de trabajo formales. Asimismo, desde 2007 ha sido el principal sector receptor de inversión extranjera directa, según cifras del instituto Uruguay XXI.

Los permisos de construcción son un indicador directo de la actividad de este sector, que a su vez está fuertemente ligado al mercado inmobiliario. De ahí que su análisis pueda dar se-ñales interesantes sobre este último.

El presente informe, de carácter mayormente descriptivo, re-fiere a los permisos de construcción otorgados por el Servicio de Contralor de la edificación de la Intendencia de Montevideo en el período 2003 – 2012.

Los datos son los del Observatorio de la Unidad de Estadística y Gestión Estratégica de la intendencia, y permiten un nivel de desagregación por barrio, tipo de obra (ampliación, obra nueva, etc.), destino del permiso (vivienda, comercio, etc.) y categoría del inmueble involucrado.

Los gráficos y tablas son de elaboración propia de VALORA Consultoría & Valuaciones, salvo que se indique lo contrario. En algunos casos se incluyen líneas de tendencia de Excel que ajustan mejor. Asimismo, las medias históricas del perío-do considerado se indican punteadas.

I. Introducción

ACtIVIdAd InmObIlIARIA

Permisos de construcción en MontevideoActualidad en perspectiva


En 2012, la Intendencia de Montevideo otorgó 1.148 permisos de cons-trucción, 17% más que el año anterior. En términos de superficie fueron 831.134 m², 51% más que en 2011. No obstante el aumento de los per-misos en 2012 la cifra se encuentra por debajo de la media histórica, de 1.214, con una tendencia a la baja en los últimos cuatro años.

Sin embargo, si se analizan los permisos por superficie edificada se ob-serva lo contrario: el área edificada se encuentra por encima de la media de los últimos diez años y con una tendencia de crecimiento.

El aumento del área edificada ha venido acompañado, como es razona-ble, por el PIB de la construcción medido a través del índice de volumen físico, índice que registró un incremento sostenido desde 2003, según datos del Banco Central del Uruguay, creciendo 18,7% en 2012, año en que la economía creció en promedio 3,9%.

II. Resultados Generales

Elaboración propia en base de IMM




III. Permisos por tipo de obra

III. a) Definiciones

Los permisos pueden otorgarse para distintos ti-pos de intervenciones, a saber:

i. Obra nueva: se construye sobre un terreno lim-pio, o bien se demuele el 100% de lo viejo para luego construir.

ii. Reforma: implica una reforma de la construc-ción preexistente sin modificaciones del metraje del inmueble, por ejemplo cambiar un piso o un baño de lugar.

iii. Ampliación: es una intervención con aumento de la superficie del inmueble. No toda ampliación implica reforma.

iv. Demolición: consiste en demoler total o par-cialmente una construcción, desde un muro a un edificio.

v. Incorporación a propiedad horizontal: se expide un permiso para cambiar el régimen de propie-dad de un inmueble. En general de propiedad co-mún (PC) a propiedad horizontal (PH).

vi. Regularización: las adecuaciones a la norma-tiva se hacen en general junto con otra interven-ción (reforma, ampliación).

vii. Otros: Dentro de otros se incluye galpón, es-tacionamiento, marquesina, modificación en obra, pilotaje, reciclaje y toldo.

III. b) Resultados

Dejando a un lado los permisos de demolición, incorporación a PH y ampliación, que son la minoría, vemos que en 2012 los tres rubros prin-cipales registran una variación negativa. En el caso de obra nueva, la caída fue de 6,2%, después de haber caído 5,2% en 2011.

En tanto, los permisos de reforma mantienen una tendencia a la baja desde 2007 (con la excepción de 2011), período en el que la caída fue de 5,5% en promedio.

Al analizar lo que ocurre por área edificada, se observa que el área edificada correspondiente a obra nueva creció a una tasa promedio de 15,3% anual en 2003 – 2012 ubicándose en 635.000 m², mientras que los demás permisos permanecieron relativamente estables, entre los 0 y 100.000 m².




IV. Permisos por categoría

V. Permisos por destino

Cuando se clasifica los permisos por categoría, se observa que los “medianos” ex-plican la mayor parte del área en los últimos años. Es de destacar el crecimiento abrupto que registraron en 2012, luego de un relativo estancamiento y caída en el último año, de casi 347.000 m² a 797.000. Por otra parte se ve que los “económicos” registraron una caída significativa en 2012, pasando de 180.000 m² a poco más de 5.000. En tanto, el resto de las categorías se mantuvo en los niveles históricos, en un rango entre 0 y 70.000 m².

Si se agrupan los permisos por su destino – vivienda, comercio, industria u otros – vemos que el área edificada correspondiente a vivienda, si bien se encuentra por en-cima del promedio de los últimos diez años, exhibió la segunda caída consecutiva en 2012, de 9,4%, ubicándose en torno de 451.000 m². En tanto, los permisos con des-tino comercial, que también tienden a crecer en términos de superficie, mostraron una variación positiva de 31% en 2012, situándose en torno a los 289.000 m². Los permisos para industria tuvieron un crecimiento de 92%, alcanzando los 70.000 m², aunque en una perspectiva histórica estos permisos nunca superaron los 76.000 m².




V. a) Desagregación por barrio

En 2012, los permisos para vivienda registra-ron una variación negativa de 9,43% medidos en términos de superficie habilitada. A nivel de los principales barrios de Montevideo, hubo caídas significativas en Buceo (70%), Carrasco (56%), Centro (58%), Malvín (48%), Parque Rodó (84%), Pocitos (53%), Punta Carretas (66%) y Punta Gorda (66%). En tanto, otros barrios tuvieron incremen-tos considerables, a saber: Tres Cruces (22%), Pra-do (121%), Parque Batlle (100%), La Blanqueada (231%).

En tanto, los permisos con destino comercial tota-les aumentaron un 27%, destacándose las subas en los barrios Parque Rodó (245%), Punta Carre-tas (291%), Pocitos (335%), Buceo (407%) y Punta Gorda (634%), y las fuertes caídas en Parque Bat-lle (88%), Malvín (79%), Tres Cruces (70%) y Ciudad Vieja (67%).

Los gráficos a continuación muestran la evolución histórica de los permisos para ambos destinos para cinco barrios de Montevideo.

Es interesante señalar el cambio ocurrido en la distribución de los permisos con destino a vivien-da en el último año (permisos con m² incremen-tales, es decir que implican un aumento del área edificada), luego de la aprobación de la ley 18.795 de Acceso a la Vivienda de Interés Social. Como se señala en el Informe del Mercado Inmobiliario de la Agencia Nacional de Vivienda de mayo de 2013, en 2012 hubo un marcado aumento del peso de los permisos otorgados en las zonas C 01 y C 02 en contraposición a la caída de la contribución de la zona C 04 (costera). El siguiente cuadro, de ela-boración de la ANV, ilustra el punto.






En el período 2003 – 2012 se constata una tendencia de crecimiento del área implícita en los permisos de construcción de la Intendencia de Montevideo, que se explica básicamente por permisos con destino a obra nueva. No ocurre lo mismo con el número de permisos, que tiende a caer a partir de 2008 – 2009.

Asimismo, se ve que la evolución del área permitida va en el sentido del índice de volumen físico del sector de la construcción que elabora el Banco Central del Uru-guay, que ha mostrado un crecimiento sostenido desde 2003.

Al analizar los permisos por destino, se observa que a partir de 2007 “vivienda” y “comercio” tienen compor-tamientos opuestos, es decir que cuando uno crece el otro cae, lo cual indicaría cierta sustitución entre un tipo de permisos y otro.

Por barrio, hay que resaltar las fuertes caídas del área permitida de los permisos para vivienda a nivel de los principales de Montevideo (Pocitos, Carrasco, Punta Carretas, etc.), caída que podría atribuirse a un cre-ciente interés por los barrios promovidos por la ley de vivienda social en perjuicio de la zona costera.

No obstante, a nivel de permisos para comercio ocurrió lo inverso, y los aumentos en la zona costera resulta-ron considerables. █

VI. Resumen





El crédito hipotecario es para muchos en Uruguay la única vía de acceso a la vivienda propia, lo cual vuelve relevante su análisis en un contexto de cierta incertidumbre respecto del rumbo de nuestra economía en el mediano plazo. A partir de los últimos datos publicados por el Banco Central del Uruguay, se elaboró el presente informe a fin de exponer los principales resultados obtenidos.

Crédito Hipotecario


I. monto prestado y operaciones nuevas En el año móvil cerrado en septiembre de 2013, el crédito con destino a vivienda otorgado por el total del sistema bancario a las familias fue de US$ 274 millones (UI 2.143 millones), según las últimas cifras del Banco Central del Uruguay (BCU). Este capital se financió a través de 3.742 operaciones, con lo cual el monto promedio prestado ascendió a US$ 73.329 (UI 607.235).

Respecto de igual período de 2012, el total otorgado registró un incremento de 26,1% medido en dólares mientras que el número de operaciones cayó 19,1%, lo cual resulta un aumento de 56% del monto ope-rado promedio.

En tanto en el mismo período y medido en UI, el cré-dito total con destino a vivienda aumentó 14,8%, lue-go de un año de marcado decrecimiento en términos reales.

El crédito con destino a vivienda representó el 19,2% del crédito total a las familias, ratio que, se sitúa 3 puntos porcentuales por encima en igual período de 2012, y mantiene una tendencia al alza.

Elaboración propia en base de BCU - SIIF




III. Plazos y requisitos de ahorro previo

II. monedas y tasas

Se realizó un relevamiento de las características de los prés-tamos hipotecarios en las principales instituciones bancarias de plaza, tanto oficiales como privadas, para la adquisición de primera vivienda, del que surge que el ahorro previo re-querido para la compra de vivienda oscila entre 20% y 30% del valor del inmueble. No obstante, gracias al Fondo de Ga-rantía de Créditos Hipotecarios creado por la ley N º 18.795 de Acceso a la Vivienda de Interés Social, este requerimiento puede ubicarse entre 10% y 15% si se cumplen determinadas condiciones, en cuyo caso el crédito puede tomarse a través de cualquiera de los cinco bancos adheridos (detalles en sitio web de la Agencia Nacional de Vivienda).

La mediana de los plazos máximos de financiamiento es de 20 años, con algunos bancos ofreciendo préstamos a 25 años (máximo del mercado). En tanto, el capital máximo a finan-ciar se ubica entre 1.475.000 UI y 2.800.000 UI (ver cuadro resumen).

En la apertura por monedas, se observa que el 97,1 % del crédito fue otorgado en Unidades Indexadas (UI). En tanto, el crédito en dólares significó apenas 2,4% del total, mientras que el 0,5% restante correspondió a préstamos en pesos. La preferencia por las Unidades Indexadas puede explicarse por más de un factor: por un lado la reforma tributaria de 2007, a fin de desdolarizar la economía, eliminó el pago de IVA sobre los intereses de préstamos en UI o UR, lo cual ge-neró un incentivo impositivo a favor de la UI. Por otra parte, desde el punto de vista financiero, las familias advierten que no es conveniente tener un descalce de monedas entre sus ingresos del (denominados mayoritariamente en pesos) y su pasivo, y evitar así el riesgo asociado a las variaciones del tipo de cambio. Con un crecimiento sostenido del salario real, el costo del crédito tiende a reducirse en términos de salario.

De modo que a la hora de analizar el costo del crédito, la tasa relevante es la de los créditos denominados en UI, que en promedio fue de 5,94% en septiembre de 2013 y está alinea-da con la observada en los últimos meses. Al mismo tiempo, la tasa para los créditos en dólares se ubicó en torno de 7%, según el BCU.

*Por una razón de reserva se omitió mencionar los nombres de las institu-ciones financieras.




IV. Resumen y perspectivas

En el año móvil cerrado en septiembre de 2013, el crédito otorgado a las familias por el sistema bancario con destino a vivienda registró un incremento de 26% medido en dólares respecto de 2012, mientras que en términos reales se obser-vó una aumento del en torno al 40% .

Casi en su totalidad, los créditos se otorgaron en unidades indexadas, cuya tasa promedio fue 5,94% efectiva anual en septiembre, dato prácticamente igual a los registrados en los últimos meses, aunque presenta una leve tendencia a la baja en los últimos cuatro meses pero en el en torno al 6 % en el último año móvil.

El siguiente grafico corresponde al número de operaciones y el monto promedio de capital otorgado para los años móviles cerrados desde mayo de 2008.

En los últimos 5 años (2008 – 2013) hubieron dos hechos que pueden explicar en cierta medida el comportamiento de la

gráfica anterior, que son el incremento sostenido del precio de los inmuebles y la promulgación de la ley N º 18.795 en 2011. Desde 2008 a enero 2012 el número de créditos otor-gados y el monto promedio de los mismos fue sostenido y se debe principalmente a el incremento año a año del precios de los inmuebles, que lleva a un aumento en el monto del cré-dito y la demanda para acceder a una vivienda se mantenía estable.

Sin embargo, se observa a partir de 2012, un aumento signi-ficativo en el número de operaciones que llega a su tope en mayo y continúa constante hasta enero de 2013. A diferencia del número de operaciones, el monto promedio se redujo de manera muy pronunciada, es en este intervalo donde la ley de vivienda social pudo haber repercutido, ya que se produjo un aumento considerable de la demanda por créditos hipote-carios dado que más gente pude acceder a una vivienda.

Para este último periodo, a partir de enero de 2013, se ob-servó una caída considerable del número de operaciones. El aumento del valor de los inmuebles lleva a que el acceso a un crédito sea menos factible. En efecto, aumenta el monto promedio y caen las operaciones. A su vez, hubo una depreciación de la moneda, y por más que la mayoría de los préstamos se otorgan en unidades indexa-das, el valor de comercialización de los inmuebles es en dó-lares y la mayoría de las familias que acceden a los créditos tienen ingresos en pesos, por lo que un aumento en el tipo de cambio encarece el crédito llevando a una reducción del número de operaciones. █




“No es una crisis, es una transición”

Son palabras de Gabriel Oddone, en diálogo con Situación Inmobiliaria, co-mentando que el enlentecimiento de la economía uruguaya no es señal de tiem-pos negativos, sino de una vuelta a la normalidad.

Gabriel Oddone es economista egresado de la Universidad de la República y Doctor en Historia

Económica por la Universidad de Barce-lona. Además de su actividad como so-cio de CPA Ferrere, se desempeña como investigador senior de CINVE. Desde su oficina en el centro de la Ciudad Vieja nuestro entrevistado opina sobre la co-yuntura económica uruguaya y el mer-cado inmobiliario.

¿Cómo ve la economía uruguaya en ge-neral? ¿Hay señales que nos permitan anticipar tiempos menos favorables?

La economía va a crecer a un ritmo me-nor del que se venía dando. Uruguay, en los últimos 6 años creció una tasa pro-medio de 6% anual, en el siglo XX creció en promedio un 2% anual, por lo tanto estamos en una etapa de crecimiento muy acelerado que no veíamos desde los años 40. Esa etapa está llegando a su fin y la economía se está desacele-rando, pero nos va a dejar un año 2013 en el que va a crecer alrededor del 3.4 o 3.3% y en el 2014 va a crecer alrededor del 3%. Uruguay estará creciendo a una

tasa más normal en los próximos años producto de que el escenario regional es menos favorable, y si bien el merca-do interno todavía se mantiene en un funcionamiento bastante acelerado, la situación de la región se va a transmitir en el mercado interno en los próximos meses y vamos a tener una tasa de cre-cimiento no tan acelerada, y más soste-nible a largo plazo.

No se trata de una crisis, se trata de una transición de una etapa de crecimiento muy acelerado a una de crecimiento más normal. Eso va a ocurrir ahora, en el 2013 y final de 2014.

En un escenario adverso, ¿podría ver-se comprometida la situación fiscal del gobierno?

La situación fiscal de Uruguay podría ser mejor de la que es, pero no es mala. Uruguay, desde el punto de vista fiscal ha hecho cosas muy bien.

En primer lugar ha desdolarizado su deuda pública. Esta era habitualmente más del 90% determinada en dólares; hoy en día, luego de 7 años de gestión

activa, la deuda está en mitades: la mi-tad en dólares, la otra en pesos. Eso es bueno porque si un día la moneda tiene que devaluarse el país va a seguir de-biendo los mismos pesos que recauda la DGI cuando se pagan impuestos. Esta política de precaución tributaria y fiscal fue muy atinada.

Lo segundo que el país hizo fue estirar el calendario de vencimiento de deu-das de los pagos que hay que realizar, y ahora en vez de haber grandes con-centraciones de pagos, hay concentra-ciones muy laxas a lo largo del tiempo.Por otro lado, Uruguay tiene muchas re-servas internacionales en el Banco Cen-tral. Son 14 mil millones de dólares, y eso le permite al país tener condiciones de financiamiento favorables si el es-cenario internacional cambia. Además Uruguay negoció lo que se llama líneas de crédito contingentes con organismos internacionales, como el Banco Mundial o el BID, que se disparan automática-mente si el país sufriera algún acciden-te.

Desde el punto de vista fiscal el país gestionó sus precauciones para enfren-

Por Valentina Esponda


tar una crisis de manera muy ordenada y eso quiere decir que aún en un esce-nario muy adverso para Uruguay, los recursos financieros del sector público están suficientemente bien estructura-dos y armados para transar una situa-ción difícil.

Estamos asistiendo a un sostenido deterioro del tipo de cambio real y del excedente bruto de la industria expor-tadora. ¿Considera que hay un com-promiso real del gobierno en subsanar esta situación?

Efectivamente Uruguay en los últimos dos años ha tenido una pérdida de com-petitividad; se ha encarecido en dólares con respecto a sus competidores. Este fenómeno de pérdida de competitividad le ha supuesto a las compañías uru-guayas una perdida de excedente bruto. Sobre todo las empresas exportadoras que son intensivas en mano de obra. Como los salarios han estado creciendo de forma acelerada, los costos han su-bido más que los precios. Las empresas que están más expuestas a esto son las que comercian principalmente con Ar-gentina y Brasil, porque los dos se aba-rataron y los dos se protegen con medi-das arancelarias y para-arancelarias, y eso supone que el flujo de comercio es más complicado.

Por esta situación el gobierno acaba de introducir unas medidas por las cuales intenta ayudar a que el tipo de cambio se fortalezca un poco más, es decir que el peso uruguayo se debilite frente al dólar. Tenemos un tipo de cambio hasta hace una semana de 19 pesos y ahora tenemos un tipo de cambio de 20,50 o una cifra un poco mayor. Está intentan-do manipular las variables monetarias de una manera un poco distinta para evitar que el tipo de cambio se continúe erosionando.

Entonces, la pregunta es: con las medi-das que tomó ¿va a resolver este pro-blema? No, pero va a evitar que está situación se continúe profundizando. El

gobierno puso en el centro de la aten-ción al tipo de cambio y a la inflación en un segundo plano.

¿Qué tipos de políticas podría usar pero no usa?

Si yo, en lugar de seguir evitando que esto se deteriore quisiera lograr que esto mejore tendría que atacar el pro-blema de otra manera. Las medidas que deberían usarse, además de las que ya se implementaron, es tratar de tener una política fiscal más contractiva y una política salarial más moderada.

Con la primera, el resultado fiscal, en lugar de terminar este año en 1.8 ne-gativo, terminaría más cercano a cero o a algo positivo. Uruguay tendría que practicar un ajuste fiscal de casi 3 pun-tos del producto, lo cual es muy difícil de hacer en un año electoral o preelectoral. De hecho, las manifestaciones que es-tamos viendo son producto, en parte, de esta discusión.

Por otra parte tratar de evitar que los salarios continúen creciendo muy por encima de la productividad de los traba-jadores, porque ya estamos en un nivel

de salarios en los cuales los costos de las empresas están muy presionados y por lo tanto, a partir de ahora, todos los aumentos de salarios deberían estar orientados básicamente a seguir a la mejora de las contribuciones que el tra-bajador realiza. Esas dos políticas tam-poco se van a implementar en un año electoral porque son políticas poco sim-páticas desde el punto de vista político.

la FEd continuará con la expansión monetaria para acercarse a sus ob-jetivos de empleo e inflación. ¿Podría haber una reversión importante de la inversión extranjera directa si hay un giro de política monetaria en EEUU y Europa?

Se sospechaba que el proceso de re-versión o de aumento de tasas en Es-tados Unidos iba a ocurrir antes de lo pensado, y ya está ocurriendo que hay una menor demanda por títulos uru-guayos y una salida parcial de capitales de los países emergentes en general, y Uruguay es uno de ellos. Efectivamente un escenario en el que se consolide el aumento de tasas en Estados Unidos es un escenario menos proclive a recibir inversiones del exterior, sobre todo las


inversiones financieras.También va a ser un escenario menos proclive a que venga inversión extranje-ra directa porque ahora el financiamien-to en el mundo va a ser más caro y va a haber otros proyectos de inversión en el mundo que van a ser más atractivos que invertir en Uruguay. Nosotros no estamos pensando en un corte abrupto de la inversión extranjera directa, pero en los próximos años va a haber mu-cho menos flujo de inversión extranjera directa de lo que hubo en los últimos años, ¿cuándo? Sobre todo a partir de un momento que el mercado se con-venza que Estados Unidos aumenta las tasas y eso puede ocurrir en el segundo semestre de este año.

En el año móvil cerrado a marzo, el crédito otorgado a las familias con destino a vivienda cayó casi 2% en tér-minos reales respecto del año anterior, después de dos años de marcados au-mentos. ¿Cuáles son los factores que pueden estar detrás de esta caída?

Yo solo puedo formar una hipótesis, pero seguramente lo que hay acá es una percepción del público de que los precios de los inmuebles habrían alcan-zado un techo y se especula que en un contexto de desaceleración económica y de aumento de tasa de interés, los precios pueden corregirse a la baja. Y dado que es así es mejor esperar para comprar que comprar ahora y no recu-

rrir a financiamiento bancario. No es porque los bancos se hayan retraído, si no más bien porque existe mayor pre-caución por parte de los compradores y por lo tanto una menor demanda del crédito bancario.

¿Cómo está afectando la situación ar-gentina a la economía uruguaya y en particular al mercado inmobiliario? ¿Cómo podría impactar en Uruguay un shock proveniente de Argentina?

Ahí hay tres cosas a tener en cuenta. Primero hay tres canales de contagio de Argentina a Uruguay, el primero es el canal comercial típico de venta de bie-nes. Argentina hoy es un país poco rele-vante para Uruguay en eso, apenas 700 millones de dólares por año Uruguay le vende en bienes a Argentina, de 12 mil millones que vende por año. Argentina es un destino poco significativo cuando mirás las exportaciones de Uruguay. Es verdad que es relevante para algunas industrias que solo venden a Argen-tina, por ejemplo los textiles, algunas químicas, etc. Pero mirado en su con-junto, desde el punto de vista comercial, si mañana la economía argentina im-plosionara no sería un problema para Uruguay.

El segundo canal de contagio es y siem-pre ha sido el financiero. Si Argentina se descalabraba nuestro sistema financie-ro también. La forma de medir eso es

que miremos los créditos que otorga el sistema bancario uruguayo a Argentina. En el año 2000 el 20% del crédito ban-cario uruguayo estaba dirigido a argen-tinos, hoy es menos del 0,2%. O sea, si Argentina implosiona el sistema ban-cario uruguayo no se entera y tampoco está comprometido.

El tercer canal es el del turismo, el 90% del turismo receptivo de Uruguay es argentino, y por lo tanto una contrac-ción económica en Argentina repercute acá como lo hizo la temporada pasada y como va a volver a ocurrir. Vamos a ver menos ingreso de turistas y menos gasto de turistas. Esto va a afectar más que nada a la zona de la Costa de Oro y la zona de Rocha, y a Punta del Este solamente en el mes de febrero.

Después la inversión inmobiliaria ar-gentina: la percepción de que hay más riesgos hoy de los que había antes deri-vados del tratado, las restricciones que hay en la salida de capitales argentinos, y sumado al mayor retorno de dinero por las colocaciones en el exterior que los argentinos pueden enfrentar va a traducirse en una menor colocación de dinero en Uruguay.

Uruguay está cubierto en el caso de un colapso en Argentina en el sentido de que afecte al corazón de la econo-mía uruguaya, pero si Argentina ingresa en una situación más complicada va a


afectar sobre todo al sector turismo y va a seguir erosionando al sector inmobi-liario, sobre todo en Punta del Este. ¿Cómo está afectando la situación eco-nómica argentina al mercado inmobi-liario en la zona de Punta del Este?

Yo creo que en Uruguay en estos últi-mos años, a luz de esta situación tan favorable se había producido un in-cremento no sostenible de la construc-ción. El mercado inmobiliario se había sobrecalentado mucho, sobre todo en Punta del Este, donde había un stock de apartamentos y metros construidos tal, que cualquier evento negativo en la economía argentina lo impactaría de gran manera.

En el mercado de Punta del Este ocu-rrieron varias cosas: en primer lugar Uruguay firmó un tratado de doble tribu-tación con Argentina que hace suponer a algunos argentinos que hay un riesgo mayor en invertir en Uruguay que el que había en el pasado, y eso seguramente retrajo en parte el flujo de inversiones de argentinos hacia acá.

Lo segundo que pasó respecto a los in-versores argentinos es que los contro-les para la salida de capitales de Argen-tina son mucho más estrictos.

Y lo tercero es que, justamente como el mercado inmobiliario se enfrió a par-tir de esto, todos los demás jugadores también perciben que hay más riesgos en el mercado inmobiliario. Por eso puede haber muchos otros inversores potenciales, argentinos o uruguayos, que hayan decidido esperar porque con-sideran que los precios que se estaban transando son muy elevados y que con todas estas contracciones en la deman-da se van a corregir y están esperando un momento para comprar.

Esta corrección del mercado inmobilia-rio en Punta del Este no es dramática, no es abrupta, y diría que hasta cierta medida es saludable para la economía

porque estaba el riesgo de que hubie-ra una burbuja, y ahora está entrando a una situación de más normalidad. Probablemente algunas obras se ter-minen y otras no, pero lo que no va a ocurrir es que se inicien obras nuevas en los próximos meses. Si a esto le agregamos que las tasas de interés en el mundo pueden subir, una buena par-te de la gente que estaba pensando en comprar ladrillos para invertir pueden decir “bueno, capaz que en un par de meses las tasas de interés en el mundo subieron y prefiero quedarme en líqui-do y colocar mi dinero en Estados Uni-dos”. Todo esto hace que el escenario inmobiliario en Punta del Este no tenga muchas chances de crecimiento en los próximos meses, no estamos hablando de una crisis, no estamos hablando de una contracción, pero probablemente va a declinar.

Para terminar, con respecto al tema de la Vivienda Social: ¿qué evaluación hace de la batería de medidas que el gobierno tomó para sesgar tanto la oferta como la demanda hacia la vi-vienda de interés social?

En Uruguay el mercado financiero para la construcción de vivienda falla en la provisión de bienes inmuebles para el segmento de ingresos medios y me-dios bajos porque la relación rentabili-

dad-riesgo no alcanza porque son per-sonas en contextos vulnerables.

Con las medidas del gobierno se pensó en introducir un conjunto de incentivos para lograr que se canalizara inversión en sectores de ingresos medios-medios y medios-bajos o bajos en algunos ca-sos para poder dar acceso a la vivien-da. Creo que los esquemas que fueron definidos bajo la ley son razonables, es-tán bien concebidos desde el punto de vista de los incentivos para generar una buena relación estabilidad-riesgo para los inversores. Es un mercado que está poco ocupado, por lo tanto tiene espacio para crecer y creo que en este segmen-to de vivienda social todavía hay chance de que el mercado continúe desarro-llándose un tiempo más.

Los proyectos de viviendas de interés social están ayudando al gobierno a hacer que el enfriamiento de la cons-trucción en otros sectores pase más desapercibido. La vivienda social no va a compensar por el enfriamiento del mercado inmobiliario, pero si va a mo-ver las cosas, yo creo que tenemos por delante un par de años en los cuales muchos de estos proyectos que están en proceso de construcción maduren y tengamos una primera evaluación de cómo están. █


I. IntroducciónEl presente informe refiere a los precios de oferta de inmue-bles en Montevideo. Se elaboró sobre la base de datos a los que VALORA Consultoría & Valuaciones tuvo acceso, de fuen-tes privadas, y corresponden a noviembre de 2013. El trabajo analiza los precios de oferta de alquiler y de venta de inmue-bles tanto en régimen de propiedad común como horizontal.

En ningún caso deben entenderse los resultados o comenta-rios como un asesoramiento de VALORA, dado que el alcance del informe es meramente descriptivo.

II. metodologíaPara la construcción del informe se consideraron en general solamente aquellas zonas con más de 30 casos de oferta se-gún nuestra fuente. Luego, a fin de obtener una mejor apro-ximación a la realidad, se removieron de la muestra aquellos inmuebles con un metraje atípico según el tipo de inmueble (cfr. Metodología de Actividad Inmobiliaria 2011, INE). A con-tinuación se aplicó un nuevo filtro sobre los precios por m², eliminando el 10% de los valores extremos en cada caso.

Finalmente, para obtener los precios por m² por zona se cal-cularon promedios simples cuando el número de casos fue mayor o igual a treinta, mientras que cuando se ofrecieron entre 15 y 30 inmuebles, se ponderó el promedio por la su-perficie de los inmuebles.


Mercado Inmobiliarioen Uruguay

III.RESUltAdOSOfertas de Ventaa) Propiedad Común

El precio promedio de venta de casas se ubicó en torno a 1.750 USD/m2, y las superficies edificadas promedio alrededor de 205 m2.



Por barrio, los precios oscilaron entre 623 a 2385 USD/m2, los que exhibieron valores más altos fueron, en orden des-cendente: Pocitos Nuevo (USD/m2 2.385), Punta Carretas (USD/m2 2.312), Carrasco (USD/m2 2.253) y Buceo (USD/m2 1.930) mientras que los más bajos se vieron, de menor a mayor, en Cerro (USD/m2 623), Ciudad Vieja (USD/m2 901), Reducto (USD/m2 945) y Belvedere (USD/m2 948).

En el año móvil cerrado en noviembre de 2013 se observó en promedio un aumento en los precios de oferta de ventas de inmuebles en régimen de propiedad común en el entorno del 9%. Se observó una caída del 7, 6 y 3% para los barrios Sayago, Reducto y Punta Gorda respectivamente. Por otro lado, se destaco un aumento por debajo del 5% para Carrasco, Buceo, Tres Cruces, Pocitos y Malvín. Entre 5 y 10%: Parque Rodó, La Blanqueada, Ciudad Vieja, Parque Batlle, La Comercial, Brazo Oriental y Cerrito. Los barrios con mayores variaciones, en torno al 15%, se destacaron Punta Carretas, Aguada, Cerro, Cordón, Pocitos Nuevo, Jacinto Vera y Prado.

b) Propiedad Horizontal

El precio promedio de oferta de venta de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal en Montevideo se ubicó en

torno a USD/m² 2.050. En particular los más altos correspon-dieron, en orden descendente, a Punta Gorda (USD/m² 3150), Punta Carretas (USD/m² 3000) y Carrasco (USD/m² 2.900). Por el contrario, los más bajos se dieron en Aguada, Ciudad Vieja, Centro y Unión, que se ubicaron alrededor de USD/m² 1.700. En la medición interanual se observó un aumento en torno al 13%. Por debajo del 5%, se ubicaron Malvín y Punta Carre-tas, entre 5% y 10%: Punta Gorda, Parque Rodó, Pocitos Nue-vo, Buceo, Tres Cruces y Carrasco. Los barrios con mayores variaciones, en torno al 12%, se destacaron La Blanqueada, Prado, Centro, Ciudad Vieja, Cordón, Parque Batlle y Cordón.

Ofertas de Alquilera) Propiedad Común

Los alquileres ofrecidos para los inmuebles en propiedad co-mún en Montevideo oscilaron entre USD/m2 8,6 en Cordón y 14,7 USD/m2 en el barrio Punta Carretas. En el promedio fueron 10% más bajos que los de noviembre de 2012 y un 5% respecto al semestre anterior. En materia de tamaño, aque-llos inmuebles de mayor superficie edificada se encuentran

Precio promedio de venta de casas por barrio en U$D/m2

Precio promedio de venta de apartamentos por barrio en U$D/m2


en Punta Gorda, Carrasco y Ciudad Vieja, y los más chicos en Buceo, Cordón, La Blanqueada y Malvín (en promedio se ofrecieron inmuebles de 280 m²). Los barrios que presentaron subas fueron Punta Carretas y Carrasco en 1 y 4 puntos porcentuales respectivamente. Mientras los que experimentaron bajas más marcadas fueron Parque Batlle y Buceo, con 11 y 9%. Por último, Pocitos Nue-vo y Punta Gorda presentaron un leve descenso en el precio ofrecido para alquileres de casas en 4 y 2%.

b) Propiedad Horizontal

En noviembre de 2013, el precio promedio de alquiler men-sual de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal en Montevideo se ubicó en torno a 14,7 USD/m² no habiendo va-riación respecto a igual periodo del año 2012. Concretamente, los alquileres más altos se ofrecieron, en orden creciente, en Carrasco, Pocitos Nuevo, Punta Carretas y Villa Biarritz, a 17 USD/m² en promedio. Mientras tanto, los más bajos se ofre-cieron en La Blanqueada, Parque Batlle, Ciudad Vieja, Parque Rodó y Centro en el entorno de 11 USD/m².En la medición interanual los alquileres que más subieron

fueron los de Parque Batlle, Carrasco y Punta Carretas con una variación promedio de 11%. La que presentaron una leve apreciación entre el 1 y 3% fueron Pocitos, Pocitos nuevo, Centro y Tres Cruces. Cordón y Ciudad Vieja se mantuvieron constates respecto a igual periodo del año anterior.

En cambio, las zonas que presentaron una caída en el precio de oferta de inmuebles en régimen de propiedad horizontal destinados a alquiler fueron Malvín y La Blanqueada en un 3%, Villa Biarritz en un 5% y Parque Rodó y Buceo en 7 y 8% respectivamente.

Precio promedio de alquiler de casas por barrio en U$D/m2

Precio promedio de alquiler de apartamentos por barrio en U$D/m2

I. Introducción La tierra, entendida en sentido amplio, se refiere al conjunto de recursos naturales empleados en el proceso productivo, y su explotación se remonta al hombre primitivo. En nues-tros días, la necesidad de satisfacer una gran demanda de alimentos y demás productos primarios hace que Uruguay, rico en tierra, agua y clima, se encuentre en una posición pri-vilegiada.

En Uruguay, la tierra vale hoy nueve veces más que hace diez años, hecho que puede explicarse por varios factores. Básica-mente, el precio de la tierra, como el de cualquier activo, se determina por su capacidad de generar ingresos en el tiem-po, con lo cual con precios de los commodities en niveles his-tóricamente altos (en particular los agrícolas) y bajas tasas de interés internacionales, ha habido una demanda creciente

por tierra, que con una oferta prácticamente rígida se ha tra-ducido en una suba sostenida de su precio, alcanzando los 3.480 USD/há en 2012.

A partir de los datos publicados por DIEA (MGAP), se presenta el siguiente informe con las principales cifras para 2012.

II. Análisis de datosEn 2012 se registraron 2.060 operaciones de compraventa de tierra, 10% menos que en 2011, el 93% de las cuales corres-pondieron a operaciones por menos de 500 há. La superficie transada equivalente fue de 335.174 há. , cifra 5,3% por de-bajo de la del año anterior. Las compraventas fueron por un total de USD 1.166 millones, con lo cual el precio promedio por hectárea fue de USD 3.478, guarismo que acumula una variación anual de 8,8%.


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Precio de la tierra en UruguayInforme en base a DIEA

En el siguiente gráfico se puede ver la superficie transada en miles de hectá-reas, variable que muestra cierta estabilidad en los últimos años.

A continuación se ilustra la evolución del precio promedio por hectárea en los últimos diez años. Desde el año 2002, la variación acumulada es de 800% en dólares corrientes.

Si bien desde 2003 los precios no cesan de subir medidos en dólares, la tasa de crecimiento tiende a moderarse en una perspectiva histórica.


A nivel de departamentos, los precios más altos se registraron, de me-nor a mayor, en Soriano, Flores, Río Negro, San José y Colonia, alcan-zándose los 6.360 USD/há en ese departamento. Esos departamentos corresponden a la región suroeste del país, donde tradicionalmente se encuentran los suelos más aptos para la explotación agrícola – ga-nadera. Por otra parte, los más bajos se registraron, a partir de 2.080 USD/há, en Artigas, Tacuarembó, Salto y Treinta y Tres (ver gráfico).

En términos dinámicos, vemos que en 2012 la tierra se valorizó más en el departamento de Flores, con una suba de 70% respecto de 2011, convirtiéndose en el cuarto departamento más caro. Artigas también tuvo una apreciación significativa de su tierra (42%), a pesar de lo cual es el departamento con el precio por hectárea más bajo del país (2.080USD/há.)


Por el otro lado, en los cuatro casos con variaciones de pre-cios negativas, estas fueron comparativamente moderadas. Rocha fue el departamento con la caída más significativa de los precios (11%), seguido de Paysandú, Río Negro y Tacua-rembó.

III. ResumenLuego de una década de subas ininterrumpidas, en 2012 el precio promedio por hectárea en Uruguay se ubicó en tor-no de 3.480 USD según datos del MGAP, cifra que se ubica 9% por encima de la de 2011. No obstante, se observa una tendencia de desaceleración del crecimiento de los precios. En tanto, la superficie transada fue de aproximadamente 335.000 hectáreas, dato apenas 5% menor que el del año an-terior, lo cual está relativamente alineado a los valores de los últimos cuatro años. █


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“De las cosas buenas que hace, el plan de suelos es absolutamente imprescindible para no tentarse”

En diálogo con Situación Inmobiliaria, Ge-rardo Zambrano, presidente de Zambrano & Cía., opinó sobre el plan de uso y manejo de suelos, los agronegocios y la coyuntura del sector agropecuario. A continuación un resumen de la entrevista.

¿Cómo se explica la evolución del pre-cio de la tierra en los últimos años?

El valor de la tierra ha evolucionado en la última década de una manera más que relevante. Saliendo de la crisis de 2002, ya pisando el final del período del gobierno de Batlle, las cosas mejoraban y los valores también.

Cuando de alguna manera la globaliza-ción nos insertó y por medidas que se tomaron en el gobierno de Jorge Batlle Uruguay se empezó a ver como un país creíble, como un país para invertir - cosa que sigue siendo, no con la misma dinámica, pero que sigue siendo - los campos se fueron, en promedio, de USD 500 a USD 5.000.

Actualmente, los valores – si bien están en niveles más altos – tienen grandes diferencias según la calidad de la tierra. Ha habido una suba importante y en mi opinión se ha llegado a una meseta, a un precio donde las cosas tienden a equilibrarse, a normalizarse, y la evo-

lución que tengan a futuro va a ser la que se de en el resto de mundo. Con-cretamente hay un factor del valor de la tierra de Estados Unidos que siempre se toma como referencia posible para países estables.

Hay que tener en cuenta que en ese momento la suba de los precios se dio porque la gente veía al Uruguay como un refugio del capital en la tierra, no importando tanto la rentabilidad. Tam-bién teníamos la ventaja, a diferencia de otros países, de no tener todo el lío de los papeles. Hoy la gente ve la tierra como un refugio del capital pero no con la expectativa de una rápida valoriza-ción, sino que ya busca una rentabilidad mínima - el campo siempre ha tenido una rentabilidad baja - pero que sea acorde a la inversión. Diría que hoy to-dos los campos que estamos vendiendo u ofreciendo tienen detrás del valor un trabajo de rentabilidad para ofrecerle al inversor, que en su mayoría son extran-jeros.

¿Y las tasas de interés internacionales bajas tuvieron un efecto importante?

Sí, sí, sin dudas. El tema de las tasas de interés, el tema de lo errático de las inversiones en acciones, de los proble-mas grandes de los papeles…Evidente-mente el refugio eran los activos y en particular la tierra, que no se reproduce ni se deprecia, pero que fundamental-mente es de las únicas cosas que uno no puede crear.

Las tasas han seguido bajas durante todo este período. Parecería que ahora podría haber algún vuelco en ese as-pecto, pero siempre la tierra va a seguir siendo un bien de inversión y más en el Uruguay, porque está ubicado dentro de los paralelos donde el clima y las con-diciones son realmente muy propicios para alimentar al mundo. Entonces, en un mundo que crece y precisa ali-mentos, nosotros estamos en el lugar justo. Y si además lo que más crece en el mundo es la clase media, que es la que más consume, evidentemente

Por Antonio Ruchey y Mauricio Echevarría


lo que nosotros producimos, que son productos de mayor valor, van a estar excediendo aumento de la clase media dentro de la población mundial.

En el evento de una caída del precio de los commodities, ¿cuál sería el impac-to sobre el precio de la tierra?

Yo diría que hoy los valores de la tierra, si no pasara una catástrofe con respec-to a los commodities, tenderían a nive-larse. Ahora quizás se estén haciendo menos negocios, y si alguno quiere ven-der quizás tenga que bajar algo sobre la referencia del mercado, distinto a todos estos años en que si quería comprar iba tener que adelantarse al mercado y po-ner el 10% arriba. Hoy tendría que acep-tar el 10% abajo, pero sigue habiendo interés, sigue habiendo interés en inver-tir y yo creo que los commodities van a ser una referencia. Pero tengo buenas expectativas con respecto a lo que son los alimentos, y si baja el grano va a ser más propicio para engordar ganado. La tierra en el Uruguay va a mantener un nivel de valores bueno y evidentemente hoy por hoy hay que producir más por los valores que hay.

¿Qué puede comentar sobre la compe-titividad y la rentabilidad del sector?

Creo que Uruguay tiene todo a su favor en el exterior. Tiene mercados, merca-dos buenos, mercados de buenos va-lores. Uruguay es creíble, tiene status sanitario. Uruguay está bien posiciona-do y más allá de los cambios que pueda haber en el exterior yo creo que siem-pre vamos a tener un nicho de mercado. Todo lo que produce el campo uruguayo se exporta. No hay nada que no se pue-da vender.

La competitividad es algo que tenemos que monitorear permanentemente. Ahora subió el dólar y mejora algo la ecuación, pero si atrás de eso subieron el combustible, que es un elemento fun-damental para producir en una zafra, la suba del dólar se pierde en los aumen-tos de costos. El tema de los costos es algo a considerar, ya que no ayuda a que la inversión siga con la misma fluidez que venía.

¿Hay margen para introducir más tec-nología en el campo para aumentar la producción?

Sí. Yo creo que hay mucho margen y que se ha hecho mucho en ese sentido. El campo en ese aspecto ha mejorado. Jorge Batlle decía en una audición de radio en Argentina que Hernandarias introdujo la ganadería en Uruguay y que los Kirchner introdujeron la agricultura al Uruguay, corriendo a todos los ar-gentinos que se vinieron para acá. Y acá todos los pools de siembra argentinos, toda esa tecnología y la forma de ser de los argentinos es lo que ha revolu-cionado el sistema agrícola en Uruguay, al punto de que en algunos casos han hecho agricultura en campos que de repente no son tan aptos para la agri-cultura.

¿El desarrollo del mercado financiero ha contribuido a profesionalizar la ac-tividad agropecuaria?

En los granos hay un mercado de futu-ros y yo creo que hay unas oportunida-des fantásticas para quien va a plan-tar. El que tiene una plantación de soja puede venderla a futuro para el año que viene e ir cubriendo costos. Eso en agri-cultura y en los granos en particular es fantástico, aparte de la tecnología con la que hoy se planta. Hoy por hoy todo


lo que tiene que ver con la genética de la semilla, la resistencia, también es fantástico.

Sin ninguna duda, la agricultura siem-pre fue un rubro de muy buena utilidad y de mucho riesgo. Hoy sigue siendo de buena utilidad, o muy buena. La ga-nadería es de muy baja rentabilidad y prácticamente sin riesgo; es lógico: cuanto mayor riesgo, mayor rentabi-lidad. Lo que pasa es que el mejora-miento genético, el mejoramiento tec-nológico, el mejoramiento en el manejo de los campos y el manejo de los mer-cados de futuros, sin ninguna duda han hecho que la agricultura sea un rubro de menor riesgo y de mayor rentabili-dad. También tenemos que pensar que Uruguay no es un país agrícola. Agríco-la es Argentina, la provincia. Acá noso-tros tenemos algunas zonas agrícolas y algunas otras zonas con aptitud o condición agrícola; pero acá conseguir un campo 100% agrícola es difícil. En Uruguay todos los campos tienen al-gún desperdicio - conseguir un campo con 80% agrícola, ya se considera agrí-cola. En Argentina el 100% es 100%, y además hay mucho campo. Pero ya te digo que con tecnología, con genética, y con mercados de futuros uno puede hacer agricultura profesionalmente.

¿Qué opina sobre la ley de regulación de los suelos?

Creo que hoy el Gobierno, entre las co-sas buenas que hace - porque no todo

es malo; casi todo, pero no todo - el sistema del plan de tierra es una cosa que va a ayudar mucho a cuidar la tie-rra, que es cuidar nuestro patrimonio.

Creo que es absolutamente impres-cindible para no tentarse. Yo que tengo campo agrícola en eso apoyo al Go-bierno, porque creo que el suelo uru-guayo es un patrimonio que uno no puede descuidar. ¿Que eso aumenta los costos?, sí; ¿que eso limita?, sí. Pero a veces también hay que poner límites razonables. Esperemos que se cumpla en todos sus términos.

Está bueno y quien es dueño de las tie-rras siente que lo tiene que hacer. El que es arrendatario posiblemente no, pero por eso el plan lo tiene que firmar el dueño, para que de esa manera cui-de que el arrendatario haga las cosas que dice el plan de suelos.

¿Hemos logrado autonomía con res-pecto a brasil o Argentina?

Uruguay es autónomo en cuanto a mercados y creo que está mejor posi-cionado que todos en la región y eso es una condición que le gustaría tener a muchos socios del MERCOSUR o de la región; en ese aspecto no dependemos de nadie. Una dependencia con res-pecto a Brasil o Argentina de algunos productos es lógica. Después, compa-rativamente, te diría que son todos dis-tintos y no son comparables.


Como mencionábamos, Argentina tiene condiciones de tierra muy buenas para la parte agrícola, pero tiene un sistema que lo hace mucho más complicado que acá. En Uruguay los argentinos se han pegado algunos palos porque creen que es allá y no es así. Acá no ganan lo mismo, y tienen más costos. Pero a pe-sar de los menores rendimientos están más conformes, porque hay una estabi-lidad que ellos no tienen.

Por otro lado, Brasil es un monstruo, y no es comparable. Acá hacés 600 Kiló-metros y te caés del mapa uruguayo; por algo es una de las grandes poten-cias del mundo y tiene con qué hacerlo, entre otras cosas por la disponibilidad de tierra.

¿Cómo se posiciona Paraguay respecto de Uruguay?

Paraguay debe de ser el país con me-jores perspectivas y posibilidades de crecimiento en la región; creo que por la postergación que tenía frente a los otros países de la región y por ese cambio de mentalidad a que apunta el gobier-no actual. Es un país con un potencial muy grande y lo principal es que tiene energía prácticamente gratis. Uruguay tiene una gran dependencia energética, y ya lo vemos en los costos de la ener-gía acá.

Creo que Paraguay tiene un potencial muy grande, a Brasil es difícil acceder para nuestro medio, a Argentina no se puede ir salvo de visita, y Uruguay, sin ninguna duda, aún es muy atractivo para nosotros que lo conocemos; y para los que están de afuera, porque real-mente tiene una estabilidad, una segu-ridad y una credibilidad que para mí es lo más importante dentro de la región.

¿Cuáles son los principales desafíos que enfrenta nuestro país? ¿la in-fraestructura es un problema?

Sí, y sin ninguna duda el tema infraes-tructura no tiene una solución y vamos

a tener que convivir con estos proble-mas. Después la educación; usted me dirá: ¿qué tiene que ver el tema de la educación con la producción? y para mí no sólo está vinculada, sino que es ab-solutamente necesaria. Uno debe tener una formación adecuada, y con esa for-mación viene todo lo demás. ¿Qué tiene que ver la seguridad? Pero la seguridad es lo que hace que el inversor se sien-ta más tranquilo. En otras partes del mundo, la seguridad es realmente mala y complica al que viene a invertir, por-que hoy por hoy la mayoría de los que invierten son gente del exterior. Hoy un uruguayo que compre un campo no hay, sino que más bien venden los campos y yo creo que no está mal cuando hablan de la extranjerización de la tierra. Creo que lo que hay que hacer es que los campos produzcan más, que las expor-taciones mejoren. En definitiva de eso vivimos todos los uruguayos. █


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Ley de Suelos

Proc. Leandro Secco - Departamento de Asesoramiento Tributario y Legal de KPMG

Cambios en la Legislación de Suelos y Aguas: La Ley 18.564 instaura un régimen más severo para quienes incumplen las reglas del M.G.A.P. para la con-servación del suelo y de las aguas pluviales.


tal vez se haya debido al notorio crecimiento que ha ve-nido teniendo en la opinión pública el movimiento am-bientalista uruguayo en general,, o tal vez al deseo de

cumplir con cuerdos internacionales; lo cierto es que ha sido modificado el régimen de los suelos y aguas previsto en el Decreto-Ley 15.239 de 23 de diciembre de 1981.

En efecto, en setiembre de 2009 a través de la ley 18.564, se modificó el antiguo Decreto-Ley del ’81 que preveía un esta-tuto de carácter genérico, y benigno con quien explota la tie-rra; pasándose a uno más detallado y severo, que habilita al Ministerio de Ganadería, Agricultura, y Pesca (MGAP) a impo-ner sanciones que pueden superar los US$ 300.000 cuando no se respeten sus directrices en referencia al uso y manejo de los suelos y las aguas de nuestro país.La nueva norma viene también a complementar la ley 18.308 de Ordenamiento Territorial que establece como deber de los propietarios de inmuebles cumplir con “las normas sobre protección del ambiente, los recursos naturales y el patrimo-nio natural, absteniéndose de cualquier actividad perjudicial para los mismos” (artículo 37). Adicionalmente debe recor-darse que el primer artículo del Decreto Ley 15.239 establece que la conservación de los suelos y las aguas es de “interés nacional”.

nuevas potestades sancionatorias para el m.G.A.P. En su anterior redacción el artículo 2 del Decreto Ley 15.239 imponía el deber a todos los habitantes de colaborar con el Estado en la conservación, uso, y manejo adecuado de los suelos y de las aguas. En la nueva redacción dada a este ar-tículo 2, se sustituye la referencia a “los habitantes”, por el de “todas las personas”, expresión que probablemente quiera afirmar que no sólo las personas físicas están alcanzadas por éste deber, sino también las personas jurídicas, que técnica-mente no serían “habitantes”.

Luego se establece que cumplir con las técnicas básicas dictadas por el MGAP para la protección de suelos y aguas pluviales a fin de evitar la erosión y degradación del suelo o lograr su recuperación y asegurar la conservación de las aguas pluviales es obligación para todo aquel que explote un predio rural, aún sin ser propietario y también para los “tene-dores de tierras a cualquier título”. El decreto reglamentario 333/004 del Decreto-Ley 15.239, que establece las técnicas básicas y que por ende conviene por demás tener presente, definió el alcance de la expresión “titulares de explotaciones agropecuarias” teniendo por tales a quienes “a cuyo nombre se efectúa el manejo de la universalidad de bienes afectados a la producción animal o vegetal…”

El legislador también califica como obligados a aplicar las técnicas del MGAP y eventualmente responsables por el mal manejo de suelos y aguas los “tenedores de tierra a cualquier título” lo que ha generado la duda de si una persona que tie-ne la tenencia de la tierra sin explotación agropecuaria tiene que aplicar prácticas o medidas de recuperación para evitar ser eventualmente sancionado. Entendemos que no es posi-ble dejar pasar el hecho que toda la regulación relacionada a suelos y aguas pluviales se ha hecho en función del uso con fines agropecuarios y que es ese el contexto bajo el cual debe interpretarse toda la normativa. Además, el artículo 2 del de-creto 333/004 define a los tenedores de tierra como aquellos que “ directamente usan suelos y aguas para fines propios o compartidos.” lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que se podría estar contemplando por ejemplo una hipótesis de uso del suelo con fines agropecuarios pero para consumo propio.

La facultad sancionatoria se otorga a la División Servicios Jurídicos del M.G.A.P. en forma desconcentrada, es decir que es exclusiva competencia de dicho sector ministerial, pautan-do que las sanciones se aplicarán si se constata el incum-plimiento en la aplicación de las técnicas ya mencionadas, erosión o degradación del suelo.


Resulta manifiesta la severidad de la norma, ya que las san-ciones caben por la mera inobservancia de las técnicas bá-sicas, aunque no se constaten efectivamente consecuencias negativas en los suelos y aguas. Se trata de una norma que sanciona la mera puesta en peligro de lo que la misma tutela, aunque no se constatase daño efectivo. Es algo que la doctri-na jurídica moderna rechaza unánimemente -especialmente en materia penal-.

las sanciones Se prevén dos tipos de sanciones: multas entre 10 y 10.000 U.R., y suspensión por hasta un año de habilitaciones, permi-sos o autorizaciones para la actividad respectiva.

Buscando mayor aplicación de la normativa protectora de suelos y aguas, se ha dispuesto la responsabilidad solidaria del explotador y del propietario por las sanciones monetarias aunque éste último no esté explotando directamente el predio y lo haya cedido a un tercero, con lo cual la Administración podrá multar a ambos, propietario y explotador.

No obstante ello, en casos donde el propietario del bien no ex-plote directamente el predio, el Ministerio tiene la obligación de considerar la conducta de éste en relación al control que hubiere efectuado en cuanto al manejo de los suelos y las aguas. La ley no especifica qué tipo de conductas específicas debe realizar el propietario para aprovechar esta graduación de responsabilidad. Dada la vaguedad de la norma y aten-diendo a la importancia de las eventuales multas es reco-mendable que el propietario acopie prueba de que al menos controló el cumplimiento de las técnicas básicas por parte de quien realiza la explotación. Dicha potestad del propietario y

las medidas concretas de control podrían pactarse en el con-trato que vincule a las partes.

Sólo el propietario del predio puede servirse de ésta gradua-ción de la sanción, no así el explotador directo. Ello altera los parámetros generales de la responsabilidad solidaria en nuestro Código Civil (artículo 1404), donde se establece que la exoneración que se hace a un deudor, beneficia a los demás en proporción.

Más allá de estas sanciones, debe recordarse el artículo 6 de la ley 16.223 de 1991, que establece como causal específica de rescisión del contrato el incumplimiento a las normas de conservación de suelos por parte del arrendatario o aparcero. Es decir que además de las sanciones del M.G.A.P., si quien incumple con las técnicas básicas del Ministerio es un arren-datario o aparcero, quien le arrienda el predio podrá finalizar judicialmente el contrato por su sola voluntad.

depósitos en garantía por las multas en el b.R.O.U. El artículo 3 de la ley 18.564 permite a quienes contraten la cesión del uso y goce de un predio rural con destino a ex-plotación agropecuaria, establecer un depósito en el B.R.O.U. a efectos de garantizar el pago de eventuales sanciones por incumplimiento de las técnicas básicas del Ministerio. Dicho depósito en garantía podrá ser utilizado en los contratos de arrendamiento rural y aparcería. También alcanzará otras situaciones contractuales en que media la cesión del uso y goce de un predio rural, como los contratos accidentales por una cosecha, o de pastoreo impropio.


Por cuanto la norma no lo ha prohibido expresamente, podrá garantizarse de cualquier otra manera lícita el pago de las eventuales sanciones, o incluso del resto de las obligaciones que surjan del contrato.

Éste depósito parece destinado al desuso. Constituir una ga-rantía dentro de estos contratos a los solos efectos de cubrir las eventuales multas no resulta práctico, ya que si las partes acuerdan garantizar el contrato factiblemente prefieran ha-cerlo para reforzar el cumplimiento de todas las obligaciones que del mismo surgen -principalmente pago del precio-.

Además, el depósito representa estancar recursos, lo cual di-fícilmente sea conveniente para los contratantes en una acti-vidad que constantemente requiere liquidez..

¿Qué cambia entonces con esta ley? Podemos concluir que la más relevante modificación de la ley está en la potestad sancionatoria del M.G.A.P por faltas a las técnicas básicas de conservación de suelos y aguas, a través de su División Servicios Jurídicos, dándosele autoridad de aplicar duras penalizaciones económicas y administrativas.

Se destaca la ampliación que se hace de esta responsabili-dad, haciéndose imputable tanto a propietario como a explo-tador directo, si correspondiere. Recalcamos que es obliga-ción del M.G.A.P. evaluar la sanción al propietario según su conducta respecto a las técnicas del Ministerio.

Más allá del castigo a imponer a quienes realicen un mane-jo inadecuado de suelos y aguas (a través de la imposición de sanciones dinerarias o inhabilitaciones), a nuestro modo de ver, quizá hubiera sido conveniente además establecer la obligación del explotador rural de recuperar el recurso natural dañado, sea por sí mismo o en coordinación con la autoridad competente (M.G.A.P.) lo que tendría incluso mayor correspondencia con los bienes que se buscan proteger.

Finalmente, respecto a la nueva posibilidad de un depósito en garantía para cubrir las eventuales multas cuando se ceda uso y goce del predio, creemos que no tendrá utilidad prác-tica. Nos parece que la fianza personal continuará siendo la garantía más usada en estos contratos, ya que el depósito a los exclusivos efectos de cubrir las multas del Ministerio representa como se dijo, una inconveniente distracción de recursos. █


VIVIEndA SOCIAl

El negocio de la vivienda social

¿Hasta cuándo?Por Mauricio Echevarría


En agosto de 2011, se promulgó la ley No. 18.795 de Ac-ceso a la Vivienda de Interés Social, que “promueve la in-versión privada en viviendas de interés social a partir del

otorgamiento de exoneraciones tributarias (…) Se enmarca en un programa más amplio cuyo objetivo es facilitar el acceso a viviendas a sectores de ingreso medio y medio bajo, a través de la compra o el alquiler”, según se lee en la web de la ANV. Además de los beneficios tributarios para los inversores, la norma pretende afectar el lado de la demanda, a través de la creación del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, “(cuyo) objetivo es ampliar y mejorar la disponibilidad de cré-ditos hipotecarios, en particular hacia los sectores de menor capacidad de ahorro apuntando a mejorar la accesibilidad a amplios sectores de la población al crédito hipotecario”, entre otras medidas. Es decir, nos encontramos ante unas medidas de política tendientes a mitigar las dificultades que muchas familias en-cuentran a la hora de acceder a la vivienda propia, para lo cual se crean una serie de mecanismos que distorsionan los incentivos de los inversores, las familias y las instituciones financieras, a fin de que se converja al fin gubernamental, en-tendido como de interés social.

Las exoneraciones fiscales apuntan a volver atractiva la in-versión en viviendas para un sector de la población relati-vamente desatendido, mayormente mediante la exoneración del IVA sobre los costos de construcción y del IRAE sobre las ganancias de la venta. En consecuencia las tasas de retor-no sobre el capital se vuelven considerablemente más altas, detrayendo recursos de otras alternativas de inversión, tanto financieras como reales. Como los recursos siempre son es-casos, es esperable que la construcción en vivienda social se realice a costa de un menor dinamismo en los barrios cos-teros (zona C04), lo cual de hecho se constata al analizar los permisos de construcción otorgados por la Intendencia de Montevideo. Por ejemplo, mientras que en 2011 sólo el 15% (de los m2 incrementales) correspondió a la zona C01 y el 71% a la costera, en 2012 fueron 39% y 45% respectivamente, con lo cual si bien no podemos saber qué habría pasado sin la ley, es razonable atribuírselo.

Paralelamente, para hacer el crédito más accesible, la ley creó un fondo de garantía (Fondo de Garantía de Créditos Hi-


potecarios) para incentivar a los bancos a prestar hasta el 90% del valor de los inmuebles. Vale recordar que el loan to value promedio ofrecido por los bancos de plaza se ubica en torno al 75%, lo cual es una verdadera restricción para las familias de menores recursos, cuyas posibilidades de aho-rro son limitadas o incluso inexistentes. En la práctica, el fondo actúa como una aseguradora. La cobertura del seguro decrece en tanto se amortiza el préstamo y deja de operar cuando el saldo adeudado es menor al 70% del valor de la vivienda. Como contrapartida, los bancos adheridos al pro-grama tienen que pagar una prima. Desde el punto de vista económico habrá un traslado de este costo a los potenciales deudores vía una tasa de interés más alta, en la medida en que la elasticidad de la demanda por créditos se los permita. De ahí que tener que ahorrar menos tiene su costo asociado. Aunque no forman parte de la ley en cuestión, los subsidios a la cuota otorgados por el Fondo Nacional de Vivienda y Ur-banización del Ministerio de Vivienda forman parte de la ba-tería de instrumentos a la mano del gobierno para atender el problema habitacional. Básicamente, consisten en el otor-gamiento mediante sorteo de préstamos subsidiados para la compra de viviendas de interés social, con un beneficio de hasta el 50% del valor de la cuota, lo cual es otro de los estí-mulos a la demanda.

1) A corto plazo y como no hay topes de precios (excepto en la zona costera y en el interior), el aumen-to de la oferta no afectará los precios. Lo cual implica que el 100% del ahorro fiscal se traduce en mayor rentabili-dad. En la medida en que la oferta de inmuebles comience a crecer significativamente, los precios de este segmen-to de inmuebles estarán presionados a la baja en términos reales (aunque no necesariamente medidos en dólares). 2) Como el efecto de las exoneraciones sobre los re-tornos de proyectos con destino a alquiler es muy significati-vo, gran parte de los proyectos se destinan al alquiler. Esto, si bien presionará a la baja los alquileres en términos reales – lo cual es positivo para los potenciales inquilinos – no contribuye al objetivo de que más familias tengan su casa propia. Prime-ro porque no aumenta tanto la oferta de inmuebles en venta y segundo porque a la hora de evaluar la compra de un inmue-ble, la familia tendrá menos incentivos a hacerlo si los alqui-leres son más bajos, lo cual debilita la demanda de compra. 3) Los topes de precios para el interior se basaron en la concepción errónea de que el costo de construcción es menor, cuando en realidad, el hecho de tener que detraer tra-


bajadores del área metropolitana, más el costo de transpor-te de los materiales y la maquinaria hace que el costo real por metro cuadrado sea bastante alto. Costos altos y topes de precios no dan una ecuación rentable para el inversor. En consecuencia, los incentivos no van a ser demasiado efec-tivos a los efectos de aumentar significativamente la oferta de VIS. Además, los topes tienen un efecto negativo sobre la calidad de las viviendas, dado que el nuevo problema del inversor será minimizar los costos dado el precio máximo. 4) Finalmente, las medidas implican un costo para el sector público, porque las exoneraciones fiscales son no – ingresos, que con un resultado fiscal deficitario no sólo no contribuyen a mejorarlo, sino que la carga financiera adicio-nal de los intereses de la deuda no opera en este sentido. Grosso modo y realizando algunos supuestos, estimamos el costo fiscal anual en aproximadamente 0,17% del PIB, es de-cir unos USD 85 millones

Para tener una idea de cómo estamos en materia de vivienda, baste citar un resultado del “Reporte Social 2013” del Mides y la OPP, donde se encuentra que sólo 1 de cada 3 vivien-das tiene buenas condiciones de habitabilidad. Con esta ley, la política pública ha generado una ventana de oportunidad para los inversores al volver muy atractivo el negocio de la vivienda social, negocio que recién comienza y que sin dudas contribuirá a mejorar la compleja situación de la vivienda en nuestro país. █


VIVIEndA SOCIAl

“En algunos casos el precio de la vivienda es demasiado alto”

En entrevista con Situación Inmobiliaria, la hace dos años presidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), A.S. Cristina Fynn, se refirió a la ley de acceso a la vi-vienda de interés social a dos años de su implementación y a los principales retos que afronta la vivienda en nuestro país.

Por Antonio Ruchey y Mauricio Echevarría

¿Cómo evalúa la ley 18.795 de acceso a la vivienda social a dos años de su implementación? ¿Se cumplieron los objetivos trazados inicialmente?

Este instrumento es parte del plan quinquenal de vivienda, es una línea estratégica. Hubo una gran apuesta de los Fondos nacionales de vivienda que fueron a los sectores sociales más vul-nerables y al sistema cooperativo.

Se elabora esta ley con el objetivo de promover la producción de viviendas de interés social con participación de los inversores privados. El Estado renun-cia a un 18% de los tributos relaciona-dos con la construcción, de manera de que se genere un estímulo para la pro-ducción de viviendas destinadas fun-damentalmente al sector de ingresos medio y medio bajo de la población que no tenían cobertura de otro programa habitacional.

Nosotros a través de este sistema tenía-mos una meta para el final del quinque-nio de 6.000 viviendas. Las hemos pa-sado ampliamente; estamos en más de 8.000. El objetivo se cumplió en cuanto a la respuesta que hubo por parte de los inversores. Nos queda la otra parte, que sería asegurarnos como política públi-ca que esta población pueda acceder efectivamente a estas viviendas. Toda-vía hay incertidumbre en cuanto a los resultados del acceso de la población, sobre todo si se consideran los precios.


¿Concretamente de cuántas viviendas estamos hablando?

Tenemos ingresadas 8.079 viviendas y un total de 234 proyectos; hay una producción importante de viviendas concentradas fundamentalmente en Montevideo. De estos 234 proyectos 156 están ubicados en Montevideo. Mal-donado también tiene una gran produc-ción; Canelones lo mismo. Y el resto del interior se va dividiendo muy lentamen-te. Por ejemplo, no tenemos ningún pro-yecto en Artigas, Rivera, o Tacuarembó.

¿de qué magnitud era el déficit habi-tacional?

Recién tuvimos los datos primarios del censo 2011 a fines del año pasado. Es decir que este plan quinquenal no tenía todavía cuantificado el déficit habitacio-nal. Estamos alrededor de 50.000 vi-viendas de déficit. Y lo que hay más que nada es un déficit cualitativo.

desde el punto de vista de la urbaniza-ción, ¿qué impacto tuvo el instrumen-to?

Desde el punto de vista urbano tiene un gran impacto, en la medida que hicimos un acuerdo con el Gobierno Departa-mental de Montevideo en el cual esta-blecimos cuáles serían las áreas por promover. Es decir, tratar de aprove-char las áreas intermedias, con todo el equipamiento, las áreas servidas de la ciudad que durante muchas décadas no se construía y hoy sí se está haciendo. Estamos superando los treinta barrios de Montevideo donde se está constru-yendo, con una gran concentración en Barrio Sur y Cordón.

¿Y se contempló la zona costera?

Sí, incluye la costa este y la periferia. Ahí hay topes de precio y además no es para vivienda nueva sino que es para vivienda reciclada. En la costa porque en los últimos años hay una gran cons-

trucción de viviendas sobre todo sun-tuosas, y en la periferia para no seguir extendiendo la ciudad. Esos límites nos posibilitaron un monitoreo.

Sin considerar Canelones ni maldona-do, ¿qué penetración tuvo la ley en el interior del país?

Poca, porque me parece que hay que darle alguna vuelta. Nosotros hemos recorrido bastante el interior y en reali-dad hay dos problemas. Por un lado de disponibilidad de tierra urbana, porque para estos proyectos se plantearon una serie de requisitos. Y por otra parte, de pronto, han funcionado los proyectos chiquitos más que nada para el arren-damiento, porque estas viviendas tam-bién se producen no solo para la venta sino también para el alquiler. Lo que he-mos visto en el interior es que ha ren-dido más la construcción destinada al arrendamiento. En Paysandú y en Salto se está construyendo un poco más a raíz de este tema.


Considerando que hay topes de pre-cios y que los costos de construcción no son bajos, ¿podría pensarse que esa es la causa de la poca penetración de la ley en el interior del país?

Sí, eso es lo que un poco nos cuestio-nan. Yo creo que capaz que es un tema que hay que revisar. Pero eso será com-petencia del ministro de Vivienda.

¿Ocurre que los precios de venta de los inmuebles resultan demasiado altos para que el público objetivo acceda a las viviendas?

En algunos casos. No puedo decir en todos porque todavía tenemos toda la oferta disponible. Pero tenemos ele-mentos para mitigar este tipo de pro-blemas. Por un lado está el Fondo de garantía de desarrollo inmobiliario, que es la garantía para aquellos pequeños constructores que puedan hacer cons-truir de dos a quince viviendas. Pueden tener una solicitud en algunos bancos, pero por ahora no hemos tenido ningún tipo de demandas. Se está revisando este instrumento para ver si realmente tiene fallas en el diseño y poder hacer adecuarlo. También está el Fondo de

garantía de créditos hipotecarios, ese sí ha tenido crecimiento. Esto es para vivienda nueva o para vivienda usada. Acá tiene un tope de precio para poder acceder, pero lo que garantiza es que la familia acceda más rápidamente y pon-ga menos ahorro del que normalmente requieren las entidades financieras. Es-tamos hablando de un 30% o un 10%. Obviamente te están prestando el 90% o el 70%, por lo tanto la cuota va a ser un poco más alta, pero es una herramienta que nos parece importante, pone tam-bién un tope de precio a la vivienda nue-va.

¿Qué tan extendida está la construc-ción no tradicional en Uruguay?

Creo que en eso también se ha innova-do. Muy lentamente, porque pienso que hay una cultura más tradicional en los sistemas constructivos.

Los proyectos de sistemas construc-tivos no tradicionales deben tener un documento de actitud técnica que es una evaluación que hace el Instituto de la construcción de la Facultad de Arqui-tectura y luego una comisión técnica que está integrada por el Ministerio de


Vivienda, la Agencia Nacional de Vivien-das, el LATU, la Cámara de la Construc-ción y luego se estudian las condiciones de esos sistemas que obviamente hay que probarlos, evaluarlos, testearlos para ver si efectivamente cumplen con todas las condiciones de habitabilidad necesarias.

Al considerar factores demográficos como que las familias tienen menos hijos, hay más divorcios, etc. ¿cómo in-fluyen estas variables en la demanda por vivienda?

Mucho. Los proyectos de viviendas de interés social el 63% son viviendas de dos dormitorios; el 25% de un dormito-rio; 10% de tres dormitorios; y de cua-tro dormitorios, 0.30%. Por los cambios que ha habido en la familia ahora se necesitan más viviendas. No es la casa tradicional, cuando te casabas para toda la vida. Esos cambios también hay que asumirlos en una nueva planifica-ción de la política habitacional para el próximo período.

Y el tema de la tercera edad es un tema que desafía a todos. Esos complejos he-chos de tres niveles, por ejemplo con escalera, hoy no es viable para la gente que tiene ochenta años, que no la puede

bajar ni subir. También en eso hay que innovar cuáles son los sistemas de me-jora en accesibilidad.

¿Cuáles son los principales retos de la vivienda en Uruguay?

Una política habitacional no solo se re-suelve con vivienda nueva. La agencia ha hecho una fuerte apuesta al trabajar con este sector. Hemos tenido muy bue-nos logros, hemos hecho una recupe-ración muy importante de esa cartera, donde más de 12.000 familias pudieron cancelar la deuda, más de 20.000 pu-dieron readecuarla y trabajamos para la regulación jurídico notarial. Porque la seguridad en la vivienda es un derecho para que realmente se puedan mejorar los bienes comunes, que en general tie-nen bastante deterioro por la falta de mantenimiento durante muchos años (cuando era una obligación del promi-tente comprador), pero también fue-ron viviendas que se hicieron con muy bajos estándares de calidad y eso hizo que con el tiempo y sin mantenimiento se deteriorasen. También hay complejos que se hicieron con carácter de emer-gencia y que después pasaron a ser de permanencia. Eso también genera mu-chas dificultades. █


CifrasCIFRAS

Índice VAlORAEste índice refleja la evolución del pre-cio de mercado de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal para la ciudad de Montevideo y se elabora a partir de las tasaciones que se realizan diariamente en VALORA Consultoria & Evaluaciones. La construcción del índice consiste en tomar todas las tasaciones de inmuebles en propiedad horizontal en Montevideo realizadas por Valora en cada semestre, eliminar los datos atípi-cos, realizar promedios por zona y para finalmente obtener el índice VALORA general al ponderar por la cantidad de compraventas realizadas en 2013.

Fuente: Valora Consultoría y Valuaciones Fuente: Valora Consultoría y Valuaciones

Índice de precios de re-mates – IPRIEl IPRI es el primer índice que permite ver la evolución del precio de inmuebles ejecutados en remates, y cuyo objetivo es obtener tendencias generales de este mercado. Está construido sobre la base del universo de remates realizados en Montevideo para inmuebles en régimen de propiedad horizontal. La metodología consiste en hallar primero un promedio de precios para cada una de las 5 zonas definidas por Valora (zona 1: franja cos-tera este de montevideo; zona 2: franja zostera oeste, desde Ciudad Vieja hasta Parque Rodó; zona 3: centro geográfico de la ciudad; zonas 4 y 5: perisferia este y oeste de la capital respectivamente). Luego se ponderan estos valores por la cantidad de compraventas efectua-das en 2013 en cada zona para llegar al índice de precios general IPRI. Esta ponderación se realiza con el fin de que cambios en la proporción de remates por zona no generen cambios en el va-lor del índice, eliminando de esta forma un factor de volatilidad.


Fuente: INE

Elaboración propia en base de INE. Las referencias de las Zonas Corresponden a las mencionadas en el IPRI.

Índice de costo de la construcción y Precio promedio de compra-venta en montevideo.Estos indicadores elaborados por el Instituto Nacional de Estadística se pre-sentan para dar un panorama general de variables muy importantes para eva-luar cómo evoluciona el sector inmobi-liario.

Índice de la Construcción General, en U$S y Real

Precio promedio de compraventa en montevideo por zona en U$S/m2

Propiedad Horizontal Propiedad Común


Préstamos para vivien-da: cantidad de nuevas operaciones por mes.Estas estadísticas son obtenidas del Banco Central del Uruguay con el fin de ver cómo evoluciona el mercado de cré-ditos para viviendas en Uruguay.

Cantidad de nuevas operaciones activas con destino vivienda, total del sistema bancario. (SnF - Re-sidente)

tasas de interés activas para vi-vienda, total del sistema banca-rio. (SnF - Residente)

Fuente: BCU - SIIF Fuente: BCU - SIIF


monto promedio del préstamo con destino vivienda por tipo de moneda.

Fuente: BCU - SIIF

Revista Diciembre 2013

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