Como la mayoría de los residentes saben, el nuevoCódigo Civil y Comercial establece, por fin, un ordenjurídico para los countries. El primero de agosto fue la fecha de inicio de lapuesta en vigencia. Sin embargo habrá que esperarleyes complementarias nacionales y provincialesque regulen plazos y procedimientos que permitanponer en funcionamiento a la nueva ley.Hasta el momento es muy poco lo que se ha avan-zado en materia de legislación provincial y sólo laprovincia de Buenos Aires puede dar cuenta de al-gunos avances en el tratamiento de los temas queconciernen a la vida de un country. Esta cuestiónotorgaría a las asociaciones intermedias la posibili-dad de colaborar en la redacción de las leyes com-plementarias necesarias, aunque el tema noparezca prioritario para la clase política en períodode elecciones.La transformación más importante que implica elnuevo Código es la ampliación de las “normas gene-rales sobre responsabilidad” del ciudadano. Asigna-ción que, en el marco de lo que denomina“cerramiento de las partes comunes y privativas”,implica un fuerte llamado a la participación en latoma de decisiones de un consorcio.En las siguientes notas de esta edición especial, veráel lector que la palabra “participación” es hasta re-dundante debido al rol protagónico que la leymarco le asigna.Seguramente quedarán muchos aspectos que pare-cerán omitidos en esta edición, pero hemos selec-cionado los temas sobre los cuales hay algún tipode información y/o ejercicio de interpretación paraevitar caer en el terreno de la especulación.

El Editor

Los countries ya tienen marco jurídico

coterranea.com

Uno administrador, Alberto Baracat, el otro abo-gado, Lucas Almintrano, ambos con vasta expe-riencia en el sector, contestaron tres preguntas envigencia del nuevo Código Civil.

¿De qué manera el nuevo Código modifica legal-mente a los countries?L.A: El nuevo Código, ordena que todos los con-juntos inmobiliarios conformen un derecho realde propiedad horizontal especial, lo que deman-dará que aquellos que previamente se establecie-ron como derechos personales o donde coexistanderechos reales y derechos personales se debenadecuar a las previsiones normativas del nuevoCódigo Civil. Cada propietario al tener un derechoreal va a dejar de tener un derecho personal deuna acción que estaba unida indisolublemente allote del cual era titular. Este punto quizás seadonde existan tal vez mayores dudas al respecto,ya que existe una gran cantidad de urbanizacio-nes ya organizadas o en proceso de organización,bajo un marco normativo distinto. A.B: Estas readecuaciones no van a ser inmedia-tas. El nuevo código no establece ni plazos ni lasmodalidades y requisitos a cumplir para aplicarse.Entonces, si bien hay una legislación de alcancenacional, los procedimientos quedan supeditadosa las indicaciones de una normativa local que aúnno se conoce.

¿Cuáles son los principales cambios para la vidade los vecinos?A.B: En primer lugar, hay un punto interesanteque según creo, va a incentivar a los copropieta-rios a adoptar cuanto antes el nuevo esquema: lafigura de la simple asociación civil reducirá nota-blemente la carga impositiva, en comparación alas obligaciones fiscales que actualmente consti-tuyen por conformar una sociedad de carácter co-mercial. L.A: Otro punto es la asimilación de la “cuota or-dinaria” o “contribución”, que antes pagaban losmiembros de estas asociaciones. Hoy, con el de-recho real de propiedad horizontal especial, noquedan dudas de que esa contribución es una ex-pensa y que, con la nueva legislación, es obligato-rio para cada uno de los titulares de los lotes,hacer efectivo su pago mensual. Por último, podemos destacar el fortalecimientode la figura del administrador, quien ahora tiene

el carácter de representante pleno, y no para re-alizar meros actos administrativos, aunque, porejemplo, ya no podrá emitir un certificado dedeuda sino que dependerá de la conformidad deun “consejo de propietarios”, similar a lo quehasta ahora funciona como consejo de adminis-tración. Esta medida demandará mayor participa-ción de los vecinos ya que implicará que seinvolucren para firmar un titulo que puede enviara juicio a otro vecino.

Como primera medida, ¿en qué cuestiones sedebe estar alerta?A.B: Va a ser muy importante que los miembrosde lo que actualmente son sociedades anónimasy otro tipo de asociaciones, busquen un asesora-miento legal adecuado, hagan una primera reu-nión de vecinos para informarse, para despuésconvocar a asamblea. Luego de discutir todos los temas que van a afec-tar la vida cotidiana del barrio, deberán ir traba-jando sobre los distintos aspectos que va apermitir al corto plazo estar acorde a la normativay aprovecharse de las ventajas de esta normativa.Sin duda el cambio en la legislación es positivo,unifica criterios, tiene beneficios fiscales y orga-niza el funcionamiento interno pero si no hay unaorganización y un planeamiento de cómo se va aadecuar, va a pasar mucho tiempo hasta que pue-dan empezar a funcionar bajo el nuevo régimen. L.A: Además, es muy importante tener en cuentaque van a caducar los reglamentos internos. Lamejor opción es buscar un asesor legal, o trabajarcon el abogado del barrio, para reorganizar losnuevos funcionamientos. Por ejemplo, va a cam-biar la utilización de los espacios comunes exten-diéndose el derecho de su uso a aquellaspersonas que integran el grupo familiar del pro-pietario de la unidad funcional, previendo un ré-gimen de invitados y admisión de usuarios nopropietarios bajo las condiciones que, a tal efecto,dicte el consorcio de propietarios. Los vecinos decada uno de los barrios no necesariamente debentener un conocimiento acabado acerca de lo es-trictamente legal pero sí acerca de cuáles seránlos nuevos derechos y obligaciones particularesque cada uno tendrá como titular de un derechoreal de propiedad horizontal especial.

Se deberán redactar nuevos reglamentos internos

Alberto Baracat 351 2 416033Lucas Almintrano 351 6 643106

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El nuevo Código Civil y Comercial trae novedadespara quienes habitan en countries, ya que los obliga aconstituirse como asociaciones sin fines de lucro enlugar de sociedades anónimas. Los principales benefi-cios son de naturaleza impositiva.

Apartir de este mes, los barrios cerrados y coun-tries que estén organizados como sociedadesanónimas, asociaciones o sociedades civiles,

simples asociaciones, condominios, etcétera, debe-rán constituirse como asociaciones sin fines de lucro.Es que el nuevo código civil, que entra en vigencia apartir del primer día de agosto de 2015, contempla lasnuevas formas de urbanización y rescata de la ilega-lidad a los barrios privados y countries, integrando los“conjuntos inmobiliarios” en un régimen legal único.Para el nuevo código son conjuntos inmobiliarios losclubes de campo, barrios cerrados o privados, par-ques industriales, empresariales o náuticos, o cual-quier otro emprendimiento urbanístico

independientemente del destino de vivienda perma-nente o temporario, laboral, comercial o empresarialque tenga y se rigen por un sistema muy similar al dela propiedad horizontal.En diálogo con Coterránea, el Contador Público JoséArnoletto, explica que si bien la responsabilidad de losresidentes se mantiene intacta, la nueva legislaciónexige la modificación de sus diferentes órganos: “Enmateria de administración, las nuevas asociaciones ci-viles tendrán una comisión directiva, equivalente a loque hoy en una sociedad anónima se llama directorio”.La forma de gobierno continuará siendo la asamblea,pero sus miembros dejarán de denominarse “accio-nistas”, para pasar a ser “asociados”. Aclara Arno-letto que en ambos casos las organizacionesprocederán de forma similar: “los vecinos tienen queaprobar los presupuestos y balances, y mantienen elpoder para designar y remover al administrador. Conotro nombre, todo eso va a ser exactamente igual”.Las nuevas asociaciones civiles contarán de igual

modo con un órgano de fiscalización. El nuevo códigoestablece que serán las comisiones fiscalizadoras lasencargadas de llevar adelante los controles. Estatarea es análoga a la que desarrollan las “sindicatu-ras” en las empresas y en las sociedades anónimas,solo que en este caso deberán ser un grupo de veci-nos que no integren la comision directiva propia-mente dicha.La transformación más beneficiosa, tiene que ver conla tributación. La nueva personería jurídica brinda unmarco legal similar al régimen de propiedad horizon-tal y aliviará las cargas impositivas al no tributar enconcepto de IVA y de impuesto a las ganancias.Los cambios no van a ser bruscos. Tras entrar en vi-gencia el nuevo Código civil y comercial, resta esperarque la Justicia provincial de Córdoba reglamente lascondiciones bajo las cuales las Sociedades Anónimasse conviertan en sociedades civiles. Proceso que,según estima Arnoletto, no se concretaría en menosde seis meses.

Ahora “asociación sin fines de lucro”

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A partir del 1º de Agosto de este año entró en vigencia el nuevoCódigo Civil y Comercial de la República Argentina con impor-tantes implicancias para el Consorcio, ahora entendido comouna entidad diferente a la individualidad de los propietarios.

El nuevo código, en su art. 140 reconoce al Consorcio lacondición de “persona jurídica privada” en el mismorango que sociedades, asociaciones civiles, fundacio-

nes, etc. “Eso que parece un progreso porque permite al Con-sorcio comprar bienes, venderlos, obtener créditos etc. estambién un peligro porque al funcionar como una entidadequiparada a otras que están en el comercio, ahora no que-dan dudas que puede ser declarada en quiebra”, aclara MarioFrancisco Robledo, abogado especialista en propiedad hori-zontal y presidente honorario de la Cámara de PH de Cór-doba.

Jurisprudencia sobre pedidos de quiebra a Con-sorciosDurante la vigencia de la ley de Propiedad Horizontal (13.512),que tendrá valor hasta el 31 de julio de este año, los Tribunalesrechazaban mayoritariamente los pedidos de quiebra delConsorcio. Basaban la jurisprudencia en una causa sobre unpedido de quiebra realizada en la Cámara Nacional de Comer-cio de la Capital Federal, cuya carátula es "Consorcio de Pro-pietarios de Edificio C. Calvo 869/75 le pide la quiebra ÁlvarezEgues, Neidi" – Cámara Nacional de Comercio de la CapitalFederal, Sala “D” del 26/12/2005, en la cual la Cámara acep-taba que aunque no está excluido de la quiebra por normalegal alguna, existe una imposibilidad jurídica y funcional dedeclarar una quiebra al consorcio de propietarios de la ley13.512 porque es una persona jurídica necesaria y está llamadoa perdurar en tanto subsista la misma propiedad horizontal.Eso no significa, aclaraba la Cámara en su fallo, que el con-sorcio tenga un “blindaje” que le permita contraer deudas yno pagarlas, ya que los acreedores tienen otros medios desatisfacer sus créditos.En consonancia con este fallo de la Cámara, Robledo insisteque “el consorcio responde con su patrimonio, conformadopor la capacidad de pago de las expensas por parte de los con-sorcistas propietarios de las unidades que lo integran. De ma-nera que si no atiende la deuda, el Juez que ejecuta la deudapuede ordenar al Administrador que deposite el importe

adeudado o demande a los propietarios, quienes responde-rán con su local o departamento y también con sus bienes per-sonales”.Por otra parte, el especialista agrega “que hubo algunos fa-llos aislados, como uno de la Cámara de Apelaciones Civil yComercial de Mar del Plata,que abrieron concursos preven-tivos para forzar al consorcio deudor a formular una pro-puesta de pago, so pena de decretar su quiebra”.

Falta de pago, el motivo que puede derivar en laquiebraAl momento de pensar los motivos que pueden derivar enun pedido de quiebra para un consorcio, Robledo afirma quees uno solo, “caer en cesación de pagos”.No solo no pagaruna deuda aislada, sino que la Administración caiga en la im-potencia patrimonial de hacer frente a los compromisos, porejemplo, por la falta de pago de los integrantes del Consorcio.El presidente honorario de la Cámara de PH acepta que sepueden ejecutar expensas, pero que la lentitud de estos jui-cios impide muchas veces que el Administrador pueda aten-der a los deudores a tiempo.

El Consejo de propietarios tendrá más responsa-bilidadesA la hora de asumir las responsabilidades, el Nuevo Códigoha recortado las facultades del Administrador y potenciadolas del Consejo de propietarios, gracias a presiones de dife-rentes asociaciones de consorcistas de Buenos Aires. Ro-bledo explica que “el nuevo Código redunda en mayorresponsabilidad por parte de los integrantes del consejo depropietarios de autorizar al administrador para efectuar gas-tos que comprometan a las reservas económicas del Consor-cio”. Así lo dice el art. 2064 inc. c) de la nueva Ley, que losconsejeros consorcistas deben autorizar al Administrador,por escrito, para disponer del Fondo de Reserva o realizargastos mayores a los ordinarios. Respecto del administrador, finaliza Robledo, “las inversio-nes que quiera hacer, como tomar créditos para asumir deu-das o compras del Consorcio – que antes les estaba vedado- por cierto que le acarrea una responsabilidad por la oportu-nidad o conveniencia de la inversión que ahora es permitiday que puede provocar el endeudamiento o la falencia del Con-sorcio”.

Los consorcios podrán entrar en cesación de pagos y/o quiebra

Mario Francisco Robledo

El nuevo Código establece un límite al dere-cho de preferencia, y ese límite es cual-quier hecho que se interprete comodiscriminación. La mayoría de los re-glamentos internos de los coun-tries tiene al menos un párrafodedicado a este tema y ciertoes que ha varias denunciaspor discriminación religiosao cultural en Buenos Aires.

El derecho de prefe-rencia es unapractica según la

cual, si una personaquiere vender su pro-piedad, debe otorgarlea sus vecinos propieta-rios el derecho a igualarla oferta. Dándole así laprioridad de la operación,con el fin de preservar elcapital de la sociedad anó-nima que conforma el barrio. Esta acción se ejerce a partir delreglamento de convivencia quegeneralmente hace referencia enuno o varios párrafos al asunto. Y masde una vez la redacción no ha resultadopolíticamente correcta, dando lugar a otrasinterpretaciones relacionadas con la discrimina-ción que derivaron en acusaciones de averiguaciónde antecedentes, situación social, política y hasta religiosadel nuevo adquirente. Otros reglamentos solicitan, para la admi-sión, completar un formulario con información sobre sus estudios, pertenencia aotros clubes, deportes que practica, etcétera. Otros, para mayor garantía, el can-didato deberá reunir las firmas de tres propietarios que avalen su ingreso en elcountry. El artículo 2085 del nuevo CCC elimina este derecho de admisión al establecer queno podrá restringirse la venta de las unidades a ninguna persona. Esta modifica-ción atiende a una cuestión nunca antes abarcada por una legislación de alcancenacional y que incluso ha generado denuncias ante el Inadi por discriminación.También autoriza la aplicación de sanciones a los residentes por causas graves,aunque bajo ningún aspecto legitima cesantías ni expulsiones.

No obstante, hay que estar atentos al textodel artículo: "La administración puede

prever limitaciones pero no impedir lalibre transmisión y consiguiente ad-

quisición de unidades funcionalesdentro del conjunto inmobilia-

rio, pudiendo establecer underecho de preferencia en laadquisición a favor del con-sorcio de propietarios odel resto de propietariosde las unidades privati-vas". Todo parece dar aentender que para pre-servar la homogeneidaddel grupo, la ley otorgala posibilidad de restrin-gir -aunque no de prohi-bir- el ingreso de nuevos

vecinos atribuyendo underecho de preferencia

para el resto de los propie-tarios.

Hasta el momento, en la pro-vincia de Córdoba trascendie-

ron dos supuestos casos de“bolilla negra”, en los que el con-

junto de propietarios decidieronnegar el ingreso de una persona al

country impidiendo la compra o alquiler deuna unidad. El primer evento, involucró a un re-

conocido cantante de cuarteto, y el segundo, a unapersona que se destaca por un estilo de vida muy liberal.

Régimen de invitados y admisión de no propietarios:Otras de las novedades que trae la nueva legislación, es la posibilidad de que loscountries pueden firmar acuerdos de servidumbre, y hacer posible que los habi-tantes de un complejo puedan utilizar, por ejemplo, las canchas de golf o de tenisde otro. También establece que mediante el reglamento interno, cada conjunto inmobi-liario determine las condiciones bajo las cuales se permita a terceros hacer uso delas partes comunes en los casos en que un propietario haya cedido “temporaria-mente, en forma parcial o total, por cualquier título o derecho real o personal, eluso y goce de su unidad funcional”.

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Se limita el derecho de “privilegio”

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En el marco de la puesta en vigor del nuevo Có-digo Civil de la República Argentina, nos permi-timos un breve repaso por el artículo 1071 bis,

por el cual el Código Civil Argentino atendió la protec-ción del derecho a la intimidad de las personasLa norma mencionada prohíbe que alguien se entro-meta en forma arbitraria en la vida ajena, publicandoretratos, difundiendo correspondencia, mortificandoa otros en sus costumbres o sentimientos, o pertur-bando de cualquier modo su intimidad. La norma ex-presa que quién realizare ilegalmente estas acciones,deberá pagar una indemnización que fijara el juez,quién también podrá, a pedido del agraviado, orde-nar la publicación de la sentencia en un diario o

periódico del lugar, si esta medida fuese procedentepara una adecuada reparación.El artículo 1071 bis fue incorporado al Código Civil porla ley 21.173 publicada en el Boletín Oficial el 2/10/1975,de carácter general y de amplio contenido para esta-blecer la responsabilidad y el cese de toda actividadque implique intromisión en la vida ajena, preser-vando la imagen, la correspondencia y perturbacio-nes referidas a los sentimientos, costumbres,creencias y a la intimidad. Su caracterización indicaque más allá de la posible acción penal, o paralela-mente a ella, existe responsabilidad civil por la reali-zación de cualquiera de los actos lesivos en cuestión.La enumeración contenida en el mencionado artículo,

debe interpretarse como meramente enunciativa res-pecto de las conductas prohibidas.

Año 2015 - Los cambios han llegado

El nuevo Código no modifica el espíritu del anterior,sin embargo ahonda con referencias a las nuevas tec-nologias, en los aspectos que estas pudieran agredirla intimidad; y en tal sentido deriva la cuestión a otrasleyes vigentes como la 25326, Ley de Habeas Data. A comienzos del 2015 se ha comenzado la reglamen-tación del uso de Datos Personales, en especial aten-ción a los obtenidos por medio de grabacionesrealizadas con cámaras de video. Particularmente

Los sistemas de video vigilancia y el derecho a la privacidad

está enfocado a las cámaras que se emplean en el concepto que conocemoscomo seguridad indirecta.La DISPOSICION Nº 10/2015 de la Dirección de Datos Personales, regula el temade fondo en el contexto de la Ley de Protección de Datos Personales – (25.326del año 2000) - .La principal novedad que trae esta disposición es que en los clásicos y ya vistoscarteles de “Por razones de seguridad lo estamos filmando” ahora se debe incluirel responsable del tratamiento de las grabaciones junto con su domicilio y datos.Siempre tiene que existir un responsable del tratamiento de datos claramenteidentificado.No queda totalmente claro si tiene que ser sí o sí una persona física o puede tra-tarse de una jurídica (no se encuentran expresamente excluidas); lo que sí esta-blece (por remisión) son los procedimientos ante reclamos de particulares acercade los datos que fueran recopilados.También contiene algunas limitaciones con respecto a lo que se puede grabarpara resguardar el derecho a la privacidad de las personas. Otro tema al que el público en general suele no prestarle atención pero es impor-tante es el fin para el que se realiza la grabación. De acuerdo a los textos legales,este fin debe estar claramente explicitado en los carteles informativos.Esto es importante a la hora de que la inversión que, por ejemplo, una empresahace en seguridad pueda ser aprovechada. Pruebas fehacientes y muy contun-dentes podrían ser desestimadas en un eventual juicio por falta de cumplimientode este requisito.En referencia al almacenamiento de los datos, es importante considerar que cual-quier empresa que quiera brindar el servicio de almacenamiento y tratamientode datos debe encontrarse inscripta dentro del Registro Nacional de Bases deDatos.

Consideraciones:· Sin dudas que la regulación en materia de la captación, reproduc-ción y tratamiento de imágenes y datos obtenidos a través de siste-mas de video vigilancia aparece como una manera de evitar quepueda transformarse en fuente de intromisiones, restricciones o le-sionar o vulnerar de algún modo la privacidad, la imagen y los datospersonales

· Si como ya señalamos los sistemas de video vigilancia comportanun riesgo con relación a posibles intromisiones en derechos funda-mentales, resulta claro que su implementación debe resultar razo-nable y proporcional. Cuando hablamos de razonabilidad yproporcionalidad nos referimos al equilibrio que debe existir entreel medio empleado (la video vigilancia)/ y el fin perseguido (mayorseguridad).

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Desde el mes de julio, AFIP dispuso la obligatoriedad de la emisión de facturaelectrónica a todos los contribuyentes que estén inscrptos en IVA. Coterránea indagóacerca de la experiencia de los countries respecto a esta nueva normativa

De acuerdo a la Resolución general 3749, aquellos countries que adoptaronla modalidad jurídica de sociedades anónimas obligatoriamente deberánemitir para el pago de sus expensas este comprobante virtual.

Con esta nueva implementación, el sistema de facturación impresa quedaobsoleto no sólo por las innovaciones tecnológicas e informáticas, sino tambiénpor los beneficios que el reciente modelo aporta. En este caso, la AdministraciónFederal de Ingresos Públicos (AFIP) busca unificar y ordenar el control deinformación contribuyendo a la reducción de costos de impresión, distribución,almacenamiento de comprobantes y sistematización en la emisión y recepciónde documentos electrónicos. En consecuencia, los datos que se obtendrán seránen tiempo real, no siendo necesario Regímenes de Información.Coterránea consultó a miembros del directorio del barrio privado “El Bosque”acerca de la experiencia que significó dejar atrás y para siempre a la expensa depapel, y todas las respuestas confluyeron en la facilidad de su aplicación. Segúnlos testimonios, la adaptación al nuevo régimen fue simple, tuvo resultadospositivos y no implicó resistencia entre sus usuarios, los residentes.

Coterránea consultó al Contadorpúblico, José Arnoletto acerca de quépasará luego de que estos barrioscambien su personería jurídica, talcomo lo exigirá el nuevo código civil apartir de Agosto. La respuesta fuemás que clara: “Si bien se trata de unamedida obligatoria para lassociedades comerciales, el sistemapromovido por AFIP se adaptaría alas futuras transformaciones que elnuevo código Civil y Comercial exigea los conjuntos inmobiliarios”. Desde el punto de vista deArnoletto, las ventajas de lafacturación electrónica semantendrían, debido a que, comoindica: “el mismo sistema virtual servirá para emitirlas facturas tanto como sociedad anónima o como asociación civil. Sólocambiaría el tipo de factura emitida y la manera de tributar IVA y ganancias”.

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Adiós a la factura en papel