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REGLAMENTo DE coPRoPIEDAD YADMINISTR¡CIÓN DEL COMPLEJO HABITACIONAL
JARDINES DEt ACUEDUCTO
CAPITUTO I
DEL REGIMEN JURíCO
Artícufo l": Del Réqimen Jurídico y Reqlamento. El presente reglamento regula todas las
relaciones de propiedad, administración, convivencia, condominio y en general, cualesquiera
otras que se Cen entre los diferentes propietarios, actuales o futuros, del Edificio JARDINES
DEt ACUEDUCTO (en adelante llamado también simplemente el Edificio), el cual s¿ somete
al Régimen de Propiedad Horizontal, de acuerdo con las leyes de la República de Guatemala'
El Edif icio JARDINES DEL ACUEDUCTO, estará conformado por dos fases o rorres,
denominadas Uno y Dos, y las f incas f i l iales que conformen cada una de las mismas se
encontrarán sometidas al presente reglamento. La Iorre que conforme la Fase Dos, se
someteré al presente régimen en escritura pública diferente y posterior, y estará sometida
a las normas acá contenidas. Para aquellos casos que no estén expresamente contemplados
en esle reglamento, se hará aplicación supletoria de las normas legales que sobre esta
materia establece el Código Civil, Decreto Ley ciento seis y la Ley de Propiedad Horizontal
Dividida, Decreto un mil trescientos dieciocho del Congreso de la República. Asimismo,
serán de cumplimiento obligatorio las normas de convivencia, los acuerdos y las resoluciones
eue en elfuturo tome la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva o elAdministrador,
todos dentro de sus respectivos campos de competencia. También se consideran parte
del estatuto jurídico a que se someten las relaciones antes mencionadas, los documentos
y planos complementarios de la escritura constitut iva que obren en el Registro General
de la propiedad que integren los asientos de la primera inscripción del régimen en la finca
matriz de laTorre uno y Torre dos, y sus ampliaciones y/o modificaciones. En consecuencia,
los propietarios, poseedores, inquilinos, usufructuarios, usuarios Y, engeneral, toda persona
que por cualquier concepto adquiera, posea, ocupe o visite una o más f incas f i l iales,
quedará automáticamentesometida en forma ilimitada e irrestricta a este régimenjurídico,
que sólo podrá ser modif icado cumpliendo los requisitos qu€ se establecen en este
reglamento.
Artículo 2": Nulidad de los Pactos Rcservados. Cualquier pacto o acuerdo reservado que
se celebre entre las p€rsonas a que se refiere el artículo primero de este reglamento que
restrinja, tergiverse, amplíe, modifique, inl;r.rtiera o altere de cualquier forma el régimen
ju r íd i co de l ed i f i c i o , se rá nu lo i pso i u re y no pod rá oponerse a te rce ros .
ACUEDUCTO
ACUEDUCTO
Artículo 3" Definicioncs: Para los efectos del presente Reglamento, se estará a las siguientes
definicionesr
3.1. Edificio: Es el Complejo Habitacional Jardines del Acueducto, descrito en el presente
Reglamento, ubicado en la dieciséis avenida veinte guión sesenta de la zona diez, ciudad
de Guatemala, Departamento de Guatemala, compuesto por dos fases o torres denominadas
Uno y Dos.
3.2. Complejo Habitacional Jardines del Acueducto, Signif ica el Edif icio descrito.
3.3. Torre Uno: Fase Uno del Edificio Jardines del Acu¿ducto
3.4.Torre Dos: Fase Dos del Edif icio Jardines delAcueducto
3.5. Finca Filial: Apartamento Residencial, parqueos/ parqueos/bodegas de uso privado,
y bodegas susceptible de propiedad y aprovechamiento exclusivo, privado y l imitado.
3.6. Unidad Habitacional: Apartamento Residencial del Edificio Jardines delAcueducto.
3.7. Áreas y Etementos €omunes: Áreas e instalaciones del edif icio que permiten la
existencia de las f incas f i l iales del edif icio, propiedad de la "copropiedad", es decir, de
todos los propietarios de fincas filiales.
3.8. Régimen: Régimen de Propiedad Horizontal al que s€ somete el Edif icio, con su
respectivo Reglamento de Copropiedad y Administración.
3.9. Reglamento: Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio Jardines del
Acueducto.
3.10. Cuota: Contribución que el propietarío de una f inca f i l ial debe pagar para el
mantenimiento, atención, administración y organización de las áreas y elementos comunes
y de uso común limitado y Servicios del Edificio.
3.11. Junta Directiva: Junta Directiva del Edificio.
3.12. Administrador o Administración: Persona individual o jurídica designada por la
Asamblea de Propietar ios del Edi f ic io encargada de la admin is t rac ión del Edi f ic io .
3.13. Desarrollador: Entidad o entidades constructoras y promotoras del Edificio. Acá se
incluye a Seguros G&l Sociedad Anónima, entidad que somete a Régimen de Propiedad
Horizontal la primera fase del Edificio, y, Jardines del Acueducto, Sociedad Anónima,
entidad que someterá a Régimen de Propiedad Horizontal la segunda fase del mismo, o
a cualquier otra entidad del grupo desarrol lador a la que se le trasladarán Unidades
Habitacionales pendientes de desarrollar o vender.
3.14. Usuario: Persona autorizada para hacer uso de la Unidad Habitacional y su o sus
respectivos parqueos y bodega o bodegas.
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ACUEDUCTO
CAPITULO II.
DESCRIPCIÓN, DESTINO v USO
Art ícu|o4"Descr ipc iónyDest ino.E|Edi f ic ioJard inesde|AcueductoesunComp|e jo
Habitacional que consta de dos torres con las unidades Habitacionales, parqueos de uso
privado, parqueos/bodegas de uso privado y bodegas que se conforman en las respectivas
escrituras públicas de sometimiento a Résimen de Propiedad Horizontal y sus respectivas
áreas y e lementos comunes, Las f incas refer idas, tendrán e l dest ino s igu iente:
4.1. Las Unidades Habitacionales podrán destinarse con EXCLUSIVIDAD para viviendas
unifamiliares, y solo podrén ser ocupados por una persona y hasta una familia, entendiéndose
famif ia como el núcleo conformado por Padres, hi jos y parientes en primer grado de
consanguinidad. Y,
4.2. Los Parqueos de uso privado, Parqueos/Bodegas de uso privado y Bodegas solo
podrá ser uti l izados de acuerdo a su naturalezapara el estacionamiento de vehículosy
el almacenamiento de bienes lícitos, exclusivamente por los usuarios del Edif icio' Los
parqueos/bodegas son fincas que tienen unas áreas para estacionamiento y otra para
bodega , deb idamen te de f i n i das en sus p l anos de i nsc r i pc i ón reg i s t r a l '
Artículo 5": De la Habitación de la Ha . Las Unidades
Habitacionales podrán habitarse y utilizarse para los fines de vivienda descritos' por sus
propietarios legalmente acreditados ante la Administración. En caso la Unidad Habitacional
vaya a ser habitada y utilizada por una persona distinta al propietario bajo cualquier título
legal, sea arrendamiento, uso, habitación, usufructo, permiso autenticado o cualquier otro,
esta deberá obtener autorización de la Junta Directiva del Edificio. si la unidad Habitacional
fuera propiedad de una Persona Jurídica, esta deberá en Asamblea de Accionistas, socios
o miembros, según el caso, definir a la persona que se desea sea el usuario del mismo y'
también obtener de la Junta Directiva del Edificio la aprobación previa de dicha persona/
antes de que se ocupe el inmueble. La autorización referida, para todos los casos, se
tramitará de conformidad a lo establecido en el artículo 6" de este Reglamento' se
exceptúan del trémit¿ referido, aquellas personas y casos que hayan sido autorizados por
el Desarrollador del Proyecto'
Artícufo 6": Autorización Junta Directiva. Para obtener la autorización a la que se refiere
e l a r t í cu lo p receden te r se deóerá cump l i r con e l s i gu ien te p roced im ien to :
De la Solicitud: El interesado deberápresentar a Junta Directiva, la siguiente documentaciónr
ñ,l l r l
a. Solicitud firmada por el propietario, con sus datos de identificación, los delfuturo usuario
y los de la Unidad Habitacional. La Junta Directiva definirá cuales son esos "datos de
identificación".
b. Titulo bajo el cual el usuario ocupará la Unidad Habitacional. En caso de tratarse del
usuario designado por la entidad propietaria, esta deberá además acompañar copia
legalizada de la correspondiente Acta (no certificación de punto) de Asamblea o Junta
de Accionistas, socios o miembros según el caso.
c. Nombre y firma de dos propietarios que a lavezsean usuarios de Unidades Habitacionales
en el Edif icio, que harán las veces de "Padrinos" del futuro usuario. Podrá aceptarse la
firma o apadrinamiento de personas qu€ nos sean propietarios, si se trata de personas de
reconocida honorabil idad a juicio de la Junta Directiva. Para el caso de que el usuario
fuere a ser un diplomático, podré aceptarse carta de la embajada respectiva haciendo
constar los antecedentes de honorabil idad y de buenas costumbres del interesado.
De fa Resof ución de Junta Directiva: Unavez presentada la solicitud referida, el Presidente
deóerá convocar a todos los miembros titulares y suplentes de la Junta Directiva, y se
tendrá por valida la sesión con la presencia de tres Directores si la misma esta integrada
por tres titulares y dos suplentes; y con cuatro Directores si esta formada por cinco titulares
y dos suplentes, Para que la Junta Dircctiva pueda emitir una resolución en donde autorice
al usuario a habitar la respectiva Unidad Habitacional se deb¿ré contar con el voto
favorable detres directores si esta esté integrada por tres titulares y dos suplentes; y con
el voto favorable de cuatro Directores si esta integrada por cinco titulares y dos suplentes.
Dicho voto no necesitaré ser razonado.
Derecho de defensa: (apelación). La resolución de la Junta Directiva que deniegue la
autorización de uso de determinada persona, podrá ser impugnada por el propietario
interesado, Para el efecto los dos padrinos que avalan la solicitud y dos usuarios més del
Edif icio, deberán solicitar a la Junta Directiva qu€ convoque a una Asamblea General
Extraordinaria del edificio, a efecto de que sea esle órgano superior el que previo a la
exposición de Motivos de la Junta Dircctiva, confirme o revoque la resolución, Contra lo
resuelto por la Asamblea no cabra recurso alguno.
cAPlruto lll
DE LA PROPIEDAD SINGUIAR Y LAS AREAS Y ELEMENTOS DE USO COMUN
Art ícu lo 7" : Propiedad Singular , Copropiedad y F incas F i l ia les del Edi f ic io .
7.1. Propiedad Singular y Copropiedad. Cada propietario es dueño exclusivo de su finca
fi l ial y copropietario de los elementos comunes y de las áreas comunes del Edif icio. Las
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f incas f i l iales pueden transmitirse o gravarse con independencia del edif icio al que
perlenecen, entendiéndose que en la enajenación o gravamen se incluye el derecho
proporcional de propiedad que corresponde al propietario sobre los elementos comunes
y las Áreas Comunes. Asimismo, el propietario puede hacer uso de sus f incas f i l iales sin
más limitación que las que expresamente establezcan las leyes y el régimen jurídico del
Edif icio. Los derechos de cada propietario sobre los bienes comun€s no pueden ser
objeto de enajenación o gravam€n si no se enajena o grava también el derecho de
propiedad que le correspond e sobre las fincas filiales. Ninguna finca filial podrá subdividirse,
El propietario de una f inca f i l ial que la subdivida en un área menor de la qu€ consta en
su primera inscripción de dominio, será sancionado con una multa que fUará la Asamblea
de Propietarios, no menor del equivalente en quetzales a CINCUENTA Mlt DOLARES DE
LOS ESTADOS UNIDOS DE AA,IERICA (U5$.50,000.00), independientemente del derecho
de la Administración de exigir al Registro de la Propiedad o a cualquier autoridad que
correspondiera,la reinscripción de la f inca con su área original, de conformidad a los
términos de este Reglamento.
7.2 Fincas Fil iales del Edif icio. Las f incas f i l iales susceptibles de Propiedad Singular del
Edificio serán las Unidades Habitacionales, parqueos, parqueos/bodegas, y bodegas del
mismo. Las f incas que constituyen los parqueos y parqueos/bodegas para uso de los
propietarios, serán propiedad de la entidad Club Jardines, Sociedad Anónima, entidad
que únícamente podrá dest inar los para uso de los propietar ios de las Unidades
Habitacionales del Edificio, y de conformidad con lo establecido en su escritura constitutiva,
o los legítimos usuarios (por ejemplo: Arrendatarios, usufructuarios, o usuarios designados
por la persona jurídica propietaria). Cada acción de la referida sociedad dará derecho a
su t i tular, si es propietario de una Unidad Habitacional, a hacer uso del parqu€o o
parqueo/bodega identificado en el propio título.
Artícufo 8": Copropietarios. Si una o más fincas filiales pertenecen a varias personas, éstas
quedan obligadas a designar entr¿ el las a una que las represenle ante la Asamblea de
propietarios, la Junta Directiva y el Administrador. Si no hubiere consenso entre los
copropietarios para la designación, se consideraré suficiente y legít ima la que haga la
mayoría de ellos, hecho que deberá comprobarse ante dichos órganos y persona por
medio auténtico. 5i debido al número de copropietarios no fuese posible obtener la
mayoría indicada, cualquiera de éstos o el Administrador podrá acudir a un )uez de
. . , . l i t . \ I . .
ACUEDUCTO
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Primera Instancia del Ramo Civil del departamento de Guatemala para qu€, en la jurisdicción
voluntaria, y previa audiencia a los interesados, designe en quien se debe unif icar la
representación. Esta se entiende conferida en todos los casos por el tiempo que dure la
indivisión, salvo que al representante le sobreviniere algún impedimento o dejare de ser
copropietar io , en cuyo €vento se procederá a efectuar una nueva designación.
Articulo 9": Copropiedad de las Paredes Medianeras. Los muros o paredes que separan
entre sí dos fincas pertenecientes a distintos propietarios serán propiedad común de los
dueños de dichas f incas f i l iales. Ninguno de los propietarios de estas f incas podré, sin el
consentimiento del otro propietario y sin autorización previa de la Junta Directiva, abrir
ventanas o huecos en la oared medianera. Todo lo concerniente a esta medianería se
reg i rá po r l as d i spos i c iones qu€ sob re es ta ma te r ia t i ene e l Cód igo C iv i l .
Artículo 10": Áreas y Elementos Comunes y Áreas Comunes de USO LIMITADO.
Sin perjuicio de los elementos comunes contenidos en el artículo quinientos treinta y tres
del Código Civi l , Decreto Ley ciento seis, y de aquellos otros elementos comunes que se
cali f ican como tales en la escritura de sometimiento del inmueble y edif icio al régimen de
propiedad horizontalmente dividida, para faci l idad de los propietarios/ con carécter
enunciativo, se mencionan/ como elementos y áreas comunes del Edificio, los siguientes:
10.1. Áreas y Elementos Comunes . a. El terreno sobre el cual se encuentra construido la
torre que conforma la fase Uno; b. Los lugares destinados a jardines y áreasverdes comunes,
ingrescs, pasillos y demás áreas de circulación general en la entrada del Complejo Habitacional
y dentro del mismo; c. Los cimientos de la torre, asícomo la fachada de la misma y las
fachadas de las paredes que dan a los pasillos y servicios de uso común; d. Las instalaciones
hidráulico-sanitarias qu€ pasan por los ductos ubicados en la torre y los ductos de servicio
para las distintas instalaciones de que gozael edificio, a los que se tendrá siempre acceso
para efectos de mantenimiento o reparación por parte de la Administración; e. Los cuatro
elevadores que se encuentran instalados en el módulo de servicios de la Torre Fase Uno
del Complejo Habitacional, y sus equipos y accesorios, al igual que el ducto en el que los
mismos se desplazany, el cuarto de máquinas de los referidos elevadores; f. Las escaleras
situadas en todos los niveles de la lorre; g. Dos tanques cisterna para reseryas de agua
ubicados en el sótano dos u en la azotea de la torre Fase Uno respectivamente; h, Pozo
y red de tubería que conduce el agua potable y la red que distr ibuye el agua hasta las
válvulas de entrada de las diferentes Unidades Habitacionalcs y las válvulas de salida de
los hidrantes contra incendios y todas sus
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instalaciones; i. Elsistema de distribución eléctrica incluyendo la canalización de la acometida
de alta tensión, la subestación eléctrica o transformadores, los tableros e interruptores
principales, los tableros de medición de los distintos servicios eléctricos comunes y de las
Unidades Habitacionales, los tableros de distribución de los servicios comunes, las tuberías,
conductores, lámparas de éreas comun€s, planta eléctrica de emergencia y cualesquiera
otros elementos que conformen o complementen el sistema general eléctrico del €ompleio
Habitacional. Es elemento común la entrada de los transformadores para la entrada
principal, pero las instalaciones eléctricas que parten de cada contador a las fincas filiales,
son elementos singulares de los mismos; j. La red de tubería para seruicio telefónico desde
la entrada del Complejo Habitacional hacia el cuarto de distribución de bastidores telefónicos
y la red de tuberías de distribución hasta las diferentes unidades singulares del edificio;
k. Las áreasde circulación vehiculary peatonal; l. El subsuelo; m. Losas, vigas, columnas,
muros, cercos, barandas y demás bienes y objetos destinados a servicios comunes o al
ornato o arquitectura del edificio; n. El cuarto de bombas y sus instalaciones; ñ. Las obras
decorativas int¿rnas y externas y en generd, cualquier elemenlo necesario para la seguridad
y conservación del edificio y aquellos que permitan el uso y goce adecuados de parte de
cada propietario, qu€ no formen parte del área de ninguna f inca f i l ial; o. Sistema de
drenajes o red general de conducción de aguas negras y aguas pluviales; y p. El Pozo de
Agua (Finca Pozo) y sistema de distr ibución que incluye cisterna y sistema de bombeo
especial.l0,2, Ar.ea Común De Uso Limitado. Constituye área común de USO LIMITADO el
área de pasil lo del nivel trecet ubicada en el frente del apartamento Penthouse mil
trescientos cuatro (1304), talycomo se indica en el plano de distr ibución de dicho nivel,
será área común de USO LIMITADO a favor del propietario o usuario de dicho Apartamento
y en consecuencia podré darle el uso que de acuerdo a su naturaleza mas le convenga.
El mantenimiento de dicha área será responsabilidad exclusiva del propietario de dicho
apartamento. La renuncia o la no uti l ización de parte o de la total idad de las Areas y
Elementos comunes y áreasy elementos de uso común limitado, no eximen a los propietarios
de la obligación de pagar las cuotas que con destino al mantenimiento de los mismos fije
la Asamblea de Propi¿tarios o la entidad SEGUROS G&L ó Jardines del Acueducto,
Sociedad Anónima en su caso.
Artículo I l": Uso de Bienes Comunes. Cada propietario o usuario podrá sewirse de los
bienes comunes y de uso común, y gozar de los servicios e instalaciones generales del
Edificio conforme a su naturaleza y d¿stino normales, sin restringir, disminuir o dificultar
el derecho de los demás propietarios, y dentro del marco las reglas de uso establecidas
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por fos Órganos competentes del Edificio. En todo eventot el propietario quedará directa
y personalmente responsable por los daños y perjuicios que ocasione por el mal uso de
dichos bienes, servicios e instalacionest y por los qu€ causen las personas que vivan, visiten
o arrienden la finca filial y por sus invitados o dependientes.
CAPITULO IV
MEJORAS, OBRAS y REPARACIONES
Articulo 12": Meioras, obras y reparaciones.
12.1. En las Propiedades Singulares. El propietario de cualquier f inca f i l ial podrá hacer
o autorizar que se haga dentro de su propiedad toda clase de obras o reparaciones,
siempre que no se dañe la seguridad del Edif icio ni se perjudiquen los derechos de los
demás propietarios. No s¿ podrá efectuar obras que afecten elementos comunes o dañen
o puedan eventualmente dañar, a juicio de la Junta Directiva, la estructura o partes
esenciales y col indantes del Edif icio o pongan o puedan eventualmente poner, también
a juicio de dicho órgano, en peligro inmediato o mediato la seguridad , solidez, salubridad,
estética o funcionalidad del Edif icio. El propietario del Apartamento ciento uno (101 ) de
la torre uno del Edif icio, no podré desarrol lar construcción alguna en el área de jardín de
dicho apartamento, sin la previa autorización del Desarrol lador o la Junta Directiva del
edif icio, manifestada por escrito. Para poder l levar a cabo obras y reparaciones en las
fincasfiliales deberá hacerse de conocimiento de la Junta Directiva, a la que se comunicaré
por escrito dicha intención. La Junta Directiva, podrá señalar los plazos dentro de los
cuales los propietarios están obligados a realizar en su f inca las obras y reparaciones
requeridas. En todo caso, los propietarios serán responsables por los daños y perjuicios
irrogados por tal omisión.
12.2. En las Áreas Comunes. Las mejoras, obras o reparaciones que afecten a todo el
Edif icio, destinadas al mejoramiento del mismo o al uso más eficiente y cómodo de los
bien¿s comunes, asícomo las modif icaciones que alteren la estructura de aqué|, deberán
ser acordadas por la Asamblea de propietarios y cuando afecten especialmente a una o
más f incas f i l iales con exclusividad, será indispensable el consentimiento del o de los
respectivos propietarios. En virtud que la fachada y áreas exteriores del Edificio ha sido
diseñada dentro de un mismo esti lo con el propósito de conservar la unidad estética, no
se podrén modificar sin autorización de la Junta Directiva. La Administración del Edificio
estará autorizada para realizar las obras ylo reparaciones que sean n€c¿sarias en las áreas
y elementos comun€s del edif icio. En el caso de las instalaciones que se ubican en los
ductos del Edif icio ubicados en éreas privadas, la Administración tendrá el derecho de
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accesar a las mismas previa notificación escrita al propietario con set€nta y dos horas de
anticipación. No será necesaria la notificación previa para el caso de emergencias qu€
requieran el ingreso inmediato a la propiedad para evitar daños tanto a dicha propiedad
como a otras propiedades del edificio y sus áreas comunes. En €ste caso, la Administración
actuará bajo su estricta y exclusiva responsabilidad. Las Obras o reparaciones que sean
necesarias deberán efectuarse de preferencia en las horas en que se cause menos molestias
al propietario de la finca filial, y los gastos que se ocasionen con motivo de ellas deben
ser cubiertos en su totalidad por el propietario beneficiado o el Edificio. La Administración
deberá dejar el área utilizad a en el mismo estado que tenía antes de iniciarse los trabajos,
los materiales decorativos o de recubrimiento de las mencionadas instalaciones y partes
aledañas. Si los trabajos son de óeneficio común, los gastos y compromisos anteriores
serán asumidos, según corresponda, por todos los propietarios o por aquellos qu€ se
beneficien con las obras.
CAPITUIO V
DERECHOS, OBLIGACIONES y PROHIBICIONES.
Artículo 13": Derechos de los Propid sin perjuicio de los demás derechos establecidos
en el presente Reglamento y la Ley, son der¿chos de los Propietarios: 13.1. Hacer uso y
disponer de su f inca f i l ial sin más l imitaciones que las establecidas en este Reglamento y
en la ley.
13.2. Integrar la Junta Directiva del Edificio. Y,
13.3. Fiscalizar el uso de las Cuotas que paguen los Propietarios'
Artículo 14", Obligaciones d¿ los Sin perjuicio de las obligaciones qu€
corresponden a los Propietarios del Edificio de conformidad a la Ley y lo establecido en
este Reglamenlo, corresponde a los mismos¡
14.1. lnscribirse en el Registro de Propietarios del Edificio, así como a su personal doméstico,
chofer y/o personal de seguridad en la Administración.
14.2. lnformar a la Administración del Edificio sobre la intención de venta o traspaso de
su f inca f i l ial.
14.3. Informar a la Administración del Edificio, para el proceso de aprobación previa del
futuro usuario, en caso vaya a dar su Unidad Habitacional en arrendamiento, usufructo,
uso o habitación.
14.4. Contribuir al mantenimiento y administración del Edif icio, mediante el pago de las
cuotas qu€ s€ establezcan conforme este Reglamento.
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14.5. Colocar la basura o desechos €n bolsas plásticas herméticamente cerradas y en los
lugares que establezca la Administración, a efecto de que pueda s€r recogida en los
horarios por ella establecidos y cumplir las disposiciones que se resuelvan sobre reciclajey ordenamiento de la basura.
14.ó. Acatar las disposiciones que dentro del marco del presente Reglamento emitan la
Administraciónylo los órganos comp€tentes del Edificio. Y,
14.7. Cumplir y velar por que se cumplan las disposiciones del presente Reglamento.
Artícufo 15": Prohibiciones. Además de las prohibiciones qu€ establece laley, el presente
Reglamento y de aquellas otras que el futuro acuerden la Asamblea de Propietarios o la
Junta Directiva, dentro de sus respectivas atr ibuciones, los propietarios tendrán las
siguientesr
15.1. Destinar las Unidades Habitacionales del Edif icio a un f in dist into al de vivienda
unifamil iar y los parqueos y bodegas al de estacionamiento de vehículos y bodega de
bienes lícitos. En consecuencia, los inmuebles referidos no podrán destinarse en ningún
caso a fines de ATENCIÓN AL PUBLICO, o DE PRESTACION DE SERV|C|OS, o instalación
de COMERCIOS, oficinas, Talleres o similares.
15.2. DlVlDl& FRACCIONAR, DESMEMBRAR las fincas filiales del EDlFlClO. Quien así lo
hiciere estaré sujeto a la multa y disposiciones establecidas en el artículo lercero de este
Reglamento.
15.3. Arrendar o permitir el uso de las Unidades Habitacionales con fines hoteleros o de
tiempo compartido.
15.4, Permitir la presencia de personas armadas o de seguridad en las áreas comunes del
Edificio.
15.5. Consentir, promover o efectuar en cualquiera de las fincas filiales y áreas que integran
el edificio actos en contra de la moral, la urbanidad, las buenas costumbres y de las normas
de convivencia que se encuentren vigentes.
15.ó. Llevar o mantener en sus f incas f i l iales o en los elementos comunes, substancias
explosivas, inflamables, salitrosas y cualesquiera otras que por sus elementos naturales o
aplicados puedan poder en peligro mediato o inmediato a juicio de la Junta Directiva del
Edif icio o del Administrador, la seguridad del inmue6le, de cualquiera de sus partes o
vecindario. lgual prohibición existe para toda clase de materias orgánicas o inorgánicasque produzcan malos olores, humo, humedad, o cualquier clase de molestias físicas a los
demás propietarios, vecinos o las personas que visiten el edificio.
15.7. Modificar los elementos arquitectónicos exteriores de sus fincas filiales o de cualquierparte del edificio, incluyendo la clase de vidrios, colores ext€rnos/ terrazasr cenefas,
ventanería, escaleras exteriores, rampas de acceso, techos, voladizos, aleros y balcones.
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15.8. Colocar o adherir en los balcones o paredes exteriores de sus f incas f i l iales, aún
cuando den a vestíbulos, pasillos o áreas comunes, cualquier clase de objetos incluyendo
artefactos o implementos de cualquier naturaleza, toldos, sombrillas, antenas, aparatos
de aireacondicionado, voladizosy rótulos, a menos que obtengan autorización previa y
escrita de la Junta Directiva.
15.9. Acumulal depositar o incinerar en el interior de sus f incas f i l iales o en las áreas
comun€s, basura, desperdicios o cualquier material o deshecho.
l5. lO. Hacer o permit ir que se hagan en sus f incas f i l iales ruidos que causen trepidación
o que molesten a los vecinos, visitantes u ocupantes del edificio. En consecuencia, deberá
velar por el uso razonable y discreto con volumen moderado, de aparatos de transmisión
radial y televisada, fonógrafos, y otros aparatos de sonido, instrumentos musicales y
cualesquiera otros.
15.11. Obstruir con bultos, si l las, macetas, bancas o cualquier otra clase de objetos las
áreas comunes o de circulación asícomo las vías de acceso y comunicación del edif icio
tales como pasillos, rampas €scaleras, etcétera. Únicamente se podrá permitir la anterior
ocupación en el caso que sea necesaria para realizar obras o reparaciones en las f incas
filiales, y siempre que se obtenga autorización previa y escrita del Administrador. Podrán
poners€ en las áreas comunes aledañas a las f incas f i l iales de cada propietario, macetas
u objetos decorativos, siempre que no entorpezcan la circulación, y s€ cuente con el
consentimiento previo del Administrador. El transporte de carga pesada se hará previa
noticia al Administrador, fuera de horas hábiles y con estricta sujeción al procedimiento
y por los lugares y medios que aquél autorice'
15.12, Cambiar el tipo de jardinización de las jardineras de los balcones de las fincas fíliales,
y el tipo de jardinización de las áreas verdes comunes.
15.13. Tener o llevar pájaros, gatos y p€rros domésticos de més de veinte (20) libras. Es
también prohibido l levar dichos animales en las éreas comunes del Edif icio, teniendo
únicamente derecho de paso cargado o con cadena y no de estancia en dichas áreas de
uso común. Es prohibido otra clase de animales.
15.14. Realizar cualquier acto, aún en el interior de sus fincas filiales, que impida o haga
menos eficaz la operación de los servicios comun€s, de las instalaciones y de los servicios
generales del edif icio.
15.15. Uti l izar las ventanas, balcones o terrazas del edif icio para colocar emblemas,
banderas, ropa, alfombras o cualquier otro objeto que afecte la apariencia exlerior y el
ornato del edif icio.
15.16,lnstalar calentadores de gas o de cualquier otrotipo en los apaftamentos. Únicamente
se permitirá la instalación de calentadores eléctricos,
il-15.17. Utilizar los estacionamientos de visitas, para estacionamiento de vehículos de lospropietarios de las Unidades Habitacionales del Edificio. Y,
15.18. Ceder uso de estacionamientos a personas no propietarias y/o usuarias del edificio.
Artículo ló": Prohibiciones especificas para los propietarios del primero y del último
Pisos de los Edificios. El propietario de las fincas filiales ubicadas en la planta més alta y
en la planta mas baja del Edificio, no podrén elevar el nivel o hacer excavaciones de
ninguna especie, respectivamente.
CAPITULO Vl
SERV|C|OS, A{ANTEN|MIENTO y GASTOS COMUNES
Articufo 17"¡De los Servicios. El Edificio cuenta con acceso a todos los servicios necesarios
para un desarrol lo de este t ipo, los cuales se refieren a continuación. Los servicios se
prestarán en forma individual (Particulares) a los propietarios de cada Unidad Habitacionaly en forma comunal (Generales) al Edif icio. Los servicios de que goza el Edif icio serán
pagados por los propietarios de las Unidades Habitacionales mediante la Cuota que se
establezca.
17.1.De los Servicios Generales. Son servicios Generales del EDlFlClO, aquellos que debe
atender la Administración del Edificio, y cuyo costo se encuentra cubierto por las respectivas
CUOTAS que se f i jen. Dichos servicios son los siguientes:
17 .1 .1 Admin i s t rac ión y man ten im ien to de l as á reas y e lemen tos comunes .
17.1.2. Servicio de recepción, vigi lancia y administración.
17.1.3. Servicio de intercomunicación entre recepción y las Unidades Habitacionales.
17 .1 .4 . Se rv i c i o de ene rg ía e l éc t r i ca pa ra l as á reas y se rv i c i os comunes .
17.1.5. Servicio de Agua. Y,
17.1.6. Servicio de Recolección de Basura,
17.2,De los Servicios Particulares. Son Servicios Particulares del Edificio, aquellos a los
que tiene acceso los propietarios de las Unidades Habitacionales y cuyo costo deberá
ser pagado directamente por aquel que haga uso de el los. El Edif icio cu€nta con las
instalaciones necesarias para proporcionar los mismos. Dichos servicios son los siguientes:
17.2.1. Energía Eléctrica. Este servicio será proporcionado por la entidad que resuelva el
Desanollador, SEGUROS C&[ SOCIEDAD ANONlrr,tA, JARDINES DETACUEDUCTO, SOCIEDAI)
ANÓNhtA o con posterioridad la Asamblea de Propietarios.
17.2.2. Teléfono, Este servicio será prestado por cualquier entidad que preste dicho
servicio, según lo resuelva la Asamblea de Propietarios, o el propietario en caso no se
requiera cableado alguno.
15
I{ * ,
i ' r l ' l : r ' ' '
ACUEDUCTO
17.2.3. Cable lTelevisión Este servicio será prestado por la entidad que contrate el
Desarrollador o con posterioridad la Asamblea de Propietarios.
17.2.4. Servicio doméstico y de limpieza de las Unidades Habitacionales. Cada propietario
tendrá la l ibertad de contratar al personal necesario para la l impieza de su Unidad
Habitacional, pero el mismo deóerá ser registrado previamente ante la Administración
del EDIFICIO para que se le autorice la entrada a los mismos.
Artículo 18": Mantenimiento. El mantenimiento y atención de las Áreas y Elementos
comunes del Edificio será responsabilidad de los propietarios de las Unidades Habitacionales
del mismo, quienes cubrirán los gastos correspondientes con sus contribuciones, de
acuerdo a lo que se establece en el presente Reglamento,
Artículo 19": Gastos comunes del EDlFlClO. Son gastos del Edif icio aquellos que la
Administración del mismo debe realizar para cubrir el costo de atención de los Servicios
Generales ya detal lados, creación de un fondo de resewa y atención de aquellos otros
gastos y obligaciones propias del Edificio. Dentro de esas cargas/ se deben contemplar
también, el pago de los impuestos, tasas, arbitrios y contribuciones de cualquier naturaleza
que pudieren corresponderle al inmueble que conforma las áreas comunes. No deben
contemplarse acá, los cargos que correspondan a las fincas que conformen los parqueos
del edif icio propiedad de Club Jardines, 5.A., los que deberán ser cubiertos por el
propietario a quien corresponda su uso.
GAPITUIO Vll
DE IAS CUOTAS Y SU PAGO
Artículo 20": CUOTAS. Las CUOTAS son aquellos pagos o contribuciones que los propietarios
de las Unidades Habitacionales del Edificio están obligados a realizar en su beneficio,
para atender los gastos del mismo y las necesidades de mantenimiento, inversión y cualquier
otra que establezcan los órganos competentes del mismo. Los propietarios estarán obligados
a realizar los pagos o contribuciones que establece el presente Reglamento a partir de
la fecha en que hayan tomado posesión de su o sus respectivas fincas filiales, por si o por
medio detercero, o de la fecha en qu€ hayan formalizado su correspondiente escritura
pública traslativa de dominio, lo quc suceda primcro. Se establecen dos tipos de cuotas:
ORDINARIA o DE Iv{ANTENIMIENTO y EXTMORDINARIAS.
20.1. CUOTA ORDINARIA O DE IV{ANTENIM¡ENTO. Es aquella que sewirá para cubrir todos
los GASTOS COMUNES del Edi f ic io descr i tos en e l ar t ícu lo déc imo noveno (19 ' ) .
20.2. CUOTAS EXTRAORDINARIAS. Son aquellas que podré disponer Asamblea de
II-I -
ft n'r .
l , l : i . l ' i ' ' j !
ACUEDUCTO
Propietarios del Edif icio para cubrir aquellos gastos o inversiones extraordinarios nocontemplados en la Cuota ordinaria o de Mantenimiento, necesarios para el buenfuncionamiento de las áreas y bienes comun€s del Edificio.
Artículo 21"¡ Fijación de Cuotas. Es potestad la Asamblea de propietarios la definicióndel monto de las cuoTAs que deberán pagar los propietarios de las Unidades Habitacionatesdel Edificio, salvo la potestad que en forma temporal se asigna al Desarrollador, en elartículo cuadragésimo sexto G6o) del presente Reglamento, de acuerdo al mecanismoque acé se establece. El monto de la o las cuotas que se fijen, se dividirá entre el númerode metros cuadrados que resulte de sumar los metros cuadrados de las unidadesHabitacionales y bodegas, asícomo de los parqueos ylo parqueos/bodega asignados parauso de los propietarios de las mismas. Cada Condómino o propíetario pagaré entoncesen forma proporcional al número de metros cuadrados que sumen su o sus UnidadesHabitacional€s, su o sus Bodegas, y los parqueos o parqueos/bodegas que lecorrespondausar como accionista de Club Jardines, 5.A.. Para el caso de que exista un t i tular deacciones que no sea propietario de Apartamentos, este de6erá pagar la cuota demantenimiento que corresponda por el número de metros cuadrados del estacionamientoque contemple su acción' DISPOSICIONES ESPECIAIES: El propietario delApartamentociento uno (l0r) ubicado en el nivel uno de la torre uno del Edificio, solo pagará por losmetros cuadrados de la o las bodegas y estacionami¿ntos asignados en los sótanos deledificio, y él área techada de su Apartamento. El resto de área de este apartamento esde jardín y de ventilación de la planta de emergencia; dicha área serámantenida directamentepor el propietario de dicho apartamento. El propietario de dicho apartamento, estáobligado a permit ir el acceso a dichas áreas dejardín y de venti lación de la ptanta deemergencia, a la administración de Edif icio para su mantenimiento y reparaciones en sucaso.
Artículo 22": Del Pago v Cobro de las €uotas. Las CUoTAS a las que están afectos lospropietarios del Edificio, deberán pagarse sin necesidad de cobro ni requerimiento alguno,en la forma y fechas que establezca la Junta Directiva o el Desarrollador, en su caso. Lospagos en mora causarán intereses de conformidad con la tasa activa bancaria mas alta delsistema bancario nacional. El propietario que reiteradam¿nte no cumpla con pagar suscontribuciones en la forma y tiempo establecidos, será penalizado por la Administracióno la Junta Directiva del Edif icio en la forma que establece el presente Reglamento,pudiendo en todo caso resolverse el coRTE y suspENSlóN DE tos sERvlclos que conlos que cuente la Unidad Habitacional y prohibir a su propietario el Uso de las Áreasde Uso €omún del Edif icio, sin perjuicio de la acción de cobro judicial que proceda.
l7
Los intereses se deberán operar, en unión del saldo deudor del propietario, en los libros
de contabilidad del Edificio y de conformidad con el inciso quinto del artículo trescientos
veintisiete del Código Procesal Civil y Mercantil (Decreto Ley ciento siete). El acta notarial
en la que conste el saldo que existiere en contra del propietario moroso será título ejecutivo
suficiente para cobrar dicho adeudo por la vía judicial. Los propietarios al aceptar el
presente Reglamento, aceptan la exigibilidad de la obligación así establecida y la fuerza
ejecutiva del t í tulo al que se ha hecho referencia. El propietario que no cumpla las
obligaciones que le correspond€n, será responsable de los daños y perjuicios qu€ cause
a los demás, sin perjuicio de que si el infractor fuese un ocupante no propietario se
demanda rá su desocupac ión p rev ia r eso luc i ón de l a Jun ta D i rec t i va .
Los intereses se deberán operart en unión del saldo deudor del propietario, €n los libros
de contabilidad del Edificio y de conformidad con el inciso quinto del artículo trescientos
veintisiete del Código Procesal Civil y Mercantil (Decreto Ley ciento siete). El acta notarial
en la que conste el saldo que existiere en contra del propietario moroso será título ejecutivo
suficiente para cobrar dicho adeudo por la vía judicial. Los propietarios al aceptar el
presente Reglamento, ac€ptan la exigíbilidad de la oblígacíón así establecida y la fuerza
ejecutiva del t í tulo al que se ha hecho referencia. El propietario que no cumpla las
obligaciones que le correspond€n, será responsable de los daños y perjuicios que cause
a los demás, sin perjuicio de que si el infractor fuese un ocupante no propietario se
demanda rá su desocupac ión p rev ia r eso luc i ón de l a Jun ta D i rec t i va .
Artículo 23": Transferencia de Adeudos. El transmitente de fincas filiales y el nuevo
adquiriente de ellas serán responsables, en forma mancomunadamente solidaria, del pago
de las obligaciones a que se refieren los artículos anteriores, así como de cualesquiera
otras cuotas, multas o contribuciones, ordinarias o extraordinarias que fijen los órganos
del Régimen de Propiedad Horizontalmente Dividida dentro de sus respectivas atribuciones.
Artículo 24": Anotación Judicial. Si alguna de las fincas filiales que conforman el Edificio
fuese objeto de anotación judicial, el propietario de la misma conservará los derechos y
obligaciones que establece el presente régimenjurídico.
cAPlruto vlll
NORTúAs DE CONVIVENCIA
Artículo 25": Concepto. Por normas de convivencia se entiende las reglas de conducta
establecidas en el régimenjurídico del edificio o acordadas con posterioridad por la
Asamblea de Propietarios o por la Junta Directiva. Dichas normas tienen como finalidadprimordial, promover/ mantener y desarrollar un ambiente de armonía, compresión, respetoy to lerancia ent re los propietar ios, v is i tantes inqui l inos u ocupantes del Edi f ic io .
CAPITUTO IX
ORGANOS DE ADMINISTRACIÓN
Ar t í cu lo 26 " : Enumerac ión . Los ó rganos de admin i s t rac ión de l Ed i f i c i o son ¡26.1. Asamblea de Propietarios.
26.2. Junta Directiva. Y,
26.3. Administrador.
Artículo 27": Integración de la Aamblea de Propietarios. La Asamblea se integra por la
reunión de los titulares de los derechos de propiedad singular o sus legítim os representantesque acrediten tal calidad por medio de carta poder con firma legalizada por notario, y/o
con el original de las actas en donde consten sus nombramientos, o autenticas de las
mismas. El presidente y el Secretario de la Junta Directiva, o quienes lo suplan, lo serén
de la Asamblea de Propietarios.
A r t í cu |o28" :@.Parapar t i c i pa ren |asses ionesde |aAsamb|eade
Propietarios, el titular debe acreditar su calidad por medio auténtico. Sin embargo, setendrá por propietario legítimamente acreditado, al que aparezca inscrito en el libro de
Registro de Propiedad que bajo su responsabilidad directa deberé llevar el administrador.
Solo las personas que acrediten en debida forma su calidad de propietarios o sus legítimos
representantes, podrán tomar parte o intervenir en las sesiones de la Asamblea. ElAdministrador tendrá voz pero no voto.
Artícufo 29": Sesiones. La Asamblea de Propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y
extraordinarias. Las primeras se reunirán, por lo menos, unavez al año, dentro de los tresm€ses siguientes al cierre del ejercicio contable anual del edificio. Las reuniones extraordinarias
tendrán lugar el día y hora quese señale en la convocatoria respectiva, de acuerdo conlo que se establece en el artículo siguiente.
Artículo 30": Convocatorias. Las convocatorias para las sesiones ordinarias y extraordinarias
se harán por la Junta Directiva con quince días de anticipación, por medio de notificaciones
entregadas en las Unidades Habitacionales o ¿n las direcciones que los propietarios hayan
señalado por escrito para el efecto. La notificación deberá contener como mínimo el lugar,
19
fecha y hora de la reunión; la indicación de si se trata de sesión ordinaria o extraordinaria
y los requisitos que se necesilen para participar en ella. Si se tratare de una reunión
extraordinaria, los avisos de convocatoria deberán señalar los asuntos a tratar. A solicitud
de veinticinco o mas propietarios del Edificio, la Junta Directiva esté obligada a convocar
a la Asamblea. En caso que no lo haga, él o los interesados podrán efectuar la convocatoria
dejando constancia notarial de representar el mínimo relacionado. En todo caso, las
sesiones podrán realízarse y tendrán plena validez, si la totalidad de los propietarios o sus
representantes manif iestan por escrito su acuerdo a celebrar la misma en determinada
fecha y lugar. La Asamblea de Propietarios, una vez constituida, podrá acordar la
continuación la sesión en los días siguientes hasta que se conozcan y resuelvan los puntos
contenidos en la agenda, sin necesidad de nu€va convocatoria.
Artículo 31": Quórum de las sesiones. La Asamblea de Propietarios se considerará
válidamente constituida en sesión ordinaria, treinta minutos después de la hora fijada en
la convocatoria, sea cual fuere el número de propietarios presentes o represenlados. En
cambio para que se considere vélidamente constituida en sesión extraordinaria, será
necesario qu€ se encu€ntren presentes o representados, por lo menos el cincuenta y uno
por ciento (517") de los propietarios, salvo en aquellos casos en que de conformidad con
este Reglamento se requiera un quórum especial, Si no hubiere dicha concurrencia, la
reunión extraordinaria se l levará a cabo dos horas después, oportunidad en que se
considerará legalmente constituida con los propietarios que asistan o que se hagan
representar.
Artículo 32": Actas de la Aamblea de Propietarios. Todos los acuerdos que se adopten
por la Asamblea al igual qu€ un resumen de la reunión respectiva, deberán asentarse en
el libro de actas que llevará el secretario. Las actas y los acuerdos deberán ser suscritos
por el Presidente y por el Secretario, y podrán ser firmados por cualquier propietario que
así lo desee. Las decisiones tomadas de conformidad con los requisitos contemplados en
el presente régimenjurídico tienen fuerza vinculatoria para todos los propietaríos, hayan
o no asistido a la sesión respectiva o votado en contra. Si por la importancia del acuerdo
los propietarios consideran que el mismo debe surtir efectos con relación a terceros y por
consiguiente, ser inscrito en el Registro General de la Propiedad, se autorizará alAdministrador
para que compar€zca en representación de los propietarios a otorgar la escritura pública
respectiva, cuyo testimonio se inscribirá únicamente en la finca matriz. Cuando por cualquier
circunstancia no pudiere as€ntarse el acta de una Asamblea en el l ibro respectivo, se
suscribirá ante notario.
j . , 1 i i i ) l \ 1 :
ACUEDUCTO
Artículo 33": DelVoto. Cada uno de las Unidades Habitacionales del Edificio dará a su
propietario derecho a un (l) voto. En consecuencia, cada propietario tendrá tantos votos
como Unidades Habitacionales le correspondan. Para aprobar una resolución será
indispensable contar con mayoría absoluta de los votos presentes o representados en la
Asamblea, salvo los casos que conforme esle Reglamento requiera una mayoría o voto
determinado. ElAdministrador llevará un registro del número de votos qu€ corresponda
a cada propietario. Las votaciones serán secretas y el escrutinio corresponderá efectuarlo
a la Junta Dircctiva o a una comisión especial designada por la Asamblea, presidida, en
ambos casos/ por el presidente o quien lo sustituya. Cuando una finca filial pertenece a
más de una persona debe acreditarse ante la Asamblea de Propietarios un representante
común, de conformidad con lo previsto en el artículo cuarto de este reglamento. En caso
de empate, resolverá el Presidente de la Junta Directiva.
Artículo 34": Atribuciones de la Asamblea de Propietarios: La Asamblea de Propietarios
es el órgano supremo del Edificio y sus facultades son absolutas. Entre otras atribuciones
que le asigna la ley, la escritura constitutiva del régimen y el presente reglamento, le
corresponderár
34,1.Eleguy remover a los miembros de la Junta Directiva, quienes deberán ser propietarios.
34.2. Nombrar y remover al Administrador, así como ampliar o restringir las facultades que
le co r responden . Pod rá de lega r es ta f acu l t ad en l a Jun ta D i rec t i va .
34.3. Aprobar en la sesión anual ordinaria, el presupuesto de ingresos y egresos, determinado
la f o rma en que deben a l l ega rse l os f ondos necesa r i os pa ra cub r i r l o .
34.4. Conocert en esa misma sesión, elinforme de la Junta Directiva y delAdministrador
y de las cuentas que ambos deben rendir,los cuales podrén ser aprobados o improbados.
34.5. Declarar la urgencia o necesidad de determinadas obras y f i jar su importe.
34.6. Decretar reformas al presente reglamento, con el voto favorable de por lo menos
el cincuenta por ciento (50%) de los propietarios. Las disposiciones que conforme este
Reglamento requieran de una votación determinada, solo podrán ser modificadas con ese
mismo porcentaje de votos.
34.7. Resolver sobre la extinción del Régimen con elvoto favorable de la totalidad de los
propietarios.
34.8. Fi jar las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben pagar los propietarios.
34.9. Decidir sobre el importe, y contratación de un seguro con cobertura total para el
Edificio.
34.10. Determinar en caso de duda, por no estar expresamente previsto enelpresente
Reglamento y en la escritura constitut iva del Régimen, si un elemento es común o no. Y,
34,11. Conocer, informarse y decidir sobre cualquier asunto de interés común del Edificio,
s€a o no atribución de la Junta Directiva o el Administrador.
21
" i : . : . i . 1 ,
ACUEDUCTO
Artículo 35": De la Integración de la Junta Dircctiva y sus mi . La Junta Directiva
se integrará con tres miembros titulares y dos miembros suplentes; ó con cinco miembros
titulares y dos suplentes, a criterio de la Asamblea de Propietarios. Si la Asamblea así lo
acuerda, tanto los propietarios como los suplentes podrán ser elegidos en una sola planilla.
En caso contrario, se procederá a votar por cargos eligiéndose en cada oportunidad al
miembro propietarioy, con posterioridad por el sistema de planil la, a los suplentes' La
Junta Directiva se integrará con un Presidente, un Vice-presidente/Tesorerot un Secretario,
y los otros cargos de acuerdo a lo que elUa la Asamblea de Propietarios serán de vocales.
Una misma persona podrá ejercer varios cargos. Cada uno durará un año en el ejercicio
de sus cargos y podré ser reelecto. En caso de ausencia definitiva de un miembro titular
tomará posesión el primer suplente electo. En caso de ausencia temporal los titulares serán
suplidos en la misma forma y el Presidente o quien haga sus vecest deóerá llamar para que
asista a la sesión al suplente que corresponda. La primera Junta Directiva podrá ser
nombrada con carácter de provisional por el Desarrollador, quien también podrán decidir
si se integra con tres miembros titulares y dos miembros suplentes; ó con cinco miembros
titulares y dos suplentes.
35.f . Del Presidente, Entre otros derechos y atr ibuciones propios de su cargo o qu€
establece el régimenjurídico, corresponde al Presidente:
35.1.1. Establecer el quórum legal de las sesiones de la Asamblea de Propietarios y de la
Junta Directiva,
35. f .2 . Pres id i r d ichas ses iones y d i r ig i r los debates qu€ se susc i ten en las mismas.
35.1.3. Presidir el escrutinio de las votaciones.
35.1.4. Suscribir las actas y acuerdos de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva
y las cert i f icaciones que de los mismos se expidan.
35.1.5. Representar legalmente a los propietar ios en todos los asuntos jud ic ia les y
administrativos o extrajudiciales relacionados con el Edif icio, s€a qu¿ se promuevan a
nombre o en contra de dichos propietarios,
35.2. DelVice-PresidentelTesorero.Enlre otras atribuciones inherentes a su cargo que se
es tab lecen en e l rég imen ju r íd i co , co r responde a l V i ce -Pres iden le l l eso re ro :
35,2.1.Sustituir en caso de ausencia temporal o definit iva al Presidente, asumiendo ipso
facto las atr ibuciones y obligaciones que a éste correspondan,
35.2.2. Velar porque las cuentas del Edificio se registren en la contabilidad en la forma
que establece la ley.
35.2.3. Elaborar con elAdministrador el proyecto de presupuesto anualy someterlo a la
aprobación previa de la Junta Directiva para que ésta, a suvezt lo presente en la Asamblea
de Propietarios que corresponda,
35 .2 .4 . l n f o rmar a d i cha Asamb lea sob re l a e j ecuc ión de l p resupues to .
l ' i r i l l l \ l f :
ACUEDUCTO
35.3. Del Secrctario. Entre otras atribuciones propias de su cargo o qu€ se establecen en
el régimenjurídico, corresponde al Secretario:
35.3.1. Coadyuvar con las labores de la Presidencia.
35.3.2. Firmar con el Presidente las actas y los acuerdos que se tomen por la Asamblea
de Propietarios y la Junta Directiva, pudiendo delegar la redacción de las mismas en el
Administrador.
35.3.3. Llevar bajo su responsabilidad el libro de actas de la Asamblea de Propietarios y
de la Junta Directiva.
35.3.4. Suscribir las actas y los acuerdos de la Asamblea de Propietarios y de la Junta
Directiva y las certificaciones que de los mismos se extiendan.
Los vocales tendrán las func ion€s que les des igne la Asamblea de Propietar ios.
Artículo 3ó": Sesiones, Gluórum, Resoluciones y Actas de la Junta Directiva. La Junta
Directiva se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias. Las primeras tendrán lugar una
vez cada tres meses como mínimo y las segundas cada vez que s€a necesario y sean
convocadas por el Presidente o a sol icitud de dos de sus miembros. Se considerará
váfidamente constituida la Junta Directiva con la asistencia de dos de sus miembros, a
excepción del quórum específ ico requerido para tratar los casos que se regulan en el
Artículo 5" (Autorización de Usuarios). Las resoluciones de la Junta Directiva se tomarán
por mayoría de votos, correspondiendo un voto a cada uno de los miembros que la
integran, salvo lo consignado en el Artículo ó", para aprobar a un nuevo usuario, lo cual
requerirá de la mayoría especial establecida en el referido art iculo. En caso de empate
el Presidente tendrá doble voto. No se admite la representación de un directivo por otro.
El Administrador tendrá voz y podrá participar en las sesiones de la Junta Directiva, pero
carecerá de voto. Las resoluciones y acuerdos que tome la Junta Directiva se harán constar
en el libro de actas correspondíente, que deberá llevar bajo su responsabilidad el Secretario
de la misma. En su defecto, se asentarán en acta notarial.
Artículo 37": Atribuciones de la Junta Directiva. Ademés de otras atribuciones que este
reglamento le asigna, a la Junta Directiva corresponderár
37.1. Ejecutar y velar porque cumpla el presente reglam€nto , y gue se ejecuten los acuerdos
tomados por la Asamblca de Propietarios.
37.2. Convocar a sesiones de dicha Asamblea.
37.3. Dictar normas de convivencia y uso de las áreas comunes del Edificio, o complementar
las que haya acordado la Asamblea de Propietarios o el Administrador. En ningún caso
podré variar lo acordado por la Asamblea aunque si podrá solicitar su r€vocatoria o
modificación.
23
ACUEDUCTO
37.4. Conocer el proyecto de presupuesto que someterá a su consideración el Tesorero
y p resen ta r l o pa ra su ap robac ión f i na l a l a Asamb lea de p rop ie ta r i os .
37.5. Fiscalizar las funciones del Administrador, darle las instrucciones que considere
convenientes y f i jar su remuneración. Podrá nombrarlo cuando así o haya resuelto la
Asamblea de Propietarios. Y,
37.ó. Decidir acerca de cualquier asunto qu€ no esté encomendado a la Asamblea de
Propietarios específicamente.
Artículo 38": DelAdministrador. La dirección y administración inmediata y directa del
Edificio estarán confiadas a un Administrador. El cargo podrá ser desempeñado por una
persona natural o jurídica, por el plazo y condiciones que determine la Asamblea de
Propietarios. Para ser Administrador no se requiere la calidad de propietario. El primer
Administrador del Edificio podrá ser nombrado por el Desarrollador.
Artículo 39": Atribuciones delAdministrador. Sin perjuicio de otros derechos o obligaciones
que el régimen jurídico establece para el administrador, a €ste le corresponderán las
siguientes:
39.1.Representar legalmente a los propietarios en todos los asuntos judiciales y administrativos
o extrajudiciales relacionados con el Edificio, sea que s€ promuevan a nombre o en contra
de dichos propietarios. Sin embargo, para interponer demandas o plantear todo género
de acciones, procesos, juicios o ejecuciones deberá contar con previa autorización de
la Junta Directiva o de la Asamblea de Propietarios, Cualquier notificación que reciba el
administrador deberá hacerla del inmediato conocimiento del Presidente de la Junta
D i rec t i va ,yensu de fec to , decua lqu ie ro t ro m iembrode lamisma,yde se rnecesa r io
resolver de inmediato lo que sea procedente en defensa de los intereses del Edificio y
sus propietarios. El Administrador no podrá contratar ningún servicio profesional de
Abogacía y Notariado, contabilidad, auditoria o de cualquier otra naturaleza profesional
sin previa autorización de la Junta Directiva.
39.2. Nombrar y contratar al personal de servicio, vigi lancia, recepción y mantenimiento
que sea necesario de conformidad con las partidas establecidas en el presupuesto anual
aprobado por la Asamblea de Propietarios.
39.3. Ejercer la función administrativa general del Edificio para lo cual deberá velar por
la integridad y conservación de sus elementos comunes, y de todos los bienes, equipo,
instalaciones y servicios generales.
39.4. Recaudar periódicamente los aportes ordinarios y extraordinarios que corresponda
e fec tua r a l os cop rop ie ta r i os y ex tende r l os r ec i bos co r r€spond ien tes .
39.5. Controlar la adecuada y efectiva prestación de los diversos servicios comunes que
se debe proporcionar a los propietarios.
39.ó. Efectuar las obras urgentes y necesarias de reparación que sean indispensables para
la seguridad y conservación de los inmuebles.
39.7.Yelar porque se lleve a cabo, de conformidad con la ley, bajo la dirección inmediata
del Tesorero, los l ibros de contabil idad y pagar con toda puntualidad los impu€stos,
t r i bu tos , t asas y con t r i buc iones comunes que g raven l os i nmueb les .
39.8. Colaborar con elTesorero en la preparación del presupuesto general de ingresos y
egresos que deberá someter al conocimiento de la Junta Directiva, por lo menos, treinta
días antes de las fecha señalada por la Asamblea Anual de Propietarios, que tendrá lugar
en la época señalada en el artículo décimo nov€no del presente reglamento.
39.9. Preparar y distr ibuir entre los propietarios, con ocho días de anticipación, por lo
menos, a la fecha en que tendrá lugar dicha Asamblea, elinforme anual de su Administración
y la rendic ión anual de cuentas que deberán ser aprobados por los propietar ios.
39.10. Llevar bajo su responsabilidad el libro de Registro de Propietarios y el nÚmero de
votos que corresponde a cada uno, debiendo entregar al secretario dicho l ibro y un
informe sobre el número de votos de cada propietario antes de celeórarse una Asamblea
de Propietarios.
39.11. Velar porqu€ la póliza de seguro del edif icio y demés bienes que s€ contrate se
man tenga v i gen te a paga r en su opo r tun idad l as p r imas respec t i vas .
39.12.Yerif icar que el orden,la armonía y la tranquil idad priven entre los propietarios y
demás p€rsonas que ocupen o visiten el Edificio, para cuyo efecto podré proponer a la
Junta Directiva o a la Asamblea de Propietarios las normas de convivencia que considere
pertinentes y decretar temporalmente las que considere de emergencia, informando de
inmediato a la Junta Directiva para que, si fuera el caso, las ratifique modifique o r€voque.
39.f 3. Cumplir y velar porque se cumpla con las disposiciones del régimenjurídico y las
que en elfuturo adopte la asamblea de Propietarios o la Junta Directiva y tomar, en caso
necesario, las medidas que considere adecuadas en resguardo de tales disposiciones. Y,
39.14, Cualesquiera ot ras que s€an inherentes a las func iones qu€ le competen.
CAPITULO X
UERCICIO CONTABLE Y PRESUPUESTO
Artícufo 40": Eiercicio Contable. El ejercicio contable será anualy se computara del primero
de enero al treinta y uno de diciembre de cada año, con excepción del primer ejercicio
que seré extraordinario y se contará a partir de la fecha en que el régimen quede inscrito
definitivamente en el Registro General de la Propiedad hasta el treinta y uno de diciembre
siguiente.
25
Artículo 41": Presupuesto. El presupuesto se elaborará tomando como base las disposiciones
de este Reglamento, Los aportes se definirén por Cuotas, dentro del ejercicio contable,
en varios pagos periódicos, según lo resuelva la Asamblea dc Propietarios. Las transferencias
de partidas y el incremento del presupuesto deberán ser aprobadas por dicha Asamblea,
para lo cual la Junta Directiva podrá convocarla. Si como resultado de la ejecución
presupuestal, se obtiene un superávit, la Asamblea de Propietarios podrá aplicarlo a gastos
o inversion es del ejercicio siguiente, o bien disponer la formación o el incremento de un
fondo dereseva, o ambas cosas, según conv€nga a los intereses del Edificio. Las cuotas
deberán ser pagadas por los propietarios en las épocas que se fijen, sin necesidad de
cobro o requerimiento alguno. El propietario que se atrase en el pago de sus cuotas o
contribuciones incurrirá en las sanciones previstas en esle reglamento. En todo presupuesto
se establecerá que por lo m€nos el cinco por ciento de su importe se destinará a constituir
e incrementar un fondo de resewa que se utilizaré para gastos imprevistos qu€ pu€dan
surgir en la conservación, mantenimiento y funcionamiento del edif icio. Si durante la
ejecución de un presupuesto se detecta o produce un déficit, la Asamblea de Propietarios
dzberá acordar la forma en que el mismo deberá ser cubierto por todos los propietarios.
CAPITULO XI
SANCIONES Y PROCEDIMIENTOS
Artícufo 42"¡ De las Faltas v sus Sanciones. Las Faltas o Infracciones al presente Régimen
jurídico de parte de los propietarios, inquil inos u ocupantes de una f inca f i l ial, estarán
sujetas a las sancion€s que se establecen en el presente artículo y Régimen. Se considera
como Falta o Infracción la inobservancia de alguna de las disposicionesylo prohibiciones
consignadas en el presenle Régimen, así como las consignadas en el artículo quinientos
treinta y seis del Código Civil, Decreto Ley ciento seis. Para el efecto de lo que en este
artículo se regula se consideran Faltas GRAVES las siguientes:
42.1. Incumpl i r con la prohib ic ión re la t iva a la desmembración de f incas f i l ia les.
42.2. Ocupar las Unidades Habitacionales sin obtener la aprobación previa regulada en
este Reglam€nto.
42.3. Dar a las fincas filiales y áreas del Edificio un uso distinto al regulado en el presente
Reglamento. Y,
42.4. Dejar de pagar tres o més cuotas de las estipuladas en el presente Reglamento.
Junta Directiva, o la Asamblea de Propietarios podrán aplicar, según su criterio,
SANCIONES siguientes:
A. Amonestación Privada.
B. Amonestación Pública.
La
las
C. Aplicación de Multa.
Para el caso de Faltas Graves, la Junta Directiva podré también aplicar las siguientes
sancion€s¡
D. Corte de los servicios en las fincas filiales de los infractores.
E. Anotación de la finca filial del infractor en el Registro General de la Propiedad. Y,F. La cxclusión del infractor del goce personal de las Áreas comunes y de uso común delEdificio.
La Asamblea de Propietarios, a solicitud de la Junta Directiva podrá resolver la exclusión
del infractor del goce personal de su finca o fincas filiales, debiendo seguirse el proceso
legal que la Ley establece. En este caso, el sancionado quedará además sujeto al
resarcimiento de los daños y perjuicios que hubiere ocasionado. Tal y como se dijo, las
sanciones se aplicaran de acuerdo al criterio que la Junta Directiva o la Asamblea dePropietarios tengan sobre cada caso concreto, y bajo su responsabilidad, fundamentadas
en todo caso con lo establecido en el presente Régimen, al cual están sometidos todos
los propietarios o usuarios del Edificio.
Disposiciones sobre la aplicación de las Sanciones.
f. En caso de que la sanción impuesta sea una Multa, la misma deberá ser depositada oentregada por el infractor alAdministrador dentro de los cinco días siguientes al que sele haya notificado.
l l . En los casos en qu€ la sanción impuesta por la Junta Directiva sea el Corte de tos
Seryicios en las fincas filiales del infractor, el Administrador solicitara por escrito a la entidadprestataria del servicio o de los servicios en su caso , el corte de los mismos explicando
5revemente las causales de dicha solicitud.
f ll. En los casos en que la sanción impuesta por la Junta Directiva sea la Anotación de lafinca fifial del infractor en el Registro General de la Propiedad elAdministrador queda
facultado para solicitar al Registrador General de la Propiedad la anotación de la finca filial
del infractor.
Las infracciones cometidas por inquilinos, usufructuarios, ocupantes son causales para eldesahucio y la acción podré ejercitarla el Administrador, el Presidente de la Junta Directiva
o quien la Junta Directiva designe como representante legal de los propietarios. Todas
las resoluciones, que sobre los temas expuestos tome la Junta Directiva, son impugnables
ante la Asamblea de Propietarios mediante recurso de apelación, mismo que no procede
en caso la resolución haya sido tomada por esta última. El Recurso deberá ser interpuestopor el interesado dentro del tercer día de notificado. En caso de presentarse recurso deapelación, la Junta Directiva deberá proceder a convocar una Asamblea GeneralExtraordinaria dentro del mes siguiente a la presentación del recurso en cuestión.
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La Asamblea de Propietarios convocada para estos efectos resorverácon ra mayoría delos propietarios presentes o representados, siendo esta una disposición especÍfica distintaa la regla general' La resolución no será impugnable. En caso dequela sanción interpuestapor la Junta Directiva haya sido una Multa, para presentar er recurso de aperaci ón, elinteresado deberá depositar previament e en elAdministra dor elimporte de la multa, Lassanciones pecuniarias se asentarén en la contabilidad del edific io, y deconformidad conlo dispuesto por el incíso quínto del artículo trescientos veíntiséis del código procesat civily Mercantil' Decreto Ley ciento siete, serátítulo ejecutivo sufíciente para ser efectiva lasanción decretada el acta notarial en la que conste er sardo que existie re en contra deldeudor,
inciso quinto del artículo trescientos veintiséis del código procesal civil y Mercantil, DecretoLey ciento siete, será títufo ejecutivo suficiente para ser efectivala sanción decretada elacta notar ia l en f a que conste e l sa ldo que ex is t i ere en contra del deudor .
Artículo 43": Procedimientos Judiciales. con excepción de la acción judicial de cobropor contribuciones y cuotas que se substanciará por elprocedimiento deljuicio elecutivo,las demés acciones a que se refiere el presentereglamento se ventirarén por erprocedimientodeljuicio sumario' La adquisición de una finca filial o varias fincas filiales del edificio o susimple ocupación, por cualquier título, implica para el propietario u ocupante la renunciaal fuero de su competencia y su sometimiento a los órganos jurisdiccionales del departamentode Guatemala.
cAPtTUtO xtlEXTINCIÓN DEt REGIMEN
Artículo 44": Extinción del Régimen. El régimen de propiedad horizontal dividida seextinguirá en los casos siguientesr44.1. Por resofución unénime de fos propietarios.44'2' Si una persona resulta propietaria de todas las fincas filiales del edificio, a menos queen un plazo de dos mes€s ponga a la venta, por lo menos, el veintepor ciento de dichasfincas.
44'3' Por destrucción total del edificio si ros propietarios deciden no destinar el montodel seguro para la reconstrucción del mismo. La ruina parcial del edificio no constituyecausa de extinción del régimen, pudiendo los propietarios en tal caso invertir en rareparación el monto del seguro y si éste no fueresuficiente se procederá a cubrir er costoadicional por los propietarios, en proporción alvaror de su propiedad, para ro que serviráde base la declaración de ésta en el departamento de catastro y Avalúo de Bienes Inmuebfes
de la Municipalidad de Guatemala, todo de conformidad con lo establecido por el artículo
quinientos cincuenta y cuatro del Código Civi l .
Artículo 45": Interpretación. El presente reglam€nto se interpretaré según el sentido natural
y obvio que corr€sponda a las palabras de acuerdo con el diccionario de la Lengua
Española, últ ima edición. Si las palabras tuvieran más de una acepción y el lo pudiera dar
lugar a diversas interpretaciones, deben entenderse en el sentido que sea más favorable
a los intereses comun€s. Los casos no previstos podrán resolverse, dentro de sus respectivas
atribuciones, por la Junta Directiva o la Asamblea de Propietarios.
Artícufo 46": Transitorio. Mientras se celebra la primera Asamblea de Propietarios, el
Desarrol lador, podré nombrar una Junta Directiva Provisional del Edif icio. Esta Junta
Directiva o el Desarrollador, podrán nombrar un Administrador. Los gastos en qu€ se
incurra con motivo de la administración provisional que realizare el Desarrollador, deberán
ser reembolsados por los propietarios en la forma proporcional que disponga el presente
reglamento. Quien ejerza la administración a que se refiere el presente artículo deberá
rendir cuentas en la primera Asamblea de Propietarios, La Junta Directiva o el Administrador
nombrados por el Desarrollador, podrán contratar personal y f|ar sus remuneraciones y
deberán abrir una contabil idad, en la que operará los egresos e ingresos que reciba
durante su gestión. El Desarrol lador ó la Junta Directiva nombrada por esIe, deberá,
cuando lo considere oportuno, y dentro de los seis meses siguientes a la terminación del
Edificio, convocar mediante notificación escrita a todos los propietarios del edificio para
la ce lebrac ión de la pr imera Asamblea de Propietar ios. E l Desarro l lador def in i rá
provisionalmente el monto de las CUOTAS que deberán pagar los propietarios desde que
hagan uso o reciban sus respectivas fincas filiales, La misma deberá ser conocida, ratificada
o modif icada por la Aamblea de Propietarios en su primera sesión. El Desarrol lador
queda expresam€nte autorizado para ingresar al Edificio mientras no se haya entregado
la Torre Dos del mismo, o mientras mantenga la propiedad de algunas de las Unidades
Hab i tac iona les que l o i n teg ran , con e l ob je to de comerc ia l i za r l as m ismas .
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