PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Prof. Esc. Carmen Saltó

Asistentes: Esc. Gabriela Romero

Esc. Emilio San Martín

18/3/2019 Esc. Carmen Saltó 1

EN DOCUMENTOS INTERNACIONALES

• CARTA DE BUENOS AIRES (resultante del Primer CINDER –

Congreso Internacional de Derecho Registral - celebrado en Bs As., Argentina, en 1973).

• Punto 10, 2do. Inciso: “La utilización de la unidad inmueble

sustenta la vigencia integral de los principios de especialidad y tracto sucesivo.”

• Punto 12: “Los derechos inscribibles se derivarán del titular

inscripto, de modo tal que el registro contendrá el historial completo de los bienes. El tracto sucesivo puede ser abreviado o comprimido”

• NOTA: Si bien el Uruguay participó del Cinder estaba muy lejos de su aplicación.

2

Carta de Roma

• Resultante del V CINDER, celebrado en Roma, en 1982

• Artículo 19: “Para registrar los títulos referentes a bienes y derechos deberá constar previamente inscripto el derecho de quien otorgue o en cuyo nombre sean otorgados”.

• NOTA: Uruguay sigue sin tener norma que lo aplique.

Aparecerá por primera vez en el Proyecto de reforma del sistema registral elaborado por el Esc. Bardallo, que luego se sancionó como Decreto – Ley 15514 de 29/12/83, que nunca entró en vigencia. 3

Significado de “tracto sucesivo”

• Tracto: espacio que media entre dos puntos, como lapso o espacio temporal

• Sucesivo: le da al trato el carácter de continuidad

4

ROCA SASTRE

• “…un perfecto encadenamiento de adquisiciones sucesivas cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y que el titular registral actual sea el transferente de mañana”

• Une lo registral y lo sustancial

• Roca Sastre. “Derecho Hipotecario” T. II, pag. 308. Barcelona 1968.

5

FELIPE PEDRO VILLARO• “…Significa que todo sistema registral tiende

“instintivamente” a defenderse: sólo admite documentos de raigambre registral, es decir, derivados de un documento previamente inscripto, y rechaza, en principio, a los que no lo son, así como un organismo vivo rechaza todo cuerpo extraño.”

• Deja el aspecto sustancial en manos del Notario.

• Habla de requisito de previa inscripción

• Villaro, Felipe Pedro. “elementos de Derecho Registral Inmobiliario” 3ra. Ed. La Plata. Argentina. 2003. Pag. 82

6

SCOTTI Y FALBO

• Autores del Proyecto de ley que se convirtió en la ley nacional registral argentina N. 17801.

• En los fundamentos expresan: “…un buen sistema

registral inmobiliario debe estar estructurado de manera tal que cada inscripción se apoye en otra anterior de modo que en los folios registrales pueda seguirse el historial completo de la propiedad. De esta manera, los negocios dispositivos aparecen formando un encadenamiento perfecto, como si derivaran los unos de los otros, sin solución de continuidad”

• Scotti y Falbo. “Proyecto de ley Nacional del Registro de la Propiedad Inmueble. Bases jurídicas y técnicas” pag. 224.

7

Gabriel De Reina Tartière

• Critica la separación que realiza Villaro de este principio y el de legitimación.

• “…Siempre, de la documentación que se presente a inscripción, deberá acreditarse que la nueva pretendida titularidad proviene inmediata… o mediatamente…del último titular inscripto…”

• “En evitación, por todo ello, de confusiones acerca del preciso alcance del principio, no corresponde, como muchas veces se utiliza a modo de sinónimo, equiparar el tracto sucesivo con una suerte de regla de previa inscripción. Ello no…se corresponde con su regulación al amparo…del tracto abreviado, …para permitir el nuevo asiento, sin que el disponente en el acto goce al tiempo de inscripción”

• De Reina Tartière, Gabriel. “Principios registrales. Estudio del Derecho Registral Inmobiliario argentino”. Buenos Aires. Heliasta. 2009.

8

Fuentes de las normas que tratan el tracto sucesivo

• Ley 16871 de Organización de los Registros Públicos, de 28/9/97, vigente a partir del 1/5/98: tomó como modelo el Decreto – Ley 15514, con

modificaciones.

• Decreto – Ley 15514 de 29/12/83, que nunca entró en vigencia: tomó como modelo la ley Nacional

argentina 17801. Proyecto del Esc. Bardallo.

• Ley 17801 de 28/6/68, ley nacional argentina: la

normativa de tracto sucesivo fue textual del anteproyecto de ley nacional registral de Scotti y Falbo, que a su vez tomó de modelo el art. 20 de la ley Hipotecaria Española.

9

10

Decreto Ley 15514 art. 44

Ley argentina 17801 art. 15

No se inscribirá acto alguno en el que aparezca como titular del

derecho que se transfiere o modifica, una persona distinta de

la que figure en la inscripción precedente.

De los asientos existentes en cada ficha registral deberá resultar el

perfecto encadenamiento del titular del dominio y demás

derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones

y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de

la que figure en la inscripción precedente.

De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del

titular del dominio y de los demás derechos registrados, así

como la correlación entre las inscripciones y sus

modificaciones, cancelaciones o extinciones.

11

Decreto Ley 15514 art. 44

Ley 16871

Art. 57

No se inscribirá acto alguno en el que aparezca como titular del

derecho que se transfiere o modifica, una persona distinta de

la que figure en la inscripción precedente.

De los asientos existentes en cada ficha registral deberá resultar el

perfecto encadenamiento del titular del dominio y demás

derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones

y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

No se inscribirá acto alguno que implique matriculación en el que aparezca como

titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente,

salvo que el disponente se encontrare legitimado, o estuviere facultado para

disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente.

A partir de dicha inscripción, de los asientos en cada ficha especial deberá

resultar el perfecto encadenamiento del titular inscripto y demás derechos

registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,

cancelaciones o extinciones.

TIPOS DE TRACTO SUCESIVO

• Sustancial

• Formal

• Abreviado o comprimido

12

TRACTO SUCESIVO SUSTANCIAL

• Bardallo: está consagrado en el primer inciso del art. 44 del Decreto – Ley 15514, o sea en el primer inciso del art. 57 /ley 16871.

• Se controla cuando se produce la matriculación del bien.

• El registrador debe controlar y buscar en los asientos (no importa de qué tipo sean éstos) si el que hoy dispone del derecho es el último titular registrado. Esos asientos pueden no estar informatizados.

• Se controla al momento de formarse el folio real virtual, que es la base de ordenamiento del sistema registral

13

continuación• Hace a la legitimación registral del disponente a

través del título previamente inscripto.

• Es el tipo de tracto sucesivo que ha generado la mayor cantidad de los errores.

• En algunos casos se dificulta el acceso a los asientos registrales.

• En otros casos se han detectado errores en el volcado al sistema informático.

• Si hay errores o no se accede adecuadamente al asiento registral, se producen los errores en el contralor del tracto sucesivo. 14

CONTROL NOTARIAL DEL TRACTO SUCESIVO SUSTANCIAL

• Ley argentina 17801, art. 23: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación 15

Opinión de Villaro: ve en ésto un

verdadero control sustancial

• “…mientras el art. 16 prescribe el requisito de la previa inscripción, el art. 23 eleva este requisito a la categoría de principio sustantivo, sacándolo de la esfera puramente registral y llevándolo a la extrarregistral, al ámbito de formación del documento, en el cual el funcionario autorizante debe tener a la vista el título inscripto de quien disponga de su derecho, y la certificación respectiva…Y esta exigencia de tener a la vista el título inscripto está formulada como prohibición de autorizar el acto en el caso de que no se tenga, por lo que funciona, a nuestro juicio, como presupuesto de eficacia de la autorización.”

16

Norma semejante a ésta en nuestro ordenamiento jurídico:

• Ley 10793, art. 15: “Desde la vigencia de esta ley, ningún

Escribano o funcionario autorizará acto o contrato en virtud de instrumento que debiendo estar inscripto no lo estuviera.

• Tampoco se admitirá en juicio o en oficinas del Estado esos instrumentos si no llenan las condiciones expresadas. Se entenderá que los instrumentos deberán estar inscriptos una vez vencido el plazo indicado por el art. 7.

• El Escribano o funcionario que no cumpla esta disposición incurrirá en una multa de 50 pesos.

• Si se alegare que la presentación del instrumento no es posible por pérdida o extravío, se podrá presentar, en su lugar, testimonio por exhibición sacado de la matriz y certificado del Registro que acredite la inscripción respectiva” (inciso agregado por la ley 16266 de 16/6/92, art. 2)

17

Vigencia

• Está vigente.

• Art. 100 ley 16871: no deroga la ley 10793 y deroga todas las disposiciones que directa o indirectamente se opongan.

• El art. 15/ley 10793: no se opone.

18

TRACTO SUCESIVO FORMAL

• Está consagrado en el 2do. Inciso del art. 57/16871. (2do. Inciso del art. 44/D.L. 15514)

• Es el que se produce después que el bien ya está matriculado, o sea que, ya tiene su ficha especial (base del ordenamiento)

• Se expresa en dos formas:

• A) el perfecto encadenamiento de los asientos en la ficha especial. Por eso es formal.

• B) La correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

• Hace al ordenamiento de los asientos registrales que deben aparecer derivándose los unos de los otros.

19

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO O COMPRIMIDO

• Quien dispone del derecho no es el titular inscripto y el asiento no se deriva del anterior.

• Villaro: “El tracto abreviado es una modalidad en que la

legitimación registral se combina con la legitimación extrarregistral – judicial o notarial – y desde el punto de vista formal implica una excepción lisa y llana a la regla del encadenamiento del titular de dominio y demás derechos registrados, ya que aparecerá como disponente en un asiento quien, según el asiento inmediatamente anterior, no era titular. Naturalmente la continuidad dispositiva resultará del último asiento”

• Son las “excepciones” reguladas en nuestro ordenamiento positivo.

20

EXCEPCIONES

• En la ley 16871 hay dos grupos de excepciones:

• A) Las reguladas en la parte final del primer inciso del art. 57

• B) Las que surgen del art. 58 y reglamentación.

• Deben interpretarse en forma estricta.21

PARTE FINAL DEL PRIMER INCISO DEL ART. 57

• “No se inscribirá acto alguno que implique matriculación en el que aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una persona distinta de la que figure en la

inscripción precedente, salvo que el disponente se encontrare legitimado, o estuviere facultado para disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente”

• No figura disposición semejante en las normas que se tomaron como modelo.

22

Ámbito de aplicación de esas excepciones

• Hay dos posiciones:

• I) Las excepciones del art. 57 se aplican cuando el bien se matricula. Cuando el bien ya fue matriculado, debe controlarse el tracto sucesivo formal, sin excepciones.

• II) Las excepciones del art. 57 se aplican cuando se trata de actos que matriculan, esté o no el bien matriculado. Se aplican entonces ya sea que el TS sea sustancial porque se está matriculando o sea formal porque ya está matriculado, siempre que se trate de un acto que matricula. 23

Ejemplos• Embargo específico de un inmueble:

• I) Se aplican las excepciones cuando esa inscripción matricula

al bien. Si el bien ya está matriculado, las excepciones no se aplican.

• II) Se aplican las excepciones siempre, porque es de los actos que abren matrícula (aún incompleta)

• Actos de publicidad noticia, arrendamientos, títulos mineros: en las dos posiciones nunca se le aplican

las excepciones.

• Actos modificativos y extintivos: nunca matriculan, no

aplican las excepciones, rige la parte final del segundo inciso del art. 57 24

Excepciones del art. 57: Que el disponente se encontrare legitimado

• ¿Legitimación sustancial o registral?

• Límites a la calificación por el Registrador: art. 65/16871: en el fondo sólo puede calificar las nulidades absolutas y que resulten del propio instrumento.

• Nuestro Registrador no puede juzgar la legitimación sustancial.

• Sólo la legitimación registral: es lo único que el registrador puede analizar.

• Res. D.G.R. 8/03 25

Excepciones del art. 57: Que el disponente estuviera facultado para disponer de cosa ajena

• Cuando el BHU ejecuta extrajudicialmente una hipoteca y vende el bien. Aparece vendiendo quien no es el último titular registral.

• Ejecuciones forzozas: el Juez puede no actuar en representación del último titular registral.

• En todos estos quien dispone del bien está autorizado a hacerlo, por distintas normas, aunque no es el último titular registral

26

Excepciones del art. 57: Que así lo mande el Juez competente

• Esta excepción ha dado lugar a diferentes interpretaciones.

• Debe ser claro el mandato judicial de que se proceda a la inscripción sin el control del tracto sucesivo.

• Escrituras judiciales: Debe cumplirse el contralor del tracto sucesivo. No son actos que se inscriban por orden del Juez. Aunque han tenido distintas interpretaciones.

• Frente a casos semejantes se ha actuado en forma diferente.

• Res. D.G.R. 98/12 y 217/03

27

EXCEPCIONES DEL ART. 58 LEY 16871

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO

28

¿ Por qué T.S. abreviado?

• Porque cuando se presenta a inscribir el acto, falta en el Registro un eslabón anterior en el encadenamiento de los asientos.

• Ese eslabón que falta es sustituído por la mención que de él se hace en el documento

• El asiento (único) recoge el eslabón que falta.

• Ultimo inciso del art. 58: “En todos estos casos el

documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adquisición a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en la ficha respectiva”

29

“Cuando el acto se otorgue por los Jueces, síndicos, albaceas, interventores, herederos o sus representantes en cumplimiento

de actos, contratos u obligaciones contraídas por el causante o su cónyuge respecto de bienes registrados a su nombre”

• Numeral 1 del art. 58

• La ley argentina tiene una redacción muy semejante en el numeral 1 del art. 16.

• Ej. que daba Bardallo: cuando el causante prometió en venta , fallece , el heredero puede otorgar la CV definitiva aún cuando no esté tramitada o terminada la sucesión .Ingresa al Registro un contrato por el cual quien dispone no es el último titular registral.

• Creemos que esta norma no se tiene en cuenta, ni por los usuarios ni por el registrador.

30

NUMERAL 2 DEL ART. 58

• “En los previstos en el numeral 7 del art. 17 y en el art. 59 de la presente ley.”

• Numeral 7 del art. 17: derogado por la ley 19149 de 24/10/13.

• Art. 59: arrendamiento, sub.-arrendamientos, aparcerías y sub-aparcerías.

31

NUMERAL 3 DEL ART. 58

• “Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición o enajenación forzosa de bienes hereditarios”

• El numeral 3 del art. 16 de la ley 17801 dice: “cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios”

• En lo personal no le encuentro contenido aplicable a nuestro derecho.

• La partición o enajenación forzosa de bienes hereditarios es un acto inscribible, y si se realiza algo con bienes derivados de ellos, requiere la previa inscripción de la partición o enajenación

• ¿Podría dar lugar a que no se inscribiera?32

NUMERAL 4 DEL ART. 58

• “Cuando se trate de actos que se otorguen en forma simultánea y refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo bien, aunque fueren distintos los escribanos autorizante de los documentos que los contienen”

• Es uno de los casos más frecuentes: compraventa e hipoteca.

• Pero también podría aplicarse a dos compraventa simultáneas, por ej. 33

NUMERAL 5 DEL ART. 58

• “Cuando el acto inmediato anterior constituye la trasmisión de una universalidad inscripta en el Registro competente”

• Esta situación también es frecuente.

• Cuando el antecedente inmediato anterior es una cesión de derechos hereditarios o cesión de gananciales, inscripta en el RNAP

34

NUMERALES 6, 7 Y 8 DEL ART. 58

• Numeral 6: “Cuando se presente a inscribir la prescripción”

• Numeral 7 (agregado por el art. 351 de la ley 19355 de 19/12/15): “Cuando los jueces otorguen de oficio escritura de expropiación”

• Numeral 8 (agregado idem): “Cuando se otorguen escrituras de expropiación de bienes en régimen de Propiedad horizontal.”

35

NUMERAL 8 DEL ART. 58

• “Los demás casos que establezca la reglamentación”

• Decreto 333/98 de 17/11/98 estableció más casos de excepciones al contralor del tracto sucesivo. Se establecen estas excepciones por decreto porque la propia ley así lo dispone. De modo que no pueden interpretarse como ilegales, sino que están dispuestas por la ley.

36

DECRETO 333/98 ART. 2

• CONSIDERANDO…II) Que en cuanto a la vigilancia del tracto sucesivo es conveniente establecer ciertas excepciones no previstas en la ley que no exigen justificar su correlación con los titulares y derechos inscriptos.

• Art. 2: No será necesario el control del tracto sucesivo en los siguientes casos:

37

NUEVAS EXCEPCIONES• 1) Contratos de arrendamientos

• 2) Cuando los herederos prometan en venta o enajenación de acuerdo a la ley 8733, modificativas y concordantes, bienes cuyo último titular registral sea el causante, siempre que el Escribano actuante haga constar que son los únicos y universales herederos conocidos del titular registral.

Res. D.G.R. 85/16 fija un criterio de interpretación de esta norma con el cual discrepamos ampliamente 38

Continuación

• 3) Inscripciones de demandas, embargos y demás medidas cautelares oficiadas por los Jueces contra los derechos de los herederos, sobre bienes que aún figuran inscriptos a nombre del causante.

• 4) Inscripciones de actos previstos en el artículo 17 numerales 11, 12, 13 y 18 de la ley 16871: los casos de publicidad noticia y la inscripción de títulos mineros.

39

Res. D.G.R. 85/16: análisis crítico

• Criterio vinculante: “toda vez que los herederos prometan en venta o enajenación de acuerdo a la ley 8733, modificativas y concordantes, bienes cuyo último titular registral sea el causante y surja del documento que la sucesión se encuentra terminada y en condiciones de expedirse el CRA, corresponde controlar su inscripción a los efectos del debido control del tracto sucesivo”

• Desconoce la excepción establecida en el Dc. 333/98, habitilitado para ello por el numeral 9 del art. 58 de la ley de registros.

40

continuación• Aplica únicamente el numeral 2 del art. 2 del Dc.

333/98 cuando la sucesión aún no está terminada, pero si está expedido el Cra debe darse cumplimiento al art. 17 que indica su inscripción.

• Esta inscripción no es obligatoria

• Justamente esa es la excepción: no controlar la inscripción del CRA, no importa si está o no expedido porque la ley no distingue.

• Dice que las excepciones deben interpretarse en forma estricta: justamente, la estamos cambiando si le agregamos algo que no dice

41

continuación• Dice que la excepción sería ilegal: no lo es porque

la propia ley la habilitó.

• Con el criterio utilizado tampoco sería posible la excepción en caso de actos simultáneos, porque el simultáneo también se inscribe conforme al resto de la ley.

• Esta resolución fuerza al profesional a no decir toda la verdad en el documento: si no se dice que el CRA está expedido y se certifica la calidad de presuntos únicos y universales herederos, el Registro inscribe sin observaciones!!

42

Moisset de Espanés• "Las técnicas registrales son herramientas que

deben estar al servicio de los valores de seguridad y de justicia y no pueden constituirse en obstáculos para el tráfico que precisamente se procura proteger con ellas“

• Pensamos que esta reflexión puede aplicarse a este caso.

• Moisset de Espanés. “Publicidad registral” R.A.Zavalía Editor. Argentina. 2003. 43

ERRORES EN EL CONTRALOR DEL TRACTO SUCESIVO

• Anteriores al 1/5/1998: NO SON ERRORES; el registrador no estaba obligado a su control. Sólo regía el contralor notarial del art. 15 de la ley 10793. Son frecuentes.

• Posteriores al 1/5/1998. Es un error del registrador que debe resolverse de la forma que no lesione derechos adquiridos. En caso de lesionarlos, deberá ser la Justicia quien decida.

44

SOLUCIONES• Detectada una incongruencia en el TS, el

profesional se presentaba y si lograba convencer al Registrador, se cancelaba la inscripción que se entendía no correspondía.

• SOLUCIÓN QUE FUE MUY CRITICADA DESDE LA ACADEMIA.

• No había distinción si era anterior o posterior a la vigencia de la ley 16871.

• Podríamos decir que fue una etapa oscura de la actuación registral en este punto.

45

RES. D.G.R. 2/11• Distinguió las dos situaciones (anterior o

posterior al 1/5/98)

• En el primer caso no hay solución y deben permanecer los asientos tal como fueron hechos

• En el segundo caso se puede resolver, cancelando

• Mérito: distingue las dos situaciones

• Crítica: continúa cancelando inscripciones

• Algunos errores. 46

RES. D.G.R. 18/14 de 5/3/14• Derogó la Res. 2/11

• Falta de control de TS anterior al 1/5/98: no corresponde la modificación del asiento registral.

• Posteriores al 1/5/98: se resolverá caso a caso por la D.G.R., teniendo en cuenta:

cumplimiento de art. 57 y 58 /ley 16871

cumplir las garantías legales y reglamentarias correspondientes (art. 75 dec. 500/91)

La resolución de la D.G.R. se materializa en un asiento registral que vincula las inscripciones afectadas. No cancela inscripciones. 47

continuación

• Parte final: “Sin embargo y conforme a la excepción

recogida en el inc. 1 del art. 57 in fine de la ley 16871, corresponde inscribir los negocios jurídicos aún cuando no coincida el disponente del derecho con el último titular inscripto, siempre que aquél estuviera legitimado. En este caso , el registrador dejará constancia en el asiento registral.”

• ¿Qué legitimación?: sustancial o registral? Persiste el mismo problema que surge de la lectura de la ley.

48

Decreto 500/991 art. 75

• Terminada la instrucción o vencido el término de la misma, cuando de los antecedentes resulte que pueda recaer una decisión contraria a la petición formulada, o se hubiere deducido oposición, antes de dictarse resolución, deberá darse vista por el término de diez días a la persona o personas a quienes el procedimiento refiera. Al evacuar la vista, el interesado podrá pedir el diligenciamiento de pruebas complementarias que deberán cumplirse dentro del término de cinco días y de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes. Cuando haya más de una parte que deba evacuar la vista, el término será común a todas ellas y correrá del día

siguiente a la última notificación.

49

TRABAJO A REALIZAR PARA LA CLASE

• Resoluciones de la D.G.R.

• Buscarlas en la página web de la D.G.R.

• Analizarlas a la luz de lo estudiado del principio de tracto sucesivo.

• Dar su opinión.

18/3/2019 Esc. Carmen Saltó 50