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* Los datos personales omitidos deberán ser sustituidos por la palabra “ELIMINADO”

PODER JUDICIAL DEL ESTADO

SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA

TERCERA SALA

SENTENCIAS QUE CAUSARON ESTADO

NÚMERO DE TOCA FECHA EN QUE SE DICTÓ LA SENTENCIA

280-2014 San Luis Potosí, S.L.P., a 13 trece de noviembre de 2014 dos mil catorce.

V I S T O, para resolver el toca 280-2014, a fin de cumplimentar la ejecutoria pronunciada por el Tercer

Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, el 30 treinta de octubre de 2014 dos mil catorce, en el juicio de amparo directo

civil 637/2014 —relacionado con el amparo directo civil 636/2014— promovido por ELIMINADO, por conducto de su

apoderada legal ELIMINADO y ELIMINADO por su propio derecho contra actos de esta Tercera Sala del Supremo

Tribunal de Justicia del Estado, consistente en la sentencia pronunciada el 4 cuatro de julio de 2014 dos mil catorce; y,

R E S U L T A N D O

PRIMERO.- La Juez Cuarto del Ramo Civil de esta Capital, pronunció sentencia el 22 veintidós de enero de

2014 dos mil catorce, dentro del expediente 1992/2011, relativo al Juicio Extraordinario Civil por Rescisión de Contrato de

Arrendamiento, Desocupación, Pago de Pensiones Rentísticas y diversas prestaciones promovido por ELIMINADO en

contra de la persona moral denominada ELIMINADO, en su carácter de arrendataria y de ELIMINADO en calidad de

fiador, la cual concluyó con los puntos resolutivos siguientes: “PRIMERO.- Este Juzgado Cuarto del Ramo Civil resultó

competente para conocer y resolver el presente negocio.- SEGUNDO.- La vía extraordinaria civil con reglas de

tramitación especial elegida por la parte actora fue la correcta.- TERCERO.- Las partes acudieron con


personalidad al juicio.- CUARTO.- El actor ELIMINADO probó los elementos de la acción de rescisión del contrato

de arrendamiento por la falta de pago de las pensiones rentísticas convenidas en el contrato de mérito, en tanto

que los demandados persona moral ELIMINADO por conducto de su apoderado legal ELIMINADO y ELIMINADO,

no acreditaron sus excepciones de falta de acción y falsedad en la demanda, procediendo únicamente la

excepción de nulidad de la cláusula ELIMINADO del contrato; en consecuencia: QUINTO.- SE DECLARA LA

RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el ELIMINADO en esta ciudad, entre ELIMINADO,

como arrendador y persona moral ELIMINADO por conducto de su apoderado legal ELIMINADO y ELIMINADO,

como arrendataria, y fiador respectivamente, el cual se convirtió en un contrato por tiempo indefinido, al haber

operado la tácita reconducción con relación al inmueble ubicado en ELIMINADO número ELIMINADO del

Fraccionamiento ELIMINADO de esta ciudad.- SEXTO.- En virtud de que dentro de la audiencia de pruebas y

alegatos se verificó que el inmueble se encontraba vacío, resulta inoperante, condenar a la empresa demandada

a su desocupación.- SÉPTIMO.- Se condena a los demandados al pago de la cantidad que resulte por concepto

de pensiones adeudadas a partir del ELIMINADO, hasta el día ELIMINADO, en que se constató que el inmueble se

encontraba debidamente desocupado, y a razón de $ ELIMINADO, mensuales por el primer año, previa

liquidación que al efecto se realice en la etapa de ejecución de sentencia.- OCTAVO.- Se absuelve a los

demandados del pago de las cantidades que se les reclamaron por concepto de servicio de agua potable y

suministro de energía eléctrica solicitados en los incisos D) y E) de los concepto de demanda, así como de las

prestaciones reclamadas en los incisos F), H) y J) del libelo de demanda.- NOVENO.- Se condena a los

demandados al pago de (sic) al pago del incremento en un ELIMINADO por ciento anual establecido en la

cláusula ELIMINADO del contrato de arrendamiento, tomando como base para el cálculo el monto de la renta del

último mes del año anterior, previa regulación que de ello se haga hasta el mes de ELIMINADO en el cual se dio fe

por parte de este Juzgado, que el inmueble se encontraba desocupado.- DÉCIMO.- Se condena a los demandados

al pago de las costas generadas en el trámite de este juicio.- DÉCIMO PRIMERO.- En cumplimiento a lo dispuesto

por el artículo 23 fracción III de la ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado, se hace


saber a las partes que la presente sentencia una vez que cause estado, estará a disposición del público para su

consulta, cuando así lo soliciten, conforme al procedimiento de acceso a la información, previa protección de

datos personales.- DÉCIMO SEGUNDO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.”.

SEGUNDO.- Inconformes la licenciada ELIMINADO en su carácter de diversa apoderada legal de la moral

demandada ELIMINADO, así como el actor y el diverso demandado ELIMINADO con la resolución cuyos puntos

resolutivos han quedado transcritos, interpusieron recurso de apelación, del cual tocó conocer por razón de turno a esta

Tercera Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, y substanciado que fue el trámite procesal correspondiente, el

4 cuatro de julio de 2014 dos mil catorce se pronunció sentencia, misma que modificó la primigenia y cuyos puntos

resolutivos son del tenor literal siguiente: “PRIMERO.- Los motivos de disenso expuestos por la moral demandada y

apelante ELIMINADO, resultaron infundados por una parte e inoperantes por la otra.- SEGUNDO.- Los conceptos

de inconformidad que hizo valer el apelante demandado ELIMINADO fueron infundados e inoperantes.-

TERCERO.- El primero y segundo de los agravios formulados por el actor y apelante resultaron fundados, en

tanto que los demás inoperantes.- CUARTO.- En consecuencia, se modifican los resolutivos sexto y séptimo de

la sentencia definitiva de 22 veintidós de enero de 2014 dos mil catorce, pronunciada por la Juez Cuarto del

Ramo Civil de esta Capital, en el expediente 1992/2011, relativo al Juicio de Extraordinario Civil por Rescisión de

Contrato de Arrendamiento, Desocupación, Pago de Pensiones Rentísticas y diversas prestaciones promovido

por ELIMINADO en contra de la persona moral denominada ELIMINADO, en su carácter de arrendataria y de

ELIMINADO en calidad de fiador, para quedar de la siguiente manera: “SEXTO. Se condena a los demandados a

la entrega material y jurídica del inmueble arrendado. SÉPTIMO.- Asimismo se les condena al pago de la cantidad

que resulte por concepto de pensiones adeudadas a partir del ELIMINADO y hasta que tenga lugar la entrega

material y jurídica de la finca rentada, a razón de $ ELIMINADO, mensuales por el primer año, previa liquidación

que al efecto se realice en la etapa de ejecución de sentencia.”.- QUINTO.- Se condena a los demandados

apelantes al pago de las costas de ambas instancias.- SEXTO.- Al no existir inconformidad de las partes

litigantes, la presente sentencia estará a disposición del público para su consulta, cuando así se solicite,


incluidos los datos personales de las mismas, conforme al procedimiento de acceso a la información, sin

perjuicio de la protección que por mandato constitucional deba hacerse de oficio en relación a los mismos.-

SÉPTIMO.- Con copia certificada de la presente resolución devuélvase el expediente al juzgado de su origen para

los efectos legales consiguientes, y en su oportunidad archívese el toca como asunto concluido.- OCTAVO.-

Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.”.

TERCERO.- No estando conformes con el fallo citado en el párrafo que antecede, ELIMINADO,

ELIMINADO, y ELIMINADO, promovieron demanda de garantías ante la autoridad federal, tocando conocer por cuestión

de turno, al Tercer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, el que en sesión celebrada el 30 treinta de octubre de 2014

dos mil catorce dictó dos ejecutorias, la primera, decretando el sobreseimiento en el amparo directo civil 636/2014

promovido por la persona citada en primer término, y la segunda, concediendo el amparo y protección de la justicia

federal a los restantes quejosos, para los efectos que se precisan en el considerando séptimo de dicho fallo; y llegados

que fueron a esta Sala los autos de primera y segunda instancia, mismos que se remitieron a la Autoridad Federal como

informe justificado, juntamente con el testimonio de las resoluciones emitidas por dicho Órgano Jurisdiccional, por

proveído de 7 siete de noviembre del año en curso, se dejó insubsistente la sentencia pronunciada el 4 cuatro de julio de

2014 dos mil catorce, y a fin de dar total cumplimiento al fallo protector, se turnaron nuevamente los autos al Magistrado

ponente para que formulara el respectivo proyecto de cumplimentación.

C O N S I D E R A N D O

PRIMERO.- La ejecutoria de amparo que se cumplimenta determinó en su punto resolutivo único, lo

siguiente: “ÚNICO. La Justicia de la Unión ampara y protege a “ELIMINADO” sociedad anónima de capital

variable, por conducto de su apoderada legal ELIMINADO, y ELIMINADO, contra el acto que reclama de la Tercera

Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, con residencia en esta ciudad de San Luis Potosí, consistente

en la sentencia de cuatro de julio de dos mil catorce, dictada en el toca 280/2014 de su índice estadístico; y del


Juez Cuarto del Ramo Civil de esta ciudad, su ejecución. El amparo se concede para los efectos precisados en el

último considerando de esta ejecutoria.”.

SEGUNDO.- El considerando séptimo de la ejecutoria en comento, que contiene los efectos para los cuales

fue concedido el amparo y protección de la justicia federal, a la letra reza: “SÉPTIMO. Uno de los conceptos de

violación es esencialmente fundado y suficiente para conceder el amparo solicitado.- En primer lugar debe

precisarse que los conceptos de violación se analizarán de forma distinta en la que se propusieron, en términos

del artículo 76 de la Ley de Amparo.- Argumenta la empresa quejosa que la Sala responsable incurrió (sic) una

flagrante violación a los derechos fundamentales consagrados en los artículos 14, 16 y 17 de la Ley Suprema de

nuestro País, así como el 25 de la Convención Americana sobre los Derechos Humanos, toda vez que en la

especie no se surte la regla general del requerimiento previo al ejercicio de la acción que se intentó para la

constitución de mora. También refirió que la responsable de manera equivocada consideró que no se surta (sic)

la regla general de que el requerimiento para la constitución en mora debe ser previo al ejercicio de la acción que

se intente.- Los argumentos precedentes deben analizarse en su integridad y sentido, tomando en cuenta que la

Suprema Corte de Justicia de la Nación ha abandonado el criterio relativo a que los conceptos de violación

deben presentarse como un verdadero silogismo, en el que exista necesariamente una premisa mayor, una

menor y una conclusión, ya que ni la Constitución Federal ni la Ley de Amparo exigen para ello determinados

requisitos esenciales e imprescindibles, que se traduzcan en formalidades rígidas y solemnes.- Además, ha

establecido que los planteamientos no deben estimarse de manera aislada, sino en lógica concordancia con la

naturaleza propia de cada asunto y con todos los argumentos contenidos en la demanda, por ende, basta con

que en alguna parte de dicha demanda se señale con claridad la causa de pedir, indicándose cuál es la lesión o

agravio que el quejoso estime le causa el acto reclamado, para que el juzgador esté constreñido a estudiarlo.-

Ello conforme a la tesis de jurisprudencia P./J. 68/2000, del Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la

Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, tomo XII, agosto de

2000, página 38, tomo XII, agosto de 2000, cuyo rubro y texto son los siguientes:- “CONCEPTOS DE VIOLACIÓN.


PARA QUE SE ESTUDIEN, BASTA CON EXPRESAR CLARAMENTE EN LA DEMANDA DE GARANTÍAS LA CAUSA

DE PEDIR. El Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que debe abandonarse la tesis

jurisprudencial que lleva por rubro "CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. REQUISITOS LÓGICOS Y JURÍDICOS QUE

DEBEN REUNIR.", en la que se exigía que el concepto de violación, para ser tal, debía presentarse como un

verdadero silogismo, siendo la premisa mayor el precepto constitucional violado, la premisa menor los actos

autoritarios reclamados y la conclusión la contraposición entre aquéllas, demostrando así, jurídicamente, la

inconstitucionalidad de los actos reclamados. Las razones de la separación de ese criterio radican en que, por

una parte, los artículos 116 y 166 de la Ley de Amparo no exigen como requisito esencial e imprescindible que la

expresión de los conceptos de violación se haga con formalidades tan rígidas y solemnes como las que

establecía la aludida jurisprudencia y, por otra, que como la demanda de amparo no debe examinarse por sus

partes aisladas, sino considerarse en su conjunto, es razonable que deban tenerse como conceptos de violación

todos los razonamientos que, con tal contenido, aparezcan en la demanda, aunque no estén en el capítulo

relativo y aunque no guarden un apego estricto a la forma lógica del silogismo, sino que será suficiente que en

alguna parte del escrito se exprese con claridad la causa de pedir, señalándose cuál es la lesión o agravio que el

quejoso estima le causa el acto, resolución o ley impugnada y los motivos que originaron ese agravio, para que

el juez de amparo deba estudiarlo”.- En relación con este tema de requerimiento previo para determinar la

constitución de la mora, la Sala responsable emitió las consideraciones siguientes:- “…También refiere, que el

contrato de arrendamiento por sí sólo no era suficiente para acreditar la falta de pago de las pensiones

rentísticas, porque no existen constancias que justifiquen que se le requirió por el pago de las mismas, así como

tampoco de que se le haya dado aviso de la terminación del contrato de arrendamiento que se convirtió en de

tiempo indefinido, como lo establecen los criterios que a la voz rezan: “ARRENDAMIENTO, OBLIGACIÓN DEL

ARRENDADOR DE DAR AVISO AL ARRENDATARIO DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE. SUBSISTE AUN

CUANDO ESTE HUBIERA RENUNCIADO A LOS BENEFICIOS DE LOS ARTÍCULOS 2485 Y 2487 DEL CÓDIGO

CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL.”, “ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN.


PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO

2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003)” y

“ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO

DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA INTERPELACIÓN REALIZADA A

TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO ES IDÓNEA PARA ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRIÓ EL

ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).”. --- Al respecto, esta autoridad considera que

las anteriores manifestaciones son infundadas, habida cuenta que en el caso concreto no se surte la regla

general de que el requerimiento para la constitución en mora debe ser previo al ejercicio de la acción que se

intente, ya que tal requisito es aplicable cuando sólo se demanda la rescisión del contrato de arrendamiento, lo

que en el caso concreto no sucede, debido a que el promovente del juicio también exigió la desocupación y el

pago de las rentas insolutas, y así se le tuvo por demandando según se aprecia del proveído de 3 tres de

noviembre de 2011 dos mil once, que dio entrada a la demanda, en el que, en lo que aquí interesa, se señaló:

“San Luis Potosí, S.L.P., a 3 tres de noviembre del 2011 dos mil once. ...Vista la de cuenta se tiene a los

promoventes por demandando en la VÍA EXTRAORDINARIA CIVIL POR RESCISIÓN DE CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN, ENTREGA DE INMUEBLE, PAGO DE RENTAS Y DEMÁS CONCEPTOS...”, y

en esta hipótesis, es durante la realización del emplazamiento a juicio donde debe hacerse el aludido

requerimiento, como así se hizo, ya que en términos del artículo 257 fracción IV de la legislación adjetiva civil, el

llamamiento a juicio produce los efectos de una interpelación judicial; es decir, la acción de pago de rentas no

está encaminada estrictamente a obtener la rescisión del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario

en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al

haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por

lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la

correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el

inquilino efectuó del inmueble; por ende, si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia del


presente juicio basta con que las pensiones rentísticas estén vencidas y que previo a llevarse a cabo el

llamamiento a juicio y requerir a la parte demandada por el pago de las mismas, éstas no hayan sido cubiertas, ni

tampoco se hubiera justificado el pago de las mismas. --- Encuentra apoyo lo expuesto con antelación en el

criterio emitido por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, publicado en el

Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo: XXIV, Julio de 2006, Tesis: II.2o.C.505 C,

página 1403, que dice: --- “VÍA ESPECIAL DE DESAHUCIO. PARA CONSTITUIR LA FALTA DE PAGO DE RENTAS

NO SE REQUIERE QUE PREVIO A LA DEMANDA SE HUBIERE EXIGIDO ESE PAGO, PUES TAL REQUERIMIENTO

DEBE SER POSTERIOR AL EJERCICIO DE DICHA ACCIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).

Tratándose del juicio especial de desahucio, es innecesario que previamente a la instauración de dicho

procedimiento el actor requiera el pago de las rentas vencidas y adeudadas, para que así el inquilino incurriese

en mora, toda vez que la prosecución del mismo implica de suyo que no se han cubierto las rentas, pues al

respecto el artículo 2.312 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México prevé que dicho cobro

se ordenará en el proveído mediante el cual se admite la demanda, lo cual implica que todo requerimiento de

pago se efectuará posteriormente a la admisión de la demanda, aspecto que indiscutiblemente difiere de lo

previsto para la rescisión del consenso de voluntades de arrendamiento, cuya temática es distinta.”. --- Así como

la jurisprudencia por contradicción de tesis sustentada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la

Nación, también visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo: XXIV,

Noviembre de 2006, Tesis: 1a./J. 66/2006, página 102, que es del tenor literal siguiente: --- “ARRENDAMIENTO.

PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE

ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA. La acción de pago de rentas no está

encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el

cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber

cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo

tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de


pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese

hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas

estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que

dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del

artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento

produce los efectos de una interpelación judicial.”.- Para dilucidar el tema, es oportuno atender el contenido de la

ejecutoria de la jurisprudencia 37/2003 de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada

en la página 5, Tomo XXVI, Agosto de 2007, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época,

de rubro siguiente: “ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO

POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE

LA ACCIÓN QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA

1a./J. 37/2003).”, que dispone:- “La acción, entendida como el derecho de obtener del órgano jurisdiccional una

resolución favorable, requiere para su procedencia de ciertas circunstancias prácticas que deben verificarse en

la realidad.- A dichas circunstancias prácticas se les denomina, indistintamente, condiciones de la acción o

requisitos de la acción o de la procedencia de la acción y de su existencia depende que el órgano judicial, una

vez valorado su fundamento, esté en posibilidad de acoger la petición del demandante y dictar la providencia

solicitada.- La doctrina señala entre las condiciones o requisitos de la acción, la legitimación para obrar, el

interés jurídico y la relación entre un hecho jurídico y una norma de derecho. Sólo si estas circunstancias se

acreditan ante el órgano jurisdiccional es que puede surgir el derecho de acción, entendido este último como el

mérito de la demanda que obliga al juzgador a acogerla y, en su caso, a emitir la resolución favorable solicitada.

Por el contrario, la falta de cualquiera de estos requisitos de la acción hace que la demanda sea infundada.-

Como la acción es la base de la contienda los tribunales deben analizar de manera oficiosa y preferente si el

actor acreditó los elementos constitutivos de su acción, porque únicamente en el caso de que se resuelva si se

demostró aquélla, resultaría necesario ocuparse de las excepciones.- Así, cuando se ejerce una acción, el actor


está obligado a probar sus elementos, conforme al principio de que el que afirma está obligado a probar,

establecido en el artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, según el cual las

partes asumen la carga de la prueba de los hechos constitutivos de sus pretensiones, pero si no acreditan esos

elementos, los Jueces pueden decretar la improcedencia de la acción, aunque no se haga valer por las partes.-

De hecho, la propia Tercera Sala de la anterior integración de la Suprema Corte sostuvo dicho criterio, mismo

que sigue vigente, constituyendo jurisprudencia, el cual se expresa como sigue:- "ACCIÓN. ESTUDIO OFICIOSO

DE SU IMPROCEDENCIA. La improcedencia de la acción, por falta de uno de sus requisitos esenciales, puede ser

estimada por el juzgador, aun de oficio, por ser de orden público el cumplimiento de las condiciones requeridas

para la procedencia de dicha acción."(1)- Entonces, para que cualquier acción proceda el actor debe probar sus

elementos, pero si no los prueba, el Juez puede declarar que la acción no procede, aunque la parte demandada

no haga valer que no se acreditaron los elementos de la acción, o que no conteste la demanda o se le declare

confesa.- II. Los elementos de la acción de rescisión por falta en el pago de rentas.- La acción rescisoria de

contrato debe entenderse como la facultad que la ley otorga al contratante-acreedor que ha cumplido con su

obligación o que se allana a cumplirla en caso de que ésta aún no sea exigible, a destruir el vínculo jurídico a su

cargo y obtener del contratante-deudor la devolución de las prestaciones no cumplidas por él. En este sentido, la

acción rescisoria constituye un medio legal de tutela del derecho del contratante-acreedor que tiene como fin

restablecer el equilibrio contractual, haciendo efectiva la interdependencia de las obligaciones recíprocas

derivadas de los contratos sinalagmáticos como los de arrendamiento.- Ahora bien, en términos de la legislación

sustantiva aplicable, la acción rescisoria de contrato presupone necesariamente la existencia de un contrato

bilateral -como lo es el arrendamiento-, en el que el incumplimiento de la obligación por una de las partes, da

derecho a la parte que sí cumplió o está dispuesta a cumplir con la recíproca, a solicitar ante la autoridad

jurisdiccional la resolución del contrato.- El arrendamiento es un contrato en el que una persona se obliga a

conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.(2) Como una

de las obligaciones derivadas de ese contrato es el pago del precio cierto se permite que el contrato se pueda


terminar anticipadamente por el incumplimiento de dicha obligación, si el uso o disfrute del bien fue transmitido

al arrendatario.- En efecto, de acuerdo con el artículo 2483, el arrendamiento puede terminar, entre otras causas,

por rescisión. Por su parte, el artículo 2489 establece que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato por

la falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425, disposición que establece

que es obligación del arrendatario el satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos.- Ahora bien, cuando se

trata de arrendamiento de fincas urbanas el artículo 2448 E establece que la renta debe pagarse puntualmente en

los plazos convenidos y, a falta de convenio, por meses vencidos; por su parte, el artículo 2454 del mismo código

establece que tratándose de fincas rústicas, la renta debe pagarse en los plazos convenidos y, a falta de

estipulación al respecto, por semestres vencidos; finalmente, también existen determinadas reglas tratándose de

bienes muebles, señalándose que salvo pacto en contrario, la renta se pagará al vencerse el plazo del contrato;

que si la cosa se arrendó por años, meses, semanas o días, la renta se pagará al vencimiento de cada uno de

esos términos, salvo convenio en contrario y que si el arrendatario devuelve la cosa antes del tiempo convenido,

cuando se ajuste por un solo precio, debe pagarlo íntegro, pero que si el arrendamiento se ajusta por periodos de

tiempo, sólo está obligado a pagar los periodos corridos hasta la entrega de la cosa y, finalmente, que el

arrendatario está obligado a pagar la totalidad del precio cuando el arrendamiento se hizo por tiempo fijo y los

periodos sólo se pusieron como plazos para el pago (artículos 2461, 2462, 2563 y 2464).- Así las cosas, la

rescisión del contrato puede solicitarse por la falta de pago de las rentas, es decir, por el incumplimiento del

arrendatario de dar, a cambio del uso o goce temporal del bien arrendado, el dinero que se comprometió a

entregar al arrendador.- Ahora bien, como se señaló con anterioridad, el actor tiene que demostrar los elementos

constitutivos de su acción, entre los cuales está la legitimación para obrar, el interés jurídico y la relación de un

hecho con una hipótesis normativa. Así, si un arrendador demanda la rescisión de un contrato de arrendamiento

por falta del pago de las rentas, en primer lugar, tiene que demostrar que existe una relación jurídica entre él y el

demandado consistente en un contrato de arrendamiento.- En segundo lugar, tiene que demostrar que tiene

derecho a pedir lo que solicita al Juez, lo cual, en el caso del pago de la renta, al ser una obligación de dar,


implica demostrar que la deuda es exigible, es decir, que su pago no puede rehusarse conforme a derecho.- Con

esos hechos se demuestra la legitimación ad causam y el interés jurídico del arrendador para demandar lo que

pretende. Estos hechos, relacionados con las hipótesis legales según las cuales el arrendador tiene derecho a

recibir el pago de la renta, hacen que se satisfaga el tercer elemento, pues con ello se demuestra la existencia de

un derecho que de acuerdo a la ley es exigible.- Lo anterior quiere decir que si el actor no acredita la existencia

de un contrato de arrendamiento o la exigibilidad de la obligación, no prueba los elementos de su acción de

rescisión, porque sin ello es imposible demostrar la legitimación para demandar lo que pide, ni el interés jurídico

para ello y mucho menos la existencia de un derecho que encuentra soporte en las normas legales y que puede

reclamar en el juicio. Ante este escenario, si la parte demandada no hace valer la falta de acreditamiento de esos

elementos, el Juez, de oficio, puede desestimar la acción, tal como se señaló con anterioridad.- Ahora bien, el

problema que se presenta en el presente asunto deriva de una diversa apreciación respecto de la relación que

existe entre el incumplimiento y la figura de la mora. Los solicitantes de la modificación consideran dichos

conceptos como inseparables, por ello consideran que la mora tiene que estudiarse de oficio por el Juez, porque

tanto ella como el incumplimiento sólo pueden darse si la obligación es exigible. Entonces, debe encontrarse una

respuesta a la siguiente pregunta: ¿todo incumplimiento en el pago de las rentas implica la mora? Esta Primera

Sala considera que sí, tal como se demostrará en los siguientes párrafos.- III. La mora- No existe una definición

legal de lo que quiere decir la mora. Al respecto, el artículo 2296 del Código Civil para el Distrito Federal es uno

de los pocos que hablan de "mora", cuando señala que el comprador debe intereses desde el tiempo que medie

entre la entrega de la cosa y el pago del precio, entre otras hipótesis, si se hubiere constituido en mora con

arreglo a los artículos 2104 y 2105 del propio código.(3)- Entonces, para el código, una persona se constituye en

mora cuando se encuentra en las hipótesis establecidas en dichos preceptos, que se encuentran agrupados bajo

el título de "consecuencias del incumplimiento de las obligaciones", entre los cuales se determinan las reglas de

la responsabilidad civil contractual, derivada del incumplimiento de las obligaciones. Así, la figura de la mora

tiene sentido en tanto que una vez que se da, se pueden determinar las consecuencias del incumplimiento de las


obligaciones.- Entre esas consecuencias destaca, en principio, la devolución de la cosa o su precio, así como la

reparación de daño emergente y la indemnización por el lucro cesante,(4) siempre que sean consecuencia

inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.(5) En segundo lugar, también se establece que si

la prestación consiste en la entrega de una cantidad de dinero, los daños y perjuicios por la falta de

cumplimiento no pueden exceder del interés legal, salvo convenio en contrario;(6) se señala que en todo caso la

responsabilidad civil puede ser regulada por convenio de las partes. Finalmente, también se dice que el pago de

las costas que genere el juicio será a cargo de quien incumpla con su obligación en los términos que establezca

la legislación adjetiva correspondiente.(7)- Entonces, tratándose de las obligaciones de dar, el incumplimiento

supone responsabilidad, misma que se traduce, de conformidad con la legislación vigente, en lo siguiente:- 1) El

pago de los daños y perjuicios (artículos 2104 y 2105 del Código Civil para el Distrito Federal), que obligan al

deudor al pago de esas prestaciones desde el vencimiento del plazo y a partir del momento en que la deuda se

hace exigible. En las obligaciones de dinero el lucro cesante y el daño emergente está representada por el mismo

valor de la obligación (indemnización compensatoria), pero además existe la obligación de resarcir los daños y

perjuicios causados por el retardo.- 2) En segundo lugar, la mora arroja el riesgo de la cosa sobre el deudor,

cuando se trata de obligaciones de entrega de una cosa determinada, de forma que si la cosa se pierde, el deudor

está obligado al pago de una indemnización.- 3) Finalmente, la mora obliga al deudor al pago de los gastos

judiciales (según el artículo 2118 del mismo ordenamiento).- Todo lo anterior puede llevar a la conclusión de que

para el código que se analiza, la mora implica siempre el incumplimiento de la obligación. Sólo se puede

incumplir una obligación cuando la misma es exigible, es decir, cuando su pago o cumplimiento no puede

rehusarse conforme a derecho. Igualmente, sólo puede incurrir en mora quien no puede rehusar el pago. Si no se

acredita que existió un incumplimiento -ya sea a través de la prueba del pago o de la demostración de que la

obligación no era exigible- y, por tanto, que el deudor se constituyó en mora, no puede obligársele a cumplir con

la responsabilidad.- De esta manera, para esta Primera Sala la constitución en mora y el incumplimiento de las

obligaciones, tratándose del deudor, son inseparables. De hecho, los artículos 2104 y 2105, que el código


establece como los contenedores de las hipótesis de la mora, están establecidos como consecuencias jurídicas

del incumplimiento de la obligación. Así, una persona se constituye en mora desde que incumple con la

obligación, lo cual acontece cuando la obligación es exigible y no se otorga la prestación debida.- Ahora bien, en

el caso de las obligaciones de dar, la exigibilidad deriva, en principio, de la voluntad de las partes, pues el

artículo 2105 del Código Civil para el Distrito Federal establece que tratándose de obligaciones de dar que tengan

un plazo fijo -es decir, aquellas que para su cumplimiento se señala un día cierto-,(8) se debe observar la fracción

I del artículo anterior,(9) de tal forma que la responsabilidad del incumplimiento de la obligación comienza a

correr desde el vencimiento del plazo fijado por las partes, operando el principio dies interpellat pro homine, es

decir, que no se necesita de interpelación judicial para que el deudor se constituya en mora.(10) En el momento

en que vence el plazo, en principio, la deuda es exigible.- Según el propio artículo, cuando la obligación no tiene

un plazo para su cumplimiento, se aplicará el artículo 2080 del mismo código, es decir, que para la generalidad

de las obligaciones de dar sin plazo fijo sólo es exigible el pago después de los treinta días siguientes a la

interpelación judicial o extrajudicial que se haga al deudor.(11)- IV. Conclusión- Con lo expresado con

anterioridad, ante la indivisible relación que existe entre el concepto de incumplimiento y mora, debe

considerarse que la mora es un elemento de la acción de rescisión cuando se hace valer la causa de

incumplimiento por la falta de pago de rentas.- En efecto, no puede demostrarse al Juez que es procedente la

reclamación del actor, si no se acredita que la deuda es exigible y ello sólo puede acontecer cuando se analiza si

hubo mora o no en el cumplimiento de la obligación, es decir, si el deudor podía rehusarse al pago porque no se

venció el término convencional o legal establecido o porque no se realizó el requerimiento correspondiente.-

Entonces, precisamente porque se trata de un elemento de la acción, la existencia de esos extremos debe ser

analizada de oficio por el juzgador y si encuentra que la reclamación del actor está viciada en cuanto a que no

acredita la exigibilidad de la obligación, entonces debe decretar la improcedencia de la acción, aunque la parte

demandada no lo haga valer.- Cabe precisar que lo anterior no implica que se introduzcan elementos nuevos a la

litis, en primer lugar, porque la mora se hace valer desde el momento en que se pide la rescisión por el


incumplimiento y, además, que esto no implica que si únicamente se pide la rescisión y no el pago de los daños

y perjuicios, indemnizaciones o pago de rentas, estos últimos tres conceptos tengan que ser parte del análisis

del Juez, pues en todo caso, sólo si los mismos se hacen valer pueden motivar la condena respectiva.- Así las

cosas, cuando la tesis jurisprudencial que se solicita modificar señala que la mora tiene que plantearse en la

demanda de rescisión del arrendamiento con base en la falta de pago de rentas, pues de lo contrario no puede

estudiarse por el juzgador, incurre en una imprecisión, pues la mora implica el incumplimiento, de tal suerte que

al plantear éste, necesariamente se está planteando aquélla.- En este aspecto, esta Primera Sala ya se había

pronunciado en un caso análogo, al considerar que respecto de la rescisión del contrato de compraventa, que el

incumplimiento implica la mora. Dicha tesis, la 46/2001, señala:- "ACCIÓN RESCISORIA DE CONTRATO. LA

MORA O INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR, ES UN REQUISITO PARA SU PROCEDENCIA Y SU ACREDITAMIENTO

DEBE SER ESTIMADO DE OFICIO POR EL JUZGADOR.- En términos de lo dispuesto en los artículos 376 del

Código de Comercio, y 1778 y 2154 del Código Civil del Estado de México, referidos a contratos de compraventa,

para que el contratante-acreedor esté en posibilidad de demandar ante el órgano jurisdiccional la rescisión de

contrato, debe acreditar ante éste, además de haber cumplido con su obligación, el hecho de que el contratante-

deudor ha incumplido con la suya y, por tanto, incurrido en mora. Ahora bien, tratándose de contratos de

compraventa en los que no se haya designado lugar de pago, operará conforme a lo previsto en los artículos

2082 del Código Civil Federal, aplicado supletoriamente en materia mercantil y 1911 del Código Civil para el

Estado de México, la regla general que establece que el pago debe hacerse en el domicilio del deudor; en

consecuencia, para que el deudor se constituya en mora, debe ser requerido en su domicilio por el acreedor,

hecho este último que, por constituir una condición o requisito para la procedencia de la acción rescisoria de

contrato, debe acreditarse ante el juzgador y éste la debe estimar, aun de oficio, por ser de orden público el

cumplimiento de los requisitos de la acción, con independencia de que haya o no alegación de la parte

demandada en vía de excepción."(12)- Cabe precisar que, tal como lo sostienen los solicitantes, existe analogía

entre ese supuesto y el que se analiza en el presente asunto, pues en ambos casos se trata del pago de


obligaciones de dar, de tal forma que aunque el arrendamiento y la compraventa son contratos diversos, si se

demanda la rescisión del primero por la falta de pago de las rentas, sucede lo mismo que cuando se demanda la

rescisión por falta del pago del precio pactado en una compraventa.- Todo lo anterior ya había sido considerado

por la Tercera Sala de la siguiente manera:- "ARRENDAMIENTO, MORA COMO CAUSAL DE RESCISIÓN DEL

CONTRATO DE.-Siendo uno de los elementos de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta

de pago de rentas, la mora del inquilino, ésta es una cuestión de orden público que el juzgador debe ver de oficio

si no la alegan las partes, y con esto no se falta al principio de congruencia exigido por el artículo 81 del Código

de Procedimientos Civiles del Distrito Federal."(13)- Por ello, las consideraciones que sustentan la presente

ejecutoria, ponen de manifiesto que los argumentos planteados por los promoventes resultan fundados, por lo

que se declara procedente y fundada la solicitud de modificación planteada, prevaleciendo como jurisprudencia,

en su lugar, el criterio de esta Primera Sala, en los términos siguientes:- ARRENDAMIENTO. CUANDO SE

RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL

ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA ACCIÓN QUE DEBE ESTUDIARSE DE

OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 37/2003).-Cuando se ejerce la

acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, para acreditar su procedencia el

acreedor debe demostrar, además de su relación jurídica con el demandado, que la obligación que reclama es

exigible, pues de lo contrario no se acredita el incumplimiento y, por ende, no puede solicitarse la resolución del

contrato con base en esa causa. Ahora bien, conforme al Código Civil para el Distrito Federal, una persona se

constituye en mora desde que no paga la prestación debida en los plazos y términos convenidos o, a falta de

éstos, en los establecidos en la ley. Así, en virtud de la indivisible relación entre el incumplimiento y la mora, y de

que no puede darse aquél sin que la obligación sea exigible, se concluye que cuando se reclama la rescisión del

contrato de arrendamiento y se hace valer la causa de incumplimiento por falta de pago de la renta, el

acreditamiento de la mora es un elemento constitutivo de la acción que debe estudiarse de oficio por el juzgador,

incluso si la parte demandada no alega la falta de exigibilidad de la obligación, ya sea porque no se venció el


plazo para el pago o porque no se realizó el requerimiento correspondiente.”- De lo antes transcrito, se

desprenden lo siguiente:- a) La hipótesis analizada se refiere a la acción de rescisión del contrato de

arrendamiento por falta de pago de la renta.- b) Para acreditar la procedencia de dicha acción, el acreedor debe

demostrar, además de su relación jurídica con el demandado, que la obligación que reclama es exigible, pues de

lo contrario no se acredita el incumplimiento y, por ende, no puede solicitarse la resolución (sic) del contrato con

base en esa causa.- c) Conforme al Código Civil para el Distrito Federal, una persona se constituye en mora

desde que no paga la prestación debida en los plazos y términos convenidos o, a falta de éstos, en los

establecidos en la ley. Así, en virtud de la indivisible relación entre el incumplimiento y la mora, y de que no

puede darse aquél sin que la obligación sea exigible, se concluye que cuando se reclama la rescisión del

contrato de arrendamiento y se hace valer la causa de incumplimiento por falta de pago de la renta, el

acreditamiento de la mora es un elemento constitutivo de la acción que debe estudiarse de oficio por el juzgador,

incluso si la parte demandada no alega la falta de exigibilidad de la obligación, ya sea porque no se venció el

plazo para el pago o porque no se realizó el requerimiento correspondiente.- Puntualizado lo anterior, se destaca

que en el caso, la acción principal es la rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas.- Esto

se desprende del contenido de la demanda inicial, pues en ella ELIMINADO demandó en la vía extraordinaria civil

a “ELIMINADO”, sociedad anónima de capital variable y a ELIMINADO, el cumplimiento de las prestaciones

siguientes:- “A) La Rescisión del contrato de arrendamiento relativo al inmueble de ELIMINADO No. ELIMINADO

(sic) del Fraccionamiento ELIMINADO de esta ciudad, por falta de pago oportuno de las pensiones rentísticas y

pactadas. --- B) La Desocupación del Inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO No. ELIMINADO del

Fraccionamiento ELIMINADO de esta ciudad por falta de pago oportuno de las pensiones rentísticas que se

reclama en el cuerpo de este libelo. …”- De modo que como se alega, debió quedar acreditado como elemento de

la acción que la parte demandada incurrió en mora, sin que asista razón a la Sala responsable cuando adujo que

tal requisito sólo es aplicable cuando sólo se demanda la rescisión del contrato de arrendamiento, lo que en el

caso, acotó, no acontecía, debido a que el promovente del juicio también exigió la desocupación y el pago de las


rentas insolutas.- Esto es inexacto, porque como se puntualizó con antelación, la acción principal planteada fue

precisamente la de rescisión de contrato, por tanto, debe estarse a lo estimado por la Suprema Corte de Justicia

de la Nación, en el sentido de que el incumplimiento de la obligación de pago cuando se incurre en mora es un

presupuesto de la acción, cuyo análisis debe ser oficioso.- Así, se obtiene que a fin de acreditar que la

arrendataria incurrió en mora es necesario que se pruebe el requerimiento de pago de rentas.- Esto, porque de la

ejecutoria de la tesis antes transcrita, la Primera Sala de la Suprema corte de Justicia de la Nación estableció que

en el caso de las obligaciones de dar, la exigibilidad deriva, en principio, de la voluntad de las partes, pues el

artículo 2105 del Código Civil para el Distrito Federal establece que tratándose de obligaciones de dar que tengan

un plazo fijo -es decir, aquellas que para su cumplimiento se señala un día cierto-, se debe observar la fracción I

del artículo 2104, de tal forma que la responsabilidad del incumplimiento de la obligación comienza a correr

desde el vencimiento del plazo fijado por las partes, operando el principio dies interpellat pro homine, es decir,

que no se necesita de interpelación judicial para que el deudor se constituya en mora. Ello, dado que en el

momento en que vence el plazo, en principio, la deuda es exigible.- En cambio, según el propio artículo que se

cita en la ejecutoria (2105), cuando la obligación no tiene un plazo para su cumplimiento, se aplicará el artículo

2080 del mismo código, es decir, que para la generalidad de las obligaciones de dar sin plazo fijo sólo es exigible

el pago después de los treinta días siguientes a la interpelación judicial o extrajudicial que se haga al deudor.- En

el caso en particular, este último supuesto es el aplicable, dado que en la demanda el actor en el punto cuatro de

hechos señaló que el contrato se prorrogó, al no haber desocupado el inmueble los demandados, en términos de

la cláusula ELIMINADO del contrato de arrendamiento, conforme a la cual se dice que el término del contrato es

forzoso y concluye el día prefijado.- Por tanto, al haberse prorrogado el contrato, como lo reconoce en su

demanda la propia parte actora, debió estarse a lo dispuesto en los numerales 1913, 1937 y 1938 del Código Civil

del Estado de San Luis Potosí, que son de similar redacción a los numerales 2080, 2104 y 2105, que se citan en la

ejecutoria de mérito, del Código Civil Federal, esto es, se debió analizar como elementos de la acción el

requerimiento de pago previo, sin que sea acertada la conclusión de la Sala de que el mismo no se requería,


porque el razonamiento que expone y las tesis que cita se refieren a una acción distinta a la que se hace valer en

el caso particular, como es el pago de rentas y en el caso se demanda la recisión (sic) del contrato por falta de

pago de rentas.- Para efectos ilustrativos se transcriben los numerales 1913, 1937 y 1938 del Código Civil del

Estado de San Luis Potosí, y 2080, 2104 y 2105 del Código Civil Federal –que se citan en la ejecutoria en

comento-, en el siguiente recuadro:-

ART. 1913.- Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación.

ARTICULO 2,080.- Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación.

ART. 1937.- El que estuviere obligado a prestar un hecho y dejare de prestarlo o no lo prestare conforme a lo convenido, será responsable de los daños y prejuicios en los términos siguientes:- I.- Si la obligación fuere a plazo, comenzará la responsabilidad desde el

ARTICULO 2,104.- El que estuviere obligado a prestar un hecho y dejare de prestarlo o no lo prestare conforme a lo convenido, será responsable de los daños y perjuicios en los términos siguientes:- I.- Si la obligación fuere a plazo, comenzará la responsabilidad desde el


vencimiento de éste;- II.- Si la obligación no dependiere de plazo cierto, se observará lo dispuesto en la parte final del artículo 1913.- El que contraviene una obligación de no hacer pagará daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.

vencimiento de éste;- II.- Si la obligación no dependiere de plazo cierto, se observará lo dispuesto en la parte final del artículo 2,080.- El que contraviene una obligación de no hacer pagará daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención

ART. 1938.- En las obligaciones de dar que tengan plazo fijo, se observará lo dispuesto en la fracción I del artículo anterior. Si no tuvieren plazo cierto se aplicará lo prevenido en el artículo 1913, parte primera.

ARTICULO 2,105.- En las obligaciones de dar que tengan plazo fijo, se observará lo dispuesto en la fracción I del artículo anterior.- Si no tuvieren plazo cierto, se aplicará lo prevenido en el artículo 2,080, parte primera.

En el tema, no es el caso de considerar que al momento del emplazamiento de la parte demandada, se le requirió

de pago, a efecto de determinar la mora.- Esto, pues, si sí (sic) bien el artículo 257 del Código Civil del Estado

prevé lo siguiente:- “ART. 257.- Los efectos del emplazamiento son:- […]- IV.- Producir todas las consecuencias

de la interpelación judicial, si por otros medios no se hubiere constituido ya en mora el obligado;- […]”.- Lo cierto

es que, la Primera Sala del Suprema Corte de Justicia de la Nación en la ejecutoria de la jurisprudencia 106/2008

de la que derivó la tesis de rubro:- “ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO

RELATIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA

INTERPELACIÓN REALIZADA A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO ES IDÓNEA PARA ACREDITAR LA MORA

EN QUE INCURRIÓ EL ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).”, estableció que uno de

los efectos del emplazamiento es que produzca todas las consecuencias de una interpelación judicial, sin


embargo, también precisó que ese acto procesal no es idóneo para demostrar que el arrendatario incurrió en

mora cuando se demanda la rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación de

pagar la renta, pues al efecto consideró literalmente lo siguiente:- " […]- En congruencia con lo anterior, si la

mora como dilación o tardanza en el cumplimiento de la obligación a cargo del arrendatario debe justificarse de

forma previa a la instauración de la demanda, es evidente que este supuesto no se satisface con la interpelación

que produce el emplazamiento, pues es claro que éste acontece en tiempo posterior, una vez admitido y

notificado el escrito inicial.- En efecto, el artículo 628 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de

Nuevo León establece:- Artículo 628. Los efectos del emplazamiento son:- "I. Prevenir el juicio en favor del Juez

que lo hace;- "II. Sujetar al emplazado a seguir el juicio ante el Juez que lo emplazó siendo competente al tiempo

de la citación, aunque después deje de serlo con relación al demandado porque éste cambie de domicilio, o por

otro motivo legal;- "III. Obligar al demandado a contestar ante el Juez que lo emplazó, salvo siempre el derecho

de provocar la incompetencia;- "IV. Producir todas las consecuencias de la interpelación judicial, si por otros

medios no se hubiere constituido ya en mora el obligado;- "V. Originar el interés legal en las obligaciones

pecuniarias sin causa de réditos."- Del texto transcrito se advierte que si bien es cierto que uno de los efectos del

emplazamiento, por disposición expresa de la ley procesal, es que produce todas las consecuencias de la

interpelación judicial; también lo es que ese acto procesal no es idóneo para demostrar que el arrendatario

incurrió en mora cuando se demanda la rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la

obligación de pagar la renta en el lugar del arrendamiento cuando no se haya convenido otro, ya que la

interpelación o el requerimiento debe ser anterior y no posterior al ejercicio de la acción rescisoria.”.- Como se

aprecia de lo anterior, el Máximo Tribunal de la Nación, al analizar el precepto 628, fracción IV, del Código de

Procedimientos Civiles para el Estado de Nuevo León determinó que la interpelación judicial que se realiza con el

emplazamiento no es idóneo para demostrar que el arrendatario incurrió en mora cuando se demanda la

rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación de pagar la renta en el lugar del

arrendamiento cuando no se haya convenido otro, ya que la interpelación o el requerimiento debe ser anterior y


no posterior al ejercicio de la acción rescisoria.- En consecuencia, de lo anterior se desprende que resultan

fundados los conceptos de violación analizados, en el sentido de que es requisito de la acción de rescisión de

contrato de arrendamiento el consistente en la acreditación del incumplimiento del demandado, esto es, el

requerimiento previo de las pensiones rentísticas adeudadas, pues el artículo 628, fracción IV del Código de

Procedimiento Civiles para el Estado de Nuevo León, es de igual contenido que el numeral 257, fracción IV, del

Código adjetivo Civil local, por ende, la Sala debió considerar, aun de oficio, como elemento de la acción, si se

requirió o no de pago al demandado, en atención a las consideraciones previamente expuestas.- De ahí que lo

que procede es conceder el amparo solicitado, para el efecto de que la autoridad responsable, deje insubsistente

el acto reclamado y dicte otro en el cual, de acuerdo con lo expuesto en esta ejecutoria, determine que sí es un

elemento de la acción el requerimiento de pago previo; y, el emplazamiento no sustituye al requerimiento exigido

para constituir en mora al obligado; hecho lo anterior, con plenitud de jurisdicción resuelva lo que en derecho

proceda.- Por otro lado, en cuanto a los restantes conceptos de violación, debe decirse que su análisis es

innecesario, atento a que la autoridad responsable deberá prescindir de considerar que el requerimiento previo

no debe justificarse y, por ende, emitir el pronunciamiento que corresponda de acuerdo con lo expuesto en el

escrito de agravios del apelante, por lo que lo tocante a los temas citados se encuentran sub júdice a lo que

resuelva la autoridad responsable, conforme a la tesis de jurisprudencia número 440, visible a fojas 775 de la

Segunda Parte, del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, que textualmente dice:-

"CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. CUÁNDO SU ESTUDIO ES INNECESARIO. Si el amparo que se concede por uno

de los capítulos de queja, trae por consecuencia que se nulifiquen los otros actos que se reclaman, es inútil

decidir sobre éstos."- La concesión del amparo se hace extensiva al Juez Cuarto del Ramo Civil, con residencia

en esta ciudad, en su carácter de autoridad ejecutora.- Así, con fundamento en el artículo 192 de la Ley de

Amparo, requiérase a la autoridad responsable para que cumpla con la ejecutoria dentro del plazo de cinco días,

apercibida que de no hacerlo así sin causa justificada, se le impondrá una multa equivalente a cien días de

salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, de acuerdo con los artículos 238 y 258 de la misma ley; y


que, asimismo, se remitirá el expediente a la Suprema Corte de Justicia de la Nación, para seguir el trámite de

inejecución, que puede culminar con la separación de su puesto y su consignación.- No pasa inadvertido para

este Tribunal que mediante diverso escrito recibido el veinticuatro de septiembre de dos mil catorce, en este

Órgano Colegiado, ELIMINADO, en su carácter de parte tercera interesada, formuló alegatos que contienen

manifestaciones con el objeto de exponer su punto de vista en relación con las consideraciones que sustentan la

sentencia reclamada a fin de evidenciar que no es violatorio de derechos fundamentales en perjuicio de la parte

quejosa; sin embargo, no es factible ocuparnos en lo particular sobre esas alegaciones, dado que no forman

parte de la litis constitucional, ya que tal controversia se integra con lo expresado en los conceptos de violación

contra las consideraciones y fundamentos del acto reclamado, tanto más que en ellos no se proponen causales

de improcedencia.- Al respecto, resulta pertinente citar la jurisprudencia P./J. 27/94, sustentada por el Pleno de la

Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Octava

Época, número 80, agosto de 1994, página 14, que dice:- "ALEGATOS. NO FORMAN PARTE DE LA LITIS EN EL

JUICIO DE AMPARO. Esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia publicada con el número

42, en la página 67, de la Octava Parte, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, sostuvo el

criterio de que el Juez de Distrito exclusivamente está obligado a examinar la justificación de los conceptos

violatorios contenidos en la demanda constitucional, en relación con los fundamentos del acto reclamado y con

los aducidos en el informe con justificación; pero, en rigor, no tiene el deber de analizar directamente las

argumentaciones que se hagan valer en los alegatos, ya que no lo exigen los artículos 77 y 155 de la Ley de

Amparo; este criterio debe seguir prevaleciendo, no obstante que con posterioridad mediante decreto de treinta

de diciembre de mil novecientos ochenta y tres, publicado el dieciséis de enero de mil novecientos ochenta y

cuatro, se hubiera reformado el artículo 79 de la Ley de Amparo, que faculta a los Tribunales Colegiados de

Circuito y a los Jueces de Distrito para corregir los errores que adviertan en la cita de los preceptos

constitucionales y legales que se estimen violados, así como examinar en su conjunto los conceptos de

violación y los agravios, "así como los demás razonamientos de las partes", a fin de resolver la cuestión


efectivamente planteada, pues basta el análisis del citado precepto para advertir que no puede estimarse que tal

reforma tuvo como finalidad incorporar forzosamente los alegatos dentro de la controversia constitucional, sino

que exclusivamente está autorizando la interpretación de la demanda con el objeto de desentrañar la verdadera

intención del quejoso, mediante el análisis íntegro de los argumentos contenidos en la misma y de las demás

constancias de autos que se encuentren vinculadas con la materia de la litis, como lo son: el acto reclamado, el

informe justificado, y las pruebas aportadas, en congruencia con lo dispuesto por los artículos 116, 147 y 149 de

la invocada ley, ya que sólo estos planteamientos pueden formar parte de la litis en el juicio constitucional,

además, de que atenta la naturaleza de los alegatos, estos constituyen simples opiniones o conclusiones lógicas

de las partes sobre el fundamento de sus respectivas pretensiones, sin que puedan tener la fuerza procesal que

la propia ley le reconoce a la demanda y al informe con justificación, por lo que no puede constituir una

obligación para el juzgador entrar al estudio de los razonamientos expresados en esos alegatos."- Similar criterio

al que se establece en esta ejecutoria, fue sustentado por este Tercer Tribunal Colegiado, con la actual

integración, en el amparo directo civil 451/2012, resuelto en sesión de nueve de mayo de dos mil trece.”.

TERCERO.- Para una mejor comprensión del asunto, se procede a transcribir los agravios que hizo valer en

esta instancia la licenciada ELIMINADO, en su carácter de apoderada legal de ELIMINADO, y que son del tenor literal

siguiente: “PRIMERO.- En primer término, la sentencia dictada por el (sic) Inferior contraviene en todo momento lo

dispuesto por el artículo 81 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, ya que éste consagra que,

en síntesis, todas las sentencias deben ser “claras, precisas y congruentes” con las demandas y contestaciones;

siendo que de la simple lectura de la resolución aquí impugnada se pueden desprender situaciones que en

ningún momento, son claras y mucho menos congruentes, ya que en el resultando marcado con el número III, el

Juzgador en ningún momento refiere la cuestión de que la parte actora no acompañó o hizo valer las pruebas de

su intención con la finalidad de probar su acción en contra de mi representada.- En efecto, sólo se limita a

manifestar lo siguiente: “…habiéndose presentado la incidencia de que, por un error involuntario el actor


presentó su escrito de probanzas ante el Juzgado Quinto del Ramo Civil, ello originó, que dicha parte promoviera

recurso de revocación en contra del auto del 21 veintiuno de Junio de 2012 dos mil doce, el cual seguido que fue

por sus cauces legales, en interlocutoria de fecha 26 veintiséis de Septiembre de ese mismo año, se declaró

improcedente; obrando constancia en autos, que la parte accionante también interpuso recurso de apelación en

contra de dicho acuerdo, el cual la H. Tercera Sala de este Tribunal, declaró inadmisible, en virtud de que no

constaba en autos, escrito alguno por el cual se hubiesen ofrecido.”; siendo que en ningún momento y en

ninguna parte del citado resultando hace mención alguna que la parte actora por causas imputables a ella misma

perdió su derecho de ofrecer pruebas, siendo omisa en acompañar las que en su momento pudo haber hecho

valer, es decir, no ofreció prueba alguna de su intención, por el contrario justifica las causas por las cuales no

hizo valer ese derecho. No debe pasar inadvertido por este H. Tribunal que en el resultando señalado con el

número V, el (sic) Juez Natural hace referencia únicamente a las probanzas ofrecidas y admitidas por el diverso

demandado y fiador ELIMINADO, siendo omiso en todo momento en especificar o señalar las ofrecidas y

presentadas en tiempo y forma por mi representada, toda vez que por escrito con fecha de recibido el 22 de mayo

del año 2012 vía Oficialía Común a los Juzgados Civiles y Familiares, y recibidas en el local del Juzgado el 23 del

mismo mes y año, teniendo este último por recibidas dichas probanzas por medio de acuerdo dictado el 28 de

mayo de 2012.- Por lo que, atendiendo a lo dispuesto por el artículo 83 del Código de Procedimientos Civiles

vigente en el Estado, que en texto establece: “Las sentencias deberán expresar; el lugar, fecha y juez o tribunal

que las pronuncien; los nombres de las partes contendientes y el carácter con que litiguen; el objeto del pleito;

una síntesis de las actuaciones; una parte considerativa en la que, con precisión, expresen las razones en que se

funden para absolver o condenar; y, finalmente, en proposiciones concretas, la resolución de cada uno de los

puntos controvertidos.”; por principio de cuentas nos encontramos ante una falta al principio de congruencia en

las sentencias, ya que al existir una omisión dentro de la síntesis de todas y cada una de las actuaciones, en este

caso las pruebas ofrecidas por mi representada, no se tomaron en cuenta los medios de prueba ofrecidos y con

los que mi representada buscó e intentó demostrar la improcedencia de las acciones reclamadas por la parte


actora, dejándola en un completo estado de indefensión ya que no se tuvo la certeza jurídica ni la seguridad legal

de que dichos medios de convicción hayan sido tomados en consideración, como así lo debió de haber descrito

la resolución que aquí se combate.- De igual manera, lo anterior lesiona lo dispuesto por el artículo 270 del

ordenamiento legal citado en el párrafo inmediato anterior, mismo que a la letra establece: “Para conocer la

verdad sobre los puntos controvertidos puede el juzgador valerse de cualquier persona, sea parte o tercero, y de

cualquier cosa o documento, ya sea que pertenezca a las partes o a un tercero; sin más limitación que la de que

las pruebas no estén prohibidas por la Ley ni sean contrarias a la moral.”, ya que de la sana interpretación de

este precepto legal se desprende que es obligación del juzgador allegarse cualquier medio de prueba pertinente

y legal, tendiente a probar y acreditar lo manifestado por las partes dentro del juicio, y toda vez que no se tiene la

certeza jurídica de que los medios de prueba ofrecidos por mi representada fueron tomados en cuenta al

momento de resolver el presente juicio, es por lo que se considera que la sentencia impugnada no reúne los

requisitos establecidos por la ley ya que atenta contra los más elementales principios de congruencia, legalidad

y equidad previstos por la legislación aplicable.- Concatenado a lo anteriormente manifestado, el principio de

congruencia de las sentencias establece claramente que éstas deben atender y contener todos los hechos

constitutivos de la litis, y las partes del proceso que la integran, en este caso, demanda contestación, y en el

caso que nos ocupa las pruebas en cuanto a su ofrecimiento y desahogo, por lo que al omitir el (sic) Juez natural

este hecho da por acreditado, como más adelante lo haré valer, que la parte actora prueba los hechos

constitutivos de su acción, siendo que en ningún momento del juicio hizo valer tal derecho.- Cabe hacer

mención, que en el considerando QUINTO de la sentencia que aquí se combate, el (sic) Juez natural incurre en

una incorrecta fundamentación y motivación, en el sentido de que cita como preceptos legales mediante los

cuales justifica la acción intentada por la parte actora ELIMINADO, los numerales 2313 fracción IV y 2314 del

Código Civil para el Estado, siendo que al momento de citarlos al tenor literal, en ningún momento hace mención

del 2314, siendo que el que describe es el correlativo 2319 del mismo ordenamiento legal, pero lo que crea una

mayor confusión es el hecho de que al momento de vaciar el contenido literal de este último, lo manifiesta de la


siguiente manera: “Artículo 2319.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:…Fracción II. Por la falta

de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2281 y 2284” Por lo que al remitirnos a la

literalidad que la ley establece en la fracción II del artículo 2319 de la ley en cita, encontramos que en realidad

establece lo siguiente: “Artículo 2319.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: II.- Por usarse la cosa

en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2254;” Transcripción que nada tiene que ver con la

invocada en la parte de la sentencia que aquí se combate, quedando de manifiesto el hecho de que, además de

no ser clara la sentencia, creando una total confusión y así no permitiendo analizar y dilucidar los factores que se

tomaron en cuenta al momento de resolver, la sentencia se está vulnerando en perjuicio de mi representada los

derechos fundamentales consagrados en el artículo 14 último párrafo y 16 párrafo primero de la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos, sirviendo de apoyo a lo aquí descrito las siguientes Jurisprudencias

emitidas por la Suprema Corte de Justicia de la Nación: FUNDAMENTACIÓN Y MOTIVACIÓN. EL ASPECTO

FORMAL DE LA GARANTÍA Y SU FINALIDAD SE TRADUCEN EN EXPLICAR, JUSTIFICAR, POSIBILITAR LA

DEFENSA Y COMUNICAR LA DECISIÓN.- (LA TRANSCRIBE).- FUNDAMENTACIÓN Y MOTIVACIÓN DE LAS

RESOLUCIONES JURISDICCIONALES, DEBEN ANALIZARSE A LA LUZ DE LOS ARTÍCULOS 14 Y 16 DE LA

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, RESPECTIVAMENTE.- (LA TRANSCRIBE).-

Por lo que, al no ser clara la sentencia en cuanto al resumen o extracto que plasma el (sic) inferior, la misma es

incongruente y deja a mi representada en un completo estado de incertidumbre jurídica y por consiguiente de

indefensión, debiéndose tomar en cuenta los siguientes criterios de jurisprudencia: SENTENCIAS, PRINCIPIO DE

CONGRUENCIA EN LAS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).- (LA TRANSCRIBE).- CONGRUENCIA,

CONCEPTO DE.- (LA TRANSCRIBE).- SEGUNDO.- Por otro lado, previo a entrar al estudio del fondo del asunto

que nos ocupa, el (sic) Juez Natural debió de observar los requisitos y elementos esenciales que derivaron en la

acción intentada por la parte actora, hechos que la norma establece como presupuestos para hacer procedente

la acción intentada, en el caso de la acción rescisoria del contrato base de la acción, así como al pago de las

demás prestaciones reclamadas por el C. ELIMINADO, a dichas circunstancias se les denomina condiciones de la


acción o requisitos para la procedencia de la misma, y de su existencia depende que el órgano jurisdiccional,

una vez valorado su fundamento, esté en posibilidad de acoger la petición del demandante y dictar la providencia

solicitada.- Sólo si estas circunstancias se acreditan ante el órgano jurisdiccional es que puede surgir el derecho

de la acción, ya que por el contrario, la falta de cualquiera de estos requisitos de la acción hace parecer

infundada la demanda.- En el presente caso, se hace referencia al elemento que implica la existencia de una

situación objetiva de coincidencia entre un hecho concretamente ocurrido y una norma legal aplicable, lo que

implica que los hechos que el actor señala como base de su demanda deben tener, respecto a una norma jurídica

sustancial, una cierta trascendencia que haga aparecer la providencia pedida conforme a la ley, es decir, que en

la realidad se hayan verificado aquellos hechos que la norma concreta establece como presupuestos para hacer

procedente la acción intentada, en el caso concreto la acción rescisoria del contrato, la desocupación del

inmueble materia del mismo y el pago de las prestaciones pretendidas por la parte actora.- Al respecto debe

decirse que la legislación de mérito, al regular el contrato de arrendamiento, señala diversos derechos y

obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario, así como diferentes requisitos de forma que

deben contener dichos convenios bilaterales para su declaratoria de validez y exigibilidad, estableciendo como

una obligación principal del arrendatario el pago de las pensiones rentísticas en la forma, lugar y plazos

establecidos, siendo que por regla general dicho cumplimiento deberá ser realizado en el lugar o domicilio

convencional que expresamente se haya señalado para tal efecto en el contrato, de conformidad con lo dispuesto

por el artículo 2256 del Código Civil para el Estado, que señala: “La renta será pagada en el lugar convenido, y a

falta de convenio, en la casa habitación o despacho del arrendatario. Si el propietario se rehusare a recibir el

pago de la renta, el arrendatario podrá dentro de los cinco días siguientes promover el ofrecimiento de pago y la

consignación de la renta, siendo esta circunstancia suficiente para extinguir la obligación.”.- Ahora bien, con

relación a lo anterior del contrato de arrendamiento que la parte actora acompaña como su documento

fundatorio, mismo que el (sic) Juez Natural le otorgó valor probatorio pleno y suficiente para demostrar la acción

intentada, se desprende de la cláusula ELIMINADO que en ningún momento se señala o establece domicilio


convencional para dar cumplimiento con el pago de las prensiones rentísticas señaladas en el mismo,

habiéndose cubierto de igual manera todas y cada una de las rentas tanto para el cumplimiento forzoso de

ELIMINADO meses que fueron del ELIMINADO al ELIMINADO, más la prorroga aceptada tácitamente por la parte

actora al no haber existido oposición expresa para la misma.- Luego entonces, para acreditar la mora o falta de

pago en las pensiones rentísticas derivadas del contrato de arrendamiento que se convirtió en un contrato por

tiempo indefinido, y como consecuencia de ellas la rescisión del mismo, se debe atender a lo dispuesto por el

artículo 2319 del Código Civil vigente que establece: “El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I. Por

la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2281 y 2284. Cesará esta causa de

rescisión si al contestar la demanda hace el pago;”; por lo que si bien es cierto que la falta de pago de una o más

rentas le da facultad al arrendador para pedir la rescisión del contrato, igual de cierto es que al haberse

prorrogado éste, adquiriendo el supuesto de un contrato por tiempo indefinido sin oposición de la parte actora, la

obligación de dar por terminado el contrato debió correr a cargo del C. ELIMINADO, tal y como lo señala el

numeral 2308 del citado ordenamiento legal, por lo tanto para que se actualice el supuesto de falta de pago de las

pensiones rentísticas de las cuales se adolece la parte actora, al no haber señalado domicilio convencional para

el pago y cumplimiento de las obligaciones contractuales, el arrendador tuvo que haber requerido o pedido del

arrendatario el cumplimiento y así demostrarlo en juicio, y siendo que no fue así dado que la parte actora no

ofreció pruebas de su intención, no puede afirmarse válida ni jurídicamente que mi representada incurrió en falta

de pago cuando en ningún momento se requirió a mi representada para tal efecto, haciendo automáticamente

improcedente la acción propuesta, sirviendo de apoyo a lo aquí manifestado lo siguiente: ARRENDAMIENTO,

OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR DE DAR AVISO AL ARRENDATARIO DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO

DE. SUBSISTE AUN CUANDO ÉSTE HUBIERA RENUNCIADO A LOS BENEFICIOS DE LOS ARTÍCULOS 2845 Y

2847 DEL CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL.- (LA TRANSCRIBE).- ARRENDAMIENTO DE FINCAS

URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE

RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL


VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).- (LA TRANSCRIBE).- Lo anterior pone de manifiesto que el (sic)

Juez Natural omitió tomar en cuenta estos presupuestos jurídicos y formales de la acción, argumentando que la

exhibición del puro y llano contrato de arrendamiento era suficiente para acreditar la falta de pago en las

pensiones rentísticas, situación que como ha quedado demostrado no es así, por el contrario revierte toda la

carga de la prueba a mi representada dejándola en un total estado de indefensión al condenar al pago de

prestaciones que por principio de cuentas son a todas luces improcedentes e infundadas y dado que, como le he

venido manifestando a lo largo del presente escrito, en ningún momento existen constancias o pruebas que

acrediten que mi representada fue requerida para el pago de las pensiones rentísticas de las cuales se adolece o

en su defecto para el término de la citada prórroga o del contrato por tiempo indefinido, la interpelación judicial

mediante el emplazamiento a juicio no es idónea para acreditar lo que el (sic) Juez Natural dio por hecho, es decir

la falta de pago de las obligaciones contractuales, robusteciendo lo aquí descrito el siguiente criterio:

ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO

DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA INTERPELACIÓN REALIZADA A

TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO ES IDÓNEA PARA ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRIÓ EL

ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).- (LA TRANSCRIBE).- De lo hasta aquí dicho, es

dable concluir que en términos de la legislación sustantiva aplicable, el deudor solamente incurrirá en falta de

pago si previamente es requerido en su domicilio por el acreedor, y que el incumplimiento en la obligación de

pago por parte del deudor es un elemento o requisito constitutivo de la acción rescisoria de contrato, razón que

debió ser estudiada de oficio por el (sic) Juzgador (sic) y siendo de orden público el cumplimiento de los

requisitos que establece la ley para hacer procedente una acción, la actuación del órgano jurisdiccional está

condicionada a que dichos requisitos estén debidamente acreditados, con independencia de que haya o no

alegación de contraparte al respecto, resultando infundada la condena al pago de todas y cada una de las

prestaciones que fueron objeto de estudio por parte del (sic) Juez Natural.- TERCERO.- Por otro lado, de la sana

interpretación del numeral 273 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado que establece: “El


actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones.”, debe desprenderse

que, como lo he venido manifestando, los elementos constitutivos de la acción intentada por la parte actora no

se encuentran acreditados y por ende los hechos sobre los cuales se enderezó la misma devienen infundados,

aunado al hecho de que la acción no fue propuesta por mi representada, haciendo uso del derecho de legítima

defensa para contestar la contienda entablada en su contra.- Lo anterior en el entendido que la condena en

costas y gastos es una manera de compensación por las erogaciones ocasionadas a los litigantes en juicio, y

cuya condena está sujeta a criterios objetivos y subjetivos, y siendo que a criterio del (sic) Juzgador (sic) la

condena surgió por no haber obtenido resolución favorable, pese a que la relación jurídica de hecho y de

derecho de mi representada con la parte actora no se encontró fehacientemente acreditada, en el sentido de la

supuesta falta de pago de las prestaciones reclamadas en el escrito inicial de demanda, así como su legal

proceder, apoyando mis manifestaciones en las siguientes jurisprudencias: COSTAS. SU CONDENA CON BASE

EN EL ARTÍCULO 139 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL DISTRITO FEDERAL CONSTITUYE UN

SUPUESTO OBJETIVO.- (LA TRANSCRIBE).- COSTAS. LA HIPÓTESIS DE SU CONDENA QUE PREVÉ EL

ARTÍCULO 140, FRACCIÓN IV, DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL, NO

REQUIERE QUE EL JUEZ DETERMINE SI DEL PROCESO SE ADVIERTE UNA PRESUNCIÓN IURIS TANTUM QUE

INFIERA TEMERIDAD O MALA FE, A LA LUZ DEL ARTÍCULO 126 DE LA LEY ORGÁNICA DEL TRIBUNAL

SUPERIOR DE JUSTICIA DEL DISTRITO FEDERAL.- (LA TRANSCRIBE).- Por tanto, con base en los agravios

expuestos, solicito se sirva revocar el auto que admite a trámite la demanda inicial de fecha 19 de marzo del año

2013, por no estar sujeto a derecho y por carecer de los requisitos indispensables que debe contener toda

demanda.”.

CUARTO.- Los motivos de inconformidad expresados por ELIMINADO, son los siguientes: “PRIMERO.-

Causa un completo agravio el hecho de que el (sic) a quo en la sentencia definitiva que aquí se combate, procede

a condenar al suscrito al pago de las diversas prestaciones señaladas en los resolutivos QUINTO, SÉPTIMO,

NOVENO Y DECIMO, que la parte actora reclamó en su escrito inicial de demanda, los cuales por economía


procesal solicito se me tengan por aquí reproducidos como si se insertasen a la letra.- Al respecto, he de decir

que de la literalidad del documento fundatorio, que lo es el contrato de arrendamiento que celebró ELIMINADO,

en su carácter de arrendador, y la persona moral denominada ELIMINADO, como arrendatario, y por último el

suscrito en mi calidad de Fiador, respecto del bien inmueble descrito en el párrafo inmediato anterior, su término

fue por el periodo de ELIMINADO meses, del ELIMINADO al ELIMINADO, tal y como lo establece la cláusula

ELIMINADO, estableciendo además el precio pactado para el pago de las mensualidades, mismas que se

cubrieron en tiempo y forma, pero omitiendo la parte actora en todo momento señalar el lugar de pago como se

desprende de la cláusula ELIMINADO, ya que si bien en el proemio del citado documento se establecen los

domicilios, nunca se dijo que en ellos se llevaría a cabo el cumplimiento de las obligaciones contractuales,

situación que el (sic) Juez Natural de igual manera no observó, contraviniendo lo dispuesto por el artículo 2256

del Código Civil vigente en el Estado.- El periodo de ocupación por concepto de arrendamiento del inmueble

ubicado en ELIMINADO número ELIMINADO, del Fraccionamiento ELIMINADO, se prorrogó única y

exclusivamente por ELIMINADO meses, es decir del ELIMINADO al ELIMINADO, se cumplió de igual manera lo

estipulado por la cláusula ELIMINADO en lo referente a que “las partes no se darían aviso por la desocupación o

terminación del contrato, pero si el arrendatario no desocupare el (sic) por cualquier causa el inmueble la

siguiente renta se cobrará igual”, es decir la renta correspondiente a los ELIMINADO meses en que se extendió la

ocupación temporal se liquidó de conformidad con lo establecido en la citada cláusula, siendo que dentro del

considerando señalado como QUINTO de la sentencia que aquí se combate, el (sic) Juez Natural categóricamente

señaló que el contrato celebrado entre las partes, a raíz de dicha prórroga, se convirtió en un contrato por tiempo

indefinido, sin que de esta prórroga exista convenio expreso y fehaciente por el cual el suscrito me obligué al

igual que las partes después del término forzoso.- Derivado de lo anterior, el (sic) juez natural no consideró lo

consagrado en el artículo 2308 del Código Civil vigente en el Estado, es decir, al convertirse el contrato de

arrendamiento por tiempo determinado celebrado por las partes en un contrato por tiempo indefinido, por haber

operado la tácita reconducción, la parte actora estuvo obligada en su momento a dar aviso de forma indubitable y


con dos meses de anticipación a la arrendataria, que era su deseo dar por concluida la relación contractual,

contraviniendo en todo momento a las formalidades esenciales que para este tipo de pactos se deben llevar a

cabo en todo momento, situación que no fue observada por el (sic) Juez Natural, de conformidad con lo

consagrado en el siguiente criterio: ARRENDAMIENTO, OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR DE DAR AVISO AL

ARRENDATARIO DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE. SUBSISTE AUN CUANDO ESTE HUBIERA

RENUNCIADO A LOS BENEFICIOS DE LOS ARTÍCULOS 2485 Y 2487 DEL CODIGO CIVIL DEL DISTRITO

FEDERAL. (LA TRANSCRIBE).- De igual manera, el artículo 2318 del Código Civil vigente en el Estado, señala:

“Cuando haya prórroga en el contrato de arrendamiento, y con los casos de que hablan los dos artículos

anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio

en contrario.”; teniendo íntima relación con el precepto 2317 del mismo ordenamiento legal.- Ahora bien, de la

sana interpretación de lo anteriormente descrito, se colige que al haberse prorrogado el contrato de

arrendamiento, habiendo sido liquidadas en tiempo y forma las pensiones rentísticas correspondientes al

término forzoso del citado pacto, es decir las correspondientes al periodo que va del ELIMINADO al ELIMINADO,

y al no haber manifestado el arrendador oposición al uso y goce del inmueble arrendado durante su prórroga, las

obligaciones por parte del suscrito en mi calidad de fiador, dejaron de surtir sus efectos, ya que haberse

prorrogado el arrendamiento, las obligaciones que contraje con el mismo vencieron el día que feneció el

cumplimiento forzoso, es decir el día ELIMINADO, habiendo estado al corriente en todas y cada una de las

mensualidades pactadas, habida cuenta que no hubo convenio ni acuerdo expreso en el cual hubiere dado mi

consentimiento para seguir fungiendo como fiador.- Derivado de lo anterior, es por lo que considero que, la

condena al pago de las prestaciones a las que se hace referencia en la sentencia que se combate emitida por el

(sic) a quo, me deja en un total estado de indefensión, toda vez que al haber cumplido el suscrito con lo pactado

y no habiendo alguna deuda de por medio, quedé eximido automáticamente de las responsabilidades que tanto el

arrendador como el arrendatario quisieron prorrogar sin consentimiento del suscrito, robusteciendo lo aquí

señalado los siguientes criterios: ARRENDAMIENTO, PRORROGA DE LAS OBLIGACIONES DEL FIADOR EN EL.


(LA TRANSCRIBE).- ARRENDAMIENTO, OBLIGACIONES DEL FIADOR EN EL (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE

JALISCO). (LA TRANSCRIBE).- ARRENDAMIENTO, FIADOR EN EL. NO QUEDA OBLIGADO AL OPERAR LA

TACITA RECONDUCCION. (LA TRANSCRIBE).- Sin perjuicio de lo anteriormente manifestado, este H. Tribunal de

igual manera deberá observar que, al momento de que el suscrito contestó la demanda entablada en mi contra,

en tiempo y forma, y como lo señala el artículo 2642 del Código Civil vigente en el Estado, opuse en la excepción

marcada con el número V la de falta de acción, ya que como se desprende de los razonamientos anteriores, no le

asiste la razón y mucho menos el derecho a la parte actora al pretender exigir el pago o cumplimiento de una

obligación contraída en un contrato de arrendamiento que, habiendo vencido su cumplimiento forzoso para el

suscrito y no habiendo manifestación expresa, en el citado contrato, de mi parte en seguir adoptando las

mismas, dejaron de surtir efectos sobre mi persona en mi calidad de fiador, eximiéndome de toda

responsabilidad que se pudiese haber adquirido a raíz de la prórroga o tácita reconducción del contrato en

mención, habida cuenta que en el periodo de ELIMINADO meses forzosos, fueron liquidadas todas y cada una de

las rentas estipuladas al arrendador no quedando deuda o saldo pendiente, por lo que de igual manera al

extinguirse mis obligaciones como fiador, sin que el suscrito haya acordado o convenido lo contrario, la garantía

otorgada con respecto al bien inmueble de mi propiedad debió quedar libre de toda responsabilidad.- Con

independencia de lo anteriormente descrito, cobra relevancia lo señalado en el artículo 2644 de la Ley Sustantiva,

que establece: “El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor, sin que previamente sea reconvenido el

deudor y se haga la excusión de sus bienes.”, por lo que previo a que el (sic) Juez Natural emitiera su sentencia

en el sentido de condenar a los demandados, es decir al arrendatario y fiador, en este caso el suscrito, se

debieron observar los supuestos de la prórroga y las obligaciones del fiador con ese respecto, pero sobre todo,

se debió tomar en cuenta que las obligaciones del fiador se regulan de manera distinta a las del deudor principal,

ya que la falta de pago de éste dará lugar a la obligación del tercero, y al desprenderse de la sentencia de mérito

que en ningún momento se compele al arrendatario en primer término, el fiador no puede ser obligado al pago de

las prestaciones pretendidas, aunado al hecho de que mis obligaciones como tal fenecieron con el cumplimiento


forzoso del citado instrumento contractual.- Cobra vital importancia de igual manera lo señalado por el artículo

2678 del ordenamiento legal citado en líneas que anteceden, el cual señala que: “El fiador que se ha obligado por

tiempo determinado, queda libre de su obligación, si el acreedor no requiere judicialmente al deudor por el

cumplimiento de la obligación principal, dentro del mes siguiente a la expiración del plazo. También quedará libre

de su obligación el fiador, cuando el acreedor, sin causa justificada, deje de promover por más de tres meses, en

el juicio entablado contra el deudor.”; por lo que como se podrá observar del citado precepto el (sic) Juez Natural

de igual manera omite entrar al estudio de la relación entre el fiador y el acreedor, ya que por principio de

cuentas se debió observar que si el término forzoso para el cumplimiento de la obligación contractual feneció el

ELIMINADO, independientemente de que se haya prorrogado o haya operado la tácita reconducción

convirtiéndolo en un contrato por tiempo indefinido, como así lo señala el (sic) a quo, no fue sino hasta el 3 de

noviembre de 2011 cuando el Juzgado Cuarto Civil tuvo por recibida la demanda interpuesta por el C.

ELIMINADO, en contra del deudor principal y del suscrito en mi carácter de fiador, poniendo de manifiesto que

las obligaciones que intenta reclamar la parte actora al suscrito, para que hubiesen surtido efectos, debieron ser

promovidas en los términos señalados ya que la regulación de la relación contractual del fiador con el acreedor

se regulan de diferente manera que las adquiridas por el deudor principal, y toda vez que la promoción de su

escrito de demanda rebasó por mucho el término para poder exigir de mi persona las diversas prestaciones a las

que fui condenado, el (sic) Juez Natural no sólo afecta mi esfera jurídica y económica, sino que de igual manera

no observó las formalidades esenciales del procedimiento.- SEGUNDO.- No debe pasar inadvertido para esta H.

Sala que la sentencia dictada por el (sic) inferior contraviene en todo momento lo dispuesto por el artículo 81 del

Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, ya que éste consagra que, en síntesis, todas las

sentencias deben ser “claras, precisas y congruentes” con las demandas y contestaciones; siendo que de la

simple lectura de la resolución aquí impugnada se pueden desprender situaciones que en ningún momento, son

claras y mucho menos congruentes, ya que en el resultando marcado con el número III, el (sic) Juzgador (sic) en

ningún momento refiere la cuestión de que la parte actora no acompañó o hizo valer las pruebas de su intención


con la finalidad de probar su acción en contra del suscrito, sino que por el contrario le otorga valor probatorio

pleno a un contrato de arrendamiento que a simple vista carece de los elementos fundamentales para ese tipo de

instrumentos.- Así mismo, en el resultando señalado con el número V, el (sic) Juez Natural hace referencia

únicamente a las probanzas ofrecidas y admitidas por el suscrito en mi carácter de fiador, siendo omiso en todo

momento en especificar o señalar las ofrecidas y presentadas en tiempo y forma por la diversa demandada, toda

vez que como se desprende de autos por escrito con fecha de recibido el 22 de mayo del año 2012 vía Oficialía

Común a los Juzgados Civiles y Familiares, y recibidas en el local del Juzgado el 23 del mismo mes y año,

teniendo este último por recibidas dichas probanzas por medio de acuerdo dictado el 28 de mayo de 2012.- Por lo

que, atendiendo a lo dispuesto por el artículo 83 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, que

en texto establece: “Las sentencias deberán expresar: el lugar, fecha y juez o tribunal que las pronuncien; los

nombres de las partes contendientes y el carácter con que litiguen; el objeto del pleito; una síntesis de las

actuaciones; una parte considerativa en la que, con precisión, expresen las razones en que se funden para

absolver o condenar; y, finalmente, en proposiciones concretas, la resolución de cada uno de los puntos

controvertidos.”; por principio de cuentas nos encontramos ante una falta al principio de congruencia en las

sentencias, ya que al existir una omisión dentro de la síntesis de todas y cada una de las actuaciones, en este

caso las pruebas ofrecidas por la diversa demandada, no se tomaron en cuenta los medios de prueba ofrecidos.-

De igual manera, lo anterior lesiona lo dispuesto por el artículo 270 del ordenamiento legal en el párrafo

inmediato anterior, mismo que a la letra establece: “Para conocer la verdad sobre los puntos controvertidos

puede el juzgador valerse de cualquier persona, sea parte o tercero, y de cualquier cosa o documento, ya sea que

pertenezca a las partes o a un tercero; sin más limitación que la de que las pruebas no estén prohibidas por la ley

ni sean contrarias a la moral.”, ya que de la sana interpretación de este precepto legal se desprende que es

obligación del juzgador allegarse cualquier medio de prueba pertinente y legal, tendiente a probar y acreditar lo

manifestado por las partes dentro del juicio, y toda vez que no se tiene la certeza jurídica de que los medios de

prueba ofrecidos fueron tomados en cuenta al momento de resolver el presente juicio, es por lo que se considera


que la sentencia impugnada no reúne los requisitos establecidos por la ley ya que atenta contra los más

elementales principios de congruencia, legalidad y equidad previstos por la legislación aplicable.- Concatenado a

lo anteriormente manifestado, el principio de congruencia de las sentencias establece claramente que éstas

deben atender y contener todos los hechos constitutivos de la litis, y las partes del proceso que la integran, en

este caso la demanda, contestación, y en el caso que nos ocupa las pruebas en cuanto a su ofrecimiento y

desahogo, por lo que al omitir el (sic) Juez natural pronunciarse sobre este hecho da por acreditado, como más

adelante lo haré valer, que la parte actora prueba los hechos constitutivos de su acción, siendo que en ningún

momento del juicio hizo valer tal derecho, ya que no presentó las probanzas que a su intención correspondía.-

Cabe hacer mención, que en el considerando QUINTO de la sentencia que aquí se combate, el (sic) Juez natural

incurre en una incorrecta fundamentación y motivación, en el sentido de que cita como preceptos legales

mediante los cuales justifica la acción intentada por la parte actora ELIMINADO, los numerales 2313 fracción IV y

2314 del Código Civil para el Estado, siendo que al momento de citarlos al tenor literal, en ningún momento hace

mención del 2314, siendo que el que describe es el correlativo 2319 del mismo ordenamiento legal, pero lo que

crea una mayor confusión es el hecho de que al momento de vaciar el contenido literal de este último, lo

manifiesta de la siguiente manera: “Artículo 2319.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:...

Fracción II. Por la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2281 y 2284” Por lo que al

remitirnos a la literalidad que la ley establece en la fracción II del artículo 2319 de la ley en cita, encontramos que

en realidad establece lo siguiente: “Artículo 2319.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: II.- Por

usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2254;” Transcripción que nada tiene

que ver con la invocada en la parte de la sentencia que aquí se combate, quedando de manifiesto el hecho que,

además de no ser clara la sentencia, creando una total confusión y así no permitiendo analizar y dilucidar los

factores que se tomaron en cuenta al momento de resolver, la sentencia se está vulnerando en perjuicio de las

partes los derechos fundamentales consagrados en el artículo 14 último párrafo y 16 párrafo primero de la

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, sirviendo de apoyo a lo aquí descrito las siguientes


Jurisprudencias emitidas por la Suprema Corte de Justicia de la Nación: FUNDAMENTACIÓN Y MOTIVACIÓN. EL

ASPECTO FORMAL DE LA GARANTÍA Y SU FINALIDAD SE TRADUCEN EN EXPLICAR, JUSTIFICAR,

POSIBILITAR LA DEFENSA Y COMUNICAR LA DECISIÓN. (LA TRANSCRIBE).- FUNDAMENTACIÓN Y

MOTIVACIÓN DE LAS RESOLUCIONES JURISDICCIONALES, DEBEN ANALIZARSE A LA LUZ DE LOS

ARTÍCULOS 14 Y 16 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS,

RESPECTIVAMENTE. (LA TRANSCRIBE).- Por lo que, al no ser clara la sentencia en cuanto al resumen o extracto

que plasma el (sic) inferior, la misma es incongruente y dejando al suscrito en un completo estado de

incertidumbre jurídica y por consiguiente de indefensión, debiéndose tomar en cuenta los siguientes criterios de

jurisprudencia: SENTENCIAS, PRINCIPIO DE CONGRUENCIA EN LAS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).

(LA TRANSCRIBE).- CONGRUENCIA, CONCEPTO DE. (LA TRANSCRIBE).- Aunado a lo anteriormente descrito, el

(sic) Juez Natural de igual manera al momento de emitir la sentencia que aquí se combate, dejó de observar lo

plasmado en el documento base de la acción que acompañó la parte actora y que, dicho sea de paso, le otorgó

un valor probatorio pleno, siendo que por principio de cuentas de la literalidad del mismo se puede desprender

de la cláusula ELIMINADO, no se establecen ni los domicilios convencionales para el cumplimiento de las

obligaciones ni el lugar de pago de las pensiones rentísticas, por lo que en estricto derecho si observamos lo

dispuesto por el artículo 2256 del Código Civil vigente en el Estado, la parte actora estuvo obligada a requerir e

interpelar, en el domicilio del deudor principalmente, por la rescisión del contrato de arrendamiento, aun después

de que haya operado la citada prórroga o se haya convertido en un contrato por tiempo indefinido, de

conformidad con el siguiente criterio jurisprudencial: ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN

DEL CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE CONVINO LUGAR PARA

PAGARLA, LA INTERPELACIÓN REALIZADA A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO ES IDÓNEA PARA

ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRIÓ EL ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).

(LA TRANSCRIBE).- Por lo tanto, para que la acción de rescisión de contrato de arrendamiento, así como el pago

de todas y cada una de las prestaciones reclamadas por la parte actora tuviera su legal proceder, se debió de


cumplir con los requisitos antes mencionados, y dado que en el caso concreto no se llevó a cabo de esa manera,

dicha acción debió ser declarada de improcedente, por ser una cuestión formal previo al estudio del fondo de la

resolución de mérito.- TERCERO.- Por otro lado, de la sana interpretación del numeral 273 del Código de

Procedimientos Civiles vigente en el Estado que establece: “El actor debe probar los hechos constitutivos de su

acción y el reo los de sus excepciones.”, debe desprenderse que, como lo he venido manifestando, además de

que los elementos constitutivos de la acción intentada por la parte actora no se encuentran acreditados y por

ende los hechos sobre los cuales se enderezó la misma devienen infundados, ya que las obligaciones del

suscrito en mi carácter de fiador a partir del vencimiento forzoso del contrato de arrendamiento citado

anteriormente, el cual fue el ELIMINADO, dejaron de surtir efectos, ya que el mismo se prorrogó, convirtiéndose,

a criterio del (sic) Juez Natural en un Contrato por tiempo indefinido ya que operó la tácita reconducción, y toda

vez que no existe manifestación expresa por parte del suscrito en la cual haya manifestado mi conformidad para

el caso de seguir fungiendo como fiador dentro y durante la citada prórroga, dejé de forma parte del citado

contrato, por lo tanto la garantía otorgada por mi parte de igual manera dejó de surtir efectos para el citado

contrato, debiendo dejar a salvo mis derechos decretando nuevo fiador y nueva garantía, y al no haber hecho lo

anterior, se vulneran de manera directa mis más elementales derechos fundamentales.- Derivado de lo anterior,

al dejar de formar parte como tercero obligado en el contrato que nos ocupa, no es dable pensar que la condena

en costas y gastos pueda ser reclamada al suscrito en virtud de que mis obligaciones como fiador dejaron de

existir desde el ELIMINADO y siendo que durante el periodo forzoso de ELIMINADO meses se cubrieron todas y

cada una de las obligaciones contraídas por el suscrito, no existiendo deuda que saldar, no es dable suponer que

dicha condena opera para el suscrito.- Lo anterior en el entendido que la condena en costas y gastos es una

manera de compensación por las erogaciones ocasionadas a los litigantes en juicio, y cuya condena está sujeta

a criterios objetivos y subjetivos, y siendo que a criterio del (sic) Juzgador (sic) la condena surgió por no haber

obtenido resolución favorable, pese a que la relación jurídica de hecho y de derecho del suscrito con la parte

actora dejó de surtir sus efectos, dejando de existir la obligación y supuesta falta de pago de la misma, así como


su legal proceder, apoyando mis manifestaciones en las siguientes jurisprudencias: COSTAS. SU CONDENA

CON BASE EN EL ARTÍCULO 139 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL DISTRITO FEDERAL

CONSTITUYE UN SUPUESTO OBJETIVO. (LA TRANSCRIBE).- COSTAS. LA HIPÓTESIS DE SU CONDENA QUE

PREVÉ EL ARTÍCULO 140, FRACCIÓN IV, DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO

FEDERAL, NO REQUIERE QUE EL JUEZ DETERMINE SI DEL PROCESO SE ADVIERTE UNA PRESUNCIÓN IURIS

TANTUM QUE INFIERA TEMERIDAD O MALA FE, A LA LUZ DEL ARTÍCULO 126 DE LA LEY ORGÁNICA DEL

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL DISTRITO FEDERAL. (LA TRANSCRIBE).- Por tanto, con base en los

agravios expuestos, solicito se sirva revocar la sentencia definitiva de fecha 22 de enero del año 2014, por no

estar apegada a derecho y por carecer de los requisitos indispensables que debe contener toda resolución.”.

QUINTO.- Los agravios que hace valer ELIMINADO, a la letra rezan: “1.- Causa agravio al suscrito la

sentencia de fecha 22 de Enero del 2014, emitida por el (sic) C. JUEZ CUARTO DEL RAMO CIVIL EN EL ESTADO,

dentro de los autos del juicio 1992/2011 correspondiente al juicio extraordinario civil promovido por el suscrito

en contra de ELIMINADO Y OTROS, ello en atención a que el (sic) Juez de origen en ningún momento hace un

estudio serio y pormenorizado de las constancias que integran los autos del juicio de origen por lo que al no

entrar al minucioso estudio de dichas constancias, emite una sentencia por demás incongruente, razón que deja

al suscrito en un completo estado de incertidumbre jurídica al emitir una sentencia alejada a Derecho al ser

omisa de condenar a las demandas (sic) por la entrega material y jurídica del inmueble ubicado en ELIMINADO

NUMERO ELIMINADO DEL FRACCIONAMIENTO ELIMINADO DE ESTA CIUDAD, ya que al haberse declarado la

rescisión del contrato de arrendamiento de fecha ELIMINADO dentro del resolutivo quinto de la sentencia de

fecha 22 de Enero del 2014, por consiguiente debió de condenar también a las demandas (sic) para el efecto de

que realizaran la entrega material y jurídica del inmueble antes mencionado, lo anterior con completa

independencia que al momento del desahogo de la prueba de inspección ocular ofrecida por dichas demandadas

se haya apreciado (sic) el inmueble se encontraba desocupado, ya que en primer lugar la prueba de inspección

ocular comprende únicamente una apreciación momentánea de dicho inmueble al momento del desahogo de


dicha prueba, por lo que es imposible determinar con mencionada prueba que en realidad el inmueble de

referencia se haya desocupado y en segundo lugar aun sin conceder que dicho inmueble haya sido desocupado

a la fecha del desahogo de (sic) mencionada inspección ocular, ello en ningún momento presume que se haya

hecho al suscrito la entrega material y jurídica del multicitado inmueble, razón por que (sic) una vez que el (sic)

C. Juez Cuarto del Ramo Civil declaró la rescisión del contrato de arrendamiento de fecha ELIMINADO, debió a su

vez también requerir a la parte demandada para el efecto de que en virtud de dicha rescisión de contrato hiciera

la entrega material y jurídica del inmueble materia de dicho contrato a favor del suscrito, motivo por el cual causa

agravio al suscrito la resolución impugnada mediante el presente recurso de apelación al dejárseme en completo

estado de indefensión e incertidumbre jurídica al ser omisa la C. JUEZ CUARTO DEL RAMO CIVIL de condenar a

dichas demandadas a la entrega material y jurídica del inmueble materia del contrato de arrendamiento de fecha

ELIMINADO.- 2.- Causa agravio la sentencia de fecha 22 de Enero del 2014 en específico en cuanto al resolutivo

SÉPTIMO de dicha sentencia, resolutivo que se transcribe a continuación: “... SÉPTIMO.- Se condena a los

demandados al pago de la cantidad que resulte por concepto de pensiones adeudadas a partir del ELIMINADO,

hasta el día ELIMINADO, en que se constató que el inmueble se encontraba debidamente desocupado, y a razón

de $ ELIMINADO, mensuales por el primer año previa liquidación que al efecto se realice en la etapa de ejecución

de sentencia...” Tal y como se remarcó en el resolutivo que antecede el (sic) Juez de origen condenó a las

demandas (sic) por el pago de pensiones rentísticas a partir del ELIMINADO hasta el día ELIMINADO, sin

embargo es claro que la apreciación realizada por dicho (sic) Juez es por demás errónea ya que en efecto debió

de condenar a las demandas (sic) por el pago de pensiones rentísticas a partir del ELIMINADO sin embargo debió

de condenarlas a dicho pago hasta la fecha en que se efectuara la entrega material y jurídica del inmueble

ubicado en ELIMINADO NUMERO ELIMINADO DEL FRACCIONAMIENTO ELIMINADO DE ESTA CIUDAD, entrega

material y jurídica que a la fecha no se ha dado. Es importante hacer notar que la C. JUEZ CUARTO DEL RAMO

CIVIL condena a las demandadas al pago de pensiones rentísticas hasta el día ELIMINADO, en razón de que fue

mencionado día (sic) la fecha en que tuvo lugar el desahogo de la prueba de inspección ocular ofrecida por las


demandadas y de dicha prueba se apreció que el inmueble se encontraba vacío, por lo que erróneamente

condenó a las demandadas al pago de pensiones rentísticas únicamente hasta mencionada fecha, sin embargo

es claro que dicho razonamiento se encuentra completamente alejado a Derecho en razón de que como se

mencionó anteriormente la prueba de inspección ocular comprende únicamente una observación momentánea

por lo que es completamente imposible determinar que el inmueble materia del presente juicio se haya

encontrado desocupado a dicha fecha y aun sin conceder que así hubiese sido es claro que el (sic) Juez inferior

debió de condenar a las (sic) partes (sic) demandadas (sic) al pago de las pensiones rentísticas correspondientes

hasta la fecha de la entrega material y jurídica del bien inmueble materia del presente juicio, entrega que a la

fecha del día de hoy no se me ha hecho, máxime que indebidamente la C. Juez Cuarto del Ramo Civil al declarar

la rescisión de (sic) contrato de arrendamiento de fecha ELIMINADO fue omisa en requerir o condenar a dichas

demandadas para el efecto de que en virtud de dicha rescisión hiciera la entrega material y jurídica del inmueble

materia del multicitado contrato, así las cosas es claro la incorrecta interpretación del presente asunto por parte

del (sic) juez de origen ya que es completamente ilógico que equipare el hecho de que el inmueble se encuentre

desocupado a una entrega material y jurídica del mismo, ya que es claro que estamos hablando de cuestiones

completamente distintas, por lo que así las cosas dicha juez de origen debió de condenar a las (sic) partes (sic)

demandadas (sic) por el pago de las pensiones rentísticas a favor del suscrito desde el día ELIMINADO hasta la

fecha en que tenga lugar la entrega material y jurídica del inmueble señalado dentro del presente libelo, así las

cosas es innegable el agravio que causa al compareciente la sentencia impugnada mediante el presente recurso

de Apelación, razón por la que esta H. Autoridad deberá dejar sin efectos la resolución pronunciada por la juez de

origen y en su lugar emitir una nueva resolución en específico tomando en consideración los puntos

mencionados dentro del presente escrito de expresión de Agravios.- 3.- Así mismo causa agravio al suscrito la

resolución impugnada mediante el presente recurso de apelación el resolutivo OCTAVO, mismo que a

continuación me permito transcribir: “...OCTAVO.- Se absuelve a los demandados del pago de las cantidades que

se les reclamaron por concepto de servicio de agua potable y suministro de energía eléctrica solicitados en los


incisos D) y E) de los concepto de demanda, así como de las prestaciones reclamadas en los incisos F), H) y J)

del libelo de demanda...” En primer lugar en cuanto a la determinación del (sic) juez de origen de absolver a las

demandadas respecto de las prestaciones reclamadas por el suscrito bajo los incisos D) y E) de mi escrito inicial

de demanda, y que corresponden al pago de servicio de agua potable y suministro de energía eléctrica, es claro

el agravio que ocasionan al suscrito en razón de que el (sic) Juez de origen interpretó de manera errónea los

oficios rendidos, por su parte en cuanto al oficio rendido por el Apoderado de la Comisión Federal de

Electricidad si bien es cierto que dicha persona informa que “no se encontró base de datos que se tuviera dicho

servicio” también lo es que dichas manifestaciones únicamente denotan que no se tiene medidor en dicho

domicilio, sin embargo en ningún momento quiere decir que dicho domicilio no tenga algún adeudo, multas o

recargos pendientes de pago, por lo que el (sic) Juez inferior debió de prevenir dichas situaciones, insistiéndose

que el hecho de que no se encontraran datos de que en la actualidad se cuenta con el servicio de luz eléctrica

únicamente denota la falta de medidor, situación que en ningún momento es lo mismo al hecho de si actualmente

se tiene algún tipo de adeudo respecto de la prestación del servicio de luz eléctrica en (sic) multicitado domicilio;

por su parte en cuanto al oficio rendido por parte de INTERAPAS es clara la incorrecta interpretación por parte

del (sic) Juez de origen ya que dicho organismo refiere “en dicho periodo no se pudo obtener la toma de lectura

real, porque sólo se generó un promedio mínimo de consumo”, de lo que se desprende que sí hubo un consumo

en cuanto a dicho servicio y que al ser mínimo éste se aplicó la cuota fija que maneja (sic) mencionado

organismo, sin embargo es claro que de dichas manifestaciones en ningún momento se desprende que el

domicilio anteriormente señalado no cuente con algún adeudo por el servicio de agua potable, insistiéndose que

dicho informe únicamente denota el consumo mínimo de agua potable mas en ningún momento que se esté libre

de adeudo por dicho servicio, así las cosas es claro el agravio ocasionado al suscrito el hecho de que la C. Juez

del Juzgado Cuarto del Ramo Civil haya absuelto a las demandadas del pago de dichos servicios.- En segundo

lugar en cuanto a la determinación del (sic) Juez de origen de absolver a los demandados por el pago de las

prestaciones reclamadas por el suscrito dentro de los incisos f), H) y J) del escrito inicial de demanda y que


corresponden al reclamo de pago por la cantidad de $ ELIMINADO por concepto de pena convencional pactada

entre las partes dentro de la cláusula ELIMINADO, al pago de los daños y perjuicios que han sido ocasionados al

suscrito ante la negativa de pago de las demandadas y por el pago de la cantidad de $ ELIMINADO por concepto

de pena convencional pactada en la cláusula ELIMINADO todas del contrato de arrendamiento de fecha

ELIMINADO, es claro el agravio ocasionado al suscrito al no haberse condenado al pago de dichas prestaciones,

lo anterior ya que como se desprende del contrato de arrendamiento fue voluntad de ambas partes que

intervinieron en (sic) mencionado contrato obligarse en los términos que quedaron asentados en (sic) multicitado

contrato, es decir, ambas partes estaban de acuerdo en cuanto a cada una de las penalizaciones que se

aplicarían en caso de mora, por lo que ello aunado a lo establecido por el artículo 1668 del Código Civil mismo

que establece que en los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso

obligarse, por lo que así las cosas es clara la procedencia del pago de todas y cada una de las prestaciones

reclamadas por el suscrito y que refieren a diversas penalizaciones por pago tardío de las pensiones rentísticas

respectivas, máxime que ninguna de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento de mérito son

obscuras, es decir que la hoy parte demandada en ningún momento puede argumentar el hecho de no haber

comprendido los alcances de determinada cláusula en virtud de que todas y cada una de ellas son claras en su

contenido por lo que es claro que ambos contratantes sabían perfectamente a que referían las cláusulas de

penalización en él estipuladas, y fue voluntad de estos mismos pactar en dichos términos. Así las cosas no

puede dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes la aplicación de las cláusulas en su momento aceptadas

por ambas, ya que se insiste que en todo momento el contrato de arrendamiento respectivo es claro en cuanto a

cada una de sus cláusulas, mismo que fue firmado por ambas partes, por tanto ambas partes estuvieron de

acuerdo en contratar en los términos que quedaron estipulados en este mismo, sirviendo de sustento las

siguientes tesis jurisprudenciales: Época: Novena Época Registro: 174760 Instancia: Tribunales Colegiados de

Circuito CONTRATOS. TEORÍA DE LA PREEMINENCIA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES EN AQUÉLLOS. (LA

TRANSCRIBE).- Época: Quinta Época Registro: 284905 Instancia: Pleno CONTRATOS. (LA TRANSCRIBE).”.


SEXTO.- En acatamiento a la ejecutoria en comento, por auto de 7 siete de noviembre de 2014 dos mil

catorce esta Tercera Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, dejó sin efecto su sentencia pronunciada el 4

cuatro de julio del mismo año, por lo que se reitera que queda insubsistente la misma, y atendiendo al carácter obligatorio

de las sentencias de amparo, con fundamento en lo dispuesto por el artículo 192 de la Ley de Amparo, se procede a

dictar una nueva resolución, lo que se hace de la siguiente manera.

SÉPTIMO.- El segundo concepto de agravio formulado por la moral demandada y apelante ELIMINADO, y

la parte final de la segunda inconformidad expresada por el diverso demandado y recurrente ELIMINADO, son fundados

y suficientes para revocar la sentencia recurrida, atento a las consideraciones que enseguida se precisan.

Previo a exponer los razonamientos lógico jurídicos que conducen a este tribunal de alzada a concluir de tal

manera, y para una mejor comprensión del asunto, es menester destacar, en lo que aquí interesa, sus antecedentes

informativos más relevantes.

I. Mediante escrito recibido el 28 veintiocho de octubre de 2011 dos mil once, en la Oficialía de Partes

Común a los Juzgados Civiles y Familiares del Poder Judicial del Estado, y turnado el 31 treinta y uno del mismo mes y

año al Juzgado Cuarto del Ramo Civil, ELIMINADO demandó en la vía extraordinaria civil a la persona moral

ELIMINADO, y a ELIMINADO, en su carácter de arrendataria y fiador, respectivamente, las siguientes prestaciones:

“A) La Rescisión del contrato de arrendamiento relativo al inmueble de ELIMINADO No. ELIMINADO

del Fraccionamiento ELIMINADO de esta Ciudad, por falta de pago oportuno de las pensiones rentísticas y

pactadas.- B) La Desocupación del Inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO No. ELIMINADO del

Fraccionamiento ELIMINADO de esta Ciudad por falta de pago oportuno de las pensiones rentísticas que se

reclaman en el cuerpo de este libelo.- C) Por el pago de la cantidad de $ ELIMINADO, por concepto de las

pensiones adeudadas correspondientes a la pensión rentística de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y

octubre del año en curso y las que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble.- D) Por el pago de la

cantidad de que resulte por concepto de servicio de Agua Potable que del bien inmueble se hayan generado y

dejado de cubrirse desde la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento y hasta que sea entregado el


inmueble por Sentencia que emita su Señoría.- E) Por el pago de la cantidad que resulte por concepto de Servicio

de Luz, que del bien Inmueble se hayan generado y dejado de cubrirse desde la fecha de la celebración del

contrato de arrendamiento y hasta que sea entregado el inmueble por sentencia que emita su Señoría.- F) Por el

pago de la cantidad de $ ELIMINADO, por concepto de pena convencional pactada entre las partes y a que se

obligaron mis ahora demandados de acuerdo a lo que establece la cláusula ELIMINADO del contrato de

arrendamiento, por no haber cubierto en la fecha PUNTUAL, el pago de la pensión rentística que se reclama en el

inciso B) de esta demanda, reclamación que se hace por los meses no cubiertos y los que se sigan venciendo

hasta la entrega del inmueble.- G) Por el pago del ELIMINADO % anual establecido en la cláusula ELIMINADO del

contrato de arrendamiento, ante la negativa de desocupar el inmueble una vez que concluyó dicho contrato,

mismo que deberá de aplicarse a las pensiones rentísticas vencidas desde la fecha en que se actualizó la

hipótesis prevista en dicha cláusula.- H) Por el pago de los daños y perjuicios que el suscrito he recibido por la

negativa de los pagos de las mensualidades respectivas que se generaron dentro de la celebración del contrato

de arrendamiento.- I) Por el pago de las pensiones rentísticas que se sigan generando de acuerdo al contrato de

arrendamiento que se adjunta como documento fundatorio, esto es a partir de la fecha en que dejó de efectuarlas

al arrendatario y hasta que se cumplimente la sentencia que se emita en el juicio que nos ocupa.- J) Por el pago

de la cantidad de $ ELIMINADO de LA PENA CONVENCIONAL pactada en la cláusula ELIMINADO, del contrato de

arrendamiento que se adjunta como documento fundatorio, como resultado de multiplicar por 10 la renta

mensual vigente al momento del incumplimiento por la violación de cualquiera de las cláusulas del contrato, en

especial la relativa a la de pago de pensiones rentísticas y que origina la tramitación de este juicio.- K) Por el

pago de las costas y gastos que se generen por la tramitación del presente Juicio.”.

El accionante del juicio narró esencialmente como hechos constitutivos de su acción, que el ELIMINADO,

celebró contrato de arrendamiento con la persona moral ELIMINADO, como arrendataria y ELIMINADO, en su carácter

de fiador, respecto del inmueble ubicado en la calle ELIMINADO número ELIMINADO, del Fraccionamiento ELIMINADO;

que el referido acuerdo de voluntades se celebró por el período de ELIMINADO meses y se pactó como renta mensual la


cantidad de $ ELIMINADO; que desde el mes de ELIMINADO debieron desocupar el inmueble arrendado, pero que no lo

hicieron, y que además desde el ELIMINADO al ELIMINADO del mismo año, no ha recibido pago alguno por concepto de

las pensiones rentísticas adeudadas, motivo por el cual, se vio en la necesidad de promover el presente juicio.

II. Radicado que fue el escrito inicial y una vez que se llevó a cabo el emplazamiento a los enjuiciados, por

proveído de 26 veintiséis de abril de 2012 dos mil doce, se les tuvo por contestando en tiempo y forma la demanda

entablada en su contra y por oponiendo como excepciones de su parte las de falta de acción o improcedencia, oscuridad

de la demanda, falsedad, nulidad de la cláusula ELIMINADO, la que deriva del hecho de que fijados los puntos

controvertidos no pueden alterarse o modificarse así como la de reducción de intereses; señalando en lo medular, que sí

celebraron el contrato de arrendamiento cuya rescisión se demandó, pero que es falso que siguieran ocupando el

inmueble arrendado, porque ELIMINADO, realizó la entrega material del mismo a su propietario el ELIMINADO,

aproximadamente a las ELIMINADO horas, ante la presencia de ELIMINADO, ELIMINADO, ELIMINADO, ELIMINADO,

ELIMINADO, ELIMINADO, ELIMINADO, ELIMINADO y ELIMINADO, que fueron las personas que lo habitaron y laboran

para la empresa ELIMINADO, que tuvo a su cargo la realización de la obra correspondiente a la ELIMINADO San Luis

Potosí, proyecto que tendría una duración aproximada de ELIMINADO meses, y que esa fue la razón por la que se

celebró el contrato de arrendamiento por el referido término, pero se pactó que si se demoraba la construcción un par de

meses se prorrogaría, culminando el proyecto en el mes de ELIMINADO, que fue cuando se hizo la entrega material de la

finca arrendada.

III. Seguido el juicio por todas sus etapas legales, el 22 veintidós de enero de 2014 dos mil catorce, la juez

natural dictó sentencia en la que determinó que la parte actora probó los elementos constitutivos de la acción de rescisión

de contrato de arrendamiento que ejercitó por la falta de pago de las pensiones rentísticas convenidas, en tanto que los

demandados solamente acreditaron la excepción de nulidad de la cláusula ELIMINADO del referido acuerdo de

voluntades, y como consecuencia de ello declaró su rescisión y condenó a los enjuiciados al pago de la cantidad que

resultara por concepto de pensiones rentísticas adeudadas del ELIMINADO al ELIMINADO, en que se constató durante

el desahogo de la inspección ocular, que el inmueble se encontraba desocupado, a razón de $ ELIMINADO, previa su


liquidación en ejecución de sentencia, así como al pago del incremento del ELIMINADO establecido en la cláusula

ELIMINADO y de las costas generadas con la tramitación del juicio, absolviéndolos del resto de las prestaciones que les

fueron reclamadas.

Inconformes el actor y los enjuiciados con la sentencia a que se hizo alusión en el párrafo que antecede,

interpusieron recurso de apelación que es la materia que aquí se analiza.

Expuestos los antecedentes del caso, y debido a que ELIMINADO, y ELIMINADO, formularon en términos

esencialmente similares el segundo de sus agravios, se procede a estudiarlos de manera conjunta y preferente, por

aducirse en ellos cuestiones relacionadas con uno de los elementos para la procedencia de la acción ejercitada.

En efecto, esencialmente refieren que la juez del conocimiento previo a entrar al estudio del fondo del

asunto debió observar si se cumplieron las condiciones necesarias para el ejercicio de la acción rescisoria que se

demandó, cuya definición y características precisan, específicamente la relativa a que por regla general el pago de las

rentas debe realizarse en el lugar o domicilio convencional que se haya señalado expresamente en el contrato de

arrendamiento, como lo estatuye el artículo 2256 del Código Civil para el Estado, lo que según sostienen, en el caso no

sucedió, porque en la cláusula ELIMINADO del referido acuerdo de voluntades no se señaló el lugar para el pago de las

pensiones rentísticas, mismas que se cubrieron durante el plazo forzoso, esto es, desde el ELIMINADO, hasta el

ELIMINADO, así como durante la vigencia de la prórroga; y que por tal razón para acreditar la mora o falta de pago de

las rentas, debió requerírseles previamente a la instauración del presente juicio, pero que como en la especie ello no

aconteció, debe declararse improcedente la acción ejercitada.

Por último señalan los apelantes, que el contrato de arrendamiento por sí sólo no era suficiente para

acreditar la falta de pago de las pensiones rentísticas, porque no existen constancias que justifiquen que se les requirió

por el pago de las mismas, como lo establece el criterio que a la voz reza: “ARRENDAMIENTO. CUANDO SE

RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE

CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA INTERPELACIÓN REALIZADA A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO ES


IDÓNEA PARA ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRIÓ EL ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE

NUEVO LEÓN).”.

El sintetizado motivo de disenso es fundado.

Se sostiene lo anterior, porque la juez del conocimiento previo a entrar al estudio del fondo del asunto, debió

observar si se cumplieron las condiciones necesarias para el ejercicio de la acción rescisoria ejercitada, concretamente

tenía que analizar si se requirió a la parte demandada por el pago de las pensiones rentísticas con anterioridad a la

instauración del juicio, al no haberse convenido en la cláusula ELIMINADO del contrato de arrendamiento fundatorio, el

lugar para pagarlas, como lo establece el artículo 2256 del Código Civil vigente en el Estado.

En efecto, la acción entendida como el derecho de obtener del órgano jurisdiccional una resolución

favorable, requiere para su procedencia de ciertas condiciones o requisitos que deben verificarse en la realidad y, de su

existencia depende que el juzgador, una vez valorado su fundamento, esté en posibilidad de acoger la petición del

demandante.

La doctrina señala entre las condiciones o requisitos de la acción, la legitimación para obrar, el interés

jurídico y la relación entre un hecho jurídico y una norma de derecho. Sólo si estas circunstancias se acreditan ante el

órgano jurisdiccional es que puede surgir el derecho de acción, entendido como el mérito de la demanda que obliga al

juzgador a acogerla y, en su caso, a emitir la resolución favorable solicitada. Por el contrario, la falta de cualquiera de

estos requisitos de la acción hace que la demanda sea desestimada.

Como la acción es la base de la contienda los tribunales deben analizar de manera oficiosa y preferente si el

actor acreditó los elementos constitutivos de su acción, porque únicamente en el caso de que se resuelva que sí se

demostró aquélla, resultaría necesario ocuparse de las excepciones.

Así, cuando se ejerce una acción, el actor está obligado a probar sus elementos, conforme al principio de

que el que afirma está obligado a probar, establecido en el artículo 273 del Código de Procedimientos Civiles del Estado,

según el cual las partes asumen la carga de la prueba de los hechos constitutivos de sus pretensiones, pero si no


acreditan esos elementos, los jueces pueden decretar la improcedencia de la acción, aunque no se haga valer por las

partes.

Ahora bien, la acción rescisoria de un contrato de arrendamiento, como la que en la especie se ejercitó,

presupone necesariamente la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación por una de

las partes, da derecho a la que sí cumplió o está dispuesta a hacerlo, a solicitar ante la autoridad jurisdiccional su

rescisión, que es una de las formas en que el arrendamiento puede terminar, de conformidad a lo previsto por el artículo

2313 del Código Civil de la entidad.

Por su parte, los numerales 2319, 2254, fracción I y 2281 del ordenamiento legal en consulta, literalmente

establecen:

“Artículo 2319. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I. Por la falta de pago de la renta en los

términos prevenidos en los artículos 2281 y 2284. Cesará esta causa de rescisión si al contestar la demanda hace el

pago; II. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2254; III. Por el subarriendo de la

cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2310.”.

“Artículo 2254. El arrendatario está obligado: I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; ...” .

“Artículo 2281. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por meses

adelantados.”.

De los dispositivos legales precedentemente transcritos se desprende, que el arrendador puede exigir la

rescisión del contrato de arrendamiento, entre otros supuestos, por la falta de pago de las pensiones rentísticas en la

forma y tiempo pactados, o a falta de convenio por meses adelantados.

En tal virtud, si un arrendador demanda la rescisión del contrato en comento por falta de pago de las rentas,

en primer lugar, tiene que demostrar que existe una relación jurídica entre él y el demandado, consistente en un acuerdo

de voluntades para arrendar un inmueble; en segundo lugar, debe justificar que tiene derecho a pedir lo demandado, lo

cual, en el caso del pago de la renta, al ser una obligación de dar, implica demostrar que la deuda es exigible, es decir,

que su pago no puede rehusarse conforme a derecho.


Lo anterior significa que si el actor no acredita la existencia del contrato de arrendamiento o la exigibilidad

de la obligación, no prueba los elementos de su acción de rescisión, porque sin ello es imposible demostrar su

legitimación para demandar lo que pide, ni su interés jurídico y mucho menos la existencia de un derecho que encuentra

soporte en las normas legales y que puede reclamar en el juicio. Ante este escenario, si la parte demandada no hace

valer la falta de acreditamiento de esos elementos, el juez, de oficio, puede desestimar la acción.

Aunado a ello, cabe agregar, que la mora implica siempre el incumplimiento de la obligación. Sólo se puede

incumplir una obligación cuando la misma es exigible, es decir, cuando su pago o cumplimiento no puede rehusarse

conforme a derecho. De ahí que si no se acredita que existió un incumplimiento —ya sea a través de la prueba del pago o

de la demostración de que la obligación no era exigible— y, por tanto, que el deudor se constituyó en mora, no puede

obligársele a cumplir con la responsabilidad.

Dicho en otros términos, no puede declararse procedente la reclamación del arrendador, si no se acredita

que la deuda es exigible y ello sólo puede acontecer cuando se analiza si existió mora o no en el cumplimiento de la

obligación, esto es, si el deudor podía rehusarse al pago porque no se venció el término convencional o legal establecido

o porque no se realizó el requerimiento correspondiente; de tal suerte que al tratarse de un elemento de la acción, su

existencia debe ser analizada de oficio por el juzgador y si encuentra que la reclamación del actor está viciada en cuanto

a que no acredita la exigibilidad de la obligación, entonces debe decretar la improcedencia de la acción, aunque la parte

demandada no lo haya hecho valer. Sin que ello implique que se introduzcan elementos novedoso a la litis, porque la

mora se debe hacer valer desde el momento en que se pide la rescisión del contrato de arrendamiento por el

incumplimiento, lo que en la especie no aconteció, como se abundará más ampliamente en párrafos siguientes.

Las consideraciones precedentemente expuestas encuentran sustento en la ejecutoria pronunciada por la

Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la solicitud de modificación de jurisprudencia

1/2007 respecto de la tesis 1ª./J.37/2003, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época,

Tomo XXVI, Agosto de 2007, cuyo rubro y texto es el siguiente:


“ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR

FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA

ACCIÓN QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA

1ª./J. 37/2003). Cuando se ejerce la acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, para

acreditar su procedencia el acreedor debe demostrar, además de su relación jurídica con el demandado, que la

obligación que reclama es exigible, pues de lo contrario no se acredita el incumplimiento y, por ende, no puede solicitarse

la resolución del contrato con base en esa causa. Ahora bien, conforme al Código Civil para el Distrito Federal, una

persona se constituye en mora desde que no paga la prestación debida en los plazos y términos convenidos o, a falta de

éstos, en los establecidos en la ley. Así, en virtud de la indivisible relación entre el incumplimiento y la mora, y de que no

puede darse aquél sin que la obligación sea exigible, se concluye que cuando se reclama la rescisión del contrato de

arrendamiento y se hace valer la causa de incumplimiento por falta de pago de la renta, el acreditamiento de la mora es

un elemento constitutivo de la acción que debe estudiarse de oficio por el juzgador, incuso si la parte demandada no

alega la falta de exigibilidad de la obligación, ya sea porque no se venció el plazo para el pago o porque no se realizó el

requerimiento correspondiente.”.

Bajo ese marco legal, y como ya se anticipó al inicio del presente considerando, este tribunal de alzada

considera que le asiste la razón a los recurrentes al sostener que el requerimiento de pago previo es un elemento de la

acción de rescisión de contrato de arrendamiento, que debía estudiarse incluso de oficio por el juez, lo que no sucedió.

Ello se considera así, porque como lo estableció el Tercer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito en la

ejecutoria a la que aquí se da total cumplimiento, la acción principal reclamada fue la rescisión del contrato de

arrendamiento por la falta de pago de las rentas, no así la desocupación ni el pago de las rentas insolutas, por tener el

carácter de accesorias, según se constata del capítulo de prestaciones de la demanda inicial, precedentemente transcrito

y, en este supuesto, debe estarse a lo estimado por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la jurisprudencia

precedentemente transcrita, respecto a que el incumplimiento de la obligación de pago cuando se incurre en mora es un

presupuesto de la acción rescisoria, cuyo análisis debe ser oficioso.


En efecto, la Primera Sala del máximo tribunal del país, en la ejecutoria que dio origen a la referida

jurisprudencia, estableció que en las obligaciones de dar, la exigibilidad deriva, en principio de la voluntad de las partes,

porque el artículo 2105 del Código Civil para el Distrito Federal señala que tratándose de ese tipo de obligaciones que

tengan un plazo fijo, es decir, aquellas que para su cumplimiento se señala un día cierto, se debe observar la fracción I

del artículo 2104, de tal forma que la responsabilidad del incumplimiento comienza a correr desde el vencimiento del

plazo fijado por las partes, operando el principio dies interpellat pro homine, que significa que no se necesita de

interpelación judicial para que el deudor se constituya en mora, porque en el momento en que vence el plazo la deuda es

exigible. En cambio, según el artículo citado en primer término, cuando la obligación no tiene plazo para su cumplimiento,

se aplicará lo previsto en el numeral 2080 del mismo ordenamiento, que dispone que para la generalidad de las

obligaciones de dar sin plazo fijo sólo es exigible el pago después de los treinta días siguientes a la interpelación judicial o

extrajudicial que haga el deudor.

En el caso particular, según lo determinó la autoridad federal, este último supuesto es el aplicable, dado que

el actor en los hechos de su demanda, señaló que el contrato de arrendamiento se prorrogó, al no haber desocupado el

inmueble los demandados, en términos de la cláusula ELIMINADO de dicho acuerdo de voluntades, conforme a la cual

se acordó que el término del contrato era forzoso y concluía el día prefijado.

Consecuentemente, al haberse prorrogado el contrato de arrendamiento, como lo reconoció la parte actora

en su demanda, debió estarse a lo dispuesto en los artículos 1913, 1937 y 1938 del Código Civil del Estado, que son de

similar redacción a los numerales 2080, 2104 y 2105 del Código Civil para el Distrito Federal, anteriormente referidos y

que por su orden se transcriben: “Artículo 1913. Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de

obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se

haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el

pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el

cumplimiento de la obligación.”, “Artículo 1937. El que estuviere obligado a prestar un hecho y dejare de prestarlo o no

lo prestare conforme a lo convenido, será responsable de los daños y perjuicios en los términos siguientes: I. Si la


obligación fuere a plazo, comenzará la responsabilidad desde el vencimiento de éste; II. Si la obligación no dependiere de

plazo cierto, se observará lo dispuesto en la parte final del artículo 1913.- El que contraviene una obligación de no hacer

pagará daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.” y “Artículo 1938. En las obligaciones de dar que

tengan plazo fijo, se observará lo dispuesto en la fracción I del artículo anterior.- Si no tuviere plazo cierto se aplicará lo

prevenido en el artículo 1913, parte primera.”, esto es, la juez de primer grado debió analizar como uno de los elementos

de la acción ejercitada el requerimiento de pago previo, lo que, se insiste, en el caso no sucedió, porque los únicos

extremos que sostuvo debía acreditar la parte actora eran: “1.- La existencia del contrato de arrendamiento y, 2.- La

falta de pago de pensiones rentísticas.”, y al abordar este último elemento, tampoco analizó lo atinente al

requerimiento previo, como se corrobora de la transcripción de la parte conducente del fallo recurrido, que a la letra reza:

“El segundo elemento relativo a la falta de pago de pensiones rentísticas se acredita con el contrato de

arrendamiento que ha sido descrito en el estudio del primer elemento, ya que en la cláusula ELIMINADO, se

estableció que las partes acordaban que la renta mensual que el arrendador pagara al arrendatario sería de $

ELIMINADO indicándose en la cláusula ELIMINADO, que el arrendatario pagaría la cantidad convenida como

renta en la cuenta (espacio) y que en los primeros ELIMINADO días a partir de la fecha de que entrara en vigor el

presente contrato por falta de pago oportuno de la renta en el plazo señalado, el arrendatario cubriría el

ELIMINADO % por ciento de su importe cada vez que se produjera; que igualmente en las cláusulas ELIMINADO y

ELIMINADO, se estableció que el arrendatario no podría retener la renta bajo ningún título judicial o extrajudicial

y que todo mes de arrendamiento era forzoso para el arrendatario, comprometiéndose a pagarlo íntegramente,

aun cuando ocupara la localidad en un lapso menor, conviniendo en que por falta de pago de una de las

mensualidades podría el arrendador solicitar la rescisión del contrato; sin que obste que el actor no haya

acompañado los recibos correspondientes para justificar el adeudo, habida cuenta que la Suprema Corte de

Justicia en caso análogo ha considerado que el contrato de arrendamiento exhibido en un juicio sobre rescisión,

por falta de pago de las pensiones adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino de

pagar sus rentas desde la fecha del contrato, y es en sí mismo, la prueba fundamental del derecho para exigir las


pensiones pactadas y basta que el actor demuestre la existencia del contrato y que afirme la falta de pago de las

pensiones, para que proceda a tramitar el juicio correspondiente y al inquilino incumbe demostrar que hizo los

pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una negación, sin que obste,

que el apoderado de la empresa actora, en su escrito de ofrecimiento de pruebas hubiera acompañado el recibo

de pago de renta correspondiente del ELIMINADO al ELIMINADO, pues con ello no acredita que se encontrara al

corriente en el pago de sus pensiones rentísticas, toda vez que el actor le atribuye que ha permanecido en el

inmueble y adeuda las pensiones rentísticas del ELIMINADO al ELIMINADO, ELIMINADO al ELIMINADO,

ELIMINADO al ELIMINADO, por lo que entonces no se encuentra al corriente, en el pago de sus mensualidades, y

por consiguiente no se encuentra dando cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula ELIMINADO del contrato, en

el sentido de que el pago de las rentas se cubriría anticipadamente dentro de los primeros ELIMINADO días a

partir de la fecha en que entrara en vigor el contrato, de lo que se colige que los demandados dejaron de cumplir

con el pago de las rentas estipuladas en el contrato, desde el ELIMINADO a la fecha.- Luego, es inconcuso que se

encuentra demostrada la causal de falta de pago invocada por el accionante, así como la obligación de la parte

demandada de pagar a la actora las rentas vencidas y no pagadas, según lo disponen los numerales 2227, 2254

fracción I y 2281 del Código Sustantivo Civil en vigor, toda vez que en autos no obra medio probatorio legal

ofrecido por las demandadas para demostrar que, realizaron la entrega del inmueble al actor por conducto del

señor ELIMINADO, y en presencia de los trabajadores que ocuparon el inmueble, realizando un recorrido por

todas las instalaciones del inmueble, para que se pudiera percatar que se encontraba en perfectas condiciones y

procediéndose a la entrega del mismo, pues el actor niega categóricamente que hubiera ocurrido tal evento y el

dicho singular del testigo ELIMINADO, resulta insuficiente para demostrar que solamente permanecieron en el

inmueble hasta fines del mes de ELIMINADO, porque las llaves le fueron entregadas al actor por ELIMINADO,

pues si bien la ley en su artículo 401 del Código de Procedimientos Civiles, le otorga valor probatorio a un solo

testigo, solo es en el caso de que ambas partes convengan expresamente en aceptar su dicho y el actor niega

rotundamente que se le hubiera hecho la entrega formal del inmueble junto con las llaves, negativa que prevalece


aun y cuando al cuestionársele sobre lo anterior, en la prueba Confesional a su cargo el C. ELIMINADO, en la

posición octava que se le formuló, manifestó que nunca se le habían entregado las llaves ya que si así hubiera

sido, como es debido le hubiera dado un recibo en el cual recibía la casa lo cual no fue así, por lo que no se

encuentra debidamente acreditado, que hubieran entregado la casa ni que hubieran cumplido cabalmente con el

pago de rentas, demostrando encontrarse al corriente ya que se encontraban obligados a probarlo por revertirse

en ellas la carga de la prueba.- Sobre el particular, es pertinente invocar la jurisprudencia emitida por nuestro

más Alto Tribunal, visible en la página 982 del tomo III marzo de 1996, Novena Época del Semanario Judicial de la

Federación y su Gaceta bajo el rubro y texto siguiente: “PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El

pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor.”.

En tal virtud, si como ya se estableció, el requerimiento de pago previo es un elemento de la acción de

rescisión de contrato de arrendamiento que se ejercitó, y que la juzgadora al pronunciar la sentencia apelada no analizó

tal extremo, es inconcuso que deviene fundado el agravio que al tópico se formuló.

En esa tesitura, ante lo acertado del motivo de disenso que en este apartado se analiza y toda vez que en

nuestro sistema jurisdiccional no existe la figura jurídica del reenvío, en reparación del agravio cometido, esta autoridad

procede a estudiar, como elemento de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento ejercitada, si el actor requirió

previamente a la parte demandada el pago de las pensiones rentísticas; ello en atención a la jurisprudencia sustentada

por el Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, visible en la Gaceta al Semanario Judicial de la

Federación, Octava Época, Tomo 64, Abril de 1993, Tesis I.6°.C.J/10, Página 25, que textualmente reza:

“APELACIÓN INEXISTENCIA DEL REENVÍO TRATÁNDOSE DE ÉSTA. De conformidad con lo dispuesto

por el artículo 688 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal, el recurso de apelación tiene por objeto que

el superior confirme, revoque o modifique la resolución recurrida, de modo que, cuando la ad quem subsana los errores, u

omisiones del a quo, al dictar sentencia de primer grado, actúa conforme a la ley, dado que es a través de dicho recurso

donde se deben resarcir directamente las violaciones cometidas al pronunciarse el fallo apelado, en términos del precepto

legal en comento, y no por la vía de regreso, pues no existe el reenvío en el recurso de que se trata.”.


Inicialmente, conviene reiterar, que en el caso la acción principal que ejercitó ELIMINADO es la rescisión del

contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, ya que así lo determinó la autoridad federal en la ejecutoria a la

que se da cumplimiento.

Asimismo, el elemento consistente en la existencia del contrato de arrendamiento, la juez de primer grado lo

tuvo por acreditado de la siguiente manera:

“En efecto, el primer elemento consistente en la existencia del contrato de arrendamiento se acredita

con el contrato de arrendamiento de fecha ELIMINADO celebrado, por una parte con el C. ELIMINADO, como

arrendador y la persona moral ELIMINADO, por conducto de su apoderado legal y ELIMINADO, como arrendatario

y fiador respectivamente, en relación con el inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO número ELIMINADO del

Fraccionamiento ELIMINADO de esta ciudad, el cual tenía una vigencia de ELIMINADO meses, toda vez que en la

cláusula ELIMINADO se estableció que las partes convenían que iniciaría el ELIMINADO y concluiría el

ELIMINADO, señalándose en la cláusula ELIMINADO, que el término del contrato era forzoso y concluía el día

prefijado, sin necesidad de aviso, pero si el arrendatario no desocupara el inmueble por cualquier causa el

inmueble (sic) la siguiente renta se cobraría igual cantidad, pero al cumplir un año, se incrementaría en un

ELIMINADO % por ciento anua (sic), tomando como base para el cálculo el monto de la renta del último mes del

año anterior, subsistiendo además todas las obligaciones señaladas tanto para él como el fiador, hasta el

momento en que el inmueble arrendado fuera devuelto conforme a lo estipulado en ese contrato; acuerdo de

voluntades que tiene la validez probatoria que le confiere el artículo 392 del Código de Procedimientos Civiles, en

virtud de haber sido reconocido por los demandados en su contestación.”.

Precisado lo anterior y como se establece en la ejecutoria que dio origen a la jurisprudencia del rubro

siguiente: “ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA

DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA ACCIÓN

QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1ª./J.

37/2003)”, una vez que se justifica la existencia de la relación jurídica entre los litigantes, el demandante debe demostrar


que tiene derecho al pago de las rentas y por tratarse de una obligación de dar lo obliga a acreditar previamente si la

deuda es exigible, lo que sólo puede acontecer cuando se analiza si existió mora o no en el cumplimiento de la

obligación.

Respecto a este tema, como ya se puntualizó, conforme a los artículos 1913, 1937 y 1938 Código Civil del

Estado, una persona se constituye en mora desde que no paga la prestación debida en los plazos y términos convenidos

o, a falta de éstos, en los establecidos en la ley; de lo que se obtiene que a fin de acreditar que la arrendataria incurrió en

mora, en los supuestos como en que en la especie se actualiza, en que se prorrogó el contrato de arrendamiento, es

necesario que se pruebe el requerimiento previo de pago, por tratarse de una obligación de dar sin plazo fijo que sólo

puede exigirse después de los treinta días siguientes a la interpelación judicial o extrajudicial que se haga al deudor.

Ahora bien, una vez que han sido analizadas acuciosamente por este tribunal de alzada las constancias que

integran el expediente, se desprende que el referido elemento de la acción de rescisión de contrato de arrendamiento que

se ejercitó, esto es, que el actor ELIMINADO requirió a su contraria parte, con anterioridad a la instauración del presente

juicio, por el pago de las pensiones rentísticas, no formó parte de la litis, puesto que la referida persona, en el capítulo de

hechos de su demanda, soslayó narrar o al menos hacer referencia detallada de tal circunstancia, como se constata de la

siguiente transcripción: “H E C H O S. 1. En fecha ELIMINADO, el suscrito celebré contrato de arrendamiento con

mis ahora demandados la persona moral ELIMINADO, (arrendatario) y el C. ELIMINADO, en su carácter de fiador

el cual se adjunta a la presente demanda como documento fundatorio de mi acción (anexo), dicho contrato de

arrendamiento fue celebrado respecto del inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO No. ELIMINADO del

Fraccionamiento ELIMINADO de esta Ciudad, en los términos que se establecen en el mismo.- 2.- De dicho

contrato se desprende que ambas partes pactamos de mutuo acuerdo que el pago de las pensiones rentísticas

(rentas) sería de manera mensual por la cantidad de $ ELIMINADO, tal y como se desprende de la cláusula

ELIMINADO del contrato en mención, remitiéndome al presente documento para todos los efectos legales a que

hubiere lugar.- 3.- Dicho contrato lo celebramos por un tiempo determinado de ELIMINADO meses, tal y como se

manifiesta en la cláusula ELIMINADO del multicitado contrato de arrendamiento, y que los pagos serían


efectuados en el domicilio del suscrito dentro de los ELIMINADO días siguientes al inicio de cada mes.- 4.- Desde

el mes de ELIMINADO del año en curso mis hoy demandados debieron desocuparme el inmueble sin embargo al

seguirlo ocupando se entiende que el contrato se prorrogó en los términos de la cláusula ELIMINADO del

contrato de arrendamiento, siendo por lo que es vigente el contrato en los términos del documento de mérito.- 5.-

Es el caso que el suscrito no he recibido el pago de las pensiones rentísticas correspondientes al ELIMINADO al

ELIMINADO, ELIMINADO, al ELIMINADO, ELIMINADO al ELIMINADO, ELIMINADO al ELIMINADO, ELIMINADO al

ELIMINADO, no obstante que el arrendatario tenía obligación de efectuar los pagos a más tardar ELIMINADO días

después de dichas fechas, sin embargo hasta el momento de la interposición de la presente demanda no he

recibido el pago de la misma, siendo por lo que ante el incumplimiento del pago de las pensiones rentísticas se

reclama la rescisión y desocupación del inmueble, y prestaciones que se contienen en este libelo, se dan por

reproducidas en este acto para los efectos legales a que haya lugar.- 6.- Se hace del conocimiento de esta

Autoridad que la parte demandada tiene la obligación de pagar la cantidad de $ ELIMINADO de LA PENA

CONVENCIONAL pactada en la cláusula ELIMINADO, del contrato de arrendamiento que se adjunta como

documento fundatorio, como resultado de multiplicar por 10 la renta mensual vigente al momento del

incumplimiento por la violación de cualquiera de las cláusulas del contrato, en especial la relativa a la de pago de

pensiones rentísticas y que origina la tramitación de este juicio, toda vez que se actualiza la hipótesis pactada en

el documento fundatorio que se adjunta a la presente. En la inteligencia que de igual forma la demandada tiene la

obligación de pagar la cantidad de $ ELIMINADO, por concepto de pena convencional pactada entre las partes y a

que se obligaron mis ahora demandados de acuerdo a lo que establece la cláusula ELIMINADO del contrato de

arrendamiento, por no haber cubierto en la fecha PUNTUAL, el pago de la pensión rentística que se reclama en el

inciso B) del capítulo de prestaciones de esta demanda, reclamación que se hace por los meses no cubiertos y

los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble; y debiendo de cubrir la demandada el ELIMINADO %

anual establecido en la cláusula ELIMINADO del contrato de arrendamiento, ante la negativa de desocupar el

inmueble una vez que concluyó dicho contrato, mismo que deberá de aplicarse a las pensiones rentísticas


vencidos (sic) desde la fecha en que se actualizó la hipótesis prevista en dicha cláusula del referido documento

fundatorio.”, y como las deficiencias habidas en la demanda no pueden subsanarse por el resultado de las pruebas

aportadas en el juicio —las que, valga aclarar, en el caso concreto no fueron ofrecidas por el actor durante la dilación

probatoria— conforme a las jurisprudencias pronunciadas por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer

Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, visibles en el Semanario Judicial de la

Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomos XVII, Marzo de 2003 y XVII, Abril de 2003, páginas 1495 y 994,

respectivamente, que a la voz rezan: “DEMANDA O CONTESTACIÓN. SU DEFICIENCIA NO PUEDE SER

SUBSANADA POR EL RESULTADO DE LAS PRUEBAS APORTADAS EN EL JUICIO.” y “PRUEBAS. CARECEN DE

EFICACIA SI REFIEREN HECHOS NO MENCIONADOS EN LA DEMANDA O CONTESTACIÓN.”, es inconcuso que

dicho elemento no se encuentra justificado.

Siendo conveniente aclarar, que tal omisión no es susceptible de convalidarse con las documentales que se

acompañaron a la demanda como fundatorias de la acción, esto es, con el contrato de arrendamiento cuya rescisión se

demandó y las copias fotostáticas certificadas de las credenciales para votar de ELIMINADO y ELIMINADO pues a pesar

de que las mismas forman parte integral de la demanda y sirven para interpretarla, de ellas lo único que se desprende,

son los términos en que los litigantes pactaron el referido acuerdo de voluntades, así como que las referidas personas

están inscritas en el Registro Federal de Electores y cuentan con su credencial para votar con fotografía, pero no que se

haya requerido a la parte demandada previamente por el pago de las pensiones rentísticas que se les reclamaron y las

circunstancias en que éste se llevó a cabo.

Sin que tampoco pueda considerarse que la interpelación judicial que se realiza con el emplazamiento sea

idónea para demostrar que el arrendatario incurrió en mora cuando se demanda la rescisión del contrato de

arrendamiento por incumplimiento de la obligación de pagar la renta, ya que ésta debe ser anterior y no posterior al

ejercicio de dicha acción, como lo estableció la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la

ejecutoria de la jurisprudencia 106/2008, de la que derivó la tesis de rubro: “ARRENDAMIENTO. CUANDO SE

RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE


CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA INTERPELACIÓN REALIZADA A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO ES

LA IDÓNEA PARA ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRIÓ EL ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO

DE NUEVO LEÓN)”, toda vez que precisó que si bien uno de los efectos del emplazamiento es que produzca todas las

consecuencias de una interpelación judicial; sin embargo, ese acto procesal no es idóneo para demostrar que el

arrendatario incurrió en mora cuando se demanda la rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la

obligación de pagar la renta, como en el caso aconteció, pues al efecto consideró literalmente lo siguiente: “...En

congruencia con lo anterior, si la mora como dilación o tardanza en el cumplimiento de la obligación a cargo del

arrendatario debe justificarse de forma previa a la instauración de la demanda, es evidente que este supuesto no

se satisface con la interpelación que produce el emplazamiento, pues es claro que éste acontece en tiempo

posterior, una vez admitido y notificado el escrito inicial.- En efecto, el artículo 628 del Código de Procedimientos

Civiles para el Estado de Nuevo León establece: Artículo 628. Los efectos del emplazamiento son: “I. Prevenir el

juicio a favor del Juez que lo hace; II. Sujetar al emplazado a seguir el juicio ante el juez que lo emplazó siendo

competente al tiempo de la citación, aunque después deje de serlo con relación al demandado porque éste

cambie de domicilio, o por otro motivo legal; III. Obligar al demandado a contestar ante el Juez que lo emplazó,

salvo siempre el derecho de provocar la incompetencia; IV. Producir todas las consecuencias de la interpelación

judicial, si por otros medios no se hubiere constituido ya en mora el obligado; V. Originar el interés legal en las

obligaciones pecuniarias sin causa de réditos.”.- Del texto transcrito se advierte que si bien es cierto que uno de

los efectos del emplazamiento, por disposición expresa de la ley procesal, es que produce todas las

consecuencias de la interpelación judicial, también lo es que ese acto procesal no es idóneo para demostrar que

el arrendatario incurrió en mora cuando se demanda la rescisión del contrato de arrendamiento por

incumplimiento de la obligación de pagar la renta en el lugar del arrendamiento cuando no se haya convenido

otro, ya que la interpelación o el requerimiento debe ser anterior y no posterior al ejercicio de la acción

rescisoria.”.


En tal virtud, si tomamos en consideración que el elemento atinente a que se requirió previamente de pago a

la parte demandada, no formó parte de la litis ya que el actor no lo narró en su demanda ni tampoco ofreció durante la

dilación probatoria medio de convicción alguno tendiente a justificar tal extremo, es incontrovertible que no se encuentra

demostrado; y por consiguiente, deviene innecesario y ocioso abordar el estudio del último elemento a probar, así como

de las excepciones y medios de convicción que ofrecieron los demandados para justificarlas, ya que a ningún fin práctico

conduciría ese análisis al subsistir el hecho de que no se acreditó uno de los elementos de la acción principal ejercitada,

lo que por sí sólo impide que ésta pueda prosperar.

Encuentra apoyo lo anterior, en lo conducente, el criterio pronunciado por la extinta Tercera Sala de la

Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicado en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo Cuarta Parte, XII,

página 9, que textualmente reza:

“ACCIÓN, ESTUDIO DE SUS ELEMENTOS. Si la autoridad responsable examinó exclusivamente un

primer elemento de la acción deducida, consistente en si el demandado cumplió o no con sus obligaciones y concluyó

que no se demostró este elemento, lógicamente era innecesario estudiar los demás que debían concurrir para la

procedencia de la acción, y las omisiones en que incurrió respecto al estudio de los demás elementos de la acción y otras

pruebas, no agravian a la actora.”.

Así las cosas, con fundamento en lo dispuesto por el artículo 273 del Código de Procedimientos Civiles del

Estado, se concluye que la parte actora no probó la acción de rescisión de contrato de arrendamiento que demandó, en

tanto que las excepciones opuestas por los demandados no fueron analizadas por esta autoridad, al advertirse

oficiosamente que no se acreditó uno de los componentes de la referida acción, lo que resulta suficiente para declararla

improcedente.

Como consecuencia de lo anterior, se absuelve a la parte demandada de la acción principal ejercitada, esto

es, de la rescisión del contrato de arrendamiento relativo al inmueble ubicado en la calle ELIMINADO número

ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO de esta Ciudad, así como de todas y cada una de las prestaciones

accesorias que se reclamaron, pues debido a la relación que guardan entre sí, siguen la misma suerte de la acción


principal que se declaró improcedente, al sustentarse tanto la rescisión como la desocupación en la falta de pago

oportuno de las pensiones rentísticas, cuya exigibilidad no se justificó.

Finalmente, por no haber obtenido sentencia favorable a sus intereses, con apoyo en lo previsto por el

numeral 135, fracción I, de la legislación adjetiva civil de la entidad, que textualmente reza: “Artículo 135. Siempre se

hará condenación en costas, pídanlo o no las partes: I. En contra del litigante que no obtuviere resolución favorable, ya en

lo principal, ya en los incidentes que surgieren; ...”, se condena al actor ELIMINADO al pago de las costas y gastos

generados con motivo de la tramitación del juicio.

Debido a la determinación de este tribunal de alzada de revocar la sentencia apelada, resulta innecesario

abordar el estudio de los restantes conceptos de inconformidad que hicieron valer los demandados y apelantes,

ELIMINADO, por conducto de su apoderada legal ELIMINADO y ELIMINADO —al haber resultado absueltos de todas y

cada una de las prestaciones que se les reclamaron—, así como de los motivos de disenso formulados por el actor

ELIMINADO, ya que éstos tienen como finalidad que se condene a su contraria parte al pago de las prestaciones

accesorias que fueron desestimadas por la inferior en grado en la sentencia apelada, lo que no es factible al seguir éstas

la misma suerte de la acción principal reclamada, la que, se reitera, en este fallo se declaró improcedente.

OCTAVO.- Como en el considerando que antecede, esta autoridad determinó que el segundo de los motivos

de inconformidad aducidos por los apelantes demandados fue fundado y por tal motivo se revocó la sentencia apelada

que originalmente les era desfavorable, es evidente que el actor ELIMINADO, quien también trajo la apelación, no obtuvo

sentencia favorable en esta segunda instancia y, como además, no se actualiza alguna de las causas de excepción

previstas por el artículo 136 del Código de Procedimientos Civiles, porque la acción principal ejercitada fue desestimada

totalmente y las partes no llegaron a un arreglo a través de algún mecanismo alternativo de solución de conflictos, con

fundamento en lo dispuesto por la fracción II del diverso artículo 135 del ordenamiento procesal en consulta, que

textualmente reza: “Artículo 135. Siempre se hará condenación en costas, pídanlo o no las partes: ... II.- En contra del


que no obtuviere sentencia favorable en segunda instancia. En este caso, la condenación comprenderá las costas de

ambas instancias.”, se le condena a pagar las costas generadas por la tramitación de ambas instancias.

NOVENO.- En virtud de que ninguna de las partes litigantes manifestó su inconformidad respecto a que sus

datos personales señalados en el artículo 3°, de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado,

se incluyan en la publicación que se haga del presente fallo, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 3º, 18, 23,

fracción III, 44 y relativos de la Ley en cita, así como 13 fracción XIII, 14, 15 fracción I, 21 y 22 del Reglamento del Poder

Judicial del Estado para la aplicación de la mencionada Ley, hágase del conocimiento que la sentencia pronunciada en el

presente asunto estará a disposición del público para su consulta, cuando así se solicite, incluidos los mencionados

datos, sin perjuicio de la protección que por mandato constitucional deba hacerse de oficio en relación a los mismos.

Por lo anteriormente expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.- En cumplimiento a la ejecutoria de amparo de 30 treinta de octubre de 2014 dos mil catorce,

pronunciada por el Tercer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito del Estado, en el Juicio de Amparo Directo Civil

637/2014 —relacionado con el amparo directo civil 636/2014— promovido por ELIMINADO, por conducto de su

apoderada legal ELIMINADO y ELIMINADO por su propio derecho, habiendo quedado insubsistente la sentencia de

apelación de 4 cuatro de julio de 2014 dos mil catorce, pronunciada por esta Tercera Sala, en su lugar, se dicta nueva

resolución en los términos siguientes:

SEGUNDO.- El segundo motivo de disenso formulado por la moral demandada y apelante ELIMINADO y

ELIMINADO, resultó esencialmente fundado, siendo por tanto innecesario entrar al estudio del resto de sus agravios.

TERCERO.- Los conceptos de inconformidad que hizo valer el apelante actor ELIMINADO, no fueron objeto

de análisis por parte de este tribunal de alzada, ya que éstos tienen como finalidad que se condene a su contraria parte al

pago de las prestaciones accesorias que fueron desestimadas por la inferior en grado en la sentencia apelada, lo que no

es factible al seguir éstas la misma suerte de la acción principal reclamada, que en este fallo se declaró improcedente.


CUARTO.- En consecuencia, se revoca la sentencia definitiva de 22 veintidós de enero de 2014 dos mil

catorce, pronunciada por la Juez Cuarto del Ramo Civil de esta Capital, en el expediente 1992/2011, relativo al Juicio

Extraordinario Civil por Rescisión de Contrato de Arrendamiento, Desocupación, Pago de Pensiones Rentísticas y

diversas prestaciones promovido por ELIMINADO en contra de la persona moral denominada ELIMINADO, en su

carácter de arrendataria y de ELIMINADO en calidad de fiador, para quedar de la siguiente manera: “PRIMERO.- Este

Juzgado Cuarto del Ramo Civil resultó competente para conocer y resolver el presente negocio.- SEGUNDO.- La

vía extraordinaria civil con reglas de tramitación especial elegida por la parte actora fue la correcta.- TERCERO.-

Las partes acudieron con personalidad al juicio.- CUARTO.- El actor ELIMINADO no probó uno de los elementos

de la acción de rescisión de contrato de arrendamiento por la falta de pago de las pensiones rentísticas

convenidas, en tanto que las excepciones opuestas por los demandados no fueron analizadas por esta autoridad,

al advertirse oficiosamente que no se acreditó uno de los componentes de la referida acción, lo que por sí sólo

es suficiente para declararla improcedente. QUINTO.- Como consecuencia de lo anterior, se absuelve a la parte

demandada de la acción principal ejercitada, esto es, de la rescisión del contrato de arrendamiento relativo al

inmueble ubicado en la calle ELIMINADO número ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO de esta Ciudad,

así como de todas y cada una de las prestaciones accesorias que se reclamaron pues debido a la relación que

guardan entre sí, siguen la misma suerte de la acción principal que se declaró improcedente, al sustentarse tanto

la rescisión como la desocupación en la falta de pago oportuno de las pensiones rentísticas, cuya exigibilidad no

se justificó. SEXTO.- Por no haber obtenido sentencia favorable a sus intereses, con apoyo en lo previsto por el

numeral 135, fracción I, de la legislación adjetiva civil de la entidad, que textualmente reza: “Artículo 135. Siempre

se hará condenación en costas, pídanlo o no las partes: I. En contra del litigante que no obtuviere resolución

favorable, ya en lo principal, ya en los incidentes que surgieren; ...”, se condena al actor al pago de las costas y

gastos generados con motivo de la tramitación del juicio. SÉPTIMO. En cumplimiento a lo dispuesto por el

artículo 23 fracción III de la ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado, se hace saber a

las partes que la presente sentencia una vez que cause estado, estará a disposición del público para su consulta,


cuando así lo soliciten, conforme al procedimiento de acceso a la información, previa protección de datos

personales.- OCTAVO. Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.”.

QUINTO.- Se condena al actor y apelante al pago de las costas de ambas instancias por no haber obtenido

fallo favorable en esta alzada.

SEXTO.- Al no existir inconformidad de las partes litigantes, la presente sentencia estará a disposición del

público para su consulta, cuando así se solicite, incluidos los datos personales de las mismas, conforme al procedimiento

de acceso a la información, sin perjuicio de la protección que por mandato constitucional deba hacerse de oficio en

relación a los mismos.

SÉPTIMO.- Envíese copia certificada de la presente resolución al Tercer Tribunal Colegiado del Noveno

Circuito, haciendo de su conocimiento el cumplimiento dado a la ejecutoria pronunciada por esa autoridad el 30 treinta de

octubre de 2014 dos mil catorce.

OCTAVO.- Con copia certificada de la presente resolución, devuélvase el expediente al juzgado de su

origen para los efectos legales consiguientes y en su oportunidad archívese el toca como asunto concluido.

NOVENO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.

A S I, por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman los señores Magistrados que integran la Tercera Sala

del H. Supremo Tribunal de Justicia del Estado, ELIMINADO, ELIMINADO y ELIMINADO, quienes actúan con Secretaria

de Acuerdos que autoriza y da fe, ELIMINADO, siendo ponente el ELIMINADO de los Magistrados nombrados y

Secretaria de Estudio y Cuenta, ELIMINADO.- Doy fe.

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