Plusvalia Obligaciones Ciudades-Borrero Oscar-Agosto 2011-Presentacion

7/21/2019 Plusvalia Obligaciones Ciudades-Borrero Oscar-Agosto 2011-Presentacion

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Instrumentos financieros

sobre el suelo Contribucin de valorizacin Participacin en Plusvala Planes Parciales: reparto equitativo de

cargas y beneficios Transferencias de Derechos de Const. Cesiones y ObligacionesAnuncio del proyecto.


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Antes de la ley 388/97

Solo se cobraba Contribucion deValorizacion y el Impuesto Predial.

Estos valores los asumia el propietario en elvalor de venta. Se consideran parte de la carga del

propietario para estar a paz y salvo

Los impuestos y cargas no se transferian alconstructor.


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Despues de la Ley y los

POT municipales La plusvalia, las cargas y obligaciones son

parte del paz y salvo para poder vender.

Porque son la condicion municipal paraotorgar los beneficios y edificabilidades. Corresponden al suelo y al propietario, no

son parte del costo de edificacion, ni cargas

locales de urbanizacin, las cuales sonasumidas por el Promotor y trasladadas alcomprador final.


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Experiencias de ciudades

Bogot Medelln Manizales Bucaramanga

Pereira


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Bogot: cargas y plusvala

Suelo por desarrollar: cargas y obligaciones( decreto 327/04)

Planes parciales: cargas y obligacionesdecreto 436/06 Planes zonales: Usme y Norte: cargas y

plusvala por incorporar a permetro urbano. Zonas consolidadas: plusvala por aumento

edificabilidad y cambio uso


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Valoracin en planes

zonales de norte y Usme Determinar el valor de beneficio por el

mtodo residual. Su resultado se comparacon otras zonas similares por mtodo demercado. (VF)

Obtener informacin de las cargas en elPlan Zonal (C)

Plusvala : valor final (VF) menos cargas (C)menos valor rural inicial (R). Valor del suelo = VF C P


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AREA NETA URBANIZABLE TOTAL 895000

VALOR MOPCION 2

VALOR TOTALOPCION 2

A.N.U. COMERCIO 48900 $ 202,474 $ 9,901,000,000

A.N.U. MULTIPLE 47000 $ 180,547 $ 8,485,716,667

A.N.U. VIS 102600 $ 95,345 $ 9,782,375,000

A.N.U. ESTRATO 4 239600 $ 134,741 $ 32,283,943,600

A.N.U. ESTRATO 5 296800 $ 242,110 $ 71,858,248,000

A.N.U. ESTRATO 6 159700 $ 388,797 $ 62,090,880,900

TOTAL $ 194,402,164,167

PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 217,209

PRECIO PROMEDIO POR AREA BRUTA POR M2 $ 176,729


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CARGA GENERAL AR 2 $ 47,597,000,000

CARGA INTERMEDIA AR 2 $ 17,500,000,000

TOTAL CARGAS $ 65,097,000,000

VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 129,305,164,167

VALOR M DESPUES DE CARGAS $ 117,550

VALOR M RURAL $ 24,000

CALCULO PLUSVALIA

VALOR M CON CARGAS - VR M RURAL $ 93,550

PLUSVALIA POR M2 $ 46,775

VALOR LOTE CON CARGAS Y PLUSVALIA $70.775/M2

VALOR AVALUADO CON MARGEN RIESGO $60.000/M2


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En zonas urbanas para

desarrollar Decreto 327/04 aplica ndice bsico de

1.0 por ANU. Por encima se pagan

cargas adicionales. Se puede incrementar edificabilidad a

1.75 y 2.0 por ANU y en actividadmltiple a 2.75

Las cargas no equivalen al 50% de laplusvala. Oscilan entre el 15 y 20%del mayor valor.


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Cargas por aumento deedificabilidad

1- Cesion de suelo Protegido urbano: 4 m2 desuelo por cada m2 construido adicional.

2- Para malla vial arterial: 1 m2 de suelo porcada 6 m2 de construccion adicional

3- Para vias complementarias: 1 m2 de suelo porcada 4.8 m2 de construccion adicional.

4- Para parques y equipamientos: 1 m2 de suelopor 14 m2 adicionales (estr 5 y 6), 16 m2 (estr4) y 20 m2 (estratos 1, 2 y 3)


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Procedimiento para

valorar con decr. 327/04 Estimar valor por mtodo residual para

ndice de 1.0 Estimar valor para nuevo ndice Calcular las cargas por edificabilidad Estimar la carga de VIS (25%) El saldo es el valor comercial afectado

por cargas.


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Cesin para malla vial: 1 Ha

rea adicional construida : 7.500 m2 (IC 1.75) Cesin : 7500/6 = 1250 m2 de suelo Valor catastral en el sitio : $145.000 * 1250 =

$181.200.000. Valor que se debe descontar al valorhallado por el mtodo residual. $18.100/m2. Valor suelo con IC 1.75 = $230.000/m2 18.100 =

$211.900/m2.

Valor suelo con IC 1.0 = $110.000/m2. Plusvala :230.000-110.000 =$120.000/m2 La carga es apenas el 15% de la Plusvala

(18.100/120.000). Podra llegar hasta el 50%.


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Traslado cesion ambiental

P = V1/Ab * Ac/6 V1 = 145.000 * 0.7 = 101.500/m2 (catastral) P = 101.500 / 1 * 7500 / 6 = 126.875.000 con

lo cual se pagara el predio ambiental a$4.229/m2.

Valor Final (mtodo residual) = $230.000/m2.

Se le restan 126.8 millones como carga(12.700/m2) El terreno despus de carga queda a

$217.000/m2 (disminuye 6%)


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Precio en Planes Parciales

urbanos (mas de 10 has) Decreto distrital 436/06 propone indice basico por

ANU el cual paga carga general. Exige un Indice minimo requerido entre 0.8 y 1.4

segn estrato para cubrir costo de redes matrices yvias para desarrollar la zona. El area por encima del indice basico se divide por

4.8 para calcular el aporte a malla vial como cargageneral adicional. Se aporta a un Fondo Especial.

Se consideran indices con edificabilidad marginalpor encima del indice que cubre la carga. La carga debe ser asumida por el propietario del

suelo porque es una condicion para su desarrollo.


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PRODUCTO INMOBILIARIO TIPOI.C. Resultante /

ANU

Cesiones urbansticas obligatorias

Cesin mnima localCesin de suelo para

componentes de cargas

generales

VIVIENDA

PRECIO VIVIENDA

SMMLV

VIVIENDA MINIMA 0 50 1,0 25% del ANU 0

VIP 50 65 1,0 25% del ANU 0

VIS 65 135 0,8 25% del ANU 0

TIPO 3 135 170 1,0 25% del ANU 833 m2/ha. Anu



TIPO 6 >540 1,4 25% del ANU 1667 m2/ha. Anu


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COMERCIO

ZONAL Hasta 2.000 m2 0,4 25% del ANU 1000 m2/ha. ANU

URBANO 2.000 a 6.000 m2 0,6 25% del ANU 2000 m2/ha. ANU

METROPOLITANO Mas de 6.000 m2 0,6 25% del ANU 2000 m2/ha. ANU

SERVICIOS

1,0 25% del ANU 1600 m2/ha. ANU

INDUSTRIA

0,5 25% del ANU 1000 m2/ha. ANU


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Otras obligaciones

Hacer el 25% del rea neta urbanizable enVIS. Esto baja el valor del terreno. Se puede

trasladar a otra zona si garantiza la licenciaVIS. Cesin de parques por estndar. Se exige 4

m2 de parque por habitante (14 m2 por

vivienda) o 17% mnimo de ANU, mas 8%para equipamiento.

Si utiliza el mximo IC puede requerir hasta

el 40% en cesiones. Pero la altura es libre.


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Producto Inmobiliario

Tipo[1]

Tamao promediode la vivienda

(En m2) Habitantes promedio*/vivienda

VIVIENDA

VIS 65 3,44

TIPO 3 57 3,44

TIPO 4 72 3,44

TIPO 5 105 3,44

TIPO 6 172 3,44

[1] Decreto 436 de 2006, Art. 17.


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Ejemplo: plan parcial de

una hectarea. Estrato 4. ndice bsico: 1.2 = 12.000 m2 Carga general bsica: 1.250 m2 de ANU. Obligacin VIS: 2.500 m2 de ANU. Si edifica ndice 2.0 : Carga adicional para

malla vial: 8.000/4.8 = 1.666 m2 de suelopara vas. Se otorga en el sitio o se paga enun Fondo Especial.

Total Carga General: 2.916 m2 Se valoran al precio bruto despus de

cargas.


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Cargas y cesiones plan

parcial 1 Ha Parques: 1.700 m2 o 4 m2/hab : 20.000/72*

3,44*4 = 3.822 m2. O sea 38.2% del rea. Mnimo17%.

Mas 8% para equipamiento: 800 m2 VIAS LOCALES : 15% : 1.500 M2 Total cesiones y cargas: 61.2%.

I Ocupacin (28%) = 2.800 m2. Requiere 8 pisos.rea libre 1.080 m2. El mayor valor de parques por encima del 17% se

acepta como carga general


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Bogot: plusvala en

zonas consolidadas Por aumento de edificabilidad o cambio de uso :

50%. Se compara norma anterior con norma nueva. Si se integran lotes y cambia edificabilidad se paga

plusvala. El constructor se lo descuenta al dueo del lote.

Se paga en licencia o compraventa. NO hay cesiones para parques por habitante en

zonas consolidadas. Se estudia aplicarlo en larevisin del POT.


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MEDELLIN: cesiones y

cargas. nicamente para zonas consolidadas o

de renovacin. Cesiones: entre 4 y 5.6 m2 por

habitante nuevo para parques. Incide en el 5% del precio de venta.

Se traslada al comprador final conaumento de precios.


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MEDELLIN: PLUSVALIA

No se cobra por edificabilidad. Lanorma anterior era muy alta.

NO se cobra por uso: toda la ciudad esmltiple (mezcla sana)

Zonas de expansin : solo se cobran

cargas. (Ej.: Pajarito y Occidente)Al bajar ndices en Poblado, Centro y

Laureles bajaron los precios del suelo?


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MANIZALES: ICA (ndice

construccin adicional) En la revisin del POT 2008 se

rebajaron los ndices de la ciudad a un

ndice Bsico y se compra laedificabilidad para subir al ndiceanterior.

Ejemplo: en Multicentro Estrella el IBsico es 2.0 y puede hacer 4.5pagando la diferencia (Ica 2.5).


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Modelo ICA en Manizales

ICA = Aca* P*k* (alfa) Aca = rea construida adicional P = precio/m2 del inmueble en la zona K = % rea til vendible construida (alfa) = aplica 0.1

Ej.: 1.875*2.167.000*0.78*0.1 =316.923.000. Caso Multicentro con ICA de2.5, lote de 750 m2.


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Manizales: cesiones

cargas Se debe pagar entre 10 y 15 m2 por

vivienda nueva para parques. Los recursos recaudados se aplican en

la misma zona (PIP) Costos de cesiones: entre 3 y 4% del

valor de ventas. Se suele trasladar alcomprador final.


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Manizales: problemas

El pago de ICA resulta muy gravoso.Equivale al 100% del plusvalor del lote

por aumento edificabilidad. Las cesiones son el 4% de ventas Equivale a un pago equivalente al

precio actual del lote (15% de ventas) Solo se aplic un ao y la norma fue

suspendida.


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Manizales: modificacin

El ICA se pagar al 40%. Equivale al 40%del plusvalor del lote.

Cesiones se reducen a 10 m2 por viviendanueva. Ambas cargas inciden 5% de las ventas. La cesin se traslada al comprador

aumentando 3% el precio El ICA genera disminuir 10% el precio del

suelo. En algunos barrios es neutro.


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Bucaramanga: cesiones

La revisin del POT de 2011 establececesiones en 8 m2 por nueva vivienda y

5 m2 por vivienda de una alcoba. La incidencia en el precio de venta es

el 2%. Aceptada por Constructores. Inmuebles comerciales, bodegas,

oficinas pagan 8 m2 por cada 100 m2construidos.


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Bucaramanga: plusvala

Se aplica 50% de plusvala por incorporacin alpermetro urbano

Igual plusvala por cambio de uso (muy pocaszonas pues el uso anterior era generalizado)

Plusvala por edificabilidad: 50% 25% de la ciudad aumento edificabilidad.

Aumentan ndices de 2.0 a 3.5. 5% disminuy edificabilidad (zonas de estratos

altos). Se espera reduccin en precios del suelo.Bajan IC de 7.0 a 5.0.


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Pereira: cesiones y

plusvalas Se cobra ICA como Manizales. Pero los

ndices bsicos son muy altos, por lo

cual la incidencia es muy baja. Cobro de plusvala: 50% en

permetros urbanos, aumento de

edificabilidad y cambio de uso. Cargas y plusvala en planes parciales. Cesiones: 10 m2 por vivienda nueva.


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Otras obligaciones:

aislamientos. Bogot: lateral (1/4 de altura) y

posterior (1/3 de altura). Medelln : similar a Bogot Pereira, Cali y Barranquilla: igual a

Bogot Bucaramanga: lateral (1/5) y posterior

(1/3 de altura) Manizales : solo asla posterior.


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AISLAMIENTOS EXIGIDOS EN BOGOTA (Decreto 159/04 y POT)

Nmero de pisos AislamientoLateral

Altura

Relacin

aislamiento/altura

De 1 a 3 pisos 3.00 mts 7,5 0,4De 4 a 6 pisos 4.00 mts 15 0,27De 7 a 8 pisos 5.00 mts. 20 0,25

De 9 a 10 pisos 7.00 mts. 25 0,28De 11 a 12 pisos 9.00 mts. 30 0,3

De 13 o ms pisos 1/4 de la altura 32,5 0,25

Nmero de pisos AislamientoPosterior

Altura

Relacinaislamiento/altura

De 1 a 3 pisos 3.00 mts 7,5 0,4De 4 pisos 4.00 mts 10 0,4



De 13 o ms pisos 1/3 de la altura 32,5 0,33


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Otras ciudades

Armenia: libre. No hay plusvalas Montera: solo en permetro urbano Cartagena, Barranquilla, Valledupar,

Santa Marta, Villavicencio, Ibagu,Popayn, Pasto: no hay plusvalas ni

cesiones en suelo consolidado. Cali: revisin del POT incluir

plusvalas y cesiones en consolidado.

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