Formacion precios suelo-Borrero Oscar
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CAPITULO 1 CAPITULO 1 Formacion de los precios del suelo en una ciudad. Ciclo de Minicursos en politicas del suelo LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY AUTOR: OSCAR BORRERO OCHOA Medellin, junio 1 de 2010 Avalúos - OBO 1
Transcript of Formacion precios suelo-Borrero Oscar
CAPITULO 1CAPITULO 1
Formacion de los precios pdel suelo en una ciudad.
Ciclo de Minicursos en politicas del sueloLINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY
AUTOR: OSCAR BORRERO OCHOAMedellin, junio 1 de 2010
Avalúos - OBO 1
, j
DEMANDA DE SUELODEMANDA DE SUELODEMANDA DE SUELODEMANDA DE SUELOLas ciudades crecen porque aumenta la presion
demografica y son generadoras de empleo Lademografica y son generadoras de empleo. La economia y la poblacion presionan crecimiento.
Los suelos agrícolas que rodeaban a laLos suelos agrícolas que rodeaban a la ciudad se convierten en suelos urbanizables. El cambio del uso del suelo aumenta los
iAvalúos - OBO 2
precios
OFERTA DE SUELOEl suelo es un recurso escaso,
no reproducible. Al aumentar la d d l l idemanda se elevan los precios en toda la ciudad
La planeacion urbana debe encauzar las ppresiones del mercado, se debe atender las necesidades de la poblacion y la economia.
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El problema no es la disponibilidad de p ptierras porque hay muchas, sino de suelo con servicios e infraestructura.
Los municipios deben t t d l l li
El propietario del suelo es pasivo en el
captar parte de la plusvalia del suelo para recuperar sus inversiones en
proceso de valorizacion todo el valor se lo genera la ciudad y las
infraestructura.genera la ciudad y las obras publicas.
La gestion del suelo por el municipio es la forma efectiva para desarrollar ordenadamente una ciudad
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ordenadamente una ciudad.
Curvas de isopreciosCurvas de isopreciosCurvas de isopreciosCurvas de isoprecios
Mapas de curvas de isovalores o isoprecios:Mapas de curvas de isovalores o isoprecios: Indican la “topografía” económica del suelo urbano en los diferentes sectores de la ciudad.
La ingeniería catastral provee un sofisticado sistema para determinar estas curvas a partir de d t t l t ldatos puntuales muestrales.
La tecnica moderna de estudios catastrales se basa en zonas geo-economicas homogeneas
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El lEn Colombia se hacen
estudios de valor del
El avaluo catastral debe estar cercano al
suelo desde 1959 para uso de avaluadores y actualizacion catastral.
valor de mercado. Los politicos deben definir la tasa del actualizacion catastral.
Es la guia del mercado inmobiliario.
definir la tasa del impuesto no los valores catastrales.
La clave de un buen avaluo es tener un banco de datos actualizado. Ej: Observatorio inmobiliario de Catastro Distrital, Banco de datos de la Lonja de Bogota
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datos de la Lonja de Bogota.
Valorización: Crecimiento de los precios por encima de la inflación
EN UNIDADES DE VALOR CONSTANTE:
Cambio de precio no es valorizacionCambio de precio no es valorizacion
SI Precio actual > Precio anterior + inflacion = terreno valorizado
Si precio actual < precio anterior + inflacion = terreno desvalorizado
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PLANO DE ISOPRECIOS 2008
RANGOS DE PRECIOS DEL 2008
Más de 3.750.000
De 3.000.000 a 3.750.000
De 2.250.000 a 3.000.000
De 1.800.000 a 2.250.000
De 1.500.000 a 1.800.000
De 600.000 a 900.000
De 450.000 a 600.000
De 300.000 a 450.000
De 225.000 a 300.000
De 150.000 a 225.000
RANGOS DE PRECIOS DEL 2008
Oscar Borrero Ochoa 13
De 1.200.000 a 1.500.000
De 900.000 a 1.200.000
De 110.000 a 150.000
De 75.000 a 110.000
BOGOTA PERFIL DE VALORES DEL SUELO VIVIENDA EJE NORTE SURAÑO 2008 (LONJA)
4000000
4500000
AÑO 2008 (LONJA)
3000000
3500000
4000000
2000000
2500000
500000
1000000
1500000
0
500000
Rur
al
pans
ion
taci
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alle
200
alle
180
alle
170
alle
160
alle
150
Ced
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Exp
Dot Ca
Ca
Ca
Ca
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S
20 M
San
Gua La C
Us
Exp
BOGOTA: PERFIL DE VALORES DEL SUELO EJE COMERCIAL NORTE SUR
6000000
7000000
5000000
6000000
3000000
4000000
1000000
2000000
0
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Precio del suelo en el área urbana de Quito 1995Precio del suelo en el área urbana de Quito - 1995 -Isovalores( *)
USD 20USD 20
USD 625USD 625
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(*) Distrito Metropolitano de Quito - Mercado del suelo en Quito
EJE DE LA AV. 10 DE AGOSTO EJE DE LA AV. 10 DE AGOSTO
360
USD / M2
360
5.
NSAvalúos - OBO 17
NS
Deterioro de zonas urbanas: Sucede cuando éstas se desvalorizan en forma continua durante un período deforma continua durante un período de tiempo prolongado.
Se produce cuando no se realizan nuevas inversiones y se dejan deteriorar las edificacionesedificaciones.
DETERIORO DETERIORODETERIORO ECONOMICO
DETERIORO FISICON AÑOS
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Foco de valorización: Son suelos generalmente ubicados en el cruce de víasgeneralmente ubicados en el cruce de vías importantes o cerca de polos de atraccion urbana. Por su rentabilidad de sitio
i il i d d i l lprivilegiado, adquiere los mayores valores del sector o de la ciudad.
A la vez se convierte en fuente de irradiación defuente de irradiación de valor en sus alrededores.
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A t d t i tA t d t i tAspectos determinantesAspectos determinantes
Efecto “comunicante”: Los focos de valorización crecen a menor ritmo que los terrenos aledaños Estos tratan de colocarse aterrenos aledaños. Estos tratan de colocarse a nivel del foco principal.
Efecto generalizado :Sucede cuando se intercomunican varios focos de valorización. Los puntos intermedios toman como referencia los valores focales
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Período 3 Período 2Precio/ m2
Período 1
Foco 1Foco 3 Foco 2
Efectos “comunicante y carpa ”
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Efecto “cono invertido”: generalmente aparece en ciudades monocéntricas donde su foco de valorización es la plaza principal.
Precio/m2 Precios máximosrí
cola
Prec
io a
grP
CentroPeriferia PeriferiaLos precios descienden hacia la
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periferia cercana al precio agricola
(Cono de Meyer)
Efecto del crecimiento periferico en las
Precios máximos
demas areas y en el centro de la ciudad.
Precio/m2
P1
P2
P1CentroPeriferia Periferia
La mejor ubicación de
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P1 eleva los precios a P2 porque crecio la periferia
Ef t “ dill ” S t l l dEfecto “cordillera”: Se presentan a lo largo de vías eminentemente pluricéntricas y con tendencias a demeritar el centro tradicional.
Precio/m2
Bogota 60 - 80
Restrepo Centro Histórico Internacio Chico
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es epo Internacional
S it l i d i d dSe repite en la mayoria de ciudades latinoamericanas. Se exceptuan Buenos Aires, Montevideo, Cordoba, Rosario.
Precio/m2
Santiago de Chile
Peñalolen Centro Histórico Providen Las
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e o e Providencia
Las condes
Ef t “ dill ” L t hi t iEfecto “cordillera”: Los centros historicos tienden a convertirse en lugares museo desplazando a las oficinas de alto valor.p
Precio/m2
Quito años 65 - 95
Villa Flora Centro Histórico Mariscal Amazo
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Mariscalnas
Límite de precios urbanos y agrícolas
Centro de la ciudadZona urbana
p y g
Zona
Zona agrícola
Zona suburbana
Avalúos - OBO 27- -
Obsolescencia economica: Se daObsolescencia economica: Se da cuando los precios de venta de las edificaciones se elevan hasta un punto pen el cual el mercado se restringe y prefiere comprar en zonas de menor prestigio a precios razonables.
Obsolescencia fisica: no se invierte en determinadas zonas de la ciudad yen determinadas zonas de la ciudad y al cabo del tiempo las construcciones y el urbanismo se deteriora. Ej: zonas
Avalúos - OBO 28centrales e historicas.
LA VALORIZACION EN EL TIEMPO LA VALORIZACION EN EL TIEMPO por razones estructuralespor razones estructurales
Oferta escasa. Soluciones :
incrementar los perímetros Demanda creciente por:
crecimiento económico de las ciudades
permitir el crecimiento en aumento de población
altura.
Oferta escasa Demanda creciente
La tierra urbana siempre se valoriza
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Comportamiento estructural. UVC
p
Rehabilitación
Mas altavalorización Renovación
urbanaB
C DE
Precio mínimo
B F
Ti
Precio mínimo agricola o suburbano
A
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Tiempo
Tasa real Tasas reales de valorización Tasa real %
BPlusvalia normativa
RehabilitaciónPlusvalia maxima perimetro
TiempoPrecio mínimoR ió
A C D
perimetro
Renovación urbana
EPlusvalia por reajuste e
F
inversion
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COMPORTAMIENTOCOMPORTAMIENTOCOMPORTAMIENTO COMPORTAMIENTO CICLICOCICLICO
“Los ciclos son inherentes a la naturaleza y al ser, por lo tanto a la economía, dado que
ibl bi l i l d lno es posible concebirla sin el concurso del hombre y los recursos que lo rodean”
E i t t i l í ti tExisten tres ciclos íntimamente relacionados:
Económico (PIB, sector externo)
Bienes raices y edificaciones
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y
La tierra urbana.
UVCLínea de tendenciaLínea de ciclos
TEORICO
COYUNTURAL
Ciclo n Ciclo n+1 Tiempo
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Comportamiento de las tendencias de pvalorización y desvalorización
T l %Tasa real %ESTRUCTURAL+ En desarrollo
E d i
3 4
- En deterioro
1 2ECONOMICOECONOMICO+ En auge- En recesión
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Indice en $Constantes
Línea deCiclos de Valorización en Colombia
Línea deTendencia
Ciclo
Inflación100 Inflación
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Años59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
1er. Ciclo 2do. Ciclo 3er. Ciclo 4to. Ciclo 5to. Ciclo 6to. Ciclo
CICLOS ECONÓMICOS Y DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA
CICLO TIPO PERÍODO CAUSAS ECONOMICAS CAUSAS POLITICAS
8o.
AUGE(5 años) 1977-1981
• Bonanza cafetera y otras• Aumento producción nacional• Superávit externo
• Aumento sistema UPAC
CRISIS(4 años) 1982-1985
• Crisis económica• Crisis balanza de pagos• Crisis fiscal
• Apoyo política de vivienda popular B. Betancur y restricción crédito a vivienda alta y otros
AUGE(3 años) 1986-1988
• Auge económico sector externo• Crecimiento económico• Sector minero y petrolero
• Apertura crédito vivienda estratos altos y otros
9o.
(3 años) • Sector minero y petrolero
CRISIS(3 años) 1989-1991
• Freno en precios del café• Crisis fiscal por Reforma Constitucional• Altas tasas de interés• Reducción del PIB• Alta inflación
• Reforma Constitucional• Guerra del narcotráfico• Programa Ciudad Salitre• Eliminación ICT, creación INURBE
Alta inflación• Sector externo equilibrado
AUGE(3 años) 1992-1994
• Apertura económica• Aumento exportaciones mineras y petroleras• Estabilidad fiscal• Recuperación del ciclo industrial
• Cambio de Gobierno• Se acelera filtración de vivienda• Estabilidad de instituciones• Fin guerra del narcotráfico
10o.
(3 años) • Amnistía tributaria y cambiaria• Bajas tasas de interés
• Apoyo al sistema UPAC• Reforma laboral• Reforma financiera
• Baja en precios del café• Déficit fiscal
Défi it b l d
• Cambio de Gobierno• Exagerado gasto público
P 8 000
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CRISIS(6 años) 1995-2001
• Déficit en balanza de pagos• Altas tasas de interés• Crecimiento del desempleo• Freno en el PIB• Desestímulo a la inversión
• Proceso 8.000• Temor a sanciones de EEUU• Crisis de gobernabilidad• Crisis de recursos del INURBE
CICLOS ECONÓMICOS Y DE LA CONSTRUCCIÓNCONSTRUCCIÓN
CICLO TIPO PERÍODO CAUSAS ECONOMICAS CAUSAS POLITICAS
Apertura internacional Recuperacion del ahorro
Estabilidad politicaSeguridad democratica
AUGE(6 años) 2002 – 2008
Recuperacion del ahorroBaja en interesesAumento del consumoInversion extranjera
Seguridad democraticaReeleccion presidencial
11o.Revaluacion monetariaExpectativas Racionales
Saturacion de la oferta Cambio Politico
CRISIS(¿? años) 2008_ - ?_
Altos preciosCrisis financiera internacionalRevaluacion del pesoFreno a exportaciones
Problemas de seguridadRelaciones internacionalesVenezuela, Ecuador
Avalúos - OBO 37
Freno a exportaciones
ÁREAS CENTRALES DE COMERCIO DE ANTIGUO DESARROLLO EN BOGOTA
ÁREAS CENTRALES DE COMERCIO Y SERVICIOS DE ANTIGUO DESARROLLO
ANTIGUO DESARROLLO EN BOGOTA
ANTIGUO DESARROLLO
300,00
S
200,00
250,00
RES
REA
LE
R2 = 0,6301100,00
150,00
CE
EN V
ALO
0,00
50,00
1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
IND
IC
Avalúos - OBO 38
1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
AÑO
INDICE PROMEDIO Expon. (INDICE PROMEDIO)
ÁREAS CENTRALES DE COMERCIO DE POSTERIOR DESARROLLO EN BOGOTAPOSTERIOR DESARROLLO EN BOGOTA
ÁREAS CENTRALES DE COMERCIO Y SERVICIOS DE POSTERIOR DESARROLLOPOSTERIOR DESARROLLO
250,00
ES
150,00
200,00
OR
ES R
EALE
R2 = 0,1719100,00
ICE
EN V
ALO
0,00
50,00
1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
IND
I
Avalúos - OBO 39
AÑO
INDICE PROMEDIO Expon. (INDICE PROMEDIO)
ÁREAS COMERCIALES DE ESTRATOS ALTOS DE RECIENTE DESARROLLO EN BOGOTADE RECIENTE DESARROLLO EN BOGOTA
ÁREAS COMERCIALES Y DE SERVICIOS DE ESTRATOS ALTOS DE POSTERIOR Y RECIENTE DESARROLLO
160 00
180,00
S
R2 = 0,8352100 00
120,00
140,00
160,00
OR
ES R
EALE
S
40 00
60,00
80,00
100,00
ICE
EN V
ALO
0,00
20,00
40,00
1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
IND
Avalúos - OBO 40
AÑO
INDICE PROMEDIO Expon. (INDICE PROMEDIO)
ÁREAS RESIDENCIALES POPULARES PERIFÉRICAS EN BOGOTAPERIFÉRICAS EN BOGOTA
ÁREAS RESIDENCIALES POPULARES PERIFÉRICAS
R2 = 0,8639140,00
160,00
ES
80 00
100,00
120,00
LOR
ES R
EALE
40,00
60,00
80,00
DIC
E EN
VA
L
0,00
20,00
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
IND
Avalúos - OBO 41
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
AÑOS
INDICE PROMEDIO Expon. (INDICE PROMEDIO)
Comercio y Servicios (Bogota)Comercio y Servicios (Bogota) Tasas anuales reales por decadasZona 60-70 70-80 80-90 90-00
Centro 5 34 0 69 9 0 2 88Centro 5.34 -0.69 -9.0 2.88
E. altos 10.69 10.61 -1.83 6.53
Popular 10.13 2.82 -0.24 4.57
Industri 6.81 6.57 6.0 2.9
Avalúos - OBO 42
VIVIENDA (Bogota)VIVIENDA (Bogota)Tasas anuales reales
Zona 60-70 70-80 80-90 90-00Altos 2 30 12 08 3 16 4 24Altos 2.30 12.08 3.16 4.24M. alto 11.57 8.09 1.09 5.17Medios 6.90 7.58 -1.98 4.58M. bajo -0.43 6.40 0.59 3.45jBajo ND 4.25 4.48 3.97
Avalúos - OBO 43
COMPORTAMIENTO SECULARCOMPORTAMIENTO SECULARCOMPORTAMIENTO SECULARCOMPORTAMIENTO SECULAREs el comportamiento de la valorización p
de las tierras en el largo y mediano plazo.
1 2 3
EXPANSION UTILIZACION RACIONAL
RENOVACION URBANA
Tiempo
Avalúos - OBO 44
RACIONAL URBANA
G l t l
La tasa real promedio de valorización en toda la ciudad tenderá con el Generalmente, las
mayores tasas reales de valorización se
ciudad tenderá con el tiempo a ser estable o ligeramente superior a cero
experimentan en los períodos iniciales de crecimiento de la ciudadSolamente las zonas crecimiento de la ciudad, siendo menores en cada período subsiguiente.
Solamente las zonas perifericas y las zonas que intensifican el uso ti bitienen cambios importantes en el valor del suelo
Avalúos - OBO 45
