Oficinas construccion alquiler perú reporte colliers
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REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO LIMA www.colliers.com.pe PANORAMA ACTUAL 4T 2010 | OFICINAS ÍNDICES MERCADO PRIME 3T-2010 4T-2010 TASA DE VACANCIA ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA Tal como lo habíamos anticipado en reportes precedentes, el 2010 cerró con una absorción record histórica de 81,787 m 2 , cifra que no podría superarse en el 2011 pues se prevé que no habrá producto (espacios) suficiente para superar esta cantidad de metros cuadrados tomados, quedando como un hito de la década pasada. El 2010 hicieron ingreso al mercado de oficinas de Lima los edificios Platinum Plaza I, Platinum Plaza II y Plaza República – Torre I en la zona de San Isidro Saga. Del mismo modo ingresaron el edificio Qubo en la zona Este y el edificio Santa Cruz en la zona de Miraflores. Con ello se incorporaron al mercado el 2010 más de 60,000 m 2 nuevos de oficinas. El inventario total de espacios de oficinas prime, a la fecha, es de 385,064 m 2 , encontrándose el nivel de vacancia en 5.3% (20,529 m 2 ). La oferta se verá incrementada el 2011 con el ingreso al mercado de aproximadamente 55,000 m 2 , distribuidos en 6 edificios, uno en la zona de San Isidro Saga, dos en San Isidro Golf, uno en la zona de Miraflores y dos en la zona Este. La parte más importante de la nueva oferta (más de 40,000 m 2 ) se entregaría durante el primer trimestre del 2011, mientras que las siguientes entregas se darían a lo largo de este año. Debemos indicar que estos espacios ya se están comercializando. El importante avance a nivel mundial de la construcción sostenible o “green” trae consigo aportes no solo a las nuevas construcciones, sino también a las construcciones ya existentes. A la par de la búsqueda de mejorar el medio ambiente y la obtención de la certificación respectiva, en el 2011 la tendencia de nuestro mercado será a la evaluación, diagnóstico y toma de medidas correctivas que hagan de los centros de trabajo y complejos empresariales un mejor lugar de actividades, con los beneficios ya conocidos de los entornos “green”, tales como mejor iluminación a través de la utilización al máximo de la luz natural, uso de tecnologías para el ahorro del agua y de energía, entre otros beneficios. Como vemos, el crecimiento de nuestro mercado de oficinas no solo se da a nivel cuantitativo, también las mejoras van por el lado de calidad de los ambientes y su interacción con el medio, lo que está demostrado, redunda en el incremento de la productividad y disposición al desarrollo de la cultura empresarial. ÍNDICES MERCADO B+ 3T-2010 4T-2010 TASA DE VACANCIA ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA
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REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO Lima
www.colliers.com.pe
PANORAMA ACTUAL
4T 2010 | ofICINAS
ÍNDiCES mERCaDO PRimE
3T-2010 4T-2010
TaSa DE VaCaNCia
aBSORCiÓN NETa
OFERTa NUEVa
PRECiO DE RENTa
Tal como lo habíamos anticipado en reportes precedentes, el 2010 cerró con una absorción record histórica de 81,787 m2, cifra que no podría superarse en el 2011 pues se prevé que no habrá producto (espacios) suficiente para superar esta cantidad de metros cuadrados tomados, quedando como un hito de la década pasada.
El 2010 hicieron ingreso al mercado de oficinas de Lima los edificios Platinum Plaza I, Platinum Plaza II y Plaza República – Torre I en la zona de San Isidro Saga. Del mismo modo ingresaron el edificio Qubo en la zona Este y el edificio Santa Cruz en la zona de Miraflores. Con ello se incorporaron al mercado el 2010 más de 60,000 m2 nuevos de oficinas.
El inventario total de espacios de oficinas prime, a la fecha, es de 385,064 m2, encontrándose el nivel de vacancia en 5.3% (20,529 m2).
La oferta se verá incrementada el 2011 con el ingreso al mercado de aproximadamente 55,000 m2, distribuidos en 6 edificios, uno en la zona de San Isidro Saga, dos en San Isidro Golf, uno en la zona de Miraflores y dos en la zona Este. La parte más importante de la nueva oferta (más de 40,000 m2) se entregaría durante el primer trimestre del 2011, mientras que las siguientes entregas se darían a lo largo de este año. Debemos indicar que estos espacios ya se están comercializando.
El importante avance a nivel mundial de la construcción sostenible o “green” trae consigo aportes no solo a las nuevas construcciones, sino también a las construcciones ya existentes. A la par de la búsqueda de mejorar el medio ambiente y la obtención de la certificación respectiva, en el 2011 la tendencia de nuestro mercado será a la evaluación, diagnóstico y toma de medidas correctivas que hagan de los centros de trabajo y complejos empresariales un mejor lugar de actividades, con los beneficios ya conocidos de los entornos “green”, tales como mejor iluminación a través de la utilización al máximo de la luz natural, uso de tecnologías para el ahorro del agua y de energía, entre otros beneficios.
Como vemos, el crecimiento de nuestro mercado de oficinas no solo se da a nivel cuantitativo, también las mejoras van por el lado de calidad de los ambientes y su interacción con el medio, lo que está demostrado, redunda en el incremento de la productividad y disposición al desarrollo de la cultura empresarial.
ÍNDiCES mERCaDO B+
3T-2010 4T-2010
TaSa DE VaCaNCia
aBSORCiÓN NETa
PRECiO DE RENTa
TERMINOLOGÍA
Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.
Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado, en un instante específico de tiempo.
Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.
Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año).
Vacancia: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos, en un instante específico de tiempo.
Tasa de Vacancia: porcentaje de metros cuadrados del Inventario o Stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos, en un instante específico de tiempo.
Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”).
Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.
Resumen del mercado de Oficinas Prime de Lima - 4to Trimestre 2010
ZonaStock (m2) N° Edificios Vacancia (m2) Vacancia (%)
Absorción Neta (m2)
Precio de Renta (US$ / m2 / mes)
A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A
San Isidro Saga 107,932 85,194 7 8 6,680 0 6.2% 0.0% 7,595 0 16.49 -
San Isidro Golf 9,482 51,760 2 8 0 1,118 0.0% 2.2% 0 234 17.00 17.69
Miraflores 31,586 7,864 2 2 2,505 0 7.9% 0.0% 0 639 18.17 0.00
Este 65,110 26,137 7 4 8,387 1,840 12.9% 7.0% 2,068 -305 15.75 13.50
Subtotal 214,109 170,955 18 22 17,572 2,957 8.2% 1.7% 9,663 569 16.71 15.08
Total 385,064 40 20,529 5.3% 10,232 16.46
Evolución del Stock por Número de Edificios Prime
ZonaAño
Total
Actual 2010 2011
San Isidro Saga 15 0 1 16
San Isidro Golf 10 0 2 12
Miraflores 4 0 1 5
Este 11 0 2 13
Total 40 0 6 46
Resumen del mercado de Oficinas B+ de Lima - 4to Trimestre 2010
Zona Stock (m2) N° Edificios Vacancia (m2) Vacancia (%)Absorción Neta (m2)
Precio Renta (US$ / m2 /
mes)
San Isidro Saga 79,652 11 9,580 12.0% 2,672 14.9
San Isidro Golf 68,102 11 835 1.2% 0 17.7
Miraflores 10,580 2 0 0.0% 0 0.0
Este 15,009 2 281 1.9% 0 17.0
Total 173,344 26 10,696 6.2% 2,672 15.2
Los valores corresponden a precios de lista o asking price.
Paseo de la república
av. angamos
av. Javier Prado
Panamericana sur
av. Benavides
maGDaLENaSaN BORJa
SURQUiLLOmiRaFLORES
BaRRaNCO
ChORRiLLOS
SaN JUaN DE miRaFLORES
ViLLa maRÍa DEL TRiUNFO
SURCO
aTE
La ViCTORiaSaN LUiS
LiNCE La mOLiNa
SaN iSiDRO
Zonas - Lima
SAN ISIDRO SAGA
SAN ISIDRO GOLF
MIRAFLORES
ESTE
EJES ViaLES
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reSeArCh & foreCAST reporT | Q1 2010 | residential | division nameThe KNoWLeDGe reporT | 4t 2010 | oFiCinas
OFERTa
El inventario o stock total de espacios de oficinas prime al término del 2010 es de 385,064 m2, distribuidos en 40 edificios en 4 submercados: San Isidro Saga, San Isidro Golf, Miraflores y Este. La vacancia total es de 20,529 m2 lo que corresponde al 5.3% del inventario.
Al finalizar el 2010 la zona Este es el submercado que cuenta con mayor espacio disponible de oficinas prime, con 10,227 m2. San Isidro Saga cuenta con 6,680 m2 en comercialización, mientras que en la zona de Miraflores se encuentran 2,505 m2 vacantes. En San Isidro Golf la disponibilidad es de 1,118 m2.
DEmaNDa
La absorción bruta, o total de espacios ocupados durante el cuarto trimestre del 2010 fue 10,679 m2, de los cuales la absorción neta fue de 10,232 m2. De esta manera, a lo largo del 2010 la absorción neta u ocupación de espacios en el mercado prime, llega al registro de 81,787 m2, superando en 62% al acumulado del año 2009, que marcó 50,457 m2.
En el 4T 2010, las zonas o submercados donde se realizaron la mayor cantidad de transacciones fueron San Isidro Saga (5 transacciones con 6,834 m2 comercializados) y la zona Este (3 transacciones con 2,971 m2 comercializados). En la zona de Miraflores se comercializaron 639 m2 en 1 transacción y en la zona de San Isidro Golf también se realizó 1 transacción, por 234 m2.
absorción neta por año (Clases a+ y a)
absorción neta por año mercado Prime
Precios de renta por Clase
tasa de vacancia por Clase
Precios de venta por Clase
PRECiOS
En el sector de edificios prime, el precio de lista promedio de renta mensual para espacios de oficinas, al término del año 2010, es de US$ 16.46 / m2 (US$ 16.36 en el 3T 2010); siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 16.71 / m2 (US$ 16.37 en el 3T 2010) y para edificios de clase A US$ 15.08 / m2 (US$ 16.22 en el 3T 2010).
Actualmente no se encuentran espacios de oficinas para comercializarse en la modalidad de venta.
Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices”.
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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
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A+ A Total
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Absorción Neta Tendencia Creciente
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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
A+ A
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COLLiERS iNTERNaTiONaL | P. 3
The KNoWLeDGe reporT | 4t 2010 | oFiCinas
Porcentaje de transacciones por rango de Área
Cantidad de metros Cuadrados transados por Zona
Porcentaje de transacciones por Zona 4t - 2010
Cantidad de metros Cuadrados transados por rango de Área
aNÁLiSiS DE OFERTa
Al finalizar el 2010 la mayor disponibilidad de espacios de oficinas prime se encuentra en la zona Este. Aquí están vacantes 10,227 m2. En el sector de oficinas A+ 8,387 m2 y en oficinas A 1,840 m2.
La zona de San Isidro Saga cuenta con 6,680 m2 disponibles. Todos estos espacios en edificios A+.
En la zona de Miraflores se encuentran disponibles 2,505 m2. Todos estos espacios en edificios A+.
En la zona de San Isidro Golf existe disponibilidad de 1,118 m2. Todos estos espacios en edificios A.
aNÁLiSiS DE DEmaNDa
Durante el 4T-2010 la demanda por espacios se concentró en oficinas con áreas hasta de 500 m2 observándose que estas transacciones conformaron el 50% sobre el total comercializado (10% en oficinas de hasta 250 m2 y 40% en oficinas de 250 m2 a 500 m2).
La demanda por espacios de oficinas entre 500 m2 y 1,000 m2 abarcó el 30% del total de transacciones en el cuarto trimestre 2010.
El 10% del total de oficinas transadas y registradas en este periodo se realizó sobre oficinas en el rango de 1,001 m2 a 3,000 m2.
Sobre áreas mayores a 3,000 m2, se realizó el 10% de las transacciones en este periodo.
La zona con mayor espacio comercializado es San Isidro Saga con 6,834 m2.
Las zona con mayor porcentaje de transacciones en el 4T 2010 fueron San Isidro Saga y la Zona Este, entre estas zonas se realizó el 80% de las operaciones.
reSeArCh & foreCAST reporT | Q1 2010 | residential | division name
COLLiERS iNTERNaTiONaL | P. 4
The KNoWLeDGe reporT | 4t 2010 | oFiCinas
PRONÓSTiCO
En el primer trimestre de este año ingresarían al mercado de oficinas prime los edificios Miracorp, en la zona de Miraflores, C.E. Juan de Arona, en la zona de San Isidro Saga, y el edificio Macros en la zona Este. En los siguientes meses se entregarían el edificio Tempus y C.E. Pardo y Aliaga, ambos en San Isidro Golf, y el edificio Aldo & Co, en la zona Este.
El 2011 podría marcar el punto de quiebre en el desarrollo de edificios de oficinas que hemos presenciado en los últimos años. Estadísticamente, el promedio de ocupación de los últimos tres años es de 60,000 m2, más del total de espacios que ingresarían este año al mercado (55,000 m2). De mantenerse esta lógica, a finales del 2011 la vacancia debería mostrar niveles mínimos, dejando espacio para el desarrollo de nuevos proyectos de edificios, entre los cuales hasta el
momento hay casi 30,000 m2 de oficinas en proyectos confirmados para el 2012 y 24,000 m2 para el 2013. Además de casi 30 proyectos en etapa de evaluación.
Dar seguimiento al proceso de comercialización permitirá tener una lectura importante del desarrollo del mercado, y sobre todo de sus principales variables tales como vacancia, precios y absorción. Por otro lado, es evidente la cada vez menor disponibilidad de terrenos para este tipo de desarrollos, al igual que el importante incremento en sus precios por m2. Evaluar la rentabilidad en estas condiciones es una tarea que cobra hoy aun mayor relevancia.
Se espera que al finalizar el año 2011 el inventario total del mercado de oficinas prime supere los 441,000 m2.
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Oferta Futura Absorción Bruta Tasa de Vacancia
evolución de oferta futura, absorción y vacancia
PERú:
LimaEric Rey de CastroDirector GerenteAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FaX 511 224 0505
RESEaRChER:
LimaSandro Vidal CrovettoGerente de InvestigaciónAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FaX 511 224 0505
480 oficinas en 61 países en 6 continentesEstados Unidos: 135Canadá: 39Latinoamérica: 17Asia Pacífico: 194EMEA: 95
• $1.9 billones de ingresos anuales
• 62.514 millones de metros cuadrados administrados
• alrededor de 10,000 profesionales
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Accelerating success.
Al término del 2010, en el sector de oficinas B+, el stock o inventario total de espacios es de 173,344 m2 distribuidos en 26 edificios. La vacancia al finalizar el año es de 10,696 m2, lo que equivale al 6.2% del inventario total.
Actualmente el submercado con mayor disponibilidad es San Isidro Saga con 9.580 m2 arrendables, lo que equivale al 5.5% del stock total del sector y el 12% de
este submercado. Todas las transacciones registradas en el 4T 2010 se realizaron en la zona de San Isidro Saga.
En cuanto a precios, la renta promedio en el sector de oficinas B+ de Lima se encuentra en US$ 15.2 / m2 / mes, en un rango que va desde los US$ 14.9 / m2 a los US$ 17.7 / m2. No se registró oferta para la venta.
mERCaDO DE OFiCiNaS B+
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