Nuevos Metodos de Valoracion Modelos Multicriterio

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    08-Aug-2015
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1NUEVOS MTODOS DE VALORACIN Modelos Multicriterio Autores Jernimo Aznar Bellver Francisco Guijarro Martnez 23Prlogo Lasdospremisasbsicassobrelasquesesustentanlosmtodosmodernosde valoracinson:elcarcterfinalistadecualquierprocesovalorativoylaunicidadde mtodos.La primera premisa implica, que segnsea el fin por el que nos proponemos valorar un determinadobien, as ser el criterio de valoracin que debamos aplicar.La segundapremisaimplicaunageneralizacinaplicativadelosmtodosdevaloracin, independientemente del tipo de bien que estemos valorando. Es decir, existe una teora de la valoracin, que como toda teora cientfica se encuentra en un continuo proceso de mejora (la metfora popperiana de la bsqueda sin trmino), pero que su aplicabilidad seextiendeacualquiertipodebien.Dichoconotraspalabras,launicidaddemtodos implicaquedesdeunpuntodevistaepistemolgiconotienesentidohablardeuna teora de la valoracin de inmuebles, de una teora de la valoracin agraria, etc, sino de una teora general de la valoracin. Coherentementeconestaspautasmetodolgicas,laeleccindeunmtodo valorativo basado en la capitalizacin de rentas (mtodo analtico) o en la comparacin delbienobjetodelavaloracinconotrosbienesanlogos(mtodosinttico),queda ntidamentedeterminadoporelpropsitoperseguidoporlavaloracin.As,siempre que por unas razones u otras el fin perseguido por la valoracin consista en estimar un valordemercado,elmtodoadecuadoserelsinttico.Porotraparte,comolarazn subyacente en la mayor parte de las valoraciones es la de estimar un valor de mercado, lafamiliademtodosdevaloracindetiposintticovaadquiriendocadavezmayor importancia. Lomtodossintticossondeunagranantigedad.As,elProfesorCaballerha encontrado precedentes de este mtodo en el antiguo Egipto. En el caso de Espaa, los precedentes se remontan al siglo X con el sistema de explotacin de la precaria.Los mtodossintticos,hastamediadosdelsigloXX,sebasabanenclculosmatemticos sencillos,queengeneralconsistanensimplesreglasdetres.Pormediodeestasoperacionesaritmticasserealizabanlascomparacionesentreelbienobjetodela valoracinyunaseriedecaractersticascomunesconotrosbienesanlogos.Estos procedimientossencillossesiguenutilizandoprofusamenteenlaprcticavalorativa tanto agraria como urbana. EnlasegundapartedelsigloXXseproduceunarevolucinkuhnianaenel campo de la valoracin sinttica. Esta revolucin est impulsada por autores americanos (principalmenteMurray)quepropugnanlaintroduccindemtodoseconomtricosen lavaloracinsintticayautoresespaoles(principalmenteBallesteroyCaballer)que ahondanenelusodelosmencionadosmtodoseconomtricosyasimismoproponen novedososenfoquesmetodolgicos,comoelmtododelasdosfuncionesde distribucin.Estosesfuerzosconducenaunfortalecimientotericodelosmtodos sintticos de valoracin y como no a unos resultados valorativos mucho ms precisos. Enloquesiguevoyaesbozarlaslneasdeloquepuedesuponerunanueva revolucin en el campo de la valoracin sinttica. El punto de arranque metodolgico loconstituiralateoradelademandabasadaenlascaractersticasdelosbienes propuesta por Lancaster en el ya lejano 1966, hibridando dicho enfoque con la moderna teorade la decisin multicriterio. En primer lugar, recordemos que el postulado bsico 4enqueseapoyanlosplanteamientosdeLancasteresquelosconsumidoresno demandanbienesensmismos(porejemplonodemandanautomviles),sinoque demandanlascaractersticasinherentesadichosbienes(enelcasodelosautomviles caractersticas tales como la velocidad, el consumo de carburante, el confort, etc).La teora deLancaster es atractiva, pero no ha tenido excesivo xito aplicativo. Talvezlaexcepcinqueconfirmalareglaestprecisamenteenelcampodela valoracin de bienes y males ambientales, a travs del mtodo de las variables o precios hednicosquesesustentaenlosplanteamientosdeLancaster.Talvezlarazndela faltageneraldeaplicabilidaddelateoradeLancastersedebaaunacuestindetipo tcnico que rompe la forma usual de razonar y de operar en economa. En efecto, este tipo de teora requiere dos sistemas de referencia distintos. En primer lugar,el sistema tradicionaldelosbienesenelqueseinsertalarectadebalanceorestriccin presupuestaria(i.e.,elconjuntodeoportunidades)yensegundolugarelsistemade referenciadelascaractersticasintrnsecasdelosbienesenelqueseinsertanlas preferenciasdelosconsumidores.Indudablemente,estaduplicidaddesistemasde referencia crea dificultades operativas y rompe con los esquemas analticos tradicionales del razonamiento econmico. Una forma posible, aunque no nica, de abordar el problema anterior consiste en recurrir al frtil arsenal metodolgico de la teora de la decisin multicriterio. En efecto, resultaconsustancialaesteparadigmadecisionalladuplicidaddeespaciosde referencia, As, en el campo de la optimizacin multicriterio tenemos siempre el espacio de las variables de decisin y el espacio de los criterios (i.e., objetivos o metas). Con el uso adecuado de las herramientas analticas multicriterio me atrevoa conjeturar que la teora de Lancaster podra ganar considerablemente en operatividad. Esta frtil promesa dexitoresultantedehibridarlasideasdeLancasterconlasideasdelanlisis multicriterio,aumentanconsiderablementealtrasladarestetipodepropuestaalcampo delavaloracinsinttica.Enefecto,desdeelmomentoqueconceptualicemosenel sentido de Lancaster las caractersticas de los bienes que utilizamos para la comparacin sintticayprocedamosasunecesariaagregacinconlaayudadelasherramientas analticas de la teora multicriterio, estaremos orientndonos en una direccin valorativa novedosa e indudablemente prometedora. Los primeros pasos en esta direccin ya han sido dados de una forma rigurosa y convincenteporlosdoctoresJernimoAznaryFranciscoGuijarro,yplasmadosenel texto que estoy prologando con estas lneas. En efecto, los citados autores han asimilado perfectamentetantolalgicadecisionalmulticriteriocomosusdiferentesdimensiones analticas,yhansabidoasimismoformularunapropuestametodolgicasugerentey realmentenovedosaenelcampodelavaloracinsinttica.Porsupuestoycomotiene queserlatareanoestacabada.Recordemossiemprelametforapopperianadela cienciacomo una bsqueda sin trmino. Ahora bien, los cimientos de la propuesta son slidos, por lo que no me queda ms que animara los autores a continuar su fructfera tarea. Finalmente, me gustara finalizar esta lneas comentando el aprecio personal y el reconocimientoprofesionalquetengoporlosautores.Porotraparte,estetipode complicidadentreprologistayautoresesalgonatural.Ahorabien,enelcasoquenos ocupa conoc antes los trabajos de los autores que a ellos mismos. Desde el principio me pareciunequipodetrabajoenelqueseequilibralamadurezconlajuventud,la formacineconmicaconlamatemticayporencimadetodorezumacreatividadpor 5todos los lados. En definitiva, resulta fcil percibir la orientacin de la mano sabia de miadmiradoamigoelProfesorVicenteCaballer,directordetesisdelprimerodelos autores.EnhorabuenaJernimoyFrancisco,contarcontodominimoyconlos consejosqueospuedaseguirdandodesdeelmulticriterio,paraquecontinuis articulando vuestra novedosa propuesta metodolgica en el campo de la teora y prctica de la valoracin. Carlos Romero Madrid, marzo de 2005 6NDICE Prlogo ............................................................................................................................. 3 Captulo 1. Introduccin a la valoracin .......................................................................... 6 Captulo 1. Introduccin a la valoracin .......................................................................... 9 1.1 Definicin de valoracin ...................................................................................... 9 1.2 Importancia econmica y personal de la valoracin .......................................... 12 1.3 Estructura del libro ............................................................................................. 13 1.4 Anexo. Asociaciones de valoracin agrupadas por continentes ......................... 15 Captulo 2. Conceptos introductorios ............................................................................. 18 2.1. Introduccin ....................................................................................................... 18 2.2. Decisin multicriterio ........................................................................................ 18 2.3 Variables explicativas inversas ........................................................................... 21 2.4 Variables explicativas cualitativas...................................................................... 24 2.5 Normalizacin de los valores ............................................................................. 24 2.6 Funciones de distancia. Distancia l1 o distancia manhattan. .............................. 33 2.7 ndice de adecuacin .......................................................................................... 38 2.8Nomenclatura..................................................................................................... 39 Captulo 3. Mtodos de ponderacin de variables .......................................................... 40 3.1 Introduccin ........................................................................................................ 40 3.2 Mtodo Critic ...................................................................................................... 41 3.3Mtodo de la entropa ........................................................................................ 42 3.4 Mtodo de la ordenacin simple ......................................................................... 43 3.5 Mtodos critic y de la entropaaplicados a la valoracin.................................. 43 3.6Mtodo de la ordenacin simple aplicado a la valoracin................................. 45 3.7 Ejemplo de aplicacin a la valoracin agraria de los mtodos critic y entropa45 3.8 Ejemplo de aplicacin del mtodo de la ordenacin simple .............................. 49 3.9Utilizacindelasponderacionesobtenidascomocomplementodelosmtodos sintticos. ..........................................................................................................