IVSC Principios Normas Aplicacion y Comportamiento.desbloqueado

Normas Internacionales de Valuacin

Principios, Normas y Orientacin sobre Aplicacin y Comportamiento

IVSC

International Valuation Standards Committee


1 Julio 1997 2

La nica versin oficial de esta Normas es la original en lengua inglesa. La presente traduccin autorizada se publica nicamente para facilidad de los profesionales de habla castellana. Debe quedar claro que su lenguaje se apega al uso mexicano y por ello pude contener trminos y expresiones que no responden a el lenguaje tcnico de valuacin, tasacin, evaluacin, avaluacin o valoracin, en otros pases de la misma lengua. Por ello se recomienda que para cualquier duda se recurra a la versin oficial. N. del T..

TITULO DEL ORIGINAL: International Valuation Standards Publicado por International Valuation Standards Committee Oficina Internacional: 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3AD Copyright @ 1997 the International Valuation Standards Committee Reservados todos los derechos. Traduccin autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C. Para la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin , A. C. Copyright @ 1997 Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin , A. C. Julio E. Torres Coto M. Reservados todos los derechos.


1 Julio 1997 3


EXECUTIVE HEADQUARTERS INTERNATIONAL BUREAU 15 Deslisle Avenue 12 Great George Street Toronto, Ontario London Canada, M4V 1S8 United Kingdom SW1P SAD Telephone: 1 416 922 3999 Telephone: 44 171 222 7000 Facsimile: 1 416 922 3589 Facsimile: 44 171 222 9430

1 de Julio de 1997

Las Normas Internacionales de Valuacin... ...se reconoce ahora a todo lo largo del mundo y se han incorporado a las Normas domsticas de muchas naciones. Las Normas y las Orientaciones de Aplicacin y Comportamiento que se incluyen en esta edicin, reflejan el pensamiento, experiencias y juicio profesional colectivo de Valuadores de mas de 40 naciones. Tambin se apoyan en la asesora y consejo de usuarios de los servicios de valuacin y profesionales de otras disciplinas, particularmente en el campo de la contabilidad. Como lo fue en ediciones anteriores, las palabras podrn cambiar para aclarar afirmaciones y responder a temas de reciente desarrollo. Esta nueva edicin contiene material nuevo y una estructura ampliada, pero los principios en los que se basan las Normas y Orientacin permanece sin cambio. Sigue siendo el objetivo de este Comit establecer Normas que sean pertinentes a y parte integral de las actividades de mercado que involucran a los bienes races, fomentar la armonizacin de las Normas entre las naciones y participar en los esfuerzos de envergadura mundial que finalmente habrn de eliminar interpretaciones equivocas en materia de valuacin en las transacciones internacionales de bienes. El Comit Internacional de Normas de Valuacin (tambin conocido como IVSC) se rene con regularidad en diversas localidades alrededor del mundo. Continuamente se ocupa del estudio de Normas nuevas y en la revisin de las existentes y en los comentarios de las Normas cuando es oportuno. Solicitamos comentarios, preguntas y sugerencias. Deseamos y solicitamos la participacin y asociacin completa de todas las naciones. El Comit est en disposicin de auxiliar en el desarrollo de las disciplinas de valuacin en las naciones en desarrollo y en la instrumentacin de Normas en todas partes. Muy sinceramente, Ph. Malaquin Presidente


1 Julio 1997 4

Contenido

Introduccin Introduccin 1 -5

Valuacin y el IVSC

Organizacin de las Normas Internacionales

Formato de las Normas

Introduccin - 1

Introduccin - 3

Introduccin - 5

Conceptos y Principios Generales de Valuacin

Introduccin

Conceptos de Tierra y Propiedad

Concepto de Bienes Races, Propiedad y Activos

Precio, Costo, Mercado y Valor

Valor de Mercado

Uso Mejor y Ms Productivo

Utilidad

Otros Conceptos Importantes

Resumen

Conceptos/Principios 1 - 13

Conceptos/Principios 1







Conceptos/Principios - 11

Conceptos/Principios - 13

IVS 1: Valor de Mercado como Base de Valuacin

IVS 2: Bases de Valor Distintas del Valor de Mercado

IVS 3: Valuacin Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas

IVS 4: Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones

IVS 1: 1 14

IVS 2: 1 13

IVS 3: 1 16

IVS 4: 1 12

APG 1: Concepto de Valuacin de Negocio en Marcha APG 2: Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas en Valuacin APG 3: Valuacin de Planta, Maquinaria y Equipo

APG 1: 1 - 8

APG 2: 1 - 9

APG 3: 1 - 8


1 Julio 1997 5


Introduccin Valuacin y el IVSC La valuacin de activos tiene sus races en la economa clsica y contempornea. Los principios y tcnicas de valuacin se establecieron y en general eran similares, en muchos pases antes de los cuarenta. Sin embargo, el reconocimiento de la valuacin como profesin se desarroll despus de los cuarenta. Antes de los ochenta la valuacin se desarrollo como profesin en muchas naciones grandes y pequeas, pero sin un enfoque internacional. Haba muchas similitudes en estos pases en cuanto a lo que se consideraba un Valuador profesional, tales como el poseer un grado universitario apropiado; entrenamiento profesional especializado; experiencia prctica debidamente asesorada; competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas; y reconocimiento como persona de elevado carcter. Organismos profesionales de valuadores en diversos pases otorgaban designaciones profesionales y reconocimiento a aquellos que cuando menos satisfacan los requerimientos estipulados de educacin y experiencia. Durante los sesenta y setenta varios organismos nacionales de valuacin desarrollaron y promulgaron Normas de Ejercicio Profesional para sus asociados. Otras les siguieron. En algunos pases tambin se introdujeron Cdigos de tica Profesional. El contenido de estas Normas combinaba consideraciones profesionales con las necesidades prcticas del mercado. En algunos pases las Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a las leyes y reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon procedimientos de revisin y vigilancia que llevaran a la censura o prdida del reconocimiento profesional para el asociado que violara seriamente las normas o las disposiciones ticas relativas. Para fines de los setenta conforme estos movimientos continuaron, se hizo aparente que el desarrollo financiero internacional y la globalizacin de los mercados haban llegado a un estadio en el cual era sealadamente patente la necesidad de normas internacionales de valuacin. Era obvio que sin acuerdos internacionales en relacin a las normas de valuacin exista el potencial para confusin y para que se cometieran errores. Era menos obvio, sin embargo, que tambin se inhiban las normas domsticas en algunos pases. Tambin era difcil entender que las importantes diferencias entre los puntos de vista de las corporaciones de valuacin de diversos pases podran llevar a malos entendimientos no intencionales. Igualmente importante, se dieron rpidos cambios econmicos y en los negocios dentro y entre naciones, dando lugar a un reconocimiento ampliado de la importancia mercantil de


1 Julio 1997 6

la valuacin profesional de los activos. Se requeran valuaciones competentes, objetivas y profesionalmente desarrolladas para una amplia gama de actividades de negocios. Su importancia, al reflejar valores corrientes para los informes financieros en particular, ha recibido creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente hacia la informacin de valores de activos para efectos contables y financieros basada el valuacin corriente, en lugar del costo histrico. Los avalos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios cambiantes y diferencias econmicas entre reas geogrficas. Reconociendo estos factores, se fund en 1981 el Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC por sus siglas en Ingls)1. El principal objetivo de IVSC es formular y publicar, en atencin al inters pblico, Normas de valuacin y orientacin procesal para la valuacin de activos para uso en estados financieros y promover su aceptacin y observancia mundial. El segundo objetivo es armonizar las Normas entre los Estados del mundo y revelar las diferencias en las estipulaciones de las Normas o en su aplicacin conforme sucedan. Es meta particular de IVSC que las Normas internacionales de valuacin sean reconocidas en las declaraciones internacionales de contabilidad y en otras normas de informacin y que los Valuadores reconozcan qu se requiere de ellos bajo las normas de otras disciplinas. La asociacin en IVSC es por conducto de las sociedades nacionales de valuacin e instituciones que representen a sus respectivos Estados. Estos organismos profesionales deben reconocer objetivos que se ocupen de la valuacin de activos y tener un suficiente nmero de socios capacitados para realizar este tipo de valuaciones. Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y orientacin publicados por el Comit y hacen uso de su mejor esfuerzo para asegurar el reconocimiento de las Normas en cuanto sea apropiado en su respectivo Estado. Los socios tambin revelan al Comit cualquier diferencia significativa entre las normas domsticas y las internacionales para que se hagan del conocimiento de la comunidad internacional. Los Valuadores deben, por supuesto, actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos de las reas en las que ejercen. Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y normativas, tanto estatutarias como voluntarias y con las sociedades de otros cuerpos profesionales para asegurar que las valuaciones satisfagan las Normas y orientacin del IVSC. Tambin cumplen una funcin educativa y de consulta en el rea de valuacin de activos dentro de sus Estados. El enlace con el Comit Internacional de Normas de Contabilidad, la Federacin Internacional de Contadores, El Comit Internacional de Prcticas de Auditora y la

1 El nombre original del Comit era The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC), Comit Internacional de Normas de Valuacin de Activos. Este se cambi por acuerdo del Comit en la Asamblea General Anual correspondiente a 1994, celebrada en Quebec, al nombre actual, con objeto de mejor reflejar el ms amplio campo de accin en que se involucraba el Comit. N del T.


1 Julio 1997 7

Organizacin Internacional de Comisiones de Valores es especialmente importante para las actividades del IVSC. En relacin con esto, otros objetivos del IVSC son proporcionar asesora y consejo en relacin a la valuacin de activos a las profesiones contables, coordinar los programas de Normas y de trabajo de las disciplinas profesionales relacionadas con vista al inters pblico y cooperar con estos y otros organismos internacionales en la determinacin y promulgacin de nuevas Normas. Estos objetivos se satisfacen mediante contacto directo y participacin en otras organizaciones internacionales tales como las Naciones Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista Oficial el Consejo Econmico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de 1985. Las siguientes Normas y discusiones relativas son el mejor consenso a la fecha de 40 naciones participantes. Como las valuaciones de activos individuales, estn sujetas al Principio de Cambio que sostienen que el cambio es inevitable y continuo an cuando gradual y no fcilmente discernible. Como Normas tienen la intencin de ofrecer definiciones y orientacin fundamentales para la valuacin de activos en un mundo dinmico. En donde se identifiquen cambios que se consideren necesarios y justificados debern sealarse al Comit para deliberacin y decisin internacional. Organizacin de las Normas Internacionales Diversos principios y tcnicas de valuacin se entienden dentro de la profesin de la valuacin y estn bien establecidos en el mundo de los negocios. Las discusiones fundamentales abreviadas que se incluyen en esta normas no deben considerarse exhaustivas. Por lo tanto, es importante para entender y usar esta Normas que, an cuando las Normas individuales puedan exponerse y publicarse como secciones separadas, cada Norma es una parte componente del conjunto. Por tanto, las definiciones, declaraciones del prefacio, conceptos y principios de valuacin y otros elementos comunes debern interpretarse como parte de cada Norma. El Comit Internacional de Normas de Valuacin de Activos reconoce la complejidad de los procedimientos profesionales de valuacin, la diversidad de situaciones de la propiedad, la dificultad de interpretacin de las actividades de la valuacin por otras profesiones, el problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la superior necesidad del pblico de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas desarrolladas conforme a normas generalmente aceptadas. En consecuencia, el contenido y formato de estas Normas se han diseado con estos aspectos en mente y la comprensin de la estructura de las Normas es importante para su aplicacin. La organizacin de las Normas es como sigue:

1. Introduccin - La introduccin ofrece una explicacin del comit internacional, su trabajo y el contexto general de las Normas internacionales. Se


1 Julio 1997 8

explica la organizacin de las Normas y se discute la intencin de la manera y forma como han de ser aplicadas. 2. Conceptos y Principios Generales de Valuacin - Una discusin completa del cuerpo de conocimiento que constituye los mtodos y prcticas valuatorias esta mas all del alcance de stas Normas. Sin embargo, para fomentar el entendimiento entre disciplinas profesionales y reducir las dificultades de las barreras de idioma, esta seccin proporciona comentarios sobre los marcos legal, econmico y conceptual bsicos sobre los cuales se apoyan la valuacin como disciplina y sus Normas. El entendimiento de estos asuntos de fundacin es crucial para el entendimiento de las valuaciones y la aplicacin de estas Normas. 3. Normas de Valuacin - Las Normas IVSC 1 y 2 se ocupan de Valor de Mercado y bases de valuacin distintas al Valor de Mercado, respectivamente y como soporte para la Norma IVSC 3, Valuaciones para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas. Las Normas IVSC adicionales se ocupan de temas y situaciones de valuacin comunes a las actividades mercantiles, pero distintas a las valuaciones de activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La Norma IVSC 4, Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones, proporciona Normas para aplicaciones particulares y distingue estas aplicaciones de las cubiertas por la Norma IVSC 3. 4. Orientacin de Aplicacin y Comportamiento - Frecuentemente surgen en el ejercicio de la valuacin y de quienes usan los servicios de valuacin cuestiones relacionadas con la aplicacin de las Normas. Los documentos de Orientacin para Aplicacin y Comportamiento (APG) proporcionan orientacin en relacin a temas especficos de valuacin y como han de aplicarse estas Normas en situaciones mercantiles y de provisin de servicio ms especficas. Las APG se enmiendan de tiempo en tiempo con orientacin adicional del IVSC conforme las situaciones mercantiles o profesionales que requieren orientacin se plantean a la atencin del Comit. Las APG se consideran una importante adicin alas Normas, pero no son en si documentos normativos. 5. Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores y a los usuarios de sus servicios un medio ms inmediato y menos formal de recibir respuestas a cuestiones que surjan en relacin a las Normas o su aplicacin, el IVSC tambin expide Comentarios Explicativos sobre estas Normas. Estos Comentarios generalmente no son aprobados por el Comit, pero son importantes interpretaciones amplias que podrn usarse para propsitos sea de revelacin general o comentarios o como una medida transitoria anterior a la emisin sea de una orientacin de comportamiento o de una Norma por el Comit.

Formato de las Normas


1 Julio 1997 9

Cada Norma se escribe para enfocar un rea amplia del ejercicio de la valuacin. Conforme sea apropiado cada Norma generalmente contiene las siguientes secciones ordenadas. 1. Introduccin 2. Alcance 3. Definiciones 4. Relacin a las Normas de Contabilidad 5. Declaracin de las Normas 6. Discusin 7. Requisitos de Revelacin 8. Previsiones de Exclusin 9. Fecha de Vigencia.


Conceptos y Principios Generales de Valuacin

1.0 Introduccin


1 Julio 1997 10

1.1 La experiencia y el dilogo internacional entre naciones por conducto del Comit Internacional de Normas de Valuacin ha demostrado que, con pocas excepciones, hay acuerdo internacional comn en relacin a los fundamentos de la disciplina valuatoria. La legislacin y circunstancias econmicas locales pueden, en ciertas ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a veces limitadas), pero los mtodos y tcnicas fundamentales de valuacin son similares en todo el mundo.

1.2 Las Normas y orientacin del IVSC se basan en estos fundamentos, pero es la

posicin del Comit que no es apropiado intentar enunciar todos los fundamentos pertinentes en el cuerpo de cada Norma. En lugar de ello, esta seccin se entiende como suplemento para cada una de las Normas y proporciona un panorama general de los fundamentos que son particularmente importantes para el entendimiento de la profesin valuatoria y la aplicacin de estas Normas.

2.0 Conceptos de Suelo y Propiedad. 2.1 El suelo es esencial para nuestras vidas y existencia. Su importancia lo pone en la

mira para consideracin de abogados, gegrafos, socilogos y economistas. Como resultado de la forma en que cada una de estas disciplinas se relaciona con el suelo y con los usos del suelo, las sociedades de nuestras naciones y nuestro mundo se ven afectadas.

2.1. La valuacin de la tierra como balda o de la tierra y las mejoras a o en el suelo, es

un concepto econmico. Sea que est en estado baldo o se encuentre mejorada, nos referimos a la tierra como bienes races. El valor se crea por la utilidad del bien raz o por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de los humanos. Contribuyen al valor la singularidad, durabilidad, fijeza de ubicacin, oferta relativamente limitada del bien raz y la utilidad especfica de un sitio determinado.

2.3. La propiedad es un concepto legal. La propiedad consiste en los derechos

privados de apropiacin. Para distinguir entre el bien raz, una entidad fsica y su propiedad, un concepto legal, la propiedad del bien raz se llama propiedad real. Las cosas fsicas distintas a los bienes races reciben el nombre legal de bienes muebles y su propiedad se conoce como propiedad personal. La palabra propiedad usada sin mayor calificacin o identificacin puede referirse a bienes races, bienes muebles o a una combinacin de ellos. (Ver la Seccin 3 adelante).

2.4 Los Valuadores de Activos (o Tasadores) son los que tratan con la especial

disciplina econmica asociada con la preparacin y presentacin de valuaciones de activos. (Vase la Seccin 3.5 abajo). Como profesionales, los Valuadores deben satisfacer rigurosas pruebas de educacin, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada. Tambin deben exhibir y mantener un elevado cdigo de conducta moral (tica) y prctica profesional (Normas).


1 Julio 1997 11

2.5 Los cambios de precios a lo largo del tiempo son el resultado de efectos especficos y generales de fuerzas econmicas sociales. Las fuerzas generales pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en el poder relativo de compra del dinero. El movimiento independiente de fuerzas especficas tales como cambios tecnolgicos pueden generar movimientos en la oferta y demanda y pueden crear cambios significativos de los precios.

2.6 En la valuacin de bienes races se aplican muchos principios conocidos. Incluyen

los principios de oferta y demanda, competencia, sustitucin, anticipacin o expectacin, cambio y otros. Comn a todos estos principios suplementarios es su efecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un activo. Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes races refleja el efecto combinado de todas las otras fuerzas de mercado que tienen alguna influencia sobre el valor de los bienes races.

3.0 Conceptos de Bienes Races, Propiedad y Activo 3.1 Se define como bienes races o bienes inmuebles al suelo fsico y aquellos

elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la cosa fsica, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes races de los bienes muebles, definidos abajo. An cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aqu para distinguir estos importantes trminos y conceptos.

3.2 La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados

con la propiedad de bienes races. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raz fsico. Por tanto la propiedad real es un concepto no fsico.

3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpreos e

incorpreos) que no son bienes races. Estos son cosas que no estn permanentemente adheridas a los bienes races y generalmente se caracterizan por su movilidad.

3.4 En la terminologa contable, los activos son recursos apropiados o controlados, de

los cuales se puede razonablemente anticipar un beneficio futuro. La propiedad de un activo es por si un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser tangible o intangible.

3.5 Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros a que se

hace referencia en la Norma IVSC 3 distinguen entre activos tangibles, intangibles y de inversin. Son de particular importancia los siguientes trminos y conceptos:

3.5.1 Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a uso

continuo en las actividades de la empresa. Son ejemplos de estos las


1 Julio 1997 12

acciones, acreedores, inversiones a corto plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes races, normalmente tratados como un activo fijo como se define adelante, pueden tratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o bienes races mejorados que se mantienen en inventario para venta.

3.5.2 Activos fijos. Estos son activos tangibles e intangibles que caen

dentro de las dos amplias categoras siguientes: 3.5.2.1 Propiedades, planta y equipo. Activos que se entienden

destinados a uso de manera continua en las actividades de una empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, la depreciacin acumulada y otras categoras de activos adecuadamente identificadas.

3.5.2.2 Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen para usarse de manera continua en las actividades de una empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo, incluyendo inversiones extranjeras, cuentas por cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones tradas de atrs, y patentes, marcas y activos similares.

3.6 La terminologa contable difiere en alguna manera de los trminos utilizados por

los Valuadores. Dentro de las clasificaciones identificadas en el prrafo 3.5, los Valuadores se involucran principalmente con activos fijos. Tcnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad, lo que se vala mas que el activo tangible o intangible en si. Este concepto distingue la diferencia entre el concepto econmico de valuar un activo objetivamente basndose en su habilidad de ser comprado y vendido en un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal como suponer una base intrnseca u otra no de mercado. El concepto objetivo de mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales para valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma IVSC 2.

3.7 El trmino depreciacin se usa en valuacin y contabilidad y puede llevar a

confusin. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el trmino depreciacin o el trmino depreciacin acumulada en los mtodos de Costo de Reproduccin o Reposicin para referirse a cualquier prdida de valor del costo total estimado nuevo. Tales prdidas pueden considerarse como atribuibles a deterioro fsico, obsolescencia tcnica o funcional u obsolescencia externa. El trmino reservas para depreciacin se refiere a registros hechos por los contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convencin de costo histrico, independientemente de la base para tales registros. Muy importante, para los Valuadores la depreciacin acumulada es una funcin del mercado. Las reservas para depreciacin son una funcin de una convencin contable y no necesariamente reflejan el mercado.

3.8 Reconociendo que el trmino propiedad es un concepto legal, pero que se usa comnmente en referencia general a bienes races y a bienes muebles, estas Normas aplican el trmino propiedad en su acepcin comn. En este contexto el


1 Julio 1997 13

trmino puede considerase aplicable tanto a los derechos de propiedad como a la cosa fsica que se tiene en propiedad. Adoptando esta convencin podemos distinguir entre propiedad en su contexto valuatorio general y la propiedad considerada como un activo bajo las convenciones contables.

4.0 Precio, Costo, Mercado y Valor. 4.1 La imprecisin del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional,

puede y de hecho lleva a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras comnmente usadas en un idioma tambin se usan con significados especficos en una disciplina dada. De manera significativa este es el caso con lo trminos precio, costo, mercado y valor en el sentido en que se usan en la disciplina valuatoria.

4.2 Precio es el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada

por un bien o servicio. Es un hecho histrico, sea que se revele pblicamente o se mantenga en reserva. Debido a las capacidades, motivaciones, intereses econmicos especiales de un determinado comprador y vendedor, el precio que se paga por los bienes y servicios puede o no tener relacin alguna con el valor que pueden adscribir a esos bienes y servicios otras personas. Sin embargo el precio generalmente es una indicacin del valor relativo que se da a los bienes y servicios por el comprador y vendedor en cuestin bajo circunstancias particulares.

4.3 El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida

para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histrico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

4.4 Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin indebida restriccin de sus actividades. Cada parte responder a las relaciones de oferta demanda y otros factores de fijacin de precios, la capacidad y sapiencia de la parte, su entendimiento de la relativa utilidad de los bienes o servicios y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o internacional.

4.5. Valor es un concepto econmico que se refiere la relacin monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definicin especfica de valor. El concepto econmico de valor refleja la visin que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva de valuacin.

4.6 Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse (por ejemplo ver la Norma IVSC 2). Algunos son tipos normales de valor comnmente usados en la valuacin de activos. Otros se usan en situaciones especiales bajo


1 Julio 1997 14

circunstancias cuidadosamente identificadas y reveladas. Es de suma importancia para el uso y comprensin de las valuaciones que el tipo y definicin de valor sean claramente explicados y que sean apropiados para la comisin de valuacin particular. Un cambio en la definicin de valor puede tener efecto material en los valores que se asignaran a diversos activos.

4.7 Los Valuadores Profesionales evitan el uso del trmino "valor" sin calificacin, substituyendo en su lugar algn adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata. Valor de Mercado (o Valor de Mercado Abierto en algunos pases) es el tipo mas comn de valor asociado con la valuacin de activos y se discute en la Norma IVSC 1. An cuando el uso comn posiblemente dicta el entendimiento en el mercado de que se trata de el Valor de Mercado si no se hace especificacin en contrario, es particularmente importante que el Valor de Mercado se identifique y defina claramente en cada trabajo.

4.8 El concepto de valor contempla la asociacin de una cantidad monetaria a la transaccin. Sin embargo, la venta de la propiedad valuada no es condicin que deba preceder a la de estimar el precio al cual debera venderse si se vendiera en la fecha de valuacin bajo las condiciones prescritas en la definicin de Valor de Mercado.

4.9 El Valor de Mercado de los bienes inmuebles es una representacin de su utilidad reconocida por el mercado mas que de su estado fsico exclusivamente. La utilidad de los activos para una empresa dada puede diferir de la que se reconocera por el mercado o por una industria en particular. Por tanto, es necesario que la valuacin de activos y la informacin para efectos contables bajo la convencin que refleja los efectos de los precios cambiantes distinga entre los valores reconocidos en el mercado, que deberan reflejarse en la informacin financiera y los tipos de valor no de mercado, que no deberan usarse como base para informacin financiera. El Costo de Reposicin Depreciado (CRD) como se define en la Norma IVSC 2 y como se aplica a propiedades especializadas, an cuando es una base de valuacin distinta del mercado, es aceptable para informacin financiera cuando sea apropiada.

4.10 Consideraciones similares a las expresadas en el prrafo 4.9 arriba se aplican a la valuacin de propiedades distintas a los bienes races. Con excepcin de los casos en que el CRD se aplica de manera apropiada, los informes financieros requerirn la aplicacin de mtodos de Valor de Mercado y clara distincin de mtodos de Valor No de Mercado.

4.11 El costo total de un activo inmobiliario incluye todos los costos directos e indirectos de su produccin. Si el comprador incurre en costos de capital suplementarios despus de la adquisicin, estos se agregarn al costo histrico de adquisicin para efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la percepcin del mercado en cuanto a la utilidad de tales costos, podrn o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado del activo.

4.12 El trmino costo de reposicin puede usarse en diversos contextos en algunos Estados. En el mercado, es el costo de reemplazar el activo con un activo (o propiedad) sustituto igualmente satisfactorio, suponiendo que no existe retraso innecesario alguno. El trmino tambin se utiliza al hacer estimaciones de costo.


1 Julio 1997 15

Una estimacin de costo de un activo puede hacerse con base en una estimacin de costo de reproduccin o costo de reposicin. Un costo de reproduccin es una rplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseo y los mismos materiales de construccin. El costo de reposicin visualiza la construccin de una estructura de comparable utilidad, empleando el diseo y materiales en uso corriente en el mercado de edificacin actual.

5.0 Valor de Mercado. 5.1. El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivas

de un mercado y es la base para valuar la mayora de los recursos en economas basadas en el mercado. An cuando las definiciones precisas pueden variar, el concepto se entiende y aplica comnmente.

5.2. Conforme a las Normas IVSC, el Valor de Mercado se define como:

El monto estimado por el cual un activo debera intercambiarse en la fecha actuado cada una con conocimientos, prudencia y sin presin. de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de apropiado mercadeo en el cual las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin presin.

5.3. La Norma IVSC 1 explica en detalle el concepto y definicin de Valor de Mercado. Como prefacio, es importante insistir en que la estimacin de Valor de Mercado profesionalmente determinada es una valuacin objetiva de derechos de propiedad identificados en relacin a una propiedad especfica a una fecha determinada. El Valor de Mercado es una estimacin respaldada por el mercado que se desarrolla conforme a estas Normas y se reporta de acuerdo con las Normas o convenciones aplicables a la comisin o encomienda de hacer la valuacin. La Norma IVSC 3 establece las Normas de valuacin que son particularmente aplicables a los informes financieros y cuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de Valuacin para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones.

5.4 Los activos fijos se distinguen de la mayora de los activos circulantes en virtud del periodo relativamente mayor que se requiere para comercializar los activos fijos a fin de obtener un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de tiempo, la ausencia de un mercado inmediato2, la naturaleza y diversidad de los mercados y propiedades y otros factores generan la necesidad de Valuadores profesionales y de estas Normas. 6.0 Uso Mejor y Mas Productivo 6.1 El suelo subyace toda la existencia y con rara excepcin, tiene permanencia mas

all de la vida de los individuos. Dada la unicidad e inmovilidad del suelo, cada fraccin de bien raz posee ubicacin nica. La permanencia del suelo tambin

2 En la versin inglesa se emplea el trmino spot market, que es familiar para financieros, agentes burstiles y economistas. N. del T.


1 Julio 1997 16

implica que normalmente se esperar que sobreviva a los usos y mejoras que le sean impuestos por los humanos.

6.2. Debido a las caractersticas especficas del suelo, cuando se vala el suelo separadamente de las mejoras a o en el suelo, los principios econmicos requieren que las mejoras a o en el suelo se valen conforme contribuyen al valor total de la propiedad. Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de uso mejor y mas productivo refleja la utilidad y permanencia del suelo en el contexto de un mercado, considerando que las mejoras constituyen la diferencia entre el valor de la tierra sola y el Valor de Mercado del conjunto mejorado.

6.3 No obstante o expresado en el prrafo 6.2, muchas propiedades se valan como combinacin de tierra y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente estimar el Valor de Mercado tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo de la tierra con las mejoras existentes.

6.4 Uso mejor y mas productivo se define como:

El uso mas probable de un activo que es fsicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se vala.

6.5 Un uso que no es legalmente permitido o fsicamente posible no puede considerarse como uso mejor y mas productivo. Un uso que sea legalmente permitido y fsicamente posible podr no obstante requerir una explicacin del valuador que justifique porque ese uso es razonablemente probable. Una vez que el anlisis establece que uno o mas usos son usos razonablemente probables, se procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en el valor mas alto, conforme a otras pruebas, se considera el uso mejor y mas productivo.

6.6 La aplicacin de esta definicin permite a los Valuadores evaluar los efectos del

deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras mas apropiadas para el suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitacin y renovacin y muchas otras situaciones de valuacin.

6.7 El concepto de uso mejor y mas productivo es una parte integral de las

estimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo ciertas normas permiten una aplicacin del concepto de uso mejor y mas productivo en la valuacin de propiedades en relacin a los informes financieros y cuentas relacionadas. Esta aplicacin llamada Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la Norma TIAVSC 3.

7.0 Utilidad 7.1 El criterio clave que se relaciona con la valuacin de cualquier activo es su

utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de valuacin tienen el objetivo comn de definir y cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso del


1 Julio 1997 17

activo valuado. Este proceso exige diversas interpretaciones del concepto de utilidad.

7.2 Utilidad es un trmino relativo o comparativo ms que una condicin absoluta. Por ejemplo, la utilidad del suelo agrcola se mide de manera ordinaria por su capacidad productiva. Su valor es funcin de la cantidad y calidad de producto que la tierra habr de rendir en el sentido agrcola o de la cantidad y calidad de edificios o, si es susceptible de desarrollo, otro tipo de productividad que soporte conforme a una perspectiva residencial, comercial o industrial. Consecuentemente, el valor del suelo se establece al evaluar su utilidad en trminos de los factores legales, fsicos, funcionales, econmicos y ambientales que ordenan su capacidad productiva.

7.3 Fundamentalmente, la valuacin de activos se rige por la forma en que un activo se usa y en como sera ordinariamente comercializado en el mercado. Para algunos activos, la utilidad ptima se logra si se operan de manera individual. Otros tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debe hacerse una distincin entre la utilidad de un activo visto individualmente y cuando se le considera como parte de un grupo.

7.4 Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientes autocontenidas normalmente cambian de mano individualmente y se valan en consecuencia. Si tales activos poseyeran mayor (o menor) valor derivado de una asociacin funcional o econmica con otros activos, tal valor adicional o especial puede analizarse en el proceso de valuacin informando lo que corresponda, sea como consecuencia de las observaciones del propio Valuador o conforme a las instrucciones debidamente documentadas de un cliente. Cualquier estimacin de valor de este tipo , sin embargo, no deber representarse como Valor de Mercado sin incluir una clara explicacin que los soporte.

7.5 Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por sobre su valor como una entidad separada debido su asociacin fsica o funcional con una propiedad contigua, propiedad de terceros o por su atractivo para un comprador que tenga otros intereses especiales. Es necesario informar el alcance o los montos de tal valor adicional o especial por separado del Valor de Mercado establecido de acuerdo a estas normas de valuacin.

7.6 La utilidad se mide con una perspectiva de largo plazo, generalmente a lo largo de la vida til normal de un activo. Sin embargo, hay ocasiones en que los activos temporalmente pasan a ser redundantes, son almacenados o de alguna otra forma son retirados de la produccin, son transformados a un uso o funcin alterna o quiz simplemente se dejan ociosos por un periodo de tiempo. En otras instancias, circunstancias de mercado externas, econmicas o polticas, pueden dictar el retiro de la produccin por un periodo indefinido de tiempo.

7.7 De manera similar, activos situados en regiones remotas, en Estados no sujetos a

economa de mercado o en localidades que estn experimentando cambios en su economa, pueden no tener un grado de utilidad directamente discernible a la fecha de valuacin. Las valuaciones en tales circunstancias requieren cierto grado de experiencia y entrenamiento y los informes debern lograrse conforme a las


1 Julio 1997 18

Normas IVSC. De particular importancia, el Valuador deber asegurar que se explique y revele de manera completa la base de valuacin, los datos en que se basa la valuacin y la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las hubiere) sobre las que se hace la valuacin.

7.8 Un efecto comn de la inseguridad poltica o econmica es el cambio de utilidad, sea en trminos de capacidad o de eficiencia. La responsabilidad del Valuador en tales situaciones es evaluar la expectativa en el mercado de la duracin de tales eventos. Los paros y cierres temporales pueden tener poco o ningn impacto en los valores de los activos, en tanto que la cesacin de actividades por periodo prolongado puede resultar en una disminucin permanente en el valor. El activo valuado deber verse a la luz de todos los factores internos y externos que influyen en su comportamiento operativo.

8.0 Otros Conceptos Importantes 8.1 La expresin Valor de Mercado no es sinnimo del trmino Valor Justo que

comnmente aparece en las normas de contabilidad. A diferencia de la definicin de Valor de Mercado explicada atrs, el Valor Justo en contabilidad anticipa una venta que puede ocurrir en circunstancias diferentes y en otras condiciones que las que prevalecen en el mercado abierto para la disposicin ordenada de los activos. Estas incluyen la posibilidad de una venta en situaciones angustiadas de corto plazo u otras circunstancias no contempladas en la definicin de Valor de Mercado. Para evitar confusin y malos entendidos, la estimacin de Valor de Mercado que haga un Valuador debe incluir una explicacin adecuada de la definicin de Valor de Mercado adoptado por el Valuador y la revelacin de las suposiciones, trminos o condiciones sobre las que se ha hecho la valuacin.

8.2 Activos especializados son aquellos que rara vez, si acaso, se venden salvo como parte del negocio del cual son parte constitutiva. Se puede hacer referencia a tales activos como activos limitados o no de mercado, dependiendo del grado de especializacin de su diseo, configuracin o aplicacin. Cuando existe informacin de mercado limitada o que no es directamente comparable para consideracin de los Valuadores, el proceso valuatorio puede hacerse ms complejo. Sin embargo, es responsabilidad del Valuador desarrollar datos y razonamiento a partir del respaldo de mercado y explicar la conclusin de valor. An cuando cada uno de los mtodos de valuacin puede aplicarse y todos los mtodos aplicables debern considerarse, el Mtodo de Costo de Reposicin Depreciado se aplica comnmente a los activos especializados. Donde es posible, el Valuador desarrolla el valor de la tierra, estimaciones de costo y depreciacin acumulada a partir de la informacin de mercado y explica la base para su estimado de valor.

8.3 No debe confundirse el trmino Costo de Reposicin Depreciado (CDR) con los

trminos Costo de Reposicin o Costo Neto Corriente de Reposicin. Estos ltimos se refieren al costo en que habra de incurrirse en el mercado al adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio (Ntese la excepcin en el prrafo 4.12 arriba cuando el uso del trmino Costo de reposicin puede aplicarse como una tipo de estimacin de costo). An cuando la construccin u otra creacin de


1 Julio 1997 19

activos sustitutos es una posibilidad, la medida de costo mas normal es el costo de mercado de adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio. En contraste, el CRD se refiere especficamente al proceso valuatorio que combina una estimacin de Valor de Mercado para la tierra en su uso actual con los costos depreciados de construccin y otros relativos de los edificios, estructuras y otras mejoras creadas en ella a fin de llegar a una cifra que informe del valor sujeto a un adecuado beneficio econmico potencial o potencial de servicio de la empresa derivado del uso de los activos como un todo.

8.4 En donde las condiciones normales de mercado han sido alteradas o suspendidas

o donde los desequilibrios entre oferta y demanda llevan a precios de mercado que no satisfacen la definicin de Valor de Mercado, el Valuador puede enfrentarse a un problema valuatorio difcil. Aplicando el concepto y definicin de Valor de Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al proceso valuatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los valores de activos que se consignan en los estados financieros. Conforme la disponibilidad o aplicabilidad de la informacin de mercado disminuyen, la comisin de valuacin puede requerir mayores grados de competencia, experiencia y juicio profesional del Valuador y cuidadosa aplicacin de estas Normas.

8.5 En algunos Estados (o bajo circunstancias especiales) puede requerirse a un

Valuador que aplique una definicin particular de Valor de Mercado para satisfacer requerimientos legales o estatutarios. No obstante, a menos que el Valuador haga una revelacin especfica en sentido contrario, los elementos y conceptos fundamentales de valuacin siguen siendo los mismos que se contienen en estas Normas IVSC. El Valor de Mercado de un activo no cambia slo por razn de simples cambios en la terminologa o por una diferente redaccin de la definicin en si, que podra ser diferente en algunos Estados debido a sus leyes.

8.6 Todos los informes de valuacin deben expresar claramente el propsito y la

funcin de la valuacin. Adems de otros requisitos de los informes, en donde se involucre informacin financiera, el informe debe identificar especficamente la categora de activo en que se coloca cada activo y la base para tal colocacin. Cada una debe explicarse de manera explcita.

8.7 La contabilidad basada en costo histrico refleja solamente aquellos costos

histricos y depreciacin acumulada reconocidas bajo los principios generalmente aceptados de contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de Mercado menor o mayor que el costo histrico, sea que tal costo se haya ajustado por depreciacin acumulada o no. Desde el punto de vista de una empresa en particular, este costo puede igualar o ser diferente del valor contributivo de ese activo a la empresa. Desde la ptica del mercado, si un activo se crea para venta, el creador debe estar en aptitud de vender el activo a un precio que exceda el costo para el creador o la actividad no ser productiva. Cuando se vende con utilidad el precio pagado por el comprador se convierte en costo del comprador y


1 Julio 1997 20

la diferencia entre ese costo y el costo en que incurri el vendedor (incluyendo costos de venta y de tener) se convierte en la utilidad del vendedor, tambin conocida como la ganancia en la venta del activo. Bajo ciertas circunstancias la venta puede realizarse al costo del vendedor o por debajo de ste, pero estas situaciones especializadas exigen aplicacin especial de estos principios.

8.8 La estimacin e informacin de los valores de activos y la orientacin relativa,

son el campo de aplicacin de estas Normas y orientacin relativa. No estn gobernadas ni dirigidas por los objetivos de otras disciplinas. Cmo han de compilarse, transmitirse e incorporarse los resultados de las valuaciones a los de otros profesionales es, sin embargo, de importancia crucial para los Valuadores. El correcto entendimiento de la terminologa es esencial para los Valuadores y para quienes leen sus informes. El uso ponderado de experiencia y pericia y la correcta aplicacin de la metodologa son tambin esenciales. Estas Normas llevan la intencin de servir los objetivos comunes de quienes preparan valuaciones de activos y de aquellos que deben depender de sus resultados.

9.0 Resumen 9.1 Estas Normas se entienden principalmente para uso de Valuadores a quienes se

pide valuar activos para informes y cuentas financieras. Se hace nfasis en el uso de informacin real y actual de mercado de la cual se pueden deducir juicios profesionales informados en relacin a la valuacin de propiedades. Se incluye en estas Normas orientacin para otros tipos de valuaciones para distinguirlas de las valuaciones de activos, para establecer guas internacionales que llevan la intencin de reducir o eliminar la confusin en el uso de los informes de valuacin y promover el entendimiento.


1 Julio 1997 21

Norma Internacional de Valuacin 1

Valor de Mercado como Base de Valuacin


Contenido 1. Introduccin

1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5,1.6

2. Alcance 2.1

3. Definiciones 3.1, 3.2, 3.3

4. Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 5. Declaracin de Normas

5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5

6. Discusin .. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10,. 6.11

7. Requisitos de Revelacin .. 7.1, 7.2, 7.3, 7.4 8. Provisiones sobre Desviacin

.. 8.1 9. Fecha de Vigencia

.. 9.1


1 Julio 1997 22


Norma 1

Valor de Mercado como Base de Valuacin Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientacin de aplicacin contenida en el Prefacio y en el Captulo de Conceptos y Principios Generales de Valuacin.

1.0 Introduccin 1.1. El objetivo de esta Norma es proporcionar una definicin comn de Valor de

Mercado. Esta Norma tambin explica los criterios generales que se relacionan con esta definicin y su aplicacin en la valuacin de bienes cuando el propsito y funcin de la valuacin pide la estimacin del Valor de Mercado.

1.2 El Valor de Mercado es un representacin de valor de cambio o del importe que un bien producira si se ofreciese para venta en el mercado abierto en la fecha de valuacin bajo circunstancias que satisficieran los requisitos de la definicin de Valor de Mercado. Para estimar el Valor de Mercado, un Valuador debe primero estimar el uso mejor y mas productivo o el uso mas probable (ver los Conceptos y Principios Generales de Valuacin de IVSC, par. 6.3). Ese uso puede ser para el uso actual de la propiedad o para algn uso alterno. Estas determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica.

1.3 El Valor de Mercado se estima mediante la aplicacin de mtodos y procedimientos que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las cuales ese bien mas probablemente se comercializara en el mercado abierto. Las mtodos mas comunes para estimar el Valor de Mercado incluyen el Mtodo de Comparacin de Ventas, el Mtodo de Ingresos Capitalizados o de Flujo de Caja Descontado y el Mtodo de Costo.

1.4 El Mtodo de Costo tiene dos posibles aplicaciones, una que puede usarse en estimaciones Valor de Mercado y otra que no. Cuando se aplica el Mtodo de Costo a estimaciones de Valor de Mercado todos los elementos del mtodo se derivan de pruebas obtenidas en el mercado abierto. Cuando el Mtodo de Costo se aplica a circunstancias no de mercado, se utilizan elementos que no son de mercado. Como contraste adicional, el mtodo de Costo de Reposicin Depreciado combina elementos de mercado y no de mercado y no puede considerarse como Valor de Mercado. Estas diferentes aplicaciones de costo no deben confundirse o mal interpretarse al hacer, presentar o aplicar estimaciones de Valor de Mercado.

1.5 Todos los mtodos de medicin, tcnicas y procedimientos de Valor de Mercado, si son aplicables y se aplican apropiada y correctamente, llevan a una expresin comn de Valor de Mercado cuando se basen en criterios derivados del mercado. La Comparacin de Ventas u otros mtodos de comparacin de mercado deben surgir de observaciones de mercado. Los costos de construccin y la depreciacin debern determinarse mediante referencia a un anlisis de estimacin de costo y


1 Julio 1997 23

depreciacin acumulada basado en el mercado. El Mtodo de Ingresos Capitalizados o el Mtodo de Flujo de Caja Descontado debern basarse en flujos de caja determinados por el mercado y en tasas de retorno derivadas del mercado. An cuando la disponibilidad de datos y las circunstancias relacionadas con el mercado o con el activo mismo determinarn cuales mtodos de valuacin son mas pertinentes y apropiados, el resultado de usar cualquiera de los procedimientos sealados ser Valor de Mercado si cada mtodo se basa en datos derivados del mercado.

1.6 La manera en que el bien se comercializara ordinariamente en el mercado abierto distingue la aplicabilidad de los varios mtodos o procedimientos para estimar el Valor de Mercado. Cuando se basa en informacin de mercado, cada mtodo es un mtodo comparativo. En cada situacin valuatoria uno o ms mtodos son generalmente representativos de las actividades del mercado abierto. El Valuador habr de considerar cada uno de los mtodos en toda encomienda de Valor de Mercado y determinar cuales de ellos son mas apropiados.

2.0 Alcance 2.1 Esta Norma es aplicable al Valor de Mercado de los bienes, normalmente bienes

inmuebles y elementos relacionados. Exige que el bien bajo consideracin se visualice como si estuviese ofrecido en venta en el mercado abierto, en contraste con ser valorado como parte de un negocio en marcha o para otros fines.

3.0 Definiciones 3.1 Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue:

Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa despus de adecuada comercializacin en la que las partes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coaccin.

3.2 El trmino activo se utiliza porque es el objeto de estas Normas. Sin embargo, puede sustituirse el trmino bien o propiedad para la aplicacin general de la definicin. Cada elemento de la definicin tiene su propio marco conceptual.

3.2.1 El monto estimado... se refiere al precio expresado en trminos de dinero (normalmente moneda local), pagadero por el activo en una transaccin directa de mercado. El Valor de Mercado se mide como el precio mas probable que razonablemente puede obtenerse en el mercado por el vendedor y el precio mas ventajoso que razonablemente puede obtener el comprador. Esta estimacin especficamente excluye un precio inflado o deflactado por condiciones o circunstancias especiales, tales como arreglos de financiamiento, venta o retroarrendamiento atpicos, consideraciones o concesiones especiales otorgadas por quienquiera que est asociado a la venta o cualquier elemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVSC 2)

3.2.2 ...un activo debera intercambiarse... se refiere al hecho de que el valor de un activo es un importe estimado mas que un precio de venta


1 Julio 1997 24

predeterminado o realizado. Es el precio al cual el mercado espera que una transaccin que satisface todos los otros elementos de la definicin de Valor de Mercado debera concluirse en la fecha de valuacin.

3.2.3 ... en la fecha de valuacin... exige que el Valor de Mercado estimado sea especfico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido a que los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en cualquier otro tiempo. El importe de la valuacin reflejar el estado y circunstancias actuales de mercado a la fecha efectiva de valuacin y no de manera indistinta a una fecha anterior o futura. La definicin tambin supone intercambio simultneo y la formalizacin del contrato de la venta sin variacin alguna de precio que pudiera en alguna otra forma hacerse en una operacin de Valor de Mercado.

3.2.4 ...entre un comprador dispuesto... se refiere a uno que est motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no est sobre interesado ni determinado a comprar a cualquier precio. Este comprador es tambin uno que compra conforme a las realidades del mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado, mas que conforme a un mercado imaginario o hipottico que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador que se supone, no pagara un precio mas alto que el que el mercado reclama. El propietario actual del activo se incluye entre aquellos que constituyen el mercado. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales en relacin a las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor de mercado por sobre aquel que es razonablemente alcanzable. En algunos pases se omite la referencia explcita a un comprador dispuesto de la definicin de valor de mercado para enfatizar esta responsabilidad.

3.2.5 ...un vendedor dispuesto... no es un vendedor que est ansioso ni uno forzado a vender a cualquier precio, ni uno preparado para esperar a que se llegue a un precio que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto est motivado a vender el activo en condiciones de mercado al mejor precio que se puede alcanzar en el mercado abierto despus de adecuada comercializacin, cualquiera que sea ese precio. Las circunstancias fcticas del propietario actual del activo no son parte de la consideracin puesto que el vendedor dispuesto es un propietario hipottico.

3.2.6 ...en una transaccin directa... es una entre partes que no tienen ninguna relacin particular o especial (por ejemplo, compaa propietaria y compaa subsidiaria o arrendador y arrendatario) que puede hacer que el nivel de precio sea diverso o no caracterstico en el mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de valor. La transaccin de Valor de Mercado se presume entre partes no relacionadas, cada una de las cuales acta de manera independiente.

3.2.7 ...despus de adecuada comercializacin... significa que el activo habr estado expuesto al mercado en la forma mas apropiada para


1 Julio 1997 25

efectuar su venta al mejor precio que razonablemente puede obtenerse conforme a la definicin de Valor de Mercado. El tiempo de exposicin podr variar conforme a las condiciones de mercado, pero deber ser suficiente para permitir que el activo sea conocido por un nmero adecuado de compradores potenciales. El periodo de exposicin es anterior a la fecha de valuacin.

3.2.8 ...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y prudencia... presume que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto estn razonablemente informados de la naturaleza y caractersticas del activo, sus usos presente y potencial y el estado del mercado a la fecha de valuacin. Cada uno se presume, adicionalmente, que acta para su propio inters con ese conocimiento y de manera prudente busca el mejor precio para su propia posicin en la transaccin. La prudencia se mide en referencia al estado del mercado a la fecha de valuacin, no con el beneficio de retrovisin en una fecha posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor venda un bien en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es en otras situaciones de compra y venta en mercado con precios cambiantes, el comprador o vendedor prudente han de actuar conforme a la mejor informacin de mercado disponible en el momento.

3.2.9 ...y sin coaccin... establece que cada una de las partes esta motivada para participar en la transaccin, pero ninguna est obligada ni indebidamente coaccionada para finiquitarla.

3.3 Se entiende el Valor de Mercado como el valor estimado de un activo sin tener en cuenta los costos de venta o de compra y sin compensacin por cualesquiera impuestos asociados.

4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1 Hay numerosos ejemplos de trminos que se usan indistintamente por los

Valuadores y los Contadores. Algunos llevan a malos entendidos y posibles abusos en las Normas. La Norma IVSC 1 define Valor de Mercado y discute conceptos generales de normas de Valor de Mercado. Otros trminos importantes se definen en las Normas IVSC 1 y 2 y contribuyen a los requisitos mas especficos de la Norma IVSC 3.

4.2 Como lo define la Norma IVSC 3, el Valor de Mercado de los activos para uso actual se basa en la premisa de que continuara el uso en el uso actual. El Valor de Mercado para Uso Actual es una aplicacin especial de la definicin de Valor de Mercado. El Valor de Mercado de activos sobrantes o de inversin se basa en el uso mejor y mas productivo, sea que represente su uso actual o un uso alterno.

4.3 Como se discute en la Norma IVSC 3, el Valor de Mercado es la base de valuacin para inmuebles no especializadas que se valan en conexin con informes financieros y se diferencia de otras bases que no debern aplicarse. La Norma IVSC 3 tambin discute la valuacin de activos especializados para efectos de


1 Julio 1997 26

informes financieros y distingue estos mtodos de otros que no debern aplicarse para informes financiero de conforme estas Normas.

4.4 Los activos especializados y los activos que tienen una posibilidad de comercializacin limitada debido a su ubicacin rara vez, si acaso, cambian de manos en el mercado abierto salvo como parte del negocio o empresa de la que son parte constitutiva, a la que en ocasiones se alude como la empresa ocupante. Si el uso mas probable de los activos esta ligado de manera inextricables a la empresa ocupante, los procesos de estimar su valor no dependen del mercado y pueden exigir una estimacin de valor de la totalidad de la empresa, seguida de una distribucin entre las partes constitutivas de la empresa. Estos procesos se diferencian del Costo de Reposicin Depreciado a que se refiere la Norma IVSC 3 y se consideran no de mercado e inconsistentes con las Normas IVSC para informes financieros.

4.5 Cuando las operaciones del mercado estn temporalmente interrumpidas o suspendidas por efecto de fuerzas econmicas, polticas, sociales o externas de otro tipo, el Valor de Mercado de los activos podra llegar a no ser mensurable a la fecha de valuacin, especialmente si el mercado viera la interrupcin o suspensin temporal con marcada ansiedad. En tales circunstancias, incumbira al valuador referir tales condiciones en las notas explicativas que acompaaran al informe de Valuacin. Por la misma razn, podr ser apropiado que el Valuador exprese una opinin del Valor de Mercado basado en un nivel previamente conocido o a partir del restablecimiento de la actividad del mercado, debidamente calificado y que tome en cuenta cualquier prdida de valor asociada con el retraso del mercado en regresar a operaciones normales. Lo que es de importancia vital es que se revelen de manera apropiada todas las circunstancias consideradas, criterios utilizados en el proceso de valuacin y las bases para todas las suposiciones importantes en que se apoya la valuacin.

4.6 En algunos Estados, el Valuador puede estar obligado a referirse a una definicin de Valor de Mercado que satisface ciertos criterios legales o reglamentarios para la jurisdiccin en la cual se prestan los servicios de valuacin.

5.0 Declaracin de Normas 5.1 Con antelacin a la aceptacin de un contrato de servicios el Valuador deber

determinar que el Valuador tiene suficiente conocimiento, experiencia y competencia para llevar a cabo el trabajo de conformidad con estas Normas y otros principios de valuacin generalmente aceptados o, de manera alterna:

(1) Revelar cualesquiera deficiencias al cliente antes de aceptar el trabajo;

(2) Tomar todas las medidas necesarias y apropiadas para realizar el trabajo de manera competente; y

(3) Revelar la situacin y las medidas tomadas para enfrentar la situacin en el informe que acompaa la terminacin del trabajo.

5.2 Al llevar a cabo una valuacin de mercado, un Valuador debe tener conocimiento de, entender y correctamente emplear los mtodos y tcnicas reconocidos que son necesarios para producir una valuacin creble.


1 Julio 1997 27

5.3 Cuando realiza una valuacin de mercado, un Valuador debe identificar adecuadamente el bien valuado, los intereses de propiedad, el propsito e intensin de la valuacin, la amplitud de los procesos de obtencin de datos, cualesquiera condiciones licitantes y la fecha efectiva de valuacin.

5.4 Al llevar a cabo una valuacin de mercado, un Valuador debe identificar y definir el valor considerado. Debe ejercerse cuidado especial de clara e inequvocamente distinguir cualquier otro tipo de valor que se haya aplicado para que no se entienda o interprete como Valor de Mercado.

5.5 Al informar sobre una estimacin de Valor de Mercado en Valuador deber de:

5.5.1 Completa e inteligiblemente exponer el avalo de manera que no resulte desorientador.

5.5.2 Proporcionar suficiente informacin para permitir a quienes lean o se apoyen en el informe un completo entendimiento de sus datos, razonamiento, anlisis y conclusiones.

5.5.3 Enunciar cualesquiera suposiciones o condiciones limitantes sobre las cuales se haya basado la valuacin.

5.5.4 Identificar y describir claramente el bien valuado, hasta el punto que el propio bien haya sido inspeccionado.

5.5.5 Identificar el inters o los intereses que se valan.

5.5.6 Definir el valor que se estima y enunciar el propsito de la valuacin, la fecha efectiva de valuacin y la fecha del informe.

5.5.7 Explicar entera y completamente las bases de valuacin aplicadas y las razones para sus aplicacin y conclusiones.

5.5.8 Incluir una certificacin firmada de objetividad, imparcialidad, carencia de dependencia de los honorarios u otra compensacin, colaboraciones profesionales, aplicabilidad de las Normas y otra informacin que sea pertinente revelar.

6.0 Discusin 6.1 El concepto y la definicin de Valor de Mercado son fundamentales para todo el

ejercicio de la valuacin. Un breve resumen de los fundamentos econmicos esenciales y procesales se expone en los Conceptos y Principios Generales de Valuacin sobre los que se predican ests Normas.

6.2 El concepto de Valor de Mercado no depende de que se realice un transaccin real en la fecha de valuacin. Mas bien, el Valor de Mercado es una estimacin del precio que se debera realizar en una venta a la fecha de valuacin bajo las condiciones de la definicin de Valor de Mercado. El Valor de Mercado es una representacin del predio que un vendedor y un comprador acordaran a ese tiempo bajo la definicin de Valor de Mercado, habiendo tenido cada uno, previamente, tiempo para investigar otras oportunidades y alternativas de mercado, no obstante el hecho de que pudiera tomar algn tiempo para preparar contratos formales y la documentacin de cierre necesaria.


1 Julio 1997 28

6.3 El concepto de Valor de Mercado presume un precio negociado en un mercado abierto y competitivo, circunstancia que ocasionalmente da lugar al uso del adjetivo abierto antes de las palabras Valor de Mercado. Las palabras abierto y competitivo no tienen significado absoluto. El mercado para un activo podra ser un mercado internacional o un mercado local. El mercado podra consistir de numerosos vendedores y compradores o caracterizarse por un nmero limitado de participantes. El mercado en el que se expone el activo para su venta no es un mercado restrictivo o constreido por definicin. Expuesto de manera inversa, la omisin de la palabras abierto no indica que la transaccin sera privada o cerrada.

6.4 Las valuaciones de mercado se basan generalmente en informacin de bienes comparables. El proceso de valuacin requiere que el Valuador realice pesquisas adecuadas y pertinentes, lleve a cabo anlisis competente y derive juicios informados y sostenibles. En estos procesos los Valuadores no aceptan datos sin verificacin, pero deben considerar todas pruebas, tendencias, operaciones comparables y dems informacin pertinente del mercado. En donde las informaciones de mercado son limitadas o esencialmente no existen (como por ejemplo con ciertos bienes especializados), el Valuador debe revelar de manera adecuada la situacin y debe estipular si la estimacin resulta de alguna manera afectada por lo inadecuado de los datos. Todas la valuaciones exigen que el Valuador emplee su juicio, pero los informes deben revelar si el Valuador basa el apoyo de la estimacin de Valor de Mercado en pruebas de mercado o si el estimado est mas fuertemente basado en el criterio del Valuador dada la naturaleza del bien o la falta de datos comparables de mercado.

6.5 Los periodos de cambio rpido en las condiciones de mercado se tipifican por precios rpidamente cambiantes, condicin a la que comnmente se hace referencia como desequilibrio. Un periodo de desequilibrio puede alargarse durante un periodo de aos y constituir la condicin de mercado actual y futuro posible. En otras circunstancias los flujos econmicos rpidos pueden dar lugar a datos errticos de mercado. En donde algunas ventas estn fuera de la lnea de mercado, el Valuador generalmente les conceder menos peso y an las desechar. Puede an ser posible para el Valuador juzgar con base en los datos disponibles en donde se ubica el nivel realista del mercado. Los precios de transacciones individuales pueden no ser prueba del Valor de Mercado, pero el anlisis de tales datos de mercado debe tomarse en consideracin en el proceso valuatorio.

6.6. En mercados pobres o en declinacin puede o no haber un gran nmero de vendedores dispuestos. Algunas, pero no necesariamente todas, las transacciones pueden involucrar elementos de coaccin financiera (o de otro tipo) o condiciones que reducen o eliminan la autntica voluntad de ciertos propietarios para vender. Los Valuadores deben tomar en cuenta todos los factores pertinentes en tales condiciones de mercado y atribuir el debido peso a las transacciones individuales que crean adecuadas para reflejar el mercado. Los liquidadores y sndicos normalmente tienen lo obligacin de obtener el mejor precio en la disposicin de un activo. Las ventas, sin embargo, pueden llevarse a


1 Julio 1997 29

cabo sin mercadeo adecuado o sin un periodo adecuado de mercadeo. El Valuador debe juzgar tales transacciones para determinar hasta que grado satisfacen la definicin de Valor de Mercado y el peso que debe atribuirse a los datos correspondientes.

6.7. Durante los periodos de transicin del mercado que se caracterizan por precios que caen o suben rpidamente existe el riesgo de sobre o subvaluacin si se da un peso exagerado a la informacin histrica o si se hacen suposiciones injustificadas en relacin a mercados futuros. En estas circunstancias los Valuadores deben cuidadosamente analizar y reflejar las acciones y actitudes del mercado, cuidando que sus informes revelen completamente los resultados de sus pesquisas y averiguaciones.

6.8 El concepto de Valor de Mercado tambin presume que una operacin de valor de mercado un bien estar libre y adecuadamente expuesto en el mercado durante un periodo razonable de tiempo y con razonable publicidad. Se presume que esta exposicin ocurre antes de la fecha efectiva de valuacin.. Los mercados de activos fijos generalmente difieren de los de acciones, bonos y otros activos circulantes. Los activos fijos tienden a ser nicos. Usualmente se venden con menor frecuencia y en mercados que son menos formales y eficientes que, por ejemplo, los valores listados en la Bolsa. Mas an, los activos fijos son menos lquidos. Por estas razones y porque los activos fijos no se cambian comnmente en una bolsa pblica, su Valor de Mercado debe reconocer adecuada exposicin en el mercado y la conclusin de la negociacin.

6.9 Los inmuebles de productos que se tienen como inversin a largo plazo por un empresa inmobiliaria, fondo de pensin o jubilacin, fideicomiso inmobiliario o propietario similar generalmente se valan sobre la base de la enajenacin individual del activo sujeta a un plan ordenado. El valor conjunto de tales activos vistos o tratados como cartera o como un grupo integrado de inmuebles podra exceder a, o ser menor que, la suma del Valor de Mercado de cada activo tomado individualmente.

6.10 Todas las valuaciones deber referirse al propsito y funcin de la valuacin. Adems de otras exigencias sobre la manera de informar, el Valuador deber definir con la mayor claridad en que clase ha sido colocado cada activo si el propsito de la valuacin tiene relacin con la preparacin de estados financieros.

6.11 En circunstancias especiales el Valor de Mercado puede expresarse como una cantidad negativa. Estas situaciones incluyen algunos inmuebles en arrendamiento a largo plazo, bienes especializados, inmuebles obsoletos cuyos costos de demolicin exceden el valor del terreno, algunos inmuebles afectados por contaminacin ambiental y otros. Algunos pases no aceptan la inclusin de valores negativos en los estados financieros.

7.0 Exigencias de Revelacin 7.1. Los informes valuatorios no deben desorientar. Las valuaciones que se realizan

con el propsito de estimar e informar en relacin al Valor de Mercado deben satisfacer los requisitos de la Seccin 5 anterior. Los informes debern contener un alusin especfica a la definicin de Valor de Mercado que se establece en esta Norma, junto con referencia especfica en cuanto a como ha sido visto el bien en


1 Julio 1997 30

relacin a su utilidad o a su uso mejor y mas productivo (o uso mas probable) y una exposicin de todas las suposiciones sustantivas.

7.2 Al hacer estimaciones de Valor de Mercado el Valuador deber identificar claramente la fecha efectiva de valuacin (la fecha a la cual se refiere el valor que se estima), el propsito y funcin de la valuacin y aquellos criterios que resulten pertinentes y apropiados para asegurar la adecuada y razonable interpretacin de los resultados, opiniones y conclusiones del Valuador.

7.3 An cuando el concepto, uso y aplicacin de expresiones alternas de valor puede ser apropiado en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurarse que si se obtienen e informan tales valores alternos, no habrn de entenderse como representativos del Valor de Mercado.

7.4 Cuando las valuaciones se practican por un valuador interno, v.g. uno que sea empleado de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable responsable de la preparacin de los registros e informes financieros de la empresa, deber revelarse de manera especfica en el certificado o informe de valuacin la existencia y la naturaleza de tales relaciones.

8.0 Provisiones de Desviacin 8.1 En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una

definicin particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales o reglamentarios en la jurisdiccin en la que se prestan los servicios valuatorios. Si los resultados de la valuacin han de informarse fuera de esa jurisdiccin, cuando son aplicables las normas internacionales o cuando la definicin local puede prestarse a mala interpretacin, el Valuador deber tambin referirse a la definicin contenida en esta Norma indicar si el cumplimiento con la definicin diferente resulta en un cambio material en el valor sobre el que se informa.

9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional de Valuacin entr en vigor el 24 de marzo de 1994.


1 Julio 1997 31

Norma Internacional de Valuacin 2

Bases de Valuacin Diversas del Valor de Mercado


1 Julio 1997 32


Contenido

1. Introduccin .........1.1, 1.2, 1.3 2. Alcance .........2.1, 2.2, 2.3 3. Definiciones .........3.2, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 3.11, 3.12, 3.13 4. Relacin con las Normas de Contabilidad ..........4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 5. Declaracin de Normas ..........5.1., 5.2, 5.3, 5.4 6. Discusin ..........6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11 7. Exigencias de Revelacin ..........7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 8. Provisiones sobre Desviacin ...........8.1 9. Fecha de Vigencia .......... 9.1


1 Julio 1997 33


Norma 2

Bases de Valuacin Diversas del Valor de Mercado

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientacin de aplicacin contenida en el Prefacio y en el Captulo de Conceptos y Principios Generales de Valuacin.

1.0 Introduccin 1.1. Los objetivos de sta Norma son dobles: primero, identificar y explicar las bases de

valor diversas del Valor de Mercado y establecer normas para su aplicacin; y segundo, distinguirlas del Valor de Mercado.

1.2 An cuando la mayora de las valuaciones profesionales, particularmente las valuaciones de activos a que se refiere la Norma 3, involucran el Valor de Mercado, hay circunstancias que piden bases diferentes al Valor de Mercado. Es esencial que tanto el Valuador como los usuarios de la valuacin entiendan claramente la distincin entre Valor de Mercado y las valuaciones con base que no es el Valor de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entres estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuacin.

1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos entendimientos o falsas interpretaciones entre los Estados en relacin al uso y aplicacin de bases de valuacin que no sean de mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas Normas deben asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los medios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la valuacin, evitando circunstancias que puedan desorientar al pblico e informando estimaciones objetivamente apoyadas.

2.0 Alcance 2.1 Esta Norma se refiere a bases de valuacin distintas al Valor de Mercado.

2.2 La Norma IVSC 3 cubre la base de Valor de Mercado en cuanto se refiere a informes financieros. La Norma 3 incluye Valor de Mercado para Uso Existente una aplicacin especial del Valor de Mercado cuando se consideran inmuebles, planta, maquinaria y equipo que ha de continuar en uso dentro de una empresa. An cuando esta aplicacin se separa del concepto general de uso mejor y mas productivo de la valuacin de mercado, deber considerarse como un caso especial mas que como una desviacin del concepto de Valor de Mercado.

2.3 Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuacin de activos que forman parte de un negocio en marcha. Los conceptos de Valor de Negocio en Marcha y el Valor de son bases no de mercado como se define en la Norma 2.

3.0 Definiciones


1 Julio 1997 34

3.1. Valor en Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien especfico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas productivo de ese bien o el producto monetario que pudiera realizarse a su venta. El Valor en uso es el valor que un inmueble especfico tiene para un uso especfico para un usuario especfico y por tanto no est relacionado con el mercado.

3.2 Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido a condiciones de mercado, caractersticas nicas u otros factores, atrae relativamente pocos compradores potenciales a un tiempo dado. La caracterstica central que distingue a inmuebles con mercado limitado no es que sea imposible venderlas en el mercado abierto, sino que la venta de tales inmuebles por lo comn requiere un mayor periodo de comercializacin que el usual para inmuebles mas fcilmente comercializabais.

3.3 Inmueble especializado, para fin especial o especialmente diseado. Inmueble que debido a su naturaleza especializada, tiene una utilidad restringida a usos o usuarios particulares y que rara vez si acaso, se vende en el mercado abierto, excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa. An cuando muchos diseos, incluyendo los de casas habitacin unifamiliares pueden definirse como de fin especial, estas descripciones se entienden aplicables a inmuebles que tienen mercado restringido o no tienen mercado; los ejemplos tpicamente incluyen refineras de petrleo, estaciones de fuerza, muelles, instalaciones manufactureras especializadas, infraestructura pblica, iglesias, museos e inmuebles localizados en sitios geogrficos particulares por razones de operacin o negocio.

3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se trata de valuacin de activos en relacin con informes financieros, los inmuebles ocupados por el propietario pueden verse como inmuebles especializados o no especializados.

3.3.2 Los inmuebles no especializados se valan conforme a los conceptos de valor de mercado. Los que se tienen con la intencin de c

IVSC Principios Normas Aplicacion y Comportamiento.desbloqueado

Documents

Transcript of IVSC Principios Normas Aplicacion y Comportamiento.desbloqueado