Informe Amat del Mercat Immobiliari MR-2015-03

Trobi’ns Contacti’ns Segueixi’ns Barcelona

Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern

(+34) 934.803.400 [email protected] www.amatimmo.cat

Presentat per:

Immaculada Amat

Preparat per:

Guifré Homedes Amat

Data: Març 2015

2014: Un any positiu

Per Amat Immobiliaris el 2014 ha estat un any positiu, en termes generals,

pel que fa al sector. Ha estat un any on, poc a poc, ha tornat la confiança i

s’ha tingut la sensació generalitzada que, a les zones on treballem, els

preus ja havien tocat fons. Això s’ha vist reflectit en: un augment de la

demanda interna, la significativa venda sobre plànol i la recuperació de

certes franges mitges de preu.

Amat Immobiliaris és

una empresa familiar

del sector immobiliari,

fundada l’any 1948,

amb 67 anys d’experiència,

avui gestionada per

la 2ª i 3ª generació familiar.

Joana Amat Amigó Nadia Massagué Amat Concepció Amigó Rius Martina Homedes Amat Immaculada Amat Amigó Guifré Homedes Amat

Amat Immobiliaris és

un equip de 66 professionals

distribuïts en quatre oficines:

Barcelona

Sant Cugat del Vallès

Valldoreix

Sant Just Desvern

Les tres grans àrees de negoci d’Amat Immobiliaris són:

: Administració de Patrimonis, Administració de Comunitats de Propietaris, Rehabilitacions i Manteniments. Patrimonial

: Standard, Amat Luxury Barcelona Real Estate, Barcelona Second Home (especialitzada en el mercat xinès). Comercial

: Inversions, Urbanisme, Assessorament Fiscal, Assessorament Jurídic.Consultora

http://www.amatimmobiliaris.com/ca/oficina/id-6




mailto:[email protected]

http://www.amatimmobiliaris.com/ca

http://www.amatimmobiliaris.com/blog/

https://www.facebook.com/amatimmobiliaris

https://twitter.com/amat_cat

https://www.linkedin.com/company/228499?trk=tyah&trkInfo=tas:Amat,idx:2-1-7

Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal

MARKET REPORT – 2014




NÚMERO D'OPERACIONS VENDA PER SEGMENT DE PREU

2013 2014

Tots els indicadors

constaten

un creixement amb

una base comú:

el lleuger augment

de la demanda,

el poc estoc

d’obra nova

i menys descomptes.

Al 2014 s’ha realitzat

més vendes en franges

de preus intermitjos,

un segment de

comprador que havia

desaparegut en els

darrers anys.

Preu de Repercussió de Venda – Dades d’Amat Immobiliaris

El preu mig de repercussió de venda ha tingut diferents evolucions segons la zona.

A les zones residencials, al voltant de Barcelona ciutat (1ª corona – Àrea Metropolitana: Sant Cugat

del Vallès, Sant Just Desvern, etc.), després de 2 anys de certa estabilitat, al 2014 la mitja del preu

de repercussió ha crescut un 5% a la zona de Sant Just i entorn i un 11% a la zona de Sant Cugat.

A la ciutat de Barcelona aquest anàlisi s’ha de fer per barris, on es constata també aquesta tendència

de creixement a les zones on més treballem: A l’Eixample i Turó Park la mitja del preu de repercussió

s’ha mantingut estable; a Les Corts ha crescut un 6%; a Sant Gervasi i Diagonal Mar la mitja del preu

de repercussió ha crescut un 12% i 14%, respectivament.

El preu mig de les operacions de venda dutes a terme també s’ha incrementat:

A la ciutat de Barcelona ha estat un 5% superior i a la zona residencial ha crescut un 15%.

El número d’operacions fetes amb propietats de valor superior a 1 M € també s’ha incrementat

respecte al 2013.

Tipologia d’immoble en Venda – Dades d’Amat Immobiliaris

A la zona residencial al voltant de Barcelona ciutat, la majoria de transaccions (64%) han estat

d’immobles de segona mà, fet que representa un percentatge menor respecte al 2013. Diversos factors

han marcat aquest canvi de tendència, però cal destacar que s’han posat a la venda, amb èxit, algunes

promocions sobre plànol.

A Barcelona ciutat, la tendència

dels darrers 3 anys ha estat molt

similar, on un 70% de les transac-

cions són d’obra nova.

En gran part s’explica pel volum

de vendes fetes a estrangers, qui

prefereixen comprar immobles

nous que no pas de segona mà.

Però aquest percentatge podria

canviar al 2015, perquè actual-

ment hi ha poc estoc acabat

d’obra nova a la ciutat, i general-

ment els compradors estrangers

prefereixen comprar producte

acabat que no pas sobre plànol.

Tot i que dominen les vendes als extrems de preus, dominen operacions per sota de 450.000 € i per

sobre de 900.000 €. Al 2014 s’ha realitzat més vendes en franges de preus intermitjos, un segment de

comprador que havia desaparegut en els darrers anys.

0 €

2.000 €

4.000 €

6.000 €

Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern

PREU REPERCUSSIÓ VENDA €/m2

2012 2013 2014


http://www.amatimmobiliaris.com/ca/serveis/Gesti%F3+Patrimonial

http://www.amatimmobiliaris.com/ca/serveis/Comercialitzaci%F3+d%27Immobles

http://www.amatimmobiliaris.com/ca/serveis/Consultoria+Immobili%E0ria

















En resum,

bones peces, ben

ubicades i a preu

competitiu de mercat,

es venen en

1-2 mesos.

Segmentat per

franges de preu,

un 56%

de les operacions

per sobre de

500.000€,

han estat realitzades

a clients estrangers.

Només un 55%

de les operacions

realitzades al 2014

són finançades

amb hipoteca.

Rotació d’immobles en Venda – Dades d’Amat Immobiliaris

La rotació mitjana al 2014 ha estat de 7 mesos, molt similar a la obtinguda al 2013.

Tot i així, cal esmentar que aquest paràmetre sempre va lligat al fet que l’immoble tingui un preu de

mercat correcte, doncs en zones determinades amb poc estoc i demanda significativa, s’ha fet un

numero considerable de vendes en menys d’una setmana.

Perfil del client Comprador – Dades d’Amat Immobiliaris

Durant tot el 2014 s’ha mantingut la presència de molts compradors estrangers, tal com va passar l’any

anterior, sobretot a la ciutat de Barcelona.

La importància del comprador estranger radica en què compra per imports molt més elevats. Les

nacionalitats predominants dels nostres compradors estrangers del 2014 han estat: Rússia i països

colindants, països àrabs (bàsicament Egipte) i països europeus com Bèlgica, Regne Unit, França o

Alemanya. Altres nacionalitats recurrents han estat: Xina, Ghana, Líbia o Turquia.

El 77% de les operacions de venda de tot el grup Amat han estat fetes pel comprador intern, que en

volum generat representa un 57%, y si posem la lupa a la nostra oficina de Barcelona, aquest volum

generat es redueix al 39%. En canvi, el comprador estranger representa percentatges totalment

inversos, on el 19% de les operacions de venda del grup Amat han estat realitzades pels nostres 3

principals grups de comprador estranger (Rússia i països colindants, països àrabs i països europeus),

que en volum generat sumen un 40% i, a la nostra oficina de Barcelona, el volum generat arriba al 59%.

NUMERO OPERACIONS VENDA VOLUM OPERACIONS VENDA

Al 2014 s’ha notat un increment del comprador nacional. Des del nostre punt de vista representen una

demanda retinguda durant els últims anys de crisi, que finalment al 2014 han percebut dos coses

importants: la sensació de què els preus ja han tocat fons i que l’economia en general ha millorat.

Un altre efecte important a destacar és que tímidament torna a haver-hi un moviment de compradors a la

zona de Sant Cugat provinents de Barcelona ciutat. Aquest efecte havia estat molt significatiu entre els

anys 1995 i 2006, quan els alts preus de Barcelona ciutat “empenyien” a la demanda cap a zones

residencials properes.

El perfil del nostre client comprador és majoritàriament familiar, amb 2 fills, entre 40 i 50 anys d’edat, i

nivell sòcio-econòmic alt: Directiu, Empresari o Professional Liberal.

Els motius de compra han variat una mica respecte al 2013. Per part dels estrangers domina encara la

compra de 1ª o 2ª residència, tot i que al 2014 hem vist més compra com a inversió. En el mercat intern

els motius d’adquisició es reparteixen equitativament entre inversió i 1ª residència.

77% 7%

7% 5%

AMAT Group

56%

13%

19%

8%

AMAT Barcelona

57%

17%

13%

10%

AMAT Group

39%

27%

23%

9%

AMAT Barcelona

77% 7% 7% 5%

AMAT GROUP Spain Russianspeaking countries

Arabicspeaking countries

Europeancountries

China South Americancountries

Ghana Turkey





















El nostre concepte

de Luxury

no va lligat al preu

sinó

a les característiques

de l'immoble

que el fan diferent de

la resta i a l’estil de

vida que l’envolta.

Per Luxury,

Amat té dissenyats

uns serveis

especialment pensats

per ajudar i facilitar

la integració dels

clients estrangers

a la nostre societat,

sempre assessorats

per la gent d’Amat.

Amat Luxury

El nostre concepte de Luxury no va tan lligat al preu com a les característiques de l'immoble, que el

fan diferent de la resta i a l’estil de vida que l’envolta. Són immobles escollits per ubicació, per disseny,

per la seva historia o pel futur que tenen davant.

Els nostres immobles Luxury estan ubicats a Barcelona Ciutat; a les rodalies residencials de la ciutat

comtal com: el Vallès o el Baix Llobregat; a les Costes: de Barcelona, del Maresme o la Costa Brava; i

al Pirineu.

El mercat de Luxury es mou avui en dia en gran part gràcies als compradors estrangers. És un mercat

al que l’ha costat adaptar-se especialment a les baixades de preu que ha comportat la crisi i està

caracteritzat per una demanda basada en les recomanacions i col·laboracions, tan nacionals com

internacionals.

Som experts locals amb projecció internacional.

Per Luxury, Amat té dissenyats uns serveis especialment pensats per ajudar i facilitar la integració dels

clients estrangers a la nostre societat, sempre assessorats per la gent d’Amat.





















Definitivament,

s’ha estabilitzat el

Mercat de Lloguer.

Renda Lloguer – Dades d’Amat Immobiliaris

El número de contractes de lloguer realitzats al 2014 a Barcelona ciutat i a la zona de Sant Cugat, s’ha

mantingut respecte al del 2013, tot i que amb un volum generat superior. A la zona de Sant Just, al 2014,

s’ha realitzat un número de contractes inferior al del 2013, tot i que el volum generat ha estat el mateix.

La renda mitjana de lloguer del 2014 ha estat superior a la renda mitjana de lloguer del 2013. Això no té

perquè indicar un augment de rendes, ja que depèn molt dels immobles llogats durant l’any. No obstant

això, sí que hi ha una estabilització generalitzada de rendes en la majoria de zones on treballem, així

com un cert repunt en barris molt concrets.

Per franges de preu de lloguer, mentre que al 2013 la més important en número de contractes havia

estat la franja de preu inferior a 600 €/mes, al 2014 la més important en número de contractes ha estat la

franja de preu de 600-800 €/mes. Cal destacar també, que aquest 2014 hi ha hagut un augment molt

significatiu respecte al número de contractes realitzat en la franja de preu de 1.000-1.500 €/mes.

Rotació d’immobles en Lloguer – Dades d’Amat Immobiliaris

La rotació mitjana dels immobles en lloguer s’ha reduït de 5 mesos al 2013, a 3 mesos al 2014.

Aquesta dada sempre està molt relacionada al preu de sortida dels immobles, doncs si aquest és molt

pròxim al preu de mercat, la rotació serà baixa.

Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern i entorn

NÚMERO OPERACIONS LLOGUER

2012 2013 2014

0 €

300 €

600 €

900 €

1.200 €

Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern i entorn

RENDA MITJA LLOGUER 2012 2013 2014





















Esperem que 2015

sigui l’any on es

consolidin les millores

obtingudes al 2014.

Amat Immobiliaris

sempre ha destacat

per ser un bon

comercialitzador

d’obra nova i

aquest any esperem

demostrar-ho amb:

els projectes que ja

tenim en cartera

i els nous que

posarem en marxa

abans del 2016.

Com veiem el 2015?

Nous projectes d’obra nova es començaran a comercialitzar a zones de Barcelona ciutat i el seu entorn,

la demanda s’anirà estabilitzant gradualment amb la millora de l’accés al finançament i l’interès creixent

per part de compradors estrangers gràcies a l’aparició de bons projectes immobiliaris.

Barcelona

A la ciutat de Barcelona, veiem el 2015 com un any d’impàs en producte i de consolidació en la

demanda. Un any d’impàs pel que fa al producte disponible al mercat, ja que el de segona mà

disponible -tan de lloguer com de venda- és en general escàs, i la competència -que va en augment-

molt alta, per tant aquest producte està molt repartit.

En referència als immobles de nova construcció, la ciutat està en un moment de punt mort. Queda

molt poc habitatge nou acabat i la demanda es manté elevada, tot i que hi ha nous projectes en

marxa que es comercialitzen sobre plànol i que, a partir del 2n semestre, es posaran en

comercialització nous projectes molt interessants a la ciutat.

La demanda la podem diferenciar entre interna i externa. La demanda externa continuarà sent molt

significativa a la ciutat de Barcelona, encara que els últims mesos hi ha hagut conflictes geopolítics i

canvis en les divises que tindran efectes sobre aquesta demanda, esperem un 2015 segurament

amb menys compradors russos, però amb més nord-americans, suïssos i britànics degut al canvi de

l’Euro respecte el Dòlar i la paritat de la Lliura.

Pel que fa a la demanda interna, esperem que millori o es mantingui respecte al 2014, ja que la

millora en l’accés al finançament i l’aparició de bons projectes sobre plànol que permeten generar

estalvi durant la compra, facilitaran l’accés de noves famílies al mercat de compra.

Sant Cugat del Vallès

El 2015 a Sant Cugat del Vallès es presenta també amb un mercat immobiliari amb poc producte i

multiplicació de la competència. Al mateix temps, la demanda creix molt lleugerament, començant

per un 1r trimestre on no detectem un increment significatiu respecte al mateix trimestre del 2014, ja

que moltes operacions es van anticipar degut, segurament, als canvis fiscals proposats pel Govern

Espanyol. Tot i així, som optimistes perquè pensem que encara hi ha demanda retinguda, que es

podrà concretar amb més facilitat de l’accés al crèdit.

D’altra banda, creiem que pel producte Luxury la demanda exterior continuarà sent la protagonista,

donat que la recuperació econòmica encara no permet a la demanda interna accedir a aquest tipus

de producte.

Respecte a l’obra nova, la clau és aconseguir noves promocions o solars per projectar-ne.

Comencem a vendre de nou sobre plànol. Hem iniciat la comercialització d’una promoció, amb preu

mig de venda de 650.000€, aconseguint vendre més de la meitat en pocs mesos. Aquest és un signe

molt positiu pel mercant, perquè implica confiança en el mercat i en la promoció.

Sant Just Desvern i entorn

El mercat de segona mà s’ha estabilitzat, agafant com a dinàmica que la majoria de preus han arribat

al seu límit més baix, la qual cosa no vol dir que augmentin els preus, sinó que es negocia menys el

preu final. Al 2015 s’haurà de lluitar contra la tendència a l’augment injustificat de preu en molts

habitatges degut a les noticies que apareixen.

Segueix augmentant l’oferta d’immobles a la zona, tant al centre de la població de Sant Just com a

barris més residencials com ara Bellsoleig o Ciutat Diagonal d'Esplugues de Llobregat.

En aquesta zona, 2015 serà l’any de la recuperació de l’obra nova. Ja hem comercialitzat i acabat

diferents promocions a Sant Just i Esplugues, tenint-ne d’altres a la vista. La gent s’està animant,

principalment gràcies a la major disponibilitat de finançament.

Degut a una important recuperació de la demanda, hi ha una manca de producte en la franja de

preus de 350.000 a 500.000 €, que feia anys que estava parada.

Gràcies a les escoles presents a la zona i la proximitat de Barcelona, la demanda internacional

també s’ha vist de nou incrementada, combinant diferents nacionalitats que fins ara no es veien tant,

doncs la majoria eren clients alemanys i de lloguer. Ara s'ha reactivat la venda amb un ampli ventall

de diverses nacionalitats. Aquesta demanda no està enfocada a un sol segment, sinó que arriben

clients d'arreu del món per a totes les tipologies d'immobles.

El mercat d'alt standing o Luxury, per les pròpies característiques de la zona, és molt actiu tant en

venda com lloguer, i tant per clients nacionals com internacionals.





















Barcelona patirà

transformacions

importants a nivell

urbanístic i

d’organització territorial

degut

a les millores

d’infraestructures

a les zones

actualment perifèriques

Barcelona és una

ciutat viva i dinàmica,

amb grans projectes

a curt, mig i llarg

termini.

Projectes de futur: Barcelona 2015 en endavant

Aquest any 2015 Barcelona patirà transformacions importants a nivell urbanístic i d’organització territorial

degut, principalment, a les millores d’infraestructures a les zones actualment perifèriques com el Besós o

La Zona Franca. La Sagrera i el monumental projecte de Les Glòries desplaçaran el centre neuràlgic de

Barcelona cap a aquests barris els propers 5 anys; i la Marina / Por Vell se centrarà en el client de luxe.

La Sagrera i l’estació de l’AVE

2ª parada d’importància a Catalunya.

Operació urbanística de 164 hectàrees.

Habitatges aprox.: 2.000

Centre Comercial: 22.000 m2.

Botigues a la mateixa estació: 6.000 m2

Finalització d’obres al 2019. Posada en marxa al 2020.

Les Glòries

Eix verd que unirà Trinitat, Sagrera i Ciutadella

Diagonal es convertiria en un camí exclusiu per a vianants i ciclistes

Parc on hi havia l’anell

S’inicien les obres del 1r tram de túnels soterrats de 508mts. que duraran 25 mesos.

Finalització 2018

Zona Franca / La Marina del Prat Vermell

Operació urbanística de 80 hectàrees (aprox. 40 illes de l’Eixample).

Habitants potencials: 30.000 persones.

Sostre per habitatge lliure: 456.349 m2.

Sostre per habitatge protegit: 412.888 m2.

Sostre per activitats econòmiques: 315.420 m2.

La Marina Port Vell (Projecte 2011)

Potenciació de clients de luxe guanyant espai per a iots de fins a 180 mts. d’eslora.

Ampliació i privatització del Moll d’Espanya.

Barcelona és una Ciutat viva i dinàmica, amb grans projectes a curt i mig termini com els ressenyats

anteriorment, i amb d’altres projectes a llarg termini com la prolongació de l’Avinguda Diagonal fins a

Sant Joan Despí, un somni que fa molt temps esperem i que ja comença a dibuixar-se.
















Experts locals amb projecció internacional.

Informe Amat del Mercat Immobiliari MR-2015-03

Documents

Transcript of Informe Amat del Mercat Immobiliari MR-2015-03