Influencia Del Plan Especial En La Calle Elice 6 6 05

Curso Profesional Curso Profesional dede

Valuación Valuación InmobiliariaInmobiliaria

Influencia del Plan Especial para la Av. Influencia del Plan Especial para la Av. Francisco de Miranda en los valores Francisco de Miranda en los valores

inmobiliarios de locales comerciales en inmobiliarios de locales comerciales en la Calle Elice del Municipio Chacao del la Calle Elice del Municipio Chacao del

Estado Miranda.Estado Miranda.

Caracas, 2004 - 2005

SO.I.TA.VSO.I.TA.VEE

Fu

ente

de

Imág

enes

: P

agin

a W

eb:

ww

w.c

hac

ao.g

ov.

ve

Arq. Mariela EspenozaArq. Antonio GarcíaArq. Marco ContrerasIng. Alexis Rodriguez

Teniendo en cuenta que:

1. El Municipio Chacao actualmente ejecuta el “Plan Especial para la Avenida Francisco de Miranda”, que propone el rescate de un ámbito peatonal.

1. La calle Elice y Avenida Mis Encantos de la Población de Chacao conforman un eje en dirección norte-sur para la ciudad.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

3. Estas reformas permiten reactivar la vida vecinal y comercial del municipio y, aportan un cambio de imagen notable en el estrato urbano público.

4. El “Boulevard Mis Encantos” ha visto culminada su primera etapa en la calle Elice de Chacao.

a. La variación en el valor de los inmuebles de uso comercial ubicados en la calle Elice de la Población de Chacao.

b. La actividad económica que se desarrolla en esos locales.

c. La construcción de nuevos locales comerciales o sub-divisiones de los locales existentes, en los espacios intermedios a polos comerciales con la fuerza de atracción del centro comercial Sambil.

SE CONSIDERA QUE ESTOS ASPECTOS PUEDEN INFLUIR EN:

I. Los planes de desarrollo urbano para áreas públicas peatonales llevados a cabo por el Municipio Chacao, aportan valor económico a los inmuebles de uso comercial ubicados en las aceras de la calle Elice de la Población de Chacao.

II. El desarrollo de áreas públicas peatonales en la calle Elice del Municipio Chacao, benefician la actividad económica de los locales comerciales dispuestos a lo largo del paso del peatón.

III. Polos de atracción comercial como el Centro Sambil en Caracas estimulan la aparición de locales comerciales en sus alrededores, que se ven favorecidos por el paso de clientes potenciales.

HIPÓTESIS

OBJETIVO GENERAL

OBJETIVOS ESPECIFICOS

Estudiar el mercado inmobiliario de locales comerciales en la calle Elice de la Población de Chacao y su zona de influencia, desde el año 1997 al año 2004 y, cotejarlo con los períodos de propuesta, discusión, planificación, aprobación y ejecución de las mejoras de las aceras de la referida calle, para comprobar si la gestión urbana que el Municipio implementó en la calle Elice aportó valor económico a sus inmuebles de uso comercial.

1. Relación Bs./M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones.

2. Estudio de los Ingresos Brutos (Bs./Año) en los Locales Comerciales de la Calle Elice, entre los años 2003-2004.

3. Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao.

4. Análisis de Encuesta en sitio a los Locales de la Calle Elice.

MARCO TEORICO

ANTECEDENTES

REFERENCIALES

I. Ings. Luis Alvarado y Ángela Rodríguez. “Influencia del Centro Comercial Sambil-Valencia en la valoración del precio unitario en los inmuebles de Mañongo, Palma Real y El Rincón”. Curso Profesional de Valuación. SO.I.TA.VE. - Valencia, mayo 2000.

II. Ings. Ailed Álvarez y Sara Tremont. “Impacto de la entrada en funcionamiento del Centro Comercial Sambil-Caracas sobre el valor de los inmuebles en su área de influencia”. Curso Profesional de Valuación SO.I.TA.VE. – Caracas, mayo 2001.

III. PLAN ESPECIAL PARA LA AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA

El “Plan Especial para el Eje Vial de la Avenida Francisco de Miranda” es un proyecto de diseño urbano que surge de la iniciativa del Ejecutivo y la Oficina Local

de Planeamiento Urbano (OLPU) del Municipio Chacao

Reconoce singularidades presentes a lo largo de la Avenida, como:

- Centro Lido;- El urbanismo de la Población de Chacao;- Eje calle Elice-Avenida Mis Encantos;- Plaza Altamira;- Centro de Arte La Estancia; y- Centro Plaza.

1. Crear un boulevard en ambas aceras de la Avenida Francisco de Miranda.

2. Rescate del espacio peatonal como sistema de movimiento natural del individuo por la ciudad.

3. Incorporar los retiros de frente de los inmuebles al sistema de tránsito peatonal.

4. Satisfacer las necesidades de desplazamiento y recreación de los ciudadanos que viven y transitan por el Municipio.

5. Aportar las zonas de paso y permanencia más limpias y seguras

EL PLAN CONTEMPLA:

“ZONA DURA”:

Destinada al tránsito rápido del peatón sin obstáculos que interfieran con su libre circulación.

Objetivo: Agilizar el tránsito de los ciudadanos.

“ZONA BLANDA”:

Provista de mobiliario urbano compuesto por quioscos, paradas de transporte público, bancos, alumbrado y totems para teléfonos e información.

Objetivo: Humanizar las áreas públicas y, reactivar la vida comercial y vecinal del municipio.

CORTE TRANSVERSAL DE LA AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA

•Bocetos. Corte urbano y esquina con encuentro de bulevares

A la partir de la dinámica vehicular y peatonal en las calles Elice y Mis Encantos de la población de Chacao:

El Municipio se ve en la necesidad de aportar soluciones al conflicto vial y peatonal que se genera en ellas.

Surge la iniciativa de transformar el trayecto de ambas calles en un paseo peatonal implementando las características cualitativas del Plan Especial para la Avenida Francisco de Miranda, así como modificaciones puntuales para el paso vehicular.

BOULEVARD MIS ENCANTOS (Calle Elice - Avenida Mis Encantos)

Implementando la recuperación de espacios públicos perdidos a consecuencia de construcciones ilegales permitidas en gestiones anteriores para:

- Ampliar la acera Este de 1,40 m a 4 m.

- La reducción de la acera Oeste.

Una vez discutido y aprobado el Proyecto del “Boulevard Mis Encantos” por los residentes y comerciantes de la zona, y asumida la programación de la obra en función de las respuestas más urgentes, en enero del año 2002 el Alcalde del Municipio Chacao dicta el Decreto de Expropiación Nº 003-02 publicado en la Gaceta Municipal número Extraordinario 3875 de fecha 24 de enero de 2002, con motivo de la declaratoria de utilidad pública o interés social, la ampliación de la aceras de la calle Elice, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador de la Población de Chacao.

Imágenes actuales de las aceras de la Calle Elice

Vistas de las anteriores aceras de la Calle Elice

IMÁGENES FACHADAS ACERA OESTE, CALLE ELICE

IMÁGENES FACHADAS ACERA ESTE, CALLE ELICE

2 INVESTIGACIÓN

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

INICIO ACTIVIDADES C. C. SAMBILINICIO ACTIVIDADES C. C. SAN IGNACIOREUNIONES ALCALDÍA CON PROPIETARIOS AVISO DE EXPROPIACIÓNDECRETO DE EXPROPIACIÓNINICIO Y FIN ARREGLOS ACERA OSTEINICIO Y FIN ARREGLOS ACERA ESTE

TRIMESTRESTRIMESTRES TRIMESTRES TRIMESTRES TRIMESTRESTRIMESTRESACTIVIDADES TRIMESTRES TRIMESTRES

1998 1999 2000 20052001 2002 2003 2004

Cuadro de eventos relacionados con el estudio de la Calle Elice.

Esta sección tiene por objetivo, a través de una sistematización, tratar de probar la hipótesis antes descrita, ahora para llevar a cabo esto hay que tener presente dos cosas, una son los tiempos como se vinieron dando los acontecimientos inherentes a la calle Elice y la otra es la naturaleza de los datos posibles para el análisis, que son variados.

Fuentes de Información.

• - Registro Inmobiliario o Fuentes alternas de Base de Datos recopiladas de Registros Inmobiliarios.

• - Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Chacao, Edo. Miranda.

• - Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Chacao, Edo. Miranda.

• - Oficina Local de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Chacao, Edo. Miranda.

• - Dirección de Obras Públicas la Alcaldía del Municipio Chacao, Edo. Miranda.

• - Locales de la Calle Elice.

1. Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones.

Áreas de Estudios

2. Estudio de los Ingresos Brutos (Bs/Año) en los Locales Comerciales de la Calle Elice, entre los años 2003-2004.

3. Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao.

4. Análisis de Encuesta en sitio a los Locales de la Calle Elice.

Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones.

• Definir proporción y Calles o Avenidas aledañas a la calle en Estudio que tengan un comportamiento similar y coadyuven a explicar el fenómeno de Mercado en la misma.

• El comportamiento con respecto a la relación compra-venta en las calles símiles.

• La relación compra-venta con respecto a los acontecimientos en el tiempo de la calle Elice.

Metodología.

1. Se obtiene una muestra de la calle en estudio y áreas más próximas de las calles aledañas en un radio de una cuadra aproximadamente.

2. Análisis en todas las calles y áreas aledañas a la Calle Elice.3. Análisis de las calles de comportamiento similar.4. Resultados estudio relación de las calles.

Objetivos:

Obtención de la Muestra. Relación de referenciales definitivos (1997-2005)

suministrados por CINPRONET C.A.

Lugar Nº de Ref.

• Calle Elice 06• Avenida Mis Encantos 35• Avenida Francisco de Miranda 04• Avenida Libertador 08• Avenida Bello Campo 01• Multicentro Empresarial del Este. 03

• Total Referenciales 57

AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA

7%

AVENIDA LIBERTADOR

14%

CALLE ELICE11%

AVENIDA MIS

ENCATOS61%

M. EMPRESARIAL DEL ESTE5%

AVENIDA BELLO CAMPO

2%

Relación de referenciales definitivos (1997-2005) suministrados por CINPRONET C.A.

Precio Unit. (Bs./M2) Fecha Protocolización y = -188.29x + 8E+06R2 = 0.0234

-

500,000.00

1,000,000.00

1,500,000.00

2,000,000.00

2,500,000.00

3,000,000.00

3,500,000.0012

/06/

97

12/1

2/97

12/0

6/98

12/1

2/98

12/0

6/99

12/1

2/99

12/0

6/00

12/1

2/00

12/0

6/01

12/1

2/01

12/0

6/02

12/1

2/02

12/0

6/03

12/1

2/03

12/0

6/04

12/1

2/04

Fecha

Bs

/ M

2

Precio Unit. (Bs./M2)

Lineal (Precio Unit. (Bs./M2))

Gráfico Bs/Mts2-Fecha de la Calle Elice, Av. Mis Encantos, Av. Francisco de

Miranda, Av. Libertador, Av. Bello Campo y Multicentro Empresarial del Este.

Por los saltos tan marcados y la escasa continuidad en la tendencia de las compras de inmuebles, deducimos que el comportamiento pareciera ser aleatorio e incoherente entre las calles o que el mercado no es sincero

Análisis en todas las calles y áreas aledañas a la Calle Elice.

Se decide explorar calle por calle y ver cuales podrían tener alguna relación, bajo los siguientes criterios:

1.- El promedio de compras-ventas por año en cada calle. 2.- El número de ventas en cada calle por año.

Av. Francisco de Miranda

-

200,000.00

400,000.00

600,000.00

800,000.00

1,000,000.00

1,200,000.00

1,400,000.00

Fecha Av. Francisco de Miranda

Av. Elice

-

500,000.00

1,000,000.00

1,500,000.00

2,000,000.00

AñoAv. Elice

Av. Libertador

-

200,000.00

400,000.00

600,000.00

800,000.00

1,000,000.00

1,200,000.00

1997

1999

2001

2003

2005

Año

Bs

/M2

Av. Libertador

Multicentro Empresarial del Este

1,180,000.001,200,000.001,220,000.001,240,000.001,260,000.001,280,000.001,300,000.001,320,000.001,340,000.00

1997

1999

2001

2003

2005

Año

Bs/M

2

Multicentro Empresarial delEste

Av. Mis Encantos

-500,000.00

1,000,000.001,500,000.002,000,000.002,500,000.003,000,000.00

1997

1999

2001

2003

2005

Año

Bs/M

2

Av. Mis Encantos

Av. Bello Campo

-200,000.00400,000.00600,000.00800,000.00

1,000,000.00

1997

1999

2001

2003

2005

Año

Bs/M

2

Av. Bello Campo

Gráficos por Calle de Promedio Bs/Mts2-Fecha

Cuadro Resumen de Promedios Bs/Mts2 Compra-Venta Años 1997 - 2005

Lugar 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Av. Francisco de Miranda

1.155.17

2

787.55

6

614.574

Av. Libertador

327.16

7

953.509

347.000

347.000

962.761

Av. Mis Encantos

986.83

3

2.489.98

7

608.69

5

464.842

779.51

2

1.197.83

4

828.220

Av. Elice

840.000

92.316

761.904

1.590.18

4

Multicentro Empresarial del Este

1.327.82

7

1.241.37

9 Av. Bello Campo

801.886

Lugar 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Av. Francisco de Miranda 1 - - 2 1 - - - -

Av. Libertador - 3 2 1 1 1

Av. Mis Encantos - 6 14 2 2 8 2 1 - Av. Elice 1 1 1 - - - 3 - Multicentro Empresarial del Este - - - - 2 - - 1 -

Av. Bello Campo 1 - - - - - - - -

Cuadro Resumen de Promedios No.- Compra-Venta Años 1997 - 2005

Av. Mis Encantos

-500,000.00

1,000,000.001,500,000.002,000,000.002,500,000.003,000,000.00

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Año

Bs/M

2

Av. Mis Encantos

1.- La Av. Mis Encantos es la mas constante en ventas por año, mientras que hay otras que reflejan total inactividad en ciertos períodos.

2.- Es extraordinario el repunte en las venta de Locales en el año 1999 en la Av. Mis Encantos, justo un año después de inaugurado el C. C. SAMBIL. y el mismo año de inauguración del C. C. San Ignacio.

Av. Elice

-200,000.00400,000.00600,000.00800,000.00

1,000,000.001,200,000.001,400,000.001,600,000.001,800,000.00

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Año Av. Elice

1. La Av. Elice por el contrario pareciera presentar un Receso entre los años 2000 y 2003, fechas que coinciden tanto con las notificaciones de Expropiación y arranque de las mejoras en la Calle Elice. Esto podría a llevar a conjeturar que en la Calle se retuvo el mercado compra-venta hasta finiquitar las expropiaciones y luego las mejoras y así ver revalorizado los inmuebles.

Modelo de Regresión Múltiple Lineal (Calle Elice, Av. Mis Encantos, Av. Francisco de Miranda, Av. Libertador, Av. Bello Campo y Multicentro Empresarial del Este.)

La Muestra empleada está conformada por 57 Referenciales a la que decidimos aplicar el Método de Correlación Múltiple para predecir el comportamiento ó fenómeno en la muestra. Para ello aplicamos la Regresión Múltiple Lineal.

Coeficiente decorrelación múltiple 0,45Coeficiente dedeterminación R^2 0,20R^2 ajustado 0,16Error típico 837.618,16Observaciones 57,00

Estadísticas de la regresión





Modelo de Regresión Múltiple Lineal (Calle Elice y Av. Mis Encantos)







Grados delibertad

Suma decuadrados

Promedio de loscuadrados

FValor críticode F

Regresión 3 2,0081E+13 6,69374E+12 33,99088485 3,78756E-09Residuos 26 5,1201E+12 1,96927E+11Total 29 2,5201E+13

Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95%Superior

95%Intercepción 4213600,29 4117540,47 1,023329416 0,315579744 -4250130,917 12677331Area (M2) X1 -1538,51856 292,536465 -5,259236866 1,69758E-05 -2139,836269 -937,2009Edad Inmueble X2 -58361,41781 6506,74923 -8,969366378 1,94083E-09 -71736,24118 -44986,59Fecha deProtocolización X3 -37,8672159 113,088586 -0,334845605 0,740428008 -270,3242855 194,5899

No.- deReferenciales 30,00No.- VariablesIndependientes. 3,00

Grados de Libertad{n-(K+1)} 26,00

Estadístico Fo

Fo= 2,98

F= 33,99

F>>Fo

3*2*1* XDXCXBAY En donde:

X1= Area (Mts2)

X2= Edad del Inmueble.

X3= Fecha de Protocolización





Conclusiones de la relación de ambos estudios con el Método de Correlación Múltiple

Modelo de Regresión Múltiple Lineal (C. Elice, Av. Mis Encantos, Av. Francisco de Miranda, Av. Libertador, Av. Bello Campo y Multicentro Empresarial del Este.)

Modelo de Regresión Múltiple Lineal (Calle Elice, Av. Mis Encantos)

1- No todas las calles aledañas escogidas coadyuvan al comportamiento de Mercado de la calle Elice

2- Las calles Elice y la Av. Mis Encantos trabajan conjuntamente en un

comportamiento de mercado similar. Dando como resultado que además de encontrarse físicamente una después de la otra, son un eje comercial bien definido.

Nº Precio Unit. (Bs./M2) Y

Area (M2) X1 Edad

Inmueble X2

Fecha de Protocolización

X3

No.- de Referencial

1 840.000,00 100,00 38,00 12/11/1997 .-53 2 833.333,29 48,00 29,00 14/04/1998 .-16 3 92.316,83 101,00 38,00 29/06/1998 .-54 4 447.368,42 114,00 35,00 09/07/1998 .-17 5 1.372.952,38 63,00 20,00 29/07/1998 .-18 6 1.407.449,38 67,00 7,00 23/09/1998 .-19 7 1.737.723,70 67,00 7,00 25/09/1998 .-20 8 122.174,70 1.637,00 7,00 30/10/1998 .-21 9 761.904,76 42,00 32,00 13/05/1999 .-55

10 2.582.222,22 90,00 7,00 28/05/1999 .-25 11 2.582.222,22 90,00 7,00 28/05/1999 .-28 12 2.590.000,00 60,00 7,00 28/05/1999 .-26 13 2.590.000,00 60,00 7,00 28/05/1999 .-29 14 2.606.896,55 58,00 7,00 28/05/1999 .-24 15 2.606.896,55 58,00 7,00 28/05/1999 .-27 16 2.341.873,33 90,00 7,00 09/06/1999 .-32 17 2.757.770,69 58,00 7,00 09/06/1999 .-34 18 2.757.770,69 58,00 7,00 09/06/1999 .-35 19 323.624,60 92,70 35,00 06/02/2001 .-40 20 2.383.177,57 89,88 7,00 14/02/2002 .-42 21 581.464,52 60,29 37,00 21/03/2002 .-45 22 546.784,80 63,47 37,00 22/03/2002 .-46 23 1.260.152,50 35,07 37,00 09/05/2002 .-47 24 370.407,45 99,89 32,00 29/08/2002 .-48 25 374.276,96 88,17 32,00 29/08/2002 .-49 26 1.636.942,68 157,00 24,00 25/04/2003 .-50 27 758.725,34 59,31 35,00 30/09/2003 .-51 28 828.220,86 326,00 5,00 25/03/2004 .-52 29 960.746,64 36,43 32,00 25/03/2004 .-56

30 1.201.634,22 41,61 32,00 30/08/2004 .-58

Referenciales seleccionados Calle Elice y Av, mis Encantos.

Análisis en la Calle Elice y Av. Mis Encantos.

Análisis en la Calle Elice y Av. Mis Encantos

La grafica a primera vista nos presenta síntomas aleatorios, no tan marcados como cuando se graficaron todas las calles, sin embargo ella tiene un comportamiento serpenteante similar hasta el año 2001 y otro diferente a partir de la misma fecha, Este punto antes y después del 2001 a rasgos generales presenta unas posibles situaciones, para tales efectos se decidió graficar desde el año 1997 hasta el año 2001 y del 2001 hasta el 2005, y estas son las conjeturas del presente análisis:

Gráfico de referenciales seleccionados en la Calle Elice y Av. Mis Encantos Años 1997 - 2005

Precio Unitari Bs/M2 Calle Elic y Avnidas Mis Encantos (1997-2005)

-

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

3.000.000,00

11/03/1997 24/07/1998 06/12/1999 19/04/2001 01/09/2002 14/01/2004 28/05/2005

Fecha

Bs/

M2

Gráfico de referenciales seleccionados Calle Elice y Av. Mis Encantos. Años 1997 - 2001

Precios Unitario Calle Elice y Av. Mis Encantos Años 1997-2001

-

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

3.000.000,00

FechaFecha de Protocolización

Lineal (Fecha de Protocolización)

Hay un aparente incremento desde el año 1997 hasta el año 2001, que bien podría estar acompañado a los procesos inflacionarios del momento o haber un crecimiento en si mismo producto tal vez de la inauguración del Centro Comercial SAMBIL (año 1998), corroborar esto no es producto del presente trabajo, lo si que no deja lugar a dudas para efectos del nuestro, es que hasta el año 2001 los precios no se mantuvieron constantes.

Precios Unitarios Bs/M² C. Elice y Av. Mis Encantos Años 2001-2005

y = 232,06x - 8E+06R2 = 0,0223

-

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

3.000.000,00

06/0

2/20

01

06/0

5/20

01

06/0

8/20

01

06/1

1/20

01

06/0

2/20

02

06/0

5/20

02

06/0

8/20

02

06/1

1/20

02

06/0

2/20

03

06/0

5/20

03

06/0

8/20

03

06/1

1/20

03

06/0

2/20

04

06/0

5/20

04

06/0

8/20

04

Fecha

Bs

/ M

2

Fecha de Protocolización

Lineal (Fecha de Protocolización)

Gráfico de referenciales seleccionados Calle Elice y Av. Mis Encantos. Años 1997 - 2001

2.- A partir del año 2001 se presenta un nuevo comportamiento de Mercado en las relaciones Compra-Venta, marcando un ligero incremento en los precios, justo luego de los procesos que se dieron en la calle antes mencionados

1.- Entre el año 2001 y 2002 aproximadamente hay un cambio drástico en el valor Bs/M², fechas que coinciden a rasgos generales con las primeras reuniones municipales de la Alcaldía con los propietarios (año 2001) comunicándoles las pretensiones de expropiación y los consiguientes objetivo y actividades que acarreaba esos eventos (Decreto de Expropiación, enero 2002 y mejoras viales años 2002-2004).

Resultados del estudio de Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones.

1.- La Calles Elice y Av. Mis Encantos tienen una relación de mercado similar y no así con las calles vecinas. 2.- Los valores inmobiliarios de la Calle Elice reflejaron un aumento hasta el año 2001. 3.- En definitiva a nivel de Mercado Inmobiliario hay un antes y un después en la Calle Elice a partir del Año 2001.

4.- Los valores inmobiliarios de la Calle Elice iban en aumento hasta el año 2001. En el año 2001 se presenta una caída en el mercado inmobiliario de la calle producto de la notificación de Expropiación, a su vez se presenta una expectativa a futuro de la Calle. 5.- Hay un receso en los años 2000 y 2004 en el mercado inmobiliario de la Calle Elice producto de las expectativas de las mejoras que realizarían en la calle. 6.- A partir del año 2004 alrededor de la culminación de las mejoras de la Acera Este se reanuda el mercado inmobiliario en la Calle Elice.

Estudio de los Ingresos Brutos (Bs/Año) en los Locales Comerciales de la Calle Elice, entre los años 2003-

2004.

objetivos:

1- Medir el % de los Ingresos Brutos desde la fecha 01-01-2003 hasta la fecha 12-12-2004, Local por Local y llevarlo a un promedio a anual y un índice por metro cuadrado.

2- Comparar la taza de crecimiento de los Ingresos Brutos por año con las tazas que mas influían en el período 2003-2004, con el objeto de constatar si en realidad hubo un incremento.

Metodología.

1. Obtención de la muestra.2. Ordenar la muestra en una tabla y medir el % de incremento de los Ingreso Brutos.3. Comparar Los Ingresos Brutos con Los Índices del Banco Central de Venezuela con

respecto a los años 2003-2004.4. Resultados del Estudio.

LOCAL COMERCIAL Nº

AREA M2

2.003BS / M2

INGRESOS BRUTOS 2003

2.004

BS / M2 INGRESOS BRUTOS

2004

% INCREMENTO TOTAL 2003-

2004

1 113154.166.70

8 1.360.935 224.401.195 1.980.943 45,56

2 172845.467.11

7 4.909.7971.778.701.6

2710.329.27

8 110,38

3 553302.051.03

3 546.145 402.734.711 728.194 33,33

4 349354.329.88

7 1.014.952 534.448.196 1.530.888 50,83

5 39248.339.92

5 6.450.388 316.676.283 8.225.358 27,52

6 46786.125.38

9 17.089.682 925.965.83720.129.69

2 17,79

7 152 73.651.164 484.547 112.065.836 737.275 52,16

8 94 55.565.882 594.288 194.362.421 2.078.742 249,79

9 155479.333.73

7 3.102.484 447.520.474 2.896.573 -6.64

TOTAL PROMEDIO

366.558.983 3.950.358 548.541.842 5.404.105 49,65

Cuadro de datos ordenados e Índices de Ingresos Brutos Locales Comerciales Calle Elice. Años 2003-2004

PROMEDIO INGRESOS BRUTOS TODOS LOS LOCALES TOTAL AÑO

y = 2E+08x + 2E+08

R2 = 1

-

100.000.000,00

200.000.000,00

300.000.000,00

400.000.000,00

500.000.000,00

600.000.000,00

2003 2004

FECHA

PROMEDIOINGRESOSBRUTOS TODOSLOS LOCALESTOTAL AÑO

Lineal (PROMEDIOINGRESOSBRUTOS TODOSLOS LOCALESTOTAL AÑO)

I.P.C. VS. TIEMPOy = 59,366x - 118548

R2 = 0,9345

0,00

100,00

200,00

300,00

400,00

500,00

600,00

2002,5 2003 2003,5 2004 2004,5 2005 2005,5

AÑO

BS

I.P.C

Lineal (I.P.C)

$ VS. TIEMPOy = 189,85x - 378636

R2 = 0,9356

0,00

500,00

1.000,00

1.500,00

2.000,00

2.500,00

2002,5 2003 2003,5 2004 2004,5 2005 2005,5

AÑO

BS

/DO

LL

AR

BS./$

Lineal (BS./$)

Ingresos Brutos versus Índices.

Relación de % de incrementos Índices con Promedio de Ingresos Brutos/Año Calle Elice.

ENERO DICIEMBRE

2003 2004

INDICE INDICE

385,66 459,65 19,18494121

Bs/US$ Bs/US$

1.600,00 1.920,00 20,00

Bs/Año Bs/Año

366.558.982,53 548.541.842,25 49,64626933

% AUMENTO

I.P.C.

DOLLAR

PROMEDIOS ING.BRUTOS AÑO TOTAL CALLE ELICE

INDICES

- El ingreso Brito de la Calle Elice se ha incrementado alrededor de un 29%

- La calle no ha mantenido un comportamiento constante, mas bien un comportamiento con tendencia al alza.

RESULTADOS RELACIÓN INGESOS BRUTOS CALLE ELICE

La dirección de Catastro del Municipio Chacao es un departamento eficientemente sistematizado, y que toma con mucha seriedad su organización y manejo de información, la cual está actualizando periódicamente, esta dirección cuenta con su Departamento de Avalúos, dada la credibilidad del lugar, es lo que ha motivado a tomarlo en cuenta como elemento referencial en esta Investigación.

¿Por que tomar en cuenta la Dirección de Catastro?

Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de

Chacao.

Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao.

El objetivo del presente estudio es:

1. Conocer los valores promedios que ellos manejan (Bs/m²) en cada una de las dos aceras por cada año.

2. Conocer el crecimiento de valores (Bs/M²) en cada acera y luego en toda la Calle Elice (ambas aceras)

3. Constatar si el comportamiento de ambas Aceras es similar según la Dirección de Catastro

4. Chequear si hay alguna relación con sus valores (Bs/M²) en el tiempo con las mejoras de la Calle Elice.

Metodología.

1. Obtención de la muestra y calculo de los promedios x año de cada Acera.2. Análisis y relación de los promedios de valores (BS/M²) de las aceras Este y

Oeste de las Calle Elice.3. Resultados del Estudio.

ACERA ESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M22 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00027 2 Bazar de Bisuteria s/n 541,00 2.700,00 66.272.500,00 177.125.400,00 151.883.110,00 31 43,80 5.469.614,55 2.025,78 4 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00025 1 Centro de Conexiones "MOVISTAR" 773,00 4.090,00 94.692.500,00 295.780.620,00 262.301.518,00 26 65,50 9.572.956,20 2.340,58 5 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00026 2 Agente Autorizado "MOVISTAR" 773,00 4.090,00 94.692.500,00 295.780.620,00 262.301.518,00 26 49,70 7.129.717,15 1.743,21 6 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00027 3 Disco "DIMAR" 773,00 4.090,00 94.692.500,00 295.780.620,00 262.301.518,00 26 47,55 7.179.717,15 1.755,43 7 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00028 4 Rest. "PILAOS" Arepa y Gourmet 773,00 4.090,00 94.692.500,00 295.780.620,00 262.301.518,00 26 48,00 7.179.717,15 1.755,43 8 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00029 5 Rest. JAU WAH 773,00 4.090,00 94.692.500,00 295.780.620,00 262.301.518,00 26 113,28 11.487.494,98 2.808,68 9 Casa Nº 11 213-31-011-00-00000 Pollo "Tío Gordo" 123,22 184,83 12.938.100,00 11.547.809,00 19.481.858,00 26 184,83 19.481.858,00 105.404,20

12 Torre "Gelomaca" 213-31-008-00-00022 Local en P.B. GeoPC Cibercafé 720,00 5.607,39 88.200.000,00 346.732.961,00 330.913.072,00 18 124,21 21.403.335,05 3.816,99 13 Torre "Gelomaca" 213-31-008-00-00021 Local en Mzz. Digitel, Alíado Comercial y Centro de Comunicaciones 720,00 5.607,39 88.200.000,00 346.732.961,00 330.913.072,00 18 - 14 Galpón Nº 5 y s/n 213-31-005-00-00000 Electromecánica 553,06 796,33 - 15 Edif. "EBURON" 213-31-004-00-00000Local A (venta de ropa) y Locales B-C (venta de calzado)Venta de ropa s/n y venta de calzado "Big Power" 284,04 1.090,45 29.824.200,00 61.517.737,00 50.330.112,00 40 1.090,45 50.330.112,00 46.155,36

ACERA ESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M21 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00026 1 Foristeria "MILE FIORI" 541,00 2.700,00 66.272.500,00 177.125.400,00 151.883.110,00 31 41,15 5.469.614,56 2.025,78

ACERA ESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M2

3 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00028 3 Agencia de Loteria s/n 541,00 2.700,00 66.272.500,00 177.125.400,00 151.883.110,00 31 33,70 4.207.465,91 1.558,32 ACERA ESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M21 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00026 1 Foristeria "MILE FIORI" 541,00 2.700,00 246.560.750,00 1.074.994.200,00 784.057.850,00 35 41,15 28.235.491,29 10.457,59 2 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00027 2 Bazar de Bisuteria s/n 541,00 2.700,00 246.560.750,00 1.074.994.200,00 784.057.850,00 35 43,80 28.235.491,29 10.457,59 3 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00028 3 Agencia de Loteria s/n 541,00 2.700,00 246.560.750,00 1.074.994.200,00 784.057.850,00 35 33,70 21.719.970,56 8.044,43 4 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00025 1 Centro de Conexiones "MOVISTAR" 773,00 4.090,00 352.294.750,00 1.628.417.140,00 1.282.818.830,00 30 65,50 46.817.756,02 11.446,88 5 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00026 2 Agente Autorizado "MOVISTAR" 773,00 4.090,00 352.294.750,00 1.628.417.140,00 1.282.818.830,00 30 49,70 35.113.317,01 8.585,16 6 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00027 3 Disco "DIMAR" 773,00 4.090,00 352.294.750,00 1.628.417.140,00 1.282.818.830,00 30 47,55 35.113.317,01 8.585,16 7 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00028 4 Rest. "PILAOS" Arepa y Gourmet 773,00 4.090,00 352.294.750,00 1.628.417.140,00 1.282.818.830,00 30 48,00 35.113.317,01 8.585,16 8 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00029 5 Rest. JAU WAH 773,00 4.090,00 352.294.750,00 1.628.417.140,00 1.282.818.830,00 30 113,28 56.181.050,66 13.736,20 9 Casa Nº 11 213-31-011-00-00000 Pollo "Tío Gordo" 123,22 184,83 45.160.130,00 88.913.396,00 95.967.784,00 30 184,83 95.967.784,00 519.221,90

11 Casa Nº 17 y s/n 213-31-009-00-00000 "Big Blumer" y pasillo venta de películas 182,74 119,31 66.974.210,00 3.529.787,00 68.436.550,00 41 182,74 68.436.550,00 573.602,80 12 Torre "Gelomaca" 213-31-008-00-00022 Local en P.B. GeoPC Cibercafé 720,00 5.607,39 328.140.000,00 2.491.105.438,00 2.036.326.586,00 22 176,47 131.708.850,14 23.488,44 13 Torre "Gelomaca" 213-31-008-00-00021 Local en Mzz. Digitel, Alíado Comercial y Centro de Comunicaciones 720,00 5.607,39 328.140.000,00 2.491.105.438,00 2.036.326.586,00 22 145,40 108.519.672,06 19.352,97 14 Galpón Nº 5 y s/n 213-31-005-00-00000 Electromecánica 553,06 796,33 89.334.375,00 234.514.313,00 223.342.553,00 30 243,75 223.342.553,00 280.464,82 16 Galpón 213-31-003-00-00000 Vídeo Color "Yamín" 458,61 520,71 125.343.000,00 138.753.846,00 202.648.714,00 31 342,00 202.648.714,00 389.177,69

ACERA ESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M29 Casa Nº 11 213-31-011-00-00000 Pollo "Tío Gordo" 123,22 184,83 45.160.130,00 79.400.196,00 90.531.670,00 30 184,83 90.531.670,00 489.810,47

11 Casa Nº 17 y s/n 213-31-009-00-00000 "Big Blumer" y pasillo venta de películas 182,74 119,31 66.974.210,00 3.529.787,00 68.436.550,00 42 182,74 68.436.550,00 573.602,80 ACERA ESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M29 Casa Nº 11 213-31-011-00-00000 Pollo "Tío Gordo" 123,22 184,83 53.255.684,00 80.830.411,00 114.189.378,00 32 184,83 114.189.378,00 617.807,60

11 Casa Nº 17 y s/n 213-31-009-00-00000 "Big Blumer" y pasillo venta de películas 182,74 119,31 78.980.228,00 52.177.008,00 113.898.687,00 43 182,74 113.898.687,00 954.644,93 12 Torre "Gelomaca" 213-31-008-00-00022 Local en P.B. GeoPC Cibercafé 720,00 5.607,39 412.272.000,00 2.460.847.961,00 2.418.809.568,00 24 176,47 156.447.707,90 27.900,27 13 Torre "Gelomaca" 213-31-008-00-00021 Local en Mzz. Digitel, Alíado Comercial y Centro de Comunicaciones 720,00 5.607,39 412.272.000,00 2.460.847.961,00 2.418.809.568,00 24 145,40 128.902.909,24 22.988,04 14 Galpón Nº 5 y s/n 213-31-005-00-00000 Electromecánica 553,06 796,33 105.348.750,00 213.194.963,00 266.064.952,00 32 243,75 266.064.952,00 334.113,94 16 Galpón 213-31-003-00-00000 Vídeo Color "Yamín" 458,61 520,71 125.343.000,00 126.139.860,00 292.330.983,00 33 342,00 292.330.983,00 561.408,43

ACERA ESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M210 Casa Nº 10 y s/n 213-31-010-00-00000 Café "Cocodrile" y parte de Pollo "Tìo Gordo" 139,83 279,67 60.434.526,00 122.306.124,00 142.285.547,00 43 279,67 142.285.547,00 508.762,28 14 Galpón Nº 5 y s/n 213-31-005-00-00000 Electromecánica 553,06 796,33 239.032.532,00 310.992.348,00 473.472.917,00 33 553,06 473.472.917,00 594.568,73 16 Galpón 213-31-003-00-00000 Vídeo Color "Yamín" 458,61 520,71 125.343.000,00 126.139.860,00 341.512.677,00 34 342,00 341.512.677,00 655.859,65

ACERA ESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M21 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00026 1 Foristeria "MILE FIORI" 541,00 2.700,00 309.776.600,00 977.267.700,00 1.008.898.877,00 37 41,15 36.332.466,36 13.456,47 2 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00027 2 Bazar de Bisuteria s/n 541,00 2.700,00 309.776.600,00 977.267.700,00 1.008.898.877,00 37 43,80 36.332.466,36 13.456,47 3 Resd. CHACAO 213-31-016-00-00028 3 Agencia de Loteria s/n 541,00 2.700,00 309.776.600,00 977.267.700,00 1.008.898.877,00 37 33,70 27.948.516,69 10.351,30 4 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00025 1 Centro de Conexiones "MOVISTAR" 773,00 4.090,00 442.619.800,00 1.489.379.590,00 1.558.598.260,00 32 65,50 56.882.602,10 13.907,73 5 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00026 2 Agente Autorizado "MOVISTAR" 773,00 4.090,00 442.619.800,00 1.489.379.590,00 1.558.598.260,00 32 49,70 42.661.951,57 10.430,80 6 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00027 3 Disco "DIMAR" 773,00 4.090,00 442.619.800,00 1.489.379.590,00 1.558.598.260,00 32 47,55 42.661.951,57 10.430,80 7 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00028 4 Rest. "PILAOS" Arepa y Gourmet 773,00 4.090,00 442.619.800,00 1.489.379.590,00 1.558.598.260,00 32 48,00 42.661.951,57 10.430,80 8 Resd. GRAN CHACAO 213-31-012-00-00029 5 Rest. JAU WAH 773,00 4.090,00 442.619.800,00 1.489.379.590,00 1.558.598.260,00 32 113,28 68.258.810,80 16.689,20

16 Galpón 213-31-003-00-00000 Vídeo Color "Yamín" 458,61 520,71 198.211.242,00 192.053.470,00 390.264.712,00 0 520,71 390.264.712,00 749.485,73

ANEXO Nº 10 ACERA OESTE

INFORMACIÓN LEVANTADA DE LOS AFOROS DE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO DE LA ALCALDÍA DE CHACAO

2002

2003

2004

1997

1998

2000

2001

1996

Obtención de la muestra de los Aforos y calculo de los promedios

x año ACERA ESTE

ACERA OESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M21 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00004 1-.2 Electriidad Técnica "Gerd" 3.351,71 26.040,75 703.859.100,00 1.593.485.574,00 1.686.508.537,00 23 172,20 31.058.167,81 1.192,68 2 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00005 3 Centro de Comunicaciones CANTV 3.351,71 26.040,75 703.859.100,00 1.593.485.574,00 1.686.508.537,00 23 611,46 108.437.034,64 4.164,13 3 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00006 4 Peluqueria "Carmelo" 3.351,71 26.040,75 703.859.100,00 1.593.485.574,00 1.686.508.537,00 23 121,97 24.142.420,30 927,10 4 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00007 5 Farmacia "Megamedic" 3.351,71 26.040,75 703.859.100,00 1.593.485.574,00 1.686.508.537,00 23 94,26 20.316.761,20 780,19 5 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00008 6 Farmacia "Megamedic" 3.351,71 26.040,75 703.859.100,00 1.596.485.574,00 1.686.508.537,00 23 95,39 20.537.980,52 788,69 6 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00009 Banesco, Banco Universal 3.351,71 26.040,75 703.859.100,00 1.593.485.574,00 1.686.508.537,00 23 349,11 74.556.967,02 2.863,09 7 Resd. ANARO 213-30-008-01-00003 Ofic. 1 Viajes "Turpial" 168,10 10.050,22 225.134.000,00 659.314.533,00 565.779.842,00 29 38,50 3.736.975,86 371,83 8 Resd. ANARO 213-30-008-01-00004 Ofic. 2 Farmacia "Elice" 1.608,10 10.050,22 225.134.000,00 659.314.533,00 565.779.842,00 29 46,00 4.192.428,63 417,15 9 Resd. ANARO 213-30-008-01-00005 Local 7 Laboratorio "Foto Color Scanner" 1.608,10 10.050,22 225.134.000,00 659.314.533,00 565.779.842,00 29 152,00 24.928.825,62 2.480,43

10 Resd. ANARO 213-30-008-01-00006 Local 8 Panaderia "Olga" 1.608,10 10.050,22 225.134.000,00 659.314.533,00 565.779.842,00 29 154,50 25.335.621,32 2.520,90 11 Resd. ANARO 213-30-008-01-00007 Local 9 Restaurante "La Moreria" 1.608,10 10.050,22 225.134.000,00 659.314.533,00 565.779.842,00 29 144,50 23.698.254,46 2.357,98 12 Resd. ANARO 213-30-008-01-00008 Local 10 Ferreteria "San Andres" 1.608,10 10.050,22 225.134.000,00 659.314.533,00 565.779.842,00 29 93,50 16.178.474,58 1.609,76 13 Resd. ANARO 213-30-008-01-00009 Local 11 Club de Video sin nombre 1.608,10 10.050,22 225.134.000,00 659.314.533,00 565.779.842,00 29 125,00 21.146.021,59 2.104,04 14 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00005 Local 1 ELECTROMARCONI C.A. 1.744,22 9.536,00 244.160.000,00 625.580.672,00 671.640.125,00 19 143,00 28.618.585,72 3.001,11 15 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00007 Local 3 Cerrajaria "Autollaves" 1.744,22 9.536,00 244.190.800,00 625.580.672,00 567.407.480,00 29 142,00 29.119.919,28 3.053,68 16 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00008 Local 4 Casa Católica C.A. 1.744,22 9.536,00 148.258.700,00 433.418.495,00 372.206.036,00 29 74,00 8.411.484,00 882,08 17 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00059 Local 5 Restaurante "Siempre Fría" 1.744,22 9.536,00 244.190.800,00 625.580.672,00 567.407.480,00 29 98,60 17.186.772,57 1.802,30 18 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00010 Local 6 Agencia de Loteria "Meriano" 1.744,22 9.536,00 244.160.000,00 625.580.672,00 567.376.680,00 29 99,50 16.829.527,08 1.764,84

ACERA OESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M214 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00005 Local 1 ELECTROMARCONI C.A. 1.744,22 9.536,00 244.190.800,00 625.580.672,00 567.407.480,00 29 24.177.232,72 -

ACERA OESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre del Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M21 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00004 1-.2 Electriidad Técnica "Gerd" 3.351,71 26.040,75 2.748.402.200,00 11.568.707.351,00 9.854.893.858,00 27 172,92 181.484.374,63 6.969,25 2 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00005 3 Centro de Comunicaciones CANTV 3.351,71 26.040,75 2.748.402.200,00 11.568.707.351,00 9.854.893.858,00 27 611,46 633.637.745,21 24.332,55 3 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00006 4 Peluqueria "Carmelo" 3.351,71 26.040,75 2.748.402.200,00 11.568.707.351,00 9.854.893.858,00 27 121,97 141.073.101,22 5.417,40 4 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00007 5 Farmacia "Megamedic" 3.351,71 26.040,75 2.748.402.200,00 11.568.707.351,00 9.854.893.858,00 27 94,26 118.718.358,65 4.558,95 5 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00008 6 Farmacia "Megamedic" 3.351,71 26.040,75 2.748.402.200,00 11.568.707.351,00 9.854.893.858,00 27 95,39 120.011.024,97 4.608,59 6 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00009 Banesco, Banco Universal 3.351,71 26.040,75 2.748.402.200,00 11.568.707.351,00 9.854.893.858,00 27 349,11 435.663.965,09 16.730,09 7 Resd. ANARO 213-30-008-01-00003 Ofic. 1 Viajes "Turpial" 168,10 10.050,22 924.255.475,00 4.001.454.893,00 3.039.310.204,00 33 38,50 20.074.643,90 1.997,43 8 Resd. ANARO 213-30-008-01-00004 Ofic. 2 Farmacia "Elice" 1.608,10 10.050,22 924.255.475,00 4.001.454.893,00 3.039.310.204,00 33 46,00 22.521.288,00 2.240,88 9 Resd. ANARO 213-30-008-01-00005 Local 7 Laboratorio "Foto Color Scanner" 1.608,10 10.050,22 924.255.475,00 4.001.454.893,00 3.039.310.204,00 33 152,00 133.915.046,90 13.324,59

10 Resd. ANARO 213-30-008-01-00006 Local 8 Panaderia "Olga" 1.608,10 10.050,22 924.255.475,00 4.001.454.893,00 3.039.310.204,00 33 154,50 136.121.586,11 13.544,14 11 Resd. ANARO 213-30-008-01-00007 Local 9 Restaurante "La Moreria" 1.608,10 10.050,22 924.255.475,00 4.001.454.893,00 3.039.310.204,00 33 144,50 127.304.547,20 12.666,84 12 Resd. ANARO 213-30-008-01-00008 Local 10 Ferreteria "San Andres" 1.608,10 10.050,22 924.255.475,00 4.001.454.893,00 3.039.310.204,00 33 93,50 86.909.075,28 8.647,48 13 Resd. ANARO 213-30-008-01-00009 Local 11 Club de Video sin nombre 1.608,10 10.050,22 924.255.475,00 4.001.454.893,00 3.039.310.204,00 33 125,00 113.594.218,87 11.302,66 15 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00007 Local 3 Cerrajaria "Autollaves" 1.744,22 9.536,00 1.002.490.445,00 3.796.720.256,00 3.009.328.294,00 33 163,00 154.441.737,38 16.195,65 16 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00008 Local 4 Casa Católica C.A. 1.744,22 9.536,00 1.002.490.445,00 3.796.720.256,00 3.009.328.294,00 33 74,00 68.007.810,12 7.131,69 17 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00059 Local 5 Restaurante "Siempre Fría" 1.744,22 9.536,00 1.002.490.445,00 3.796.720.256,00 3.009.323.294,00 33 101,00 91.152.554,03 9.558,78 18 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00010 Local 6 Agencia de Loteria "Meriano" 1.744,22 9.536,00 1.002.490.445,00 3.796.720.256,00 3.009.328.294,00 33 99,50 89.262.695,86 9.360,60

ACERA OESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M21 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00004 1-.2 Electriidad Técnica "Gerd" 3.351,71 26.040,75 3.528.345.117,00 10.516.999.581,00 11.699.244.791,00 29 172,92 215.449.314,33 8.273,54 2 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00005 3 Centro de Comunicaciones CANTV 3.351,71 26.040,75 3.528.345.117,00 10.516.999.581,00 11.699.244.791,00 29 611,46 752.223.534,51 28.886,40 3 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00006 4 Peluqueria "Carmelo" 3.351,71 26.040,75 3.528.345.117,00 10.516.999.581,00 11.699.244.791,00 29 121,97 167.475.040,16 6.431,27 4 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00007 5 Farmacia "Megamedic" 3.351,71 26.040,75 3.528.345.117,00 10.516.999.581,00 11.699.244.791,00 29 94,26 140.936.590,27 5.412,16 5 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00008 6 Farmacia "Megamedic" 3.351,71 26.040,75 3.528.345.117,00 10.516.999.581,00 11.699.244.791,00 29 95,39 142.471.180,00 5.471,09 6 Resd. Mis Encantos y Torre CEMICA 213-30-006-00-00009 Banesco, Banco Universal 3.351,71 26.040,75 3.528.345.117,00 10.516.999.581,00 11.699.244.791,00 29 349,11 517.198.809,81 19.861,13 7 Resd. ANARO 213-30-008-01-00003 Ofic. 1 Viajes "Turpial" 168,10 10.050,22 1.195.236.406,00 3.637.687.180,00 3.853.546.268,00 35 38,50 25.452.673,10 2.532,55 8 Resd. ANARO 213-30-008-01-00004 Ofic. 2 Farmacia "Elice" 1.608,10 10.050,22 1.195.236.406,00 3.637.687.180,00 3.853.546.268,00 35 46,00 2.855.477,85 284,12 9 Resd. ANARO 213-30-008-01-00005 Local 7 Laboratorio "Foto Color Scanner" 1.608,10 10.050,22 1.195.236.406,00 3.637.687.180,00 3.853.546.268,00 35 152,00 169.791.102,00 16.894,27

11 Resd. ANARO 213-30-008-01-00007 Local 9 Restaurante "La Moreria" 1.608,10 10.050,22 1.195.236.406,00 3.637.687.180,00 3.853.546.268,00 35 144,50 161.409.638,98 16.060,31 12 Resd. ANARO 213-30-008-01-00008 Local 10 Ferreteria "San Andres" 1.608,10 10.050,22 1.195.236.406,00 3.637.687.180,00 3.853.546.268,00 35 93,50 110.192.155,53 10.964,15 13 Resd. ANARO 213-30-008-01-00009 Local 11 Club de Video sin nombre 1.608,10 10.050,22 1.195.236.406,00 3.637.687.180,00 3.853.546.268,00 35 125,00 144.026.291,00 14.330,66 15 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00007 Local 3 Cerrajaria "Autollaves" 1.744,22 9.536,00 1.296.408.958,00 3.451.564.736,00 3.818.706.265,00 35 163,00 195.979.824,23 20.551,58 16 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00008 Local 4 Casa Católica C.A. 1.744,22 9.536,00 1.296.408.958,00 3.451.564.736,00 3.818.706.265,00 35 74,00 86.298.942,88 9.049,81 17 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00059 Local 5 Restaurante "Siempre Fría" 1.744,22 9.536,00 1.296.408.958,00 3.451.564.736,00 3.818.706.265,00 35 101,00 115.668.612,77 12.129,68

ACERA OESTE

Nombre del Inmueble Número de Catastro Anterior Número de Local Nombre de la Razón SocialArea del Terreno Area de Const. Bruta Valor Terreno Valor Construcción Valor Edificación Edad Area Inmueble Valor Inmueble Bs / M214 Resd. ARIZA 213-30-008-02-00005 Local 1 ELECTROMARCONI C.A. 1.744,22 9.536,00 1.296.408.958,00 3.451.564.736,00 3.818.706.265,00 35 143,00 162.715.073,95 17.063,24

2004

ANEXO Nº 11 ACERA OESTE

INFORMACIÓN LEVANTADA DE LOS AFOROS DE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO DE LA ALCALDÍA DE CHACAO

1996

1999

2000

2002

Obtención de la muestra de los Aforos y calculo de los promedios

x año ACERA OESTE

AÑO

ACERA ESTE ACERA OESTEPROMEDIO AMBAS

ACERAS BS/M2PROMEDIO BS/M2 PROMEDIO BS/M2

1996 126.704,20 171.375,6 149.039,90

1997 132.918,94 132.918,94

1998 124.850,62 124.850,62

2000 661.269,21 950.965,16 806.117,19

2001 432.156,39 432.156,39

2002 826.747,95 1.141.415,21 984.081,58

2003 787.811,40 787.811,40

2004 1.137.867,65 1137867,65

Esta tabla presenta los siguientes puntos:

1. La relación Bs/M² de una acera es diferente y más elevada con respecto a la otra.

2. En el año 2001 hay una caída en el valor Bs/M² (fecha coincidente con el aviso de Expropiación)

3. A partir del año 2001 paulatinamente los valores Bs/M² van creciendo hasta llegar al 2004 donde su incremento es notable.

Resumen calculo de los promedios x año Aceras

PROMEDIO BS/M2 AÑO ACERA ESTE y = 131367x - 83690R2 = 0,7904

-

100.000,00

200.000,00

300.000,00

400.000,00

500.000,00

600.000,00

700.000,00

800.000,00

900.000,00

1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003

FECHA

PR

OM

ED

IO B

S/M

2 A

ÑO

PROMEDIO BS/M2 ACERA OESTEy = 308993x + 77924

R2 = 0,7476

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1996 2000 2002 2004

FECHA

PR

OM

ED

IO B

S/M

2 A

ÑO

PROMEDIO BS/M² ACERA ESTE Y OESTE y = 147619x - 94930

R2 = 0,774

-

200.000,00

400.000,00

600.000,00

800.000,00

1.000.000,00

1.200.000,00

1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003 2004

AÑO

PR

OM

ED

IO B

S/M

2 A

ÑO

PROMEDIO AMBAS ACERAS BS/M2

Lineal (PROMEDIO AMBAS ACERAS BS/M2)

Gráficos Acera Este, Acera Oeste y Ambas juntas.

Resultados del Estudio

1. Ambas aceras tiene comportamientos de valores (Bs/M²) diferentes.

2. La Acera Oeste es mas constante en su comportamiento de valores (Bs/M²)

3. La Acera Este no presenta un comportamiento de valores (Bs/M²) constante, es más vulnerables a los cambios de la Calle Elice.

4. Ambas aceras presentan tendencias al alza.

5. La Acera Este presenta un cambio notable cuando se notifica el plan de

Expropiación, y luego un crecimiento que pareciera ir acompañado de las mejoras

de la Acera en los años 2003-2004. Este punto tiene gran similitud con el Primer

estudio de esta investigación (Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en

la Calle Elice y sus Inmediaciones).

6. La acera Oeste la conforman dos (02) grandes inmuebles consolidados y hacen

buen uso del aprovechamiento del terreno; la acera Este está conformada en la

mayor parte de su trayecto por inmuebles con no están muy consolidados y que no

hacen el mejor aprovechamiento del terreno en cuanto a porcentajes posibles de

construcción.

Análisis de Encuesta en Sitio a los Locales Comerciales de la Calle Elice.

Se diseñó un instrumento con el cual se pudiera abordar a los propietarios o encargados de los negocios para obtener datos sobre:

1. Tiempo de actividades del comercio en la calle Elice.2. Motivaciones para ubicarse en esa calle.3. Si el comercio operó alguna vez en otro lugar de la ciudad.4. Si ha experimentado cambio de ramo en los últimos años.5. Si son propietarios o inquilinos del inmueble que ocupan.6. Obtener una aproximación del canon de arrendamiento.7. Conocer su apreciación sobre el impacto que las mejoras de las

aceras ha tenido o puede tener en su actividad comercial.

Metodología.

1- Encuesta (Obtención de Muestra)2- Procesamiento y Resultados de la Muestra3- Conclusiones.

Obtención de la Muestra.La encuesta se realizó en ambas aceras de la calle Elice, sin embargo para el estudio de la información que ella aportó se trabajo en tres (03) grupos :

1. La calle Elice en general.

2. La acera Este de la calle Elice.

3. La acera Oeste de la calle Elice.

Cant. Locales

ExistentesCant. Locales Encuestados

Cant. Locales Cerrado

s

Cant. Locales

Sin Encuestar

Cant. Loc. No

Dispuestos a contestar Encuesta

Cant. Propietarios

del Inmueble

Cant. Locales Arrendados

Acera Este 19 12 1 2 4 4 9

Acera Oeste 15 9 2 4 0 2 7

Total de Locales 34 21 3 6 3 6 16

Cant. Locales


Cant. Locales

Cerrados

Cant. Locales

Sin Encuestar

Cant. Loc. No


Cant. Propietarios

del Inmueble

Cant. Locales

ArrendadosAcera Este 19 12 1 2 4 4 9

Cant. Locales


Cant. Locales

Cerrados

Cant. Locales

Sin Encuestar

Cant. Loc. No


Cant. Propietarios

del Inmueble

Cant. Locales

ArrendadosAcera Oeste 15 9 2 4 0 2 7

Relación de Locales Comerciales Existentes

ACERA ESTE

Cant. Locales

Sin Encuesta

r

11%

Cant. Loc. No

Dispuestos a

contestar

Encuesta

21%


s

5%

Cant. Locales

Encuestados

63%

ACERA OESTE

Cant. Locales Encuest

ados60%

Cant. Locales

Sin Encuest

ar27%

Cant. Loc. No

Dispuestos a

contestar Encuesta

0%


s13%

Relación de Locales Comerciales Encuestados Calle Elice

Cant. Locales

Encuestado

s61%Cant. Locales

Cerrados

9%

Cant. Locales Sin Encuestar

18%

Cant. Loc. No Dispuestos a

contestar Encuesta

12%

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

50.00

30 20 10 5 4 3 Hasta 2

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

30 20 10 5 4 3 Hasta 2

AÑOS %30 0.0020 8.3310 8.335 16.664 8.333 8.33

Hasta 2 50.00

AÑOS %30 44.4420 22.2210 11.115 0.004 11.113 0.00

Hasta 2 11.11

AÑOS %30 19.0420 14.2810 9.525 9.524 9.523 4.76

Hasta 2 33.33

Procesamiento y Resultado de la Muestra

Acera Este¿Cuantos años tiene el Negocio en la Av. Elice?

Acera Oeste

Encuesta General sin Discriminar Calle

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

50.00

30 20 10 5 4 3 Hasta 2

N/C

POR LA CERCANÍA ALCENTRO COMERCIALSAMBIL

POR EL GRAN FLUJOPEATONAL QUE PORELLA TRANSITA

RESPUESTAS %N/C 33.33

P OR LA CERCANÍA AL CENTRO COMERCIAL SAMBIL 8.33

P OR EL GRAN FLUJ O P EATONAL QUE P OR ELLA

TRANSITA 58.33

N/C






TRANSITA 66.66

N/C






TRANSITA 61.90


Acera Este

Acera Oeste


¿Que lo motivó a ubicar su negocio en la Av. Elice?

SI

NO

N/C

SI

NO

N/C

RESPUESTAS %SI 55.55NO 44.44N/C 0

RESPUESTAS %SI 33.33NO 58.33N/C 8.33

SI

NO

N/C

RESPUESTAS %SI 57.14NO 38.1N/C 4.76


Acera Este

Acera Oeste


¿Ha notado mejorías en su actividad comercial a partir de la ampliación de las aceras de la Av. Elice?

0

20

40

60

Algo Atractivo Atractivo Muy Atractivo

0

20

40

60

80


0.00

20.00

40.00

60.00

80.00

Algo Atractivo Atractivo Mmuy Atractivo

RESPUESTAS %Algo Atractivo 3.33

Atractivo 16.66Muy Atractivo 50

0

10

20

30

40

50



Atractivo 11.11Muy Atractivo 77.77

0

20

40

60

80



Atractivo 14.28Mmuy Atractivo 61.9

0.00

20.00

40.00

60.00

80.00

Algo Atractivo Atractivo Mmuy Atractivo


Acera Este

Acera Oeste


Debido a su ubicación, ¿Este local le resulta?

Inquilino

Propietario

Inquilino

Propietario

Inquilino

Propietario

RESPUESTAS %Inquilino 66.66

Propietario 33.33


Propietario 22.22


Propietario 28.57


Acera Este

Acera Oeste


¿Es usted propietario ó inquilino del local que ocupa?

entre 1.000.000 y2.000.000

entre 2.000.000 y3.000.000

más de 4.000.000

N/C

º

entre 1.000.000 y2.000.000

entre 2.000.000 y3.000.000

más de 4.000.000

N/C

º

entre 1.000.000 y2.000.000

entre 2.000.000 y3.000.000

más de 4.000.000

N/C

º

RESPUESTAS %entre 1.000.000 y 2.000.000 50entre 2.000.000 y 3.000.000 12.5

más de 4.000.000 25N/C 12.5

RESPUESTAS %entre 1.000.000 y 2.000.000 57.14entre 2.000.000 y 3.000.000 14.28

más de 4.000.000 14.28N/C 14.28

RESPUESTAS %entre 1.000.000 y 2.000.000 53.33entre 2.000.000 y 3.000.000 13.33

más de 4.000.000 20N/C 13.33


Acera Este

Acera Oeste


¿En cuales de estos rangos se encuentra el canon de arrendamiento?

0

10

20

30

40

50

60

Ha InfluidoPositivamente en la

Actividad delComercio

Ha PermanecidoIgual. No HuboVariación en laActividad delComercio

N/C

0

10

20

30

40

50

60



Ha PermanecidoIgual. No HuboVariación en laActividad delComercio.

N/C

010203040506070



Ha PermanecidoIgual. No HuboVariación en laActividad del

Comercio

N/C

RESPUESTAS % Ha Influido

Positivamente en la Actividad del

Comercio 58.33Ha Permanecido Igual. No Hubo Variación en la Actividad del

Comercio 33.33N/C 8.33

0

10

20

30

40

50

60



Ha Permanecido Igual.No Hubo Variación en

la Actividad delComercio

N/C RESPUESTAS % Ha Influido

Positivamente en la Actividad del

Comercio 55.55 Ha Permanecido

Igual. No Hubo Variación en la Actividad del

Comercio. 33.33N/C 11.11

0

10

20

30

40

50

60

Ha InfluidoP ositivamente en


Ha P ermanecidoIgual. No HuboVariación en laActividad delComercio.

N/CRESPUESTAS %

Ha Influido Positivamente en la Actividad del

Comercio 61.9Ha Permanecido Igual. No Hubo Variación en la Actividad del

Comercio 33.33N/C 4.76

0

10

20

30

40

50

60

70



Ha Permanecido Igual.No Hubo Variación en


N/C


Acera Este

Acera Oeste


¿De qué manera ha influido en la dinámica de su negocio las mejoras urbanas en las aceras de la Calle Elice y Av. Francisco de Miranda?

IMÁGENES FACHADAS ACERA ESTE, CALLE ELICE

IMÁGENES FACHADAS ACERA OESTE, CALLE ELICE

Resultó interesante descubrir que las aceras Este y Oeste de la Calle Eliceregistran comportamientos diferentes

Acera Este

1.- Registro de frecuentes cambios de ramo en algunos locales comerciales durante los últimos cuatro (04) y diez (10) años, lo cual guarda relación con las fechas de discusión del proyecto del boulevard Mis Encantos y posterior ejecución, así como con la inauguración del centro comercial Sambil.

- El 50 % de la muestra de esta acera tiene dos (02) o menos años en el local o con el ramo comercial actual. Las obras en las aceras tienen dos (02) años de haberse culminado.

- Otro 30% de la muestra de esta acera tiene de tres (03) a cinco (05) años en el local o con el ramo actual; dinámica que puede guardar mayor relación con el centro comercial Sambil.

2.- Leve tendencia a presentar canon de arrendamientos mayores que en la acera Oeste.

3.- Subdivisión de locales comerciales y/o mayor aprovechamiento del inmueble.4.- Mejora de fachadas.5.- No se registra venta de locales comerciales.

Imágenes de locales que buscan mejor aprovechamiento del espacio

Imágenes de Inmuebles que han mejorado sus fachadas

1.- Se observa que el 65 % de los comercios de esta acera tienen más de veinte (20) años de actividad y han conservado desde sus inicios el ramo al que se dedican, de donde se deduce existe un factor.

2.- El 11% de los locales tienen entre dos (02) y cuatro (04) de haberse establecido en la acera, tiempos que guardan relación con las obras de mejoras de estas.

3.- Cerca del 60% de los locales arrendados pagan canon de hasta dos millones de bolívares mensuales, teniendo en cuenta el área de la mayoría de locales de esta acera, resulta menor al promedio pagado en la acera Este.

4.- Algunos comerciantes de esta acera tienen la idea que en la acera Este resulta más rentable cualquier comercio. Creemos que esto va en paralelo con el ramo al que se dedique.

Acera Oeste

1.- Todos los locales comerciales tienen la percepción que la calle Elice es eje más comercial de Caracas, por tanto los locales comerciales son altamente deseables.

2.- Todos comercios esperan verse favorecidos por el gran flujo de peatones que circula por las aceras de la calle Elice a consecuencia del polo de atracción que significa el centro comercial Sambil.

3.- Los comerciantes están de acuerdo con que las mejoras urbanas han sido muy efectivas y gratificantes para el peatón.

4.- En la mayoría de los locales tienen por expectativa que las mejoras en las aceras les aporte mayor visibilidad y facilidad de acceso a los locales comerciales, y afecta positivamente su actividad comercial.

5.- La gran mayoría de los propietarios y encargados de comercios entrevistados acotan que la situación económica del país y la disminución del poder adquisitivo de la población afecta su actividad comercial y son determinantes que se imponen al impacto positivo de las mejoras urbanas en las aceras de la calle Elice.

Aceras Este y Oste

Resultados y Conclusiones

1. Se registró un sensible receso en el comportamiento del mercado inmobiliario de la calle Elice del municipio Chacao entre los años 2001 y 2004, período durante el cual se desarrollaron las etapas de proyecto, consulta, aprobación y ejecución de las obras de mejoras en los espacios públicos de la referida calle; que presumimos está relacionado con retenciones del inmueble ante la expectativa de construcción de la primera etapa del boulevard Mis Encantos.

2. Al comparar los Ingresos Brutos de algunos comercios de la calle Elice a través de la muestra aleatoria que obtuvimos desde la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía de Chacao y compararlo con índices como la tasa de cambio de Bolívares por Dólar y el Índice de Precio al Consumidor (I.P.C.), se evidencia que el porcentaje de crecimiento que reflejan los Ingresos Brutos de los locales-muestra duplica con creces los porcentajes de aumentos de los otros índices.

3 La Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao refleja en los aforos de los inmuebles de uso comercial ubicados en las aceras Este y Oeste de la calle Elice, crecimientos diferentes del valor de los inmuebles, de donde se infiere cada acera registra comportamientos y dinámicas particulares.

3.1 Los aforos de los inmuebles ubicados en la acera Este de la calle Elice, obtenidos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao, reflejan crecimiento en el período 2003-2004, lapso en el que se llevan a cabo las obras de mejoras en las aceras Oeste y Este de la calle Elice.

3.2 Los inmuebles ubicados en la acera Oeste hacen mejor uso del porcentaje de construcción que permite la parcela, en comparación con el aprovechamiento de los inmuebles de la acera Este.

4 Al estudiar los resultados de las encuestas realizados a veintiún (21) locales comerciales de la calle Elice, constatamos que sus aceras Este y Oeste reflejan comportamientos diferentes.

4.1 La acera Este ha visto aparecer nuevos locales comerciales, básicamente por la subdivisión de los locales existentes en un período que coincide con el inicio y culminación de obras de mejora de las aceras de la calle Elice, reflejando a su vez cambios de ramo frecuentes dado por el surgimiento de nuevos fondos de comercio durante los últimos cinco (05) años. Todos los comerciantes de esta acera plantean que se interesaron en posicionarse en ella por la gran cantidad de peatones que a diario visitan el centro comercial Sambil y que tienen como paso obligado la calle Elice, en busca de captar la atención de nuevos clientes potenciales.

4.2 Aún cuando la acera Oeste refleja dinámicas mucho más estables que la acera contraria, experimentó la aparición de nuevos fondos de comercio en el período de influencia de las obras de mejoramiento de las aceras de la calle.

4.3 Todos los comerciantes encuestados consideran que las mejoras urbanas aportarán grandes beneficios a sus negocios en la medida en que la economía de país mejore, sin embargo se pudo constatar a través de la muestra de Ingresos Brutos que los comercios han registrado crecimiento en su actividad económica.

4.4 Todos los comerciantes coinciden en ponderar positivamente las

mejoras de las aceras para beneficio del transeúnte.

Confirmaciòn del Sistema de Hipótesis planteado al inicio de la investigación:

• El Plan de Desarrollo Urbano para el mejoramiento de áreas públicas peatonales planteado y ejecutado por el Municipio Chacao en la calle Elice de la Población de Chacao, aporta valor económico a los inmuebles de uso comercial ubicados en ella y beneficia la actividad económica que en ellos se desarrolla.

• El Centro Comercial Sambil-Caracas estimula la aparición de locales comerciales en sus alrededores que se ven favorecidos por el paso de clientes potenciales cerca de ellos.

Influencia Del Plan Especial En La Calle Elice 6 6 05

Documents

Transcript of Influencia Del Plan Especial En La Calle Elice 6 6 05