149

ANÁLISIS JURÍDICO CIV

IL

MARCO NORMATIVO

• Constitución: arts. 70 y 73.

• Código Civil: arts. 219, 2012 y 2014.

I. Los hechos

El caso resuelto en la Casación N° 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/2012, cons-tituye probablemente el de mayor audacia de las mafi as de falsifi cadores, en cuanto se fraguaron tres documentos al hilo, y en el mismo caso: dos escrituras públicas y una resolución judicial; todo ello, sin que nadie

objetara las inscripciones, pese a que se tra-taba de un bien de dominio público; lo que fi nalmente fue convalidado por la Sala Civil de la Corte Suprema en una cuestionable sentencia que termina amparando al llamado “tercero de buena fe”, no sin antes, también, tener que lamentar, además, una sentencia de la Corte Superior, que exhibe una preocu-pante pobreza argumentativa.

Los hechos son los siguientes1:

- Luego de un proceso de urbanización, el Estado adquiere un terreno de más de cua-tro mil metros cuadrados, en condición

* Doctor en Derecho, magíster en Derecho Civil y abogado de la Pontifi cia Universidad Católica del Perú. Máster en Dere-cho Constitucional por la Universidad de Castilla La Mancha. Juez superior titular de la Corte de Justicia de Lima.

1 Cada hecho se basa en las afi rmaciones de la parte demandante, Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, reseñada en la ejecutoria suprema, y que no es materia de debate. Por el contrario, la controversia en dicho proceso se centró en la condición del tercero de buena fe y en la responsabilidad civil de la entidad registral. También se intercalarán con afi rma-ciones expresadas en las sentencias inferiores.

PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

Tem

a r

ele

van

te

Nota crítica a las sentencias, de la Corte Suprema y la Corte Superior,

que, simultáneamente, convalidaron tres falsificaciones y “privatizaron”

el dominio público

Gunther GONZALES BARRÓN*

En este artículo se comenta un caso judicial en el cual, por medio de falsifi caciones, un tercero se convirtió en propietario de un inmueble que estaba sujeto al dominio público del Estado. Así, el autor afi rma que esta errada decisión judicial contravino la inalienabi-lidad del dominio público, establecida en la Constitución; y estableció que la fe registral permite la protección de los terceros de buena fe, aun cuando se trate de transmisiones sustentadas en documentos falsos.

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015

150

de aporte reglamentario, por lo que se trata de un bien del dominio público, el que se inscribe en el registro2.

- El Estado, supuestamente, vende a favor de una señora, el predio de más de cua-tro mil metros cuadrados, pero la escri-tura pública era falsifi cada3, por lo que no existió voluntad del vendedor, ni de la compradora, que, por lo demás, al momento de la inscripción del acto jurí-dico, ya se encontraba fallecida muchos años atrás4.

- El Estado interpone una demanda de nulidad de acto jurídico respecto de

la supuesta compraventa, por lo que obtiene una medida cautelar de anota-ción registral5, con lo cual se impide la constitución de los potenciales terceros de buena fe. Sin embargo, y por increí-ble que parezca, también se falsifi có la resolución judicial de levantamiento de la medida cautelar, con lo cual, estraté-gica, y fraudulentamente, se “limpió” la partida registral6.

- Como acto seguido, la fallecida “vende” el inmueble a un tercero, que no podría ser de buena fe, pues simplemente no hay venta, tratándose de un nuevo acto falsifi cado7; por lo que, luego, el tercero

2 “Antecedentes: 2. (…) El Estado a través del Decreto de Alcaldía 1150 del tres de agosto de mil novecientos setenta y el Decreto de Recepción de Obras 821 del treinta de mayo de mil novecientos setenta y dos, adquirió en calidad de aporte reglamentario el terreno de cuatro mil setenta y tres metros cuadrados (4,073.00 m2) ubicado en la Calle 07 Mz. K de la Urbanización Valle Hermoso del Distrito de Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima, cuya titularidad como propietario se inscribió en el Asiento 1-C de la Ficha 10185 con continuación en la Partida Nº 44532727 del Registro de Predios de Lima, y registrada en el Asiento 1162 del Sistema Nacional de Información de Bienes de Propiedad Estatal - Sinabip”.

3 “Antecedentes: 2. (…) Que, posteriormente al acudir a los Registros Públicos se percataron que supuestamente la ex Direc-ción de Bienes Nacionales (hoy SBE) habría efectuado un acto de compraventa a favor de María Locricia Manco viuda de Gonzales a través de una nula escritura pública de fecha catorce de junio de mil novecientos ochenta y cuatro, es decir, se realizó un acto de transferencia mientras se encontraba vigente una afectación en uso y la calidad de dominio público del inmueble objeto de demanda, máxime cuando el registrados tenía el pleno conocimiento que no constituía un predio de libre disposición del Estado”.Sentencia de primera instancia: “6. Que, con la copia literal de la fi cha (…) de los Registros Públicos de Lima, que corre en autos a fojas 6 a 10, se acredita que el inmueble ubicado en Calle 7 manzana K de la urbanización Valle Hermoso de Mon-terrico - Primera etapa del Distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, se encuentra inscrito a favor del Estado en el asiento 1 c) al haberle otorgado la Compañía Inmobiliaria San Demetrio de Monterrico S.A., en cumpli-miento del Decreto 821, expedido por el Concejo Provincial de Lima”.

4 “Antecedentes: 2. (…) Más aún, si el primer acto celebrado se realizó con una persona fallecida cuya sucesión se encon-traba inscrita con antelación en los Registros Públicos en la Partida Nº 11382663 del Registro de Sucesión Intestada, por lo que no se debió inscribir dicha transferencia, sin embargo se llegó a perpetrar el acto de inscripción otorgando seguridad jurídica a hechos ilícitos, lo cual resulta inaudito para el mundo del derecho”.

5 “Antecedentes: 2. (…) En atención a este hechos se interpuso una acción de nulidad de actos jurídicos contra de María Locricia Manco viuda de Gonzales ante el Décimo Juzgado Civil de Lima, Expediente Nº 7459-2002 quien fue represen-tada por curador procesal, asimismo, dado a que se trataba de una inscripción basada en documentos falsifi cados se solicitó en vía cautelar, la anotación de demanda, la que fue concedida y ejecutada en el Asiento D 00001 de la Partida Registral Nº 44532727”.

6 “Antecedentes: 2. (…) Sin embargo, mientras estaba en espera de la sentencia del Juzgado y con la seguridad que debía otorgar el Registro, tomaron conocimiento que esta medida cautelar había sido levantada por una supuesta orden judicial y se habrían realizado posteriores transferencias a terceros, a fi n de escudarse bajo la fi gura de la buena fe registral y con ello imposibilitar que su representada pueda ejercer su derecho de propiedad sobre el inmueble. Este supuesto mandato judi-cial, conforme lo informado por el propio Juzgado no fue emitido por dicha judicatura, resultando un documento falso”.La sentencia de primera instancia también narra el hecho: “9. Que, respecto del acto registral de levantamiento de anota-ción de demanda, contenido en el Asiento E0001 de la Partida N° 44532727, se concluye que es un hecho comprobado que el levantamiento de la medida cautelar fue inscrito en mérito a resoluciones judiciales falsas”.

7 Sentencia de primera instancia: “Que, de igual modo, resulta la nulidad de la escritura pública de compraventa de fecha 8 de agosto de 2003, que obra en autos a fojas 39 a 46, en la que supuestamente María Locricia Manco viuda de Gonzales habría dado en venta el inmueble que nos ocupa a Manuel Ruiz Carrillo por la suma de S/. 650,000, cuanto está acreditado con la partida de defunción (...) que la supuesta vendedora falleció con fecha 4 de setiembre de 1987, esto es, dieciséis años antes de la suscripción de la citada escritura pública”.

CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

151

lo transfi ere a un cuarto8, y así sucesiva-mente hasta llegar a un quinto y sexto9.

El esquema es el siguiente:

1) El Estado vende a una fallecida (título fal-so), materia de un primer proceso judicial.

2) El Estado anota demanda de nulidad enel registro, en mérito del primer proceso,pero esta se levanta por supuesta resolu-ción judicial (título falso).

3) La fallecida vende a tercero (título falso).

4) Tercero vende a cuarto (título simulado).

5) Cuarto vende a quinto (título convalidadopor el Poder Judicial).

6) Quinto vende a sexto (los cuales sonparientes, pues los vendedores son lospadres del comprador).

II. Las sentencias y sus fundamentos

Luego de tres falsifi caciones (dos compra-ventas y una resolución judicial), además de una ulterior compraventa simulada, y pese a tratarse de un bien de dominio público, sin

embargo, en forma sorprendente, el órgano judicial en sus tres niveles convalida las con-secuencias del fraude: sentencia de primera instancia dictada por el 29º Juzgado Civil de Lima, de fecha 05/10/200910; sentencia de vista emitida por la Sétima Sala Civil de Lima, de fecha 15/06/201111; y ratificada por sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema, mediante Casación N° 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/201212.

Los fundamentos de la Corte Suprema para crear un nuevo modo de adquisición de la propiedad, sustentado en la falsifi cación, son los siguientes:

Primero.- Que, pasando a resolver el fondo del asunto materia de casación,

8 Sentencia de primera instancia: “13. Que, en cuanto a la nulidad que se formula contra el acto contenido en la escritura pública de compraventa de fecha 26 de febrero de 2004, que obra en autos a fojas 68 a 70, mediante la cual Manuel Antonio Ruiz Carrillo da en venta a Marta Amelia Ruiz Vargas, el inmueble objeto de demanda, se debe tener en cuenta la proximi-dad de la venta a la citada compradora respecto de la inscripción en los registros públicos a favor de su vendedor, la dife-rencia mínima en el precio respecto del que supuestamente pagó el vendedor, además, de la falta de acreditación del pago del precio por parte de la compradora, conforme a lo requerido por la accionante, lo que hacen llegar a la convicción de la existencia de una colusión existente entre las partes de la transacción para dar legalidad a una transferencia que adolecía de vicios insubsanables, máxime si en su condición de demandados han sido declarado rebeldes”.

9 Sentencia de primera instancia de fecha 05/10/2009, emitida por el 29º Juzgado Civil de Lima, que narra la sucesión de transferencias: “8º Considerando: Que, en virtud del levantamiento de la medida cautelar del (supuesto) Duodécimo Juz-gado Civil de Lima, se procedió a una serie de transferencias del inmueble que nos ocupa, como son la compraventa a favor de Manuel Ruiz Carrillo, que aparece registrada con fecha cinco de noviembre de dos mil tres, en el Asiento C00002 de dicha partida; compraventa a favor de Marta Amelia Ríos Vargas, registrada en el Asiento C00003 con fecha quince de marzo de dos mil cuatro; compraventa a favor de Luisa Aída Ríos Gamarra de Vásquez y Julio Vásquez Dávila, inscrita en el Asiento C00004 con fecha dieciséis de setiembre de dos mil cuatro; y, compraventa a favor de Julio Hernán Vásquez Ríos, inscrita, con fecha doce de abril de dos mil cinco, en el Asiento C00005 de la citada partida”.

10 El magistrado que suscribió la sentencia de primer grado es: Marcial Díaz Rojas.11 Los magistrados que suscribieron la sentencia de segundo grado son: Ordóñez Alcántara (ponente), Niño-Neira Ramos y

Romero Roca.12 Los magistrados que suscribieron la ejecutoria suprema son: Távara Córdova (ponente), Rodríguez Mendoza, Huamaní

Llamas, Castañeda Serrano y Calderón Castillo.

No se entiende cómo lo público puede quedar fácilmente privatizado por la simple “buena fe”, en contravención a nuestra norma fundamental.

Comentario relevante del autor

te

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015

152

este Supremo Tribunal debe señalar que en cuanto a la primera causal alegada por la Superintendencia de Bienes Estatales - SBE sobre la infracción normativa por interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil, el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (aprobado por Resolución Nº 195-2001-SUNARP/SN que entró en vigencia el uno de octubre de dos mil uno) precisó los alcances de la regulación contenida en el artículo 2014 del citado Código de la siguiente manera que: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, reso-lución o rescisión del acto que los origina no perjudicara al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiera con-tratado sobre la base aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.

Segundo.- Que, ante esa precisión refi ere Aliaga Huaripata (Código Civil comen-tado. Gaceta Jurídica, Lima-Perú): “(…) los posibles vicios que afecten el dere-cho del tercero adquirente deben refe-rirse solo a los asientos registrales. Sin dejar de reconocer que nuestro sistema de transmisiones patrimoniales es causalista (no abstracto), somos de la opinión que, a los efectos de la protección de los ter-ceros registrales, la búsqueda de posibles ‘inexactitudes registrales’ debería limi-tarse a los asientos registrales y no a los títulos archivados. Ello en atención a la rigurosa califi cación registral existente en nuestro sistema a cargo de un profe-sional del Derecho y al asiento registral que es más que un simple ‘resumen’ del título, al determinar la nueva ‘situación jurídica’ derivada.

Tercero.- Que en ese sentido, la Sala Superior confi rma la sentencia apelada que concluye que los actos jurídicos cele-brados entre Marta Amelia Ríos Vargas y la Sociedad Conyugal conformada por

Luisa Aida Ríos Gamarra de Vásquez, Julio Vásquez Dávila, y estos a su vez, con Julio Hernán Vásquez Ríos, han sido realizados de buena fe, no ha hecho una interpretación errónea, pues estos deman-dados al celebrar los actos jurídicos se basaron en la información que apare-cía en los asientos registrales, no siendo necesario remitirse a los títulos archiva-dos como pretende la demandante; más aún si dichos codemandados recurrie-ron a la notaria Miriam Acevedo Men-doza quien efectuó un estudio de los títu-los de propiedad del inmueble sublitis y comunicó a estos que el citado predio se encontraba libre de todo gravamen, y que podían adquirirlo sin problema alguno, por lo que este extremo del recurso de casación debe ser desestimado. La Sala Superior ha efectuado una correcta inter-pretación y aplicación del artículo 2014 de nuestro Código Civil.

Cuarto.- Que en cuanto a la causal refe-rida a infracción normativa por inaplica-ción de los artículos 2012 y 219 inciso 3 del Código Civil tenemos que el primer artículo establece como presunción iure et de iure que toda persona conoce el con-tenido de las inscripciones, y como tal no está sujeta a probanza, lo que debe con-cordarse con el artículo 2014 del mismo Código, puesto que los referidos code-mandados fueron diligentes en conocer el contenido de las inscripciones referen-tes la bien sublitis en la forma que ya se ha explicado en el considerando anterior, tenemos en cuenta que como una conse-cuencia de la conocibilidad de las ins-cripciones aquello que no esté publicado no debe perjudicarlos ni oponérseles por cuanto nunca estuvieron en posibilidad de conocerlo, los órganos jurisdicciona-les de mérito han determinado que los demandados Julio Hernán Vásquez Ríos y sus padres contrataron con base en lo que estaba publicitado en el Registro de la Propiedad Inmueble y de buena fe.

CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

153

Quinto.- Que finalmente en cuanto a la inaplicación del inciso 3 del artículo 219 del Código Civil, respecto a que el objeto de la transferencia era jurídica-mente imposible, al ser un bien de domi-nio público, la Sala Superior ha sido explícita en señalar la existencia de una demanda de nulidad de acto jurídico interpuesta también por la ahora deman-dante respecto de la escritura pública del fecha 14 de julio de 1984, que con-tiene un acto de transferencia del referido inmueble que, aduce, tenía la calidad de dominio público, concluyendo que es en ese proceso que se determinara si el refe-rido inmueble ostenta o no tal calidad, siendo ello así, en el presente proceso el órgano jurisdiccional no puede abocarse a lo que es materia de conocimiento en otro proceso, por expresa prohibición, contenida en el numeral 2 del artículo 139 de la Constitución; por lo que debe desestimarse este extremo del recurso de casación”.

En conclusión, con una escasa motivación de solo algo más de una hoja (parte relevante), se salda un complejísimo caso con el argu-mento de que el último comprador es, según su muy particular criterio de las cosas, “ter-cero de buena fe”.

III. Crítica a las sentencias

La citada sentencia, en mi opinión, es jurídi-camente insostenible, conforme lo demos-tramos a continuación.

Primero, el inmueble sucesivamente trans-ferido es uno de dominio público, nacido del aporte reglamentario de un proceso de urbanización; por lo tanto, cualquier venta que lo tenga por objeto es nula, por la cau-sal de objeto jurídicamente imposible. El artículo 73 de la Constitución de 1993 esta-blece que el dominio público es inaliena-ble, es decir, su venta está prohibida; por lo tanto, los parques, las playa o las plazas no pierden su condición por efecto del registro, cuya hipotética protección, a favor del ter-cero, nace apenas de una ley, que no puede oponerse a la tutela dispensada al dominio público, cuya fuente es la propia Constitu-ción13. Siendo ello así, no se entiende cómo lo público puede quedar fácilmente privati-zado por la simple “buena fe”, en contraven-ción a nuestra norma fundamental.

Por lo demás, no es argumento válido, como se sostiene en la sentencia, que “existe otro proceso en el que se discute la validez del acto jurídico por objeto imposible”, pues, en el primer proceso se ventila la nulidad de

13 “La inalienabilidad constituye, pues, el elemento más connotado del dominio público. En efecto, el título de intervención que ostenta el Estado, permite que excluya determinados bienes del tráfi co jurídico privado, a efectos de mantener el des-tino de los bienes al uso y servicio público. La inalienabilidad implica la imposibilidad de efectuar actos de disposición o de gravamen sobre los bienes constitutivos del dominio público. Las entidades públicas que ostentan titularidades legales respecto de dichos bienes, en principio, solamente se encargan de administrar, regular y cautelar dichos bienes, sea al inte-rior de la esfera estatal o cuando estos se encuentran concedidos a los particulares para su aprovechamiento o explotación económica: JIMÉNEZ MURILLO, Roberto. “Comentario al artículo 73”. En: GUTIÉRREZ CAMACHO, Walter (Dr.). La Constitución comentada. Tomo II, Gaceta Jurídica, Lima, 2013, p. 271.

El progreso material y el deseado desarrollo económico se pretende entonces negando la propiedad, dere-cho natural –y sin querer volver la vista atrás–, a la significación del hombre y su dignidad como fin y presupuesto a todo sistema jurídico.

¿Qué dice José Antonio Álvarez Caperochipi?

onio i?

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015

154

la primera venta (falsa) entre el Estado y la fallecida, mientras que en el segundo pro-ceso se ventila la nulidad de todas las trans-ferencias sucesivas, las que, al igual que la primera, son nulas porque tienen el mismo objeto: un bien de dominio público, el cual es inalienable, es decir, no puede venderse, sin excepciones, por lo que es irrelevante que la venta sea a favor del tercero, cuarto, quinto o sexto, pues todas esas compraventas

tienen idéntico objeto (imposible), con la consecuencia de que todos los actos son inválidos14. En otras palabras, en todas las compraventas (cuatro o cinco, al hilo) puede discutirse la nulidad del acto jurídico por objeto imposible, en cuanto el bien de domi-nio público vendido es el mismo.

El magistrado Ordóñez (ponente de la sen-tencia de la Corte Superior) ha señalado en

14 Paradójicamente, poco tiempo antes, la Corte Suprema resolvió de forma radicalmente diferente un caso en el que también se discutió la protección de un “tercero de buena fe” frente a la falsifi cación previa del título referido a un bien de domi-nio público. Así, la Casación N° 4419-2009-Lima, del 20/05/2010, suscrita por los magistrados Almenara Bryson, León Ramírez, Vinatea Medina, Álvarez López y Valcárcel Saldaña: “Sétimo.- Que, en el presente caso, ha quedado establecido en las instancias de mérito, que el predio materia de la demanda, Lote Dieciocho guión B de la Manzana A de la Urbaniza-ción Los Alerces de Monterrico del Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la fi cha registral número un millón trescien-tos veinticinco mil cuatrocientos setenta y tres de los Registros Públicos de Lima a nombre del Estado peruano, es un bien de dominio público, por haber sido transferido como aporte reglamentario a favor del Estado, en mérito de lo dispuesto en la Resolución Administrativa número 151-78- DGIU/CPL, y que la supuesta venta efectuada por la Superintendencia de Bienes Nacionales a favor de Raúl Ramón Ventura Cano mediante Escritura Pública de compraventa de fecha nueve de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro ante el Notario Público de Matucana Diodoro Orduña Vásquez y su posterior inscripción en los Registros Públicos, se ha efectuado en mérito de documentos falsifi cados, razón por la cual esta compra-venta y las sucesivas de fechas trece de abril y diez de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro, ocho de marzo y seis de abril de dos mil uno, inscritas también en los Registros Públicos, han incurrido en causal de nulidad por fi nalidad ilícita y objeto jurídicamente imposible invocados en la demanda. Octavo.- Que, de lo expuesto en el considerando precedente, se infi ere que al momento de la compraventa de fecha cinco de octubre de dos mil uno otorgada por Aníbal Breña Jaime a favor de Puerta de Tierra Sociedad Anónima, esta última no podía desconocer que el bien que estaba adquiriendo origi-nalmente fue de dominio público del Estado y que por tanto de conformidad con lo previsto en el artículo 73 de la Consti-tución Política del Estado, se trataba de un bien inalienable e imprescriptible que no puede ser adquirido por particulares, máxime si se tiene en cuenta que la compradora es una empresa inmobiliaria y como tal le es exigible un especial deber de cuidado al momento de verifi car la titulación de los inmuebles que adquiere. Noveno.- Que, por su parte el principio de buena fe registral, contemplado en el artículo 2014 del Código Civil busca proteger al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quien efectivamente carecía de capacidad para disponer de él, no obstante, este principio no tiene carácter absoluto, pues como ha sostenido este Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones, para que opere válidamente el referido principio es preciso que concurran los siguientes elementos: a) Que se trate de una adquisición a título oneroso: b) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para disponer el derecho: c) Que el adquiriente haya inscrito su derecho; d) Que el adquiriente haya actuado de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico como al momento de su inscripción; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causales que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; en este mismo sentido la Exposición de Motivos ofi cial del Código Civil ha previsto que “la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos si en verdad existen razones de nulidad, res-cisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben además ser desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado”. Décimo.- Que, en el presente caso, por efectos de la publicidad registral, la empresa Puerta de Tie-rra Sociedad Anónima no podía desconocer la existencia de causal de nulidad, ya que de los documentos existentes en los Registros Públicos aparecía claramente que el bien materia de la compraventa era un bien de dominio público del Estado y que por tanto no podía ser objeto de derechos privados; por esta razón, la compraventa de fecha cinco de octubre de dos mil uno no puede estar benefi ciada por el principio de buena fe registral, pues evidentemente no satisface el requisito refe-rido a que el comprador haya actuado de buena fe en la celebración e inscripción del negocio, además que en los títulos inscritos en los Registros Públicos evidentemente se denotaba la causal de nulidad del acto jurídico por fi nalidad ilícita y objeto jurídicamente imposible” (fi nalmente, se declaró fundado el recurso de apelación, y actuando en sede de instancia, se declaró la nulidad del contrato celebrado por el último comprador por las causales de fi n ilícito y objeto jurídicamente imposible).Esta última comentada exhibe, sin duda, un criterio diferente, y saludable, frente a la Casación N° 5745-2011-Lima, en los siguientes puntos: a) el carácter de dominio público del bien hace que la fe registral no pueda aplicarse, pues se trata de un acto nulo por objeto jurídicamente imposible; b) la buena fe del tercero exige la consulta diligente a los títulos archivados; sin embargo, mantiene el error en dos extremos: i) la sentencia de nulidad se entretiene en la fe registral; ii) un tercero de buena fe podría ser protegido frente a falsifi caciones previas. No obstante, pese a estos dos errores técnicos, sin embargo, el sentido de la decisión es correcto, en cuanto declara la nulidad del acto jurídico.

CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

155

una reciente entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015) que él no pudo pronunciarse sobre la condición de bien de dominio público del bien, pues ello se dis-cutía “en otro proceso”, lo que no es cierto15, no obstante, lo relevante de su intervención es que ha tratado de excusarse en cuestio-nes procesales para justifi car su sentencia, por lo que implícitamente da a entender que en el tema de fondo, si le hubiera corres-pondido, entonces habría resuelto de modo diferente. El problema es que esa afi rmación no es cierta, pues la sentencia superior esta-blece que, aun cuando el bien sea de dominio público, igual la adquisición del tercero está “garantizada”. Así textualmente:

“7º considerando: respecto al carácter de dominio público del inmueble sublitis,

que según la parte demandante, prima sobre la buena fe; debe indicarse que estando a que esta parte ha referido en su escrito de demanda, a fojas cuatro-cientos ocho, que ha interpuesto una demanda de nulidad de acto jurídico por cuanto mediante escritura pública de fecha catorce de junio de 1984, se realizó

15 El magistrado, en su defensa, ha señalado lo siguiente, en citas de resumen de su intervención, y no textuales:a) Él dice: “No pude pronunciarme sobre la naturaleza de bien de dominio público, pues la SBN dijo que ese tema estaba discutiéndose en otro proceso”. Mi respuesta: ese argumento no es cierto, pues la SBN demandó la nulidad de varios con-tratos, y en todos ellos, en forma expresa, por la causal de objeto imposible; por tanto, si en un primer proceso invocó la condición de dominio público del objeto, nada le impedía hacer lo mismo en el segundo proceso judicial, como efectiva-mente así lo hizo, pues todos los contratos estaban afectados por idéntica causal de nulidad, en cuanto el objeto vendido era exactamente el mismo. La sentencia de primer grado de fecha 05/10/2009 dice textualmente, al narrar la pretensión de la SBN, lo siguiente: “por lo que deducen la nulidad de dichas transferencias al existir un vicio contenido en la transfe-rencia de un objeto jurídicamente imposible”. Por tanto, en todos los procesos judiciales, tanto en el primero como en el segundo, la materia controvertida era la condición pública del bien. En tal sentido, no caben excusas para no haberse pro-nunciado sobre la materia, que era obviamente el punto clave de la discusión.b) Él dice: “la SBN no impugnó la condición de dominio público del bien”. Mi respuesta: eso no es cierto, conforme seextrae de la sentencia del 15/06/2011, escrita por el propio Sr. Ordóñez, en la que reconoce que la SBN, entre otros fun-damentos, impugnó la sentencia por lo siguiente: “Que, sobre la fi gura del tercero registral de buena fe prima un man-dato constitucional que señala que los bienes de dominio público son inalienables, por tanto, correspondía al juzgador realizar una ponderación de tales derechos”. ¿Qué responde la sentencia frente a este agravio? “7º considerando: respecto al carácter de dominio público del inmueble sublitis, que según la parte demandante, prima sobre la buena fe; debe indi-carse que estando a que esta parte ha referido en su escrito de demanda, a fojas cuatrocientos ocho, que ha interpuesto una demanda de nulidad de acto jurídico por cuanto mediante escritura pública de fecha catorce de junio de 1984, se realizó un acto de transferencia mientras el referido inmueble tenía la calidad de dominio público; es de concluirse que es en dicho proceso donde se determinará si el referido inmueble ostenta o no dicha calidad”. Es decir, el magistrado pretende hacer creer que el dominio público es un asunto controvertido en el primer contrato, pero no en los sucesivos, sin embargo, nadie sabe de dónde ha sacado esa peregrina tesis, pues, si el objeto es el mismo bien en todos los contratos, y el vicio afecta pre-cisamente al objeto (imposible), entonces la misma causal de nulidad se encuentra presente en todos los contratos, desde el primero hasta el último.c) Él dice: “Nadie puede avocarse a causas pendientes ante el Poder Judicial, por tanto, si en el primer proceso se veía lanulidad del primer acto jurídico por objeto imposible, entonces él ya no podía hacerlo en el segundo proceso”. Mi res-puesta: nuevamente es falso. En el primer proceso se decidía el contrato N° 1, mientras en el segundo proceso –a su cargo– tenía que resolverse la nulidad de los contratos N°s 2, 3, 4 y 5. ¿Dónde está la invasión de jurisdicción si los procesos ven-tilaban la nulidad de contratos diferentes? Los contratos, como hechos jurídicos autónomos, son diferentes, por lo que cada juez emite su sentencia, sin problema alguno de interferencia, pero bien puede ocurrir, como en el presente caso, que la causa de nulidad sea coincidente. Por ejemplo, es usual que los autores del fraude inmobiliario utilicen varios contra-tos sucesivos, todos ellos simulados, con el fi n de constituir un falso tercero, cuarto o quinto de buena fe. Pues bien, en tal caso, para el citado juez, solo el primer contrato sería objeto de simulación, pero no los otros. ¿Por qué? Nadie lo sabe. Si el vicio es el mismo en todos los contratos, entonces se puede invocar lo mismo en todos ellos, y lo que se resuelva en cada caso no prejuzga necesariamente respecto a lo que se resuelva en los otros contratos, pues se trata de hechos autónomos.

Si la apariencia no se origina ni es imputable en el propietario, entonces no hay causa justificativa para que este pierda su derecho.

Comentario relevante del autor

te

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015

156

un acto de transferencia mientras el refe-rido inmueble tenía la calidad de domi-nio público; es de concluirse que es en dicho proceso donde se determinará si el referido inmueble ostenta o no dicha cali-dad16, pronunciamiento que no ener-vará la validez de los actos jurídicos que en la recurrida se han convalidado, por cuanto estos se encuentran ampa-rados en la buena fe registral prevista en el artículo 2014 del Código Civil” (ponencia: Oswaldo Ordóñez Alcántara).

Es decir, la transferencia de un bien de domi-nio público se “santifi ca” con el tercero de buena fe, bajo el argumento de que en la pri-mera venta, el bien es público; pero en las sucesivas ventas, por arte de magia, el bien se convierte en “privado”, por lo que ahora el inmueble, así “transformado”, puede ser “transferido”. El problema, insoluble, es que el objeto en todas las compraventas es el mismo, por lo cual el vicio de objeto impo-sible se repite en todos los contratos. Sin embargo, para la sentencia cuestionada, la

protección constitucional de inalienabilidad solo vale para las primera venta. ¿Eso dice la Constitución? No. ¿Eso dice el sentido común? Menos.

Por lo tanto, en este caso, increíblemente, el artículo 2014 del Código Civil ha dero-gado al artículo 73 de la Constitución, pues el dominio público ha dejado de ser inalie-nable, por gracia de una inscripción registral nacida, además, de título falso. Es decir, un título auténtico de disposición sería nulo porque la enajenación está prohibida, pero un título falso sí permite una transferencia válida. Curiosa interpretación, por la cual, la ley deja sin efecto a la Constitución, pero también deroga la lógica. De esta forma, sería fácil privatizar parques, playas, plazas y, seguramente, hasta el Palacio de Gobierno, pues basta inscribir una falsifi cación, luego vender el bien y listo. La fe registral viene en presta ayuda17.

Vale la pena leer este párrafo de la mejor doc-trina para evitar las exageraciones registrales a las que son tan afectos nuestros tribunales:

“El registro de la propiedad presenta tam-bién sus lados sombríos. Un Estado abso-luto predica un registro de efi cacia abso-luta, y entonces un ángel caído se levanta amenazante y nos mira a los ojos. La fas-cinación por la efi cacia del registro no nos debe olvidar los riesgos que su uti-lización abusiva comporta, a mi pare-cer, algunos sistemas registrales han legi-timado arbitrariedades notorias, están montadas sobre la supremacía absoluta del libro (la voluntad política) sobre la

16 Nótese que la sentencia superior, como parte de su argumentación, sostiene que no se sabe si el bien discutido es del domi-nio público, o no. Sin embargo, en forma contradictoria, la misma sentencia declara que Sunarp debe pagar una indemni-zación a SBN por el valor del bien. La pregunta es: ¿si no se sabe que el predio le pertenezca al Estado Peruano (SBN), entonces porque se le reconoce una indemnización por ese mismo predio, lo que presupone que es su titular? El entrevis-tador Jaime De Althaus dio en el clavo con esta objeción (La Hora N, 24 de marzo de 2015), que desnuda una absoluta incoherencia argumentativa, que obviamente no fue respondida.

17 En la misma entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015), el magistrado Ordóñez dijo que el problema es de los notarios y registradores, sin embargo, se olvidó de mencionar a los jueces que convalidan el fraude inmobiliario, sin tomar en cuenta que la propiedad es inviolable, según la cláusula constitucional (art. 70).

La buena fe del tercero, para impo-nerse, necesita la culpa del titular ori-ginario, pues esa culpa o imputabi-lidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación del propieta-rio; pero no cuando el propietario ori-ginal carece absolutamente de culpa.

Comentario relevante del autor

te

CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

157

realidad, y se basan efectivamente en la injusticia de expropiar (por la mera ins-cripción del nombre de un propietario en unos libros) al propietario real sin indem-nización. El registro sirve entonces para legitimar lo que no es sino un expolio de personas o colectividades, para condenar a todos aquellos que no estén inscritos en el libro. El progreso material y el deseado desarrollo económico se pretende enton-ces negando la propiedad, derecho natu-ral –y sin querer volver la vista atrás–, a la signifi cación del hombre y su dignidad como fi n y presupuesto a todo sistema jurídico”18.

Segundo, por su parte, la sentencia establece la siguiente doctrina: si A vende supuesta-mente a B, que inscribe, pero, en realidad, este título es falsifi cado; y luego B vende a C, que también inscribe, entonces, C puede ampararse en la fe registral, pero esta con-clusión es errada, pues A nunca declaró nada, nunca vendió, nunca dio lugar a la falsa apa-riencia, en consecuencia, se trata de una víc-tima, al igual que C. En tal caso, C no tiene argumentos a su favor, pues su buena fe se neutraliza con la mayor buena fe que exhibe A, que es el propietario legítimo y solo una inocente víctima de los falsarios; además, la inscripción de C tampoco lo pone en mejor situación que A, pues este también se encon-traba inscrito hasta antes del fraude; asi-mismo, la condición de C como adquirente tutelado por la seguridad jurídica, en nada lo mejora si tenemos en cuenta que A también merece seguridad por la inscripción de la que gozaba. Por lo tanto, no hay argumento alguno que favorezca la posición de C, por lo que necesariamente debe imponerse la reali-dad jurídica, esto es, declarar que el derecho legítimo de A se mantiene inalterado, pues

la propiedad es inviolable, de conformidad con el artículo 70 de la Constitución, y no existe motivo alguno para despojarlo de su derecho, menos por una burda falsifi cación. Por lo tanto, si la apariencia no se origina ni es imputable en el propietario, entonces no hay causa justifi cativa para que este pierda su derecho, máxime si el Tribunal Constitu-cional ha sostenido en forma reiterada que la propiedad no se afecta por causas anó-malas o derivadas del solo querer de un ter-cero, y no existe mayor causa anómala que una falsifi cación. La buena fe del tercero, para imponerse, necesita la culpa del titu-lar originario, pues esa culpa o imputabi-lidad hace que se justifi que la tutela del ter-cero y la privación del propietario; pero no cuando el propietario original carece abso-lutamente de culpa, como ocurre con las fal-sifi caciones, suplantaciones o nulidades por falta de manifestación de voluntad (incapa-cidad absoluta).

Tercero, aun cuando fuese pertinente el aná-lisis de la fe registral para el último compra-dor, debe indicarse que este adquirió el bien por US$ 161,000, cuando el valor real era,

18 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmobiliario registral. 3ª edición, Ediciones Legales, Lima, 2012, pp. 110-111.

¿Es posible la buena fe cuando se adquiere a “precio de regalo”? No hay forma racional de explicar cómo una persona puede tener buena fe civil cuando ha pagado una suma que le alcanzaría para comprar un pequeño departamento, pero jamás un terreno de casi media manzana.

Comentario relevante del autor

te

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015

158

en ese momento, de más de US$ 1’162,980, lo que se acredita con el hecho incontrastable de que la misma sentencia impone la indem-nización por ese monto contra la Sunarp, en tanto esta entidad permitió la inscripción de títulos falsos en perjuicio de la SBN. Sin dudas, es dramático que un tribunal de jus-ticia, en la misma sentencia, diga que el pre-cio pactado por el bien equivale a 15% de su valor real, no obstante, pese a ello, considera que el tercero es de “buena fe”. ¿Es posible la buena fe cuando se adquiere a “precio de regalo”? No hay forma racional de explicar cómo una persona puede tener buena fe civil cuando ha pagado una suma que le alcanza-ría para comprar un pequeño departamento, pero jamás un terreno de casi media man-zana. Cualquiera que adquiere a precio vil supone que existe algo sospechoso de por medio (mala fe civil), máxime si en el pre-sente caso se han hilvanado cinco transferen-cias en poco tiempo, con demanda de nuli-dad planteada por el Estado, discutiendo nada menos que la existencia de un bien del dominio público.

Por lo demás, en una urbanización de San-tiago de Surco, en el lugar donde se ubica el predio, es imposible que los predios se hayan lotizado con un área mayor a 4,000 m2, lo que contraviene la zonifi cación, que también es pública, en cuanto se fi ja por ordenanza municipal (norma jurídica publicada en el Diario Ofi cial). Por lo tanto, en forma notoria se trataba de un aporte reglamentario.

La sentencia de la Corte Suprema (ponente: Távara Córdova), así como la de la Corte Superior (ponente: Ordóñez Alcántara19)

se sustentan en el endeble argumento, que, “como el notario (y el corredor inmobilia-rio) le aseguró al tercero que la compra era correcta, entonces, este tiene buena fe”, lo que es simplemente equivocado, pues el examen negligente de un notario no crea derechos que no existen, sino que lo obli-gará a indemnizar por el daño causado a su cliente por impericia profesional. Si tal argumento fuese cierto, entonces, cuando el notario le dice a una persona que un título nulo es válido, entonces ya no podría decre-tarse la nulidad porque la palabra del nota-rio sería sacrosanta, lo que obviamente es incorrecto, pues la invalidez es una cuestión objetiva que no depende de las meras opinio-nes de funcionarios que no tienen el poder de dar por válido lo que es nulo o ilícito. En todo caso, las testimoniales del corre-dor y del notario son claramente interesadas en el resultado del pleito, pues la nulidad de la compra podría acarrearles responsabili-dad civil o la devolución de la comisión. Por tal motivo, ¿cómo puede fundarse una sen-tencia casi exclusivamente en dos testigos cuya declaración a favor de una de las partes (comprador), los benefi cia también a ellos? Por lo demás, la testimonial de un corredor y de un notario, en el mejor de los casos, se limitan a brindar una opinión legal (externa a las partes) sobre la compra, pero nada más; mientras que el fi n ilícito, y la mala fe civil, constituye un propósito subjetivo (interno a las partes), por lo tanto, uno jamás es prueba de lo otro.

En realidad, la mala fe civil se deduce de hechos imputables a las partes contratantes,

19 El fundamento de la sentencia de vista, emitida por la Sétima Sala Civil, es igualmente pobre, cuando intenta justifi car for-zadamente la buena fe del tercero: “a) La testimonial de don Enrique Málaga Rivera, quien refi rió que actuó como corredor inmobiliario, concertando una reunión entre doña Marta Amelia Ríos Vargas y la sociedad conyugal conformada por Julio Vásquez Dávila y Luisa Ríos Gamarra, para la venta del inmueble sublitis, y que presenció el pago del precio de la com-praventa que estos celebraron; b) La testimonial de doña Miryam Rosalva Acevedo Mendoza, que señaló que en su calidad de notaria, los señores Vásquez Ríos y su hijo le solicitaron la apertura de un kardex para la compraventa del inmueble sito en Av. Jacarandá 630, Urb. Valle Hermoso-Surco, y que fue esta quien verifi có que dicho inmueble no tenía títulos pen-dientes; y c) con la valoración de las demás instrumentales como son los cheques de gerencia (...)”.

CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

159

tales como la compra a precios de regalo, hil-vanando cinco transferencias a toda veloci-dad, con una partida registral manchada con una anotación de demanda, que fue levan-tada con un documento falsificado, y que frente a tantas circunstancias sospechosas, exigía del potencial comprador afi nar su dili-gencia; y pese a todo, se insistió en la adqui-sición del inmueble al precio vil de 15% de su valor real, que es sufi cientemente indica-tivo de que había algo anómalo en la trans-ferencia, pues, ¿en qué casos se paga un pre-cio tan bajo? Obviamente, cuando el predio sufre de problemas legales, por lo que se necesita compensar el riesgo, como juego de azar, en el que una inversión menor puede dar lugar a una extraordinaria ganancia. Por lo tanto, habría que preguntarle a los ponen-tes de la ejecutoria suprema y de la sentencia de vista que expliquen por qué no se dice una sola palabra del precio de regalo de la com-pra, que es un asunto trascendental para la solución del caso20; y más bien se entretie-nen en los cheques que acreditan el pago del

precio, cuando ese hecho no descarta que el acto jurídico pudiese tener fi n ilícito u objeto imposible21.

Cuarto, la sentencia criticada declara la buena fe del tercero, para lo cual debe forzar las circunstancias hasta el extremo de soste-ner que el adquirente solo tiene que compro-bar los asientos registrales, y no los contratos que le dieron origen, o los respectivos títu-los archivados, con lo cual se salva el hecho evidente de que el contenido del registro

20 La sentencia de primera instancia es la única que responde al cuestionamiento del precio vil, pero tal vez hubiera sido pre-ferible que no lo haga. Así, en el 24º considerando dice: “Que, respecto del valor del inmueble, que según la demandante, es mucho mayor a lo que se dio como precio de venta en las transferencias realizadas, resulta pertinente señalar que, si bien la accionante apareja en su demanda una tasación comercial del predio de fecha 10 de mayo de 2006 (...) por la suma de US$ 1’162,980; también existe en autos (...) (otro peritaje) por S/. 563,598 y S/. 585,963, respectivamente, lo que permite concluir, con estos medios de prueba, que con el precio que los citados codemandados abonaron a sus respectivos vende-dores, hayan tenido que conocer que les era transferido un bien ajeno”.Pues bien, vamos a traducir este enrevesado párrafo: se dice que el valor del bien está en discusión, pues la demandante presentó un peritaje, y los demandados, otro; por lo cual, no se sabría si el precio permitía deducir que existía algo ilícito; sin embargo, en forma contradictoria, el juez fi ja como indemnización la suma de US$ 1’162,980, lo que implica que, según su propio criterio, este es el valor real o de mercado del terreno, por lo que el precio de la compra del tercero de buena fe ascendía apenas al 15% de dicho valor, lo que implica que cualquier sujeto racional tendría que haber sospechado de irregularidades en un predio que el propio registro anunciaba como de dominio público.

21 El juez Ordóñez Alcántara, en entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015), sostiene que “como se pagó con che-ques de gerencia, hay buena fe”. Esta frase demuestra una confusión conceptual, pues si el precio hubiese sido real, enton-ces, con ello, se descarta exclusivamente que la venta sea simulada o de pura apariencia; pero tal hecho (precio real) nada dice respecto al fi n ilícito. Son dos categorías diferentes. Por ejemplo: A y B venden un bien al valor de mercado –contrato no simulado–, pero con el propósito de perjudicar a uno de los herederos del dueño original, que reside en el extranjero –fi n ilícito–. Una cosa no prejuzga a la otra. Adicionalmente, en la mismo programa, el magistrado insiste en la buena fe “porque el notario dijo que todo estaba con-forme (sic)”, pero, con tal argumento, todas las ventas serían de “buena fe”, pues, ¿qué otra cosa podría decir un notario? Es imposible que diga que la compra es de mala fe, pues con ello sería directamente responsable, civil y penal, por la ope-ración fraudulenta. Si seguimos tal premisa, insostenible, entonces el órgano judicial estaría de más, pues le bastaría con la palabra de una parte interesada –como el notario, que busca evitar su responsabilidad– para dar por cerrado el caso, y no habría nada más por indagar. En suma, si en el presente caso hay buena fe, habría que preguntarse, entonces, ¿cuándo habría mala fe (civil)? La respuesta es simple: Nunca.

¿Cómo puede fundarse una sentencia casi exclusivamente en dos testigos, cuya declaración a favor de una de las partes (comprador), los beneficia tam-bién a ellos?

Comentario relevante del autor

te

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015

160

anunciaba que el bien tenía la condición de dominio público (así consta de los títulos que dan cuenta su naturaleza de aporte regla-mentario), y que, además, existía una anota-ción de demanda judicial de falsifi cación de la primera venta que nunca realizó el Estado, y si bien esta anotación se había levantado; sin embargo, un mínimo de diligencia exi-gía verifi car porque el Estado presenta una demanda alegando falsifi cación, y luego sos-pechosamente ello no es cierto. ¿Puede el Estado mentir con tanta facilidad?

En el caso que la Corte Suprema hubiese exigido que el deber de consulta se extienda a los títulos archivados, entonces el tercero no habría tenido buena fe, pues fácilmente habría confi rmado la existencia de un liti-gio referente a un bien de dominio público; sin embargo, es llamativo que el magistrado ponente, Távara Córdova, haya opinado diferente en casos anteriores, en los cuales sí exigió la consulta de los títulos archivados22.

Quinto, nótese que la sentencia criti-cada invoca, además de una cita doctrinal

22 En efecto, la Casación N° 4615-2008-Moquegua, de fecha 26/03/2009, nos muestra que el magistrado Távara Córdova se adhirió a la tesis que exige la consulta de los títulos archivados, así como los jueces Solís Espinoza (ponente), Palomino García, Castañeda Serrano (este también incurre en la misma contradicción, al haber fi rmado la Casación N° 5745-2011-Lima) e Idrogo Delgado. La sentencia dice: “Cuarto: Esta Suprema Corte en innumerables ejecutorias supremas (Casa-ción N° 695-99, Casación N° 2250-2001, Casación N° 1692-2003, etc.) ha establecido como requisitos de confi guración del mencionado principio registral los siguientes: a) Que, el adquirente lo haga a título oneroso; b) Que, el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscrip-ción del mismo; buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que, el adquirente inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos registrales, ni de los títu-los inscritos, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; este principio busca proteger al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quien fi nalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de seguridad en el tráfi co inmobiliario. Quinto.- En cuanto al primer requisito, el de la onerosidad, debe enten-derse que la adquisición es consecuencia de un acto jurídico donde existan prestaciones para ambas partes, es decir, pres-taciones recíprocas que supone una ventaja patrimonial a cambio de una contrapartida o, como señala Vincenzo Roppo, ‘la prestación es el sacrifi cio que la parte soporta por la ventaja representada de recibir la prestación de la contraparte’. Con este principio al tutelarse una adquisición de carácter oneroso como es el contrato de compraventa, se evita un sacrifi cio o perjuicio económico del tercero adquirente, es por ello que a decir de Fernando Vidal Ramírez, ‘la distinción entre actos onerosos y gratuitos radica en los efectos frente a terceros, pues el acto gratuito está más expuesto a la impugnación que un acto oneroso, mientras que los actos onerosos confi eren un derecho más fi rme’. Sexto.- En cuanto al segundo requisito, la buena fe, conforme aparece en la exposición de motivos ofi cial del Código Civil, ‘la buena fe que se exige a una per-sona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el regis-tro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas además deben ser desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado’; bajo ese contexto se puede infe-rir que la creencia del tercero respecto de que su transmitente ostente título libre de mácula, se enerve cuando conoce la existencia de una situación que vicia ese título. La buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud del regis-tro e implica una conducta correcta, leal, honesta, que, de acuerdo al artículo 2014, se mantiene (presume) mientras no se pruebe que el tercero conocía la inexactitud del registro o la verdad material extrarregistral; es por ello, que es necesario exigir que la mala fe se demuestre, esto es, debe ponerse en evidencia que el tercero tenía conocimiento de una situación jurídica viciante (sic) del título de su transferente, ya sea por encontrarse sujeto a hechos que determinen su invalidez (nuli-dad o anulabilidad) o inefi cacia (rescisión o resolución). Este tipo de conocimiento, conforme lo señala la exposición de motivos del Código Civil debe ser uno perfecto, directo, probado de manera concluyente, por mérito de actos realizados por el mismo adquirente o de hechos que forzadamente deben ser conocidos por él, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar. Esta última parte está referida a hechos que por su condición, estatus, por el entorno o relaciones de convivencia dentro del cual se encuentra el adquirente, resulta inobjetablemente admisible que deba conocer hechos o circunstancias relevantes de los miembros del grupo o entorno al que pertenece, tal es el caso, de las relaciones familiares o parentales donde resultaría imposible sostener que los miembros de una familia no pueden llegar a conocer el estatus osituación civil de los que la integran, salvo en situaciones excepcionales. Sétimo.- En cuanto al tercer y cuarto requisito, que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar del derecho del que se trate y el adquirente inscriba su derecho, esto implica la existencia de un acto o derecho inscrito, del cual aparezcan las facultades de disposición del trans-ferente, seguidamente debe inscribirse el derecho del adquirente, solo así este podrá acogerse a la protección registral en comento y con ello mantener su adquisición. Octavo.- En cuanto al quinto requisito, relativo a que ni de los asientos, ni de los títulos inscritos en los registros, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante, se trata de un problema de publicidad registral, respecto a los asientos registrales, de donde no debe emanar inexactitud registral por nulidad, rescisión o resolución”.

CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

161

meramente dogmática sin mayor sustento, una norma reglamentaria emitida por la Sunarp, con lo cual se comprueba que esta entidad es responsable del entuerto produ-cido con las falsifi caciones, pues ha dictado preceptos en auxilio de la pretensión de los falsarios que buscan transferir a terceros de buena fe con el sustento de la fe registral. Entonces, no es tan cierto que Sunarp haya sido simple comparsa de los errores legis-lativos ajenos, sino que en verdad ha pres-tado su ingenua colaboración. La pregunta en este momento es: ¿cuándo va a derogarse, por lo menos, el artículo VIII del título preli-minar del Reglamento General de los Regis-tros Públicos?

Sexto, la SBN plantea la nulidad de cinco actos jurídicos y sus inscripciones, así como la nulidad de la inscripción de la resolución judicial de levantamiento de medida cautelar. La Corte Suprema desestima la demanda en cuanto a las dos últimas transferencias que se consideran celebradas de buena fe.

Sobre el particular, debe indicarse un primer error técnico: la demanda de nulidad de acto jurídico es una acción contractual, no real, por lo que la sentencia solo debe resolver la validez del contrato, o no23, pero jamás podrá dilucidarse quién es el propietario del bien, pues ese no es el objeto de la controversia. Sin embargo, en el presente caso, la senten-cia se entretiene indebidamente en la aplica-ción del artículo 2014 del Código Civil, que no tiene relación con el tema debatido.

Pero, las cosas no quedan allí, pues en la Casación N° 1005-2009-Lima, del 25/08/2009, suscrita por los magistrados Távara Córdova, Castañeda Serrano, Salas Villalobos (ponente), Aranda Rodríguez, Idrogo Delgado, se acoge una ter-cera tesis, ecléctica, por la cual la primacía la tienen los asientos, salvo que concurra alguna circunstancia excepcional que imponga la necesidad de consultar los títulos, como ocurrió en el presente, pues la demandante aducía que el Banco cono-cía o debía conocer la condición de casado del constituyente, en mérito a la escritura pública de declaratoria de fábrica, que así lo anunciaba, pero que no tenía correlato en los asientos registrales. He aquí la parte pertinente de la sentencia: “Décimo Primero.- Que, es precisamente, este asiento registral, el que incide sobre el acto de buena fe registral. En efecto, la refe-rencia del registro en el asiento correspondiente, otorga información. Por ende, tal información debe ser debidamente comprobada en todo su contexto, por lo que debe recurrirse a sus fuentes; es decir, a los títulos archivados que son los que fi nalmente le otorgan el mérito de su publicidad. Ahora bien, resulta también exacto que no en todas las circuns-tancias se debe recurrir a dicho medio (sic). Sin embargo, la excepcionalidad a ello radica cuando concurren las circunstan-cias especialísimas que identifi can al acto. Estas son en el caso concreto, la referencia de la suspensión de la adjudicación antes mencionada y también, la especialización que debe tener el Banco para su práctica inmobiliaria con efectos crediti-cios. Décimo segundo.- Que, en el primer caso, la sola referencia de una adjudicación a un tercero, ya deja huella de una circunstancia especial, lo que debe en tal sentido, ser descartado en el análisis comparativo de los documentos registrales originales. Décimo tercero.- Que, en cuanto al segundo elemento, no se puede admitir como normal, que el Banco no recu-rra a un examen exhaustivo de los inmuebles que van a garantizar sus créditos, ya que es una práctica que es inherente a su propio interés. Es decir, debe admitirse como cierto, que el Banco no arriesga sus créditos, y por tanto, las garantías inmo-biliarias que recibe, deben pasar satisfactoriamente el examen de títulos. Por lo tanto, no basta una simple apreciación de la fi cha registral, sino la búsqueda de todos los componentes que la originan; ello, dado al factor de especialización refe-rido, lo que sumado a la huella antes tratada, determina que en este caso concreto, debió recurrirse al título archivado. Por todo lo dicho, la buena fe registral alegada por el Banco ha quedado desvirtuado” (Finalmente, la Corte declaró infundado el recurso de casación, por lo que se declaró la nulidad del acto de hipoteca).En conclusión, el magistrado Távara suscribe tres posiciones sobre el particular: la preferencia del asiento; la preferen-cia del asiento, salvo que haya circunstancias excepcionales; y la preferencia del título archivado. Es difícil conciliar esta diversidad de criterios con la predictibilidad y seguridad de las resoluciones judiciales.

23 Los fundamentos de la pretensión del actor son: “Antecedentes: 2. (...) ha existido colusión entre los compradores de los diversos actos realizados, descartándose todo acto de buena fe de los adquirentes, por lo que deducen la nulidad de dichas transferencias, al existir un vicio contenido en la transferencia de un objeto jurídicamente imposible y cuya fi nalidad de la venta constituía un ilícito al realizar la transferencia de un bien que no constituía patrimonio privado del Estado”.

La demanda de nulidad de acto jurí-dico es una acción contractual, no real, por lo que la sentencia solo debe resolver la validez del contrato, o no, pero jamás podrá dilucidarse quién es el propietario del bien.

Comentario relevante del autor

te

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015

162

En efecto, la protección de la fe registral no alcanza a las partes del negocio jurídico nulo (por ejemplo, contrato entre A y B), pues, resulta ilógico que un acto sea parcialmente inválido (para el vendedor), y parcialmente válido (para el comprador), máxime si este último no podría exhibir un título justifi ca-tivo del derecho, por lo que no podría consu-mar adquisición alguna. Es conocido el prin-cipio por el cual la inscripción no convalida los actos nulos. Distinta es la situación del tercero que deriva del acto nulo previo (por ejemplo, contrato entre B y C), siempre que en este último contrato sea válido.

Por lo tanto, mientras el problema se circuns-criba a la nulidad del acto A-B, entonces cabe plantear que B-C goce de protección por tra-tarse de un tercero ajeno al negocio nulo y que ha confi ado en la apariencia registral. Sin embargo, cuando la demanda recae sobre los contratos A-B y B-C, por ejemplo, por incapacidad, el primero, y por simulación, el segundo, entonces el debate judicial no puede aplicar la fe registral, pues justamente se está tachando de nulidad todos los con-tratos, por lo que no existe un tercero, como materia controvertida. Esto es lo que ocurrió en el presente caso.

Así pues, si el demandante pretende la nuli-dad de los contratos A-B, B-C, C-D y D-E, entonces el juez debe evaluar exclusiva-mente la validez, o no, los contratos, pero nada más. La fe registral no es aplicable porque solo la pueden invocar los terceros ajenos al contrato nulo, pero en la hipóte-sis presente, el actor ha planteado la acción

anulatoria de todos y cada uno de los contra-tos, por lo que no existe “tercero” para fi nes de la controversia judicial.

Lamentablemente, es muy usual que abo-gados y jueces utilicen como argumento de defensa la fe registral frente a las deman-das de nulidad de acto jurídico, lo que es totalmente erróneo, pues el registro no con-valida el acto nulo; por lo tanto, si la con-troversia recae sobre la nulidad, entonces la sentencia debe pronunciarse sobre ese tema, o sea, si se produjo, o no, la causal de inva-lidez en el caso concreto, pero la inscrip-ción del acto no es materia relevante, pues el registro no tiene el poder taumatúrgico de sanar los vicios propios. Otra cosa es que el actor no pueda probar la causa de nulidad (no consta el fi n ilícito, no consta la simu-lación, no consta la incapacidad), por lo que la demanda será declarada infundada, pero, nótese, que una cosa es que se desestime la acción por falta de prueba de la invalidez, lo que se evaluará en la sentencia de este propó-sito; y otra cosa, muy distinta, es entretenerse en la fe registral, que la invocan los terce-ros frente al acto nulo, pues en las demandas de nulidad no cabe utilizar ese argumento, en tanto, en ellas se discute, precisamente, si dicho acto es nulo, o no, por lo que no se puede prejuzgar que sea tercero. En suma, si el acto es nulo, la inscripción no ayuda por ausencia de efecto sanatorio; y si el acto es válido, la inscripción es superfl ua, pues igual es válido, inscrito o no. En conclusión, el debate en la demanda de nulidad, como acción contractual, se centra en la validez del acto, y nada más24.

24 La Casación N° 5280-2006-Arequipa, de fecha 26/05/2008, suscrito por los magistrados Pajares Paredes, Ticona Postigo, Palomino García (ponente), Castañeda Serrano y Valeriano Baquedano, resolvió un caso en el cual la primera compraventa era totalmente falsifi cada, mientras que en la segunda compraventa, el vendedor era persona inexistente, pero el comprador alegaba ser de “buena fe”; y realmente podría serlo, pero ese hecho era irrelevante, pues si no hay vendedor, entonces no hay contrato, que es acto bilateral, por lo cual se trataba de un acto radicalmente nulo por falta de manifestación de volun-tad, pero, en forma sorpresiva, la Corte Suprema anuló la sentencia de vista para ordenarle a la Sala Superior “que evalúe la aplicación de la fe registral”, lo que no tiene sustento, pues el segundo comprador no era tercero, en cuanto su contrato también es nulo, al igual que la primera compraventa.

CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

163

Por el contrario, el principio de fe registral, cuando sea pertinente, se aplica en las acciones reales, en las que se discute la propiedad, pues la consecuencia del artículo 2014 es que el ter-cero de buena fe “mantenga su adquisición”, por lo tanto, su efecto es atribuirle la propie-dad, y no sanar un vicio de nulidad. Por ejem-plo, supongamos que A logra que el contrato celebrado con B sea declarado nulo, empero, B ya había transferido el bien a C; en tal con-texto, A plantea una segunda demanda de mejor derecho de propiedad contra C, basán-dose en que la nulidad del contrato con B hace que este nada haya podido transmitir a C; mientras tanto, C formula réplica sobre la base del principio de fe registral, al conside-rarse un tercero de buena fe. En este caso, de acción real, la sentencia efectivamente ten-drá que pronunciarse sobre la protección del registro, pues C es un tercero cuyo contrato no ha sido anulado. Por supuesto que A podría formular la demanda de nulidad del acto jurí-dico B-C, en cuyo caso C tendría que defen-derse en términos de la acción contractual, y la fe registral no tendría espacio porque el registro no convalida las irregularidades; sin embargo, bien podría ocurrir que la demanda de A no tenga éxito si no puede probar el vicio del contrato B-C.

Por lo tanto, la sentencia dictada en la Casa-ción N° 5745-2011-Lima incurre en el grave error técnico de entretenerse en invocar la fe registral cuando se trata de una demanda de nulidad de acto jurídico, por lo que en realidad ha tenido que dedicar sus esfuer-zos en argumentar si hay nulidad, o no. Por ejemplo, el demandante imputa que todos los compradores actuaron de mala fe, pero no con el fi n de excluir la aplicación de la fe registral, que es norma inaplicable, sino para acreditar el fi n ilícito del contrato y, por con-siguiente, su nulidad.

Conclusiones

En suma, la comentada sentencia incu-rre en cinco graves errores que exigen una

variación jurisprudencial a la máxima bre-vedad: i) se privatiza el dominio público por “buena fe”, en mérito de una norma legal (art. 2014 del Código Civil) que no puede imponerse a la protección que otorga el ar-tículo 73 de la Constitución de 1993; ii) se establece que la fe registral permite la pro-tección de los terceros de buena fe, aun cuando se trate de transmisiones sustentadas en documentos falsos, lo que contraviene el artículo 70 de la Constitución, por el cual, la propiedad es inviolable; iii) aun cuando la fe registral fuese aplicable, es llamativo que se declara que el tercero sea de buena fe, pese a que compró a 15% del valor real, luego de cinco transferencias sucesivas en poco tiempo, luego de una demanda de nulidad promovida por el Estado y cuya anotación fue levantada sospechosamente; iv) aumenta desmesuradamente la protección del tercero de buena fe, pues solo le basta la consulta de los asientos registrales que no tienen vida propia, pero que con evidente exageración se separan del contrato que le dio origen, como si fuesen dos cosas distintas; de tal suerte que los títulos archivados anuncian que el bien es un aporte reglamentario, pero en este caso se admite que el tercero cierre los ojos ante la evidencia con el endeble argumento, dogmático, y sin sustento legal alguno, que la consulta se hace sobre una parte del regis-tro, y no sobre el todo; v) La demanda de nulidad de acto jurídico sirve para resolver

Aumenta desmesuradamente la pro-tección del tercero de buena fe, pues solo le basta la consulta de los asien-tos registrales que no tienen vida pro-pia, pero que con evidente exagera-ción se separan del contrato que le dio origen.

Comentario relevante del autor

te

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015

164

dicha controversia, y nada más, probando si existe o no la causal de invalidez, por lo que es superfl ua la invocación de la fe registral, pues el registro no sana los vicios.

La solución correcta, sin duda, hubiera sido la declaración de nulidad de todos los actos jurídicos por objeto jurídicamente imposi-ble (cláusula constitucional de inalienabili-dad), por lo que el Estado debió recuperar la titularidad del predio; mientras tanto, si el tercero es de buena fe, entonces el regis-tro debería indemnizarle por error registral (inscripción indebida de título falso), pero exclusivamente por el monto pagado como

precio, que es su único daño; y si existiese el seguro de títulos, que hemos propuesto en otra sede25, entonces con US$ 300 de prima, el particular sería resarcido luego de treinta días de comprobarse la falsifi cación (sinies-tro). El equilibrio legal y económico, así como la seguridad jurídica de la propiedad, quedarían sufi cientemente preservados. Por el contrario, en el presente caso, el tercero se convirtió en propietario de un inmueble que hoy vale cuarenta veces más que el pre-cio pagado, mientras que el Estado se quedó con las manos vacías, salvo una indemniza-ción que deberá asumirla el registro público, es decir, el Estado se paga a sí mismo.

25 GONZALES BARRÓN, Gunther. La falsifi cación: nuevo modo de adquirir la propiedad. Jurista Editores, Lima, 2015, pp. 304-305.