Formalización de la Propiedad InformalFormalización de la Propiedad Informal

Profesor: Jorge Ortiz PascoProfesor: Jorge Ortiz Pasco

Antecedentes de la Informalidad

Hacia mediados de los años 90, existía un gran número de posesiones informales (Asentamientos Humanos), originado en innumerables invasiones producidas en los últimos 50 ó 60 años, el mismo que no había podido ser resuelto por diversas entidades públicas.

Introducción

Más del 50% de la actividad económica del país, se concentra en el sector informal.

El índice de inversión en propiedad informal, supera los US$ 80,000 millones.

El origen de la informalidad se debe a factores sociales, económicos, políticos, culturales y jurídicos, éstos últimos nos interesan.

El acceso a la propiedad informal, ha sido al revés, es decir, primero la ocupación, luego el asentamiento y por último el saneamiento y la entrega del título.

En este esquema es imposible conseguir financiamiento en los conductos formales, ya que, no se puede otorgar en garantía la propiedad.

Así nace COFOPRI, con la finalidad de incorporar éstos activos muertos o la conversión de los mismos en activos líquidos.

Antecedentes

Ley del 19 de noviembre de 1939, se reconoce la ciudad norteña de Sullana.

1915 - 1918, Municipalidad de Lima expide primeras ordenanzas para regula la habilitación en nuevos barrios residenciales.

1930, Gobierno de Sánchez Cerro se da el primer reconocimiento de derecho de propiedad, aceptando la reubicación de asentamientos informales.

Análisis Legal

1940, las barriadas ocupan el 1% de la población de Lima.

1950, se consolidan las primeras barriadas, Ciudad de Dios, Comas y 27 de Octubre (hoy San Martín de Porres).

1960, se promulga la primera Ley de Barriadas (14 de febrero de 1961), Ley N° 13517.

1970, primera invasión con violencia, Villa Salvador o Villa El Salvador (Salvador Saldivar).

1980, se promulga:

– Decreto Legislativo N° 51, Ley de Municipalidades (Dirección Ejecutiva de Asentamientos Humanos).

– Ley N° 23853, Ley Orgánica de Municipalidades (Dirección General de Asentamientos Humanos).

– Ley N° 24513, Declaración de necesidad y utilidad y preferente interés nacional del Saneamiento, Físico Legal de Asentamientos Humanos.

– Se eleva a la categoría de distrito Villa El Salvador

1990, Decreto Legislativo N° 803, Ley de creación de COFOPRI.

1990, Inversión Inmobiliaria en Asentamientos Humanos US$ 8,320 millones.

vs.

1990, Inversión Estatal Inmobiliaria US$ 862 millones.

Análisis Económico

Avance de la Informalidad por cada 100 casas:

Año Informales Formales1940 4 961945 15 851948 19 811945 28 721961 41 591968 57 431975 62 381979 65 351985 69 31

1943: Ley N° 9807

Por la construcción de Infraestructura básica de otorgaba el Título de Propiedad.

Bustamante y Corporación Nacional de Vivienda.

Rivero

Odría Invasión 27 de octubre (fecha de golpe) San Martín de Porres.

Manuel Prado Ley N° 13517 y se crea Instituto Nacional de Vivienda

Análisis Político

Belaunde Fusiona CNV + INV JNV

Velasco Crea el Ministerio de Vivienda a través de la Dirección General para la Promoción Comunal Urbana.

C. Tributario 1970 Procedimiento Uso de la Tierra Urbana.

(D.S. N° 063-70-VI)

Procedimiento Especial Regularización de las Barriadas.

1989 - Ley 25102 Restituye Competencia Municipal.

Fujimori Ley 25314 Amplió plazo para la Titulación.

Fujimori Ley 26264 Amplio plazo para la Titulación.

Intervención de diversos organismos estatales:

Oficina de Barriadas del Ministerio de Gobierno y Policía.

Instituto Nacional de Vivienda.

Corporación Nacional de Vivienda.

Junta Nacional de Vivienda.

Análisis Socio-Político-Institucional

Ministerio de Vivienda.

SINAMOS.

Dirección Ejecutiva de Asentamientos Humanos

Dirección General de Asentamientos Humanos.

ENACE.

Superintendencia de Bienes Nacionales.

Represión.

Tolerancia.

Concesión de Derechos.

Reconocimiento.

Evolución del Marco Institucional:

Características de la Formalización de la Propiedad

Simplificación

Desregulación

Aplicación de economías de escala (Ejecución de los Trámites)

Ejecución masiva de sus actos

Inicio e impulso de oficio.

Plazos para Formalizar

31 Octubre 1993 (Decreto. Legislativo 803)

22 Marzo 1996 (Ley 27046)

31 Diciembre 2001 (DS 011-2003-JUS y Ley 28391)

31 Diciembre 2004 (Ley 28687)

Etapas del Proceso de Formalización

Etapas del Proceso de Formalización

Asumir Competencia

Identificación

Diagnóstico

Reconocimiento

Etapas de la Formalización de la Propiedad

Proceso 0.- Diagnóstico de la Informalidad

Desarrollo de Investigaciones y Estudios Recopilación de Información Organización de acervos documentarios

para

Identificar Número Definir Derechos

y ubicación de y limitaciones

Posesiones Informales que pudieran

existir

Proceso 1.- Formalización Integral

Realización de Estudio e Informe Físico

Realización de Estudio e Informe Legal

Finalidad de Identificar los Derechos que pudieran existir

Finalidad de Identificar las Características Físicas Ocupación

Solicitar la Inscripción de la Titularidad del Derecho de Propiedad

Proceso 2.- Formalización Individual

Se inicia cuando culmina el Proceso 1

Identificar mediante el Empadronamiento

Calificar a los Poseedores

Verificar a los Propietarios de los lotes de terreno

Proceso 1.- Etapas

Estudio e Informe Físico:

Análisis y definición de la situación y ubicación física del predio.

Estudio e Informe Legal:

Análisis e identificación de derechos establecidos sobre el predio.

Acciones de Saneamiento Físico.-

Posesiones Informales en Zonas Arqueológicas.

(D.S. N° 017-98 y 046-98 PCM)

Posesiones Informales en Zonas Riesgosas o Carentes de condiciones de Higiene y Salubridad.

Riesgo Características de Suelos

Cercanía de Ríos

Cercanías elementos de transmisión eléctrica

Higiene y Salubridad Basurales

Rellenos Sanitarios

Posesiones Informales sobre vías

Coordinación con Municipios o MTC

(vías primarias) (vías secundarias)

Acciones de Saneamiento Legal.-

Posesiones Informales en Propiedad Estatal, Fiscal o Municipal.

Posesiones Informales en Propiedad Comunal.

Posesiones Informales en Terrenos con Derechos Mineros.

Posesiones Informales en Terrenos Ribereños.

Posesiones Informales colindantes con Establecimientos Penitenciarios

Posesiones Informales en Terrenos reservados para Defensa Nacional.

Posesiones Informales en Propiedad Privada.

Inscripción en el Registro.-

Levantamiento

Aprobación del famoso PTL

Inscripción

Plano de Trazado y Lotización

Proceso 2.- Etapas

Evaluación de Documentos otorgados por otras Entidades:

Determinar si las entidades (anteriores a Cofopri) otorgaron títulos a Poseedores.

Difusión de la Formalización Individual.-

Informar a los Poseedores:

Contenido Medios Probatorios

Beneficios Publicación del Padrón

Gratuidad

Acciones de Saneamiento (Empadronamiento / Verificación)

Empadronamiento y Verificación.-

Se realiza en cada uno de los lotes:

Empadronamiento:– Determinar la condición en la cual se ejerce la Posesión.– Identificar a los Titulares.– Determinar el destino respectivo.

Verificación:– Existencia de Títulos o Contratos Inscritos.– Existencia de Títulos o Contratos No Inscritos.

Calificación Individual e Impugnación.-

Luego del Empadronamiento o verificación (según sea el caso) se efectúa la calificación individual de la documentación entregada.

Publicación del Padrón de Poseedores

Solicitar Impugnar la calificación de un

correcciones poseedor (acreditar el mejor

derecho de posesión)

Titulación y Solicitud de Inscripción Registral.-

Casos:

Lotes No Titulados.-

Emisión del Título y Registro

Lotes Titulados no registrados.-

Envió de los Títulos (de ser el caso con los instrumentos de rectificación).

Lotes Titulados Registrados.-

Envío (de ser el caso) de los instrumentos de rectificación).

Lotes Titulados No Registrados (documentos deteriorados).-

Solicitar “reconstrucción”:

Aspectos Registrales en los Asentamientos Humanos

Desde el Reglamento de la Ley 28687 (Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA)

yDesde el Reglamento de las Inscripciones del

Registro de Predios

Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA (Artículo 4) Inscripción del Dominio

Los terrenos se inscriben a nombre del Estado, representado por la Municipalidad Provincial.

En la Partida Matriz “deberá” dejarse constancia de que “el predio se encuentra en proceso de formalización”

Las Muncipalidades Provinciales se encuentran legitimadas para emitir y otorgar todos los actos jurídicos y administrativos

Las Municipalidades Provinciales se encuentran legitimadas para solicitar la inscripción en el Registro de Predios

Con la sola intervención del Municipio se “entiende cumplido”, el requisito del Tracto Sucesivo (2015 Código Civil y VI Titulo Preliminar Reglamento General de los Registros Públicos)

Cuando exista “convenio”, Cofopri representa al Estado

Documentos que dan mérito a la inscripción (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 5)

Son tres tipos de documentos:

Las Resoluciones Municipales o las emitidas por Cofopri

Las Actas de Conciliación (OJO)

Los Instrumentos de Formalización

Regla para el Registrador cuando califica (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 5)

Cuando el acto a inscribir contenga una: Inmatriculación, Independización, Acumulación, Subdivisión, Otra modificación del predio y “demás actos inscribibles”

El Registrador NO PODRA, solicitar documentos adicionales a las Resoluciones Muniicpales o de Cofopri, Actas de Conciliación o Instrumentos de Formalización.

Rectificación o Modificación de Planos (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 6)

Procede la Rectificación o Modificación de Planos aprobados en el proceso de formalización

Para su Inscripción en el Registro de Predios se deberá aplicar lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Supremo 009-99-MTC y demás normas complementarias

Aún se trate de predios inscritos a favor de terceros.

Reglamento de Inscripciones del Registro del Registro de Predios (artículos 44 al 50)

Inscripción del plano perimétrico con resolución administrativa que lo aprueba y el plano perimétrico y de ubicación aprobado por el organismo competente (artículo 44)

Inscripción del plano de trazado y lotización, se requiere la inscripción como acto previo del plano perimétrico. El PTL debe ser aprobado por resolución administrativa y además adjuntar esta. Asimismo, en el PTL deben constar las manzanas y lotes, de lo contrario se puede adjuntar la memoria descriptiva. Por último debe constar en el PTL , la superposición del plano de linderos (artículo 45)

Inscripción de la Modificación del Plano de Trazado y Lotización, siempre que, exista una resolución de aprobación y además la titularidad se encuentre registrada a favor del organismo competente (artículo 46)

Inscripción de los lotes individualizados, siempre que se encuentren inscritos los planos de linderos y de trazado y lotización. ¿Era necesario que el Reglamento disponga , “que los propietarios tendrán plena facultad para ejercer cualquier acto de disposición o gravamen? NOOOOO...........(artículo 47)

Predios de Propiedad Privada,además de los requisitos de los artículos 44 y 45 se debe adjuntar la “autorización del propietario”, la que no requiere inscripción en el Registro de Mandatos y Poderes y consta en documento privado con firma certificada X notario o en el acta de conciliación (artículo 49)

Suspensión del proceso , procede como CARGA de acuerdo con el quinto párrafo del artículo 22 del DS 013-99-MTC, siempre que la titularidad se encuentre registrada a favor de organismo competente (artículo 48)

PTL en Zonas Arqueológicas de Emergencia con la CARGA correspondiente y siempre que la titularidad se encuentre a favor del organismo competente (artículo 50)

Beneficios de la Formalización

Seguridad Jurídica

Eliminación de conflictos

Incentivo a la Inversión

Propiedad como valor de intercambio

Beneficios Económicos

Necesidad de convertir en agentes económicos formales a vastos sectores de la población actualmente excluidos, promoviendo mecanismos e instrumentos que faciliten:

el acceso al crédito la creación de un mercado inmobiliario la generación de empleo directo e indirecto.

El proceso de la formalización ha permitido insertar al mercado, un inmenso capital dormido, constituido por construcciones que al ser informales se mantenían al margen del mercado financiero

Número Anual de Hipotecas Registradas

3,839

7,474

8,922

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

1999 2000 A Oct 2001

Beneficios Legales y Registro

Saneamiento del predio

Evitar superposición

Evitar doble inscripción

Eliminar conflictos

El Perú es predominantemente Urbano

debido

Fuerte proceso de Migración

del

Campo a la Ciudad

Lima y Callao 25% Población Nacional

40% Población Urbana

Nacional

76.8%

Arequipa, Chiclayo Población

Trujillo, Chimbote 19.7% Población Urbana Urbana

Iquitos, Piura Nacional Nacional

Huancayo, Cusco

21 ciudades restantes 17.1% Población Urbana

Nacional

Estadísticas

Lima Techos de Estera 40%

Techos de Calamina 17 a 18%

Cusco Techos de Calamina (Urbano) 43%

Techos de Ichu (Rural) 41%

Cajamarca Techos de Calamina (Urbano) 35 a

Techos de Ichu (Rural) 27%

(*) Fuente Universidad del Pacífico

Condiciones de Vivienda: