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CAPTULO2Factores y mtodos

para el avalo comercial

Losmanualesdeavalosgeneralmentecomienzandefiniendoquesvalorycomoseaplicaalcasodelosinmuebles.Histricamentelosfilsofosanalizaronlasdiferentesteorasdelvalor.Laeconomasebasaenelconceptodelvalordelascosas.Dosgrandesteorasmundiales,lasocialista-comunistaylacapitalista,sefundamentanendosconcepcionesdelvalor.Aniveldeavaluadoreshaydosconcepcionesenelmundo:lateoraunivalenteylateoraplurivalentesobreelvalordelosinmuebles.

Noqueremosadentrarnosenestadiscusinperotampocoladeseamospasarporalto.Porellohemospreferidocolocarlaalfinaldenuestrolibro,enelcaptulo21,Elvalorypre-ciodelosinmuebles.Deestamanerasiellectordeseacomenzarporlasbasestericasyfilosficasdelateoradelvalorydelprecioaplicadaalosinmuebles,lesugerimosiniciarlalecturadeestelibroporelcaptulo21.Nuestraexperiencia,luegodeinnumerablescursosyconferenciasdictadasenColombiayotrospases,esqueelavaluadordeseaentrardellenoenelanlisisymtodosaplicablesalavalocomercial,dejandoparadespuslasdiscusionestericasyprcticas.Consideramosqueesmasproductivodiscutirlasteorasdelvalorylosconceptoseconmicosyfilosficosalfinaldeuncursoynoalprincipio.Porellohemosubicadoesteanlisisalfinaldenuestrolibro.

Entrandoenelavalocomercialdeinmuebles,debemosdistinguirlosfactoresylosmtodos.Losfactoresparadeterminarelvalorcomercialdeuninmueblesontres:lote,construccinycomercializacin.Losmtodosparaencontrardichosfac-toressoncincoylosanalizaremosadelante.

1. FACtores PArA el AvAlo de inmuebles

1.1. loteElterrenoesel factor inicialparadeterminarelavalodeuninmueble.Enelcasodeuninmuebleruraleselterrenoenbruto.Enelcasodelinmuebleurbano

mopaezsiTypewritten TextBorrero Ochoa, Oscar. (2000). Factores y mtodos para el avalu comercial. En Avalos de inmuebles y garantas. Bhandar Editores.

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puedenexistirdosclasesdeavalos:elterrenobrutosinurbanizaroelterrenoyaurbanizado.

Enelcasodelosterrenosruralessedebenexaminartrescomponentes:

- Laubicacinrespectoaloscentrosurbanosomercadosdemandantes

- Lacalidadofertilidaddelastierras

- Lainfraestructuraproductiva,construccionesyadecuaciones.

Elprecioquesedeterminaparauninmueblerurallodefineelmercado,laleydeofertaydemanda.Noeselcasotrataraquelavalodeinmueblesrurales.Estoesobjetodeotrolibroyotroscursos,peronecesitamoslacomparacinparamejorcomprenderelloteurbano.Eldemandanteruralsefijaenlamejorubicacinres-pectoalaciudadprincipalocentrodemandantedesusproductos.Unatierraruralenbrutoesmejorpagadacercadelasgrandesciudadesycercadelasmejoresvas.Ladistanciaalosmercadossemideenkilmetrosyentiempodeaccesoelcualdependedelacalidaddelasvas.Unafincasituadaamediahoradeunaciudadprincipalporcarreterapavimentadavalemasqueaquellaubicadaadoshorasporcarreteramala.Nosenecesitanmuchosejemplosparacomprenderelpunto.

Delamismamaneralosterrenosurbanostienenmejordemandadeacuerdoaladistanciaalcentrodelaciudadoaloscentrosdenegociosyempleo.Yalovea-mosenelcaptulo1,Laeconomaurbanaylasleyesquerigenlaformacindelospreciosdelsuelo.Siestadistanciasemideentrminosdetiempoatravsdebuentransporteybuenasvas,elpreciosermasalto.

Peroelterrenoruralnosolamentedependedesuubicacin.Ensimismalatie-rrapuedetenermejoropeorcapacidadproductiva,yestodependedelacalidaddetierras,delafertilidadydelascaractersticasagrologicas.Losagrnomosylosingenierosagrcolastienenmuybienclasificadaslastierras.Sedicequetodatierraesproductiva,tododependedelosnutrientesqueseleaadanydelagua.Losha-bitantesdeIsraelhantrasformadoundesiertoenhermosastierrasproductivas.EnLatinoamricatenemosmuybuenastierrasyhacemosmuypocopormejorarlosdesiertosolaszonasridas.Existensuficientesterrenosruralesconbuenafertilidad.Elproductorruralbuscaminimizarloscostosdeadecuacin,irrigacinconaguayabonointensivo.Estohacequeporrazndecostoalternativo,losterrenosagrcolasfrtilesyconbuenaaguatienenmasvalorqueaquellosdemenorcalidad.

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EnColombiatenemosnumerososejemplos.LasmejoresymasvaliosastierrasruralesseencuentranenlaSabanadeBogot,enelValledelCaucayenelMagdalenaMedio.Todasestastierrassondegrancalidadyfertilidadyestnexcepcionalmentebienubicadasrespectoalosprincipalescentrosurbanosdelpas.Porellovalemu-chomasenlaSabanadeBogotqueenelValledelCaucaoMagdalenaMedio,yaqueseubicaapocoskilmetrosymximoamediahoraporoptimascarreterasdelacapitaldelpas.LastierrasdelValledelSinuySanJorgeenCordobasonquizsmejoresquelasdelMagdalenaMediooValledelCauca,peroestnpeorubicadasyaqueloscentrosurbanos(MonteraySincelejo)nosondegranimportanciacomoCaliyMedelln.IgualcosapodemosafirmardemagnificastierrasenelAriari(Meta)yCaqueta.LastierrascafeterasdeCaldas,RisaraldayQuindio,estnptimamentebiensituadas,tienenbuenacalidadymuybuenasaguas,poresovalenbastantedentrodelsistemaagrcolanacional.

Ahorabien,cualeslacalidadofertilidadenelcasodelastierrasurbanas?Dehecholabuenacapavegetalesmalaparalaconstruccinyaquesedebeeliminarparabuscarsueloslidoparalasustentacindelasedificaciones.Enelcasourba-nodebemosdefinirlaconstruibilidadoedificabilidad.Elloteurbanoproduceconstruccionesoedificaciones.Enlamedidaquesepuedanhacermasymejoresconstrucciones,elterrenourbanovalemas.Quindefinelaconstruibilidad?Laautoridadmunicipalatravsdelasnormas.Oseaquelareglamentacinurbanadefinelacantidadycalidaddeconstruccinquesepuedehacerenunlote.

Laconstruibilidaddependedelacantidaddeconstruccinquesepuedahacerenellotedeterreno.Engeneralestacantidadsepuedemedirconladensidaddeviviendasporhectreaoconelndicedeconstruccin.Sobreestosndiceshablaremosenelcaptulo7altratardelmtodoresidual,edificabilidadyvalordelsuelourbano.Peronosolosedebeconsiderarlacantidaddeconstruccin,sinolacalidaddeesta.

Tambinlasnormasdeunaciudaddefinenlacalidaddeconstruccinaldeterminarlosusosylosestratossociales.Losusospuedenserdemayoromenorintensidad(vercaptulo1).Elusomasintensivoeselcomercialyservicios(locales,centroscomercialesyoficinas).Allelmercadoesaltamentedemandanteyledagranprecioacadametrodeconstruccin,comoenelcasodeloslocalesenunbuencentrocomercialoenunavatotalmentecomercial.Encambioenlasbodegashayunusocomercial,perodemenorintensidadyaquerequieremuchaconstruccinparaelbodegajeolasindustriasquenonecesitanpagaraltoprecioporlatierraoporelinmueble.

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Enelcasodelaviviendatambinsedaelusointensivoenlasviviendasmulti-familiaresyedificiosaltos.Elusoextensivosedaenlascasasunifamiliaresdelosbarriosmasperifricos.Lacalidadseladaelmercadoatravsdelosestratossociales.Aslasviviendasmultifamiliaresdelestratoalto(estrato6enColombia)pagaranelpreciomasaltoporelterreno,quelasviviendasunifamiliaresdelosestratosbajos(estratos1y2)enlaszonasperifricasdelaciudad.

1.2. ConstruccinElsegundofactorenelavalodeinmueblesurbanosesladeterminacindelvalordelasconstruccionesqueestnencimadellote.Enlosinmueblesruralesdecamosquesedeterminaelvalordelainfraestructura,lasconstruccionesyadecuacionescuyovalorseaadealvalordeterminadoyaporlaubicacinylacalidaddelsuelo.

Enlosinmueblesurbanospartimosdellotebrutoyleaadimoslasobrasdein-fraestructuraourbanismoparallegaralloteurbanizado.Ellotebrutotieneyaincor-poradoselfactordelaubicacindentrodelaciudadyelfactordelaconstruibilidadonormasurbanasquelepermitenintensidadyusodelsuelo.Hayqueaadirlelainfraestructuradeserviciosyvasparaqueellotesearealmenteconstruible.Loscostosdeurbanismosonpartedelaconstruccin.Perocuandoseavalaunloteyaurbanizadosuponequetienehechaslasobrasdeurbanismo.Poresoennuestrolibrohemosdivididoelloteurbanizadodellotebrutoosinurbanizar.Enelcaptulo11trataremoslosterrenosurbanossinurbanizar.Enestosprimeroscaptulosnosreferimosalloteurbanizado.

Alreferirnosalasconstruccionestrataremosdelasedificacionesquesecolo-canencimadelloteurbanizado.Estasconstruccionesseavalanporseparadodelloteyaplicanunmtododiferentecomoadelanteexplicaremos.Puedetratarsedeconstruccionesnuevasodeconstruccionesusadas.Aellonosreferiremosenloscaptulos3,4y5.

1.3. el factor de comercializacinLasumadelloteurbanizadoydelaconstruccin,nuevaousada,permitendeter-minarelVALORFSICOoVALORINTRNSECOdeuninmuebleurbano.PeroparadeterminarelVALORCOMERCIALserequieredeunTERCERCOMPONENTEquedenominamosFACTORDECOMERCIALIZACIN(ocomercialidad).Conlosmto-dosqueexplicaremossellegaadeterminarelValorFsicodeuninmueble,esdecir,lasumadelloteylaconstruccin.Peroelmercadopuedeestarencondicionesde

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pagarunaciframayorqueelValorFsicoounaciframenor.EstodependedelFactordeComercializacinquesedeterminarenelcaptulo8mediantelaexplicacindevariosmtodos.

Resumiendo:

Valorfsico(intrnseco)=loteurbanizado+construccinValorcomercial=valorfsicoxf.c.(factordecomercializacin)

Entrminosdeecuacin,denominandoLallote,Calaconstruccin,yFCalFactordeComercializacin,ladeterminacindelvalorcomercialdeuninmuebleurbanoseria:

Avalocomercial=(L+C)xFC

2. mtodos AvAluAtorios

Lamayoradelostratadistasrefieren4mtodos.nosotrosproponemoscincom-todosquedescribiremosacontinuacin.

2.1. mtodo comparativo o de mercadoEnlasnormasdevaloracindeColombiaylaUPAV(UnionPanamericanadeAva-luadores)ydel ISVC(InternacionalValuationStandardComitee), sepideaplicarprimeramenteelMtododeMercadoosealacomparacindepreciosenterrenosoinmueblessimilaresmediantelatcnicadelahomogeneizacin.DescribiremosacontinuacinloqueseentiendeporMtodoComparativoodeMercado.

Enestelibrotrataremosdelmtodo Comparativo tradicional por factores,esdecir,elmtodoquesevieneutilizandoenmuchospaiseslatinoamericanosyenColombia,desdelosaos1960cuandofuerondesarrolladosenpaisesdelconosur(Argentina,UruguayyBrasil)yseextendieronporlosdemspaiseslatinoamericanos.Hoyeselmsutilizadoporsufacilaplicacin,peroconduceaunmayormargendeerror(cercanoal10%).Dosavaluadoresqueutilicenestemtodopodrantenerunadiferenciaentresusavaluosdehastael20%(margendeerrorde10%paracadauno).Peropermitetrabajarconpocosdatoscomparables(porlomenoscinco)yseelaboraconlaestadsticabsica.

mtodo de inferencia estadstica o economtrico:apartirdelosaos90sedesarrollenBrasilpara realizarestudioscomparablesconnumerososdatos.Aplicalaeconometraoestadsticainferencial.Elvalordependedenumerosas

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variablesylosmodelosutilizansoftwareespecializado.Seaplicalacorrelacinmltiple,modeloslinealesoexponenciales,testdehiptesis,coeficientesdeco-rrelacin,etc.Elmodeloexigeporlomenos15datosydebeobtenerresultadosconmargendeerrorinferioral5%odel2.5%,detalmaneraquedosavaluadoresqueloutilicendebenobtenerunavaluoquenodistemsdel10%entres.Esmuchomsprecisoparadirimirconflictosentrelaspartesoparainmueblesdegrantamaoqueameritanunainvestigacinmscostosaydemorada.DadoqueenColombiatodavanoseutilizaestemodelo,sinounicamenteparalosCatastros,dejamosestetemaparaunapublicacinposterior.EnlospaiseslatinoamericanosquemsseutilizasonBrasilyVenezuela1.

Elmtodocomparativo tradicional de factores es elmtodomasusual entrelosavaluadores.Generalmenteseconfundeconlacomparacinentrelospreciosdelaoferta.Nadamaserrneo.ParaqueelMtodoComparativotengaaplicacincientficaserequierelaHOMOGENIZACINylaaplicacindevariosfactorescom-plementarios.

Enelavaloruralourbanolacomponenteubicacinesdefinitivaparadeterminarelvalorqueledaelmercadoaunpredio.EstosolosepuededeterminaratravsdelMtodoComparativoodeMercado.Hayqueestudiarcuntohapagadolade-mandaocuntoestencondicionesdepagarelmercadopordeterminadopredio,comparndoloconotrosprediosyavendidosencondicionessimilares.

LostratadistasylosmanualesdeavalossuelendividirendoselMtodoCom-parativo:porlascaractersticasdelinmuebleyporlarenta.ElMtodoComparativoporlascaractersticassebasaenlacomparacindeloselementosdelinmuebleconlosmismoselementosocaractersticasdeotrosinmuebles.

ElMtodoComparativoporlarentadeterminalosvaloresdelinmuebleatravsdelarentarealoprevistaporcomparacinconlarentadeotrosinmuebles.Estosmtodosasuvezpuedendeterminarlarentadeformadirectaoindirecta.Enlacomparacindirectaseefectaunanlisisdelasrentasrealesoprevistasquedi-rectamenteseencuentranenelmercado.Enlacomparacinindirectaesnecesariotrasformarel inmuebleaunoqueproduzca rentayhacerhiptesissobre loquepasaraconelinmueblealtrasformarloenunbienqueproduzcarenta.

RecomendamoslalecturadevarioslibrosdelprofesorbrasileroRubensAlvesDantas,ingenieriadetasacionesodelprofesordePortoAlegre,MarcoAurelioStumpfGonzales,enpublicacionesdelLincolnInstituteofLandPolicy.AsimismodealgunosautoresvenezolanosmiembrosdelaSOITAVE.

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Sedebenaplicarlossiguientesfactoresyelementosbsicosdelmtodo:

2.1.1. Recoleccin de datos.

LafuentesderecoleccindebenserlasTransaccionesylosAnunciosdeOfertas.LasTransaccionessonlamejorfuenteymassegura.LosavaluadoresqueestnvinculadosalCorretajeyventadebienesracestienenunafuentedirectadeinfor-macin.Quienesnoestnen lacompraventade inmueblespuedenacudira losgremiosinmobiliarios,queenColombiasedenominanLonjasyloscualesmantienenactualizadounBancodeDatosdelasTransaccionesquesedanenelmercadodebienesracesencadaciudad.

DebetenerseencuentaquelatransaccindebedarseencondicionesdeLIBRENEGOCIACIN,elcompradoryelvendedorconocenelmercadoyambosdeseanynoestnobligadosalanegociacin.PorejemploexistenciertastransaccionesquenosonrepresentativasysesganelMtododelMercado.Eselcasodelasdacionesenpagoalosbancosoacreedoresencuyocasosedaunasituacinforzadauobli-gadaporlasituacindeldeudor.Enlamayoradeloscasosserecibeporunvalormuyinferioralverdaderamentecomercial,enotroscasospodrarecibirseporunvalormayorcuandoladeudaessuperioralinmueble.Tampocosonrepresentativaslasdonacionesaparientesoentidadesdebeneficencia.

AveceslosaportesanegociosolastransaccionesentrepersonasjurdicasdeunmismogrupoeconmicopuedenalterarelverdaderovalordelinmuebleporquenosedaencondicionesdeLibreNegociacin.Nosontileslosdatosprovenientesderematesoventas judiciales,ni las transaccionesconentidadesdelEstadoencondicionesdeExpropiacinoventaforzadaparalaconstruccindeunava.

EncuantoalosANUNCIOSYOFERTASsepuedeacudira:

- Avisosdeperidicosdeampliacirculacinenlaciudad.

- InformacindeLonjasyasociacionesinmobiliarias

- Datosdecorredoresdebienesracesyconstructoresdeinmuebles

- Avisosyvallasenelsectormedianterecorrido

Encuantoalosanunciosdeperidicos,oavisosclasificados, ladificultadestribaenlapocainformacinporlocualesnecesarioacudiraltelfonoovisitapersonaldelosinmueblesafindeobtenerlascaractersticassimilaresqueper-mitanlaHomogeneizacin.Elproblemaaveceseslamalaodeficienteinforma-

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cinquelafuentepuedeproporcionarsinosevisitaelinmueblereferencia.Avecesestosdatossonmalproporcionadosporladesconfianzaqueelvendedorinformantetienedequeelavaluadorseaunpotencialcompetidordecorretajequelepodraquitarlacomisindeventa.

EsmejorobtenerlosdatosenlasLonjasdepropiedadrazoasociacionesinmo-biliarias,yaquelosdatosprovenientesdecorredoresinmobiliariospodranafectarelresultadoconeltemordequelequitenelnegocio.Cuandolainformacinvienedirectamentedelpropietario,esposiblequeelpreciopedidoseasustancialmentealtoyaqueenlamayoradelasveceslospropietariosnoconocenelvalordesuinmuebleysuelenpedirmuyporencimadelpreciorazonabledemercado.

EnalgunasciudadesexistenESTUDIOSESPECIALESqueproveenmejorin-formacinsobrelospreciosdeofertaytransacciones.EselcasodelasciudadesprincipalesdeColombiaqueatravsdeagremiacionesprofesionalesoentidadesrecolectorasprivadaspermitenobtenermuybuenosdatos.Acontinuacinpresen-tamosalgunos:

ESTUDIOSDEOFERTAYDEMANDAPOREDIFICACIONESURBANAS.EstostrabajoslosadelantaCAMACOL(CmaraColombianadelaCons-truccin)enlasciudadesprincipales.EnBogot,MedellnyCaliserealizansemestralmente,enlasdemsciudadescadaaoocadadosaos.Estasinvestigaciones,cuyaMtodologafueelaboradaporelEconomistaOscarBorreroOchoa(autordeestaspaginas)cuandoeraDirectorEjecutivodelCENAC,yactualmenteasesoraalgunasempresasparalaproduccindedichosestudios,permitenobteneruncensomuycompletode laOfertanuevadeedificacionesenlaciudad,enundeterminadomomentodelao.Elavaluadortieneallunaminadeinformacindetodalaofertadelaciu-dad,porzonas,estratossociales,vivienda,oficinas,locales,bodegas.Seinformadelreaynumerodeinmueblesnuevosiniciadosenelao,delvolumenvendido,delaofertadisponible,lospreciosdelmercado,eltamaodelosinmuebles,losacabadosdematerialesylaubicacinporbarrios.Cuandosehaceelestudiocadasemestrelosdatosestnenpermanenteactualizacinysondegranutilidadparaelavaluador.Comoexplicaremosenelultimocaptulo,Mtodologaparapresentaravalos,esnecesarioinformaralclientecmoestelmercadoenlazona,cuantosehacons-truidoenlosltimosaos,qunuevasconstruccionesexisten,etc.Todaestainformacinescostosoydifcilrecogerlaparacadaavalo.Porello

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recomendamoscomolibrodecabeceraparalosavaluadorescolombianoslaadquisicinanualosemestraldelosestudiosdeOfertayDemandaporEdificacionesproducidosporCAMACOLencadaciudad.

ESTUDIOSDEVALORDELSUELO.LasLonjasdePropiedadRaz,enpar-ticular particular la Lonja deBogot adelantanperidicamente un estudiosobrepreciosdelsueloenlasdiferentesreas,zonasybarriosdelaciudad.EnBogotserealizancadaaoysetieneunasecuenciadesde1959detalmaneraqueparacadaaoesposibleobtener el valor de sueloque teniaenprecioscorrientesdelmomentoyenpreciosconstantestomandocomodeflactorcomparativo la inflacin.LaMtodologa,direccinyasesoradeestosestudioshansidollevadosacaboporelautorOscarBorreroOchoaylaArquitectaEsperanzaDurandeGamez.Losdatossonindicativosyrequie-renelconcursodelavaluadorhomogeneizandopreciosydeterminandolascaractersticaspropiasdellotequeavala.NosepuedeinferireldatodelaLonjaenestosestudiosparatodalazonasindeterminarlascaractersticasespecialesdecadalote.

CONSTRUDATAPRECIOS.LafirmaprivadaCONSTRUDATAdeLEGISS.A.proveealosconstructoreseinmobiliariosdevariaszonasdelpasunarevistabimestralyestudiosespecializadosquerecogendatosdepreciosycostosdemateriales.Asimismorecogepreciosdeofertadelosproyectosenlaciudad.Esta revistacontieneunavaliosa informacinpara losavaluadoresacercadeloscostostpicospormetrocuadradosegnprototiposdeinmuebles.Seutilizarparaelmtododelcostoyavalodelasconstrucciones.

REVISTASESPECIALIZADAS.Estas revistas inmobiliarias recogenvaliosainformacinenlaciudadquetienenproduccin.EselcasodeLAGUIAIN-MOBILIARIAqueproduceunarevistamensualenBogot,Medelln,CaliyBucaramangayotrasciudades.Lainformacinrecogidacorrespondeaungrannumerodeproyectosnuevosdeviviendayotrosusosqueenesemo-mentosevendenenlaciudad.Nosolamenteinformadelosavisospagadossinotambindelosdemsproyectosqueseconstruyenenlaciudad,divididoenzonas.Esunafuentemuyvaliosa,yaclasificadaparaloscorredoresdebienesraces,paralosconstructoresyenespecialparalosavaluadores.

avalos de inmuebles y Garantas60

Enalgunasciudadesexisten revistaso informativosquedanbuena fuentealosavaluadores.CAMACOLproduceparacadaciudadunarevistaconlosprincipalesproyectosnuevosquesevendenysigueloslineamientosdelasotrasrevistasmencionadasatrs.

Culessonloselementosquesedebenrecolectar:

- Datos:detransaccin,deoferta,deavisos,depublicacin,etc.- Fuentedeinformacin:catastro,Lonja,peridicos,corredoresinmobiliarios,

estudiosespecializados,revistas,investigacionesprivadas,etc.- Localizacin:direccinexacta,barrio,estrato,usodelpredio,distanciaala

esquina,centrocomercial,serviciosdelrea,transporte,vasdeacceso.- Dimensiones:frente,fondo,rea,regularidad- Precioycondicionesdeventa

2.1.2. Homogeneizacin.

ElprocesodeHomogeneizacinsignificahacerhomogneo,hacerequivalente,hacercomparable.Porelloesindispensableluegodetomarlosdatosenelprocesoderecoleccinpasaralaetapadehomogeneizacin.

Elprimerpasodebeserdefinir lazonaGEOECONOMICAHOMOGNEA.Seentiendeporestalazonaquetienesimilarescaractersticasencuantoa:

- Ubicacinespacial- Estratosocial- Usosimilar(industrial,comercial,habitacional)- Densidadesyreglamentacinurbanasimilar(alturas,ndicesdeconstruccin)

Posteriormenteaplicaremoslossiguienteselementosyfactoresparaelcalculo:

a) REDUCCINAPRECIODECONTADO.Dadoquelaformadepagopuedealterarlosresultadosenlarecoleccindeprecios,esnecesariohacercom-parabletodaslastransaccionesypreciosdeofertaconsiderandoelnegociocomosisepagasedecontado.Cuandosetomauncrditoysepagaunacuotainicial,enlapracticaparaelvendedorsetratadeunatransaccindecontado,yaqueelpropietariorecibetodoeldineroprovenientedelacuotainicialydelcrditodelaentidadfinanciera.Paraelcompradornoesunpagodecontadoporqueobtuvouncrditoalargoplazo,peroparaelvendedorlaventafuedecontadoporquerecibitodosudineroencortoplazo.

factores y mtodos Para el avalo comercial 61

Normalmentelasventasdecontadoseestimanenunplazode90das,plazonecesarioparaobtenerelcrdito,hacer lasescrituras, lahipotecayreunirtodalacuotainicial.Cuandoelplazoessuperior,noseconsideradecontadoygeneralmenteseaplicaninteresesparalossaldospendientes.Esnecesarioidentificarelcostodeldineroointeresesquesecobranyaquegeneralmenteel INTERES INMOBILIARIOesdiferenteal IntersBancariooalCostodelDinerocolocadoaintereses.

b)FACTORDEFUENTE.Enloscasosenloscualeslosdatosrecolectadosvengandeofertas,avisosdeperidicoopreciosquepideelpropietario,generalmentehayunincrementoporencimadelvalordelmercado,yaquegeneralmentesepidemsparapoderobtenerunabuenatransaccin.

Enestoscasossedebeefectuarundescuentooaplicarunfactordedemeritoconelfindeacercarsealvalorcomercialoposibletransaccin,acercndosealprecioquepagaralademanda.

Encondicionesnormales el preciode transaccin suele estar un10%pordebajodelprecioquepidelaofertaconlocualbastaraconaplicarunFactordeFuenteiguala0.9.Sinembargohaymomentosenlaeconoma,particular-mentecuandosepresentanlascrisisinmobiliariasenloscualeslatransaccinpuedellegaraestarhastaun30%pordebajodelprecioquesolicitalaoferta.Enpocasdebajademandainmobiliariapodraaplicarseunfactordefuenteiguala0.8.

Sinembargodebeelavaluadorsercautelosoconestefactor,yaquenotodoslospreciosdelaofertaestninflados.Haypersonasquepidenloqueesperanrecibirypordebajodeestacifranoaceptarantransaccin.Ascomohayotrosquesuben30%elprecioparapoderobtenerunarebajaapreciable.

c) FACTORDEPROFUNDIDAD.Enelavalodeterrenosurbanizadoslapro-fundidaddelloteexigeaplicarunfactordedemeritoenlamedidaqueelloteseamasprofundo.AnalizaremosestoenelCaptulosiguiente.

d)FACTORDEFRENTE.Amedidaqueellotetieneunfrentemasampliosobrelava,debemosaadirmejorprecio.Estosehacemedianteunfactorquein-crementaodemeritaelpreciodeunloteenlamedidaqueelfrenteseamasomenosamplio.Igualmenteloanalizaremosenelcaptulosiguiente.

avalos de inmuebles y Garantas62

e)FACTORDETRASPOSICIN.Eslarelacinentreunndicedelinmuebleolocalqueseestavaluandoyelndicetpicoparadichoinmueblequeseinvestiga.Enalgunasciudadeslasorganizacionesinmobiliariasodeavalospuedenestable-cerdeterminadosndicesdelocalizacin,dedemandaodecalidad,promediosparalazona.Elavaluadorestablecesielinmuebleolocalqueavalatieneunndiceovalorsuperioroinferiorqueelpromedioestablecidoparalazona.

F(tr)= Ia(Indicedellocalqueseavala) Ip(Indicedellocaldelelementoinvestigado)

f)FACTORDEACTUALIZACIN.Elinmuebleinvestigadoolosdatosobtenidosporcomparacinpuedenreferirseadeterminadapocaofecha.Esnecesarioactuali-zarlosalmomentoenelcualsehaceelavalo.Estosehacemedianteelprocesodeinflactarlosprecios,esdeciraplicarleelIndicedePreciosalConsumidordesdeelmomentodelatransaccinodatoinvestigadohastaelmomentoenquesehaceelavalo.Setratadepasarlospreciosdeunaooundeterminadomesaotroaplicandolosndicesdepreciosdelcostodevidaodelaconstruccin.

Nopuede aplicarse para perodos largos (superior a dos aos) ya que lavalorizacindelosinmueblesnocorreparejaalainflacin.Siobservounatransaccindecomienzosdelaoyestoyhaciendounavaloalterminarelao,podraaplicarelndicedeinflacindedichoaoconelfindecompararlosdosdatos.Lainflacinenperodoscortossirveparacompararprecios.Noeslomismocompararunatransaccindehacetresaosconlosdatosactuales.Lavalorizacinhapodidosersuperioroinferioralainflacin.

g)TAMAO.Hayunaelasticidad-preciodeacuerdoconeltamao.Losinmueblesgrandestienenunprediounitarioinferioralosinmueblesdemenortamao.Existentablasyregresioneslinealesquelopermitencalcular.

h)TOPOGRAFA:Losterrenosplanostienenmejorvalorquelosterrenosincli-nados.Lacomparacinsehaceenfuncindelossobrecostosquerepresentalatopografa.

i) UBICACIN:Dadoqueelestudiosedebehacerdentrodeunazonageoeco-nmicahomognea, laubicacindebesersimilar.Sinembargodentrodelmismobarrioourbanizacinexistenmejoresterrenos.Estospodranserlosesquineros,losquetienenfrenteavariascalles,olosqueestnconfrentealosparquesolasVasPrincipales.

factores y mtodos Para el avalo comercial 63

2.1.2. Resultados homogeneizados.

Elinmuebleinvestigadopuedetenernecesidaddeaplicarleunoovariosdelosfactoresanalizadosaqu.

LosquegeneralmenteseaplicansonelFactordeFuente(margendenegociacin),elFactordeTamaoyelFactordeUbicacin.Entoncessemultiplicaelvalorquesetieneinvestigadoenlasofertasotransaccionesporlosfactoresencontradosconelfindeobtenerelvalorhomogeneizado.

Labasedelmtodocomparativoestenlabuenarecoleccindedatosyenlacorrectahomogeneizacindelosvalores.Compararnoesobtenerdatosdeprensaodeavisosyluegoobtenerelpromedioparaluegocolocrseloalinmuebleavaluado.ElmtododemercadoexigeunacorrectacomparacinutilizandolaMtodologadelahomogeneizacinqueexplicaremosenelcaptulosiguiente.

Losdatosrecogidosyhomogeneizadossepromedian.Seaplicanlosestimadoresdevarianzaydesviacinestndar.Elcoeficientedevariacinquesedebeaceptar(relacinentredesviacinestndarypromedioaritmtico)nodebesersuperiora15%.

Enelanexoalfinaldeestecapitulopresentamosunejerciciodehomogeneizacin.

2.2. mtodo del costoSedenominaasalmtodoquepartedepresupuestosparaobtenerelcostodere-produccinodesustitucindeunbieninmueble.Engeneralseaplicaalasconstruc-ciones,obrasdeinfraestructura,mejorasyadiciones.Elterrenobrutonotienecostoyporesosetrataporelmtodocomparativo.Perotodaslasadicionesalterreno,urbanizacinyconstrucciones,tienenunpresupuestodeconstruccin.Porelcostosepuedellegaralasmejoras,aplicandolosmtodosdeladepreciacin.

TrataremosespecialmenteestemtodoenelCaptulo4alreferirnosalascons-trucciones.

2.3. mtodo residualEstemtodoesmuyaplicadoenColombiayespecialmenteenlaLonjadePropiedadRazdeBogot.TambinsedenominaMtododelPotencialdeDesarrollo.Sebasaencalcularelvalordeunterrenocomoresiduoosaldoentreelpreciodeventadelinmueble,restndolelautilidadyelcostodelaconstruccin.Nosreferiremosaestemtodoenelcaptulo7.

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2.4. mtodo de la rentaEstemtodopermitellegaralvalordelinmuebleapartirdelarentaliquidaquepro-duce.Engeneraldenominamosalquileralarentaqueproduceuninmueble.Existeentodaslasciudadesypasesunarelacinentrelarentayelvalordelinmueble.Obteniendounatasaderentapromedioparalazonayelusoespecificopodemoscalcularcuantopuedevalerelinmuebleapartirdelarenta.EsteseriaunmtododerentaDIRECTO.Trataremosestemtodoenelcaptulo9cuandonosreferiremosalosarrendamientos.

2.5. mtodo de capitalizacinEsunavariantedelMtododelaRenta,perolotratamosporseparadoporquesetratadeunclculoINDIRECTOmediantelacapitalizacindetodaslasrentasfuturasdeuninmuebletrayndolasavalorpresenteutilizandolosconceptosdelasmatem-ticasfinancieras.EnelmtododelaRentaDirectollegamosalvalordelinmuebleatravsdelalquileroarrendamientoinmobiliario.EnelmtododeCapitalizacinoMtododeRentaIndirectollegamosalvalordelinmuebleestimandotodaslasrentasqueproduceelinmueble.Unhotelnogeneraarrendamientosinoutilidades.Estasutilidadesfuturascapitalizadasotradasavalorpresenteconstituyenlabaseparacalcularelvalordelinmueble.

Estemtodoconstituyelapartemasavanzadadelosavalosylotrataremosenestelibroapartirdelcaptulo14.

3. relACin entre FACtores y mtodos AvAluAtorios

Paratenerunavisinglobalesconvenientepresentarlarelacinqueexisteentrelostresfactoresdelavaloyloscincomtodosavaluatorios.Enelcuadrosiguientepresentaremoscadafactoryelmtodoqueseaplicaparaavaluar.

Factores y mtodos

3.1. lotea) Urbanizado

- MtodoComparativo.- MtodoResidual.

factores y mtodos Para el avalo comercial 65

b)1. Sinurbanizar- MtododelCosto.- MtodoComparativo.

3.2. Construccin - MtododelCosto.

3.3. Factor de comercialidad - MtodoComparativo- MtododeRenta

3.4. inmueble total - MtodoComparativo- MtododeRenta- MtododeCapitalizacin.

avalos de inmuebles y Garantas66

AnexoeJerCiCio de homogeneiZACion

Por el metodo ComPArAtivo

AdjuntoalpresenteanexoencontrarellectorunarchivoExcellcon5cuadros.ExpliquemoselmodelomedianteelCuadro1.

Setratadevaloraruninmueblecon300m2deareaconunaubicacinmedia,noeselmejornielpeordelazona.Elinmueblepuedeserunlote,unlocal,unabodegaindustrial.Elavaluadorprimeramenterealizaunainvestigacindemercadoenlazonageoeconmicahomognea,esdecir,aquellaquetienesimilarubicacin,lamismanorma,alturas,usosydensidades,estratosocialsimilar.Lasentidadescatastralesidentificancomozonageo-econmicahomogneaaquellasqueporsusimilitudvanatenerunpreciosemejanteysepuedenobtenerpromediossignificativos.

Enelcuadro2establecemosuncriteriodecalificacinparaunazonageo-econ-micahomognea,adondeelavaluadordebeinvestigarsusdatos.Estaszonasdebentenerunpreciocuyovalormximonosupereenmsdel50%alvalormnimo.Sepodranestablecerrangosmscortos,comoqueladistancianoseamayordel30%.Enelejemploqueponemoslacalificacinpartedelinmueblemedioointermedio,quetendracalificacinde1.0.Elinmuebleptimo,dentrodelamismazona,ten-draunvalor20%superior,calificacinde1.2.Elpeorinmuebleenlamismazona,valdrael0.8delinmueblemedio,o20%pordebajo.Observemosquelarelacinentreelmximoyelmnimoesdel50%.

Siladiferenciaesmayor,esprobablequeelavaluadorsesalidelazonageo-econmicaydeberrechazardichosdatos.

Enelcuadro2presentamosunatabladelFactorTamaolacualnosmuestralares-puestadelmercadoanteelaumentodetamao.HasidotomadadeBogotparalotesylocalescomerciales.Significaquesitenemosuninmuebletpicode100m2,esdecir,el

factores y mtodos Para el avalo comercial 6

inmueblemodaloquemsserepiteenlazona,alaumentareltamao,elmercadocasti-garelpreciounitario.Deacuerdoconlatablasielinmueblequevaloramosocompramostieneuntamaoentreunaytresveceseseinmuebletpico,elfactores1.0,oseanoseafectaportamao.Perosielinmuebleestentre3.1y6veces,ennuestrocaso,entre310y600m2,elfactores0.9,conlocualhabrperdidoel10%porcadam2deprecio.

Sielinmuebleesdemayortamao,1.000m2,sera10vecessuperioraltpicoyseafectaraporelfactor0.8.Ydelamismamanerasies20o30vecessuperiorseafectariaporfactoresde0.7o0.6.Asifuncionaenlarealidaddelmercado,amayortamao,menorprecioporm2porqueesmsdifcilvenderlo.

RetornandoalCuadro1,elavaluadordebeprimeroaplicarelFactordefuente,odiferenciaentreloquesepideylanegociacin.Hemosrecomendadoaplicarfacto-resentre0.8y0.9.Sielmercadoesbueno,suficientedemanda,podremosaplicarelfactorde0.9atodaslasofertastalcomolopresentamosendichoCuadro1.Paralastransaccionesylosavaluosnoseaplicaningndemrito,oseaqueelfactores1.0.

Elfactordetamaoenelejemploseaplicadevolviendoloqueelmercadoquita.Esdecir,sielinmueble3tiene1.200m2,conlocuales4vecessuperioralinmueblequeavaluamos,elmercadolocastigaracon0.9deacuerdoconlatabladetamaodelCuadro2.Sipierdeun10%pormercado,ledebemosdevolverloqueperdi,aadiendoeste10%yportantomultiplicamospor1.1.Encambioelinmueble5quetiene100m2,eslatercerapartedelqueavaluamos,debevalermsenelmercado,digamosun10%ms(proyectandolatablahacia inmueblesmenores).Luegoledebemosquitarese10%queelmercadoleotorgamultiplicandopor0.9.

Deigualmaneraelinmueble6con3.000m2es10vecessuperioralquevaloramosyelmercadolocastigacon0.8.Ledevolvemoseste20%almultiplicarpor1.2.

En resumen los inmueblesmenores que aquel que valoramos semultiplicanporunfactorinferioralaunidadpararebajarlosylosquesonmayoresalinmueblereferenciaoquesevalorasemultiplicanporfactoressuperioresalaunidadparaelevarlos.Deestamanerahomogenizamoslosvaloresencontradosenelestudiodemercadocomparndolosconelnuestro.

Demanerasimilaraplicaremoselfactortamao.Losinmueblesdemejorubica-cinalnuestro(alquevaloramos)serebajanalmultiplicarporfactoresinferioresalaunidad.Losinmueblesdepeorubicacinseelevanalfactorizarpornmerossuperioresalaunidad.AsienelCuadro1elinmueble1sefactorizapor0.8pararebajarloen20%,dadoqueelmercadoleotorgaunprecio20%superioralinmue-

avalos de inmuebles y Garantas68

blemedio.Recordemosquenuestro inmuebleporvalorartieneubicacinmedia.Encambioelinmueble5,malaubicacindebesubirse20%almultiplicarpor1.2,porqueelmercadoloestcastigandoconfactor0.8respectoalinmueblemedio.

Enresumen,losinmueblesmejoresqueelnuestroporavaluar,serebajan,losinmueblespeoresqueelnuestroseelevan.Sielavaluadoraplicalalgicadelmer-cadoentendermejorelprocesodehomogeneizacin.Noesuncuadromecnicoqueseaplicacontablas.Requierelosconceptosinmobiliariosylalgicadelmercadodebienesraces.

Enelcuadro3presentamosunejercicioparaellectordetalmaneraquedebecalcularelfactordefuente,tamaoyubicacinteniendoencuentaqueelinmuebleporavaluaresde200m2ysuubicacinesptima.Lesugerimosallectorhacerelesfuerzoporresponderyllenarlascasillasconlosfactoresqueconsideravlidos.

Enelmismocuadroplanteamosunejercicio2conuninmuebleporavaluarde1.000m2ylaubicacinmala.Losfactoresdeberncambiarsustancialmente.

Enelcuadro4tenemoslasrespuestasalejercicio1delcuadro3.Enelcuadro5lasolucinalejercicio2.

MEDIDASCENTRALESYDISPERSIONDEDATOS.

El lectordeberobtener lospromediosestadsticos,ojalutilizandoExcell, ladesviacinestndar2yelcoeficientedevariacin3.

Elcoeficientedevariacinaceptableenlasnormascolombianasesdel15%.Enotrospaisesesdel10%.SiseobservaenelCuadro1elcoeficientedevariacinenlosdatosnohomogeneizadoses21.3%conlocualnoseraaceptable.Unavezhomogeneizadosereducea8.4%conlocualesvlido.

Enlosejercicios1y2elalumnodebercalcularloscoeficientesdevariacin.Losdatosnohomogeneizadosdelcuadro3presentanunadispersindel23.8%,locualnoesaceptableenlasnormasdeavalos.

(2)Desviacinestndarotpicaeslarazcuadradadelavarianzaysusmboloestadsticoeslaletragriega(sigma).Lavarianzaesunamedidadedispersinestadsticaqueobtieneelpromediodelasdesviacionesalcuadradoentrecadadatoyelpromedio.(3)Elcoeficientedevariacineslarelacinporcentualentreladesviacintipicaoestndaryelpromedio:/

factores y mtodos Para el avalo comercial 69

homogeneizacin de valores urbanos inmueble referencia, 300 m2, ubicacin media.

inmueble valor m2 FuenteFactor fuente

tamao m2

Factor tamao ubicacin

Factor ubicacin total m

2

1 14.000 Oferta 0,9 300 1 ptimo 0,8 10.080

2 12.000 Oferta 0,9 600 1 Bueno 0,9 9.720

3 9.000 Oferta 0,9 1.200 1,1 Medio 1 8.910

4 8.500 Transaccin 1 200 1 Regular 1,1 9.350

5 7.500 Avalo 1 100 0,9 Malo 1,2 8.100

6 10.000 Oferta 0,9 3.000 1,2 Bueno 0,9 9.720

7 11.000 Oferta 0,9 400 1 Medio 1 9.900

8 13.000 Transaccin 1 800 1,05 ptimo 0,8 10.920

9 8.000 Avalo 1 80 0,9 Malo 1,2 8.640

10 12.000 Oferta 0,9 150 0,9 Medio 1 9.720

Promedio 10.500 9.506

Desviacin 2.236,07 797,76

Coef.Variac 21,3% 8,4%

CuAdro 1

avalos de inmuebles y Garantas0

CuAdro 3

ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano

ejercicio 1 inmueble referencia: 200 m2, ubicacin optima

inmueble valor m2 FuenteFactor fuente ubicacin

Factor ubicacin

tamao m2

Factor tamao

total m2

1 280.000 oferta optimo 200

2 240.000 oferta bueno 400

3 180.000 oferta medio 800

4 170.000 transaccin regular 150

5 150.000 avaluo malo 70

6 200.000 oferta bueno 2000

Promedio 203.333

Desviacinst

Coeficvariac 23,8%

Ejercicio2:aplicaralosmismoinmuebleslosfactorescorrespondientessuponiendoqueelinmueblereferenciaoporavaluaresde1.000M2ytieneubicacinmala.

CuAdro 2

Criterios de calificacionFactor de tamao Factor de ubicacin

veces Factor Calificacin Factor

1a3 1 optimo 1,2

3.1a6 0,9 bueno 1,1

6.1a10 0,8 intermedio 1

10.1a20 0,7 regular 0,9

masde20 0,6 malo 0,8

factores y mtodos Para el avalo comercial 1

CuAdro 4

ejercicio de homogeneizacion inmueble urbanoinmueble referencia, 200 m2, ubicacin optima

inmueble valor m2 FuenteFactor fuente ubicacin

Factor ubicacin

tamao m2

Factor tamao

total m2

1 280.000 Oferta 0,85 Optimo 1 200 1 238.000

2 240.000 Oferta 0,85 Bueno 1,1 400 1 224.400

3 180.000 Oferta 0,9 Medio 1,2 800 1,1 213.840

4 170.000 Transaccin 1 Regular 1,3 150 1 221.000

5 150.000 Avaluo 1 Malo 1,4 70 0,9 189.000

6 200.000 Oferta 0,9 Bueno 1,1 2000 1,2 237.600

Promedio 203.333 220.640

Desviacinst 48442,41 18169,25

Coeficvariac 23,8% 8,2%

CuAdro 5

Inmueblereferencia,1000m2,ubicacinmala

inmueble valor m2 Fuente Factor fuente ubicacinFactor

ubicacintamao

m2Factor tamao total m

2

1 280.000 Oferta 0,85 Optimo 0,6 200 0,85 121.380

2 240.000 Oferta 0,85 Bueno 0,7 400 0,95 135.660

3 180.000 Oferta 0,9 Medio 0,8 800 1 129.600

4 170.000Tran-saccin

1 Regular 0,9 150 0,8 122.400

5 150.000 Avaluo 1 Malo 1 70 0,7 105.000

6 200.000 Oferta 0,9 Bueno 0,7 2000 1 126.000

Promedio 203.333 123.340

Desviacinst 48442,41 10383,90

Coeficvariac 23,8% 8,4%