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METODOS DE AVALÚO PARA DETERMINAR LA PLUSVALÍA URBANA

OSCAR BORRERO OCHOA

1. INTRODUCCIÓN En la ley 388/97 que en Colombia condensa las normas del ordenamiento urbano, se ha creado el instrumento de la Participación en Plusvalía con el cual se pretende recuperar para la comunidad una parte de los incrementos en los precios de los terrenos generados por las obras y las actuaciones municipales. Se trata de una herramienta de suma importancia para la gestión urbana y en la actualidad, al menos en algunos municipios, se encuentra en un estadio avanzado de implementación. Un punto clave en el desarrollo de este instrumento lo constituyen diversos procedimientos de avalúo: la Ley contempla que para estimar el incremento de los precios de los terrenos, que es la base de la participación, deben realizarse distintos procesos de avalúo de los predios afectados. Los procedimientos para llevar a cabo estas tasaciones han sido reglamentados, y por delegación del gobierno, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi ha elaborado una metodología para este propósito. Allí se definen los métodos de avalúo que deben utilizarse en cada caso. El propósito de este texto es precisamente la explicación y la discusión de estos métodos de avalúo. Explicaremos las características, los alcances y los procedimientos de estos métodos, y esto será ilustrado a la luz de mi experiencia prolongada en las labores de tasación inmobiliaria en Colombia. Aspiro a que esto pueda servir de herramienta para orientar los procesos de puesta en marcha de la Participación en Plusvalías en los diversos municipios, y para debatir y perfeccionar las características de este instrumento. Además de esta introducción, este texto tiene los siguientes componentes. En una segunda sección, se examinarán los antecedentes de la Participación en Plusvalías, sus rasgos centrales y la reglamentación de que ha sido objeto para realizar las estimaciones de los incrementos de los precios. Una tercera sección está dedicada a los métodos de avalúo más importantes que se mencionan y se establecen en la reglamentación: se explicará cuáles son sus principios, los procedimientos que deben emplearse para su utilización, y la forma como ellos son utilizados en la práctica generalizada en nuestro país. Una cuarta sección se ocupa precisamente de la utilización de estos métodos en la operación de la Participación en Plusvalías.

2.- LA PARTICIPACION EN PLUSVALÍAS: ANTECEDENTES, RASGOS GENERALES Y REGLAMENTACIÓN.

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2.1- LA “CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN”, UN ANTECEDENTE. En Colombia existe desde hace ya mucho tiempo un mecanismo que está emparentado con la Participación en Plusvalías, cuyas características, sin embargo, no son idénticas, y con el que a veces existen ciertas confusiones: se trata de la denominada Contribución de Valorización, mediante la cual los municipios y otras entidades estatales pueden financiar obras públicas (servicios públicos, vialidad, parques, etc.) mediante la contribución de los propietarios de los inmuebles que presumiblemente se beneficien de manera directa con la obra. El municipio define el costo o presupuesto de la obra (la Ley permite añadir un 30% para costos administrativos e imprevistos) y el monto resultante se distribuye entre los predios afectados. Se otorga un plazo prudencial para su cobro que permita el pago por parte de los contribuyentes. Puntualicemos que la “Contribución de Valorización” tiene una diferencia crucial con la “Participación en Plusvalía”: mientras que esta última apunta específicamente al incremento del precio del inmueble la primera lo que pretende cobrar es el costo de la obra. Desde luego que existe un elemento de aproximación: se pretende que lo que contribuya cada propietario en el costo de la obra tenga una relación con el beneficio obtenido de ella. Es por ello que el procedimiento de distribución de estas obligaciones entre los propietarios tiene alguna semejanza con la estimación de los incrementos en los precios de los inmuebles. El procedimiento incluye los siguientes factores en la ponderación de lo que cada inmueble debe contribuir en la financiación de la obra: a) Cercanía a la vía o a la obra b) Estrato social del predio c) Uso del predio (comercial, vivienda, industrial) d) Lote o inmueble construido e) Tamaño del predio Cada uno de estos factores tiene un peso y permite una calificación del predio. Definida la calificación se multiplica por el coeficiente que le corresponda dentro del valor de la obra. Así se determina el valor a pagar. Pero obsérvese que a pesar de llamarse “contribución de valorización”, no cobra propiamente la valorización sino el costo de la obra. 2.2 RASGOS CENTRALES DE LA PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍAS La ley 388 de 1997, conocida como de Desarrollo Territorial, que modificó la anterior ley 9 de 1989, conocida como de Reforma Urbana, estableció como se ha dicho, la denominada Participación en Plusvalía, que, ella sí, se orienta a cobrar la verdadera valorización, es decir, el incremento en el precio que un predio experimenta, asociado a las siguientes eventualidades:

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a) La extensión de las redes de servicios públicos b) La construcción de vías en el sector que tengan un impacto directo en su valorización c) La ampliación del perímetro urbano o sanitario d) El cambio de normas o de reglamentación, de manera que el uso se modifique (de vivienda se trasforme en comercial, p.ej.) o se permita una mayor densidad o altura de las edificaciones. e) Cualquier otra inversión pública que genere valorización inmobiliaria. La autoridad municipal, cuando realice cualquiera de estas acciones enumeradas y decida la aplicación del instrumento, deberá establecer la magnitud del incremento en el precio de los terrenos objeto de la participación, ya que, en términos tributarios, esta es la base gravable. Este incremento se establece a partir de la comparación de dos avalúos, antes y después de la acción urbanística generadora de la plusvalía. Inicialmente un decreto nacional estableció que el precio anterior era el que tenían los terrenos en julio de 1997 (fecha de expedición de la ley 388) para las acciones urbanísticas contenidas en los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y un año antes para las acciones urbanísticas contenidas en planes parciales u otros instrumentos que desarrollen el POT. Recientemente esa disposición fue modificada y ya no se habla de una fecha o periodo específico, simplemente se habla de antes.. Luego se realiza un segundo avalúo, en el cual se estima el precio que presumiblemente adquirirá el terreno una vez entre en vigor la norma o se materialice la obra. La diferencia entre los dos constituye la base de la participación: la participación será una proporción de este incremento, que puede oscilar entre el 30% y el 50%, de acuerdo con la decisión de los Concejos Municipales. 2.3. LA REGLAMENTACIÓN DE LOS AVALÚOS

Mediante el decreto 1420 de 1998 y la resolución 762 de 1998, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) elaboró por encargo del gobierno los lineamientos metodológicos que deberán seguir los avaluadores para determinar los precios del suelo para la aplicación de los distintos instrumentos contemplados en la ley 388. A continuación presentamos las partes pertinentes a la determinación de las plusvalías en los siguientes casos:

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a) Plusvalía por incorporación al perímetro urbano. Las normas colombianas piden investigar los precios del terreno teniendo en cuenta la condición rural o suburbana del predio. Debe establecerse si en el municipio existen zonas que tengan características similares a las definidas en la nueva clasificación del suelo (por uso, intensidad y localización comparable) y dotación de servicios. Si existen, se investigan los precios de la tierra y por el método comparativo o de

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mercado se estima el nuevo precio de referencia. Si no existen zonas comparables se aplicará la técnica residual o potencial de desarrollo tomando en consideración no solamente la viabilidad jurídica y técnica sino también económica, para lo cual es necesario realizar un estudio de la demanda potencial del tipo de inmuebles a construir. Es indispensable tener en cuenta la densidad autorizada, el índice de ocupación y el índice de construcción establecido y a partir de allí se establecerá el precio de referencia para el cálculo de plusvalía.

b) Cálculo de la plusvalía cuando se autorice el cambio de uso a uno

más rentable. Si no existe una norma anterior que determine los usos del suelo en la zona, deberá tenerse en cuenta el uso predominante en la zona homogénea física correspondiente al 24 de julio de 1997. Y si no existen zonas homogéneas físicas se deberá considerar como uso predominante aquel al que estuvieren destinados al menos el 51% de los predios del primer nivel o primer piso. Además se debe tener en cuenta que el uso en oficinas se suma al comercio y si la norma que se dicta autoriza estos usos, estableciendo figuras como el uso múltiple, no se genera motivo de plusvalía.

Si existe norma pero a pesar de ello se presenta un uso más rentable no autorizado, el avalúo de la zona en las condiciones anteriores de que habla la ley debe hacerse según la norma legal y no bajo la condición de hecho. En ambos casos el avalúo anterior se hará aplicando el método de mercado. Para el avalúo de referencia deberá buscarse dentro del municipio una zona que presente características similares a las que se establecen en la acción urbanística, especialmente en cuanto al uso, y en ellas debe realizarse la investigación de mercado correspondiente: de esta manera se establece el probable precio que adquirirá la tierra por causa de la nueva autorización de uso, el cual se entenderá como el precio de referencia.

c) Calculo de la Plusvalía cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo. Es preciso tener en cuenta que esta reglamentación cambió recientemente y apenas están en discusión los nuevos criterios, se debe tener en cuenta la situación anterior, dentro de la cual la norma vigente antes de la acción urbanística es tan solo uno de los elementos. El artículo 24 de la resolución del IGAC, hoy derogado, preveía varias situaciones: si no existe ningún desarrollo constructivo, se utilizará la técnica residual para el cálculo del potencial del suelo; si está parcialmente construido se acude al método de mercado para verificar transacciones u ofertas de tierras; si está totalmente construido y solo se conoce el valor de los inmuebles, se debe acudir a desagregar el valor de la construcción y del lote, aplicando a la construcción el costo de reposición menos depreciación.

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3. LOS MÉTODOS DE AVALÚO

3.1 METODOS DE MERCADO.

En la reglamentación sobre los hechos generadores de la Plusvalía, como acabamos de describir, se pide aplicar primeramente el Método de Mercado o sea la comparación de precios en terrenos o inmuebles similares mediante la técnica de la homogeneización. Describiremos a continuación lo que se entiende por Método Comparativo o de Mercado.

Es el método más usual entre los avaluadores. Generalmente se confunde con la comparación directa y simple entre los precios de la oferta. Nada más erróneo. Para que el Método Comparativo tenga aplicación científica se requiere la homogeneizacion y la aplicación de varios factores complementarios.

En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. Esto solo se puede determinar a través del método comparativo o de mercado. Hay que estudiar cuánto ha pagado la demanda o cuánto está en condiciones de pagar el mercado por determinado predio, comparándolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares.

Los tratadistas y los manuales de avalúos suelen dividir en dos el Método Comparativo: por las características del inmueble y por la renta. El Método Comparativo por las características se basa en la comparación de los elementos del inmueble con los mismos elementos o características de otros inmuebles.

El Método Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a través de la renta real o prevista por comparación con la renta de otros inmuebles. Estos métodos a su vez pueden determinar la renta de forma directa o indirecta. En la comparación directa se efectúa un análisis de las rentas reales o previstas que directamente se encuentran en el mercado. En la comparación indirecta es necesario trasformar el inmueble a uno que produzca renta y hacer hipótesis sobre lo que pasaría con el inmueble al trasformarlo en un bien que produzca renta.

Se deben aplicar los siguientes factores y elementos básicos del método.

3.1.1- Fuentes de datos

Las fuentes de información más usuales son las Transacciones y los Anuncios de Ofertas. Las Transacciones son la mejor fuente y la más segura. Los avaluadores que están vinculados al corretaje y a la venta de bienes raíces tienen una fuente

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directa de información. Quienes no están involucrados en la compraventa de inmuebles pueden acudir a los gremios inmobiliarios, que en Colombia se denominan Lonjas y los cuales mantienen actualizado bancos de datos actualizados sobre las transacciones que se dan en el mercado de bienes raíces en cada ciudad.

Debe tenerse en cuenta que la transacción observada debe darse en condiciones de libre negociación: es decir que tanto el comprador como el vendedor conocen el mercado y ambos desean y no están obligados a realizar la transacción. Existen ciertas operaciones que no son representativas y sesgan los resultados de este método de Mercado. Es el caso de las “daciones en pago” a los bancos o acreedores por motivos de insolvencia, en cuyo caso se da una situación forzada u obligada por la situación del deudor. En la mayoría de los casos los inmuebles se reciben por un valor muy inferior al comercial. Existen otros casos en que se reciben por un valor mayor cuando la deuda es superior al inmueble. Tampoco son representativas las donaciones a parientes o a entidades de beneficencia.

A veces los aportes a negocios o las transacciones entre personas jurídicas de un mismo grupo económico alteran el verdadero valor del inmueble porque no se dan en condiciones de libre negociación. No son útiles tampoco los datos provenientes de remates o ventas judiciales, ni las transacciones con entidades del Estado en condiciones de expropiación o venta forzada para la construcción de una vía, etc.

En cuanto a los Anuncios y Ofertas se puede acudir a: - Avisos de periódicos de amplia circulación en la ciudad. - Información de Lonjas y asociaciones inmobiliarias - Datos de corredores de bienes raíces y constructores de inmuebles - Avisos y vallas en el sector que pueden ser observados mediante recorrido

En cuanto a los anuncios de periódicos o avisos clasificados, la dificultad estriba en que por lo general la información contenida en ellos es limitada. Por ello es necesario acudir al teléfono o a la visita personal de los inmuebles a fin de obtener datos detallados sobre las características de los inmuebles que hagan posible la homogeneización. En ocasiones estas fuentes suministran una información deficiente o errónea, por lo que es aconsejable la visita al inmueble de referencia. Esto ocurre porque a menudo el informante es un vendedor profesional que teme que el avaluador sea un potencial competidor de corretaje que le pueda disputar la comisión de venta. Es preferible obtener los datos en las Lonjas de Propiedad Raíz o asociaciones inmobiliarias, ya que los datos provenientes de corredores inmobiliarios individuales pueden afectar el resultado por el ya mencionado temor a perder oportunidades de negocios. Cuando la información proviene directamente del propietario es posible que el precio solicitado sea sustancialmente más alto que el comercial, ya que en la mayoría de las veces los propietarios no conocen con precisión el valor de su inmueble y suelen exigir precios muy por encima del precio que razonablemente emerge del mercado.

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En algunas ciudades existen estudios especiales que proveen mejor información sobre los precios de oferta y sobre las transacciones. En las principales ciudades de Colombia existen agremiaciones profesionales y entidades recolectoras privadas que producen datos inmobiliarios de muy buena calidad. A continuación presentamos algunos de los principales estudios de este tipo:

- Estudios de Oferta y Demanda por edificaciones urbanas. Son realizados por la

Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL) en las ciudades principales, con una frecuencia anual o semestral..

- Estudios del Valor del Suelo. Son elaborados por las Lonjas de Propiedad Raíz,

En particular la de Bogotá adelanta periódicamente un estudio sobre precios del suelo en las diferentes áreas, zonas y barrios de la ciudad con una periodicidad anual y con un cubrimiento a partir de 1959. A partir de este estudio es posible obtener para cada año el valor de suelo que tenia en precios corrientes del momento y en precios constantes, tomando como deflactor comparativo la inflación. La metodología, dirección y asesoría de estos estudios han sido llevados a cabo por el autor, Oscar Borrero Ochoa, y por la Arquitecta Esperanza Duran de Gámez. Los datos son indicativos y requieren el concurso del avaluador para la homogeneización de los precios y la determinación de las características propias del lote que avalúa. No es aconsejable inferir el dato de la Lonja en estos estudios para toda la zona sin determinar las características especiales de cada lote.

- Construdata Precios. La firma privada Construdata provee a los constructores e

inmobiliarios de varias zonas del país una revista bimestral y estudios especializados que recogen datos de precios y costos de materiales. Así mismo recoge precios de oferta de los proyectos en la ciudad. Esta revista contiene una valiosa información para los avaluadores acerca de los costos típicos por metro cuadrado según prototipos de inmuebles que son muy útiles para el método del costo y avalúo de las construcciones.

- Revistas especializadas. Existen varias revistas inmobiliarias que recogen

valiosa información en las ciudades que tienen actividad constructora apreciable. Es el caso de La Guia Inmobiliaria que produce una revista mensual en Bogotá, Medellín, Cali y Bucaramanga, y de la revista Metro Cuadrado en Bogotá. La información reunida por esta última fuente corresponde a un gran número de proyectos nuevos de vivienda y otros usos que en cada momento se venden en la ciudad. No solamente informa de los avisos pagados sino también de los demás proyectos que se construyen en la ciudad, dividido en zonas. Es una fuente ya clasificada que es muy valiosa para los corredores de bienes raíces, para los constructores y en especial para los avaluadores.

3.1.2 Datos que se deben recolectar y requisitos de presentación A continuación presentamos los datos que se deben recolectar de cada observación y su forma de presentación:

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- Se debe precisar la naturaleza del dato: si se trata de una transacción, de una oferta, de avisos, de publicación, etc.

- Se debe especificar la fuente de la información: si es el catastro, una Lonja, periódicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc.

- Se debe consignar la localización del inmueble: dirección exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la esquina, distancia al centro comercial más cercano, servicios de los que dispone el área, facilidades de transporte, vías de acceso.

- Se debe determinar las dimensiones del lote: frente, fondo, área, regularidad

- Se debe registrar el precio y las condiciones de venta 3.1.3 Homogeneización.

Una vez recolectados los datos de base, es necesario pasar a la etapa de su homogeneización que como el nombre lo indica, significa “hacer homogéneo”, hacer equivalente, comparable.

a) Delimitación de zonas homogéneas. El primer paso que se debe dar es la definición de la Zona Geoeconómica

Homogénea. Por ello se entiende aquella área que tiene características similares en cuanto a:

- Ubicación espacial - Estrato social - Uso del suelo (industrial, comercial, habitacional) - Densidades y reglamentación urbana (alturas, índices de construcción)

Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el cálculo:

b) Reducción a precio de contado.

Dado que la forma de pago puede alterar los resultados en la recolección de precios, es necesario hacer comparables todas las transacciones y precios de oferte haciendo de cuenta que todos los negocios se pagasen de contado. Cuando un comprador toma un crédito y paga una cuota inicial, desde luego para él se trata de una transacción a crédito. Pero para el vendedor, en la practica, se trata de una transacción de contado, ya que el propietario recibe todo el dinero proveniente de la cuota inicial y del crédito de la entidad financiera en el corto plazo..

Normalmente se consideran como ventas de contado aquellas que tienen un plazo de hasta 90 días, lapso que es el considerado razonable para obtener el crédito, hacer las escrituras, la hipoteca y reunir toda la cuota inicial. Cuando el plazo es superior, no se considera de contado y generalmente se aplican

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intereses para los saldos pendientes. Es necesario identificar el costo del dinero o intereses que se cobran ya que generalmente el interes inmobiliario es diferente al Interés bancario o al costo del dinero colocado en otras opciones financieras.

c) Factor de fuente

En los casos en los cuales los datos recolectados pro vengan de ofertas, avisos de periódico o precios que propone el propietario, generalmente existe una sobreestimación del valor del mercado, ya que generalmente se pide más para poder obtener una buena transacción. En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demérito con el fin de acercarse al valor que pagarían efectivamente los demandantes. En condiciones normales el precio de transacción suele estar un 10% o un15% por debajo del precio que pide la oferta con lo cual bastaría con aplicar un Factor de Fuente igual a 0.85 o 0.9. Sin embargo hay momentos en la economía, particularmente cuando se presentan las crisis inmobiliarias en los cuales la transacción puede llegar a estar hasta un 30% por debajo del precio que solicita el oferente. En épocas de baja demanda inmobiliaria podría aplicarse un factor de fuente igual a 0.8.

Sin embargo debe el avaluador ser cauteloso con este factor, ya que no todos los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra no aceptarían transacción. Así como hay otros que suben 30% el precio para poder obtener una “rebaja” apreciable.

d) Factor de profundidad.

En el avalúo de terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un factor de demérito en la medida que el lote sea mas profundo.

e) Factor de frente.

A medida que el lote tiene un frente mas amplio sobre la vía, debemos añadir mejor precio. Esto se hace mediante un factor que incrementa o demerita el precio de un lote en la medida que el frente sea mas o menos amplio.

f) Factor de actualización.

El inmueble investigado o los datos obtenidos por comparación pueden referirse a una fecha diferente a aquella en que se está realizando el avalúo y por lo tanto es necesario actualizarlos. Esto se lleva a cabo mediante el proceso de “inflactación” en el cual a los datos originales se les aplica un factor de conversión de acuerdo con su fecha de ocurrencia y con la evolución de un Índice de precios de referencia (“inflactor”). En nuestro medio por lo general se

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usa para este propósito el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice ce Costos de la Construcción (ICC).

No es aconsejable realizar estas actualizaciones para periodos largos, superiores a 3 años, ya que la valorización de los inmuebles no siempre es paralela a la evolución de los precios generales, o de los de los insumos de la construcción. Más allá de este lapso las divergencias pueden ser muy apreciables. A veces es conveniente emplear el método dentro de un mismo año, si los datos comparados están en los extremos temporales de un año y la valorización es considerable.

g) Tamaño:

El precio de un terreno no crece de manera proporcional con su tamaño: los inmuebles grandes tienen un predio unitario inferior a los inmuebles de menor tamaño. Para calcular el valor de esta elasticidad precio- tamaño, existen tablas y regresiones lineales construidas sobre los comportamientos generalizados de este tipo, que son fáciles de utilizar.

h) Topografía:

Los terrenos pendientes o de relieve abrupto o irregular tienen costos de equipamiento y edificación más elevados que los terrenos planos. Esto se refleja en los precios inmobiliarios, y por ello es necesario emplear factores que tengan en cuenta esta circunstancia, en función de los mencionados sobrecostos.

i) Ubicación (micro-localización)

Aunque como se ha visto, este ejercicio se realiza en una zona geo-económica homogénea y por lo tanto la ubicación general debe ser similar, dentro de la misma área diferencias de localización más finas también tienen incidencia en el precio de los inmuebles: es el caso de los lotes de esquina, los que tienen frente a varias calles, o los que están contiguos a los parques o a vías principales.

3.1.4 Procesamiento de datos homogeneizados Muy probablemente cada uno de los datos investigados requiera la aplicación de varios de los factores enunciados. Este debe ser un procedimiento cuidadoso, pues el éxito de este método descansa precisamente en el buen tratamiento de estos datos a través de la homogeneización. El inmueble investigado puede tener necesidad de aplicarle uno o varios de los factores analizados aquí. Entonces se multiplica el valor que se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los factores encontrados con el fin de obtener el valor homogeneizado.

Una vez obtenido un número suficiente de observaciones homogeneizadas, se les somete a los procesos estadísticos usuales, como la estimación de medidas de

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convergencia y dispersión. Normalmente se calcula la media y la desviación standard y se tiene como referente de aceptación que la relación entre la desviación y el promedio no supere el 15%..

3.2- EL METODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO Hago notar que el Método Comparativo que venimos de exponer es particularmente adecuado para avaluar terrenos en áreas en las que predominan lotes no construidos (aunque sí urbanizados): con los procedimientos que se han esbozado, la información disponible es directamente comparable. Otra cosa ocurre en zonas en las que la mayoría de los terrenos están edificados: las transacciones, las ofertas, las estimaciones se refieren al inmueble como un todo. A continuación presentamos un método, con sus variantes, en el cual se parte precisamente del precio total del inmueble y mediante diversos procedimientos, se deduce el costo de la construcción, y se llega como residuo al precio del lote urbanizado: es por ello que se le denomina Método Residual.

Una variante de este método permite así mismo estimar el monto total del espacio construido que potencialmente se puede edificar en un terreno: a partir de este valor máximo de ventas que puede soportar un lote, se puede entonces deducir el precio del suelo. Este Potencial del Desarrollo (que le da nombre a esta variante del método) está fuertemente influido por la reglamentación urbana. Es muy usado en Colombia, especialmente en la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y la experiencia muestra que permite llegar a mejores resultados que el método comparativo. Dado el papel decisivo que juegan las normas y la reglamentación en este método, examinemos inicialmente las relaciones que se establecen entre el valor del suelo, las normas urbanas y la rentabilidad de la promoción inmobiliaria. 3.2.1 Valor del suelo y normas urbanas

a) El factor de construibilidad.

El valor del suelo rural está relacionado con la cantidad de bienes agrícolas que se puedan producir en él, y con el precio al que se puedan vender estos bienes. En esto juega un papel destacado la fertilidad, o capacidad de producción del suelo. En el caso urbano, el precio del suelo está relacionado con la cantidad de espacio construido que se pueda producir en él, y del precio al que se pueda vender esta área. Por lo tanto, este monto, que como hemos dicho, denominamos Potencial de Desarrollo, está relacionado con la densidad, la altura, el estrato de los demandantes, y el uso: en general estos aspectos están regulados por normas urbanas.

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El potencial de desarrollo se traduce en un número de metros cuadrados multiplicado por un precio de venta. La cantidad de metros cuadrados construibles, a su vez, está en función de la densidad, altura e índice de construcción que autorice la norma. Es decir dependen de la “construibilidad” o “edificabilidad” que la autoridad municipal permita al propietario del suelo. Si tiene un alto nivel de “construibilidad” el constructor de suelo pagará un precio elevado. Si tiene baja construibilidad pagará un precio reducido. Si no tiene construibilidad porque se determinó que dicha tierra será un parque o zona de control ambiental, sencillamente no tendrá comprador y su precio será cero, a no ser que el municipio lo compre para un uso comunal de la ciudad.

b) Índice de ocupación.

Una de las normas que inciden en la construibilidad y por lo tanto en el

potencial de desarrollo es el denominado Índice de Ocupación. En las ciudades existen normas que definen que solo un porcentaje del suelo se puede construir en primer, lo cual limita la cantidad de área construida que se puede edificar. El Índice de Ocupación es el área ocupada en el primer piso con respecto al total del área del lote urbanizado:

Área construida en primer piso I.O = -----------------------------------------.

Área del terreno urbanizado

Si un edificio ocupa en el primer piso 500 m2 y el terreno neto urbanizado es de 800 m2, el Índice de Ocupación será: 500 / 800 = 0.62 es decir 62%. En las ciudades colombianas generalmente los índices máximos de ocupación en las zonas centrales y comerciales llegan hasta el 0.8. En las zonas residenciales es normal un índice de 0.6. En las viviendas de estratos altos y en las parcelaciones este índice puede reducirse a 0.3.

c) Regulación de las alturas permitidas

En nuestra práctica urbanística existe una conexión entre el Índice de Ocupación y la limitación en las alturas permitidas a los edificios. Tal vez como influencia del urbanismo español y francés, en Colombia y en América Latina a medida en que aumenta la altura permitida, se exigen mayores retiros por todos los costados con el fin de permitir una mayor iluminación y asoleamiento a las unidades de los pisos bajos. Esto significa que debe ocupar menor área en el primer piso a medida que se eleva la altura. A más pisos menor Indice de Ocupación Si una casa solo tiene 2 pisos, podrá tener un I.O. de 0.7. Pero si el edificio es de 10 pisos el I.O. probablemente se reduzca a 0.3. Esta

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relación obedece al ángulo de obstrucción que genera el rayo del sol o iluminación en los pisos bajos. Para ello sed considera que el ideal es aislar un edificio del otro en una distancia igual a la mitad de la altura. Sin embargo en Colombia hemos sido más laxos y fuimos permitiendo paulatinamente aislamientos menores con base al hecho de que en el trópico se requieren aislamientos menores para que penetre el sol y se obtenga una buena iluminación. En ciudades costeras tropicales estos aislamientos han llegado a ser nulos en la parte lateral y hasta 1/5 de la altura en la parte posterior. Las ciudades que han estudiado mejor las normas, como Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga y Manizales, exigen aislamientos máximos de 1/3 de la altura y mínimos de ¼ de la altura.

En el caso de Bogotá las normas recientes determinan los siguientes aislamientos de acuerdo a la altura: hasta tres pisos solamente se exige aislamiento posterior pero no lateral. Entre 4 y 5 pisos se exigen 3 metros. Un edificio de 4 pisos tiene en promedio 12 metros de aislamiento, lo que significa, ¼ de la altura. Para alturas de 6 a 7 pisos se exigen 4 metros laterales y 5 posteriores, con una altura esperada entre 18 y 20 metros. Esto implica entre ¼ y 1/5 de la altura. Para una altura de 10 pisos se requiere 7 metros de retiro por todos los costados, lo que también es aproximadamente ¼ de la altura.

d) Regulación de densidades

Las normas de planeación urbana definen también un número máximo de viviendas construible en un lote, lo que también afecta el potencial de desarrollo. Estas densidades tienen varias definiciones:

i) Densidad Territorial: Es el número de viviendas de una ciudad, o una parte de la ciudad, relacionada con el área que ocupa. Se mide en numero de viviendas por hectárea. Así por ejemplo Bogotá tiene en 1998 1.100.000 viviendas aproximadamente y ocupan 34.000 hectáreas. Esto significa 32.3 viviendas por hectárea. Este guarismo es uno de los más altos de Latinoamérica. Sirve para indicar que Bogotá es una ciudad muy densa. Hay ciudades menos densas como México, Buenos Aires o Los Angeles con densidades inferiores a 15 viviendas por hectárea territorial.

ii) Densidad Bruta Predial: Corresponde al número de viviendas que caben en un predio o terreno sin urbanizar y antes de cesiones para uso urbano. Por eso se llama “terreno bruto”, porque no ha tenido ninguna acción urbana en la infraestructura. Para ello se calcula cuántas viviendas caben en el terreno y se divide por el número de hectáreas brutas que ocupa. Ejemplo: si en un terreno de 25.000 m2 se pueden hacer 420 viviendas, la densidad bruta predial será: 420 / 2.5 = 168 viviendas por hectárea bruta.

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iii) Densidad Neta Predial: Es el número de viviendas que caben en el terreno neto después de descontar las áreas de afectación vial, control ambiental exigido, zonas de cesión A o parques públicos, etc. Lo que queda es el terreno neto sobre el cual se hacen los edificios. En este terreno neto probablemente se hagan calles internas, zonas verdes privadas o áreas de aislamiento. Puede confundirse en muchos casos con el terreno útil. No siempre el terreno neto y el útil son lo mismo. Ejemplo: En el caso anterior hay que dejar el 16% para vías publicas y entregar un parque con el 21% para uso publico. Asimismo se debe dejar un 7% del terreno para cederlo a una gran avenida de la ciudad. En total se debe perder el 44% del terreno quedando neto el 56% o sea 14.000 m2. Al desarrollarse 420 viviendas, la densidad neta predial es: 420 /1.4 = 300 viviendas / Ha.

La densidad que generalmente se usa en las normas urbanas es la Densidad Neta Predial la cual debe ser calculada por el arquitecto en sus planos para cumplir la reglamentación. Ahora bien, en cada ciudad de acuerdo con el estrato las viviendas serán de mayor o menor tamaño. Generalmente la vivienda popular o de estratos bajos es exigida con 20m2 por cada alcoba, o sea que una vivienda de 3 alcobas como mínimo debe tener 60m2. Pero en los estratos medios podría ser de 30m2 por alcoba, o sea como mínimo 90m2. En estratos altos podría ser de 40m2 o más, como mínimo 120 m2. Cada ciudad identifica lo que exige como mínimo según estratos. A su vez determina un mínimo y un máximo en las densidades netas prediales.

En el caso de Bogotá el Acuerdo 7 de 1979 que rigió la ciudad hasta los años 90 exigía una densidad uniforme de la ciudad entre 150 y 180 viviendas por hectárea predial. Así la ciudad se densificó durante estos años. Esto exageró la densidad de servicios, de habitantes y trafico, y en el plan de desarrollo aprobado en el año 2000 (POT) se propone retornar a menores densidades. De esta manera en terrenos al norte de la ciudad, con destino a estratos altos, se plantea una densidad máxima de 30 viviendas/Ha.

e) Índice de construcción

Los anteriores indicadores, los Índices de Ocupación, de Altura y de Densidad, necesariamente desembocan en un resultado: el numero máximo de metros que pueden hacerse en un predio. Este número máximo dividido por el área neta del terreno se denomina Indice de Construcción:

Área Construida Índice de Construcción (I.C.) = --------------------------- Área Neta del Terreno

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En nuestro medio en esta Área Construida (A.C) no contabilizan los sótanos, sino solamente el área construida por encima del terreno, a partir del primer piso. El Área Neta del Terreno es el predio ya descontando las cesiones y vías, y corresponde al terreno que se calcula para la Densidad Neta Predial.

Esto se puede ilustrar con el siguiente ejemplo:: Calculemos el Índice Máximo de Construcción para un predio de 20 m de frente por 40 m de fondo, con aislamientos exigidos de 5 en el frente, 4 en los costados, 5 posterior, y altura de 7 pisos. Dados los aislamientos solo se puede ocupar un área de 12 x 30 = 360 m2 en primer piso (Índice de Ocupación = 0.45). Si pueden hacer 7 pisos, el área construida total seria: 7 x 360 = 2.520 m2 excluyendo sótanos. El Índice de Construcción es entonces: 2.520 / 800 = 3.15.

Usualmente los índices de construcción de una casa alcanzan al 1.0, es decir la reproducción del terreno. En las parcelaciones o estratos altos es inferior. En los edificios supera 2.0. Un nivel razonable oscila entre 3.0 y 4.0. Índices superiores a 4.0 son altos y cuando superan a 6.0 son exagerados y generalmente son rechazados por el mercado de la vivienda. Estos índices altos solamente se usan en los altos edificios de oficinas en las zonas centrales. Hemos llegado a registrar en Colombia como índice más alto de oficinas el índice de 13.0 y para apartamentos un índice de 10.0.

3.2.2 Incidencia del precio del terreno en el valor total de un proyecto

inmobiliario Este apartado se ocupará de la relación que existe entre el precio del terreno y el precio total del inmueble, porque normalmente tiene una cierta regularidad, y esta propiedad es muy útil para las prácticas de estimación del valor de las propiedades. Denominaremos Factor Alfa (α) a esta incidencia del valor del suelo en el precio del inmueble: si un terreno vale 100 y encima se hace un proyecto que se vende en 1000, la incidencia sería 10% y este sería el valor de α. (Este factor se calcula con respecto al terreno neto urbanizado) En la Gráfica 1 se presentan los rasgos principales del comportamiento de este factor α en ciudades colombianas, resultado de un análisis realizado por el autor en 1980 en las principales ciudades colombianas. 1 Con respecto a la magnitud del Índice de Construcción puede verse que cuando este es muy bajo, por ejemplo en proyectos de lotes con servicio, la incidencia del precio del lote en el proyecto se acerca al 100% A medida que el índice de construcción se incrementa α disminuye rápidamente, de tal manera que en 1 Oscar BORRERO El Valor del Suelo Urbano en Bogotá CENAC-Bogotá 1980

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0.5 de I.C., α = 35%. En el I.C. = 1.0, o sea en el cual se reproduce el área neta del terreno, el factor de incidencia era 20% en 1980. Entre los I.C. de 1.0 y 2.0 la incidencia se redujo de 20% a 12%.2 Entre los I.C. 2.0 y 3.0 apenas baja el factor” α de 12% a 10%. Se tomaron luego proyectos de vivienda y oficinas con alto índice de construcción. Los más altos encontrados estuvieron en 10.0 para vivienda (Edificio Conquistadores, en Cartagena) y 13.0 para oficinas (Torre Colpatria en Bogotá). En estos índices el factor α apenas se redujo al 7%. O sea que a partir del I.C. 3.0 la reducción del factor α es poco significativa, la curva se vuelve asintótica al eje X. Se concluye que los altos índices de construcción, y por tanto las altas densidades, no benefician en nada el proyecto, ya que el precio de la tierra tiende a subir paralelamente a la altura y densidad del proyecto.

La mayor eficiencia en el uso del suelo se encuentra pues entre los índices de construcción 1.0 a 2.0. Los proyectos tienden a tener un I.C. de 2.0 y un máximo de 3.0 para lograr su mejor eficiencia respecto al precio del suelo.

En 1998 el autor asesoró un estudio que actualizó la anterior indagación.3 En la Gráfica 2 puede verse que en el lapso que separa las fechas de los dos estudios la curva que describe el comportamiento de α se corrió a la derecha, es decir que la incidencia del precio del suelo se elevó para cada nivel del Índice de Construcción: tal vez este mayor peso del precio del suelo en los proyectos de finales de los años 90 sea el resultado de los auges en la actividad de la construcción en los años 86-89 y 92-95, y de la escasa disponibilidad de tierras en Bogotá.

Se puede observar que en estos 18 años, la incidencia del suelo para cada grado de densidad (densidad de vivienda e Índice de Construcción) la incidencia del suelo en Bogotá aumentó cerca de 5 puntos. Para un Índice de Construcción de 2.0 se tenía en 1989 un factor alfa del 12%, en 1998 estaba en 17%. Para un I.C. de 3.0 la incidencia pasó de 10% a 15%. En el I.C. de 4.0 el factor pasa de 9.8% a 13%. En índices altos, superiores a 5.0 y densidades superiores a 500 viv/ha aumenta entre 1.0 y 1.5 puntos. Debe tenerse en cuenta que los datos recogidos son de 1994-98, período de recesión económica y baja en las ventas inmobiliarias. Si hubiésemos obtenido los datos de 1992-94, años de auge inmobiliario, es probable que la incidencia del precio de la tierra hubiese sido mayor. En muchos casos superó el 20% para I.C. entre 2.0 y 3.0.

2 Esto explica por qué en los años 80 el Banco Central Hipotecario solo prestaba en los proyectos que tenían una máxima incidencia del terreno urbanizado igual al 12% (resolución 04 de 1980). Este trabajo del CENAC fue tomado como base por el B.C.H. para definir sus préstamos exigiendo calidad en los proyectos. 3 Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá El Valor del Suelo Urbano en Bogotá 1998

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Siguiendo esta metodología aplicada en Bogotá otras Lonjas de Propiedad Raíz del país, y algunos expertos en avalúos han diseñado sus propias tablas para establecer el factor α de su región o ciudad. Los constructores tienen muy en cuenta esta relación cuando van a comprar terrenos para sus proyectos.

3.2.3 VALOR MAXIMO DEL TERRENO. TÉCNICA INDUCTIVA

RESIDUAL. Si se tiene información razonable sobre los indicadores mencionados, incluyendo el factor α y los derivados de las normas es factible realizar una estimación muy plausible del precio que estaría dispuesto a pagar un promotor por un determinado lote. A continuación presentamos inicialmente una formalización sencilla de las relaciones entre estas categorías para llegar a una expresión manejable, y luego un procedimiento para emplear esta expresión en términos prácticos.

Definamos la siguiente notación:

α = factor alfa Vt = valor del terreno Pt = precio total del proyecto o valor de ventas At = Área del terreno urbanizado Ac = Área construida sin sótanos IC = índice de construcción K = porcentaje vendible sobre Área Construida total (área útil construida) P* = precio de venta por m2 bruto construido P = precio de venta por m2 útil construido. Es el que generalmente se da. V = valor del terreno por m2 urbanizado

Por definición tenemos que α = Vt / Pt

Pero Vt = At. V Pt = P* . Ac Ac = At. IC

Reemplazando tenemos: α = Vt/Pt = At.V/P*.Ac = At.V/P*.At.IC = V/P*.IC

Pero como el precio de venta se presenta en términos de P y no de P*, tendremos que P* = K.P. Reemplazando y despejando V tenemos:

V = α K P IC

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De esta manera tenemos el valor del terreno V, nuestra incógnita, dependiendo de cuatro variables cuyas magnitudes, bajo ciertas circunstancias son fáciles de obtener. El factor α, como se ha dicho puede ser obtenido en las tablas construidas por las agremiaciones inmobiliarias. Los valores de K en nuestro medio oscilan entre 0.8 y 0.9 según el estrato. Para edificios de 5 pisos en estrato bajo se podría aplicar 0.9. Para estrato medio y medio alto en 5 a 7 pisos se aplica 0.85. Para estrato alto con pisos entre 5 y 10 se aplica 0.8. En oficinas se suele aplicar 0.8. Solamente edificios muy altos superiores a 30 pisos podrían aplicar 0.75 o menos. P es el precio por metro cuadrado de construcción que se transa en el mercado, y también es posible prever su magnitud en un terreno específico.. El IC, el Índice de Construcción, está dado por la norma del lugar.

Ejemplo: cuál sería el valor máximo del terreno que el mercado aceptaría en un barrio donde la norma permite un Índice de Construcción de 2.5, el estrato es medio alto, la incidencia α según investigación es 15% y el precio de venta nuevo para los apartamentos asciende a US 650 por m2?

V = 0.15 x 0.85 x 650 x 2.5 = US 207 / m2

Sin embargo, la utilización de esta fórmula como método de estimar el precio de los terrenos exige tomar precauciones, porque sus resultados son muy sensibles a los valores de los parámetros usados. Debe tenerse mucho cuidado con la aplicación de este modelo matemático ya que un error en la aplicación de los factores de la fórmula conlleva gran diferencia en el resultado final. Si en el ejemplo anterior hubiésemos considerado que el factor α era del 10%, el valor máximo del suelo sería US 138 / m2. Asimismo si hubiéramos aplicado un índice de construcción del 3.5 el resultado sería US 290 / m2.

Es fácil averiguar P y K con base en la investigación de mercados. Pero el dato de IC requiere amplios conocimientos de la reglamentación urbana. Y el dato de α exige mucha mayor información de constructores o agremiaciones inmobiliarias e incluso estudios estadísticos que lo sustenten. Sugerimos los siguientes pasos prácticos para utilizar la fórmula anterior:

1- Con base a las normas, identificar el área máxima construible. (aquí debe hacerse la advertencia de que no basta con determinar el área máxima que permita la reglamentación, sino que esto debe complementarse con consideraciones sobre la operación del mercado, y si este acepta estas magnitudes y por lo tanto ellas son vendibles)

a) Se determina el terreno neto urbanizable

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b) Se conocen los aislamientos laterales, posterior y retiro o antejardín anterior

c) Se halla el Índice de Ocupación máximo aceptable d) Se define la altura o número de pisos construibles. Debe

distinguirse si se trata de pisos útiles o pisos para equipamiento comunal.

e) El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el Indice de Ocupación al terreno, se multiplica por el número de pisos. El resultado es el área construida total sin incluir sótanos.

f) El área total construida se puede multiplicar por K y se obtiene el área útil o vendible.

2- Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto multiplicando el área útil vendible por el precio por m2 esperado de ventas según el mercado actual. Puede hacerse el cálculo por usos: locales, oficinas, vivienda, garajes cubiertos.

3- Se define un rango para el factor α o incidencia del suelo en el proyecto. Debe tenerse en cuenta que α disminuye de acuerdo al estrato y es inverso a la cantidad de construcción. En los estratos bajos α vale menos. En los altos índices de construcción α vale menos. Asimismo en las oficinas, locales y bodegas, α vale más que en la vivienda.

4- Se aplica el resultado de α al valor esperado de las ventas. Este será el valor máximo aceptable por la demanda para el lote urbanizado.

Ejemplo: Cuál será el valor máximo aceptable por un terreno de 800 m2, que tiene un índice de ocupación según normas de 45%, altura máxima por normas de 7 pisos, precio vendible de la zona a US 850/m2 y corresponde a estrato alto en la ciudad?

Área construida máxima: 800 x 0.45 x 7 = 2.520 m2 Área útil vendible: 2520 x 0.8 = 2.016 m2 Valor de ventas: 850 x 2.016 = US 1.713.600 (este dato

incluye garajes) Rango de incidencia α: entre 0.14 y 0.17. Aplicaremos 0.155 Valor máximo del terreno: 0.155 x 1.713.600 = 265.608 Precio unitario máximo: 265.608 / 800 = US 332 / m2

3.2.4 METODO RESIDUAL DE ACUERDO CON MARGEN DEL

CONSTRUCTOR. TÉCNICA DEDUCTIVA.

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Otra modalidad de este método de estimación “residual” se acerca a la lógica con la cual el constructor se plantea la operación, el margen de utilidad que espera obtener de ella y por lo tanto, el precio que está dispuesto a pagar por el terreno.

Para ello se debe partir del conocimiento de los costos de construir inmuebles nuevos. Se establece el área total que es factible construir dada la reglamentación vigente, se estiman los costos que implica su producción, tanto los costos directos, como los indirectos y el total se compara con el valor esperado de ventas. La diferencia entre costos totales y ventas totales es el margen de operación, que incluye tanto el precio del lote urbanizado, como la utilidad del constructor. Si se tiene información para estimar razonablemente la utilidad que el constructor espera de la operación, el residuo será el precio del terreno.

Lo usual en nuestro medio es que los costos totales de un proyecto oscilen entre el 65% y 75% del valor de ventas, por lo cual el margen varía entre el 25% y 35% de ellas. Si este margen se divide en dos partes iguales entre el aportante del capital o constructor y el lote o dueño de la tierra, la incidencia del lote sobre las ventas totales estaría entre 12.5% y 17.5%, lo que es compatible con los resultados obtenidos mediante el método anterior

Sin embargo el margen varía de acuerdo con las condiciones de la economía, el estrato y el uso. Algunas referencias a nuestra experiencia nos pueden ilustrar esto:

a) Cuando la economía está ilíquida o en recesión, el margen operacional puede reducirse al 20% y en algunos casos trabajar sin utilidad.

b) Si la economía está en auge y por tanto la industria de edificación, el margen puede llegar hasta el 40%, elevando la incidencia de utilidad y lote.

c) En los estratos bajos el margen es reducido. Se acepta el 25% aun en épocas de bonanza.

d) En los estratos altos el margen aumenta en épocas de buenas ventas y puede llegar al 35%.

e) En las oficinas y bodegas el margen puede alcanzar el 40% con buenas condiciones de la economía

f) En locales y centros comerciales el margen puede superar el 40%, dependiendo del lugar y las condiciones del comercio.

g) Cuando la tasa de interés es alta, la distribución del margen suele favorecer la utilidad reduciendo la participación del precio del lote.

h) Cuando la economía va bien y la demanda es razonable, el margen puede dividirse por mitades

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i) Cuando la demanda es alta y la escasez de tierras existe, se inclina la balanza hacia el lote aumentando su participación frente a las utilidades.

Para desarrollar un ejemplo con el concepto del margen del constructor, podemos partir del ejemplo anteriormente descrito en el numeral 3.4.

Costo de la construcción: Costo directo = US 300 / m2.

Multiplicador del costo incluyendo indirectos, generales y financieros = 1.5. Costo total = 300 x 1.5 = 450 / m2

Costo total de la construcción: 450 x 2520 = 1.134.000 Valor de las ventas: 850 x 2.016 = US 1.713.600 Margen operacional: 1.713.600 – 1.134.000 = 579.600 (33.8%) Repartiendo 50% para lote y 50% para utilidad Utilidad esperada 16.9% = 289.800 Valor esperado del lote = 289.800 (16.9%) = US 362 / m2. Este resultado difiere muy poco del ejemplo aplicando la técnica

residual inductiva, pero es de mayor precisión.

Este caso supone una economía con facilidad en las ventas, bajas tasas de interés y suficiente liquidez. Por ello el margen operacional supera el 30%. El constructor y el propietario se dividen por mitades el margen operacional dando el 50% al precio del lote. Si la economía se frena, es probable que el margen llegue al 25% y entonces la utilidad podría ser el 60% del margen y el 40% para el precio del terreno..

La flexibilidad de las utilidades es mayor que la del precio del lote. Los ciclos de la construcción pueden hacer oscilar estos márgenes entre 10% y 20% en los estudios de factibilidad, e incluso los resultados reales pueden dar pérdidas. El precio del lote en cambio alcanza el 18% en periodos de auge y se reduce al 14% en las crisis. Como se ve el avaluador debe conocer muy bien al sector de la construcción y estar bien enterado de los ciclos económicos para aplicar el Método Residual. Pero el resultado suele ser mejor que el Método Comparativo el cual induce frecuentemente a errores cuando no hay muchas transacciones comparables. La clave es entonces conocer con alguna precisión lo que permite la norma (reglamentación urbana), cómo se aplica ella en el diseño (arquitectura), cuáles son los costos de construcción (presupuestos de edificación), en cuánto se puede vender el producto (conocimientos inmobiliarios) y cuál puede ser la utilidad esperada (estudio de factibilidad). Es pues un estudio interdisciplinario que requiere mucha información y conocimientos.

3.2.5 MÉTODO RESIDUAL APLICADO A TERRENOS SIN URBANIZAR.

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El método residual también puede ser aplicado a terrenos sin urbanizar (terrenos brutos) siguiendo una lógica similar, pero introduciendo algunos agregados pertinentes. A continuación presentamos algunas indicaciones al respecto:

a) Es indispensable definir la densidad bruta que se obtiene en el predio luego de descontar las cesiones para parques, vías, l zonas de control ambiental (ríos, zonas protegidas, plan vial) y la topografía. Lo que interesa al constructor comprador es cuántas viviendas por hectárea le caben al proyecto.

b) Se puede partir del precio comparativo de otros lotes urbanizados mediante el descuento de los costos de urbanización y zonas de cesión o perdidas.

c) Se puede partir del precio de la vivienda que arrojaría el mercado en esta zona de la ciudad descontando los costos de construcción y la utilidad del urbanizador hasta encontrar el valor del lote urbanizado. Una vez encontrada se procede a descontar los costos de urbanismo y cesiones obligatorias con el fin de hallar el lote bruto.

d) En todos los casos el valor del lote bruto es un residuo de todo el proceso que está determinado finalmente por la demanda (precio de la vivienda), las características de la vivienda (tamaño y acabados), los costos de la construcción (directos e indirectos), los costos de urbanización, las cesiones obligatorias (vías, parques y ambientales) y el margen de comercialización o utilidad esperada. El lote bruto será una resultante obligada de todas estas variables.

e) No es aconsejable aplicar el método comparativo a los lotes brutos sin un cuidadoso análisis y un estricto proceso de homogeneización. ya que la norma, la ubicación, la densidad permitida, la topografía o el estrato social pueden hacer variar sus precios de manera muy considerable. .

f) El mejor método aplicable a los terrenos brutos sin urbanizar es la técnica residual inductiva o la deductiva.

Para el caso de esta aplicación de este método se puede formalizar sus componentes de la siguiente forma

V = valor del terreno bruto por m2 Db = densidad bruta predial. Cuantas viviendas caben en el predio bruto por hectárea. Dn = densidad neta predial. Numero de viviendas por hectárea neta luego de descontar vías, parques y cesiones ambientales. P = Precio OPTIMO del mercado para la vivienda en la zona. No se trata del precio máximo al cual se venderían algunas viviendas, sino del precio de equilibrio al cual se venderían todas las viviendas del proyecto en dicho predio. 10.000 = dato correspondiente a los m2 que tiene la hectárea

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Z = porcentaje que se pierde en cesiones, vías, parques, topografía, etc. β = incidencia del valor del terreno bruto en las ventas del proyecto. Se ha obtenido por experiencia mediante estudio en proyectos de urbanización. Depende del estrato social y del uso. Para vivienda popular en Bogota, Medellín y Cali oscila entre 10 y 12%.

Con las variables anteriores obtenemos : V = β * Db * P/10.000 Pero : Db = Dn (1-Z) Luego despejando: V = β * Dn (1-Z) * P/10.000 Si asumimos que el precio de la vivienda que permite el equilibrio entre la oferta y la demanda en una zona y para un predio específico es de US 8.000 ($21.600.000 pesos colombianos), el valor máximo que podría pagar el constructor dependerá de la densidad neta permitida y de las cesiones obligatorias. Asumiendo la máxima incidencia de β (12%), una densidad neta predial de 240 viviendas por hectárea y unas cesiones iguales al 45% del predio se tendría: V = 0.12 * 240 ( 1 – 0.45) * 8.000 10.000 V = US 12.67 /m2 ($34.214 pesos) Dado que en Colombia y otros países latinoamericanos los subsidios del Estado a los estratos populares definen la demanda podemos reemplazar el valor de P por el tipo de vivienda. En la actualidad los subsidios de Colombia se entregan en su mayoría a viviendas que tienen un precio inferior a 50 salarios mínimos mensuales ($16.600.000 pesos o US 6.150 ) Reemplazando este valor en la ecuación se tendría: V = 0.12 * 240 ( 1 – 0.45) * 50 10.000

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V = 0.0792 salarios mínimos mensuales por m2 = $26.294 pesos /m2 para el año 2003 (US 9.74 /m2) Si se trata de ciudades intermedias colombianas en donde la densidad neta predial es menor (120 viviendas /ha) y aceptando la misma incidencia del 12% para el factor β, se tendría: V = 0.12 * 120 ( 1 – 0.45) * 50 * 332.0004 10.000 V = $13.147 /m2 ( US 4.87 /m2)

4.0- APLICACIÓN A LOS CASOS DE PLUSVALÍA URBANA. Examinemos ahora la aplicación de estos métodos de avalúo a los casos de aplicación del mecanismo de Participación en Plusvalía como lo define la ley correspondiente y su reglamentación:. 4.1- PLUSVALÍA POR CAMBIO EN LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO DE

RURAL A EXPANSIÓN URBANA Esta actuación urbanística que se constituye en un hecho generador de plusvalía puede consistir en la incorporación de una zona de expansión urbana mediante la ampliación del perímetro urbano, que implica la extensión de redes y el cambio de normatividad de los terrenos correspondientes que de rurales pasan a ser considerados urbanos. El valor de referencia o inicial de los lotes para calcular el mayor valor futuro será el que tenían antes de esta actuación urbanística. Las normas de ordenamiento urbano para Colombia luego de la expedición de la Ley 388/97 contemplan cuatro tipos de suelo: urbano, expansión, rural, suburbano y protección. No obstante, en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá se ha eliminado la categoría de suelo suburbano que existía en la nomenclatura de la normatividad anterior (Acuerdo 6 de 1990 para Bogota). En estas condiciones el suelo rural es aquel que se destina a actividades agropecuarias y que no se espera urbanizar en el mediano plazo (10 años). La valoración de estos terrenos se hace por el método comparativo y por el método de rentabilidad agropecuaria de acuerdo con su ubicación, acceso y calidad del suelo. Es importante puntualizar que el suelo de expansión aunque limite con el perímetro urbano no tiene potencialidad de construcción y su uso corriente es el agropecuario hasta tanto no se haya incorporado para usos urbanos a través

4 Hemos aplicado para el año 2003 un salario mínimo mensual de $332.000 (US 123

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de un plan parcial, que es obligatorio en el caso de este tipo de suelo5. Las normas para los avalúos de plusvalía (decreto 1420 /98 y resolución IGAC 762/98) precisan que el avaluador debe establecer un precio de referencia en función de la actividad agropecuaria ya que las normas no permiten la construcción y por lo tanto los terrenos no pueden soportar legalmente otro uso. Adviértase que en este caso la aplicación directa y sin precauciones del método comparativo puede conducir a equivocaciones, porque es usual que las transacciones en estos terrenos tengan precios más elevados que los que corresponden a la actividad agrícola, pues incorporan expectativas especulativas de usos urbanos que eventualmente podrían tener los lotes en el futuro. Pero la reglamentación colombiana no permite la incorporación de estas expectativas en el avalúo. Si un particular adquiere un predio situado en esta zona, incurre en el riesgo de que le cobren la participación de plusvalía en un futuro, pero seguramente descontará una cifra que incluya esta suma y los intereses de su dinero hasta el momento en que cambien la norma. Es muy probable que este valor sea superior al rural. Para el Estado esta tierra vale como rural y como tal se debe tasar para los efectos del cobro de plusvalía, de la valoración de los aportes de tierra a plan parcial y para cualquier otro instrumento de gestión del suelo. El valor de estos terrenos rurales situados en zonas de expansión depende de la calidad del suelo y de su ubicación. Para algunas ciudades colombianas podemos presentar datos indicativos correspondientes del año 2003:

a) Bogotá: zona norte (las mejores tierras rurales) : Máximo $10.000 a 12.000 pesos por m2. Con un dólar a 2.700 pesos significa US 3.70 a 4.44 /m2

- En la zona occidental: $6.000 a 8.000 pesos / m2 - En la zona sur : $2.000 a 3.000 pesos /m2

5 El Artículo 32 de la ley 388 de 1997 contempla: “Suelo de expansión urbana. Constituido por la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución. La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento colectivo de interés público o social. Dentro de la categoría de suelo de expansión podrán incluirse áreas de desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo estará condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas”.

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b) Cali: precios de tierra agrícola para caña de azúcar: $1.500 a 2.000 pesos/ m2

c) Zona cafetera (Pereira, Armenia) : $700 a 1.000 /m2 d) Ibagué: tierra arrocera a $1.000/m2 e) Villavicencio: tierra ganadera a $800 /m2

Para estimar el nuevo precio de los terrenos una vez incorporados al perímetro urbano, la norma pide determinar su magnitud por el método comparativo si ya existen tierras urbanas con servicios con características similares. Es decir se debe hacer un estudio de mercado homogeneizando zonas de acuerdo con el uso, densidad de la norma, ubicación y estrato social. Para el caso de Bogota en la actualidad encontraremos que en la zona norte de la ciudad los precios de terrenos comparables estarían entre $50.000 y 70.000 pesos /m2 debido a que esta zona tiene uso residencial, con norma para edificios de 5 plantas y un estrato medio bajo en algunas zonas y medio en otras zonas. Los constructores han venido comprando este tipo de terrenos a dicho precio. En las zonas del noroccidente (Suba) se encuentran terrenos a $35.000 /m2. En la zona occidental (Tintal) el precio de los terrenos llega a $30.000/m2. Y en la zona suroccidental (Bosa) este precio es de alrededor de $25.000/m2. En la zona sur (Usme) los precios más frecuentes son $20.000/m2 para tierras dentro del perímetro urbano y con posibilidades de urbanizar. La norma valuatoria nos dice que además estos datos de mercado los debemos cotejar con el Método Residual, que es el que normalmente aplica el comprador constructor. Más aún, la indicación para el avaluador es la de que, si no encuentra zonas homogéneas comparables o datos de mercado, deberá utilizar el Método Residual siguiendo las técnicas atrás explicadas. Para estimar la plusvalía o incremento de precio, se compara precio nuevo con el precio de referencia. Si tenemos el caso de la zona norte bogotana, el precio rural de referencia como máximo sería de $12.000/m2 que se deberá comparar con el nuevo precio urbano periférico que como mínimo nos llevaría a $50.000/m2. La plusvalía asciende a $38.000 pesos por m2 de terreno bruto. Si el Acuerdo del Concejo Distrital define que se pague el 50%, la participación del municipio sería de $19.000/m2. Si nos hallamos en la zona sur de la ciudad (Usme), área de estratos bajos y uso en vivienda unifamiliar, la variación sería desde $3.000 /m2 (máximo) como rural en las zonas de expansión, hasta un valor de $20.000/m2 (mínimo actual) como urbano. La plusvalía esperada sería de $17.000 /m2 y la participación del 50% al Distrito de Bogota sería de $8.500/m2.

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La ciudad que no tenga definido este Acuerdo por su Concejo, no podrá cobrar el cargo de la plusvalía. Algunas ciudades definieron el 30% siguiendo el margen inferior que la ley 388/97 le permite. Tanto la ley de ordenamiento urbano como los Acuerdos Municipales deberán definir cuales son las actuaciones urbanísticas que permiten definir el momento de la plusvalía y el momento que se debe aplicar el precio de referencia inicial. El dato de julio de 1997 definido en la actual normativa debe ser aclarado por decretos reglamentarios del gobierno a fin de evitar equívocos en la fecha de aplicación del precio inicial. Este dato corresponde a la fecha de la ley 388/97. Pero la correcta aplicación debe obedecer a la fecha en que se defina el cambio de la norma o la ampliación del perímetro urbano mediante los servicios públicos y la norma urbana. 4.2- PLUSVALÍA POR MAYOR APROVECHAMIENTO DEL SUELO Este es el caso en el cual un cambio en la norma permite una mayor altura y por tanto un mayor índice de construcción que el que estaba vigente anteriormente. Para este caso se puede el Método Residual tanto el deductivo como el inductivo. En el ejemplo siguiente asumiremos que en una zona de estrato alto (se venden apartamentos a US 850 /m2, $2.300.000 pesos/m2), se permitía el uso de vivienda con edificios de hasta 7 pisos. Si el índice de ocupación era 45% (cifra que se debe obtener de la reglamentación y de la aplicación de los aislamientos), entonces el índice de construcción máximo permitido era: IC = I.O. * altura = 0.45 * 7 = 3.15 Utilizando la técnica residual inductiva se tendría : V = α * k * P * IC V = 0.17 * 0.85 * 850 * 3.5 V = US 430 /m2 ($1.160.000 /m2) El cambio de norma autoriza ahora la construcción de 12 pisos. En atención al ángulo de obstrucción se deben aumentar los aislamientos y entonces el Indice de Ocupación sobre el suelo se reduce, pero en total el Índice de Construcción aumenta en un 50%. IC = 0.39 * 12 = 4.68

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Al aumentar el índice de construcción el factor α o incidencia del suelo disminuye (ver numeral 3 de este trabajo). La experiencia nos indica que baja uno o dos puntos. Entonces analizaremos para α de 15% y 16%. V = 0.15 * 0.85 * 850 * 4.68 V = US 507 /m2 ($1.369.000 /m2) Con α de 16% : V = 0.16 * 0.85 * 850 * 4.68 V = US 541 /m2 ( $1.460.000 /m2) Entre estos dos valores deberá estar el nuevo precio del suelo luego del cambio de la norma. Estos valores deben ser confirmados por el precio de mercado mediante estudio comparativo de terrenos con igual norma, densidad, mercado y estrato. Si por hipótesis encontramos que el mercado ha efectuado transacciones por estos valores para edificios de 12 pisos en un estrato similsr, definiremos en $1.400.000/m2 US 518) el nuevo precio de referencia . La plusvalía por mayor aprovechamiento del suelo seria entonces: Plusvalía = 1.400.000 - 1.160.000 = 240.000 (US 88.90 / m2) Si el acuerdo municipal definió el 50 % como participación, el propietario del suelo o el nuevo comprador deberá pagar $120.000 (US 44.45) por cada m2 del terreno que tuvo cambio de norma. La técnica inductiva residual es más fácil de aplicar para los dos momentos. Si se desea se puede confirmar mediante la técnica residual deductiva que aplica los costos y define el margen del negocio, al descontar la utilidad esperada por el promotor constructor se encuentra como residuo el valor del lote. Con la ayuda de tablas o similares es muy fácil para el avaluador hacer varios modelos de acuerdo con las hipótesis de trabajo que acepta el mercado.

4.3 - PLUSVALÍA POR CAMBIO DE USO A UNO MAS RENTABLE. Es el caso, por ejemplo, en que a un barrio de casas antiguas pero bien ubicadas, se le autoriza el cambio de actividad residencial a oficinas o locales comerciales. Se da generalmente sobre vías de gran movimiento vehicular o sobre barrios con buena ubicación dentro de la ciudad. En estos casos la vida económica de los inmuebles se termina dado que el uso para el cual fueron construidos ha llegado a su fin. En algunos casos los inmuebles antiguos pueden ser utilizados para los nuevos usos, pero en la mayoría ellos deben ser

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remodelados substancialmente o reemplazados. Se paga el sitio como lote que se ha valorizado pero también se paga la construcción cuando se va a reutilizar. Para este último caso el parámetro de comparación más útil es el denominado Valor Integral por construcción, que consiste en tomar el valor unitario de inmuebles comparables y aplicarlo al área construida utilizable. Es decir, el avaluador investigará inmuebles similares en otras zonas, ya transformados en locales o en oficinas y obtendrá el precio/m2 de la construcción útil. Y lo aplicará al área del inmueble objeto de la tasación. Si no se tienen datos de oferta o transacciones de inmuebles similares dedicados a oficinas o locales, se puede obtener el valor de los arrendamientos y mediante el Método de la Renta por Capitalización de rentas perpetuas se obtiene el valor del Capital Inmueble o Valor del inmueble. Es importante destacar que en este caso los métodos que se aplican en este son el Método de Mercado o Comparativo y el Método de la Renta, bajo las modalidades que se ha indicado.. No cabe en este caso aplicar el Método Residual porque la estimación que arroja este procedimiento se refiere por lo general a un nuevo inmueble, usualmente de mayor altura, lo cual no aplica para el caso de reutilización de los inmuebles antiguos.. Invitamos al lector a repasar la norma del IGAC para Colombia explicada ya en este texto. Obsérvese que si ya existía el uso de oficinas o comercio (múltiple) de hecho pero no había norma que lo permitiera, se debe estimar el precio inicial de referencia del inmueble con respecto a la norma que estaba vigente y no con relación a la situación de hecho. Seguramente habría que determinar el valor como residencial aunque ya existiera un local comercial en el predio. Si en un barrio o sobre una vía se permite cambiar el uso de residencial a múltiple (oficinas y locales comerciales) debemos proceder de la siguiente manera:

- Investigar el precio por m2 de construcción en las casas como vivienda antes del cambio de la norma. Si ya existía la situación por cambio de uso de hecho se investigará el valor de las viviendas en la zona interior del barrio (donde la norma no se ha modificado) o en barrios similares.

- Se valora el costo de la construcción mediante el método del costo: costo de reposición menos depreciaciones.

- El saldo corresponde al valor del lote de la vivienda. - Se investiga el mercado comparativo de locales o de oficinas

en barrios o vías similares con el fin de identificar el valor que obtendrán con el nuevo uso. Si ya tenia dicho uso se aplica esta situación de hecho como un dato del mercado en el sitio con la nueva norma aprobada.

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- Igualmente se resta el valor de la construcción menos depreciaciones, dato que deberá ser similar al caso de la vivienda por cuanto la construcción sigue siendo la misma.

- La diferencia entre el nuevo valor y la construcción depreciada se atribuye al lote. Este será el nuevo precio del terreno.

Examinemos esto con el siguiente ejemplo: en un barrio o en una calle que se transforma en comercial debemos averiguar la plusvalía de una casa con 600 m2 de terreno y 500 m2 construidos.

- Como vivienda por el método comparativo encontramos que dichas casas valen a $1.000.000 /m2 como precio integral por construcción. Nuestra casa vale entonces $ 500 millones de pesos (US 185.185)

- La construcción por el método del costo menos depreciación se determina en $450.000 /m2 dado la edad y estado de conservación. Es decir que vale $225.000.000 (US 83.333)

- Como saldo para el lote de la vivienda nos queda $275.000.000 (US 101.850) es decir a $458.333/m2 (US 169.75 /m2). Este es el precio inicial o referencia antes del cambio de norma.

- Al permitirse el cambio a comercio podemos identificar que en barrios vecinos o calles similares, tanto por el método comparativo como por el método de renta, el precio que paga el mercado por la construcción será de $1.500.000/m2 (como valor integral) y por tanto el inmueble con el nuevo uso vale $750.000.000 (US 277.770).

- Restamos el valor de la construcción que deberá ser el mismo, o sea $225.000.000 (US 83.333)

- El nuevo precio del suelo será entonces de $525.000.000 (US 194.444) o sea $875.000 /m2 (US 324/m2)

- La plusvalía será de 875.000 – 450.000 = $425.000/m2 (US 157.40 /m2)

En términos estrictos de técnica valuatoria esta plusvalía se reparte entre el suelo y un tercer componente del valor de los inmuebles que se denomina Factor de Comercialización. La norma colombiana no distingue entre ambos factores (lote y FC) y considera como plusvalía el saldo total. No es del caso discutir este asunto de técnica valuatoria. Lo que importa es el resultado final: la valorización del inmueble como un todo por acción del uso más rentable permitido. Una vez calculada la plusvalía se aplica el porcentaje de participación definida por el Municipio mediante los Acuerdos del Concejo. Este tercer caso es de más difícil aplicación por cuanto generalmente cuando se autoriza un uso más rentable ya existía este y la norma lo que hizo fue

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legalizarlo. Aunque se pueden estudiar casos comparables para determinar el valor de la vivienda antes del cambio de norma o del cambio de uso de hecho, puede ser difícil identificar barrios similares no afectados por el cambio de uso y el trabajo valuatorio se dificulta o se pueden cometer equivocaciones.