Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 1

Estudio del sector Inmobiliario y Construcción en Vietnam

Jon Arraiz Zuluaga

Noviembre 2010

Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 2

Contenido 1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................... 3 2. RESUMEN Y CONCLUSIONES SOBRE EL SECTOR ................................................................... 5 3. PANORÁMICA DEL PAÍS ................................................................................................................ 7

3.1. Datos básicos ..................................................................................................................................... 7 3.2. Situación política ............................................................................................................................... 7 3.3. Situación económica .......................................................................................................................... 8

4. ANÁLISIS DE LA OFERTA .............................................................................................................. 9 4.1. Evolución ........................................................................................................................................... 9

5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA ....................................................................................................... 12 5.1. Consumo Aparente .......................................................................................................................... 12 5.2. Perfil del Consumidor ...................................................................................................................... 12

6. ENTREVISTAS ................................................................................................................................ 13 6.1 Sra. Vo Ngoc Thao ........................................................................................................................... 13

7. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................... 14

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1. INTRODUCCIÓN

Vietnam es, según Price Waterhouse Coopers, el país del mundo con mayor potencial de

crecimiento de los próximos 25 años. Lleva los últimos diez años creciendo un 7% de media y

según los analistas esta tendencia va a continuar durante muchos años. Se trata de una

economía muy dinámica y con un potencial de expansión muy alto.

A raíz de la inclusión de Vietnam en la OMC en 2007, y acuerdos con EEUU y AFTA, camina

con paso firme hacia una economía liberal y está impulsando el desarrollo de su marco legal.

En estos momentos, Vietnam es uno de los países más atractivos del mundo para la inversión

extranjera.

El auge de la construcción en Vietnam comenzó en 2006 y fue entonces el inicio del “boom”

inmobiliario. La bonanza duró poco más de dos años ya que para finales del 2008 la crisis

crediticia mundial dejó al sector sin financiación. Aunque esta solo afectó a Vietnam durante

2009 ya que en 2010 se está construyendo tanto o más que en 2006 y 2007. Y las perspectivas

apuntan a que esta tendencia va a ir en aumento al menos los próximos cinco años. No solo se

están construyendo grandes rascacielos en las grandes ciudades como Ho Chi Minh o Hanoi,

sino que se están construyendo nuevas ciudades de 40.000 ó 50.000 viviendas. Además, para

este tipo de proyectos necesitan la ayuda de empresas extranjeras que les ayuden a

desarrollar bien los proyectos.

Sus necesidades no se ciñen únicamente a la construcción de edificios o complejos hoteleros,

también están urbanizando las ciudades. El crecimiento de muchas de ellas ha sido totalmente

desorganizado y ahora están dándose cuenta del caos que esto genera. Así que la

urbanización de las ciudades es otra oportunidad que los estudios madrileños deben de

aprovechar.

Otra oportunidad de negocio que cabe destacar es la decoración de interiores. Cada día son

más los clientes que demandan unos interiores más sofisticados y de mayor diseño. Este es

otro campo en el que las empresas vietnamitas carecen de conocimiento y son los estudios

extranjeros los que están cubriendo la demanda. Actualmente, la construcción está en pleno

auge y ya representa el 9% del PIB vietnamita. Esto es debido a la gran inversión que está

realizando el Gobierno vietnamita en infraestructuras de transporte y energía.

A parte del gran momento que supone venir ahora a Vietnam cabría destacar la buena imagen

que tiene la arquitectura española. Los nuevos estudios de arquitectura madrileños que vayan

llegando se van a beneficiar de los estudios que están ya trabajando en Vietnam. Además,

podrían adherirse al recientemente formado Spanish Business Group de la Eurocham

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(European Chamber of Commerce). Dentro de este grupo encontrarían mucha información que

les haría la entrada a Vietnam más fácil que viniendo por su cuenta.

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2. RESUMEN Y CONCLUSIONES SOBRE EL SECTOR

El Departamento de Infraestructuras y Desarrollo Urbano del Ministerio de Planificación e

Inversiones estima que Vietnam va a necesitar más de 43.000 millones de euros hasta 2020

para carreteras, aeropuertos, puertos y servicios ferroviarios (excluyendo las plantas

energéticas, de aguas, potabilizadoras, etc.). Fondos privados, entidades Multilaterales como el

Banco Mundial o Banco Asiático de Desarrollo, y otras ayudas provenientes de países

extranjeros como Japón o China. Aún con todas estas ayudas, la financiación va a ser el mayor

problema que se va a encontrar Vietnam en los próximos años.

Business Monitor International (BMI) asegura que las infraestructuras representarán un 48%

del total del sector de la construcción entre 2009 y 2014. Mientras Vietnam aborda sus planes

de infraestructuras también se está posicionando para atraer inversores extranjeros que

estimulen los nuevos sectores como el turismo y servicios. Dichos inversores han invertido en

una amplia gama de proyectos que incluyen oficinas, hoteles, resorts en la costa y casas. Un

45,1% de la inversión extranjera directa ha sido en el sector inmobiliario.

Los mercados de arquitectura, construcción e ingeniería se han convertido en negocios muy

lucrativos en Vietnam. La competencia es intensa y muchos estudios de arquitectura

internacional y construcción están en el mercado. En Vietnam, el sector con mayor interés para

la inversión es el de la construcción tanto de obra pública como construcción residencial y de

oficinas. Con especial hincapié en la arquitectura donde existe una importantísima demanda de

arquitectos extranjeros.

Actualmente, se está construyendo por todo el país pero son dos ciudades las que concentran

la mayor parte de los proyectos: Ho Chi Minh City (HCMC) y Hanoi (capital). Existe un gran

interés entre las promotoras de utilizar servicios de arquitectura internacionales. Además, estas

dos ciudades están recibiendo millones de personas llegadas de las zonas rurales de Vietnam.

En los últimos diez años Vietnam ha pasado de tener un 20% a un 30% de la población

viviendo en ciudades.

El desarrollo socioeconómico del país ha traído consigo un avance en las tecnologías de

construcción. Y gracias a empresas extranjeras, el nivel de la arquitectura vietnamita está

subiendo y cada vez se van realizando proyectos de mayor envergadura en el país. Una

muestra de esta arquitectura es la torre Bitexco de 270m de altura que se acaba de inaugurar

en Ho Chi Minh. Se van a utilizar unos 37.000 m2 para oficinas de Grado A y 8.000 m

2 para

áreas comerciales. Dicha torre es la más alta de Vietnam aunque ya hay proyectadas torres del

estilo.

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Existen grandes oportunidades inmobiliarias y de construcción en Vietnam pero cabe destacar

estas cuatro: Nuevas ciudades, Hanoi, HCMC/Thu Thiem y desarrollo de complejos hoteleros y

apartamentos.

Nuevas ciudades

Vietnam está desarrollando nuevas ciudades como satélites de las grandes ciudades y parques

industriales. Estos planes maestro de desarrollo suelen necesitar inversiones en parques

industriales, áreas comerciales, casas residenciales, hospitales, colegios, etc. La mayoría de

estas ciudades están en el sur rodeando a HCMC y las provincias de Dong Nai, Binh Duong y

Va Ria-Vung Tau que son zonas industriales importantes conectadas por carretera, tren y

puertos. En el norte cabe destacar Lim Nam Eco City en Hanoi y proyectos en los alrededores

de Bac Ninh y Vinh Phuc.

Hanoi:

En Agosto de 2008, el Gobierno decidió incluir en Hanoi la provincia de Ha Tay y parte de Hoa

Binh y Vinh Phuc. Con esto consiguió triplicar el tamaño de Hanoi y duplicar su población hasta

6,2 millones de habitantes. Todas las oficinas gubernamentales se van a mover desde el centro

hasta el área de My Dinh (oeste de Hanoi). Este nuevo distrito administrativo va a estimular

nuevos proyectos residenciales en las ciudades de My Dinh y Ha Dong. También hay grandes

proyectos desarrollándose en el este y noreste de Hanoi, en el río Hong, en la carretera al

aeropuerto Noi Bai y en la carretera al puerto Hai Phong.

HCMC/Thu Thiem:

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Es un nuevo capítulo de la expansión de HCMC, englobando 737 hectáreas de área verde y

estimulada por 5 puentes y un túnel de 1,49 km que une Thu Thiem con el centro y otros

distritos de HCMC. El plan va a necesitar mucha inversión en infraestructuras y la construcción

de hoteles, casas, colegios y parques.

Desarrollo de complejos hoteleros y apartamentos

Con sus más de 3.200 km de costa que incluyen unas 100 playas en todo tipo de paisajes,

Vietnam está atrayendo mucho turismo y personas que buscan una segunda casa donde pasar

las vacaciones. Áreas como Can Gio, la provincia de Quang Nam, Nha Trang, Binh Thuan, Ba

Ria-Vung Tau, isla de Phu Quoc, Da Nang y Song Da. Hay muchos proyectos de grandes

firmas hoteleras internacionales en construcción y otros muchos todavía en la fase de

planificación. Algunas de estas áreas necesitarán aeropuertos, carreteras y otras

infraestructuras para el turismo.

3. PANORÁMICA DEL PAÍS

3.1. Datos básicos

Vietnam, es el país más oriental de la Península Indochina. Limita al norte con China, con Laos

al noroeste y con Camboya al suroeste. Cuenta con casi 3.500 km de costa que tocan aguas

del Mar de China y del Golfo de Tailandia. La capital es Hanoi, con una población de seis

millones de habitantes, aunque el centro urbano más grande es Ho Chi Minh City con nueve

millones. Otras ciudades importantes del país son Danang y Haiphong.

3.2. Situación política

Según el artículo 4 de la Constitución, Vietnam es una República Socialista y el Partido

Comunista es la fuerza líder del Estado. Las tres figuras fundamentales del Estado son: el Jefe

del Estado (Nguyen Minh Triet), el Jefe del Gobierno (Nguyen Tan Dung) y el Secretario

General del Partido Comunista (Nong Duc Manh). La Asamblea General o QUOC HOY es la

mayor autoridad legislativa, actualmente con 493 miembros. El Tribunal Supremo Popular es el

máximo órgano judicial.

La organización política y administrativa en Vietnam está muy descentralizada en provincias,

ciudades y distritos, por ello, los órganos de poder local juegan un papel muy importante,

especialmente los Comités Populares, que –entre otras- tienen potestad para conceder

licencias y aprobar inversiones. Esta descentralización ocasiona problemas a la hora de

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determinar cuáles son las leyes aplicables a cada caso concreto, ya que en muchas ocasiones,

se superponen leyes de distinto rango que dificultan los trámites y gestiones en materia de

inversión extranjera y concursos públicos.

3.3. Situación económica

La economía vietnamita está cambiando a una velocidad asombrosa. Tras diez años de

negociaciones Vietnam consiguió en 2007 la entrada en la OMC, este hecho ha subrayado su

importancia como nación comercial. La mejora del sistema legal, la estructura política estable y

la mano de obra barata están consiguiendo que manufactureros de todo tipo consideren

Vietnam un buen destino para su inversión, a pesar de la burocracia vietnamita y el siempre

preocupante problema de la corrupción.

Para muchas de estas empresas, Vietnam es la mejor elección para una producción adicional.

Así mismo, los países más desarrollados de Asia Oriental (Singapur, Hong Kong, Japón,

Taiwán, Corea del Sur...) eligen también Vietnam como destino de deslocalización industrial. La

privatización de las empresas públicas (SOE), la reforma que se está llevando a cabo en el

sistema bancario y el mandato de la OMC de apertura al sector servicios, están -cada vez más-

captando la atención de los inversores extranjeros.

Si se quisiera ampliar información sobre Vietnam existe una ficha país que contiene información

general sobre la situación económica y política del país. Si desea que se la hagamos llegar

póngase en contacto con PromoMadrid o con CEIM.

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4. ANÁLISIS DE LA OFERTA

4.1. Evolución

El estudio se va a centrar en Ho Chi Minh (HCMC) que es donde más se está desarrollando el

mercado inmobiliario en Vietnam. A continuación, vamos a tratar la evolución del mercado

inmobiliario dividido en seis categorías: Apartamentos a la venta, hoteles, alquiler de oficinas,

grandes superficies, apartamentos con servicio de habitación y villas.

Apartamentos a la venta:

A lo largo del 2010 se está reactivando la construcción y venta de apartamentos llegando a

16.000 unidades a la venta en el tercer trimestre del año.

Apartamentos a la venta

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

Grado A

(1.460 €/m2)

Grado B

(1.110 €/m2)

Grado C

(554 €/m2)

En los últimos 5 años, un millón de personas han llegado a HCMC provenientes de otras zonas

del país. Esta tendencia se va a mantener a lo largo del tiempo. Se espera que salgan a la

venta otros 10.000 apartamentos en los próximos seis meses. Y hasta 104.000 apartamentos

más para 2013-2015.

Hoteles:

El sector hotelero está viviendo un buen momento debido a un aumento del 34% en el número

de turistas que visitaron Vietnam respecto al año pasado. A esto hay que añadirle que debido a

la importancia económica que está adquiriendo HCMC en el sudeste asiático, cada vez son

más los turistas de carácter profesional que demandan hoteles de lujo. En los próximos dos

años van a salir al mercado 750 habitaciones de 5 estrellas, 820 de 4 estrellas y 508 de 3

estrellas. En el siguiente gráfico se puede ver la distribución anual.

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Número de habitaciones

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2010 2011 2012

Alquiler de oficinas:

A medio-largo plazo se espera que la economía crezca rápidamente luego la demanda de

oficinas también lo hará. Las oficinas de Grado A suelen ir directamente relacionadas con la

inversión extranjera en el país. Las oficinas de Grado B y C dependen de la salud de la

inversión nacional. Existen aproximadamente unos 154 edificios de oficinas que tienen la

siguiente distribución:

Grado Núm. Edificios m2 aprox.

Ocupación (%)

Alquiler medio

(€/m2/mes)

Grado A 6 100.000 90% 41

Grado B 36 500.000 83% 24

Grado C 112 400.000 86% 16

Como se puede observar en la tabla las oficinas de Grado B representan el 50% del mercado

de oficinas. Para finales de 2010 habrá 14 edificios nuevos de oficinas.

Grandes superficies:

Recientes estudios sobre los gustos de los consumidores vietnamitas indican que existe un

fuerte interés por los artículos de lujo, franquicias internacionales y productos internos pero de

alta calidad. Esto está yendo unido al rápido crecimiento de la economía, población muy joven,

cambios en los comportamientos de los consumidores y una afluencia en aumento.

Tipo de establecimiento Renta media

(€/m2/mes)

Ocupación (%)

Centros comerciales 50 91%

Grandes Almacenes 62 99%

Comercio minorista 59 100%

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Para final de año se van a abrir otros tres centros comerciales (Cresent Retail, Bitexco

Financial Tower y Thien Son Plaza) que proporcionarán otros 50.000 m2. En 2012 HCMC

tendrá una superficie total dedicada de 700.000 m2 de los cuales un 16% estará en Distrito 1

(centro) y un 38% en Distrito 7 (barrio de extranjeros de mayoría coreanos y japoneses).

Apartamentos con servicio de habitación:

En la actualidad en HCMC existen 53 edificios con aproximadamente 2.950 apartamentos de

Grados A, B y C. El 62% de estos están en el centro (Distrito 1 y Distrito 3).

Grado Núm.

Edificios

Núm.

Apartamentos Ocupación (%)

Alquiler medio

(€/m2/mes)

Grado A 7 660 90% 30

Grado B 15 1.520 87% 24

Grado C 31 770 88% 15

El público objetivo para este tipo de apartamentos son los expatriados, y el número de estos

depende de la inversión extranjera. En los primeros 9 meses de 2010 se ha recuperado

bastante la inversión extranjera llegando hasta 1.300 millones de euros.

Villas:

Existen 25 proyectos que van a añadir al mercado unas 9.500 villas y abarcarán unas 1.500

hectáreas. Dichos proyectos están concentrados en el Distrito 9, Can Gio, Bin Chanh, Bin Tanh

y el Distrito Hoc Mon. A la cabeza, en cuanto al número de proyectos se refiere, está el Distrito

9, con 11 proyectos.

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5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA

5.1. Consumo Aparente

El mercado inmobiliario crecerá un 20% durante el próximo quinquenio en ciudades como Ho

Chi Minh o Hanoi. Según la estrategia de desarrollo de 2011-2015 el total de viviendas

residenciales se verá incrementado en un 20%. La mayor parte de los nuevos proyectos

inmobiliarios intentará cubrir la creciente demanda de unidades residenciales. En dicho plan se

prevé que sean construidos 39 millones de m2 con un promedio por unidad de 26,9 m

2.

En los próximos años la clase media va a aumentar de manera considerable y son estilos que

van a comprar viviendas. Las clases más bajas se limitarán al alquiler y las clases altas

comprarán las viviendas de lujo y apartamentos con fines especulativos. El Gobierno vietnamita

quiere construir nuevas ciudades junto a puertos y con grandes parques industriales. Se trata

de evitar que parte de los 60 millones de campesinos vayan a las grandes ciudades en busca

de oportunidades. Esto es debido a que las dos grandes ciudades (HCMC y Hanoi) están

recibiendo millones de personas provenientes del campo.

5.2. Perfil del Consumidor

Debido a la dificultad de acceso al crédito, el perfil del comprador solía ser una persona que

compraba la vivienda sin necesidad de financiación. Normalmente se hacía esto con fines

especulativos, ya que le producía unas plusvalías de 15.000-20.000€ en apenas 12 ó 24

meses. Para la inmensa mayoría de la población vietnamita era impensable poder comprar una

casa. Esto ocurrió hasta el año 2009, que fue cuando afectó la crisis mundial a Vietnam.

Hoy en día se están reduciendo los tamaños de las casas para poder hacerlas accesibles a

personas que no disponen de mucho dinero. Dichas casas están costando entre 30.000€ y

50.000€. Aún con estos precios tan bajos, la gran mayoría de vietnamitas ve muy difícil poder

comprar una casa. Esto es debido a la cultura consumista que hace que el ahorro de las

familias sea prácticamente nulo. Si a esto le añadimos unos intereses crediticios del 14-16%

nos queda que, a día de hoy, muy pocos vietnamitas puedan acceder a una vivienda.

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6. ENTREVISTAS

6.1 Sra. Vo Ngoc Thao

Fecha de la entrevista: 18 de octubre de 2010

Nombre de la Empresa: Savills

Cargo: RRPP Ejecutiva

Dirección: Eurocentre: Fideco Tower, 18/F, 81-85 Ham Ngi, District 1, HCM City

Teléfono: 84 3823 9205

Fax: 84 3823 4571

Objeto de la entrevista: Conocer mejor el sector inmobiliario y construcción en Vietnam.

Resumen de la entrevista: La señora Vo me ha ayudado a entender la realidad del sector

inmobiliario y construcción en Vietnam. Savills es la inmobiliaria más grande en Vietnam.

Además tiene un departamento dedicado a los estudios de mercado y posee información

precisa del sector.

Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 14

7. BIBLIOGRAFÍA

Savills

http://www.savills.com.vn/

Domicilio: Fideco Tower, 18/F, 81-85 Ham Ngi, District 1

Localidad: Ho Chi Minh

Teléfono: +84 3823 9205

Fax: +84 3823 4571

Contacto: Vo Ngoc Thao

Ministerio de Planeamiento e Inversiones

http://www.mpi.gov.vn/portal/page/portal/mpi_en

Domicilio: 2, Hoang Van Thu Street

Localidad: Hanoi

Teléfono: +84-4-8455298

Fax: +84-4-8234453

Contacto: Le Tuan Anh

Ministerio de la Construcción

http://www.moc.gov.vn/site/moc?language=en_US&pageId=68

Domicilio: 37, Le Dai Hanh. Distrito Hai Ba Trung

Localidad: Hanoi

Teléfono: +84-4-9740112

Fax: +84-4-9762153

Departamento de Planificación e Inversión HCM City

www.hcminvest.gov.vn

Oficina económica y comercial Española en Vietnam

www.oficinascomerciales.es/icex/cda/controller/pageOfecomes/0,,5280449_5282899_5283038

_0_VN,00.html

Oficina general de estadísticas de Vietnam

http://www.gso.gov.vn

Asociación de arquitectos de Vietnam (VAA)

http://kienviet.net

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Asociación de arquitectos de HCMC (HAA)

www.ktsvn.net

Centro de información de los planes de HCMC – DUPA

http://planic.org.vn/map.php?language=en

Departamento de urbanismo y arquitectura de HCMC (DUPA)

http://planic.org.vn/map.php?language=en