¿Hacia dónde va el sector inmobiliario?

¿HACIA DÓNDE VA

EL SECTOR

INMOBILIARIO

PERUANO?

Expositor: Mario Munailla Pinedo

¿QUÉ HA PASADO EN EL

PERÚ EN LOS ÚLTIMOS

20 AÑOS?

Inicios de 1990: el Perú se enfrentaba a un entorno de

elevada inestabilidad económica y social.

Fuente: APOYO Consultoría

La década de los 80’s fue

de bajo crecimiento

(promedio anual de 0.6%)

y de mayor inestabilidad

económica y social.

Años con hiperinflación

con tasas que superaban

niveles de 2700% al final

de la década.

La constitución de 1993

introdujo un marco legal

que fortaleció al BCR.

La inflación se redujo

considerablemente.

Estos resultados

alentadores se trasladaron

al ámbito social. El PBI

percápita pasó de

US$1,400 a un nivel de

US$2,450 (1981-1997).

Desde 1993 hasta 1997: Se inicia proceso de estabilización

de la economía y recuperación hacia el crecimiento.

De 1993 a 1997 se tuvo un

crecimiento promedio anual

de 7.1%

7.1


• Gobierno implementó programas

para restaurar la solvencia de las

instituciones financieras (de 68 se

redujeron a 46).

• El PBI se contrajo en 1998, para

luego registrar crecimiento

moderado.

• Entre 1997-1998: Fenómeno del

niño afectó el agro y la pesca.

• 1997: Crisis financiera en el

sudeste asiático.

• Entre 1998-2002 más de 5,800

empresas ingresaron a

procesos de reestructuración.

En el periodo 1998 al 2002: la economía peruana

enfrentó fuertes “vientos en contra”.


La economía creció a una tasa

promedio de 6.5% por año debido

a favorables condiciones:

• externas (alto crecimiento

mundial y precios de minerales)

• internas (confianza empresarial

y promoción de la inversión).

Inflación con la tasa más

baja en la región. BCR

implementó un esquema

monetario de “Metas

explícitas de inflación”.

Desde 2003 hasta 2011: buenos años pero con

algunos baches.


Fuerte crecimiento de la

inversión privada debido a:

• bajos costos de financiamiento

• elevada confianza empresarial

• políticas promotoras de la

inversión.

• La deuda pública se redujo a

niveles por debajo de los

países desarrollados.

• La solidez fiscal permitió que

la deuda peruana en dólares

recibiera grado de inversión.

Desde 2003 hasta 2011: buenos años pero con

algunos baches.


2009: año de recesión económica mundial, pero el

Perú resistió bien.


0.9%

En setiembre 2008 el

mundo ingresó a una

crisis financiera que

originó una recesión

económica global.

Impactó al Perú a través de

una caída de las

exportaciones y menores

precios de los metales

básicos afectando las

utilidades de las empresas

y los ingresos fiscales.

2012 y los próximos años: moderación en el

crecimiento pero con oportunidades.

La economía continúa a

buen ritmo impulsada por

la demanda interna

(consumo e inversión).

Seguirá creciendo aún a

tasas favorables, 5% en

promedio.

Datos proyectados

Fuente: APOYO Consultoría,INEI

La reducción de la

pobreza generará

oportunidades de

negocios.

Datos proyectados

28% 25%

58.5%

20%

EL SECTOR INMOBILIARIO

¿DE DÓNDE VENIMOS?

¿Cuándo se inició el Sector Inmobiliario?

Desde la época de las

cavernas, el hombre

tuvo la necesidad de

buscar un refugio seguro

para protegerse de las

condiciones adversas,

clima y depredadores; y

es así como se formó la

base de toda sociedad:

la familia.


• Al trascurrir los años, estas familias han ido evolucionando y con

ellas sus necesidades….

Maslow formula en su teoría una jerarquía de necesidades

humanas y defiende que conforme se satisfacen las

necesidades más básicas (parte inferior de la pirámide),

los seres humanos desarrollan necesidades y deseos más

elevados (parte superior de la pirámide).

Moralidad, creatividad, aceptación

Autorreconocimiento,

confianza, éxito

Amistad, afecto, intimidad sexual

Seguridad física, empleo, recursos, propiedad privada, VIVIENDA

Respiración, alimentación, descanso, sexo, homeostasis

Autorrealización

Autorrealiza

Reconocimiento

Afiliación

Seguridad

Fisiológica



ellas sus necesidades…. y las viviendas donde residen.

• La vivienda pasó de ser una necesidad básica para convertirse en uno de los objetos de autorrealización más importantes del peruano común.



ellas sus necesidades…. y las viviendas donde residen.

Maslow formula en su teoría una jerarquía de necesidades

humanas y defiende que conforme se satisfacen las

necesidades más básicas (parte inferior de la pirámide), los

seres humanos desarrollan necesidades y deseos más

elevados (parte superior de la pirámide).

Moralidad, creatividad, aceptación

Autorreconocimiento,

confianza, éxito

Amistad, afecto, intimidad sexual

Seguridad física, empleo, recursos, propiedad privada, VIVIENDA

Respiración, alimentación, descanso, sexo, homeostasis

Autorrealización

Autorrealiza

Reconocimiento

Afiliación

Seguridad

Fisiológica

¿POR QUÉ CRECEN LAS

CIUDADES?

1910: Centro de Lima

2010: Centro de Lima

LA RESPUESTA ES:

“Si me quedo aquí no pasará nada,

si me voy a Lima, algo puede pasar”

LA MIGRACIÓN

La Migración en el Perú: creciente urbanización

PeriodoPorcentaje de

Poblacion UrbanaImpulsor

Años 40 1940: 35% Crisis agraria producto de la Segunda Guerra Mundial

Se formaliza la constitucion de asentamientos humanos:

Ley 13517

Crecimiento de Lima Norte y Lima Sur

Años 70 1970: 60%2do Quinquenio: se intensifica la migración, luego del

fracaso de la Reforma Agraria

Disminución de la producción agricola y manufacturera: más

comercio y servicios.

Mejora de los medios de comunicación

Terrorismo y narcotráfico

Formalización masiva de terrenos - COFOPRI

Los desplazados retornan

Ventanilla: la última gran migracion

Bonanza Económica

Mejora de las comunicaciones

La migración se "descentraliza": reducción de disparidades

Lima deja de ser el principal foco de atraccion

Migraciones netas: Madre de Dios: 15%, Tacna 4.5%, Lima y

Callao 4.5%, Tumbes 3%

Años 60 1961: 47%

2007: 76%2002-2007

Años 90 1993: 70%

Años 80 1981: 65%

Fuente: Ciudad de los reyes – Rolando Arellano, : “La migración interna en el Perú” Gustavo Yamada, Censo 2007 INEI

Crecimiento de la población y la tasa de

urbanización

0

5

10

15

20

25

30

1940 1961 1972 1981 1993 2007

Crecimiento de

la población

peruana

(en millones)

Composición

Urbano–Rural

del Perú

6.2

27.4

35%

65%

76%

24%

9.9 13.5

17.0

22.0

47%

53%

60%

40%

65%

35%

70%

30%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1940 1961 1972 1981 1993 2007

35%

65%

76%

24%

47%

53%

60%

40%

65%

35%

70%

30%

¿QUÉ IMPACTO TIENE LA

MIGRACIÓN EN EL SECTOR

INMOBILIARIO?

AUTOCONSTRUCCIÓN

Y

CONSTRUCCIÓN FORMAL

AUTOCONSTRUCCIÓN

Construcción de viviendas gestionadas por sus propietarios y generalmente ejecutadas por un maestro de obra, cuyo avance dependerá de la disposición de recursos que tenga el propietario o autoconstructor.

Autoconstrucción

• Surge ante la insuficiencia de la oferta inmobiliaria formal.

• Importancia

– Significa del 55% al 70% de la demanda de materiales de

construcción.

– Es una demostración del espiritu emprendedor peruano

• Familias: objeto de autorealización

• Maestros de obra: generadores de puestos de trabajo.

Fuente: Estudio Multiclientes Autoconstrucción -. Arellano marketing

Autoconstrucción

• Problemas

– Falta de planificación de las ciudades

• La migración ha sido inmanejable

• Demasiada horizontalidad de Lima y otras ciudades

• Escasez de servicios públicos adecuados

– Baja calidad de las viviendas construidas

• Inseguridad estructural

• Deficiencias arquitectónicas

• Bajo valor de terrenos y fábricas

• Menor calidad de vida.

AAHH La Alborada Puente Piedra

CONSTRUCCIÓN FORMAL

Considera los proyectos de construcción

que son promovidos por empresas

inmobiliarias formales.

Unidad Vecinal Matute, La Victoria (1952 – 1953)

Residencial San Felipe, Jesús Maria (1964 - 1966)

Condominio Plaza Pacífico, San Miguel (2007-2008)

Centro Empresarial de San Isidro

Edificio Westin, San Isidro - 2009

¿CUÁL ES LA SITUACIÓN

ACTUAL DEL SECTOR

INMOBILIARIO?

Sector Inmobiliario

• Un sector inmobiliario crecerá con salud siempre

que se encuentre en un razonable balance entre la

oferta y la demanda.

• ¿Cuáles son las columnas del balance de un

mercado inmobiliario?

– Estado

– Sistema financiero

– Desarrolladores inmobiliarios.

Consumidor (preferencias y posibilidades)

Demanda insatisfecha

Estado

Sistema Financiero

Desarrolla- dores

• Todos deben estar al servicio de la demanda real e

insatisfecha.

Sector Inmobiliario

Rol promotor y

normativo

Rol

intermediador

de la riqueza

Rol creador y

emprendedor

VIVIENDA

¿CÓMO ESTÁ LA DEMANDA?

Demanda efectiva de viviendas en Lima (miles

de viviendas)

Empleo urbano e Ingreso nacional disponible en

términos reales (índice 2006=100)

Fuente: BCRP Y BBVA Research Fuente: CAPECO

Demanda de vivienda

• Desde el 2006, la generación de puestos de trabajo viene

creciendo 5.5% anual.

• Como consecuencia se han incrementado los ingresos y la

capacidad adquisitiva de las familias.

• La demanda efectiva de viviendas ha aumentado

sostenidamente.

Demanda Efectiva y Oferta total de vivienda

Lima metropolitana y Callao - 2011

Fuente: XVI El mercado de Edificaciones urbanas en Lima metropolitana y el Callao - 2011

0 0 0 0 190 357 259 2,434 2,088

12,807

8,127

25,017

30,027

60,707

68,293

75,466

48,771

28,599

14,692

47,781

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

Hasta 4,000 4 - 8,000 8 - 10,000 10 - 15,000 15 - 20,000 20 - 30,000 30 - 40,000 40 - 50,000 50 - 60,000 Más de60,000Precio de la vivienda en US$

OFERTA TOTAL CONSTRUCCIÓN INDUSTRIAL DEMANDA EFECTIVA

En Unidades Demanda efectiva: 407,480

Oferta total: 18,429

Sin embargo en C. formal:

Demanda efectiva: 139,843

Oferta total: 17,882

Autoconstrucción Construcción formal

Stock de vivienda multifamiliares en Lima

2009 - 2012

Unidades

FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria. TINSA Perú SAC

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12

Evolución del stock disponible por trimestre

UNID. DISPONIBLES UNID. VENDIDAS UNID. INGRESADAS

2009 2010 2011 2012

Demanda de vivienda – ratio de asequibilidad

• Lima tiene uno de los más bajos valores de ratio de asequibilidad en la región. (cuanto tiempo tarda una familia en promedio para generar ingresos que cubran el precio de una vivienda de 100 m2).

• Esto sugiere que los precios están en sintonía con la capacidad adquisitiva.

Ratio de Asequibilidad (índice Perú=100)*

•Es el ratio entre precio de vivienda de 100m² sobre PBI per cápita

Fuente: BBVA Research ´Perú, BCRP, Global Property Guide y FMI

176 169 168

146

120

100

73

Brasil Colombia Argentina Panamá México Perú Chile

¿Y LA OFERTA?

• En el primer semestre de 2012 las ventas crecieron 20%.

• Impulso seguirá viniendo por la venta de viviendas de precios

medios.

• Rally alcista en el segmento de precios altos se está

moderando.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

+20%

+10%-15%

+40%

Fuente: Tinsa, APOYO Consultoría

VENTA DE VIVIENDAS EN LIMA METROPOLITANA(unidades)

1/ A partir del 2012 son proyecciones realizadas en agosto del 2012.

Ventas de viviendas en Lima 2008 - 2013

FUENTE: TINSA Perú SAC

Sector Inmobiliario peruano - Oferta

• La tendencia creciente de los precios de viviendas es

consecuencia de mayores costos (terrenos, salarios y materiales

de construcción).

• La disponibilidad de terrenos adecuados es cada vez menor:

– Las zonas urbanas formalmente habilitadas para ser

desarrolladas:

• Se encuentran ya consolidadas.

• La mayoría de las ubicaciones son con parámetros de

baja altura, evitando la plusvalía de la ubicación.

• En la normativa actual, el ancho de vías dificulta el

incremento de densidad y altura.

Miraflores - Lima

– Terrenos no saneados:

• La gran periferia de las zonas urbanas no cuenta con

habilitación urbana, y en muchos casos es necesario

iniciar desde el planeamiento integral.

• La gran periferia de las zonas urbanas se encuentra

permanentemente depredada por los “desarrolladores

informales”, TRAFICANTES DE TIERRAS. No hay

protección efectiva ni de la propiedad privada ni de la

propiedad del Estado.

• Las municipalidades :

No asumen un rol promotor en la generación de suelo

urbano.

Carecen de suficiente conocimiento técnico sobre

desarrollo urbanístico en las entidades del Estado.

Sus autoridades no están alineadas por una política de

Estado que defina el destino y la forma de uso de la

tierra.


– La frontera de servicios públicos

como agua, desagüe y energía

eléctrica.

• Es de radio reducido en Lima

y las principales ciudades.

• El caso de los servicios de

agua y desagüe están

significativamente

desfasados con respecto a las

necesidades para el buen

desarrollo urbano.

• Inseguridad: El sector construcción enfrenta el permanente

ataque de la delincuencia organizada a través de mafias que

venden “protección” por “cupos de dinero”.

• El transporte masivo a las zonas periféricas es insuficiente y

existe una gran brecha por satisfacer.


Estructura de ingresos de un proyecto inmobiliario de vivienda 1/

2008 2012-2013

1/ Muestra de proyectos en Lima Metropolitana. Fuente: APOYO Consultoría

• Altos precios de terrenos complican el desarrollo de proyectos

inmobiliarios.

• Los bancos, en su mayoría, no están interesados en proyectos

inmobiliarios con márgenes menores a 8%.

Estructura de Costos de desarrollo de

proyectos inmobiliarios

60%

Costos de

construcción

10% 10%

20%

60%

10%

10%

20%

Costos de

construcción

Margen

Margen

Terreno

Terreno

Costos administr. y

financiam. Costos administr. y

financiam.

Demanda insatisfecha*: total y según valor en miles de USD de la vivienda

en Lima y Callao (miles de viviendas)

•La demanda insatisfecha se define como el exceso de demanda efectiva sobre la oferta inmediata de viviendas.

Fuente: CAPECO

Según valor de la vivienda

→ Como consecuencia de los puntos tratados, la brecha entre

oferta y demanda se sigue incrementando.


¿CÓMO ESTÁ EL SISTEMA

FINANCIERO?

Sector inmobiliario peruano - Financiamiento

• El financiamiento hipotecario ha dinamizado el mercado

inmobiliario, pero aún es muy pequeño.

• En los últimos 5 años, los créditos otorgados crecieron en 170%

(22% anual), equivale al 4% del PBI.

• Los niveles de morosidad son bajos: 0.85%

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J

2008 2009 2010 2011 2012

CRECIMIENTO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO 1/(Var. %)

Fuente: SBS1/ Sólo considera bancos.

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

18,0

E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M

Soles

Dólares

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

TASAS DE INTERÉS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS (%)

Fuente: BCR

Crecimiento del Crédito Hipotecario 1/

(Var.%)

Tasas de Interés de Créditos Hipotecarios

(%)

1/ Sólo considera bancos. Fuente SBS Fuente: BCRP

Valor /

Crédito

Prom. Tri.

(Unid.)Var.%

Prom. Tri.

(Miles. S/.)Var.% (Miles. S/.)

I Trimestre 2,660 nd 767,785 nd 289

II Trimestre 2,771 nd 707,976 nd 256

IV Trimestre 3,000 23% 815,214 10% 272

V Trimestre 3,089 25% 815,731 13% 264

Total 2011 34,560 nd 9,320,118 nd 270

Unid. Var.% (Miles. S/.) Var.% (Miles. S/.)

Ene 3,247 33% 764,426 3% 235

Feb 3,551 32% 743,916 -1% 209

Mar 3,756 31% 795,420 -2% 212

Abr 3,736 39% 829,783 25% 222

May 4,035 45% 828,803 19% 205

Jun 3,603 27% 772,130 1% 214

Jul 3,535 26% 910,444 29% 258

Ago 3,535 15% 835,028 -1% 236

Acum 2012 28,998 31% 6,479,951 8% 223

N° Nuevos CréditosNuevos créditos en

términos monetarios

Periodo

Créditos al sector construcción (1)

(1) Considera la suma de los créditos corporativos, a

grandes, medianas, pequeñas y microempresas.

Solo se cuenta con información desde junio del 2010.

En agosto, la variación interanual del N° de nuevos créditos al sector

construcción se incrementó en 15% y en términos monetarios cayó en -1%.

Millon

es

de S/.

N° de

créditos

2010 2011 2012

Nuevos créditos desembolsados del Sistema

Bancario

Valor /

Crédito

Prom. Tri.

(Unid.)Var.%

Prom. Tri.

(Miles. S/.)Var.% (Miles. S/.)

Total 2010 29,880 46% 7,333,602 28% 245

I Trimestre 2,773 27% 562,845 -11% 203

II Trimestre 2,919 12% 596,236 -19% 204

IV Trimestre 2,868 15% 580,766 17% 202

V Trimestre 2,935 10% 638,645 9% 218

Total 2011 34,487 15% 7,135,473 -3% 207

Unid. Var.% (Miles. S/.) Var.% (Miles. S/.)

Ene 2,767 15% 600,093 26% 217

Feb 2,789 13% 601,837 20% 216

Mar 3,410 -1% 769,267 8% 226

Abr 2,906 3% 664,281 13% 229

May 3,167 4% 744,539 18% 235

Jun 2,885 -1% 683,021 19% 237

Jul 3,308 22% 813,530 53% 246

Ago 3,394 18% 802,344 38% 236

Acum 2012 24,626 9% 5,678,911 24% 231

Periodo

N° nuevos créditosNuevos créditos en

términos monetarios

Créditos hipotecarios para vivienda (2)

En agosto, la variación interanual del N° de nuevos créditos hipotecarios

creció en 18% y en términos monetarios en 38%.

(2) Créditos otorgados a personas naturales.

N° de

créditos

Millones

de S/.

20

08

2009 2010 2011 2012

Ag

o-1

2

Nuevos créditos desembolsados del Sistema

Bancario

¿Y EL ESTADO?

Políticas del gobierno

• El gobierno actual ha anunciado que seguirán funcionando los

programas del Fondo MiVivienda: Nuevo crédito MiVivienda y

Techo propio.

• Además se estarán agregando 5 nuevos programas para el

desarrollo urbano y rural:

Generación de Suelo Urbano

Nuestras Ciudades

Mejoramiento Integral de Barrios

Apoyo al Hábitat Rural

Saneamiento Rural.

¿CUÁL ES LA SITUACIÓN DE

LOS PRECIOS?

Sector inmobiliario peruano - Precios

• Los precios de las viviendas han crecido fuertemente en los

últimos años pero en realidad solo han recuperado niveles

pasados.

• Este crecimiento inclusive ha sido menor al que han registrado

otros activos.

• A nivel regional sigue siendo de los más bajos.

Precio por m² de la vivienda en Lima

Metropolitana y el Callao en términos

reales (PEN constantes, índice 1998=100)

Fuente: CAPECO

Precio de una vivienda de 100m², ajustado por

diferencias en el poder adquisitivo (índice Perú=100)

Fuente: CAPECO

293

206 204

174 172

125

100

Argentina Brazil Panama México Colombia Chile Perú

¿Hay burbuja inmobiliaria?

NO, porque:

1. Stock actual de oferta formal para 9 meses.

2. Se están recuperado los precios tras la crisis de finales de

los 90s.

3. Aumento en la capacidad de gasto.

4. Déficit de viviendas.

5. Existen una demanda insatisfecha. La demanda efectiva es

22 veces mayor a la oferta inmobiliaria.

Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e

injustificado de los precios de los bienes inmuebles,

ocasionado principalmente por la especulación.

¿Hay burbuja inmobiliaria?

NO, porque:

6. La oferta tiene mayores costos (salarios, materiales de

construcción y terrenos), por lo tanto el precio del m2 construido

tiende a seguir creciendo.

7. Créditos hipotecarios saludables y en aumento.

OFICINAS

Construcción de oficinas – Lima y Callao

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2007 2008 2009 2010 2011

Fuente: Capeco

CONSTRUCCIÓN DE OFICINAS EN LIMA Y CALLAO(Miles de m2)

Construcción de Oficinas en Lima y Callao

(miles de m²)

Crisis: económica

mundial congeló

decisiones de

inversión

Fuente: CAPECO

256 mil m²

(incremento

de 50%)

No se recuperó los

niveles del 2008 y

2009

En el primer semestre de 2012:

• La colocación neta de oficinas creció casi 35% respecto del primer semestre del 2012.

20

30

40

50

60

70

80

90

2007 2008 2009 2010 2011

COLOCACIÓN NETA DE OFICINAS A+ Y A EN LIMA 1/(Miles de m2)

1/ Considera la absorción de oficinas que es el número de m2 que se ocupanmenos los que se desocupan. Fuente: Colliers

Colocación neta de oficinas A+ y A en Lima

Stock de oficinas – Lima y Callao

2011:

Oficinas A+ y A: crecimiento de 10%

Oficinas B+: crecimiento de 5%

Fuente: Colliers

2012:

Distribución del Stock de oficinas A+ y A en

Lima Metropolitana, 2S2012 (%)

San Isidro:

- Más del 60% del stock

de oficinas A+ y A

- 80% de las B.

Miraflores 11% San Isidro

Golf 16%

Este 26%

San Isidro Centro

47%

Precios de alquiler de oficinas – Lima y Callao

Además: Tasa de vacancia de oficinas A+, A y B fue de 4%.

Esto significa que existen pocos espacios disponibles y que las

oficinas nuevas se colocan con relativa facilidad.

90

95

100

105

110

115

120

125

130

2007 2008 2009 2 010 2011 (e)

2007=100

PRECIO DE ALQUILER DE OFICINAS A+ Y A EN LIMA METROPOLITANA CRECIÓ 10% EN EL 2011 1/

1/ Índice del precio en dólares nominales.(e): estimado en enero del 2012. Fuente: Colliers, APOYO Consultoría

Índice de Precio de Alquiler de Oficinas A+ y A en

Lima Metropolitana

1/Índice del precio en dólares nominales

(e): estimado en enero del 2012cc Fuente: Colliers, APOYO Consultoría

2011:

Oficinas A+ y A: US$ 18/m²

Oficinas B: US$ 16,2/m²

2011-2010: 10%

2011-2007: 25%

Precios de terrenos para oficinas –

Lima y Callao

50

100

150

200

250

300

350

2007 2008 2009 2010 2011

San Isidro

Surco

Miraflores

SE DISPARA PRECIO DE TERRENOS 1/(2007=100)

Fuente: Capeco1/ Índice de precios en dólares nominales.1/ Índice de precios en dólares nominales Fuente: Capeco

Precios de terrenos en US$ nominales (Índice 2007=100)

Surco

San Isidro

Miraflores

• En promedio una empresa

mediana ocupa un área de oficinas

entre 120 m2 y 250 m2.

• 1,250 empresas medianas

demandarían alrededor de 180 mil

m2 que equivalen al 40% del stock

actual de oficinas A y B+.

Fuente: Perú Top 10 000, APOYO Consultoría

Grandes 1/ Medianas 2/

N° de empresas

Aumento de

facturación

2010/2004

(Var. %)

1 250

130

350

170

1/ Empresas grandes facturan más de US$25 millones anuales.

2/ Empresas medianas facturan entre US$2 millones y US$25 millones

anuales.

EMPRESAS QUE NO SE HAN MUDADO EN EL PERIODO

2004 – 2010 EN LIMA METROPOLITANA

• Otros distritos donde se están desarrollando oficinas: Lince, San Miguel, Magdalena.

Demanda potencial de oficinas

PRINCIPALES UBICACIONES DEL STOCK DE

OFICINAS A+, A Y B+ EN LIMA METROPOLITANA

La Molina

Surco

San Borja San Isidro

Miraflores

¿CUÁLES SON LOS RETOS Y

OPORTUNIDADES EN EL

SECTOR INMOBILIARIO?

¿Debe ir Lima hacia arriba?

• Sí, porque:

– Desde el punto de vista de la ingeniería estructural se

pueden construir edificios de más de 30 pisos que sean

SEGUROS contra los sismos.

– La mayor densidad habitacional beneficia:

• Mayor eficiencia en el desarrollo de los servicios

públicos (menor inversión en las renovación de líneas

existentes que a la vez son más cercanos)

• El mejor uso de los terrenos (reducción de los costos de

las viviendas).

• La reducción de los costos de transporte (menor

inversión del estado y menores gastos de las familias).

¿Qué nos falta para ir hacia arriba?

• Cambiar la mala percepción

de los consumidores.

• Modificar la política de uso

del suelo urbano con las

municipalidades.

• Que las empresas de servicio

público tomen conciencia de

su rol y de los beneficios de

la densificación para sus

inversiones.

• Desarrollar infraestructura

necesaria para la ciudad.

¿Qué retrasa y encarece los proyectos

inmobiliarios?

1. Las municipalidades cambian frecuentemente las

ordenanzas y decretos. Lima requiere mayor densidad, no debe

seguir extendiéndose.

2. Las Municipalidades establecen plazos muy extensos en su

TUPA, y a pesar de ello no cumplen, no existe un órgano superior

para estos casos, pues el inversionista afectado debe apelar a la

misma Municipalidad.

3. Frecuentes discrepancias en la interpretación de las normas

entre las comisiones técnicas de las municipalidades y los

proyectistas del desarrollador.

4. Actualmente el estudio de impacto vial lo realiza el

inversionista. Esta labor la debería realizar las municipalidades.

5. Debe existir una normativa que establezca los requisitos

ambientales para construir en la ciudad. Actualmente cada

inversionista debe realizarlo de manera independiente.

¿Esta creciendo la clase media?

• Dado que la clase media esta creciendo más, la gráfica de los

ingresos en el Perú pasó de ser una pirámide a un rombo.

• Estos hogares de la clase media son el núcleo del dinamismo

del consumo privado (creciente demanda de departamentos,

automóviles, viajes y otros productos y servicios).

Más de S/.3000

Entre

S/.544 y S/.3000

Entre

S/.272 y S/.544

Entre

S/.143 y S/.272

Menos

de S/.143

Más de S/.3000

Entre

S/.404 y S/.3000

Entre

S/.202 y S/.404

Entre

S/.113 y S/.202

Menos

de S/.113

1/ Para el año 2011 se aplica los nuevos rangos según la nueva metodología establecida por el INEI

Fuente: Enaho 2004-2011

(en miles)

Fuente: Macroconsult - Enaho 2004 - 2011

¿Hay nuevos polos de desarrollo?

Lima metropolitana dejó de ser el único foco para las

inversiones inmobiliarias, ahora es turno de las provincias:

-34%

+38%

0 100 200 300 400 500

Tacna

Chimbote

Lima Provincias Norte

Piura - Sullana

Chiclayo - Lambayeque

Cañete - Ica - Chincha

Trujillo

Arequipa

2011

2008

COLOCACIONES DE NUEVO CRÉDITO MIVIVIENDA EN LAS PRINCIPALES CIUDADES DE LA COSTA PERUANA

(Número de créditos)

+37%

Fuente: Fondo MiVivienda

+28%

+153%

-23%

+103%

-100%X%

Tasa de crecimiento promedio anual 11/08

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000

Tacna

Ancash

Ica

Lima Provincias

Lambayeque

Piura

La Libertad

Arequipa

FAMILIAS QUE PUEDEN ACCEDER A UN CRÉDITO HIPOTECARIO, 2011 1/

(número de familias)

Fuente: Enaho – INEI, APOYO Consultoría

1/ Solo incluye las provincias de la costa y Arequipa.

Familias que pueden adquirir una vivienda de un

precio menor a S/.182 500

Familias que pueden adquirir una vivienda de un

precio mayor a S/.182 500

¿Hay nuevos polos de desarrollo?

Los retails también se descentralizaron. Para el 2012 se estima

que el 40% del total se encontrarán en provincias:

Los centros comerciales aumentan dado el crecimiento

económico del país.

8 10 13 13 15

18 20 22

29 32

36

45

57

100

0

20

40

60

80

100

120

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2015

Evolución de los centros comerciales en el Perú

(numero de proyectos)

Fuente: Accep, asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú.

2005:

Lima 14

Prov. 4

2009:

Lima 21

Prov. 11

2012:

Lima 34

Prov. 23

Aprovechemos la oportunidad demográfica

• Actualmente Perú cuenta con el “bono demográfico”: 2/3 de la

población está en edad productiva o de consumo (entre 15 y 65

años). Este bono es un factor importante para impulsar el

desarrollo del país.

• Si el PBI del Perú crece este año en 6%, 2 puntos de ello son

resultado del bono demográfico.

Fuente: Informe La oportunidad demográfica publicado en el Comercio 18 de noviembre 2012 / INEI

• Por lo tanto es importante que el país capacite ahora a la

población y generé más empleo.

• Este bono no será para siempre, dado que la tasa de

crecimiento de la población baja año a año.

Fuente: Informe La oportunidad demográfica publicado en el Comercio 18 de noviembre 2012 / INEI

Aprovechemos la oportunidad demográfica

¿Hay potencial en los jóvenes profesionales

solteros?

• Con el crecimiento del país, los jóvenes profesionales solteros

son un mercado potencial significativo para el desarrollo de este

sector.

• Este grupo tendrá mayor demanda de actividades de

entretenimiento, electrodomésticos y productos electrónicos.

• Además, requerirá departamentos pequeños para personas

solteras cercanos a la oficina y a centros de entretenimiento.

Pueden sacrificar espacios, el departamento es para dormir, la vida

social se hace afuera de este.

Departamento de 25m2

construidos en México DF

Especial para solteros,

matrimonios jóvenes o

personas divorciadas

Fuente: Construyen en el DF departamentos de 25 metros. www.terra.com – 19 de enero 2012

http://www.terra.com/

Por lo tanto, ¿Cual será la tendencia?

Optimización de

espacios

multifuncionales

Fuente: http://www.guiadedecoracion.net

Optimización de

espacios

multifuncionales

Fuente: www.dwell.com Fuente: http://interiorismos.com


Muebles pequeños y

multifuncionales

Fuente: http://www.arqhys.com/muebles-a-

medida-para-monoambientes.html

Fuente: http://www.bricoinventos.com/como-

decorar-una-casa-con-poco-espacio/


¿La huella de carbono marcará una nueva

tendencia?

«la totalidad de gases de efecto invernadero (GEI) emitidos por efecto directo o indirecto de un individuo, organización, evento o producto» (UK Carbon Trust 2008).

• Los Estados están tomando conciencia de los efectos del cambio

climático, por lo que buscan que toda organización se comprometa

con el medio ambiente y determine la cantidad de huella de

carbono que emite para luego reducirla o neutralizarla.

• Bajo este concepto, debemos optimizar el uso del suelo.

• También vendrán nuevas tendencias: edificios capaces de

controlar eficientemente desde el punto de vista energético la

calefacción, iluminación, climatización, ventilación y refrigeración.

¿CUÁLES SON LAS

PERSPECTIVAS PARA EL

PERÚ?

3,6

4,1

4,1

4,8

4,9

5,1

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0

México

Latam

Brasil

Chile

Colombia

Perú

PROYECCIONES DE CRECIMIENTO DEL PBI 2013-2016(Var. % promedio anual)

Fuente: Latin Focus, APOYO Consultoría

Perú seguirá destacando en el contexto

internacional.

Promedio

2003-20082011 2012 2013

Promedio

2014-2016

PBI 7,0 6,9 6,2 5,4 5,0

PBI per cápita 3 200 5 928 6 700 7 400 8 700

Consumo privado 5,9 6,4 5,8 5,0 4,6

Inversión Privada 15,9 11,7 13,6 7,6 7,1

Inversión Pública 16,2 -17,8 24,6 10,0 5,5

Exportaciones 8,7 8,8 4,7 4,1 6,1

Empleo formal urbano 2/ 5,5 5,4 4,0 3,5 3,5

Balance fiscal (% del PBI) 0,8 1,9 1,4 0,8 0,9

Inflación (%) 3,2 4,7 3,3 3,5 2,5

Tipo de cambio (S/. por US$) 3,25 2,70 2,56 2,53 2,50

1/ Proyecciones a partir del 2012. Realizadas en agosto del 2012.

2/ Empleo en empresas de diez a más trabajadores. Fuente: BCR, APOYO Consultoría

PROYECCIONES MACROECONÓMICAS 1/

(Var.%)

2,58

Proyecciones macroeconómicas

CONCLUSIONES

Sector inmobiliario peruano – Fortalezas /

Oportunidades

• Crecimiento de la economía peruana en los próximos años.

• Gran demanda de viviendas y oficinas en Lima y otras ciudades.

• Generación de nueva oferta inmobiliaria y afines para atender

los cambios demográficos de corto y largo plazo.

• Sector servicios, intensivo en demanda de oficinas amplias,

crecerá por encima del PBI global.

• Crédito con buenas condiciones para familias y desarrolladores.

• Bajos niveles de morosidad de créditos hipotecarios, y baja

penetración de los mismos.

• Generación de suelos urbanos para nuevos desarrollos.

• Verticalización de Lima y otras ciudades.

• Búsqueda de soluciones inmobiliarias en armonía con el medio

ambiente.

• Ingreso de nuevos desarrolladores inmobiliarios (chilenos,

colombianos y españoles) fortalecerán la oferta.

Sector inmobiliario peruano – Debilidades /

Amenazas

• Escasez de terrenos, por lo tanto incremento de precios de

viviendas y oficinas y presiones sobre los márgenes.

• Incapacidad para resolver las restricciones municipales

(licencias, zonificación).

• Incapacidad de atención de la demanda de servicios públicos

(agua y desagüe principalmente).

• Avance lento de los nuevos Programas del Estado: Generación

de Suelo Urbano y Nuestras Ciudades.

• Inseguridad Ciudadana, atenta contra el desarrollo de zonas

periféricas.

GRACIAS

¿Hacia dónde va el sector inmobiliario?

Business

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