EL DESALOJO

CONCEPTO:

El Desalojo es el proceso que tiene por finalidad obtener la desocupacin de una propiedad por haber vencido su contrato de arriendo, por adeudar dos meses ms 15 das de alquiler o por no tener un ttulo que justifique su posesin. Los requisitos va depender del tipo de proceso de cada caso en concreto

EL DESALOJO

OBJETO:El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido para el sumarsimo, no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso sumarsimo, como es el caso de inadmisibilidad de la reconvencin.Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien reclama su libre disposicin frente a quien no tiene ningn ttulo pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en l y sin pretensiones a la posesin.

CAUSALES:

Conforme al cdigo de procedimientos civiles, proceda el desahucio y aviso de despedida, cuando las relaciones jurdicas se originaban en el contrato de arrendamiento y cuando no haba relacin jurdica que suspende a la posesin (precario)

De la lectura del artculo 586 del cdigo procesal civil se desprende que el desalojo procede cuando las relaciones jurdicas se originan en contrato de arrendamiento, cuando no hay relacin jurdica que sustente la posesin del bien (precario) y por cualquier otra relacin jurdica. Las cuales son:Vencimiento de pagoVencimiento de contratoOcupante precario

COMPETENCIA: Para la fijar la competencia para la restitucin del predio es necesario tener en cuenta varios referentes. La materia, la cuanta y el territorio. En cuanto a lo primero, por referirse a pretensiones de relaciones privadas, le corresponde el juez civil, sin embargo la cuanta basada en la renta mensual si hubiese - permitir que la competencia pueda comprender no solo a los jueces de primera instancia, sino a los jueces de paz letrados.

Como seala el artculo 547 del CPC cuando la renta mensual es mayor de cincuenta unidades de referencia procesal o no exista cuanta son competentes los jueces civiles. Cuando la cuanta sea hasta las cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de paz letrados. Ello implica, que si no se ha establecido renta alguna, como el caso de la ocupacin precaria, corresponder el conocimiento de desalojo al juez de primera instancia.

En cuanto al territorio, debe repararse que si la pretensin de desalojo es personal, debe distinguirse si las partes se encuentran o no vinculadas por una relacin contractual. En el primer supuesto, es juez competente el del lugar de ubicacin del inmueble, en el segundo, corresponde al juez del lugar del domicilio del demandado. Cuando existen varios demandados el actor puede radicar la demanda ante el juez del lugar del domicilio de cualquiera de ellos, pues revistiendo la obligacin de restituir carcter indivisible resulta aplicable al caso lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 24 del COC.

TRAMITE:El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo. Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposicin del demandante este debe pagar, las costas y costos del proceso (art 594CPC)

Notificacin de la demanda: Adems de la direccin domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser notificada en el predio materia de la pretensin si fuera distinta. Si el predio no tiene a la vista numeracin que lo identifique, el notificador debe inquirir a los vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589 CPC)Imitacin de medios probatorios: Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo. Solo son admisibles como medios probatorios, el documento, la declaracin de parte y la pericia (art 591CPC)

LANZAMIENTO:El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis das de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592CPC).Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada consentida, y notificarse esta resolucin para que empiece a contarse el trmino para solicitar el lanzamiento.El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido a vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).

MEDIDA CAUTELAR ANTES QUE SE DICTE SENTENCIA:En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro ttulo que obligue la entrega. Procede la ejecucin anticipada de la futura decisin final, cuando el demandante acredite indubitable (Que no puede dudarse) el derecho a la restitucin pretendida y el abandono del bien (art 679 CPC)

PAGO DE MEJORAS: El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trmite del proceso sumarsimo, si antes es demandado por desalojo deber interponer su demanda en un plazo que vencer al da de la contestacin. Este proceso no es acumulable al de desalojo (art 595 CPC). La Corte Suprema sigue el artculo 595 del Cdigo Procesal Civil para sealar que si se demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar de forma paralela el reembolso de estas. La autora critica esta situacin, que crea la no rara posibilidad de que el poseedor gane en los dos procesos, reteniendo el bien y con derecho a las mejoras.

El equvoco inicial parte de considerar que el poseedor al que alude el artculo 595 del Cdigo Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor de las mejoras conforme al artculo 917 del Cdigo Civil. Por las razones que se explican, un arrendatario no se identifica con el poseedor al que se refiere esta ltima norma.

DESALOJO ACCESORIO:Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado siempre que la restitucin se haya demandado acumulativamente (art 590 CPC).