DESARROLLO INMOBILIARIO

Profesor Lorenzo Carbonell T. 16 octubre 2008

CLASE 8 ESTUDIO DE COSTOSCOSTOS DE CONSTRUCCION

• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION

– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO

– ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)

ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)

• El producto.– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO

– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA

– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO

– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA

ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)

EVALUACION(RENTABILIDAD DEL PROYECTO)

COMPOSICION DEL COSTO

PRECIO DEL TERRENO

COSTO DE CONSTRUCCIONCOSTO DE CONSTRUCCIONHONORARIOS PROFESIONALESCOSTO DEL DINERO

ADMINISTRACION

MARKETING

POST VENTA

ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)

INDICADORES DE EVALUACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

INDICADORES DE RENDIMIENTO

RELACIONADOS CON LA CONSTRUCTIBILIDADRELACIONADOS CON LA HABITABILIDAD

INDICADORES DE RENTABILIDAD

m2 Construidos/ m2 Indice de constructibilidad.

m2 Construidos/ m2 Terreno.

m2 Utiles departamento/ m2 Construidos.

m2 Utiles departamento/ m2 Total departamento.

ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)

INDICADORES DE RENDIMIENTOCONSTRUCTIBILIDAD

ESTUDIO DE CABIDA

LA SUPERFICIE DEL PAÑO (LOTES 1 Y 2) ES DE 1.047 m2.

LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE EDIFICACION PARA LA ZONA C 3 DETERMINAN LA OCUPACION MAXIMA EN PLANTA SEÑALADA EN ESTE PLANO, DADA LA PEQUEÑA DIMENSION DEL TERRENO Y LA ESTRECHEZ DEL LOTE 1.

LA OTRA LIMITANTE FUERTE ES LA ALTURA MAXIMA PERMITIDA, QUE ALCANZA A LOS 30 METROS.

LAS NORMAS DE EXCEPCION QUE LA MISMA ORDENANZA LOCAL ESTABLECE PARA LA ALTURA MAXIMA NO PRODUCEN EFECTO ALGUNO EN ESTE CASO, YA QUE DE TODAS MANERAS LA RESTRICCION ESTA DADA TAMBIEN POR LA RASANTE.

ESTUDIO DE RASANTES

VOLUMETRIA RESULTANTE

PISO 1 PISOS 2 - 6 PISOS 7 - 11 TOTAL

CUERPO A 308 m2 1.540 m2 1.040 m2 2.888 m2

CUERPO B 150 m2 750 m2 250 m2 1.150 m2

CUERPO C 55 m2 275 m2 330 m2

TOTAL 513 m2 2.565 m2 1.290 m2 4.368 m2

SUPERFICIE POSIBLE DE CONSTRUIR

SEGUN EL COEFICIENTE DE OCUPACION (QUE ES 0,7) SE PODRIAN CONSTRUIR HASTA 732,9 m2 EN PRIMER PISO.SEGÚN EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD (QUE ES DE 7,5) SE PODRIAN CONSTRUIR UN TOTAL DE 7.852,5 m2.

LA SUPERFICIE POSIBLE DE CONSTRUIR AL APLICAR EL CONJUNTO DE CONDICIONES DE EDIFICACION ES DE 513 m2 EN PRIMER PISO Y 4.368 m2 EN TOTAL, CONSIDERANDO UNA ALTURA DE 2,7 m ENTRE PISOS TERMINADOS, LO QUE DA 11 PISOS.

ES POSIBLE QUE REVISANDO ALTERNATIVAS DE DISEÑO ARQUITECTONICO SE PUEDA AUMENTAR LIGERAMENTE LA SUPERFICIE A CONSTRUIR. PARA EFECTOS DE CALCULO DE RENTABILIDAD SE HA CONSIDERADO ESTA POSTURA MAS PRUDENTE.

EN CUANTO A ESTACIONAMIENTOS, SE CALCULAN ENTRE 50 Y 55 EN SUBTERRANEO, DADO UN ESTACIONAMIENTO POR DEPARTAMENTO. EN SUPERFICIE, ESTO SIGNIFICA ENTRE 625 Y 690 m2 MAS CIRCULACIONES. SE PUEDE CONSTRUIR TODO EL SUBSUELO.

TERRENO

AREA 2434 M2

VALOR 13 UF M2

CONSTRUCTIBILIDAD 2,0

ESTUDIO CONSTRUCTIBILIDAD

OCUPACION DE SUELO: 734 M2 = 30 %

ALTURA: 24,96 MTS

RAZANTE: 60º

UNIDADES DEPARTAMENTOS: 84 UN

PROMEDIO DEPARTAMENTOS: 75,26 M2

DEPARTAMENTOS: 6329 M2

AREAS COMUNES 16 %: 1012 M2

TOTAL CONSTRUCCION 7341 M2 (SOBRE NIVEL 0)

ESTACIONAMIENTOS : 1207 M2

(84 UNIDADES + 15% CIRCULACION)

TOTAL CONSTRUCCION: 8548 M2

ESTUDIO ECONOMICO

1.- COSTOS

1.1.- TERRENO M2 UF VALOR U.F.% INVERSION

  COSTO TERRENO ( m2 x UF) 2.434

13,0

31.642,00 18%

 % COMISIÓN COMPRA ( 2 % corred + 1,2 % not. y CBR )    

1.012,54  

  TOTAL TERRENO    

32.654,54

18%

1.2.- CONSTRUCCION m2 UF    

  M2 CONSTRUIBLES 7.341

12,0

88.091,33  

   

  TOTAL CONSTRUCCIÓN  

88.091,33

49%

1.3.- COSTOS ASOCIADOS

 HONORARIOS Y ASESORIAS DE OPERACIÓN        

  Mecánica suelos % CONST. 0,2% 137 0%  Arquitectura % CONST. 3,5% 3.083 2%  Calculista % CONST. 1,1% 991 1%  Instalaciones % CONST. 0,5% 405 0%  Gerencia del Proyecto % VTA. 2,4% 4.302 2%  Abogado % VTA. 0,5% 813 0%

  Inspección Técnica Obra Mes I. Técnica 140 2.800 2%

  SUB TOTAL     12.532 7%

  ADMINISTRACION          Gestión Inmobiliaria % UT. 5,00% 1.753    Marketing % VTA. 3,00% 5.423 3%  Ventas % VTA. 2,00% 3.615 2%  Publicidad % VTA. 2,50% 4.519 3%  Gastos Comunes % VTA. 0,40% 723 0%  Gastos Generales % VTA. 0,34% 611 0%  Equipamiento % VTA. 0,51% 917 1%

  Banco Mes Gto. Bco. 8 288 0%

  SUB TOTAL     10.674 6%

  TOTAL HONORARIOS Y ASESORIAS     23.206 13%

  SUB TOTAL CONSTRUCCION PROYECTO     111.297 62%

  IMPREVISTOS % CONST. 2,0% 1.762 1%

  TOTAL INVERSION     145.713,28 81%

ESTRUCTURA DE COSTOS

COSTOS ASOCIADOS A PROYECTOS INMOBILIARIOS  

   

  UNIDAD VALOR   VALOR % DEL

I.- INVERSION MEDIDA UNITARIO CANTIDAD TOTAL TOTAL

     

CONSTRUCCION Mt2 13,50 8.560,00 115.560 70%

     

HONORARIOS Y ASESORIAS    

OPERACION    

Mecánica suelos % CONST. 0,2% 115.560 231 0%

Arquitectura % CONST. 3,5% 115.560 4.045 2%

Calculista % CONST. 1,1% 115.560 1.271 1%

Instalaciones % CONST. 0,5% 115.560 578 0%

Abogado % VTA. 0,5% 203.308 1.017 1%

Gerencia del Proyecto % VTA. 2,4% 203.308 4.879 3%

Inspección Técnica Obra Mes I. Técnica 140 10 1.400 1%

SUB TOTAL 13.421 8%     

SERVICIOS GENERALES    

Alcantarillado-Agua 2.100 1%

Electricidad 1.500 1%

Permiso Municipal 1.200 1%

SUB TOTAL 4.800 3%

     

ADMINISTRACION    

Gestión Inmobiliaria % UT. 5,00% 54.000 2.700 2%

Ventas % VTA. 2,38% 203.308 4.839 3%

Marketing % VTA. 3,00% 203.308 6.099 4%

Gastos Comunes % VTA. 0,40% 203.308 813 0%

Gastos Generales % VTA. 0,34% 203.308 1.122 1%

Equipamiento % VTA. 0,51% 203.308 1.682 1%

Banco Mes Gto. Bco. 8 36 288 0%

SUB TOTAL 17.543 11%

     

TOTAL HONORARIOS Y ASESORIAS 35.764 22%          

SUB TOTAL 151.324 91%

     

TERRENO Mt2 1,00 11.000 11.000 7%

IMPREVISTOS % CONST. 2,7% 115.560 3.120 2%

TOTAL INVERSION       165.444 100%