DERECHO REGISTRAL

El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de

normas jurídicas y principios regístrales que regulan la organización y

funcionamiento de los registros públicos, los derechos inscribibles y medidas

precautorias en los diversos registros, en relación con terceros.

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

Principio de legalidad

Por este principio, todo título que se trate de inscribir en el Registro está

sometido a un examen previo, también llamado verificación o calificación,

con el fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales, los títulos

válidos y perfectos; en otras palabras es el análisis que realiza el registrador

respecto de la licitud del acto o contrato que se desea inscribir o anotar

preventivamente así como de la compatibilidad de estos actos con las

normas legales vigentes y los asientos registrales ya existentes.

Principio de prioridad

Referido directamente al tiempo, por cuanto en el reconocimiento de

determinados derechos, tienen prioridad los más antiguos sobre los

posteriores; se basa en el apotema jurídico "prior tempore, potior iure"

(Primero en tiempo, mejor en derecho); así de acuerdo a este Principio, los

derechos que otorgan los registros, están determinados por la prioridad en el

tiempo de la inscripción, esta prioridad en el tiempo se determina por la

fecha, día, hora y fracción de hora en que determinado título se presenta al

registro.

Principio de publicidad

En virtud de este principio, se presume que toda persona está enterada del

contenido de las inscripciones; es decir, nadie puede alegar ignorancia o

desconocimiento del contenido de los asientos de inscripción.

Principio de legitimación

Según este principio, se presume que el contenido de las inscripciones, es

cierto y produce todos sus efectos mientras que estas no sean anuladas o

rectificadas.

Principio de fe pública registral

Por este principio, se busca proteger los actos jurídicos que se hayan

producido confiando en el contenido del registro; es decir, ampara a los

terceros adquirentes de derechos, en base a la información contenida en los

Registros.

Principio de tracto sucesivo

También conocido como de "Tracto Continuo", por este principio, ninguna

inscripción, salvo la primera, se llevará a cabo sin que previamente esté

inscrito o se inscriba el derecho de donde provenga.

Principio de especialidad

También llamado de "Determinación", tiene como finalidad individualizar los

derechos inscritos en los Registros, en relación a los bienes y a las

personas, por este principio, cada inscripción se efectúa en partidas

separadas.

Principio de oponibilidad

El propósito de este principio es impedir que se inscriban derechos que se

opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente

inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al

derecho inscrito.

CLASES DE INSCRIPCIÓN

Inscripción constitutiva

Esta clase de inscripción constituye un requisito indispensable para que la

transferencia o constitución de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta

clase de inscripción, queda perfeccionada la transmisión o constituido el

derecho real.

Ejemplo de esta clase de inscripción es la Hipoteca, pues si esta no es

inscrita en el registro correspondiente, aunque haya sido elevada a Escritura

pública, no existe la garantía real.

Inscripción declarativa

Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido, independientemente

del registro. Para esta clase de inscripción, basta la existencia del título para

la transmisión del derecho real.

Reconoce la pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota

para su oportuna publicidad y demás efectos que establezca la ley.

FUNCIÓN NOTARIAL.

La función notarial puede conferirse concretamente como la actividad que

despliega el Notario.

La función notarial se configura como la facultad de provocar la actividad del

Notario.

Es así como se ha identificado la función notarial con las diversas

actividades que realiza el Notario, con relación a la doctrina y en el marco de

la legislación peruana.

LA FUNCIÓN NOTARIAL EN LA DOCTRINA.

En lo que respecta a la doctrina se ha precisado que los autores concuerdan

que en un aspecto fundamental sobre la función notarial, y es que opinan

que la función notarial configura un conjunto de actividades. No descargan

los autores la idea de acciones que realiza el Notario para evidenciar su

función; ellos sostienen y discrepan al opinar que las actividades del Notario

son de índole diferente.

La función notarial son los actos que practica el Notario, aunque sean de

diversa naturaleza.

Eminentes tratadistas de la materia han configurado la función notarial,

mencionando las diversas actividades de los Notarios. Entre ellos tenemos a

Antonio Bellver Cano en su obra "Principios del Régimen Notarial

Comparado". Para este autor la unción notarial comprende cuatro

actividades:

1º. Aconsejamiento a los otorgantes respecto a las decisiones y

determinaciones de su voluntad.

2º. Redacción de las declaraciones que recibe de los particulares,

adaptándolas a las exigencias legales.

3º. Constatación de los actos jurídicos (contratos) extendiéndolos

documentalmente.

4º. Autorización de tales documentos confiriéndoles, plena y definitiva

autenticidad y eficacia.

SISTEMAS REGISTRALES

En función de los efectos de la inscripción se señala que estas pueden tener

efectos constitutivos o declarativos. El primero es cuando la mutación real se

genera producto de la inscripción, siendo propio de países Alemania,

Austria, Suiza, entre otros. En el Perú podemos tomar como ejemplo la

constitución de la hipoteca, dado que su existencia se produce con la

inscripción.

En cambio, nos referimos a registros con efectos declarativos cuando la

mutación de los derechos se realiza extra registralmente; por lo que, a fin de

tutelar mejor el derecho por la publicidad –y consecuente oponibilidad- se

requiere la inscripción para oponer a terceros la titularidad.

LA FE PÚBLICA EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

NOCIÓN CONCEPTUAL.

En líneas generales, la protección que brinda el Registro tiene dos

destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es,

aquél que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros,

es decir, aquéllos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que

brinda el Registro.

La protección del titular registral surge a través del principio

de legitimación registral en la medida que de la presunción relativa de

exactitud que impone, se desprende que aquél no podrá ser despojado de

su derecho sin su previo consentimiento o intervención (Art. 2013 del C.C. y

Art. VII del NRGRP). Por su parte, la protección de los terceros, además del

principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pública

registral. Este, en líneas generales, establece que, aquéllos no podrán ser

perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o

ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de

su adquisición (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP).

El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial

importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de

los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de

quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de

un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo

pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en

inatacable el derecho del tercero.

LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO POSITIVO

Respecto de terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e

íntegro.

Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en

las condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no

fuera realmente propietario o titular de cualquier otro derecho real.

LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles,

que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la

Propiedad, no perjudican a tercero.

CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de

persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será

mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque

después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no

consten en el mismo Registro.

La inscripción sólo protege con carácter iuris et de iure a los que contrataren

a título oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe.

No obstante, otros autores prefieren hablar de beneficiario o destinatario de

la fe pública registral, tercero protegido, adquirente especialmente protegido,

etc.

PRESUPUESTOS DE LA CONDICIÓN DE TERCERO

Debe reunir los cuatro requisitos:

Adquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico–real,

Conseguida de buena fe

A título oneroso

Que traiga causa del anterior titular registral.

LA ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO

El tercero debe haber adquirido mediante contraprestación por su parte, es

decir, a título oneroso.

Los adquirentes a título gratuito (por ejemplo, mediante donación o herencia)

no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o

transferente.

LA ADQUISICIÓN DE BUENA FE

La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que

desconocía la inexactitud del Registro. La buena fe se presume siempre, y al

que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Es iuris

tantum.

En los supuestos de doble venta, si el segundo adquiriente inscribe de

buena fe, desconociendo la circunstancia de la anterior transmisión, la

presunción de buena fe supone la consolidación de la adquisición por el

tercero.

LA ADQUISICIÓN DEL TITULAR REGISTRAL ANTERIOR

Consecuencia del propio ordenamiento hipotecario, pues:

Sólo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los

derechos inscritos

Es un corolario imprescindible del tracto sucesivo, en torno al cual se

estructura el conjunto de las normas hipotecarias.

Tercero a efectos hipotecarios, es únicamente el tercer adquirente; es decir

el causahabiente de un titular registral, por vía onerosa.

La fe pública registral se encuentra excluida ab radice en el supuesto de la

inmatriculación, pues quien inmatricula e incorpora una finca al elenco de las

"propiedades inscritas", desde el punto de vista registral, es obvio que no

adquiere de "titular anterior" alguno, sino que él mismo es el primer titular

registral.

Las inscripciones de dominio realizadas a consecuencia de los

procedimientos de inmatriculación, los títulos públicos de adquisición y la

certificación de dominio de las Entidades públicas, establece que no surtirán

efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha. La

invocación de tal tercero lleva a algunos autores a plantear que, entonces,

se suspende la eficacia de la fe pública registral durante dicho plazo.

Sin embargo, el tercero al que se refiere en ningún caso puede coincidir del

tercer adquirente contemplado en el artículo 34, sino que ha de entenderse

por tercero, en relación con el inmatriculante, cualquier persona que pudiera

tener alguna titularidad dominical o jurídico-real y que se viera perjudicado

por la inmatriculación conseguida a través de los títulos públicos de

adquisición complementados por el acta de notoriedad o de la certificación

de dominio emitida por las entidades públicas. Los dos años establecidos

funcionan, pues, como un período cautelar en relación con tales

procedimientos inmatriculadores y no como un plazo de suspensión de la fe

pública registral, cuestión que no viene al caso.

LA INSCRIPCIÓN DE SU PROPIA ADQUISICIÓN

Esta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue

los efectos que le son propios, en beneficio del adquirente.

Contrario sensu, la inscripción del tercer adquirente priva de eficacia a los

actos intermedios de transmisión del bien inmueble que, debiendo o

pudiendo haber sido inscritos, no ha llegado a acceder al Registro.

ALCANCE Y ÁMBITO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

LA EFICACIA RESPECTO DE TERCEROS

Debe quedar claro que la presunción iuris et de iure en que se traduce la fe

pública registral es un asunto de terceros y, para nada, juega inter partes.

En efecto, el ultimo adquirente (y titular registral) no goza de la condición de

tercero hipotecario respecto de su transmitente. El art. 34 de la Ley

Hipotecaria (Tercero Hipotecario) no otorga garantía alguna al titular inscrito

en relación con los posibles defectos de su negocio adquisitivo, sino

solamente frente a terceros que pudieran ostentar derechos inscribibles

sobre el bien transmitido que no constasen en el Registro de la Propiedad.

También ha reiterado el Tribunal Supremo la irrelevancia de lo establecido

en el art. 34 respecto del acto adquisitivo del tercero en caso de que sea

declarado ineficaz.

En tales casos, la norma aplicable es precisamente el art. 33 de la Ley

Hipotecaria, con la lógica consecuencia de la exclusión del juego de la fe

pública registral, pues el art. 34 sólo protege al adquirente frente a la nulidad

del acto adquisitivo anterior, respecto del cual sí puede ser considerado

tercero.

CIRCUNSTANCIAS EXCLUIDAS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

La protección registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones

jurídicas-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripción en el Registro de

la Propiedad; a la titularidad, existencia, contenido y extensión de los

derechos reales inscritos... Por consiguiente la protección del tercero

hipotecario no comprende las siguientes circunstancias:

Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los

derechos inscritos (extensión o cabida y linderos de la finca,

existencia de construcciones....), por no estar sometidos a la función

calificadora del Registrador. Por su parte, la Sentencia de 9 de mayo

de 1989 contempla en concreto la exclusión de la fe pública registral

del destino comercial dado a un local.

Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las

partes y la existencia o inexistencia de vicios del consentimiento en el

negocio transmisivo realizado

Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia

pese a no estar inscritas.

REQUISITOS

De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las

exigencias necesarias para que el principio de fe pública registral despliegue

sus efectos, son: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del

derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de

ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho,

buena fe del adquirente e inscripción del derecho a favor del adquirente.

Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que

confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho

adquirido por el tercero registral.

Adquisición válida de un derecho

La protección que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la

adquisición derivada que surge de un negocio jurídico. Precisamente, el Art.

VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de

quien "hubiere contratado" sobre la base de los asientos registrales

La doctrina ha excluido de la protección a las adquisiciones no-

derivadas como serían las realizadas por ministerio de la ley, accesión,

usucapión, etc., toda vez que el propósito del principio es proteger el tráfico

jurídico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a través de la

contratación civil o comercial.

Es importante tener en cuenta que la protección que brinda el principio

despliega su eficacia, únicamente, respecto del negocio jurídico previamente

inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mérito

adquiere su propio derecho.

Previa inscripción del derecho transmitido.

Hemos insistido en que el principio de fe publica registral despliega su

eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el

Registro pues, confiere protección a quien adquirió un derecho de persona

que, según el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.

El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que

de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el

registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una

vez inscrito su derecho, aunque después se anule..." Igualmente, el Art. VIII,

T.P., del N.R.G.R.P. señala: "La inexactitud de los asientos registrales por

nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no

perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere

contratado sobre la base de aquéllos...".

Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho

transmitido.

El principio de fe pública registral no sólo requiere la previa inscripción del

derecho que le sirve de antecedente. Además, impone el desconocimiento

de la inexactitud registral de aquél derecho, esto es, la no-inscripción de las

causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aquél derecho. Esto se

desprende del Art. 2014 del C.C. cuando señala: "por virtud de causa que no

consten en los registros públicos".

Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho

previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de

nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del negocio jurídico no obstante

que el Art. 2014 del C.C., únicamente, hace referencia literal a los tres

últimos. La Exposición de Motivos del Código Civil ha planteado y resuelto el

tema precisando que "las causas que atenten contra el derecho del

otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino

que también podrán ser causas rescisión o resolución".

Onerosidad en la transmisión del derecho

Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su

eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurídico por el

cual adquirió el derecho; se hubiera celebrado a título oneroso, esto es,

con prestaciones recíprocas. El Art. 2014 del C.C. expresamente señala: "El

tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho..."

Además de los típicos negocios jurídicos onerosos bilaterales como son la

compraventa, dación en pago, transacción, etc., quedan comprendidos

aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las

adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate público pues, también se

trata de negocios jurídicos bilaterales celebrados a título oneroso donde el

Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.

Buena fe del adquirente

Se señala que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha

destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de

vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-

conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo,

como la creencia en algo más que el desconocimiento de algo: que el

transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueño de

la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no

adolece de vicio alguno.

Inscripción del derecho a favor del adquirente.

El principio de fe pública registral despliega sus efectos a favor de del

adquirente, únicamente cuando éste ha inscrito su derecho. Tanto el Art.

2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible

su necesidad toda vez que el adquirente del derecho sólo será tercero

registral cuando hubiera inscrito su derecho.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Se considera oficialmente que la Publicidad Registral persigue como fin la

seguridad jurídica, sea en forma de preservación o de reforzamiento,

entendiendo a la referida publicidad como un Valor de primordial importancia

para el ordenamiento jurídico[i]; bajo esa perspectiva resulta de interés

público que la misma funcione desde el Estado, ya que interesa a éste que

la publicidad registral pueda permitir la verificación de situaciones o

relaciones jurídicas, en cuanto a lo que se refiere a la situación de los

derechos inscritos en el Registro.

Publicidad Registral como Valor

Enfocando el tema que nos ocupa encontramos que no es suficiente saberse

propietario de un predio, resulta además necesario oponer el derecho a los

terceros, justamente en ese sentido el Tribunal Constitucional señala que

“para el pleno desarrollo de la propiedad en los términos que nuestra

Constitución le reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del

mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible

poder oponer su titularidad frente a terceros y generar, a partir de la

seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas

que a ella le son consustanciales.

La Relación: Publicidad – Registro de Predios

La Publicidad Registral, en su primer momento servía únicamente respecto

de los derechos sobre los predios y no sobre todos los derechos, por ello

inicialmente fue entendida como Principio Hipotecario que establece la

realidad de las situaciones jurídicas anotadas o asentadas en el Registro de

la Propiedad inmueble, por lo que se estructuró la idea de considerar dentro

del ordenamiento jurídico como verdad lo anotado o inscrito, por lo que no

afectaría al adquirente que tenga derecho registrado, los hechos que no

consten en el Registro.

La relación entre la Publicidad registral y la propiedad predial da lugar a

muchas preguntas, se podría ensayar con respecto a si la referida publicidad

determina la posición del propietario respecto de los terceros frente a un

inmueble, dígase se podría entender que sólo ésta hace formal al propietario

o digamos que lo perfecciona. También se puede preguntar si el Registro-

Publicidad sólo tiene una finalidad de noticia o prueba adicional para saber

quién es el propietario. También se puede preguntar si la publicidad puede

ser diferente a lo registrado o es que necesariamente tiene que reflejar

exactamente lo contenido en éste.

LA PUBLICIDAD FORMAL Y MATERIAL EN LA LEGISLACIÓN

PERUANA.

El derogado Reglamento General de los Registros Públicos peruano,

señalaba en su Artículo 185 que para conseguir la manifestación de libros,

índices, etc. Bastaba con pagar únicamente los derechos de arancel.

La Publicidad es el soporte del Sistema Registral peruano, por lo que no ha

sido considerado como un Principio por el Reglamento General de los

Registros Públicos, entendiendo como Principios a los rasgos o

características de los Registros de seguridad jurídica[iv] , la publicidad no

resulta ser sólo el rasgo o característica esencial, es sobre todo el sistema

en si mismo.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL

Este principio determina la forma como los usuarios del Registro vía

institucional tienen acceso a la información registral mediante el acceso a los

documentos del archivo registral y a las certificaciones que expide el

Registro, por lo que es una garantía de acceso efectivo al conocimiento del

contenido de todas las partidas regístrales y demás información que obra en

el archivo registral.

Características de la Publicidad Formal:

Se establece la posibilidad de que se solicite la exhibición de títulos

en trámite.

Se establece que la manifestación, tratándose de partidas

electrónicas, se realizará, también, mediante el servicio de

información en línea, a través de los terminales ubicados en las

Oficinas Regístrales o a través de otros medios informáticos.

Se precisa que en caso de solicitud de aclaración de certificado,

cuando la certificación fuese literal, sólo procederá, previa

rectificación de la partida de acuerdo al procedimiento establecido,

mediante la expedición de un nuevo certificado.

Los certificados expedidos (sean literales o compendiosos) acreditan

la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones en el

Registro al tiempo de su expedición.

En este punto, debemos decir que la publicidad registral en el Perú opera de

dos modos, mediante la registración (o digamos inscripción en el registro) y

en el acceso (incluida la posibilidad) al contenido del Registro. Por la

Publicidad Material se impone que el contenido del Registro afecta a todos

los terceros, aun cuando no hubieran tenido el conocimiento real de éste,

debido justamente a la Publicidad Formal, por la cual se otorga la posibilidad

del conocimiento a todas las personas.

En tanto el Registro de la Propiedad no sea obligatorio, este principio de

Publicidad no podrá hacerse extensivo a todos los derechos registrables.

Consideramos que si todos los predios se encuentran catastrados y

registrados, podrá ser inscribible la posesión con la finalidad de la

prescripción y dentro de un proceso destinado a la declaración de tal

derecho. En caso no se admita la Prescripción contra tábula, entonces no se

podría admitir la inscripción de la Posesión.

Es oportuno señalar que la Publicidad está ligada al efecto principal de la

inscripción, que es la Legitimación, que consiste en la afirmación de

veracidad y vigencia del contenido de las inscripciones, por tanto lo

publicitado es cierto y vigente. Ese valor teórico funciona adecuadamente

con registros constitutivos sin embargo también puede hacerlo si es que el

Registro declara derechos pues esa información puede ser opuesta a

terceros. En nuestro caso funciona sobre una realidad que es distinta a lo

estipulado por la norma base civil, ya que la legitimidad se está entendiendo

además como verdad oficial de la realidad jurídica del predio. El tránsito es

justamente a consolidar que el contenido de las inscripciones es la única

verdad y no hay necesidad de oponer a terceros porque sencillamente no

existirían estos debido a que los derechos estarían adecuadamente

protegidos excluyendo a cualquiera en el derecho inscrito.