CDIGO CIVIL COMENTADO CONTRATOS. PARTE ESPECIAL

RICARDO LUIS LORENZETTIDirector

CDIGO CIVIL COMENTADODOCTRINA - JURISPRUDENCIA - BIBLIOGRAFA

CONTRATOS. PARTE ESPECIALTomo IArtculos 1323 a 1647 bis

RUBINZAL - CuLZONI EDITORES

Talcahuano 442 - Tel. (011) 4373-0544 - C1013AAJ Buenos Aires Salta 3464 - Tel. (0342) 455-5520 - S3000CMV Santa Fe

Cdigo civil : doctrina, jurisprudencia, bibliografa : contratos : parte especial: tomo I: artculos 1323 a 1647 bis/dirigido por Ricardo Luis Lorenzetti - 1 a ed. - Santa Fe : Rubinzal - Culzoni, 2005 v. 1, 872 p. ; 23x16 cm ISBN 950-727-679-3 (edicin encuadernada) ISBN 950-727-680-7 (edicin rstica) 1. Cdigo Civil-Doctrina. 2. Cdigo Civil-Jurisprudencia. I. Lorenzetti, Ricardo Luis., dir. CDD 348.046

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Queda hecho el d e p s i t o q u e d i s p o n e la ley 11.723 IMPRESO EN ARGENTINA

AUTORES DE ESTE TOMO

Artculos1323 a 1433 1434 a 1484 1485 a 1492 1493 a 1622

AutoresDAVID F. ESBORRAZ ARIEL ARIZA DAVID F. ESBORRAZ CARLOS A. HERNNDEZ SANDRA A. FRUSTAGLI

Colabor en la bsqueda dejurisprudencia: PAULA ARMOA

1623 a 1647 bis

GONZALO SOZZO

TTULO III DEL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA

Bibliografa generalDoctrina argentina: LLERENA, B., Concordancias y comentarios del Cdigo Civil argentino, Buenos Aires, 1888, t. II; SEG VIA, L., El Cdigo Civil de la Repblica Argentina con su explicacin y crtica bajo forma de notas, Buenos Aires, 1891, t. I; MACHADO, J. O., Exposicin y comentario del Cdigo Civil argentino, Buenos Aires, 1899, t. IV; ARIAS, I , Compraventa, en Contratos civiles. Teora y prctica, Buenos Aires, 1936, t. I; SALVAT, R. M., Tratado de Derecho Civil argentino. Fuentes de las obligaciones. Contratos, Buenos Aires, 1946, t. I; ZAVALA RODRGUEZ, C. J., Cdigo de Comercio y leyes complementarias, Buenos Aires, 1966, t. II (arts. 450 a 557); REZZNICO, L. M., Estudio de los contratos en nuestro Derecho Civil, Buenos Aires, 1967, t. 1; SPOTA, A., Instituciones de Derecho Civil. Contratos, Buenos Aires, 1979, t. IV; MOSSET ITURRASPE, J. y MOISSET DE ESPANS, L., Contratacin inmobiliaria, Buenos Aires, 1980; PIANTONI, M., Contrato de compraventa. Negocio jurdico venta, Buenos Aires, 1982; RIVERA, J. C , Del contrato de compraventa, en LLAMBIAS, J. J. y ALTERINl, A. A., Cdigo Civil anotado, Buenos Aires, 1982, t. III-A; GARRIDO, R. y CORDOBERA DE GARRIDO, R, Compraventa, Buenos Aires, 1982; BORDA, A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, Buenos Aires, 1983, t. I; WAYAR, E., Compraventa y permuta, Buenos Aires, 1984; SALAS, A. E. y TRIGO REPRESAS, F., Cdigo Civil y leyes complementarias, Buenos Aires, 1984, t. II; GARRIDO, R., Problemtica jurdica inmobiliaria, Buenos Aires, 1984, t. I; LAGOMARSINO, C. (con la colaboracin de S. Cifuentes), en BELLUSCIO, A, y ZANNONI, E., Cdigo Civil comenta9

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do, anotado y concordado, Buenos Aires, 1986, t. 6; MOSSETITURRASl'l, .1., Coni/>ravcnta inmobiliaria, Santa Fe, 1991; Responsabilidad por daos, Santa Fe, 1998, t. II; LPEZ DE ZAVALA, F., Reformas al Cdigo Civil, coleccin dirigida por A. A. Alterini y R. Lpez Cabana, Buenos Aires, 1993; Teora de los contratos, Buenos Aires, 2000, t. 2; GARRIDO, K. y /AGO, J., Contratos civiles y comerciales (Parte especial), Buenos Aires, 1993, t. 2; GHERSI, C , Contratos civiles y comerciales, Buenos Aires, 1994, t. I; ETCHEVERRY, R., Derecho Comercial y Econmico. Contratos. Parte especial, Buenos Aires, 1995; ESBORRAZ, D. F. y HERNNDEZ, C. A., El contrato de compraventa en los proyectos de reformas al Cdigo Civil, en Revista Derecho y Empresa, N 3, Rosario, 1995; FARIA, J. M., Defensa del consumidor y del usuario. Comentario exe~ gtico de la ley 24.240y del decreto reglamentario 1798/94, Buenos Aires, 1995; LORENZETT1, R., Tratado de los contratos, Santa Fe, 1999, t. I; Consumidores, Santa Fe-Buenos Aires, 2003; BUERES, A. y HIGHTON, E., Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinario y jurisprudencial, Buenos Aires, 1999, t. 3-C; GHERSI, C. y WEINGARTEN, C , Cdigo Civil. Anlisis jurisprudencial comentado, concordado y anotado, Rosario, 2000, t. II. Doctrina boliviana: MORALES GUILLEN, C , Cdigo Civil concordado y anotado, Cochabamba, 1977; GUZMN SANTIESTEBAN, J., Derecho Civil (De las obligaciones y de los contratos en general), Cochabamba, 1999, t. III. Doctrina brasilea: PONTES DE MIRANDA, F. C , Tratado de Direito Privado. Parte especial (Direito das Obrigacoes: Compra-e-venda. Troca. Contrato estimatrio), Sao Paulo, 1984, t. XXXIX; GOMES, O., Contratos, Rio de Janeiro, 1975; AMARAL JNIOR, A., Protecao do consumidor no contrato de compra e venda, en Revista dos Tribunais, Sao Paulo, 1993; DIN1Z, M., Curso de Direito Civil brasileiro, Sao Paulo, 1995, t. 3; Tratado terico prtico dos contratos, SSo Paulo, 2002, t. 1; Ul .1 !OA COELHO, F., Cdigo Comercial e legislacao complementar anotada. Rio de Janeiro, 1997; VILLAgA AZEVEDO y S. DE SALVO VEN< )SA, Cdigo Civil anotado e legislaqao complementar, Sao Paulo, 2004. Doctrina chilena: ALESANDRI RODRGUEZ, A., De la compraventa y de la promesa de venta, Santiago de Chile, 1917. Doctrina colombiana: VELEZ, F., Estudio sobre el Derecho Civil colombiano, l'nils, s/T, I. Vil. Doctrina costarricense: BRENES CRDOBA, A., Tratado de los contratos, Sun Jos di- ('osla Rica, 1998.10

D E L CONTRATO DE COMPRA Y VENTA

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II. y JULLIOT DE LA MORANDIERE, L., Cours lmentaire de Droit Civilfrancais, Paris, 1948; OURLIAC, P. y DE MALAFOSSE, J., Derecho Romano y francs histrico {Derecho de Obligaciones), Barcelona, 1960, l. I, p. 432; MAZEAUD, H.; MAZEAUD, L. y MAZEAUD, J., Lecciones de Derecho Civil, trad. cast. de Alcal-Zamora y Castillo, Buenos Aires, 1962; RIPERT, G. y BOULANGER, J., Tratado de Derecho Civil segn el Tratado de Planiol. Contratos, trad. cast. de D. Daireaux, Buenos Aires, 1965, l. Vil; GROSS, B. y B1HR, Ph., Contrats (Ventes civiles et commerciales, Baux d'habitation, baux commerciaux), Paris, 1993, t. I; COLLART DUTILLEUL, F. y DELEBECQUE, Ph., Contrats civils et commerciaux, Paris, 1996. Doctrina italiana: GORLA, G., La compravendita e la permuta, en VASSALLI, F. (dir.), Trattato di Diritto Civile italiano, Torino, 1937; DEGNI, F., La compravendita, Padova, 1939; MESSINEO, F., Manual de Derecho Civil y Comercial, trad. cast. de S. Sents Melendo, Buenos Aires, 1971, t. V; RUBINO, D., La compravendita, en CICU, A. y MESSINEO, F. (dirs.), Trattato di Diritto Civile e Commerciale, Milano, 1971; BIANCA, C. M., voz Vendita (Diritto vigente), en Novissimo Digesto Italiano, Torino, 1975, t. XX, p. 605; La vendita e la permuta, en VASSALLI, F. (dir.), Trattato di Diritto Civile italiano, Torino, 1993; MIRABELLI, G., De i singoli contratti, en Commentario del Cdice Civile della Utet, Libro IV, Torino, 1991, t. 3; BONFANTE, G., La vendita, en GALGANO, F. (dir.), Trattato di Diritto Commerciale e di Diritto Pubblico dell 'economa {Contratti commerciali), Padova, 1991, t. XVI; TALAMANCA, M., voz Vendita (Diritto Romano), en Enciclopedia del Diritto, Milano, 1993, t. XLVI; MACARIO, F., voz Vendita (Profili generali), en Enciclopedia giuridica Treccani, Roma, 1994, t. XXXII; FERRI, G. B., La compravendita, en RESCIGNO, P. (dir.), Trattato di Diritto Privato, Torino, 2000, t. XI; VV. AA., bajo el cuidado de V Buonocore y A. Luminoso, Cdice della vendita, Milano, 2001; LUMINOSO, A., La compravendita, Torino, 2004.

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Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

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A) Bibliografa especialFERNANDEZ ESPINAR, La compraventa en el Derecho medieval espaol, en Anuario de Historia del Derecho Espaol, N 25, Madrid, 1955, p. 358; FAIRN, M., Anotaciones, en OURLIAC, P. y DE MALAFOSSE, J., Derecho Romano y francs histrico (Derecho de Obligaciones), Barcelona, 1960, t. I, p. 446; GROSSO, G., // sistema romano dei contratti, Torino, 1963, p. 143; ARIAS RAMOS, J. y ARIAS BONET, J. A., La compraventa en Las Partidas, en VV. A A., Centenario de la Ley del Notariado, Madrid, 1965, t. 1-2, p. 341; ZAVALA RODRGUEZ, C. J., Cdigo de Comercio y leyes complementarias, Buenos Aires, 1966, t. II (arts. 450 a 557), p. 1; REZZNICO, L. M., Estudio de los contratos en nuestro Derecho Civil, Buenos Aires, 1967, t. 1; DE LOS MOZOS, J. L., Perspectivas y mtodo para la comparacin jurdica en relacin con el Derecho Privado iberoamericano, en Revista de Derecho Privado, Madrid, 1976, p. 782; BELVEDERE, A., // problema delle definizioni nel Cdice Civile, Milano, 1977; BELVEDERE, A.; JORI, M. y LANTELLA, L., Definizioni giuridiche e ideologie, Milano, 1979; SPOTA, A., Instituciones de Derecho Civil. Contratos, Buenos Aires, 1979, t. IV, p. 27; BISCARDI, A., Diritto greco antico, Milano, 1982; BORDA, A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, Buenos Aires, 1983, t. I, p. 10; WAYAR, E., Compraventa y permuta, Buenos Aires, 1984, p. 1; GARCA GARRIDO, M. J., Los efectos obligatorios de la compraventa en el Cdigo Civil espaol, en VV. AA., bajo el cuidado de L. Vacca, Vendita e trasferimento della propriet nella prospettiva storico-comparativa (Atti del Congresso Internazionale Pisa-Viareggio-Lucca, 7-21 aprile 1990), Torino, 1991, t. I, p. 341; MOSSET ITURRASPE, J., Compraventa inmobiliaria, Santa Fe, 1991; BIANCA, C. M., La vendita e la permuta, en Trattato di Diritto Civile diretto da Vassalli, Torino, 1993; voz Vendita (Diritto vigente), en Novissimo Digesto Italiano, Torino, 1975, t. XX, p. 605; GARRO, A. M. y ZUPPI, A. L., La compraventa internacional de mercaderas, Buenos Aires, 1990; TALAMANCA, M., voz Vendita (Diritto Romano), en Enciclopedia del Diritto, Milano, 1993, t. XLVI, p. 303; MACARIO, R, voz Vendita (Profili generali), en Enciclopedia giuridica Treccani, Roma, 1994, t. XXXII; ETCHEVERRY, R., Derecho Comercial y Econmico. Contratos. Parte especial, Buenos Aires, 1995, p. 10; ESBORRAZ, D. F. y HERNNDEZ, C. A., El contrato de compraventa en los proyectos de reformas al Cdigo Civil, en Revista Derecho y Empresa, N 3, Rosario, 1995, p. 54; La proteccin del consumidor en

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B) DoctrinaSUMARIO: 1. La evolucin del contrato de compraventa, a) La compraventa en la edad de formacin del Sistema jurdico romanista, b) La compraventa en el Derecho intermedio ibrico, c) La compraventa en las codificaciones de la edad de las grandes revoluciones y las nuevas tendencias en la materia. 2. La compraventa en el Cdigo de Vlez y las reformas legislativas, a) La definicin de compraventa del Cdigo Civil argentino, b) La finalidad tpica: transmisin dominial. 1) Distintos sistemas comparados. 2) El sistema argentino. 3. Caracteres del contrato de compraventa. 4. Clasificacin de las compraventas en relacin al tipo legal.

1. La evolucin del contrato de compraventa a) La compraventa en la edad deformacin del Sistema jurdico romanista Hn el sistema romano de los contratos (Grosso), la compraventa (emptio-venditio) integraba la categora de las obligationes consensu contracta', dentro de la cual quedaban comprendidos -adems- los conlralos de locacin (locatio-conducti), sociedad (societas) y mandato (mandatum). En los 3, 136-137 de sus Institutiones, Gayo (siglo II d. C.) describe la naturaleza de esta categora negocial, destacando que en ella "no se tiene en cuenta ninguna particularidad verbal o cscrila (como en las obligationes verbis et litteris contractce), sino que es sullcienlc con que estn de acuerdo los que han entablado el negocio"; aun cuando luego limita la fuerza jurigentica del consenM

Art. 1323 timiento agregando que "en esos contratos las partes quedan recprocamente obligadas al cumplimiento del acuerdo ex bono et cequo (segn el principio de correspondencia)"; es decir, de la ecua comparacin de las prestaciones de las partes (Schipani). En lo que respecta a la funcin econmico-social de la compraventa, la misma consista en el intercambio entre la disponibilidad definitiva de una cosa y su valor expresado en dinero. En la antigedad esta funcin econmico-social poda realizarse a travs de diferentes figuras jurdicas, entre las cuales la compraventa consensual romana constitua un fenmeno aislado, en atencin a que en el perodo arcaico existan -en la misma experiencia romana- otras formas negocales diferentes que realizaban esa misma finalidad. La emptio-venditio de la cual nos habla Gayo (Institutiones, 3, 139-141) es un contrato consensual y bilateral (en el sentido de suponer un sinalagma gentico), en virtud del cual una parte, el vendedor, se obliga a transferir la pacfica y definitiva disponibilidad de una cosa (denominada, si era mueble, merx), y la otra, el comprador, la propiedad de una suma de dinero (denominada precio). La consensualidad y la obligatoriedad son caractersticas peculiares de la experiencia romana, respecto de los otros ordenamientos de la antigedad, y, dentro de ella, del perodo clsico respecto del tardoantiguo. En efecto, en el perodo arcaico la funcin econmico-social de la compraventa se alcanzaba mediante el intercambio contextual entre cosa y precio (la denominada "venta real"). As el jurisconsulto Paulo (siglo II d. C.) haca remontar los orgenes de la venta al trueque (Digesto 18, 1, 1 pr.). Para formalizar ese intercambio de prestaciones se recurra, en materia de res mancipi (vgr.: el fundo itlico, y los animales y utensilios de labranza), a la figura de la mancipatio (es decir, del negocio per ees et libram por el cual se formalizaba la aprehensin de la cosa por parte del comprador y el pago del precio); mientras que tratndose de res nec mancipi (vgr.: la mayor parte de las cosas muebles) el mencionado intercambio tena lugar a travs de una doble traditio (entrega) de los bienes que constituan el objeto mediato del negocio: la cosa y el precio (ver comentario arts. 1485/1492, Doctrina l.b). De lo expuesto hasta aqu se desprende que en un primer momento15

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el acuerdo de voluntades de las partes no era idneo per se para crear obligaciones sino que para ello era necesario que tuviese lugar el intercambio inmediato y simultneo entre cosa y precio. Habr que esperar hasta el siglo III a. C. para que, con la intensificacin del comercio entre los pueblos del mediterrneo, aparezca configurada la compraventa consensual y obligatoria en la iurisdictio del prcetor peregrinus, en cuya sede se discuta la disciplina aplicable a las relaciones jurdicas entabladas entre romanos y extranjeros (y entre estos ltimos entre s). Finalmente, desde inicios del siglo II a. C, el contrato consensual de compraventa ser tutelado, iure honorario, tambin en el mbito de los negocios celebrados entre ciudadanos romanos (Talamanca). Durante todo el perodo clsico la compraventa constituir un contrato que, en el sistema romano de transmisin de la propiedad, slo creaba la obligacin de transferir la cosa; de tal manera que, para que el comprador pudiera disponer de ella, era necesario otro acto (vgr. la traditio). Esta configuracin de los efectos del acuerdo sobre la funcin econmico-social de la compraventa constituye un unicum en el rea mediterrnea; ya que, verbigracia, en la concepcin helnica la compraventa era un negocio traslativo, cuyo momento esencial estaba representado por el pago del precio (Biscardi). Por el contrario, Gayo (Institutiones, 3, 139) reconoca implcitamente que, para el Derecho Romano, el pago del precio era irrelevante para la produccin de los efectos de la emptio-venditio (consensual). Esta diferencia entre el Derecho Romano y el Derecho helnico se reflejaba tambin en materia de arras. En efecto, si en el mundo griego las partes queran vincularse a travs del intercambio futuro de una cosa por un precio (es decir, mediante la operacin econmica "compraventa"), deban proceder al otorgamiento del denominado "contrato arral", por el cual el futuro comprador entregaba una suma de dinero al futuro vendedor, conviniendo que si este ltimo se negaba a transferir la cosa, quedaba obligado a la restitucin del doble del valor de la sea recibida, mientras que si quien se arrepenta del negocio era el comprador, el mismo perda la sea dada. Para Gayo las arras, que en la experiencia romana consistan generalmente en un objeto (y no en una suma de dinero), eran "slo una seal de que se haba contrado la compraventa"l

Art. 1323 en base a la cual las partes podan ejercer la accin de cumplimiento por el idquod interest (Institutiones, 3, 139). La concepcin romana de la compraventa y de las arras fue abandonada en la prctica por Constantino (siglo IV d. C). En efecto, en el perodo tardo-antiguo, la compraventa se configuraba como un acto traslativo de la propiedad fundado en el acuerdo de las partes y en el pago del precio y, tratndose de bienes inmuebles, en la redaccin de un escrito. Estas prcticas, propias de las provincias orientales del Imperio, fueron acogidas por el emperador Justiniano en el 528 d. C. (Codex 4, 21, 17), a partir de lo cual el contrato escrito de compraventa adquiri el carcter de acto traslativo fundado en el pago del precio. Junto a esta compraventa con efectos traslativos se previo tambin, como figura autnoma, el contractus dationis arrarum, significativamente distinto de la compraventa, con las caractersticas tpicas de la tradicin helnica (es decir, en caso de incumplimiento el futuro comprador perda las arras dadas y el futuro vendedor estaba obligado a restituirlas dobladas). Finalmente todas estas figuras son recogidas en las Institutiones del emperador Justiniano (3, 23 pr.), con las cuales se concluye la edad de formacin del Sistema jurdico romanista, en las cuales la categora de la vendido comprenda tres tipos de figuras: la emptiovenditio consensual del Derecho clsico, con efectos exclusivamente obligatorios; la venta arral (en la cual, entregadas en base a un acuerdo las arras, las partes quedaban sujetas a la responsabilidad referida supra); la venta traslativa, es decir el contrato escrito que tena exclusivamente efectos reales. b) La compraventa en el Derecho intermedio ibrico El Derecho visigtico regulaba extensamente el contrato de compraventa, pero -a diferencia de lo que aconteca en el Derecho Romano clsico- dispona que la venta era firme desde que constaba por escrito o desde que se haba entregado el precio en presencia de testigos. En el momento en que el comprador satisfaca una parte del pago total, se entenda que quedaba obligado a consumar la venta, sin que le cupiera la posibilidad de arrepentirse.17

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Con relacin a las arras se dispona que si el comprador las haba entregado, el vendedor quedaba obligado a cumplir lo prometido, siempre y cuando el comprador no incurriese en mora, lo que liberaba al vendedor de su compromiso y le transmita la propiedad de la cantidad dada en arras; si el comprador no entregaba el precio en su totalidad en el da en que se hubiera comprometido a hacerlo, el contrato era ineficaz y el comprador perda las arras en concepto de pena. Tal era el rgimen sancionado por el Cdigo de Eurico (Caps. 296 y 297) y por la ley de Recesvinto (5, 4, 4). El Fuero Real admiti nicamente el arrepentimiento del comprador, con la correspondiente sancin de perder lo dado como seal, pero sin haber permitido que pudiese hacer otro tanto el vendedor (3, 10, 2). En las Siete Partidas se hace una inteligente sntesis entre el Derecho justinianeo y la disciplina de los Fueros municipales: habindose entregado una sea, seal o arras, el comprador poda arrepentirse, perdiendo lo que en tal concepto entreg, y el vendedor tambin poda hacerlo entregando al comprador la seal doblada; "pero si cuando el comprador dio la seal dixo assi: que la daua por seal e por parte del precio, o por otorgamiento, entonce non se puede arrepentir ninguno dellos, nin desfacer la vendida que non vala" (5, 5, 7). En efecto, como era de esperar en un Cdigo que tan fuertemente sufre el influjo romanista, la compraventa resulta configurada como un contrato consensual, tal como se refiere abiertamente en 5, 5, 1; 5, 5, 6-8 y 5, 11, 2 (Arias Ramos-Arias Bonet). Con relacin a los efectos de la compraventa cabe sealar que en la Alta Edad Media, la confusin con el contrato de permuta, a causa de la escasez de moneda acuada, condujo al despliegue del efecto real de este contrato por el cual se lig en un solo acto la traditio y el acto consensual; llegndose as al fcil concepto de la eficacia inmediata de la venta, en cuya virtud la propiedad de la cosa vendida era transmitida por el mismo efecto del acuerdo, sin necesidad de posterior entrega ni de un lapso de tiempo y del cumplimiento de formalidades a tal fin. Por ltimo, podemos sealar que el requisito de la publicidad en malcra de compraventa es muy marcado durante el Derecho intermedio, sobre lodo respecto a los bienes inmuebles, por lo que se exigaIX

Arl. 1323 a estos fines que la venta se realizara delante del consejo, generalmente despus de la misa mayor del domingo; imponindose, a veces, previo anuncio (vgr. en el caso de heredades sobre las cuales los familiares podan ejercer el derecho de tanteo y retracto). Cuando se extendieron las prcticas mercantiles y se multiplicaron las ferias y mercados, las fuentes mencionan adems la intervencin de corredores (Fairn). c) La compraventa en las codificaciones de la edad de las grandes revoluciones y las nuevas tendencias en la materia En la edad de las grandes revoluciones (siglos XVIII-XX) se tom en consideracin para la regulacin del contrato de compraventa la modalidad de la denominada "venta al contado" en la cual el comprador busca ser propietario de lo que pag. Hoy predomina, en cambio, la "venta a crdito" en la que el vendedor busca una garanta del pago del precio; razn por la cual se "devala" el papel de la transmisin de la propiedad y se realza la importancia de la garanta. En el siglo XIX se pensaba que asegurando la transmisin de la propiedad habra ms compraventas; hoy esta funcin se da en relacin a las garantas. Como tendremos oportunidad de ver infra, la transmisin de la propiedad muestra aspectos especiales, segn el tipo de bien de que se trata: caballos de carrera, automotores, computadoras, inmuebles, loteos urbanos, etctera. Ello agrega elementos distintos a la compraventa tradicional, al mismo tiempo que exhibe una separacin entre la regulacin de la propiedad y la compraventa. Los individuos se refieren muchas veces a la venta sin querer transmitir la propiedad, porque es costoso hacerlo, o por la caducidad tecnolgica de los bienes requeridos, razn por la cual ha surgido lo que los empresarios llaman la "venta de uso" de las cosas. As se prefiere "comprar" el uso de los inmuebles, automotores, computadoras, maquinarias, antes que su propiedad, dando origen a numerosas relaciones que participan de la locacin y de la compraventa, como por ejemplo el leasing y el tiempo compartido. Con referencia a las cosas muebles, los mercados competitivos han hecho que rara vez se vendan solas. Se venden cosas con otras cosas19

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accesorias, como un diario que trae consigo una parte de una obra intelectual (sea una coleccin de libros clsicos, o una enciclopedia, o un CD) que requiere una continuidad y una composicin tcnica prometida al usuario. Asimismo se venden cosas con servicios, en atencin a que en mercados donde existen precios muy similares (vgr.: el de los automotores o de las computadoras) las diferencias las hacen los servicios (vgr.: servicios de postventas, como las reparaciones y los repuestos) o bien el agregado de ciertos accesorios (vgr.: la provisin de un telfono celular en la venta de automviles). Finalmente se venden "paquetes" o productos complejos que estn integrados por prestaciones de dar y de hacer (vgr.: un producto de computacin integrado por el hardware, el software y los servicios complementarios, entre los cuales se pueden incluir la capacitacin del usuario y la actualizacin de los programas). En algunos casos el producto evoluciona hacia el servicio producindose una evolucin de la "cosa". As, verbigracia, hace unos aos se venda el telfono y adicionalmente uno esperaba recibir un servicio consistente en la comunicacin. Actualmente, el valor de la cosa (aparato telefnico) ha disminuido sensiblemente y es un accesorio del servicio que se suministra. En el mercado automotor la tendencia es algo similar, ya que los sistemas crediticios tienden a que el usuario del automotor se convierta en cliente de la empresa comercializadora, pagando una cuota permanente. De tal manera, una vez pagado un vehculo, se lo cambia por otro, siempre que la cuota se mantenga dentro de la capacidad de pago del cliente. De esta manera la venta de la "cosa-automvil" se transforma en "servicio de movilidad". La funcin de cambio pareca algo bastante sencillo para los Cdigos de la edad de las grandes revoluciones. Sin embargo, en la actualidad, asistimos a la "venta" de jugadores de ftbol, de bonos, commodities, hipotecas, tecnologa. Casi todo es comercializable y casi todo se "vende". I ,a orientacin al cliente promueve la diversificacin de productos y hace que cosas muy sencillas como, verbigracia, un par de zapatillas presente no menos de veinte variedades, segn se use para caminar, jugar al (enis o al ftbol, con lo cual aparece el problema de la satisfaccin que provee la cosa, como elemento de la compraventa..'.o

Art. 1323 La compraventa se pens como "un" contrato celebrado entre comprador y vendedor, pero no se regul la multiplicidad de ventas que se transforman en suministro. Una distribuidora mayorista de medicamentos que atiende a las farmacias puede realizar miles de ventas diarias; un proveedor de partes de una empresa que hace un producto final no agota su obligacin con la entrega de una cosa, sino con una provisin continua; el catering en los aeropuertos es llamado "servicio". De esta manera, la obligacin de dar se disuelve en el mantenimiento del vnculo de asistencia; en una continuidad en el tiempo de la obligacin de dar, semejante al servicio e impensada en el contrato tradicional de la compraventa. Tambin hay variaciones en funcin de los sujetos. As, la compraventa comercial aporta particularidades en funcin del vendedor, la compraventa de consumo se modela protegiendo al comprador. La compraventa puede darse dentro de un sistema de contratos, como ocurre con la venta por sistema de ahorro previo, o el sistema de franquicias o concesin, lo que hace que la compraventa individual sea modificada en algunos aspectos, por la "atmsfera" distinta que le da un sistema de financiamiento (ahorro previo) o de distribucin (concesin o franquicia). Las ventas de propiedades en clubes de campo o de parcelas en cementerios privados establecen un lazo inescindible entre bienes individuales, espacios comunes tangibles (espacios para el deporte y esparcimiento) e intangibles (estilo de vida, imagen). La compraventa de bienes de cierto volumen econmico no es un contrato aislado sino que est acompaada de un contrato de transporte, de un sistema de distribucin que importa la instrumentacin de contratos de agencia, franquicia, concesin; del crdito mediante factoreo, o mutuos con obligaciones conexas con la compraventa; puede ir acompaada de contratos de asistencia tcnica, de seguro, de publicidad, etctera. Normalmente es un plexo de vnculos asociados para lograr un efecto negocial mediante una situacin jurdica creada, y que contienen obligaciones que se imbrincan mutuamente. En una situacin ms fronteriza se ha pretendido aplicar las nociones de la compraventa a la venta de bienes pblicos en los procesos de privatizacin, aun cuando la "venta" de una empresa del Estado presenta particularidades en atencin a que no hay solamente un comprador21

DAVID Y. KSHOKKA/.

y un vendedor, sino que estn en juego intereses pblicos y privados (de los ambientalistas, consumidores, dependientes, etc.). Actualmente, los "derechos" son tratados como "cosas" y la venta de ellos se hace bajo la figura de la cesin-compraventa. En efecto, en muchos casos es costumbre utilizar la cesin; as, verbigracia, si se quiere "comprar" una empresa se suele recurrir a la cesin de las acciones de los socios mayoritarios; si se desea adquirir un bien a menor precio se "compran" los crditos que existen sobre el mismo para luego proceder a su ejecucin; incluso la oferta pblica de adquisicin de acciones puede ser comprendida como una compraventa. El desarrollo mximo de la "compraventa de derechos" se da en los mercados financieros, donde es posible comercializar acciones representativas de propiedad societaria, ttulos pblicos representativos de deuda estatal, ttulos privados representativos de deuda, como en las obligaciones negociables, derivados financieros de materias primas (commodities), ttulos de deuda masiva como la securitizacin, y muchas otras formas imaginativas que constituyen uno de los mercados ms importantes del mundo actual. Este fenmeno muestra con claridad la "explosin" del tipo legal nico, el cual "estalla" en una multiplicidad de reformulaciones especficas (ver infra, 4). 2. La compraventa en el Cdigo de Vlezy las reformas legislativas Hemos visto que la regulacin que los Cdigos Civiles decimonnicos hicieron en esta materia fue elaborada en concordancia con la economa de su tiempo. En el caso argentino, Vlez Srsfield disciplin la compraventa como un contrato principalsimo, al cual dedic 110 artculos, y cuya regulacin constituye una especie de "parte general" de los contratos de cambio ya que sus disposiciones se aplican subsidiariamente a la cesin onerosa (art. 1435), a la permuta (arts. 14901492) y a la locacin de cosas (art. 1494). Pensadas para una economa agraria en la que eran fundamentales la venta de inmuebles y animales, y en una escasa movilidad en la circulacin de los bienes, las normas fueron formalmente rigurosas en

Art. 1323 lo concerniente a las disposiciones que disciplinaban la transmisin del dominio. Las ventas comerciales fueron reguladas separadamente, en el Cdigo de Comercio, fundndose el distingo en el nimo de lucro, que no existe en la compraventa civil (arts. 451 y 452, Cd. Com.). La ley 17.711 transform profundamente la compraventa civil dotndola de mayor flexibilidad en las formas. As se revitalizaron los efectos del "boleto" de compraventa (ref. arts. 1184 y 1185), su oponibilidad frente al concurso y la quiebra (art. 1185 bis), y se consider legtima la adquisicin de la posesin por boleto (art. 2355). Estas modificaciones, que receptaron la evolucin jurisprudencial, cambiaron totalmente el "espritu" de la compraventa, la cual se volvi ms gil, ms dinmica y ms acorde con los tiempos. El nuevo fenmeno de la urbanizacin, con las ventas de lotes y de departamentos, contemplado por las Leyes 14.005 de 1950 (modif. por la ley 23.266) de Venta de Inmuebles en Lotes y a Plazos, 13.512 de 1948 de Propiedad Horizontal, 19.724 de 1972 (modif. por la ley 20.276) de Prehorizontalidad y 23.073 de 1984 (modif. por las leyes 23.180 y 23.265) de Compra de Viviendas Econmicas, introdujo normas de proteccin de la parte dbil (es decir, del adquirente de bienes inmuebles por "boleto"). La venta de automotores, de gran impacto en la economa industrial del pas en la mitad del siglo XX, fue regulada por el decreto-ley 6582 de 1958 (modif. por las leyes 21.053, 22.019, 22.130, 22.997 y 24.673). Tambin comenz a surgir con fuerza la compraventa internacional a partir del Tratado de Montevideo de 1889 y -fundamentalmente- con la ratificacin de la Convencin de las Naciones Unidas sobre Compraventa Internacional de Mercaderas de 1980 por la ley 22.765 de 1983. Finalmente las compraventas para el consumo fueron reguladas por la ley 24.240 (modif. por la ley 24.999) que reforma numerosas disposiciones tradicionales en esta materia; particularmente en lo concerniente a la formacin del consentimiento, interpretacin, forma, responsabilidad precontractual y poscontractual, causales de extincin, etctera (Faria, Lorenzetti, Esborraz-Hernndez). En todo este panorama conviene tener en cuenta las normas relativas a la transferencia del dominio de ciertos y determinados bienes, que23

DAVID F. KMIORKAZ

fueron constituyndose en un ncleo cada vez ms separado de las disposiciones del Cdigo Civil que disciplinan el contrato de compraventa. Entre ellas pueden citarse las que crearon los registros de la propiedad del automotor (decreto-ley 6582/58), de aeronaves (decreto-ley 17.285/67), de la propiedad inmueble (ley 17.801), de buques (decreto-ley 20.094/73), de equinos de pura sangre de carrera (ley 20.378), de armas de fuego (ley 20.429) y de ganado de pura raza (ley 22.939). Finalmente cabe tener en cuenta los Proyectos de Reformas al Cdigo Civil, entre los que hay que computar el Proyecto de Cdigo nico de 1987 (sancionado por la ley 24.032, vetada por el PEN), el elaborado por la Comisin Federal que origin la aprobacin de la Cmara de Diputados (orden del da 503/92), el presentado por la Comisin creada por el PEN a travs del decreto 438/92 y, finalmente, el elaborado por la Comisin creada por el PEN a travs del decreto 685/95, que presentara su Proyecto en diciembre de 1998 y cuyo texto cuenta con la aprobacin de la Comisin de Legislacin General de la Cmara de Diputados de la Nacin (orden del da 1-11-2001). Todos proponen substancial mente mudanzas en la concepcin tradicional, adaptndola a la unificacin civil y comercial y a la disciplina de la compraventa internacional (Lpez de Zavala, Esborraz-Hernndez). Esta breve historia legislativa muestra la crisis de un modelo "nico" de compraventa y el surgimiento de numerosas modalidades que difieren entre s, no slo en la regulacin sino tambin en la finalidad, tal como hemos tenido oportunidad de ver supra, l.c. a) La definicin de compraventa del Cdigo Civil argentino Si bien Vlez Srsfield en la nota al artculo 495, hacindose eco de las discusiones imperantes en la doctrina comparada de su poca, nos precisa que: "Nos abstenemos de definir, porque como dice Freitas, las definiciones son impropias de un cdigo de leyes", en atencin a que "La definicin es del dominio del gramtico y del literato, si la expresin corresponde al lenguaje ordinario, y es de la atribucin del profesor cuando la expresin es tcnica"; a menos que se trate de una definicin "legislativa", "es decir, que tenga por objeto restringir la24

Arl. 1323 significacin del trmino de que se sirva, a las ideas que renan exactamente todas las condiciones establecidas en la ley". Es por ello que el Codificador argentino al ocuparse de los contratos en particular ha optado por iniciar el tratamiento de cada uno de ellos exponiendo la definicin de los mismos con la finalidad de determinar sus respectivos elementos y/o requisitos esenciales (vgr., art. 1323: "Habr compra y venta cuando..."); tal como lo hicieran tambin la mayora de las codificaciones del Sistema jurdico romanista, ms all de los debates existentes en la doctrina francesa, alemana e italiana acerca de la conveniencia, oportunidad y valor vinculante de las definiciones legislativas (Belvedere, Belvedere-Jori-Lantella). La mencionada finalidad se encuentra particularmente presente en la disciplina prevista por Vlez Srsfield para el contrato de compraventa; sobre todo si se tiene en cuenta que, como tendremos oportunidad de analizar ms adelante, adems de la definicin legal el Codificador argentino sentencia en el artculo 1326 que si falta algn requisito esencial no habr compraventa, aunque las partes le den ese nombre. Por esta razn consideramos importante determinar cul es proprium o la differentia specifica de nuestro contrato, lo que resulta de la definicin contenida en el artculo aqu comentado; de la cual se desprende que en nuestro Derecho los "elementos esenciales particulares" de la compraventa son: 1. Obligacin de transferir la propiedad de una cosa: El contrato no produce la transferencia de la propiedad, sino la mera obligacin de hacerlo (ver infra b.2). Puede ser difcil encontrar esa obligacin en casos concretos, como ocurre con las compraventas manuales o en aquellas en las que se emplean aparatos automticos u ordenadores, pero no hay dudas de que desde el punto de vista terico esa obligacin existe y no se produce una transmisin directa. Lo que ocurre es que, en estos casos, la celebracin (acuerdo de voluntades) del contrato coincide temporalmente con su ejecucin (cumplimiento). En otro orden de ideas cabe sealar que la transmisin de la propiedad de la cosa incluye la obligacin de entrega de la cosa mediante la tradicin (sea sta material o simblica). La doctrina considera, asimismo, que a25

DAVID )'. KSKOKKAZ

travos de la compraventa se pueda transferir la nuda propiedad, el condominio o la propiedad horizontal (art. 2o, ley 13.512). 2. Obligacin de pagar un precio cierto en dinero: La definicin legal hace referencia a que el precio, adems de cierto (determinado o determinable), debe ser en dinero; trmino ste que tiene que ser interpretado de conformidad con la nocin de "funcin dineraria", lo que incluye los instrumentos de pago que cumplen esa finalidad tales como el cheque, la factura de crdito, etctera (Lorenzetti). Dada la existencia de usos suficientemente consolidados que tratan como compraventa a ciertos contratos que el legislador no previo como tal, nos parece justificado que se pretenda extender el campo de actuacin de este contrato, tal como pretendieran los ltimos Proyectos de Reformas al Cdigo Civil (Esborraz-Hernndez), los que han postulado (vgr. art. 1067 del Proyecto de Cdigo Civil de 1998) la aplicacin supletoria de las normas de la compraventa en contratos: a) Que obligan a una parte a transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso, habitacin o servidumbre, a cambio de un precio en dinero. b) Por los que se compromete la transferencia de la titularidad de ttulos valores por un precio en dinero ("venta" de paquetes accionarios). c) Por los cuales una parte se compromete a entregar cosas que han de ser manufacturadas o producidas, a menos que la parte que las encarga asuma la obligacin de proporcionar una porcin de los materiales necesarios para esa manufactura o produccin. No se aplican a los contratos en los que la obligacin principal consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios (contrato de suministro). b) l .a finalidad tpica: transmisin dominica 1) Distintos sistemas comparados lil legislador puede optar por dar a la compraventa un efecto meramente obligacional o bien real. 1.a primera opcin, como ya hemos tenido oportunidad de analizarM>

Arl. 1323 supra 1 .a, es la desarrollada en el antiguo Derecho Romano; aunque con su evolucin posterior se fueron configurando algunas excepciones a la "teora del ttulo y del modo" que podran suscitar ciertas dudas sobre la pureza del sistema imperante al final de la etapa de formacin del Sistema jurdico romanista. Con todo, en el Corpus luris Civilis de Justiniano la regla continu siendo aquella segn la cual el contrato de compraventa serva de ttulo, debiendo producirse la traditio para la adquisicin dominial; la cual, a travs de su conservacin en la tradicin romano-castellana mediante su recepcin en las Siete Partidas (3, 28,46; 5, 5, 50) y su desarrollo por el usus modernus Pandectorum, termin por influir en forma mayoritaria en las codificaciones latinoamericanas, a tal punto de constituir una de las caractersticas ms salientes del Sistema jurdico latinoamericano (De los Mozos). En esta orientacin pueden citarse los Cdigos Civiles chileno (arts. 588 y 670), ecuatoriano (arts. 622 y 705), colombiano (arts. 673 y 740), salvadoreo (art 651), uruguayo (arts. 705, 1333 y 1686), argentino (doct. art. 577 y arts. 2505, 2524 y 2609), puertorriqueo (art. 1048), hondureno (arts. 697 y 1605), panameo (art. 980), guatemalteco (art. 1790), peruano (doct. art. 949), cubano (doct. art. 178) y brasileo (art. 1267). La compraventa regulada en el Cdigo Civil francs constituye, en cambio, un ejemplo de la otra alternativa, pues contiene no slo una atribucin creditoria, sino tambin real, siendo traslativa de dominio. En efecto, el artculo 1583 del Code Napolen dispuso que la propiedad se adquiere de pleno derecho desde el instante en que se conviene sobre la cosa y el precio, aunque la cosa no haya sido entregada. Este sistema, seguido tambin por los ordenamientos jusprivatistas de Italia (art. 1470, Cdice Civile) y Portugal (art. 874, Cd. Civ.), ha sido consagrado en Amrica Latina por los Cdigos Civiles de Costa Rica (art. 480), Nicaragua (doct. art. 2530), Mxico-Distrito Federal (arts. 1793 y 2014), Bolivia (art. 521), Venezuela (arts. 582, 796, 1161 y 1549) y Paraguay (art. 716). Al respecto se ha sostenido que mientras el sistema que subordina la transferencia de la propiedad a la entrega de la cosa responde a una economa en la cual la contratacin tiene lugar al contado, al vincular entre s el pago del precio, el efecto traslativo y la facultad27

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de disposicin de la cosa objeto del contrato; aquel que postula el principio consensualista se inclina decididamente en favor de la circulacin de la riqueza y del empleo de los recursos, en atencin a que en l se puede adquirir la propiedad y la facultad de disponer de la cosa antes de haberla recibido, e incluso con anticipacin a haberla pagado. No por nada este ltimo sistema fue el adoptado, y difundido en el mbito del Derecho Comparado, por el Code Civil -el Cdigo de la burguesa-, rompiendo as con una tradicin contraria que haba propuesto durante siglos el sistema traslativo (Galgano). 2) El sistema argentino A) El ttulo, el modo y la inscripcin registra! Como ya hemos adelantado, en el Derecho argentino la compraventa tiene un efecto obligacional, es decir, causa la obligacin de transmitir el dominio; su celebracin no produce el efecto jurdico real de la transmisin de la propiedad sino que es un ttulo que junto al modo produce el efecto traslativo. Con referencia a esta regla conviene hacer algunas aclaraciones, distinguiendo particularmente entre las nociones de ttulo, modo e inscripcin registral. As, mientras el ttulo es el acto que explica y justifica el modo (es decir, la causa de la transferencia); el modo es el acto que sirve inmediatamente para la transmisin del dominio. En principio, frente a los terceros, el ttulo y la simple tradicin pueden hacerles conocer la situacin jurdica existente entre las partes. Empero, en una sociedad masiva y de relaciones econmicas complejas se hace necesaria la inscripcin registral como medio para que los terceros conozcan, mediante un simple informe, esa situacin jurdica. La inscripcin registral puede tener fines publicitarios, como, verbigracia, en el caso de los inmuebles, donde la transmisin se opera mediante el ttulo (contrato de compraventa) y el modo (tradicin y escritura pblica), mientras que la inscripcin registral cumple la finalidad de darla a conocer a terceros, al ser meramente declarativa. En otros supuestos, la inscripcin es constitutiva, por lo que el electo jurdico de la transmisin se produce a partir de la inscripcin en el registro, como ocurre, verbigracia, en materia de automotores y'.'K

Art. 1323 de equinos de pura sangre de carrera. De esta manera el dueo de un automotor o de un caballo de carrera lo es a partir de la inscripcin en el registro correspondiente; por lo que, en estos casos, la inscripcin registra! reemplaza a la tradicin. B) La entrega y la tradicin La entrega de una cosa en un contrato puede tener varias funciones que deben ser precisadas. Puede ser un elemento de la celebracin del contrato y de la ejecucin, como en los contratos manuales, en los que ambos actos son simultneos. Puede ser un elemento del perfeccionamiento del contrato, como ocurre en la entrega de la cosa en los contratos reales. Pero la entrega es diferente de la tradicin. Esta ltima es un acto jurdico bilateral (doct. arts. 946 y 2377) que sirve como medio para otorgar la tenencia o para adquirir la posesin o para transmitir el dominio, y que est constituida por la declaracin del tradem de dar una cosa en propiedad al accipiens y por la entrega material de la cosa. La entrega de la cosa, por lo tanto, es el contenido de la obligacin de dar, y es elemento material de la tradicin. De lo expuesto hasta aqu se desprende que la tradicin admitira diversas formas (Mosset Iturraspe): a) Tenencia!: Cuando se otorga la mera aprehensin material de la cosa, pero sin el nimo o intencin de someter la cosa a su dominio (como ocurre, vgr., en el caso del contrato de locacin de cosas, de depsito o de comodato). Esta especie de tradicin podra ser pactada en el contrato o precontrato de compraventa. b) Posesoria: Cuando la entrega se hace con la intencin de que el comprador se comporte como propietario (arts. 2351 y concs.), aunque no haya cumplido con la formalidad requerida por la ley (vgr., el otorgamiento de la escritura pblica). Tal es el caso de la tradicin que, luego del agregado introducido por la ley 17.711 al artculo 2355 del Cdigo Civil, permite considerar como "legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa". c) Dominial: Cuando la entrega apunta a transmitir el dominio de29

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la cosa, por ttulo suficiente para transferirlo (art. 2602) y en la forma que la ley dispone (arts. 2609 y concs.). Estas formalidades varan segn el tipo de cosas de que se trate (ver infra pargrafo siguiente). Luego de celebrada la compraventa (ttulo), si no se produjo la tradicin o inscripcin el vendedor contina siendo propietario, porque antes de la tradicin no se transmiten derechos reales (art. 577). En este interregno, el vendedor puede venderla, ya que contina en su patrimonio. En el Derecho argentino, la tradicin (el modo) no es un acto abstracto sino causado (art. 2602), ya que tiene su fuente en el ttulo (contrato de compraventa). De manera que, si se celebra la compraventa y luego se extingue el contrato por ineficacia originaria (nulidad) o sobrevenida (resolucin), la tradicin queda sin efecto, debiendo el comprador restituir la cosa a su dueo. C) Casustica en torno al modo para transmitir el dominio y ala publicidad de la mutacin real Si bien no existen dudas acerca de que en el Derecho argentino perviva el sistema romano del ttulo y del modo, para determinar cul es el acto que tiene por fin inmediato la transmisin dominial (modo) es necesario tener en cuenta al respecto el tipo de cosas que constituya el objeto mediato del contrato de compraventa (ttulo), a saber: 1. Muebles no registrables: Con relacin a este tipo de bienes rige el sistema del ttulo y del modo de manera pura; por lo que la compraventa es el ttulo y la tradicin es el modo, y ambos actos estn relacionados a tal punto que la tradicin (modo) debe ser por un ttulo suficiente para transferir el dominio (art. 2602). La tradicin debe ser hecha por el propietario y las partes deben tener capacidad suficiente para dar y recibir (art. 2601). En estas condiciones, la compraventa (ttulo) ms la tradicin (modo) tienen por efecto producir la transmisin del derecho real (art. 577). Asimismo, con referencia a este tipo de bienes, la tradicin ms la posesin de buena fe crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella (art. 2412); cumpliendo adems as una funcin de publicidad de la mutacin real.U)

Art. 1323 En estos casos, la tradicin tiene prioridad frente al ttulo, de manera que si el deudor hiciera tradicin de la cosa mueble a otro distinto de aquel a quien se la prometi, el acreedor no tendr derecho contra los poseedores de buena fe, salvo que conocieran la obligacin del deudor de transmitrsela a otro (art. 592). En cambio, si el deudor prometi entregar la cosa a varias personas, pero no hizo la tradicin a ninguna de ellas, tiene prioridad el que presenta el ttulo anterior (art. 593). 2. Muebles registrables: a) Automotores: En el Derecho argentino, a partir del decreto-ley 6582/58, los automotores son bienes registrables. La compraventa es el ttulo pero la tradicin, como modo, no es suficiente, siendo necesaria la inscripcin constitutiva en el Registro de la Propiedad Automotor, con el fin de que la mutacin real produzca sus efectos tanto entre las partes como con relacin a terceros (art. Io). De tal manera, quien est registrado como titular es el propietario, aunque haya vendido el vehculo a otra persona, y en virtud de ello tiene responsabilidad civil frente a terceros (art. 27). Empero, no obstante reemplazarse la tradicin por la inscripcin registral, pervive el sistema romano del ttulo y del modo; por lo que en aquellos casos en los que el Cdigo Civil refiere a la "tradicin" (vgr. arts. 592 y 593), en materia de automotores, debe leerse "inscripcin" (Lpez de Zavala). b) Aeronaves y buques: En nuestro Derecho las compraventas de aeronaves (art. 45, ley 17.285) y de buques (arts. 156 y 159, ley 20.094) deben tambin ser registradas. Pero a diferencia de lo que acontece en materia de automotores, para la transmisin del dominio de este tipo de bienes basta con el ttulo (compraventa) y con el modo (tradicin); ya que la respectiva inscripcin en el Registro Nacional de Aeronaves (art. 50, ley 17.285) o en el de Buques (arts. 158 y 159, ley 20.094) slo se exige a los fines de la oponibilidad erga omnes (publicidad) de la mutacin real. c) Equinos de pura sangre de carrera: En este tipo de bienes se conserva tambin el sistema del ttulo y el modo, pero -al igual de lo que sucede en materia de automotores- la tradicin (en calidad de modo) es reemplazada por la inscripcin (constitutiva) en los registros genealgicos reconocidos por el Ministerio de Agricultura y Ganadera (vgr. el de la Sociedad Rural Argentina). En efecto, la transmisin del31

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dominio de este particular tipo de semovientes slo se perfeccionar entre las partes y respecto de terceros mediante la inscripcin de los respectivos ttulos (compraventa) en los referidos registros; con lo cual se acreditar -adems- el origen del animal, su calidad como ejemplar de pedigree y la propiedad a favor de quien figura como titular (arts. l y 2, ley 20.378). d) Ganado de pura raza: Para esta otra categora de semovientes (ms amplia de la anterior pues aqu entran tambin los equinos de pura sangre que no son de carrera) la Ley 22.939 sobre Marcas y Seales dispone que es obligatorio para todo propietario marcar (mediante la impresin de un dibujo permanente) el ganado mayor y sealar (mediante un corte) el ganado menor (art. 5o); pudiendo ser substituida la marca o seal por tatuajes o reseas (art. 6o). Se presumir as, salvo prueba en contrario, que los ejemplares de pura raza pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseo, la seal, el tatuaje o la resea aplicada al animal (art. 9o), probndose en estos casos la propiedad mediante el respectivo certificado de inscripcin en los registros genealgicos y selectivos reconocidos que concuerden con los signos individuales que lleven los animales (art. 11). Lo expuesto hasta aqu nos permite concluir que el "microsistema" representado por la Ley de Marcas y Seales no altera el "sistema general" del ttulo y del modo diagramado por el Cdigo Civil, no obstante que en su artculo 14 disponga que "La transmisin de dominio de los animales de pura raza, podr perfeccionarse mediante acuerdo de partes por la inscripcin del acto en los registros genealgicos y selectivos, a que se refiere el artculo 11"; lo que podra hacer pensar que tambin para este tipo de bienes el legislador ha querido otorgar a la inscripcin los mismos efectos constitutivos previstos para los automotores y los equinos de carrera. Sin embargo, la doctrina considera que la redaccin de la citada norma es muy ambigua como para que se pueda extraer de ella una modificacin substancial a las reglas generales en materia de ttulo y modo (Lpez de Zavala); por lo que se concluye que la mencionada inscripcin es slo un medio de publicidad del acto de transmisin dominial. .1. Inmuebles: l.n este tipo de bienes la compraventa es ttulo, la trmlicinn es modo y la inscripcin registral es una manera de dari?

Art. 1323 publicidad al acto de transmisin del dominio frente a terceros. En efecto, a partir del agregado introducido al artculo 2505 mediante la ley 17.711, la transmisin del dominio se perfecciona con la inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, con el importante efecto de que "Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas" (cfr., asimismo, las leyes 17.801, 22.231 y 22.427). De lo expuesto se desprende que para los inmuebles, al igual de lo que sucede en materia de aeronaves, buques y ganado de pura raza, se mantiene intacta la doble exigencia del ttulo-modo; donde la tradicin es el modo admitido por la ley, aunque con un alcance restringido, ya que su eficacia se extiende slo a las partes. Para que la mutacin real sea oponible a terceros debe promediar la inscripcin registral. Es por ello que en caso de conflicto entre dos adquirentes de un mismo inmueble vence quien haya inscripto primero; salvo que el otro haya obtenido la "tradicin posesoria" del bien raz objeto mediato del contrato de compraventa. Incluso ser preferido aquel que haya obtenido la "tradicin posesoria" por medio de un instrumento privado ("boleto" de compraventa), respecto a otro adquirente con escritura de fecha posterior a la entrega de la posesin o a los acreedores del vendedor cuyos crditos sean de fecha posterior a la misma (Wayar, Lorenzetti). En todos estos casos la publicidad posesoria (motivada en la tradicin) tiene preferencia respecto de la publicidad registral (fundada en la inscripcin). 3. Caracteres del contrato de compraventa De lo expuesto hasta aqu se desprende que en el Derecho argentino la compraventa civil es un contrato: 1. Nominado y tpico: Porque est designado por la ley "bajo una denominacin especial" (art. 1143) y disciplinado legalmente. 2. Consensual: Porque queda concluido "para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recprocamente manifestado su consentimiento" (art. 1140), "sin perjuicio de lo que se dispusiere sobre las formas" exigidas para algunos contratos de compraventa en particular (vgr., el art. 1184, inc. Io, Cd. Civ. o el art. 156, ley 20.094). Es por ello que, tal como hemos sealado supra 2.a, la entrega de33

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la cosa que constituye su objeto mediato no configura un requisito para el perfeccionamiento del contrato sino el cumplimiento de la obligacin de transferir el dominio de la misma (Mosset Iturraspe). La duda podra plantearse en relacin a las denominadas "compraventas manuales", en las que resulta difcil discernir si hay una obligacin de entrega o una entrega directa sin consentimiento previo; aun cuando, la mayora de la doctrina, coincide en que en este caso el contrato de compraventa sigue siendo consensual (Bueres). 3. Bilateral: Porque "las partes se obligan recprocamente la una hacia la otra" (art. 1138); el vendedor a transferir la propiedad de una cosa, y el comprador a pagar por ella un precio cierto en dinero (art. 1323). 4. Oneroso: Porque las ventajas que procura a una u otra parte le son concedidas a cambio de una prestacin que cada una de ellas ha hecho o que se obliga a hacer a favor de su contraparte (art. 1139); lo que resulta claro, verbigracia, de la relacin precio/bien adquirido. 5. Conmutativo: Porque las ventajas o prdidas para ambas partes se conocen desde el momento de su celebracin (art. 2051, a contrario sensu). Excepcionalmente es aleatorio, cuando media una convencin al respecto; como ocurre con la venta de esperanza o de cosa sujeta a riesgo (arts. 1332, 1404 y 1407). 6. No formal (o, mejor an, deforma libre): Porque la ley no impone, como regla, la observancia de una determinada solemnidad para su existencia, validez o eficacia (Wayar, Lorenzetti). Sin embargo en muchos supuestos, y especficamente en relacin a la transmisin dominial, se requiere el cumplimiento de formalidades adsolemnitatem bajo pena de nulidad; tal como ocurre en la compraventa de buques de 10 toneladas o ms de arqueo total, que debe hacerse "por escritura pblica o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad" (art. 156, ley 20.094), o en la de bienes inmuebles (art. 1184, inc. 1 ), las cuales si no se hacen en escritura pblica no quedan concluidas como tal sino "como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica" (art. 1185), o en ciertos contratos de consumo, como es el caso de la "venta domiciliaria" y de las "operaciones de venta de crdito", que deben celebrarse por escrito (arts. 32 y 36, ley 24.240). En otros supuestos se exige una forma adprobationem, cuyo cumplimiento im^4

Art. 1323 pide demostrar en juicio la existencia del contrato, porque slo esa evidencia es legalmente admisible; como sucedera en materia de compraventa de aeronaves (art. 49, ley 17.285), de buques de menos de 10 toneladas de arqueo total (art. 159, ley 20.094) y en las ventas de cosa mueble con finalidad de consumo (arts. 10 y 14, ley 24.240). 7. Atributivo de derechos creditorios: Porque sirve nicamente de ttulo para la transmisin del dominio, razn por la cual no es por s solo traslativo de derechos reales sino que para ello requiere ser integrado por el correspondiente modo traslativo (doct. art. 577 y nota). 8. Asimismo la compraventa puede ser un contrato de ejecucin simultnea (compraventa "manual" o "al contado") o diferida (compraventa "a plazo" o "a crdito"); discrecional o predispuesto, celebrado por adhesin a condiciones generales de contratacin o masificado (Mosset Iturraspe, Lorenzetti); o configurar un "macrocontrato" o un "microcontrato", segn la importancia econmica individual de la operacin que constituye su objeto (Lpez de Zavala). 9. Finalmente, desde el punto de vista de su funcin econmicosocial la compraventa es una operacin de cambio de carcter obligacional: causa la obligacin de transmitir el dominio de una cosa a cambio de un precio. 4. Clasificacin de las compraventas en relacin al tipo legal Ya hemos tenido oportunidad de sealar cmo en el Derecho contemporneo "la compraventa" deja lugar a "las compraventas", y a muchas otras formas mixtas de entrecruzamiento de funciones econmicas, que conducen a una "fragmentacin" del tipo-compraventa mediante la configuracin de una multiplicidad de "subtipos" -introducidos por el mismo Cdigo Civil, por las leyes especiales y por la prctica- y de "variaciones" -concernientes al contenido negocial, a las tcnicas de contratacin, etctera-; lo que constituye una problemtica que debe ser enfrentada en la tarea expositiva de este contrato (Lorenzetti, Macario, Luminoso). As, la complejidad de la regulacin del contrato de compraventa en el mbito del Derecho Privado argentino nos permite distinguir: 1. Subtipos de ventas o ventas especiales: Ya la disciplina de la35

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compraventa prevista por el Cdigo Civil no se inspira en un modelo nico y uniforme, sino que se presenta particularmente rica y articulada en una pluralidad de subtipos; los cuales fueron enriquecidos por la legislacin especial y las convenciones internacionales a tal punto de llegar a modificar la fisonoma del tipo legal y poner en discusin la tipicidad de la causa negocial, a saber: a) Las subespecies de compraventa reguladas por el Cdigo Civil: YA propio Cdigo Civil prev en la misma sedes materia una amplia gama de figuras de compraventa a las cuales dedica una regulacin particular (Luminoso). Tal es el caso de compraventa de cosa ajena (arts. 1320/1331), de cosas futuras (art. 1332), aleatorias (arts. 1332 y 1404/1407), a satisfaccin del comprador (arts. 1336-1338, 1365 y 1377/1379), con pacto de retroventa (arts. 1366 y 1380/1391), con pacto de reventa (arts. 1367 y 1391), con pacto de preferencia (arts. 1368, 1392/1396), con pacto de mejor comprador (arts. 1369 y 1397/1403), etctera. Este fenmeno tambin abarcara la figura del contrato preliminar de compraventa -o "boleto" de compraventa-, incorporada al Cdigo Civil argentino por la reforma introducida por la ley 17.711 (arts. 1184, inc. 1, 1185 bis y 2505). b) Las subespecies de compraventa reguladas por la legislacin complementaria: Son tales la compraventa comercial (arts. 450 y ss., Cd. Com.), de lotes a mensualidades (ley 14.005), de automotores (decreto-ley 6582/58), de aeronaves (ley 17.287), de departamentos en construccin (ley 19.724), de buques (ley 20.094), de caballos de pura sangre de carrera (ley 20.378), de viviendas econmicas (ley 23.073), de consumo (ley 24.240), etctera. c) La subespecie prevista por el Derecho Internacional: Desde este ltimo punto de vista, puede hablarse de la "internacionalizacin" de la venta de cosas muebles, la cual queda sujeta al rgimen de las diversas convenciones internacionales sobre la materia, y de manera particular a la disciplina de Derecho uniforme de la Convencin de Naciones Unidas sobre Compraventa Internacional de Mercaderas suscripta en Viena en 1980 (ratificada por Argentina mediante la ley 22.765), que presenta profundas diferencias respecto a la disciplina del Cdigo Civil (Garro-Zuppi, Lorenzetti). 2. Variaciones del tipo-compraventa: En otros casos se trata enU)

Art. 1323 realidad de meras "variaciones" impuestas por la prctica negocial y luego reconocidas por la legislacin especial tendiente a adecuar la disciplina de la compraventa a las exigencias de la nueva realidad econmico-social a la cual pretende dar respuesta el tipo-compraventa (Macario), entre las cuales podemos citar: a) Variacin en atencin a los sujetos: Tal como sucede en el mbito del estatuto argentino de defensa del consumidor (vgr.: arts. Io y 2o, ley 24.240). b) Variaciones en atencin al contenido: Ricas son tambin las variaciones caracterizadas por la incorporacin al contrato de compraventa de clusulas particulares, social o legalmente tpicas, entre las cuales pueden citarse las clusulas de "no concurrencia" o con "prohibicin de establecerse", a "prueba", "segn muestra", de "exclusividad", etctera; as como el interminable nmero de clusulas usuales en el mbito del comercio martimo (vgr., clusulas FAS, FOB, CIF, etc.). c) Variaciones en atencin a la modalidad de contratacin: En lo que respecta a las modalidades de contratacin pueden citarse las ms variadas tcnicas, tales como -verbigracia- la venta a travs de aparatos automticos, telemticos o informticos, la venta selfservice, la venta cash-and-charry, la venta por correspondencia, por catlogo, por telfono o por televisin, etctera; algunas de las cuales han recibido una regulacin parcial en el mbito de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor. d) Variaciones en atencin al lugar y al tiempo de ejecucin: Como ocurre en materia del rgimen especial establecido en materia de las denominadas "ventas domiciliarias, por correspondencia y otras" reguladas en el Captulo VII de la ley 24.240. En virtud de lo expuesto hay que distinguir el "modelo" legal de sus apartamientos, y dentro de estos ltimos, aquellas modificaciones que siendo substanciales alteran el tipo (Lorenzetti). Por esta razn es necesario tener en cuenta: 1) La teora general del tipo: Todas las compraventas, aunque se aparten de la formulacin tpica, tienen una serie de reglas generales que representan la operacin de cambio. Si ellas no estn, es porque ya no pertenecen al tipo. Expondremos a continuacin algunas confi37

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guraciones fcticas complejas de la operacin de cambio que supone la compraventa; mientras que dejamos para el comentario de los artculos 1324, 1325 y 1326 la delimitacin de la compraventa con otras figuras afines con las cuales este contrato podra confundirse (vgr., con las denominadas "ventas" forzosas, con la dacin en pago, con la compraventa comercial, con la cesin onerosa de derechos, con la locacin de cosas, de servicios y de obra, con el leasing, etc.). 2) Finalidades mixtas: En estos supuestos, si bien el tipo permanece inclume, se asocia a otros contratos persiguiendo una finalidad que no se logra con la sola compraventa. Tal es el caso de la compraventa con servicios (pre y postventa), la compraventa en clubes de campo y cementerios que engloban mltiples elementos, y las compraventas de importancia econmica ("macrocompraventas"), que involucran contratos conexos. 3) Modificaciones del rgimen dominial: El tipo legal con finalidad de cambio no es afectado, pero el negocio presenta particularidades en razn del bien involucrado y su rgimen dominial. Tales son los casos de compraventa de inmuebles sometidos al rgimen de la propiedad horizontal, de automotores y de caballos de carrera. 4) Finalidades indirectas: En estos casos el tipo no deja de ser tal, pero no es usado como un fin sino como un instrumento para lograr un objetivo distinto que el de cambio. Ejemplo de ello es la compraventa que persigue una finalidad de garanta, para la que es suficiente un pacto como el de retroventa, que sin desnaturalizar el tipo modifica sus efectos naturales. 5) Las finalidades especficas: Aqu el tipo se ajusta para la prosecucin de una finalidad tan especfica que lo distorsiona en algunos aspectos, sin que deje de perder su fisonoma. La compraventa con finalidad financiera, que se da, verbigracia, en los mercados de bolsa y financieros en general, presenta elementos tan particulares que merece ser tratada entre los contratos de crdito. 6) Microsistemas: El tipo puede ser modificado en elementos internos, pero tambin externos, separndose de la figura originaria del Cdigo Civil, y presentando una autonoma en varios aspectos que da la impresin de ser un sistema autorregulado, aunque con conexiones respecto del sistema materno. En estos supuestos englobamos la comIK

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praventa comercial (arts. 450 y ss., Cd. Com.), la internacional (ley 22.765) y la de consumo (ley 24.240). 7) Apartamientos parciales de la finalidad: Permanece en estos casos la figura de cambio, pero hay un apartamiento claro de la compraventa que es suficiente para constituirse en un tipo legal distinto. Ello ocurre, verbigracia, con los contratos de suministro, estimatorio, etctera. Los fenmenos aqu sealados ponen de manifiesto la aparicin d un proceso de fragmentacin y de erosin del modelo de contrato de compraventa diagramado por el legislador cuyo origen debe buscarse en las profundas modificaciones de las reglas del mercado y en las consiguientes mutaciones de las tcnicas de colocacin de los productos, lo cual ha motivado el desarrollo de nuevos sistemas de integracin industrial y comercial que han dado lugar a los esquemas negocales conocidos con el nombre de "contratos de distribucin" (entre los cuales la doctrina suele agrupar, vgr., al contrato de distribucin propiamente dicho, a la concesin de venta, al leasing, al franchising, a la agencia comercial, al ahorro previo, al factoring, etc.). Todo ello pone de manifiesto la inadecuacin de la disciplina legal de la compraventa respecto a las exigencias impuestas por la contratacin contempornea y la necesidad de llenar las lagunas presentes en la misma (Luminoso). C) JurisprudenciaSUMARIO: 1. Momento en que se perfecciona el contrato de compraventa. 2. Obligaciones de las partes. Efectos declarativos.

1. Momento en que se perfecciona el contrato de compraventa La compraventa es un contrato consensa! (art. 1323, Cd. Civ. y doctrina uniforme), por lo que ningn obstculo existe para que quede perfeccionado mediante el mutuo acuerdo de las partes y que tanto el pago del precio como la entrega de la cosa queden diferidos por voluntad de las mismas mediante las modalidades que ellas pacten (trmino, condicin, etc.)1.1

SCJ de Mendoza, sala Ia, 7-8-68, MZA 28.565, LexisNexis N 16/2298. 39

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2. Obligaciones de las partes. Efectos

declarativos

Una de las obligaciones fundamentales del vendedor es "entregar" la cosa, vocablo que es utilizado por el Codificador en los artculos 1408 a 1413, 1415, 1418 y 1419 del Cdigo Civil, y que supone la obligacin de "transferir a otra persona [el comprador] la propiedad de la cosa", en los trminos del artculo 1323 del Cdigo Civil, limpero como es sabido, en materia de compraventa inmobiliaria, la propiedad se transfiere mediante la tradicin, escritura pblica y la inscripcin del ttulo en el Registro Inmobiliario para ser oponible a terceros 2 . Art. 1324 Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurdica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes: 1. Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa de utilidad pblica; 2. Cuando por una convencin, o por un testamento se imponga al propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada; 3. Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate (Texto segn ley 17.711); 4. Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecucin judicial; 5. Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin. Concordancias: inc. Io: arts. 2511, 2512, 2610; inc. 2o: art. 438 -inc. 6-; inc. 3o: arts. 436 a 439, 2692 a 2696, 3452, 3453, 3467; inc. 4o: art. 439; inc. 5o: arts. 436, 438 -inc. 5o-. A) bibliografa especial SAI .VA'I', K., Tratado de Derecho Civil argentino. Fuentes de las obligaciones. ('ontnilos. MUCHOS Aires, 1946, t. 2, p. 385; MARTNEZ, O., La subasta1

CNCiv., snlii I), 6-6-83, J.A. 1984-111-488.

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B) DoctrinaSUMARIO:

1. Trasferencias forsozas. a) Consideraciones generales, b) Supuestos especiales. 1) Expropiacin. 2) Venta impuesta por convencin o testamento. 3) Divisin de bienes. 4) Subasta judicial. 5) Venta por administracin de bienes ajenos.41

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1. Trasferencias forsozas a) Consideraciones generales Bn la compraventa, como en todo contrato, quien vende debe hacerlo libremente dado su carcter de acto voluntario lcito (art. 944); de ah que el Codificador haya comenzado la norma que comentamos con la afirmacin de que "Nadie puede ser obligado a vender", salvo que exista necesidad de hacerlo en caso de expropiacin o de subasta judicial o de obligacin surgida de un contrato, de un testamento o impuesta por la ley al administrador de bienes ajenos (supuestos stos que han sido denominados ventas "forzosas", "forzadas" o "necesarias"). En efecto, los autores nacionales estn contestes en que hay un principio constitucional de libertad de contratar (art. 19, Const. Nac), que fundamenta la economa de mercado, y que es lcito reiterarlo en la legislacin infraconstitucional (art. 1324). Las discrepancias surgen cuando se trata de establecer si hay excepciones a este principio, y si estas excepciones son o no contratos; y si la respuesta es afirmativa, si ellas quedan comprendidas dentro de la compraventa. As, para un grupo de autores, en muchos de los casos enumerados en el artculo 1324 falta el consentimiento, lo que autoriza a sealar que no son contratos; no estamos slo ante un problema de consentimiento, sino de delimitacin conceptual, ya que donde no hay voluntariedad no habr contrato (Spota, Mosset Iturraspe). Para otro sector, en cambio, la circunstancia de que uno est obligado a contratar no significa ausencia de consentimiento, puesto que igualmente debe manifestarse sobre el acto de enajenar la cosa y el precio; por lo que en estos casos habra consentimiento y, por ende, contrato (Lpez de Xa va la). Para la mayora de los autores, debe analizarse cada caso en concreto porque son absolutamente distintos unos de otros (Borda, Wayar, Lorenzetti). l',n electo, lo que debe dejarse en claro es que la compraventa, como contrato consensual que es, requiere de consentimiento, el que presupone la libertad de contratar, y que hay algunos casos en que existe una obligacin jurdica de celebrar este contrato. Cuando esa obligacin jurdica existe, no est afectada la libertad de contratar nii;'

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el principio constitucional que la reconoce, sino que hay una simple obligacin. Desde esta perspectiva la referida "necesidad jurdica" de contratar no afectara la libertad individual, porque no se da un supuesto de coaccin cuando "el que las hace [intimidaciones] se redujese a poner en ejercicio sus derechos propios" (art. 939), sino que en la mayora de los supuestos enumerados en el artculo 1324 la transferencia del bien se ajusta a un procedimiento distinto del consentimiento. Es por ello que no se advierte la utilidad de los debates sobre la naturaleza jurdica de la "categora" de las ventas forzosas, porque lo que realmente importa es determinar el rgimen aplicable a cada uno de los supuestos; tal como intentaremos hacer a continuacin. b) Supuestos especiales 1) Expropiacin Segn el inciso Io del artculo 1324, el primer caso de venta "forzosa" se da "Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa de utilidad pblica". Al respecto la doctrina contempornea considera de modo casi unnime (Borda, Wayar, Lorenzetti) que este supuesto debe ser disciplinado por el Derecho Administrativo (ley 21.499) y no por el Cdigo Civil, al no constituir un supuesto de contrato de compraventa; si bien el mismo Cdigo prev la expropiacin con indemnizacin (art. 2511, en cumplimiento del mandato constitucional previsto en el art. 17, Const. Nac.) como causal de extincin del dominio (art. 2610); establecindose incluso que en este supuesto no ser necesaria ni siquiera la autorizacin del juez cuando hay tutores (art. 439). 2) Venta impuesta por convencin o testamento El inciso 2o contempla el caso en que "por una convencin, o por un testamento se imponga al propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada". El texto hace referencia a una obligacin de celebrar el contrato de compraventa, la que puede tener su causa en: - Una promesa unilateral o bilateral de venta, que obliga a celebrar el contrato definitivo. - Un cargo impuesto como accesorio de una obligacin contractual.43

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- Un beneficio dispuesto a favor de un tercero y aceptado por ste (art. 504). - Una obligacin de vender impuesta por un testamento al heredero instituido o al beneficiario de un legado. En la mayora de los casos no hay un problema de ausencia de consentimiento ya que el mismo ha sido prestado en el acto que causa la obligacin de vender (Lorenzetti). 3) Divisin de bienes El inciso 3 o refiere a la obligacin de vender "Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate". Es el caso del condominio, de la indivisin hereditaria, de la indivisin postcomunitaria una vez disuelta la sociedad conyugal y de la divisin de sociedades civiles y mercantiles. La divisin de bienes es un recurso adoptado por el legislador para favorecer la circulacin econmica, de modo tal que la regla es la divisin, mientras que la indivisin es siempre excepcional y temporaria. De lo expuesto se desprende que los condminos tienen derecho a solicitar la divisin del condominio, pero ello no configura una venta forzosa, porque los condminos tienen la opcin entre vender su parte o conservarla comprndola al que exige la divisin; por lo que lo forzoso no es la venta sino la divisin (Borda, Lorenzetti). Empero, la divisin de bienes no es libre, en el sentido de que deben respetarse ciertas reglas: a) Debe preferirse la particin en especie, si hay muchos bienes o el bien lo permite. b) Si la cosa es indivisible, y no hay posibilidad de unificar la propiedad en uno de los propietarios, se proceder a la subasta. Adems, el ejercicio del derecho de divisin debe hacerse de un modo regular, que no signifique un abuso (Zannoni, Lorenzetti). 4) Subasta judicial El inciso 4" se refiere a la venta obligatoria "Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecucin judicial". Este supuesto ha suscitado particulares debates.1-1

Art. 1324 Una tesis considera que la subasta judicial es una verdadera venta forzosa, que como acto procesal de ejecucin produce una relacin jurdica substancial de transmisin dominial entre el propietario ejecutado y el adquirente, que no es alterada por la intervencin del rgano jurisdiccional (Morello). La parte vendedora es el dueo ejecutado, aunque no presta el consentimiento porque vende forzadamente. Para esta tesis el que vende es el propietario, condenado judicialmente, representado por el martiliero que pone en venta la cosa, quien acepta o rechaza las ofertas que se realizan (Rezznico, Wayar, Lpez de Zavala). A esta tesis se ha objetado que en este supuesto no existira el consentimiento del dueo de la cosa (Salvat). Para una segunda opinin, quien vende es el ejecutado, porque el bien se encuentra dentro de su patrimonio y tiene legitimacin para disponerlo; incluso puede paralizar la subasta pagando la deuda, pero, a diferencia de la anterior, no se considera una venta forzosa sino voluntaria. Se sostiene que el consentimiento es previo, porque al dejar de cumplir la deuda ha dado un consentimiento tcito para la ejecucin. Por tanto, no hay venta forzosa sino voluntaria, por lo que el acto de ejecucin tiene naturaleza contractual (Boque-Snchez Torres). Para la tercera tesis es el juez quien hace la venta, y por ello es una transferencia autnoma, sujeta a reglas procesales y no contractuales (Mosset Iturraspe, Garrido-Zago, Taraborrelli, Lorenzetti). Incluso el mismo Codificador, a la hora de regular los modos de extincin del dominio, ha diferenciado la enajenacin voluntaria por tradicin (art. 2609) de su transmisin judicial (art. 2610); lo que obedece a que el consentimiento del anterior propietario gravita en la distincin, puesto que no puede prescindirse de la figura del rgano jurisdiccional y del procedimiento regulado por la ley ritual (Puerta de Chacn). En igual sentido, las Segundas Jornadas Mendocinas de Derecho Civil (Mendoza, 1991) han sostenido que: "Sin desconocerse que la subasta judicial para el Cdigo Civil argentino, implica un supuesto de venta forsoza (arts. 1324, inc. 4o y 2122, Cd. Civ.), integra un fenmeno jurdico complejo en el que confluyen intereses pblicos y privados y relaciones procesales y sustanciales" (Despacho LA de la Comisin N 3). La tendencia mayoritaria se inclina por diferenciar la transmisin45

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producida por subasta judicial de la compraventa; tendencia sta que tambin se manifiesta en el mbito del Derecho Internacional Privado, en donde la Convencin de Viena sobre Compraventa Internacional de Mercaderas de 1980 excluye de su mbito de aplicacin las ventas realizadas por un procedimiento judicial (art. 2o, inc. c) en atencin a que en muchas legislaciones la subasta judicial no se considera tal (Garro-Zuppi, Caffarena Laporta). En efecto, en la subasta no hay voluntad del vendedor, por ms que quiera fabricrsela a travs de una ficcin; no hay consentimiento a travs de una oferta y de una aceptacin; es un acto de ejecucin procesal (Couture). No hay compraventa sino un acto de adquisicin derivada (porque reconoce un propietario anterior), onerosa, realizada por un procedimiento forzoso de carcter procesal (Piedecasas). Esta calificacin tiene importantes consecuencias, a saber: a) El propietario-"vendedor" no es parte; b) no es legitimado activo de la obligacin del comprador de pagar el precio, ni ste ingresa a su patrimonio; c) no responde por eviccin (art. 2122); d) tratndose de un bien inmueble, no hace falta una escritura pblica (art. 1184); e) las cuestiones se resuelven mediante la aplicacin de las normas procesales, y especficamente por las condiciones del auto de venta; f) no se aplica la prohibicin de compra entre cnyuges (Mosset Iturraspe); g) los impuestos, tasas y contribuciones- devengados hasta la toma de la posesin de un inmueble subastado judicialmente no son soportados por el comprador, sino por el anterior propietario (Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, Alvarado Velloso-Meroi), y h) no est permitida la impugnacin por el vicio de lesin. 5) Venta por administracin de bienes ajenos En el inciso 5o se dice que tambin existe necesidad jurdica de vender "Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su4>