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Derechos Reales Limitados o en Cosa Ajena

Facilitador: Inocencio Gomez

Integrantes: Maria Lee Exp:Cjp-14100024P Jonatan Marquez Exp:Cjp-13200055P Maolis Jimenez Exp: CJP-14100157P Karen Canelones Exp: CJP-14100138P

Introduccin:Cuando nos referimos a los derechos reales de goce lo primero que se nos viene a la mente es el Derecho real por excelencia, es decir el Derecho de Propiedad, o lo que comnmente llamamos Propiedad Privada, por ser as dejamos a un lado a otras clases de derechos que tambin son parte de esta clasificacin como por ejemplo, la Enfiteusis, el Usufructo, el uso y habitacin, la servidumbre y otros que tambin entraran en la clasificacin como derechos reales de garanta como son la prenda, la hipoteca y la anticresis. En este caso explicaremos que son los derechos reales de goce y tomando en cuenta que estos se dividen en: derechos reales limitados de goce y derechos reales limitados de garanta, explicaremos a que se refieren los derechos reales limitados de goce y haremos nfasis en el usufructo, cuyo nombre se desconoce y su aplicacin es muy comn y que an se confunde con otros derechos como la enfiteusis, uso y habitacin y hasta con el mismo derecho de propiedad. Nuestro Cdigo Civil en su Artculo 583 define el usufructo como "el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, de la misma manera que lo hara el propietario"

Derechos Reales limitados o en cosa ajena:Son derechos reales distintos de la propiedad, consisten en facultades del propietario que se han separado del derecho de este para atriburselo a otra persona. Son las distintas desmembraciones del derecho de propiedad.Se habla de derechos limitados porque: Limitan el derecho de propiedad. Confieren sobre la cosa en que recaen facultades mas limitadas que aquellas que otorga el derecho de propiedad; constituyen un poder directo sobre una cosa perteneciente a otro y confieren al titular la capacidad de gozar en todo o en parte de la utilidad de la cosa ajena.Clasificacin:1. Derecho real de goce o disfrute. Recaen sobre el valor de uso de la cosa (usufructo, uso, habitacin, hogar, enfiteusis, servidumbres).2. Derecho real de garanta. Recaen sobre el valor de cambio de la cosa (la hipoteca, la prenda, la anticresis).3. Derecho real de adquisicin. Se configura con la figura del retracto legal, institucin contractual derivada de los negocios de compra-venta.El usufructo, uso y habitacin:Reglamentacin legal:Se regulan por el ttulo, supliendo la ley en cuanto no provee el titulo, salvo los casos en que ella disponga otra cosa. (Art. 582 CC). Los derechos de uso y habitacin se pierden del mismo modo que el usufructo (art.631 CC)USUFRUCTO:Definicin Legal:Es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo hara el propietario (art. 583 CC). De la definicin se tiene que el usufructo recae sobre cosa ajena, su temporalidad, pero no su contenido; pero el uso y el goce no son tan extensos como los del propietario e igualmente existe la limitacin general de que debe salvaguardar el destino econmico de la cosa tal como resulta de la voluntad del propietario.

Naturaleza jurdica (art. 584 CC).1. Puede constituirse sobre bienes muebles e inmuebles.2. Es un derecho transmisible.3. Es esencialmente temporal.Duracin:1. Lmite mximo. Est limitada a un mximo que establece la ley, no puede ser perpetua. Si se constituye por tiempo determinado este no podr exceder de 30 aos (art. 619, 2 aparte, CC). Si se constituye a favor de persona natural el mximo ser la duracin de vida del usufructuario (vitalicio) (art. 584, ult. aparte, 1 Disp. CC). Si se constituye a favor de municipalidades u otras personas jurdicas su duracin mxima es de 30 aos (art. 584, ult. aparte, 2 Disp. CC).2. Presuncin de duracin: a falta de estipulacin en contrario se presume constituido por la vida del usufructuario, si se constituye a favor de persona fsica.Constitucin (art. 584 CC).1. Por la ley. El nico usufructo legal que se constitua en nuestra legislacin era el del padre y la madre sobre los bienes de los hijos sometidos a la patria potestad, con la reforma del Cdigo Civil en 1.982 se suprimi este derecho de usufructo.2. Por la voluntad del hombre (contratos, testamentos)3. Por usucapin.Causas de extincin (art 619 CC).1. Por la muerte del usufructuario cuando no se ha establecido por tiempo determinado. Cuando se trata de personas jurdicas se extingue al extinguirse esta.2. Por el vencimiento del tiempo fijado para su duracin. Luego el articulo 621 eiusdem seala: el usufructo constituido hasta que una tercera persona haya llegado a una determinada edad, durara hasta aquel tiempo, aunque la persona haya muerto antes de la edad fijada.3. Por consolidacin (confusin).4. Por el no uso durante 15 aos.5. Por el perecimiento total de la cosa sobre el cual se constituyo. En el caso de que la cosa estuviere asegurada el usufructo no se extingue, ya que al restablecerse la cosa , sobre esta continuara el usufructo (art. 623 ap. 2 CC)6. Por el abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando los bienes, deteriorndolos o dejndolos perecer por falta de reparaciones menores (art. 620 ult. Ap. CC).Derechos y obligaciones usufructuarias:DERECHOS:

Poseer la cosa. Usar y gozar de la cosa Pertenecen al usufructuario los frutos naturales o civiles de la cosa (art. 585 CC), los frutos naturales que al principiar el usufructo no estn desprendidos (art. 586 CC), los frutos civiles en proporcin a la duracin del usufructo (art. 587 CC). Dispones de su propio derecho, donar, ceder, arrendar; pero queda responsable de la cosa usufructuada por culpa o negligencia de quien lo sustituye (art. 597 CC). Gozar de los derechos de servidumbre relativos al fundo respectivo, de las minas y canteras abiertas al tiempo en que comience su ejercicio, no tiene derecho sobre el tesoro que se encuentre durante el usufructo (art. 599 CC).

OBLIGACIONES: Antes de entrar en ejercicio de su derecho. Tomar las cosas en el estado en que se encuentren, previo inventario (art. 601 CC) Dar caucin de hacer uso de sus derechos como un buen padre de familia (art. 602 CC). Durante el ejercicio de su derecho. Hacer uso de su derecho como buen padre de familia (art. 602 CC). Reparaciones menores y mayores causadas por no haber hecho las menores (art.606 CC). Soportar las cargas, gravmenes que recaen sobre el fundo (art. 611 CC) Notificar al nudo propietario sobre usurpaciones de terceros sobre la cosa, si omite hacerlo ser responsable de los daos causados al mismo (art. 615 CC).

USO Y HABITACIN:

Definicin. La ley no define expresamente estos derechos, con respecto al derecho de uso el artculo 624 del Cdigo Civil seala "Quien tiene el uso de un fundo solo podr tomar de el los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia", de all podemos decir que el derecho de uso es aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y su familia. Con respecto al derecho de habitacin, este se limita a lo que sea necesario para la habitacin (no otro uso) del concesionario y de su familia, segn las circunstancias (art.626 CC). El derecho de habitacin es un derecho real que otorga al titular del mismo la facultad de ocupar de un inmueble la parte necesaria para l y su familia, con el fin de satisfacer sus necesidades de vivienda. Estos derechos se rigen supletoriamente por las normas de usufructo en cuanto le sean aplicables.Constitucin. No hay derechos de uso y habitacin legales, se constituyen por la voluntad de los particulares.Extincin:

Al igual que el usufructo, articulo 619 CC.

Objeto:Uso: cosas muebles e inmuebles.Habitacin: edificaciones.

Obligaciones del usuario y de quien tiene el derecho de habitacin:

1. Prestar caucin, realizar inventario formal de los muebles y descripcin de los mismos. El usuario y quien tiene el derecho de habitacin pueden ser dispensados de la obligacin de caucin por la autoridad judicial (art. 627 CC).2. Gozar su derecho como buen padre de familia, es decir cuidarla, darle buen uso y actuar con honestidad y ser diligente (art. 628 CC).3. Quien toma todos los frutos del fundo est obligado a hacer todos los gastos de cultivo. Si ocupare toda la casa estara obligado a las reparaciones menores. En ambos casos pagaran contribuciones como el usufructuario (art. 629 CC).4. Contribuirn en la proporcin de lo que gocen (art. 629 CC ap. nico).5. No ceder ni arrendar su derecho, ni constituir garantas sobre los mismos, ni pueden ser objeto de medidas de ejecucin (art. 630 CC).

La enfiteusis:Definicin legal. (Art. 1.565 CC): "Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligacin de mejorarlo y de pagar un canon o pensin anual expresado en dinero o especies". De lo sealado hay que tener presente que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo rural, sino que a cualquier bien inmueble. Cuando se habla de canon o pensin anual, debera decirse peridica, es decir se establece por anualidades y se puede pagar peridicamente. En cuanto a la duracin de la enfiteusis esta se supone perpetua a menos que conste habrsele querido dar una duracin temporal (art. 1.566 CC)Sujetos:1. Sujeto concedente: sujeto que da el fundo en enfiteusis, tiene el derecho real, propietario de la cosa. El derecho real del concedente es el que da la base para que le sea pagado el canon y le sea reconocido su derecho.2. Sujeto enfiteuta: es quien tiene el derecho o dominio sobre el inmueble, la posibilidad de disponer del bien en todo su sentido.

Caracteres esenciales:El carcter esencial de este contrato es la concesin del derecho de propiedad a cambio de un canon en dinero o en especie y la obligacin de mejorar el fundo.Reglamentacin legal:Se regla por las convenciones entre las partes, siempre y cuando no sean contrarias a los artculos 1.573, 1.574 y 1.575 del Cdigo Civil (art. 1.567 CC, encab.). A falta de convenios entre las partes la enfiteusis se regir por los artculos 1.568 al 1.578 del Cdigo Civil (art. 1.567 in fine).Constitucin:1. Por contrato.2. Por testamento3. Prescripcin (arts. 1.952 y 1.953 del CC)El contrato debe ser registrado en virtud de tratarse de un bien inmueble. (Art. 1.920 CC).

Causas de Extincin:1. Por vencimiento del trmino por el cual se ha constituido. Si no se le ha querido dar trmino la enfiteusis se supone perpetua (art.1.566 CC). La misma no se renueva por tacita reconversin, ya que esta institucin no es aplicable a la enfiteusis.2. Por redencin, que consiste en un acto de voluntad del enfiteuta de liberarse del gravamen mediante la entrega al concedente del inmueble sobre el cual pesa la enfiteusis (art. 1.578 in fine).3. Por resolucin del contrato de enfiteusis, y es admitida en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el enfiteuta (art. 1.167 del CC).4. Por expropiacin forzosa por causa de utilidad pblica.5. Por confusin (consolidacin), que es la reunin en la misma persona de las cualidades de concedente y enfiteuta.6. Por perecimiento del fundo (art. 1.571 CC).7. Por prescripcin extintiva.DERECHOS: Se hace propietario de todos los productos del fundo y sus accesorios, y tendr los mismos derechos que tendra el propietario con respecto al hallazgo de tesoros y minas descubiertas (art 1.572 CC) El enfiteuta tiene pleno poder de disposicin del inmueble y sus accesorios, esto le permite enajenar, gravar, donar, permutar el inmueble, e igualmente cambiar el destino del mismo siempre y cuando no lo desmejore ni disminuya su valor; estas facultades no estn sometidas al consentimiento del propietario; limitacin: le est prohibido la subenfiteusis (art. 1.573 CC). La ley le otorga el derecho de rescate al enfiteuta porque suele confundirse el rescate con la reivindicacin y de all viene la confusin. El mismo se le concede porque es el quien tiene la propiedad del dominio til y su derecho se materializa en el pago del canon que debe hacer el enfiteuta constituye una carga para el fundo y as el enfiteuta rescata el fundo de esa carga (art. 1.575 CC) Derecho de indemnizacin en caso de entrega del fundo (art. 1.577 CC) Hipotecar su derecho de enfiteusis (art 1.881, Ord. 3 CC) Disfrutar de la accesin conforme a los artculos 552 y 554 del cdigo Civil.

OBLIGACIONES: Mejorar el inmueble y pagar el canon o pensin (art.1.565 y 1.569 CC). De no hacerlo dara lugar a una responsabilidad por daos y perjuicios Pagar impuestos territoriales y cualquier otra carga que grave el inmueble (art. 1.568 CC). Reconocer el derecho de propiedad del concedente cada diecinueve aos. Cargar con los gastos ocasionados en virtud del reconocimiento del derecho de propiedad (art. 1.574 CC) Devolver en fundo al concedente en caso que la enfiteusis se haya constituido por tiempo determinado.

La servidumbre:

El Cdigo Civil Venezolano vigente, en el encabezado de su artculo 709 ofrece una definicin de esta modalidad de derecho real sobre cosa ajena. En ese sentido, el sealado dispositivo tcnico legal seala que consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueo, y que no sea en manera alguna contraria al orden pblico.

El Cdigo acenta el aspecto pasivo de las servidumbres, es decir, define la figura como un gravamen, una carga que debe soportar un predio, conocido como sirviente, en beneficio de otro predio, nombrado dominante.

La carga que seala el aspecto pasivo de las servidumbres, esto es, la carga soportada por el predio sirviente, contrae las facultades de disposicin del propietario de ste, quien debe tolerar ese gravamen sin realizar ninguna actividad que menoscabe los derechos generados para el predio dominante.

De igual manera, tal y como se mencion en el anlisis de las definiciones doctrinarias, el artculo en comento dispone la diferenciacin entre los titulares de ambos predios relacionados por medio de este derecho, es decir, que pertenezcan a dueos distintos, nocin que responde al decir romano nemine res sua servit, esto es, no se puede constituir servidumbre sobre cosa propia.

Caractersticas de las Servidumbres:

Es un derecho real sobre cosa ajena. Recae sobre una cosa que, necesariamente, presupone la pertenencia a distintos propietarios.

Constituye un estado excepcional de la propiedad. Puesto que impone un gravamen sobre el predio; de esto se derivan tres aspectos:

Que las servidumbres nunca se presumen, debe probarse su constitucin y existencia. (Art. 1920 C.C.V.)

Debe practicarse de una manera que no perjudique al predio sirviente. (Arts. 726 al 729 C.C.V.)

La extensin de la servidumbre debe favorecer al fundo sirviente, esto es en caso de conflicto de intereses. (Art. 734 C.C.V.)Son unilaterales. Ya que implican una imposicin u obligacin para el fundo sirviente y un derecho para el predio dominante.

Constituye una relacin funcional entre predios. No se entiende como una relacin jurdica entre bienes, sino en funcin de esos bienes.

Generalmente, son a ttulo oneroso. Esto se debe a que limita la disposicin del propietario del fundo sirviente, aunque pueden constituirse a ttulo gratuito.

Tiene a la perpetuidad. No es perpetuo el gravamen como tal, sino la vocacin de servicio del predio sirviente que preste utilidad al predio beneficiario. Si la razn que justifica la servidumbre desaparece, sta tambin deja de existir.

Son indivisibles. No se pueden adquirir ni perder parcialmente.

Es un derecho inseparable. Por ser inseparables de la propiedad del fundo o predio dominante, su propietario no podr enajenar el fundo separado de la servidumbre ni la servidumbre separada del fundo.

No es un derecho autnomo. Requiere la preexistencia del derecho de propiedad y nace por ttulo separado. (Art. 709 C.C.V. nico aparte).

Contenido de las Servidumbres:

Si se observa detenidamente el encabezado del artculo 709 del Cdigo Civil Venezolano, se tiene que la servidumbre consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueo, y que no sea en manera alguna contraria al orden pblico., esta ltima frase seala que no existen lmites en cuanto a las atribuciones conferidas al predio beneficiario, el margen mximo de facultades viene dado por el orden pblico.

Esto hace suponer que las servidumbres, en palabras de Aguilar Gorrondona[6], son un tipo de derechos reales contemplados en la ley que les autoriza a tener cualquier contenido lcito.

Requisitos de Procedencia para las Servidumbres:

Inmueble por su naturaleza. La servidumbre es un derecho real inmobiliario, es decir, recaer sobre un predio o fundo, excluyndose totalmente los bienes muebles y, por supuesto, la concepcin de las servidumbres personales que se conocan en el antiguo derecho romano. Existencia de dos bienes inmuebles. Para la existencia de la servidumbre deben existir, al menos, dos inmuebles, uno que se beneficia de este derecho llamado predio dominante y otro donde se establecer el gravamen correspondiente que se conocer como predio sirviente.

Diferentes propietarios. Es necesaria la presencia de dos propietarios, o ms, que sean diferentes, ya que no podr constituirse servidumbre sobre un predio que le pertenezca a la misma persona, conforme al principio Nemine res sua servit, sobre el cual ya se hizo referencia a priori.

Beneficio o utilidad. El gravamen o carga de servidumbre que se constituye sobre uno de los predios[7] debe tener como consecuencia el aumento de beneficios[8] para el predio dominante.

Carga o gravamen. Consiste en admitir sobre la propiedad de un fundo la existencia de ciertos servicios a favor de la propiedad de otro.

Clasificacin de las Servidumbres:

1. Segn su Constitucin: a. Servidumbres Naturales: Son aquellas que se constituyen por la ubicacin de los lugares sin que medie la mano del hombre. La ms caracterstica de esta modalidad es la Servidumbre de Aguas Pluviales, dispuesta en el artculo 647 del Cdigo Civil, el cual dispone que Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, caen de los superiores, as como la tierra o piedras que arrastren en su cursob. Servidumbres Legales: Tienen su origen en la ley. Estas servidumbres se exigen por medio de un juicio cuando el propietario del fundo sirviente se niegue a constituirla a favor del predio dominante.c. Servidumbres Voluntarias o Convencionales: Son aquellas que se constituyen por voluntad de las partes, siempre que no atenten contra el orden pblico, la moral y las buenas costumbres.2. Segn el Bien Afectado:(Hoy han perdido su vigencia, pues proviene del derecho romano)a. Servidumbres Rsticas (Servitutes Praediorum Rusticorum): Aquellas que se constituan para provecho y comodidad de un objeto agrcola, con independencia de si est en la ciudad o en el campo.b. Servidumbres Urbanas (Servitutes Praediorum Urbanorum): Aquellas que se imponan para provecho o comodidad de un edificio o de una construccin, independientemente de su ubicacin en la ciudad o en el campo.

Segn la Facultad que Concedan:

a. Servidumbres Positivas: Son aquellas que le permiten al propietario del predio dominante hacer algo que no podran hacer si no existiera la servidumbre.b. Servidumbres Negativas: Se impone al propietario del predio sirviente el impedimento de hacer algo que pudiera hacer de no existir la servidumbre.

Por el modo de ejercicio:

Clasificacin distinguida en el artculo 710 del Cdigo Civil Venezolano, de acuerdo con lo planteado por Juan y Miren Garay[11], segn sean usadas por el hombre o no necesiten ese uso.

a. Servidumbres Continuas: Son aqullas que se encuentran presentes y no necesitan del ejercicio ni la intervencin del hombre.

b. Servidumbres Descontinuas (sic): Aqullas que necesitan de la actuacin del hombre para ejercitarse.

Por el modo de manifestarse:

Modalidades consagradas en el artculo 711 del Cdigo Civil Venezolano las cuales atienden, como indican Juan y Miren Garay[13], a las seales visibles en los inmuebles que conforman la servidumbre.

a. Servidumbres Aparentes: Son aqullas cuyo ejercicio se manifiesta por la existencia de un signo exterior.

b. Servidumbres No Aparentes: Son aqullas que no requieren la existencia de signos externos.

Constitucin de las Servidumbres:El artculo 720 del Cdigo Civil Venezolano, en su encabezado, seala las tres formas de constitucin de las servidumbres. En ese sentido, el mencionado artculo dispone que Las servidumbres se establecen por ttulos, por prescripcin o por destinacin del padre de familia.

En este orden de ideas planteado, se sigue con el anlisis de cada una de estas modalidades previstas en la legislacin sustantiva civil, tomando como base la tesis desarrollada por Juan y Miren Garay

1. Por Ttulo. Se establece una Servidumbre cuando los propietarios de los inmuebles pactan y suscriben un contrato por medio del cual el objeto principal o una clusula accesoria constituye este derecho real.2. Por Prescripcin Cuando no consta un contrato que contenga la manifestacin de voluntad entre las partes, suple tal ausencia la presuncin de que el derecho se ha venido ejercitando durante varios aos.3. Por Destinacin del Padre de Familia As conocida por ser frecuente cuando el mismo propietario, dueo de uno o ms inmuebles, los parcela para sus hijos, resultando una servidumbre de un predio sobre otro.Requisitos para la procedencia de la Servidumbre por destinacin del padre de familia:

Existencia de, al menos, dos fundos actualmente divididos.

Que hayan sido posedos por el mismo propietario.

Existencia de seales visibles correspondientes a una servidumbre a favor de uno de los fundos y a cargo del otro.

El establecimiento de esas seales haya sido dado por el anterior propietario comn.Derechos y Deberes en materia de Servidumbres:

Derechos y Deberes del propietario del Predio Sirviente (Arts. 732 y 733 C.C.V.) a. No puede alterar, disminuir ni incomodar, en detrimento del predio dominante, el ejercicio de la servidumbre con que est gravado su fundo.b. En principio, est obligado, en virtud del ttulo, a pagar todos los gastos necesarios para la conservacin de la servidumbre, sin embargo, tiene el derecho de librarse de estos pagos mediante el abandono del predio sirviente al propietario del predio dominante

c. Tiene el derecho de modificar la servidumbre cuando su ejercicio se ha hecho oneroso o le impida la realizacin de trabajos, reparaciones o bienhechuras.

d. Puede solicitar la extincin o cancelacin de la servidumbre cuando se evidencie que no sea necesaria para el predio dominante.

Derechos y Deberes del propietario del Predio Dominante (Arts. 726 al 729 C.C.V.)

a. Tiene derecho a ejercer la servidumbre utilizando solo los medios necesarios para ellos.

b. No puede abusar del derecho, extralimitndose en el uso de medios no necesarios o la realizacin de actos no contemplados en el ttulo.

c. No puede ejercer actividades que agraven la limitacin del predio sirviente.

d. Tiene el derecho de solicitar al titular del predio sirviente el cambio del lugar de la servidumbre, demostrando una mayor utilidad y que no produzca un dao al predio sirviente.

e. Pagar todos los gastos que se realicen por las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre.

Modificacin de las Servidumbres:

Cambio de cualquiera de los fundos que revistan una importancia que amerite la alteracin del contenido de la servidumbre.

Extincin de las Servidumbres:

Por la consolidacin o confusin en la misma persona de la cualidad de propietario de ambos predios (Art. 750 C.C.V.)

Por prescripcin extintiva, esto es, por el no uso durante 20 aos (Art. 752 C.C.V.)

Por la alteracin de los fundos que imposibilite el ejercicio de la servidumbre (Art. 748 C.C.V.)

Por la renuncia del propietario del predio dominante.

Por el vencimiento del trmino o el cumplimiento de la condicin resolutoria a los cuales estuviera sometida la servidumbre.

Por la resolucin del derecho del constituyente (Solo en caso de enfiteusis Art. 751 C.C.V.)

Por abandono del predio sirviente.

Por la voluntad entre los propietarios, bien a ttulo gratuito o a ttulo oneroso.

Proteccin de las Servidumbres:

Por ser las Servidumbres derechos reales, cuenta con la proteccin a travs de las Acciones Petitorias, es decir, la Accin Confesoria y la Accin Negatoria. De igual manera, por estar sometidas a un rgimen posesorio, contar tambin por la proteccin interdictal, a travs de las Acciones Posesorias.

Accin Confesoria: Es aqulla ejercida por el poseedor o el titular del derecho real en cosa ajena contra el propietario que niega tal condicin.

Accin Negatoria: Es aqulla en la cual el actor alega que la cosa que afirma pertenecerle no est gravada por el derecho real en cosa ajena que el requerido alega tener sobre ella o que, incluso, ejerce. Accin Posesoria: Corresponde a los Interdictos de Amparo o de Despojo, siempre que se cumplan con los requisitos legales para su interposicin ante la autoridad judicial correspondiente.Derecho real de garanta. Recaen sobre el valor de cambio de la cosa (la hipoteca, la prenda, la anticresis)Garanta Real: Una garanta real (a diferencia de una garanta personal) es un contrato o negocio jurdico accesorio que liga inmediata y directamente al acreedor con la cosa especialmente sujeta al cumplimiento de una determinada obligacin principal. Cumplidos los requisitos constitutivos, la garanta real es por s misma un derecho real.En los supuestos de garanta real el acreedor est investido de un poder especial sobre la cosa que asegura su derecho, que engloba la llamada reipersecutoriedad, que supone un poder especial de restitucin independiente de los sujetos y situaciones en que la cosa gravada pudiera encontrarse. La garanta real permite al acreedor propiciar la venta forzosa del bien gravado, para su realizacin y pago de la deuda garantizada.

Hipoteca:La hipoteca es una forma de garanta, considerada eficaz por las entidades financieras de crdito, bancos y cajas de ahorros, por lo que es mayoritariamente usada por entidades para la concesin de prstamos y crditos, llamados hipotecarios por hallarse su devolucin garantizada por el derecho real de hipoteca, y por cuya gran confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del crdito territorial y favorecido as, en numerosos casos, la creacin de las llamadas burbujas inmobiliarias.La hipoteca es un derecho real de garanta y de realizacin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o prstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados.La crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de 2007, ha arrastrado tras s, aunque en menor medida, tambin una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la desconfianza de los ciudadanos de algunos pases en las entidades bancarias. En Espaa la crisis inmobiliaria ha provocado ms de 185.000 desahucios, superando la cifra de 500 diarios.Tipos de hipoteca:1- Hipoteca legal: Surge por mandato de la Ley en los siguientes casos: (a) Cumplimiento de obligaciones de enajenacin. El deudor es el enajenante (b) Pago a los coherederos, socios y dems copartcipes, sobre los inmuebles que pertenecen a una sucesin, sociedad o comunidad sin liquidarse. (c) Sobre los bienes del tutor de un menor. 2- Hipoteca judicial: Toda sentencia ejecutoriada que condene al pago de una cantidad determinada, a la entrega de cosas muebles, o al cumplimiento de cualquiera otra obligacin convertida en la de pagar una cantidad lquida, produce hipoteca sobre los bienes del deudor en favor de quien haya obtenido la sentencia.3- Convencional: Es la que surge por un acuerdo de voluntades.

La prenda:Es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del crdito, la que deber restituirse al quedar extinguida la obligacin. Un elemento primordial de este tipo de garanta es la entrega fsica o jurdica del bien. Se establece como una Garanta real, a travs del artculo 1837 CCV, por cuanto es un contrato por el cual el deudor da al acreedor una cosa material (bienes muebles o inmuebles), en seguridad del pago del crdito, y una vez extinguida la obligacin (el pago total, Art. 1852 CCV), el acreedor la restituir. La prenda confiere al acreedor el derecho de hacerse pagar con privilegio sobre la cosa obligada (Art. 1838 CCV), y presenta las siguientes caractersticas: 1.- El consentimiento de las partes contratantes. 2.- La entrega de una casa mueble al acreedor o a la persona designada por las partes para recibirla y retenerla. 3.- La Intencin de asegurar al acreedor el derecho de hacerse pagar con privilegio sobre la prenda. El contrato de la prenda es unilateral, ya que solo hace nacer obligaciones a cargo del acreedor, entre las cuales se destaca la de restituir la cosa dada en prenda.

Diferencia entre hipoteca y la prenda:La hipoteca versa sobre bienes inmuebles. Mientras que la prenda versa sobre bienes muebles. La hipoteca no implica sobre el desasimiento de la cosa. Mientras que la prenda implica sobre el desasimiento de la cosa.Derecho real de adquisicin. Atribuyen una preferencia (el retracto)Derechos reales de adquisicin:Aparecen siempre como derechos de adquisicin preferente, puesto que otorgan a su titular la facultad de realizar la adquisicin derivativa de una cosa excluyendo o desplazando a cualquier otro posible adquirente. En consecuencia, la persona titular de un derecho real de adquisicin preferente tiene, antes ya de adquirir la cosa, un derecho a realizar esta adquisicin. Por ello, se dice que tales derechos gravan la cosa y afectan tanto a su propietario actual como a terceros posibles adquirentes. Se distinguen dos grupos de estos derechos: los derechos reales de adquisicin preferente legal, que son los previstos por la ley, y los derechos reales de adquisicin preferente convencional, que son los originados por acuerdo entre las partes interesadas. En cualquiera de estos grupos, pueden figurar las siguientes figuras jurdicas: tanteo, retracto y opcin.Tanteo q faculta inicialmente para adquirir una cosa antes q otro al q iba a ser enajenada. A cuyo efecto, el dueo de la cosa debe notificar al titular del tanteo, la enajenacin proyectada. Si violando el tanteo, el dueo enajena la cosa sin notificarlo al tanteante, ste puede hacer q la misma se le transmita todava a l privando de ella al adquiriente.

Retracto faculta para adquirir una cosa despus de ser transferida a otro y por lo q ste dio por ella. Se trata de un derecho q slo se ejercita despus de q se enajene a otro, el titular de del retracto tiene derecho a reclamarla para s.Opcin autoriza a hacernos transmitir una cosa, cuya enajenacin no es preciso ni q se haya realizado y ni siquiera q est proyectada. La cosa pertenece a otro.

Diferencia derechos reales de adquisicin y los derechos de crdito:los derecho reales de tanteo, retracto y opcin no se refieren a las simples obligaciones de transmitir una cosa a otro o una preferencia para adquirirla, contradas por el dueo de dicha cosa a favor de cierta persona. En este caso el favorecido no adquiere derecho real sobre la cosa sino un derecho de crdito contra su dueo, slo frente a l puede exigir el cumplimiento de la obligacin. De toda forma q si, a pesar de haberse obligado a ello, no la transmite a otro o no le da preferencia prometida, sino q vende la finca a un tercero, ste la adquiere definitivamente y sin peligro de q ste la recobre de l.

En conclusin, constituidos como derechos de crdito, el tanteo, retracto y opcin q examinamos facultan a exigir la transmisin o preferencia, slo de obligado de ella (dueo de la cosa), y si incumple, cabe pedirle daos y perjuicios; mientras q constituidos como derechos reales permiten obtener la transmisin de cualquiera q tenga la cosa, sea el antiguo dueo o cualquiera q tenga la cosa, son derechos exigibles frente a terceros.Clases de derechos reales de adquisicin: legales y voluntarios:Otorgados por leyes especiales.1. De los arrendatarios y aparceros rsticos.Regulacin por la Ley de Arrendamientos Rsticos en sus Arts. 84 y SS y 118. Su fin es facilitar el acceso a la propiedad de la tierra del cultivador de la misma, el derecho de adquisicin slo se confiere a quienes sean profesionales de la agricultura y no sean propietarios de ms de 20 hectreas de regado o 200 de secano en territorio nacional.A tal efecto se otorga al arrendatario o aparcero el derecho a adquirirla si se enajena inter vivos, por cualquier ttulo oneroso o gratuito (excepciones: en las transmisiones a ttulo gratuito cd el adquiriente sea descendiente o ascendiente del transmitente o su cnyuge; en la permuta de fincas rsticas cd se efecte para agregar la finca permutada otra de cualquiera de los permutantes siempre q su extensin sea inferior a 10 hectreas de secano o una de regado.)El arrendatario tiene derecho de tanteo y si se viola ste de retracto en caso de enajenacin de la finca por venta; si la enajenacin es por donacin, aportacin a la sociedad, permuta, adjudicacin en pago o cualquier otro acto distinto del de venta el arrendatario podr ejercer su derecho de adquisicin preferente en la misma forma establecida para el tanteo y el retracto.El transmitente tiene la obligacin de notificar fehacientemente al aparcero o arrendatario su propsito de enajenar, precio, condiciones, circunstancias del acto y adquiriente. Arrendatario y aparcero tienen 60 das hbiles, desde q reciben la notificacin, para decidir si adquieren o no la finca notificndoselo fehacientemente al transmitente. Si la notificacin de la enajenacin proyectada no se hizo, aparcero y arrendatario conservan su derecho hasta pasados 60 das hbiles desde han tenido conocimiento de la transmisin efectuada, conocimiento que deber serles probado si no lo admiten.Ejercitado el derecho de adquisicin preferente la escritura pblica a su favor se otorgar dentro de los 30 das siguientes.El precio ser el de enajenacin y cuando no exista se deber pagar el justo precio determinado civilmente de acuerdo con las normas de expropiacin forzosa. El adquiriente por tanteo y retracto queda obligado a no enajenar la finca, cederla en aparcera, arrendarla hasta que transcurra 6 aos. Si hipotecase la finca el acreedor no la podr hace efectiva hasta que transcurra el citado plazo.Por ultimo conviene sealar que como el retracto se tiene por ser arrendatario es indiferente si la finca fue dada en arrendamiento por el dueo o por quien la tena en usufructo.2. De los arrendatarios urbanos:Para evitar q vendiendo q a quien quiera pisos aislados de un edificio, o q el dueo pueda soslayar las numerosas trabas q la LAU le impone, o hallar un expediente viable para conseguir la cesacin de los arrendamientos a cuya prrroga se le obliga, y tambin para facilitar el acceso a la propiedad de los arrendatarios ocupantes, la LA{U les concede derecho preferente a adquirirlos en caso de venta por pisos o dacin en pago de los mismos o adjudicacin de vivienda por consecuencia de divisin de cosa comn.A diferencia del arrendamiento rstico, en este supuesto si todo el piso o local que se vende no est cedido en arrendamiento al arrendatario de que se trate, cuando aqul se enajene entero no tiene ste derecho alguno a adquirir ni siquiera la parte que tuviese arrendada. Pues no es lo mismo fraccionar, para dejar parte al dueo y adquirir parte el arrendatario, una finca rstica que un local habitable.La preferencia adquisitiva se concede como tanteo y a falta de notificacin como retracto.El plazo concedido para tantear es de 60 das desde la notificacin fehaciente y circunstanciada de la enajenacin acordada. El plazo concedido para retraer es de 60 das tambin desde que el adquiriente notifique la transmisin efectuada. El arrendatario que por tanteo o retracto hace suyo el local o piso que ocupaba no podr transmitirlo inter vivos, salvo que venga a peor fortuna, hasta pasados dos aos desde su adquisicin.3. De los colindantes en la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario (D. de 12 de enero de 1973.)El fin que se persigue con el retracto es que no se fraccionen las tierras en parcelas de extensin inferior a lo que la Ley seala como nmero mnimo de cultivo o que de cualquier forma se infrinja lo establecido al respecto, los dueos de las fincas colindantes de las parcelas en cuestin tendrn derecho a adquirirlas por su precio, determinado de comn acuerdo, y en su defecto por la autoridad judicial. Este derecho caduca a los 5 aos de realizarse la segregacin indebida.Derechos de adquisicin voluntarios.

Los derechos de adquisicin preferente tambin pueden ser establecidos por los particulares; debe existir una voluntad de crearlos con carcter real. Los ms frecuentes son el de opcin y el retracto convencional tambin llamado pacto de retro. Estos derechos de adquisicin preferente voluntarios no pueden ser invocados frente a terceros sino a tenor de las reglas generales sobre oponibilidad a stos de los derechos reales.Salvo q la ley establezca algo al respecto en algn caso, o que los interesados hayan pactado cierta regulacin, las reglas por las que se regirn generalmente sern como supletorias las de los derechos legales anlogos a aquellos, que se aplicarn mutatis mutandi.

Retracto convencional:Es aqul con el llamado pacto de retro o de retroventa consistente en acordar la reserva o facultad o poder de readquirirla. Como real que es, tal poder recae directamente sobre la cosa, y permite recobrarla, no slo del comprador mientras se halla en manos de ste sino tambin de cualquier adquiriente posterior, salvo siempre que ste, por haberla recibido como libre y gozar de los dems requisitos que la ley marca, sea mantenido excepcionalmente en su adquisicin. Adems siendo derecho real, y prevaleciendo como ms antiguo sobre otros derechos posteriores, hace que el vendedor recobre la cosa libre de los gravmenes a que el comprador pudiera haberla sometido.La venta celebrada con pacto de retro es como otra cualquiera, salvo q queda sometida a la condicin resolutoria de que el vendedor ejercite el derecho que se reserv. Propiedad conferida q se conservar si el vendedor no usa el retracto, que se perder en caso contrario.Es un derecho real cuyo ejercicio produce la resolucin de la venta con carcter retroactivo de forma que todo quede como si el retrayente no hubiese dejado de ser dueo. Pero si el retracto no se usa bien (por no cumplir los requisitos que impone la ley, por ejemplo) entonces el comprador queda libre de la eventualidad de dejar de ser dueo de la cosa.El pacto de retro puede ser utilizado para otras enajenaciones, por ejemplo en la permuta, te doy algo con la posibilidad de recuperarlo.El derecho de retracto convencional es un derecho patrimonial comn, puede disponer de l y los acreedores del titular pueden ejercitarlo para obtener el cobro de sus crditos.El plazo para su ejercicio ser el q las partes hayan pactado q no podr exceder 10 aos. A falta de pacto durar 4 aos a partir de la fecha del contrato.Para readquirir la cosa el retrayente debe pagar en principio su precio as como otros gastos sufragados por el comprador, adems de cumplir con cualquier otra obligacin que se hubiese pactado.La opcin.Sabemos que este derecho nos autoriza a hacernos transmitir una cosa con preferencia sobre cualquier otro. Se puede ejercer antes de la celebracin del contrato con otro. Si el dueo violase nuestra preferencia, enajenando o transmitiendo la cosa a un tercero nuestro derecho nos faculta a que venga a nosotros con indiferencia de en poder de quien se halle.Existen dos tipos posibles:Que se tenga sobre una cosa de manera que su titular pueda exigir que el dueo se la transmita. La voluntad del dueo no interviene para decidir o no la transmisin, que slo depende de que opte por ella el titular del derecho de opcin.

Que se tenga sobre una cosa, de manera que si el dueo decide enajenarla, el titular de la opcin tenga preferencia para adquirirla. Entonces la transmisin la decide el dueo, y el derecho del optante slo autoriza a ser preferido por ella.

Conclusin:

Al finalizar estetrabajo, he llegado a la conclusin de tan cual es importante es para nuestros propsitos, como futuros abogados y por supuesto, en lo personal para nuestra vida cotidiana, tenerconocimientoacerca de los bienes y derechos reales, los cuales son una herramienta para el mejor convivir en estasociedad, puesto que, su claridad, su imparcialidad yequidadas lo disponen en nuestro Cdigo Civil Venezolano, que por cierto, si nos detenemos analizarlo artculo por artculo es simple y llanamentemoraly buenas costumbres, para un mejor convivir en sociedad donde no haya ni exista injusticias y parcialidades, porque las leyes son iguales para todos y debemos cumplirlas.