Valuación de Activos

Valuación de Activos - ¿Cuándo?

Situaciones donde es necesaria la valuación:

Valorización para prenda o hipoteca de crédito: Criterio de valorización de los bienes de acuerdo a la posibilidad de realización en plaza considerando estado, antigüedad y uso de los bienes.

Valorización de bienes para fines contables o para inversiones

Valorización con criterio de venta y realización en bloque

Revalúos técnicos para Seguros

Para Seguros Patrimoniales

Bienes de Cambio:

Mercaderías e insumos a ser introducidos en el proceso productivo

Mercaderías:

Valor Costo

Valor Venta

Edificio, Maquinarias e instalaciones

Valor de Reconstrucción a nuevo

Valor de Reposición o Remplazo

Valor Real

Valor Contable

Valor de mercado

Mercaderías e insumos a ser introducidos en el proceso productivo

Mercaderías:

Valor Costo

Valor Venta  

Valor Costo

Mercaderías y/o insumos adquiridos: Valor de compra en plaza a la fecha del estudio

Mercaderías de fabricación propia: Costo de producción sin incluir utilidad e impuestos

Valor Venta: Valor de Venta deducidos impuestos (que no signifiquen costo) y descuentos habituales

DEFINICIONES:

Valor de Reconstrucción a nuevo: Costo de rehacer el edificio en la misma condición sin incluir mejoras

Valor Real: Valor depreciado por edad y estado de conservación

Valor Contable: Valor de los libros contables de la firma (Valor de Adquisición deducida depreciación de acuerdo a criterios contables y vida útil teórica)

Valor de Realización o de Mercado: Valor de venta en plaza del bien al momento de la valorización

Valor de reposición: Valor de máquina de similar prestación, deducidas mejoras tecnológicas de acuerdo a la posibilidad de su obtención en plaza.

En maquinarias importadas incluir gastos de nacionalización y despacho.

En todos los casos incluir fletes y costos de montaje y puesta en marcha

EJEMPLOS

Depreciación - Factores Involucrados Vida útil del bien

Trabajos de mantenimiento y/o reacondicionamiento efectuados

Variables económico-financieras: inversiones, tasas de interés, etc.

Intensidad de uso y estado general

Antigüedad

Valor Residual

Remplazo tecnológico

Teorías de depreciación (ejemplo de las teorías más utilizadas) Depreciación Lineal:

Se da un valor inicial de reposición y uno final al valor residual o de rezago en el período de uso estimado. El valor del bien decrece linealmente entre ambos extremos durante el período de uso

Fórmula de Ross – Heidecke, más utilizada en seguros (Depreciación no lineal)

Utiliza los siguientes parámetros:

Vida útil

Antigüedad

Estado de conservación

Fórmula Tradicional

Vimos que el valor económico está dado por el valor de los servicios futuros que puede brindar → Valor de uso inicial de un bien representa entonces el valor económico de toda esa serie de servicios

La fórmula nos da el valor económico con “e años” de antigüedad, en función del valor del bien nuevo, asignándole la influencia que corresponde a la tasa de interés.

Con el transcurso del tiempo el valor del bien disminuye en forma acelerada.

Se reduce el valor cada vez más rápido.

Aspectos básicos a tener en cuenta en la valuación de activos

Valuación de edificios y viviendas

Se debe tener en cuenta en la valuación de edificios su tipología. Edificios y viviendas antiguas poseen características tales como molduras, materiales, herrajes especiales, aberturas, etc., que en la actualidad no se fabrican y/o existe mano de obra capacitada para su realización, estas características deben tenerse en cuenta a la hora de su valuación.

Debe realizarse una correcta evaluación de las características propias de cada una de las Edificaciones a ser valuadas.

Importante definir si es factible o la Póliza contempla, incluir la Cláusula de Reposición a Nuevo.

Valuación de Plantas y depósitos

Se debe tener en cuenta en la valuación de los edificios su tipología. Plantas Fabriles antiguas poseen pueden poseer techos de perfiles metálicos, paredes de mamposterías, aberturas pesadas, etc., a diferencia de una construcción moderna con techos reticulados de perfiles de chapa, mamposterías de bloques cementicios y/o paredes de chapa, aberturas metálicas livianas, etc., que diferencian sustancialmente sus valores de reconstrucción. Debe considerarse sus instalaciones y características particulares, Fuerza Motriz, Instalaciones de servicios específicos, necesidad de refrigeración, pisos especiales (Epoxis, de hormigón, etc), y otras instalaciones exclusivas que dependen de cada industria en particular, por lo que debe realizarse una correcta evaluación de las características propias de cada una de las Edificaciones e instalaciones complementarias a ser valuadas.Importante definir si es factible o la Póliza contempla, incluir la Cláusula de Reposición a Nuevo.

Obras

Se debe tener en cuenta que las obras duran tiempos prolongados y existen variaciones en los precios de los materiales y mano de obra. Estos incrementos en los costos de construcción se deben tener en cuenta para una actualización correcta de los valores de la obra, sobre todo en países donde existen altas tasas de inflación.

También es importante la elección de índices de actualización acordes con la realidad, sobre todo en países donde los índices oficiales son

manipulados.

Equipos y maquinarias

Se debe tener en cuenta la antigüedad de los equipos

Su estado de mantenimiento considerando las especificaciones del fabricante.

Las mejoras tecnológicas de los equipos más modernos.

Los costos de instalación.

Costos de importación y transporte.

Costo de mercado de un equipo de las mismas características, estado de mantenimiento y antigüedad.

Cláusula de Reposición a Nuevo Si es factible incluir la Cláusula de Reposición a Nuevo.

a. Se deberán contemplar como Valores de Reposición valores de los bienes nuevos en el mercado.

b. En caso de no tener valores de reposición de los bienes afectados, por evolución tecnológica o por discontinuidad en la fabricación, o si no es posible la inclusión de la Cláusula de Reposición a Nuevo considerar que los valores a asegurar deberán corresponder a valores de bienes de similares características a los asegurados y posibles de obtener en plaza.

c. En los casos de maquinarias e instalaciones antiguas y/o con mejoras, modificaciones y/o actualizaciones respecto a las originales debe tenerse en cuenta que para valuar las mismas deberán considerarse los costos reales del bien a considerar al momento de su valuación considerando que ya no se trata de una fabricación estándar.

Edificio destinado a frigorífico sobre terreno de 4.383,64 m2, en dos plantas.Superficie total construida es: 3.602,49 m2. En PB y 115,16 m2 en 1° piso y Azotea.Sector oficinas, tableros generales y depósito en azotea, (Superficie 212,94 m2 en dos plantas). Aberturas metálicas, pisos de mosaicos graníticos, revestimientos de azulejos en los baños, revoques finos en paredes, pintadas en látex con friso de esmalte sintético. Antigüedades informadas, de las que no existen registros, son: Obra original año 1970. Hubo reforma en el año 1978 en las que se subdividieron las cámaras frigoríficas, modificando sus aislaciones, puertas y se agregaron dos túneles de hormigón.Paredes de mamposterías portantes de ladrillos comunes, pisos de cemento alisado, 3 de las aberturas de las cámaras frigoríficas en Acero inoxidable y 4 de ellas en madera con aislaciones revestidas en chapas.

Valuación de Activos Ejemplo 1

Valuación de un caso con cambio de tecnología

1. Valor a nuevo de la edificación con las características originales de construcción. De acuerdo a precios de mercado con materiales de calidad estándar, incluyendo mano de obra, materiales, seguros de personal y obra, incluye el Beneficio de Empresa Constructora y todos los ítems necesarios para la concreción de la misma.

2. Valor depreciado de la edificación al momento del siniestro. Depreciación efectuada a las Construcciones se ha realizado por medio de la tabla de Ross-Heideck, que tiene en cuenta una depreciación por antigüedad y uso, no contable, tomando como hipótesis, un estado de mantenimiento de las Edificaciones 3 y una vida útil de 70 años para las construcciones, las antigüedades de las distintas partes de la edificación fueron informadas durante nuestras inspecciones. Obtenemos: Edad en % de la Duración 50,5%, extrapolando obtenemos un % de depreciación del 49%

Edad en % 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 549 36,505 36,525 38,100 41,640 48,000 57,590 69,900 84,250 10050 37,500 37,520 39,070 42,560 48,810 58,250 70,370 84,500 10051 38,505 38,525 40,050 43,480 49,630 58,920 70,850 84,750 10052 39,520 39,539 41,040 44,410 50,460 59,600 71,330 85,000 100

3. Valor de reconstrucción con las características originales de construcciónTeniendo en cuenta el estado de las construcciones luego del siniestro

producido, con daño total en las aislaciones, revoques interiores de las cámaras y túneles, instalaciones de electricidad, pluviales, cañerías de amoníaco, carpetas, puertas de los frigoríficos, techos y cielorrasos y mamposterías superiores de las cámaras.

4. Valor de reconstrucción con las características originales de construcción con depreciación por antigüedad y uso.

Se repite las descripciones de los puntos 2 y 3.

5. Valor actual de la reconstrucción de las edificaciones con tecnologías actuales.

Se cotizan los trabajos de reconstrucción teniendo en cuenta las nuevas tecnologías utilizadas para la realización de las aislaciones, usando paneles preconformados con aislaciones de espumas poliuretánicas, de 10 cm a 30 cm de espesor revestidas en chapa lisa prepintadas.

Se consideró que las estructuras de hormigón y mamposterías se encuentran en óptimo estado para soportar las cargas de la construcción, considerando que el daño a las mamposterías solo se considerará en las partes superiores y cargas, donde se plantea su demolición, reemplazo y refuerzo con una viga de encadenado perimetral.

7 cámaras frigoríficas, 6 de ellas con planchas de poliestireno de 15 cm a 25 cm en sus paredes, con una densidad de 24 Kg/m3, revestidas con revoque sobre metal desplegado, con una temperatura de trabajo de –25°C. Cámara mayor destinada a frutas, con una temperatura de trabajo de –1°C, los cielorrasos de las cámaras poseen un cielorraso suspendido construido con una estructura de madera, con una aislación de Poliuretano expandido aplicado en espesores de 5 y 10 cm.

BasamentosSe deberá determinar su inclusión en la cobertura de la Póliza a Contratar o Contratada, si no se incluye en la misma no deberán considerarse para el valor a riesgo.

1. Valor a nuevo con características originales de construcción., 2. Valor a nuevo depreciado con características originales de construcción., 3. Valor a nuevo de las edificaciones con tecnologías actuales., 4. Reconstrucción de daños con tecnologías actuales de construcción, 5. Reconstrucción de daños con características originales de construcción., 6. Reconstrucción de daños con características originales de construcción con depreciación por antigüedad y uso

Ejemplo valuación VALOR A NUEVO DE LA CONSTRUCCIÓN VALOR RECONSTRUCCION DAÑOS

DESCRIPCION

RUBRO DE OBRA VALOR TOTAL VALOR TOTAL

12.848,00 6.552,48 12.848,00 8.500,00 8.500,00 4.335,00

249.016,16 126.998,24 249.016,16 15.478,40 15.478,40 7.893,98

659.001,29 336.090,66 29.331,12 29.331,12 14.958,87

127.024,17 64.782,33 127.024,17

CAPAS AISLADORAS 186.919,39 95.328,89 186.919,39 57.677,47 57.677,47 29.415,51

REVOQUES 330.999,49 168.809,74 330.999,49 178.134,75 178.134,75 90.848,72

4.216,50 2.150,42 4.216,50

VALOR A NUEVO DE LA CONSTRUCCIÓN

CARACTERÍSTICAS ORIGINALES

VALOR A NUEVO DE LA CONSTRUCCIÓN

TECNOLOGIAS ACTUALES

VALOR ACTUAL RECONSTRUCCION

DAÑOS TECNOLOGIAS

ACTUALES

VALOR ACTUAL RECONSTRUCCION DAÑOS

CARACTERISTICAS ORIGINALES

DEPRECIADO 49%

VALOR ACTUAL RECONSTRUCCION

TECNOLOGIAS ACTUALES

SIN DEPRECIAR

DEPRECIADO POR

ANTIGÜEDAD Y USO (49%)

TRABAJOS PRELIMINARES (Obrador, deposito de materiales,

etc.)

ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO

MAMPOSTERIA (En elevación de 0.30 y en elevación 0.15 interior)  659.001,29 

CONTRAPISOS (Sobre terreno natural 0,20 y sobre losa e=0.08)

REVESTIMIENTOS (Cerámicos, colocación y asiento)

Valuación de Activos Ejemplo 2

Transformador de Potencia de tensión:

Valor a nuevo equipo equivalente al afectado US$ 500,000.00.

Valor Asegurado: Comprendido en la suma asegurada.

Deducible US$ 50,000.00.

Antigüedad 30 años.

Vida útil promedio: 40 años.

Daños totales por incendio por causa externa.

Cláusula de Reposición: No otorgado por el Asegurado.

El equipo nunca tuvo reparaciones integrales, aunque tenía un mantenimiento adecuado.

Depreciación:

Edad en % = 100x30 = 75 40

Estado 2 (por la vida transcurrida)Depreciación: 66,49%

Indemnización: US$ 500,000.00Depreciación: 66,49% US$ 332,450.00

US$ 167,550.00Deducible US$ 50,000.00

US$ 117,550,00

Mismo equipo, con una reparación integral de los bobinados y accesorios realizados (12 años atrás)

Porcentaje del total bobinados y accesorios (hechos a nuevo) aprox. 75%

Depreciación de estos elementos hechos a nuevo

Edad:100x12= 30% 40Depreciación diferencial

(Partes reenviadas) US$ 500,000.00 x 0,75= US$ 375,000.00 RH 30% US$ 112,500.00 (1)

(Partes de origen) US$ 500,000.00 x 0,22= US$ 125,000.00 RH 66,49% US$ 83,112.50 (2)

Depreciación total (1) US$ 112,500.00+(2) US$ 83,112.50 = US$ 195,612.50

Indemnización

Indemnización US$ 500,000.00

Depreciación aplicable U$S 195,612.50

U$S 304,387.50

Deducible US$ 50,000.00

Indemnización Final US$ 254,387.50

Valuación de Activos Ejemplo 3

EJEMPLO EQUIPOS ELECTRÓNICOS

Tomógrafo - Daños por mojadura

Valor a nuevo: US$ 750,000.00

Edad 10 años

Vida útil: 15 años (por mejoras tecnológicas)

Valor en riesgo (Edad x %)

100x10= 66,66% 15

Depreciación (buen estado) Edad: 2: 54,80

Valor real: US$ 750,000.00Depreciación: 54,80% US$ 411,000,00

US$ 339,000.00

Costo de reparación para el proveedor: Daños total al no ser reparableValor de rezago: Estimado como repuesto US$ 50,000.00Valor Asegurado: US$ 600,000.00Deducible: US$ 20,000.00

Indemnización teórica:

US$ 339,000- US$ 20,000.00-US$ 50,000.00= US$ 269,000.00

Equipo sustituto obtenido en el exterior:

US$ 350,000.00(a cargo del Asegurado US$ 20,000.00)

Conclusiones

Tener en cuenta que en caso de siniestro, los bienes deben ser asegurados adecuadamente, ya que los valores obtenidos por tabla de depreciación por antigüedad y uso, de no poseer una amplia experiencia previa, conducen a valores erróneos.

No confundir el valor contable o tasado de un bien con el valor real del bien. El valor real de una maquinaria y/o equipo esta dado por su valor de mercado considerando su antigüedad y estado de conservación, para esto es necesario que las valuaciones sean realizadas por profesionales idóneos con conocimientos específicos de los objetos a valuar.

Dada la variación entre las distintas monedas, sobre todo en países de alta inflación, de los commodities y de los constantes cambios tecnológicos o discontinuidades en la fabricación, deberá mantenerse una adecuada actualización de los valores asegurados.

En el caso de las obras aseguradas debe tenerse en cuenta que en general llevan un importante tiempo para su terminación, siendo los valores de los distintos insumos muy susceptibles a variaciones pos inflación y/o por variaciones en los valores de los commodities. Es muy importante definir los índices de actualización, sobre todo en países donde el estado manipula estos índices.

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