BLOQUEO REGISTRAL Cintia Beteta Saavedra

INTRODUCCIÓN En nuestro ordenamiento jurídico, el derecho real de propiedad de bienes inmuebles se transmite de manera consensual, conforme a lo establecido en el artículo 949° del Código Civil; sin embargo, de este modo el adquirente no tiene garantizada la plena oponibilidad de su derecho contra terceros, debido a que no se elimina la posibilidad de una pérdida posterior por una doble venta o su afectación con gravámenes o cargas no consentidas. En este sentido, el Registro de Propiedad Inmueble, además de dotar de publicidad y seguridad jurídica al derecho de propiedad inscrito, establece un orden en los derechos que concurren sobre un mismo inmueble, de manera objetiva e imparcial, a través del principio de prioridad registral, otorgándole protección al primero que inscribe su derecho en el Registro. Una de las instituciones registrales creadas para estos efectos, es el bloqueo registral que permite la anotación preventiva en el Registro del contrato en minuta a fin de reservar su prioridad en el Registro hasta que se produzca la formalización e inscripción del derecho real de que se trate, derecho real cuya inscripción retrotraerá sus efectos a la fecha y hora del asiento de presentación del bloqueo respectivo. En el presente trabajo pretendemos exponer de manera didáctica, los aspectos jurídicos más relevantes en cuanto a esta institución denominada “bloqueo registral”.

CAPITULO I ANTECEDENTES JURÍDICOS

1.1. Tratamiento doctrinario. 1.2. Tratamiento legislativo comparado. 1.3. Tratamiento legislativo peruano.

1.1. Tratamiento doctrinario En doctrina, el bloqueo registral alude a aquello que se conoce como la reserva de prioridad, cuyo estudio se basa en determinar si es posible anticipar la fecha de prioridad que deriva del asiento de presentación del título, de tal modo que pueda ser una fecha anterior incluso a la del propio título1.

1 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1993, pág. 661.

1.2. Tratamiento legislativo comparado En España, 1952, Santiago Pelayo Hore propuso la reserva de prioridad a través de la expedición de una certificación registral, sosteniendo que en ellas podrían hallarse un principio de solución para hacer compatible la prioridad con la serenidad y sosiego de la contratación, siendo suficiente para el efecto que la prioridad no viniese determinada por el asiento de presentación, sino por la expedición de una cierta certificación registral2. En Argentina, esta propuesta ya había sido puesta en práctica con varias leyes provinciales de registro, sin el sustento que había efectuado Pelayo Hore. Posteriormente, en el referido Estado Federado, el Decreto Ley 65823 de 1958, para el caso de los automotores, y la Ley 178014 de 1968, para los actos y contratos inmobiliarios, regularon la reserva de prioridad. Sin embargo, es con esta última Ley que se adquiere una verdadera reserva de prioridad desde el momento en que el registro expide el certificado para la realización del acto5. En ambos países se dieron los antecedentes normativos más próximos del bloqueo registral.

1.3. Tratamiento legislativo peruano En el Perú, el bloqueo registral es legislado por primera vez mediante el Decreto Ley 18278 el 19 de mayo de 1970. Conforme a lo establecido en el artículo 1 de la referida norma, el derecho al bloqueo registral tenía carácter

2 CABRERA YDME, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Perú, Palestra Editores, Lima – 2000, pág. 274. 3 El referido Decreto Ley en su art. 16° estableció: “El Registro otorgará al titular del dominio o a la autoridad judicial que lo solicite, un certificado sobre las constancias de su inscripción y demás anotaciones que existan, el que tendrá una validez de quince días a partir de la fecha de su extensión y de cuyo libramiento se dejará nota en la ficha correspondiente. Este certificado deberá ser requerido al titular del dominio, en las transferencias del automotor o en las constituciones de gravámenes sobre el mismo, por los interesados en dichas operaciones. Durante el plazo de validez del certificado, las transferencias, embargos y demás anotaciones que se practiquen con respecto al automotor, tendrán carácter condicional, y sólo quedarán firmes y producirán sus efectos legales una vez vencido dicho término sin que haya modificado el dominio o la situación jurídica del automotor”. 4 La mencionada Ley en su art. 25° determinó que “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio correspondiente y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia, más el del plazo a que se refiere el artículo 5°, sin la advertencia especial de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado”. 5 MOISSET DE ESPANÉS, Luis. Publicidad Registral, Advocatus, 2da edición, Córdoba, 1997, pág. 26.

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restringido, al ser concedido únicamente para la anotación de los actos y contratos que celebrara el Banco Central Hipotecario, la banca estatal de fomento (Banco Agrario, Banco Industrial, Banco de Vivienda y banco Minero), así como mutuales de crédito para vivienda, cooperativas y Caja de Ahorros de Lima. Posteriormente, en mérito al Decreto Ley 20198 del 30 de octubre de 1973, se otorgó amplió esta facultad registral a favor de otras entidades del Estado, como fue el caso de COFIDE, como también a favor de las instituciones bancarias y financieras. En 1979, con el Decreto Ley 22550, extendió sus alcances a los contratos de compraventa garantizada de lotes en proceso de habilitación urbana. Asimismo, la Ley 23534 de 1982 amplió su regulación a favor de las empresas administradoras en fondos colectivos autorizados por CONASEV. Ya en la década de los 90’, el Decreto Legislativo 770 (1993) extendió sus alcances a las empresas del sistema financiero en general. La Ley 26481 de 1995 modificó y preciso algunos aspectos del esta institución de bloqueo registral y, finalmente, en 1996 la Ley 26702 extendió sus alcances a favor de las entidades del sistema financiero y de seguros.

CAPITULO II EL BLOQUEO REGISTRAL

2.1. Definiciones. 2.2. Características. 2.3. Principio de prioridad registral. 2.4. Beneficiarios, actos y contratos materia de bloqueo.

2.1. Definiciones El bloqueo registral es una especie de anotación preventiva que se efectúa en la partida o asiento registral de un bien inmueble, cuya realización impide la inscripción de todo acto o contrato respecto de ese inmueble cuando sea posterior a la anotación del bloqueo y durante la vigencia del mismo, teniendo por finalidad asegurar la efectividad de la inscripción definitiva del derecho reconocido. Edilberto Cabrera Ydme6 lo define como un asiento temporal y eventual por cuya virtud, enervándose la eficacia de la fe pública, se reserva una preferencia registral a través de un efecto cierre de partida registral, a favor de un acto o contrato de naturaleza real asegurándosele una posición registral privilegiada que por el momento no puede tener por deficiencias formales del título que lo representa. Normalmente, para tener el beneficio de la prioridad registral, además de la voluntad del interesado que se traduce en la rogación, es necesario que materialmente exista un título y que el mismo sea presentado al Registro

6 CABRERA YDME, Edilberto. Op. Cit. Pág. 279.

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por el libro diario. Sin embargo, el bloqueo registral permite obtener la prioridad registral sin que exista el título ni se presente el mismo al Registro, otorgando dicha institución la posibilidad de obtener y beneficiarse de la preferencia registral sin que sea necesaria la existencia de la escritura pública. Asimismo, Manuel Soria Alarcón7 refiere como bloqueo registral a la anotación preventiva o medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real principal o de garantía. De otro lado, el Tribunal Registral8 en reiterada jurisprudencia ha definido a esta figura como el mecanismo previsto en la ley que tiene por objeto impedir durante la formalización de un instrumento notarial, el acceso en el Registro de otros actos jurídicos que pudieran perturbar la eficacia o modificar las condiciones con las que se contrató. Examinando estas definiciones podemos colegir que el bloqueo registral como acto mediante el cual se separa la prioridad en la partida del inmueble, tiene estrecha relación con el principio de prioridad o preferencia registral, pues como veremos más adelante, se desarrolla dentro de sus alcances.

2.2. Características Como refiere Antonio Manzano Solano, citado por Edilberto Cabrera Ydme9, son múltiples los propósitos que cumple la anotación preventiva en el Registro, puede responder a finalidades registrales tan diversas que es difícil encontrar un fundamento objetivo único de sus distintas clases y, consiguientemente, un concepto válido para todas ellas.

En esencia, la anotación preventiva es una inscripción registral de carácter temporal, cuyo propósito es asegurar y cautelar en los Registros Públicos el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que no puede ser inscrito en forma definitiva; asimismo, cumple la función de enervar la eficacia de la fe pública registral de los titulares de situaciones jurídicas inscritas con posterioridad, publicitando la existencia de situaciones jurídicas aun no consolidadas, reservando durante su vigencia, la prioridad del título10. Vemos que las características más salientes de la anotación preventiva es la transitoriedad, la pendencia y accesoriedad, sin embargo a estos rasgos

7 SORIA ALARCON, Manuel F. Los Registros Públicos: Breve comentario del Libro IX del Código Civil y los 14 años de aplicación, Lima, Gráfica Horizonte, 1999, pág.74. 8 Resolución N° 108-2008-SUNARP-TR-T y Resolución N° 107-2008-SUNARP-TR-T, ambas del 30 de mayo de 2008. 9 CABRERA YDME, Edilberto. Op. Cit. Pág. 281. 10 Resolución 097-96-ORLC/TC

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se le suma su carácter eventual y su eficacia negativa, que también son rasgos de las anotaciones preventivas. Pasaremos a desarrollar cada una de estas características que también constituyen atributos del bloqueo registral:

a) Transitoriedad. La anotación preventiva es un asiento transitorio, temporal no siendo posible que sea perenne en el Registro, cualquiera sea el derecho a que se refiera. Así como lo establece la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (en adelante SUNARP) en el artículo 64 del TUO de su Reglamento, las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios. De igual forma, el bloqueo registral constituye un asiento temporal, cuya vigencia y eficacia es de 60 días hábiles, contados desde la fecha del asiento de presentación, plazo que una vez vencido se da la caducidad.

b) Pendencia. La parte considerativa del Decreto Ley 18278 expresa que el fundamento del bloqueo registral radica en la necesidad de aligerar la contratación sin desmedro de la seguridad contractual. El bloqueo de las partidas registrales asegura la inscripción de los actos o contratos, permitiendo su ejecución sin necesidad de comprobar previamente el hecho físico de la inscripción. Por lo antes expuesto, podemos afirmar que el bloqueo registral tiene como propósito asegurar la inscripción de un acto o contrato, como la minuta, que existe pero no con las formalidades necesarias, como la escritura pública, para incorporarse en el Registro.

c) Instrumentalidad. La anotación preventiva no constituye un fin en sí mismo como la inscripción que es un asiento principal. La anotación preventiva sirve a un futuro asiento, a una futura inscripción, y cuando éste se materialice, la anotación desaparece. En esto consiste la instrumentalidad. Por su parte, el bloqueo registral tampoco constituye un fin en sí mismo, su propósito es reservar preferencia registral para una futura inscripción. En este sentido, el bloqueo registral es de carácter instrumental porque sirve como puente a una futura inscripción del acto o contrato en mérito del cual se constituye, amplía o modifica algún derecho real.

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d) Eventualidad. El bloqueo registral no decide, en definitiva, la situación jurídica de la partida registral en la que se anota, solo apertura un plazo de cierre registral, dentro del cual se puede o no conformar una nueva situación jurídica de la partida registral, al inscribirse el acto o contrato para el cual se ha reservado la preferencia. De inscribirse se habrá cumplido el fin perseguido, pues para los efectos registrales, la fecha y hora de presentación del título será la fecha y hora de presentación del bloqueo registral.

e) Eficacia negativa. El bloqueo registral genera una eficacia registral negativa (se puede oponer a terceros), destruyendo la buena fe pública registral que podría beneficiar al tercero que adquiera un derecho inscrito o impidiendo que el mismo alegue la buena fe en su favor. El artículo 3° del Decreto Ley 18278, señala la necesidad de adjuntar copia del instrumento firmado por los contratantes, es decir la minuta, que contiene un acto o contrato existente. Por ello se debe tener en cuenta que el bloqueo registral requiere un acto o contrato preexistente, pues no es el caso reservar preferencia registral para un acto o contrato inexistente.

f) Genera efecto cierre. Tenemos conocimiento que durante el plazo de vigencia del bloqueo registral (60 días), no es posible inscribir ningún acto o contrato por los cuales se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales respecto del inmueble materia del bloqueo, salvo que previamente se hubiera inscrito el acto o contrato. Cumplida la finalidad del bloqueo o vencido el plazo de su vigencia, pierde su eficacia, pudiendo, previa calificación inscribirse cualquier acto o contrato respectivo.

2.3. Principio de prioridad registral Como antes mencionamos, el bloqueo registral tiene estrecha relación con el principio de prioridad registral, debido a que se desarrolla dentro de sus alcances. Como señala José Manuel García García11, la prioridad registral es aquel principio hipotecario en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al Registro prevalecen en caso de conflicto frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de presentación en el libro Diario.

11 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Op. Cit. Pág. 552.

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El Registro establece un orden en los derechos que concurren sobre un mismo inmueble de manera objetiva e imparcial, a través de la prioridad registral, estableciendo la protección del que llegó primero al Registro (prior in tempore, potior in iure). La institución del bloqueo registral permite anotar preventivamente en el Registro el contrato en minuta con la finalidad de reservar su prioridad en el Registro hasta que se produzca la formalización e inscripción de la constitución, modificación o extinción del derecho real de que se trate, derecho cuya inscripción retrotraerá sus efectos a la fecha de la anotación del bloqueo respectivo12. Es así que los efectos del bloqueo están ligados a la aplicación del principio de prioridad13.

2.4. Beneficiarios, actos y contratos materia de bloqueo De conformidad al artículo 1° de la Ley 26481, que modifica el artículo 1° del Decreto Ley N° 18278 y que deja sin efecto a la Ley 23534, el bloqueo registral ya no es un privilegio exclusivo de las instituciones bancarias y financieras a las que se refería la legislación derogada, sino que actualmente tal mecanismo de seguridad registral tiene alcances de carácter general. En efecto, el referido dispositivo señala que el bloqueo de las partidas registrales de los Registros Públicos, es a favor de las personas naturales o jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya, amplíe o modifiquen derechos reales a favor de los mismos. De otro lado, el bloqueo tiene lugar respecto de actos y contratos en virtud del cual se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales. Como lo señala el artículo 140° del Código Civil (en adelante CC), el acto jurídico es la manifestación de la voluntad destinada a crear, regular, modificar, o extinguir relaciones jurídicas, mientras que el contrato, conforme lo establece el artículo 1351° del CC, es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Es así que tenemos por objeto del bloqueo a todo acto o contrato en virtud del cual se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales. En este

12 El artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos precisa “los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraerán a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación. 13 La prioridad registral se encuentra regulada en los artículos 2016° y 2017° del Código Civil. El artículo 2016° establece que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. El artículo 2017° señala que “no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito aunque sea de fecha anterior”.

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sentido, derechos de distinta naturaleza, es decir, no reales, no tendrán acogida en el bloqueo.

CAPITULO III PROCEDIMIENTO REGISTRAL

3.1. Procedimiento del bloqueo. 3.2. Plazo de vigencia del bloqueo. 3.3. Efectos registrales. 3.4. Caducidad del bloqueo registral.

3.1. Procedimiento del bloqueo El procedimiento registral del bloqueo es el siguiente: a. Presentación de la minuta al Notario.

Las personas que hubieran celebrado un acto o contrato en cuyo favor se pretenda constituir el bloqueo registral, deben presentar el documento que lo contiene, es decir la minuta, al Notario.

b. Solicitud del Notario al Registro peticionando el bloqueo registral. El Notario receptor, en el término de 24 horas, debe cursar oficio al Registro acompañando copia certificada del instrumento firmado por los otorgantes. En el Registro, la solicitud del Notario, previo pago de la tasa registral, será ingresada por el Libro Diario, extendiéndose el respectivo asiento de presentación.

c. Calificación registral. La solicitud del bloqueo registral será objeto de la previa calificación registral, acto mediante el cual el registrador deberá aplicar los principios registrales que sustentan el procedimiento registral, además de las normas legales pertinentes, como si se tratara de la solicitud de inscripción del acto o contrato propiamente dicho14.

d. Anotación preventiva del bloqueo registral. Luego de efectuada la calificación registral del acto o contrato, siendo ésta positiva, el registrador extenderá la correspondiente anotación en la respectiva partida registral.

3.2. Plazo de vigencia del bloqueo Como lo señala el artículo 103° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el plazo de vigencia del bloqueo anotado es de 60 días hábiles computados a partir de la fecha del correspondiente asiento de presentación.

14 Resolución N° 006-98-ORLC/TR y Resolución N° 091-2009-SUNARP-TR-L.

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Al respecto Edilberto Cabrera Ydme15 señala que éste término (precisado en el artículo 2 del Decreto Ley 18278, modificado por el Decreto Ley 20198 y por la Ley 26401), debe ser computado en días hábiles y no en días calendario, pues el bloqueo registral constituye una forma de anotación preventiva caracterizada por su temporalidad. Considerando además que el procedimiento registral constituye un procedimiento especial que se rige por sus propias leyes y reglamentos.

3.3. Efectos registrales Como puede apreciarse, el efecto principal del bloqueo, según el artículo 4° de la Ley 26481, es que durante el plazo de vigencia del bloqueo no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o contrato incompatible con aquél cuya prioridad se ha reservado, salvo que se registre el acto o contrato anotado previamente como bloqueo. Como hemos mencionado en líneas anteriores, los efectos del bloqueo están ligados a la aplicación del principio de prioridad, y una vez anotado el bloqueo se produce un subsecuente cierre temporal de la partida registral, a efectos de que se cumpla con la formalización notarial e inscripción registral del acto o contrato, dentro del plazo legal. Sin embargo, existiendo un bloqueo no puede impedirse la presentación de títulos en el diario, referentes a la misma partida, por cuanto la vigencia del asiento de presentación es de 35 días hábiles, prorrogables, dentro de los cuales puede haberse levantado el bloqueo y así poder acceder a la inscripción cuando no exista incompatibilidad con lo ya inscrito.

3.4. Caducidad del bloqueo registral Como señala Aliaga Huaripata16, existen dos maneras de producir la caducidad del bloqueo registral: una, por el simple vencimiento del plazo, y otra antes del vencimiento. a) Caducidad al vencimiento del plazo.

El bloqueo registral caduca automáticamente, sin requerirse de solicitud de parte interesada, al término o vencimiento de los 60 días, o lo que es lo mismo, vencido el plazo el bloqueo pierde su eficacia, se extinguen sus efectos, pudiendo cualquier acto o contrato diferente que reúna los requisitos correspondientes, inscribirse.

15 CABRERA YDME, Edilberto. Op. Cit. Pág. 291. 16 HUARIPATA, Aliaga. Bloqueo Registral. La Reserva de Prioridad Registral de los Derechos Reales en el Perú: alcances y perspectivas, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Año 81, N° 692, 2005, págs. 1981-2002.

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b) Caducidad antes del vencimiento del plazo. De otro lado, tenemos conocimiento que el bloqueo registral también puede caducar antes del vencimiento del plazo, es decir antes de los 60 días. Esto puede tener lugar en los siguientes casos:

- Si se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo. Durante el plazo de vigencia de la reserva de preferencia, no puede inscribirse algún acto o contrato a que se refiere el bloqueo registral, pero si antes del vencimiento de tal plazo se hubiera inscrito el acto o contrato a que se refiere el bloqueo, habiendo cumplido su finalidad, cualquier acto o contrato distinto podrá inscribirse en la misma partida registral, en este caso siempre que la calificación registral correspondiente sea favorable.

- Si lo solicita el contratante en cuyo favor se estableció el bloqueo, también cabe la posibilidad que las personas, en cuyo favor se estableció el bloqueo, antes del vencimiento del plazo soliciten la caducidad del mismo. Esto implica una renuncia a los beneficios de la reserva de prioridad.

- Cuando sea ordenado judicialmente. CONCLUSIONES

La finalidad del bloqueo consiste en brindar seguridad jurídica al contratante y así garantizar la reserva de prioridad ante el Registro y la imposibilidad de ser perjudicado por actos posteriores practicados durante su vigencia.

El bloqueo registral o reserva de preferencia tiene estrecha relación con el principio de prioridad (o preferencia) registral porque, como hemos advertido durante el desarrollo del presente trabajo, se desarrolla dentro de sus alcances.

Un derecho anotado en virtud de una solicitud notarial de bloqueo registral resulta un derecho que ha sido objeto de calificación registral en cuanto a su validez y eficacia material. La anotación del bloqueo no es una simple reserva de prioridad de rango, si se tratara sólo de reservar la prioridad, bastaría la solicitud del notario sin anexar el documento que contiene el acto material.

BIBLIOGRAFÍA GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o

Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1993. CABRERA YDME, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Perú,

Palestra Editores, Lima – 2000. MOISSET DE ESPANÉS, Luis. Publicidad Registral, Advocatus, 2da

edición, Córdoba, 1997.

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SORIA ALARCON, Manuel F. Los Registros Públicos: Breve comentario del Libro IX del Código Civil y los 14 años de aplicación, Lima, Gráfica Horizonte, 1999.

HUARIPATA, Aliaga. Bloqueo Registral. La Reserva de Prioridad Registral de los Derechos Reales en el Perú: alcances y perspectivas, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Año 81, N° 692, 2005.

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