Captulo PrimeroEl Bloqueo Registral La Reserva de Prioridad Registral1. ANTECEDENTESEl bloqueo registral alude a aquello que en la doctrina se conoce como la reserva de prioridad. Con su estudio se trata de determinar si es posible anticipar la fecha de prioridad que deriva del asiento de presentacin del ttulo, de tal modo que pueda ser una fecha anterior incluso a la del propio ttulo. En el derecho hipotecario espaol, donde no existe, se ha discutido la conveniencia o no de incluirla en una eventual reformaEn Espaa, 1952, Santiago Pelayo Hore propuso la reserva de prioridad a travs de la expedicin de una certificacin registral. Sostena que en ellas podra hallarse un principio de solucin para hacer compatible la prioridad con la serenidad y sosiego de la contratacin, siendo suficiente para el efecto que la prioridad no viniese determinado por el asiento de presentacin, sino por la expedicin de una cierta certificacin registral. Para el caso, era de la idea facultar al titular de un derecho inscrito para obtener una certificacin del registro donde276.Garca Garca, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1993, pg. 661.

274Edilberto Cabrera Ydmeaparezcan los ttulos y cargas y, adems, se hiciese constar que se expeda, a los solos efectos de la celebracin de un contrato determinado a favor de un individuo tambin determinado. Y con ello, abrir un cierto plazo (planteaba diez das) durante el cual la prioridad estuviese reservada exclusivamente al contrato anunciado. La expedicin de la certificacin se hara constar en el Registro por nota marginal'.277No obstante, en Argentina esta propuesta ya haba sido puesta en prctica en varias leyes provinciales de registro sin sustentarlo, claro est, en la angustiosa prioridad de Pelayo Hore.278 Posteriormente, el Decreto Ley 6582 (de 1958), para el caso de los automotores, y la Ley 17801 (de 1968), para los actos y contratos inmobiliarios, regularon la reserva de prioridad.El Art. 16 del D. Ley 6582 estableci: El Registro otorgar al titular del dominio o a la autoridad judicial que lo solicite, un certificado sobre las constancias de su inscripcin y dems anotaciones que existan, el que tendr una validez de quince das a partir de la fecha de su extensin y de cuyo libramiento se dejar nota en la ficha correspondiente. Este certificado deber ser requerido al titular del dominio, en las transferencias del automotor o en las constituciones de gravmenes sobre el mismo, por los interesados en dichas operaciones. Durante el plazo de validez del certificado, las transferencias, embargos y dems anotaciones que se practiquen con respecto al automotor, tendrn carcter condicional, y slo quedarn firmes y producirn sus efectos legales una vez vencido dicho trmino sin que haya modificado el dominio o la situacin jurdica del automotor.Sin embargo -como anota el maestro Moisset de Espans279-, es la Ley 17801 la que afinca en materia inmobiliaria una verdadera reserva de prioridad desde el momento en que el registro expide el certificado para la realizacin del acto, como surge de lo dispuesto por277.Vase Garca Garca, Jos Manuel. Ob. cit., pg. 661.278.Vase Moisset de Espans, Luis. Publicidad Registrai, Advocatus, 2." edicin, Crdoba, 1997, pg. 26.279.Moisset de Espans, Luis. Ob. cit., pgs. 79, 81.

El Procedimiento Registral en el Per275el Art. 24 que fija los plazos de vigencia de dichos certificados en 15, 25 y 30 das, segn donde tenga su domicilio el'funcionario pblico que debe autorizar el acto y la parte final del Art. 25 que determina los efectos del certificado. La expedicin del certificado va establecer reserva de prioridad durante todo el plazo de validez, por va de una mecnica registral a la que denominamos el bloqueo, que es el nombre tcnico que sirve para caracterizar los efectos que produce la certificacin, al garantizar la inmutabilidad de la situacin registral.As, pues, el Art. 23 de la Ley 17801 establece: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscrito en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin. El Art. 24 de la referida Ley, por su parte seala: El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal.... El Art. 25 de la misma Ley agrega: Expedida una certificacin de las compren* didas en los artculos anteriores, el registro tomar nota en el folio correspondiente y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia, ms el del plazo a que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado.Tales disposiciones constituyen los antecedentes normativos ms prximos del bloqueo registral. Sin embargo, segn apreciaremos posteriormente, la forma como opera el bloqueo registral entre nosotros,

276Edilberto Cabrera Ydmede algn modo se aproxima a la idea de Villares Pico280 sobre la prioridad de los documentos privados.En el Per el bloqueo registral fue establecido por el D. Ley 18278 (1970). Posteriormente, el D. Ley 20198 (1973) lo modific y ampli en favor de las entidades financieras del sector pblico (CO- FIDE, entidades bancarias y financieras) para el Registro de Minera. El D. Ley 22550 (1979), extendi sus alcances a los contratos de compraventa garantizada (de lotes) en proceso de habilitacin urbana. La Ley 23534 (1982) ampli tambin a favor de las empresas administradoras de fondos colectivos autorizados por CONASEV El D. Leg. 770 (1993) extendi sus alcances a las empresas del sistema financiero en general. La Ley 26481 (1995) modific y precis algunos aspectos del bloqueo registral. Y la Ley 26702 (1996) tambin la ha regulado a favor de las entidades del sistema financiero y de seguros.2. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRALEl bloqueo registral o reserva de preferencia tiene estrecha relacin con el principio de prioridad (o preferencia) registral porque, como veremos seguidamente, se desarrolla dentro de sus alcances.La prioridad registral es aquel principio hipotecario en virtud del cual los ttulos o derechos que acceden al Registro prevalecen en caso de conflicto frente a los ttulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de presentacin en el libro Diario .281 Despliega su eficacia en dos sentidos: atribuyendo preferencia (o prioridad) excluyente o asignando superioridad (o prelacin) de rango.El derecho de propiedad, como poder jurdico exclusivo y absoluto que recae sobre determinado bien, no puede pertenecer280.Vase Villares Pico, Manuel. El documento privado en el Registro de la Propiedad. En La Calificacin Registral, Tomo I, edicin a cargo de Francisco Javier Gmez Glligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1996, pg. 255.281.Garca Garca, Jos Manuel, Ob. cit., pg. 552.

El Procedimiento Registrai en el Per277simultneamente a dos titulares. Por tanto, si aparecen varias pretensiones de ostentar la titularidad dominical de un mismo bien se produce un supuesto de conflicto, que ha podido ser denominado acertadamente como incompatibilidad sustancial o exclusin absoluta, en el sentido de que no pueden recaer ambos dominios a la vez sobre el mismo bien. Por ello, el ordenamiento jurdico ha de dar una solucin a este conflicto, haciendo prevalecer uno de los derechos sobre el otro. Esa solucin, en los sistemas modernos, se ofrece a travs del principio de prioridad, o sea la prioridad en la publicidad registral (...) La solucin consiste en la exclusin absoluta por parte del dominio que accede al Registro respecto al que no ha accedido al mismo....262A esta manifestacin de la preferencia registral, que resuelve el caso de incompatibilidad sustancial o absoluta de titularidades se denomina preferencia excluyente. Se manifiesta en el caso de la doble venta (o doble usufructo sobre la totalidad del bien) donde se preferir (inscribir) al ttulo que hubiera sido presentado al Registro en primer lugar (sin que importe la fecha de su otorgamiento). Y se rechazar (no se inscribir) aqul ttulo que hubiera sido presentado al Registro en segundo lugar.Veamos el asunto en el siguiente ejemplo. Primus vende un mismo inmueble a dos personas distintas: a Secundus y Tertius. En este caso, si Tertius adquiri el bien de buena fe y, adems, fue el primero en presentar su ttulo al Registro, ser preferido sobre Secundus aun cuando el ttulo de este ltimo sea de fecha anterior. Dicho de otro modo, el ttulo de Tertius (que fue presentado primeramente al Registro) excluye al de Secundus (que fue presentado al Registro con posterioridad). Los derechos de propiedad de Tertius y Secundus sobre el mismo inmueble, son excluyentes o incompatibles recprocamente. Ambos no pueden coexistir simultneamente como propietarios de un mismo bien. Menos, en el Registro. Y se prefiere al ttulo presentado al Registro en primer lugar. El segundo, en definitiva, no podr ser inscrito.283282. . Garca Garca, Jos Manuel. Ob. cit., pg. 565.283.Vase el Art. 2016 y 2017 del C.C.

278Edilberto Cabrera YdmeLa superioridad de rango se configura en el caso de aquellos derechos reales en los que la concurrencia de los mismos sobre un idntico bien, plantea un problema de incompatibilidad relativa. No es una incompatibilidad que impida que los derechos reales puedan recaer sobre el mismo bien, a diferencia del supuesto anterior, sino que la incompatibilidad se plantea en cuanto a la imposibilidad de tener esos varios derechos el mismo puesto o rango en el orden de preferencia, pero pudiendo coexistir todos ellos en situacin de subordinacin, segn el orden de jerarqua de la prioridad registral....284El desenvolvimiento de la superioridad de rango se puede apreciar en el caso de las garantas reales. A diferencia del derecho de propiedad, las garantas reales sobre un mismo inmueble, no son incompatibles. Pueden coexistir simultneamente. No se excluyen entre s. Pero, a los fines de la persecucin, preferencia y venta judicial del bien hipotecado, tendr preferencia la hipoteca inscrita en primer lugar en el Registro, salvo cuando se ceda su rango.285As, por ejemplo, la constitucin de doble hipoteca (a Secundus, por un lado, y a Tertius) sobre de un mismo inmueble (de propiedad de Primus), no genera un efecto de incompatibilidad sustancial (o exclusin absoluta"), sino de simple superioridad de rango que, desde luego, no es poca cosa. Significa que ambas hipotecas son inscribibles en el Registro; pero si el ttulo de Tertius fue primero en ser presentado y el de Secundum, segundo, la hipoteca constituida a favor de Tertius tiene superioridad de rango sobre el de Secundus. As, llegado el caso (ejecucin de las garantas), la hipoteca de Tertius ser preferente (en el pago, finalmente) respecto de la hipoteca de Secundus.La prioridad registral (en cualquiera de sus dos manifestaciones) se adquiere a partir del momento de la presentacin del ttulo en el Registro, circunstancia que consta en el asiento de presentacin (Art. 2016 del C.C., Art. VI del R.G.R.P). Para el efecto, no slo es relevante la fecha. Tambin es importante la hora. (Art. 138, 143 R.G.R.P).284.Garca Garca, Jos Manuel. Ob. cit., pgs. 565, 566.285.Vase el Art. 1097,1112 y 2016 del C.C.

El Procedimiento Registral en el Per279Es verdad que entre el momento en que se presenta el ttulo al Registro, y el instante en que materialmente se efecta la inscripcin, suele mediar un lapso temporal ms o menos lato. Esto es irrelevante, por cuanto, como ya se ha dicho, para la determinacin del momento a partir del cual se obtiene la preferencia registral, nicamente importa el primero: el instante de la presentacin del ttulo al Registro. Por esta razn, el Art. 44, inciso 9, del R.I. ordena que toda inscripcin, entre otros datos, adems de los requisitos especiales que para cada clase determina este Reglamento, contendr: El da y hora en que el ttulo se present en la Oficina....En el supuesto que se hubieran presentado al Registro dos ttulos recprocamente incompatibles, y el presentado en segundo lugar se hubiera inscrito antes que el presentado en primer lugar, tal circunstancia no enervara el derecho preferente del ttulo presentado en primer lugar al Registro, pues, los efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin respectivo. Por lo que la inscripcin del primer ttulo, una vez subsanada las observaciones, generar efectos preferentes y oponibles (Resolucin 051- 99-ORLC/TR).3. EL BLOQUEO REGISTRAL: TPICA RESERVA DE PREFERENCIAEl bloqueo registral es un asiento temporal y eventual por cuya virtud, enervndose la eficacia de la fe pblica, se reserva una preferencia registral a travs de un efecto cierre de partida registral, a favor de un acto o contrato de naturaleza real asegurndosele una posicin registral privilegiada que por el momento no puede tener por deficiencias formales del ttulo que lo representa.Usualmente, para beneficiarse de la prioridad registral, adems de la voluntad del interesado (que se traduce en la rogacin), es preciso que concurran dos hechos: que materialmente exista un ttulo y que el mismo sea presentado al Registro (por el libro diario). El bloqueo registral, sin embargo, permite obtener la prioridad registral sin que exista el ttulo ni se presente el mismo al Registro.

280Edilberto Cabrera YdmePor regla general, toda inscripcin se efecta en mrito a instrumento pblico.286 Este documento viene a constituir el ttulo.287 En materia de documentos notariales, por ejemplo, es preciso que se aporte al Registro una escritura pblica (ttulo). La preferencia registral se obtendr y surtir todos sus efectos a partir del instante en que dicha escritura pblica sea presentada al Registro (por el libro diario).No obstante, el bloqueo registral confiere la posibilidad de obtener y beneficiarse de la preferencia registral sin que sea necesaria la existencia de la escritura pblica. Como apreciaremos posteriormente, es suficiente un aviso del Notario (o Fedatario) adjuntando la copia del documento (privado: minuta) firmado por los contratantes, y, desde luego, presentarlos al Registro. Los efectos de la inscripcin del acto o contrato a que se refiere el aviso notarial (minuta en ese instante, escritura pblica en el futuro), se retrotraer a la fecha y hora del asiento de presentacin de aquel aviso.Examinado el asunto en esta forma, se puede advertir que el bloqueo registral viene a constituir una autntica reserva de preferencia. El ttulo (escritura pblica) an no existe, slo se tiene la minuta (instrumento firmado por los contratantes). Se alcanza al Registro un aviso adjuntando la minuta. De este modo se guarda o anticipa preferencia registral para la futura y correspondiente escritura pblica, la misma que ser aportada al Registro con posterioridad. De esta forma, con la reserva de preferencia (o reserva de prioridad) es posible anticipar la fecha de la preferencia excluyente o de la superioridad de rango que deriva del asiento de presentacin, de tal modo que se pueda remitir a una fecha anterior inclusive a la del propio ttulo ,mLa necesidad de la reserva de preferencia se justifica en la circunstancia que la formalizacin de un acto o contrato (adquisicin, transmisin del derecho de propiedad, constitucin de garanta real, etc.), requiere un perodo temporal ms o menos amplio. Desde que286.Vase el Art. 2010 del C.C., Art. 122 del R.G.R.E, y Art. 4 del R.I. 287. Vase el Art. 5 del R.I.288.Garca Garca, Jos Manuel. Ob. cit., pg. 661.

El Procedimiento Registrai, en el Per281llega la minuta a la Notara, se facciona y suscribe la escritura pblica respectiva y se presenta este documento al Registro, puede transcurrir un cierto plazo. El bloqueo registral, al conferir reserva de preferencia al futuro ttulo, impide que ese plazo (cuya remocin no depende de los contratantes) sirva para burlar o hacer ineficaz al acto o contrato a que se refiera, sin que sea necesario que el ttulo se encuentre formalizado (elevado a escritura pblica).El D. Ley 18278 sustenta el bloqueo registral en la necesidad de perfeccionar en lo posible nuestro Sistema Registral, a fin de aligerar la contratacin sin desmedro de la seguridad contractual. El bloqueo asegura la inscripcin de los actos o contratos permitiendo su ejecucin sin necesidad de comprobar previamente el hecho fsico de la inscripcin.Con el bloqueo registral, el asunto de la reserva de preferencia, entre nosotros, ha sido resuelto de manera positiva para el caso de los derechos reales derivados de actos o contratos.289 No obstante, debemos destacar que el bloqueo tambin constituye un medio de publicidad registral del acto o contrato a que se refiera la minuta respectiva (documento firmado por los contratantes).4. LA ANOTACIN PREVENTIVA Y LA CARACTERSTICAS DEL RLOQUEO REGISTRALMltiples son los propsitos que cumple la anotacin preventiva en el Registro, puede responder a finalidades regstrales tan diversas que es difcil encontrar un fundamento objetivo nico de sus distintas clases y, consiguientemente, un concepto vlido para todas ellas. La anotacin preventiva, en efecto, es un instrumento registral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecucin de un fallo judicial (misin histrica del antiguo pignus iudiciale o hipoteca judicial), para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todava no pue289.En el Sistema Registral Peruano tambin se ha previsto la reserva de preferencia de nombre, denominacin o razn social.

282Edilberto Cabrera Ydmeden ser inscritos (...), o para asegurar el puesto registral a aquellos ttulos que, por adolecer de algn defecto susceptible de ser corregido o subsanado, no pueden, de momento, ser objeto de registracin definitiva....290La anotacin preventiva es en esencia una inscripcin registral de carcter temporal que tiene como propsito asegurar y cautelar en los Registros Pblicos el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que no puede ser inscrito en forma definitiva. Al mismo tiempo, cumple la funcin de enervar la eficacia de la fe pblica registral de los titulares de situaciones jurdicas inscritas con posterioridad, publicitando la existencia de situaciones jurdicas an no consolidadas, reservando durante su vigencia, la prioridad del ttulo, ya que los efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha de la anotacin preventiva, de conformidad con el Art. 86 y 87 del R.I. (Resolucin 097-96-O RLC/TR).El bloqueo registral constituye una anotacin preventiva. El Art. 3 del D. Ley 18278 indica: (...) En el trmino de 24 horas oficiar al Registro Pblico pertinente adjuntando copia del instrumento firmado por los contratantes, el que registrar en el Libro Diario y por su mrito, el registrador extender la anotacin preventiva en la partida que corresponda.Se ha dicho que la transitoriedad, la pendencia y accesoriedad son las caractersticas mas salientes y constantes de la anotacin preventiva, siendo que las mismas la diferencian de la inscripcin.291 Sin embargo, la eventualidad y eficacia negativa tambin constituyen rasgos de las anotaciones preventivas. Veamos cada unas de estas caractersticas, que tambin constituyen atributos del bloqueo registral:290.Manzano Solano, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciacin y Uso de Universitarios, Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa Centro de Estudios Regstrales - J. San Jos S.A., Madrid, 1994, pg. 793.291.Lacruz Beiidejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil - Derecho Inmobiliario Registral, Tomo III bis, Jos Mara Bosch Editor S.A., Barcelona, 1984, pgs. 215 y ss.

El Procedimiento Registral en el Per283a) Tramitoriedad.La inscripcin es un asiento de duracin indefinida en el Registro, pudiendo ser inclusive perpetua. La anotacin preventiva, por el contrario, es un asiento transitorio, temporal no siendo posible que sea perenne en el Registro, cualquiera sea el derecho a que se refiera. Precisamente, el Art. 92 del R.I. dispone que las anotaciones preventivas de los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisin o el gravamen, as como de los ttulos cuya inscripcin no pueda hacerse porque adolecen de defecto subsanable, caducan a los sesenta das de la fecha del asiento de presentacin correspondiente pudiendo prorrogarse este plazo hasta ciento ochenta das, por justa causa y en virtud de resolucin judicial.De igual forma, el bloqueo registral no est diseado como un asiento de duracin permanente en el Registro. Por el contrario, segn su propia naturaleza, constituye un asiento (anotacin preventiva) efmero o temporal cuya vigencia y eficacia es de 60 das. Vencido tal plazo, caduca automticamente extinguindose todos sus efectos.b) Pendencia.La Cruz y Sancho292 apuntan que la inscripcin ha sido reservada, en principio, para los derechos reales debidamente documentados (derecho o situacin real con titulacin suficiente) o, como diramos nosotros, perfectos. En tanto, las anotaciones preventivas slo pueden estar compuestas por derechos reales no documentados, o que se constituyen mediante la propia anotacin, o por derechos en formacin o en litigio, o que debido a su falta de concrecin sobre una finca (derecho hereditario) o a otra causa, afectan a la cosa sin entidad real suficiente. Estos asientos transitorios (anotaciones) estn destinados a atenuar el rigor de las apariencias libraras, a reservar eventualmente un rango al derecho infieri, y a prevenir en todo caso a quien consulta292.Lacruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Ob. cit., pg. 216.

284Edilberto Cabrera Ydmeel Registro (futuros adquirentes, acreedores) de la posible inexactitud, originaria o sobrevenida, de los asientos principales, o de la afeccin de la finca a determinadas responsabilidades.El R.I. ha previsto las anotaciones preventivas para los embargos preventivos y definitivos as como las demandas293 que, a juicio del Juez, se refieran a actos inscribibles; tambin para los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisin o el gravamen; asimismo, para los ttulos cuya inscripcin no pueda hacerse porque adolecen de defecto subsanable y los ttulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a las leyes.En cuanto al bloqueo registral, la parte considerativa del D. Ley 18278 expresa que su fundamento radica en la necesidad de aligerar la contratacin sin desmedro de la seguridad contractual. El bloqueo de las partidas regstrales asegura la inscripcin de los actos o contratos, permitiendo su ejecucin sin necesidad de comprobar previamente el hecho fsico de la inscripcin.Por tal razn, podemos afirmar que el bloqueo registral tiene como propsito asegurar la inscripcin de un acto o contrato. Este acto o contrato existe (minuta), pero no con las formalidades (escritura pblica) necesarias para incorporarse en el Registro. De modo que, en la medida que an no existe el documento idneo (escritura pblica), se puede decir que se trata de un derecho en formacin para el cual (con el bloqueo registral), justamente, se reserva la preferencia registral.c) Instrunentaliclad.La inscripcin constituye un fin en s mismo; en tal sentido, constituye un asiento principal. Por el contrario, la anotacin preventiva, no; sino que sirve a un futuro asiento (a una futura inscripcin). Y cuando este ulterior asiento se materialice, la anotacin preventiva293. En el vigente Cdigo Procesal Civil, genricamente se les denominan medidas cautelares.

El Procedimiento Registrai, en el Per285habr desaparecido y, desde el punto de vista funcional, se la tendr como inexistente. En esto consiste su instrumentalidad. Por eso se ha dicho que: Es verdad que, por efecto del tracto sucesivo, todos los asientos del Registro, menos el primero, estn concatenados con otros, pero slo las anotaciones comunican su sustancia a otro asiento, quedando ellas como aniquiladas: como si nunca hubieran existido.294Sin embargo, de lo expuesto no puede concluirse que la anotacin preventiva carezca propsito alguno. La anotacin preventiva no slo constituye un mecanismo para enervar la fe pblica registral (eficacia negativa), sino tambin permite anticipar (reservar) una prioridad registral para una futura inscripcin definitiva (posterior asiento). El Art. 88 del R.I., en tal perspectiva, seala que cuando la anotacin preventiva de un derecho se convierte en inscripcin del mismo, surte sta sus efectos desde la fecha la anotacin.Por su parte, el bloqueo registral tampoco constituye un fin en s mismo. Su propsito es reservar preferencia registral para una futura inscripcin. En tal perspectiva, el bloqueo registral es de carcter instrumental porque sirve a los propsitos de la futura inscripcin del acto o contrato en virtud del cual se constituye, ampla o modifica algn derecho real.d) Eventualidad.La relacin jurdica que asegura la anotacin preventiva es de doble vertiente y puede tener una doble solucin: que prospere o no la accin del demandante que ha obtenido anotacin previa de su demanda; que se cumpla o no la obligacin garantizada; y, en ejecucin, si de anotacin de embargo se trata; que se subsane o no el defecto del ttulo, si lo obtenido es una anotacin de suspensin por defectos; etc. As como la inscripcin supone una afirmacin (el nacimiento del asiento) y la cancelacin una negacin (la muerte del asiento), la ano294.Lagriz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Ob. cit., pg. 217.

286Edilberto Cabrera Ydmetacin preventiva es slo una interrogacin (Cul ser el futuro del asiento?).295En la misma forma, el bloqueo registral no decide, en definitiva, la situacin jurdica de la partida registral correspondiente. Simplemente apertura un plazo de cierre registral. Dentro de este perodo se puede o no configurar una nueva y concluyente situacin jurdica de la partida registral (con la inscripcin del acto o contrato para el cuai se ha reservado la preferencia).Dicho de otro modo, el acto o contrato para el que se ha reservado la prioridad registral, finalmente puede o no inscribirse en el Registro. De inscribirse, se habr cumplido el fin perseguido, pues para los fines y efectos regstrales, la fecha y hora de presentacin del ttulo ser la fecha y hora de presentacin del bloqueo registral. De lo contrario, al vencimiento del plazo de cierre (sesenta das) el bloqueo registral (y sus efectos regstrales), simplemente habr caducado en forma automtica.e) Eficacia negativa.Las anotaciones preventivas tambin influyen en el mbito de la eficacia de la fe pblica registral por cuanto tienden a enervar la eficacia de la fe pblica registral que en otro caso se producira a favor de terceros adquirentes. Puede decirse que son preinscripciones, que publican la existencia de un derecho en vas de inscripcin, pero todava no inscrito, o asientos ele contradiccin, pues publican una eventual y futura rectificacin del Registro, o medios de publicidad de situaciones de trascendencia real inmobiliaria, que por razones de poltica legislativa y de mecnica registral no acceden al Registro por la va de la inscripcin....296295.Manzano Solano, Antonio. Ob. cit., pg. 794.296.Diez-Picazo, Luis y Gulln, Antonio. Sistema ele Derecho Civil, Volumen III, 5." edicin, 4. reimpresin, Editorial Tecnos S.A., Madrid, 1995, pg. 348.

El Procedimiento Registral en el Per287De igual forma, el bloqueo registral genera una eficacia registral negativa: se puede oponer a terceros, destruye la buena fe pblica registral que podra beneficiar al tercero que adquiera un derecho inscrito o impide que el mismo alegue la buena fe en su favor. En suma, el derecho anotado preventivamente perjudica al tercero. A la inversa, el derecho no-anotado no lo perjudica.El bloqueo registral requiere un acto o contrato preexistente. Se debe tener muy en cuenta este hecho, pues no es el caso reservar preferencia registral para un acto o contrato inexistente. El Art. 3 del D. Ley 18278 seala la necesidad de adjuntar copia del instrumento firmado por los contratantes (la minuta). Y slo se puede cumplir con tal exigencia, si tal documento (que contiene un acto o contrato) existe. Con tal aparejo, adems del oficio del Notario, se elaborar el asiento registral (anotacin) en la partida correspondiente hacindose constar, de este modo, el bloqueo registral.El bloqueo registral, asegura una preferencia registral para un ttulo que de momento no existe, al menos no con las formalidades idneas para su inscripcin en el Registro. Pero, adems, enerva la eficacia de la fe pblica registral toda vez que confiere publicidad al acto o contrato a que se refiere el documento adjuntado (minuta).i) Gaera efecto cierre.Durante el plazo de vigencia del bloqueo registral (sesenta das), no es posible inscribir ningn acto o contrato por los cuales se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales respecto del inmueble materia del bloqueo. Salvo que ya se hubiera inscrito previamente el acto o contrato a que se refera el bloqueo. De este modo (efecto cierre), se asegura la inscripcin del acto o contrato a que se refiere el bloqueo registral.Cumplida la finalidad del bloqueo (inscripcin del acto o contrato materia del bloqueo), o vencido el plazo de su vigencia (sin que se hubiera inscrito el acto o contrato respectivo), pierde su eficacia. Y cualquier acto o contrato, previa calificacin favorable del Registrador, podr inscribirse en el Registro.

288Edilberto Cabrera Ydme5. BENEFICIARIOS DEL BLOQUEO REGISTRALSe beneficia con el bloqueo registral tocia persona natural o persona jurdica que lo requiera, por actos y contratos que celebre en virtud de los cuales se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales en favor de los mismos.Inicialmente el bloqueo registral estaba reservado en favor de determinadas entidades (BCR, Banca de fomento, Mutuales, Cooperativas, COFIDE, entidades del Sistema Financiero, empresas Administradoras de Fondos Colectivos). La Ley 26481 ha venido a ampliar la cobertura, estableciendo genricamente que cualquier persona natural o jurdica pueda favorecerse con el bloqueo. De modo que no existe restriccin alguna en la titularidad del mismo.Como ya hemos sealado, cualquier persona natural o jurdica puede gozar de los privilegios que confiere el bloqueo registral. Sin embargo, no debe perderse de vista que el bloqueo registral debe ser solicitado al Registro por el Notario (o Fedatario), quien en tal sentido vendra a ser el titular del bloqueo. En todo caso, quienes pretendan favorecerse con el bloqueo registral, debern pedir al Notario o Fedatario que lo gestione ante el Registro.6. ACTOS Y CONTRATOS MATERIA DE BLOQUEOEl bloqueo tiene lugar respecto de actos y contratos en virtud del cual se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales. Conforme los seala el Art. 140 del C.C., el acto jurdico es la manifestacin de la voluntad destinada a crear, regular, modificar, o extinguir relaciones jurdicas. En tanto que el contrato, segn lo expuesto por el Art. 1351 del C.C., es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial.Por tanto, es objeto de bloqueo todo acto o contrato (relacin jurdica patrimonial o no) en virtud del cual se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales. Derechos de distinta naturaleza (no reales), no tendrn acogida en el bloqueo. Siendo que entre nosotros rige el sistema nmerus clasus, slo podrn ser objeto de bloqueo regis-

DWs O ' GonujJrSffc)C7oJ'El Procedimiento Registral en el Per289tral los derechos reales contenidos en el Cdigo Civil y otras Leyes (Art. 881, C.C.).7. PROCEDIMIENTOEl procedimiento del bloqueo registral podramos sistematizarlo del siguiente modo:a) Presentacin de la minuta al Notario.Las personas que hubieran celebrado un acto o contrato en cuyo favor se pretenda constituir el bloqueo registral, deben presentar el documento que lo contiene (la minuta) al Notario o Fedatario.b) Solicitud del Notario al Registro peticionando el bloqueo registral.El Notario (o Fedatario) receptor, en el trmino de 24 horas, debe cursar oficio al Registro acompaando copia del instrumento firmado por los otorgantes. Esto lo har previa verificacin de las partidas regstrales. Siendo que no se encuentra en su oficio, en realidad el Notario no tiene la posibilidad de inspeccionar las partidas regstrales. A lo sumo revisar las reproducciones de las mismas. Ser el Registrador quien, en el acto de la calificacin registral, las examine.En el Registro, la solicitud del Notario (previo pago de la tasa registral) ser ingresada por el Libro Diario extendindose el respectivo asiento de presentacin.c) Calificacin registral.La solicitud de bloqueo registral, como cualquier ttulo (salvo los documentos judiciales), es objeto de la previa calificacin registral. El Registrador, al calificar todo ttulo que contenga una solicitud de bloqueo, deber aplicar al mismo los principios regstrales que sustentan el procedimiento registral y dems normas legales pertinentes, como si se tratara de la solicitud de inscripcin del acto o contrato propiamente dicho (Resolucin 006-98-ORLC/TR).

288Edilberto Cabrera Ydme5. BENEFICIARIOS DEL BLOQUEO REGISTRALSe beneficia con el bloqueo registral toda persona natural o persona jurdica que lo requiera, por actos y contratos que celebre en virtud de los cuales se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales en favor de los mismos.Inicialmente el bloqueo registral estaba reservado en favor de determinadas entidades (BCR, Banca de fomento, Mutuales, Cooperativas, COFIDE, entidades del Sistema Financiero, empresas Administradoras de Fondos Colectivos). La Ley 26481 ha venido a ampliar la cobertura, estableciendo genricamente que cualquier persona natural o jurdica pueda favorecerse con el bloqueo. De modo que no existe restriccin alguna en la titularidad del mismo.Como ya hemos sealado, cualquier persona natural o jurdica puede gozar de los privilegios que confiere el bloqueo registral. Sin embargo, no debe perderse de vista que el bloqueo registral debe ser solicitado al Registro por el Notario (o Fedatario), quien en tal sentido vendra a ser el titular del bloqueo. En todo caso, quienes pretendan favorecerse con el bloqueo registral, debern pedir al Notario o Fedatario que lo gestione ante el Registro.6. ACTOS Y CONTRATOS MATERIA DE BLOQUEOEl bloqueo tiene lugar respecto de actos y contratos en virtud del cual se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales. Conforme los seala el Art. 140 del C.C., el acto jurdico es la manifestacin de la voluntad destinada a crear, regular, modificar, o extinguir relaciones jurdicas. En tanto que el contrato, segn lo expuesto por el Art. 1351 del C.C., es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial.Por tanto, es objeto de bloqueo todo acto o contrato (relacin jurdica patrimonial o no) en virtud del cual se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales. Derechos de distinta naturaleza (no reales), no tendrn acogida en el bloqueo. Siendo que entre nosotros rige el sistema nmerus clasus, slo podrn ser objeto de bloqueo regis-

Lvhs , '&>{. ^koJ'El Procedimiento Registral en el Per289tral los derechos reales contenidos en el Cdigo Civil y otras Leyes (Art. 881, C.C.).7. PROCEDIMIENTOEl procedimiento del bloqueo registral podramos sistematizarlo del siguiente modo:a) Presentacin de la minuta al Notario.Las personas que hubieran celebrado un acto o contrato en cuyo favor se pretenda constituir el bloqueo registral, deben presentar el documento que lo contiene (la minuta) al Notario o Fedatario.b) Solicitud del Notario al Registro peticionando el bloqueo registral.El Notario (o Fedatario) receptor, en el trmino de 24 horas, debe cursar oficio al Registro acompaando copia del instrumento firmado por los otorgantes. Esto lo har previa verificacin de las partidas regstrales. Siendo que no se encuentra en su oficio, en realidad el Notario no tiene la posibilidad de inspeccionar las partidas regstrales. A lo sumo revisar las reproducciones de las mismas. Ser el Registrador quien, en el acto de la calificacin registral, las examine.En el Registro, la solicitud del Notario (previo pago de la tasa registral) ser ingresada por el Libro Diario extendindose el respectivo asiento de presentacin.c) Calificacin registral.La solicitud de bloqueo registral, como cualquier ttulo (salvo los documentos judiciales), es objeto de la previa calificacin registral. El Registrador, al calificar todo ttulo que contenga una solicitud de bloqueo, deber aplicar al mismo los principios regstrales que sustentan el procedimiento registral y dems normas legales pertinentes, como si se tratara de la solicitud de inscripcin del acto o contrato propiamente dicho (Resolucin 006-98-ORLC/TR).

290Edilberto Cabrera Ydmed) Anotacin preventiva del bloqueo registral.De ser favorable la calificacin registral, se extender la correspondiente anotacin preventiva en la partida registral respectiva. Ahora bien, la forma como opera el bloqueo registral en nuestro sistema, conforme lo adelantamos, se aproxima a la propuesta de Villares Pico297 sobre la prioridad registral de los documentos privados.Planteaba el mismo, que el documento privado (entre nosotros, la minuta) bien podra servir para que acte la prioridad en el Registro de la Propiedad mediante el asiento de presentacin o la anotacin preventiva. No se trata de dar entrada en el Registro a la bastarda en las adquisiciones contenidas en documentos privados, sino de utilizar al documento privado solamente en cuanto sirva de enlace entre el perodo informativo del Registro, entre la generacin del contrato y el momento en que ingrese la escritura pblica del mismo acto o contrato en el Registro, al objeto de que, si se quiere, siga la prioridad registral, sin solucin de continuidad, a dicha fase informativa. Y pueda conseguirse que la prioridad y la fe pblica acten simultnea o inmediatamente, sin que en esta funcin de enlace el documento privado merme en nada la autenticidad que exige el principio de legalidad, ya que el sello de la verdad se reflejar enseguida en la escritura pblica, y podr as coincidir siempre el contenido del Registro con la realidad extrarregistral.El documento privado -agregaba- lejos de ser apreciado con desconfianza, como sucede cuando se exhibe como ttulo de dominio o de otros derechos reales, porque se teme surja de la penumbra de la clandestinidad una tercera persona reivindicando, debe ser valorado como seal, como medio de garanta provisional, que provoca un plazo en el Registro para que las partes tengan tiempo a otorgar la correspondiente escritura.297.Villares Pico, Manil. El Documento Privado en el Registro de la Propiedad. En la Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, Nro. 312, edicin mayo - 1954, pgs. 414, 415.

El. Procedimiento Registral en el Per2918. PLAZO DE VIGENCIA DEL BLOQUEOEl trmino del bloqueo registral es de sesenta das. Se contabiliza a partir del ingreso del aviso del Notario al Registro. Este trmino (precisado en el Art. 2 del D. Ley 18278, modificado por el D.L. 20198 y por la Ley 26401), debe ser computado en das hbiles y no en das calendario, pues el bloqueo registral constituye una forma de anotacin preventiva caracterizada por su temporalidad. Considerando, adems, que el procedimiento registral constituye un procedimiento especial que se rige por sus propias leyes y reglamentos y supletoriamente por las normas de procedimientos administrativos, el mismo que rige sus plazos por das hbiles (Resolucin 344-97-ORLC/TR, 273-98-ORLC/TR, OOl-99-ORLCAR).9. EFECTOSDurante la vigencia del bloqueo, el Registrador no podr inscribir ningn acto o contrato relacionado con el inmueble objeto de la anotacin preventiva (bloqueo registral), celebrado por terceros y pollos que constituyan, amplen o modifiquen derechos reales, salvo que ya se haya inscrito el acto o contrato anotado preventivamente y a que se refera el bloqueo registral. Se trata de una prohibicin dirigida al Registrador, bajo riesgo de incurrir en responsabilidad penal por delito contra la fe pblica, sin perjuicio de la indemnizacin civil que corresponda. Lo propio, el Notario y quienes resulten responsables tambin pueden incurrir en responsabilidad penal.Un tema interesante es el referido a la posibilidad de la anotacin de un embargo durante la vigencia del bloqueo registral. Sobre el asunto han existido diversas interpretaciones y criterios jurisprudenciales.Por Acuerdo 025-85-ONARP-JV la Junta de Vigilancia de la ex - Oficina Nacional de los Registros Pblicos estim que el embargo no se encontraba comprendida en los supuestos de prohibicin previstos en el Art. 4 del D. Ley 18278. Sustentaba tal criterio diciendo que la anotacin de un embargo no tena la calidad de inscripcin sino slo de anotacin preventiva. Y, al no constituir, ampliar o modificar dere

292Edilberto Cabrera Ydmecho real alguno determinado por el Cdigo Civil, dicha medida cautelar no se encontraba comprendida en los supuestos de prohibicin previstos en la acotada norma legal.Cambiando de criterio, por Resolucin OO6-86-ONARP-JY la Junta de Vigilancia tambin consider procedente la inscripcin de un embargo encontrndose vigente un bloqueo registral, agregando que, en todo caso, el embargo y remate judicial, en ninguna circunstancia pueden perjudicar los derechos que eventualmente tuvieran la persona o institucin a favor de la cual se anot el bloqueo.Al respecto, sentando posicin, el Tribunal Registral de la ORLC ha precisado que no comparte los fundamentos que motivaron la expedicin del Acuerdo C)25-85-ONARP-JV y la Resolucin 006-86- ONARP-JV Dice que la interpretacin literal que en ellas se efecta, no tiene en consideracin la finalidad de proteccin de la seguridad jurdica subyacente en el Rloqueo Registral: garantizar al contratante que se ampara en sus beneficios, adems de la reserva de prioridad, la imposibilidad de ser perjudicado por actos posteriores practicados durante su vigencia. Agrega que, inclusive, la literalidad del artculo 4 del D. Ley 18278 no permite afirmar que el embargo se encuentre excluido de los alcances de su prohibicin, puesto que si bien el embargo no es un derecho real, su anotacin en el Registro s puede implicar una modificacin al derecho del titular afectado con el mismo, cuyo gravamen asumirn tambin los sucesivos adquirentes.Asimismo, seala que si bien en sentido estricto el trmino inscripcin es diferente al de anotacin (como la generada por el embargo), tambin se alude en sentido lato a la inscripcin como categora general de cualquier asiento registral que pueda extenderse, sentido ste que resulta ms adecuado para interpretar la norma legal bajo comento (Resolucin OOl-99-ORLC/TR).10. CADUCIDAD DEL RLOQUEO REGISTRALExisten dos formas como puede producirse la caducidad del bloqueo registral. Uno, por el simple vencimiento del plazo, y otro antes del vencimiento. Veamos.

El Procedimiento Registral en el Per293a) Caducidad al vencimiento del plazoEl bloqueo registral caduca automticamente al trmino o vencimiento de los sesenta das, o lo que es lo mismo, vencido el plazo el bloqueo pierde su eficacia, se extinguen sus efectos. Cualquier acto o contrato diferente que rena los requisitos correspondientes, podr inscx-ibirse. Para que opere esta caducidad no es necesaria solicitud de parte interesada, no es necesario extender ningn asiento registral ni resolucin judicial, as como tampoco trmite alguno.h) Caducidad antes del vencimiento del plazoSin embargo, el bloqueo registral tambin puede caducar antes del vencimiento del plazo, esto es, antes de los sesenta das. Esto puede tener lugar en los siguientes casos: Si se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo. Durante el plazo de vigencia de la reserva de preferencia (sesenta das), no puede inscribirse algn acto o contrato referido a la misma partida registral. Slo se inscribir el acto o contrato a que se refiere el bloqueo registral.Pero si antes del vencimiento de tal plazo se hubiera inscrito el acto o contrato a que se refera el bloqueo, habiendo cumplido su finalidad, cualquier acto o contrato distinto podr inscribirse en la misma partida registral, en este caso siempre que la calificacin registral correspondiente sea favorable. Si lo solicita el contratante o contratantes en cuyo favor se estableci el bloqueo, tambin cabe la posibilidad que las personas, en cuyo favor se estableci el bloqueo, antes del vencimiento del plazo soliciten la caducidad del mismo. Esto implica una renuncia a los beneficios de la reserva de prioridad. En tal supuesto, el bloqueo registral habr caducado, y cualquier acto o contrato distinto al del bloqueo, podr inscribirse. Cuando sea ordenado judicialmente. El Poder Judicial tambin puede ordenar la caducidad del bloqueo registral antes del vencimiento del plazo (sesenta das).