ANLISIS DE MERCADO Y MARCO ECONMICO DEL DISTRITO

A Sector inmobiliario de viviendas. A.1. Caractersticas de las viviendas (Sector medio alto y alto).A.2. Oferta y Demanda de Multifamiliares (Sector medio alto y alto).A.3. Anlisis de precios del mercado (General y sector alto y medio alto)A.4. Programa social de vivienda.A.5. Sistema econmico del distrito de Miraflores.A.5.1 Comportamiento del sector inmobiliario de Multifamiliares en Miraflores.

A. Sector inmobiliario de viviendas:Aunque el sector inmobiliario no creci este 2014 como lo hizo en los aos del boom, las expectativas para el 2015 son altas, ya que hay mucha demanda insatisfecha, tanto en Lima como en provincia.

Por el lado de la oferta, la construccin residencial fue mayor en los distritos de valor medio y alto aunque por otro lado en el nivel agregado hubo una disminucin del ritmo de ventas, lo que tambin se viene reflejando en el stock de unidades disponibles.A pesar de las discrepancias existentes para su medicin, todas las estimaciones coinciden en sealar el engrosamiento de los sectores medios y medios-altos, mientras que los sectores de menor poder adquisitivo han reducido su participacin en la poblacin total. Este mayor poder adquisitivo se ha manifestado en cambios en los hbitos de consumo, lo que incluye la demanda por vivienda.

En el ltimo ao, el cambio ms notorio en la demanda no se ha reflejado en el nmero de viviendas, sino en el precio que los hogares estn dispuestos a pagar por ellas.Mientras que el ao pasado, el inters por adquirir una solucin habitacional estaba concentrado mayoritariamente en el rango de entre USD 40 mil y USD 80 mil dlares, este ao, una fraccin ms alta de la poblacin declar inters por una vivienda con un valor de entre USD 80 mil y USD 150 mil dlares.

La evolucin del precio de las viviendas mostr una moderacin en casi todas las zonas de Lima. Hacia adelante, se espera que los incrementos de precios sean graduales y se mantengan alineados con los fundamentos del mercado inmobiliario.

A.1. Caractersticas de las viviendas sector alto y medio alto:

Perfil del A: Alto / Medio Alto (3.4%)

El NSE Medio Alto / Alto constituye el 3.4% de la poblacin limea y se concentra mayoritariamente en la Zona 7, compuesta por San Isidro, Miraflores, Santiago de Surco, San Borja y La Molina. En promedio, en cada vivienda habita un solo hogar y conviven 4 personas.

El Jefe de familia es el de mayor edad que todos los estratos, su promedio es de 51 aos y slo el 21% tiene menos de 40 aos. Mayoritariamente tanto ellos como sus padres han nacido en Lima y un 9% tiene padres nacidos en el extranjero. Todos cuentan con educacin universitaria completa y, de ellos, ms de la tercera parte han seguido postgrado o maestra (35%). El nivel educativo del ama de casa tambin es muy alto: 85% ha culminado la universidad, de ellos el 8% tambin tiene estudios de post grado. Las actividades que desarrollan los jefes de familia son de diversa ndole. Cerca del 20% son empresarios, 32% declaran ser dependientes y la mayora se define como independientes. Quienes son dependientes se desempean principalmente en el sector privado fundamentalmente como mandos medios / profesionales (66%) y altos cargos (24%). La tenencia de RUC es generalizada: 84%. El ingreso mensual promedio declarado se ubica por encima de los 6,000 soles; ubicndose la moda entre los 7,000 y 14,000 soles (55%). Adems un 7% gana por encima de los 14,000 soles. Estos ingresos le permiten un elevado grado de comodidad. Prcticamente todos cuentan con servicio domstico y con automvil. Un 84% ha declarado que su automvil es nuevo y ms de las dos terceras partes de los hogares tienen dos o ms autos.

A.2. Oferta y Demanda de Multifamiliares (Sector medio alto y alto).

Este desplazamiento de la demanda ha incentivado una mayor oferta hacia los distritos de ingresos medios: Esta nueva distribucin de la demanda se habra reflejado tambin en la composicin de las obras residenciales iniciadas este ao. As, mientras que hubo una sensible disminucin de la oferta comercial de viviendas (unidades vendidas ms unidades disponibles de proyectos iniciados en el lapso de un ao) de entre USD 40 mil y USD 80 mil dlares, se registr un aumento de casi 25% en la oferta de nuevas viviendas de USD 80 mil a USD 150 mil dlares. Esto habra ocasionado que los proyectos de construccin residencial se concentren en mayor proporcin en los distritos de Lima Moderna (asociado a familias de ingresos medios) y Lima Top (asociado familias de ingresos medios-altos y altos). As, de los 20 distritos con mayor dinamismo de la construccin residencial solo se identifican tres en los que existe oferta de nueva vivienda por debajo de USD 80 mil. (Fuente: Situacin inmobiliaria BBVA)

El ritmo de ventas ha disminuido, lo que estara motivando un menor dinamismo de la actividad residencial:Luego del pico observado en 2011, las ventas de nuevas viviendas en Lima Metropolitana han mostrado una tendencia a moderarse, pasando de 40 mil unidades vendidas a unas 30 mil este ao Sin embargo, las ventas de viviendas de valor medio s registraron un incremento, en lnea con la evolucin de su demanda. (Fuente: Situacin inmobiliaria BBVA)

El menor ritmo de ventas est ms en lnea con el crecimiento del nmero de familias en LimaEn los aos previos, el nmero de nuevas viviendas demandadas estuvo impulsado tanto por el crecimiento del nmero de hogares y por los cambios en las preferencias generados por el aumento del ingreso promedio. Este cambio en preferencias implic que un nmero importante de familias pasara de alquilar una vivienda a poseerla o de vivir con familiares a tener independencia. En este contexto, el nmero de viviendas demandadas difera del crecimiento del nmero de familias por factores demogrficos. Sin embargo, una vez que esta demanda temporal se fue satisfaciendo, la adquisicin de nuevas viviendas tendera a parecerse al crecimiento del nmero de hogares. Cabe sealar que este ao, el nmero de nuevas familias de nivel medio, medio-alto y alto ascendi a 25,8, con un crecimiento ms alto en el primero y segundo de estos segmentos. Consideramos que la desaceleracin en la venta de viviendas nuevas en los dos ltimos aos ha estado determinada por esta convergencia en la que vienen dominando los factores de corte demogrfico en el nmero de viviendas demandadas. (Fuente: Situacin inmobiliaria BBVA)

En este contexto, el precio del metro cuadrado registr un crecimiento ms moderado en casi todas las zonas de Lima La desaceleracin de las ventas ha estado acompaada de un aumento menos pronunciado del precio de las viviendas este ao. Por zonas, el alza promedio fue de 12%, mientras que el ao pasado el aumento fue de 26% La nica zona que registr un aumento mayor al del ao previo fue la zona Este. Por el contrario, las zonas top y moderna registraron alzas significativamente menores a las del ao previo. En promedio, el precio del metro cuadrado en la zona con viviendas de mayor valor (top) creci 11,4%, muy por debajo del 30,9% del 2012. Algo similar ocurri en la zona moderna (clase media-alta), donde el precio del metro cuadrado subi 17%, la mitad de la tasa del ao previo. Por distritos, las diferencias entre zonas son ms notorias Los diez distritos con mayores alzas corresponden a las zonas de Lima asociadas con los hogares de ingresos medios. Solo un distrito de la zona top de Lima (San Borja) se encuentra entre los distritos con mayores alzas, mientras que la mayora de distritos modernos (San Miguel, Jess Mara, Surquillo, Barranco y Magdalena) estn rezagados este ao. Dado que en los aos previos, las zonas que haban elevado ms sus precios eran las de mayor valor, las variaciones registradas en 2013, han permitido una menor dispersin del precio entre las distintas reas de Lima). (Fuente: Situacin inmobiliaria BBVA)

A.3 Anlisis de precios de mercado (General y sector medio alto y alto).Durante el segundo trimestre del 2014 mediante las medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta por m (primer indicador) recopilados de 10 distritos (La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco, Jess Mara, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel) correspondientes a un nivel socioeconmico medio alto, alto y medio se calcula el promedio geomtrico. Dicho promedio es ponderado por la oferta total de departamentos en metros cuadrados (m2) publicada por Capeco a mediados de cada ao. Dicho promedio arroj que la mediana ponderada de precios de venta de departamentos por m2, en soles constantes, creci 11,4 por ciento respecto al mismo periodo del ao anterior y aument 1,5 por ciento respecto al periodo anterior por otro lado los precios en dlares crecieron 10,0 por ciento respecto al mismo trimestre del ao 2013 y 3,3 respecto al trimestre anterior. (Fuente: Notas de estudio 2014 BCRP)

La mediana trimestral de los precios de departamentos en venta por m de las zonas altas incluyendo los precios de departamentos en venta de los distritos de La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco.Los precios por m de los cinco distritos de la muestra, en soles constantes, aumentaron 11,9 por ciento respecto al segundo trimestre de 2013 y 7,6por ciento respecto al primer trimestre del 2014.

Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (PER) Segundo indicador.El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual muestrael nmero de aos que se tendra que alquilar un inmueble para recuperar el valor de compra.

Es importante destacar que para construir los ratios precio / alquiler por distrito se constata que los inmuebles considerados en el clculo sean comparables en trminos de su ubicacin y extensin. El precio de adquisicin de un departamento en Lima Metropolitana equivale en promedio al ingreso proveniente de 16,5 aos de alquiler.

A.4 PROGRAMA SOCIAL DE VIVIENDAEl nmero de prstamos Mivivienda se increment en 11%, mientras que el monto desembolsado subi en 17%, lo que significa que a travs de este programa se han vendido concentrando el financiamiento en viviendas de mayor valor. Por su parte, el desembolso de bonos familiares habitacionales del Programa Techo Propio para la modalidad de adquisicin de vivienda nueva se redujo en 27% en trminos agregados, el nmero de viviendas nuevas promovidas por ambos programas se redujo en 5% respecto al 2011.

La sensible merma producida en el programa Techo Propio se atribuye a la menor oferta de proyectos En Lima Metropolitana, segn datos del ltimo estudio de CAPECO, slo se ofrecan 2 (dos) unidades habitacionales con precios inferiores a US$ 20 000 El alza de precios del suelo en la capital ha imposibilitado que se desarrollo en proyectos de vivienda Techo Propio, situacin que muy difcilmente se revertir en el presente ao. En varias ciudades del interior todava existe oferta disponible, sin embargo, se prev que esta no se incrementar e incluso podra reducirse en el 2013 debido a que hay un significativo retraso en los precios mximos a los que se puede vender dentro del marco del programa Techo Propio. El Ministerio de Vivienda espera impulsar la oferta a travs de su programa de generacin de suelo urbano al que le ha asignado 38 millones de soles en el presupuesto del presente ao y desarrollando experiencias piloto como la recientemente anunciada en El Agustino. El impacto de estas intervenciones, sin embargo, recin se podr apreciar a partir del 2014, en el mejor de los casos.

As las cosas, el gobierno apuesta al crecimiento de colocacin de Bonos Familiares Habitacionales (BFH) bajo la modalidad de construccin en sitio propio (super los 11 mil desembolsos en el 2012) y a los nuevos programas Mi Construccin y Mis Materiales que ha lanzado el Fondo Mivivienda, todos dirigidos a atender a aquellas familias que cuentan con lotes o viviendas sin terminar. Se busca con estas dos ltimas iniciativas ayudar a familias que no pueden beneficiarse del BFH y reducir la autoconstruccin las obras deben ser efectuadas por profesionales y permitir el acceso a soluciones habitacionales de mayor calidad y dimensin para lo cual se otorgan crditos en condiciones muy favorables. Sin embargo, el xito de ambos programas depende en gran medida de que las instituciones financieras privadas se involucren decididamente en su implementacin, algo que teniendo en cuenta lo ocurrido cuando se lanzaron Mivivienda y Techo Propio no se logra de la noche a la maana. Todo ello hace presumir que las metas establecidas por el gobierno para este ao (ms de 40 000viviendas promovidas a travs de los diferentes programas) no sern fciles de alcanzar. (Fuente: Capeco Ministerio de Vivienda)A.5. Sistema econmico del distrito de Miraflores.Miraflores es el segundo puesto en el ndice de Desarrollo Humano de los distritos del Per, los principales rubros econmicos que presentan una alta actividad son el comercio y los servicios. Est considerado como uno de los distritos financieros ms importantes de Sudamrica. Se aprecian en el distrito diversas sedes de empresas nacionales y transnacionales; muchas de las cuales se encuentran ubicadas en modernos edificios construidos en diferentes sectores.Con una poblacin estimada de 85,065 habitantes, est habitado fundamentalmente por familias de nivel socioeconmico medio-alto y alto. En el siguiente grfico observamos que posee un Ingreso Percapita Mensual de 953.4, lo cual genera un costo de vida mayor al promedio, supliendo largamente las necesidades bsicas y otorgndoles lujos y comodidades.Otro punto importante es el porcentaje de Poblacin Econmicamente activa pues es casi un 50% de la poblacin (ancianos, adultos, jvenes y nios) los cuales se encuentran trabajando y tienen otorgados sus derechos laborales.Sus principales actividades estn relacionadas como ya mencion antes al rubro del comercio y servicios, teniendo como negocio auge a los restaurantes por otro lado en el rubro empresarial presenta un aceptable nmero de empresas conforme a la ley .

A.5.1 Comportamiento del sector inmobiliario de Multifamiliares en Miraflores.

El nmero de viviendas multifamiliares (departamentos) en oferta en los distritos urbanos de Lima Metropolitana y el Callao alcanz las 25,293 unidades en los cinco primeros meses del 2013, seala el Informe Capeco Desarrollo Inmobiliario (CADEIN I) elaborado por el Instituto de la Construccin y el Desarrollo (ICD) del gremio empresarial constructor.Del total de de viviendas multifamiliares ofertadas a nivel distrital, Miraflores es uno de los que obtuvo mayor oferta con 1,930.

PRECIOS DE VENTAEl informe CADEIN seala que el precio mximo por departamento en oferta se produce en el sector urbano dos (Lima Moderna, donde se ubican los distritos de Jess Mara, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel, Barranco y Surquillo) con US$ 2243,255 sin embargo el mayor precio ponderado se produce en el sector urbano uno donde est clasificado Miraflores (Lima Top: Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago e Surco y San Borja).

OFERTA TOTAL SEGN TAMAODe otro lado, el Informe CADEIN precisa que el rea mxima de departamento se produce en Miraflores y los dems distritos del sector uno (Lima Top: donde se ubican los distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago e Surco y San Borja) con 634m2

OFERTA TOTAL SEGN PRECIOS POR METRO CUADRADOEn lo que respecta a la oferta total de departamentos segn precios por metro cuadrado, el Informe Capeco Desarrollo Inmobiliario (CADEIN I) detalla que el precio por m2 mximo por departamento en oferta se produce en el sector urbano uno (Lima Moderna: Jess Mara, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel, Barranco y Surquillo) con US$ 4,440 x m2 sin embargo en Miraflores el mayor precio por m2 promedio ponderado con US$ 1 927 x m2.( Sector Lima Top: Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago e Surco y San Borja).

OFERTA TOTAL SEGN METROS CUADRADOS CONSTRUIDOSEl mayor metrado en oferta de departamentos se localiza en el sector urbano uno correspondiente a Miraflores (Lima Top: Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago e Surco y San Borja) con una participacin del 37,3%. A nivel distrital, el mayor metrado en oferta de departamentos se localiza en el distrito de Santiago de Surco con 359 065 m2 y una participacin de 15,4%.

OFERTA DE DEPARTAMENTOS SEGN VALOR DEL MERCADOEl mayor valor de departamentos en oferta en Lima Metropolitana y el Callao se produce en el sector uno en donde se encuentra Miraflores (Lima Top: Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago e Surco y San Borja) con un valor total de US$ 1747,3 millones. A nivel distrital, el mayor valor de departamentos en oferta se produce en el distrito de Santiago de Surco con un valor de US$ 650,1 millones.