VALUACIONES DE TERRENO

Nuevo Pinar

PROPIETARIO: EMPRESA CONSTRUCTORA: KERN BAU INVERSIONES.TELEFONOS: RPM: 975191212 RPC: 941441072SOLICITANTE: Trinidad Leandro Jimmy Michelle UBICACION: Nuevo pinar Distrito de Huaraz-AncashFECHA DE VALUACIÓN: 08 de Octubre de 2015VALOR RESIDENCIAL: 450000 nuevos solesPERITO: ARQ. Patroclo Fernández Baca Díaz

VALUACION DE INMUEBLE:

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA:01. PROPIETARIO:EMPRESA CONSTRUCTORA: KERN BAU INVERSIONES.02. SOLICITANTE:Trinidad Leandro Jimmy Michelle03. OBJETO DE LA VALUACIÓN:Determinar el valor residencial del Inmueble, para efectos de venta por parte del solicitante.04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN08 de Octubre de 201505. REGLAMENTACIÓN EMPLEADAPara la presente valuación se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones delPerú; aprobado por R. M. Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha07-05- 2007, efectuándose por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.06. UBICACIONNuevo pinar Huaraz- Ancash 07. AREA DEL TERRENO:160 M208. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICASParalela al condominio el pinar09. PERIMETRO10m x 16m10. DESCRIPCION DEL INMUEBLESe trata de un terreno de forma irregular Ubicado a la altura del condominio el pinar.11. TITULACION E INSCRIPCIONEl inmueble se encuentra inscrito a favor del de la empresa constructora “KERN BAU INVERSIONES”.12. GRAVAMENES Y CARGASNo tiene.13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIOEl predio se encuentra ubicado en zona Residencial de mediana densidad, colindante al condominio el pinar.14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOSSe trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías vehiculares pavimentadas,veredas, redes públicas y domiciliarias de agua, desagüe , electricidad y teléfono.

II. VALUACIÓNa) VALOR DEL TERRENO: VTPara la determinación del valor unitario residencial del terreno, se ha tenido en cuentael estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.

Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicadoen el nuevo pinar. 350000 y 400000 nuevos soles .Por lo tanto en aplicación del artículo II. C. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:Área del Terreno (S):S = 10.00m x 16.00mS = 160.00m²Valores Unitarios Av. Santa Catalina: Va = US $ 600.00/m²Calle Saco Oliveros: V'a = US $ 400.00/m²Av. Santa Catalina(A)(Va)SaCalle SacoOliveros(B)(V’a)30.0012.00bPRIMER PASO: Repartimiento ProporcionalS = 360.00 m²Av. A : 360.00m² x 12.00 = 102.86 m² (S')30 + 12Calle B : 360.00m² x 30.00 = 257.14 m² (S")30 + 12SEGUNDO PASO: Valorización de áreas prorrateadas del terrenoAv. A: Frente = 12.00m S' < 3a²VT-S´ = 102.86m² x US $ 600.00/m²VT-S´ = US $ 61, 716.00Calle B: Frente = 30.00m S" < 3b²VT-S´´ = 257.14m² x US $ 400.00/m²VT-S´´ = US $ 102,856.00---------------------------------------------------VT = US $164,572.00TERCER PASO: Valorización del terreno considerando como frente el lado "a"Av. A : S < 3a²V'T = 360.00M² X US $ 600.00/M²V'T = US $ 216,000.00CUARTO PASO: Valorización del terreno considerandocomo frente el lado "b"Calle B : S < 3b²V"T = 360.00M² X US $ 400.00/M²V"T = US $ 144,000.00QUINTO PASO: Comparación de valores encontradosEntonces el valor definitivo será:V‘ T = US $ 216,000.00b) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTPEl valor total del predio (VTP), será igual al

Valor del Terreno (VT) ; o sea:VTP = VTVTP = US $ 216, 000.00

c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCPDe acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuación; y teniendo en cuenta la situación actual del mercado, el perito considera que el valor de tasación calculado refleja adecuadamente el valor comercial a la fechaque tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:

VCP = VTPVCP = US $ 216, 000.00SON: DOSCIENTOS DIECISEIS MILY 00/100DOLARES AMERICANOS

III. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA- Se contó con copias del Certificado de Gravamen y copia literal de la ficha N° 274515 del registro de la Propiedad Inmueble del nuevo pinar.- La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con datos de nuestra base de datos.---------------------------------------------------------ARQ. Patroclo Fernández Baca DíazCAP 2132-Perito inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguros REPEV N° 004-97 HABILITACION VIGENTE

a) El valor del área del dominioexclusivo, se obtiene aplicando elprocedimiento del articulo II. C.22.pero con un “Supuesto valorurbano” (SVU), el mismo que sedetermina como sigue:SVU= VT x a ( 1.00 - 0.01 d )3.002.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIOPRIVADO EN CONDOMINIOLa valuación de un lote de terreno urbanoque tenga frente a un pasadizo común ovía de dominio privado en condominio, seobtiene sumando al valor del área deldominio exclusivo, el valor que lecorresponde del pasadizo común;conforme al siguiente procedimiento:En la que:SVU= Supuesto valor urbano de la víade dominio privado.VT = Valor del terreno de la vía públicadesde la que se accede a la vía dedominio privado.a = Ancho de la vía de dominio privadoexpresado en metros y centímetros,

medida en el lindero de ésta con lavía pública.Si la relación a/3.00 resulta mayorde 1.0 se asumirá una unidad (1.0)como valor de la misma.d = Distancia de la vía pública hasta elvértice más cercano del terrenomateria de valuación, expresado enmetros y submúltiplos, medidasobre las líneas de propiedadcolindantes con la vía de dominioprivado.Si el supuesto valor urbano (SVU)resultará menor de 0.5 VT sedesechará éste, considerándosecomo mínimo 0.5 VTb) La vía de dominio privado o pasadizocomún, se valoriza de acuerdo alprocedimiento señalado en el articuloII. C.22 y el resultado obtenido sereparte proporcionalmente al área o ensu defecto al frente del lote materia devaluación.Si a la vía de dominio privado es posibleacceder desde dos o más vías públicas,para cada una de ellas se seguirá elprocedimiento señalado anteriormente,escogiéndose el valor que resulte mayor.ARTICULO II. C.24)CASO PRACTICOCONSIDERACIONES PREVIAS:SVU = V T x a (1.00 - 0.01 d)3.00SVU = Supuesto valor arancelario urbano de lavía de dominio privado.VT =Valor arancelario o comercial de la víapública desde la que se accede a la víade dominio privado.a = Ancho de la vía de dominio privadoSi a > 1 se asume a = 13.00 3.00d = Distancia de la vía pública hasta elvértice más cercano del terreno materiade tasación.Si S V U < 0.5 V A U se considera como mínimo 0.5 VAU32.00f S 8.00da 16.00S1

Calle Pascual SacoOliveros(cuadra 3)VCUDATOSValor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m²a = 4.00md = 16.00mSOLUCIÓNPRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALORURBANO (SVU)SVU = VCU x a (1 - 0.01 d)3Como a > 1, entonces asumimos como máximo la unidad3SVU = US $ 400.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 16.00)SVU = US $ 400.00/m² x 0.84SVU = US $ 336.00SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR(v t)S = 8.00m x 16.00mS = 128.00m² S < 3f²Vt = 128.00m² x US $ 336.00/m²Vt = US $ 43, 008.00TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)S1 = 128.00m² Frente = a = 4.00m S1 > 3a²v't = 48.00 m2x US $ 400.00/m² + 80.00 m2 xUS $ 400.00/m2 x 0.5v't = US $ 19, 200.00 + US $ 16, 000.00v't = US $ 35, 200.00Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente alterreno interior (Pr)Pr = v ' t8Pr = US $ 4, 400.00CUARTO PASO: CÁLCULO DEL VALOR DELTERRENO (VT)VT = vt + v't/8VT = US $ 43, 008.00 + US $ 4, 400.00VT = US $ 47, 408.00¡MUCHAS GRACIAS!ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOSTELEF.: 2653347 CEL.: 999722766E-mail: akropolisrl@hotmail.com