Proyectos, Dirección de Obras y Valuaciones

VALUACIONES ESPECIALES

Ing. Sebastián Albrisi2012

Índice de Temas

Propiedades forestales y mineras Equipos Empresas

VALUACIONES DE PROPIEDADES FORESTALES Y MINERAS

Propiedades de recursos no renovables: vida limitada

Ej.: canteras, minas, bosques, pozos petrolíferos, etc.

VALUACIONES DE PROPIEDADES FORESTALES Y MINERAS

Aplicación Se valúa en caso de:

• Comprador / vendedor en perspectiva• Negociación de un préstamo• Valoración de acciones• Fines fiscales• Expropiaciones / Indemnizaciones

El valor de la propiedad es igual al valor presente de los Beneficios Futuros

VALUACIÓN DE UN YACIMIENTO MINERAL

¿Cómo determinar los beneficios?

Cantidad de material (mínima) Calidad del material Valor comercial del producto (precio) Costo (producción, transporte, comerciales) Beneficios futuros de explotación Número de años Tasa de interés necesaria para atraer los

capitales

VALUACIÓN DE UN YACIMIENTO MINERAL

Costos de producción:

Dependen de:• Diseño de la planta• Tiempo necesario para la producción

• Promoción; construcción; transición; plena capacidad• Ritmo de producción

Beneficios futuros de explotación:Deben ser tales que permitan obtener:

• Un beneficio sobre el capital invertido (tasa de rentabilidad)

• La recuperación del capital durante los años que va a durar la explotación

DETERMINACIONES NECESARIAS

“A”: ganancia de Operación Anual (ingresos brutos - costos de explotación = Beneficios anuales de producción)

n: número de años en que se espera que los Beneficios Anuales de operación sean iguales a “A”

i: tasa de interés en inversiones libres de riesgo S: tasa de interés para atraer capitales f: factor de riesgo (para calcular S) Vp: valor de la propiedad en el momento

presente

Cálculo de la anualidad

VP =

( 1 + i )n -1

i (1 + i)n

A

Cálculo de la anualidad

El Beneficio de Operación Anual tiene que ser suficiente para pagar un beneficio sobre el capital invertido de acuerdo a una tasa S que contemple los riesgos y además permitir una recuperación del capital.

A = S . Vp + Vp . _________i_______ i (1+i)n - 1

Fórmula de Hoskold

( 1 + i )n -1A

i + S ( 1 + i )n -1

Vp =

Donde: A = Ganancia de explotación anual n = Número de años durante los cuales los benef = A i = Tasa de interés para inversiones libres de riesgo S = Tasa de rendimiento necesaria para atraer capitales (S = i x f) Vp = Valor de la propiedad en el momento presente

Contrato de riesgo

Existe una relación positiva entre el nivel de riesgo asociado a una actividad y la rentabilidad que se debe pagar para atraer el capital a la misma.

Contratos de riesgo para distintos tipo de explotaciones, como pueden ser de pozos petrolíferos, canteras, etc.

Expropiaciones

En Legislación analizan el Código de Minería, éste clasifica a las minas en tres categorías:

1. Minas de 1° categoría: el suelo es un accesorio, son del Estado y solamente se entregan en concesión.

2. Minas de 2° categoría: el dueño tiene prioridad para la explotación de las mismas.

3. Minas de 3° categoría: En la cual están todas las canteras, todos los materiales pétreos que se utilizan para la construcción, el propietario es el dueño de las mismas y el que puede realizar la explotación.

Expropiación chacras de la Merced

Determinación del valor de la cantera

Caso Yacimiento mineral

Producción probable anual: 30.000 tn

Tiempo de agotamiento de la propiedad: 10 años

Precio de venta del material: $/tn 10.000

Gastos administrativos: $/año 5.000.000

Costos de explotación y fundición del mineral: $/tn 3500

Tasa de interés para el fondo de amortización: i: 3%

Factor de riesgo: (para calcular S), f = 2 1/3

Tasa de ganancia para la inversión S = 7%

Caso Yacimiento mineral

1) Ingresos anuales=30 000 Tn x 10 000 $/Tn= $ 300 000 000

2) Costos anuales de explotaciónCtos.administrativos....................................... $ 5 000 000Ctos.de explotación (30 000 Tn x 3 500 $/Tn)....$105 000 000Total......$ 110 000 000

3) Beneficio Líquido anual= $ 300 000 000 – $ 110 000 000 = $ 190 000 0004) Aplicando la fórmula de Hoskold con A=190 000 000obtenemos: Vp = 1 208 416 931

VALUACIÓN DE TIERRAS MADERABLES

La diferencia que hay con respecto a la valoración de yacimientos mineros es que el factor de riesgo (f) es mucho menor, porque nosotros conocemos exactamente cual es la cantidad de material que poseemos y además podemos conocer el mercado para saber con más precisión cual va a ser el valor del producto.

VALUACIÓN DE TIERRAS MADERABLES

DIFERENCIAS

Metodología para obtener la cantidad de material (crucis de madera)

Costos de explotación, aserrado, transporte y puesta en venta

El factor de riesgo f es mucho menor

Puede haber un valor residual para la tierra talada pero suele ser pequeño

Remediación ambiental

Legislación ambiental pertinente

Costos

Valuación de equipos

Valoración de equipos usados

Valor de inventario ?

Valor de Reposición ?

Valor de desecho ?• Estado actual del equipo• Precio de venta del equipo nuevo• Motivos de la venta• Gastos de transporte• Oferta y demanda • Características técnicas

Valuación de equipos

El comprador del equipo usado al precio “R” lo hará porque el valor actual de los beneficios futuros esperados para “ él ”, es mayor que “R”.

• Expectativas distintas respecto al costo• Expectativas distintas respecto al Beneficio futuro• Tasas de descuento?

Valuación de equipos

Tipos de decisiones

Compra de un equipo nuevo / usado

Conveniencia de mantener un equipo existente o reemplazarlo en determinado momento

• Análisis Defensor-Retador (flujo de fondos)

Determinación del momento óptimo para realizar la inversión en un nuevo equipo

• Determinación anticipada de la Vida Económica de Servicio

• Programa Óptimo de Reemplazo

Valuación de equipos

Consideraciones a tener en cuenta

Límite de tiempo abarcado Tecnología Costos y rendimientos / Flujos de egresos e

ingresos Disponibilidad de capitales para invertir

Valor de un bien entregado como parte de pago Vidas de servicio diferentes de los bienes/

Horizonte de planeamiento

Valuación de equipos – reemplazo

Valuación de empresas

Algunas formas no del todo realistas para estimar el valor de una empresa:

• Patrimonio Neto (Activo – Pasivo): puede llegar a ser una pésima estimación de lo que una empresa significa.

• Innovación tecnológica• Cifras de la contabilidad históricas• InflaciónEl valor actual del patrimonio tiene poco que ver con el

futuro de una compañía.

• Valor de mercado. Acciones. Bolsas de valores.Problema: manipulación de las acciones con fines

fiscales

• Valor de la acción = múltiplo de los dividendos.Problema: origen contable de los datos

Valuación de empresas

Las empresas valen por el flujo de fondos que producen

Activos tangibles

Activos intangibles:• Marcas, patentes• Red de distribución• Personal, política laboral• Garantía, prod.y serv. de calidad

Valuación de empresas

CÓMO CALCULAR EL VALOR DE UNA EMPRESA

Patrimonio neto inicial (si corresponde)+ Valor actual del flujo de fondos operativo futuro+ Valor residual+ Valor de los activos no comprometidos

Valuación de empresas

Consideraciones

• Tasa de descuento = tasa de costo del capital. Costo de las deudas y tasa mínima aceptable para los accionistas.

• Horizonte de planeamiento• Empresas con período finito • Empresas dispuestas a perpetuarse

• Las empresas no valen lo mismo para todas las personas ni en el tiempo. Factores cualitativos

• Cuando el valor así calculado es mayor que lo que hay que invertir por una compañía, el negocio es viable al menos financieramente.

Ejercicio - Yacimientos

Cantera de ripio

Contiene 3.200.000 m3 de material.- Explotación media de 100 m3/día de material (en

el año se utilizan 270 días efectivos, período útil= 30 años).

Precio de venta: 20, $/m3 Costos de explotación: 44% del ingreso bruto Tasa de interés anual i=8.15% Factor de riesgo f=2.5

Ejercicio - Yacimientos

Cantera compuesta de tres (3) unidades de explotación, de las cuales dos (2) son de Ripio, las que producen 480.000 m3 y 630.000 m3 respectivamente y en total de su vida útil; y una (1) de Arena, que produce 810.000 m3 en el total de su vida útil. La cantera produce durante 240 días por año.

Arena Ripio

Precio 12 $/m3 9$/m3

Producción 80 m3/día 40 m3/día

Costos de explotación = 44% de los Ingr. i = 2% anual f = 2.5

Ejercicio – Valuación de empresas

Datos: a) El valor de su patrimonio al 31-10-2006 – Ver tabla b) El valor de sus flujos de fondos futuros, se escoge como

representativo un lapso de 5 años de proyección – Ver tabla c) El valor residual de su patrimonio al cabo de los años de

proyección = $ 980 Tasa de descuento = 35% anual

Ejercicio – Valuación de empresas