Valuacion de activo fijo

1Delineando Estrategias Valuación de activos fijos

Valuación de activos fijos:

¿Cuál es el valor de tu negocio?

Por: Federico Hernández

Cumplimiento Regulatorio

2 Cumplimiento Regulatorio

Cada vez más empresas requieren servicios integrados para identificar y conocer el verdadero valor de sus activos fijos. Es una exigencia para respaldar informes financieros, contables, fiscales y de seguros, y para la toma de decisiones en caso de actualización tecnológica, compra, venta y fusión de negocios. Para ponerle precio a estos bienes, desde inmuebles hasta maquinaria y equipo, se necesitan profesionales que conozcan la industria y los mercados.


Es más común de lo que se cree que se ignore el valor de mercado de los activos de un negocio, ya sea el valor de los activos intangibles (marcas, patentes, clientela y sistemas informáticos), o de los tangibles (inmuebles, mobiliario, vehículos, maquinaria y equipo). Es posible que se tenga un valor aproximado basado en las inversiones, los precios de los componentes nuevos, anuncios publicitarios o resultados de subastas,

pero poner un precio justo y actualizado es otra cosa, y es lo que se necesita cuando van a escucharse ofertas de compra, para cotizar seguros o hacer informes financieros.

Para valuar los activos intangibles, existen técnicas y procedimientos estandarizados, pero los activos fijos, que familiarmente se conocen como “los fierros”, son un tema complejo. ¿Cuánto vale una planta industrial, con

su terreno y equipo, cerca de una vía de ferrocarril o un libramiento? ¿Qué vida útil le queda hasta su obsolescencia? ¿Las máquinas cuentan mejor como piezas sueltas o integradas como línea productiva? ¿Sería más económico liquidarlas y sustituirlas por otras más modernas? Estas no son preguntas fáciles de responder. En ocasiones, incluso, la empresa carece de un registro de activos o inventario a partir del cual hacer una estimación.

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Conocer para decidir mejor

El precio es la voz del mercado

Conocer el precio real de los edificios, maquinaria, vehículos y equipo industrial es decisivo cuando existe interés en venderlos, en justificar un gasto mayor en mantenimiento, al contratar seguros, cuando se piensa en sustituir ciertas instalaciones por otras más modernas o en cumplir con las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS, International Financial Reporting Standards). Ni siquiera es válido utilizar los asientos contables o el llamado “valor en libros”, porque lo mismo puede ser mayor o menor que el valor de mercado, que es lo importante.

Hay muchas formas de estimar el valor de los activos, pero contra lo que ocurre cuando se trata de automóviles o departamentos, los anuncios clasificados no suelen ser indicativos. Es una tarea que hay que dejarle a los valuadores avalados por la Secretaría de Educación Pública y los organismos profesionales. En México se cuenta con la Federación de Colegios de Valuadores, el Instituto Mexicano de Valuación y la Academia Mexicana de Peritos Valuadores, que realizan actividades académicas y de documentación. En Estados Unidos, el Appraisal Institute, la Association of Machinery and Equipment Appraisers, la National Association of Professional Appraisers y la American Society of Appraisers cumplen las mismas funciones. Definitivamente, las valuaciones no se hacen “a ojo de buen cubero”.

El avalúo realizado por una firma profesional no es, como podría creerse, una especie de inventario con precios estimativos, sino un ejercicio de alto nivel, que según las necesidades y alcances del proyecto, puede tener un elevado grado de sofisticación y detalle. Estos avalúos consideran lo que indica el mercado en un trabajo de investigación en el que se utilizan técnicas y procedimientos aceptados en la industria y válidos para los fines de una auditoría o due diligence. Por definición, un avalúo es el precio más probable que podría tener un activo en un mercado abierto para, si así fuera el caso, venderlo en un plazo razonable. En inglés se utiliza la expresión Fair Market Value (FMV).

Conocer el precio real de edificios, maquinaria, procesos, flotillas y equipo industrial es muy importante cuando existe la posibilidad de venderlos, para evaluar un gasto mayor en mantenimiento y para otras actividades comerciales y administrativas


Principios básicos del avalúo de activos fijos

Un avalúo es un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su estado de conservación, su vida útil remanente y, en ocasiones, su ubicación geográfica. Se llega al valor a través de un análisis de mercado cuyos alcances están definidos de antemano por el cliente o se puede estimar el valor de una línea de producción en su conjunto, como una unidad productiva integrada, pero también el de cada uno de sus componentes –motores, hornos, turbinas−, considerados de manera aislada.

La complejidad se multiplica cuando se trata de grandes plantas industriales que deben ser valuadas con objetivos precisos. No siempre hay un activo

igual o parecido en el mercado local, así que se debe recurrir a fuentes públicas y privadas, y expertos en el extranjero. También se toma en cuenta la información de la cual dispone el cliente para identificar los activos (marca, modelo, fabricante, fecha y precio de compra, o mantenimiento recibido). A lo largo del tiempo se han establecido los mejores métodos de valuación, pero se requiere pericia y habilidad para identificar los procesos de las diferentes industrias y dar mayor certeza al resultado. Todo esto explica que un avalúo sea más rápido o tardado, así como el costo de realizarlo y validarlo. Por eso es importante saber qué quiere conocer la persona, entidad u organización que solicita el avalúo, y la forma o escenario en que usará los resultados.

No es bueno comprar a ciegasLas empresas solicitan un avalúo cuando requieren contar con información sobre el valor de los activos, y es muy recomendable tener un reporte de avalúo si fueron adquiridos hace muchos años, ya que generalmente una actualización por índices de precios no necesariamente refleja su valor de mercado. En el caso de los inmuebles puede observarse por lo general una plusvalía, aunque estos valores cambian dependiendo de muchas circunstancias. En el caso de la maquinaria, quizá haya sufrido una depreciación, porque su vida útil está avanzada o ha sido superada por otra más eficiente o con un menor consumo de energía.

Una de las principales ventajas de realizar un avalúo por un especialista es que sus informes dan certeza al cliente y a los terceros interesados, como un posible comprador o una compañía de seguros. De esta manera se evitan las valuaciones sesgadas o involucradas, pues las conclusiones son emitidas por profesionales neutrales que no tienen un interés particular. Se busca un valor actual, fidedigno y fundado en datos verificables. Lo usual es tratar de establecer el valor justo o valor comercial, pero en ocasiones es posible obtener otras conclusiones aplicando criterios financieros, fiscales, de reposición, entre otros.

Desde un horno hasta un camión

Las consultoras especializadas en avalúos tienen especialistas para diferentes categorías de bienes como inmuebles, incluyendo terrenos, edificios y plantas industriales; equipo industrial y de diseño específico; vehículos de transporte y carga; equipo de oficina, comunicaciones y cómputo, así como equipo médico y de laboratorio, entre otros. Un segmento que forma parte del activo de numerosas corporaciones son las colecciones de obras de arte, las antigüedades y el mobiliario de lujo.

Una de las principales ventajas de realizar un avalúo por un especialista es que sus informes dan certeza al cliente y a los terceros interesados



Un avalúo incluye la información necesaria para que pueda ser entendido por el usuario al cual va dirigido. Se puede enfocar para uso del Director General o Consejo de Administración, para el Director de Administración y Finanzas (CFO), incluso para directores de operaciones, directores de plantas o de unidades de negocio.

El formato más usual incluye un informe ejecutivo para que el usuario entienda los puntos clave y el contexto, y luego se incorporan bases de datos, documentos y anexos, incluyendo la inspección, procedimientos, investigación o determinación de valores. Es un documento que contiene y explica todo el procedimiento: se describen los activos por valuar, la forma como se hizo la búsqueda, lo que se investigó y cómo se alcanzan los valores atribuidos. Como anexos, pueden incluirse una sección técnica, bases de datos, fichas de las fuentes que proporcionaron información o estimaciones de precios, la vida útil remanente de los equipos, y un capítulo con imágenes, planos, escrituras y facturas. Es como una fotografía del negocio, visto desde los activos fijos.

Informe de valuación: todo lo que quería conocer

El avalúo es un documento que incluye un informe ejecutivo para el usuario, bases de datos, procedimientos, metodología y anexos, y los argumentos que fundamentan la valuación


No es solo recabar información, sino obtener beneficios

Los servicios de avalúos han contribuido a generar información y directrices en diversas empresas. Por ejemplo, en el sector manufacturero ayudan a identificar beneficios fiscales respecto de la maquinaria y equipo. O bien, confirman que los datos son compatibles con las normas internacionales de valuación, y son respaldados por la operación de los órganos administrativos o de gobierno. Con ellos se determina de manera nítida el valor de los activos ante autoridades de comercio exterior, en relación con la radicación de maquinaria introducida al país bajo el régimen de importaciones temporales (maquiladoras). Esto, con el propósito de que los impuestos aduaneros sean calculados a partir del valor actual, no del valor original. Adicionalmente, un avalúo permite identificar cada activo, su estado de conservación o vida útil remanente.

¿Se puede confiar en los resultados?Cuando los avalúos no son del todo confiables porque carecen de algunos elementos básicos, como la metodología y las fuentes utilizadas para establecer los valores, resulta prudente verificar su razonabilidad y consistencia con un tercero independiente. Esto permite confirmar que los valores estén alineados con el propósito o uso que se le vaya a dar, como el cumplimiento de las Normas de Información Financiera para Adquisición de Negocios (NIF B-7), cobertura de los activos, entre otros.

Se trata de revisar y eventualmente confirmar o corregir las valuaciones que haya realizado el personal de la propia empresa u otros consultores en el pasado. En estos casos, el revisor emite un documento paralelo o complementario que explica lo que hizo el valuador, cómo lo hizo y con qué criterios, y si considera que los niveles de precio sugeridos son razonables y están de acuerdo con el mercado. Una consultora profesional con práctica de revisión de avalúos puede apegarse a normas locales o internacionales de valuación.

En numerosas ocasiones, un avalúo permite orientar acerca de los precios de venta de plantas industriales, otorgando importantes elementos de negociación. Conocer el valor de los activos fijos –como automóviles y vehículos de carga y transporte– es importante para evitar abusos cuando se venden o liquidan durante procesos periódicos de reposición. También cuando se liquidan propiedades inmuebles, operaciones en las cuales existe el riesgo de que personas interesadas, dentro o fuera de la empresa, ofrezcan o acepten valores más bajos en perjuicio del negocio. Igualmente es útil determinar el precio justo de saldos, materias primas o excedentes de inventario, cuyo valor no siempre es tenido en cuenta y que corren el riesgo de ser malbaratados.

Los servicios de valuación de activos fijos han contribuido a generar importantes beneficios a diversas empresas sobre todo manufactureras, maquiladoras que importan equipos de manera temporal, incluso las que requieren mejorar su cumplimiento financiero o fiscal


Historia de Éxito

Buscando la oportunidad de mejorar el valor del negocioUna firma especializada participó en la valuación de los activos fijos de una empresa. Paralelamente, su área de valuadores calculó el valor del negocio considerando sus intangibles, como marcas, patentes y derechos de autor sobre determinados productos y slogans, bases de datos de clientes, prácticas comerciales y manuales de procedimientos de uso exclusivo. El cliente era un empresario mediano que había recibido ofertas de algunos fondos de inversión para adquirir una parte del negocio, con opción al 100%. El interés de los posibles socios estaba puesto en el crédito mercantil –en inglés, goodwill– y la posibilidad de explotar de manera masiva sus fortalezas, los procesos de innovación y el talento humano. Antes de que se involucrara la firma valuadora no se había puesto mucho énfasis en el valor de los activos fijos, incluyendo inmuebles, maquinaria e inventario de materias primas. En la práctica, podría haberse aceptado una transacción sobre los intangibles y alguna parte mínima de los procesos industriales, dejando al empresario la opción de liquidar los

activos fijos por su cuenta según su conveniencia.

Como parte del due diligence de los valuadores, se realizó un levantamiento de estos activos fijos y el cliente se llevó una considerable sorpresa al contar con una valuación de mercado que superaba en mucho sus cálculos previos, y que contrastaba con el valor negociado. Los inmuebles, algunos de ellos subvaluados en estudios anteriores, habían alcanzado una importante plusvalía. El avalúo profesional permitió mejorar el balance y aumentar el precio para el vendedor. A la luz de la nueva información se planteó la posibilidad de que el nuevo socio no solo aumentara la oferta, sino que cancelara otras inversiones en maquinaria y trasladara parte de sus operaciones industriales a las instalaciones del cliente, que se encontraban mejor ubicadas. En definitiva, los activos fijos conservaron su valor, se mantuvieron dentro de la operación, y el empresario conservó la integridad de las propiedades para obtener un mejor precio por la participación accionaria.


La valuación de los activos fijos de las empresas –edificios, maquinaria y equipo, vehículos, mobiliario y otras propiedades–, es un requisito para tomar importantes decisiones como contratar seguros, incorporar fondos privados o socios, incluso para poner en venta las instalaciones, en conjunto o de manera individual. Pocas empresas conocen el valor de mercado de estos bienes, que no solo depende de su antigüedad y estado de conservación, sino también de la posibilidad de sustituirse por otros más modernos, eficientes o productivos.

Hacer un avalúo no es un trabajo sencillo. Se trata de un ejercicio que debe ser realizado de manera prolija y exhaustiva por profesionales con experiencia en la materia, que conozcan las diferentes industrias y puedan consultar fuentes públicas y privadas en el país donde se ubica el cliente a quien se brinda el servicio y en el extranjero.

Los valuadores certificados son los que tienen la experiencia y las herramientas para definir el valor de los activos fijos y entregar un reporte convincente, que lo mismo permita cumplir con las reglas de información financiera, con los requisitos de las aseguradoras y con las expectativas de los posibles compradores.

Conclusiones

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Socio de Finanzas Corporativas de KPMG en México. Tiene más de 20 años de experiencia profesional en casas de bolsa, en la banca comercial y en empresas de consultoría financiera. Federico ha aconsejado a diversas empresas nacionales e internacionales en diferentes procesos financieros, así como en reestructura financiera y la emisión de deuda bursátil. Durante la crisis asiática de 1998-1999, asistió al Banco Mundial en el diagnóstico de la crisis financiera de Corea del Sur. Posteriormente, diseñó e implementó la práctica de reestructuras en el banco comercial más grande de ese país. Recientemente, ha asesorado a importantes empresas listadas en la Bolsa Mexicana de Valores y mercados bursátiles internacionales en la valuación de sus negocios y de sus activos tangibles e intangibles para efectos de cumplimiento a normas contables y fiscales.

Federico Hernández

@KPMGMEXICO

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