VALUACIÓN DE ACTIVOS E INVERSIONES VALUACIÓN DE ACTIVOS E INVERSIONES

Alejandro Diosdado Rodríguez Administración de Riesgos Financieros

Ernst & Young (México) alejandro.diosdado@mx.ey.com

Temario

1. Entorno de la Inversiones

2. Valuación de Activos No Financieros

3. Valuación de Activos Financieros (Bonos)

4. Estructura Intertemporal de Tasas de Interés

5. Instrumentos Financieros Derivados

Valuación de Activos e InversionesPage 2

1. Entorno de la Inversiones

2. Valuación de Activos No Financieros

3. Valuación de Activos Financieros (Bonos)

4. Estructura Intertemporal de Tasas de Interés

5. Instrumentos Financieros Derivados

mailto:diosdado@mx.ey.com

El Entorno de las Inversiones

Tierras Inmuebles Equipos Tecnología Otros

Préstamos Bonos Acciones

Conjunto de Activos Reales

Conjunto de Activos Financieros

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Tierras Inmuebles Equipos Tecnología Otros

Préstamos Bonos Acciones

 Usados para crear bienes y servicios (Tangibles e Intangibles)  Rendimientos Variables  Lado Activo del Balance

 Derechos “generados” para reclamar activos reales.

 Rendimientos Fijos y Variables

 Lado Activo y Pasivo del Balance

Activos – Valuación, Rendimiento y Riesgo

Tanto los activos reales, como los activos financieros que soportan dichos activos reales, representan cierto riesgo para la empresa y para los inversionistas.

Dependiendo el tipo de inversionista, existen diversos niveles de aceptación de riesgo y rendimiento requerido (desde aversión absoluta hasta indiferencia completa al mismo).

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Tanto los activos reales, como los activos financieros que soportan dichos activos reales, representan cierto riesgo para la empresa y para los inversionistas.

Dependiendo el tipo de inversionista, existen diversos niveles de aceptación de riesgo y rendimiento requerido (desde aversión absoluta hasta indiferencia completa al mismo).

Valuación de un Activo

Proceso que relaciona el riesgo y el rendimiento de un activo para determinar su valor razonable.

Influyen en el valor del activo tres factores principales:

► Flujos de efectivo ► Momento en que ocurren los flujos ► Rendimiento requerido (en función del riesgo)

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Proceso que relaciona el riesgo y el rendimiento de un activo para determinar su valor razonable.

Influyen en el valor del activo tres factores principales:

► Flujos de efectivo ► Momento en que ocurren los flujos ► Rendimiento requerido (en función del riesgo)

Modelo Básico de Valuación

► El valor de cualquier activo es el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros que se espera proporcione durante el periodo de tiempo relevante.

► Es decir, el valor del activo se determina al descontar los flujos de efectivo esperados usando un rendimiento requerido acorde con el riesgo del activo.

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► El valor de cualquier activo es el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros que se espera proporcione durante el periodo de tiempo relevante.

► Es decir, el valor del activo se determina al descontar los flujos de efectivo esperados usando un rendimiento requerido acorde con el riesgo del activo.

n n

k

FE

k

FE

k

FE Po

)1( ...

)1()1( 2 21

 

 

 

Valuación de ActivosValuación de Activos No FinancierosNo Financieros

Valuación de ActivosValuación de Activos No FinancierosNo Financieros

Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (1)

Un inversionista está considerando comprar un edificio de oficinas, y como parte de su análisis, debe calcular la Utilidad Neta de Operación (NOI por sus siglas en inglés).

La información disponible del edificio es la siguiente:

Ingresos Brutos potenciales por Renta $250,000 Tasa estimada de pérdidas por vacancy & collection 5% Seguro $10,000 Impuestos $8,000 Mantenimiento y mejoras $22,000

Método de Flujos de efectivo descontados después de impuestos. Este método liga el valor de una propiedad a la tasa de impuesto marginal de un inversionista

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Un inversionista está considerando comprar un edificio de oficinas, y como parte de su análisis, debe calcular la Utilidad Neta de Operación (NOI por sus siglas en inglés).

La información disponible del edificio es la siguiente:

Ingresos Brutos potenciales por Renta $250,000 Tasa estimada de pérdidas por vacancy & collection 5% Seguro $10,000 Impuestos $8,000 Mantenimiento y mejoras $22,000

NOI = $250,000 – (250,000 * 0.05) - $10,000 - $8,000 - $22,000 = $197,500

Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (2)

Valor del Inmueble (Perpetuidad)

Una vez calculado el NOI, y asumiendo una tasa de incremento en las rentas (market rate) de 10%, podemos calcular el valor del Bien Raíz como una perpetuidad:

Valor del Inmueble: NOI / market rate

Valor del Inmueble: $197,500 / 0.10 = $1’975,000

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Valor del Inmueble (Perpetuidad)

Una vez calculado el NOI, y asumiendo una tasa de incremento en las rentas (market rate) de 10%, podemos calcular el valor del Bien Raíz como una perpetuidad:

Valor del Inmueble: NOI / market rate

Valor del Inmueble: $197,500 / 0.10 = $1’975,000

Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (3)

Cálculo de los flujos de efectivo después de Impuestos, Valor Presente Neto (NPV) y rendimiento.

Continuando con el ejemplo anterior, podemos asumir que un inversionista adquiere el inmueble en $1,850,000, otorgando un 20% en efectivo y el resto con un préstamo hipotecario a 30 años a una tasa anual de 10%.

La inversión inicial por el inmueble es de $370,000 ($1’850,000 * 20%)

El primer pago anual del préstamo son de $156,997 ($148,000 por intereses + 8,997 por pago a capital)

La tasa impositiva del inversionista es del 28%

La depreciación anual estimada es de $45,000

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Cálculo de los flujos de efectivo después de Impuestos, Valor Presente Neto (NPV) y rendimiento.

Continuando con el ejemplo anterior, podemos asumir que un inversionista adquiere el inmueble en $1,850,000, otorgando un 20% en efectivo y el resto con un préstamo hipotecario a 30 años a una tasa anual de 10%.

La inversión inicial por el inmueble es de $370,000 ($1’850,000 * 20%)

El primer pago anual del préstamo son de $156,997 ($148,000 por intereses + 8,997 por pago a capital)

La tasa impositiva del inversionista es del 28%

La depreciación anual estimada es de $45,000

Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (4)

Cálculo de los utilidad neta después de impuestos

Como primer punto, debemos calcular el Ingreso Neto después de Impuestos:

Utilidad Neta Operativa (NOI) $ 197,500 - Depreciación - $ 45,000 - Intereses - $ 148,000 = Utilidad Neta Antes de Impuestos = $ 4,500 - Impuestos (NI * Tasa impositiva) - $ 1,260 = Utilidad Neta después de Impuestos (UNDI) =$ 3,240

El objetivo de este método, es conocer el flujo de efectivo real que tendría un inversionista en el futuro.

Sin embargo, la UNDI contiene elementos que no son flujos de efectivo como la depreciación y a su vez también falta por considerar el pago que realiza como abono a capital del préstamo hipotecario.

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Cálculo de los utilidad neta después de impuestos

Como primer punto, debemos calcular el Ingreso Neto después de Impuestos:

Utilidad Neta Operativa (NOI) $ 197,500 - Depreciación - $ 45,000 - Intereses - $ 148,000 = Utilidad Neta Antes de Impuestos = $ 4,500 - Impuestos (NI * Tasa impositiva) - $ 1,260 = Utilidad Neta después de Impuestos (UNDI) =$ 3,240

El objetivo de este método, es conocer el flujo de efectivo real que tendría un inversionista en el futuro.

Sin embargo, la UNDI contiene elementos que no son flujos de efectivo como la depreciación y a su vez también falta por considerar el pago que realiza como abono a capital del préstamo hipotecario.

Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (5)

Flujo de Efectivo (Free Cash Flow)

Utilidad Neta después de Impuestos $ 3,240 + Depreciación + $ 45,000 - Pago de Capital - $ 8,997 = Flujo de Efectivo después de Impuestos: $ 39,243

Bajo esta metodología, es posible conocer para los años subsecuentes, los flujos futuros de efectivo necesarios para calcular tanto el Valor Presente Neto de una Inversión (VPN) y la tasa interna de rendimiento del proyecto (TIR)

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Flujo de Efectivo (Free Cash Flow)

Utilidad Neta después de Impuestos $ 3,240 + Depreciación + $ 45,000 - Pago de Capital - $ 8,997 = Flujo de Efectivo después de Impuestos: $ 39,243

Bajo esta metodología, es posible conocer para los años subsecuentes, los flujos futuros de efectivo necesarios para calcular tanto el Valor Presente Neto de una Inversión (VPN) y la tasa interna de rendimien